第一篇：我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

一、我國房地產(chǎn)稅收制度的特征

(一)房地產(chǎn)稅收收入是我國稅收收入的重要組成部分隨著我國房地產(chǎn)業(yè)投資的增加，在建面積和銷 面積也大幅增加，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入隨之逐年遞增，房地產(chǎn)業(yè)稅收日益成為國家稅收收入的重要來源之一。根據(jù)國家稅務(wù)總局2008 年的統(tǒng)計年鑒，2007年，我國中央稅收收入總額為33547.9 億元，第三產(chǎn)業(yè)稅收收入共計12923.9 億元，而房地產(chǎn)稅收為554.2億元，占當(dāng)年全國稅收總收入的1.7%，占第三產(chǎn)業(yè)稅收收入的4.3%。與2004 年的145.3 億元相比，房地產(chǎn)稅收在短短3 年里增加了281.4%；占稅收收入總額的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5 倍多； 占第三產(chǎn)業(yè)稅收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行業(yè)中其增長速度僅次于金融業(yè)。（見表1）2004 年房地產(chǎn)業(yè)的稅收為145.3 億元，遠(yuǎn)低于金融業(yè)的241.7 億元，也低于交通運輸、倉儲及郵政業(yè)的147.3 億元。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入逐年遞增，2005 年就已經(jīng)超過了交通運輸、倉儲及郵政業(yè)，對國家財政的貢獻越來越突出。由于“十五”期間宏觀政策方面經(jīng)歷了從積極財政政策向穩(wěn)健財政政策的轉(zhuǎn)換，稅收宏觀調(diào)控目標(biāo)也從刺激投資消費向協(xié)調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展進行了轉(zhuǎn)變。從2004 年起，稅收調(diào)控政策在建立合理的稅收產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。如出臺了個人住房銷售征收營業(yè)稅、二手房交易繳納個人所得稅等各項政策，加大了對房地產(chǎn)市場投機炒作的調(diào)控力度。進入21 世紀(jì)后，我國的城市化建設(shè)步伐將不斷加快，到2020 年我國的城市化程度計劃達到70%左右，大約有超過9 億的人口將要住在城市。為此,在未來的20 年中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100 億平方米以上的住宅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間在今后相當(dāng)一段時間內(nèi)是非常巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)稅收將在國家稅收收入中占重要地位。

(二)房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源之一縱觀世界各國，凡實行分稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本上都?xì)w入地方稅收體系，構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源。一般來說，這樣一種稅收格局把地方政府的事權(quán)和財權(quán)有機地結(jié)合起來，形成了一個良性的運行機制。首先，它激發(fā)了地方政府征管稅收的積極性；其次，它擴大了地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用事業(yè)投資的規(guī)模；再次，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的實際發(fā)展水平和發(fā)展情況以及政府的財政支出需要，靈活地制定稅收政策，更加有效地刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為稅收收入的循環(huán)增長創(chuàng)造了條件。

從2004 年到2007 年，房地產(chǎn)稅收占地方政府稅收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三產(chǎn)業(yè)稅收收入比重由24.5%增加到31.0%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他三個產(chǎn)業(yè)所占比重，是地方政府財政收入的主要來源。另一方面，從增長率來看，房地產(chǎn)稅收2004 到2007 年年均增長率為34.3%左右，與其他三個產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的年均增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他三個產(chǎn)業(yè)。

二、我國房地產(chǎn)稅制存在的不足

(一)立法層次低，稅權(quán)劃分不合理

目前，我國涉及的十余個房地產(chǎn)稅種，除了《中華人民共和國個人所得稅法》與《外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅法》為全國人大通過的法律以外，其他都以國務(wù)院頒布“暫行條例”的形式出現(xiàn)，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性。同時，房地產(chǎn)稅收多為地方稅，中央統(tǒng)得過死，缺乏必要彈性，既不利于調(diào)動地方積極性，也不利于分稅制財稅體制的客觀要求。

(二)稅率固定，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)功能

稅率直接關(guān)系到納稅人的稅收負(fù)擔(dān)和政府財政收入，是稅制的核心所在。從總體上看，我國房地產(chǎn)稅制的稅率存在著過高與過低并存的結(jié)構(gòu)性問題，即房地產(chǎn)使用占有環(huán)節(jié)稅率較低，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收益所得環(huán)節(jié)稅率過高。具體到各個稅種來說，從量計征的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅的單位稅額過低，在抑制土地投機、保護土地資源方面并沒有起到其應(yīng)有的作用； 從價計征的房產(chǎn)稅稅率也偏低，弱化了其組織財政收入和管理房產(chǎn)的功能作用； 作為特定目的稅的城市維護建設(shè)稅的稅率也是偏低的，不能滿足經(jīng)濟發(fā)展和城市化對公共事業(yè)及公共設(shè)施建設(shè)的資金需要； 土地增值稅的稅率是30%－60%，再加上5%的營業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅，稅負(fù)明顯偏高，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的流動和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，所有稅種的稅率標(biāo)準(zhǔn)都還是十幾年前確定的，與物

價水平變化嚴(yán)重脫鉤。

(三)征稅環(huán)節(jié)不合理，重交易輕保有

目前，我國房地產(chǎn)稅制體系中的主要稅種都集中在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，并且常常是對同一課稅對象數(shù)稅并課，稅負(fù)很重，而對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)只征少量稅收。特別是個人非營業(yè)用房地產(chǎn)一律免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，進一步加劇了稅負(fù)結(jié)構(gòu)的不合理和稅負(fù)的畸重畸輕狀況。由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)重，使房地產(chǎn)擁有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地產(chǎn)的合理流動和資源的優(yōu)化配置。更重要的是，房地產(chǎn)商必然會通過提高房地產(chǎn)銷售價格的方式進行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，勢必會進一步加劇目前房地產(chǎn)價格過高的局面，阻礙房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計的重要初衷之一就是通過強化房地產(chǎn)稅制，抑制過快增長的房地產(chǎn)投資，防止房地產(chǎn)泡沬的產(chǎn)生。但實踐證明，現(xiàn)行 重交易、輕保有的房地產(chǎn)稅制不僅沒有達到預(yù)定目的，反而阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

