第一篇：房產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)法律及司法解釋相關(guān)舉例

] 房產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)法律及司法解釋相關(guān)舉例（個(gè)人總結(jié)的比較全）

本帖最后由 a230_ren 于 2010-11-29 17:41 編輯

一、物權(quán)法第一章第六條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登

記。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的確定采用的是登記制度，也就是說(shuō)辦理產(chǎn)權(quán)登記，辦理機(jī)構(gòu)是房管局（現(xiàn)在屬于住建部下屬），登記制度不是強(qiáng)制的，屬于個(gè)人申請(qǐng)，不過(guò)一般沒(méi)有不

辦理的個(gè)人，這個(gè)大家都明白。

也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)名下，一般我們經(jīng)常聽說(shuō)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛中，很多人主張自己對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，那么這個(gè)認(rèn)定依據(jù)首先就是登記。當(dāng)然其中可能有各種復(fù)雜的情況，不過(guò)請(qǐng)注意人們法院對(duì)于房產(chǎn)糾紛的判例首先依據(jù)的就是登記權(quán)屬。請(qǐng)大家注意在購(gòu)房的時(shí)候及時(shí)辦理有效登記，尤其是二手房過(guò)戶、婚前購(gòu)房等情況，避免不必要糾紛。合理登記首先要到辦理機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方的有效證件、房產(chǎn)費(fèi)用交納證明、貸款辦理的完款證明和購(gòu)房合同。需要交納的費(fèi)用包括契稅，印花稅、手續(xù)費(fèi)或者工本費(fèi)，這里提醒大家一句，并不是僅僅購(gòu)買商品房才需要辦理登記，任何不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更，包括贈(zèng)與、遺

贈(zèng)或繼承、過(guò)戶等行為都會(huì)涉及，也都需要繳納契稅。

我下面列舉了十幾條各類相關(guān)法律的解釋，還有具體明確保護(hù)房產(chǎn)權(quán)屬的說(shuō)明方法，隨時(shí)

更新，大家有問(wèn)題歡迎留言，我會(huì)盡力尋找妥善解答方法。

我想重點(diǎn)不僅僅是法律條文，還有判例和具體的措施，這樣才對(duì)大家有參考價(jià)值。因?yàn)闂l

目多了可能要翻頁(yè)，希望大家體諒

這個(gè)第八條本來(lái)我寫在后面了，因?yàn)榉浅Ｖ匾埠艹Ｒ?jiàn)，所以再重新列在這里，大家可以

看看

八、舉證

首先我們強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：我國(guó)法律在訴訟方面的規(guī)定是“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”原則，不要小看這條，實(shí)際上房產(chǎn)權(quán)屬糾紛，主張權(quán)利一方應(yīng)該主動(dòng)提出相應(yīng)證據(jù)，例如能證明房產(chǎn)權(quán)屬的等級(jí)（房產(chǎn)證）、購(gòu)房合同、貸款合同、還款證明、出資方證明、贈(zèng)與協(xié)議、遺囑等等。

對(duì)于不能合理舉證的要求，法院很多時(shí)候是不支持的。

如果夫妻一方認(rèn)定房歸個(gè)人或者雙方共有，應(yīng)該提供相應(yīng)證明而不是對(duì)方提供證明。所以說(shuō)，這里給很多給孩子購(gòu)買婚房的老人一個(gè)建議：首付款支付證明、貸款證明、購(gòu)房合同

等等很多上面盡量寫父母與孩子的名字，共同署名是合法的。

有下面兩種情況實(shí)際上當(dāng)事人在事前可能會(huì)忽略：

1、婚前購(gòu)房，父母出資，然而父母由于年紀(jì)大沒(méi)法辦理足夠的按揭貸款，只能以孩子名義辦理銀行按揭的，這種情況很多人不得已在購(gòu)房和貸款手續(xù)中都用了孩子的名義。實(shí)際上，可以在做貸款的時(shí)候約定共同還款人，是父母與子女，這樣就從各種合同、協(xié)議和票據(jù)上

