第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類型與更正登記（推薦）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類型與更正登記

程嘯

（清華大學(xué)法學(xué)院，北京 100084）

[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤可以分為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤意味著登記簿上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載不正確，而非權(quán)利事項(xiàng)則是指那些不涉及物權(quán)歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤。二者在是否會(huì)對(duì)物權(quán)構(gòu)成妨害、是否導(dǎo)致善意取得以及更正登記的程序上完全不同。我國(guó)《物權(quán)法》第19條區(qū)分了這兩類錯(cuò)誤，并確立了不同的更正程序與要件。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)由利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求登記簿記載的權(quán)利人同意更正。如果權(quán)利人拒絕的，更正請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)訴請(qǐng)法院或仲裁委員會(huì)解決該民事?tīng)?zhēng)議。原則上，只有法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)才能據(jù)此進(jìn)行更正登記。但是，對(duì)于非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人可以通過(guò)提供證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)也可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤；更正登記；權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤；非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤

Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它是由登記機(jī)構(gòu)依法制作并管理的，用以記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法必須記載的事項(xiàng)的簿冊(cè)。在針對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記生效要件主義的國(guó)家（如德國(guó)、瑞士、奧地利），不動(dòng)產(chǎn)登記簿不僅具有推定力，還具有公信力。我國(guó)《物權(quán)法》原則上采取的也是登記生效要件主義，即基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后才發(fā)生效力，不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力（第9條第1款、第14條）。同時(shí)，登記簿還有推定力（《物權(quán)法》第16條第1款）與公信力（《物權(quán)法》第106條）。既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有如此重要的法律效力，對(duì)民事主體的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)會(huì)發(fā)生巨大的影響。因此，一方面，如果登記簿的記載事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，就很可能給真實(shí)權(quán)利人造成妨害或損害（如導(dǎo)致第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)）；另一方面，即便登記簿存在錯(cuò)誤，無(wú)論是登記機(jī)構(gòu)還是當(dāng)事人都不可能隨意進(jìn)行修改。

為了既能確保登記簿的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，又避免因隨意更改登記簿而給登記權(quán)利人、第三人的利益造成損害不利影響，法律上有必要確定更正登記簿錯(cuò)誤的程序，這就是所謂的更正登記（Berechtigungsverfahren）。更正登記是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人之申請(qǐng)或依職權(quán)消除該錯(cuò)誤而進(jìn)行的登記?！段餀?quán)法》第19條第1款對(duì)更正登記作出了明確的規(guī)定：?權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。?

由于更正登記是《物權(quán)法》吸收借鑒比較法（尤其是德國(guó)法）的經(jīng)驗(yàn)而新設(shè)立的登記類型，無(wú)論是理論研究成果還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不豐富。加之，我國(guó)尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)更正登記作出更為具體詳細(xì)的規(guī)定，因此對(duì)更正登記的程序、要件等問(wèn)題，理論界與實(shí)務(wù)界有不同的認(rèn)識(shí)與理解?，F(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定亦不相同。例如，就是否所有的登記簿錯(cuò)誤都可以依職權(quán)更正登記，《土地登記辦法》與《房屋登記辦法》就不一致。前者規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿存在錯(cuò)誤均可在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記（《土地登記辦法》第58條）。而后者則規(guī)定，只有不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)才可以在當(dāng)事人不申請(qǐng)更正登記的情況下依職權(quán)進(jìn)行更正登記（《房屋登記辦法》第75條）。

筆者認(rèn)為，要正確理解更正登記的程序與要件，貫徹落實(shí)《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)范目的，必須區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，并以此為基礎(chǔ)確立不同的更正登記的程序與要件。本文第一部分主要研究的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的涵義以及區(qū)分二者的重要意義。第二部分主要是通過(guò)分析《物權(quán)法》第19條第1款與第2款，證明我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)際上是區(qū)分了這兩類錯(cuò)誤的區(qū)分，并且針對(duì)不同類型的錯(cuò)誤確立了不同的更正登記程序與要件。第三、四部分則具體研究的了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的更正登記程序。

