第一篇：《新疆維吾爾自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》2013.7.1

新疆維吾爾自治區(qū)住宅三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

新疆維吾爾自治區(qū)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

J00000—2013 XJJ056—2013

主編部門：新疆維吾爾自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 批準(zhǔn)部門：新疆維吾爾自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

實(shí)施日期：2013年7月1日

新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)中心

2013 烏魯木齊

目 次 總則???????????????????? ?? 1 2 術(shù)語(yǔ)???????????????????? ?? 2 3 基本規(guī)定??????????????????? ? 4 3.1 一般規(guī)定??????????????????? 4 3.2 物業(yè)服務(wù)人員????????????????? 6 3.3 基本服務(wù)??????????????????? 7 4 公共秩序??????????????????? ? 10 4.1 一般規(guī)定??????????????????? 10 4.2 服務(wù)等級(jí)??????????????????? 11 5 環(huán)境衛(wèi)生??????????????????? ? 14 5.1 一般規(guī)定??????????????????? 14 5.2 服務(wù)等級(jí)??????????????????? 14 6 綠化養(yǎng)護(hù)??????????????????? ? 19 6.1 一般規(guī)定??????????????????? 19 6.2 服務(wù)等級(jí)??????????????????? 19 7 共用部位和共用設(shè)施設(shè)備???????????? ? 26 7.1 綜合管理??????????????????? 26 7.2供水系統(tǒng)???????????????????? 27 7.3 排水系統(tǒng)??????????????????? 29 7.4 道路車輛??????????????????? 29 7.5 電梯運(yùn)行??????????????????? 30 7.6 供配電系統(tǒng)和照明??????????????? 31 7.7 水景觀、雕塑、娛樂(lè)、健身設(shè)施????????? 32 7.8 裝飾裝修??????????????????? 33 本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明??????????????????? 35 總 則 1.0.1 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，遵循質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)服務(wù)原則，以市場(chǎng)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化為導(dǎo)向，構(gòu)建管理規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。不包括建筑物和構(gòu)筑物在質(zhì)量保修期內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)以及使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造項(xiàng)目。別墅區(qū)和其他類型物業(yè)服務(wù)可參考本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.3 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)依法經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并應(yīng)符合物業(yè)承接查驗(yàn)的規(guī)定。

1.0.4 物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)雙方應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，選擇適宜的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。合同確定的服務(wù)等級(jí)，其服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容不得低于本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。1.0.5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）、當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督。

1.0.6 住宅物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國(guó)家和自治區(qū)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策及標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。術(shù) 語(yǔ)

2.0.1 物業(yè)服務(wù)

是指業(yè)主（建設(shè)單位）通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主（建設(shè)單位）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)合同

指業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，包括建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。2.0.3 共用部位

由多個(gè)所有權(quán)人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位。一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.0.4 共用設(shè)施設(shè)備

由多個(gè)所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋和配套的設(shè)施設(shè)備。一般包括供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、電梯、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)或車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

2.0.5 專項(xiàng)服務(wù)

指物業(yè)服務(wù)合同中未約定，根據(jù)部分業(yè)主的需求和住宅區(qū)條件及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向部分業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)。2.0.6 特約服務(wù)

指物業(yè)服務(wù)合同中未約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足個(gè)別業(yè)主特別需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的有償服務(wù)活動(dòng)。2.0.7 突發(fā)事件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突然發(fā)生，造成或者可能造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急事件。2.0.8 緊急維修

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，為維護(hù)公共安全、保障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備以及各項(xiàng)功能正常使用，需要立即對(duì)其進(jìn)行維修、更新和改造的活動(dòng)。2.0.9 一般維修

對(duì)影響物業(yè)管理區(qū)域正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時(shí)的處理和維修。通常指業(yè)主專有部分委托維修及物業(yè)服務(wù)合同約定范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修。2.0.10 完好率

共用設(shè)施設(shè)備能夠正常運(yùn)行情況占總體情況的比例。2.0.11 業(yè)主滿意率

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量持滿意態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。2.0.12 監(jiān)控覆蓋率

電子監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)住宅區(qū)公共活動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)，實(shí)際監(jiān)控范圍與應(yīng)監(jiān)控范圍的比例。2.0.13 公共信息欄

設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，用于公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目基本情況、業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)相關(guān)情況和物業(yè)服務(wù)信息的宣傳欄。基本規(guī)定

3.1 一般規(guī)定

3.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的公共秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等物業(yè)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，按照合同約定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量管控，運(yùn)作規(guī)范，落實(shí)安全防范等各種措施和規(guī)定。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、公示。

3.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)人員崗位操作規(guī)程。崗位包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、管理人員、客戶服務(wù)人員、秩序維護(hù)人員、保潔人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員、收費(fèi)人員等，分工清晰，職責(zé)明確。

3.1.3 住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為四個(gè)等級(jí)，服務(wù)等級(jí)由低到高依次為一、二、三、四級(jí)。3.1.4 物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定，通過(guò)工作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)過(guò)程控制，確保服務(wù)質(zhì)量，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

3.1.5 物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)。確定服務(wù)等級(jí)應(yīng)考慮住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用年限、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能以及業(yè)主的居住消費(fèi)能力和需求等因素，可選擇等級(jí)式服務(wù)，也可選擇菜單式及服務(wù)成本核審式服務(wù)等。

3.1.6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年至少進(jìn)行一次業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意情況的書面調(diào)查，征求業(yè)主人數(shù)不宜低于業(yè)主總?cè)藬?shù)的80%。對(duì)不滿意的情況進(jìn)行分析，制定措施，及時(shí)整改，降低業(yè)主投訴率。業(yè)主滿意率應(yīng)符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)業(yè)主滿意率80%以上；

3.1.7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)外分包服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)告知業(yè)主。

3.1.8 非物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因造成服務(wù)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主做出合理的解釋說(shuō)明，及時(shí)消除影響。

3.1.9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況。

每半年通報(bào)一次物業(yè)管理服務(wù)工作情況。

每年一季度應(yīng)在顯著位置公示上年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，公示期限不得少于15個(gè)工作日。

