印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法（5篇）

第一篇：印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法

印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法（試行）的通知

各區(qū)人民政府，市有關(guān)單位:

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《佛山市物業(yè)管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一○年二月二十三日

佛山市物業(yè)管理辦法（試行）

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。第三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對所轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解。

第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)應(yīng)分別確定一名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。物業(yè)管理工作納入年度考核體系。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對所轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，并根據(jù)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和調(diào)解工作，并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。

各級人民政府應(yīng)對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費(fèi)支持。

第五條各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

價(jià)格行政管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為；破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等，相關(guān)管理部門應(yīng)予以配合。工商行政管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無證無照經(jīng)營行為。

環(huán)保行政管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動(dòng)、輻射放射等行為。

公安機(jī)關(guān)在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度；配合流動(dòng)人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法采取強(qiáng)制措施。

第六條市政府、市直相關(guān)職能部門成立全市物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

各區(qū)建立區(qū)人民政府、相關(guān)職能部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。

重大問題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災(zāi)害或者其他原因造成的重大人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失事故，以及因物業(yè)管理不善，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會(huì)影響的問題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問題。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的主要職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。

第八條市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

第二章業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 第九條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第十條業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第十一條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第十二條百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十三條業(yè)主大會(huì)籌備組由居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表七至十五人組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的一半。居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理部門和居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。

第十四條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

籌備組的會(huì)議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)成立后五日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)。

第十五條業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。

第十七條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第十八條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

第十九條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

第二十條業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

（三）一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一個(gè)行駛表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

（四）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

（五）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。第二十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。

未參加表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十二條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì), 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，以書面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年度實(shí)施報(bào)告；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）協(xié)助制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（九）接受居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)，配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；

（十）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年的十二月作一次工作報(bào)告，抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。第二十四條業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時(shí)間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)書面承諾，自愿成為業(yè)主委員會(huì)委員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù)，保證公正廉潔、勤勉盡責(zé)，不隨意辭職。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，提交以下資料備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況、分工安排；

（四）其他資料。

居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）加具意見后到區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門備案。區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)換屆或備案情況發(fā)生變更的，按上述程序辦理變更備案。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

第二十八條分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十一條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員不得超過十一人。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員，由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任組長?；I備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對不按時(shí)移交的，可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會(huì)代管。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第三十條業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第三十一條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)成員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作補(bǔ)貼。

業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)居（村）民委員會(huì)確認(rèn)的工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開，每季度至少召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí)，居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)在決定產(chǎn)生起三日內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日。以書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)，結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日。業(yè)主大會(huì)以書面形式所作出的決定應(yīng)報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并抄送居（村）民委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)以書面形式所作出的決定應(yīng)當(dāng)抄送到居(村)委會(huì)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（三）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（四）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

（六）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（七）索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和利益的；

（八）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職的；

（九）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門。

第三章共有收益管理

第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作，但公益宣傳不能附帶商業(yè)廣告。

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨(dú)立賬戶。共有收益主要用于以下幾個(gè)方面：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼；

（三）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）業(yè)主公益活動(dòng)的開展；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。

第四十條共有收益必須繳存于共有收益獨(dú)立賬戶，已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)對共有收益進(jìn)行管理；未成立業(yè)主委員會(huì)的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有收益進(jìn)行管理。居（村）民委員會(huì)監(jiān)督使用。

第四十一條已成立業(yè)主委員會(huì)的，共有收益用于第三十九條所列方面時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)提出使用計(jì)劃，經(jīng)居（村）民委員會(huì)確認(rèn)后，在共有收益獨(dú)立賬戶中支取。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度對共有收益情況進(jìn)行公示，報(bào)居（村）民委員會(huì)備案。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理，用于改善物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備和開展業(yè)主公益活動(dòng)的不足部分。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示同時(shí)報(bào)建設(shè)單位。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。第四十二條業(yè)主委員會(huì)成立后，依法和依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨(dú)立賬戶管理。如委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于共有收益分成協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門備案，同時(shí)抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。

第四章前期物業(yè)管理

第四十三條新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同?，F(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門專家?guī)斐槿＜?，由區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過程。

第四十四條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，視為不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，任何一方提出終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知對方。

第四十五條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí)，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同必須約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式。

第四十六條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場以書面形式明示臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。

第四十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

第四十八條規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。

先期開發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時(shí)配置或補(bǔ)充配置。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同居（村）民委員會(huì)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會(huì)提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。

（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單;

（七）物業(yè)買受人的資料清單；

（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)所在地的區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第五十一條業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對以下事項(xiàng)逐一表決，確定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者以招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）確定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決；

（三）對是否委托業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。

第五十二條確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案或物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見。公示時(shí)間不得少于十五日。

第五十三條業(yè)主委員會(huì)可采取邀請招標(biāo)或者公開招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動(dòng)，由業(yè)主委員會(huì)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜?，由區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)監(jiān)督招投標(biāo)過程。具體程序參照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

第五十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，視為不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，可自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。

第五十五條物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門，同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)橘Y質(zhì)被降級、被取消或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提前撤出管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同意，可以直接委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理，但應(yīng)在臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)按照第五十一條、第五十二條、第五十三條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由拒絕辦理交接。

第五十八條業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理備案后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可承接物業(yè)。

第五十九條新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在居（村）民委員會(huì)備案。

新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗(yàn)結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）第四十九條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

第六十一條提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會(huì)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。

第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約值班、巡邏工作；發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助開展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；

（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（三）挪用或擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù)的；

（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（十）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（十二）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（十三）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；

（十四）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

第六十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核。每年不少于一次對全體業(yè)主進(jìn)行滿意度調(diào)查。

年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，并抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)（住宅專項(xiàng)維修資金管理）第六十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃、易爆、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

第六十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議，申報(bào)登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修行為進(jìn)行監(jiān)督，對隱蔽工程和防水工程進(jìn)行現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍；裝修期間要維持裝修搬運(yùn)秩序，預(yù)防爭搶事件發(fā)生，若發(fā)生爭搶事件，應(yīng)采取緊急應(yīng)急措施并及時(shí)上報(bào)有關(guān)行政管理部門；發(fā)生打架、斗毆、涉黑等行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。

第六十八條裝修期間搬運(yùn)物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：

（一）裝修物料搬運(yùn)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

（二）業(yè)主在承諾不損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的情況下，可自行聘請專業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料；

（三）裝修期間可使用電梯搬運(yùn)物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對搬運(yùn)隊(duì)伍加強(qiáng)監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運(yùn)；

（四）在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

第六十九條房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，按照建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》執(zhí)行；

（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償損失；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護(hù)。

第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人對其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

第七十一條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修費(fèi)用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督。

前期物業(yè)管理階段，每月維護(hù)、維修費(fèi)用不足部分在共有收益獨(dú)立賬戶中支出；多余部分滾存入下月維護(hù)、維修費(fèi)用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督，繳存在共有收益獨(dú)立賬戶中。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維修費(fèi)用不足的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，經(jīng)居（村）民委員會(huì)證明，在共有收益獨(dú)立賬戶中支出。每月的維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存在共有收益獨(dú)立賬戶中。

第七十二條依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)和相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偦蛘甙聪嚓P(guān)規(guī)定從住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。

第七十三條物業(yè)維修實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第七十四條專項(xiàng)維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示七天；

（二）用于單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢該幢物業(yè)業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，按本條第（一）項(xiàng)使用；

