第一篇：項目融資的基本知識

項目融資的基本知識

一、什么是融資：

融資是企業(yè)或個人在自身發(fā)展和創(chuàng)業(yè)過程中，或在產(chǎn)品開發(fā)和市場推廣過程中，通過銀行、金融機構(gòu)、外資機構(gòu)、投資公司、其他企業(yè)和個人等渠道和媒介，以股權(quán)形式和債權(quán)形式取得適量的資金，滿足自身發(fā)展的一種途徑。

二、企業(yè)融資的合作形式：

企業(yè)融資所采取的合作形式主要有兩種：

1、股權(quán)融資：企業(yè)或個人以一定量的固定資產(chǎn)、土地、廠房設(shè)備、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的專利技術(shù)，及少量流動資金入股，投資方以資金來參股、入股的合作形式。股權(quán)融資多常見于高新技術(shù)企業(yè)、農(nóng)業(yè)深加工和養(yǎng)殖、種植項目，多采用中外合資或合作雙方共同出資成立公司的形式。

股權(quán)融資所要確定的主要問題是，投資方的持有股份的比例問題，及投資方是否參與企業(yè)的經(jīng)營管理。

2、債權(quán)融資：企業(yè)或個人通過固定回報、借貸的形式，籌集資金，到期還本付息的合作形式。債權(quán)融資常見于個人、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、石油、化工、交通、運輸、冶金、礦產(chǎn)等大型或綜合型項目。

債權(quán)融資所要確定的主要問題是企業(yè)借款的還款期限，一般情況下還款期以3—5年較為適宜，某些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)項目可超過8年。另外債權(quán)融資還要詢問企業(yè)所能承受的還款利率，一般民間借款利率要比銀行同期存款利率高2-3個百分點。

三、制約中小企業(yè)融資成功的幾點問題：

很多企業(yè)把融資失敗歸罪于投融資服務(wù)機構(gòu)和中介方，但是制約項目發(fā)展的往往是自身原因，致使項目資金一拖再拖，有的3-5年依然處于停滯狀態(tài)：

1、缺乏計劃和可操作性：很多企業(yè)、個人只是憑借自己的創(chuàng)業(yè)熱情和宏大藍圖來籌集資金，項目的商業(yè)計劃十分簡單，對市場缺乏了解，僅憑一腔熱情，所推出的產(chǎn)品和服務(wù)，一是國內(nèi)市場導(dǎo)入周期過長，一是很虛擬，經(jīng)營模式過于理想化，經(jīng)不住市場的考驗和競爭。

2、政府備案文件不齊、法律手續(xù)不全：很多企業(yè)，尤其是大型項目，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委、或各級政府部門的審批手續(xù)尚未辦妥，甚至偽造政府批文，就來融資，投資方進展一半需要提供相關(guān)手續(xù)，方才后悔。例如，一房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地尚未拿到，就急于找投資商。

3、缺乏專業(yè)指導(dǎo)，誤打誤撞：很多企業(yè)，融資初期主要通過自己或關(guān)系去找投資商，沒有正規(guī)機構(gòu)或金融媒體從中指導(dǎo)，企業(yè)缺乏金融知識，找的投資商不對口，導(dǎo)致 化了費用不少，跑了不少路，最后資金也沒有到位。所以，我們在業(yè)務(wù)中要提醒企業(yè)，我們給其提供專業(yè)指導(dǎo)和正確服務(wù)的必要性。

第二篇：融資融券基本知識

融資融券基本知識

一、基本常識

1、融資融券交易

是指客戶向具有融資融券業(yè)務(wù)資格的證券公司提供擔(dān)保物，借入資金買入上市證券（融資交易）或借入上市證券并賣出（融券交易）的行為。

2、融資融券交易與普遍證券交易的區(qū)別

可以借入資金或證券：客戶預(yù)測證券價格將要上漲而手頭沒有足夠的資金時，可以向證券公司借入資金買入證券；預(yù)測證券價格將要下跌則可以向證券公司借入證券賣出，實現(xiàn)下跌中賺取收益。普通證券交易客戶買入證券時，必須事先有足額資金；證券價格下跌時客戶不能獲利。

需要提供擔(dān)保物：客戶與證券公司之間除委托買賣的關(guān)系外，還存在資金或證券的借貸關(guān)系，因此需要事先以現(xiàn)金或證券的形式向證券公司支付一定比例的保證金，并將融資買入的證券和融券賣出所得資金交付證券公司，作為擔(dān)保物。普通證券交易，客戶與證券公司之間只存在委托買賣的關(guān)系，因此不需要向證券公司提供擔(dān)保。

交易證券范圍受限：只能買賣標(biāo)的證券和可充抵保證金證券。普通證券交易，可以買賣所有在證券交易所上市交易的證券。

交易期限受限：受到融資融券合約期限（目前最長為6個月）和融資融券合同期限（目前最長為2年）的限制。普通證券交易，投資者可以根據(jù)自身的意愿無限期持有。

盈虧放大：由于存在資金和證券的借貸關(guān)系，客戶的投資收益或虧損的幅度可能會被放大；當(dāng)虧損較大時除了虧掉所有本金之外，甚至還要償還額外負債。普通證券交易，客戶的投資收益或虧損不可能超過本金。

3、融資融券的費用

交易費用：與普通證券交易相同，主要為?交易傭金?和?印花稅?等； 利息費用：主要為?融資利息?和?融券費用?等；

其他費用：包括?融資融券額度費?等，目前免收此類費用。

4、信用證券賬戶

融資融券交易專用的證券賬戶，客戶在一家證券交易所的信用證券賬戶只能有一個；在一定條件下，可以實現(xiàn)與普通證券賬戶之間進行證券劃轉(zhuǎn)。

5、信用資金賬戶

融資融券交易專用的資金賬戶可以實現(xiàn)與銀行結(jié)算賬戶（銀行卡）之間進行資金劃轉(zhuǎn)。

6、融券賣出委托價格的規(guī)定

融券賣出委托價格不得低于該股票的最近成交價，否則證券交易所作為無效委托處理。

二、標(biāo)的證券、可充抵保證金證券

1、標(biāo)的證券

是指可以融資買入和融券賣出的證券。

標(biāo)的證券必須在證券公司所公布的標(biāo)的證券范圍內(nèi)，超出該范圍的融資融券委托將被拒絕。證券交易所和證券公司可以定期或不定期地調(diào)整標(biāo)的證券范圍。

