第一篇：改革開(kāi)放至今我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策

改革開(kāi)放至今我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策

1980年

4月，鄧小平指出：住房要進(jìn)行商品化，住房分配制度應(yīng)該考慮調(diào)整，房子可以作為商品出售。1982年

國(guó)務(wù)院在常州、鄭州、沙市、四平4個(gè)城市進(jìn)行了新建公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。實(shí)踐證明，這項(xiàng)改革是成功的，取得了較好的效果，積累了一定經(jīng)驗(yàn)。政策目標(biāo)：修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓

政策內(nèi)容：允許私人建房，城市居民可以自購(gòu)自建。開(kāi)始住房制度改革；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán) 1984年

政策目標(biāo)：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

政策內(nèi)容：發(fā)布城建綜合開(kāi)發(fā)暫行辦法，推行商品化試點(diǎn)

1987年

1987年12月1日，中國(guó)土地“第一拍”。這是一次歷史性突破，是我國(guó)土地使用制度的根本性變革，標(biāo)志著我國(guó)的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性，跨出了土地商品化、市場(chǎng)化的重大一步。

政策內(nèi)容：加強(qiáng)商品房住宅計(jì)劃管理，公有住房補(bǔ)貼出售

1988年

政策目標(biāo)：擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住房制度改革 政策內(nèi)容：修改《憲法》，允許土地批租；全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1989年

政策目標(biāo)：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理；

政策內(nèi)容：發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，規(guī)范市場(chǎng)行為，整頓市場(chǎng)秩序；壓縮固定資產(chǎn)規(guī)模，緊縮銀根。

1990年

上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。5月，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺(tái)，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成奠定了基礎(chǔ)。政策目標(biāo)：加強(qiáng)治理整頓；推進(jìn)土地使用制度改革。政策內(nèi)容：治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；頒布深化企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革的通知；

發(fā)布《土地管理法實(shí)施條例》。

1991年

11月23日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確規(guī)范了房改的分階段及總目標(biāo)、基本原則、有關(guān)政策、工作部署、工作領(lǐng)導(dǎo)等。對(duì)房改的深化進(jìn)行起到了重要的依據(jù)作用。

政策目標(biāo)：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深化住房制度改革。

政策內(nèi)容：治理整頓；房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)全面起步；房改開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行。

1992年

在鄧小平南巡講話的帶動(dòng)下，我國(guó)對(duì)外開(kāi)放及市場(chǎng)化改革的步伐加快。從此，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格放開(kāi)，許多政府審批權(quán)利下放，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟(jì)的“加快改革開(kāi)放建設(shè)步伐”的大環(huán)境，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速擴(kuò)張期。

政策目標(biāo)：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

政策內(nèi)容：引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；房地產(chǎn)價(jià)格；擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開(kāi)發(fā)消費(fèi)貸款。

1993年

6月23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。6月24日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，提出整頓金融秩序，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施，引導(dǎo)過(guò)熱經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。自此，國(guó)家開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模的清理和整頓。

政策目標(biāo)：理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

政策內(nèi)容：開(kāi)始進(jìn)行宏觀調(diào)整；控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場(chǎng)行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益；發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》和《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查的通知》。

1994年

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施。此后，房改加入了建立住房公積金、開(kāi)展國(guó)家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點(diǎn)、新的住房制度的雛形。

政策目標(biāo)：加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化住房制度改革

政策內(nèi)容：發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查；整頓金融秩序。

1995年

海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國(guó)局部泡沫經(jīng)濟(jì)的典型樣本，在中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位。

政策內(nèi)容：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理；頒布《房地產(chǎn)管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開(kāi)始實(shí)施安居工程。

1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進(jìn)展；政策性貸款制度開(kāi)始建立；安居工程順利推進(jìn)。

1997年

5月，中國(guó)人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。實(shí)行適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策

1998年

《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）文件出臺(tái)，這是我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。這項(xiàng)重大改革舉措對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。至此，福利分房制度被取消。

政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

政策內(nèi)容：發(fā)布《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；同時(shí)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整。

1999年

1999年4月，建設(shè)部發(fā)布《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》及《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。

實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，深化落實(shí)住房分配貨幣化改革；鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，免個(gè)人所得稅；調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干政策；啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，免征產(chǎn)易營(yíng)業(yè)稅，契稅減半。

2000年

2000年房企上市禁令到期，1993年起我國(guó)的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開(kāi)啟。

啟動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)住房公積金貨款的個(gè)人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少。

2001年

2001年建設(shè)部發(fā)布我國(guó)第一部《商品房銷售管理辦法》，重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問(wèn)題。該辦法的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售起到了一定的積極作用。

2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運(yùn)會(huì)，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“奧運(yùn)時(shí)代”，在“奧運(yùn)”的強(qiáng)大利好刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了飛速發(fā)展的快車道，幾年的時(shí)間房?jī)r(jià)翻了好幾番。政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；促進(jìn)消化積壓房。

政策內(nèi)容：對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。消化積壓商品房政策，對(duì)1998年6月30日以前的商

業(yè)用房、寫字樓、住房免營(yíng)業(yè)稅、契稅，行政事業(yè)性收費(fèi)。

2002年

1月：制止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

3月：降低住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理?xiàng)l例》。7月1日，國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》（2002國(guó)土資源部“11號(hào)”令）開(kāi)始實(shí)施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，無(wú)意中成了房?jī)r(jià)上漲的助推器。

8月：央行認(rèn)為局部投資增幅過(guò)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。恢復(fù)征收土地增值稅。

2003年

1月1日開(kāi)始，經(jīng)北京市區(qū)政府批準(zhǔn)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都由土地整理儲(chǔ)備中心采取公開(kāi)招標(biāo)的方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)商不能再介入這一領(lǐng)域。由此，北京正式進(jìn)入了以土地儲(chǔ)備制度為主要特征的供地新機(jī)制時(shí)代，實(shí)行多年的土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度終于壽終正寢。

6月：出臺(tái)121號(hào)文件。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第二套住房的首付比例。

7月：出售的房屋開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅。

8月：出臺(tái)18號(hào)文件，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

2004年

4月：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%。上海市發(fā)布《上海市房地產(chǎn)登記條例修正案》，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。5月：對(duì)高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)土地管理的嚴(yán)格控制，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快的增長(zhǎng)。

2004年7月，根據(jù)國(guó)土資源部、監(jiān)察部2004年第71號(hào)文件規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實(shí)行公開(kāi)的土地出讓制度，采取公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)拍賣、公開(kāi)掛牌的方式出讓土地。此為房地產(chǎn)業(yè)界有名的“8·31大限”。住宅土地用地價(jià)格由此一路狂漲。

8月：地方產(chǎn)業(yè)法規(guī)增加政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，將“毛地出讓”，并對(duì)預(yù)期不開(kāi)發(fā)土地依法從開(kāi)發(fā)商收回。

10月：加息，金融機(jī)構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

12月：嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商；嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，抑制通過(guò)土地招商帶來(lái)的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加。

市場(chǎng)反應(yīng)：2005年上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，最大降幅超過(guò)20%；除上海之外，全國(guó)各地房?jī)r(jià)繼續(xù)大肆上漲。

2005年

2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(“舊國(guó)八條”)。同年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》(新“國(guó)八條”)。5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格

工作的意見(jiàn)》（25號(hào)文）。至此，國(guó)家開(kāi)啟了控制房?jī)r(jià)的大幕。9月：銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件——收緊房地產(chǎn)信托10月：國(guó)稅總局重申二手房交納個(gè)稅 市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

2006年

2006年5月，九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（37號(hào)文）被國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到開(kāi)發(fā)面積的70%）被提了出來(lái)，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。4月：房貸利率再次上調(diào)——調(diào)控卷土重來(lái) 5月

（1）國(guó)六條出臺(tái)——新一輪調(diào)控大幕開(kāi)啟

（2）國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策——從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系（3）國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策——開(kāi)始著手整頓二手房市場(chǎng) 7月

（1）未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告——規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度（2）建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”——打擊房地產(chǎn)投資

（3）108號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅——進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資 8月

（1）土地新政出臺(tái)——規(guī)范土地市場(chǎng)，清查土地違規(guī)。（2）央行再次加息——宏觀調(diào)控動(dòng)用金融手段

（3）建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法——逐步落實(shí)住房保障政策。9月

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓，規(guī)范交易秩序（2）完善二手房市場(chǎng)交易管理

市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對(duì)平穩(wěn)，中小戶型增加

2007年 1月

（1）建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

（2）國(guó)稅總局清算土地增值稅——標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的開(kāi)始 3月

（1）通過(guò)《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行

（2）央行2007年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）6月：加強(qiáng)外資管理——進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場(chǎng)外資過(guò)熱

2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)，該文件被認(rèn)為是對(duì)“房改”的總結(jié)，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例。規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——嚴(yán)厲打擊炒房行為。

10月，國(guó)土資源部發(fā)布第39號(hào)令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得分割發(fā)放土地證。加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開(kāi)發(fā)周期。10月1日起，《物權(quán)法》正式施行，動(dòng)拆遷須進(jìn)一步合法化。但農(nóng)民的房產(chǎn)、地權(quán)問(wèn)題懸而未決，只能留待法律實(shí)施過(guò)程中去逐步完善、解決。

12月：外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大。

市場(chǎng)反應(yīng):當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲，地王頻現(xiàn)，政策出臺(tái)后，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

2008年

1月：國(guó)務(wù)院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，住房用地城鎮(zhèn)土地使用稅和免征廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的印花稅

4月：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，提高了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的稅金額，但是總的稅率沒(méi)有改變；

6月：再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）

9月：降低貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)；

10月：財(cái)政部《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》——降低真實(shí)購(gòu)房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)反應(yīng)：其他金融政策權(quán)限松綁，09年樓市復(fù)蘇，后繼續(xù)大漲。

2009年

規(guī)定向中國(guó)政府購(gòu)買土地的最低首期付款為地價(jià)的50%，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期間一般不得超過(guò)一年。除經(jīng)政府共同批準(zhǔn)，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期限為2年。如果開(kāi)發(fā)商不能準(zhǔn)時(shí)繳付，將不被獲準(zhǔn)收購(gòu)任何新土地。禁止地方政府給予開(kāi)發(fā)商折扣或容許開(kāi)發(fā)商延遲付款

規(guī)定向中國(guó)政府購(gòu)買土地的最低首期付款為地價(jià)的50%，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期間一般不得超過(guò)一年。除經(jīng)政府共同批準(zhǔn)，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期限為2年。如果開(kāi)發(fā)商不能準(zhǔn)時(shí)繳付，將不被獲準(zhǔn)收購(gòu)任何新土地。禁止地方政府給予開(kāi)發(fā)商折扣或容許開(kāi)發(fā)商延遲付款

