第一篇：城中村物業(yè)管理標(biāo)桿----上城物業(yè)

城中村物業(yè)管理標(biāo)桿----上城物業(yè)

引言

所謂的城中村，是指在城市化進(jìn)程中，農(nóng)村村落由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。

城中村是深圳歷史的“活化石”，記錄了歷史文化、宗族變遷、人文風(fēng)情等，像下沙黃氏重陽(yáng)祭祖習(xí)俗、下沙大盆菜宴、沙尾村莫氏點(diǎn)燈禮等聲名遠(yuǎn)播。

深圳“城中村”房屋產(chǎn)權(quán)多數(shù)屬于個(gè)人，物業(yè)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主構(gòu)成非常復(fù)雜，導(dǎo)致物業(yè)管理、維護(hù)和服務(wù)混亂；業(yè)主和使用人的比例嚴(yán)重失調(diào)，外來(lái)人口是本地戶籍人口的十幾倍，人口密度高，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，治安問(wèn)題嚴(yán)重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實(shí)寫照。

深圳市福田區(qū)對(duì)城中村管理狀況進(jìn)行大規(guī)模的整治行動(dòng)始于二十一世紀(jì)初，主要模式是由原村落集體股份公司成立專業(yè)化物業(yè)管理公司或引進(jìn)品牌專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)城中村進(jìn)行規(guī)范化物業(yè)管理，改變城中村物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。

深圳市上城物業(yè)管理有限公司是深圳市最早實(shí)施城中村專業(yè)化管理的物業(yè)公司，早在1993年，上步實(shí)業(yè)股份公司就注冊(cè)成立了物業(yè)公司。經(jīng)過(guò)十八年發(fā)展，上城物業(yè)已經(jīng)成為具有良好的品牌美譽(yù)度和200多萬(wàn)平方管理規(guī)模的品牌物管企業(yè)，以成功實(shí)現(xiàn)城中村專業(yè)化、規(guī)范化管理而名聞遐邇，是深圳城中村專業(yè)化物業(yè)管理的標(biāo)桿企業(yè)。

上城物業(yè)的歷史淵源

上個(gè)世紀(jì)八九十年代，隨著特區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，取消農(nóng)村組織、取消農(nóng)民 1 戶口、提升城市管理成為深圳發(fā)展的需要。

從1991年，深圳農(nóng)村城市化開始啟動(dòng)，而特區(qū)內(nèi)的上步村成為第一個(gè)試點(diǎn)，由時(shí)任深圳市委書記的厲有為親自掛帥，推進(jìn)上步村改居工作。

其實(shí)在上世紀(jì)90年代初，上步村的電腦產(chǎn)業(yè)早已與聞名海外的北京中關(guān)村不相伯仲。這里集中的多是電子工業(yè)部的下屬企業(yè)和科研院所創(chuàng)辦的企業(yè)，除研發(fā)之外，這些企業(yè)更注重吸收國(guó)外信息和技術(shù)，注重技術(shù)的轉(zhuǎn)移和制造，還致力于收錄機(jī)、彩電、電子零組件等方面的制造。此時(shí)的上步村，云集了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最多的電腦電子產(chǎn)業(yè)人才，企業(yè)集聚成片，城市化改造條件早已成熟。

1992年4月1日，由市、區(qū)兩級(jí)共同組建的試點(diǎn)工作組正式在上步村開展工作。試點(diǎn)工作組和村黨支部、村委會(huì)決定首先實(shí)行政企分開，先撤銷村民委員會(huì)和村民小組建制，成立居民委員會(huì)，將原村里承擔(dān)的社區(qū)管理職能轉(zhuǎn)到居委會(huì)，各自然村的經(jīng)濟(jì)組織歸屬上步村企業(yè)公司屬下各經(jīng)濟(jì)管理部。

根據(jù)上步村土地已被征用完畢，業(yè)已形成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和分配方式，試點(diǎn)工作組和原村黨支部、村委會(huì)決定進(jìn)行“股份合作制”改革，把股權(quán)分為三種形式：集體積累股、個(gè)人分配股和個(gè)人集資股。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估等籌備工作，1992年7月16日，上步村在特區(qū)率先完成農(nóng)村城市化試點(diǎn)改革，成立了深圳市最早的農(nóng)城化股份公司——上步實(shí)業(yè)股份有限公司。此時(shí)，公司擁有近20萬(wàn)平米的自有物業(yè)，物業(yè)租賃是上步公司的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

農(nóng)村城市化后公司的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向哪里去？如何利用現(xiàn)有的資源來(lái)發(fā)展和培養(yǎng)自己的專業(yè)公司？如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確保自有物業(yè)保值增值、解決股民子弟就業(yè)的問(wèn)題、建立自己的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、保證集體經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)？

上步總公司董事長(zhǎng)林展強(qiáng)先生以及公司決策層在公司成立伊始，便審時(shí)度 2 勢(shì)，很快把目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)和與之配套的物業(yè)管理行業(yè)。在還不被大多數(shù)人認(rèn)同的情況下，力主組建自己的物業(yè)管理公司。

實(shí)際上在城中村納入城市范圍之初，各村在原有的基干民兵連的基礎(chǔ)上組建起治保會(huì)并逐步承擔(dān)起治安維護(hù)的職能。但是由于外來(lái)人口的增加，村級(jí)治保會(huì)的職能由原有的治安維護(hù)逐步過(guò)渡到外來(lái)人口管理、治安秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等職能，其沉重的費(fèi)用負(fù)擔(dān)基本由股份公司全部承擔(dān)。在城中村整體拆遷改造之前，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸成為城中村規(guī)范化管理的必經(jīng)之路。

而在上世紀(jì)90年代初，深圳物業(yè)管理行業(yè)剛剛起步，甚至并不被人看作一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，物業(yè)管理商品消費(fèi)意識(shí)還很淡漠，上步人創(chuàng)辦物業(yè)公司不僅難以得到當(dāng)?shù)鼐用竦睦斫夂椭С?，甚至在工商管理部門的注冊(cè)也一波三折。當(dāng)時(shí)深圳也只有那幾個(gè)大的地產(chǎn)開發(fā)商為了管理自己開發(fā)的物業(yè)才成立物業(yè)管理公司，農(nóng)城化股份公司創(chuàng)辦物業(yè)管理公司，這沒有先例！

沒有先例，可以開創(chuàng)先例！深圳創(chuàng)辦特區(qū)何嘗有先例？上步村的農(nóng)村城市化又何嘗有先例？上步人還真不信邪。

1993年11月13日，上步總公司公司注資500萬(wàn)元成立了深圳市第一家由集體股份公司組建的全資子公司——深圳市上城物業(yè)管理服務(wù)公司（規(guī)范化登記后改為深圳市上城物業(yè)管理有限公司），主要從事住宅區(qū)、寫字樓及其它用途物業(yè)的管理服務(wù)，提供清潔綠化、保衛(wèi)安全、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)、房屋租賃代理等綜合管理服務(wù)，逐步展開了對(duì)上步公司物業(yè)的規(guī)范管理。

在物業(yè)管理行業(yè)的起步階段，許多居民對(duì)自己的房產(chǎn)還要交納物業(yè)管理費(fèi)不理解，甚至有所抵觸。為了爭(zhēng)取上步居民的理解和支持，時(shí)任上城物業(yè)總經(jīng)理的鄭偉佳領(lǐng)著公司的骨干成員挨家挨戶做業(yè)主的思想工作，直至得到大多數(shù)居民的 3 理解和支持。

從農(nóng)民到居民，換了身份，更要換腦筋。上步股份公司董事會(huì)一班人深深地認(rèn)識(shí)到，要辦好物業(yè)管理公司，使之能在市場(chǎng)上立足發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變觀念，在觀念上創(chuàng)新，在創(chuàng)新中發(fā)展。公司放遠(yuǎn)眼光，決定讓思想活躍、觀念求新求變的年輕人挑起上城物業(yè)管理公司的大梁。于是，20多名德才兼?zhèn)涞纳喜角嗄曜唏R上任，成為上城物業(yè)管理公司的創(chuàng)業(yè)主力軍。