（三）當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全、供水、供電正常使用、電梯停運(yùn)等緊急情況時(shí)，參照第六十九條執(zhí)行。

（四）當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足交存額50%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)確定續(xù)籌方案；當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足交存額30%時(shí)，只能用于緊急救助；

第七十五條住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，可以在繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，約定一定比例，每月籌集住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)繳存到住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將每月的繳存情況公示，并每年一次將繳存情況報(bào)居（村）民委員會(huì)備案。

第七十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

第七章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第七十七條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用；

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（九）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。第七十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。建設(shè)房管部門已出具產(chǎn)權(quán)證的以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)示的總建筑面積為準(zhǔn)，未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中的總建筑面積為準(zhǔn)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)單位為元/每月每平方米建筑面積，以套內(nèi)面積計(jì)收的雙方在合同中約定折算比例；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房銷售合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開始計(jì)收。

第七十九條市價(jià)格行政管理部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門每年公布全市的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。各區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況制定浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)區(qū)價(jià)格行政管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員后，方可實(shí)施。

第八十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)公示的樣式、內(nèi)容由區(qū)價(jià)格行政管理部門監(jiān)制。

第八十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季公布經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的收支情況。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行年度審計(jì)。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅灰殉闪I(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。審計(jì)結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會(huì)。

實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第八十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。

第八十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶單獨(dú)安裝計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，可以與委托收費(fèi)單位約定代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。第八十四條規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按基準(zhǔn)價(jià)加浮動(dòng)幅度計(jì)收；市制定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，各區(qū)可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在不高于市公布的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)，制定本區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域停車設(shè)施條件、管理成本等與業(yè)主約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)本區(qū)價(jià)格行政管理部門備案，同時(shí)抄送區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門。

第八十五條經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置全體業(yè)主共有的臨時(shí)停車位的，停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第八十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房、幼兒園、學(xué)校等物業(yè)按質(zhì)價(jià)相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)區(qū)價(jià)格行政管理部門備案。

第八十七條房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后，業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政管理部門的規(guī)定，與業(yè)主（或裝修企業(yè)）約定裝修保證金（押金）、垃圾余泥清運(yùn)、裝修工人出入證押金（或工本費(fèi)）費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。除上述收費(fèi)項(xiàng)目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與裝修企業(yè)及業(yè)主簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的裝修保證金待裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)如數(shù)退回裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價(jià)賠償，在修復(fù)或賠償后一個(gè)月內(nèi)退回裝修保證金。

第八十八條實(shí)行智能化管理的物業(yè)管理區(qū)域在房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)為每戶免費(fèi)配置三張小區(qū)出入證，機(jī)動(dòng)車按一車一證的方式免費(fèi)配置車輛出入卡。非本小區(qū)住戶租賃車位的應(yīng)自費(fèi)購買出入證。若業(yè)主申請多配置或因各種原因需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適當(dāng)收取制作工本費(fèi)。

第八十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。合同沒有約定的，按如下程序操作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供該物業(yè)管理區(qū)域前兩年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表、擬提價(jià)的方案和方案說明；

（二）物價(jià)事務(wù)所會(huì)同行業(yè)協(xié)會(huì)專家組對擬提價(jià)方案提供咨詢；

（三）由區(qū)價(jià)格行政管理部門對擬提價(jià)方案加具意見；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬提價(jià)方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十五日并書面征求業(yè)主意見；

（五）經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十五日；將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)區(qū)價(jià)格行政管理部門備案，并抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門。第九十條當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。

業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。

自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，買受人或承租人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的投訴。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、司法所、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見的，可以向業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該請求居（村）民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第九十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

第八章舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九十三條未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提供保安、保潔、綠化服務(wù)。按照因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實(shí)施的原則，逐步推進(jìn)舊住宅區(qū)整治改造，推行物業(yè)管理服務(wù)。

第九十四條舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

第九十五條市、區(qū)、鎮(zhèn)（街道）三級人民政府統(tǒng)籌設(shè)立舊住宅區(qū)整治改造專項(xiàng)資金，對舊住宅區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，完善配套設(shè)施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施的專項(xiàng)成本支出，由各營運(yùn)單位承擔(dān)。

第九十六條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案，建設(shè)圍墻、崗?fù)ぁ⒌篱l、消防設(shè)備、簡易垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生、治安相關(guān)的基本設(shè)施，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。

結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，鼓勵(lì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九十七條通過以下措施維持舊住宅區(qū)的長效管理：

（一）多渠道籌集資金，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展多種形式的有償服務(wù)，利用舊區(qū)經(jīng)整合后形成的房產(chǎn)、設(shè)備、場地等資源開展經(jīng)營，經(jīng)營所得用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（二）所在區(qū)人民政府統(tǒng)籌對入駐舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性接管資金補(bǔ)貼，作為前期啟動(dòng)資金。在兩年內(nèi)，給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)差額補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)助服務(wù)費(fèi)收取不足部分的70%，第二年補(bǔ)助不足部分的30%，如果全額收取服務(wù)費(fèi)的，給予服務(wù)費(fèi)用總額10%的補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況提出，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）審核后報(bào)區(qū)舊住宅區(qū)整治工作領(lǐng)導(dǎo)組批復(fù)。

（三）加大宣傳力度，爭取業(yè)主對整治改造工作的支持和配合，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。

第九章行業(yè)管理

第九十八條新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門申請資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)服務(wù)工作。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)絽^(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門辦理準(zhǔn)入備案手續(xù)，領(lǐng)取誠信管理手冊。

從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理適用建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

第九十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行屬地管理，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配合管理部門進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門每年不少于一次對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量檢查、監(jiān)督，并聽取相關(guān)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的意見。

第一百條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信管理系統(tǒng)，為每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案并頒發(fā)誠信手冊。企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故等，由居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)后，報(bào)區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊。

本辦法第六十四規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核報(bào)告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠信手冊，作為參考依據(jù)。

第一百零一條市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠信自律管理公約，經(jīng)核實(shí)對違反誠信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進(jìn)行行業(yè)通報(bào)，并報(bào)市、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的惡性競爭行為，應(yīng)組織專業(yè)委員會(huì)對其管理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查，并報(bào)市、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊，如管理水平和質(zhì)量嚴(yán)重下降的，對該企業(yè)進(jìn)行行業(yè)通報(bào)批評，并報(bào)區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)每年制定行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，通過培訓(xùn)、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、新方法開展物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)每年進(jìn)行一次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報(bào)告，引導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。第一百零二條市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)受市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門委托在全市范圍內(nèi)每年開展一次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈（園區(qū)）考評工作?？荚u工作根據(jù)國家、廣東省、佛山市制定的考評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證考評工作的公開、公平、公正。考評達(dá)標(biāo)的示范項(xiàng)目，在行業(yè)內(nèi)通報(bào)表揚(yáng)，并報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門備案?？荚u情況載入企業(yè)的誠信手冊。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對獲得示范稱號的管理項(xiàng)目進(jìn)行不少于兩年一次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴(yán)重下降的，應(yīng)報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門批準(zhǔn)，撤銷其示范稱號。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)廣東省、國家示范項(xiàng)目的推薦工作。區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)市級示范項(xiàng)目的推薦工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評優(yōu)情況作為企業(yè)資質(zhì)升級的參考材料。