保留了出資證明。

當(dāng)然父母也可以與子女做個(gè)人約定，簽署出資協(xié)議，約定出資部分的房產(chǎn)屬于父母與子女

共有，這樣保護(hù)了父母作為出資方，辛苦一輩子的錢得到保障。

2、在按揭貸款的還款過(guò)程中，如果是父母參與還款了（這種情況在婚前購(gòu)房和婚后還貸中常見(jiàn)，因?yàn)槟贻p的子女沒(méi)有還貸能力實(shí)際上），可以這樣做來(lái)保護(hù)父母出資人的權(quán)益：在貸款銀行必然有一個(gè)以子女名義開立的還款賬戶，那么再開立一個(gè)父母名義的賬戶，每個(gè)月還房貸的時(shí)候，從父母的賬戶中向子女賬戶中轉(zhuǎn)款，這樣等于留存了每一次的還款出資

證明。這個(gè)是很多人都忽略的一個(gè)簡(jiǎn)單方法，而且同行轉(zhuǎn)款是沒(méi)有手續(xù)費(fèi)的。

在房產(chǎn)糾紛的舉證過(guò)程中，出資方完全可以以此來(lái)證明自己的權(quán)利。

當(dāng)然我這里想提醒辛苦半輩子給子女?dāng)€套房子的老人，如果子女孝順，一定不要忘了提醒

你父母，我不希望那些通過(guò)婚姻獲得房子為動(dòng)機(jī)的人看到這個(gè)

第二篇：淺析住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬及法律完善

淺析住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬及法律完善

內(nèi) 容 摘 要

［摘要］隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，新式住宅小區(qū)已經(jīng)成為城市居民的主要住宅形式。由于家庭汽車數(shù)量不斷增加，住宅小區(qū)的車庫(kù)顯現(xiàn)出了稀缺性特點(diǎn)，因車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生?，F(xiàn)今我國(guó)的法律體系中，《物權(quán)法》74條一定程度上給解決小區(qū)車位所有權(quán)歸屬爭(zhēng)議提供了解決方案，但也存在一些缺陷，這些缺陷使得該條文不能很好地應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜的小區(qū)車位所有權(quán)歸屬爭(zhēng)議。因此，對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行分析，有助于找到完善相關(guān)法律的思路和對(duì)策。

［關(guān)鍵詞］住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬區(qū)分所有權(quán)相關(guān)規(guī)定法理分析法律完善

一、住宅小區(qū)車位歸屬問(wèn)題的理論學(xué)說(shuō)

在立法的過(guò)程中，理論界就對(duì)如何規(guī)定小區(qū)車位的所有權(quán)歸屬問(wèn)題存在重大的分歧。《物權(quán)法》實(shí)施至今，對(duì)這一問(wèn)題的分歧依然存在，總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種觀點(diǎn)：

（一）開發(fā)商所有說(shuō)

這種觀點(diǎn)持有者認(rèn)為，小區(qū)的停車位的所有權(quán)理所應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商。主要原因是：小區(qū)的停車位是可以與其上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)的客體，也可以作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)并成為單獨(dú)的交易客體，那么小區(qū)車位就不必遵循從物的一并轉(zhuǎn)移法則，并且按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)享有最初所有權(quán)。

（二）業(yè)主共有說(shuō)

不少人認(rèn)為，小區(qū)的停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，也就是說(shuō)這屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同財(cái)產(chǎn)。主要理由是：他們認(rèn)為小區(qū)停車位從法律性質(zhì)上來(lái)說(shuō)是從物，相對(duì)于房屋建筑物來(lái)說(shuō)，按照從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的原則，小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)隨著整棟建筑物一并轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有。

（三）公攤成本和面積決定說(shuō)

持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，判定小區(qū)車位所有權(quán)歸小區(qū)業(yè)主還是開發(fā)商可以根據(jù)成本和面積的“分?jǐn)偂鼻闆r。房屋在銷售時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)將停車位成本或面積分?jǐn)偟浇ㄖ杀净蚍课菝娣e中，停車位產(chǎn)權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主，如果沒(méi)有就歸開發(fā)商，筆者也比較傾向于這種觀點(diǎn)。