在上步，有一條雷打不動(dòng)的“村規(guī)”：每位青年都必須參加民兵應(yīng)急分隊(duì)，并“服役”2年。組建于城市化初期的上步民兵應(yīng)急分隊(duì)，是深圳市第一支民兵應(yīng)急分隊(duì)。應(yīng)急分隊(duì)實(shí)行部隊(duì)軍事化管理，通過(guò)軍事訓(xùn)練、理論學(xué)習(xí)、國(guó)防教育等方式，培養(yǎng)、鍛煉年輕人成長(zhǎng)、成才。成立之初的上城物業(yè)管理公司除聘請(qǐng)少數(shù)業(yè)務(wù)骨干外，其經(jīng)營(yíng)班子和部門負(fù)責(zé)人幾乎都“出身于”民兵應(yīng)急分隊(duì)。“深圳市第二屆十佳青年”、應(yīng)急分隊(duì)首任隊(duì)長(zhǎng)的鄭偉佳擔(dān)任了物業(yè)管理公司第一任總經(jīng)理，幾名副總經(jīng)理都曾是民兵應(yīng)急分隊(duì)骨干。

這幫年輕人憑著在民兵應(yīng)急分隊(duì)磨練而成的闖勁、拼勁，以及自強(qiáng)、自立、自信、自律意識(shí)，邊學(xué)邊干，白手起家。公司實(shí)際上于1996年借助接管上步大廈為契機(jī)掛牌開始運(yùn)營(yíng)，由于管理團(tuán)隊(duì)缺乏專業(yè)知識(shí)，缺少管理經(jīng)驗(yàn)，就主動(dòng)請(qǐng)來(lái)福田物業(yè)管理公司加盟，共同管理上步大廈，在共同管理過(guò)程中學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)管理模式。經(jīng)過(guò)不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐，通過(guò)專業(yè)化公司的“傳、幫、帶”，到1999年最終從福田物業(yè)公司手中全部接管了大廈的物業(yè)管理工作。上步大廈也先后被評(píng)為“廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”。

由于以鄭偉佳為核心、以羅利安等人為骨干的這幫年輕人，一開始就以不服輸、敢想敢干的精神進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，將公司發(fā)展戰(zhàn)略定位于高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，4 服務(wù)管理水準(zhǔn)上定位于向萬(wàn)科、中海等一流物管企業(yè)看齊，經(jīng)過(guò)兩屆領(lǐng)導(dǎo)及上城物業(yè)人的共同努力，上城物業(yè)管理公司逐步走上了現(xiàn)代化、專業(yè)化、品牌化道路。

1999年通過(guò)ISO9001—2000質(zhì)量管理認(rèn)證后，并于2002年在所有管理物業(yè)全面導(dǎo)入ISO9001—2000質(zhì)量管理體系，使公司管理規(guī)范化水平大大提高。

2003年羅利安升任物業(yè)公司總經(jīng)理后，秉承上步人不斷開拓進(jìn)取的創(chuàng)業(yè)精神，進(jìn)一步推進(jìn)公司管理升級(jí)工程，將環(huán)保理念和職業(yè)健康安全理念融入公司文化之中。

2004年該公司又相繼導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系和OHSAS18001職業(yè)健康安全體系標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成專業(yè)化、品牌化的物管體系。

上城物業(yè)管理公司在堅(jiān)持專業(yè)化、品牌化的同時(shí)，致力于走規(guī)?；?jīng)營(yíng)之路，不斷擴(kuò)大其專業(yè)品牌的輻射力、影響力。一方面積極向外拓展經(jīng)營(yíng)，大膽走出去承攬社會(huì)物業(yè)。通過(guò)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，先后取得了鵬麗大廈、興華苑小區(qū)和御景華城等物業(yè)管理權(quán)。另一方面，結(jié)合“城中村”改造，將“城中村”物業(yè)納入專業(yè)化管理，改造一棟接管一棟，改造一批接管一批。時(shí)至今日，上城物業(yè)已經(jīng)基本上將原上步村民分散的物業(yè)全部納入專業(yè)化管理，管理范圍覆蓋了整個(gè)上步的“城中村”。

2004年上城物業(yè)管理公司取得國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，2008年取得國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，一舉躋身深圳市物業(yè)管理品牌企業(yè)之列。

城中村管理典范創(chuàng)建

在城中村實(shí)施物業(yè)管理，與商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理相比較，最大的差異就在于物業(yè)基礎(chǔ)條件的差異。

其

一、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，消防設(shè)施不足。

由于歷史的原因，所有的城中村不在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，街巷布局雜亂無(wú)章，缺乏規(guī)劃設(shè)計(jì)，市政配套建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施等的布局雜亂橫陳。再加上城中村配置的消防栓數(shù)量少而街巷道路狹窄，消防車輛根本無(wú)法駛?cè)?。一旦遇到火?zāi)時(shí)，后果不堪設(shè)想。

其二、出入口眾多，規(guī)格各異，管理難度大。

城中村在由鄉(xiāng)村整體轉(zhuǎn)入城市時(shí)，不少村民的樓房屬于搶建、私搭亂建，房屋質(zhì)量堪憂外，還造成城中村聯(lián)通外界的街巷數(shù)量眾多，有的能通過(guò)車輛，有的則只能讓路人通行。

其三、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備欠缺。

由于城中村在整體配置環(huán)衛(wèi)設(shè)備時(shí)缺乏全局觀念，再加上缺乏后續(xù)管理，街巷路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)常見到村內(nèi)路面污水橫流、垃圾成堆、老鼠白天到處游走、蟑螂四散。

其四、外來(lái)人口無(wú)法控制，居住人員成分復(fù)雜，治安環(huán)境嚴(yán)峻。

由于城中村出租房?jī)r(jià)格低廉，吸引來(lái)數(shù)量眾多的外來(lái)人員暫住。這些暫住人員的成分非常復(fù)雜，作奸犯科者隱于其間，也有通緝逃犯藏身其間。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有攝像頭、治安崗?fù)さ牟欢?城中村路口多，居住人員龐雜，外來(lái)流動(dòng)人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴(yán)重的治安問(wèn)題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財(cái)產(chǎn)的安全。而缺乏諸如24小時(shí)監(jiān)控、治安崗?fù)ぜ捌渌布?，則加大了治安防范的難度。

其六，村民素質(zhì)參差不齊，商品意識(shí)差，缺乏物業(yè)管理觀念。

城中村的居民，世代耕種謀生，文化素質(zhì)不高，商品意識(shí)差，缺乏物業(yè)管理觀念，在城中村推行物業(yè)管理服務(wù)，并向村民收取費(fèi)用，收費(fèi)難成了最大的問(wèn)題。若收費(fèi)率過(guò)低，則物業(yè)公司將難以維持盈虧平衡。而且，由于股份公司囊括五個(gè)自然村，不同村落因歷史因素存在著不同的利益格局，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和模式缺乏成熟的操作方式。

18年前，對(duì)于剛剛成立的上城物業(yè)來(lái)說(shuō)，既沒有先例可供借鑒，又面對(duì)城中村這個(gè)從未有人啃過(guò)的硬骨頭，艱難程度，可想而知。

上城物業(yè)的年輕創(chuàng)業(yè)者們腳踏實(shí)地，因地制宜，根據(jù)股份公司實(shí)際狀況，在公司組織方式和經(jīng)營(yíng)管理模式上進(jìn)行了開天辟地的創(chuàng)新，采取了一系列扎實(shí)有效的管理策略，迅速開創(chuàng)出宏大的組織布局。

首先，上城人以上城物業(yè)總部為核心，建立辦公室、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、市場(chǎng)部、工程部、保安部等職能組織，統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理占領(lǐng)戰(zhàn)略制高點(diǎn)。公司制度的確立，為上步村物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)和組織基礎(chǔ)，這個(gè)頗有遠(yuǎn)見的制度創(chuàng)新和組織安排，后來(lái)的發(fā)展證明十分關(guān)鍵，是上城物業(yè)事業(yè)發(fā)展的最根本的出發(fā)點(diǎn)。而專業(yè)職能部門的設(shè)置則大大強(qiáng)化了物業(yè)管理專業(yè)管理組織能力和服務(wù)管理水平，是公司規(guī)范化、高水平發(fā)展的組織保障。

然后，以原來(lái)的自然村落為單元，組建物業(yè)分公司，實(shí)施獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，以清晰的責(zé)權(quán)利分配模式建立起科學(xué)合理的總分管理模式。在收費(fèi)方式上采取居民出一點(diǎn)，分公司承擔(dān)一點(diǎn)，基層服務(wù)單位創(chuàng)收一點(diǎn)的模式。這種組織模式類似于物業(yè)管理項(xiàng)目的獨(dú)立核算制度，基于誰(shuí)交費(fèi)誰(shuí)受益的市場(chǎng)化基本原則，盡管和完 7 全市場(chǎng)化的商品房物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)制度有所迥異，但核心的基本市場(chǎng)原則是相同的。