2010年

1月：國(guó)十一條

國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，同時(shí)要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求等。省級(jí)政府負(fù)總責(zé)是該政策的重要關(guān)注點(diǎn)。

市場(chǎng)反應(yīng)：春節(jié)后恢復(fù)上漲，繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王，3月后房?jī)r(jià)飆升 9月：史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策 <暫停發(fā)放第三套房貸>：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購(gòu)買住房。

<部分城市限購(gòu)房套數(shù)>：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。<推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)>：我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

<囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款>：對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

這次調(diào)控后的市場(chǎng)，成交大幅下降，增速放緩，觀望濃重。

2011年 2011年1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)，地方細(xì)則陸續(xù)跟進(jìn)，新政在限貸、限購(gòu)方面給樓市成交帶來(lái)了直接和巨大的影響?！跋拶?gòu)令”使得大多數(shù)投資性和部分改善性購(gòu)房者失去購(gòu)房資格，而依然高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)及貸款成本的提高，也使不少剛性需求購(gòu)房者力不從心。在雙重壓力下，市場(chǎng)需求被大大抑制，樓市迅速跌入低迷。

和歷年調(diào)控政策相比，“新國(guó)八條”最突出之處在于，除了通過(guò)金融手段，使得二套房貸首付比例達(dá)到60%，還通過(guò)行政手段要求地方政府出臺(tái)限購(gòu)措施，并制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，還將限購(gòu)范圍擴(kuò)大到全國(guó)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市等。新政不僅涉及面廣，而且調(diào)控力度大，超過(guò)以往各次調(diào)控政策。

2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)，期望以保障性住房代替商品房市場(chǎng)的投資拉動(dòng)作用，滿足部分剛需。

7月6日：金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

7月14日：國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。受到政府金融政策和住宅成交慘淡等因素的影響，一些住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；保障房建設(shè)力度加大，多種因素綜合或使商品住宅價(jià)格回歸理性。

2012年

3月14日，溫家寶總理在記者見(jiàn)面會(huì)上強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使房?jī)r(jià)合理回歸。3月16日，列入政府工作報(bào)告。

3月24日住建部下發(fā)《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，要求各地對(duì)保障房將建立項(xiàng)目庫(kù)，吸引社會(huì)資金建保障房，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，加強(qiáng)分配和質(zhì)量管理，全面推進(jìn)2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。

4月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定絕不讓房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)反復(fù)。同日，各地重啟首套房?jī)?yōu)惠利率，微調(diào)政策鼓勵(lì)剛需。

在中央調(diào)控政策不松動(dòng)的背景下，2011年以來(lái)，19個(gè)城市紛紛微調(diào)了當(dāng)?shù)氐臉鞘姓撸渲写蟛糠殖鞘械恼{(diào)整幅度較小，而佛山、蕪湖等“動(dòng)作較大”的城市則遭遇了擱淺的命運(yùn)。

第二篇：2003-2013房地產(chǎn)黃金十年 70項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)

2003-2013房地產(chǎn)黃金十年 70項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)

2003-2013，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，也是政府對(duì)房地產(chǎn)密集調(diào)控的十年。2003年121文件開(kāi)始到2013年，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委共計(jì)出臺(tái)70余項(xiàng)重要的宏觀調(diào)控政策，主要集中在金融、財(cái)稅、土地、行政四個(gè)方面，政策出臺(tái)之多、密度之高、力度之大前所未有。這些政策，產(chǎn)生了怎樣的及時(shí)和深遠(yuǎn)影響？十年調(diào)控，體現(xiàn)了怎樣的思路和趨勢(shì)？而今回頭，怎樣看待十年調(diào)控和房?jī)r(jià)變化之間的關(guān)系？本文將用10組鏡頭，進(jìn)行分析總結(jié)。

十年調(diào)控 鏡頭1

2003年“121文件”開(kāi)始緊縮式調(diào)控，潘石屹、任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商集體反彈。2003年6月13日下午3點(diǎn)，潘石屹回到辦公室，拿起辦公桌上文件，緊急召開(kāi)公司會(huì)議。由公司常務(wù)總裁一字不落地大聲朗讀，讀一段討論一段。接下來(lái)的48小時(shí)，公司處于高度緊張的狀態(tài)，潘石屹?gòu)匾故?。他形容那感覺(jué)“就像正在進(jìn)行足球比賽，裁判突然吹停比賽，說(shuō)改排球比賽了，球再不能落地了，落地就算犯規(guī)”。

這一幕源于8天前央行制定出臺(tái)的“121號(hào)文件”，規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。

這一今天看來(lái)極為平淡的調(diào)控文件，在當(dāng)時(shí)讓開(kāi)發(fā)商如臨大敵。因?yàn)樗侵醒胧状尾扇∫种品康禺a(chǎn)過(guò)熱的措施。

任志強(qiáng)隨后通過(guò)媒體炮轟“121號(hào)文件”，他認(rèn)為“121號(hào)文件”如果嚴(yán)格執(zhí)行，將使整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都受到影響，許多房企將面臨資金鏈斷裂，銀行也將冒著大量貸款無(wú)法回收，造成呆賬死賬的風(fēng)險(xiǎn)。

全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)會(huì)、發(fā)言、撰文等方式，旗幟鮮明地集體反對(duì)“121號(hào)文件”，北京的開(kāi)發(fā)商們甚至以建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度來(lái)“集體救市”。

各地銀行因此遲遲未出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，所有開(kāi)發(fā)商都無(wú)法理解，從1998年至2002年為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的升溫期，政策大多以“規(guī)范、鼓勵(lì)、支持、優(yōu)惠”為主，央行此番為何突然祭出如此厲政打擊樓市。

而在當(dāng)時(shí)，一份來(lái)自國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》流露出調(diào)控邏輯。報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)此前連續(xù)幾年的消費(fèi)增長(zhǎng)率高于G D P兩倍以上，房?jī)r(jià)持續(xù)超出了消費(fèi)者承受能力，商品房積壓持續(xù)增加。這一背景促成了2003年以來(lái)各類降溫政策的加速出臺(tái)。

專家們解讀，央行彼時(shí)出臺(tái)“121號(hào)文件”，是意識(shí)到始于1998年的房地產(chǎn)信貸已給尚不完善的銀行金融體系帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，特別是在2002年，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資比重二成多，而在2003年上半年，這個(gè)勢(shì)頭仍在加速上揚(yáng)。

央行表示，“121號(hào)文件”的出臺(tái)是為了充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，抑制房產(chǎn)投資過(guò)熱傾向，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融持續(xù)穩(wěn)定。

但“121號(hào)文件”對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段，多數(shù)開(kāi)發(fā)商實(shí)力偏弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的背景之下，對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是致命打擊。因此，在“121號(hào)文件”遭遇開(kāi)發(fā)商集體反彈后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)太多實(shí)質(zhì)影響。因?yàn)樵谙鄳?yīng)的地方具體細(xì)則尚未出臺(tái)之前，國(guó)務(wù)院便于9月18號(hào)出臺(tái)了“18號(hào)文件”，將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，再次明確支持房地產(chǎn)的發(fā)展。

也就是說(shuō)，121文件在引起開(kāi)發(fā)商3個(gè)月的反彈和恐慌之后，戲劇性地被架空夭折。借著“18號(hào)文件”的鼓勵(lì)，中國(guó)房地產(chǎn)步入飛速發(fā)展軌道。

十年調(diào)控 鏡頭2

史上最長(zhǎng)拍賣：350輪競(jìng)價(jià)，21.05億元，南京地王誕生。

一向以高傲倔強(qiáng)示人的任志強(qiáng)首次承認(rèn)自己失敗，是在土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。2010年3月15日，經(jīng)過(guò)84輪的激烈競(jìng)價(jià)，大望京1號(hào)地被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司 2

以40.8億元奪得，樓面價(jià)高達(dá)27529元/平方米。任志強(qiáng)所在的華遠(yuǎn)地產(chǎn)在對(duì)這塊地的競(jìng)爭(zhēng)中落敗，被潘石屹譏諷為“花錢買丟人”。

潘石屹對(duì)這一“地王”做過(guò)一番測(cè)算，結(jié)論是：銷售單價(jià)45000元，才可以有10%的利潤(rùn)。此前，他勸任志強(qiáng)不要去參加拍賣，爭(zhēng)不過(guò)“國(guó)字頭”的公司，而任一意孤行，繳了幾億元的保證金去了。

落敗后的任志強(qiáng)在微博中表示，自2001年起華遠(yuǎn)在所有的公開(kāi)拍賣中都只有失敗，華遠(yuǎn)無(wú)法承受這樣的天價(jià)，只好承認(rèn)自己的無(wú)能，于是轉(zhuǎn)入二三線城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝。

這只是近十年來(lái)“地王”之爭(zhēng)的冰山一角，矛頭指向了2004年3月出臺(tái)的“71號(hào)令”。此令要求自當(dāng)年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓，這就是此后開(kāi)發(fā)商們?cè)诿鎸?duì)高房?jī)r(jià)罵聲時(shí)搬出來(lái)逃避責(zé)任的“8·31大限”。

繼2003年7月嚴(yán)格控制土地供給政策出臺(tái)后，2004年的“8·31大限”，終結(jié)了之前延續(xù)21年的土地協(xié)議出讓制度，自此土地出讓只有招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。

自此，資金實(shí)力成為開(kāi)發(fā)商獲取土地的最大決定因素。一些資金實(shí)力偏弱的開(kāi)發(fā)商因無(wú)力拿地而折戟地產(chǎn)江湖，一些熱門地塊在多家搶奪之下成為創(chuàng)造新高價(jià)的“地王”，這一當(dāng)時(shí)被業(yè)界解讀為中央從土地供給上抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的殺手锏，逐漸被指為推高地價(jià)繼而墊高房?jī)r(jià)的元兇。

當(dāng)年的數(shù)據(jù)就有了反映———2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格雙雙走高，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)了19.9%，商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)了15.2%。

著名地產(chǎn)評(píng)論人袁一泓認(rèn)為，招拍掛制度客觀上喚醒了土地商品屬性，而之前協(xié)議出讓的弊端顯而易見(jiàn)，最為人詬病的，是它為利益相關(guān)方的土地尋租提供了方便之門。但在開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)說(shuō)來(lái)，土地協(xié)議出讓，是個(gè)別或少數(shù)官員拿零頭，購(gòu)房者拿大頭，招拍掛出讓，是地方政府全部拿走，成本由購(gòu)房者支付。

