第一篇：近12年房地產(chǎn)政策

近12年房地產(chǎn)政策（1998年—2010年）

政策，歷來是左右中國房地產(chǎn)市場的力量推動器。在我們看來，1998年停止住房實物分配，可以說是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上的一個重要轉折點，也成為房地產(chǎn)市場10多年走向的一個重要參考標志。作為我國住房體制改革的綱領性文件，它宣告了住房福利制度的結束，并提出把房地產(chǎn)業(yè)培育城國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。與之相應的，各項房地產(chǎn)調控政策在隨后的十年里接連出臺，目的就是為這個市場化不久的房地產(chǎn)行業(yè)把好脈掌好舵，指明正確的發(fā)展方向。今天，我們反觀十年來的房地產(chǎn)發(fā)展與改革，細數(shù)十年來房地產(chǎn)市場各項政策，不難發(fā)現(xiàn)，十年的房改歷程經(jīng)歷了一條漫長而坎坷的道路。

1998年政策：10月27日《國務院關于加強房地產(chǎn)價格調控加快住房建設的意見》（34號文）出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給貨幣化和社會化的住房新體制。

影響：我國住房體制改革的綱領性文件，宣告住房福利制度的結束，并提出把地產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

1999年政策：2月23日央行下發(fā)《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質金融服務。8月20日國務院轉發(fā)《建設部等部門關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量若干意見的通知》，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。9月央行將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年。

影響：住宅建設從粗放型向集約型轉變，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國樓市。

2002年政策：6月建設部等七部委聯(lián)合發(fā)文要求整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。央行重申嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。

影響：整頓市場成為主基調。

2003年政策： 2003年4月 121號文件拉響宏觀調控警報。

2003年8月 國務院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支出產(chǎn)業(yè)。

影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

2004年政策：3月30日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71號令），通知規(guī)定國有土地使用權要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。

2004年3月 831大限提高拿地“門檻” 調控開始。

2004年10月 央行10年來首次宣布上調存貸款利率。

影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價漲聲一片。

2005年政策：3月26日國務院辦公廳發(fā)出《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，被稱為“國八條”。4月27日溫家寶主持國務院常務會議，認為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，提出八條調控和引導措施，被稱為“新八條”。

2005年3月 房貸優(yōu)惠政策取消 調控涉及消費層面。

2005年3月 房地產(chǎn)稅改革深入。調控觸及交易環(huán)節(jié)，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。國務院發(fā)展研究中心正在篩選試點城市，將開始模擬運行，為最終出臺房地產(chǎn)稅提供決策基礎。

2005年3月 國八條出臺 調控上升到政治高度(老國八條)。國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價。一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真

組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。

2005年5月 七部委意見 調控加強、細則出臺(新國八條)。國務院辦公廳發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

2005年9月 銀監(jiān)會212號文件收緊房產(chǎn)信托。

2005年10月 國稅總局重申二手房交納個稅。

影響：兩個“八條”使樓市處于短暫觀望狀態(tài)，不久后樓價恢復快速增長。

2006年政策： 2006年4月27日 房貸利率再次上調 調控卷土重來。央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

2006年5月24日 國六條出臺。國六條出臺 新一輪調大幕開啟。國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施：

一、切實調整住房供應結構。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。業(yè)內人士認為這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調控序幕，稱之為國六條。

2006年5月29日 國務院出臺限制套型90/70政策。

2006年5月31日 國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策。

2006年7月6日 未取得預售許可證不得發(fā)布預售廣告。

2006年7月11日 建設部出臺171號“外資限炒令”。

2006年7月26日 108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅。

2006年8月1日 土地新政出臺。國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調決策機構和價格爭議裁決機制。

2006年8月30日 建設部出臺廉租房管理實施辦法。

2006年9月 房地產(chǎn)市場整頓。

影響：“國六條”具有更強的強制性和操作性，出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現(xiàn)報復性上漲。

2007年政策：8月7日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）出臺，核心內容在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。10月1日《中華人民共和國物權法》正式頒布實行，明確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護。11月30 日，建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用房管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。

2007年1月 建設部規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)。今年1月23日，建設部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標準買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對于二手房交易而言，提供了實質性的操作規(guī)范，對行業(yè)具有劃時代的意義；網(wǎng)上簽約在7月1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規(guī)范的軌道中運行。

