第一篇：2014我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高。現(xiàn)在對(duì)2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行回顧。

2013年全年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2013年全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長(zhǎng)19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長(zhǎng)19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長(zhǎng)值高達(dá)38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應(yīng)層面，2013年全國(guó)全年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地21萬公頃，同比增長(zhǎng)3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長(zhǎng)26.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢(shì)。2008年-2010年的供應(yīng)上升主要?dú)w因于我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而推出的四萬億刺激計(jì)劃，過量發(fā)行的貨幣以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設(shè)用地的增速供應(yīng)。2010年國(guó)家發(fā)布了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2010年-2012年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟(jì)回暖和相關(guān)政策松動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對(duì)應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購(gòu)置與房地產(chǎn)投資同向恢復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積38814萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，比上年增速提升28.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復(fù)，開發(fā)商補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增加。

2013年，土地成交價(jià)款9918 億元，增長(zhǎng)33.9%，比2012 年增速提升50.5個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款的大幅增長(zhǎng)顯示土地市場(chǎng)的熱度持續(xù)上升，房企對(duì)行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達(dá)8.14萬億，同比增長(zhǎng)26.3%，較2012年的10%擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長(zhǎng)17.3%，增速較2012年1.8%的增長(zhǎng)15.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)上市公司運(yùn)行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告。其中，預(yù)增公告33家，排除部分異常增速后的平均預(yù)增幅度為 117.87%；預(yù)減公告12家，平均預(yù)減幅度為-172.49%。如此大的預(yù)增與預(yù)減絕對(duì)值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績(jī)分化，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢(shì)，銷售與業(yè)績(jī)狀況表現(xiàn)優(yōu)異?；谝压嫉臉I(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團(tuán)、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)計(jì)，一線龍頭公司2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng) 24.62%，二三線龍頭公司預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng)22.03%。

在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會(huì)提出，市場(chǎng)化在資源配置中起“決定性”作用，表明對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但其房?jī)r(jià)的漲幅將大幅放緩。以下是對(duì)2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，我們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)。中性預(yù)期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤(rùn)率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)進(jìn)一步上漲，但其增速將大幅放緩，預(yù)計(jì)在5%左右。

1、城市格局分化

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營(yíng)口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。然而，進(jìn)入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋?，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存積壓過大，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場(chǎng)趨勢(shì)，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預(yù)測(cè)2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公司其平均預(yù)增幅度達(dá)到117.87%，業(yè)績(jī)下滑的公司其平均預(yù)減幅度達(dá)到-172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對(duì)值的較大差距顯示了房企業(yè)績(jī)的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足且合理的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長(zhǎng)速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴(kuò)張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，同時(shí)限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場(chǎng)份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預(yù)計(jì)2014年行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤(rùn)率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

我們預(yù)計(jì)，2014年我國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍將延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

首先，我們預(yù)測(cè)2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場(chǎng)流動(dòng)性應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長(zhǎng)期來看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房?jī)r(jià)很難下跌。

基于政府降低土地供應(yīng)量將導(dǎo)致地價(jià)上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價(jià)格的上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下跌。由于房?jī)r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)能降得下來，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴依然突出，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)。

5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩

盡管我們預(yù)計(jì)2014年中國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國(guó)土地的負(fù)增長(zhǎng)接近0，10月份變成了正增長(zhǎng)，11月份超過9個(gè)點(diǎn)，12 月份繼續(xù)增長(zhǎng)，到2014年1月份依舊是正增長(zhǎng)。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長(zhǎng)的情況下，2014年的土地供應(yīng)要比2013年增加很多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房?jī)r(jià)漲幅將大幅下降。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，并控制投機(jī)性需求，因此有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

綜合以上考慮，我們預(yù)計(jì)2014年房?jī)r(jià)增幅比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)略高，大約為5%左右。

第二篇：我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

學(xué)號(hào)：20***姓名：馮安中

我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

一、行業(yè)的供需分析

從供應(yīng)和需求來看，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供過于求的狀況，但是房?jī)r(jià)依然上漲，不過由于需求下降的原因，房?jī)r(jià)的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應(yīng)方面現(xiàn)階段，住宅的供應(yīng)為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環(huán)境的分析