從市場(chǎng)此前已步入瘋狂局面的角度，“8·31大限”又得到業(yè)界某種理解，2003至2004年的急速增長(zhǎng)中，原先大量潛在的問(wèn)題隨著樓市的火爆而集中暴露出來(lái)，這些問(wèn)題主要集中在各級(jí)政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷焙腿諠u增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。由此使得2004年的政策不得不集中到調(diào)控“地根”和“銀根”兩方面來(lái)。但這波調(diào)控并未給市場(chǎng)帶來(lái)明顯觸動(dòng)，反而帶來(lái)新的問(wèn)題-飛漲的地價(jià)令房?jī)r(jià)無(wú)法遏止。

地價(jià)房?jī)r(jià)像斷線風(fēng)箏一樣失控飛漲的深圳，試圖采取更加靈活的政策來(lái)改變這一飽受批評(píng)的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新辦法》，規(guī)定城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國(guó)土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，重新公開(kāi)默許了協(xié)議出讓土地。這被不少深圳業(yè)內(nèi)人士稱為深圳的“土地解放運(yùn)動(dòng)”，被業(yè)界解讀為土地“協(xié)議出讓”的恢復(fù)。

十年調(diào)控 鏡頭3

2005年?duì)I業(yè)稅新政一度讓中介集體失業(yè)。

2005年6月1日深夜，剛剛在深圳中介行業(yè)站穩(wěn)腳跟的趙子群意氣風(fēng)發(fā)，3天前26歲的他帶領(lǐng)住宅組6個(gè)同事，簽下4個(gè)意向成交單，同事們正喝酒慶祝。

但兩個(gè)電話把他的心情拖入冰窖，都是客戶打來(lái)要求退定金的，因當(dāng)天剛開(kāi)始執(zhí)行營(yíng)業(yè)稅新政，一套120萬(wàn)元的房子，瞬間多出6.6萬(wàn)元的交易成本，而這一數(shù)額已超過(guò)當(dāng)時(shí)這些賣房者1年內(nèi)的漲幅利潤(rùn)。

很多滿懷激情剛?cè)胄械牡禺a(chǎn)中介被迫離職。三個(gè)月后，趙子群所在的住宅組被迫解散，他也隨即離開(kāi)深圳北上中原。當(dāng)年深圳的數(shù)據(jù)顯示，6、7、8月二手房成交量較前一季度腰斬一半有余。

翻開(kāi)2005年6月、7月的各大報(bào)紙，二手房交易驟然減少成為普遍的新聞，上海、北京、福州、青島、濟(jì)南二手房交易量下挫近30%。福州一家媒體的報(bào)道更為慘烈，當(dāng)年第二季度的二手房業(yè)務(wù)交易下滑7成，小中介迎來(lái)倒閉潮。

按照當(dāng)時(shí)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)期未滿2年的住宅流入二手住宅市場(chǎng)的比 4

例約為40%左右，未滿兩年交易全額征收營(yíng)業(yè)稅的舉措大大增加了購(gòu)買方的成本，一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，在當(dāng)年6月1日之后交易要多付出約5.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。

但8年后的今天，已是珠三角某知名二手中介高管的趙子群，再回顧2005年?duì)I業(yè)稅新政，感覺(jué)不算嚴(yán)厲“就那么小撓一下”，因?yàn)殡S后的房地產(chǎn)調(diào)控，在稅費(fèi)一塊不斷加碼：2006年6月1日，國(guó)家稅務(wù)總局正式宣布將原定2年的征收期限延長(zhǎng)至5年；2008年12月30日，國(guó)稅總局再次規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)到5年；2012年3月1日開(kāi)始實(shí)施二手房交易差額征收20%個(gè)人所得稅??

利用稅收杠桿，壓縮投資者在房地產(chǎn)中獲得的利潤(rùn)，達(dá)到抑制炒賣炒買、投機(jī)樓市的目的，是十年調(diào)控中的一主要思路。這一方式對(duì)控制房?jī)r(jià)的效果難以拆分判定，但購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在感受到的是購(gòu)房成本的增加，現(xiàn)在一套不滿5年的二手房交易所需繳納的稅費(fèi)平均占到了總價(jià)10%左右。

十年調(diào)控鏡頭4

“90/70新政”強(qiáng)制要求多建小戶型，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)控。

2006年9月下旬，四川成都城東建設(shè)路某樓盤施工現(xiàn)場(chǎng)，兩棟已封頂遮蓋綠色施工紗網(wǎng)的樓體，在周邊居民驚訝的眼神注視下，在兩聲短暫沉悶的爆炸聲后倒地，騰起一片煙塵。

位于成都核心區(qū)域的該樓盤原本規(guī)劃是一個(gè)以100平方米以上大戶型為主的高層電梯項(xiàng)目，但在開(kāi)發(fā)商在修建了四五層后，出了“90/70新政”，他們只得忍痛將這兩棟半成品樓炸掉，隨后建起了兩棟以90平方米以下戶型為主的“青年公寓”。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人隨后解釋炸掉兩棟樓的原因時(shí)說(shuō)“長(zhǎng)痛不如短痛”，雖然當(dāng)初的炸樓之舉給公司帶來(lái)了數(shù)千萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)損失，但隨后火爆的銷售證實(shí)了炸樓的正確性。

這只是“90/70新政”后，見(jiàn)諸報(bào)端的一個(gè)極端案例。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商們或主動(dòng)或被動(dòng)地?fù)u起“青年置業(yè)”大旗，你推“青年社區(qū)”，我推“大社區(qū)兩房”；你

推“精裝兩房”，我推“60-70-80面積全系列”。

事實(shí)上，在地方細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)前，上海市房地局已暫停了項(xiàng)目施工許可證的發(fā)放，這讓許多滬上開(kāi)發(fā)商“晚上睡不著”。當(dāng)年的同期市場(chǎng)上杭州、廣州等地上市供應(yīng)的產(chǎn)品中，90平方米以下的戶型迅速占據(jù)6成以上的比例。

隨后面對(duì)市場(chǎng)的變化，“90/70新政”開(kāi)始變味，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始打“擦邊球”。把相鄰的兩套小戶型設(shè)計(jì)成一套大戶型，把大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、空中花園，簡(jiǎn)單圍合即成房間，且最多只算一半面積。比如89平方米的三房二廳房型，封露臺(tái)后，搖身變成110平方米的四房。比如兩套相鄰的70多平方米戶型，拼在一起賣就成了140多平方米的大戶型。

這些畸形的戶型直到現(xiàn)在還在市面上以“高拓展率”、“贈(zèng)送面積大”、“雙拼戶型”等營(yíng)銷詞匯出現(xiàn)，困擾著購(gòu)房者，尤其雙拼戶型到了2010年又遭遇“限購(gòu)令”，如非深戶籍居民限購(gòu)一套住房，而看中的一套房子又是實(shí)際上有兩個(gè)房產(chǎn)證的“雙拼”，咋辦？開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙雙撓頭，要么又重新拆開(kāi)賣，要么再找個(gè)假名額買??

“90/70”這一政策行政干預(yù)力度偏大，尤其是被指責(zé)為不合理的“一刀切”。王石在2008年底評(píng)價(jià)：“我們不需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行挽救，但是我們需要有公平的待遇，我們需要有一些比較不扭曲的政策?！比沃緩?qiáng)也說(shuō)：“規(guī)定70%住房是90平方米以下的戶型，沒(méi)有任何道理，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是按照市場(chǎng)的需求由不同的選擇做出不同的房子，政府要求所有的人都穿一樣的鞋?！?/p>

到2008年下半年，上海、南京、成都等多個(gè)城市在土地招拍掛操作中，取消了單體項(xiàng)目70%以上建90平方米以下戶型的硬性要求，改為全市總量控制，開(kāi)發(fā)商們這才松了一口氣。但實(shí)際的執(zhí)行效果如何？不能再監(jiān)督單個(gè)項(xiàng)目之后，這個(gè)比例就只能看官方公不公布、怎么公布數(shù)據(jù)了。

十年調(diào)控 鏡頭5

9·27新政后房?jī)r(jià)一路大跌，2008年深圳有開(kāi)發(fā)商借低胸美女圖打出“不能再低了”的促銷廣告。

2008年7月22日，在這本該如期償還房貸的日子，碧水龍庭二期業(yè)主李君(化名)卻選擇了與其他67位業(yè)主一起，向按揭貸款銀行遞交了一份《房貸償還風(fēng)險(xiǎn)提示函》。在房?jī)r(jià)縮水比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)首付款之后，他們集體斷供了。猝不及防，卻又合乎情境。

這份函件中充滿了李君們復(fù)雜的情緒：憤怒、忐忑、茫然、不解。無(wú)處可宣泄情緒，他們選擇將矛頭對(duì)準(zhǔn)銀行和開(kāi)發(fā)商。彼時(shí)深圳掀起斷供潮，在各個(gè)降價(jià)樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)，聚集著大量因房?jī)r(jià)大降淪為負(fù)資產(chǎn)的業(yè)主，以各種理由維權(quán)、抗議，以自身信用為賭注聲稱要斷供。

而這一切，源于此前的一輪房?jī)r(jià)瘋漲，以及當(dāng)年9月27日降臨的調(diào)控風(fēng)暴。時(shí)間倒回至一年前。經(jīng)過(guò)2007年上半年股市的一路狂奔，財(cái)富效應(yīng)使得越來(lái)越多從股市獲利的人群轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。全民炒股，開(kāi)始轉(zhuǎn)向?yàn)槿癯捶?，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高燒不退。6月份，李君也投身到這波房地產(chǎn)最熱的行情之中，成功在碧水龍庭“搶”得3套房，彼時(shí)碧水龍庭的均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米。與李君一樣奮不顧身地躋身購(gòu)房大軍的，還有成千上萬(wàn)個(gè)自住客、投資者、投機(jī)者。全國(guó)各地的一二手房?jī)r(jià)，一路高歌猛進(jìn)。

五次加息仍然難降樓市高溫，9月27日，央行終于重拳出擊，規(guī)定購(gòu)買二套房必須首付5成以上，利率上浮1.1倍。同年12月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)補(bǔ)充通知，明確第二套房貸以家庭為單位。

樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當(dāng)年12月，王石公開(kāi)表示“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時(shí)萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)扛起降價(jià)大旗。次年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，市場(chǎng)預(yù)期降至冰點(diǎn)。與一手新盤降價(jià)“快跑”相伴相隨，二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始“跳水”，主營(yíng)二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長(zhǎng)河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，甚至攜款潛逃。

