第一篇：關(guān)于恢復(fù)全價(jià)物業(yè)費(fèi)的方案

關(guān)于恢復(fù)收取全價(jià)物業(yè)費(fèi)的方案

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

0000緊緊圍繞著公司宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)，在000區(qū)人民政府、0000建設(shè)委員會(huì)、0000房管局、000街道及0000社區(qū)的大力指導(dǎo)和支持下，00000地產(chǎn)有限公司已如期完成了對(duì)000一期設(shè)施設(shè)備的整改如：人行翼閘、門禁、監(jiān)控及周界系統(tǒng)、路沿石、路燈、公園；車庫取得備案證；幼兒園竣工備案并投入使用等共涉96項(xiàng)，投入費(fèi)用共計(jì)3億多元。至此，對(duì)000項(xiàng)目物業(yè)，地產(chǎn)公司從2016年4月1日起不再承擔(dān)“下浮的30%”物業(yè)管理費(fèi)用，政府將撤除遺留問題處置領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

0000物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱我司）為強(qiáng)化物業(yè)管理、鞏固并提升成果，形成小區(qū)物業(yè)良性的長(zhǎng)效管理機(jī)制，全面提升物業(yè)公司提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，具體方案如下：

一、已完成工作成果(一)客服工作

以日常業(yè)務(wù)區(qū)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)劃分責(zé)任，在每片區(qū)裝修巡檢、空置房檢查、業(yè)務(wù)處理、費(fèi)用催繳上做到了責(zé)任到人;對(duì)內(nèi)又進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，如：共同收取費(fèi)用、共同處理投訴、報(bào)修，共同解決當(dāng)天問題等，使工作效率明顯提升。

1.團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)：狠抓團(tuán)隊(duì)建設(shè)，加強(qiáng)員工專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，強(qiáng)化客服中心每位員工的服務(wù)意識(shí)，近半年客服課組織各種培訓(xùn)52次。

2.社區(qū)文化活動(dòng)：從2015年8月開始小區(qū)實(shí)行周周有小活動(dòng)，月月有大活動(dòng),共計(jì)開展了30次社區(qū)文化活動(dòng),2016年還將繼續(xù)舉

/ 8

辦大型的文藝演出，豐富業(yè)主文化生活，增進(jìn)業(yè)主和物業(yè)的感情，提高收費(fèi)率。

3.客服中心從2015年至今受理業(yè)主報(bào)事報(bào)修共計(jì)5723件，其中開具派工單514件，報(bào)事報(bào)修回訪率：100%。代收發(fā)郵件共535件；郵件收發(fā)完好率:100%。業(yè)主戶內(nèi)整改問題，協(xié)調(diào)完成整改：80戶。

(二)工程工作

在維修業(yè)務(wù)量大、任務(wù)重的前提下，全體人員扎扎實(shí)實(shí)完成各項(xiàng)任務(wù)，為做好服務(wù)工作奠定了良好基礎(chǔ)。如：多次疏通下水道等敬業(yè)精神，較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神表現(xiàn)出了較好業(yè)績(jī)，為公司發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。

1.智能化系統(tǒng)：

（1）視頻監(jiān)控系統(tǒng)：因各種原因?qū)е乱暺帘O(jiān)控系統(tǒng)損壞較多，工程課截至目前共計(jì)新增和修復(fù)視頻監(jiān)控80臺(tái)；

（2）樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)：完成26棟單元樓樓宇對(duì)講主線維修、單元樓大門門磁鎖安裝完成、門口機(jī)安裝；

（3）周界紅外報(bào)警系統(tǒng)紅外對(duì)射系統(tǒng)：新增46套對(duì)射系統(tǒng)、電子圍欄新增500多米；

（4）背景音樂系統(tǒng)：完成42套背景音樂系統(tǒng)，在不影響業(yè)主休息的前提下，定時(shí)播放各種音樂，讓業(yè)主更好的感受音樂帶來的無線樂趣，全身心的放松，打造美好和諧的家園；

（5）停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：6套道閘安裝完成，道閘安裝后能更好的對(duì)車輛進(jìn)行管控，及時(shí)登記車輛進(jìn)出情況，確保小區(qū)廣大業(yè)主的安

/ 8

全；

（6）人行翼閘系統(tǒng)：6套系統(tǒng)維修完成，人行翼閘維修好后，能更好的對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行管控，及時(shí)登記，從而避免外來人員隨意進(jìn)出小區(qū)，這樣做也能確保小區(qū)全體業(yè)主的安全，打造良好的小區(qū)秩序。

2.消防系統(tǒng)：

消防關(guān)系你我他，做好消防工作，是為了加強(qiáng)和創(chuàng)新消防安全管理，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化預(yù)防，整治隱患，夯實(shí)基礎(chǔ)，進(jìn)一步提升火災(zāi)防控和滅火應(yīng)急救援能力，不斷提高公共消防安全水平，有效預(yù)防火災(zāi)和減少火災(zāi)危害，為小區(qū)業(yè)主安居樂業(yè)創(chuàng)造良好的消防安全環(huán)境。主要做了如下消防安全工作：恢復(fù)感煙、感溫、消火栓按鈕、廣播、模塊、手報(bào)、聲光等所有消防主機(jī)可顯示系統(tǒng)設(shè)備點(diǎn)位7000多個(gè)；新增滅火器3400多個(gè)，槍頭水帶1000多套；風(fēng)管維修2000平方。