(四)存在著稅基窄、稅種復(fù)雜及稅收不公平等弊端

稅基窄主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)稅不具備完全的財產(chǎn)稅性質(zhì)，大量的個人所有非營業(yè)性用房產(chǎn)被排除在課征范圍以外； 二是有關(guān)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)或經(jīng)營的稅負(fù)過高，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)通過隱性市場交易，逃避納稅義務(wù)?？梢?，稅費設(shè)計的不合理或稅率倒置，從某種意義上非但不能增加稅費收入，反而會造成絕對額的減少。稅種復(fù)雜的結(jié)果是一方面讓部分逃稅者有機可趁，另一方面卻又讓部分納稅者有被重復(fù)征稅的可能。稅收不公主要指目前我國并存內(nèi)外兩種不同的稅制，外資的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平要遠(yuǎn)低于國內(nèi)企業(yè)。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革的具體建議

(一)完善房地產(chǎn)稅收法律制度

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收立法中，有關(guān)程序性的法律法規(guī)較少，應(yīng)把程序法定的強化作為重要的價值趨向，這也是反映一個國家法治水平高低的重要標(biāo)志之一。具體而言，必須進一步完善《稅收征收管理法》，使其成為名副其實的稅收程序法。在此基礎(chǔ)上制定規(guī)范的《稅務(wù)代理法》、《納稅人權(quán)利保護法》、《稅務(wù)機關(guān)組織法》等，全方位地保障納稅主體權(quán)利、監(jiān)督納稅主體義務(wù)的履行并規(guī)范征稅主體的行為。

(二)完善房地產(chǎn)稅制體系

1．完善我國土地稅法體系，加強土地資源保護。土地是不可再生資源、稀缺性資源。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是近幾年經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的土地資源存在著既緊張又嚴(yán)重浪費的矛盾局面。為了合理而有效地利用有限的土地資源，我們應(yīng)當(dāng)進一步完善我國的土地稅法體系，充分利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用。建議完善我國現(xiàn)有的耕地占用稅及土地增值稅，并新增土地閑置稅。土地閑置稅的具體設(shè)計是： 征稅對象為閑置土地的行為；從量計征，計稅依據(jù)是閑置土地的面積；采用地區(qū)差別定額稅率，同時考慮土地的閑置年限、未利用程度而區(qū)別對待。一般是閑置年限越久，稅率越高；未利用程度越高，稅率越高。

2.規(guī)范房地產(chǎn)交易稅收，降低該環(huán)節(jié)的稅負(fù)。在我國的房地產(chǎn)交易過程中，契稅和印花稅有重復(fù)征稅的情況，而對房地產(chǎn)的繼承取得和贈與行為卻沒有相應(yīng)稅種對其課稅。總體來說，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)較重，阻礙了房地產(chǎn)的流通和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。具體來說，就是要歸并契稅和印花稅，并適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。

（三）改進稅收征管手段

從稅收機制運行的特點來看，一個完善的稅制不僅要稅種設(shè)置合理、稅制內(nèi)部構(gòu)造科學(xué)、稅負(fù)適度，還需要一個合理的征管機制。有效的稅收征管是稅收政策目標(biāo)得以實現(xiàn)的保證。由此，完善房地產(chǎn)稅制也需要在優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的同時建立起與之相配套的稅制實施機制，即完善的稅收征管模式。第一，稅收征管部門要會同土地和房管部門建立和發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)定價和評估機構(gòu)，并建立與稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。第二，財政、稅收部門要加強與土地開發(fā)規(guī)劃部門、房產(chǎn)和土地管理部門等 相關(guān)部門的聯(lián)系與協(xié)作，建立高效、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，從而加強對房地產(chǎn)稅源的監(jiān)控，減少稅收流失。第三，利用現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)資源和電子商務(wù)手段開發(fā)“房地產(chǎn)網(wǎng)上辦稅”操作平臺，在其上廣泛開展稅務(wù)登記、納稅申報、網(wǎng)上審批以及稅收繳納等業(yè)務(wù)。不僅可以大大降低納稅人和稅收征管部門

雙方的成本，而且還可以及時發(fā)現(xiàn)并制止偷稅、漏稅行為的發(fā)生。（作者單位:1.四川天一學(xué)院； 2.西南石油大學(xué)）

第二篇：我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

摘要

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，稅收作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，起著保障政府財政收入的作用。但是在具體的房地產(chǎn)稅收征管方面，還存在一定的問題?；诖耍疚氖紫冉榻B了選題背景，第二部分簡單的闡述了房地產(chǎn)稅收的重要性，第三部分分析制約我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的因素，第四部分針對制約因素提出了相應(yīng)的解決措施和建議。通過本文的論述，以期對我國其它地區(qū)在房地產(chǎn)稅收征管方面有一定的理論和現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收征管；問題；措施

目錄

一、引言........................................................................................................................1

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義....................................................................................1

三、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題...................................................................1

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善.........................................................................1

1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高................................................................1

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理............................................................................1

（二）稅收管理部門監(jiān)督體系不健全.................................................................2