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)開局乏力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)，在保持合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持降速、平穩(wěn)前行的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境。

三、從我國(guó)實(shí)行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強(qiáng)宏觀審慎管理，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模的“適度”增長(zhǎng)。近期A股房企再融資的放開，非上市企業(yè)的融資門檻或?qū)⑦M(jìn)一步提高，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)提升。

四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政

府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高漲，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

然而在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們學(xué)過是否要對(duì)新的實(shí)物資本進(jìn)行投資取決于這些新投資的利潤(rùn)率與購(gòu)買這些資產(chǎn)而必須借進(jìn)的款項(xiàng)所要求的利率比較。前者大于后者時(shí)，投資是值得的；前者小于后者時(shí)，投資是不值得的。所以投資者會(huì)減少投資使得房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會(huì)趨之穩(wěn)定。

五、從風(fēng)險(xiǎn)與投資的角度分析

在現(xiàn)在消費(fèi)者消費(fèi)越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產(chǎn)商的投資需求也會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)，投資是現(xiàn)在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個(gè)理性的投資人，地產(chǎn)商也會(huì)注意到這些風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)行投資，但是由于當(dāng)前市場(chǎng)并不是那么的好，所以地產(chǎn)商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說過雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)但是房?jī)r(jià)依舊要漲，只是漲幅下降，其實(shí)很大的原因取決于我們的國(guó)情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)有著特殊的經(jīng)濟(jì)地位，可以說它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大支柱，這同時(shí)也是上一屆政府出臺(tái)許多相關(guān)政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國(guó)300個(gè)城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場(chǎng)維持火熱，3月成交熱度消減；價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價(jià)率為13.0%。房企擴(kuò)展一線布局，稀缺地塊爭(zhēng)搶白熱化；各類城市，土地市場(chǎng)分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長(zhǎng)迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數(shù)據(jù)不難看出由于土地的資源稀缺，導(dǎo)致了土地價(jià)格的上升，也相當(dāng)于開發(fā)商的成本上升，也不難令我們揣測(cè)成本推動(dòng)導(dǎo)致的通貨膨脹畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結(jié)論就是：房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場(chǎng)的自我調(diào)控，同時(shí)也需要政府適度的引導(dǎo)。

第三篇：我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國(guó)家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題。

關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上

。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些

自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.? 866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長(zhǎng)93.?4%。

不過，目前信托產(chǎn)品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上

。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用

外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些

房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用

資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來

寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求

通過上市融資。近年來在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。

2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。

參考文獻(xiàn)

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第四篇：2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高?，F(xiàn)在對(duì)2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行回顧。

2013年全年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2013年全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2013年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長(zhǎng)19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長(zhǎng)19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長(zhǎng)值高達(dá)38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應(yīng)層面，2013年全國(guó)全年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地21萬公頃，同比增長(zhǎng)3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長(zhǎng)26.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢(shì)。2008年-2010年的供應(yīng)上升主要?dú)w因于我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而推出的四萬億刺激計(jì)劃，過量發(fā)行的貨幣以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設(shè)用地的增速供應(yīng)。2010年國(guó)家發(fā)布了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2010年-2012年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟(jì)回暖和相關(guān)政策松動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對(duì)應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購(gòu)置與房地產(chǎn)投資同向恢復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積38814萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，比上年增速提升28.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復(fù)，開發(fā)商補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增加。

2013年，土地成交價(jià)款9918 億元，增長(zhǎng)33.9%，比2012 年增速提升50.5個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款的大幅增長(zhǎng)顯示土地市場(chǎng)的熱度持續(xù)上升，房企對(duì)行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達(dá)8.14萬億，同比增長(zhǎng)26.3%，較2012年的10%擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長(zhǎng)17.3%，增速較2012年1.8%的增長(zhǎng)15.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)上市公司運(yùn)行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告。其中，預(yù)增公告33家，排除部分異常增速后的平均預(yù)增幅度為 117.87%；預(yù)減公告12家，平均預(yù)減幅度為-172.49%。如此大的預(yù)增與預(yù)減絕對(duì)值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績(jī)分化，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢(shì)，銷售與業(yè)績(jī)狀況表現(xiàn)優(yōu)異?；谝压嫉臉I(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團(tuán)、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)計(jì)，一線龍頭公司2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng) 24.62%，二三線龍頭公司預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng)22.03%。