3.1.10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年定期組織對(duì)服務(wù)質(zhì)量情況、工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、實(shí)施效果進(jìn)行檢查。

3.1.11 物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查時(shí)可邀請(qǐng)業(yè)主、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的代表參加。

3.1.12 少數(shù)民族較為集中居住的物業(yè)管理區(qū)域，宜采用雙語(yǔ)公示。

3.1.13 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方發(fā)生物業(yè)服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)議，可選擇以下途徑解決： 1 當(dāng)事人協(xié)商和解；

當(dāng)事人請(qǐng)求社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或政府房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解；

仲裁或訴訟。3.2 物業(yè)服務(wù)人員

3.2.1 物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)符合以下要求：

三級(jí)服務(wù)應(yīng)具有4年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或同等崗位3年以上工作經(jīng)歷或國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師資格；

3.2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋建筑面積，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的技術(shù)裝備和管理水平，配備相應(yīng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)人員。有專業(yè)技術(shù)要求和特殊崗位的物業(yè)服務(wù)人員，應(yīng)取得相應(yīng)職業(yè)資格和專業(yè)技術(shù)職稱。其他物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，持證上崗。物業(yè)服務(wù)人員配備參考表3.2.2物業(yè)服務(wù)人員配置數(shù)量表。3.2.2 物業(yè)服務(wù)人員配置數(shù)量表

項(xiàng)次 服務(wù)等級(jí) 建筑面積（萬(wàn)㎡）服務(wù)人員(人/萬(wàn)㎡)三級(jí)服務(wù) 5萬(wàn)平米以下 5.5人/萬(wàn)㎡，5～10萬(wàn)㎡，5人/萬(wàn)㎡，10～15萬(wàn)㎡，4.5人/萬(wàn)㎡，15～25萬(wàn)㎡，4人/萬(wàn)㎡ 25萬(wàn)㎡以上，3.5人/萬(wàn)㎡。

3.2.3 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，配備必要裝備，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，服務(wù)主動(dòng)熱情，行為語(yǔ)言規(guī)范，熟悉和掌握本崗位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和操作技能。3.3 基本服務(wù)

3.3.1 對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同確定的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書，建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案資料。3.3.2 物業(yè)管理區(qū)域主出入口應(yīng)設(shè)有居住區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。3.3.3 建立物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主信息管理資料檔案，應(yīng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息化管理。資料應(yīng)包括業(yè)主的姓名、房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋用途、聯(lián)系電話等。未經(jīng)業(yè)主同意，不得將資料信息內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。3.3.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和物業(yè)服務(wù)人員姓名、崗位和照片、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)受理報(bào)修和投訴服務(wù)電話，設(shè)置值班人員。業(yè)主來(lái)電、來(lái)訪、咨詢、報(bào)修、投訴等意見(jiàn)和建議應(yīng)有受理記錄。

3.3.5 客戶服務(wù)場(chǎng)所應(yīng)整潔有序，配置必要的辦公設(shè)備，并提供特約服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）等相關(guān)信息。

3.3.6 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作日期間應(yīng)有物業(yè)服務(wù)人員接待業(yè)主，其他時(shí)間應(yīng)設(shè)值班人員。客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間應(yīng)符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)工作日不少于10小時(shí)接待住戶，節(jié)假日不少于4小時(shí) ；

3.3.7 建立報(bào)修、維修記錄臺(tái)帳。緊急維修項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并采取必要的處理措施。其它維修應(yīng)按合同或雙方約定的時(shí)限到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，采取相關(guān)處理措施。緊急維修后回訪檢查應(yīng)達(dá)到100%，一般維修后回訪率應(yīng)達(dá)到90%以上。

3.3.8 業(yè)主提出的意見(jiàn)、建議和投訴，應(yīng)及時(shí)答復(fù)，并對(duì)答復(fù)滿意情況進(jìn)行回訪。答復(fù)和回訪率應(yīng)符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)，回訪率達(dá)到90%以上；

3.3.9 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）等方面的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止，并向相關(guān)行政主管部門報(bào)告，也可依據(jù)管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）等約定提起訴訟。

3.3.10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共區(qū)域應(yīng)設(shè)置公共信息欄和意見(jiàn)箱，公共信息欄每月應(yīng)更新一次。每年向業(yè)主公開(kāi)征集物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，并公示建議意見(jiàn)與解決情況。積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)組織文化活動(dòng)、公益性宣傳和便民活動(dòng)。

3.3.11 建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案體系，配備必要的應(yīng)急處理器材和設(shè)施設(shè)備，保證正常使用，建檔備查。設(shè)求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守。有緊急救護(hù)組織，對(duì)突發(fā)事件能做出快速、正確的反應(yīng)。

協(xié)助相關(guān)部門定期進(jìn)行突發(fā)事件應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練。高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)，掌握基本技能和防火、滅火知識(shí)以及器材的正確使用方法，提高自防自救能力。3.3.12 涉及業(yè)主正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，非物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因造成的，應(yīng)在獲知信息后30分鐘內(nèi)在小區(qū)主要出入口張貼通知，履行告知義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)例行正常維修、養(yǎng)護(hù)的，造成相關(guān)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地暫時(shí)無(wú)法使用的，應(yīng)提前3天告知影響的范圍和時(shí)間，采取措施，減少影響。

3.3.13 各類檔案資料齊全完整，合理分類，成冊(cè)管理，查閱方便；及時(shí)變更登記資料，帳物相符。

共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)，公共秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等日常服務(wù)工作情況應(yīng)進(jìn)行記錄、存檔。公共秩序

4.1 一般規(guī)定

4.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將公共秩序維護(hù)的各項(xiàng)制度公示。

4.1.2 秩序維護(hù)人員應(yīng)配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)應(yīng)急工具，工具佩戴規(guī)范。

少數(shù)民族聚居的住宅區(qū)，宜配備一定數(shù)量熟悉少數(shù)民族語(yǔ)言的秩序維護(hù)人員。

4.1.3 門崗設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)醒目，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患，建立完整的秩序維護(hù)人員資料檔案。