一、登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤之區(qū)分及意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的涵義與類型

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)可以分為三部分：第一部分，不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示，即不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位臵、界址、面積、結(jié)構(gòu)、用途等自然狀況；第二部分，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，即不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利事項(xiàng)；第三部分，其他依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)，如預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。例如，《房屋登記辦法》第24條第1款規(guī)定：?房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。?《房屋登記簿管理試行辦法》第2條規(guī)定：?房屋登記簿（以下簡(jiǎn)稱‘登記簿’）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱‘登記機(jī)構(gòu)’）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。?《土地登記辦法》第15條第1款規(guī)定：?土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；

（四）地上附著物情況。?

既然登記簿上記載了這些事項(xiàng)，從理論上說(shuō)，只要登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)的情況不符合或不一致，就可以認(rèn)為登記簿存在錯(cuò)誤。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)登記簿錯(cuò)誤進(jìn)行不同的分類，如依據(jù)登記簿錯(cuò)誤產(chǎn)生的時(shí)間不同，可將其分為初始錯(cuò)誤與嗣后錯(cuò)誤。前者是指登記簿記載之時(shí)就已經(jīng)存在的錯(cuò)誤，如登記簿的記載與登記的原因證明文件不一致；后者是指登記簿記載時(shí)并不錯(cuò)誤，但是在登記完成后因新的法律事實(shí)（如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、物權(quán)變動(dòng)合同無(wú)效等）而使得登記簿出現(xiàn)了錯(cuò)誤。再如，依據(jù)造成登記簿錯(cuò)誤的原因不同，可以將其分為因當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)引發(fā)的登記簿錯(cuò)誤、因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤以及因其他原因造成的登記簿錯(cuò)誤等。但是，在登記簿錯(cuò)誤分類中最重要的一種是，依據(jù)登記簿的錯(cuò)誤是否與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容相關(guān)將之分為登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。前者是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容的記載與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不動(dòng)產(chǎn)在登記簿上記載為甲的單獨(dú)所有。后者是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)的記載與實(shí)際情況不一致。例如，實(shí)際面積為1100平米的土地在登記簿上記載為1000平米。

在德國(guó)、瑞士等就基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件主義的國(guó)家，民法典中規(guī)定的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不包括登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。例如，《德國(guó)民法典》第894條規(guī)定：?土地登記簿中關(guān)于土地上之權(quán)利、關(guān)于此項(xiàng)權(quán)利所負(fù)擔(dān)之權(quán)利或關(guān)于第892條第1款所列處分權(quán)的限制與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的，其權(quán)利未經(jīng)登記、未被正確地登記或因原不存在的負(fù)擔(dān)或限制之登記而遭受損害之人，有權(quán)向因土地登記簿的更正而使其權(quán)利被涉及之人請(qǐng)求同意更正登記簿。?這些登記簿錯(cuò)誤顯然都是與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容相關(guān)的錯(cuò)誤，即權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。具體來(lái)說(shuō)，德國(guó)法上登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤分為四種類型：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載；（2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載；（3）將并不存在的不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)在登記簿上加以記載；（4）沒(méi)有將已經(jīng)存在的物權(quán)加以登記或?qū)⒁呀?jīng)登記的物權(quán)加以注銷。[①]至于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤主要包括三類：（1）登記簿上純粹事實(shí)描述部分的錯(cuò)誤，如對(duì)土地的位臵、用途、面積等自然狀況記載的錯(cuò)誤；（2）對(duì)登記權(quán)利人的名稱或姓名的記載錯(cuò)誤；（3）純粹的筆誤。[1]S.132瑞士民法中登記簿的錯(cuò)誤有兩種類型：（1）初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（urspruengliche unrichtigkeit），即登記簿記載之時(shí)就是不正當(dāng)?shù)摹Ｒ罁?jù)《瑞士民法典》第974條，該錯(cuò)誤是指，物權(quán)、預(yù)告登記被以不正當(dāng)?shù)姆绞接涊d入登記簿或加以注銷。所謂?不正當(dāng)?shù)姆绞剑╥n ungerechtfertigter Weise）?是指缺少實(shí)體法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（nachtraegliche unrichtigkeit），即登記簿登記之時(shí)是正確的，但此后因登記簿之外法律原因而使得登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。例如，依據(jù)《瑞士民法典》第963條第2款，因法律的規(guī)定或者生效的判決書(shū)而取得物權(quán)時(shí)導(dǎo)致的登記簿記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。[2]S.814.我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款未如德國(guó)與瑞士的民法典那樣將登記簿錯(cuò)誤明確規(guī)定為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，該款將登記簿錯(cuò)誤表述為?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤?。就該款中登記簿錯(cuò)誤的涵義，學(xué)界有不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利關(guān)系與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系不一致。[3]63因?yàn)?，?guī)定更正登記的目的就是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人和利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。只有通過(guò)徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，更正登記才能避免第三人依不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記簿上記載的物權(quán)。[4]43-44另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》該款中的登記簿錯(cuò)誤既包括登記簿上的權(quán)利記載與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不相符合（即登記物權(quán)與事實(shí)物權(quán)、登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情形），也包括錯(cuò)誤的標(biāo)示登記（即登記簿上的記載與標(biāo)的物的實(shí)際情況不相符的情形）。[5]21