1．稅務(wù)征收管理監(jiān)管隊伍人員素質(zhì)有所欠缺............................................2 2．內(nèi)部監(jiān)督機制不健全................................................................................2

四、完善我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對策....................................................................2

（一）構(gòu)建合理的房地產(chǎn)業(yè)稅收體制.................................................................2

1．降低房地產(chǎn)開發(fā)稅收征收額度................................................................2 2．降低流通階段房地產(chǎn)稅收征收額度........................................................2

（二）完善納稅管理部門監(jiān)督管理體系.............................................................2

1．加強法制教育，培養(yǎng)優(yōu)秀干部和工作人員............................................2 2．政務(wù)公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督........................................3

結(jié)束語............................................................................................................................4 參考文獻........................................................................................................................5

一、引言

二十世紀(jì)九十年代，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體系的建立，城市化進程逐步加快，受居民住房改革和住房消費的雙重刺激，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛發(fā)展的新時期，并且日益在國民經(jīng)濟發(fā)展中占著越來越重要的位置。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收成為社會關(guān)注的熱點，人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況嚴(yán)重。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的征管日漸成為稅務(wù)機關(guān)征收管理的重點。以上海為例，2012年，上海稅收總額為7366億元，其中納稅百強的納稅總額占稅收總額的30.9%，在此榜中，曾作為頂梁柱的房地產(chǎn)業(yè)占比僅2.4%，可見房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻在進一步下降。在這種背景下，深入研究房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管問題，提出改進的對策，提高該業(yè)的征管績效，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序和健康發(fā)展，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場如火如荼的發(fā)展，我國各個地方都正在經(jīng)歷一場房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)熱潮，并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的急劇增加，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收也將準(zhǔn)年遞增，這些增加的稅收可以為我國社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會保障體系完善、醫(yī)療保障體系改革和發(fā)展起到積極的推動作用和資金保障。同時，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐力量，它的快速、穩(wěn)定發(fā)展必然會帶動我國整體GDP的增長，因此，高度重視并完善房地產(chǎn)稅收征收的管理工作，對我國整體稅收的增長和我國的經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的作用和意義。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善

稅收收入的征管工作并不是孤立存在的，稅收征管效率很大程度上受稅收政策的影響，因此對于房地產(chǎn)業(yè)制定科學(xué)、合理的稅收政策對房地產(chǎn)稅收征管有重要意義。1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高

目前，我國只有企業(yè)所得稅法、個人所得稅法、稅收征收管理法三部法律是涉及房地產(chǎn)稅收的。在法律法規(guī)中，涉及房地產(chǎn)稅收的多數(shù)都是通過條例或暫行條例等行政法規(guī)的形式頒布的，例如，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、上地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。由于稅收立法層次不高，法律法規(guī)的貫徹落實常常受外界因素的干擾，使政策執(zhí)行不到位。

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理

目前，我國的房地產(chǎn)稅制設(shè)置的特點，即：“重流轉(zhuǎn)和輕保有”。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，稅收收入占房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的比重大，而保有環(huán)節(jié)涉及稅種少，征管薄弱，其稅收收入也很少。并且隨著稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收越來越重視，保有環(huán)節(jié)的稅收更容易被忽視，出現(xiàn)有交易就征稅、沒有交易就不征稅或少征稅的情況，造成房地產(chǎn)稅收的大量流失。

務(wù)征收管理監(jiān)督的各級領(lǐng)導(dǎo)和行政人員在工作中轉(zhuǎn)變思想觀念，加強道德責(zé)任建設(shè)，提升為人民服務(wù)的意識，進一步減弱官本位思想，對我國現(xiàn)階段部分地區(qū)行政人員行政執(zhí)法執(zhí)行過程中出現(xiàn)的的“人治”和“法制”混淆的治理有著非常重要的作用。通過加強相關(guān)的法律法規(guī)教育和培訓(xùn)，能夠讓廣大領(lǐng)導(dǎo)干部和行政人員在地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督和具體政策執(zhí)行過程中始終站在公平、公正、公開的立場考慮問題，這樣才能真正做到為人民服務(wù)，為百姓服務(wù)，減少因為行政人員地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督管理中不足和執(zhí)法不公平引發(fā)的群眾事件。

2．政務(wù)公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督

在許多地方行政人員地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法過程中，會出現(xiàn)執(zhí)法部門的“暗箱作業(yè)”，這種“暗箱操作”的做法，直接看來就是缺乏公開的做法，表現(xiàn)出有一部分行政人員執(zhí)行干部綜合素質(zhì)低下，道德責(zé)任不足，處理事情態(tài)度蠻橫，從根本上就是剝奪了群眾的知情權(quán)，違背了行政執(zhí)法公平、公正、公開的原則，不敢讓工作暴露在人民群眾的監(jiān)督之下。各種跡象表明，行政人員地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法的各項工作只有在廣大群眾的監(jiān)督下進行，才能真正做到有法可依，公正嚴(yán)明，群眾的基本利益才能得到根本保障。

參考文獻

[1]陳智靜.淺議完善溫州市房地產(chǎn)稅收征管對策[J].中國外資.2012(17)[2]宋桂福.推行存量房納稅評估系統(tǒng)勢在必行[J].衡陽通訊.2011(12)[3]馮慧.住房消費中稅負(fù)之案例分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊.2011(02)[4]吳曉燕,周京奎.房地產(chǎn)稅、土地利用效率與住宅供給結(jié)構(gòu)——土地與房屋保有稅制選擇的一個理論分析[J].財貿(mào)經(jīng)濟.2010(12)[5]崔志坤.中國開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的路徑選擇[J].財政研究.2010(12)[6]趙培聰.利用稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2010(19)[7]劉佐.中國房地產(chǎn)稅改革的方向[J].經(jīng)濟研究參考.2010(48)[8]賈紅燕.加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的思考[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2010(07)[9]許圣如.房產(chǎn)稅迷局[J].南風(fēng)窗.2010(12)