高峰期購(gòu)房的業(yè)主信心降至冰點(diǎn)。李君出手的碧水龍庭從12000元/平方米直降至7800元/平方米，前后僅一年時(shí)間，她買的3套房就縮水100萬(wàn)。但對(duì)更多購(gòu)房者而言，2007年底至2008年底的時(shí)間里，房?jī)r(jià)全國(guó)大面積下跌，如深圳一些新盤集中的區(qū)域甚至出現(xiàn)價(jià)格“腰斬”，是近十年里最難得的購(gòu)房機(jī)遇。

可惜當(dāng)時(shí)大多數(shù)購(gòu)房者是“越跌越不敢買”，成交量一再跌入新低，除了對(duì)調(diào)控之下房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的期盼以外，還因?yàn)闀r(shí)值全球金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期一片悲觀。

而今回頭看，“9·27新政”開(kāi)啟通過(guò)差異化信貸方式調(diào)控樓市的首例，它產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果，帶來(lái)樓價(jià)大幅度下跌，十年以來(lái)，僅此一次。而央行在2007年的屢次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如此密集地通過(guò)各種利率手段調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也創(chuàng)下了各項(xiàng)歷史之最。

十年調(diào)控 鏡頭6

2009年3月寶安新岸線二期開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者排長(zhǎng)龍，此為2008年后再度出現(xiàn)的首個(gè)“日光盤”。

2009年3月，位于深圳寶安中心區(qū)的某新盤開(kāi)售。在某房企任職的林小姐接到開(kāi)盤短信后去往現(xiàn)場(chǎng)，驚詫地看到許久未見(jiàn)的開(kāi)盤盛況———排隊(duì)搶房。排了幾個(gè)小時(shí)還沒(méi)被抽中進(jìn)場(chǎng)選房，林小姐只好四處給業(yè)內(nèi)任職的朋友打電話，希望能夠找到開(kāi)發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人，卻被告知開(kāi)發(fā)商管理層已因?yàn)檎谊P(guān)系的人太多，已被迫關(guān)機(jī)。

最后，林小姐還是發(fā)揮了業(yè)內(nèi)人士的優(yōu)勢(shì)，半闖半騙地過(guò)了現(xiàn)場(chǎng)保安這一關(guān)，搶到一套。第二天，這次開(kāi)盤以“日光盤再現(xiàn)”的標(biāo)題出現(xiàn)在多家媒體報(bào)道中，開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢推出的342套大戶型，一天不到即告售罄。

“過(guò)了一個(gè)年回來(lái)，樓市變了天！”如林小姐這樣既是購(gòu)房者又是開(kāi)發(fā)商的人也在驚呼。

從地獄到天堂，從寒冬到熱春，當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商們用這些詞語(yǔ)描述2009年初的樓市大逆轉(zhuǎn)。“要買房趕快買，我們每個(gè)周六都會(huì)漲價(jià)，每次漲500-800元/平方米不等?！碑?dāng)時(shí)南山某樓盤營(yíng)銷經(jīng)理直接對(duì)記者如此放言。

而在此前的大半年，這家地產(chǎn)公司的資金鏈一度告急，該司負(fù)責(zé)人試圖通過(guò)引入更多投資方，來(lái)延續(xù)項(xiàng)目的銷售和開(kāi)發(fā)；深圳樓市大面積調(diào)整，部分供應(yīng)量 8

較大的區(qū)房?jī)r(jià)腰斬，全市新盤價(jià)格平均跌幅一度達(dá)到30%，即便如此還是成交慘淡。

什么原因造成這樣的逆轉(zhuǎn)？“4萬(wàn)億砸進(jìn)去，能不響嗎？”當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)專家時(shí)不時(shí)蹦出的這一句話，說(shuō)的就是2008年底4萬(wàn)億救市政策造成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)，或者說(shuō)報(bào)復(fù)性反彈。

在全球金融危機(jī)的大背景下，2008年11月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出4萬(wàn)億宏觀經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，盡管其中除了保障性安居工程、廉租住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、游牧居民定居工程、農(nóng)村危房改造試點(diǎn)外，并沒(méi)有再提到房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)于樓市的提振作用不言而喻。

時(shí)隔5年多，這一經(jīng)濟(jì)刺激政策仍備受爭(zhēng)議。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是當(dāng)初的政策制定者，都在反復(fù)梳理這個(gè)龐大投資計(jì)劃，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所帶來(lái)的利弊，甚至有人認(rèn)為，這是中國(guó)首次面臨全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)慌亂之下的急救政策，其功效旨在見(jiàn)效快，而非治根本。在2013年兩會(huì)期間，即將卸任的國(guó)家總理溫家寶再提這一政策，認(rèn)為歷史地看待“4萬(wàn)億”在金融危機(jī)時(shí)的特殊作用很有必要。

過(guò)去幾年里，政府也曾多次否認(rèn)，4萬(wàn)億投資流入樓市。曾經(jīng)呼吁救樓市的葉檀認(rèn)為這一觀點(diǎn)“荒謬”。今年3月8日，葉檀發(fā)表《重看4萬(wàn)億與房地產(chǎn)政策》，對(duì)于這一政策給出相對(duì)積極的評(píng)價(jià)，她說(shuō)“我們必須承認(rèn)，我們不太懂資本市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不太懂美國(guó)金融衍生品的威力，而在金融危機(jī)禍延中國(guó)后，我們只能在恐慌中，以高強(qiáng)度的藥進(jìn)行自救?！?/p>

這個(gè)誕生于經(jīng)濟(jì)恐慌，并非針對(duì)拯救慘淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，最終意外而篤定地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一劑猛藥。放在十年調(diào)控的歷程中，它是唯一的一次“救市”。當(dāng)然，這一點(diǎn)是政府?dāng)嗳徊辉赋姓J(rèn)的。

十年調(diào)控 鏡頭7

2010年9·29新政后，不限購(gòu)不限貸成了炙手可熱的廣告語(yǔ)。

2010年10月1日，深圳秋季住房交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，那些舍棄長(zhǎng)假前來(lái)看房或賣房 9 的人都懵了，沒(méi)時(shí)間談買賣都在想該怎么辦——9月29日晚上11點(diǎn)45分，深圳市規(guī)劃國(guó)土委貼出了一紙“限購(gòu)令”，規(guī)定此后深戶限購(gòu)兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非深籍居民家庭，限購(gòu)一套住房。

“直接不讓買了，咋弄？”開(kāi)發(fā)商們表示遭遇前所未有的無(wú)力感，認(rèn)為時(shí)下做任何營(yíng)銷都沒(méi)用。

那一年的秋交會(huì)，不少深圳樓盤顆粒無(wú)收，倒是有些腦筋轉(zhuǎn)得快的惠州、東莞甚至香港開(kāi)發(fā)商，立馬奔來(lái)打出“不限購(gòu)”的旗號(hào)，兜著了些一時(shí)失了去向的買家。

也就在那個(gè)“十一黃金周”，廈門和上海也在北京、深圳之后出臺(tái)了限購(gòu)令，到2010年底，全國(guó)限購(gòu)城市(包括全部范圍限購(gòu)的以及部分區(qū)域限購(gòu)的)達(dá)到27個(gè)，如今超過(guò)40個(gè)。一時(shí)間，購(gòu)房資格成了稀缺資源，并被人們用戲謔而又無(wú)奈的語(yǔ)氣稱為“房票”。

沒(méi)有“房票”，有錢也買不了。于是眾多聲稱被政策誤傷的“剛需”，以及認(rèn)為房?jī)r(jià)仍將見(jiàn)漲的投資客，想方設(shè)法弄“房票”。笨辦法是趕緊補(bǔ)交社保，或者再拉一個(gè)家人過(guò)來(lái)交社保，交滿一年即攢得一張“房票”；巧辦法是花錢弄個(gè)假社保，或者干脆用他人或公司的名義買；更有極端的不惜動(dòng)搖婚姻，通過(guò)離婚“釋放”一個(gè)尚有購(gòu)房資格的人，買了以后再?gòu)?fù)婚??

如此種種，原本以為見(jiàn)血封喉的“限購(gòu)令”，被部分抵消了功力。2011年3月，深圳不得不再出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，堵住“補(bǔ)社保”的口子，但基于換房、學(xué)位等確實(shí)存在的“剛需”，以及眼見(jiàn)房?jī)r(jià)并未明顯下跌的判斷，還是有不少人突破限購(gòu)令買房。

“行政干預(yù)”、“違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”，不少業(yè)界人士如此給限購(gòu)令定性，尤其擔(dān)心一旦限購(gòu)放松后勢(shì)不可擋的反彈，素有“大炮”之稱的任志強(qiáng)多次炮轟樓市限購(gòu)令，稱其是“不得已而為之的最爛政策”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳淮則不以為然，認(rèn)為限購(gòu)令取得了顯而易見(jiàn)的成效，首先擠掉了大部分投機(jī)性需求；第二，改善了老百姓的價(jià)格預(yù)期；第三，維護(hù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的

平穩(wěn)運(yùn)行；第四，給房地產(chǎn)企業(yè)以調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展方向的緩沖。但即使如此，陳淮也坦言限購(gòu)是迫不得已的應(yīng)急措施———國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)自2003年開(kāi)始一路上漲，其間僅經(jīng)歷2008年的短暫下跌，如深圳在2010年已漲至均價(jià)破2萬(wàn)元/平方米的高峰，關(guān)于高房?jī)r(jià)的民怨越來(lái)越深，而此前七八年幾乎一直在采取壓抑性的調(diào)控政策，稅收、信貸等手段一一用過(guò)。

但是不可否認(rèn)的是，限購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)直接打壓需求達(dá)到控制房?jī)r(jià)目標(biāo)的效果是有的，以深圳為例，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，限購(gòu)開(kāi)始的10月當(dāng)月的成交還是有一個(gè)短暫的沖高期，但到11月份銳減了一半左右到23.29萬(wàn)平方米、2518套，而價(jià)格也從10月份的21513元/平方米直降到11月的18061元/平方米，至今還保持在2萬(wàn)元/平方米的瓶口之下波動(dòng)。

當(dāng)然，2010年的樓市調(diào)控不僅僅是限購(gòu)令的紛紛出臺(tái)，同時(shí)還有差別化信貸政策的力度不斷增強(qiáng)，從1月7日“國(guó)十一條”出臺(tái)要求二套房首付款比例不低于40%，到4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)時(shí)，政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭滋追渴赘?0%；二套首付50%，利率1.1倍；三套以上可限貸。9月29日國(guó)務(wù)院重申“國(guó)十條”時(shí)，直接要求暫停三套以上貸款。