4.1.4 秩序維護(hù)人員應(yīng)掌握公共秩序維護(hù)技能，熟悉相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境，能恰當(dāng)處理和應(yīng)對(duì)秩序維護(hù)工作，勸告或制止所有影響正常生活秩序的行為。

4.1.5 物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)出現(xiàn)危及人身安全處，應(yīng)設(shè)有明顯警示標(biāo)志和防護(hù)措施。4.1.6 大宗物品進(jìn)出實(shí)行人員和車輛身份登記。4.1.7 車輛按指示標(biāo)識(shí)位置停放，進(jìn)出車輛有序通行，及時(shí)制止亂停亂放和影響交通現(xiàn)象。發(fā)生車輛堵塞和交通高峰期間應(yīng)進(jìn)行車輛疏導(dǎo)工作。4.1.8 建立健全消防組織和消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。

4.1.9 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患等問(wèn)題，應(yīng)立即糾正、維修和排除。無(wú)法糾正排除的，應(yīng)立即向公安消防報(bào)警處理，積極協(xié)助配合消防人員工作并做好記錄。4.1.10 禁止在消防通道上設(shè)置路障和停放車輛，保持消防通道暢通。4.2 服務(wù)等級(jí)

4.2.1 主出入口應(yīng)有專職秩序維護(hù)人員24小時(shí)值守，其他出入口通行期間應(yīng)有人值守。門崗執(zhí)勤應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)宜實(shí)行半封閉式管理模式，夜間沒(méi)有明確來(lái)訪對(duì)象的人員和車輛不能進(jìn)入住宅區(qū)。主出入口每個(gè)工作班人員配置不少于2人；

4.2.2 監(jiān)視控制中心應(yīng)設(shè)專人24小時(shí)值守。監(jiān)控?cái)z像應(yīng)覆蓋出入口、住宅樓、主要道路、停車場(chǎng)等公共區(qū)域，監(jiān)控?cái)z像清晰，圖像儲(chǔ)存應(yīng)大于30日，監(jiān)控頭在線率應(yīng)大于90%。建立各類報(bào)警和異常信息報(bào)警處理記錄。監(jiān)控覆蓋率應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級(jí)服務(wù)達(dá)80%以上； 4.2.3 巡邏值勤應(yīng)制定計(jì)劃、路線和內(nèi)容，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況應(yīng)加強(qiáng)巡邏。巡邏有檢查和記錄。巡邏值勤頻率宜符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)公共區(qū)域白天和夜間巡視各不少于4次；

4.2.4 發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，能夠做出快速反應(yīng)，秩序維護(hù)人員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織救護(hù)有序，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)，盡可能減少破壞和損失程度，并配合相關(guān)部門做好善后工作。突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案演習(xí)應(yīng)符合下列要求：三級(jí)服務(wù)服務(wù)綜合預(yù)案演習(xí)每年不少于2次。

4.2.5 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握基本知識(shí)和技能，熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，設(shè)置消防宣傳專欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育，自防自救能力強(qiáng)，每年組織不少于1次有業(yè)主和員工參加的消防演練。4.2.6 公共消防設(shè)施設(shè)備和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、應(yīng)急燈、消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、安全出口等設(shè)施符合消防安全要求，每月對(duì)消防設(shè)施設(shè)備、消防器材進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持完整好用，可隨時(shí)啟用，備存緊急消防物資。

公共消防設(shè)施設(shè)備和器材，應(yīng)按照《消防法》的規(guī)定做好年檢、維護(hù)和保養(yǎng)。

4.2.7 消防監(jiān)控中心24小時(shí)專人值守，持證上崗，及時(shí)處理消防報(bào)警和故障信息，填寫工作記錄，建立檔案。

4.2.8 每年對(duì)消防泵試泵和保養(yǎng)，進(jìn)行檢修并做好記錄。每年對(duì)室內(nèi)外消火栓養(yǎng)護(hù)不少于1次。

4.2.9 每年對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)，如消防聯(lián)動(dòng)、探測(cè)裝置（煙感、溫感等）、遠(yuǎn)程控制等進(jìn)行檢查檢驗(yàn)，保養(yǎng)地下消防栓。每月巡視室內(nèi)消防栓箱，各種配件完好，能正常使用，無(wú)滲漏，無(wú)積塵；每半年開(kāi)箱檢查消防栓，閥桿處加注潤(rùn)滑油。每月檢查報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警功能、防火門啟閉功能和消防廣播系統(tǒng)的專用電話、對(duì)講電話、強(qiáng)制切換功能等，每年進(jìn)行年檢，保證處于完好狀態(tài)。

4.2.10 設(shè)有應(yīng)急照明、疏散指示燈的，應(yīng)保證設(shè)施完好，照明器具放電時(shí)間符合消防要求。檢查測(cè)試應(yīng)符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)每年不少于4次；

4.2.11 每月核對(duì)1次滅火器外觀、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。每天對(duì)滅火器數(shù)量、設(shè)置位置進(jìn)行巡查。環(huán)境衛(wèi)生

5.1 一般規(guī)定

5.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)辦法、防疫應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制度。5.1.2 建立環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施資料檔案。明確保潔區(qū)域，實(shí)行保潔責(zé)任制。5.1.3 公共區(qū)域、道路和公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持整潔。保潔措施應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌竟?jié)的氣候環(huán)境，根據(jù)服務(wù)等級(jí)的規(guī)定，制定工作措施。5.1.4 生活垃圾宜分類收集。

5.1.5 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每天清運(yùn) 1次生活垃圾到指定的垃圾堆積場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。

5.1.6 配備專用垃圾清運(yùn)車清運(yùn)，封閉運(yùn)輸，外觀整潔。垃圾不得外露、遺灑。

5.1.7 按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制，如滅鼠、滅蟑、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。投放藥物應(yīng)事先公告，投藥點(diǎn)應(yīng)有顯著標(biāo)識(shí)。