2007年3月16日 通過《物權法》 10月1日起執(zhí)行。

2007年3月 央行2007年首度次加息。

2007年5月19日 央行再次加息。

2007年7月20日 央行第三次加息。

2007年8月 國發(fā)〔2007〕24號 回歸保障。

2007年8月 央行上調金融機構存貸款基準利率(第四次加息)。

2007年9月 央行年內第五次加息。

2007年9月27日，央行出臺新政 購買第二套住房首付比例不得低于50%。

影響：政府開始轉向“以廉租房為重點”，開始更加重視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調控方向將發(fā)生重大變化。

2008年政策：2008年1月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。

2008年3月3日，財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》

2008年3月12日，建設部發(fā)布的住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70%以上。

2008年3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于加強廉租住房質量管理的通知》。2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點

中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此，這一數(shù)字已調升到15.5%,創(chuàng)下歷史新高。

2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2008年04月16日為繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2008年5月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2008年5月30日,國家多項調控近期開始施行 土地閥門再度把緊。

2008年7月14日,國土部表示：小產(chǎn)權房不給宅基地證。面對全國各地愈演愈烈的小產(chǎn)權房，國土資源部今日出臺文件，開展集體建設用地流轉試點和集體建設用地整理，必須首先完成宅基地使用權登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。

2008年8月11日,國務院新規(guī)：商品房銷售應明示能源消耗指標。

2008年8月14日,3部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計劃》。

2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶(其中實物配租戶數(shù)40萬戶)，加上以前年度保障戶數(shù)，累計廉租住房保障戶數(shù)將達到350萬戶。

2008年8月25日,央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理。

2008年9月15日,央行宣布“雙率”齊降。受美國金融風暴的影響，央行宣布從9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，以及下調存款準備金率0.5%。

2008年10月9日,西方央行聯(lián)手降息 中國打出“降率免稅”組合拳。

2008年10月12日,十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承 小產(chǎn)權房有望破題。

2008年10月12日,系列新政支持房地產(chǎn)。

2008年10月28日,央行年內第三次下調利率。

影響：在全球金融危機的背景下，中國樓市出現(xiàn)10年大拐點，量價齊跌。下半年宏調轉向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策，11月起成交量開始回升。

2009-2010中國房地產(chǎn)行業(yè)重要政策匯總

1、人民網(wǎng)北京12月9日電 國務院總理溫家寶9日主持召開國務院常務會議，會議決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

2、國務院周一召開常務會議，在強調保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時特別指出，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭?；叵?005年“國八條”、2006年“國六條”時，“穩(wěn)定房價”是主基調，此次提出“遏制”之說，可見中央決策層平抑房價的決心。

3、12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

4、財政部發(fā)布通知，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

5、上海促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意見發(fā)布，抑制投機。一是稅收、信貸政策體現(xiàn)抑制投資投機性購房，繼續(xù)支持首次和改善型購房。營業(yè)稅政策按照國務院常務會議規(guī)定，征免時限由2年恢復到5年。二是嚴格土地供應政策，切實增加普通商品住房土地供應。三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進大型居住社區(qū)建設。四是進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。

6、國家稅務總局獲悉，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快了。所謂物業(yè)稅的模擬“空轉”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。

7、清理地方不符合調控要求房地產(chǎn)政策

住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新日前在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，要對去年以來新出臺的不符合調控要求的地方性房地產(chǎn)政策及時進行清理和調整，采取針對性措施，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2010年房地產(chǎn)調控政策總匯

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉向抑制投機,遏制房價過快上漲,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段.不過,頻頻刷新的“地王”記錄,以及仍在不斷上漲的房價令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%.1-3月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,同比增長35.1%;房屋新開工面積3.23億平方米,同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元,同比增長57.7%。

2010年，國務院調控房地產(chǎn)“新國十條”，提出地方政府對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。

1、1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。

2、1月21日,國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與

實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

3、3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結”等19條內容。

4、3月10日，國土資源再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，該通知明確規(guī)定開放商競賣保證金最少兩成，1月內付清地價50%，囤地開發(fā)商將被“凍結”等19條內容。

5、3月12日,國土資源部稱,將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

6、3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地。

7、3月23日,國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案。

8、4月2日,財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

9、4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出,要進一步加強房地產(chǎn)市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

10、4月11日,中國銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產(chǎn)風險敞口大,要嚴控炒房行為.銀監(jiān)會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

11、4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

12、4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。

13、4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量。14、、4月18日,國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