第三，采取舊有舊辦法，新有新辦法的差異化管理策略。在舊村落格局的城中村，以構(gòu)建完善服務(wù)體系、提升居民生活品質(zhì)為宗旨，采取保本經(jīng)營(yíng)、服務(wù)提升的管理策略，通過(guò)城中村安全、環(huán)境、設(shè)施硬件改造和服務(wù)體系軟件建設(shè)相結(jié)合的方式，大幅度改善城中村環(huán)境、安全、設(shè)施管理服務(wù)水平，使城中村居民生活水平大大提高，令原村民的物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)收益率獲得提高；在城中村改建項(xiàng)目，以建立與市場(chǎng)接軌的服務(wù)管理模式為目標(biāo)，采取高端商品房物業(yè)管理模式，進(jìn)行高端服務(wù)創(chuàng)建和品牌展示，形成公司市場(chǎng)外拓發(fā)展?jié)摿?。這種差異化管理策略，是城中村物業(yè)項(xiàng)目的管理各取所需，適應(yīng)了不同類型物業(yè)產(chǎn)權(quán)模式和物業(yè)使用狀態(tài)對(duì)不同物業(yè)管理服務(wù)水平的需求，也使公司能夠在不同區(qū)域不同類型的物業(yè)之間實(shí)現(xiàn)不同的戰(zhàn)略定位和價(jià)值功能，從而取得業(yè)主的廣泛認(rèn)同和良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益。

第四，明晰企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，確定了以股份公司自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為核心，以專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化、高水準(zhǔn)服務(wù)管理體系和知名物管品牌創(chuàng)建為目標(biāo)，以落實(shí)總公司可持續(xù)發(fā)展，搭建居民就業(yè)、骨干培養(yǎng)平臺(tái)為基點(diǎn)，實(shí)施差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略，擇機(jī)進(jìn)行資產(chǎn)投資，走上步特色的發(fā)展道路。

十八年過(guò)去了，上城物業(yè)的前瞻性戰(zhàn)略規(guī)劃已經(jīng)落到實(shí)處，取得了驕人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。正是上步股份公司領(lǐng)導(dǎo)人超前的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和果敢的經(jīng)營(yíng)決策，創(chuàng)建了物業(yè)管理專業(yè)公司的制度平臺(tái)和組織平臺(tái)，上城物業(yè)才能夠抓住歷史發(fā)展的機(jī)遇，使企業(yè)從無(wú)到有，從小到大，從粗到精，從低端到高端，創(chuàng)造出城中村物業(yè)管理公司不斷發(fā)展壯大的奇跡。正是上城物業(yè)一幫不甘人后、高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略定位和 8 發(fā)展規(guī)劃，為企業(yè)梳理出清晰的發(fā)展思路，創(chuàng)建出科學(xué)合理的組織管理模式，采取正確的經(jīng)營(yíng)管理策略，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸脫穎而出，不僅實(shí)現(xiàn)了總公司賦予的物業(yè)保值增值、員工就業(yè)培養(yǎng)的歷史使命，而且在市場(chǎng)上屢有建樹，形成了上步特色的社會(huì)化、市場(chǎng)化發(fā)展道路。就這樣，上城人以敏銳的社會(huì)洞察力、果斷的決策力、科學(xué)的組織力、超前的創(chuàng)新力，開創(chuàng)了中國(guó)城中村實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的先河，以準(zhǔn)確的定位、周密的規(guī)劃、強(qiáng)力的執(zhí)行、卓絕的努力，塑造出城中村管理模式的一代典范。

永無(wú)止境的創(chuàng)新

上城物業(yè)的歷史，是城中村管理模式不斷升級(jí)的歷史，也是上城經(jīng)營(yíng)管理模式不斷創(chuàng)新的歷史。

1993年，上城人率先成立全國(guó)第一家以城中村管理為基礎(chǔ)背景的物業(yè)管理公司，開始了一系列制度創(chuàng)新。

1996年，以上步大廈管理為開端，開創(chuàng)了全國(guó)第一個(gè)城中村物業(yè)公司管理甲級(jí)寫字樓先河。

1997年，上城物業(yè)管理的上步大廈成為第一個(gè)取得全國(guó)優(yōu)秀示范大廈榮譽(yù)示范稱號(hào)的城中村物業(yè)公司在管項(xiàng)目。

1999年，趕在深圳物業(yè)管理行業(yè)第一波物業(yè)管理質(zhì)量管理國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)體系建立和認(rèn)證，成為全國(guó)第一個(gè)完成質(zhì)量管理體系認(rèn)證的成中村物業(yè)管理公司。

2004年，上城物業(yè)成為全國(guó)第一家引進(jìn)環(huán)保和職業(yè)安全管理理念，進(jìn)行質(zhì)量、環(huán)保、職業(yè)健康安全管理體系三合一認(rèn)證的城中村物業(yè)企業(yè)。

如果說(shuō)1999年接管深圳市上步大廈，成為上城公司經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新發(fā)展的一 9 個(gè)里程碑，那么2005年接管赤尾舊村改造項(xiàng)目——御景華城，無(wú)疑已成為上城公司創(chuàng)新發(fā)展歷程中的一個(gè)新的起點(diǎn)。

2005年初，由深圳著名房地產(chǎn)開發(fā)公司京基集團(tuán)開發(fā)的26萬(wàn)平方米大型現(xiàn)代化酒店公寓社區(qū)——御景華城隆重開盤，上城物業(yè)成為御景華城的“大管家”。

為了把御景華城打造成酒店式管理的智能化物業(yè)小區(qū)，上城物業(yè)“接單”后，推出了一系列現(xiàn)代化、專業(yè)化、品牌化管理措施，讓數(shù)千名業(yè)主、住戶享受到酒店式星級(jí)服務(wù)。步入御景華城“酒店式”大堂，著裝整齊、彬彬有禮的服務(wù)生、服務(wù)小姐即刻迎上，猶如走進(jìn)了星級(jí)酒店。比照“酒店式”物業(yè)服務(wù)要求，上城物業(yè)御景華城管理處設(shè)有服務(wù)中心、管家部、服務(wù)部等，小到“叫醒”、干洗衣物，大到房屋租賃、理財(cái)咨詢等等，只需撥打一個(gè)電話即可搞定。社區(qū)裝備了全套智能化管理系統(tǒng)，住戶出入刷卡，客人來(lái)訪由樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系。每家每戶都配置了居家智能安防系統(tǒng)、煤氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，居民盡享安全舒適的數(shù)字化生活。

如果說(shuō)御景華城的接管和服務(wù)模式創(chuàng)新，不僅是上城物業(yè)在接管物業(yè)類型上的創(chuàng)新。那么，也可以說(shuō)，這是上城物業(yè)進(jìn)一步創(chuàng)品牌、樹形象，進(jìn)而走出村落邊界，走進(jìn)社會(huì)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的開端。

此后上城物業(yè)開始大膽走出去承攬社會(huì)物業(yè)，面向社會(huì)參與競(jìng)爭(zhēng)。數(shù)年來(lái)，公司先后獲得鵬麗大廈、玉福大廈、興華苑、光華園小區(qū)和基伍偉業(yè)廠房物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)。其中地處羅湖的興華苑是一個(gè)老住宅區(qū)，引入上城物業(yè)的專業(yè)化管理后，小區(qū)面貌煥然一新，住戶滿意率達(dá)98%以上。光華園小區(qū)則是公司通過(guò)公開投標(biāo)方式取得的第一個(gè)外接樓盤。到2008年，上城物業(yè)又成為深圳市第一家由集體股份組建的城中村物業(yè)管理公司取得國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的知名企業(yè)，十八年來(lái)，上城物業(yè)始終堅(jiān)持走創(chuàng)新之路，在制度創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、管理模 10 式創(chuàng)新、組織方式創(chuàng)新等方面充分體現(xiàn)了敢為天下先的首創(chuàng)精神，并且取得了卓著的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。此外，他們還把這種創(chuàng)新精神和理念應(yīng)用到員工素質(zhì)改造、管理骨干培養(yǎng)以及觀念、文化更新升級(jí)上。

一是觀念創(chuàng)新締造精英團(tuán)隊(duì)。

從農(nóng)民到居民，換了身份，更要換觀念。上城人深深認(rèn)識(shí)到，要辦好物業(yè)管理公司，使其能在市場(chǎng)上立足發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變觀念，在觀念上創(chuàng)新，在創(chuàng)新中發(fā)展。上城物業(yè)成功發(fā)展的決定性因素之一，就在于公司決策層高瞻遠(yuǎn)矚，大膽用人，放手讓一批思想活躍、求變求新的年輕人挑起上城物業(yè)的大梁。20多名德才兼?zhèn)涞纳喜角嗄瓯晃灾厝?，成為上城物業(yè)的創(chuàng)業(yè)主力軍。