2、可充抵保證金證券

可以劃轉(zhuǎn)到客戶信用證券賬戶或在信用證券賬戶中進行普通買賣的證券，稱可充抵保證金證券?？沙涞直ＷC金證券必須在證券公司所公布的范圍內(nèi)，證券交易所和證券公司可以定期或不定期地調(diào)整可充抵保證金證券范圍及其折算率。

三、保證金、可充抵保證金證券折算率、保證金比例

1、保證金

客戶向證券公司融入資金和證券時，證券公司向客戶收取的一定比例的資金作為保證金，保證金可以證券充抵。

*目前，現(xiàn)金、上市債券、封閉式基金、LOF基金和大部分股票均可以作為保證金；*ST股票、部分虧損股票等暫時不能作為保證金。

2、可充抵保證金證券的折算率

是指充抵保證金的證券在計算保證金金額時按其證券市值進行折算的比率（客戶以現(xiàn)金作為保證金時，可以全額計入保證金金額）。

可充抵保證金證券的折算率一般由交易所規(guī)定，證券公司可以在不高于交易所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，規(guī)定不同的折算率。

例如：如果某客戶信用賬戶內(nèi)有100萬元現(xiàn)金和100萬元市值的證券A，假設(shè)證券A的折算率為70%。那么，該客戶信用賬戶內(nèi)的保證金金額為170萬元（100萬元現(xiàn)金×100%+100萬元市值×70%）。

3、融資融券保證金比例

是指客戶交付的保證金與融資融券交易金額（可融金額）的比例，即保證金比例＝保證金/可融金額×100%，具體分為融資保證金比例和融券保證金比例。

證券交易所現(xiàn)行規(guī)定，融資融券保證金比例不得低于0.5，證券公司在不超過上述規(guī)定基礎(chǔ)上，可自行確定相關(guān)的融資保證金比例和融券保證金比例。

通常，根據(jù)保證金比例計算可融金額，可融金額=保證金/保證金比例

*提示：“可融金額”不超過客戶獲得的“授信額度上限”，“授信額度上限”由證券公司根據(jù)客戶賬戶內(nèi)的資產(chǎn)價值和客戶信用評級審批授予。

下面，以融資保證金比例，說明可融資金額的計算方式（“可融券金額”與“可融資金額”的計算方式相同）：

例如：某客戶信用賬戶中有100萬元保證金可用余額，擬融資買入保證金比例為0.6的證券B，則理論上證券B的“可融資金額”=100萬元÷0.6=166.7萬元

*提示：如“授信額度上限”為200萬元，則證券B的“可融資金額”為166.7萬元；如“授信額度上限”為100萬元，則此時證券B的“可融資金額”為100萬元。

4、保證金可用余額

通俗的講，就是賬戶內(nèi)“還有多少保證金可以使用”。是指客戶用于充抵保證金的現(xiàn)金、經(jīng)折算后的證券市值及融資融券交易產(chǎn)生的浮動盈虧經(jīng)折算后形成的保證金總額，減去客戶未了結(jié)融資融券交易已用保證金及相關(guān)利息、費用的余額。其中，融資融券交易產(chǎn)生的浮盈經(jīng)折算后計入保證金，浮虧部分全額抵減保證金。

下面用實例說明不同情況下，保證金可用余額的計算方式（利息、費用忽略不計）： 例如：客戶以自有現(xiàn)金100萬元作為保證金，準(zhǔn)備進行融資買入股票A，股票A的折算率為70%，融資保證金比例為0.6，不同情況下，賬戶內(nèi)“保證金可用余額”的變化如下：

(1)沒有融資交易前，保證金可用余額=100萬元；(2)融資買人股票A，數(shù)量1萬股，價格20元

保證金可用余額=100萬元—1萬股×20元×0.6=88萬元；(3)如股票A價格由20元上漲至25元，產(chǎn)生浮盈

保證金可用余額=100萬元—1萬股×20元×0.6+1萬股×（25元—20元）×70%=91.5萬元 保證金可用余額增加值=91.5萬元—88萬元=3.5萬元；(4)如股票A價格由20元下跌至15元，產(chǎn)生浮虧

保證金可用余額=100萬元—1萬股×20元×0.6—1萬股×（20元—15元）×100%=83萬元 保證金可用余額減少值=88萬元—83萬元=5萬元。

由上可見，當(dāng)融資買入的股票出現(xiàn)上漲時，保證金可用余額會增加；當(dāng)融資買入的股票出現(xiàn)下跌時，保證金可用余額會減少。

同樣，當(dāng)融券賣出的股票出現(xiàn)上漲時，保證金可用余額會減少；當(dāng)融券賣出的股票出現(xiàn)下跌時，保證金可用余額會增加，具體計算方式如下：

例如：客戶以自有現(xiàn)金100萬元作為保證金，準(zhǔn)備進行融券賣出股票A，股票A的折算率為70%，融券保證金比例為0.6，不同情況下，賬戶內(nèi)“保證金可用余額”的變化如下：

(1)沒有融券交易前，保證金可用余額=100萬元；(2)融券賣出股票A，數(shù)量1萬股，價格20元 保證金可用余額=100萬元—1萬股×20元×0.6=88萬元(3)如股票A價格由20元上漲至25元，產(chǎn)生浮虧

保證金可用余額=100萬元—1萬股×25元×0.6—1萬股×（25元—20元）×100%=80萬元 保證金可用余額減少值=88萬元—80萬元=8萬元；(4)如股票A價格由20元下跌至15元，產(chǎn)生浮盈

保證金可用余額=100萬元—1萬股×15元×0.6+1萬股×（20元—15元）×70%=94.5萬元 保證金可用余額”增加值=94.5萬元—88萬元=6.5萬元。