5.1.8 每天檢查 1次保潔質(zhì)量，做好記錄；每周全面檢查1次保潔質(zhì)量，做好記錄；保潔檔案齊全。5.2 服務(wù)等級(jí)

5.2.1 大廳和一層候梯廳保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)應(yīng)每天清掃、清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每周擦拭 1次信報(bào)箱；每周擦拭1次大堂室內(nèi)玻璃；每月擦拭 1次大堂、候梯廳墻面；配有家具的，隔月護(hù)理1次； 5.2.2 樓道、樓梯保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)應(yīng)每天清掃，隔日清拖 1次樓道、樓梯地面；隔日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。門窗玻璃和燈具每季度除塵、擦拭1次。每天巡視保潔1次樓道、樓梯；

5.2.3 電梯轎箱保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)應(yīng)每天擦拭 2次電梯轎廂門、面板，每天清拖 2次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù) 1次； 5.2.4 天臺(tái)、上人屋面保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)應(yīng)每季度清理1次天臺(tái)、屋面；冬季降雪前，清理1次天臺(tái)、屋面； 5.2.5 道路及交通設(shè)施保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)每天清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月保潔 1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度保潔 1次雨蓬、門頭等； 5.2.6 綠地保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)綠地內(nèi)無(wú)明顯垃圾雜物，每日保潔不少于3次； 5.2.7 雨停后對(duì)道路積水進(jìn)行清掃，雨后4小時(shí)道路無(wú)成片積水。

5.2.8 雪停后及時(shí)對(duì)居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路積雪積冰進(jìn)行清掃。雪停8小時(shí)后或12:00前，居住區(qū)道路、小區(qū)路無(wú)積雪、無(wú)積冰，組團(tuán)路和宅間小路方便業(yè)主出行。對(duì)其它區(qū)域積雪積冰的清掃應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)雪停后24小時(shí)內(nèi)無(wú)積雪積冰；

5.2.9 生活垃圾收集點(diǎn)應(yīng)滿足日常生活和工作中產(chǎn)生的生活垃圾的分類收集要求。生活垃圾收集點(diǎn)的設(shè)置位置應(yīng)方便業(yè)主，服務(wù)半徑不宜超過(guò)70m。道路兩側(cè)和住宅出入口應(yīng)設(shè)置廢物箱。

三級(jí)服務(wù)垃圾容器（箱、桶）保持外觀整潔，垃圾收集袋裝化。每2周至少清洗 1次垃圾容器（冬季除外）。蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑2次殺蟲(chóng)藥； 綠化養(yǎng)護(hù)

6.1 一般規(guī)定

6.1.1 綠化養(yǎng)護(hù)是對(duì)園林植物采取灌溉、排澇、修剪、防止病蟲(chóng)害、防寒、支撐、除草、中耕、施肥等技術(shù)措施，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)具備園林綠化基本知識(shí)和養(yǎng)護(hù)技能。綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理措施參照《城市綠地養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)》XJJ046。6.1.2 植物應(yīng)按照服務(wù)等級(jí)要求進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)管理。

6.1.3 建立園林設(shè)施和植物資料檔案，繪制綠化平面布置圖和明細(xì)表。6.1.4 園林設(shè)施完好無(wú)損壞。綠化場(chǎng)地設(shè)置勸諭告示。

6.1.5 灌溉時(shí)灌溉量、灌溉次數(shù)和時(shí)間，要根據(jù)植物需水特性、生育階段、氣候、土壤條件而定，要適時(shí)、適量，合理灌溉。

6.1.6 施肥要根據(jù)植物的種類合理施肥。6.1.7 病蟲(chóng)害防治應(yīng)按照《農(nóng)藥操作規(guī)程》，并參照《園林樹(shù)木病蟲(chóng)害防止技術(shù)操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行規(guī)范作業(yè)。

6.1.8 整形修剪應(yīng)符合植物的習(xí)性和觀賞要求。

6.1.9 中耕除草宜根據(jù)植物的生長(zhǎng)季節(jié)不間斷地進(jìn)行。

6.1.10 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物應(yīng)隨時(shí)清理干凈。6.2 服務(wù)等級(jí)

6.2.1 喬木的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）栽（補(bǔ)）植成活率應(yīng)達(dá)到95%以上，保存率達(dá)到90%以上；

2）樹(shù)冠基本完整，葉色正常，基本無(wú)死枝、枯枝、萌蘗枝；

3）每年修剪不少于1次，剪口涂敷得當(dāng)；

4）行道樹(shù)無(wú)缺株（或及時(shí)補(bǔ)植）；

5）每年春、秋兩季應(yīng)對(duì)樹(shù)干各涂白1次；

6）每年施肥不少于1次，樹(shù)穴完整；

7）古樹(shù)名木及時(shí)填補(bǔ)樹(shù)干的空洞，每年記錄樹(shù)木生長(zhǎng)情況。6.2.2 灌木的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）栽（補(bǔ)）植成活率應(yīng)達(dá)到95%以上，保存率達(dá)到90%以上；

2）生長(zhǎng)勢(shì)、葉色正常，生長(zhǎng)季節(jié)不落葉，無(wú)缺株死株（或及時(shí)補(bǔ)植）；

3）每年適時(shí)適度修剪4～6次；

4）每年施肥不少于1次，樹(shù)穴完整。6.2.3 花卉的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）種植高矮、花色搭配合理；

2）適時(shí)開(kāi)花；

3）殘缺病株低于20%，及時(shí)更換；

4）栽植前施底肥，季節(jié)性施肥不少于1次；

5）冬季有保護(hù)措施。

6.2.4 草坪的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）目測(cè)無(wú)明顯雜草、斑禿，覆蓋度應(yīng)達(dá)到90%以上；

2）生長(zhǎng)季節(jié)不枯黃；

3）修剪高度在10cm范圍內(nèi)；

4）每年施肥不少于1次；

5）單子葉草坪每10年內(nèi)進(jìn)行復(fù)壯更新一次，雙子葉草坪每6年內(nèi)進(jìn)行復(fù)壯更新一次；

6）3年以上草坪必須每年打孔疏草。6.2.5 綠籬的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）有層次感，葉色正常，無(wú)明顯死株、斷壟；

