第一篇：審理汽車買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的探討

審理汽車買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的探討

一、買賣合同的法律依據(jù)、特征

對(duì)汽車買賣合同糾紛案件如何適用法律進(jìn)行探討，必須掌握買賣合同的法律規(guī)定及它的特征。

《中華人民共和國(guó)合同法》(簡(jiǎn)稱《合同法》)第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！?/p>

買賣合同的法律特征：

1、買賣合同是有名合同;

2、買賣合同是賣方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，買方支付價(jià)款的合同;

3、買賣合同是雙務(wù)合同;

4、買賣合同是有償合同;

5、買賣合同多是諾成合同;

6、買賣合同是要因合同;

7、買賣合同為要式或不要式合同。

二、審理汽車買賣合同糾紛案件，能否以《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》第三條規(guī)定：“舊機(jī)動(dòng)車流通涉及車輛管理、交通安全管理、國(guó)有資產(chǎn)管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理等各個(gè)方面，屬特殊商品流通，必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行行?！痹撧k法第三十二條規(guī)定：“進(jìn)行舊機(jī)動(dòng)車交易，銷車方須向機(jī)動(dòng)車交易中心出具單位介紹信或證明(屬于個(gè)人賣車的須持居民身份證)、機(jī)動(dòng)車行駛證、原始購(gòu)車發(fā)票、成交發(fā)票、購(gòu)置附加費(fèi)憑證、車船使用稅‘稅訖’標(biāo)志、養(yǎng)路費(fèi)交納憑證等。購(gòu)車方須出具單位介紹信或個(gè)人身份證。工商行政管理部門憑舊機(jī)動(dòng)車交易中心或有舊機(jī)動(dòng)車經(jīng)營(yíng)權(quán)企業(yè)的交易憑證予以驗(yàn)證，車管部門憑此辦理轉(zhuǎn)籍過戶手續(xù)?！睋?jù)此，在審判實(shí)踐中，有些法院以汽車交易的雙方未按照上述第三條規(guī)定到批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行汽車交易，因而認(rèn)定雙方的汽車買賣合同無效。有些法院則以汽車交易的雙方未按上述第三十二條規(guī)定辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶手續(xù)而認(rèn)定雙方的汽車買賣合同無效。如案例一：

原告李春桂于2002年11月20日與被告馮彬達(dá)成汽車口頭買賣協(xié)議，由馮彬?qū)⑵湎蛲踔胰禾庂?gòu)買的瓊C02034號(hào)小型攔板汽車出賣給李春桂，價(jià)款16500元。協(xié)議達(dá)成后，馮彬?qū)⒃撥嚰霸撥嚨挠嘘P(guān)證件交給李春桂，李春桂于次日向馮彬支付完購(gòu)車款。雙方對(duì)養(yǎng)路費(fèi)的繳納未進(jìn)行約定，也未辦理該車的轉(zhuǎn)籍過戶手續(xù)。爾后李春桂將該車開往文昌，被文昌市交通規(guī)費(fèi)征稽所以該車從2001年2月至今拖欠養(yǎng)路費(fèi)為由扣押，并作出罰款的處罰。李春桂交納6000元罰款和40元停車費(fèi)后將該車領(lǐng)回，并找馮彬協(xié)商退車未果，雙方因此引起糾紛。李春桂以馮彬隱瞞該車欠大額路租實(shí)情，雙方的汽車買賣合同無效為由，要求將該車退回馮彬，馮彬退還購(gòu)車款16500元及賠償經(jīng)濟(jì)損失6050元為由，向原審法院提起訴訟。馮彬辯稱，該車來源合法，證件齊全，口頭協(xié)議后，李春桂已支付購(gòu)車款和接受車輛及該車證件，買賣合同已成立，李春桂以其隱瞞該車欠大額路租實(shí)情沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)法院駁回李春桂的訴訟請(qǐng)求。