筆者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第19條第1款并未如《德國(guó)民法典》第894條那樣將錯(cuò)誤明確地限定在權(quán)利歸屬和內(nèi)容方面的錯(cuò)誤，因此在我國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)理解為既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，也包括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤主要包括以下情形：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載，例如，登記簿上記載甲為A房屋的抵押權(quán)人，實(shí)際上甲并不享有該抵押權(quán)；（2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載，例如，甲乙共同共有的房屋被記載為甲單獨(dú)所有、抵押權(quán)人第一順位的抵押權(quán)被記載為第二順位；（3）將已經(jīng)登記的物權(quán)錯(cuò)誤地加以注銷。例如，登記簿上本來(lái)記載了債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的房屋享有第一順位抵押權(quán)，因債務(wù)人的欺詐導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)將該抵押權(quán)從登記簿中注銷。（4）錯(cuò)誤的注銷已經(jīng)存在的處分權(quán)的限制或記載了本不存在的處分權(quán)限制。例如，甲針對(duì)A房屋的預(yù)告登記被錯(cuò)誤地注銷了；A房屋上本無(wú)查封登記卻記載了查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的非權(quán)利錯(cuò)誤主要包括以下情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況，如登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的坐落（位臵）、四至、層數(shù)、用途等與實(shí)際的情況不一致。（2）其他與物權(quán)歸屬和內(nèi)容糾紛無(wú)關(guān)的記載事項(xiàng)的錯(cuò)誤，如登記權(quán)利人名稱、姓名或住址的記載錯(cuò)誤。

（二）區(qū)分權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的意義

既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的任何事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致都屬于登記簿錯(cuò)誤，為何在德國(guó)、瑞士等國(guó)家的民法中，要將登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，難道登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致，就不屬于登記簿錯(cuò)誤，無(wú)須加以更正？這里的關(guān)鍵原因就在于，立法者建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是為了簡(jiǎn)單地記錄不動(dòng)產(chǎn)的位臵、面積、數(shù)量等自然狀況，而主要是通過(guò)在登記不上記載不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況并向外界加以公示，以達(dá)到明晰不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況、維護(hù)交易的安全、提高交易的效率的目標(biāo)。雖然登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤時(shí)，也構(gòu)成登記簿的錯(cuò)誤，同樣需要更正。但是，登記不上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤無(wú)論是在法律后果，還是更正程序上都有很大的差別。