2）每年修剪4～6次，外形基本整齊；

3）每年施肥不少于1次。

6.2.6 立體綠化的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）墻體、欄桿覆蓋率應(yīng)達(dá)到75%以上，并符合設(shè)計(jì)要求；

2）枝藤、葉色生長(zhǎng)正常，生長(zhǎng)季節(jié)不落葉；

3）每年施肥不少于1次。

6.2.7 灌溉應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)要求推廣中水進(jìn)行綠化灌溉；灌溉設(shè)施完整；無(wú)旱象發(fā)生；入冬前，進(jìn)行灌溉管網(wǎng)排水；禁止含融雪劑等污染水源進(jìn)入綠地； 6.2.8 有害生物防治應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)要求無(wú)明顯有害生物危害；平均病蟲(chóng)害株數(shù)不得超過(guò)10%；共用部位和共用設(shè)施設(shè)備

7.1 綜合管理

7.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋實(shí)際使用年限、使用狀況，對(duì)房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備完好狀況做出評(píng)價(jià)。屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出書面報(bào)告與建議。

7.1.2 發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃或管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，應(yīng)及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門。7.1.3 每年對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)，符合避雷規(guī)范要求。雷電、強(qiáng)降雨、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等現(xiàn)象，立即更換或緊固，保持避雷系統(tǒng)安全可靠。

7.1.4 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、業(yè)主委員會(huì)委托等）需要，安排對(duì)共用重點(diǎn)部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對(duì)性檢查。檢查中應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)乇┖惋L(fēng)災(zāi)等因素，可能對(duì)建筑物及其附屬構(gòu)筑物影響，造成周邊環(huán)境和人身安全。

7.1.5 每年宜向業(yè)主開(kāi)放查驗(yàn)一次主要設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況。

7.1.6 建立并完善房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案，運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)歸檔。7.1.7 對(duì)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)日常管理，并定期進(jìn)行全面安全普檢，普檢應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級(jí)服務(wù)每半年進(jìn)行全面安全普檢不少于1次。7.1.8 對(duì)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視，巡視頻率應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)每周巡視不少于2次；

7.1.9 巡視樓內(nèi)公共部位，保持共用部位的玻璃、門窗配件完好、照明燈具正常使用，做好專項(xiàng)檢修，無(wú)安全隱患，房屋外觀整潔無(wú)脫落污跡等。巡視頻率應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級(jí)服務(wù)每周巡視不少于2次；

7.1.10 保持小區(qū)各組團(tuán)、棟號(hào)、單元（門）、戶標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、信報(bào)箱、宣傳牌字跡清晰，外觀整潔和美觀，無(wú)安全隱患。發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)，完好率應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)達(dá)90%以上；

7.2 供水系統(tǒng)

7.2.1 供水設(shè)施應(yīng)按照供水管理部門和衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)應(yīng)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

7.2.2 建立共用供水操作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)范、停水處置預(yù)案、巡視制度及清冊(cè)（設(shè)備臺(tái)帳），按規(guī)程運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)并歸檔。

7.2.3 重要設(shè)施設(shè)備、特種設(shè)備及儀器儀表按照有關(guān)規(guī)定檢驗(yàn)檢測(cè)，操作規(guī)程上墻張貼，有安全隱患及維修期內(nèi)警示標(biāo)志，配有流體流向標(biāo)識(shí)、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)。對(duì)危險(xiǎn)設(shè)備、危及人身安全的有防范措施。

7.2.4 對(duì)共用供水設(shè)施設(shè)備（飲用水箱、消防泵、噴淋泵、污水泵等）進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），保養(yǎng)水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門。7.2.5 冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持箱體完好，池體內(nèi)保潔，無(wú)滲漏，表面和支架無(wú)銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)；保持保潔衛(wèi)生和良好的通風(fēng)、照明、采暖、地面排水暢通。

7.2.6 屬于小修的及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）或相關(guān)部門提出報(bào)告與建議，或按有關(guān)規(guī)定辦理。

7.2.7 采用一用一備（或一用二備）水泵供水系統(tǒng)的，每季度切換1次供水水泵的運(yùn)行。7.2.8 遇緊急情況、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒和清洗，張貼通知，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入二次供水機(jī)房和接近水箱；加強(qiáng)巡視，巡視有項(xiàng)目?jī)?nèi)容，有巡視記錄，確保供水設(shè)施設(shè)備無(wú)故障和無(wú)安全隱患運(yùn)行。7.2.9 各種儀表指示穩(wěn)定正常，保持閥門開(kāi)關(guān)潤(rùn)滑靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏應(yīng)及時(shí)維修保持正常運(yùn)行和使用，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)。消除安全隱患并填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查。泵房、消防泵及管道閥門的檢查清洗應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)每2個(gè)月檢查清洗不少于1次； 7.3 排水系統(tǒng)

7.3.1 排水系統(tǒng)井蓋完好，井內(nèi)（壁）無(wú)積物浮于面上，水面無(wú)漂浮物。排水出入口暢通，無(wú)積水，清理后及時(shí)保潔現(xiàn)場(chǎng)。

7.3.2 化糞池應(yīng)每年清理1次。清理前提前24小時(shí)告知業(yè)主。清理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全標(biāo)志，人工清理者應(yīng)將污物包裝良好，當(dāng)天運(yùn)走，清運(yùn)過(guò)程無(wú)漏灑。清理現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)清洗干凈。7.3.3 落水管、落水口保持完好，排水明溝雨季和春季應(yīng)加強(qiáng)清掃。清掃次數(shù)應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級(jí)服務(wù)每季度不少于3次；

7.3.4 定期對(duì)地下管井疏通清理。清理時(shí)應(yīng)設(shè)置警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后地面沖洗干凈，水流暢通無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象。清理次數(shù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)每年不少于2次。

