第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告2011年第1期
2011年一季度新政解讀及天津市房市表現(xiàn)
------房地產(chǎn)研究報(bào)告（2011年第一期）
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，宣布八條政策措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”），以鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，一時(shí)間在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國(guó)八條”以及地方政府發(fā)布的落實(shí)“國(guó)八條”的相關(guān)細(xì)則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說(shuō)“沒(méi)有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲”。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此再度進(jìn)入觀(guān)察期。
一、2011年1月“國(guó)八條”主要內(nèi)容
1、公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)有利于房?jī)r(jià)調(diào)控。
“國(guó)八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一目標(biāo)的制定，有利于地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)，但由于地方政府無(wú)法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類(lèi)商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，把握起來(lái)還是有一些困難。
2、改革營(yíng)業(yè)稅征收辦法將打擊投機(jī)需求。
“國(guó)八條”提出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。原本營(yíng)業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20%，另一種是房?jī)r(jià)總額的1%-2%。在一些地區(qū)，中介通過(guò)幫助客戶(hù)制定陰陽(yáng)合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會(huì)推出按照銷(xiāo)售收入全額征稅的做法。推廣二手房評(píng)估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕峭ㄟ^(guò)作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購(gòu)房者交易成本的提升。
3、二套房首付比例上調(diào)，重點(diǎn)在于引導(dǎo)預(yù)期。
“國(guó)八條”提出，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。二套房首付比例的上調(diào)，對(duì)于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然突出，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)上升預(yù)期如果得不到改變，購(gòu)房者仍會(huì)涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場(chǎng)，政府會(huì)通過(guò)各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號(hào)的釋放對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生不小影響。
4、通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”來(lái)壓地價(jià)?！皣?guó)八條”中，針對(duì)土地市場(chǎng)也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。這意味著未來(lái)推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價(jià)格。在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，再讓各個(gè)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，這種方式將大大壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間。
5、“限購(gòu)令”不斷升級(jí)，直接凍結(jié)部分樓市交易量。
“國(guó)八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
二、天津市2011年一季度房地產(chǎn)政策解讀
1月11日天津市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，簡(jiǎn)稱(chēng)“津六條”。2月份，天津市政府再次印發(fā)了《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》，分別提出了住房?jī)r(jià)格控制、保障房建設(shè)、稅收、信貸、土地供應(yīng)、限購(gòu)政策、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控措施。簡(jiǎn)稱(chēng)津版“限購(gòu)令”，定于2011年3月1日起施行。具體包括：
1、嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等，確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于2011年3月底前向社會(huì)公布。
2、加大保障性住房建設(shè)力度，落實(shí)住房保障工作目標(biāo)。大力發(fā)展公共租賃住房，2011年建設(shè)公共租賃住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房23萬(wàn)套。對(duì)不同層面困難家庭發(fā)放三種補(bǔ)貼，全年共發(fā)放8.5萬(wàn)戶(hù)。擴(kuò)大住房保障范圍，建立分層保障，應(yīng)保盡保，租、售、補(bǔ)相結(jié)合的住房保障體系。落實(shí)危陋房屋拆遷改造200萬(wàn)平方米。
3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；加強(qiáng)存量房交易指導(dǎo)價(jià)格在稅收征管工作中的應(yīng)用，堵塞通過(guò)“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，對(duì)不滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房條件的，一律征收個(gè)人所得稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理，依照住宅不同銷(xiāo)售價(jià)格，分別按照2%、3%和5%的比例預(yù)征土地增值稅，并嚴(yán)格土地增值稅的清算和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和檢查；加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售、成本、費(fèi)用支出管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008至2010年繳納企業(yè)所得稅情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)核查。
4、嚴(yán)格差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。銀行監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。
5、加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地年度供地計(jì)劃管理，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時(shí)序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。新建商品住房用地的供應(yīng)量不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)2年沒(méi)有取得施工許可進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)并處以閑置1年以上罰款。
6、落實(shí)國(guó)家住房限購(gòu)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。對(duì)已擁有1套住房的天津戶(hù)籍居民家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未滿(mǎn)18周歲的未成年子女，下同)、能夠提供在天津累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非天津戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的天津戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非天津戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在天津累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非天津戶(hù)籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
7、加強(qiáng)新建商品住房銷(xiāo)售管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房銷(xiāo)售許可證后，需一次性在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上公開(kāi)全部房源及銷(xiāo)售價(jià)格，如上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門(mén)備案，并重新公示。嚴(yán)禁無(wú)證售房、發(fā)布虛假信息。加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控與現(xiàn)場(chǎng)巡查，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將新建商品住房預(yù)售資金賬外循環(huán)，控制房屋建設(shè)后期風(fēng)險(xiǎn)，確保新建商品住房預(yù)售資金的安全。