第十章法律責(zé)任

第一百零三條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第一百零四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零五條任何單位或個(gè)人違反共有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百零六條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第一百零七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反誠信管理規(guī)定的，行政主管部門對其進(jìn)行警告、通報(bào)處分，情節(jié)嚴(yán)重的依法對其資質(zhì)進(jìn)行降級或取消資質(zhì)的處分。

第一百零八條物業(yè)管理主管部門工作人員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第一百零九條《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一章附則

第一百一十條（臨時(shí)）管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本、（前期）物業(yè)服務(wù)合同示范文本、業(yè)主委員會(huì)成立辦法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理辦法，按廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳具體要求由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門另行制定。

第一百一十一條本辦法自2010年4月1日起施行，試行期為2年。

第二篇：佛山市物業(yè)管理辦法

佛山市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第三條市房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作。

第四條區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。

全市各級人民政府應(yīng)對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費(fèi)支持。

第五條全市各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

價(jià)格管理部門負(fù)責(zé)制定或調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。

城市管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為；破壞房屋外立面、違法設(shè)臵戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等，相關(guān)管理部門應(yīng)依法予以配合。

公安部門在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度；配合流動(dòng)人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法采取強(qiáng)制措施；打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為。

環(huán)境保護(hù)管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動(dòng)、輻射放射等行為。

園林綠化管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。公安消防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改。

人口與計(jì)劃生育管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計(jì)劃生育工作。第六條市、區(qū)兩級人民政府及相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化活動(dòng)以及流動(dòng)人員計(jì)劃生育服務(wù)管理等行政管理工作。

第八條市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，每年公布我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，承接主管部門委托、轉(zhuǎn)移的其他事項(xiàng)。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第九條依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱住宅專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條 1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì)，由1個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第十二條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）決定住宅專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（七）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。決定各個(gè)事項(xiàng)的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行。

第十三條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告。

第十四條 20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組成員名單及簡歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。

第十六條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告并書面通知全體業(yè)主。

籌備組的會(huì)議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)。

第十七條業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十九條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式。采用書面、電子網(wǎng)絡(luò)等形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公告30日。征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第二十條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十一條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

第二十二條業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

（二）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條確定的車位、攤位等特定空間計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的除外。

（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，1個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。

（四）1個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1個(gè)行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

（五）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。表決情況及結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，以書面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理實(shí)施報(bào)告；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（四）協(xié)助制訂重大維修工程項(xiàng)目計(jì)劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，接受居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；

（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年12月作1次工作報(bào)告，抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù) 的候選人，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時(shí)間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)書面承諾，自愿成為業(yè)主委員會(huì)委員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù)，保證公正廉潔、勤勉盡責(zé)。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況、分工安排。居（村）民委員會(huì)加具意見后，到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告。

業(yè)主委員會(huì)換屆或備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

第三十條分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十三條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員不得超過15人。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員，由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任組長?；I備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對不按時(shí)移交的，可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會(huì)代管。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第三十三條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)總?cè)藬?shù)的1/2或不足法定最低人數(shù)5人的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)成員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作補(bǔ)貼。業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公布經(jīng)居（村）民委員會(huì)確認(rèn)的工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公布。

召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會(huì)，并聽取居（村）民委員會(huì)的建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)以書面形式告知居（村）民委員會(huì)。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)及委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約、議事規(guī)則，不得有下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，擅自決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（三）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。

第四十條業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示，并抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第三章共有收益管理

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作。公益宣傳不能附帶商業(yè)廣告。

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨(dú)立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個(gè)方面：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主公益活動(dòng)的開展；

（三）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼；

（四）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。

第四十三條已成立業(yè)主委員會(huì)的，可由業(yè)主委員會(huì)對共有收益進(jìn)行管理；未成立業(yè)主委員會(huì)的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有收益暫行管理。居（村）民委員會(huì)對業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

第四十四條已成立業(yè)主委員會(huì)的，共有收益用于第四十二條所列方面時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨(dú)立賬戶中支取。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度對共有收益情況進(jìn)行公示，報(bào)居（村）民委員會(huì)備案。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公示，同時(shí)報(bào)建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨(dú)立賬戶管理。若委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第四章前期物業(yè)管理

第四十六條新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同。現(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。

分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市房地產(chǎn)行政管理部門專家?guī)斐槿＜遥蓞^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過程。

第四十七條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十八條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí)，必須在銷售現(xiàn)場顯著位臵公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位臵。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。

第四十九條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場以書面形式明示臨時(shí)管理規(guī)約。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。

第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配臵物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配臵物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配臵電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

第五十一條規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位臵在設(shè)計(jì)方案中載明。

先期開發(fā)部分未配臵或配臵不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時(shí)配臵或補(bǔ)充配臵。

第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同居（村）民委員會(huì)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（七）業(yè)主清冊；

（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第五十四條業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對以下事項(xiàng)逐一表決：

（一）確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決；

（三）對是否委托業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)方式確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。第五十五條

確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公示，征求業(yè)主意見；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公示，征求業(yè)主意見。公示時(shí)間不得少于15日。

第五十六條

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動(dòng)。由業(yè)主委員會(huì)在市房地產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜?，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)對招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（建住房?2003?130號）執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

第五十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。

第五十八條物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公告。責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)橘Y質(zhì)被降級、被取消、因業(yè)主大會(huì)決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提前撤出管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同意，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理，但應(yīng)在臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由拒絕辦理交接。

第六十一條業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同需報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第六十二條新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。

新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗(yàn)結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。經(jīng)交接雙方確認(rèn)的移交資料清單抄送居（村）民委員會(huì)。

（一）第五十二條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配臵的固定設(shè)施設(shè)備；

（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

第六十四條提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會(huì)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。

第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約進(jìn)行值班、巡邏工作；發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助開展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù)；

（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（十）超越資質(zhì)（資格）等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；

（十三）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

第六十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行考核。每年至少開展1次業(yè)主滿意度測評工作。

住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居（村）民居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為單位，組織業(yè)主滿意度測評。

考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)（住宅專項(xiàng)維修資金管理）

第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)臵路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運(yùn)，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示裝修搬運(yùn)指引、管理部門投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運(yùn)欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。第七十一條裝修期間搬運(yùn)物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：

（一）業(yè)主聘請專業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料時(shí)，需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理；

（二）裝修期間可使用電梯搬運(yùn)物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對搬運(yùn)隊(duì)伍加強(qiáng)監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運(yùn)；

（三）在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

第七十二條房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權(quán)法》執(zhí)行；

（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償損失；

第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

第七十四條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修費(fèi)用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督。

前期物業(yè)管理階段，每月維護(hù)、維修費(fèi)用不足部分在共有收益獨(dú)立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護(hù)、維修費(fèi)用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維護(hù)費(fèi)用不足的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，經(jīng)居（村）民委員會(huì)證明，在共有收益獨(dú)立賬戶中支出。每月的維護(hù)、維護(hù)費(fèi)用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。

第七十五條依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見的，業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)和相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，經(jīng)居（村）民委員會(huì)加具證明意見，從共有收益賬戶中或住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅M(fèi)用支出情況向業(yè)主公示。

第七十六條物業(yè)維修實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第七十七條住宅專項(xiàng)維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示30日；

（二）用于單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢該幢物業(yè)業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，按本條第（一）項(xiàng)使用；

（三）當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時(shí)，按照第七十五條執(zhí)行；

（四）當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足交存額50%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)確定續(xù)籌方案；當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足交存額30%時(shí)，只能用于緊急維修。