二、住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》在第74條中將住宅小區(qū)車庫(kù)與停車位一同做出了規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

按照實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)車庫(kù)的建設(shè)方式多為兩種：

一種是地下車庫(kù)，一種則是興建于地上的車庫(kù)。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權(quán)利歸屬。如果開發(fā)商獨(dú)立建造了地上的車庫(kù)，那么由于其自身所具有的構(gòu)造上的獨(dú)立性特征，在出售之前它們的所有權(quán)是可以歸開發(fā)商所有的。因此開發(fā)商也就有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租的方式對(duì)其進(jìn)行處置，而區(qū)分所有人則可以通過(guò)購(gòu)買、租賃等方式獲得車庫(kù)的專有所有權(quán)或者使用權(quán)。

但是，這里必須還要有一個(gè)前提，就是開發(fā)商在修建車庫(kù)時(shí)并沒(méi)有將車庫(kù)的修建成本計(jì)入售房成本中。如果開發(fā)商將這一成本計(jì)入了售房成本，那么毫無(wú)疑問(wèn)此時(shí)該車庫(kù)就應(yīng)屬于全體業(yè)主所共有了，這是與停車位的權(quán)屬問(wèn)題相類似的一個(gè)情況，只不過(guò)停車位的權(quán)屬是要看其占用土地是否被計(jì)入公攤面積，而車庫(kù)看的是其建設(shè)成本是否計(jì)入業(yè)主的購(gòu)房?jī)r(jià)金之中。因此針對(duì)這一問(wèn)題，只是憑《物權(quán)法》的74條的規(guī)定，是不能對(duì)其權(quán)屬進(jìn)行明確的規(guī)制的。

另一種情況是針對(duì)地下車庫(kù)而言。在我國(guó)，盡管在取得土地使用權(quán)之后，還可以對(duì)土地上的空間進(jìn)行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以當(dāng)然的取得使用權(quán)，這取決于行政規(guī)劃。因此，業(yè)主在對(duì)建筑物區(qū)分所有后，實(shí)際上其取得的土地使用權(quán)就包含了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來(lái)界定。因此，地下的空間使用權(quán)的權(quán)利是不確定的，而我國(guó)法律對(duì)此也并沒(méi)有明確的相關(guān)規(guī)定。這一問(wèn)題在實(shí)務(wù)中存在著比較普遍的糾紛現(xiàn)象。

二、住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬糾紛的法理分析

在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)樽≌^(qū)車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題引發(fā)的糾紛很多，例如南京市某小區(qū)業(yè)主訴求車庫(kù)所有權(quán)案（引自江蘇法制報(bào)2007年9月13日第2版）。南京市某小區(qū)的地下車庫(kù)被開發(fā)商出租給他人作為倉(cāng)庫(kù)使用，小區(qū)四十六戶業(yè)主集體將開發(fā)商告上法庭，要求討回車庫(kù)所有權(quán)并恢復(fù)原狀供業(yè)主使用。南京市白下區(qū)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

從這一起關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的實(shí)務(wù)糾紛可以看出，從其產(chǎn)生到最后法院的判決，小區(qū)業(yè)主一直處于不利的地位，其權(quán)益最終沒(méi)有得到保護(hù)。那么，之所以會(huì)有這樣的糾紛發(fā)生，其根源還是在于《物權(quán)法》第74條對(duì)小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬規(guī)定不明確造成的。該條對(duì)車庫(kù)的權(quán)屬做出了“約定”的法律規(guī)定。但正是此“約定”方式，有可能給實(shí)務(wù)中的當(dāng)事人的一方造成利益上的損失。地下車庫(kù)是作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施。只有作為共有財(cái)產(chǎn)的話，才能作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施；如果約定的結(jié)果是由開發(fā)商保留所有權(quán)的話，車庫(kù)的所有權(quán)會(huì)和專有部分的所有權(quán)發(fā)生分離，這就會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；但是如果約定車庫(kù)的所有權(quán)歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵(lì)開發(fā)商建更多的車庫(kù)。如果車庫(kù)建得少，停車難的問(wèn)題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。