3.其他：

（1）小區(qū)路沿石破損，現(xiàn)路沿石更換3000多米，整齊美觀，路面平整，打造良好的小區(qū)環(huán)境；

（2）小區(qū)路燈部分破損，現(xiàn)路燈新增72盞，隨著夜幕的降臨，一盞盞路燈照著回家的“路”，迎接辛勞了一天的業(yè)主，讓黑暗的恐懼隨之遠(yuǎn)離，充盈您的將是無限的溫暖；

（3）新增老年活動(dòng)中心和兒童游樂園，能更好的增加老人和兒童業(yè)余生活樂趣,增加彼此間的溝通，盡情享受美好時(shí)光。

（4）污水管網(wǎng)更換600多米和污水井及井蓋更換260個(gè)；（5）更改樓棟下水管10多處；

/ 8

（6）疏通污水管網(wǎng)累計(jì)20多次；（7）完成園區(qū)的10個(gè)化糞池的清掏。(三)秩序工作

秩序課大范圍調(diào)整人員，在思路轉(zhuǎn)變，人員調(diào)整中發(fā)揮了較好的工作場(chǎng)面，確保了工作秩序的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。全年工作中也表現(xiàn)出了一些好的個(gè)人及積極工作者。

1.每周進(jìn)行消防理論培訓(xùn)，提高員工的消防安全意識(shí)；提高管理層對(duì)員工進(jìn)行安全知識(shí)教育的理論水平；將全面提升本單位員工的自防自救能力及維護(hù)本單位消防設(shè)施能力。

2.2016年實(shí)行人車分流，保障良好的人車分流環(huán)境，車開到小區(qū)里以后，直接開到地下車庫，保證地面行人的絕對(duì)安全，同時(shí)也減少了噪音和空氣的污染。讓小區(qū)院落變成一個(gè)綠地公園步行街！

3.4月份組建特勤隊(duì)，4月份29日特勤隊(duì)員正式上崗，為更好的開展秩序課的工作，提高工作效率，給小區(qū)業(yè)主提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，降低小區(qū)各類案發(fā)率，以及各種突發(fā)事件能夠得到及時(shí)有效的處理，鑒于此物業(yè)公司組建一支特勤隊(duì)，從入職開始進(jìn)行嚴(yán)格管理，專業(yè)化培訓(xùn)，并進(jìn)行實(shí)操演練，在廣大員工隊(duì)伍中樹立標(biāo)桿形象，對(duì)外展示我司秩序員的颯爽英姿，在巴南區(qū)人民心中樹立我司物業(yè)服務(wù)品牌。

4.完成00000、00000車庫備案資料提交。

(四)保潔綠化工作

本部分人員團(tuán)結(jié)互助，積極肯干，不怕苦、不怕累、不怕臟，顯出了較強(qiáng)的吃苦精神和服務(wù)意識(shí)。在主管堅(jiān)強(qiáng)有力帶領(lǐng)下及全體人員的努力中，在圓滿完成本職工作的同時(shí)，做了大量的集體勞動(dòng)工作。綠化課在草坪、樹木、澆水、施肥、防治病蟲害等工作中作出了積極

/ 8

努力。

1.綠化工作：修剪草坪4次；對(duì)草坪及灌木的施肥2次（主要是撒水溶性復(fù)合肥）；植物病蟲害防治8次；灌木及喬木修枝整形5次。

2.保潔工作：清洗景觀河溝1次；四害消殺6次；車庫清洗6次；衛(wèi)生死角大清潔24次；員工培訓(xùn)48次。

二、下一步計(jì)劃工作(一)客服工作 1.建立VIP業(yè)主檔案。深入了解業(yè)主的信息，建立VIP業(yè)主分級(jí)管理機(jī)制，由專職的不同層級(jí)的管理人員進(jìn)行定期的客戶關(guān)系維護(hù)；全方位、多維度的與業(yè)主進(jìn)行溝通交流，增強(qiáng)物業(yè)與業(yè)主之間的信任感，提高業(yè)主滿意度，提高收費(fèi)率，為完成預(yù)算目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)工作。包括服務(wù)意識(shí)、工作技能、法律法規(guī)等方面提高員工核心競(jìng)爭(zhēng)力。開展多種類型的催費(fèi)工作。

3.提升服務(wù)質(zhì)量，構(gòu)建“一站式”服務(wù)體系，全天候受理業(yè)主報(bào)事。狠抓員工禮儀形象、服務(wù)態(tài)度、上門服務(wù)流程、工程遺留問題的整改跟進(jìn)工作；對(duì)重點(diǎn)客戶關(guān)系的維護(hù)100%；力爭(zhēng)今年業(yè)主滿意度85%。

4.禮儀禮貌：進(jìn)行禮儀禮貌的反復(fù)培訓(xùn)，加強(qiáng)員工素質(zhì)，提升修養(yǎng)，達(dá)到相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，面對(duì)業(yè)主保持微笑，拉近和業(yè)主的距離，為收費(fèi)打好伏筆。

5.狠抓回訪工作，掌握業(yè)主需求意見，提高業(yè)主滿意度。主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通,了解業(yè)主欠費(fèi)的原因,分析業(yè)主欠費(fèi)的動(dòng)機(jī)與實(shí)

/ 8

質(zhì),多提倡歡迎業(yè)主對(duì)服務(wù)過程中的質(zhì)量問題提出意見與建議,同時(shí)耐心向其解釋物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，告訴他公司全體員工為小區(qū)居民提供整潔、舒適生活環(huán)境的同時(shí)也付出了辛勤勞動(dòng),業(yè)主既然享受了各項(xiàng)服務(wù),就應(yīng)該交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。