接連不斷的組合拳疊加效應(yīng)下，近兩年房?jī)r(jià)總算是被摁著沒(méi)抬得了頭，如深圳一手房?jī)r(jià)自2010年達(dá)到20297元/平方米的高位之后，2011、2012年依次報(bào)18988、18906元/平方米，穩(wěn)中有跌。

十年調(diào)控 鏡頭8

2011年開(kāi)始大建保障房。2012年9月，經(jīng)過(guò)兩周的輪候之后，位于深圳布吉的中海閱景馨園公布入圍名單。在周邊新房都已賣出2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格時(shí)，這個(gè)深圳最大的安居型商品房項(xiàng)目最高售價(jià)僅7900元/平方米，且含精裝修。盡管申請(qǐng)條件十分苛刻，最終仍有超過(guò)12000戶家庭在網(wǎng)上提交申請(qǐng)。

而以上超過(guò)12000戶家庭得以有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取到這個(gè)大 “餡餅”，得益于近幾年舉國(guó)上下進(jìn)展得如火如荼的保障房建設(shè)。事實(shí)上，早在1998年房改之時(shí)，政府即已規(guī)劃樓市格局為雙軌制，即市場(chǎng)上70%的供應(yīng)為保障房，其余30%為商品房。但不幸的是，這一設(shè)想從規(guī)劃到開(kāi)始實(shí)施，前后歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)10年。直至2008年，缺席

已久的保障房建設(shè)才正式進(jìn)入公眾視野。

彼時(shí)國(guó)務(wù)院下發(fā)了文件，提出要加大保障性住房建設(shè)力度。意見(jiàn)指出，爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題?！笆晃濉逼陂g，我國(guó)以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。但保障房建設(shè)真正開(kāi)始加速“快跑”，始自2011年。

2011年是“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年。在這個(gè)影響全中國(guó)未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃綱領(lǐng)性文件中，保障房建設(shè)被列為重中之重。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)，未來(lái)五年，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，這大約是過(guò)去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。其中2011年全國(guó)就將開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，比上年增長(zhǎng)70%以上，創(chuàng)歷年之最。

保障房占比大增，在更大程度解決民生住房問(wèn)題的同時(shí)，也將毫無(wú)疑問(wèn)地催生樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的革命性變化。但問(wèn)題亦將如影隨形。在保障房建設(shè)加速快跑的這幾年，已有諸多亟待解決的問(wèn)題，土地及資金則是最大瓶頸。

在一二線核心城市土地寸土寸金的年代，如何騰挪出大量土地支持保障房建設(shè)，是一大現(xiàn)實(shí)難題。與此同時(shí)，未解決盈利模式的保障房建設(shè)，如何吸引社會(huì)資金參與，而非政府部門唱“獨(dú)角戲”，這一問(wèn)題仍然無(wú)解。另外，在保障房建設(shè)選址、配套及質(zhì)量問(wèn)題飽受爭(zhēng)議之時(shí)，保障房建成之后如何分配亦受社會(huì)詬病。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。如何讓保障房的理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，當(dāng)下仍需求解。十年調(diào)控 鏡頭9

對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)收稅，能否有效控制房?jī)r(jià)？

2011年初，國(guó)務(wù)院將上海、重慶確定為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，一時(shí)間讓那里的改善型客戶和投資客頗為頭疼，不過(guò)他們很快就有了自己的應(yīng)對(duì)方法。為了能投資房產(chǎn)，曾有溫州投資客通過(guò)借用親戚朋友身份證，再通過(guò)專門中介辦理社保補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，絞盡腦汁變身首套購(gòu)房者，享受首付三成、貸款利率八五折的優(yōu)惠。再私下簽了一份協(xié)議，證明是這套房的實(shí)際所有人。

因要征收房產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)兩個(gè)城市多個(gè)社區(qū)論壇上，討論最熱烈的話題就是如何規(guī)避房產(chǎn)稅?！坝妹聼o(wú)房的老人購(gòu)房，然后轉(zhuǎn)贈(zèng)給子女，這樣便不算‘新購(gòu)’。比如，父母、岳父母一人買一套就有4套，轉(zhuǎn)贈(zèng)給我，無(wú)非一次性交一筆契稅而已?！边@是當(dāng)時(shí)認(rèn)為最穩(wěn)妥的避稅方式。甚至還有人建議，如果購(gòu)買二手房，買家和賣家可以先假結(jié)婚，再離婚，房子作為離婚財(cái)產(chǎn)分配給買家。

但“瑕不掩瑜”、“方向正確”等，是一些業(yè)內(nèi)專家給房產(chǎn)稅政策給的評(píng)價(jià)，他們認(rèn)為此前調(diào)控不斷從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)加稅，既阻礙了市場(chǎng)流通，又轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，還未必見(jiàn)效，而掉頭轉(zhuǎn)向從持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，讓多房者多交，才能更有效地抑制投機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士曾舉例，稱韓國(guó)就采用這樣的方法，自住房不征稅，二套住房征收50%的稅，三套房則為60%，逐級(jí)增加，讓投機(jī)投資型買家無(wú)利可圖。

該舉措出臺(tái)伊始，很多民眾對(duì)此寄予厚望，他們覺(jué)得房?jī)r(jià)應(yīng)該要降了，或者認(rèn)為此舉肯定能打擊投資客大范圍囤房，但因收稅較低，截至目前還沒(méi)有體現(xiàn)其威力。

為何不加大推行？能否真見(jiàn)效？關(guān)于房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議伴隨著多次“即將出臺(tái)”的傳聞，愈演愈烈。

質(zhì)疑者如開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)，他認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅沒(méi)有道理，屬于重復(fù)征收，評(píng)估難度大，不但不會(huì)降低房?jī)r(jià)，還會(huì)推高房?jī)r(jià)。如經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危，他表示房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用很可能被高估，“如果是第一套房都收，實(shí)際就增加老百姓的負(fù)擔(dān)，從另一個(gè)角度來(lái)看等于是抬高了房?jī)r(jià)。如果第一套房不收，收第二套房，那就涉及到第二套房怎么認(rèn)定的問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題是非常復(fù)雜的?！?/p>

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，要征收房產(chǎn)稅，就得對(duì)持有大量房源的利益集團(tuán)開(kāi)刀，否則要想使房?jī)r(jià)回歸合理很難。對(duì)此，著名財(cái)經(jīng)專家、現(xiàn)任財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康就表示，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)在技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題，主要是有些部門和地方存在信息按孤島來(lái)控制的沖動(dòng)和相關(guān)利益，配套改革就要沖破這種既得利益阻礙。

房產(chǎn)稅會(huì)否成了個(gè)“狼來(lái)了”的故事，真來(lái)了的那天勇不可擋，還不知道。

可以確定的是，2011年“新國(guó)八條”終于提出試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)，時(shí)值被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控年”的2010年剛過(guò)，歲末年初又有多個(gè)城市出現(xiàn)樓市復(fù)蘇、房?jī)r(jià)抬頭的勢(shì)頭，這讓國(guó)務(wù)院不得不再接著出招。

從“新國(guó)八條”內(nèi)容上看，是對(duì)2010年上一輪調(diào)控政策的重申和加碼，在差異化信貸和行政手段上的運(yùn)用再度深入，如將二套房的首付比例提高至60%，利率上升為基準(zhǔn)利率的1.1倍，如要求各地政府上報(bào)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，深圳隨后即給了開(kāi)發(fā)商們一道“限價(jià)令”，不準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲，否則拿不到預(yù)售證備不了案??

十年調(diào)控 鏡頭10

限購(gòu)擴(kuò)大限貸從嚴(yán)，購(gòu)房者排隊(duì)離婚

如果你最近路過(guò)婚姻登記處，看到有人在排隊(duì)離婚，千萬(wàn)別驚訝，他們并不是感情不和，多是為了有個(gè)購(gòu)房的名額。在某文化機(jī)構(gòu)工作的小孟，最近就有和老公辦理離婚的打算，目前擁有一套住房的她，為了兒子有個(gè)學(xué)位，打算出手再買一套帶學(xué)位的二手房，“如果沒(méi)有新政的出臺(tái)，可能我們不會(huì)這么著急，趕上了，沒(méi)辦法?！?/p>

蛇年春節(jié)剛過(guò)，2月20日下午，溫家寶主持召開(kāi)任期內(nèi)最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”。

新政的出臺(tái)猶如一顆炸彈，讓還沉浸在去年業(yè)績(jī)“逆勢(shì)增長(zhǎng)”喜悅中的開(kāi)發(fā)商們著實(shí)一驚。但很快，炸彈留下的硝煙味很快散去，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，此次“新國(guó)五條”內(nèi)容與之前政策內(nèi)容基本無(wú)異。隨即，在接受媒體采訪時(shí)，開(kāi)發(fā)商們也多表示，不會(huì)因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)而輕易改變推貨計(jì)劃。

可是幸福來(lái)得快去得也快，僅僅一周左右后，國(guó)務(wù)院就頒布了“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，更加明確了政府控制房?jī)r(jià)的決心。前后不到十天，“新國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，徹底打消了一些開(kāi)發(fā)商期待政策松動(dòng)的幻想，不得不以價(jià)換量，快速出

貨。3月初，深圳部分樓盤就選擇提前開(kāi)盤入市，只為在地方政府細(xì)則出臺(tái)前完成過(guò)戶交易。此外，新政內(nèi)容中，對(duì)于二手房交易更加嚴(yán)厲，要求持有房屋的人，交易時(shí)個(gè)人所得稅將按照房屋轉(zhuǎn)讓所得收益的20%收取，這相比原來(lái)總價(jià)1%的費(fèi)用來(lái)說(shuō)，交易成本大大增加。

雖然“新國(guó)五條”與此前的“新國(guó)八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號(hào)的意義在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時(shí)間。此外，在保障房方面，在政策實(shí)施后，為籌措保障房資金，財(cái)政部也與住建部已要求各地多渠道籌措公租房資金，發(fā)改委也放開(kāi)利用債券融資支持保障性住房建設(shè)的“閘門”。

第三篇：國(guó)家公務(wù)員考試時(shí)政熱點(diǎn)：下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)

國(guó)家公務(wù)員考試時(shí)政熱點(diǎn)：下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)下半年穩(wěn)房地產(chǎn)調(diào)控政策

近日，在作國(guó)務(wù)院關(guān)于今年以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平表示，下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

張平稱，要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)增加普通商品住房特別是中小套型住房供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)反彈;加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免不實(shí)信息炒作誤導(dǎo)。