綜合以上實例，相同股票、相同數(shù)量的“融資買入”和“融券賣出”，股票價格發(fā)生相同變化，保證金可用余額會相應(yīng)增加或減少；但無論是浮盈或浮虧，“融券賣出”促使保證金可用余額增加或減少值，都會大于“融資買入”促使保證金可用余額增加或減少值；可見，“融券賣出”的股票價格發(fā)生變化，對保證金可用余額影響相對較大。

*提示：保證金可用余額為零或負時，即使賬戶內(nèi)“授信額度上限”仍有可用額度，因為沒有保證金可用，仍無法進行繼續(xù)融資或融券，即可融資或融券金額為零?？梢酝ㄟ^交易系統(tǒng)查詢保證金可用余額。

四、維持擔(dān)保比例

1、維持擔(dān)保比例

是指客戶信用賬戶內(nèi)擔(dān)保物價值與其融資融券債務(wù)之間的比例，即信用賬戶資產(chǎn)與負債之比，計算公式如下：

維持擔(dān)保比例=（現(xiàn)金+信用證券賬戶內(nèi)證券市值總和）/(融資買入金額+融券賣出市值＋利息及費用總和)×100%，其中：融券賣出市值=融券賣出數(shù)量×市價

例如：客戶信用賬戶內(nèi)有現(xiàn)金10萬元，融資買入股票A，數(shù)量1萬股，價格10元；融券賣出股票B，數(shù)量0.5萬股，價格20元（假設(shè)融資保證金比例和融券保證金比例符合規(guī)定的要求，利息、費用忽略不計）。

則此時信用賬戶內(nèi)現(xiàn)金=10萬元+0.5萬×20元（融券賣出股票所得資金）=20萬元 融資買入金額=1萬×10元=10萬元

維持擔(dān)保比例=（20萬 +1萬×10）÷（10萬+0.5萬×20元）=150%；（1）維持擔(dān)保比例降低的情況： A、當(dāng)股票A價格不變，股票B上漲到25元

維持擔(dān)保比例=（20萬 +1萬×10）÷（10萬+0.5萬×25）=133%； B、當(dāng)股票A下跌到8元，股票B上漲到25元

維持擔(dān)保比例=（20萬 +1萬×8）÷（10萬+0.5萬×25）=124%；（2）維持擔(dān)保比例升高的情況：

A、當(dāng)股票A上漲到15元，股票B價格不變

維持擔(dān)保比例=（20萬 +1萬×15）÷（10萬+0.5萬×20）=175%； B、當(dāng)股票A上漲到15元，股票B下跌到15元

維持擔(dān)保比例為=（20萬 +1萬×15）÷（10萬+0.5萬×15）=200%；

C、當(dāng)股票A、股票B價格均不變，用現(xiàn)金償還8萬元融資（或買券還券市值8萬元）后 維持擔(dān)保比例=（20萬-8萬+1萬×10）÷（10萬+0.5萬×20-8萬）=183%。

由以上實例可見，融資買入股票和融券賣出股票的價格發(fā)生變化，會使維持擔(dān)保比例出現(xiàn)降低或升高的情況；通過償還融資或融券債務(wù)，可以提高維持擔(dān)保比例。

2、平倉線、警戒線

平倉線是指維持擔(dān)保比例的最低標(biāo)準(zhǔn)，約定為130%；警戒線是指維持擔(dān)保比例的安全界限，約定為150%。

證券公司可以對平倉線、警戒線的標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整；

維持擔(dān)保比例達到或低于平倉線時，客戶需要追加保證金或償還部分融資或融券債務(wù)。關(guān)于平倉線、警戒線、強制平倉的說明，參見“第四部分通知、追加保證金和強制平倉”。

3、可提取保證金的維持擔(dān)保比例

當(dāng)維持擔(dān)保比例超過300%時，客戶可提取現(xiàn)金、劃轉(zhuǎn)證券。提取現(xiàn)金、劃轉(zhuǎn)證券后維持擔(dān)保比例不得低于300%。

提取現(xiàn)金是指將現(xiàn)金從信用資金賬戶轉(zhuǎn)入銀行結(jié)算賬戶（銀行卡）；劃轉(zhuǎn)證券是指將證券從信用證券賬戶劃轉(zhuǎn)到普通證券賬戶。

五、償還融資融券負債

1、償還融資的方法

（1）賣券還款：以賣出證券所得款償還（2）直接還款：以現(xiàn)金償還。

2、償還融券的方法

（1）直接還券：以相同的證券償還；（2）買券還券：以買進相同的證券償還。

3、其他

客戶融券賣出的證券出現(xiàn)終止交易、暫停交易、長期停牌或等情形時，按合同規(guī)定以現(xiàn)金方式償還所融證券。

六、特殊事項的處理

1、證券公司對可充抵保證金的有價證券范圍和折算率進行調(diào)整并將調(diào)整結(jié)果通過公告、短信、郵件等方式通知客戶；調(diào)整后證券公司將重新計算客戶的擔(dān)保物價值，當(dāng)客戶信用賬戶的維持擔(dān)保比例低于平倉線時，客戶應(yīng)當(dāng)在約定時間內(nèi)追加保證金。

2、證券公司根據(jù)實際情況調(diào)整保證金比例與警戒線、平倉線標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整后按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3、證券公司根據(jù)證券交易所的規(guī)定對標(biāo)的證券進行調(diào)整并將調(diào)整結(jié)果通知客戶。當(dāng)有證券被調(diào)出標(biāo)的證券范圍時，客戶應(yīng)在公告后兩個交易日內(nèi)提前償還該證券所產(chǎn)生的債務(wù)?？蛻粑茨茉谝?guī)定期限內(nèi)了結(jié)相關(guān)債務(wù)的，證券公司將采取強制平倉措施。

4、對因長期停牌等原因無法取得市場價格的證券，證券公司將參考基金估值方式計算證券的公允價值，并重新計算客戶的維持擔(dān)保比例。

5、客戶融資買入或融券賣出的證券暫停交易，且交易恢復(fù)日在融資融券債務(wù)到期日之后的，該筆融資融券債務(wù)的期限順延至交易恢復(fù)日，在債務(wù)順延期間仍然計算融資利息和融券費用。客戶也可以協(xié)商采取現(xiàn)金方式償還所欠債務(wù)。