6.加大社區(qū)文化活動(dòng)的推廣力度，豐富社區(qū)文化活動(dòng)的形式，著重在大型社區(qū)文化活動(dòng)的推廣工作，覆蓋小區(qū)所有裝修入住業(yè)主，提高業(yè)主滿意度。

7.建立業(yè)主投訴體系，推行首問追究制，抓好業(yè)主投訴的每個(gè)環(huán)節(jié)，提高業(yè)主滿意度。

8.為業(yè)主提供便民服務(wù)：建立生活服務(wù)便民中心，引進(jìn)24小時(shí)自主快遞柜。

(二)工程工作

加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的巡查頻率，配合客服課做好報(bào)事報(bào)修工作,及時(shí)跟進(jìn)上門服務(wù)、工程遺留問題；加強(qiáng)部門內(nèi)部管理，增加培訓(xùn)次數(shù)；加強(qiáng)與地產(chǎn)公司溝通、協(xié)調(diào)，全方位掌握工程遺留問題，有效推動(dòng)、監(jiān)督、配合地產(chǎn)公司工程遺留問題的解決，全面提升整改的速度及質(zhì)量管控。工程主要做如下工作：

1.2.3.2#車庫的整改、30-32棟周邊的綠化、污水管網(wǎng)的整改； 園區(qū)內(nèi)1-7#車庫地面做環(huán)氧地坪漆；

加強(qiáng)園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施、電梯的維保和檢查力度。

(三)秩序工作

物業(yè)安全管理的重點(diǎn)是防范。加強(qiáng)夜間安全巡查；采取將居家報(bào)警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射、可視對(duì)講門禁、安全維護(hù)員定點(diǎn)巡邏、24小時(shí)控制中心值班機(jī)制相結(jié)合的安全管理方式對(duì)小區(qū)安全進(jìn)行管控；重點(diǎn)突破車輛管理，使小區(qū)實(shí)行人車分流，把火災(zāi)

/ 8

事故案件消除在萌芽狀態(tài)，不因管理原因出現(xiàn)任何安全事故，實(shí)現(xiàn)安全責(zé)任事故零的突破。

1.2.每月一次消防知識(shí)培訓(xùn)及119冬季消防實(shí)戰(zhàn)演練； 對(duì)小區(qū)實(shí)施人車分流車輛管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)摩托車、單車亂停亂放的現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范；

3.4.配合施工方00000、00000對(duì)環(huán)氧地坪施工；

停車收費(fèi)備案工作，盡快取得《000市室內(nèi)停車許可證》。

(四)保潔綠化工作

地面干凈整潔，無雜物、無積水，定期清理垃圾；了解轄區(qū)內(nèi)各類綠化植物的品種、名稱、特性，準(zhǔn)確的把握各類植物的施肥、修剪、補(bǔ)栽、消殺規(guī)律，合理準(zhǔn)確的進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)，力求做到植物長(zhǎng)青，生長(zhǎng)茂盛，賞心悅目。

1.保潔管理

（1）采用多種服務(wù)保障，培養(yǎng)員工保潔意識(shí)，使每一個(gè)保潔員不僅要保持自己區(qū)域內(nèi)的工作達(dá)標(biāo)，還有義務(wù)維護(hù)整個(gè)物業(yè)清潔形象；

（2）實(shí)行三級(jí)檢察（項(xiàng)目經(jīng)理抽查、主管定檢、班長(zhǎng)員工自檢）和品質(zhì)相結(jié)合的質(zhì)量檢查考核和清潔驗(yàn)收制度；

（3）實(shí)行片區(qū)劃分責(zé)任到人制度，推行五定管理原則：定人員、定時(shí)間、定區(qū)域、定質(zhì)量、定任務(wù)，實(shí)施專業(yè)作業(yè)，強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量，方便質(zhì)量控制；

（4）實(shí)行上崗和在崗人員培訓(xùn)工程，根據(jù)不同階段的各種變化和服務(wù)質(zhì)量要求，組織員工進(jìn)行針對(duì)性再培訓(xùn)，促進(jìn)員工提高清潔服

/ 8

務(wù)技能和自身素質(zhì)，滿足高質(zhì)量的服務(wù)要求；

（5）嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)程序考核開展工作，對(duì)違規(guī)人員一律嚴(yán)懲，不合格者辭退。

（6）加強(qiáng)細(xì)節(jié)化管理。2.綠化管理

（1）制定綠化養(yǎng)護(hù)方案計(jì)劃；（2）建立綠化檔案；

（3）春季隨著氣溫逐步回暖，各類蚊蟲也將“活躍”起來。為進(jìn)一步做好春季“除四害”工作，有效降低蚊、蠅、蟑密度，切實(shí)改善環(huán)境衛(wèi)生面貌。近日，將組織開展春季消殺工作。重點(diǎn)對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化帶、下水道口等進(jìn)行噴藥消殺工作。同時(shí)，向廣大業(yè)主宣傳除四害工作的重要性，充分發(fā)動(dòng)大家的參與到除四害衛(wèi)生工作中來，為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)整潔、優(yōu)美、衛(wèi)生的環(huán)境從源頭杜絕疾病的傳播。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，我們將在曲區(qū)政府的大力支持下提升、美化我們共同的生活家園，給我們創(chuàng)建一個(gè)安全、祥和、舒適的居住環(huán)境，在此再次感謝區(qū)政府的大力支持！