第三篇：我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

學(xué)號：20***姓名：馮安中

我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

一、行業(yè)的供需分析

從供應(yīng)和需求來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場處于供過于求的狀況，但是房價依然上漲，不過由于需求下降的原因，房價的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應(yīng)方面現(xiàn)階段，住宅的供應(yīng)為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環(huán)境的分析

宏觀經(jīng)濟方面，經(jīng)濟開局乏力，“穩(wěn)增長”仍將是經(jīng)濟發(fā)展總體目標(biāo)，在保持合理的經(jīng)濟增長速度的同時，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。我國經(jīng)濟預(yù)計將繼續(xù)保持降速、平穩(wěn)前行的態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境。

三、從我國實行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強宏觀審慎管理，引導(dǎo)貨幣信貸和社會融資規(guī)模的“適度”增長。近期A股房企再融資的放開，非上市企業(yè)的融資門檻或?qū)⑦M一步提高，將推動房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)提升。

四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有5%左右。在房價的構(gòu)成中，三分之一為地價，并為政

府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高漲，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

然而在宏觀經(jīng)濟學(xué)中我們學(xué)過是否要對新的實物資本進行投資取決于這些新投資的利潤率與購買這些資產(chǎn)而必須借進的款項所要求的利率比較。前者大于后者時，投資是值得的；前者小于后者時，投資是不值得的。所以投資者會減少投資使得房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會趨之穩(wěn)定。

五、從風(fēng)險與投資的角度分析

在現(xiàn)在消費者消費越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產(chǎn)商的投資需求也會考慮到風(fēng)險，投資是現(xiàn)在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個理性的投資人，地產(chǎn)商也會注意到這些風(fēng)險，從而進行投資，但是由于當(dāng)前市場并不是那么的好，所以地產(chǎn)商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說過雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于買方市場但是房價依舊要漲，只是漲幅下降，其實很大的原因取決于我們的國情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國有著特殊的經(jīng)濟地位，可以說它是我國經(jīng)濟的一個大支柱，這同時也是上一屆政府出臺許多相關(guān)政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國300個城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場維持火熱，3月成交熱度消減；價格方面，全國300個城市各類用地樓面均價上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價率為13.0%。房企擴展一線布局，稀缺地塊爭搶白熱化；各類城市，土地市場分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數(shù)據(jù)不難看出由于土地的資源稀缺，導(dǎo)致了土地價格的上升，也相當(dāng)于開發(fā)商的成本上升，也不難令我們揣測成本推動導(dǎo)致的通貨膨脹畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)經(jīng)濟變動對于我國的經(jīng)濟影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結(jié)論就是：房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場的自我調(diào)控，同時也需要政府適度的引導(dǎo)。

第四篇：2014我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關(guān)注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高?，F(xiàn)在對2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行回顧。

2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟擴張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應(yīng)層面，2013年全國全年國有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢。2008年-2010年的供應(yīng)上升主要歸因于我國政府為了應(yīng)對金融危機、保證經(jīng)濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發(fā)行的貨幣以及對房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設(shè)用地的增速供應(yīng)。2010年國家發(fā)布了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2010年-2012年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟回暖和相關(guān)政策松動，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長態(tài)勢。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置與房地產(chǎn)投資同向恢復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復(fù)，開發(fā)商補庫存意愿強烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增加。

2013年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續(xù)上升，房企對行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點上市公司運行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績預(yù)計公告。其中，預(yù)增公告33家，排除部分異常增速后的平均預(yù)增幅度為 117.87%；預(yù)減公告12家，平均預(yù)減幅度為-172.49%。如此大的預(yù)增與預(yù)減絕對值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績分化，呈現(xiàn)出強者愈強、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢，銷售與業(yè)績狀況表現(xiàn)優(yōu)異。基于已公布的業(yè)績預(yù)計公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長。據(jù)預(yù)計，一線龍頭公司2013年業(yè)績預(yù)計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預(yù)計平均增長22.03%。

在經(jīng)濟平穩(wěn)運行的同時，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會降低，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟利好與政策松動的大背景下，2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預(yù)測

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢，我們預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢。中性預(yù)期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預(yù)計在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預(yù)計在5%左右。

1、城市格局分化

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋?，一線城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預(yù)測2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績預(yù)告，業(yè)績增長的公司其平均預(yù)增幅度達到117.87%，業(yè)績下滑的公司其平均預(yù)減幅度達到-172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對值的較大差距顯示了房企業(yè)績的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強者愈強的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊的房企，充足且合理的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，同時限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預(yù)計2014年行業(yè)集中度會繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構(gòu)成中，三分之一為地價，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢

我們預(yù)計，2014年我國一二線重點城市的房價仍將延續(xù)增長態(tài)勢。

首先，我們預(yù)測2014年的宏觀經(jīng)濟走勢將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)較強，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場流動性應(yīng)該不會發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房價的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內(nèi)銀行很可能會

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房價很難下跌。

基于政府降低土地供應(yīng)量將導(dǎo)致地價上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價格的上漲導(dǎo)致房價短期內(nèi)難以下跌。由于房價本身的組成要素沒有一個能降得下來，地方政府對土地財政的依賴依然突出，地方政府對房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強烈，土地市場熱度持續(xù)。

5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩

盡管我們預(yù)計2014年中國一二線重點城市的房價會延續(xù)上漲態(tài)勢，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負(fù)增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12 月份繼續(xù)增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長的情況下，2014年的土地供應(yīng)要比2013年增加很多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房價漲幅將大幅下降。