6、客戶融資買入或者融券賣出的證券預(yù)定終止上市，且最后交易日在融資融券債務(wù)到期日之前的，客戶應(yīng)在終止上市公告后可進行交易的兩個交易日內(nèi)提前償還負債?？蛻粑丛谝?guī)定期限內(nèi)提前償還負債，公司有權(quán)采取強制平倉措施。

7、客戶融券賣出的證券被合并為其他發(fā)行人證券，按終止上市條款安排，客戶應(yīng)在合并公告后可進行交易的兩個交易日內(nèi)提前償還負債?？蛻粑丛谝?guī)定期限內(nèi)提前償還負債，公司將采取強制平倉措施。

8、客戶融券賣出的證券被要約收購并終止上市的，按終止上市條款安排，客戶應(yīng)在要約收購公告后可進行交易的兩個交易日內(nèi)提前償還負債?？蛻粑丛谝?guī)定期限內(nèi)提前償還負債，公司將采取強制平倉措施。

9、客戶信用證券賬戶記載的權(quán)益被繼承、財產(chǎn)析分或無償轉(zhuǎn)讓等特殊情況下，客戶或相關(guān)權(quán)益人應(yīng)按公司要求在規(guī)定期限內(nèi)提前償還債務(wù)。

七、權(quán)益處理

【以下例子為假設(shè)，僅為說明相關(guān)事項】

1、信用證券賬戶持有的股票發(fā)生送股、分紅、配股時，應(yīng)該怎樣處理？

（1）送股或轉(zhuǎn)增股時，根據(jù)送股或轉(zhuǎn)增股本的比例，在除權(quán)日后，相應(yīng)增加信用證券賬戶內(nèi)股票的數(shù)量；現(xiàn)金分紅時，根據(jù)現(xiàn)金分紅的比例，在除息日后，相應(yīng)增加信用資金賬戶內(nèi)的資金數(shù)額。

例：客戶信用賬戶內(nèi)有股票“中國人壽”（代碼601628）1萬股，分配方案為“10股送2股轉(zhuǎn)增8股，派發(fā)現(xiàn)金紅利5元（稅后）”，除權(quán)除息日后，則處理如下：

“中國人壽”股票數(shù)量合計為：1萬股＋1萬股×（0.2+0.8）=2萬股； 資金數(shù)額增加：1萬股×0.5元=5000元。

（2）當(dāng)進行配股、增發(fā)、配售新股、配發(fā)權(quán)證、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券時，除權(quán)日后，相應(yīng)增加信用證券賬戶內(nèi)原股東的優(yōu)先認購權(quán)，客戶可以在有效期內(nèi)行使優(yōu)先認購權(quán)。

例：客戶信用賬戶內(nèi)有股票“中國人壽”（代碼601628）1萬股，分配方案為“10股配3股，配股價每股15元”，則處理如下：

信用賬戶在除權(quán)日后，會增加“中國人壽A1配”（代碼701628）的優(yōu)先配股權(quán)數(shù)量=1萬股×0.3=3000股，即在配股有效期內(nèi)以15元的價格購買3000股“中國人壽A1配”的優(yōu)先權(quán)利。

2、融券賣出股票，這時該股票派發(fā)現(xiàn)金紅利、派發(fā)紅股或轉(zhuǎn)增股本、增發(fā)新股、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、發(fā)行權(quán)證、派發(fā)權(quán)證及進行配股，原股東有先認購權(quán)或優(yōu)先權(quán)，處理方式有哪些？

兩種處理方式：

（1）提前了結(jié)融券合約，在權(quán)益登記日之前歸還融券股票；（2）未提前了結(jié)合約。因融券賣出的股票有權(quán)益發(fā)生，客戶要對融出證券的證券公司進行相應(yīng)的補償，原則上?股票紅利?采取?股票補償?的方式，其他權(quán)益采取“現(xiàn)金補償”的方式。

3、融券賣出股票，還沒有歸還股票，這時該股票現(xiàn)金分紅，應(yīng)如何補償？

紅利到帳日，客戶要根據(jù)融券賣出股票實際應(yīng)得金額，以現(xiàn)金方式補償現(xiàn)金紅利，證券公司從信用資金賬戶中扣除相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金；信用資金賬戶中現(xiàn)金余額不足的，欠款部分按融資利率計收利息。

例：客戶融券賣出股票“中國人壽”（代碼601628）1萬股，還沒有歸還，這時發(fā)布分配方案“10股派現(xiàn)金紅利5元（稅后）”，現(xiàn)金紅利到帳日為1月8日；假定當(dāng)前證券公司融資利率為9.1%，信用資金賬戶剩余現(xiàn)金2000元，則補償如下：

紅利到帳日1月8日，證券公司從客戶信用資金賬戶內(nèi)扣除剩余現(xiàn)金2000元，不足部分為3000元（1萬股×0.5元—2000元）；

3000元的欠款將按9.1%的年利率每日在信用資金賬戶內(nèi)計息,每日計息額為3000×9.1%÷360=0.76元，直至歸還欠款和應(yīng)計利息。

4、融券賣出股票，還沒有歸還股票，這時該股票派發(fā)紅股和轉(zhuǎn)增股本，應(yīng)如何補償？ 除權(quán)除息日后，客戶對證券公司實際融券數(shù)量增加，增加值為融出證券實際應(yīng)得紅股數(shù)量。例：客戶融券賣出股票“中國人壽”（代碼601628）1萬股，還沒有歸還，這時發(fā)布分配方案“10股送2股轉(zhuǎn)增8股”，除權(quán)除息日為1月8日，則補償如下：

除權(quán)除息日1月8日，客戶信用證券賬戶內(nèi)的“中國人壽”融券負債由1萬股變?yōu)?萬股（融出證券實際應(yīng)得紅股=1萬股×(0.2+0.8)=1萬股），即融券到期前，需要歸還的“中國人壽”融券由1萬股變?yōu)?萬股。

5、融券賣出股票，還沒有歸還股票，這時股票增發(fā)新股或發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、發(fā)行權(quán)證，原股東有優(yōu)先認購權(quán)，應(yīng)如何補償？