8、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)新建商品住房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于同地段、同品質(zhì)住房平均交易價(jià)格的進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格備案制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)行為。對(duì)存在不規(guī)范交易行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行約談，予以警示并公開(kāi)曝光；對(duì)違法違規(guī)行為責(zé)令整改，并依法進(jìn)行查處，查處期間暫停其房屋銷(xiāo)售。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，加大對(duì)虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度，對(duì)發(fā)布嚴(yán)重違法房地產(chǎn)廣告的責(zé)任人可處1至6個(gè)月暫停發(fā)布房地產(chǎn)廣告、直至取消廣告經(jīng)營(yíng)和發(fā)布資格。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的虛假違法房地產(chǎn)廣告公開(kāi)曝光。
9、加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo)。新聞媒體要強(qiáng)化正面宣傳和輿論引導(dǎo)，深入解讀國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供輿論支持。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。
10、明確責(zé)任，確保落實(shí)。各區(qū)縣人民政府要將住房保障工作目標(biāo)納入?yún)^(qū)縣人民政府年度考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力、計(jì)劃目標(biāo)未完成的單位負(fù)責(zé)人，要進(jìn)行約談，對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重的，要追究責(zé)任。三、一季度我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
1、一季度商品房市場(chǎng)特點(diǎn)
2011年第一季度天津商品住宅呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的局面。大約有超過(guò)8成樓盤(pán)價(jià)格停漲。尤其進(jìn)入3月以來(lái)，天津在售的304個(gè)樓盤(pán)中有253個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格停漲，占比83%。降價(jià)項(xiàng)目中濱海占5成，最高降幅1000元/平方米。2011年第一季度天津商品住宅成交24590套，環(huán)比去年第四季度減少27%；成交面積256.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上一季度減少29%，同比去年同期增加21%；均價(jià)8823元/平方米，環(huán)比上一季度下浮7.3%，同比去年同期下浮3.25%。與2010年第四季度相比，市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海和遠(yuǎn)郊成交量均有不同程度減少，四個(gè)大區(qū)域成交套數(shù)降幅分別達(dá)到40%、36%、21%和14%。與2010年同期相比，市內(nèi)六區(qū)和濱海成交量有所減少，成交套數(shù)降幅分別達(dá)到了42%和17%；而環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊成交套數(shù)較去年逆勢(shì)增長(zhǎng)分別達(dá)到40%和102%，均價(jià)漲幅也最為迅猛，漲幅分別達(dá)到16%和20%。從成交的區(qū)域分布上，雖然市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海和遠(yuǎn)郊都有所下降，但是，從成交數(shù)據(jù)上看，環(huán)城四區(qū)受新政影響最小。環(huán)城四區(qū)成交均價(jià)基本保持穩(wěn)定，穩(wěn)中小降1.05%，堪稱(chēng)新政下最抗壓區(qū)域。
2、一季度天津市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
天津市商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，租金與上季度相比略有上漲。其中津匯廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹、樂(lè)賓百貨等項(xiàng)目租金仍維持在較高水平，達(dá)到每月每平方米300-600元。本季度中糧大悅城招商工作正式啟動(dòng)，并將于今年年底前正式開(kāi)業(yè)亮相。中糧集團(tuán)天津大悅城項(xiàng)目地處老城廂鼓樓南城街，是包括一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”，其購(gòu)物中心將成為天津新的時(shí)尚潮流聚集地。該項(xiàng)目建成后將為本市商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步提供強(qiáng)大助推力。此外，位于天津市濱海新區(qū)新港路的天津?qū)汖垏?guó)際中心項(xiàng)目外展場(chǎng)將于今年4月正式對(duì)外開(kāi)放。作為濱海金融起步區(qū)首個(gè)開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目，天津?qū)汖垏?guó)際中心將填補(bǔ)于家堡金融區(qū)內(nèi)高端城市綜合體的空白，成為于家堡世界金融區(qū)的商業(yè)地標(biāo)。與此同時(shí)，隨著今年2、3、9號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)的建成通車(chē)以及地鐵5、6號(hào)線(xiàn)的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，地鐵沿線(xiàn)商業(yè)有望迎來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展。
4、一季度天津市土地市場(chǎng)特點(diǎn)
2011年第1季度本市土地成交量平穩(wěn)，多宗限價(jià)商品房地塊成功出讓。隨著市內(nèi)六區(qū)的日益飽和以及交通設(shè)施的不斷完善，環(huán)城四區(qū)和外五郊縣將承接更多住房需求；濱海新區(qū)維持相對(duì)穩(wěn)定的新增供應(yīng)，作為天津新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，濱海新區(qū)區(qū)域價(jià)值將日益凸現(xiàn)出來(lái)；調(diào)控政策頻出，保障房建設(shè)力度加大，多種因素的綜合或使價(jià)格回歸理性。
第二篇：房地產(chǎn)研究報(bào)告
房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告
在中國(guó)一提到房地產(chǎn)絕對(duì)是一個(gè)敏感且熱議的話(huà)題，目前在世界上很少有國(guó)家像中國(guó)一樣讓老百姓整天看著房?jī)r(jià)唉聲嘆氣。如果問(wèn)一個(gè)人回到十年前的中國(guó)你會(huì)投資什么行業(yè)時(shí)，可能百分之百的人都會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)。
這十年來(lái)房?jī)r(jià)井噴式的上漲是全國(guó)乃至全世界人民都有目 共睹的。這樣一個(gè)高的離譜的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)率，是沒(méi)有其他任何一種投資方式可以替 代的。加之中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中所占的分額，注定了它對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)構(gòu)成的 巨大影響，賺取了更多人的眼球。樹(shù)不可能長(zhǎng)到天上去，這一點(diǎn)我想誰(shuí)都明白。中國(guó)房地產(chǎn)這十年來(lái)讓人嘆為觀(guān)止的大牛 市行情，到底要到何時(shí)結(jié)束？這也是全國(guó)人民最關(guān)心的熱門(mén)話(huà)題，畢竟這也關(guān)系到我們每一 個(gè)人的利益。2007 年底，次貸危機(jī)席卷全球，一直高速增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也遭受池魚(yú)之殃，出現(xiàn)大跳 水。當(dāng)時(shí)從中央領(lǐng)導(dǎo)人到地方官員，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家到企業(yè)家，從老板到員工，沒(méi)有誰(shuí)不對(duì)未來(lái) 憂(yōu)心忡忡。政府部門(mén)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的隱患，加緊了房貸發(fā)放的控制，至使需求全面 下降。每一輪樓市的大牛市都起始于央行寬松的貨幣政策，也都結(jié)束于央行嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策。這一段時(shí)間以來(lái)央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也看出了政府抑制通脹的決 心和信心。可加息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)致命的打擊，這不僅會(huì)使開(kāi)發(fā)商手里閑置土地的成本提高，而且流動(dòng)性的收緊更會(huì)使成品房銷(xiāo)售量大幅減少。加之政府對(duì)于買(mǎi)房的種種限制措施的出臺(tái)，像暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，使得購(gòu)買(mǎi)住房的需求急劇萎縮。過(guò)不了多久，眾多的地產(chǎn)公司迫于現(xiàn)金流枯竭，只得大幅降價(jià)，回籠資金。可是降多少，降 多久又成了一個(gè)懸而未決的話(huà)題。俗話(huà)說(shuō)的好： “分久必合，合久必分”。我想房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此： “漲久必跌，跌就必漲”罷了。根據(jù)一些專(zhuān)家研究得出，房地產(chǎn)周期一般長(zhǎng)達(dá) 18 到 20 年。因此，一輪房地產(chǎn)的牛市，往往會(huì)持續(xù)很多年，但中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了 10 年，是否意味著已經(jīng)觸頂了呢？就我個(gè)人的 觀(guān)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的大牛市還未走到盡頭。首先，從房地產(chǎn)的供給來(lái)看，由于土地資源的國(guó)家壟斷性，加上房地產(chǎn)商的投機(jī)慣性，一定時(shí)期內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供給將繼續(xù)保持穩(wěn)中略升的局面。也正是由于土地資源的國(guó)家壟斷 性，國(guó)家可以控制住房的供給量，使得房?jī)r(jià)處在一個(gè)相對(duì)較高的位置，至使目前中國(guó)的房地 產(chǎn)大牛市得以延長(zhǎng)。其次，從房地產(chǎn)的需求來(lái)看，由于中國(guó)人多地少，加之總?cè)丝谶€有不斷上升的空間，住 房的剛性需求依然旺盛。隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程加快，對(duì)房屋的需求也更高了。而 80 后這 代實(shí)施計(jì)劃生育政策的第一代人，開(kāi)始逐步進(jìn)入結(jié)婚年齡。父母?jìng)兲孀优I(mǎi)房或共同買(mǎi)房已 成為社會(huì)的普遍現(xiàn)象，這也使得購(gòu)買(mǎi)力大幅提高，進(jìn)一步拉升了住房需求。總而言之，最近幾年的房?jī)r(jià)依然會(huì)在高位震蕩，并開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的 衰退不會(huì)那么快就到來(lái)，并且房地產(chǎn)周期的下跌階段也會(huì)持續(xù)非常長(zhǎng)的時(shí)間。所以，買(mǎi)房還 是一種很好的保值手段，后市依舊看好。