15、4月30日，北京政府發(fā)布調控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。

第二篇：2009房地產(chǎn)政策

一月

1月1日實施個人住房轉讓營業(yè)稅新政

財政部、國稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。通知規(guī)定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

新政執(zhí)行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據(jù)新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》，項目建設單位向發(fā)展改革等部門申報核準或審核建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

1月2日 國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令

國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

1月8日加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查

監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》，要求加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查。

二月

2月18日國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》

國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》。據(jù)悉，該辦法為進一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，并自發(fā)布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產(chǎn)市場2009年工作任務

國務院總理溫家寶在做關于政府工作的報告中對房地產(chǎn)市場2009年工作任務進行了闡述，提出：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數(shù)倍達330億元

住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設的資金投入將達330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當多城市住房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴大農(nóng)村危房改造試點，今年安排近80萬戶。國務院副總理李克強在會上強調，保障性安居工程事關群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關經(jīng)濟社會發(fā)展。要認真貫徹中央的決策部署，堅持以人為本、執(zhí)政為民，加快建設保障性安居工程，切實保障和改善民生，促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

四月

4月12日銀監(jiān)局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監(jiān)局要求各銀行嚴格按照《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的有關精神發(fā)放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產(chǎn)項目容積率

住房和城鄉(xiāng)建設部與監(jiān)察部將對2007年至2009年3月底期間領取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產(chǎn)項目逐一清理檢查。

4月30日財政部對部分地區(qū)新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整

財政部公布《新增建設用地土地有償使用費征收等別》通知，對部分地區(qū)新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準的新增建設用地，均統(tǒng)一按照經(jīng)調整的《新增建設用地土地有償使用費征收等別》計征新增建設用地土地有償使用費。新增建設用地土地有償使用費征收等別調整后，每個征收等別對應的新增建設用地土地有償使用費征收標準保持不變。新標準中，前幾等的征收等別調整不大，上海九個區(qū)仍為一等，北京城八區(qū)和上海浦東新區(qū)為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經(jīng)濟適用房用地將給予減免費用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發(fā)布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經(jīng)濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

5月22日住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》

2009年5月22日住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》，計劃用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。

5月24日 物權法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確諸多業(yè)主最關注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務院公布《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》

國務院批轉國家發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革。研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實施方案將延續(xù)5年前的思路，“對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消相關收費”。

5月27日國務院13年來首次下調商品房資本金比例

國務院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

六月

6月9日 國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》

國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》。要求地方填報具體的房地產(chǎn)項目土地出讓價款，以及房屋售價等。

6月16日 財政部出臺新規(guī)打擊交易避稅

財政部和國稅總局日前下發(fā)《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規(guī)定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規(guī)定三種情形中，房屋產(chǎn)權無償贈與對當事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經(jīng)在2006年下發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題的通知》，規(guī)定個人無償贈與不動產(chǎn)行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業(yè)稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉讓受贈不動產(chǎn)時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價格和成交總價的上升，二手房交易需要交納的稅費也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財政部和國稅總局出臺新規(guī)也是為了加強個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規(guī)避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監(jiān)會重申嚴格執(zhí)行二套房政策

銀監(jiān)會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》的通知重申嚴格執(zhí)行二套房政策，但仍強調重點支持借款人購買首套及符合改善型標準的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區(qū)別。政策意圖僅針對短期的過度投機行為，并無實質性收緊政策。

7月20日最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》

最高人民法院日前發(fā)布《關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》，妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件，成為《意見》的一項重點。統(tǒng)計顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。相關專家表示，這些案件中，增加房地產(chǎn)金融風險的案件大量顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價款的主要方式。少數(shù)開發(fā)商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風險。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價房公租房關注資金落實情況

今年中央財政安排了330億元用于廉租房建設，這筆資金是否已經(jīng)分解至市縣一級，地方配套資金是否已經(jīng)到位？對此，住房和城鄉(xiāng)建設部近日下發(fā)通知試圖摸底。地方需要上報2007-2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金分解下達情況，如省級政府向市級政府分解下達的額度，市級政府向縣級政府分解下達的額度，各市財政向轄縣（市）財政實際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報2009年實物廉租住房籌集計劃進展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數(shù)。

九月

9月1日國土部一周連發(fā)兩文從重治理開發(fā)商囤地

繼8月24日明確表態(tài)要求加強監(jiān)管之后，國土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_要求，地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發(fā)利用情況動態(tài)信息。