原審法院審理認(rèn)為，原、被告之間的買賣瓊C02034號(hào)攔板小貨車，雖然該車來源合法，證件齊全，但是雙方未按國(guó)家關(guān)于舊汽車交易的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行交易，納稅及辦理有關(guān)過戶手續(xù)，違反法律規(guī)定，損害了國(guó)家利益，該車的買賣是無效的。原告李春桂要求退車退款的理由成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李春桂與被告馮彬的汽車買賣無效;

二、原告應(yīng)在判決書生效后十天內(nèi)將瓊C02034號(hào)小型攔板貨車退還給被告，同時(shí)被告也應(yīng)退還原告購(gòu)車款16500元;

三、原告用車受罰6000元及停車費(fèi)40元，由原告自負(fù)。一審判決后，原、被告均不服向本院提出上訴。

二審審理認(rèn)為，上訴人李春桂與上訴人馮彬口頭達(dá)成的汽車買賣協(xié)議，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然雙方未辦理登記過戶手續(xù)，但目前法律、行政法規(guī)并未規(guī)定車輛管理部門的登記是機(jī)動(dòng)車買賣行為生效的必然條件，車輛登記只是一種管理手段。根據(jù)《合同法》第四十四條第一款的規(guī)定：

“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！惫时景鸽p方簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同，該車從交付給李春桂之日起所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給李春桂。原審判決認(rèn)定合同無效錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷。據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷瓊海市人民法院(2003)瓊海民一初字第16號(hào)民事判決;

二、上訴人李春桂與馮彬的汽車買賣合同有效;

三、馮彬應(yīng)在本判決書生效之日起十日內(nèi)支付6040元給李春桂。

案例二：

原告朱海林與被告潘世海于2002年8月26日協(xié)商小貨車的買賣事宜，由朱海林將其自己的一輛欄板躍進(jìn)NJ1026D小型載貨汽車，車輛行駛證號(hào)為瓊D30594，出賣給潘世海。雙方約定，車價(jià)為8000元。同日，潘世海向朱海林寫下欠條一張，其欠條載明：“欠購(gòu)車款捌仟元(￥8000)定于2002年9月20日前付清。如果不按時(shí)付可按車價(jià)款壹倍處罰。欠款人：潘世海2002年8月26日”。潘世海寫下欠條交朱海林后，朱海林便同意潘世海把車開走，至同年9月20日潘世海未按欠條時(shí)間向朱海林支付購(gòu)車款8000元，朱海林也沒有將該車的相關(guān)證件交付給潘世海，雙方因此引起糾紛。朱海林于2003年3月17日向原審人民法院提起訴訟，要求潘世海支付其拖欠的購(gòu)車款16000元，并承擔(dān)車旅費(fèi)100元。潘世海辯稱，其本人已于2002年10月12日將4000元支付給朱海林，按雙方的約定，朱海林應(yīng)辦理好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，而朱海林沒有辦理，因此，雙方的口頭協(xié)議沒有生效，要求朱海林退回定金4000元，并請(qǐng)證人張桂銘出庭作證。一審中，潘世海提出反訴，要求朱海林雙倍返還定金8000元，并要求朱海林支付為該車修理所付出的費(fèi)用2420元。原審法院通知其繳交反訴費(fèi)，但在法定期間內(nèi)，潘世海未向原審法院繳交反訴費(fèi)，原審法院裁定，按潘世海自動(dòng)撤回反訴處理。一審中，朱海林對(duì)證人的證言予以否認(rèn)。二審另查明，朱海林于2000年3月間購(gòu)買該車，總價(jià)款為35200元。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家貿(mào)易部、機(jī)械工業(yè)部、公安部、國(guó)家環(huán)境保護(hù)局關(guān)于發(fā)布《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》的通知，該車使用年限為8年。按使用8年計(jì)算，該車每天折舊費(fèi)為12.05元。

原審法院認(rèn)為，原、被告之間所進(jìn)行的交易是舊小貨車，根據(jù)國(guó)務(wù)院貿(mào)易部發(fā)布的《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》