上城公司的成立和運(yùn)作是高起點(diǎn)的，上步總公司遵循“扶上馬，送一程”的原則，在公司成立之初不僅在財(cái)力和物力上予以大力扶持，更為公司配備了眾多的優(yōu)秀人才。在上城公司這個(gè)充滿朝氣和活力的集體中，鍛煉和造就了一大批企業(yè)骨干。

上步股份公司決策層的高瞻遠(yuǎn)矚，無(wú)疑給上城公司創(chuàng)造了生存發(fā)展的機(jī)遇和空間，而上城物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子的精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，開拓創(chuàng)新和無(wú)私奉獻(xiàn)，更為上城物業(yè)十幾年的發(fā)展，為深圳物業(yè)管理行業(yè)的壯大添上了色彩濃重的一筆。

經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，上城物業(yè)造就了一支優(yōu)秀的、專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，上城物業(yè)負(fù)責(zé)人班底幾乎都“出身”于民兵應(yīng)急分隊(duì)。組建于城市化初期的上步民兵應(yīng)急分隊(duì)，是深圳市第一支民兵應(yīng)急分隊(duì)，其實(shí)行部隊(duì)軍事化管理，通過(guò)軍事訓(xùn)練、理論學(xué)習(xí)、國(guó)防教育等方式，培養(yǎng)、鍛煉年輕人成長(zhǎng)、成才?！吧钲谑械诙檬亚嗄辍?、上城物業(yè)首任總經(jīng)理、上步實(shí)業(yè)現(xiàn)任董事長(zhǎng)鄭偉佳就是應(yīng)急分隊(duì)首任隊(duì)長(zhǎng)，幾名副總也都曾是民兵應(yīng)急分隊(duì)骨干。這批熱血男兒憑著在民兵應(yīng)急分隊(duì) 11 磨練而成的闖勁、拼勁，以及自強(qiáng)、自立、自信、自律意識(shí)，邊學(xué)邊干，邊干邊學(xué)，逐步成長(zhǎng)為現(xiàn)代化的企業(yè)管理精英人才。

與此同時(shí)，深知人才是競(jìng)爭(zhēng)取勝法寶的上城物業(yè)注重面向社會(huì)選聘英才，逐步形成人才優(yōu)勢(shì)。十多年來(lái)，公司始終堅(jiān)持“以人為本”的用人機(jī)制，任人為賢，廣納英才，通過(guò)對(duì)人才的開發(fā)和利用，人員結(jié)構(gòu)日趨合理。截止2011年中，公司員工總計(jì)400多人，其中具有中高級(jí)職稱技術(shù)人員31人，管理人員中大學(xué)本科和大專以上學(xué)歷的占85%，物業(yè)管理人員和特殊工種人員持證上崗率均達(dá)到100%。

二是文化創(chuàng)新成就上城未來(lái)

物質(zhì)資源是會(huì)枯竭的，唯有文化才會(huì)生生不息。

上城物業(yè)在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中已制訂了一整套完善的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)章制度，形成了健全的運(yùn)行機(jī)制，并通過(guò)全面詳實(shí)的診斷，加上自然的沉淀，上城人提煉設(shè)計(jì)出自己的企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)口號(hào)。

上城精神：團(tuán)結(jié)、責(zé)任、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新。在上城精神之中，團(tuán)結(jié)是上城凝聚力的表現(xiàn)，責(zé)任是上城執(zhí)行力的保證，學(xué)習(xí)是上城提升力的基礎(chǔ)，創(chuàng)新是上城競(jìng)爭(zhēng)力的核心。

上城目標(biāo)：培養(yǎng)一流人才、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)、塑造知名品牌、爭(zhēng)當(dāng)行業(yè)先鋒。上城公司的奮斗目標(biāo)是在物業(yè)管理領(lǐng)域，用一流的人才，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一流的管理，建設(shè)成為一流的品牌企業(yè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

上城服務(wù)口號(hào)：盡心盡意、盡善盡美。盡心盡意：用心做事、用心待人、用我們的真誠(chéng)讓業(yè)主滿意；盡善盡美：不斷改進(jìn)，不斷完善，力求完美。

為了進(jìn)一步構(gòu)建獨(dú)具特色的企業(yè)文化，上城物業(yè)提出了《企業(yè)文化實(shí)施規(guī)劃 12 綱要》，通過(guò)對(duì)企業(yè)文化的宣傳和推廣，上城人將逐步建立和完善自然明晰的公司文化理念，塑造上城物業(yè)特色文化，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，用上城特有的企業(yè)文化鑄魂、育人、凝心、塑形。

三是經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新夯實(shí)企業(yè)發(fā)展根基。隨著物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和成本壓力的不斷加深，給上城物業(yè)的各項(xiàng)工作帶來(lái)巨大的壓力，面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，公司審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在鞏固和穩(wěn)定原有物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步挖掘增收潛力，杜絕不必要的開支，穩(wěn)步拓展多元化市場(chǎng)，并且通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)分析，穩(wěn)妥地投資低風(fēng)險(xiǎn)高收益的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目和金融投資項(xiàng)目，完善了企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，夯實(shí)了企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，確保公司平穩(wěn)發(fā)展。

創(chuàng)新，制造奇跡；創(chuàng)新塑造未來(lái)。上城人就是這樣通過(guò)永無(wú)休止的創(chuàng)新，締造出一個(gè)城中村物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化、市場(chǎng)化、品牌化的發(fā)展道路，同時(shí)，獲取永續(xù)發(fā)展的不竭動(dòng)力。

新上城，新戰(zhàn)略

上城物業(yè)現(xiàn)任總經(jīng)理羅利安是上城物業(yè)公司創(chuàng)新精神的新一代傳承者，也是上城物業(yè)的創(chuàng)業(yè)元老之一。上世紀(jì)八十年代末，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展方興未艾，大學(xué)畢業(yè)任職中學(xué)教師的羅利安毅然辭職回村，成為村委會(huì)的得力助手。1996年上城物業(yè)開始管理第一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目——上步大廈時(shí)，那時(shí)合作公司福田物業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)任深圳物管協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)的曹陽(yáng)前來(lái)掛帥擔(dān)當(dāng)統(tǒng)籌，羅利安作為上城物業(yè)的核心骨干，在上步大廈管理處擔(dān)任副主任。七年后，這個(gè)當(dāng)年的毛頭小子成了上城物業(yè)的擔(dān)綱者。

盡管上城物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層有所更迭，但是在林展強(qiáng)、鄭偉佳等前任領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)下所 13 塑造的上城精神、上城文化和上城戰(zhàn)略依然堅(jiān)持下來(lái)，上城物業(yè)的戰(zhàn)略核心主線依然堅(jiān)持下來(lái)，那就是確保股份公司主要資產(chǎn)——物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和可持續(xù)發(fā)展，保障居民生活環(huán)境和居民就業(yè)、骨干培養(yǎng)。在此基礎(chǔ)上，上城物業(yè)的每次新突破，都是城中村物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新，是城中村物業(yè)管理質(zhì)量的層進(jìn)式提升。從物業(yè)公司注冊(cè)的制度創(chuàng)建，到接管物業(yè)實(shí)施實(shí)質(zhì)化物業(yè)運(yùn)營(yíng)；從舊村落環(huán)境的大幅度改善，到商品化舊村改造項(xiàng)目引進(jìn)酒店式物業(yè)管理模式，從住宅物業(yè)管理模式完善到寫字樓、高科產(chǎn)業(yè)廠房管理，上城物業(yè)都是在總結(jié)城中村物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，跨出新的步伐邁向新的臺(tái)階。

十八年過(guò)去了，上城物業(yè)逐漸形成了自身特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

一是股份經(jīng)濟(jì)體物業(yè)資產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)著商業(yè)辦公類物業(yè)的商業(yè)定位、布局規(guī)劃、招商租賃、日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

二是物業(yè)服務(wù)管理，從舊格局村落物業(yè)管理到商品化舊村改造項(xiàng)目的物業(yè)管理；從舊村改造項(xiàng)目的日常物業(yè)服務(wù)，延伸到新城規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期介入顧問(wèn)服務(wù)；從一般的物業(yè)服務(wù)，到設(shè)備設(shè)施管理；從住宅區(qū)物業(yè)管理，到高新企業(yè)綜合物業(yè)后勤服務(wù)。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品體系日漸豐富和完善，品質(zhì)管控體系日趨周密。

三是投資理財(cái)經(jīng)營(yíng)。上城物業(yè)在物業(yè)資產(chǎn)投資和金融產(chǎn)品投資領(lǐng)域完善了公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)方式，投資收益率高達(dá)數(shù)十倍，取得了卓越的業(yè)績(jī)。