《通知》要求，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監(jiān)管平臺，重點對土地利用規(guī)劃和計劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發(fā)利用等情況進行動態(tài)監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。此前8月24日，國土資源部已經(jīng)下發(fā)“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現(xiàn)象。同時，對如何治理囤地現(xiàn)象，《通知》也作出明文規(guī)定。對因城市規(guī)劃調整造成已供地項目不能落地的，應允許用地者報經(jīng)批準后改變土地具體用途，或者通過協(xié)商調整安排給其他符合規(guī)劃的項目，但應依法辦理相關供地手續(xù)。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。1999年4月實行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，已經(jīng)滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內解決困難群體住房

住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現(xiàn)在算起的三五年內，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結，看是否還需要提出新的工作任務和工作目標。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報

國土部14日下發(fā)的一份《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關數(shù)據(jù)后于10月10日前上報國土部，《通知》中要求地方政府上報的數(shù)據(jù)年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調查抽查核實工作啟動

國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設用地面積變化較為明顯的10個省區(qū)市，對第二次全國土地調查成果進行國家級抽查核實。

9月28日銀監(jiān)會摸底土地儲備貸款風險

銀監(jiān)會正在緊急招集人馬調研各省市土地儲備中心的融資狀況。調查對象直指商業(yè)銀行批準的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業(yè)法人。主要調研區(qū)域鎖定在地價和房價屢創(chuàng)新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價

國務院最新發(fā)布的《關于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發(fā)商囤地行為再出狠招，除重申要嚴格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價。

十月

10月1日 保監(jiān)會：保險資金投資房產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓

新修訂的《保險法》已于10月1號正式實施，明確保險資金“可投資不動產(chǎn)”。保險機構投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等，保險機構不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進行房地產(chǎn)的炒作。

10月16日住房城鄉(xiāng)建設部：住房公積金結余將建設保障房

住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。該意見對試點目標原則、職工權益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設質量等方面做出了明確規(guī)定。

10月21日銀監(jiān)會強調嚴格執(zhí)行“貸”政策 加強監(jiān)管

中國銀監(jiān)會二十一日發(fā)布消息稱，要科學把握信貸節(jié)奏，加強風險管理制度和機制建設。而在公眾關注的“二套房”方面，銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設限住宅用地出讓面積

防止開發(fā)商壟斷國土部設限住宅用地出讓面積國土部近日印發(fā)《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。

11月25日 住房等補貼將納入工資管理不納入福利費管理

財政部發(fā)布的《關于企業(yè)加強職工福利費財務管理的通知》要求，企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標準發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理。

11月26日 國稅總局：個人轉租房屋征稅

國稅總局發(fā)布《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

十二月

12月3日國家發(fā)改委：抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復建設

國家發(fā)改委等部門12月3日召開“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復建設，引導產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第三次部門聯(lián)合信息發(fā)布會，由發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)司、工業(yè)和信息化部原材料司負責同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復建設，引導產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面的有關情況。

12月9日個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年

國務院總理溫家寶9日主持召開國務院常務會議，決定：個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購置稅的政策延長至2010年底，減按7.5%征收。

會議指出，明年中國經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經(jīng)濟增長的拉動作用?？偟脑瓌t是，促進消費的政策必須進一步加強，現(xiàn)行政策大部分要繼續(xù)執(zhí)行，同時為了進一步加強對農(nóng)民和困難群眾的消費支持，并且根據(jù)經(jīng)濟結構調整和環(huán)境保護的要求，對一些政策進行必要的調整和完善。

第三篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調控政策對當前常德市房地

產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產(chǎn)調控政策一直是人們關注的焦點，作為一個發(fā)展迅速的地級市，常德房地產(chǎn)市場在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過程，當前房地產(chǎn)市場經(jīng)如何發(fā)展，政策調控起著至關重要的作用。

【關鍵詞】調控政策；常德市；房地產(chǎn)市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產(chǎn)市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調控政策的影響，并為促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產(chǎn)市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調控政策的影響，并為促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)波動較小，同比價格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場一方面受調控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續(xù)從緊的調控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態(tài)度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產(chǎn)市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調控政策未出現(xiàn)任何松動跡象之時，常德市房地產(chǎn)市場總體上處于一種膠著狀態(tài)，開發(fā)商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續(xù)走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的對策建議

常德市房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產(chǎn)市場可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關行業(yè)，對常德市經(jīng)濟發(fā)展具有推