如果《物權(quán)法》能夠?qū)噹?kù)的權(quán)屬有一個(gè)清晰明了的規(guī)定，使得業(yè)主們?cè)谫?gòu)房之初就能明白自己小區(qū)的車庫(kù)到底是歸誰(shuí)所有的，那么開發(fā)商就不敢對(duì)其進(jìn)行任意處分了。因此，法律對(duì)這一問(wèn)題如何進(jìn)行協(xié)調(diào)，有待于具體之規(guī)定出臺(tái)，而現(xiàn)有法律規(guī)定明顯不能很好地解決車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題。

三、住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬的法律完善

要明確車庫(kù)的權(quán)屬，首先需要分清現(xiàn)在的住宅小區(qū)中普遍存在的車庫(kù)的類型。按照車庫(kù)修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車庫(kù)和地下車庫(kù)。即使是地上車庫(kù)，也可以分為獨(dú)立建造的地上車庫(kù)或者是利用區(qū)分建筑物而建造的地上車庫(kù)（利用建筑物的某一樓層建造車庫(kù)）。

面對(duì)實(shí)際生活中如此復(fù)雜的情況，僅僅靠《物權(quán)法》第74條這簡(jiǎn)單的一個(gè)條文是不能完全夠滿足對(duì)現(xiàn)實(shí)糾紛的解決需要的。該條法律規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！憋@然，該條規(guī)定對(duì)于車庫(kù)權(quán)屬的規(guī)定是非常不明確的。該規(guī)定沒(méi)有考慮到不同類型的車庫(kù)，其權(quán)屬可能不同。

（一）根據(jù)土地使用權(quán)確定車庫(kù)歸屬

無(wú)論是將車庫(kù)修建于地上還是地下，或是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有當(dāng)然聯(lián)系，在車庫(kù)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下，是否可以通過(guò)土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫(kù)的權(quán)屬狀況？在我國(guó)房地產(chǎn)法律中，“地隨房走”是非常重要的一個(gè)原則，土地使用權(quán)在訂立房屋買賣合同時(shí)就已經(jīng)確定，那么是否可以據(jù)此原則就認(rèn)為，一旦業(yè)主購(gòu)買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權(quán)，就相應(yīng)地移轉(zhuǎn)給業(yè)主，因而，車庫(kù)也應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有？筆者認(rèn)為，以此來(lái)確定車庫(kù)的權(quán)屬不妥。首先，地下車庫(kù)的問(wèn)題就無(wú)法通過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)使得其權(quán)屬得到解決。在我國(guó)，盡管空間利用是包含在土地使用權(quán)之中，但是其又是按規(guī)劃來(lái)確定的，因而土地使用權(quán)又可以分為地上的空間利用權(quán)或地下的空間利用權(quán)。業(yè)主購(gòu)買了專有部分之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來(lái)界定。所以，對(duì)地下空間利用權(quán)所占的土地使用權(quán)，既不能說(shuō)都?xì)w屬于開發(fā)商，也不能說(shuō)都?xì)w屬于業(yè)主，這與當(dāng)時(shí)的土地規(guī)劃有直接關(guān)系，因此，如果用土地使用權(quán)作為確定車庫(kù)權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，還是會(huì)使車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬處于一種不確定的狀態(tài)之中。