7.3.5 共用排水管道發(fā)生堵塞時(shí)，應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)第3.3.7條緊急維修項(xiàng)目及時(shí)處理。7.4 道路車輛

7.4.1 建立道路停放車輛管理制度及管理方案。

7.4.2 道路交通標(biāo)志設(shè)置明顯、清晰，停車場(chǎng)、棚、房設(shè)施完好無(wú)損。封閉停車場(chǎng)（地下停車場(chǎng)）內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通，路面平坦，給排水暢通，通風(fēng)正常，配備必要的消防設(shè)備。

7.4.3 交通設(shè)施（道閘、擋車器材、限速標(biāo)識(shí)，行駛方向，路面停車標(biāo)識(shí)等）指示標(biāo)識(shí)規(guī)范、清晰，正常使用，便于車輛有序通行和停放。

7.4.4 占道停車費(fèi)按業(yè)主大會(huì)決定收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在車場(chǎng)車庫(kù)明顯之處公示。7.4.5 車輛停放有序，車輛憑證（卡）進(jìn)出入。定期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任。

7.4.6 停車場(chǎng)地面保持清潔，無(wú)雜物。

7.4.7 實(shí)行特約服務(wù)的，按約定落實(shí)看護(hù)管理責(zé)任。7.5 電梯運(yùn)行

7.5.1 建立電梯運(yùn)行監(jiān)管制度，制定緊急救援方案和處置預(yù)案。

7.5.2 電梯在使用前或使用后30日內(nèi)，須向相關(guān)部門辦理安全使用許可證，標(biāo)志應(yīng)置于電梯轎廂內(nèi)明顯位置，注明注冊(cè)登記檢驗(yàn)合格標(biāo)志。電梯內(nèi)應(yīng)設(shè)置應(yīng)急報(bào)警電話。

7.5.3 電梯安全檢驗(yàn)合格有效期滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)，并取得《電梯安全使用許可證》。電梯日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除，并逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。

7.5.4 電梯的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)與有資質(zhì)的維修服務(wù)單位簽訂合同，明確約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，落實(shí)定期檢修維保工作。大中修更新改造后，電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明（或質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告），更改部分須有變更設(shè)計(jì)的證明文件、電梯安裝驗(yàn)收證明和報(bào)告。7.5.5 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除。電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

7.5.6 確定合理電梯運(yùn)行高峰時(shí)間，監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，防止地面水流入電梯井。配備電梯安全管理人員，嚴(yán)禁違章使用電梯。安全管理人員應(yīng)具備必要的安全知識(shí)。

7.5.7 電梯停梯維護(hù)應(yīng)提前1天通知業(yè)主，維修期間應(yīng)減少對(duì)業(yè)主正常生活的影響。7.5.8 發(fā)生電梯停電困人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員須在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，迅速組織救助。

7.5.9 保持電梯機(jī)房整潔，控制柜、主機(jī)表面、地面無(wú)積灰，無(wú)污漬，消防設(shè)施完好。電梯井底垃圾雜物應(yīng)定期進(jìn)行清理。7.6 供配電系統(tǒng)和照明

7.6.1 建立規(guī)章制度、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)維修制度及交接班制度。

7.6.2 值班人員具備供配電運(yùn)行知識(shí)和技能，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別、及時(shí)檢修、及時(shí)處理，對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)。7.6.3 維修時(shí)停電應(yīng)告知業(yè)主，每年檢測(cè)接地電阻，檢測(cè)配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度，每半年檢測(cè)配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好。

7.6.4 妥善保管高壓操作工具，每年到相關(guān)部門檢測(cè)，保持配電房?jī)?nèi)電器設(shè)備干燥通風(fēng)，運(yùn)行正常。

7.6.5 保持配電房清潔衛(wèi)生，配電柜表面、地面無(wú)積灰，每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行測(cè)試、試驗(yàn)等維修保養(yǎng)，每半年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行保潔、保養(yǎng)，保證正常電力供應(yīng)。

7.6.6 對(duì)變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況的檢查和記錄，應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)每月檢查和記錄不少于3次；

7.6.7 每日巡視應(yīng)急照明系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)修復(fù)。7.6.8 樓內(nèi)和道路公共區(qū)域照明保證在工作期間正常運(yùn)行。出現(xiàn)故障修復(fù)時(shí)限應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)要求一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障2個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)； 7.7 水景觀、雕塑、娛樂(lè)、健身設(shè)施

7.7.1 明確公示水景觀開(kāi)啟時(shí)間，設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志； 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全；水質(zhì)應(yīng)符合衛(wèi)生要求。7.7.2 設(shè)立安全警示標(biāo)識(shí)，使用期間對(duì)噴水池、水泵及其附屬設(shè)施、防漏電設(shè)備設(shè)施的巡查應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)每周巡查不少于3次；

7.7.3 防止滋生蚊蠅，保持水面清潔。對(duì)水池、人工湖、噴水池的保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)隔周保潔不少于3次；

7.7.4 發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備發(fā)生脫焊、脫漆、斷裂等安全隱患，及時(shí)報(bào)告處理。雕塑、娛樂(lè)、健身設(shè)施的保潔檢查應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級(jí)服務(wù)每周保潔檢查不少于3次；

7.7.5 水景觀、雕塑、娛樂(lè)、健身設(shè)施完好率應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級(jí)服務(wù)達(dá)85%以上； 7.8 裝飾裝修

7.8.1 按照購(gòu)房合同、室內(nèi)裝飾裝修工程規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度和管理檔案。7.8.2 受理業(yè)主的裝飾裝修申報(bào)登記，裝修前與業(yè)主、裝修人或施工單位簽訂室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，告知業(yè)主及裝修人員有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)及垃圾堆放和清運(yùn)方式。

7.8.3 對(duì)進(jìn)出裝修車輛和裝修人員實(shí)行登記管理。

7.8.4 裝飾裝修期間，發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修、違章搭建或改變房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用線路、不符合消防管理規(guī)定等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻，已造成事實(shí)后果或者情節(jié)嚴(yán)重拒不改正的，要下發(fā)書面違章違約通知，及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)。