1、是否對(duì)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)構(gòu)成妨害上不同

在登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，由于登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬與內(nèi)容的記載是正確的，因此僅僅是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不會(huì)對(duì)實(shí)體權(quán)利產(chǎn)生影響，即不會(huì)妨害或損害物權(quán)人的權(quán)利。但是，當(dāng)?shù)怯洸旧详P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤的話，真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)就會(huì)該錯(cuò)誤而遭受妨害或損害。這是因?yàn)橐罁?jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法的一個(gè)基本原則——在先原則（Priorit?tsprinzip），那些其權(quán)利因登記而被涉及的人必須是其權(quán)利已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上加以記載的人。[1]Rn.112如果其權(quán)利沒(méi)有被記載入或未被正確記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，登記機(jī)構(gòu)就不得為其辦理相應(yīng)的處分登記。這樣一來(lái)，那些物權(quán)未被記載或未被正確地記載入登記簿的真實(shí)權(quán)利人就無(wú)法處分其物權(quán)。此種處分權(quán)因登記簿錯(cuò)誤而受到的限制就是給真實(shí)權(quán)利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登記簿錯(cuò)誤地將丙記載為A房的所有權(quán)人。如果甲要將A房轉(zhuǎn)讓給乙而申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因登記權(quán)利人為丙而不是甲，故此依據(jù)在先原則，登記機(jī)構(gòu)不得為甲辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，甲無(wú)法處分其針對(duì)A房的所有權(quán)，即便其事實(shí)上支配著該房屋。為了排除登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給自己物權(quán)造成的妨害或侵害，真實(shí)權(quán)利人甲有權(quán)行使排除妨害的請(qǐng)求權(quán)，以恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。此種基于物權(quán)產(chǎn)生的排除妨害物權(quán)請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中即?更正請(qǐng)求權(quán)（Berichtigungsanspruch）?。《德國(guó)民法典》第894條之所以將登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，就是要賦予因該類錯(cuò)誤而使物權(quán)受到妨害者以更正請(qǐng)求權(quán)。而《瑞士民法典》第975條也規(guī)定，在物權(quán)的登記不正當(dāng)、或正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N或更改時(shí)，其物權(quán)因此而遭受損害的人，有權(quán)提出?登記簿更正之訴（Grundbuchberichtigungsklage）?。該訴訟在性質(zhì)上屬于確認(rèn)之訴（Festellungsklage）而非形成之訴，其目的在于確定與特定土地相關(guān)的、既存的權(quán)利之真實(shí)狀況，如所有權(quán)、限制物權(quán)、對(duì)土地處分權(quán)的限制（如預(yù)告登記）等。[2] S.826-827

2、是否會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得上的不同

在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的國(guó)家，如德國(guó)、瑞士、我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤會(huì)使真實(shí)權(quán)利人遭受因他人之善意取得而喪失權(quán)利或權(quán)利上被設(shè)定負(fù)擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲為A房屋的所有人，但登記簿上卻錯(cuò)誤的將乙記載為A房的所有權(quán)人。當(dāng)乙將A房屋出賣給善意第三人丙且辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，盡管乙為無(wú)權(quán)處分，但是作為善意第三人的丙可以依據(jù)善意取得制度合法取得A房的所有權(quán)。真正權(quán)利人甲的所有權(quán)因此而歸于消滅。我國(guó)《物權(quán)法》第106條明確承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。所謂?善意?指的就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的受讓人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的善意取得是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易之安全而在?權(quán)利外觀思想（Rechtsscheingedanken）?的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的制度。[③]只有登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤，才會(huì)出現(xiàn)權(quán)利外觀（登記簿的記載）與真實(shí)權(quán)利不一致，從而需要保護(hù)交易中的善意信賴登記簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登記簿上的錯(cuò)誤與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)時(shí)，由于權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利是一致，所以不發(fā)生善意的問(wèn)題。即便第三人真的對(duì)登記簿上存在的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤產(chǎn)生了某種?信賴?，也不會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的保護(hù)。[6]300由此可見(jiàn)，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)給真實(shí)權(quán)利人制造的法律風(fēng)險(xiǎn)是不相同的。