另外，不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此有利于降低房價的漲幅。

綜合以上考慮，我們預(yù)計2014年房價增幅比國內(nèi)生產(chǎn)總值增長略高，大約為5%左右。

第五篇：我國生態(tài)旅游發(fā)展現(xiàn)狀與對策分析

我國生態(tài)旅游發(fā)展現(xiàn)狀與對策分析 生態(tài)旅游是二十世紀(jì)八十年代后期在國際上產(chǎn)生并迅速發(fā)展起來龍之谷外掛論壇一種新興旅游產(chǎn)業(yè)，它是一種不以犧牲環(huán)境為代價，與自然環(huán)境和諧發(fā)展稀土資源資料匯編經(jīng)濟活動，它體現(xiàn)在使游人能夠參觀、理解、珍視和享受自然和文化區(qū)域，同時不對其生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生無法接受的影響與損害。研究我國生態(tài)旅游的發(fā)展現(xiàn)狀、問題及其保護對策，對于建設(shè)和諧社會有著積極的理論和現(xiàn)實意義。我國生態(tài)旅游開發(fā)現(xiàn)狀及其存在問題

我國地域遼闊，地貌、氣候的多樣化造就了生物的多樣化；同時中華民族歷史悠久，文化遺產(chǎn)豐富，這些構(gòu)成了中國得天獨厚的生態(tài)旅游資源。隨著生態(tài)旅游在我國的廣泛開展，相關(guān)領(lǐng)域的專家學(xué)者加強了對生態(tài)旅游研究，本文在總結(jié)前人工作的基礎(chǔ)上把我國的生態(tài)旅游歸納為6種基本類型，并對每種生態(tài)旅游類型所特有的生態(tài)旅游價值作了簡要分析。

1、1我國生態(tài)旅游地的類型

(1)森林休憩生態(tài)游

森林休憩生態(tài)游是人們在天然或人工的森林生態(tài)環(huán)境里所從事的以休憩活動為主兼有其他活動的旅游活動。風(fēng)景秀麗、氣候宜人的森林的生態(tài)旅游價值主要體現(xiàn)在：①森林中富含的負(fù)離子氧能使人消除疲勞，提高人體免疫能力；②一些植物分泌的芬芳和氣味能夠殺菌和治療人體某些疾?。虎凵置谰澳軌蚪o予人美的享受，陶冶情操；④森林中千姿百態(tài)的景物能夠激活人的想象力和創(chuàng)造力；⑤森林中所蘊含的大自然的奧秘能夠激發(fā)人更深層次地認(rèn)識生命的價值，熱愛大自然，自然地樹立環(huán)境意識，是回歸大自然的理想場所。

我國具有代表性的森林體憩生態(tài)旅游地有：吉林長白山國家森林公園、云南西雙版納熱帶雨林、陜西太白山國家森林公園、湖南張家界國家森林公園、浙江千島湖國家森林公園、廣西十萬大山國家森林公園等。

(2)草原風(fēng)情生態(tài)游

草原是指在半干旱條件下，以旱生或半旱生的多年生草本植物為主的生態(tài)系統(tǒng)。我國草原的主要類型為溫帶草原，集中分布在東北地區(qū)西部、內(nèi)蒙古、黃上高原北部以及海拔較高地區(qū)的高山草甸。各類草地總面積約4億公頃。草地植被主要有4大類型，共56種生態(tài)系統(tǒng)。由此可看出不管從量上還是從種類上我國都具有豐富的草原生態(tài)旅游資源。

我國有代表性的草原生態(tài)旅游景區(qū)有：內(nèi)蒙古呼倫貝爾草原、錫林郭勒草原、河北北部壩上草原、新疆阿爾金山高山草甸、天山高山草甸等。

(3)濕地觀鳥生態(tài)游

濕地是一種多功能、獨特的生態(tài)系統(tǒng)，根據(jù)《國際濕地公約》定義：“濕地指不問其為天然或人工，長久或暫時之沼澤地、濕原、泥炭地或水域地帶，帶有或靜止或流動、或為淡水、半咸水或咸水水體者，包

括低潮濕水深不超過6米的海域”。在我國濕地鳥類占全國鳥類總數(shù)的２６％，豐富多樣，自然而然，觀鳥活動便成為眾多濕地的最熱門的專項旅游活動。但是，必須強調(diào)的是，濕地核心區(qū)應(yīng)受到絕對的保護，嚴(yán)禁進入，觀鳥等旅游活動只能在濕地的邊緣保護帶有限制的開展。

我國有代表性的濕地觀鳥生態(tài)旅游地有：青海湖高原濕地生態(tài)系統(tǒng)和珍稀鳥類自然保護區(qū)、黑龍江扎龍丹頂鶴等珍禽及濕地生態(tài)系統(tǒng)自然保護區(qū)、江西都陽湖和濕地生態(tài)系統(tǒng)自然保護區(qū)、江蘇鹽城珍禽自然保護區(qū)等。

(4)沙漠探險生態(tài)游

沙漠是在干旱、極端干旱的地區(qū)降水量不足200毫米，蒸發(fā)量超過2 00毫米的條件下，地表裸露，植物生長極為貧乏之地。沙漠也是地表生態(tài)系統(tǒng)類型中的一種。

一般人認(rèn)為“生態(tài)”便意味著生機盎然、郁郁蔥蔥。作為不毛之地的沙漠不可能成為生態(tài)旅游之地。但是，沙漠生態(tài)系統(tǒng)憑借其蒼涼荒蕪的原始自然景色、神奇的沙漠海市蜃樓、壯觀的風(fēng)蝕地貌及沙漠探險中所蘊含的冒險精神強烈地吸引著眾多的探險旅游者。