由于需求剛性，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)，有著舉足輕 重的作用。
隨著城鎮(zhèn)土地有償使用和住房商品化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2009》,2008 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 300670 億，占 GDP 總量
4.5%。
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理事務(wù)的行業(yè)，并由從事以上活動(dòng)的單位或企業(yè)組成。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析： 中國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)度進(jìn)入，且進(jìn)入門(mén)檻低。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展嚴(yán)格地講屬于初期，從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率可見(jiàn)一斑：歐美房 地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率約為 5%，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率在 30%--40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均利潤(rùn)水平。在房地產(chǎn)最火爆的北京，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的 171%，地段較好的二、三環(huán)之間達(dá)到 204%。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期市場(chǎng)機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)利改革的不完善，很多潛在的進(jìn)入者能夠通過(guò)各種手段獲得暴利。例如，很多地方依然存在這土地供應(yīng)的不透明，只要房地產(chǎn)商與政府官員或關(guān)鍵的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系好，土地和其他優(yōu)惠政策便自會(huì)到來(lái)。其次，還有如軟性信貸的存在，企業(yè)容易籌措到資金，從而使與進(jìn)入壁壘有關(guān)的資本量壁壘失效。這些造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域。利潤(rùn)最大化是 企業(yè)的終極目標(biāo)，預(yù)期利潤(rùn)率的高是潛在企業(yè)是否進(jìn)入該領(lǐng)域的決定因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)度進(jìn)入與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境息息相關(guān)，也與中國(guó)特有的歷史 與國(guó)情密不可分。1998 年住房制度改革以來(lái)，自 由于住房政策的變化以及房地產(chǎn)的商品化，使人民群眾對(duì)房地產(chǎn)的需求急劇上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的急劇增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如 雨后春筍般大量出現(xiàn)。目前，我國(guó)雖已進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但由于歷史原因，卻經(jīng)常出現(xiàn)多元化傾向。中國(guó)很多黨 政機(jī)關(guān)，甚至軍隊(duì)、企事業(yè)單位都設(shè)有自己的房地產(chǎn)公司。如學(xué)校等都注冊(cè)有房地產(chǎn)公司。這些房地產(chǎn)公司占據(jù)著市場(chǎng)的很大份額，而且他們能夠取得優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)政策。也由于這些企 業(yè)的背景，使得他們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域成為不可小覷的一級(jí)。但往往又是這企業(yè)暴露出違約等其 它經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，如占據(jù)公共綠地?fù)p害公眾福利的現(xiàn)象等，不利于市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量（單位：個(gè)）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中國(guó)的房地產(chǎn)也經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)企業(yè)數(shù) 量多，素質(zhì)低，規(guī)模小的問(wèn)題依然存在，我國(guó)目前正在大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用保障房。高房?jī)r(jià)已成了當(dāng)今中國(guó)經(jīng) 濟(jì)政務(wù)之首，又地產(chǎn)稅和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支撐，成了地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基點(diǎn)甚至主要增長(zhǎng)級(jí)。這就形成了一個(gè)困局甚至可能的良性惡性混動(dòng)循環(huán)：房?jī)r(jià)越高，地產(chǎn)稅或土地收入、財(cái)政 收入越高，而房地產(chǎn)連帶的看漲走勢(shì)，在龐大的國(guó)民儲(chǔ)蓄（60 萬(wàn)億）的存在之下，可能不 斷攀升，而越是攀升，正資產(chǎn)的房地產(chǎn)所有者階層財(cái)富空間就越大，負(fù)資產(chǎn)型的也才可能有 機(jī)會(huì)解套，而與此同時(shí)，和此似乎良性循環(huán)并存的卻是，對(duì)那些已經(jīng)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋的和剛剛 積累起首府和靠薪水勉強(qiáng)背負(fù)按揭的新邊緣房奴、準(zhǔn)房奴和潛在房奴，不斷走高的房?jī)r(jià)變成 不斷加大、增高的更大的三座大山之一。蝸居和蟻?zhàn)迳鐣?huì)問(wèn)題會(huì)放大上述的雙性循環(huán)，造成 新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)乃至文化政治的困乏地，而不公的搬遷和強(qiáng)行拆遷，更可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩或成 為誘發(fā)的導(dǎo)火索。然而，這盤(pán)看似陷入死棋和困局的經(jīng)濟(jì)大棋局完全有解，而且可能成為中華民族復(fù)興和社會(huì) 主義振興的經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略支點(diǎn)和基礎(chǔ)之一。首先，就如同公開(kāi)承認(rèn)，放棄完全市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的醫(yī)改、教改一樣，中國(guó)中央和地方政府 業(yè)已大體明確，全方位住宅商品化的市場(chǎng)改革方向和模式是沒(méi)有出路的，也是極端化的。即 令當(dāng)今的資本主義社會(huì)，住房也是包含社會(huì)化政策的。新加坡和相當(dāng)意義的歐洲國(guó)家，特別 是北歐，甚至美國(guó)的公共廉租房，具有更強(qiáng)有力的政府干預(yù)、調(diào)節(jié)甚至國(guó)家福利社會(huì)保障。其次，住宅分流、分導(dǎo)經(jīng)營(yíng)與管理，不但是國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)，而且有可能從中發(fā)掘出中國(guó)獨(dú)特 的社會(huì)主義公有經(jīng)濟(jì)新型生長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)一些資源、領(lǐng)域和物品，一旦被確定為公共品、準(zhǔn)公共 品或公有俱樂(lè)部品和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)后，社會(huì)主義國(guó)家集中力量辦大事的政治優(yōu)勢(shì)，就可以充分發(fā) 揮并形成滾動(dòng)優(yōu)勢(shì)。而安天下、利民生、順民心、暢民意的新型社會(huì)主義住宅產(chǎn)業(yè)集群和社 區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，就會(huì)創(chuàng)造出許多新型的經(jīng)營(yíng)管理藝術(shù)和經(jīng)濟(jì)新生長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)。第三，住宅社會(huì)福利不能成為新的“大鍋飯”，更不能在腐敗、不公、透明與管理不夠、不善 下，變成一些貪官、關(guān)系戶(hù)新斂財(cái)致富的手段。住宅社會(huì)福利要成為低收入、無(wú)保障、貧弱 人士的樂(lè)居家園。第四，戶(hù)型、社區(qū)的規(guī)劃，房地產(chǎn)的質(zhì)量和各方面的條件，公共廉租、社會(huì)保障房等不應(yīng)當(dāng) 同一般商品房社區(qū)的有顯著差別。戶(hù)型設(shè)計(jì)和戶(hù)均面積，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的社區(qū) 成長(zhǎng)與管理環(huán)境來(lái)看，絕不容許出現(xiàn)未來(lái)的貧民窟或新型棚戶(hù)區(qū)。而對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入軌道的逐