0000物業(yè)管理有限公司 二〇一六年五月十一日

/ 8

第二篇：物業(yè)費(fèi)催繳聯(lián)動(dòng)方案

物業(yè)費(fèi)催繳聯(lián)動(dòng)方案（試行）

針對(duì)目前物業(yè)費(fèi)收取的關(guān)鍵階段，為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)費(fèi)用的收繳，不錯(cuò)過任何欠費(fèi)業(yè)主到物業(yè)前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，發(fā)揮各部門服務(wù)流程聯(lián)動(dòng)機(jī)制，本著各部門相互配合、相互支持、相互理解、認(rèn)真負(fù)責(zé)、杜絕推諉的工作原則，為實(shí)現(xiàn)掌握實(shí)情、堅(jiān)持原則、應(yīng)收盡收，緩和矛盾、規(guī)范服務(wù)的目的，特制定本方案：

一、物業(yè)服務(wù)處部門負(fù)責(zé)及時(shí)更新和核對(duì)前臺(tái)放置的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)》；

二、前臺(tái)人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)》對(duì)所有辦理業(yè)務(wù)和咨詢的業(yè)主和使用人進(jìn)行費(fèi)用查詢，發(fā)現(xiàn)未繳費(fèi)用應(yīng)立即進(jìn)行告知，并協(xié)助物業(yè)部門進(jìn)行費(fèi)用收??；

三、物業(yè)部門負(fù)責(zé)整理和向各部門提供欠費(fèi)重點(diǎn)戶的業(yè)主姓名和詳細(xì)住址；

四、欠費(fèi)重點(diǎn)戶是指：電話聯(lián)系不上、不接聽電話、入戶走訪無人、無任何理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、買二手房未辦理過戶手續(xù)的欠費(fèi)業(yè)主；

五、當(dāng)欠費(fèi)重點(diǎn)戶的業(yè)主或使用人來物業(yè)前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)采取如下服務(wù)流程：

前臺(tái)人員應(yīng)告知業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)用，并及時(shí)通知物業(yè)部相關(guān)人員，物業(yè)管理員到場(chǎng)后詢問有關(guān)情況后進(jìn)行催收，溝通中涉及相關(guān)部門須協(xié)調(diào)解決的問題立即通知部門負(fù)責(zé)人到場(chǎng)，共同進(jìn)行研究解決。如經(jīng)解釋業(yè)主仍拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)各部門將有權(quán)不予辦理如下

業(yè)務(wù)，直至業(yè)主全額交納費(fèi)用為止： 1． 開具任何證明文件； 2． 辦理裝修手續(xù)； 3． 辦理停車手續(xù);4． 補(bǔ)辦和修復(fù)門禁卡等服務(wù)；

六、凡有下列情況：開發(fā)商前期遺留問題未解決、或因其他物業(yè)服務(wù)過程中存在問題未解決的欠費(fèi)業(yè)主，屬于一般欠費(fèi)戶；相關(guān)部門負(fù)責(zé)人有責(zé)任對(duì)涉及本部門的一般欠費(fèi)戶所反映的問題予以跟蹤，協(xié)調(diào)各方盡快處理和解決，并及時(shí)與業(yè)主和物業(yè)部門對(duì)工作進(jìn)展進(jìn)行溝通，便于下一步的催費(fèi)；

七、如遇其他特殊情況，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)處理、解決；

八、本方案自即日起實(shí)施，望各部門認(rèn)真執(zhí)行。

XX物業(yè)管理處

****年**月**日

第三篇：物業(yè)費(fèi)上調(diào)方案

萬恒家園物業(yè)上調(diào)物業(yè)費(fèi)方案

為使物業(yè)公司達(dá)到“收支平衡、略有贏余”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)在結(jié)合北京市場(chǎng)同類型住宅物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，擬嘗試與廣大業(yè)主協(xié)商將現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（0.93元/㎡·月）進(jìn)行上調(diào)，方案如下：

一、擬訂上調(diào)幅度

上調(diào)幅度初步定為0.5元---0.7元，即在原基礎(chǔ)上上調(diào)53%--75%；

二、擬訂上調(diào)時(shí)間

自2017年1月1日起將按新標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

三、上調(diào)物業(yè)費(fèi)操作步驟

1、首先與小區(qū)業(yè)主代表就此事進(jìn)行溝通，必須要得到其認(rèn)可支持，否則將無法繼續(xù)進(jìn)行操作；

2、由財(cái)務(wù)部出具財(cái)務(wù)報(bào)表在小區(qū)公告欄內(nèi)進(jìn)行公示，使廣大業(yè)主了解物業(yè)公司虧損狀況；

3、逐戶與居住在小區(qū)的業(yè)主溝通此事，采取先易后難、逐個(gè)攻破的措施操作，每成功一戶立即請(qǐng)其簽字確認(rèn)；

4、與不居住在小區(qū)的住戶進(jìn)行電話溝通，想盡一切辦法使其表示不反對(duì)意見；

5、對(duì)意見及結(jié)果進(jìn)行匯總分析，若“小區(qū)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”即符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，此時(shí)即可召開業(yè)主大會(huì)向廣大業(yè)主公示結(jié)果并宣布上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)；若結(jié)果未能符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，則須繼續(xù)與持反對(duì)意見的業(yè)主做工作，同時(shí)請(qǐng)業(yè)主代表幫忙協(xié)調(diào)；

四、上調(diào)成功后的分析

1、上調(diào)成功后在一定時(shí)期內(nèi)必然有部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)或不按新標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，需長(zhǎng)時(shí)間做工作或在有必要的時(shí)候由法律部支持配合催收；