沙漠中可以開展的生態(tài)旅游活動有：沙漠探險、科考、游覽、觀光、滑沙等。在我國的北緯30－50東經(jīng)75—125的北方內(nèi)陸盆地和高原，形成了一條西起塔里木盆地西端，東迄松嫩平原西部長約4 500km寬約600k m的斷續(xù)沙漠弧形帶，廣泛分布于新疆、內(nèi)蒙占、甘肅、寧夏等省區(qū)。其中，在許多資源和市場條件都具備的地方已開發(fā)有沙漠生態(tài)旅游項目，如寧夏中衛(wèi)的沙坡頭地區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯的庫布齊沙漠等地已開發(fā)了極具市場潛力的沙漠生態(tài)旅游項日。但是值得注意的是，沙漠的自然生態(tài)環(huán)境本身已十分脆弱，一旦破壞，再難恢復(fù)。因此沙漠地區(qū)開發(fā)旅游項目應(yīng)堅持保護為主，開發(fā)為輔，以利用促保護的方針，防止沙漠化的擴大。

(5)農(nóng)業(yè)體驗生態(tài)游

農(nóng)業(yè)體驗生態(tài)旅游主要包括鄉(xiāng)村生態(tài)旅游和觀光農(nóng)業(yè)旅游。前者是指以古樸、原始、自然的鄉(xiāng)野自然風(fēng)光及與其和諧相伴相生的獨特的農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動以及傳統(tǒng)的民族習(xí)俗為資源所開展的旅游活動；后者是指以農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，以生態(tài)旅游為主題，利用城鄉(xiāng)差異來規(guī)劃、設(shè)計、組合農(nóng)業(yè)資源以引起旅游者特別是城市居民的消費欲望，滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛的需求并體驗新型農(nóng)業(yè)技術(shù)與生態(tài)農(nóng)業(yè)等具有大自然情趣的一種旅游形式。

我國典型的鄉(xiāng)村生態(tài)旅游景區(qū)有：云南羅平的油菜花節(jié)、云南元陽哈尼族人所建的“哈尼梯田”等。觀光農(nóng)業(yè)景區(qū)有：江西井岡山觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)、北京郊區(qū)觀光農(nóng)業(yè)帶、上海浦東虹橋觀光農(nóng)業(yè)區(qū)等。

(6)海洋度假生態(tài)游

未受污染的沙灘和海水，充足的日照陽光，溫暖濕潤的海洋氣候是吸引人們到海濱或海島旅游的重要條件。在國外３S(Sun 陽光、Sand沙灘、Sea海水)旅游一直是最具魅力的旅游形式。海洋度假生態(tài)旅游的特色主要表現(xiàn)在：一是空氣和陽光，海濱或海島空氣清新陽光充足是理想的體閑、度假、療養(yǎng)的勝地；二是海洋資源，一望無際、波瀾壯闊的海水本身就是美麗壯觀的景色，五彩斑斕的充滿神秘的海底世界更是誘人；三是海蝕地貌，海蝕柱、海蝕穴、海蝕平臺等海蝕地貌形態(tài)各異，氣勢壯觀，構(gòu)成海濱獨特的自然景觀。

中國已開發(fā)的海洋度假生態(tài)旅游地主要有：海南三亞的珊瑚礁，連云港連島海濱旅游度假區(qū)，北戴河旅游度假區(qū)，青島海濱旅游區(qū)等，福建福鼎、廣西北海和海南文昌的紅樹林生態(tài)旅游區(qū)等。

1、2我國生態(tài)旅游發(fā)展存在的主要問題及其原因

我國生態(tài)旅游雖比世界某些旅游業(yè)發(fā)達國家起步晚，但發(fā)展勢頭卻非常迅猛。因此，引發(fā)了許多的問題，主要表現(xiàn)在以下四個方面。

(1)不合理的規(guī)劃建設(shè)造成生態(tài)旅游資源本身的破壞

綜觀全國許多新開發(fā)的生態(tài)旅游地，存在問題還很多。其中沒有規(guī)劃、規(guī)劃和建設(shè)不合理的問題尤其突出，成為生態(tài)旅游資源受破壞的首要因素。比如張家界作為我國第一個森林公園，其內(nèi)的武陵源景區(qū)由于缺乏正確規(guī)劃與科學(xué)論證，一些旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)如游道、賓館、索道等小僅破壞植被，而且把區(qū)域生態(tài)環(huán)境改變得支離破碎，不利于生物多樣性的保護。如興建黃石寨索道破壞了百余畝森林，并且噪音的增加打破了原來的張家界森林公園的寧靜與清新，許多野生動物逃而遠(yuǎn)之。一些景區(qū)的管理者和開發(fā)商，無視規(guī)劃的重要性，僅僅憑自己的感覺來“規(guī)劃”，或者請專家規(guī)劃后，目的并不是要按照規(guī)劃文本來做，而是成為擺設(shè)，成為向上面要錢、顯政績的資本，實際中根本不予落實。另外，不少開發(fā)商、管理者將景區(qū)的“精品化”建設(shè)誤解為多蓋建筑物，結(jié)果造成了很多景區(qū)“城市化”。這也與各地執(zhí)法不嚴(yán)，監(jiān)督不力有關(guān)。如國家有禁止在各風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)興建污染和破壞環(huán)境的工程、設(shè)施的規(guī)定，但某些領(lǐng)導(dǎo)受各種人情關(guān)系的影響，批條子、打招呼，結(jié)果造成了很多違章建筑。仍以武陵源為例，其內(nèi)充斥的建筑面積達36萬平方千米，其中違章建筑3.7萬平方米，著名的景點鑼鼓塔成了一座“賓館城”。以至于1998年世界遺產(chǎn)組織官員對景區(qū)旅游造成的環(huán)境污染，景區(qū)城鎮(zhèn)化給予了“黃牌警告”。