在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會(huì)提出，市場(chǎng)化在資源配置中起“決定性”作用，表明對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但其房?jī)r(jià)的漲幅將大幅放緩。以下是對(duì)2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，我們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)。中性預(yù)期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤(rùn)率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)進(jìn)一步上漲，但其增速將大幅放緩，預(yù)計(jì)在5%左右。

1、城市格局分化

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營(yíng)口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。然而，進(jìn)入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋?，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存積壓過大，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場(chǎng)趨勢(shì)，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預(yù)測(cè)2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公司其平均預(yù)增幅度達(dá)到117.87%，業(yè)績(jī)下滑的公司其平均預(yù)減幅度達(dá)到-172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對(duì)值的較大差距顯示了房企業(yè)績(jī)的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足且合理的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長(zhǎng)速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴(kuò)張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，同時(shí)限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場(chǎng)份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預(yù)計(jì)2014年行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤(rùn)率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

我們預(yù)計(jì)，2014年我國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍將延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

首先，我們預(yù)測(cè)2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場(chǎng)流動(dòng)性應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長(zhǎng)期來看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房?jī)r(jià)很難下跌。

基于政府降低土地供應(yīng)量將導(dǎo)致地價(jià)上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價(jià)格的上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下跌。由于房?jī)r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)能降得下來，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴依然突出，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)。

5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩

盡管我們預(yù)計(jì)2014年中國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國(guó)土地的負(fù)增長(zhǎng)接近0，10月份變成了正增長(zhǎng)，11月份超過9個(gè)點(diǎn)，12 月份繼續(xù)增長(zhǎng)，到2014年1月份依舊是正增長(zhǎng)。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長(zhǎng)的情況下，2014年的土地供應(yīng)要比2013年增加很多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房?jī)r(jià)漲幅將大幅下降。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，并控制投機(jī)性需求，因此有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

第五篇：我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對(duì)策

摘要

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，起著保障政府財(cái)政收入的作用。但是在具體的房地產(chǎn)稅收征管方面，還存在一定的問題。基于此，本文首先介紹了選題背景，第二部分簡(jiǎn)單的闡述了房地產(chǎn)稅收的重要性，第三部分分析制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的因素，第四部分針對(duì)制約因素提出了相應(yīng)的解決措施和建議。通過本文的論述，以期對(duì)我國(guó)其它地區(qū)在房地產(chǎn)稅收征管方面有一定的理論和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收征管；問題；措施

目錄

一、引言........................................................................................................................1

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義....................................................................................1

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題...................................................................1

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善.........................................................................1

1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高................................................................1

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理............................................................................1

（二）稅收管理部門監(jiān)督體系不健全.................................................................2

1．稅務(wù)征收管理監(jiān)管隊(duì)伍人員素質(zhì)有所欠缺............................................2 2．內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不健全................................................................................2

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策....................................................................2

（一）構(gòu)建合理的房地產(chǎn)業(yè)稅收體制.................................................................2

1．降低房地產(chǎn)開發(fā)稅收征收額度................................................................2 2．降低流通階段房地產(chǎn)稅收征收額度........................................................2

（二）完善納稅管理部門監(jiān)督管理體系.............................................................2

1．加強(qiáng)法制教育，培養(yǎng)優(yōu)秀干部和工作人員............................................2 2．政務(wù)公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督........................................3

結(jié)束語............................................................................................................................4 參考文獻(xiàn)........................................................................................................................5