第三條“舊機(jī)動(dòng)車流通涉及車輛管理、交通安全管理、國(guó)有資產(chǎn)管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理等各個(gè)方面，屬特殊商品流通，必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行”的規(guī)定，原告所賣的舊貨車，必須要在經(jīng)過批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心方可進(jìn)行交易，否則應(yīng)視為交易無效。因此，原告擅自將自己的舊小貨車賣給被告，其行為違反了《機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》的規(guī)定，故應(yīng)視為買賣無效。對(duì)無效買賣所得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)互相返還。因此，對(duì)原告要求被告支付拖欠的購(gòu)車款16000元和車旅費(fèi)100元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。對(duì)于被告在2002年10月12日支付4000元給原告的這一事實(shí)，由于被告向法庭提供在場(chǎng)證人張桂銘出庭作證，雖然原告否認(rèn)，但根據(jù)雙方提供證據(jù)的證明度，被告有證人出庭作證，因此，被告主張的可信度大于原告否認(rèn)的可信度。對(duì)被告的這一主張，本院應(yīng)予認(rèn)定。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條和參照貿(mào)易部發(fā)布的《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》第三條的規(guī)定，判決如下：

一、原告朱海林與被告潘世海的舊車買賣無效;

二、被告潘世海于本判決生效之日起7日內(nèi)返還瓊D30594號(hào)小貨車給原告朱海林;原告朱海林于本判決生效之日起7日內(nèi)返還4000元給被告潘世海;

三、駁回原告朱海林的其他訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，原告朱海林不服提出上訴。

二審審理認(rèn)為，上訴人朱海林與被上訴人潘世海于2002年8月26日達(dá)成口頭買賣汽車協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議為有效協(xié)議。協(xié)議約定后，上訴人將車輛交付被上訴人使用，被上訴人未按約定支付車款，其行為屬于違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，上訴人將該車交付被上訴人，沒有將該車相關(guān)的證件交給被上訴人，致使被上訴人不能正常的進(jìn)行營(yíng)運(yùn)，上訴人的行為也應(yīng)視為違約行為，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于本案中，雙方?jīng)]有約定上訴人的違約責(zé)任，因此，上訴人的違約責(zé)任應(yīng)視為與被上訴人的違約責(zé)任相等。本案中，雙方均未完全履行協(xié)議，上訴人請(qǐng)求被上訴人將該車退回，被上訴人表示同意，故雙方約定的口頭協(xié)議可予以解除。由于被上訴人未按協(xié)議約定，將車款支付上訴人，也不及時(shí)將車退回上訴人，致使該車由被上訴人占用長(zhǎng)達(dá)一年，因此，被上訴人應(yīng)支付該車的折舊費(fèi)給上訴人，其折舊費(fèi)按每天12.05元計(jì)算，上訴人主張支付時(shí)間從2002年8月27日至2003年4月23日，共計(jì)239天，計(jì)2880元。上訴人上訴請(qǐng)求被上訴人賠償用車款沒有證據(jù)，不予認(rèn)定。其上訴請(qǐng)求被上訴人賠償精神損失費(fèi)2000元，沒有法律依據(jù)，也沒有事實(shí)根據(jù)。原審判決駁回其他訴訟請(qǐng)求正確，應(yīng)予維持。被上訴人主張2002年10月12日支付4000元給上訴人，證據(jù)不足，不予認(rèn)定。被上訴人在答辯中，要求上訴人雙倍退還定金8000元，并要求補(bǔ)償購(gòu)買維修汽車配件費(fèi)用2420元，由于一審中提出反訴請(qǐng)求，未按規(guī)定時(shí)間交納反訴費(fèi)，一審已裁定按其自動(dòng)撤回反訴處理，被上訴人現(xiàn)主張沒有理由。原審判決根據(jù)國(guó)務(wù)院貿(mào)易部頒布的《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定雙方的舊車買賣合同為無效合同，屬適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)椤杜f機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》是屬于部門的規(guī)章，并不是行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未規(guī)定舊機(jī)動(dòng)車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行，故不能以此作為判決合同無效的依據(jù)，應(yīng)予糾正。原審判決認(rèn)定被上訴人已支付4000元購(gòu)車款，并判決由上訴人返還，其認(rèn)定事實(shí)證據(jù)不足，應(yīng)予以撤銷。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條的規(guī)定，判決如下：