動作用。

1.保持調控政策的連續(xù)性和權威性。對當前的過火房地產(chǎn)市場需持續(xù)調控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進行適當?shù)念A調、微調，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調整個人住房轉讓營業(yè)稅”相繼出臺，各種調控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協(xié)，但堅持到現(xiàn)在，很多開發(fā)商、個人已經(jīng)謹慎起來，認真面對這些政策?，F(xiàn)在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴厲的調控，房地產(chǎn)市場才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無視國家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來房地產(chǎn)開發(fā)；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規(guī)范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅實的基礎。

3.政府各部門要貫徹落實房地產(chǎn)調控政策。各相關部門須嚴格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場價格調控管理措施，包括領導協(xié)調、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

4.加快建設廉租房和經(jīng)濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的好處。

5.切實強化價格監(jiān)測工作。基層房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門需建立和完善價格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，為房地產(chǎn)價格調控管理提供有效的信息服務。

6.全面落實明碼標價規(guī)定。政府相關部門一方面應加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

2012年半年報常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格情況的調查

住房問題是重要的民生問題。加強房地產(chǎn)市場調控、保持房地產(chǎn)市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關注、關心的問題。前段，根據(jù)市委主要領導的批示，我們深入到市相關部門走訪調查、召開部分房地產(chǎn)開發(fā)商座談會，并組織相關工作專項檢查，對我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場價格情況進行了調查研究。從調研的情況來看，我們總的認為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運行態(tài)勢，政策調控仍需繼續(xù)堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀

近兩年來，我市積極貫徹落實國家宏觀調控政策，加強房地產(chǎn)市場的調控和管理，切實促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設、供應銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設規(guī)模明顯加大。2012年以來，市城區(qū)商品房開工建設、供應銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設繼續(xù)保持了強勁勢頭。同時，房地產(chǎn)市場價格除了一段時間出現(xiàn)小幅波動外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運行態(tài)勢。近兩年來，我市城區(qū)商品房銷售價格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進入2012年，市城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)強力回升，1-4月，商品房成交均價達4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價格將會維持在高位平穩(wěn)運行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來，我市城區(qū)商品房價格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠信經(jīng)營，極少出現(xiàn)價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現(xiàn)過嚴重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價”樓盤。據(jù)從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費者關于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)不嚴格遵守和執(zhí)行有關調控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預售價格，有的不嚴格實施明碼標價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費者，還有的推出畸高房價，且不服從相關管理，等等?？梢?，規(guī)范房地產(chǎn)價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設總體是平穩(wěn)的。進入今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價格是較為強勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費者等待觀望、持幣待購應該是主要因素。據(jù)一些新開樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)反映，當前消費者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關專業(yè)人士分析說，我市城區(qū)商品房價格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時期后，消費者的購房欲望會被較大激發(fā)，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產(chǎn)價格調控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價部門僅對經(jīng)濟適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實行政府定價或政府指導價管理，而商品房價格實行的是市場調節(jié)價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認真貫徹落實國家、省調控政策措施，在房地產(chǎn)價格調控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監(jiān)測和信息發(fā)布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監(jiān)測工作，監(jiān)測內容包括多層經(jīng)濟適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房價格監(jiān)測點，定時采集房地產(chǎn)價格，并做好房地產(chǎn)價格走勢的分析工作，確保監(jiān)測數(shù)據(jù)的準確性和及時性，為全省房地產(chǎn)宏觀調控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開發(fā)區(qū)三地進行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發(fā)布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區(qū)各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標價、實時實價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標價要求房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示，并要求商品房銷售明碼標價實行“一套一標”，除標明總價外，還應當標示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標價情況的巡查、檢查，落實效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實行了明碼標價，且絕大部分實行了“一套一標”，促進了公示價格及實際成交價格的統(tǒng)一，防止了價格欺詐等行為的發(fā)生。對于執(zhí)行明碼標價不嚴格、不規(guī)范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區(qū)15個在售商品房銷售明碼標價情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項目的商品房銷售明碼標價存在不同程度的缺失，我局及時責令其限期整改，并對未在限期內整改或整改未達到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價格行為。商品房實行的是市場調節(jié)價，物價部門對其實施管理主要是規(guī)范價格行為。近幾年，我們在規(guī)范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規(guī)則〉的實施意見》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價格構成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)交易價格行為，嚴禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費，切實落實“一口價”規(guī)定。同時，我局還多次組織開展包括房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在內的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導企業(yè)搞好價格自律。