在市場(chǎng)發(fā)展策略方面，上城人最早設(shè)置專門的市場(chǎng)拓展職能部門，早期的目的在于保持企業(yè)與市場(chǎng)的互動(dòng)，在互動(dòng)中和一流的品牌企業(yè)處于一線競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，使這種手段成為投入企業(yè)“魚缸”里的沙丁魚。使企業(yè)時(shí)時(shí)保持警醒，在服務(wù)管理、模式設(shè)計(jì)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)上與社會(huì)市場(chǎng)需求對(duì)接，促使企業(yè)和員工不斷進(jìn)取，近年來(lái)，上城物業(yè)在市場(chǎng)領(lǐng)域不斷有所斬獲，甚至從中國(guó)最知名企業(yè)手里通過(guò)公平公開的 14 招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)奪得物業(yè)項(xiàng)目，實(shí)施管理后業(yè)主評(píng)價(jià)上城物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和管理水平絲毫不弱于杰出品牌物管，某些方面更是勝出一籌，充分驗(yàn)證了上城物業(yè)十八年堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化、品牌化、高端化企業(yè)發(fā)展理念的努力。

如今，上城物業(yè)在股份公司的大力支持下，積極參與舊城改造項(xiàng)目前期介入服務(wù)，全程參與200萬(wàn)平方米舊城改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并擬參與舊城改造工程的全過(guò)程。除了為自己股份公司舊城改造提供前期物業(yè)介入顧問(wèn)服務(wù)外，上城物業(yè)還為上梅林等股份實(shí)業(yè)公司提供物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，從公司注冊(cè)、組織設(shè)計(jì)、人員培訓(xùn)、制度建設(shè)、流程梳理、模式建立，到資質(zhì)審核升級(jí)、企業(yè)文化品牌建設(shè)、品質(zhì)管控、財(cái)務(wù)管控、收費(fèi)模式等方面進(jìn)行顧問(wèn)指導(dǎo)，甚至為其他股份實(shí)業(yè)公司提供舊城改造和設(shè)施完善、土地存量功能規(guī)劃、物業(yè)資產(chǎn)租賃招商經(jīng)營(yíng)等也不遺余力地給予指導(dǎo)。

目前，上城物業(yè)通過(guò)對(duì)企業(yè)自身資源和社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境的現(xiàn)實(shí)研究，制定了差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略，將高科技企業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理與物業(yè)后勤綜合服務(wù)管理納入公司的目標(biāo)市場(chǎng)體系，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)積極開拓，去年上城物業(yè)公司通過(guò)招投標(biāo)接管了基伍偉業(yè)項(xiàng)目，該公司座落在深圳市龍崗區(qū)坂田上雪科技工業(yè)城，是一家致力于通訊產(chǎn)品的研發(fā)與銷售的高科技企業(yè)，其服務(wù)需求包括辦公樓、廠區(qū)、員工公寓、會(huì)所、食堂等一攬子綜合后勤服務(wù)。基伍偉業(yè)項(xiàng)目的取得，使上城物業(yè)在新市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的新成果，成為上城物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的新的里程碑。

因?yàn)閯?chuàng)新，所以發(fā)展；因?yàn)榫?，所以周到；因?yàn)閷I(yè)，所以卓越。上城物業(yè)的發(fā)展歷程，是不斷創(chuàng)新、不懈拼搏、不斷進(jìn)取的歷程，是專業(yè)提升、建樹品牌、一路層進(jìn)的歷程，是精神傳承、文化重塑、強(qiáng)化責(zé)任的歷程，是明晰目標(biāo)、落實(shí)戰(zhàn)略、成就輝煌的歷程。

展望未來(lái)，繼續(xù)傳承團(tuán)結(jié)、責(zé)任、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新等企業(yè)精神和盡心盡意、盡善盡美的境界追求，上城人必將堅(jiān)持以體制創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新為先導(dǎo)，大力推進(jìn)公司品牌化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、規(guī)?；?、人文化建設(shè)，以周到的服務(wù)、科學(xué)的管理、辛勤的勞動(dòng)超越自我，再創(chuàng)佳績(jī)！

第二篇：對(duì)城中村物業(yè)管理的探討

對(duì)城中村物業(yè)管理的探討

深圳市龍泉物業(yè)管理有限公司 江國(guó)忠

摘要：本文針對(duì)城中村的特點(diǎn)及所存在的問(wèn)題，根據(jù)本人對(duì)城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗(yàn)，對(duì)如何做好城中村的物業(yè)管理工作進(jìn)行了探討并提出相關(guān)建議，認(rèn)為在城中村實(shí)施物業(yè)管理，需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)抓好安全防范和環(huán)境衛(wèi)生工作，重視對(duì)流動(dòng)人口的管理和社區(qū)服務(wù)措施的落實(shí)。同時(shí)，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動(dòng)，是切實(shí)抓好城中村物業(yè)管理工作的強(qiáng)有力保障。

關(guān)鍵詞：城中村 物業(yè)管理 探討

伴隨著深圳市寶安、龍崗兩區(qū)城市建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，27萬(wàn)農(nóng)民完成了身份轉(zhuǎn)換，兩區(qū)整體轉(zhuǎn)入城市化，鎮(zhèn)改為街道，行政村轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民委員會(huì)。原村民委員會(huì)管轄的綜合社區(qū)，物業(yè)分散，總體規(guī)模大，形成了在城市地域范圍內(nèi)，具有居住小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們稱之為城中村。

如何做好城中村的物業(yè)管理工作已成為我們物業(yè)管理人的一個(gè)新課題。筆者根據(jù)本人對(duì)城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)原城中村狀況的分析，對(duì)如何做好城中村的物業(yè)管理工作進(jìn)行了探討并提出相關(guān)建議。

一、原城中村的狀況分析

（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善

城中村普遍存在的現(xiàn)象是規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施的布局不合理，不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。

（二）環(huán)境衛(wèi)生狀況差

城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村整體規(guī)劃不良，后續(xù)管理不到位，路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經(jīng)營(yíng)、車輛隨意擺放等現(xiàn)象隨處可見，與現(xiàn)代城市形象格格不入。

（三）存在嚴(yán)重的社會(huì)治安問(wèn)題

城中村路口多，居住人員龐雜，外來(lái)流動(dòng)人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴(yán)重的治安問(wèn)題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財(cái)產(chǎn)的安全。

出現(xiàn)城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理造成的。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地增值，外來(lái)人口急增，而政府對(duì)城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計(jì)不足，沒有及時(shí)拿出有效的規(guī)劃、管理措施，從而產(chǎn)生了這些問(wèn)題。城中村不論是從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等方面都與實(shí)施物業(yè)管理的規(guī)范住宅小區(qū)存在很大的差距。

二、城中村物業(yè)管理工作的實(shí)踐

我物業(yè)公司在多年住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于2005年正式接管了龍勝村。從A、B、C、D四個(gè)區(qū)域，到村市場(chǎng)和村公園的接管，經(jīng)歷了初步摸底到全面實(shí)施管理的全過(guò)程。龍勝村總建筑面積16.5萬(wàn)平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來(lái)流動(dòng)人口占了90%。通過(guò)實(shí)施全面物業(yè)管理，與原接管前相比有效地維護(hù)了小區(qū)社會(huì)治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)發(fā)案率大幅下降，由原來(lái)的每月20多起到現(xiàn)在的不到5起；房屋的出租率由原來(lái)的不到80%到現(xiàn)在的99%以上，基本上無(wú)空置房；房屋租金增長(zhǎng)率在35%以上，兩房一廳的房子，原來(lái)租金為400元/月，現(xiàn)在可租到550元/月。2006，龍勝村被評(píng)為大浪街道城中村物業(yè)管理中唯一的一個(gè)“寶安區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)社區(qū)”。筆者認(rèn)為龍勝村作為一個(gè)典型的城中村小區(qū)能夠通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理使小區(qū)的安全、衛(wèi)生等生活環(huán)境取得了巨大改善，與實(shí)施以下的相關(guān)物業(yè)管理工作密不可分。

（一）立足社區(qū)改造，扎實(shí)抓好基礎(chǔ)工作

社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城中村物業(yè)管理工作得以正常開展的首要條件。根據(jù)龍勝村各個(gè)區(qū)域的具體情況，投入資金進(jìn)行先期整治，改造嚴(yán)重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復(fù)消火栓設(shè)備3處，設(shè)置道閘6個(gè)，封閉出入口4個(gè)，為推行物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）采用封閉式管理，做好安全防范管理工作