增發(fā)新股、可轉(zhuǎn)換債券、權(quán)證上市首日成交均價高于發(fā)行認購價格時，補償金額按照上市首日成交均價與發(fā)行認購價格之差乘以應(yīng)配售的證券數(shù)量計算，從信用資金賬戶中扣除相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金；現(xiàn)金余額不足的，欠款部分按融資利率計收利息。即：

補償金額=（新股上市首日成交均價—發(fā)行認購價格）×應(yīng)配售證券數(shù)量

“增發(fā)新股”例：客戶融券賣出股票“中國人壽”（代碼601628）1萬股，還沒有歸還，這時發(fā)布增發(fā)新股方案“擬向社會公開增發(fā)10億股（不超過10億股），增發(fā)價格25元，向老股東優(yōu)先配售，配售的比例為1：0.5”；增發(fā)新股上市日期為1月8日，增發(fā)新股上市首日成交均價為27元，則補償如下：

證券公司在增發(fā)新股上市日1月8日從客戶信用資金賬戶扣除補償金額； 應(yīng)配售證券數(shù)量=1萬股×0.5=5000股； 補償金額=（27—25）×5000股=1萬元。

發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、發(fā)行權(quán)證后，老股東有優(yōu)先認購權(quán)的，可參照?增發(fā)新股?例。

6、融券賣出股票，還沒有歸還股票，這時股票派發(fā)權(quán)證，原股東有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)如何補償？ 應(yīng)以現(xiàn)金方式進行補償。補償金額按照權(quán)證上市首日成交均價乘以應(yīng)配售權(quán)證數(shù)量計算，從信用資金賬戶中扣除相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金；現(xiàn)金余額不足的，欠款部分按融資利率計收利息。即：

補償金額=權(quán)證上市首日成交均價×應(yīng)派發(fā)權(quán)證數(shù)量

例：客戶融券賣出某A公司股票1萬股，還沒有歸還，這時發(fā)布方案“A公司擬向流通股東派發(fā)認股權(quán)證，原流通股股東每10股獲2份認股權(quán)證”，權(quán)證上市日期為1月8日，當(dāng)日成交均價2.8元，則補償如下：

證券公司在權(quán)證上市日1月8日從客戶信用資金賬戶扣除補償金額； 應(yīng)派發(fā)權(quán)證數(shù)量=1萬股×0.2=2000股； 補償金額=2.8×2000=5600元；

7、融券賣出股票，還沒有歸還股票，這時股票配股，原股東有配股權(quán)，應(yīng)如何補償？ 以現(xiàn)金方式進行補償，配股除權(quán)日，證券公司從信用資金賬戶中扣除相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金；現(xiàn)金余額不足的，欠款部分按融資利率計收利息。配股補償金額的計算公式是：

配股補償金額= 融券數(shù)量×(基準(zhǔn)價格-配股除權(quán)價格)其中：基準(zhǔn)價格是指配股登記日的收盤價格；

配股除權(quán)價格：取理論配股除權(quán)價格與配股除權(quán)日成交均價兩者之間孰低。理論配股除權(quán)價格=（基準(zhǔn)價格+配股比例×配股價）/(1+配股比例)公司在配股除權(quán)日從客戶信用資金賬戶中扣除相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金。客戶信用資金賬戶中現(xiàn)金余額不足的，所欠部分按照融資利率計收利息。

例：客戶融券賣出股票“中國人壽”（代碼601628）1萬股，還沒有歸還，這時發(fā)布配股方案“擬向全體股東配售股份，每10股配3股，配股價每股15元”；配股股權(quán)登記日為1月8日，當(dāng)日股票收盤價為27元，配股除權(quán)日為1月9日，成交均價為25元，則補償如下：

理論配股除權(quán)價格=（27+0.3×15）÷（1+0.3）=24.23元

配股除權(quán)日成交均價25元高于理論配股除權(quán)價格24.23元，配股除權(quán)價格取理論配股除權(quán)價格。

配股補償金額=1萬股×（27—24.23）=2.77萬元

配股除權(quán)日成交均價為24元，則低于理論配股除權(quán)價格24.23元，配股除權(quán)價格取配股除權(quán)日成交均價24元，則補償如下：

配股補償金額=1萬股×（27—24）=3萬元

八、融資融券規(guī)模相關(guān)控制指標(biāo)

本公司會根據(jù)實際情況對下述控制指標(biāo)進行調(diào)整并予以公告。如您的相關(guān)融資融券交易與以上融資融券規(guī)?？刂浦笜?biāo)發(fā)生沖突，您繼續(xù)融資買入或融券賣出將會受到限制。

1、全體客戶融資買入單只股票的市值不得超過該股票流通市值的一定比例；

2、全體客戶融券賣出單只股票的市值不得超過該股票流通市值的一定比例；

3、全體客戶提交擔(dān)保物中單只股票的市值不得超過該股票總市值的一定比例；

4、對單一客戶融資授信規(guī)模不超過本公司融資總授信額度的一定比例；

5、對單一客戶融券授信規(guī)模不超過本公司融券總授信額度的一定比例；

6、單一客戶融資規(guī)模不得超過本公司凈資本的一定比例；

7、單一客戶融券規(guī)模不得超過本公司凈資本的一定比例；

8、單一客戶融資買入股票市值不得超過本公司融資規(guī)模上限的一定比例；

9、單一客戶融券賣出股票市值不得超過本公司融券規(guī)模上限的一定比例；

10、單一客戶融資買入單只股票的市值不得超過該股票流通市值的一定比例；

11、單一客戶融券賣出單只股票的市值不得超過該股票流通市值的一定比例；

12、單一客戶提交擔(dān)保物中單只股票的市值占該股票流通市值的比例不超的一定比例；

13、單一客戶有未到期的融資融券負債且信用賬戶內(nèi)資產(chǎn)總市值達到或超過一定金額時，如其維持擔(dān)保比例低于一定數(shù)值，所持有的單一證券的價值不得高于信用賬戶內(nèi)資產(chǎn)總市值的一定比例；