2、上調(diào)成功后部分業(yè)主必然會(huì)對(duì)小區(qū)硬件配套設(shè)施及場(chǎng)地等提出更高的服務(wù)要求，如綠化的重新栽種等，要提前作好應(yīng)對(duì)措施。

五、達(dá)不到擬訂上調(diào)物業(yè)費(fèi)幅度的分析及應(yīng)對(duì)措施

1、根據(jù)廣大業(yè)主的意見可適當(dāng)將擬上調(diào)的幅度重新進(jìn)行調(diào)整；

2、若上調(diào)幅度低于0.5元?jiǎng)t上調(diào)意義不大（上調(diào)后有部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)而影響收入）。

3、若不能成功上調(diào)，可提前告之廣大業(yè)主物業(yè)服務(wù)人員配置將可能有所減少，以此降低成本。

第四篇：淺談物業(yè)費(fèi)

淺談物業(yè)費(fèi)問題

一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)作和維護(hù)費(fèi)用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9.法定稅費(fèi)（包括：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）。10.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

二、繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費(fèi)不僅僅是消費(fèi)，更是對(duì)于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物業(yè)費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)到底損害了誰的利益 物業(yè)費(fèi)到底是干什么的? 在談到這個(gè)問題是，我們首先來看一個(gè)例子：

假設(shè)有10個(gè)人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個(gè)菜，費(fèi)用是每人每次10元，共計(jì)100元，由A老板自己向各個(gè)顧客收取。結(jié)果某甲說：表決的時(shí)候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費(fèi)。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個(gè)菜減成了8個(gè)菜。第三個(gè)人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個(gè)菜，我抗議，我不交錢了。這時(shí)，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤(rùn)，只有減少服務(wù)——再減一個(gè)菜。只有7個(gè)菜了。這里面有7個(gè)人守約交費(fèi)，A老板最終也只提供了7個(gè)人的量，但是10個(gè)人吃7個(gè)人的菜，有3個(gè)人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個(gè)人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個(gè)白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯(cuò)還是顧客的錯(cuò)？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實(shí)中那7個(gè)人都不會(huì)做聲的，因?yàn)槟?個(gè)人吃的是7個(gè)人共同的錢，即所謂的公共財(cái)產(chǎn)。如果哪個(gè)要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個(gè)人的群起攻之，因?yàn)槟愕闹鲝埱址噶怂麄內(nèi)说睦妫此^私有財(cái)產(chǎn)。中國(guó)人一向喜歡明哲保身，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個(gè)人占了這么大的便宜卻無人敢指責(zé)，應(yīng)該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實(shí)不是這樣的，其實(shí)他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個(gè)貌似正當(dāng)?shù)睦碛桑瑏碜云燮廴?。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費(fèi)的7個(gè)人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個(gè)人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的?？吹竭@個(gè)比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個(gè)人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實(shí)很荒謬。但是現(xiàn)實(shí)生活中, 這種現(xiàn)象在有個(gè)領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費(fèi)，只談不交物業(yè)費(fèi)損害了哪些人的利益。很多人認(rèn)為是物業(yè)公司。不錯(cuò)，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是錯(cuò)的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實(shí)是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費(fèi)與我無關(guān)，其實(shí)是錯(cuò)的。因?yàn)樗唤晃飿I(yè)費(fèi)，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費(fèi)！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實(shí)也是錯(cuò)的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會(huì)做的道理。也沒有幾個(gè)物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實(shí)問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個(gè)家敗了，是管家的責(zé)任還是主人的責(zé)任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會(huì)，但是就不能說不交費(fèi)的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費(fèi)，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時(shí)，主張自己正當(dāng)權(quán)利的人反而成了過街老鼠！其實(shí)，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費(fèi)能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對(duì)物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費(fèi)，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個(gè)消耗戰(zhàn)，過程很漫長(zhǎng)。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動(dòng)用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對(duì)業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當(dāng)然是業(yè)主。為什么會(huì)這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費(fèi)，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為不管不問。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動(dòng)放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認(rèn)真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號(hào)上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺(tái)灣和香港，不交物業(yè)費(fèi)是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個(gè)業(yè)主交不交費(fèi)的問題。誰管？業(yè)委會(huì)！如果你不交物業(yè)費(fèi)，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)就要控告你。中國(guó)大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會(huì)管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會(huì)注冊(cè)法人資格，業(yè)委會(huì)就是個(gè)無錢無權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔(dān)政府的職責(zé)，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國(guó)大陸物業(yè)這團(tuán)亂麻！

物業(yè)費(fèi)有兩個(gè)基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個(gè)良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費(fèi)能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),多數(shù)人不交,物業(yè)實(shí)在無利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù),環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國(guó)家負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在,你必須對(duì)自己的一切負(fù)責(zé)。電梯壞了,水泵壞了,對(duì)不起,動(dòng)用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅(jiān)決反對(duì)不交物業(yè)費(fèi)。這種現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?cái)牧诵^(qū)的風(fēng)氣,傷害了包括不交費(fèi)的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費(fèi), 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個(gè)人的。如果大家都按時(shí)交物業(yè)費(fèi),你不交,這是占大家的便宜,請(qǐng)問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當(dāng)鄰居?不管以什么理由不交費(fèi),受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車輛如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆]入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

2、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：

業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。●現(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，任晨光認(rèn)為，在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

4、對(duì)無任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠(chéng)、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實(shí)在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第五篇：恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件方案