3、更正的程序不同

對(duì)于登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)適用非常嚴(yán)格的更正登記程序。一方面，對(duì)于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)不能自行依職權(quán)加以更正；另一方面，在當(dāng)事人提出更正登記的申請(qǐng)符合法律嚴(yán)格設(shè)定的要件時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才能辦理更正登記。這是因?yàn)椋翰粍?dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤往往意味著當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議，這種民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議只能通過(guò)民事訴訟程序最終加以解決。無(wú)論登記機(jī)構(gòu)是法院還是行政機(jī)關(guān)，都無(wú)權(quán)在作為非訟事件程序或行政程序的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中解決這種民事?tīng)?zhēng)議。[④]不動(dòng)產(chǎn)登記程序不同于民事訴訟程序，在該程序中，并非不存在對(duì)立的原被告當(dāng)事人以及（有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)或無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的）第三人。就更正登記程序而言，如果是當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記，只是存在更正登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)兩方主體；如果是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記，就只有登記機(jī)構(gòu)一方參與其中。至于其他與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤利益相關(guān)的當(dāng)事人（如登記權(quán)利人、第三人）并不進(jìn)入更正登記程序。因此，登記機(jī)構(gòu)不可能像民事訴訟程序中的法官那樣，通過(guò)原被告的舉證、反駁、質(zhì)證等查明真相并作出判斷。如果登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)或僅依據(jù)當(dāng)事人的提供的一般性的證據(jù)就決定是否進(jìn)行更正登記，勢(shì)必出現(xiàn)要么損害真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，要么損害登記權(quán)利人、利益相關(guān)的第三人合法權(quán)益的情形。因此，法律上必須為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記設(shè)臵嚴(yán)格的程序與要件的要求。但是，對(duì)登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，因其不涉及實(shí)體權(quán)利，所以登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記，而在依當(dāng)事人之申請(qǐng)進(jìn)行更正登記時(shí)也沒(méi)有必要采取過(guò)于嚴(yán)格的要求。

例如，在德國(guó)，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依申請(qǐng)進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)加以更正。在當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記時(shí)，必須符合以下情形之一，登記機(jī)構(gòu)方能辦理更正登記：其一，因更正登記而致其權(quán)利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德國(guó)《土地登記條例》第19條規(guī)定：?登記涉及其權(quán)利之人同意登記的，登記方能辦理?。此外，依據(jù)《土地登記條例》第29條，更正同意必須采取法定的格式，即通過(guò)官方文書(shū)或官方認(rèn)證的文書(shū)加以證明。當(dāng)更正登記的申請(qǐng)人獲得了因更正登記而使其權(quán)利人被涉及的人的更正同意，登記機(jī)構(gòu)可以辦理更正登記。其二，申請(qǐng)?zhí)峁┝俗C明登記簿存在錯(cuò)誤的證據(jù)（Unrichtigkeitsnachweises）?！锻恋氐怯洍l例》第22條第1款規(guī)定：?如果錯(cuò)誤得到證明，更正土地登記簿無(wú)需本法第19條規(guī)定的同意，這尤其適用于處分限制的登記或涂銷。?也就是說(shuō)，即便沒(méi)有獲得更正同意，但是如果更正申請(qǐng)人提供證據(jù)證明了登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行更正登記。[1] S.142-143.不過(guò)，德國(guó)法對(duì)于此種證據(jù)的證明度有很嚴(yán)格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申請(qǐng)人僅僅一般性地證明登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)不可以的，而必須是完全充分地加以證明（voller Nachweis）。盡管申請(qǐng)人不需要從所有的方面來(lái)證明登記簿是錯(cuò)誤的，其還需要排除各種會(huì)使其希望進(jìn)行的（新的）登記也是不正確性的可能性，例如善意取得。當(dāng)然，對(duì)于那些過(guò)于遙遠(yuǎn)的可能性，申請(qǐng)人無(wú)須加以反駁。[7]§22 Rn 37司法實(shí)踐中認(rèn)可的證明登記簿錯(cuò)誤的證據(jù)主要有以下一些：其一，關(guān)于登記權(quán)利人無(wú)民事行為能力人的證據(jù)。這主要是指以《土地登記條例》第29條規(guī)定的形式作出證明被登記的權(quán)利人是無(wú)民事行為能力人的證據(jù)。如果僅僅只是法院的確定的民事判決中明確了無(wú)民事行為能力，就登記機(jī)構(gòu)而言，該判決只是對(duì)發(fā)生了爭(zhēng)議的當(dāng)事人具有拘束力。其二，法院的判決與仲裁機(jī)構(gòu)的裁決。例如，民事法官作出的確認(rèn)登記權(quán)利無(wú)效的確定判決；具有強(qiáng)制執(zhí)行力的仲裁裁決；判令土地所有權(quán)人負(fù)有作出更正同意之義務(wù)的確定判決等。[7]§22 Rn 37至于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，則無(wú)須適用《德國(guó)民法典》第894條以下規(guī)定的更正請(qǐng)求權(quán)以及《土地登記條例》第22條規(guī)定的更正登記程序。該類錯(cuò)誤既可以由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)在相應(yīng)的登記事項(xiàng)欄內(nèi)加以訂正（Richtigstellung），也可以由當(dāng)事人提出更正的要求。申請(qǐng)人只需要在更正申請(qǐng)中闡明其要求的意義并一般性地證明該錯(cuò)誤是存在的即可，該證據(jù)無(wú)須采取《土地登記條例》第29條要求的形式。[7]§22 Rn 22