14、單一客戶通過融資買入和其他方式與其關(guān)聯(lián)人共同持有單只股票的市值不得超過該股票總市值的一定比例等。

九、證券交易所規(guī)定

為了防范市場操縱風(fēng)險，證券交易所對市場融資融券交易進行監(jiān)控。當(dāng)融資融券交易出現(xiàn)異常時，證券交易所可視情況采取以下措施并向市場公布：

（1）調(diào)整標(biāo)的證券標(biāo)準(zhǔn)或范圍；

（2）調(diào)整可充抵保證金有價證券的折算率；（3）調(diào)整融資、融券保證金比例；（4）調(diào)整維持擔(dān)保比例；

（5）暫停特定標(biāo)的證券的融資買入或融券賣出交易；（6）暫停整個市場的融資買入或融券賣出交易；（7）證券交易所認為必要的其他措施。

第三篇：融資租賃基本知識解讀

一、融資租賃概述

（一）租賃的含義與特征

含義：是指通過簽訂資產(chǎn)出讓合同的方式，使用資產(chǎn)的一方（承租方）通過支付租金，向出讓資產(chǎn)的一方（出租方）取得資產(chǎn)使用權(quán)的一種交易行為

特征：

1.所有權(quán)與使用權(quán)相分離

2.融資與融物相結(jié)合

3.租金的分期歸流

（二）租賃的分類：經(jīng)營租賃與融資租賃

（三）融資租賃的基本形式

（1）直接租賃。直接租賃是融資租賃的主要形式，承租方提出租賃申請時，出租方按照承租方的要求選購，然后再出租給承租方。

（2）售后回租。售后回租是指承租方由于急需資金等各種原因，將自己資產(chǎn)售給出租方，然后以租賃的形式從出租方原封不動地租回資產(chǎn)的使用權(quán)。在這種租賃合同中，除資產(chǎn)所有者的名義改變之外，其余情況均無變化。

（3）杠桿租賃。杠桿租賃是指涉及到承租人、出租人和資金出借人三方的融資租賃業(yè)務(wù)。一般來說，當(dāng)所涉及的資產(chǎn)價值昂貴時，出租方自己只投入部分資金，通常為資產(chǎn)價值的20%～40%，其余資金則通過將該資產(chǎn)抵押擔(dān)保的方式，向第三方（通常為銀行）申請貸款解決。租賃公司然后將購進的設(shè)備出租給承租方，用收取的租金償還貸款，該資產(chǎn)的所有權(quán)屬于出租方。出租人既是債權(quán)人也是債務(wù)人，如果出租人到期不能按期償還借款，資產(chǎn)所有權(quán)則轉(zhuǎn)移給資金的出借者。

（四）融資租賃租金的計算

1.決定租金的因素

2.租金的支付方式

租金通常采用分次支付的方式，具體類型有：

（1）按支付間隔期的長短，可以分為年付、半年付、季付和月付等方式。

（2）按在期初和期末支付，可以分為先付租金和后付租金兩種。

（3）按每次支付額，可以分為等額支付和不等額支付兩種。

【提示】實務(wù)中，承租企業(yè)與租賃公司商定的租金支付方式，大多為后付等額年金。

3.租金的計算

折現(xiàn)率通常要根據(jù)利率和租賃手續(xù)費率確定。

（五）融資租賃籌資特點

優(yōu)點：

1.在資金缺乏情況下，能迅速獲得所需資產(chǎn)

2.財務(wù)風(fēng)險小，財務(wù)優(yōu)勢明顯（借雞生蛋、賣蛋還錢）

3.限制條件較少

4.能延長資金融通的期限（相對于貸款）

5.免遭設(shè)備陳舊過時的風(fēng)險

缺點：

資本成本高。租金通常比銀行借款或發(fā)行債券所負擔(dān)的利息高得多，租金總額通常要高于設(shè)備價值的30%。

二、融資租賃的功能和分類

（一）融資租賃的功能

1、融資功能

融資功能是融資租賃業(yè)務(wù)最基本的功能。融資租賃業(yè)務(wù)本身是一種以實物為載體的融資手段，是承租人擴大投資、進行技術(shù)改造，實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)、增加資產(chǎn)流動性，緩解債務(wù)負擔(dān)的有效籌資渠道。對融資租賃公司而言，融資功能是否充分發(fā)揮對其效益情況起到至關(guān)重要的作用。

融資租賃公司不僅可以利用財務(wù)杠桿，配比部分信貸資金，而且還可以通過選擇租賃項目，使資金的運作達到最佳狀態(tài)。融資功能使得承租人可以使用最少的資金進行企業(yè)的擴大投資，利用融資租賃進行融資、擴大生產(chǎn)和進行技術(shù)改造等。

2、融物功能

融物功能是融資租賃業(yè)務(wù)不同于其它融資方式的特色。在市場經(jīng)濟條件下，由于市場主體享有信息資源的不平衡，承租人無力購買出賣人的商品，而出租人的購買并出租的行為使得商品在不同的市場主體之間自由的流動。

3、投資功能

在現(xiàn)代化的生產(chǎn)條件下，面對豐富的市場信息，投資者如果沒有專業(yè)的經(jīng)驗很難對企業(yè)價值做出準(zhǔn)確判斷，從而增加了投資的盲目性。而融資租賃公司由于具有特殊的資源優(yōu)勢，有能力發(fā)現(xiàn)合適的投資機會。融資租賃公司作為一個載體，可以通過吸收股東投資、借貸、發(fā)債、上市等融資手段拉動銀行貸款，吸收社會投資。

同時，租賃公司利用銀行資金開展租賃業(yè)務(wù)，可以減少銀行直接對企業(yè)的固定資產(chǎn)貸款，增加資產(chǎn)流動性，減少銀行信貸風(fēng)險，加大投資力度。更為重要的是政府財政部門可根據(jù)國家的產(chǎn)業(yè)政策，充分利用自己的資金、信用、政府的集中采購的杠桿作用，通過租賃公司盤活資產(chǎn)、籌措資金，從而可以擴大財政政策的倍數(shù)效應(yīng)，加強國家對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和支柱產(chǎn)業(yè)的投資力度。