張平指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策取得階段性成效，投機(jī)投資性需求得到有效抑制，7月份70個(gè)大中城市中，有58個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月中旬公布的“7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，7月全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅擴(kuò)大，另外從北、上、廣、深價(jià)格指數(shù)來(lái)看，新建住宅及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也全面止跌。

而就在今年7月，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況開(kāi)展專項(xiàng)督查以后，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控的預(yù)期。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)，未來(lái)樓市調(diào)控仍將持續(xù)，只不過(guò)“從原來(lái)的以調(diào)為主，變成以控為主”。他說(shuō)，調(diào)控效果明顯體現(xiàn)在購(gòu)房群體的理性轉(zhuǎn)變上，“尤其最近以來(lái)，剛需客戶是市場(chǎng)主流。”

第四篇：2009房地產(chǎn)政策

一月

1月1日實(shí)施個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新政

財(cái)政部、國(guó)稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。通知規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

新政執(zhí)行時(shí)間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》開(kāi)始施行

國(guó)土資源部最新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》自2009年1月1日起開(kāi)始施行。根據(jù)新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》，項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徍私ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附國(guó)土資源部門預(yù)審意見(jiàn)；沒(méi)有預(yù)審意見(jiàn)或預(yù)審未通過(guò)的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

1月2日 國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署第546號(hào)國(guó)務(wù)院令

國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署第546號(hào)國(guó)務(wù)院令，宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

1月8日加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查

監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》，要求加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查。

二月

2月18日國(guó)土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》

國(guó)土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》。據(jù)悉，該辦法為進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報(bào)批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，于日前出臺(tái)《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，并自發(fā)布之日起施行，同時(shí)廢止1997年10月28日原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年工作任務(wù)

國(guó)務(wù)院總理溫家寶在做關(guān)于政府工作的報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年工作任務(wù)進(jìn)行了闡述，提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數(shù)倍達(dá)330億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥3月11日在全國(guó)人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設(shè)的資金投入將達(dá)330億元。齊驥還透露，今年前兩個(gè)月，相當(dāng)多城市住房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。

3月30日 全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議在長(zhǎng)沙召開(kāi)

全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議在湖南長(zhǎng)沙召開(kāi)。會(huì)議確定，三年內(nèi)解決750萬(wàn)戶城市低收入家庭、240萬(wàn)戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬(wàn)戶和80萬(wàn)戶。同時(shí)，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，今年安排近80萬(wàn)戶。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程事關(guān)群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。要認(rèn)真貫徹中央的決策部署，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，加快建設(shè)保障性安居工程，切實(shí)保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

四月

4月12日銀監(jiān)局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監(jiān)局要求各銀行嚴(yán)格按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的有關(guān)精神發(fā)放住房貸款。即對(duì)于已貸款購(gòu)買一套住房，但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產(chǎn)項(xiàng)目容積率

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與監(jiān)察部將對(duì)2007年至2009年3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，重點(diǎn)對(duì)大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐一清理檢查。

4月30日財(cái)政部對(duì)部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整

財(cái)政部公布《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》通知，對(duì)部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，均統(tǒng)一按照經(jīng)調(diào)整的《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》計(jì)征新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別調(diào)整后，每個(gè)征收等別對(duì)應(yīng)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)保持不變。新標(biāo)準(zhǔn)中，前幾等的征收等別調(diào)整不大，上海九個(gè)區(qū)仍為一等，北京城八區(qū)和上海浦東新區(qū)為二等。

五月

5月18日 國(guó)土資源部土地利用管理司對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持

國(guó)土資源部土地利用管理司發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。同時(shí)，各地被要求在6月30日前，完成未來(lái)3年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃的制定。

5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》

2009年5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》，計(jì)劃用三年時(shí)間，基本解決747萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

5月24日 物權(quán)法兩部司法解釋出臺(tái)

最高人民法院公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，明確諸多業(yè)主最關(guān)注問(wèn)題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》

國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革。研究開(kāi)征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實(shí)施方案將延續(xù)5年前的思路，“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”。

5月27日國(guó)務(wù)院13年來(lái)首次下調(diào)商品房資本金比例

國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

六月

6月9日 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》。要求地方填報(bào)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓價(jià)款，以及房屋售價(jià)等。

6月16日 財(cái)政部出臺(tái)新規(guī)打擊交易避稅

財(cái)政部和國(guó)稅總局日前下發(fā)《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無(wú)償贈(zèng)與房屋的情形將被征收20%的個(gè)人所得稅。

在《通知》中規(guī)定三種情形中，房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：這三種情形包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。此前國(guó)稅總局曾經(jīng)在2006年下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為時(shí)只需全額繳納契稅和印花稅，而無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。只有受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)候，才需要繳納個(gè)人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價(jià)格和成交總價(jià)的上升，二手房交易需要交納的稅費(fèi)也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過(guò)無(wú)償贈(zèng)與來(lái)避稅的主意。此次財(cái)政部和國(guó)稅總局出臺(tái)新規(guī)也是為了加強(qiáng)個(gè)人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過(guò)無(wú)償贈(zèng)與規(guī)避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策

銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理》的通知重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，但仍強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套及符合改善型標(biāo)準(zhǔn)的自住住房的貸款需求，與之前并無(wú)太大區(qū)別。政策意圖僅針對(duì)短期的過(guò)度投機(jī)行為，并無(wú)實(shí)質(zhì)性收緊政策。

7月20日最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》

最高人民法院日前發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件，成為《意見(jiàn)》的一項(xiàng)重點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至6月份，全國(guó)法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。相關(guān)專家表示，這些案件中，增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的案件大量顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來(lái)源于銀行貸款，按揭則是購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的主要方式。少數(shù)開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購(gòu)房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價(jià)房公租房關(guān)注資金落實(shí)情況

今年中央財(cái)政安排了330億元用于廉租房建設(shè)，這筆資金是否已經(jīng)分解至市縣一級(jí)，地方配套資金是否已經(jīng)到位？對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下發(fā)通知試圖摸底。地方需要上報(bào)2007-2009年中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金分解下達(dá)情況，如省級(jí)政府向市級(jí)政府分解下達(dá)的額度，市級(jí)政府向縣級(jí)政府分解下達(dá)的額度，各市財(cái)政向轄縣（市）財(cái)政實(shí)際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報(bào)2009年實(shí)物廉租住房籌集計(jì)劃進(jìn)展情況，如通過(guò)集中新建、配建、購(gòu)買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數(shù)。

九月

9月1日國(guó)土部一周連發(fā)兩文從重治理開(kāi)發(fā)商囤地

繼8月24日明確表態(tài)要求加強(qiáng)監(jiān)管之后，國(guó)土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_要求，地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開(kāi)發(fā)利用情況動(dòng)態(tài)信息。

《通知》要求，加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺(tái)，重點(diǎn)對(duì)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)利用等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。此前8月24日，國(guó)土資源部已經(jīng)下發(fā)“禁令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。同時(shí)，對(duì)如何治理囤地現(xiàn)象，《通知》也作出明文規(guī)定。對(duì)因城市規(guī)劃調(diào)整造成已供地項(xiàng)目不能落地的，應(yīng)允許用地者報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后改變土地具體用途，或者通過(guò)協(xié)商調(diào)整安排給其他符合規(guī)劃的項(xiàng)目，但應(yīng)依法辦理相關(guān)供地手續(xù)。對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用。1999年4月實(shí)行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，已經(jīng)滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

9月4日住房保障時(shí)間表初定：三五年內(nèi)解決困難群體住房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新近日在接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)表示，對(duì)于住有所居的理解，首先是從現(xiàn)在算起的三五年內(nèi)，要把這些困難群體的住房問(wèn)題解決掉，在這個(gè)前提下，到時(shí)再來(lái)總結(jié)，看是否還需要提出新的工作任務(wù)和工作目標(biāo)。

9月14日國(guó)土部摸查地方土地儲(chǔ)備 三年賣地收入需上報(bào)

國(guó)土部14日下發(fā)的一份《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關(guān)數(shù)據(jù)后于10月10日前上報(bào)國(guó)土部，《通知》中要求地方政府上報(bào)的數(shù)據(jù)年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國(guó)土地調(diào)查抽查核實(shí)工作啟動(dòng)

國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將派出10個(gè)抽查組，分赴耕地、建設(shè)用地面積變化較為明顯的10個(gè)省區(qū)市，對(duì)第二次全國(guó)土地調(diào)查成果進(jìn)行國(guó)家級(jí)抽查核實(shí)。

9月28日銀監(jiān)會(huì)摸底土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)

銀監(jiān)會(huì)正在緊急招集人馬調(diào)研各省市土地儲(chǔ)備中心的融資狀況。調(diào)查對(duì)象直指商業(yè)銀行批準(zhǔn)的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲(chǔ)備中心和政府委托的企業(yè)法人。主要調(diào)研區(qū)域鎖定在地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的城市。

9月29日國(guó)土部：囤地要征增值地價(jià)

國(guó)務(wù)院最新發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》（下稱《通知》）對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為再出狠招，除重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無(wú)償收回的政策外，《通知》明確，國(guó)土資源部正在制定辦法，將對(duì)閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)。

十月

10月1日 保監(jiān)會(huì)：保險(xiǎn)資金投資房產(chǎn)不得開(kāi)發(fā)地產(chǎn)和炒樓

新修訂的《保險(xiǎn)法》已于10月1號(hào)正式實(shí)施，明確保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：住房公積金結(jié)余將建設(shè)保障房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。該意見(jiàn)對(duì)試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。

10月21日銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“貸”政策 加強(qiáng)監(jiān)管

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)二十一日發(fā)布消息稱，要科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和機(jī)制建設(shè)。而在公眾關(guān)注的“二套房”方面，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖。

十一月

11月16日國(guó)土部設(shè)限住宅用地出讓面積

防止開(kāi)發(fā)商壟斷國(guó)土部設(shè)限住宅用地出讓面積國(guó)土部近日印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》（下稱“新目錄”），對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬(wàn)平方米，中等城市14萬(wàn)平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬(wàn)平方米。

11月25日 住房等補(bǔ)貼將納入工資管理不納入福利費(fèi)管理

財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》要求，企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理。

11月26日 國(guó)稅總局：個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋征稅

國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。通知稱，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

十二月

12月3日國(guó)家發(fā)改委：抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)

國(guó)家發(fā)改委等部門12月3日召開(kāi)“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第三次部門聯(lián)合信息發(fā)布會(huì)，由發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)司、工業(yè)和信息化部原材料司負(fù)責(zé)同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面的有關(guān)情況。