攀枝花市鹽邊縣紅格大面山二期風(fēng)電場(chǎng)

工程項(xiàng)目臨時(shí)占用林地恢復(fù)林業(yè)

生產(chǎn)條件方案

四川省林業(yè)勘察設(shè)計(jì)研究院

二〇一六年四月

目錄

1項(xiàng)目概況 2選址合理性 3恢復(fù)措施 4時(shí)間安排 5資金投入

附圖：攀枝花市鹽邊縣紅格大面山二期風(fēng)電場(chǎng)工程項(xiàng)目臨時(shí)用地林業(yè)用地生產(chǎn)條件恢復(fù)范圍圖

1項(xiàng)目概況

1.1.項(xiàng)目名稱：攀枝花市鹽邊縣紅格大面山二期風(fēng)電場(chǎng)工程項(xiàng)目 1.2建設(shè)單位：四川省能投鹽邊新能源開發(fā)有限公司 1.3業(yè)主性質(zhì)：國(guó)有企業(yè) 1.4法人代表：何勇 1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：吳平

1.6項(xiàng)目批準(zhǔn)單位及文號(hào)：四川省發(fā)展和改革委員會(huì)（川發(fā)改能源[2015]202號(hào)）

1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：

風(fēng)電場(chǎng)項(xiàng)目總投資100757.35萬元，采用50臺(tái)單機(jī)容量2MW，總裝機(jī)容量100MW,年發(fā)電量22226萬千瓦時(shí)。按照《風(fēng)電場(chǎng)工程等級(jí)劃分及設(shè)計(jì)安全標(biāo)準(zhǔn)》（FD002-2007），工程等級(jí)為Ⅱ等，工程規(guī)模為大（2）型。風(fēng)電場(chǎng)計(jì)劃施工總工期為20個(gè)月。大面山二期風(fēng)電場(chǎng)工程擬接入一期建設(shè)的220KV升壓站，通過一回220KV線路送至安寧220KV變電站（送出工程另行核準(zhǔn)）。建設(shè)主要由50臺(tái)風(fēng)機(jī)及箱變、施工道路（路基、邊坡）、風(fēng)電機(jī)組安裝場(chǎng)地、渣場(chǎng)、張牽場(chǎng)和35KV集電線路（長(zhǎng)度42km,雙回折合為單回）七部分組成。項(xiàng)目總用地面積28.9338hm2，其中林地面積27.3812hm2，占總面積的95.81%。1.8項(xiàng)目擬使用土地概況

項(xiàng)目建設(shè)擬使用各類土地總面積28.9338hm2，其中：林地面積27.3812hm2，占總使用面積的94.63％，臨時(shí)占用林地面積25.5213hm2，永久占用林地面積1.8599hm2；非林地面積為1.5526hm2，占總使用面積的5.37％。

1.8項(xiàng)目臨時(shí)占地?cái)M使用林地概況

項(xiàng)目建設(shè)臨時(shí)擬使用林地25.5213hm2，喬木林地面積17.8983hm2，占臨時(shí)擬使用林地總面積的70.13%；灌木林地面積5.8592hm2，占臨時(shí)擬使用林地總面積的22.96%；宜林地面積1.7638hm2，占臨時(shí)擬使用林地總面積的6.91%。

項(xiàng)目建設(shè)按擬使用林地建設(shè)用途分：路基占地9.5587hm2，邊坡占地5.7372hm2，安裝場(chǎng)地占地7.7659hm2，塔基施工占地0.4904hm2，渣場(chǎng)占地1.8491hm2，張牽場(chǎng)占地0.1200 hm2。1.9恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件方案編寫背景

根據(jù)國(guó)家林業(yè)局《關(guān)于加強(qiáng)臨時(shí)占用林地監(jiān)督管理的通知》（林資發(fā)[2015]121號(hào)）文規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用林地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件方案或者與林地權(quán)利人簽訂的臨時(shí)占用林地恢復(fù)林生生產(chǎn)條件的協(xié)議。

四川省能投鹽邊新能源開發(fā)有限公司于2016年4月委托四川省林業(yè)勘察設(shè)計(jì)研究院編制攀枝花市鹽邊縣紅格大面山二期風(fēng)電場(chǎng)工程項(xiàng)目臨時(shí)用地恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件方案。

2選址合理性

2.1臨時(shí)用地概況

該項(xiàng)目臨時(shí)占地用途為施工道路（路基、邊坡），安裝場(chǎng)地，塔基施工，渣場(chǎng)，張牽場(chǎng)。

風(fēng)力發(fā)電機(jī)組吊裝時(shí)的臨時(shí)場(chǎng)地（安裝場(chǎng)地）：主要用于風(fēng)力發(fā)電機(jī)組和箱變等工程基礎(chǔ)施工、設(shè)施設(shè)備組裝和安裝，調(diào)查范圍及面

積以用地紅線圖為準(zhǔn)，本次共設(shè)計(jì)50處安裝場(chǎng)地,占地性質(zhì)為臨時(shí)。

塔基施工用地（塔基施工）：主要用于堆料、棄土、組塔時(shí)的滑輪支架等作業(yè)用途，本項(xiàng)目用地面積為單個(gè)塔基施工占地40 m2，占地性質(zhì)為臨時(shí)。

渣場(chǎng)：主要用于道路邊坡開挖形成的棄渣，調(diào)查范圍及面積以渣場(chǎng)用地設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)，本次共設(shè)置2個(gè)渣場(chǎng)，占地性質(zhì)為臨時(shí)。