4、切實加強保障性住房價格管理。近年來，我們在規(guī)范商品房價格行為的同時，還注意加強保障性住房價格管理，支持和促進其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關于進一步加快廉租住房建設意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項目建設相關優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關行政事業(yè)性收費和服務性收費標準，減輕建設成本，促進保障性住房建設。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟適用住房價格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標準繼續(xù)控制2004年的水平未作調整。經(jīng)濟適用住房價格在嚴格實行成本審核、成本公開的基礎上，按照保本不盈利的原則制定價格標準，保持經(jīng)濟適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負擔。

三、下一階段加強房地產(chǎn)價格調控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實國家、省房地產(chǎn)調控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強的地方，保持房地產(chǎn)市場價格合理水平和平穩(wěn)運行的任務還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實國家、省房地產(chǎn)調控政策。首先，要進一步統(tǒng)一思想，堅定決心，切實做到抓好房地產(chǎn)調控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調控政策，貫徹落實市政府《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場價格調控管理措施（包括領導協(xié)調、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

2、切實強化房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測工作。進一步完善和合理布局采價、監(jiān)測網(wǎng)點，建立和完善日監(jiān)測、周報告的價格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產(chǎn)市場價格情況，為房地產(chǎn)價格調控管理提供有效的信息服務。

3、全面落實商品房銷售明碼標價規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，尤其是對新進入常德市場的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

4、探索加強商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在獲得商品房預售許可之后，及時向物價部門報送預售價格，搞好明碼標價前的備案把關，促使預售

價格與明碼標價、實際售價相銜接、相統(tǒng)一，促進商品房銷售價格的合理、規(guī)范。

5、積極開展重點商品房開發(fā)成本調查。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發(fā)現(xiàn)的過高價格的商品房樓盤，有重點地對其建設成本費用（包括土地取得費用、建安成本、稅費、配套及財務費用等）開展調查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費。

常德市房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢分析

湖南省統(tǒng)計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強勢行業(yè)成鼎足之勢，住房消費已成為當前國民經(jīng)濟的重要增長點。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價格抑制消費結構升級，影響著國民經(jīng)濟健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會問題，成為社會各界關注的焦點。2005年5月11日，國家建設部等7部委出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調控房地產(chǎn)價格上漲過快及房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)市場的核心，是政府宏觀調控的切入點。本文從目前常德市房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀、上漲過快的成因入手，對房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格漲幅超出居民實際購買力

所謂房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格是調節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會公平分配的重要經(jīng)濟杠桿，也是國家征收房地產(chǎn)稅費、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點。

商品住房作為最終消費進入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關。改革開放以來，地方生產(chǎn)總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實的基礎。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區(qū)來說，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當于居民家庭最大可能儲蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價格價位超越了合理區(qū)間，價格漲幅與居民收入不相適應，已超出了居民實際購買能力。

二、構成并推動房地產(chǎn)價格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費需求拉動，價格內在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅動下的投機行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關系的過度失衡。

第一、居民消費水平提高、城市化進程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關系相互作用推動房地產(chǎn)價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關系所決定的。在當前，房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費需求的作用。其一，居民消費結構升級轉型，住房消費有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關之后，城鎮(zhèn)居民已進入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費結構升級轉型初期，加快了住房消費有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費被動需求推動。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個房地產(chǎn)價格上漲和結構扭曲。其四，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為與房屋銷售市場炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉嫁到消費者。

第二、房地產(chǎn)價格內在構成不合理形成高房價基礎。在價格構成中，成本是形成價格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調查，目前商品住房每平方米價格構成中，建筑安裝費用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項政策性稅費、房地產(chǎn)業(yè)利潤及其它行政性收費。具體來講，一是稅費種類繁多，稅制結構不合理。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，實際征收的12種，占全國實際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費項目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負偏輕，而流轉環(huán)節(jié)稅負過高，如土地增值稅的稅率高達30%—50%，企業(yè)的平均稅負水平達到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復收費。市政建設重復收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費；征地費與土地使用費重疊；對土地轉讓收益重復計征；某些管理費重復收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經(jīng)濟適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價格內在構成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎。

第三、高檔房地產(chǎn)項目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚。目前，高檔房地產(chǎn)項目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅動房地產(chǎn)開發(fā)商競