（二）根據(jù)主物和從物理論確定車庫(kù)歸屬

所謂從物是指在經(jīng)濟(jì)功能上服務(wù)于主物并且與主物不可分離的物。如果將車庫(kù)定位為建筑物的從物，那么，依據(jù)主物與從物的一般原理，車庫(kù)的所有權(quán)當(dāng)然地依據(jù)建筑物的所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。如果商品房已經(jīng)全部銷售給業(yè)主，則可以推定為全體業(yè)主共有。但是，這一標(biāo)準(zhǔn)存在著明顯的局限性。在實(shí)際中，很多情況下車庫(kù)都是單獨(dú)銷售的，而并沒(méi)有作為區(qū)分所有的建筑物的附屬物，同區(qū)分所有建筑物的專有部分一并出售。二者之間也沒(méi)有聯(lián)系。因此，不能簡(jiǎn)單地把車庫(kù)看作是區(qū)分所有建筑物的從物，因此，也就不能用主物和從物的理論來(lái)對(duì)車庫(kù)的權(quán)屬作劃分。

（三）根據(jù)出資情況確定車庫(kù)歸屬

“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”是物權(quán)法中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個(gè)重要原則。無(wú)論小區(qū)的車庫(kù)是屬于建造于地上、地下還是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，則只需要分清楚是誰(shuí)對(duì)車庫(kù)的建造進(jìn)行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車庫(kù)由開發(fā)商建好之后，開發(fā)商并沒(méi)有把建造車庫(kù)所用成本計(jì)入房屋銷售面積的均價(jià)之中，也就是通常所說(shuō)的沒(méi)有將建造車庫(kù)的成本計(jì)入公攤面積。那么，在這種情況下，車庫(kù)理應(yīng)屬于開發(fā)商所有，車庫(kù)也可以由開發(fā)商在銷售房屋時(shí)單獨(dú)處置，或者銷售、或者出租，由開發(fā)商行使其物權(quán)。第二種情況是，開發(fā)商在建造好車庫(kù)以后，將建造車庫(kù)的成本算入了房屋銷售的價(jià)格之中，即計(jì)入了小區(qū)房屋的公攤面積。毫無(wú)疑問(wèn)，在此種情況之下，車庫(kù)實(shí)際上就是由小區(qū)的業(yè)主所共同購(gòu)買，那么，車庫(kù)的權(quán)屬就應(yīng)確定為歸業(yè)主共有。

這樣的一種“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”的確定權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)，能夠很好地適應(yīng)小區(qū)車庫(kù)建造情況類型多而復(fù)雜的這一特點(diǎn)，很好地解決了權(quán)屬規(guī)定不明所給業(yè)主帶來(lái)的種種問(wèn)題，應(yīng)是一種有效防范、解決小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬糾紛的途徑。

綜上所述，關(guān)于住宅小區(qū)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)以該車庫(kù)的造價(jià)是否被計(jì)入業(yè)主購(gòu)房時(shí)的價(jià)格而確定。如果車庫(kù)的造價(jià)沒(méi)有被計(jì)入公攤，則車庫(kù)歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商行使對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)；相反，則車庫(kù)歸全體業(yè)主所有。

參考文獻(xiàn)：

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［5］常西嶺，翟全軍。如何判斷小區(qū)車庫(kù)所有權(quán)的歸屬。中國(guó)審判，2006(7)

第三篇：房產(chǎn)權(quán)屬協(xié)議(適用于隱名持有)

房產(chǎn)權(quán)屬協(xié)議（適用于隱名持有）(2009-2-23 16:44:27)

分類：合同范本標(biāo)簽：房產(chǎn)權(quán)屬約定 隱名所有人 隱名持有房產(chǎn) 合同范本 |

房產(chǎn)權(quán)屬協(xié)議

甲方：身份證號(hào)碼：

甲方配偶：身份證號(hào)碼：

乙方：護(hù)照號(hào)碼：

甲、乙雙方就乙方以甲方的名義購(gòu)買上海市靜安區(qū)××路×××號(hào)××××室房地產(chǎn)事宜，達(dá)成如下一致意見(jiàn)，雙方自愿遵照?qǐng)?zhí)行。