安全有序的生活環(huán)境是社區(qū)居民安居樂業(yè)的重要保障。對(duì)龍勝村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時(shí)輪流值班。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行發(fā)卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊(duì)制度，監(jiān)督盤查可疑情況；對(duì)消防設(shè)施的檢查實(shí)行簽到制度；對(duì)大件物品的搬運(yùn)采取業(yè)主確認(rèn)放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團(tuán)伙1個(gè)，搶劫7起，配合公安機(jī)關(guān)抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協(xié)調(diào)解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護(hù)了小區(qū)的安全秩序。

（三）從根本上落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生工作

環(huán)境衛(wèi)生管理是城中村物業(yè)管理中一項(xiàng)日常管理服務(wù)工作。僅在剛接管的第一個(gè)月，就清理沙井538個(gè)，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴(yán)格執(zhí)行衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度，對(duì)生活垃圾實(shí)行日產(chǎn)日清，防止衛(wèi)生死角出現(xiàn)；對(duì)市場(chǎng)等公共場(chǎng)所實(shí)行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創(chuàng)造干凈、整潔、有序的良好衛(wèi)生環(huán)境。

（四）重點(diǎn)抓好對(duì)流動(dòng)人口管理和社區(qū)服務(wù)

由于城中村流動(dòng)人口所占比例相當(dāng)大，重點(diǎn)抓好流動(dòng)人口的管理工作是城中村物業(yè)管理的關(guān)鍵。首先，在檔案管理方面，通過(guò)與轄區(qū)戶管工作人員的互動(dòng)，以戶為單位進(jìn)行居住人員的資料歸檔工作，并對(duì)人員變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤，以便及時(shí)對(duì)檔案資料進(jìn)行更新，了解居住人員的基本情況。同時(shí)積極協(xié)助居委會(huì)做好計(jì)劃生育的宣傳和服務(wù)工作。其次，通過(guò)對(duì)社會(huì)動(dòng)態(tài)和政府相關(guān)文件的宣傳，為住戶提供最為關(guān)注的信息。開展積極向上的社區(qū)文體活動(dòng)，通過(guò)舉辦“大家樂”、藍(lán)球比賽等豐富居民的文化生活。對(duì)住戶的投訴進(jìn)行及時(shí)的跟蹤和處理，并做到有落實(shí)有反饋。

（五）及時(shí)調(diào)整收費(fèi)方式

物業(yè)管理費(fèi)的收取工作，必須以方便居民為出發(fā)點(diǎn)。剛開始，按合同約定逐戶上門收取管理費(fèi)，與居民的休息時(shí)間發(fā)生了沖突，實(shí)施起來(lái)困難很大。通過(guò)征詢意見，改為原則上不向承租戶個(gè)別收費(fèi)，而向整棟樓宇的業(yè)主或代管人統(tǒng)一收??；由原來(lái)的每個(gè)月收取一次管理費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槊總€(gè)季度收取一次。由于調(diào)整了收費(fèi)方式，管理費(fèi)的收繳率大幅提升，由原來(lái)的不到30%增加到65%以上。

三、城中村實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和解決問(wèn)題的建議

（一）缺乏維修基金籌集機(jī)制

物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐時(shí)，由于缺乏先期整治資金，致使社區(qū)設(shè)施老化、破舊，消防配套設(shè)施不完善等問(wèn)題得不到根本的解決，程度不同地存在著管理隱患；隨著時(shí)間的推移，公共設(shè)施設(shè)備日后的維修、改造也需要資金保障。通過(guò)企業(yè)為社區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，筆者認(rèn)為建立以城中村為對(duì)象的專項(xiàng)維修基金制度是切實(shí)可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項(xiàng)維修基金的籌集辦法及實(shí)施細(xì)則，以切實(shí)保證城中村設(shè)施設(shè)備的改造及維修費(fèi)用的落實(shí)。

（二）物業(yè)管理用房的缺乏

城中村沒有物業(yè)管理用房，管理用房及員工住房皆由物業(yè)管理企業(yè)自行租賃解決，不僅給日常管理帶來(lái)許多不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。筆者認(rèn)為從建設(shè)和諧社會(huì)的角度出發(fā)，由政府出面解決物業(yè)管理用房應(yīng)是切實(shí)可行的辦法，比如由政府出面在社區(qū)適當(dāng)?shù)目盏丶咏ㄅR時(shí)建筑作為物業(yè)管理用房就是一個(gè)解決的方法。

（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，“收費(fèi)難”的問(wèn)題突出

在城中村實(shí)施物業(yè)管理工作中，普遍存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的問(wèn)題。以龍勝村為例，住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對(duì)其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費(fèi)收入根本不足以維持公司的基本開支?！笆召M(fèi)難”問(wèn)題原因比較復(fù)雜，首要原因是不少社區(qū)居民缺乏物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，繳費(fèi)積極性很低，存在既想有物業(yè)管理又不愿交費(fèi)的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認(rèn)為我不交費(fèi)用總有人會(huì)交，找出種種借口遲交或不交費(fèi)；其次，法規(guī)上沒有強(qiáng)制推行物業(yè)管理的規(guī)定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問(wèn)題，需要政府相關(guān)部門在多方面給予正面引導(dǎo)，培養(yǎng)社區(qū)居民樹立物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。建議政府盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，及時(shí)解決城中村物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

可喜的是，為了推進(jìn)城中村的物業(yè)管理工作，深圳市寶安區(qū)已于2006年出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。在《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及配套文件中，確定由區(qū)政府和街道辦各承擔(dān)50%，在引進(jìn)物業(yè)管理時(shí)，按社區(qū)建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設(shè)施的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐的前三個(gè)月，可獲管理區(qū)域內(nèi)每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助；并可享受三年的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼：第一年補(bǔ)貼管理費(fèi)的80%，第二年補(bǔ)貼60%，第三年補(bǔ)貼40%。這將在很大程度上解決了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理初期的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，也為其他城市和地區(qū)的城中村物業(yè)管理的實(shí)施提供了借鑒。

城中村引進(jìn)物業(yè)管理是一個(gè)新的課題，是適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代發(fā)展，提高社區(qū)居民的生活水平，完善社區(qū)功能，消除安全隱患，促進(jìn)資源效能發(fā)揮的必然需要，也是促進(jìn)和諧社會(huì)的重要組成部分。

總而言之，在城中村實(shí)施物業(yè)管理的過(guò)程中，不但需要我們物業(yè)管理人的探索和實(shí)踐，更重要的是需要在政府和社會(huì)各界的支持下，把物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，為探索出適合當(dāng)前實(shí)際的城中村物業(yè)管理模式而共同努力。

附：深圳市寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

為了推廣社區(qū)物業(yè)管理，擴(kuò)大我區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，營(yíng)造良好的社區(qū)人居環(huán)境，加強(qiáng)基層基礎(chǔ)工作，促進(jìn)和諧寶安、效益寶安的建設(shè)，根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)法律政策，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第一條 本辦法適用于非開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)和住宅為主的綜合小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)）。

第二條

凡寶安行政區(qū)域內(nèi)的社區(qū)，符合成立物業(yè)管理公司條件的，均可向有關(guān)部門申請(qǐng)成立物業(yè)管理公司，從事物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條 申請(qǐng)成立物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)的，區(qū)政府有關(guān)職能部門應(yīng)大力支持，并適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。

第四條

所有社區(qū)的建成區(qū)，均應(yīng)逐步實(shí)行物業(yè)管理。區(qū)行業(yè)主管部門和各街道、社區(qū)居委會(huì)（工作站）應(yīng)制訂社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，爭(zhēng)取在五年內(nèi)所有小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

第五條

各街道應(yīng)高度重視推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作，指定一名分管領(lǐng)導(dǎo)，并列入領(lǐng)導(dǎo)班子考核目標(biāo)。各街道物業(yè)管理工作由街道城市建設(shè)辦公室（科）負(fù)責(zé)，社區(qū)工作站承擔(dān)相應(yīng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，形成區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。第六條 社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，具體的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和程序，由區(qū)物業(yè)管理主管部門制定，由社區(qū)居委會(huì)（工作站）編制本物業(yè)管理區(qū)域所需的資金預(yù)算，報(bào)街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)發(fā)展計(jì)劃局和區(qū)財(cái)政局核定后，由區(qū)、街道兩級(jí)財(cái)政各承擔(dān)50%，維修改造工程的施工由街道辦按區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施和驗(yàn)收，費(fèi)用報(bào)街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)發(fā)展計(jì)劃局和區(qū)財(cái)政局核準(zhǔn)后撥付。

上述政府投資所建成的公用設(shè)施、設(shè)備，為政府公共財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于政府，物業(yè)使用、管理、維修和處置按照政府物業(yè)資產(chǎn)的管理規(guī)定執(zhí)行。