4、資產(chǎn)管理功能

資產(chǎn)管理功能是由于租賃物的所有權(quán)和使用權(quán)的分離而衍生出來的。在市場經(jīng)濟條件下，融資租賃公司可以幫助經(jīng)營困難的企業(yè)盤活資產(chǎn)，使企業(yè)的資產(chǎn)物盡其用，真正實現(xiàn)企業(yè)的價值增值。

（二）融資租賃分類

根據(jù)融資租賃項目的復(fù)雜程度和操作模式，一般可將融資租賃分為以下幾類：

1、簡單融資租賃

簡單融資租賃是融資租賃的最簡單的交易形式，即由三方（出租人、承租人和供貨人）參與，由兩個合同（融資租賃合同和供貨合同）構(gòu)成的綜合交易。簡單融資租賃是一切融資租賃交易的基礎(chǔ)。簡單融資租賃交易有如下特點：

（1）一般由三方（出租人、承租人、供貨人）參與，一般由兩個合同（融資租賃合同、購買合同）構(gòu)成；

（2）租賃物由承租人選擇；

（3）租賃物的所有權(quán)屬于出租人，但所有權(quán)（占有、使用、收益、處分）中的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人；

（4）出租人不承擔(dān)租賃物的瑕疵責(zé)任；

（5）承租人在占有和使用租賃物期間，應(yīng)對租賃物件實施規(guī)范化的保養(yǎng)和維修，并承擔(dān)有關(guān)租賃物的風(fēng)險；

（6）《融資租賃合同》結(jié)束后，承租人對租賃物進行留購。租賃物的所有權(quán)由屬于出租人轉(zhuǎn)移到屬于承租人。

2、售后回租

售后回租是指租賃物的所有權(quán)人將租賃物出售給融資租賃公司，然后通過與融資租賃公司簽訂售后回租合同，按約定的條件，以按期交付租金的方式使用該租賃物，直到還完租金重新取得該物的所有權(quán)，但也有售后回租的承租人不留購租賃物的情形。售后回租實際上是購買和租賃的一體化。

售后回租有幾個顯著的特點：

①租賃物是必不可少的形式要件。租賃公司首先要對租賃物存在的合法性和原所有權(quán)的真實性進行審查，然后簽訂租賃物的《售后回租合同》，取得租賃物的所有權(quán)；

②《售后回租合同》實際上是《購買合同》和《融資租賃合同》（回租合同）一體化的結(jié)果；

③回租行為對租賃物的實際占有和實際使用不發(fā)生影響；

④回租的目的是為了解決承租人的自有資金或流動資金不足。

3、委托租賃

委托租賃是指出租人接受委托人的資金或租賃物，根據(jù)委托人的要求向承租人辦理的融資租賃業(yè)務(wù)。在租賃期內(nèi)，租賃物的所有權(quán)歸委托人，出租人代理管理并收取傭金。在委托租賃中，增加了委托人和一份委托代理合同，可以是資金委托，也可以是委托人限制的租賃物。

委托租賃常用于下列情況：一是委托人不具備出租人資格，對租賃業(yè)務(wù)不熟悉；二是委托人與受托出租人、承租人在不同地區(qū)或國家，沒有條件親自管理，只好交給受托人。委托租賃實際上是具有資產(chǎn)管理功能，可以幫助企業(yè)利用閑置設(shè)備，提高設(shè)備利用率。

4、杠桿租賃

杠桿租賃是一個包括承租人、設(shè)備供應(yīng)商、出租人和長期貸款人的比較復(fù)雜的融資租賃形式。在杠桿租賃交易中，出租人、承租人、設(shè)備供應(yīng)商簽訂融資租賃合同的買賣協(xié)議和租賃協(xié)議，出租人往往只付少部分租賃物購置款項，其余的資金通過將上述協(xié)議抵押給金融機構(gòu)，由金融機構(gòu)提供無追索權(quán)貸款獲得（即規(guī)定貸款者只能從租金和設(shè)備留置權(quán)中得到償還，對出租人的其他資產(chǎn)沒有追索權(quán)），收回的租金必須首先償還貸款本息。當(dāng)一家金融機構(gòu)無法承擔(dān)巨額融資時，出租人還可以委托信托機構(gòu)通過面向多家金融機構(gòu)發(fā)行信托憑證的方式來籌措。

5、廠商租賃

廠商租賃是一種由機械設(shè)備的制造商或經(jīng)銷商，對選定本企業(yè)生產(chǎn)或經(jīng)銷的機械設(shè)備的購買者，即最終用戶，通過為其提供租賃融資，將設(shè)備交付給用戶使用的租賃銷售方式。設(shè)備的使用者在取得設(shè)備時無需一次性付清貨款，只需在隨后的租期內(nèi)支付相應(yīng)租金，即可獲得設(shè)備的使用權(quán)。這種方式實際上是租賃銷售的方式，既使企業(yè)擴大了銷售，也為企業(yè)提供了融資途徑，是當(dāng)前許多國家大力發(fā)展的一種融資租賃方式。

三、融資租賃業(yè)務(wù)的基本交易流程

（一）經(jīng)營租賃的交易流程

經(jīng)營租賃交易結(jié)構(gòu)及交易流程相對簡單，具體操作如下所示：

交易流程解釋：

①租賃公司與承租人簽署經(jīng)營性租賃協(xié)議；

②租賃公司與銀行簽署貸款協(xié)議，保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議，設(shè)備抵押協(xié)議；

③承租人根據(jù)協(xié)議安排向租賃公司支付保證金；

④租賃公司與供應(yīng)商簽署設(shè)備采購協(xié)議；

⑤銀行向租賃公司提供資金，租賃公司向供應(yīng)商付款購買設(shè)備；

⑥設(shè)備提供商向租賃公司提交設(shè)備，租賃公司將設(shè)備出租于承租人；

⑦承租人按照經(jīng)營性租賃協(xié)議向租賃公司支付租金，租賃公司向銀行還本付息；

⑧租賃期結(jié)束，承租人向租賃公司返還設(shè)備，租賃公司根據(jù)設(shè)備耗損程度確定抵扣保證金數(shù)額，多余部分返還承租人（若押金不足，公司將向承租人追繳不足部分）。