張牽場(chǎng)：線路架設(shè)時(shí)為了滿足線纜對(duì)方、起重、固定、動(dòng)力設(shè)備防治等需要，需設(shè)置張牽場(chǎng)，本項(xiàng)目共設(shè)置4個(gè)張牽場(chǎng)，每個(gè)張牽場(chǎng)占地面積300 m2，占地性質(zhì)為臨時(shí)。2.2臨時(shí)用地選址合理性

安裝場(chǎng)地

項(xiàng)目共建設(shè)50個(gè)安裝場(chǎng)地，用于風(fēng)機(jī)和箱變的基礎(chǔ)施工、設(shè)施設(shè)備組裝和安裝等，布置于山頂或山脊上，各安裝場(chǎng)地布置位置不存在不良物理地址現(xiàn)象，山體穩(wěn)定性較好，場(chǎng)地相對(duì)平緩，兩側(cè)兩側(cè)坡度在20°～30°之間。安裝場(chǎng)地共占用林地面積7.7659hm2，其中喬木林地5.6381hm2，灌木林地1.8996hm2，宜林地0.2282hm2。在區(qū)域范圍內(nèi)有條件建設(shè)風(fēng)機(jī)位置，優(yōu)先避開林木密集覆蓋區(qū)域。安裝場(chǎng)地的選址具有唯一性和合理性。

塔基施工

主要用于堆料、棄土、組塔時(shí)的滑輪支架等作業(yè)用途，本項(xiàng)目用地面積為單個(gè)塔基施工占地40 m2，共占用林地面0.4904hm2，其中

喬木林地0.2600hm2，灌木林地0.2104hm2，宜林地0.0200hm2，占地范圍合理。選址位于塔基旁，盡量選用了塔基旁的非林地或盡量避免占用質(zhì)量好的林地，選址具有唯一性和合理性。

張牽場(chǎng)

線路架設(shè)時(shí)為了滿足線纜對(duì)方、起重、固定、動(dòng)力設(shè)備防治等需要，需設(shè)置張牽場(chǎng)，本項(xiàng)目共設(shè)置4個(gè)張牽場(chǎng)，共占用林地面0.1200hm2，其中喬木林地0.0600hm2，灌木林地0.0600hm2。根據(jù)輸電線路走向及塔基架設(shè)要求，張牽場(chǎng)選址盡量避免占用優(yōu)質(zhì)林地，選址具有唯一性和合理性。

渣場(chǎng)

項(xiàng)目共設(shè)置2個(gè)渣場(chǎng)，分別是位于森林經(jīng)營(yíng)所紅格作業(yè)區(qū)四林班的1#渣場(chǎng)，位于和愛彝族鄉(xiāng)團(tuán)結(jié)村干塘組的2#渣場(chǎng)，占地面積分別為1.6956 hm2和0.1535 hm2。渣場(chǎng)建設(shè)占用喬木林地面積1.6956hm2，占用宜林地面積0.1535hm2。本項(xiàng)目土石方開挖總量約94000m3，回填總量約52000m3。開挖出的土石方，除部分用于工程土石方回填、路面材料及用作工程所需砌料源外，其余均按棄渣處理。

東區(qū)部分棄渣量較小，渣場(chǎng)選在干塘組一廢棄養(yǎng)雞場(chǎng)旁的宜林地（國(guó)家級(jí)二級(jí)公益林地）內(nèi)，地塊內(nèi)無活立木蓄積，其地質(zhì)條件穩(wěn)定，容渣量4萬方，不占用基本農(nóng)田，不涉及林木采伐。

南區(qū)部分共設(shè)置1個(gè)渣場(chǎng)，該地塊林種為森林經(jīng)營(yíng)所紅格作業(yè)區(qū)的用材林，坡度較緩，地質(zhì)穩(wěn)定，不涉及基本農(nóng)田，容渣量45萬方，運(yùn)距3.1km。原方案設(shè)置四個(gè)渣場(chǎng)，占地約7hm2，經(jīng)過對(duì)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，減少道路邊坡開挖，棄土量隨之減少，渣場(chǎng)縮減為2個(gè)，渣場(chǎng)選址具有唯一性和合理性。

施工道路

項(xiàng)目運(yùn)輸?shù)缆分饕么竺嫔椒阑鹜ǖ?，該通道由紅格鎮(zhèn)沿大面山主山脊延伸至和愛彝族鄉(xiāng)，風(fēng)機(jī)與防火通道之間交通運(yùn)輸通過改擴(kuò)建或新建道路滿足項(xiàng)目施工，施工道路建設(shè)分為路基和邊坡，路基寬5.5m，道路總長(zhǎng)約18km，施工道路占用喬木林地10.2446hm2，灌木林地3.6892hm2，宜林地1.3621hm2，非林地0.5495hm2，道路建設(shè)盡量沿原有機(jī)耕道改擴(kuò)建，沒有機(jī)耕道的情況下則開挖新建，優(yōu)先避開林木密集覆蓋區(qū)域，道路的選址具有唯一性和合理性。