12月9日個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年

國(guó)務(wù)院總理溫家寶9日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購(gòu)置稅的政策延長(zhǎng)至2010年底，減按7.5%征收。

會(huì)議指出，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。總的原則是，促進(jìn)消費(fèi)的政策必須進(jìn)一步加強(qiáng)，現(xiàn)行政策大部分要繼續(xù)執(zhí)行，同時(shí)為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民和困難群眾的消費(fèi)支持，并且根據(jù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)一些政策進(jìn)行必要的調(diào)整和完善。

第五篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)當(dāng)前常德市房地

產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時(shí)間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為一個(gè)發(fā)展迅速的地級(jí)市，常德房地產(chǎn)市場(chǎng)在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過(guò)程，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)如何發(fā)展，政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響

自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較小，同比價(jià)格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價(jià)格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬(wàn)m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫(kù)存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫(kù)存量大概在2500-3000套，比上季庫(kù)存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望加劇的主要原因

1.國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時(shí)限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上部分項(xiàng)目在價(jià)格上采取明升暗降，使得消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降期望值加大，加上大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。

2.開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動(dòng)跡象之時(shí)，常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于一種膠著狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均每月新開(kāi)盤3-4個(gè)，推出房源300-400套，今年開(kāi)發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購(gòu)房者購(gòu)買需求。

3.購(gòu)房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購(gòu)房客戶由客戶看多、買少，轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價(jià)格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價(jià)格折扣等方式來(lái)吸引購(gòu)房者，實(shí)際成交價(jià)格和去年同期相比基本持平。購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)持續(xù)走低，導(dǎo)致購(gòu)房者延遲購(gòu)房需求，市場(chǎng)觀望加劇。

三、促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既要保護(hù)低收入群體和普通大眾的購(gòu)房需求，也應(yīng)促進(jìn)常德房地產(chǎn)市場(chǎng)可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對(duì)常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推

動(dòng)作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對(duì)當(dāng)前的過(guò)火房地產(chǎn)市場(chǎng)需持續(xù)調(diào)控，加強(qiáng)宏觀管理，充分考慮政策的延時(shí)性，增強(qiáng)政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2011年，“新國(guó)八條”、“限購(gòu)令”、“調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅”相繼出臺(tái)，各種調(diào)控政策在很多人看來(lái)仍然是政府的暫時(shí)民意的妥協(xié)，但堅(jiān)持到現(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商、個(gè)人已經(jīng)謹(jǐn)慎起來(lái)，認(rèn)真面對(duì)這些政策?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無(wú)視國(guó)家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；還有個(gè)別主管部門隱瞞不報(bào)，導(dǎo)致一些違法問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決。這說(shuō)明我國(guó)目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有土地的市場(chǎng)化供應(yīng)，不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式，完善供應(yīng)市場(chǎng)，使土地資源在市場(chǎng)機(jī)制的作用下實(shí)現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.政府各部門要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中必須要考慮到低收入群體的購(gòu)房需求，要求開(kāi)發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購(gòu)房壓力，使低收入群體能夠感受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的好處。

5.切實(shí)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)測(cè)工作?；鶎臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門需建立和完善價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，及時(shí)收集和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，科學(xué)研判市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化情況及時(shí)進(jìn)行分析、研究，對(duì)重大的異常波動(dòng)情況及時(shí)搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

6.全面落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。政府相關(guān)部門一方面應(yīng)加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，及時(shí)搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開(kāi)展對(duì)城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對(duì)不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時(shí)糾正，對(duì)存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

2012年半年報(bào)常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況的調(diào)查

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理水平，也一直是人們普遍關(guān)注、關(guān)心的問(wèn)題。前段，根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的批示，我們深入到市相關(guān)部門走訪調(diào)查、召開(kāi)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商座談會(huì)，并組織相關(guān)工作專項(xiàng)檢查，對(duì)我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行了調(diào)查研究。從調(diào)研的情況來(lái)看，我們總的認(rèn)為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，政策調(diào)控仍需繼續(xù)堅(jiān)持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀

近兩年來(lái)，我市積極貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設(shè)、供應(yīng)銷售均維持了一定的增長(zhǎng)，保障性住房建設(shè)規(guī)模明顯加大。2012年以來(lái)，市城區(qū)商品房開(kāi)工建設(shè)、供應(yīng)銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長(zhǎng)，保障性住房建設(shè)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁勢(shì)頭。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格除了一段時(shí)間出現(xiàn)小幅波動(dòng)外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價(jià)格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。近兩年來(lái)，我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價(jià)為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價(jià)為3472元/平米，同比上漲22.73%。當(dāng)年的商品房銷售價(jià)格走勢(shì)主要是一季度房?jī)r(jià)上漲較大，自4月份起，在國(guó)家一系列調(diào)控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價(jià)一度跌至每平米3000元左右。進(jìn)入2012年，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)強(qiáng)力回升，1-4月，商品房成交均價(jià)達(dá)4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來(lái)的新高，5月份房?jī)r(jià)仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關(guān)方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格將會(huì)維持在高位平穩(wěn)運(yùn)行的水平上，后期還會(huì)有小幅走高的趨勢(shì)。

2、商品房銷售價(jià)格秩序基本正常，但個(gè)別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來(lái)，我市城區(qū)商品房?jī)r(jià)格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢(shì)頭，但是房?jī)r(jià)秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，極少出現(xiàn)價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐、價(jià)格暴利等價(jià)格違法問(wèn)題，也未出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價(jià)”樓盤。據(jù)從市物價(jià)局“12358”價(jià)格舉報(bào)中心了解，這兩年該中心很少接到消費(fèi)者關(guān)于房?jī)r(jià)的價(jià)格違法問(wèn)題的舉報(bào)投訴。但是，也有個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不嚴(yán)格遵守和執(zhí)行有關(guān)調(diào)控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價(jià)格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預(yù)售價(jià)格，有的不嚴(yán)格實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費(fèi)者，還有的推出畸高房?jī)r(jià)，且不服從相關(guān)管理，等等。可見(jiàn)，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費(fèi)者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)總體是平穩(wěn)的。進(jìn)入今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長(zhǎng)3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格是較為強(qiáng)勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費(fèi)者等待觀望、持幣待購(gòu)應(yīng)該是主要因素。據(jù)一些新開(kāi)樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)反映，當(dāng)前消費(fèi)者看房的多、咨詢價(jià)格變化情況的多，普遍持有等待房?jī)r(jià)下降的心理，真正下決心購(gòu)房的少。有關(guān)專業(yè)人士分析說(shuō)，我市城區(qū)商品房?jī)r(jià)格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時(shí)期后，消費(fèi)者的購(gòu)房欲望會(huì)被較大激發(fā)，商品房銷售便會(huì)較大地拉動(dòng)起來(lái)。

二、物價(jià)部門前段在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價(jià)格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價(jià)部門僅對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格、國(guó)有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)管理，而商品房?jī)r(jià)格實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。在這種情況下，近兩年來(lái)，我市物價(jià)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省調(diào)控政策措施，在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。按照省物價(jià)局要求，我局積極開(kāi)展商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)工作，監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括多層經(jīng)濟(jì)適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價(jià)格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)，定時(shí)采集房地產(chǎn)價(jià)格，并做好房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析工作，確保監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，為全省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開(kāi)始，我們固定每周四對(duì)江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開(kāi)發(fā)區(qū)三地進(jìn)行采價(jià)，選取的采價(jià)樓盤均為價(jià)格處于中等、品質(zhì)較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過(guò)市物價(jià)局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報(bào)開(kāi)辟的《物價(jià)與民生》專欄發(fā)布商品房?jī)r(jià)格和其他重要民生商品價(jià)格，讓市民及時(shí)了解目前市城區(qū)各地樓盤均價(jià)及走勢(shì)，同時(shí)起到督促各樓盤明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)時(shí)實(shí)價(jià)的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作。去年以來(lái)，我局通過(guò)會(huì)議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在開(kāi)盤前一次性公開(kāi)全部銷售房源，在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表、公告牌或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的還可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對(duì)商品房?jī)r(jià)格和收費(fèi)進(jìn)行公示，并要求商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價(jià)外，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)。隨后，我局多次組織對(duì)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的巡查、檢查，落實(shí)效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實(shí)行了明碼標(biāo)價(jià)，且絕大部分實(shí)行了“一套一標(biāo)”，促進(jìn)了公示價(jià)格及實(shí)際成交價(jià)格的統(tǒng)一，防止了價(jià)格欺詐等行為的發(fā)生。對(duì)于執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)不嚴(yán)格、不規(guī)范的，及時(shí)督促整改。如，今年4月，在對(duì)市城區(qū)15個(gè)在售商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個(gè)項(xiàng)目的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)存在不同程度的缺失，我局及時(shí)責(zé)令其限期整改，并對(duì)未在限期內(nèi)整改或整改未達(dá)到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價(jià)格行為。商品房實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物價(jià)部門對(duì)其實(shí)施管理主要是規(guī)范價(jià)格行為。近幾年，我們?cè)谝?guī)范商品房?jī)r(jià)格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈湖南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則〉的實(shí)施意見(jiàn)》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價(jià)格構(gòu)成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交易價(jià)格行為，嚴(yán)禁商品房銷售價(jià)外收取水、電、氣等開(kāi)通費(fèi)，切實(shí)落實(shí)“一口價(jià)”規(guī)定。同時(shí)，我局還多次組織開(kāi)展包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的價(jià)格誠(chéng)信單位評(píng)選活動(dòng)，樹立價(jià)格誠(chéng)信的典型，引導(dǎo)企業(yè)搞好價(jià)格自律。

4、切實(shí)加強(qiáng)保障性住房?jī)r(jià)格管理。近年來(lái)，我們?cè)谝?guī)范商品房?jī)r(jià)格行為的同時(shí)，還注意加強(qiáng)保障性住房?jī)r(jià)格管理，支持和促進(jìn)其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)意見(jiàn)的通知》精神，會(huì)同住建、財(cái)政等部門制定了保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕建設(shè)成本，促進(jìn)保障性住房建設(shè)。同時(shí)，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)控制2004年的水平未作調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格在嚴(yán)格實(shí)行成本審核、成本公開(kāi)的基礎(chǔ)上，按照保本不盈利的原則制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，保持經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的適度差價(jià)，減輕了困難群眾的住房支出負(fù)擔(dān)。

三、下一階段加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理的對(duì)策建議

近幾年來(lái)，我市在落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強(qiáng)的地方，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理水平和平穩(wěn)運(yùn)行的任務(wù)還很艱巨。為此，提出如下意見(jiàn)建議：