一、維持海南省瓊中黎族苗族自治縣人民法院(2003)瓊中民初字第65—2號(hào)民事判決第三項(xiàng);

二、撤銷海南省瓊中黎族苗族自治縣人民法院(2003)瓊中民初字第65—2號(hào)民事判決第一、二項(xiàng);

三、解除上訴人朱海林與被上訴人潘世海于2002年8月26日約定的汽車買賣口頭協(xié)議;

四、限被上訴人潘世海于本判決生效后十天內(nèi)將瓊D30594牌號(hào)欄板小貨車(躍進(jìn)NJ1026D)退還上訴人朱海林，并支付該車折舊費(fèi)2880元給上訴人朱海林，逾期交車則每天按12.05元支付該車折舊費(fèi)。

從上述案例看，審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。因?yàn)椤杜f機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》是國(guó)務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未規(guī)定舊機(jī)動(dòng)車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。上述兩個(gè)案例，原審法院均以買賣合同的簽訂違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定，而判決買賣合同無效，是沒有法律依據(jù)的。二審法院依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定合同有效所作出的判決是正確的。

三、關(guān)于汽車買賣合同，未辦理車輛轉(zhuǎn)籍手續(xù)，未依法納稅，是否屬于損害國(guó)家利益的合同而認(rèn)定為無效合同

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。”違反上述規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同為無效合同。上述案例中，雖然，當(dāng)事人的汽車買賣合同，均未經(jīng)辦理車輛轉(zhuǎn)籍手續(xù)和依法納稅，損害了國(guó)家利益。但依照《合同法》的上述規(guī)定，雙方的買賣合同沒有采取欺詐、脅迫的手段，也沒有惡意串通、損害國(guó)家利益，如果判決雙方的買賣合同無效，國(guó)家的利益也沒有得到當(dāng)然的保護(hù)，故不能以此認(rèn)定合同無效。納稅是法律規(guī)定納稅人的義務(wù)，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》(簡(jiǎn)稱《稅法》)并未規(guī)定，違反該法的買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效的條款，故也不能以未依法納稅而認(rèn)定雙方的汽車買賣合同無效。當(dāng)事人因買賣所得，應(yīng)依照《稅法》的有關(guān)規(guī)定，交納個(gè)人所得稅。上述案例，二審法院依法改判雙方的汽車買賣合同有效，是符合法律規(guī)定的。

第二篇：審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

作者：鄭萍發(fā)布時(shí)間：2010-07-02 10:33:0

1去年，武漢市商品房交易異常，房?jī)r(jià)一路攀升，也帶動(dòng)了二手房交易市場(chǎng)，面對(duì)扶搖直上的房?jī)r(jià)，在利益驅(qū)使下，一些賣房者反悔毀約的行為，導(dǎo)致二手房糾紛案件大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我院民二庭，2007年全年受理房屋買賣合同糾紛案件8件，但在2008年3月中旬，民二庭受理該類案件19件，呈直線上升趨勢(shì)。上述案件全部是因賣房人反悔，不履行合同導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。在審理這類案件中，辦案法官普遍感到棘手的問題有兩點(diǎn)，文章出處：民事審判第二庭

第三篇：關(guān)于審理買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見

關(guān)于審理買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（討論稿）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋

（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實(shí)際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見：

一、訴訟主體的審查

(一)一般性審查

1、對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對(duì)當(dāng)事人身份真實(shí)性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。

3、通過對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實(shí)際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對(duì)其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。

4、向被告送達(dá)起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達(dá)訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實(shí)際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯(cuò)誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。

5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應(yīng)注意的問題

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點(diǎn)是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為時(shí)的主體追加問題。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個(gè)人的，應(yīng)詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對(duì)是否支持原告的訴訟請(qǐng)求作出判決或裁定；如原告申請(qǐng)追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實(shí)，對(duì)是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認(rèn)定，并依法對(duì)責(zé)任人作出裁判。

二、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的證據(jù)及舉證責(zé)任分配

（一）舉證要點(diǎn)