第七十八條住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，可以一次性續(xù)籌，也可以在繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)按比例計(jì)收。按比例計(jì)收的，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，約定一定比例，每月籌集住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)繳存到住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將每月的繳存情況公示，并每年1次將繳存情況報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第七十九條業(yè)主大會(huì)決定住宅專項(xiàng)維修資金使用需要聘請有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行審核時(shí)，其審核費(fèi)用可以從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。第三方審核費(fèi)用按照造價(jià)部門維修（預(yù)）結(jié)算審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

第七章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

第八十一條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。

第八十二條為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)相對應(yīng)，有條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第八十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)單位為元/每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如以套內(nèi)面積計(jì)收的，由各區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門制定折算方式。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開始計(jì)收。

物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬區(qū)價(jià)格管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。確需超過區(qū)公布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門審核。

第八十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)公示的樣式、內(nèi)容由區(qū)價(jià)格管理部門監(jiān)制。

第八十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季公布經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的收支情況。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行審計(jì)。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅灰殉闪I(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。審計(jì)結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會(huì)。

實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不含公用水電費(fèi)，各區(qū)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。公用水電沒有獨(dú)立設(shè)臵計(jì)量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M(fèi)用。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第八十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由建設(shè)單位全額交納。

第八十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶單獨(dú)安裝各收費(fèi)單位確認(rèn)的計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)臵全體業(yè)主共有的臨時(shí)停車位的，停放服務(wù)收費(fèi)按市、區(qū)價(jià)格管理部門制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

第九十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價(jià)相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定。

第九十一條業(yè)主委員會(huì)采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)根據(jù)《佛山市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)》確定各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。根據(jù)服務(wù)等級對應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)后，再進(jìn)行招投標(biāo)工作。

除上述收費(fèi)項(xiàng)目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以書面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個(gè)工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價(jià)賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個(gè)工作日內(nèi)退回。

裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi)；業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。

第九十三條實(shí)行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配臵3張出入證（含IC卡等），對自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的業(yè)主應(yīng)按

1車位（庫）1證免費(fèi)配臵車輛出入證。

業(yè)主申請多配臵或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費(fèi)，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測評結(jié)果，通過召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)表決的方式，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示30日，將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價(jià)格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格管理部門申請協(xié)商調(diào)解。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間對收費(fèi)不能達(dá)成共識時(shí)，經(jīng)雙方出具委托書后，可委托有價(jià)格成本審核資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。仍不能達(dá)成共識的，可向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格管理部門提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請。

第九十五條當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。

業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買受人或承租人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的投訴。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、司法所、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)糾紛

調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見的，可以向業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該請求居（村）民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。第九十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

第八章舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九十八條本章舊住宅區(qū)是指未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)域。

舊住宅區(qū)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提供保安、保潔、綠化服務(wù)。按照因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實(shí)施的原則，逐步推進(jìn)舊住宅區(qū)整治改造，推行物業(yè)管理服務(wù)。

第九十九條舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

第一百條市、區(qū)、鎮(zhèn)（街道）三級政府統(tǒng)籌設(shè)立舊住宅區(qū)整治改造專項(xiàng)資金，對舊住宅區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，完善配套設(shè)施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施的專項(xiàng)成本支出，由各營運(yùn)單位承擔(dān)。

第一百零一條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案，建設(shè)圍墻、崗?fù)?、道閘、消防設(shè)備、簡易垃圾中轉(zhuǎn)站、物

業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生、治安相關(guān)的基本設(shè)施，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。

結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，鼓勵(lì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第一百零二條通過以下措施維持舊住宅區(qū)的長效管理：

第九章行業(yè)管理

第一百零三條從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：

（一）工作人員著裝統(tǒng)一，持證上崗，掛牌服務(wù)，文明禮貌；

（二）公開、公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦事制度；

（三）工作人員全天候值班，報(bào)修及時(shí)（水電小修不過夜）；

（四）保安、保潔、綠化服務(wù)到位；

（五）建立高效的投訴、回訪處理機(jī)制（查閱投訴處理記錄）；

（六）建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。

第一百零四條市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信管理

系統(tǒng)，為每個(gè)在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案并頒發(fā)誠信手冊。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故等，由居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)后，報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊。

本辦法第六十七規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核報(bào)告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠信手冊，作為參考依據(jù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第六十九條規(guī)定的勸阻、制止、及時(shí)報(bào)告義務(wù)的，由相關(guān)行政管理部門報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊。

第一百零五條市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠信自律管理公約，對經(jīng)核實(shí)違反誠信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進(jìn)行行業(yè)通報(bào)，并報(bào)市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭行為，應(yīng)組織專業(yè)委員會(huì)對其管理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查，并報(bào)市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊，如管理水平和質(zhì)量嚴(yán)重下降的，對該企業(yè)進(jìn)行行業(yè)通報(bào)批評，并報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，通過培訓(xùn)、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、新方法開展物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)每年進(jìn)行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報(bào)告，引導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

第一百零六條市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在全市范圍內(nèi)每年開展1次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈（園區(qū)）考評工作。考評工作根據(jù)國家、省、市制定的考評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證考評工作的公開、公平、公正?？荚u達(dá)標(biāo)的示范項(xiàng)目，在行業(yè)

內(nèi)通報(bào)表揚(yáng)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門?？荚u情況載入企業(yè)的誠信手冊。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對獲得示范稱號的管理項(xiàng)目進(jìn)行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴(yán)重下降的，應(yīng)報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，撤銷其示范稱號。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)國家、省示范項(xiàng)目的推薦工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)市級示范項(xiàng)目的推薦工作。

第十章法律責(zé)任

第一百零七條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第一百零八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零九條任何單位或個(gè)人違反共有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第一百一十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反誠信管理規(guī)定的，行政管理部門對其進(jìn)行警告、通報(bào)處分。

第一百一十二條物業(yè)管理行政管理部門工作人員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級管理部門對負(fù)有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第一百一十三條《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一章附則

第一百一十四條本辦法自公布之日起施行。第一是一十五條本辦法由市住建管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三篇：佛山市物業(yè)管理辦法(2014)

佛山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法的通知

信息來源：佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布時(shí)間：2014-03-28 15:51:00 各區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各機(jī)構(gòu)：

《佛山市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住建管理局反映。

佛山市人民政府辦公室

2014年3月13日

佛山市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條市房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作。

第四條區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。

第五條全市各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

城市管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為；破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等，相關(guān)管理部門應(yīng)依法予以配合。

園林綠化管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。

質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。

公安消防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改。

人口與計(jì)劃生育管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計(jì)劃生育工作。

第六條市、區(qū)兩級人民政府及相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 第九條依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱住宅專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

第十一條 1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì)，由1個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第十二條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）決定住宅專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

決定各個(gè)事項(xiàng)的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行。

第十三條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。第十四條 20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

第十五條業(yè)主大會(huì)籌備組由居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表7至15人組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的60%。居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理部門和居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

籌備組的會(huì)議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)。

第十七條業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。

第十九條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式。采用書面、電子網(wǎng)絡(luò)等形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告30日。征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第二十條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)提交。第二十一條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

（四）1個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1個(gè)行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

（五）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。表決情況及結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。第二十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

（四）協(xié)助制訂重大維修工程項(xiàng)目計(jì)劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年12月作1次工作報(bào)告，抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時(shí)間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況、分工安排。