第七條

實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三個(gè)月前期管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。物業(yè)管理公司接管小區(qū)三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府、街道辦各出資50%，按管理區(qū)域內(nèi)每平方米建筑面積每月0.20元的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由社區(qū)居委會(huì)（工作站）、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門和區(qū)財(cái)政局核準(zhǔn)，撥給物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。

第八條 實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三年管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。即前三年按價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所需費(fèi)用由社區(qū)居委會(huì)（工作站）、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)財(cái)政部門共同審核后，由區(qū)、街道兩級(jí)財(cái)政和業(yè)主（使用人）共同承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)為：第一年，區(qū)承擔(dān)40%，街道承擔(dān)40%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)20%。第二年，區(qū)承擔(dān)30%，街道承擔(dān)30%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)40%。第三年，區(qū)承擔(dān)20%，街道承擔(dān)20%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)60%。第四年起，由物業(yè)管理公司按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)足額收取，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

第九條

對(duì)取得優(yōu)秀稱號(hào)的小區(qū)，給予物業(yè)管理公司適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。社區(qū)成立的物業(yè)管理公司，在接管小區(qū)的三年內(nèi)，所管理的小區(qū)通過(guò)政府有關(guān)部門的檢查、驗(yàn)收、評(píng)比，獲得國(guó)優(yōu)示范、國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)稱號(hào)的，由區(qū)政府分別給予一次性10萬(wàn)、8萬(wàn)、5萬(wàn)、3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；獲得省級(jí)安全文明標(biāo)兵、先進(jìn)、達(dá)標(biāo)小區(qū)的，由區(qū)政府分別給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)、15萬(wàn)、10萬(wàn)元。同時(shí)獲得兩個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)的可重復(fù)計(jì)發(fā)。

第十條 區(qū)房屋租賃管理部門會(huì)同有關(guān)部門組織開展“文明守法租賃單位”創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動(dòng)，對(duì)房屋租賃文明守法達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理公司給予租賃管理費(fèi)減免。對(duì)在活動(dòng)中表現(xiàn)突出的物業(yè)管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽(yù)稱號(hào)，并按市房屋租賃管理部門的有關(guān)規(guī)定，享受房屋租賃管理費(fèi)減免政策。第十一條 對(duì)投資總額超過(guò)500萬(wàn)美元或者2000萬(wàn)人民幣的特區(qū)物業(yè)管理公司，到本區(qū)從事小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)期限在10年以上的，從開始獲利的起，第一年免征所得稅，第二年和第三年減半征收所得稅。

第十二條 區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)舉辦物業(yè)管理各類從業(yè)人員培訓(xùn)班，提供多渠道多形式的人才培訓(xùn)和交流服務(wù)，加快物業(yè)管理公司人才隊(duì)伍建設(shè)。培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)由區(qū)財(cái)政核撥。

第十三條

鼓勵(lì)符合條件的深圳市物業(yè)管理公司參與我區(qū)小區(qū)物業(yè)管理，享受同等優(yōu)惠待遇。

第十四條

本辦法如有與法律法規(guī)規(guī)章相抵觸的，以法律法規(guī)規(guī)章為準(zhǔn)。

第十五條 本規(guī)定由區(qū)住宅局負(fù)責(zé)解釋。

第十六條 本辦法從發(fā)布之日起實(shí)施。

第三篇：如何做好“城中村”物業(yè)管理項(xiàng)目

如何做好“城中村”物業(yè)管理項(xiàng)目 [摘要]: “城中村”是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標(biāo)志。站在城市建設(shè)的高度上，“城中村”的管理應(yīng)該成為政府工作的重要組成部分，應(yīng)該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

經(jīng)過(guò)23年的風(fēng)風(fēng)雨雨，深圳的物管在眾多物業(yè)人的共同努力和細(xì)心呵護(hù)之下，如今已茁壯成長(zhǎng)。曾幾何時(shí)，深圳的物管幾乎成為了中國(guó)物管的代言，這是讓每一位為深圳物管默默貢獻(xiàn)著的物業(yè)人的喜悅！縱觀深圳這20多年來(lái)的歷程，我個(gè)人認(rèn)為深圳之所以長(zhǎng)期走在全國(guó)的物管行業(yè)前列，其最重要的一點(diǎn)在于對(duì)管理理論、方法和模式的不斷創(chuàng)新?！俺侵写濉钡奈飿I(yè)管理模式，就是深圳物管的一種新嘗試和新挑戰(zhàn)。

人類生產(chǎn)和生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程，是農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過(guò)程。隨著我國(guó)現(xiàn)代化的進(jìn)程，在北京、上海尤其是深圳這樣新興的大都市，就出現(xiàn)了在城市地域范圍內(nèi)，具有居民小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們俗稱為--城中村?！俺侵写濉笔前殡S著中國(guó)改革開放和城市發(fā)展，從而導(dǎo)致大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市的必然產(chǎn)物。在北京、上海、大連、廣州等發(fā)達(dá)城市，目前都有“城中村”的存在，并將隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展而逐步擴(kuò)大。

“城中村”的現(xiàn)狀

深圳“城中村”的物業(yè)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主構(gòu)成非常復(fù)雜，業(yè)主和使用人的比例嚴(yán)重失調(diào)，人口密度高，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，外來(lái)人口是本地戶籍人口的10-15倍，治安問(wèn)題嚴(yán)重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實(shí)寫照。近幾年來(lái)，在深圳漸漸邁入國(guó)際大都市的城市發(fā)展進(jìn)程中，據(jù)統(tǒng)計(jì)累計(jì)已有300萬(wàn)以上人口居住在“城中村”！

“城中村”實(shí)行物業(yè)管理的意義

農(nóng)村人口在全國(guó)13億人口中占絕大多數(shù)，城市化水平每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著可能有1000多萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其與城市發(fā)展和社會(huì)發(fā)展同步，就成為了人們最為關(guān)注的問(wèn)題之一。除了政府和社會(huì)各界的努力之外，作為最可能直接與“村民”接觸、與社區(qū)接觸的物管企業(yè)，一旦進(jìn)入這一被城市居民小區(qū)物管遺忘的“物管盲區(qū)”，就可以在一定程度上把“城中村”作為城市結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要組成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活質(zhì)量，從而緊跟深圳向著現(xiàn)代化大都市發(fā)展前進(jìn)的步伐。因此，“城中村”的物業(yè)管理更是具有長(zhǎng)遠(yuǎn)和深刻的意義。

“城中村”物業(yè)管理的開展

深圳市金洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在1995年就對(duì)金坑山莊實(shí)施物業(yè)管理。金坑山莊總建筑面積達(dá)17萬(wàn)平方米，整個(gè)小區(qū)有400多戶，居住人口達(dá)1萬(wàn)多人，70％以上為流動(dòng)人口。小區(qū)管理處成立以來(lái)一直立足于解決小區(qū)“臟亂差”問(wèn)題，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安管理以及巡邏制度，在小區(qū)各安全死角設(shè)立治安崗，每幢樓房前都放置垃圾桶，清潔工每天早晚兩次對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面的垃圾處理和衛(wèi)生打掃，管理人員實(shí)施了晚上值班及假期值班制，接待小區(qū)住戶投訴和咨詢等。經(jīng)過(guò)不斷地實(shí)踐和完善，有效地維護(hù)了小區(qū)社會(huì)治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。與此同時(shí)，管理處為了進(jìn)一步豐富小區(qū)住戶的生活，根據(jù)小區(qū)住戶的興趣愛好，舉辦了各種社區(qū)文化活動(dòng)，如象棋、拔河比賽等，不僅活躍了小區(qū)的氣氛，也增進(jìn)了管理處與住戶的溝通。10年來(lái)，小區(qū)房屋的出租率不斷攀升，如今已高達(dá)99％。目前小區(qū)正逐漸走向成熟、健康和文明。筆者近期有幸來(lái)到該小區(qū)進(jìn)行實(shí)踐，對(duì)“城中村”物管進(jìn)行初淺的探索，并獲得了在“城中村”實(shí)施物業(yè)管理的直接體驗(yàn)。

總結(jié)金坑山莊的物業(yè)管理，有以下幾方面值得學(xué)習(xí)和倡導(dǎo)：

1、業(yè)主檔案管理

“城中村”的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，這是一種普遍現(xiàn)狀。一般都是由村投資公司集資開發(fā)，然后賣給村民，再由村民轉(zhuǎn)讓或出租給第三者，而在這一過(guò)程中容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰。因此，物業(yè)管理進(jìn)入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行立檔及建立完整的資料。同時(shí)，作為發(fā)起人組織成立業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)，對(duì)產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，提高其物業(yè)管理意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉采取彈性成員，成員結(jié)構(gòu)不僅要有產(chǎn)權(quán)人，也要有長(zhǎng)期使用人，以及臨時(shí)居住人（特別成員），這樣才能使不同結(jié)構(gòu)人群的不同需求和建議得到滿足。業(yè)主委員會(huì)在“城中村”的作用不僅有利于管理費(fèi)的收取，對(duì)流動(dòng)人口（租戶）或使用人的管理也起到了舉足輕重的作用。因此，物業(yè)管理企業(yè)在“城中村”的管理過(guò)程中，如何與業(yè)主委員會(huì)建立良好的關(guān)系和溝通，是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。