一、引言

二十世紀(jì)九十年代，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建立，城市化進(jìn)程逐步加快，受居民住房改革和住房消費(fèi)的雙重刺激，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛發(fā)展的新時(shí)期，并且日益在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占著越來越重要的位置。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況嚴(yán)重。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的征管日漸成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的重點(diǎn)。以上海為例，2012年，上海稅收總額為7366億元，其中納稅百?gòu)?qiáng)的納稅總額占稅收總額的30.9%，在此榜中，曾作為頂梁柱的房地產(chǎn)業(yè)占比僅2.4%，可見房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)在進(jìn)一步下降。在這種背景下，深入研究房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管問題，提出改進(jìn)的對(duì)策，提高該業(yè)的征管績(jī)效，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序和健康發(fā)展，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的發(fā)展，我國(guó)各個(gè)地方都正在經(jīng)歷一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)熱潮，并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的急劇增加，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收也將準(zhǔn)年遞增，這些增加的稅收可以為我國(guó)社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)保障體系完善、醫(yī)療保障體系改革和發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用和資金保障。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐力量，它的快速、穩(wěn)定發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)我國(guó)整體GDP的增長(zhǎng)，因此，高度重視并完善房地產(chǎn)稅收征收的管理工作，對(duì)我國(guó)整體稅收的增長(zhǎng)和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的作用和意義。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善

稅收收入的征管工作并不是孤立存在的，稅收征管效率很大程度上受稅收政策的影響，因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)制定科學(xué)、合理的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)稅收征管有重要意義。1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高

目前，我國(guó)只有企業(yè)所得稅法、個(gè)人所得稅法、稅收征收管理法三部法律是涉及房地產(chǎn)稅收的。在法律法規(guī)中，涉及房地產(chǎn)稅收的多數(shù)都是通過條例或暫行條例等行政法規(guī)的形式頒布的，例如，營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、上地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。由于稅收立法層次不高，法律法規(guī)的貫徹落實(shí)常常受外界因素的干擾，使政策執(zhí)行不到位。

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制設(shè)置的特點(diǎn)，即：“重流轉(zhuǎn)和輕保有”。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，稅收收入占房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的比重大，而保有環(huán)節(jié)涉及稅種少，征管薄弱，其稅收收入也很少。并且隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收越來越重視，保有環(huán)節(jié)的稅收更容易被忽視，出現(xiàn)有交易就征稅、沒有交易就不征稅或少征稅的情況，造成房地產(chǎn)稅收的大量流失。

務(wù)征收管理監(jiān)督的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和行政人員在工作中轉(zhuǎn)變思想觀念，加強(qiáng)道德責(zé)任建設(shè)，提升為人民服務(wù)的意識(shí)，進(jìn)一步減弱官本位思想，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段部分地區(qū)行政人員行政執(zhí)法執(zhí)行過程中出現(xiàn)的的“人治”和“法制”混淆的治理有著非常重要的作用。通過加強(qiáng)相關(guān)的法律法規(guī)教育和培訓(xùn)，能夠讓廣大領(lǐng)導(dǎo)干部和行政人員在地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督和具體政策執(zhí)行過程中始終站在公平、公正、公開的立場(chǎng)考慮問題，這樣才能真正做到為人民服務(wù)，為百姓服務(wù)，減少因?yàn)樾姓藛T地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督管理中不足和執(zhí)法不公平引發(fā)的群眾事件。

2．政務(wù)公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督

在許多地方行政人員地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法過程中，會(huì)出現(xiàn)執(zhí)法部門的“暗箱作業(yè)”，這種“暗箱操作”的做法，直接看來就是缺乏公開的做法，表現(xiàn)出有一部分行政人員執(zhí)行干部綜合素質(zhì)低下，道德責(zé)任不足，處理事情態(tài)度蠻橫，從根本上就是剝奪了群眾的知情權(quán)，違背了行政執(zhí)法公平、公正、公開的原則，不敢讓工作暴露在人民群眾的監(jiān)督之下。各種跡象表明，行政人員地方房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法的各項(xiàng)工作只有在廣大群眾的監(jiān)督下進(jìn)行，才能真正做到有法可依，公正嚴(yán)明，群眾的基本利益才能得到根本保障。

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