居（村）民委員會(huì)加具意見后，到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)換屆或備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。第二十九條業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

第三十條分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十三條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員不得超過15人。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)成員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作補(bǔ)貼。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會(huì)，并聽取居（村）民委員會(huì)的建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)以書面形式告知居（村）民委員會(huì)。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)及委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約、議事規(guī)則，不得有下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，擅自決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（三）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。第三十七條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。第四十條業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第三章共有收益管理

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨(dú)立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個(gè)方面：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主公益活動(dòng)的開展；

（三）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼；

（四）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，同時(shí)報(bào)建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。

第四章前期物業(yè)管理

第四十六條新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同?，F(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。

連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)（資格）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。

第四十七條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。

第四十八條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí)，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

第五十一條規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。

先期開發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時(shí)配置或補(bǔ)充配置。

（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（七）業(yè)主清冊；

（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

（一）確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決；

（三）對是否委托業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)方式確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。

第五十五條確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見。公示時(shí)間不得少于15日。第五十六條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動(dòng)。由業(yè)主委員會(huì)在市房地產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜?，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)對招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（建住房〔2003〕130號）執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。

第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)橘Y質(zhì)被降級、被取消、因業(yè)主大會(huì)決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提前撤出管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同意，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理，但應(yīng)在臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由拒絕辦理交接。第六十一條業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同需報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。

新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗(yàn)結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

（一）第五十二條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

第六十四條提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會(huì)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約進(jìn)行值班、巡邏工作；發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助開展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù)；

（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（十）超越資質(zhì)（資格）等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；

（十三）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)（住宅專項(xiàng)維修資金管理）第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議，申報(bào)登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修行為進(jìn)行監(jiān)督，對隱蔽工程和防水工程進(jìn)行現(xiàn)場檢查。

裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運(yùn)，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示裝修搬運(yùn)指引、管理部門投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運(yùn)欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。

第七十一條裝修期間搬運(yùn)物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：

（一）業(yè)主聘請專業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料時(shí)，需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理；

（三）在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

第七十二條房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權(quán)法》執(zhí)行；

（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償損失；

第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主、物業(yè)使用人對其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。第七十四條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修費(fèi)用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督。前期物業(yè)管理階段，每月維護(hù)、維修費(fèi)用不足部分在共有收益獨(dú)立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護(hù)、維修費(fèi)用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。

住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第七十七條住宅專項(xiàng)維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：

（三）當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時(shí)，按照第七十五條執(zhí)行；

第八十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

第七章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第八十一條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。第八十二條為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)相對應(yīng)，有條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開始計(jì)收。

第八十四條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位車庫），其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。全市的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)上限由市價(jià)格管理部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政管理部門適時(shí)制定公布。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定具體浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬區(qū)價(jià)格管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。確需超過區(qū)公布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門審核。

第八十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)公示的樣式、內(nèi)容由區(qū)價(jià)格管理部門監(jiān)制。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行審計(jì)。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)?；已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。審計(jì)結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會(huì)。

實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不含公用水電費(fèi)，各區(qū)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。公用水電沒有獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M(fèi)用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由建設(shè)單位全額交納。

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第八十九條自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按車位（車庫）的數(shù)量計(jì)收，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。如按車位（車庫）數(shù)量計(jì)收，由各區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同物業(yè)管理行業(yè)管理部門制定折算方式。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置全體業(yè)主共有的臨時(shí)停車位的，停放服務(wù)收費(fèi)按市、區(qū)價(jià)格管理部門制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

第九十二條房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后，業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收取裝修保證金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定制定。除上述收費(fèi)項(xiàng)目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以書面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個(gè)工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價(jià)賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個(gè)工作日內(nèi)退回。

裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi)；業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。第九十三條實(shí)行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配置3張出入證（含IC卡等），對自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的業(yè)主應(yīng)按1車位（庫）1證免費(fèi)配置車輛出入證。

業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：關(guān)于印發(fā)《佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)社會(huì)團(tuán)體管理辦法》的通知

關(guān)于印發(fā)《佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)

社會(huì)團(tuán)體管理辦法》的通知

各學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)、研究會(huì)：

《佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)社會(huì)團(tuán)體管理辦法》已經(jīng)佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)第六屆委員會(huì)主席團(tuán)第二次會(huì)議通過。現(xiàn)予印發(fā)。

佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)

二〇〇九年九月十一日佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)社會(huì)團(tuán)體管理辦法

第一章總則

第一條為使我會(huì)對社團(tuán)的服務(wù)和管理工作更趨規(guī)范化和科學(xué)化，更好地發(fā)揮所屬社團(tuán)在我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的積極作用，根據(jù)國務(wù)院《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）、《廣東省社會(huì)團(tuán)體登記管理實(shí)施細(xì)則（修正）》（以下簡稱《細(xì)則》）和《佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)章程》，制定本辦法。

第二條本辦法適用范圍，是在我市域內(nèi)依法取得社會(huì)團(tuán)體法人資格，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，專門從事社會(huì)科學(xué)理論研究，獲準(zhǔn)成為佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)（以下簡稱市社科聯(lián)）團(tuán)體會(huì)員的市級學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)、研究會(huì)，包括由市社科聯(lián)直接擔(dān)任業(yè)務(wù)主管單位和由其他單位擔(dān)任業(yè)務(wù)主管單位兩類。

第二章登記事項(xiàng)

第三條社團(tuán)的成立登記、變更登記、注銷登記按照《條例》和《細(xì)則》有關(guān)規(guī)定辦理。

第四條申請市社科聯(lián)擔(dān)任其業(yè)務(wù)主管單位的社團(tuán)，按照市社科聯(lián)的有關(guān)規(guī)定辦理。

第三章權(quán)利和義務(wù)

第五條市社科聯(lián)實(shí)行團(tuán)體會(huì)員制，吸收團(tuán)體會(huì)員堅(jiān)持自愿原則。

第六條市社科聯(lián)團(tuán)體會(huì)員的權(quán)利：

（一）推選出席市社科聯(lián)代表大會(huì)的代表，提名市社科聯(lián)委員候選人；

（二）參加市社科聯(lián)組織的各類活動(dòng)；

（三）獲得和使用市社科聯(lián)的有關(guān)資料及相關(guān)信息；

（四）參加市社科聯(lián)組織的評獎(jiǎng)和評優(yōu)活動(dòng)；

（五）對市社科聯(lián)工作和工作人員進(jìn)行監(jiān)督，提出批評和建議；

（六）向市社科聯(lián)申請資助；

（七）根據(jù)市社科聯(lián)和團(tuán)體會(huì)員各自的章程，依法獨(dú)立自主地開展活動(dòng)。

第七條市社科聯(lián)團(tuán)體會(huì)員的義務(wù)：

（一）承認(rèn)并遵守市社科聯(lián)章程和本辦法，執(zhí)行市社科聯(lián)的決議，接受市社科聯(lián)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，完成市社科聯(lián)委托的任務(wù)，參與市社科聯(lián)組織的活動(dòng)；

（二）組織開展各種學(xué)術(shù)理論研討和交流活動(dòng)（每年至少要開展1次），以各種形式鼓勵(lì)和激發(fā)會(huì)員進(jìn)行科學(xué)研究與探討，推動(dòng)學(xué)科建設(shè)，為黨政部門科學(xué)決策提供咨詢服務(wù)；