2、流動(dòng)人口管理

改革開放以來(lái)，大城市現(xiàn)代化的超常規(guī)發(fā)展，吸引了大批農(nóng)村勞動(dòng)力涌向城市與開發(fā)區(qū)。大量人口的流動(dòng)既給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了廉價(jià)勞動(dòng)力與生力軍，同時(shí)也給城市管理帶來(lái)了新的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在外來(lái)人口的生活、居住、計(jì)劃生育、就業(yè)等問(wèn)題。然而在對(duì)城中村進(jìn)行管理的過(guò)程中，不可忽視對(duì)流動(dòng)人口的管理。如何有效地對(duì)“城中村”流動(dòng)人口進(jìn)行管理？

首先，通過(guò)與村居委會(huì)的溝通并與其建立共建關(guān)系，對(duì)小區(qū)內(nèi)居住人員進(jìn)行資料歸檔，以戶為單位，做到及時(shí)追蹤和資料的更新。同時(shí)協(xié)助居委會(huì)做好計(jì)劃生育的宣傳和管理。雖然“城中村”人口流動(dòng)量較大，但管理處也要做到入住一個(gè)就對(duì)其進(jìn)行資料的登記、建檔。對(duì)每一位住戶都有一定的了解和基本情況的掌握，這不僅有利于日后的管理和服務(wù)，也有利于協(xié)助居委會(huì)等相關(guān)部門的有關(guān)工作；其次，在就業(yè)問(wèn)題上，管理處可設(shè)立信息欄，定期發(fā)布一些最新就業(yè)信息，為小區(qū)待業(yè)人員免費(fèi)提供就業(yè)信息平臺(tái)和就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)。同時(shí)，該小區(qū)管理處針對(duì)區(qū)內(nèi)居住人員情況正在籌劃與有關(guān)部門建立外來(lái)務(wù)工維權(quán)服務(wù)中心，為眾多進(jìn)城務(wù)工者提供法律支持，維護(hù)其合法權(quán)益。只有設(shè)身處地的為住戶解決其最為關(guān)注的困難或問(wèn)題，才能更好地贏得業(yè)主或使用人（租戶）的認(rèn)可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以說(shuō)是一件頭等大事，也是一件艱難的工作。人口流動(dòng)量大，且流動(dòng)人口的背景復(fù)雜，直接影響到治安管理。金坑山莊小區(qū)整體結(jié)構(gòu)屬于封閉式，整個(gè)小區(qū)只有一個(gè)出入口，相對(duì)于深圳多數(shù)敞開性“城中村”而言，較有利于管理。該小區(qū)對(duì)物品放行嚴(yán)格實(shí)行由業(yè)主或使用人簽字許可制度，確保小區(qū)財(cái)產(chǎn)安全。與此同時(shí)，也與小區(qū)所屬管轄的公安警務(wù)、消防等部門達(dá)成共建安全文明社區(qū)的共識(shí)，并對(duì)小區(qū)住戶進(jìn)行定期的消防知識(shí)、治安管理的宣傳，同時(shí)管理處還與其建立了應(yīng)急措施和消防演習(xí)機(jī)制，從而大大提高小區(qū)治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇崗村、草埔村等地已經(jīng)正式的引入了物業(yè)管理，但目前它還只是處于試點(diǎn)階段，它還需要很多的物管企業(yè)參與“城中村”的管理和建設(shè)，需要更多的物業(yè)人為“城中村”管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，需要不斷地實(shí)踐和探索。

總結(jié)“城中村”的特點(diǎn)，對(duì)其實(shí)施物業(yè)管理，首先就要處理好三大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，即建筑物質(zhì)量差、消防安全標(biāo)準(zhǔn)低甚至還有違章建筑以及建筑密度高、村開敞性大；外來(lái)人口比例嚴(yán)重失調(diào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜。解決五大難題，即業(yè)主問(wèn)題；管理費(fèi)問(wèn)題；治安問(wèn)題；流動(dòng)人口問(wèn)題；封閉式管理問(wèn)題。更重要的一點(diǎn)就是要讓外來(lái)人口找到家一般的生活環(huán)境，因?yàn)樗麄冊(cè)谧》俊⑨t(yī)療、子女教育等方面與市民還不能享受同樣待遇，很難真正融入城市，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的市民，只能在城鄉(xiāng)間來(lái)遷徙，既沒有安身立命的自我認(rèn)同，也找不到安居樂業(yè)的歸屬感，因此，為居住在城中村的外來(lái)人口營(yíng)造一個(gè)家一般溫暖的生活環(huán)境和空間，是“城中村”物業(yè)管理的重中之重。

“城中村”是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標(biāo)志。站在城市建設(shè)的高度上，“城中村”的管理應(yīng)該成為政府工作的重要組成部分，應(yīng)該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

第四篇：物業(yè)管理論文—物業(yè)調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理論文—物業(yè)調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理論文—物業(yè)調(diào)查報(bào)告2007-02-10 16:48:00

改革開放以來(lái)，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城××新區(qū)的高級(jí)豪華公寓別墅——××也應(yīng)運(yùn)而生。

××是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資２０００萬(wàn)美元建造的高級(jí)豪華建筑群，占地１３萬(wàn)多平方米，建筑面積１０萬(wàn)平方米，其中包括６幢１８層高級(jí)公寓，８８幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購(gòu)物康樂中心?！痢烈殉蔀榻掀褡畲蟮母呒?jí)公寓別墅群，它深受來(lái)蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為××工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的

建設(shè)進(jìn)程。

物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)已逐漸開始興起。在國(guó)外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與××的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店

管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來(lái)管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)

主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由××新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會(huì)到他

所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持，因而無(wú)論對(duì)待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

１、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。

２、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

４、所有公寓門戶及火警通道。

５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

６、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

７、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。

８、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

９、基本的救傷常識(shí)。

除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四××安全部被市公安局、人事局評(píng)為先進(jìn)集體。

四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問(wèn)題是管道漏水，水池水箱漏水等問(wèn)題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)××范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格

率達(dá)到百分之百。

五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會(huì)，重大的問(wèn)題由委員會(huì)決定，委員會(huì)監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。

綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細(xì)致。像《××購(gòu)房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。尤其是公用電費(fèi)、公用水費(fèi)、煤氣費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化保養(yǎng)費(fèi)以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據(jù)實(shí)際支出按戶收取，并嚴(yán)格費(fèi)用成本控制，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。

我相信國(guó)外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。

第五篇：物業(yè)管理論文物業(yè)調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理論文物業(yè)調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理論文—物業(yè)調(diào)查報(bào)告

改革開放以來(lái)，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城××新區(qū)的高級(jí)豪華公寓別墅——××也應(yīng)運(yùn)而生。

××是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資２０００萬(wàn)美元建造的高級(jí)豪華建筑群，占地１３萬(wàn)多平方米，建筑面積１０萬(wàn)平方米，其中包括６幢１８層高級(jí)公寓，８８幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購(gòu)物康樂中心?！痢烈殉蔀榻掀褡畲蟮母呒?jí)公寓別墅群，它深受來(lái)蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為××工業(yè)園區(qū)的海外客商

提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)已逐漸開始興起。在國(guó)外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與××的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來(lái)管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦

服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有１０名ＰＡ清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由××新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一

角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會(huì)到他所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持，因而無(wú)論對(duì)待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

１、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。

２、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

４、所有公寓門戶及火警通道。

５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

６、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

７、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。

８、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

９、基本的救傷常識(shí)。

除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四××安全部被市公安局、人事局評(píng)為先進(jìn)集體。

四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問(wèn)題是管道漏水，水池水箱漏水等問(wèn)題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)××范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維

修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。

五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會(huì)，重大的問(wèn)題由委員會(huì)決定，委員會(huì)監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。

綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細(xì)致。像《××購(gòu)房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。尤其是公用電費(fèi)、公用水費(fèi)、煤氣費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化保養(yǎng)費(fèi)以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據(jù)實(shí)際支出按戶收取，并嚴(yán)格費(fèi)用成本控制，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。

我相信國(guó)外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理

模式將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。