3恢復(fù)措施

3.1恢復(fù)措施

安裝場(chǎng)地及塔基施工臨時(shí)用地僅需在現(xiàn)地進(jìn)行基層壓實(shí)后覆蓋表土。

（一）完成需要恢復(fù)臨時(shí)占地的基礎(chǔ)清理和排水工作；

（二）對(duì)基礎(chǔ)土層進(jìn)行壓實(shí)；

（三）鑒于鹽邊縣氣候較干燥，土層表面水分蒸發(fā)較快，壓實(shí)表面應(yīng)適當(dāng)灑水濕潤(rùn)；

（四）為保證覆蓋土層與基礎(chǔ)層結(jié)合良好，鋪土前需將壓實(shí)結(jié)合層面濕潤(rùn)并刨毛1-2cm深；

（五）不得漏壓、欠壓和過壓，壓實(shí)合格后方可鋪上層表土；

（六）鋪筑表土層厚度30cm。

施工道路為泥結(jié)石路面。需先對(duì)原路面進(jìn)行鏟除，壓實(shí)后進(jìn)行表土覆蓋。

渣場(chǎng)達(dá)到設(shè)計(jì)要求的堆置高度時(shí)，對(duì)渣場(chǎng)頂面高低不平現(xiàn)狀進(jìn)行土地平整，壓實(shí)后覆蓋原土壤。

4時(shí)間安排

在用地審批主管部門批準(zhǔn)的臨時(shí)用地期限到期三個(gè)月內(nèi)，完成臨時(shí)用地的林業(yè)生產(chǎn)條件恢復(fù)。

5資金投入

5.1、工程量與用工量測(cè)算

工程量測(cè)算

臨時(shí)使用林地恢復(fù)面積25.5213hm2，泥結(jié)石路面鏟除5.7372hm2，渣場(chǎng)土地平整1.8491hm2，基礎(chǔ)清理面積25.5213hm2，基層壓實(shí)面積25.5213hm2，表土覆蓋面積25.5213hm2。

用工量及概算指標(biāo)

本次森林植被恢復(fù)造林共需勞動(dòng)力9956個(gè)工日，其中泥結(jié)石路面鏟除861工日、渣場(chǎng)土地平整227工日、基礎(chǔ)清理2297個(gè)工日、基層壓實(shí)3828個(gè)工日、表土覆蓋3828個(gè)工日。

用工量測(cè)算表表5-1項(xiàng)目總計(jì)計(jì)泥結(jié)石路面鏟除渣場(chǎng)土地平整林業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)清理?xiàng)l件恢復(fù)基層壓實(shí)表土覆蓋5.73721.849125.521325.521325.5213工日/畝工日/畝工日/畝工日/畝工日/畝101061010面積（hm2)單位標(biāo)量工程量***297382838281

5.2投資概算依據(jù)與指標(biāo)

概算依據(jù)

根據(jù)《林業(yè)基本建設(shè)概算編制辦法》，勞動(dòng)力設(shè)計(jì)參照省二期速豐林規(guī)劃綜合定額標(biāo)準(zhǔn)和《天然林資源保護(hù)工程公益林項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算辦法（試行）》，并結(jié)合鹽邊縣具體情況及施工作業(yè)特點(diǎn)分項(xiàng)確定。

概算指標(biāo)

（1）工程概算指標(biāo)

泥結(jié)石路面鏟除10工日/畝，渣場(chǎng)土地平整10工日/畝，基礎(chǔ)清理：6工日/畝；基層壓實(shí)：10工日/畝；表土覆蓋：10工日/畝。詳見表5-1。

（2）工日定額

根據(jù)鹽邊縣的經(jīng)濟(jì)情況及現(xiàn)行的市場(chǎng)勞務(wù)用工定額，按每個(gè)工日100元計(jì)算。

（4）其他費(fèi)用概算指標(biāo)

其他成本為直接費(fèi)用的5%，主要包括調(diào)查設(shè)計(jì)、建設(shè)單位管理、審查驗(yàn)收等；基本預(yù)備費(fèi)為所有費(fèi)用的5%。

三、投資概算

經(jīng)測(cè)算，攀枝花市鹽邊縣紅格大面山二期風(fēng)電場(chǎng)工程項(xiàng)目臨時(shí)用地恢復(fù)生產(chǎn)條件造林共需造林總投資122.2777萬元。其中，直接成本110.9095萬元、占總投資的90.7%，其它成本5.5455萬元、占總投資的4.54%，預(yù)備費(fèi)5.8227萬元、占總投資的4.76%。

1、直接成本：該項(xiàng)目植被恢復(fù)造林總投資中，直接成本110.9095萬元、占總投資的90.70%。

2、其它成本：該項(xiàng)目植被恢復(fù)造林總投資中，其它成本為5.5455萬元，占總投資的4.54％，主要用于建設(shè)單位管理費(fèi)、審查驗(yàn)收費(fèi)、護(hù)林防火等開支。

3、預(yù)備費(fèi)：該項(xiàng)目植被恢復(fù)造林總投資中，預(yù)備費(fèi)為5.8227萬元，占總投資的4.76％。

植被恢復(fù)費(fèi)用概算表表5-2項(xiàng)目總計(jì)計(jì)基礎(chǔ)清理25.5213基層壓實(shí)25.5213表土覆蓋25.5213泥結(jié)石路面鏟除5.7372渣場(chǎng)土地平整1.8491其他成本預(yù)備費(fèi)單位：公頃、元 造林面積單位元元/工元/工元/工元/工元/工單價(jià)工程量（工）費(fèi)用*********5558227所占百分比（%）90.70%18.79%31.31%31.31%7.04%2.27%4.54%4.76%備注直接成本******277按直接費(fèi)用5%計(jì)按所有費(fèi)用5%計(jì)

四、資金籌措

該項(xiàng)目恢復(fù)臨時(shí)用地林而已生產(chǎn)條件，共需造林資金122.2777萬元，由項(xiàng)目建設(shè)單位支出該部分資金。