（三）定期召開會(huì)員代表大會(huì)，按時(shí)開展換屆工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)社團(tuán)工作，反映會(huì)員的合理意見和要求，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益；

（四）積極推薦優(yōu)秀社科研究成果和先進(jìn)社團(tuán)工作者；

（五）每次舉辦活動(dòng)后，需及時(shí)向市社科聯(lián)填報(bào)《社團(tuán)活動(dòng)簡況表》；每年1月底前提交上工作總結(jié)（含對開展活動(dòng)的情況和學(xué)術(shù)研究成果所作的統(tǒng)計(jì)）和本工作計(jì)劃；

（六）換屆或?qū)弥凶兏?，要把章程修改草案和新一屆常?wù)理事以上候選人名單或調(diào)整的候選人名單報(bào)經(jīng)市社科聯(lián)批準(zhǔn)，換屆后要及時(shí)把新任常務(wù)理事以上人員名單和新章程送市社科聯(lián)備案；

（七）完成年審或辦理事項(xiàng)變更后，要及時(shí)把相關(guān)材料送市社科聯(lián)備案；

（八）向市社科聯(lián)提供會(huì)刊（每期寄2份）及其他學(xué)術(shù)信息和資料、會(huì)員出版的著作（以自愿為原則，提供1-2本），用于展覽與推介。

第四章組織管理

第八條學(xué)會(huì)工作部承擔(dān)市社科聯(lián)對社團(tuán)的日常組織管理職能。實(shí)行分工聯(lián)系社團(tuán)的制度，通過到會(huì)訪問，參加重大活動(dòng)，交流刊物等途徑熟悉和掌握社團(tuán)及學(xué)科情況。

第九條除本辦法第三章提及的內(nèi)容外，學(xué)會(huì)工作部還對社團(tuán)實(shí)行如下管理：

（一）建立社團(tuán)檔案；

（二）負(fù)責(zé)社團(tuán)籌備申請、成立登記、變更登記、注銷登記前的審查，檢查的初審；

（三）監(jiān)督和指導(dǎo)社團(tuán)遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，依據(jù)其章程開展活動(dòng)；

（四）協(xié)助登記管理機(jī)關(guān)和其他有關(guān)部門查處社團(tuán)違法行為；

（五）會(huì)同有關(guān)機(jī)關(guān)指導(dǎo)社團(tuán)的清算事宜；

（六）每年定期召開社團(tuán)負(fù)責(zé)人會(huì)議和聯(lián)絡(luò)員會(huì)議；

（七）定期舉辦優(yōu)秀社科研究成果評獎(jiǎng)活動(dòng)；

（八）對社團(tuán)實(shí)施考核，組織先進(jìn)社團(tuán)和先進(jìn)社團(tuán)工作者的評選表彰；

（九）派員出席社團(tuán)召開的會(huì)員代表大會(huì)或年會(huì)等重大活動(dòng)。

第五章罰則

第十條如社團(tuán)出現(xiàn)《條例》第三十三條所規(guī)定的八款情形之一時(shí)，經(jīng)市社科聯(lián)與該會(huì)法定代表人、會(huì)長和秘書長多次聯(lián)系和督促，責(zé)令其整改仍未見改進(jìn)的，市社科聯(lián)將不再擔(dān)任該社團(tuán)的業(yè)務(wù)主管單位，終止其團(tuán)體會(huì)員的資格，必要時(shí)提請建議市民間組織管理辦公室注銷該社團(tuán)。

第十一條社團(tuán)如有違反市社科聯(lián)章程及有關(guān)規(guī)定，或不按其宗旨開展活動(dòng)，或兩年以上不開展活動(dòng)，市社科聯(lián)可視情節(jié)輕重，給予批評、警告、限期整頓、除名等處理。

第十二條社團(tuán)如果一年有三次不參加市社科聯(lián)組織的活動(dòng)且無正當(dāng)理由的，視為自動(dòng)退會(huì)。

第六章附則

第十三條本辦法解釋權(quán)歸佛山市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)。

第十四條本辦法自公布之日起施行。

第五篇：佛山市南海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)

佛山市南海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《佛山市南海區(qū)促進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市和發(fā)展扶持辦法（修訂）》的通知

發(fā)布時(shí)間： 2013-10-21發(fā)布人：區(qū)委辦（區(qū)府辦）秘書二科

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NHGF201302

2主動(dòng)公開

南府〔2013〕330號

佛山市南海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《佛山市南海區(qū)促進(jìn)

優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市和發(fā)展扶持辦法（修訂）》的通知

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，羅村社會(huì)管理處，區(qū)直局以上單位：

現(xiàn)將《佛山市南海區(qū)促進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市和發(fā)展扶持辦法（修訂）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向區(qū)促進(jìn)企業(yè)上市和發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映（聯(lián)系電話：81232025）。

佛山市南海區(qū)人民政府

2013年10月9日

佛山市南海區(qū)促進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市和發(fā)展扶持辦法（修訂）

為全面深入推進(jìn)“雄鷹計(jì)劃”、“北斗星計(jì)劃”，鼓勵(lì)和扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)做大做強(qiáng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，制定本辦法。

一、扶持的范圍和對象

（一）本辦法適用于在南海區(qū)依法進(jìn)行工商注冊和稅務(wù)登記，且經(jīng)區(qū)有關(guān)部門認(rèn)定的掛牌、上市公司、上市后備企業(yè)、總部企業(yè)、科技型企業(yè)以及增資擴(kuò)產(chǎn)企業(yè)。

（二）本辦法所稱“掛牌”和“上市”，是指我區(qū)企業(yè)在境內(nèi)外資本市場掛牌、上市。境內(nèi)資本市場是指包括上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）的主板，深圳證券交易所（以下簡稱“深交所”）的主板、中小板、創(chuàng)業(yè)板，“新三板”、廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心及區(qū)政府認(rèn)可的區(qū)域性股權(quán)交易市場。境外資本市場是指區(qū)政府認(rèn)可的境外資本市場。

（三）本辦法所稱“總部企業(yè)”，是指投資或授權(quán)管理3家以上企業(yè)、機(jī)構(gòu)（其中至少1家為區(qū)外制造型企業(yè)），注冊資本不低于2000萬元、區(qū)內(nèi)年納稅額不低于1000萬元，且下屬企業(yè)、機(jī)構(gòu)對營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率不低于25%的企業(yè)。世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)等國內(nèi)外知名企業(yè)在我區(qū)新設(shè)或?qū)^(qū)內(nèi)現(xiàn)有機(jī)構(gòu)升格為總部或區(qū)域總部的，或?qū)ξ覅^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有突出貢獻(xiàn)的企業(yè)，在符合我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的情況下，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，可按一事一議認(rèn)定為總部企業(yè)。

（四）本辦法所稱“科技型企業(yè)”，是指經(jīng)上級認(rèn)定為“國家高新技術(shù)企業(yè)”、“廣東省民營科技企業(yè)”或“軟件企業(yè)”，且經(jīng)區(qū)有關(guān)部門認(rèn)定符合我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，科技人員占員工總數(shù)30%以上、科技開發(fā)費(fèi)用占年技工貿(mào)總收入2%以上，并擁有合法科技成果（含專利、新技術(shù)產(chǎn)品、專有技術(shù)等）的企業(yè)。

（五）本辦法所稱“增資擴(kuò)產(chǎn)”，是指納稅不低于500萬元的企業(yè)，在符合國家產(chǎn)業(yè)政策和用地規(guī)劃的前提下，新增固定資產(chǎn)投資不低于5000萬元的擴(kuò)大生產(chǎn)行為。