一、甲方作為乙方的代理人（系根據(jù)《合同法》第21章所規(guī)定的隱名代理人）購(gòu)買上海市靜安區(qū)××路×××號(hào)××××室房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)實(shí)際由乙方出資購(gòu)買，甲方根據(jù)乙方的授權(quán)與上?！痢痢练康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂預(yù)售合同、與中國(guó)銀行上海分行簽訂抵押貸款合同、辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，所貸銀行款項(xiàng)亦由甲方代乙方辦理取得，該款項(xiàng)之還貸義務(wù)及所有抵押貸款合同的義務(wù)均由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)，該房地產(chǎn)之所有權(quán)實(shí)為乙方所有。

二、乙方有權(quán)享有因?qū)嶋H擁有上海市靜安區(qū)××路×××號(hào)××××室房屋而可享有的全部權(quán)利（包括但不限于出租、使用、收益等），如需以甲方名義辦理相關(guān)手續(xù)，甲方應(yīng)予以配合。

三、乙方有權(quán)要求甲方將該房屋之所有權(quán)無(wú)條件、無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方或乙方指定的任何人，該轉(zhuǎn)讓方式由乙方指定，轉(zhuǎn)讓所發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。在乙方提出該請(qǐng)求的七日內(nèi)，甲方應(yīng)配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)；如甲方未能配合辦理，且經(jīng)乙方催告后七日內(nèi)仍未辦理，乙方有權(quán)要求甲方按照該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格給付乙方款項(xiàng)，該市場(chǎng)價(jià)格由乙方委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估得出；一經(jīng)甲方給付前述款項(xiàng)，該房地產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)由甲方取得。

四、無(wú)論任何情況下，房屋因任何原因被損壞、毀壞、拆遷而獲得的賠償（包括保險(xiǎn)賠償）、補(bǔ)償（包括拆遷補(bǔ)償）歸乙方所有；甲方應(yīng)在知悉上述情形后及

時(shí)告知乙方，應(yīng)積極配合乙方行使索賠、求償?shù)葯?quán)利，并通知乙方領(lǐng)取相關(guān)款項(xiàng)；如果該款項(xiàng)需以甲方名義領(lǐng)取，則甲方應(yīng)在領(lǐng)取該款項(xiàng)之三日內(nèi)交付乙方。

五、如任何原因?qū)е录追綗o(wú)法行使對(duì)房屋的名義權(quán)利（包括喪失行為能力、失蹤、死亡等），甲方同意該房屋登記之所有權(quán)轉(zhuǎn)為乙方、或乙方指定之人。甲方同意本條所述之債為不可撤銷之債，其效力優(yōu)先于甲方任何其他的意思表示（包括但不限于遺囑）。

六、甲方只是房屋的名義所有權(quán)人，乙方是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，乙方負(fù)責(zé)房屋的維修、保養(yǎng)，乙方負(fù)責(zé)有關(guān)該房屋使用等的任何費(fèi)用（包括物業(yè)管理費(fèi)等）。

七、本協(xié)議任何條款具獨(dú)立性，任何一條如果與法律相沖突而導(dǎo)致無(wú)效，不影響其他條款的獨(dú)立效力。同時(shí)，本協(xié)議的任何條款只要不與法律、法規(guī)相違背，對(duì)雙方均有約束力。

八、乙方承諾其配偶知曉并同意上述條款，并同意配合辦理相關(guān)事宜。

九、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后即生效，一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

甲方配偶：

年月日

第四篇：《買賣合同糾紛司法解釋》法律適用

專題一：《買賣合同糾紛司法解釋》法律適用

1、買賣合同的成立與效力疑難問(wèn)題

①買賣合同成立的方式及其證據(jù)②意向書、備忘錄、安慰信與預(yù)約合同的性質(zhì)認(rèn)定③買賣合同成立的必備條款與合同補(bǔ)充、合同解釋制度的運(yùn)用④無(wú)權(quán)處分、善意取得與合同撤銷⑤買賣合同無(wú)效的類型⑥區(qū)分原則的適用