漸同國(guó)際房地產(chǎn)接軌的已有房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與走勢(shì)，則在中央和地 方政府以相當(dāng)大的住宅關(guān)注度投放到上述的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向后，基本上可以?xún)H僅控制土地、資 產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性摩擦，而由市場(chǎng)供求和公眾業(yè)主偏好自由選擇。真正的理性和弱勢(shì)群體的住宅夢(mèng)是，即使現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格下降百分之五十，他們也還是無(wú) 力承擔(dān)。而提高收入會(huì)快速被市場(chǎng)博弈和通貨膨脹吃掉。如此以來(lái)，不如把提高居民收入作 為百姓增加可支配收入的手段，從而真正擴(kuò)大內(nèi)需，而由上述新型社會(huì)福利公共資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一勞永逸地真正解決低收入階層的“住有所居”。從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題。
第三篇：行業(yè)研究報(bào)告
篇一：行業(yè)分析報(bào)告怎么寫(xiě) 定義
什么是行業(yè)報(bào)告？
行業(yè)報(bào)告內(nèi)容是商業(yè)信息、是競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)，具有很強(qiáng)的時(shí)效性，一般都是通過(guò)國(guó)家政府機(jī)構(gòu)及專(zhuān)業(yè)市調(diào)組織的一些最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及調(diào)研數(shù)據(jù)，根據(jù)合作機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的研究模型和特定的分析方法，經(jīng)過(guò)行業(yè)資深人士的分析和研究，做出的對(duì)當(dāng)前行業(yè)、市場(chǎng)的研究分析和預(yù)測(cè)。行業(yè)報(bào)告有何價(jià)值？
1、如果您現(xiàn)在在這個(gè)行業(yè)里經(jīng)營(yíng)和管理企業(yè)，平時(shí)工作的忙碌使你沒(méi)有時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)行業(yè)脈絡(luò)進(jìn)行一次系統(tǒng)的梳理，一份行業(yè)報(bào)告會(huì)讓您對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的脈絡(luò)更為清晰，從而成為您做重大市場(chǎng)決策的有力依據(jù)。
2、如果您希望進(jìn)入這個(gè)行業(yè)投資，閱讀一份高質(zhì)量的行業(yè)報(bào)告是您系統(tǒng)快速了解一個(gè)行業(yè)最快最好的方法，使得您的投資決策更為科學(xué)，避免投資失誤造成的巨大損失。行業(yè)報(bào)告主要內(nèi)容？
標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)研究報(bào)告主要包括七個(gè)部分，分別是行業(yè)簡(jiǎn)介、行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)特征、企業(yè)特征、發(fā)展環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)格局、發(fā)展趨勢(shì)。(不同的報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)有所不同，這需要看具體的報(bào)告目錄。)行業(yè)報(bào)告適用對(duì)象
報(bào)告廣泛適用于政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)公司、行業(yè)協(xié)會(huì)、公司、企業(yè)信息中心和戰(zhàn)略規(guī)劃部門(mén)和個(gè)人研究等客戶(hù)。行業(yè)報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：
一份行業(yè)報(bào)告一般的數(shù)據(jù)渠道主要包括：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家海關(guān)總署、商務(wù)部、各行業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)一線(xiàn)采集.用途
行業(yè)分析報(bào)告是項(xiàng)目實(shí)施主體為了實(shí)施某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要委托專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面作用：
1.用于向投資主管部門(mén)備案、行政審批的可行性研究報(bào)告根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)（2004）20號(hào)的規(guī)定，我國(guó)對(duì)不使用政府投資的項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項(xiàng)目向政府部門(mén)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，備案項(xiàng)目一般提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。同時(shí)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》，對(duì)某些項(xiàng)目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T(mén)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。2.用于向金融機(jī)構(gòu)貸款的可行性研究報(bào)告
我國(guó)的商業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和進(jìn)出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)在接受項(xiàng)目建設(shè)貸款 時(shí)，會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行全面、細(xì)致的分析平谷，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。項(xiàng)目投資方需要出具 詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。
3.用于企業(yè)融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告
此類(lèi)研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。
4.用于申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅的可行性研究報(bào)告
主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報(bào)告，申請(qǐng)辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
5.用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告
企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告。
6.用于環(huán)境評(píng)價(jià)、審批工業(yè)用地的可行性研究報(bào)告
我國(guó)當(dāng)前對(duì)項(xiàng)目的節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項(xiàng)目實(shí)施需要進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可以作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，同時(shí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)工業(yè)用地、施工許可證的依據(jù)。
編制要點(diǎn) 環(huán)境分析
行業(yè)環(huán)境是對(duì)企業(yè)影響最直接、作用最大的外部環(huán)境。結(jié)構(gòu)分析
行業(yè)結(jié)構(gòu)分析主要涉及到行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，主要是行業(yè)進(jìn)入障礙和行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度的分析。市場(chǎng)分析
主要內(nèi)容涉及行業(yè)市場(chǎng)需求的性質(zhì)、要求及其發(fā)展變化，行業(yè)的市場(chǎng)容量，行業(yè)的分銷(xiāo)通路模式、銷(xiāo)售方式等。組織分析
主要研究行業(yè)對(duì)企業(yè)生存狀況的要求及現(xiàn)實(shí)反映，主要內(nèi)容有：企業(yè)內(nèi)的關(guān)聯(lián)性，行業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)化、一體化程度，規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平，組織變化狀況等。成長(zhǎng)性分析
是指分析行業(yè)所處的成長(zhǎng)階段和發(fā)展方向。當(dāng)然，這些內(nèi)容還只是常規(guī)分析中的一部分，而在這些分析中，還有不少一般內(nèi)容和特定內(nèi)容。例如，在行業(yè)分析中，一般應(yīng)動(dòng)態(tài)地進(jìn)行行業(yè)生命周期的分析，尤其是結(jié)合行業(yè)周期的變化來(lái)看公司市場(chǎng)銷(xiāo)售趨勢(shì)與價(jià)值的變動(dòng)。
模板
第一章xxx行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié)xxx行業(yè)概況
一、xxx行業(yè)產(chǎn)品鏈及產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成