（六）申請國內(nèi)主板、中小板及創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票上市（IPO）、新三板上市獎(jiǎng)勵(lì)的企業(yè)須先在廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心登記注冊滿3個(gè)月。

（七）申請獎(jiǎng)勵(lì)的總部企業(yè)、增資擴(kuò)產(chǎn)企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)除外，下同），其當(dāng)年的納稅增幅須高于全區(qū)的本產(chǎn)業(yè)（指第一、二、三產(chǎn)業(yè)）稅收增幅?？偛科髽I(yè)按其主營業(yè)務(wù)界定產(chǎn)業(yè)類別。

二、扶持的類別和標(biāo)準(zhǔn)

第一類對企業(yè)掛牌和上市的扶持

（一）企業(yè)在國內(nèi)主板、中小板及創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票上市（IPO）的，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

1.我區(qū)重點(diǎn)類上市后備企業(yè)從2013年起進(jìn)行改制的，因未分配利潤、盈余公積金轉(zhuǎn)增股本的行為而產(chǎn)生所得稅的，按區(qū)級留成部分的80%，給予企業(yè)補(bǔ)助。

2.向廣東證監(jiān)局申請輔導(dǎo)備案并取得受理回執(zhí)的，給予企業(yè)200萬元補(bǔ)助。

3.向中國證監(jiān)會(huì)遞交上市申請材料并取得受理回執(zhí)的，給予企業(yè)100萬元補(bǔ)助。

4.上市申請獲中國證監(jiān)會(huì)審核通過的，給予企業(yè)100萬元補(bǔ)助。

5.企業(yè)成功上市后，按首發(fā)募集資金金額分五個(gè)檔次給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員一次性獎(jiǎng)勵(lì)：

（1）募集資金2億元以下的，獎(jiǎng)勵(lì)100萬元；

（2）募集資金2―5億元之間的（含2億元），獎(jiǎng)勵(lì)200萬元；

（3）募集資金5―10億元之間的（含5億元），獎(jiǎng)勵(lì)300萬元；

（4）募集資金10―20億元之間的（含10億元），獎(jiǎng)勵(lì)400萬元；

（5）募集資金20億元以上的（含20億元），獎(jiǎng)勵(lì)600萬元。

（二）企業(yè)在“新三板”首次掛牌上市的，給予50萬元補(bǔ)助。企業(yè)掛牌后按累計(jì)融資金額分階段給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員獎(jiǎng)勵(lì)：

1.累計(jì)融資資金1000萬元以下，獎(jiǎng)勵(lì)50萬；

2.累計(jì)融資資金達(dá)到1000萬元―5000萬元之間（含1000萬元），獎(jiǎng)勵(lì)100萬元；3累計(jì)融資資金達(dá)到5000萬元―1億元（含5000萬元），獎(jiǎng)勵(lì)200萬元；

4.累計(jì)融資資金達(dá)到1億元（含1億元）以上，獎(jiǎng)勵(lì)250萬元。

（三）在廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心首次掛牌，經(jīng)該中心審核，符合以下任意一項(xiàng)的，給予一次性25萬元獎(jiǎng)勵(lì)。符合多項(xiàng)的，不重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。

1.已完成股份制改造的企業(yè)；

2.掛牌期間完成股份制改造并取得股份公司營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)；

3.未完成股份制改造但進(jìn)行了有效交易，實(shí)現(xiàn)融資的企業(yè)。

企業(yè)掛牌后按累計(jì)融資金額分階段另外給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員獎(jiǎng)勵(lì)：

1.累計(jì)融資資金達(dá)到1000萬元―5000萬元之間（含1000萬元），獎(jiǎng)勵(lì)50萬元；

2.累計(jì)融資資金達(dá)到5000萬元―1億元（含5000萬元），獎(jiǎng)勵(lì)100萬元；

3.累計(jì)融資資金達(dá)到1億元（含1億元）以上，獎(jiǎng)勵(lì)125萬元。

（四）在境內(nèi)外資本市場上采用買殼（借殼）方式上市的，給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員400萬元獎(jiǎng)勵(lì)。有關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)資金在國內(nèi)上市公司（或境外上市公司在國內(nèi)直接控股的企業(yè)）將工商注冊地遷至南海區(qū)后支付給相關(guān)人員。

（五）區(qū)內(nèi)企業(yè)在上交所、深交所或區(qū)政府認(rèn)可的境外資本市場上市的，通過配股、增發(fā)新股、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式成功再融資且募集資金50%以上投入南海區(qū)的，按融資金額分四個(gè)檔次給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員獎(jiǎng)勵(lì)：

1.融資額在1―5億元之間的（含1億元），獎(jiǎng)勵(lì)50萬元；

2.融資額在5―10億元之間的（含5億元），獎(jiǎng)勵(lì)100萬元；

3.融資額在10―20億元之間的（含10億元），獎(jiǎng)勵(lì)150萬元；

4.融資額在20億元以上的（含20億元），獎(jiǎng)勵(lì)200萬元。

（六）區(qū)外企業(yè)在上交所、深交所或區(qū)政府認(rèn)可的境外資本市場上市的，將工商注冊地遷入南海區(qū)的，給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員400萬元獎(jiǎng)勵(lì)。有關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)資金在企業(yè)辦理好工商變更、稅務(wù)登記等有關(guān)手續(xù)后支付給相關(guān)人員。

（七）在境外資本市場首次公開發(fā)行股票上市（IPO）的，經(jīng)區(qū)有關(guān)部門認(rèn)定，參照境內(nèi)上市的標(biāo)準(zhǔn)（合計(jì)400萬元）給予補(bǔ)助；按其首發(fā)募集資金（按當(dāng)日匯率折合人民幣計(jì)算）在南海區(qū)投資的金額給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員獎(jiǎng)勵(lì)，具體參照境內(nèi)上市的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中，補(bǔ)助資金在企業(yè)正式掛牌上市后支付給境外公司在區(qū)內(nèi)直接控股的企業(yè)，獎(jiǎng)勵(lì)資金在募集資金投放于區(qū)內(nèi)、提供驗(yàn)資報(bào)告后支付給企業(yè)。

（八）鼓勵(lì)我區(qū)上市公司股東在區(qū)內(nèi)進(jìn)行限售股減持。上市公司直接持股股東在我區(qū)減持限售股的，按減持限售股所繳納企業(yè)和個(gè)人所得稅之和區(qū)級留成部分的80%，給予上市公司股東補(bǔ)助。

（九）企業(yè)成功在上交所、深交所、“新三板”、廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心及區(qū)政府認(rèn)可的境外資本市場掛牌上市后，5年內(nèi)外遷的，依本辦法獲得的掛牌上市獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助（含同期利息）必須全部退還我區(qū)。

第二類對總部企業(yè)的扶持

（一）我區(qū)現(xiàn)有企業(yè)組建總部企業(yè)并獲得認(rèn)定的，其組建時(shí)因股權(quán)交易產(chǎn)生稅收的區(qū)級留成部分，等額補(bǔ)助給企業(yè)。

（二）其他扶持措施參照《佛山市南海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)佛山市南海區(qū)“北斗星計(jì)劃”實(shí)施辦法的通知》（南府〔2013〕95號）執(zhí)行。