（二）簡單融資租賃的交易流程

簡單融資租賃業(yè)務(wù)的交易結(jié)構(gòu)及交易流程如下所示：

交易流程解釋：

①承租人與供應(yīng)商簽署設(shè)備采購協(xié)議；

②承租人與融資租賃公司簽署融資租賃協(xié)議，購買合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議，保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議，設(shè)備遠期回購協(xié)議；

③融資租賃公司與銀行簽署貸款協(xié)議，設(shè)備抵押協(xié)議，租賃權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議，保險權(quán)益再轉(zhuǎn)讓協(xié)議；擔(dān)保人與銀行簽署擔(dān)保協(xié)議；

④銀行向融資租賃公司提供資金，融資租賃公司向設(shè)備提供商購買設(shè)備；

⑤供應(yīng)商向融資租賃公司提供設(shè)備，融資租賃公司將設(shè)備租賃給承租人；

⑥承租人按照融資租賃協(xié)議規(guī)定定期向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向銀行還本付息；

⑦租賃期結(jié)束，承租人與融資租賃公司按照設(shè)備遠期回購協(xié)議規(guī)定交易租賃物，實現(xiàn)設(shè)備產(chǎn)權(quán)向承租人的轉(zhuǎn)移。

（三）售后回租的交易流程

售后回租業(yè)務(wù)模式交易結(jié)構(gòu)及交易流程見下：

操作流程解釋：

①融資租賃公司與承租人簽署售后回租協(xié)議；

②融資租賃公司與銀行簽署貸款協(xié)議，擔(dān)保人與銀行簽署擔(dān)保協(xié)議；

③融資租賃公司與承租人簽署設(shè)備買賣協(xié)議，保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

④融資租賃公司與銀行簽署抵押協(xié)議，保險權(quán)益再轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

⑤銀行向融資租賃公司提供資金，融資租賃公司向承租人付款購買設(shè)備； ⑥承租人按照售后回租協(xié)議向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向銀行還本付息。

讀書的好處

1、行萬里路，讀萬卷書。

2、書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟。

3、讀書破萬卷，下筆如有神。

4、我所學(xué)到的任何有價值的知識都是由自學(xué)中得來的?！_爾文

5、少壯不努力，老大徒悲傷。

6、黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書遲?！佌媲?/p>

7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。

8、讀書要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不學(xué)、不知義。

10、一日無書，百事荒廢?！悏?/p>

11、書是人類進步的階梯。

12、一日不讀口生，一日不寫手生。

13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上?！郀柣?/p>

14、書到用時方恨少、事非經(jīng)過不知難。——陸游

15、讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德

16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話?！芽▋?/p>

17、學(xué)習(xí)永遠不晚?！郀柣?/p>

18、少而好學(xué)，如日出之陽；壯而好學(xué)，如日中之光；志而好學(xué)，如炳燭之光?！獎⑾?/p>

19、學(xué)而不思則惘，思而不學(xué)則殆。——孔子

20、讀書給人以快樂、給人以光彩、給人以才干。——培根

第四篇：地產(chǎn)項目融資

地產(chǎn)項目投融資資料清單

一、企業(yè)資料

1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、房地產(chǎn)資質(zhì)證書；

2.企業(yè)章程、驗資報告；

3.近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表（經(jīng)審計）；；

5.企業(yè)基本情況簡介

（1）企業(yè)歷史沿革、隸屬關(guān)系、組織形式、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍和規(guī)模；

（2）企業(yè)主營業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營業(yè)績；

（3）企業(yè)法定代表人及主要領(lǐng)導(dǎo)班子（董事長、總經(jīng)理及有關(guān)副總經(jīng)理）成員的經(jīng)歷、業(yè)績等簡歷；

（4）企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、技術(shù)裝備、在建工程總量及建設(shè)進度情況（列表說明）、近三年已完工開發(fā)項目的建設(shè)、銷售和運營等業(yè)績情況（列表說明）；（后期可提供）

（6）企業(yè)的賬戶開立及在各行貸款情況；

二、項目資料（目前有多少提供過少）

1、貸款申請

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、項目立項批復(fù)

4、國土證

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

7、建設(shè)工程施工許可證

8、土地出讓票據(jù)、成本明細及發(fā)票復(fù)印件

9、可行性研究報告

10、項目環(huán)保批復(fù)

11、項目建設(shè)招標(biāo)文件

12、項目施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實力情況簡介；

13、施工合同、監(jiān)理合同及與項目有關(guān)的已簽合同；

14、與本項目有關(guān)的已投入資金付款憑證清單及明細（含拆遷、安置、前期工程等各項費用憑證）；

15、項目規(guī)劃總平面圖

16、規(guī)劃紅線圖

17、項目節(jié)能減排批復(fù)

第五篇：項目融資計劃書

塔城市星海灣項目融資方案

一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發(fā)項目

二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

三、融資主體簡介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家新成立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其各個股東都是從事房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發(fā)有項目。

四、融資項目簡介：

1、項目地址

塔城市星海灣開發(fā)項目位于塔城市221省道南側(cè)，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。

2、主要規(guī)劃指標(biāo)

項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設(shè)施。

沿項目所在地東側(cè)即是華寶市場，西側(cè)即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。

3、項目建設(shè)及進展

我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預(yù)估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設(shè)期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設(shè)住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車庫15000平方米。

五、融資規(guī)模、期限及還款進度

項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。

預(yù)計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節(jié)點支付。預(yù)計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預(yù)計總收益最低400萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續(xù)費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務(wù)成本1000萬元,。

項目建設(shè)期預(yù)計3年，自1028年5月至2020年11月。預(yù)計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。

項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續(xù)120萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等。

建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務(wù)成本1000萬元，如財務(wù)費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業(yè)車輛等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設(shè)住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預(yù)計平均售價為11000元/平方米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預(yù)計2018年完成銷售住宅50%，實現(xiàn)銷售額13000 萬元；預(yù)計2019年完成銷售住宅80%，實現(xiàn)總銷售額22400萬元；

預(yù)計2020年完成總銷售銷售80%，實現(xiàn)收入33536萬元；剩余尾盤在小區(qū)交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預(yù)計發(fā)生各項稅費2400萬元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2018年3月29日