1、堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅(jiān)定決心，切實(shí)做到抓好房地產(chǎn)調(diào)控管理不動(dòng)搖、不松勁。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號(hào)）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控管理措施（包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。進(jìn)一步完善和合理布局采價(jià)、監(jiān)測(cè)網(wǎng)點(diǎn)，建立和完善日監(jiān)測(cè)、周報(bào)告的價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，及時(shí)收集和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，科學(xué)研判市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化情況及時(shí)進(jìn)行分析、研究，對(duì)重大的異常波動(dòng)情況及時(shí)搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，并做到每半年專題分析、報(bào)告一次房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

3、全面落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，尤其是對(duì)新進(jìn)入常德市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，及時(shí)搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開(kāi)展對(duì)城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對(duì)不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時(shí)糾正，對(duì)存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

4、探索加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格備案管理。研究并建立商品房?jī)r(jià)格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在獲得商品房預(yù)售許可之后，及時(shí)向物價(jià)部門報(bào)送預(yù)售價(jià)格，搞好明碼標(biāo)價(jià)前的備案把關(guān)，促使預(yù)售

價(jià)格與明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)際售價(jià)相銜接、相統(tǒng)一，促進(jìn)商品房銷售價(jià)格的合理、規(guī)范。

5、積極開(kāi)展重點(diǎn)商品房開(kāi)發(fā)成本調(diào)查。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為，對(duì)于在備案管理或市場(chǎng)檢查中發(fā)現(xiàn)的過(guò)高價(jià)格的商品房樓盤，有重點(diǎn)地對(duì)其建設(shè)成本費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)、配套及財(cái)務(wù)費(fèi)用等）開(kāi)展調(diào)查，及時(shí)糾正成本虛高等問(wèn)題，并將成本調(diào)查情況適時(shí)予以公布，以提高商品房?jī)r(jià)格透明度，讓市民明明白白消費(fèi)。

常德市房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)分析

湖南省統(tǒng)計(jì)局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來(lái)，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強(qiáng)勢(shì)行業(yè)成鼎足之勢(shì)，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實(shí)現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格抑制消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2005年5月11日，國(guó)家建設(shè)部等7部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)》（“新國(guó)八條”），宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，是政府宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)。本文從目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀、上漲過(guò)快的成因入手，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超出居民實(shí)際購(gòu)買力

所謂房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間而形成的價(jià)值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會(huì)公平分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價(jià)格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價(jià)格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅分別高于同期商品零售價(jià)格漲幅的6個(gè)和10.8個(gè)百分點(diǎn)。

商品住房作為最終消費(fèi)進(jìn)入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時(shí)間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關(guān)。改革開(kāi)放以來(lái)，地方生產(chǎn)總值大幅度增長(zhǎng)，為居民收入增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時(shí)期開(kāi)局年2001年增長(zhǎng)42.1%，比上年增長(zhǎng)12.3%，使居民商品住房購(gòu)買能力相應(yīng)得到不斷提高。如何衡量商品住房?jī)r(jià)格是否過(guò)高，對(duì)不同的國(guó)家和地區(qū)來(lái)說(shuō)，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國(guó)際上認(rèn)同的一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，商品住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房?jī)r(jià)格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達(dá)3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購(gòu)買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬(wàn)元—19.55萬(wàn)元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬(wàn)元—27.6萬(wàn)元，分別相當(dāng)于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費(fèi)支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價(jià)證券、貸款）戶均13987元，則相當(dāng)于居民家庭最大可能儲(chǔ)蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)位超越了合理區(qū)間，價(jià)格漲幅與居民收入不相適應(yīng)，已超出了居民實(shí)際購(gòu)買能力。

二、構(gòu)成并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費(fèi)需求拉動(dòng)，價(jià)格內(nèi)在因素和外在因素的不合理性，成本推動(dòng)和利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。

第一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關(guān)系相互作用推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其

根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費(fèi)需求的作用。其一，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)有效需求拉動(dòng)。常德市人均GDP突破1000美元大關(guān)之后，城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入以改善住房條件和購(gòu)買小汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型初期，加快了住房消費(fèi)有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費(fèi)被動(dòng)需求推動(dòng)。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬(wàn)人，比上年以1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進(jìn)城，舊城改造和居民拆遷，推動(dòng)了住房消費(fèi)被動(dòng)需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的直接動(dòng)力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房以豪華和高檔商品住宅為主要對(duì)象，反過(guò)來(lái)又直接拉動(dòng)其價(jià)格快速增長(zhǎng)，進(jìn)而造成整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。其四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為與房屋銷售市場(chǎng)炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場(chǎng)存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場(chǎng)銷售的價(jià)格，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。

第二、房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成不合理形成高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。在價(jià)格構(gòu)成中，成本是形成價(jià)格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調(diào)查，目前商品住房每平方米價(jià)格構(gòu)成中，建筑安裝費(fèi)用占的比重僅在40%左右，而60%來(lái)自各項(xiàng)政策性稅費(fèi)、房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)及其它行政性收費(fèi)。具體來(lái)講，一是稅費(fèi)種類繁多，稅制結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，實(shí)際征收的12種，占全國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)高，如土地增值稅的稅率高達(dá)30%—50%，企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，致使征收額占到商品住房?jī)r(jià)格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復(fù)收費(fèi)。市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征；某些管理費(fèi)重復(fù)收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)太高，利潤(rùn)率普遍在20%以上，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成的不合理，形成了房屋銷售價(jià)格過(guò)高的基礎(chǔ)。

第三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)快增長(zhǎng)，拉動(dòng)房屋銷售價(jià)格過(guò)快上揚(yáng)。目前，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價(jià)和豐厚的利潤(rùn)，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)

相投資，出現(xiàn)了過(guò)快增長(zhǎng)，一般住房建設(shè)投資的比例呈下降趨勢(shì)。一方面增加建筑成本的需求，拉動(dòng)建筑費(fèi)用的過(guò)快上漲；另一方面由于一般住房建設(shè)和高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在成本上相差不大，但利潤(rùn)卻非常懸殊，因利潤(rùn)的不均衡性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤(rùn)，追風(fēng)漲價(jià)，帶動(dòng)住房銷售價(jià)格上揚(yáng)。

第四、建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高，對(duì)房屋銷售價(jià)格上漲形成了推動(dòng)力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲7.9%、材料費(fèi)價(jià)格上漲4.29%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲14.46%。在住房銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)判斷

在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資140.56億元，同比增長(zhǎng)33.2%，比去年同期增速回落15.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度和4月份分別回落12.2個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價(jià)格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長(zhǎng)17%，增速回落29.2個(gè)百分點(diǎn)。這些信息可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格正在下滑，盡管扣除政策時(shí)滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落。

自2003年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價(jià)格走向如何？可從以下幾個(gè)角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢(shì)角度看，回落的幅度不大。

從下半年開(kāi)始，近兩年內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響，房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價(jià)格下跌，持幣待購(gòu)，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來(lái)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動(dòng)，測(cè)算市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬(wàn)平方米。對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模存在過(guò)大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢(shì)表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會(huì)持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但回落幅度不會(huì)太大。

——從房屋價(jià)格構(gòu)成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國(guó)家一些有關(guān)土地和拆遷政策的出臺(tái)，使土地取得費(fèi)、前期工作費(fèi)、施工工作費(fèi)上漲，土地補(bǔ)償費(fèi)用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的價(jià)格調(diào)查資料顯示：今年二季度全省土地交易價(jià)格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個(gè)百分點(diǎn)，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。

建安成本增長(zhǎng)。建筑安裝工程中，人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格呈上升勢(shì)頭，今年上半年人工費(fèi)上漲7.1%，比去年底多漲3.2個(gè)百分點(diǎn)；機(jī)械使用費(fèi)上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個(gè)百分點(diǎn)。從建筑材料費(fèi)看，各種建材價(jià)格仍持續(xù)全面上漲。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價(jià)比上年增長(zhǎng)13%。盡管近期建材價(jià)格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)，建材價(jià)格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質(zhì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開(kāi)發(fā)成本。

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)難降。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術(shù)人員工資將會(huì)持續(xù)上漲，項(xiàng)目期間的費(fèi)用短期內(nèi)也不可能明顯下降，擠壓利潤(rùn)空間，同時(shí)對(duì)于企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，預(yù)期會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為角度看，下跌的動(dòng)力不足。

地方政府關(guān)鍵抓穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大受益者，對(duì)巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費(fèi)的高度依賴，房地產(chǎn)價(jià)格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，也幾乎不承擔(dān)因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來(lái)的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責(zé)任。因成本和收益的極端不對(duì)稱性，決定了地方政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的力度，著力點(diǎn)放在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，而不希望房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響基本上是中性的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，房屋銷售價(jià)格下跌會(huì)直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價(jià)格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，肯定不希望房屋銷售價(jià)格的下跌，他們會(huì)跟進(jìn)地方政府的博弈選擇相應(yīng)的對(duì)策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價(jià)格下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)停止開(kāi)發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費(fèi)者迫切希望買到低價(jià)適用住房。房屋最終消費(fèi)者行為是選擇、購(gòu)買和使用房屋的各種行為。影響他們購(gòu)買決策和行為有經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)因素，房屋作為大宗商品，對(duì)購(gòu)買行為理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復(fù)返了，肯定希望價(jià)格

下跌，買到廉價(jià)適用的住房。

以上分析可見(jiàn)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的幾點(diǎn)政策建議

房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關(guān)系的平衡，供給減少引起價(jià)格上漲，供給增多導(dǎo)致價(jià)格下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，最終基本上使房地產(chǎn)價(jià)格與居民的收入水平相適應(yīng)創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項(xiàng)工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調(diào)控政策的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)，相應(yīng)地方政府的政策跟進(jìn)，也應(yīng)是出于同樣的目的。宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應(yīng)該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過(guò)大和投資性需求過(guò)旺兩條不良傳導(dǎo)鏈，恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。具體要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控和做好對(duì)閑置土地的清理工作。其次，強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要完善房屋供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住宅供應(yīng)。建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會(huì)同有關(guān)部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，要以中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，明年的項(xiàng)目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排，并有效解決商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置較突出、高層建筑來(lái)勢(shì)太猛等問(wèn)題。

2、努力按照市場(chǎng)規(guī)律辦事。要及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及價(jià)格變動(dòng)情況分析，科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地的需求，適時(shí)披露房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及房?jī)r(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格反彈，要繼續(xù)擴(kuò)大房屋供應(yīng)總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購(gòu)房能力。切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對(duì)居民購(gòu)買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤(rùn)的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機(jī)炒作。

[常德市統(tǒng)計(jì)局 許維煥 供稿]