二、xxx行業(yè)發(fā)展歷程及當(dāng)前發(fā)展階段
三、2011年xxx行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
四、xxx行業(yè)技術(shù)發(fā)展水平
五、行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式
第二節(jié)xxx行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
第三節(jié)xxx行業(yè)相關(guān)政策與監(jiān)管機(jī)制
一、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)規(guī)范
二、行業(yè)監(jiān)管體制
第四節(jié)xxx行業(yè)利潤(rùn)水平變化
一、xxx行業(yè)利潤(rùn)變化統(tǒng)計(jì)
二、引起xxx行業(yè)利潤(rùn)變化的原因 第五節(jié)影響xxx行業(yè)發(fā)展的主要因素
第二章xxx行業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)分析
第一節(jié)2008—2011年xxx行業(yè)細(xì)分產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計(jì) 第二節(jié)2008—2011年xxx行業(yè)細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì) 第三節(jié)2008—2011年我國(guó)xxx行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化 第四節(jié)2008—2011年我國(guó)xxx行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化 第五節(jié)2012-2016年xxx行業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量預(yù)測(cè) 第六節(jié)2012-2016年xxx行業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 第七節(jié)xxx行業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)客戶(hù)群消費(fèi)調(diào)查
一、客戶(hù)群分類(lèi)分析
二、品牌排名
三、客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)調(diào)查
第三章2008-2016年xxx行業(yè)供需情況及預(yù)測(cè)
第一節(jié)2008-2011年xxx行業(yè)生產(chǎn)能力分析
第二節(jié)2008-2011年xxx行業(yè)產(chǎn)量及其增長(zhǎng)速度分析 第三節(jié)2011年xxx行業(yè)地區(qū)結(jié)構(gòu)分析
第四節(jié)2008-2011年xxx行業(yè)需求情況分析
一、2008-2011年xxx行業(yè)需求總量
二、2011年xxx行業(yè)需求結(jié)構(gòu)變化 第五節(jié)2012-2016年xxx行業(yè)供需預(yù)測(cè)
一、xxx行業(yè)供給總量預(yù)測(cè)
二、xxx行業(yè)生產(chǎn)能力預(yù)測(cè)
三、xxx行業(yè)需求總量預(yù)測(cè)
第四節(jié)產(chǎn)品下游各需求領(lǐng)域需求特點(diǎn) 第五節(jié)中國(guó)xxx供需狀況預(yù)測(cè)
第六節(jié)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)生產(chǎn)與消費(fèi)格局預(yù)測(cè) 第四章xxx行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)研究發(fā)展
第一節(jié)xxx行業(yè)上游行業(yè)發(fā)展概況
一、發(fā)展概況
二、2011年行業(yè)運(yùn)行情況
三、發(fā)展趨勢(shì)
四、政策環(huán)境
五、對(duì)xxx行業(yè)的影響
第二節(jié)xxx行業(yè)下游行業(yè)發(fā)展概況
一、發(fā)展概況
二、2011年行業(yè)運(yùn)行情況
三、發(fā)展趨勢(shì)
四、政策環(huán)境
五、對(duì)xxx行業(yè)的影響
第五章xxx行業(yè)商業(yè)模式研究
第一節(jié)xxx行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式
一、典型模式
二、標(biāo)桿企業(yè)分析
第二節(jié)xxx行業(yè)研發(fā)模式
一、典型模式
二、標(biāo)桿企業(yè)分析
第三節(jié)xxx行業(yè)盈利模式
一、典型模式
二、標(biāo)桿企業(yè)分析
第四節(jié)xxx行業(yè)生產(chǎn)模式
一、典型模式
二、標(biāo)桿企業(yè)分析
第五節(jié)xxx企業(yè)發(fā)展模式
一、典型模式
二、標(biāo)桿企業(yè)分析
第六章xxx行業(yè)國(guó)內(nèi)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查
第一節(jié)xxx行業(yè)典型企業(yè)一
一、企業(yè)介紹
二、2008—2011年經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（產(chǎn)量、收入、利潤(rùn)等）
三、企業(yè)投資動(dòng)態(tài)
第二節(jié)xxx行業(yè)典型企業(yè)一
一、企業(yè)介紹
二、2008—2011年經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
三、企業(yè)投資動(dòng)態(tài)篇二：行業(yè)分析報(bào)告寫(xiě)作及格式的規(guī)定 行業(yè)分析報(bào)告寫(xiě)作及格式的規(guī)定
一、行業(yè)分析報(bào)告撰寫(xiě)的目的
通過(guò)行業(yè)調(diào)查研究分析可以了解行業(yè)過(guò)去、掌握行業(yè)現(xiàn)在、把握行業(yè)未來(lái)。對(duì)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向和橫向的定量分析，對(duì)相關(guān)國(guó)家、相關(guān)地區(qū)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行比較研究，進(jìn)而定性地評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，提出前瞻性的觀(guān)點(diǎn)和相關(guān)建議，作為企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和政府部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)研究、行業(yè)分析、戰(zhàn)略決策的參考。編寫(xiě)行業(yè)分析報(bào)告，是高級(jí)職業(yè)經(jīng)理的重要技能之一。
通過(guò)行業(yè)調(diào)研和分析，寫(xiě)出行業(yè)分析報(bào)告，是mba學(xué)生培養(yǎng)的必備環(huán)節(jié)。行業(yè)調(diào)研和分析是mba學(xué)生實(shí)踐性、整合性課程的重要內(nèi)容，是培養(yǎng)和評(píng)估學(xué)生實(shí)際分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力的重要環(huán)節(jié)。
二、行業(yè)分析報(bào)告寫(xiě)作方法指引
行業(yè)：是指從事國(guó)民經(jīng)濟(jì)中同性質(zhì)的生產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)體等構(gòu)成的組織結(jié)構(gòu)體系，如林業(yè)、汽車(chē)業(yè)、證券業(yè)、銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。
行業(yè)分析的任務(wù)：理解行業(yè)本身所處的發(fā)展階段及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，分析影響行業(yè)發(fā)展的各種因素，判斷各種因素對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響力度，預(yù)測(cè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，判斷行業(yè)投資價(jià)值，揭示行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)、政府部門(mén)、投資者和其他機(jī)構(gòu)提供決策依據(jù)。行業(yè)分析的方法：行業(yè)分析依托大量的數(shù)據(jù)庫(kù)資源、以及行業(yè)一手市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)和豐富的二手資料，以行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)為主要研究?jī)?nèi)容，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的研究分析和論證，形成足以支持中高層管理人員的決策依據(jù)。行業(yè)分析的方法主要包括歷史資料研究法、調(diào)查研究法（抽樣調(diào)查、實(shí)地調(diào)研、深度訪(fǎng)談）、歸納與演繹法、比較研究法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法等。
行業(yè)分析報(bào)告：指對(duì)各行業(yè)概況、行業(yè)市場(chǎng)供求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題(政策熱點(diǎn)、市場(chǎng)熱點(diǎn)、技術(shù)動(dòng)態(tài))、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行分析的報(bào)告，是企業(yè)戰(zhàn)略決策和投資決策的重要參考依據(jù)。
行業(yè)分析報(bào)告寫(xiě)作基本流程：一般包括組成調(diào)研小組、選題、策劃調(diào)研提綱、搜集資料數(shù)據(jù)、進(jìn)行行業(yè)調(diào)研和重點(diǎn)企業(yè)調(diào)研、匯總形成三、行業(yè)分析報(bào)告寫(xiě)作要求
1、行業(yè)分析報(bào)告的基本要求
mba學(xué)生要有獨(dú)立策劃、撰寫(xiě)行業(yè)分析報(bào)告的專(zhuān)業(yè)能力，寫(xiě)作行業(yè)分析報(bào)告鍛煉學(xué)生的宏觀(guān)決策潛力和行業(yè)把握能力，培養(yǎng)研究、分析、解決實(shí)際問(wèn)題的管理實(shí)踐能力，要求定量分析和定性分析相結(jié)合，內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、數(shù)據(jù)詳實(shí)、判斷客觀(guān)、評(píng)估公正，形成完整的行業(yè)分析報(bào)告，成果具有一定的行業(yè)決策參考價(jià)值。