7.8.5 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)按照室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視檢查和記錄。

三級(jí)服務(wù)應(yīng)每天巡查不少于 1次。

7.8.6 指定裝修垃圾存放點(diǎn)，集中設(shè)置有圍擋，不得外溢。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，集中裝修期間，裝修垃圾應(yīng)每天密閉清運(yùn)。

業(yè)主或裝修人自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸方式，在2天內(nèi)清運(yùn)。

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明 為便于在執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說(shuō)明如下：

1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。

2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做：

正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。

3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”。

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的采用“可”。條文中指定應(yīng)按其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行的寫法為“應(yīng)符合??規(guī)定”或“應(yīng)按??執(zhí)行”。

第二篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

基本要求 1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服 務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特 約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值 班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。1.2 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本 市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。1.3 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng) 護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。1.5 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。1.6 客戶服務(wù) 1 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入 口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻 并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);由專 項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。5 業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)，建議、投訴在 2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投 訴進(jìn)行回訪。6 每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。7 每月組織 1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織1次社區(qū)文化活動(dòng)。10 設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。11 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。12 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代 理等特約服務(wù)。1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求;操作人員應(yīng)持 有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 2.1 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按 計(jì)劃組織修繕;共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防 范措施。8 設(shè)備機(jī)房 1)每月清潔 1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完 好有效 4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按 鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào) 室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物 1)每月巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測(cè)1 次防雷裝置。2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理 等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。5 每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng) 機(jī)盤管濾網(wǎng)等。7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。2.4 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水 質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑;每年養(yǎng)護(hù) 1 次 水泵。5 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道 進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每2 周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試;每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池;組織安排清掏。2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù);每月調(diào)整 1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包 括緊固、檢測(cè)、清掃;每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜 每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常;每年活化1 次蓄電池;每周巡視 1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè) 每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密;鎖具完好;電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每 2 周表 面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī) 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵 1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除 塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器 每季度檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年 內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī) 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào) 試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試;每半年表面清 潔 1 次;每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái) 每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校;每半年表面清潔 1 次;每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn) 每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每2 月檢查1 次開(kāi)鎖功能、接線。2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部 門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu) 提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除;電梯的安全附 件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校 驗(yàn)、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé) 任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期 檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安 全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件 時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部 門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2.9 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查 1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3 消防安全防范 3.1 綜合管理 1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消 防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知 識(shí)和技能;每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育;每 年對(duì)員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次 建筑消防設(shè)施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除;無(wú)法立即糾 正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。6 消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合 公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1)火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行;每月檢查測(cè)試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控 制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能;每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火 災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能;探測(cè)器 投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測(cè)切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄 電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主 機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量;每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次;每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速;每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功 能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能;每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒 輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次;每年維修養(yǎng) 護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況;每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選 型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4 綠化養(yǎng)護(hù) 4.1 基本要求 1 喬木 植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木 植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊 植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能及時(shí)補(bǔ)栽或更 換。5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。2 施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據(jù)生 長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥;盡量減少對(duì)化肥的依賴。3 病蟲(chóng)害防治 根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病蟲(chóng)害情況;并 根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲(chóng)害，不因病蟲(chóng)害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1次;綠籬和色 塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪 1次;冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生 長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù);出現(xiàn)雜草的綠地面積不 超過(guò)總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。4.3 工作檢查 1 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3 有綠化檔案。5 環(huán)境衛(wèi)生 5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲(chóng)藥。4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用 設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次;石材裝飾的電梯 轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3 天臺(tái)、屋面 每季度清掃 1次天臺(tái)、屋面;雨季期間，每 2月清掃 1次天臺(tái)、屋面。每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。每月清潔 1次樓外公共照明及共用設(shè)施;每季度清潔 1次雨蓬、門頭 等。5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面;每年 清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投 藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清掃干凈。5.3 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6 公共秩序維護(hù) 6.1 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守;監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng) 留存 30 日備查;管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.7 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.8 備勤人員24 小時(shí)待崗。6.9 記錄與檔案 1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7 裝飾裝修管理 7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.2 建立裝飾裝修管理檔案。7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾 裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在 裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登 記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻;拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政 主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議的當(dāng)事人按照約定處理。7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋 措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。

第三篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三級(jí))

附件2：評(píng)估項(xiàng)目確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、基本要求

（一）客戶服務(wù)場(chǎng)所

1、設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。

2、公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4、設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

（二）人員

1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2、從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。

3、配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

（三）制度

1、建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

2、建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

3、建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。

4、建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

（四）檔案

1、建立物業(yè)管理檔案。

2、配備檔案管理人員。

3、應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

（五）標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

（六）客戶服務(wù)

1、每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。

2、涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

3、對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

4、水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。

5、業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。報(bào)修進(jìn)行回訪。

6、每年公開(kāi)征集1 次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。

7、每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。

8、每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

9、每年至少組織1次社區(qū)文化活動(dòng)。、設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。、按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。、有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

（七）專項(xiàng)服務(wù)委托管理

1、簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2、專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3、專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

4、對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

二、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

（一）綜合管理

1、建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

2、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

3、組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

5、每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

6、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

7、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

8、設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

（二）共用部位

1、房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

2、建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構(gòu)筑物

1）每月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

（三）空調(diào)系統(tǒng)

1、運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

2、運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

3、制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

4、每年檢查1次管道、閥門并除銹。

5、每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

6、每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

7、每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

（四）二次供水設(shè)施

1、按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

2、每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

3、每季度切換1 次備用水泵。

4、每年檢查2次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。

5、每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

6、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

（五）排水系統(tǒng)

1、排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。

2、污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。

3、化糞池 每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。

（六）照明和電氣設(shè)備

1、樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。

2、樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

3、應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

4、低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。每年檢查一次電氣安全。

5、低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。

6、控制柜

每2周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。

7、發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

8、檢測(cè)

每5年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。

9、配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。

（七）安全防范系統(tǒng)