1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：

（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（2）當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商登記機(jī)關(guān)出具的工商注冊(cè)資料、社團(tuán)法人登記證等；

（3）當(dāng)事人在訟爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：（1）買賣合同；（2）訂（定）貨單；（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實(shí)際履行憑證等；（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據(jù)：（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫(kù)單、倉(cāng)單、運(yùn)單等；（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；（3）證明拖欠貨款的證據(jù)：結(jié)算清單、欠條、還款計(jì)劃、還款承諾書、證明欠貨款事實(shí)的信函等；（4）收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關(guān)單位的證明、檢驗(yàn)報(bào)告、客戶投訴、退貨和索賠的證據(jù)；（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。

4、當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的計(jì)算清單，并注明計(jì)算方法、公式、依據(jù)等。

（二）舉證責(zé)任分配：

買賣合同糾紛，以誰(shuí)主張誰(shuí)舉證為原則。

1、對(duì)原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問題

被告對(duì)原告提交證據(jù)上的簽名的真實(shí)性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對(duì)此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請(qǐng)鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請(qǐng)鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、被告對(duì)原告提交證據(jù)上的公章的真實(shí)性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配

如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對(duì)外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實(shí)公章樣本，申請(qǐng)鑒定。

如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對(duì)數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。

三、案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)

通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無效的情形。

2、買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量對(duì)于付款的影響。

3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：

（1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的占有使用情況。

4、買賣關(guān)系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn)，有無書面協(xié)議。

（2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當(dāng)事人真實(shí)意思的行為。

（3）買賣雙方對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。

（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國(guó)家、集體和他人利益，違反法律或社會(huì)公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

（1）出賣人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標(biāo)的物，交付價(jià)款。

（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過錯(cuò)情況，有無不可抗力的原因。

（4）當(dāng)事人有無繼續(xù)履約的能力。

四、法律關(guān)系性質(zhì)及效力的認(rèn)定問題

合同無效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵(lì)交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無效。當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。

五、案件相關(guān)事實(shí)的認(rèn)定

（一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面有爭(zhēng)議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：

1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時(shí)引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。

2、長(zhǎng)期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購(gòu)貨清單等材料時(shí)，如單位追認(rèn)，自無爭(zhēng)議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。

3、長(zhǎng)期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。

4、債權(quán)人向工地運(yùn)送建筑用材料，個(gè)人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時(shí)有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時(shí)在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對(duì)該生活用品的使用時(shí)間、用量、地點(diǎn)、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實(shí)，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。

（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時(shí)的事實(shí)認(rèn)定問題

實(shí)踐中，時(shí)常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來時(shí)的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個(gè)人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個(gè)人間的買賣法律關(guān)系。

在單位出具證明證實(shí)欠款屬于個(gè)人債權(quán)的情況下，個(gè)人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個(gè)人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個(gè)人有權(quán)主張欠款。

（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購(gòu)銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。

現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對(duì)收到發(fā)票，給對(duì)方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實(shí)的，對(duì)欠款事實(shí)不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。

如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實(shí)。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理

《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！眰鶛?quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個(gè)問題：

一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時(shí)可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時(shí)，能否將債權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的問題。

互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實(shí)務(wù)中，有的公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭(zhēng)議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。

二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問題

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

2、通知義務(wù)的履行問題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號(hào)信回執(zhí)即可。

3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人，受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。

(五)違約責(zé)任

違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。

當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款。對(duì)支付時(shí)間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。對(duì)有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)活期存款利息或是一年期流動(dòng)資金貸款利息計(jì)算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。

原告主張雙方約定的違約金過低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時(shí)應(yīng)以違約金幅度為限，對(duì)于因時(shí)間的積累導(dǎo)致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時(shí)，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。

六、本類案件中關(guān)于車輛買賣合同和房屋買賣合同效力認(rèn)定問題

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。

《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》規(guī)定“舊機(jī)動(dòng)車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國(guó)務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對(duì)未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。

（二）當(dāng)事人將自己所購(gòu)但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)實(shí)踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無效不利于物的價(jià)值的有效、充分使用，在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。