2、行業(yè)分析報(bào)告選題學(xué)員自由選題。
3、行業(yè)分析報(bào)告人員組織
學(xué)生自行分組，每組人數(shù)5-6人。小組自行選出組長(zhǎng)、選出選題。按小組進(jìn)行調(diào)研和編寫(xiě)，寫(xiě)出符合要求的行業(yè)分析報(bào)告。
4、行業(yè)分析報(bào)告寫(xiě)作時(shí)間及提交要求
提交時(shí)間：組長(zhǎng)負(fù)責(zé)在下學(xué)期開(kāi)學(xué)后一周內(nèi)提交給任課教師。介質(zhì)要求：電子版和紙面版各一份。
提交行業(yè)分析報(bào)告時(shí)提交打印紙面報(bào)告一份。要求按照封面、小組成員表、評(píng)閱表、摘要、正文、附錄的順序在a4規(guī)格紙面打印，每頁(yè)印刷版面尺寸行長(zhǎng)為155--160mm，頁(yè)長(zhǎng)（含篇眉、注腳和頁(yè)碼）為240mm，簡(jiǎn)單裝訂。
所交的行業(yè)分析報(bào)告紙質(zhì)版和電子版，兩者內(nèi)容必須完全一致。
5、行業(yè)分析報(bào)告文字?jǐn)?shù)量
文字?jǐn)?shù)量一般為1萬(wàn)字至2萬(wàn)字。
6、行業(yè)分析報(bào)告評(píng)閱
評(píng)閱成績(jī)分為優(yōu)（90分以上）、良（80-90分）、中（70-80分）、合格（60-70分）、不合格（60分以下），評(píng)為優(yōu)、良、中、合格為通過(guò)，計(jì)1.5學(xué)分。
四、行業(yè)分析報(bào)告基本格式要求
行業(yè)分析報(bào)告一般應(yīng)由以下部分組成，依次為：行業(yè)分析報(bào)告題目和封面、摘要、正文、附錄等。
⒈ 行業(yè)分析報(bào)告題目和封面
行業(yè)分析報(bào)告題目應(yīng)是整個(gè)行業(yè)分析報(bào)告總體內(nèi)容的體現(xiàn)，應(yīng)能概括整篇行業(yè)分析報(bào)告的主題內(nèi)容，要引人注目，力求簡(jiǎn)短，一般應(yīng)嚴(yán)格控制在25個(gè)字以?xún)?nèi)。
mba學(xué)生須按照附件“行業(yè)分析報(bào)告封面模板”統(tǒng)一規(guī)范行業(yè)分析報(bào)告封面。⒉摘要
摘要是對(duì)行業(yè)分析報(bào)告不加注釋和評(píng)論的簡(jiǎn)短陳述，是報(bào)告的重要組成部分。摘要須在對(duì)行業(yè)分析報(bào)告進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)之上，用簡(jiǎn)單、明確、易懂、精辟的語(yǔ)言對(duì)全文內(nèi)容加以概括，提取全文的主要信息，體現(xiàn)行業(yè)分析報(bào)告的研究目的和范圍、主要方法和過(guò)程、主要內(nèi)容和成果、研究結(jié)論和獨(dú)到的見(jiàn)解。
摘要標(biāo)題用黑體小三號(hào)字。摘要內(nèi)容500-1000字，字體為宋體小四號(hào)。3.正文
正文是行業(yè)分析報(bào)告的主體、核心部分。正文結(jié)構(gòu)一般由行業(yè)概況、行業(yè)發(fā)展的影響因素、行業(yè)特征分析、行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析、行業(yè)評(píng)價(jià)五部分組成，要求行業(yè)評(píng)價(jià)客觀(guān)、公正，論據(jù)充實(shí)可靠，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，條理分明，數(shù)據(jù)可靠，文字精煉，圖表清晰整齊。行業(yè)評(píng)價(jià)是整篇行業(yè)分析報(bào)告的總結(jié)，應(yīng)該鮮明、精煉、完整、準(zhǔn)確、客觀(guān)、公正。一級(jí)標(biāo)題（章）黑體小三號(hào) 二級(jí)標(biāo)題（節(jié)）黑體四號(hào) 三級(jí)標(biāo)題黑體小四號(hào) 正文及附錄宋體小四號(hào)
行間距一律取“固定行間距 22pt”。
行業(yè)分析報(bào)告的作者應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的學(xué)風(fēng)和職業(yè)道德，引用的文獻(xiàn)、資料、數(shù)據(jù)及其他人的觀(guān)點(diǎn)必須注明出處。
注釋是圖書(shū)時(shí)，書(shū)寫(xiě)格式為：
[編號(hào)]作者、書(shū)名、出版社、出版日期、版次、頁(yè)碼。注釋是期刊時(shí)，書(shū)寫(xiě)格式為：
作者、文章題目、期刊名稱(chēng)、期刊號(hào)、頁(yè)碼。正文部分字體為宋體小四號(hào)。4.附錄 附錄是正文主體的補(bǔ)充，對(duì)不便編入正文的材料可列入附錄，包括放在正文內(nèi)過(guò)于冗長(zhǎng)的公式推導(dǎo)、復(fù)雜的數(shù)據(jù)圖表、圖表目錄、行業(yè)分析報(bào)告使用的符號(hào)意義、單位縮寫(xiě)、程序全文及有關(guān)說(shuō)明等，此項(xiàng)并非必要項(xiàng)。
字體為宋體小四號(hào)篇三：各行業(yè)分析報(bào)告范本
天然氣運(yùn)營(yíng)行業(yè)分析報(bào)告 002建筑裝飾行業(yè)分析報(bào)告 074教育行業(yè)分析報(bào)告 095餐飲行業(yè)分析報(bào)告 101 1 中國(guó)天然氣運(yùn)營(yíng)行業(yè)分析 第一章 城市燃?xì)庑袠I(yè)基本情況 第一節(jié) 城市燃?xì)庑袠I(yè)的定義及分類(lèi)
（一）天然氣供給進(jìn)入快速發(fā)展期 人工煤氣、lpg、天然氣三種氣源并存仍然是中國(guó)城市燃?xì)獾闹饕攸c(diǎn)?！笆晃濉逼陂g隨著“西氣東輸、海氣登陸、海外進(jìn)口、陸氣補(bǔ)充”的天然氣多元化供應(yīng)格局的形成，燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生重大改變，天然氣在城市燃?xì)庑袠I(yè)中的所占比例逐步增大。2011 年，我國(guó)天然氣產(chǎn)量突破 1000 億立方米，達(dá)到 1025.3 億立方米，同比增長(zhǎng)約 6.90。
（二）液化石油氣（lpg）供給量不斷增長(zhǎng) 過(guò)去幾十年里，我國(guó)城市燃?xì)庑袠I(yè)中，液化石油氣保持平穩(wěn)發(fā)展，用氣人口持續(xù)增加。雖然說(shuō)由于近年來(lái)天然氣的大量使用，使得液化石油氣的供氣總量增長(zhǎng)停滯，但很多農(nóng)村地區(qū)開(kāi)始使用液化石油氣，而農(nóng)村居民人均用氣量相對(duì)較少，所以液化石油氣使用人口仍然占比很高，這刺激了液化石油氣的產(chǎn)量不斷增長(zhǎng)。2011 年，全國(guó)液化石油氣的產(chǎn)量達(dá) 2180.9 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng) 6.31，增速雖比 2010年有所放緩，但總體產(chǎn)量呈不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2
（三）人工煤氣供應(yīng)集中在中小城市近年來(lái)，環(huán)境保護(hù)和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整取得進(jìn)展，部分城市人工制 氣企業(yè)通過(guò)調(diào)整生產(chǎn)方式，開(kāi)始利用天然氣、煉廠(chǎng)干氣摻混或改制工 藝來(lái)生產(chǎn)人工煤氣，不僅提高了質(zhì)量，改善了環(huán)境，也為天然氣供應(yīng) 初期的供需平衡發(fā)揮重要作用。由于人工煤氣的生產(chǎn)、輸配設(shè)施的投 入強(qiáng)度大，維護(hù)成本高，需要較大規(guī)模的市場(chǎng)支撐，因此，人工煤氣 供應(yīng)主要集中在大城市以及依托當(dāng)?shù)赜兄茪鈼l件的冶金、化工企業(yè)的 中小城市。
（四）新能源燃?xì)饩哂懈?jìng)爭(zhēng)力 二甲醚（dme）與 lpg 摻混燃燒，不僅可以改善現(xiàn)有燃燒裝置的 燃燒性能，而且可帶出 lpg 罐內(nèi)殘液一起燃燒，提高 lpg 利用率。鑒 于 dme 替換 lpg 存在可觀(guān)的利潤(rùn)空間，國(guó)內(nèi)部分城市和中小城鎮(zhèn)已開(kāi) 始在 lpg 中摻燒 dme。城市燃?xì)庑袠I(yè)是國(guó)家重要的能源生產(chǎn)和供應(yīng)行業(yè)，也是與人民 生活息息相關(guān)的民生行業(yè)。城市燃?xì)庑袠I(yè)主要從事利用煤炭、油、燃 氣等能源生產(chǎn)燃?xì)?，或外?gòu)液化石油氣、天然氣等燃?xì)猓⑦M(jìn)行輸配，向用戶(hù)銷(xiāo)售燃?xì)獾幕顒?dòng)，以及對(duì)煤氣、液化石油氣、天然氣輸配及使 用過(guò)程中的維修和管理活動(dòng)。詳見(jiàn)下表。表1 燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)子行業(yè)分類(lèi)行業(yè)及代 子行業(yè)及代碼 行業(yè)描述 碼 3 指利用煤炭、油、燃?xì)獾饶茉瓷a(chǎn)燃?xì)?，或外?gòu) 液化石油氣、天然氣等燃?xì)猓⑦M(jìn)行輸配，向用45 燃?xì)馍?4500 燃?xì)馍a(chǎn) 戶(hù)銷(xiāo)售燃?xì)獾幕顒?dòng)，以及對(duì)煤氣、液化石油氣、產(chǎn)和供應(yīng) 和供應(yīng)業(yè) 天然氣輸配及使用過(guò)程中的維修和管理活動(dòng)。但 業(yè) 不包括專(zhuān)門(mén)從事罐裝液化石油氣零售業(yè)務(wù)的活 動(dòng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 第二節(jié) 2011 年城市燃?xì)庑袠I(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 能源是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)賴(lài)以發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，城市燃?xì)馐浅鞘心?源的重要組成部分。發(fā)展城市燃?xì)?、使用天然氣替代燃煤、改變城?能源結(jié)構(gòu)成是治理大氣環(huán)境污染的重要措施之一。城市燃?xì)庾鳛槌鞘?基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，不僅關(guān)系到人民的生活質(zhì)量、城市自然環(huán) 境和社會(huì)環(huán)境，而且已日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性、全局性的基 礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，并已成為我國(guó)目前重點(diǎn)扶植和對(duì)外放開(kāi)的產(chǎn)業(yè)。城市燃?xì)馐?重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施，是最主要的城市社會(huì)公共工程，是社會(huì)服務(wù)業(yè) 中的重要內(nèi)容，也是滿(mǎn)足城市居民基本生活質(zhì)量要求的重要保障。城市燃?xì)怅P(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，關(guān)系到國(guó)家安全，社會(huì) 穩(wěn)定和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。城市燃?xì)庑袠I(yè)的發(fā)展為中 國(guó)工業(yè)提供了穩(wěn)定的動(dòng)力供應(yīng)。城市燃?xì)獾睦脤?duì)改善能源結(jié)構(gòu)、保 護(hù)大氣環(huán)境、緩解石油供應(yīng)緊張、提高能源利用效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的促進(jìn)和保障作用。2007 年至 2011 年，我國(guó)城市燃?xì)庑袠I(yè)總體保持著不斷增長(zhǎng)趨 勢(shì)，除 2009 年外，其余幾年的增速均超過(guò)了 30，遠(yuǎn)高于同期 gdp 增長(zhǎng)率。2011 年城市燃?xì)庑袠I(yè)工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率達(dá)到了 2767.24 億 4 元，同比增速為 31.17。2007 年到 2011 年間，城市燃?xì)庑袠I(yè)總產(chǎn)值 占 gdp 的比重呈小幅上升趨勢(shì)，2011 年占比達(dá)到了 0.59，為五年來(lái) 最高，行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有所提升。第三節(jié) 城市燃?xì)庑袠I(yè)技術(shù)分析