1、報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

2、對(duì)講門口機(jī) 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

3、網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

4、紅外對(duì)射探測(cè)器

每季度檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

5、圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

6、攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。

7、解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。

9、巡更點(diǎn)

每月檢查1 次外觀；發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每月表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

10、讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

11、電磁鎖門鎖

每2月檢查1 次吸力、外觀、接線。

12、出門按鈕

每2月檢查1 次開(kāi)鎖功能、接線。

（八）電梯

1、電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

2、在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

3、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

4、應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

5、配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

6、制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

（九）水景

1、啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

2、使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。

3、設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

4、水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

三、消防安全防范

（一）綜合管理

1、建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。

2、成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

3、設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。

4、每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5、發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。

6、消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。

7、發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

（二）消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每隔3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。

2、消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。

3、防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。

4、防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。

5、水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。

6、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。

7、消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

8、滅火器

每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

四、綠化養(yǎng)護(hù)

（一）基本要求

1、喬木

植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于85%。

2、灌木

植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。

3、綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。

4、地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能及時(shí)補(bǔ)栽或更換。

5、草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

（二）綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1、灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1次，冷季型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。

2、施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的依賴。

3、病蟲(chóng)害防治

根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3次病蟲(chóng)害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲(chóng)害，不因病蟲(chóng)害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。

4、整形修剪

喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1次；綠籬和色塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪1次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。

5、除草

每年全面除草3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。

6、垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。

（三）工作檢查和記錄

1、生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3次綠化工作。

2、編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。

3、有綠化檔案。

五、環(huán)境衛(wèi)生

（一）生活垃圾的收集、清運(yùn)

1、按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。

2、配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。

3、每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲(chóng)藥。

4、每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。

5、垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

（二）物業(yè)共用部分清潔

1、樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2周清拖1 次樓道、樓梯地面。每2周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。

2、電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。

3、天臺(tái)、屋面

每季度清掃1次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每2月清掃1次天臺(tái)、屋面。每月巡查1次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。

4、樓外道路及設(shè)施

每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

5、水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。

6、有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。

7、雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

（三）工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

六、公共秩序維護(hù)

（一）主要出入口有專人24小時(shí)值守。

（二）制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。

6：00 至22：00 巡視2 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

（三）巡視檢查

巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

（四）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

（五）安防控制

安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

（六）對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

（七）每年進(jìn)行2次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。(八)備勤人員24小時(shí)待崗。

（九）記錄與檔案

1、各項(xiàng)工作記錄完整有效。

2、檔案齊全。

七、裝飾裝修管理

（一）建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

（二）建立裝飾裝修管理檔案。

（三）裝飾裝修申報(bào)

受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

（四）裝飾裝修巡查

裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

（五）裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查

裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

（六）清運(yùn)裝修垃圾

委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。

第四篇：物業(yè)三級(jí)資質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)三級(jí)資質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、公示8小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄。

7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

8、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

9、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率70%以上。

（二）房屋管理

1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6、各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。

（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)24小時(shí)值勤。

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2、小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

2、定期清除綠地雜草、雜物。

3、預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害。

第五篇：7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于 8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。

7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄

7.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

3應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

7.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

7.1.6 客戶服務(wù)

1每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。每年至少公開(kāi)征集 1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率 80%以上，公示整改情況。每月組織 1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織2次社區(qū)文化活動(dòng)。重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

7.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔 1次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

7.2.2 共用部位房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）每2周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）每2月檢查1次雨、污水管井等。

3）每2周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

4）每 2周巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測(cè)1次防雷裝置。

7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每2月切換1次備用水泵。每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng)排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次?；S池

每半年檢查 1次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設(shè)備樓內(nèi)照明

每日巡視 1次，一般故障 12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每周巡視 3次；一般故障 1日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換 1次雙路互投開(kāi)關(guān)?？刂乒?/p>

每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置。發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化 2次蓄電池；每日巡視 1次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每3年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

7.2.7 安全防范系統(tǒng)報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查 1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔1次； 每年內(nèi)部除塵1次。對(duì)講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等；每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每2月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2月表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查 2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1次。攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。解碼器

每季度檢查 1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺(tái)

每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔 1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。巡更點(diǎn)每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器

每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。

7.2.8 電梯

1電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

2在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

3日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

7.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2周檢查1次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。

2成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

3設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行 2次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1次，每月防火檢查 1次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24小時(shí)值班，每班2人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試 1次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。）備用電源

每月檢測(cè)切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護(hù)2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。消防電梯

每月檢查測(cè)試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器

每日巡查 1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

7.4 綠化養(yǎng)護(hù)

7.4.1 基本要求喬木

植株生長(zhǎng)良好，樹(shù)冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于90%。灌木

植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于98%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于95%。

7.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉。施肥 喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。病蟲(chóng)害防治

根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4次病蟲(chóng)害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲(chóng)害發(fā)生。整形修剪

喬木每年修剪1次至2次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開(kāi)敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪 2次，全年至少修剪15次。除草

每年全面除草4次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn) 50厘米以上的雜草應(yīng)及時(shí)清除。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5次。

7.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查4次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。綠化檔案齊全。

7.5 環(huán)境衛(wèi)生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲(chóng)藥。每日清運(yùn) 1次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。

7.5.2 物業(yè)共用部分清潔樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭 2次信報(bào)箱。

每周擦拭 1次大堂玻璃。

每2周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

每日巡視保潔2次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。

每日清拖 1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。

每日巡視保潔3次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每季度清掃1次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃1次天臺(tái)、屋面。

每2周巡查1次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施 每日清掃1次、巡視保潔 3次樓外道路。

每 2周清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查 1次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

7.6 公共秩序維護(hù)

7.6.1 出入口有專人24小時(shí)值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視 3次、其中樓內(nèi)巡視 1次；22：00至次日 6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。

7.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

7.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設(shè)專人24小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存 30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

7.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.6.7 每年進(jìn)行3次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

7.6.8 備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。

7.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

7.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運(yùn)。