同樣，在瑞士，對(duì)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正也有非常嚴(yán)格的要求。凡是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，登記簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依職權(quán)自行更正。[2]S.815依據(jù)《瑞士民法典》的規(guī)定，更正權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤有以下三種途徑：其一，對(duì)于登記之時(shí)就存在的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（即初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤），如果登記權(quán)利人不同意更正的，那么申請(qǐng)人必須提起?登記簿更正之訴?，由法官先確認(rèn)其權(quán)利，然后由登記簿管理人進(jìn)行相應(yīng)的更正登記。其二，對(duì)于登記完成之后因登記簿之外的法律原因，如強(qiáng)制執(zhí)行、繼承、征收、法院的判決而導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤，在沒(méi)有登記權(quán)利人同意的情況下，登記簿管理人只能依據(jù)法律規(guī)定、生效的判決書(shū)或與判決書(shū)具有相同效力的證書(shū)進(jìn)行更正（《瑞士民法典》第963條）；其三，如果是登記完成之后，因登記的法律基礎(chǔ)喪失（如權(quán)利失效、履行不能、設(shè)定地役權(quán)等）而使登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤的，則申請(qǐng)人必須行使登記簿更正之訴來(lái)消除這種錯(cuò)誤（《瑞士民法典》第976條）。[2]S.815ff.但是，對(duì)于符合實(shí)體法要件的登記，只是由于登記簿管理者的疏忽進(jìn)行了錯(cuò)誤登記，只要該錯(cuò)誤與已登記的權(quán)利內(nèi)容無(wú)關(guān)（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如純粹的筆誤等，登記簿管理人可隨時(shí)依職權(quán)加以更正（《瑞士民法典》第977條第3款、《登記簿實(shí)施條例》第99條）。

二、我國(guó)法上登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分及更正程序

盡管《物權(quán)法》并未將登記簿的錯(cuò)誤限定于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從《物權(quán)法》等法律的規(guī)定來(lái)看，仍然是明確區(qū)分了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，并在此基礎(chǔ)上確立了不同的更正程序，規(guī)定了不同的更正登記的要件。具體理由如下。

（一）《物權(quán)法》第19條第1款與第2款對(duì)權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分