相投資，出現(xiàn)了過快增長，一般住房建設投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設和高檔房地產(chǎn)項目建設在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導致房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風漲價，帶動住房銷售價格上揚。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費價格上漲4.29%，而建筑領域最受關注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個百分點。常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點。這些信息可見，房地產(chǎn)市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產(chǎn)價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵和敏感期。那么，在宏觀調控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機需求。生存需求和改善需求是剛性的，當前，可能有部分消費者預期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來。據(jù)業(yè)內人士分析，全市綜合經(jīng)濟環(huán)境客觀力量推動，測算市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策調控作用下，近兩年內這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內難有大的改觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過大，進一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢表明，下半年及近兩年內居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格增長速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費、前期工作費、施工工作費上漲，土地補償費用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計局最新發(fā)布的價格調查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費和機械使用費價格呈上升勢頭，今年上半年人工費上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點；機械使用費上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點。從建筑材料費看，各種建材價格仍持續(xù)全面上漲。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續(xù)，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質逐步提高，配套設施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發(fā)成本。

開發(fā)利潤難降。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術人員工資將會持續(xù)上漲，項目期間的費用短期內也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業(yè)的開發(fā)利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟適用房建設、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調控政策，預期會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，開發(fā)利潤難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關鍵抓穩(wěn)定住房價格。地方政府是房地產(chǎn)市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費的高度依賴，房地產(chǎn)價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經(jīng)濟上的成本，也幾乎不承擔因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴厲調控房地產(chǎn)價格的力度，著力點放在穩(wěn)定住房價格，而不希望房地產(chǎn)價格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格的影響基本上是中性的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進地方政府的博弈選擇相應的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停止開發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經(jīng)濟與非經(jīng)濟因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價格的下跌，總體希望近兩年內房地產(chǎn)價格增長保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的幾點政策建議

房地產(chǎn)價格運行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導致價格下跌。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，最終基本上使房地產(chǎn)價格與居民的收入水平相適應創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調控政策的是穩(wěn)定房價，不是打壓房價，相應地方政府的政策跟進，也應是出于同樣的目的。宏觀調控的切入點是房地產(chǎn)價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導鏈，恢復宏觀經(jīng)濟的正常運行。具體要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強對建設用地供應調控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強化城市規(guī)劃調控，改善房屋供應結構。要完善房屋供應政策，加強經(jīng)濟適用房的建設和管理，增加普通商品住宅供應。建設（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會同有關部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟適用房項目為主，明年的項目要納入近期建設規(guī)劃，做出具體的進度安排，并有效解決商業(yè)營業(yè)用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規(guī)律辦事。要及時進行房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢及價格變動情況分析，科學預測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求，適時披露房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價格反彈，要繼續(xù)擴大房屋供應總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設發(fā)展目標，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機炒作。

[常德市統(tǒng)計局 許維煥 供稿]

第四篇：最新房地產(chǎn)政策 匯總

最新房地產(chǎn)政策 匯總

一、2010年房地產(chǎn)政策年政策回顧

http://004km.cn 2010年12月16日 15:20 法制晚報

2010年房地產(chǎn)“政策年”政策回顧

新年打出第一拳

2010年1月1日，財政部出臺“5年內住房轉讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機時期的二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，給炒房者帶來不利影響。體現(xiàn)在濟南便是，今年1月份，二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，只成交1500多套，環(huán)比下降約70%。

緊接著，1月10日，國務院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標價”??這也被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“第一拳”。

新春督促“央企退市”

3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠集團等少數(shù)央企在第一時間給出了明確時間表，但央企整體實質性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉讓遇冷”。

4月祭出限購令

4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月17日，國務院又發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了調控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。

5月“限購令”地方版紛紛出臺

國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實施細則，其中以“限購令”最為奏效，也是今年樓市調控的一大亮點。先是北京在4月30日出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。

北京的開山之舉旨在對投資投機性購房需求實施更為嚴厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。

到11月中旬，全國已有16個城市頒布“限購令”。

9月嚴查空置率

9月初，國家統(tǒng)計局首次明確表示進行空置房調查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調查。在5城市空置房調查啟動后不久，有相關人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標準，難以得出空置率。近日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。

4月保障房體系出臺

4月13日，住建部召開會議稱，加快保障性住房建設。其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，今年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。

6月12日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，倡導大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關注度、建設力度，已經(jīng)是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國保障房建設的一個里程碑時，住建部又發(fā)出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