2、買賣合同的履行、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與孳息

①交付條款的合同補(bǔ)充制度②交貨數(shù)量不合約定時(shí)的處理③主給付義務(wù)、從給付義務(wù)與附隨義務(wù)的履行及其認(rèn)定④多重買賣中的所有權(quán)移轉(zhuǎn)與違約責(zé)任⑤風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)認(rèn)定的一般規(guī)則及特殊規(guī)則⑥標(biāo)的物孳息移轉(zhuǎn)規(guī)則

3、買賣合同中的標(biāo)的物檢驗(yàn)制度

①約定與法定檢驗(yàn)期間的性質(zhì)②法定“合理期間”的認(rèn)定③約定檢驗(yàn)時(shí)間過(guò)短的處理規(guī)則④標(biāo)的物檢驗(yàn)程序與期間的合同設(shè)計(jì)

4、買賣合同的解除與違約責(zé)任

①買賣合同解除的條件及其法律效力②質(zhì)量保證金的處理③實(shí)際履行請(qǐng)求權(quán)的適用條件④減價(jià)請(qǐng)求權(quán)的運(yùn)用⑤違約金、法定損害賠償金、定金的適用規(guī)則⑥訴訟時(shí)效與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

5、所有權(quán)保留買賣與特種買賣的法律適用

①所有權(quán)保留買賣的法定解除條件及其法律效力②試用買賣的認(rèn)定及其法律效力③其他特殊買賣（權(quán)利買賣與金融衍生品）

6、買賣合同的制作與審查

專題二：《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》解讀

1、強(qiáng)制公開招標(biāo)項(xiàng)目范圍的確定

2、強(qiáng)制招標(biāo)的各種方式選擇

3、可以不招標(biāo)項(xiàng)目范圍的解讀

4、虛假招標(biāo)的形式及法律后果分析

5、串通招投標(biāo)行為的界定及法律后果分析

6、干預(yù)、操縱招標(biāo)投標(biāo)的法律后果解讀

7、弄虛作假騙取中標(biāo)行為的界定及法律后果分析

8、招投標(biāo)法實(shí)務(wù)操作及流程風(fēng)險(xiǎn)管理

①公開招標(biāo)流程的風(fēng)險(xiǎn)與管理②投標(biāo)流程的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

③開標(biāo)與評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范 ④中標(biāo)通知書的發(fā)出與合同訂立

⑤違規(guī)違法招投標(biāo)的法律后果

第五篇：新增法律、法規(guī)、司法解釋

最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

法釋[2014]3號(hào)(2013年11月25日最高人民法院審判委員會(huì)第1597次會(huì)議通過(guò))

《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》已于2013年11月25日由最高人民法院審判委員會(huì)第1597次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2014年3月1日起施行。

為正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

一、融資租賃合同的認(rèn)定及效力

第一條 人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。

對(duì)名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。

第二條 承租人將其自有物出賣給出租人，再通過(guò)融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

第三條 根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認(rèn)定融資租賃合同無(wú)效。

第四條 融資租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，當(dāng)事人就合同無(wú)效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定；未約定或者約定不明，且當(dāng)事人協(xié)商不成的，租賃物應(yīng)當(dāng)返還出租人。但因承租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會(huì)顯著降低租賃物價(jià)值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權(quán)歸承租人，并根據(jù)合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。

二、合同的履行和租賃物的公示

第五條 出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）租賃物嚴(yán)重不符合約定的；

（二）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時(shí)通知出租人，或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第六條 承租人對(duì)出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項(xiàng)下支付租金的義務(wù)，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應(yīng)租金支付義務(wù)的除外。

第七條 承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。

第八條 出租人轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方以此為由請(qǐng)求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

第九條 承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外:

（一）出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)，第三人在與承租人交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的；

（二）出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的；

（三）第三人與承租人交易時(shí)，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的；

（四）出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形。

第十條 當(dāng)事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導(dǎo)致承租人不能返還，出租人要求其給予合理補(bǔ)償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

三、合同的解除

第十一條 有下列情形之一，出租人或者承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的；

（二）租賃物因不可歸責(zé)于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復(fù)或者確定替代物的；