盡管《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯(cuò)誤既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，也包括了非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從該條第1款將更正登記的申請(qǐng)人規(guī)定為?權(quán)利人、利害關(guān)系人?，而第2款只規(guī)定?利害關(guān)系人?可以申請(qǐng)異議登記可以看出，我國(guó)《物權(quán)法》中權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正程序與更正登記的要件是不同的。

首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?是指，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人，即?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?。之所以將權(quán)利人規(guī)定為更正登記的申請(qǐng)人是因?yàn)?，盡管權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，即登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況等與物權(quán)歸屬、內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)的記載出現(xiàn)了錯(cuò)誤。例如，權(quán)利人的姓名、名稱或住址錯(cuò)誤；不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積錯(cuò)誤等。而《物權(quán)法》第19條第1款以及第2款中的?利害關(guān)系人?是指，登記簿上未將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至都不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤，而該錯(cuò)誤對(duì)其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的?利害關(guān)系人?，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記。具體來(lái)說(shuō)，利害關(guān)系人的?利害關(guān)系?體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，真實(shí)權(quán)利人可能因第三人之善意取得致物權(quán)消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。其二，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分就會(huì)受到限制。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?包括登記權(quán)利人與事實(shí)權(quán)利人。[⑤]利害關(guān)系人則是指，登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之外的，因登記記載錯(cuò)誤會(huì)造成對(duì)自己不利影響的當(dāng)事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動(dòng)合同的第三人。[⑥]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是妥當(dāng)?shù)摹Ｈ绻J(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人，那么利害關(guān)系人的概念就沒(méi)有必要了。如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關(guān)系的人的話，由于登記簿上不存在錯(cuò)誤，即便權(quán)利人沒(méi)有履行該物權(quán)變動(dòng)合同，也只是違約的問(wèn)題，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。利害關(guān)系人顯然沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記，更無(wú)須申請(qǐng)更正登記。事實(shí)上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來(lái)看，也可以非常清楚的知道，利害關(guān)系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的人，而非單純的債權(quán)人。

其次，之所以《物權(quán)法》第19條第2款僅規(guī)定利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而沒(méi)有將權(quán)利人也作為異議登記的申請(qǐng)人，關(guān)鍵就在于：只有利害關(guān)系人才是與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤密切相關(guān)的主體。他通過(guò)更正登記要消除的是權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。他申請(qǐng)異議登記也是為了避免登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而引發(fā)第三人的善意取得。因?yàn)楫愖h登記的目的就要暫時(shí)切斷登記簿的公信力，阻止第三人的善意取得，從而為利害關(guān)系人在完成更正登記之前提供一種暫時(shí)性的保護(hù)。至于權(quán)利人，由于登記簿上僅是非權(quán)利事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，他只需要通過(guò)提供證明登記確有所錯(cuò)的證據(jù)進(jìn)行更正登記即可。由于該錯(cuò)誤不會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得其物權(quán)或給權(quán)利制造負(fù)擔(dān)，所以權(quán)利人沒(méi)有申請(qǐng)異議登記的必要性，自然《物權(quán)法第19條第2款》也不必規(guī)定其有權(quán)申請(qǐng)異議登記。

第三，《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而且自異議登記之日起十五日內(nèi)利害關(guān)系人不起訴的，異議登記失效。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第2款實(shí)際上確立了異議登記的一個(gè)前提條件，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記。[⑦]筆者認(rèn)為這種理解是不妥當(dāng)?shù)?。事?shí)上，《物權(quán)法》該款不是要為異議登記設(shè)立一個(gè)前提要件，它要表明的是：如果登記簿存在權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤的話，利害關(guān)系人可以要針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)，要求其書(shū)面同意更正。如果登記權(quán)利人加以拒絕，就意味著利害關(guān)系人與登記權(quán)利人產(chǎn)生了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法律爭(zhēng)議。由于這是一種實(shí)體法上民事權(quán)利義務(wù)的糾紛，只能由當(dāng)事人通過(guò)民事訴訟（不包括行政訴訟）的途徑解決。故此，《物權(quán)法》第19條第2款第2句要求申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)?起訴?，否則異議登記失效。在利害關(guān)系人通過(guò)民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后，因利害關(guān)系人已經(jīng)可以向登記機(jī)構(gòu)提供?證明登記確有錯(cuò)誤的?證據(jù)，所以他可以直接請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記（《物權(quán)法》第19條第1款）。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記方面的規(guī)章對(duì)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤規(guī)定了不同的更正登記程序