(2)許多旅游地管理粗放，旺季游客量大大超過旅游地承載力

一些經(jīng)濟落后的地區(qū)，希望通過旅游收入促進經(jīng)濟發(fā)展的心情強烈，但在缺乏經(jīng)營和管理人才，對旅游資源認(rèn)識不足的情況下，卻采取掠奪式的開發(fā)，短期效益明顯，但景區(qū)管理顯得十分粗放。這種片面追求外延擴大的發(fā)展模式，損害了旅游資源的不可再生性，降低了旅游質(zhì)量，造成景觀衰退，使真正的生態(tài)旅游難以開展。與此同時，許多旅游地為短期經(jīng)濟利益所驅(qū)動，在接待游客時來者不拒，使得旅游旺季的游客人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出旅游容量，尤其是在“五一”、“國慶”、“春節(jié)”長假期間。旺季游客量大大超過旅游地承載力，給景區(qū)造成了很大的環(huán)境壓力。據(jù)中國人與生物圈國家委員會2005年的一份調(diào)查顯示，我國己有22%的自然保護區(qū)由于發(fā)展生態(tài)旅游而造成保護對象的破壞，11%出現(xiàn)旅游資源退化，44％存在垃圾公害，12％出現(xiàn)水質(zhì)污染，61％存在建筑設(shè)施與景觀環(huán)境不協(xié)調(diào)或不完全協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。很多地方本來規(guī)劃就不合理，又超飽和接待游客，游客素質(zhì)又普遍不高，環(huán)境破壞已不可避免，結(jié)果生態(tài)旅游成了“破壞生態(tài)”的旅游。

(3)一些旅行社、景區(qū)把“生態(tài)旅游”作為綠色標(biāo)簽，濫貼亂用

由于“生態(tài)旅游”這一名稱迎合了游客向往自然的心理，市場吸引力大，蘊藏著很大的商機。一些旅行社在沒有搞清楚什么是生態(tài)旅游、生態(tài)旅游產(chǎn)品對旅游經(jīng)營者究竟有哪些要求的情況下，匆忙地推出許多“生態(tài)旅游線路”。這些旅行社推出的生態(tài)旅游產(chǎn)品，其主要特征就是以自然區(qū)域為旅游目的地，如森林、鄉(xiāng)村田野、海濱沙灘等。在整個旅游行程中，許多導(dǎo)游并不知道生態(tài)旅游導(dǎo)游與傳統(tǒng)導(dǎo)游的區(qū)別，自己應(yīng)該具備什么樣的專業(yè)知識，沒有發(fā)揮、也無法發(fā)揮導(dǎo)游在生態(tài)旅游活動中應(yīng)有的教育和管理作用。這就使

得目前進行的“生態(tài)旅”實際上與傳統(tǒng)的大眾化旅游活動沒有什么區(qū)別。另外，一些自然景區(qū)，哪怕沒有任何科學(xué)規(guī)劃和經(jīng)營管理規(guī)范，沒有任何生態(tài)環(huán)境教育意識，都稱自己是“生態(tài)旅游景區(qū)”。“生態(tài)旅游”一詞不斷被濫貼亂用，成為一個時髦的“綠色標(biāo)簽”，成了招徠游客的幌子，無形之中誤導(dǎo)了消費者。生態(tài)旅游活動被庸俗化了，負(fù)面影響很大。有的學(xué)者甚至提出不愿再使用生態(tài)旅游一詞而使用“綠色旅游”的概念。

(4)社區(qū)有效參與程度低，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的潛力有待發(fā)揮

造福當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，幫助當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q就業(yè)和發(fā)展，本是生態(tài)旅游的應(yīng)有之義，也是國內(nèi)外許多學(xué)者的共識。但目前的情況并不樂觀，許多地方在發(fā)展生態(tài)旅游時，社區(qū)有效參與程度低，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的潛力遠(yuǎn)沒有發(fā)揮。一方面，具有發(fā)展生態(tài)旅游資源條件的地方，往往經(jīng)濟落后，當(dāng)?shù)卣Y金缺乏，這直接影響其開發(fā)規(guī)模和投資能力。不少生態(tài)旅游地長期“開”而不“發(fā)”，“啟”而不“動”，分散的旅游資源得不到整合、盤活，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施更是長期得不到完善，豐富的資源優(yōu)勢無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢。這種宏觀環(huán)境，要想通過有限的生態(tài)旅游活動來帶動當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)收和促進經(jīng)濟的發(fā)展，有“杯水車薪”之感。另一方面，通過引進外資開發(fā)起來的景區(qū)，當(dāng)?shù)卣尷^多，社區(qū)利益難于保障，如多數(shù)經(jīng)營管理者是開發(fā)商從外地招引而來。不僅如此，當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯚o法參與景區(qū)的規(guī)劃和經(jīng)營管理工作(少數(shù)是象征性的)，多數(shù)只是在基層從事一般性接待服務(wù)，屬于季節(jié)性臨時員工。無論是管理者、經(jīng)營者，普遍存在著忽視甚至排斥當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)利益的現(xiàn)象。

實際上，國內(nèi)生態(tài)旅游發(fā)展中存在的問題還有很多，如政出多門、管理混亂，許多生態(tài)旅游區(qū)歸屬不清，景區(qū)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)高度統(tǒng)一，等等，其中的一些問題，不僅僅是生態(tài)旅游發(fā)展中的問題，也是傳統(tǒng)景區(qū)面臨的問題。