全年連續(xù)六次

上調儲備金率

中國人民銀行決定從2010年12月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這已經(jīng)是國家銀行第六次連續(xù)上調人民幣存款儲備金率。

此次上調存款準備金率預計凍結資金3000億，頻繁準備金率上調已經(jīng)成為當局收緊貨幣政策的主力戰(zhàn)術，意在加強對流通性的有效調控，管理通貨預期的同時加強對銀行貸款投放的監(jiān)管。

不僅如此，銀監(jiān)會近日出臺相關政策，要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風險，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。

二、2011年房地產(chǎn)政策總結及2012年趨勢預判

004km.cn 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2011-12-26 07:53:00 來源：偉業(yè)我愛我家

[提要]2011年1月，即春節(jié)前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調控基調，同時也拉開了全國范圍嚴格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。

1.“國八條”確立基調，明確調控措施

2011年1月，即春節(jié)前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調控基調，同時也拉開了全國范圍嚴格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。

（1）控價格：“國八條”首次釋放通過調控平抑的信號，即“將房價控制在合理水平”，并且要求地方政府上報價格控制目標。

（2）強保障：再次強調加強保障性住宅建設，并確定、十二五期間建設目標，并要求地方政府逐級分解。

（3）嚴問責：對房價控制、保障房建設均有明確的目標和時間限制，并要求對公眾公開，使“問責制”的落實有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。

（4）擴范圍：將限購、限貸等調控政策的涉及范圍進一步擴大，進行全國性的房地產(chǎn)調控。

2.地方政府細則跟進，北京舉措最為嚴厲

在“國八條”出臺之后，所有調控要求范圍內的城市均先后出臺了相關細則，其中限購、確定房價控制目標這兩項重量級的措施均為北京最為嚴厲。此外，年底北京市在調整普通住宅標準的同時，也調整了存量房交易環(huán)節(jié)稅費的計稅標準，從而大幅提供存量房交易稅費。

（1）限購：北京市進一步強化了2010年4月開始執(zhí)行的限購政策，即對已擁有2套住房的北京市戶籍家庭限購、已擁有1套住房的非北京戶籍家庭、未能提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍家庭進行限購。其余城市限購條件均較北京寬松很多。

（2）房價：北京市要求2011年新建普通住宅價格穩(wěn)中有降，是所有城市中唯一以房價下降為控制目標的城市。

（3）稅費：2011年12月10日起，北京市開始實施新的存量房交易計稅標準，但并未對公眾具體公布細則，據(jù)我愛我家事業(yè)集團實際調研結果顯示，各區(qū)域新的計稅標準大概是原最低過戶指導價的3倍，意味原來通過做低合同價來少交稅費的方式已不可行，存量房交易將再糟重創(chuàng)。

二、政策密集出臺 2011年房地產(chǎn)調控政策大盤點

2011-12-14 11:17:00 來源：財訊網(wǎng)

[提要] 2011年4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。

2011年5月1日：根據(jù)國家發(fā)改委于2011年3月16日發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

2011年5月10日：住建部下發(fā)了《關于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設信息的通知》，要求各地在下發(fā)文件后的20個工作日內公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息。按照住建部的規(guī)定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。

2011年5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。

2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2010年7月6日：中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011年7月14日：國務院召開會議部署房地產(chǎn)調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。

2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準：6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

2011年10月23日：寧波市住建委下發(fā)《寧波市商業(yè)性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》。按此規(guī)定，用商業(yè)貸款買房的市民，可以轉公積金貸款。將商業(yè)個貸轉成公積金貸款，購房者能省下一筆不小的開支。以50萬元20年期的貸款為例，商業(yè)個貸要比公積金貸款多還至少15萬元。

2011年10月24日：南京住房公積金管理中心恢復南京公積金貸款最高可貸額度。最高貸款額度由原先的20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶。家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于六成，貸款利率是公積金基準利率的1.1倍。

2011年11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011年12月1日：無錫住房公積金管理中心實施住房公積金新政，首次購房且面積在90平米以下的家庭，只要夫妻雙方均符合公積金貸款條件，即使可貸額度不足50萬元，也能按最高50萬元的額度申請貸款。

第五篇：房地產(chǎn)政策2013

房地產(chǎn)調控通知中，除強調繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策外，新政最引人注目的，是出售住房計征20%個人所得稅。

國五條出臺時間：

國五條是指在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。

國五條具體內容：

國務院常務會議明確了五項具體政策措施：

(一)完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。

(二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

(五)加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。