第三類對科技型企業(yè)的扶持

（一）區(qū)政府設(shè)立總額不少于1.5億元的區(qū)中小企業(yè)擔(dān)保貸款專項(xiàng)資金優(yōu)先支持科技型企業(yè)獲得銀行貸款。具體按《佛山市南海區(qū)中小企業(yè)信用擔(dān)保專項(xiàng)資金管理辦法（修訂）》（南府〔2013〕42號）實(shí)施。

（二）經(jīng)區(qū)有關(guān)部門新認(rèn)定為科技型企業(yè)的，認(rèn)定前三年（指認(rèn)定當(dāng)年、次年、第三年，下同）分別按企業(yè)繳納所得稅、增值稅及營業(yè)稅區(qū)級留成部分環(huán)比增量的100%、50%、50%獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)，按企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)成員（不超過5名）工資薪金所繳納個(gè)人所得稅區(qū)級留成部分的100%、50%、50%獎(jiǎng)勵(lì)給該成員。該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過500萬元。

（三）新認(rèn)定為市級、區(qū)級工程中心的，分別給予企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬元、10萬元。獲得國家級、省級科技經(jīng)費(fèi)扶持的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金項(xiàng)目，或獲得國家級、省級信息化經(jīng)費(fèi)扶持的信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金項(xiàng)目，按上級扶持經(jīng)費(fèi)的20%給予企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)，該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過500萬元。

（四）首次認(rèn)定為軟件企業(yè)或新遷入南海已認(rèn)定的軟件企業(yè)，給予企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)一次性獎(jiǎng)勵(lì)10萬元；通過系統(tǒng)集成資質(zhì)三級、二級、一級認(rèn)定的，分別給予企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)一次性獎(jiǎng)勵(lì)10萬元、20萬元、50萬元；通過軟件企業(yè)能力成熟度模型或能力成熟度模型集成（CMM或CMMI）3、4、5級認(rèn)證的，分別給予企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬元、30萬元、50萬元，可重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。

第四類對增資擴(kuò)產(chǎn)企業(yè)的扶持

（一）政府優(yōu)先向上市企業(yè)、總部企業(yè)、科技型企業(yè)、“選種育苗”、“雄鷹”、“北斗星”企業(yè)的增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)土地。

（二）企業(yè)完成新增投資并投產(chǎn)的，從投產(chǎn)當(dāng)年起，前三年分別按企業(yè)納稅區(qū)級留成部分環(huán)比增量的100%、50%、50%給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員獎(jiǎng)勵(lì)。該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過500萬元。

三、其他扶持政策

（一）本辦法扶持的企業(yè)利用“三舊”改造用地進(jìn)行建設(shè)的，優(yōu)先辦理供地等相關(guān)手續(xù)，符合條件的可享受各級“三舊”改造優(yōu)惠政策。

（二）政府優(yōu)先保障本辦法扶持企業(yè)的土地、電、水、氣等基礎(chǔ)要素供應(yīng)。

（三）經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定的重大項(xiàng)目，實(shí)行一企一策的扶持方法。

四、扶持的申報(bào)和程序

（一）由符合條件的企業(yè)提交申請表格、獎(jiǎng)勵(lì)（補(bǔ)助）方案，向所在鎮(zhèn)（街道）經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局提出申請，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）審核，再由區(qū)經(jīng)濟(jì)和科技促進(jìn)局（經(jīng)貿(mào)、科技）、區(qū)上市辦等相關(guān)部門按各自實(shí)際職能核定，報(bào)區(qū)政府審批同意后實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)（補(bǔ)助）。其中，企業(yè)申請IPO、新三板、廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心的掛牌獎(jiǎng)勵(lì)須先由廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心出具審核意見；給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子及有關(guān)人員、核心團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)，企業(yè)可根據(jù)實(shí)際經(jīng)營需

要，自行確定獎(jiǎng)勵(lì)的范圍和金額；經(jīng)企業(yè)提出申請，也可直接獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)。區(qū)屬企業(yè)、區(qū)屬控股企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)（補(bǔ)助）方案須經(jīng)企業(yè)出資方（或公有資產(chǎn)管理部門）審核。

（二）“區(qū)域性股權(quán)交易市場”和“境外資本市場”的認(rèn)定，由企業(yè)向區(qū)上市辦提交申請，經(jīng)區(qū)上市辦審核后，再報(bào)區(qū)政府認(rèn)定。

（三）企業(yè)可同時(shí)申請本辦法規(guī)定的各項(xiàng)認(rèn)定，但不重復(fù)享受以稅收環(huán)比增量為標(biāo)準(zhǔn)的獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）區(qū)政府設(shè)立“南海區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市和發(fā)展扶持專項(xiàng)資金”，本辦法中“第一類：對企業(yè)掛牌和上市的扶持”專項(xiàng)資金由區(qū)上市辦負(fù)責(zé)財(cái)政預(yù)算的申報(bào)。“第二類：對總部企業(yè)的扶持”和“第四類：對增資擴(kuò)產(chǎn)企業(yè)的扶持”專項(xiàng)資金由區(qū)經(jīng)濟(jì)和科技促進(jìn)局（經(jīng)貿(mào)）負(fù)責(zé)財(cái)政預(yù)算的申報(bào)。“第三類：對科技型企業(yè)的扶持”專項(xiàng)資金由區(qū)經(jīng)濟(jì)和科技促進(jìn)局（科技）負(fù)責(zé)財(cái)政預(yù)算的申報(bào)；以企業(yè)稅收貢獻(xiàn)核定獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼的，按區(qū)、鎮(zhèn)（街道）稅收分成比例共同負(fù)擔(dān)。

五、其他

（一）前100家在廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心掛牌的企業(yè)不重復(fù)享受本辦法在該中心掛牌獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）“新三板”、廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心的掛牌企業(yè)申請融資類獎(jiǎng)勵(lì)的，企業(yè)年納稅額必須達(dá)到50萬元以上。企業(yè)獲高級別融資獎(jiǎng)勵(lì)者不兼得低級別獎(jiǎng)勵(lì)，如此前已獲得低級別獎(jiǎng)勵(lì)的，應(yīng)抵減已獲得的融資獎(jiǎng)勵(lì)再進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。“新三板”掛牌企業(yè)融資獎(jiǎng)勵(lì)累計(jì)總額以250萬元為限，廣東金融高新區(qū)股權(quán)交易中心掛牌企業(yè)融資獎(jiǎng)勵(lì)累計(jì)總額以125萬元為限。

（三）企業(yè)若同時(shí)符合我區(qū)其他獎(jiǎng)勵(lì)政策的同類優(yōu)惠條件，按照“從高不重復(fù)”的原則執(zhí)行。

（四）與區(qū)政府及相關(guān)部門簽訂協(xié)議、享受技術(shù)開發(fā)補(bǔ)貼的企業(yè)，不適用本辦法。

（五）除特別指出外，本辦法中納稅、稅收均指增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，以納稅內(nèi)的實(shí)際入庫金額為準(zhǔn)。

（六）本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行，有效期三年。有效期內(nèi)成功申請獎(jiǎng)勵(lì)認(rèn)定的，依照本辦法繼續(xù)執(zhí)行，直至獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)束為止。由南海區(qū)人民政府印發(fā)的《佛山市南海區(qū)促進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市和發(fā)展扶持辦法》（南府〔2011〕226號）同時(shí)廢止。

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第二篇：佛山市物業(yè)管理辦法

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