（三）因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的。

第十二條 有下列情形之一，出租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；

（二）承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；

（三）合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒(méi)有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到兩期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金百分之十五以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；

（四）承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。

第十三條 因出租人的原因致使承租人無(wú)法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 當(dāng)事人在一審訴訟中僅請(qǐng)求解除融資租賃合同，未對(duì)租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的，人民法院可以向當(dāng)事人進(jìn)行釋明。

第十五條 融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而解除，出租人要求承租人按照租賃物折舊情況給予補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第十六條 融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷而解除，出租人根據(jù)融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主張承租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人的損失已經(jīng)在買賣合同被解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷時(shí)獲得賠償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)免除承租人相應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、違約責(zé)任

第十七條 出租人有下列情形之一，影響承租人對(duì)租賃物的占有和使用，承租人依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，要求出租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）無(wú)正當(dāng)理由收回租賃物；

（二）無(wú)正當(dāng)理由妨礙、干擾承租人對(duì)租賃物的占有和使用；

（三）因出租人的原因?qū)е碌谌藢?duì)租賃物主張權(quán)利；

（四）不當(dāng)影響承租人對(duì)租賃物占有、使用的其他情形。

第十八條 出租人有下列情形之一，導(dǎo)致承租人對(duì)出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）明知租賃物有質(zhì)量瑕疵而不告知承租人的；

（二）承租人行使索賠權(quán)時(shí)，未及時(shí)提供必要協(xié)助的；

（三）怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)的；

（四）怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)的。

第十九條 租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實(shí)施了下列行為之一，承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規(guī)定，要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時(shí)，對(duì)租賃物的選定起決定作用的；

（二）出租人干預(yù)或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；

（三）出租人擅自變更承租人已經(jīng)選定的出賣人或者租賃物的。

承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的，對(duì)上述事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第二十條 承租人逾期履行支付租金義務(wù)或者遲延履行其他付款義務(wù)，出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應(yīng)違約金的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十一條 出租人既請(qǐng)求承租人支付合同約定的全部未付租金又請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)告知其依照合同法第二百四十八條的規(guī)定作出選擇。

出租人請(qǐng)求承租人支付合同約定的全部未付租金，人民法院判決后承租人未予履行，出租人再行起訴請(qǐng)求解除融資租賃合同、收回租賃物的，人民法院應(yīng)予受理。

第二十二條 出租人依照本解釋第十二條的規(guī)定請(qǐng)求解除融資租賃合同，同時(shí)請(qǐng)求收回租賃物并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

前款規(guī)定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費(fèi)用與收回租賃物價(jià)值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，損失賠償范圍還應(yīng)包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。

第二十三條 訴訟期間承租人與出租人對(duì)租賃物的價(jià)值有爭(zhēng)議的，人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價(jià)值；融資租賃合同未約定或者約定不明的，可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價(jià)值。

承租人或者出租人認(rèn)為依前款確定的價(jià)值嚴(yán)重偏離租賃物實(shí)際價(jià)值的，可以請(qǐng)求人民法院委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估或者拍賣確定。

五、其他規(guī)定

第二十四條 出賣人與買受人因買賣合同發(fā)生糾紛，或者出租人與承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，當(dāng)事人僅對(duì)其中一個(gè)合同關(guān)系提起訴訟，人民法院經(jīng)審查后認(rèn)為另一合同關(guān)系的當(dāng)事人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

承租人與租賃物的實(shí)際使用人不一致，融資租賃合同當(dāng)事人未對(duì)租賃物的實(shí)際使用人提起訴訟，人民法院經(jīng)審查后認(rèn)為租賃物的實(shí)際使用人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領(lǐng)租賃物、索賠等買賣合同權(quán)利的，人民法院應(yīng)通知出租人作為第三人參加訴訟。

第二十五條 當(dāng)事人因融資租賃合同租金欠付爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計(jì)算。

第二十六條 本解釋自2014年3月1日起施行。《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法發(fā)[1996]19號(hào)）同時(shí)廢止。

本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。