2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對(duì)房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。

七、本類案件判決主文的標(biāo)準(zhǔn)化表述

(一)支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：

一、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)給付原告XXX貨款XXX元。

二、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)支付原告違約金，自XXX起至本判決確定的給付之日止，按XXX計(jì)算。

(二)不支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：

駁回原告XXX的訴訟請(qǐng)求。

(三)當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效時(shí)的表述：

一、原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同無效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款XXXX元(或XXX物)。

(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財(cái)產(chǎn)時(shí)的表述：

一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款XXXX元(或XXX物)。

第四篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答（3）

標(biāo)簽：房產(chǎn) 法律 買受人 商品房買賣合同 房屋權(quán)屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識(shí)

19、問：買受人逾期支付購(gòu)房款或者未依約足額支付購(gòu)房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權(quán)屬證書的抗辯事由？是否應(yīng)視出賣人有無具備交房、辦證條件區(qū)別對(duì)待？

答：依照雙方當(dāng)事人的約定，買受人付款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于或者與出賣人的交房、辦證義務(wù)同時(shí)履行的，買受人逾期支付全部或部分購(gòu)房款時(shí)，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時(shí)履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。

20、問：由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o法辦理房屋權(quán)屬證書，雙方當(dāng)事人均不主張解除合同的，法院不應(yīng)判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關(guān)于違約金的規(guī)定處理。

21、問：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書之義務(wù)有無訴訟時(shí)效？買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時(shí)效從何時(shí)起算？

答：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)的，不適用我國(guó)《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。商品房買賣合同對(duì)逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時(shí)效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時(shí)效從合同約定的應(yīng)交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算；按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨(dú)計(jì)算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，其中竣工驗(yàn)收合格除包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格？

答：交付使用的房屋不僅應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位等驗(yàn)收合格，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構(gòu)成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，構(gòu)成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

24、問：出賣人通知交房時(shí)，尚不具備交房條件（如消防未驗(yàn)收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導(dǎo)致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應(yīng)繳納房屋專項(xiàng)維修資金，但對(duì)如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應(yīng)向誰(shuí)繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項(xiàng)維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時(shí)履行，但因房屋專項(xiàng)維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買受人未繳納該項(xiàng)費(fèi)用的，出賣人不得將買受人未繳納該項(xiàng)資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設(shè)計(jì)變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設(shè)計(jì)的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對(duì)違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從買受人交款之日計(jì)算至出賣人返還購(gòu)房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無法恢復(fù)原設(shè)計(jì)，買受人請(qǐng)求出賣人交付原設(shè)計(jì)的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時(shí)間的，早于部分的包銷期間的約定無效。現(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟？是否應(yīng)先行確定無效、撤銷或者解除的請(qǐng)求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)？

答：無論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；(二)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房?jī)r(jià)款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款和被拆遷房屋的折價(jià)款)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

30、問:公民個(gè)人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個(gè)人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。

第五篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

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1、問：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”應(yīng)如何

認(rèn)定？ 答：“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”是指雙方當(dāng)事人均無過錯(cuò)而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，經(jīng)磋商無法達(dá)成一致意見的；收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。

因一方當(dāng)事人惡意磋商導(dǎo)致合同無法訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時(shí)，對(duì)雙方未約定的事項(xiàng)故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內(nèi)交房)的，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果無法確認(rèn)是否一方當(dāng)事人故意，則適用“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金

返還買受人”之規(guī)定，返還定金。

2、問：出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》之前，向買受人收取購(gòu)房定金，后因非買受人的原因雙方無法按期訂立購(gòu)房合同，買受人請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預(yù)售許可證為由主張訂購(gòu)行為無效的，能否依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定認(rèn)定其無效？定金應(yīng)否雙倍返還？

購(gòu)房定金屬于立約定金，是為擔(dān)保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當(dāng)事人之間的訂購(gòu)協(xié)議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定。訂購(gòu)協(xié)議效力的認(rèn)定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請(qǐng)求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規(guī)定處理。（應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理）