一、行業(yè)主要技術(shù)術(shù)語(yǔ)及簡(jiǎn)要解釋表2 城市燃?xì)庑袠I(yè)主要技術(shù)術(shù)語(yǔ)、簡(jiǎn)寫(xiě)及解釋技術(shù)術(shù) 簡(jiǎn)要解釋 語(yǔ) 指燃?xì)馍a(chǎn)廠(chǎng)制氣、凈化、輸送等環(huán)節(jié)的綜合生產(chǎn)能力，不包括備用燃?xì)饩C 設(shè)備能力，一般按設(shè)計(jì)能力計(jì)算，如果實(shí)際生產(chǎn)能力大于設(shè)計(jì)能力時(shí)，合生產(chǎn) 應(yīng)按實(shí)際測(cè)定的生產(chǎn)能力計(jì)算時(shí)應(yīng)以制氣、凈化、輸送三個(gè)環(huán)節(jié)中最能力 薄弱的環(huán)節(jié)為主 指從氣源廠(chǎng)壓縮機(jī)的出口或門(mén)站出口至各類(lèi)用戶(hù)引入管之間的全部燃?xì)夤?已經(jīng)通氣投入使用的管道長(zhǎng)度。不包括煤氣生產(chǎn)廠(chǎng)、輸配站、液化氣氣管道 儲(chǔ)存站、灌瓶站、儲(chǔ)配站、氣化站、混氣站、供應(yīng)站等廠(chǎng)（站）內(nèi)的長(zhǎng)度 管道。按不同的材質(zhì)、壓力級(jí)別、管徑分別統(tǒng)計(jì)燃?xì)夤?指燃?xì)馄髽I(yè)（單位）向用戶(hù)供應(yīng)的燃?xì)鈹?shù)量。包括銷(xiāo)售量和損失量。應(yīng)總量 指使用燃?xì)獾募彝ビ脩?hù)的總?cè)丝跀?shù)。如不能直接掌握本企業(yè)（單位）用氣人 供氣范圍的用氣人口數(shù)，以本地城市居民平均每戶(hù)人口數(shù)乘以燃?xì)饧铱跀?shù) 庭用戶(hù)數(shù)求得壓氣站 指在輸氣管道沿線(xiàn)上，用壓縮機(jī)對(duì)管輸天然氣增壓而設(shè)置的站輸氣首 輸氣管道的起點(diǎn)站 站輸氣末 輸氣管道的終點(diǎn)站 站分輸站 在管道沿線(xiàn)設(shè)置的向用戶(hù)分輸?shù)膱?chǎng)站天然氣出廠(chǎng)價(jià) 上游天然氣生產(chǎn)商將采集的天然氣經(jīng)凈化處理后向下游銷(xiāo)售的價(jià)格 格 數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái) 5
二、行業(yè)生產(chǎn)技術(shù)
（一）石油天然氣生產(chǎn)和供應(yīng)流程 數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái) 圖1 管道燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)流程圖
（二）煤制天然氣技術(shù)路線(xiàn)分析 煤制天然氣的工藝流程前端與煤制甲醇及煤制合成氨的流程基本相同，都是在煤制氣后經(jīng)凈化處理。不同之處是，后兩者是凈化氣用于甲醇或氨合成，要求甲烷越低越好，而煤制天然氣是凈化氣經(jīng)過(guò)甲烷化處理，生產(chǎn)熱值大于 33.36mj/m3的代用天然氣（sng），甲烷越高越好，1t煤大約可以轉(zhuǎn)化為 400m3合成天然氣。傳統(tǒng)的煤制天然氣工藝路線(xiàn)為碎煤加壓氣化生產(chǎn)合成氣，經(jīng)過(guò)粗煤氣變換冷卻、低溫甲醇洗凈化、吸收制冷、甲烷化、干燥得產(chǎn)品。生產(chǎn)副線(xiàn)包括酚、氨、硫的回收及廢水殘液等處理。這一傳統(tǒng)工藝技術(shù)成熟，計(jì)算的熱效率 6（原料褐煤的熱值轉(zhuǎn)化為天然氣熱值）為 61.9。煤制天然氣工藝流程簡(jiǎn)單，技術(shù)成熟可靠、消耗低、投資省。甲烷合成可以在煤氣化壓力下合成，與生產(chǎn)甲醇、二甲醚相比，省去了多個(gè)環(huán)節(jié)，與煤制合成油相比省去的裝置更多。煤制天然氣與煤制其他能源產(chǎn)品相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯。煤制天然氣轉(zhuǎn)化率和選擇性高，co 2 和h 2 的轉(zhuǎn)化率接近100。單位熱值投資成本和水耗低，廢熱利用率高，總熱效率最高。此外，煤制天然氣更環(huán)保，廢水不含有害物，易于利用，不需處理就可做鍋爐給水或循環(huán)水補(bǔ)充水，而煤制甲醇和煤制油需對(duì)廢水做深度處理。第四節(jié) 城市燃?xì)馍a(chǎn)供給分析
一、石油天然氣資源及產(chǎn)量分析 產(chǎn)量：增速略有放緩近年來(lái)，隨著四川盆地、鄂爾多斯盆地、柴達(dá)木盆地、塔里木盆地等天然氣的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，我國(guó)天然氣產(chǎn)量呈現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。隨著天
第四篇：如何寫(xiě)行業(yè)研究報(bào)告
寫(xiě)行業(yè)研究報(bào)告的提綱
行業(yè)也就報(bào)告的主要任務(wù)：
解釋行業(yè)本身所處的發(fā)展階段及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，分析影響行業(yè)發(fā)展的各種因素以及判斷對(duì)行業(yè)影響的力度，預(yù)測(cè)并引導(dǎo)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，判斷行業(yè)投資價(jià)值，揭示行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而為政府部門(mén)，投資者及其其他機(jī)構(gòu)提供決策依據(jù)或投資依據(jù)。
寫(xiě)行業(yè)研究報(bào)告的提綱和切入點(diǎn)： 全面了解行業(yè)信息，并重新整合信息。（規(guī)?；?，職業(yè)化程度，社會(huì)功能性）細(xì)化行業(yè)分類(lèi)，找出上下游關(guān)系及關(guān)聯(lián)行業(yè)，確定行業(yè)的基礎(chǔ)功能和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。分析行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，（潛入進(jìn)入者，替代品，供方，需方，行業(yè)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者），壟斷化程度，入行門(mén)檻，以及造成這些特征的原因。歸納總結(jié)出此行業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的位置，結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)功能性，結(jié)構(gòu)重要性也就是可替代性，以及成長(zhǎng)性。描述行業(yè)整體周期性和目前處于那個(gè)階段，此階段的特點(diǎn)，問(wèn)題和解決問(wèn)題改變現(xiàn)狀的方法。3 分析行業(yè)發(fā)展的階段性成果產(chǎn)生的原因和歷史條件，在此基礎(chǔ)上，分析行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，是技術(shù)革新還是服務(wù)創(chuàng)新，還是增加行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，以及現(xiàn)階段關(guān)聯(lián)行業(yè)的緊密度。行業(yè)網(wǎng)狀延伸的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，抓住延伸環(huán)節(jié)中的薄弱環(huán)節(jié)，思考解決此環(huán)節(jié)的方法或是替代方法。研究行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈在社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中存在的價(jià)值意義，在發(fā)展的過(guò)程中慢慢模糊化的程度及時(shí)間的長(zhǎng)短。最容易和哪些行業(yè)合并成為共同產(chǎn)業(yè)鏈的某個(gè)環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)能否繁衍出新的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，用來(lái)增加行業(yè)的增值點(diǎn)。分析行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)短和所處產(chǎn)業(yè)鏈中位置的重要性，可替代性，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展對(duì)自身行業(yè)的正負(fù)面影響，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠駮?huì)擴(kuò)張，擴(kuò)張向那個(gè)方面滲透。理性分析行業(yè)產(chǎn)品在消費(fèi)市場(chǎng)物質(zhì)滿(mǎn)足程度的最大表現(xiàn)方式，仔細(xì)分析市場(chǎng)消費(fèi)心理是引導(dǎo)型還是滿(mǎn)足型，研究市場(chǎng)心理學(xué)，把握時(shí)代性和變化性。