2、我國生態(tài)旅游的發(fā)展對策

生態(tài)旅游要持續(xù)發(fā)展，應(yīng)是一種不以犧牲環(huán)境為代價，與自然環(huán)境相和諧的旅游，必須把握適度的開發(fā)速度，控制接待人數(shù)，增強環(huán)保意識。為使我國生態(tài)旅游得以持續(xù)發(fā)展，針對上面提到的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下措施：

2、1加強森林公園建設(shè)，保護森林資源

森林是陸地最大的生態(tài)系統(tǒng)，是自然界物質(zhì)和能量交換的重要樞紐。森林公園則是在社會文明的發(fā)展中形成的一個相對獨立的生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)，因此，有效地保護生態(tài)環(huán)境、加強森林公園建設(shè)是保證生態(tài)旅游持續(xù)發(fā)展的一項重要措施。

2、2統(tǒng)一規(guī)劃，有序開發(fā)

在編制旅游區(qū)總體規(guī)劃時，必須對旅游區(qū)的地質(zhì)資源、生物資源和涉及到環(huán)境質(zhì)量的各類資源進行認(rèn)真的調(diào)查，以便對開展旅游活動所帶來的環(huán)境損害進行足夠的準(zhǔn)備，并采取積極措施，消除或減少污染源，加強對環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)測。另外，為保證生態(tài)旅游的環(huán)境質(zhì)量的高品位，旅游區(qū)的有關(guān)建設(shè)必須遵循適度的有序地的層次開發(fā)的原則，開發(fā)那些不影響或少影響生態(tài)環(huán)境的旅游項目，不允許任何形式的有損生態(tài)環(huán)境的開發(fā)行動，以維護生態(tài)系統(tǒng)的平衡。

2、3強化法制觀念，加大執(zhí)法力度

生態(tài)旅游一定要加強環(huán)境立法和管理，制定和完善旅游資源開發(fā)的政策和法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行和遵守我國的《環(huán)境保護法》、《森林法》、《文物保護法》、《野生動植物保護法》等與旅游密切相關(guān)的環(huán)境保護法律和法規(guī)。增加補充規(guī)定對違反法規(guī)的開發(fā)行為和破壞自然資源的行為，進行嚴(yán)厲懲罰，加大執(zhí)法力度，使其承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。

2、4健全生態(tài)旅游的資格認(rèn)證體系

國家旅游主管部門及相關(guān)部門應(yīng)健全生態(tài)旅游的資格認(rèn)證體系，命名一批符合條件的生態(tài)旅游區(qū)，規(guī)范生態(tài)旅游市場，約束旅游經(jīng)營者的行為，同時建立生態(tài)環(huán)境信息反饋機制，用來檢測生態(tài)旅游的功效。

2、5加強生態(tài)旅游的科研力量，充實生態(tài)旅游的科技內(nèi)涵

利用科技手段建立維持生態(tài)系統(tǒng)相對穩(wěn)定的經(jīng)營模式，借以資助旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。主要是利用多學(xué)科交叉研究的方法，建立起以科技為先導(dǎo)的資源利用形式。一是通過研究生物間的拮抗、互促、富集、同化等作用，構(gòu)建起完善的生物調(diào)節(jié)體系。如在游人較多的控制流域，通過設(shè)置蘆葦、水浮蓮等生物屏障，可有效同化與消除水體中的有害物質(zhì)；二是通過非生物因子(包括自然及部分人為因素)的研究，探討影響生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定發(fā)展的要素，制定出縝密的防止生態(tài)災(zāi)害(如滑坡、泥石流、森林火災(zāi)等)發(fā)生的應(yīng)急預(yù)案；三是充分利用新技術(shù)、新材料，盡量減少游客及旅游經(jīng)營者對生態(tài)環(huán)境的不利影響。如推廣使用雙降解材料餐具來禁堵白色污染，利用沼氣、太陽能、風(fēng)力發(fā)電等技術(shù)，促進清潔能源的使用。

2、6加強生態(tài)教育，樹立環(huán)保意識

通過宣傳，讓游客在旅游中獲取生態(tài)知識，在享受自然的同時，把保護環(huán)境變成自覺的行動，做到休閑娛樂、環(huán)保兩不誤。因此，大唐無雙地圖在倡導(dǎo)生態(tài)旅游時，必須樹立生態(tài)保護第一的思想，加強宣傳教育，轉(zhuǎn)變公民觀念。首先，應(yīng)把生態(tài)教育和生態(tài)道德教育納入國家教育計劃，在小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)國情教育中增設(shè)這方面的教育內(nèi)容使大唐無雙剝皮分布圖的子孫后代從小就開始重視自然資源的持續(xù)利用，愛護自然景觀和人文景觀，保護野生動物和植物，理解大自然、熱愛大自然。使生態(tài)善惡觀、生態(tài)正義、生態(tài)義務(wù)成為青年的自覺行為和道德規(guī)范。其次，充分利用旅游這一生動活潑的大學(xué)校，使生態(tài)旅游的過程，成為生態(tài)教育和生態(tài)道德教育的過程。在大自然中接受生態(tài)教育和生態(tài)道德教育，使每一個旅游者從自己做起，從每一件保護環(huán)境的小事做起。只有置身于大自然中，大唐無雙 保護令才能從體驗自然、了解自然，到享受自然、熱愛自然，再升華到保護自然。自然和諧發(fā)展的最高境界使旅游者感悟到自然美，創(chuàng)造環(huán)境美達到心靈美。