3、問：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應(yīng)賠償損失，賠償范圍如何確定？買受人能否要求

賠償房屋漲價(jià)(即合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)價(jià)之間的差額)的損失？

答：買受人可以請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴?yán)妫?，為訂立商品房買賣合同而支出的費(fèi)用及利息等損失，使其恢復(fù)到未認(rèn)購(gòu)商品房前之財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。但請(qǐng)求出賣人

賠償其房屋漲價(jià)的損失的，不予支持。

4、問：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。具體賠償數(shù)額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權(quán)確定？

答：買受人主張不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償數(shù)額的，一般應(yīng)予支持。但由此造成雙方當(dāng)事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況，予以適當(dāng)減

少。

5、問：出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請(qǐng)求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價(jià)的損失？如果買受人只交付部分購(gòu)房款，賠償數(shù)額是否

應(yīng)予減少？

答：因出賣人違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買受人被迫解除合同后，請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)損失的，應(yīng)予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費(fèi)用，系獲得房屋漲價(jià)利益的成本，因此，買受人同時(shí)請(qǐng)求賠償房屋漲價(jià)損失和為簽訂及履行該合同所支出的費(fèi)用的，不應(yīng)同時(shí)予以支持。買受人未交清全部購(gòu)房款的，不影響其主張因解除合同而應(yīng)獲

得的損失賠償。出賣人違約不導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買受人請(qǐng)求解除合同，則無權(quán)要求賠償房屋漲價(jià)的損失，損失賠償額僅以信賴?yán)鏋橄蕖?/p>

6、問：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無法取得房屋的買受人解除合同后，同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲

價(jià)損失和不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：買受人同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過一倍購(gòu)房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)

當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請(qǐng)求。

7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請(qǐng)求按《福建省房屋消費(fèi)

者權(quán)益保護(hù)條例》的規(guī)定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任應(yīng)以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除為限。

8、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！逼渲小皣?yán)重影響正常

居住使用”如何認(rèn)定？ 是否對(duì)買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷。

9、問：商品房買賣合同中對(duì)商品房面積如何確定？

答：商品房買賣合同中對(duì)商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測(cè)繪成果為準(zhǔn)。

10、問：按建筑面積預(yù)售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積誤差不超過3%，但公攤面積增加、套內(nèi)面積變小的，如何處理？買受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預(yù)售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內(nèi)實(shí)際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定處理。套內(nèi)建筑面積的單價(jià)按合同約定的總價(jià)除以合同約定的套內(nèi)建筑面

積計(jì)算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時(shí)未依照法律規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門拒絕為其辦理新的房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬(wàn)元的價(jià)格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格出現(xiàn)大幅度的提高，王某覺得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協(xié)商要求返還房屋并退還給對(duì)方已付的款項(xiàng)，但張某認(rèn)為既然合同已經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

[法律效力]：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！痹摲C布于上個(gè)世紀(jì)，在當(dāng)時(shí)也曾經(jīng)有很多房屋買賣合同因售房者無房屋產(chǎn)權(quán)證而被法院確認(rèn)為無效。1999年《中華人民共和國(guó)合同法》頒布實(shí)施，該法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋

（一）第九條對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋

（二）第十四條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步深化的結(jié)果，相應(yīng)的對(duì)合同效力的判定原則也發(fā)生了較大的變化，現(xiàn)在的通說認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，只是一種政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理法律規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無效。除非法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人明確約定只有擬出售的房屋經(jīng)過物權(quán)登記出售人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后房屋買賣合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定該房屋買賣合同自合同成立時(shí)生效。房屋買賣合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因應(yīng)該與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來確定，而是從簽訂之日就已經(jīng)發(fā)生效力。房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書是合同能否履行的問題。當(dāng)然，合同有效并不是購(gòu)買該類房屋就沒有風(fēng)險(xiǎn)，首先存在產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間的不確定性，另外還可能出現(xiàn)出售人將該房另行出售并過戶給他人風(fēng)險(xiǎn)，所以筆者建議購(gòu)房人在購(gòu)買該類房屋時(shí)還是應(yīng)該三思而行。