抓住以人為本的核心思想，全面服務(wù)心理需求為指導(dǎo)方向，在物質(zhì)化的產(chǎn)品上加強(qiáng)個(gè)性化的人為心理和精神需求，突出使用者的個(gè)性特點(diǎn)，給用戶(hù)的個(gè)性化展現(xiàn)留有較大的自我支配空間（比如Iphone）總結(jié)行業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)需求的差異化表現(xiàn)及其原因，相同產(chǎn)品的同質(zhì)化程度有多高，（同質(zhì)化程度越高，市場(chǎng)導(dǎo)向越單一，創(chuàng)新要求越迫切，相反則產(chǎn)品會(huì)向同質(zhì)化方向追趕，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，產(chǎn)品同質(zhì)化差異將會(huì)降低，再次打開(kāi)創(chuàng)新缺口）。銷(xiāo)售策略是否和市場(chǎng)需求理念相結(jié)合，傳統(tǒng)銷(xiāo)售策略搭配使用的利弊，銷(xiāo)售成本的轉(zhuǎn)嫁方式可否創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)于冗繁的可否進(jìn)行有效的縮減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是良性還是惡性，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的銜接點(diǎn)選擇的是否合理，新型利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)是否具有可持續(xù)發(fā)展性，市場(chǎng)監(jiān)管制度是否合理，是否有法可依，執(zhí)法可行。國(guó)家宏觀(guān)政策的指導(dǎo)性，地方資源的利用及分配，行業(yè)對(duì)資源的耗損和對(duì)環(huán)境的污染程度，行業(yè)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，現(xiàn)有水品是否適應(yīng)當(dāng)下的行業(yè)發(fā)展需求。國(guó)際環(huán)境對(duì)我國(guó)的影響，行業(yè)參與程度的深淺，未來(lái)會(huì)受什么正負(fù)面影響，我國(guó)進(jìn)入國(guó)際行業(yè)的切入點(diǎn)和時(shí)機(jī)，話(huà)語(yǔ)權(quán)的輕重。國(guó)際因素是否會(huì)加快我國(guó)行業(yè)周期性發(fā)展的速度。
第五篇：房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文
房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。
第一節(jié) 可行性研究的概念和作用
一． 可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。
我國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。
二． 可行性研究的作用
(一)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。
（二）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。
（三）可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。
（四）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)?？尚行匝芯繉?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容。
第二節(jié) 可行性研究的階段工作
一．可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。
（一）以投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。
（二）初步可行性研究
在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～
1.5%。
（三）詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
（四）可行性研究階段工作精度表
第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容
一.可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)
一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵劑霾糠幀?
二.（一）封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。
（二）摘要：它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。
（三）目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。
（四）正文內(nèi)容：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容
1．項(xiàng)目概況
主要包括：項(xiàng)目名稱(chēng)及背景、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；
2．市場(chǎng)調(diào)查和分析
在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀(guān)的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。
3．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選
在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4．開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排
對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對(duì)各期的開(kāi)發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。
5．項(xiàng)目投資估算
對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒(méi)有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。
6．項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。
7．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；
依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。
8．不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提供參考。
9．可行性研究的結(jié)論
根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。
10．研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議
對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。
（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
（六）附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
二．可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算
一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿(mǎn)足這些成本
支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算
1．項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支
2．項(xiàng)目策劃的開(kāi)支
3．銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支
4．廣告開(kāi)支
5．項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支
6．項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支
（二）工程開(kāi)支概算
1．用于工程勘探的開(kāi)支
2．用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支
3．用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支
4．用于建筑施工的開(kāi)支
5．用于設(shè)施配套的開(kāi)支
6．用于工程監(jiān)理的開(kāi)支
（三）土地征用開(kāi)支概算
1．政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)
2．用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支
3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支
（四）金融成本開(kāi)支概算
1．外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出
2．貸款引起的利息支出
3．各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支
4．稅收和行政性收費(fèi)
5．不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支
第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制
一．房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見(jiàn)誤區(qū)
1．誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析
如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專(zhuān)業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。
2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究
縱觀(guān)國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀(guān)意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀(guān)色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。
b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。
c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。
d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
二．編制可行性研究報(bào)告的人員安排組合要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。
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