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》明確將房屋登記簿的錯(cuò)誤分為兩類：其一，?不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯(cuò)誤；其二，?涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯(cuò)誤。在區(qū)分這兩類錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上，《房屋登記辦法》規(guī)定了不同的更正程序和要件。

（1）是否能夠依職權(quán)更正上不同。如果房屋登記簿的記載錯(cuò)誤不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。倘若當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人（《房屋登記辦法》第75條第1款）。但是，對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)只能書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記（《房屋登記辦法》第75條第2款第1句），不能依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

（2）更正登記的要件不同。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)只能在兩種情形下辦理更正登記：其一，利害關(guān)系人提供了權(quán)利人同意更正的證明材料（《房屋登記辦法》第74條第1、2款）。其二，利害關(guān)系人提供了?證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料?，依據(jù)《房屋登記辦法》第80條，該材料是指?確定了房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的?人民法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)。但是，對(duì)于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯(cuò)誤，權(quán)利人只要提供?證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料?即可申請(qǐng)更正登記，該材料是指?申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件?，其范圍顯然大于利害關(guān)系人提供的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。如果權(quán)利人無(wú)正當(dāng)理由逾期不申請(qǐng)更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)還可依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

2、國(guó)土資源部頒布的《土地登記辦法》雖未如《房屋登記辦法》那樣區(qū)分土地登記簿上涉及與不涉及土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的錯(cuò)誤，但是從《土地登記辦法》第59條、第60條的規(guī)定可以看出，其實(shí)質(zhì)上仍然是區(qū)分了二者的。

（1）依據(jù)《土地登記辦法》第59條，只有在土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，才可以持原土地權(quán)利證書(shū)和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。如果是利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，則其必須持土地權(quán)利人書(shū)面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。這一區(qū)分就意味著土地權(quán)利人需要更正的錯(cuò)誤實(shí)際上與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)，而利害關(guān)系人要申請(qǐng)更正的錯(cuò)誤因與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容相關(guān)，勢(shì)必要得到土地權(quán)利人的書(shū)面更正同意。

（2）《土地登記辦法》第60條第1款規(guī)定，如果土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。然后，利害關(guān)系人通過(guò)提起針對(duì)土地權(quán)利人的民事訴訟來(lái)解決土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的爭(zhēng)議。

三、權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件

我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款仿效德國(guó)的立法模式，為利害關(guān)系人更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤提供了兩種途徑：其一，利害關(guān)系人針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)并獲得其書(shū)面的更正同意；其二，在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，向登記機(jī)構(gòu)提供證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。

（一）登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正

1、更正請(qǐng)求權(quán)

當(dāng)?shù)怯洸居涊d的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，即該錯(cuò)誤屬于登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，該錯(cuò)誤實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)真實(shí)物權(quán)人的物權(quán)圓滿狀態(tài)的侵害或妨害。由于登記簿本身存在錯(cuò)誤，故此真實(shí)權(quán)利人無(wú)法獲得登記簿推定力的保護(hù)（《物權(quán)法》第16條第1款）。它只能通過(guò)行使更正請(qǐng)求權(quán)來(lái)排除對(duì)其物權(quán)的妨害或侵害。更正請(qǐng)求權(quán)是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不一致時(shí)請(qǐng)求相對(duì)人表示同意更正登記的請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》雖然沒(méi)有明確規(guī)定更正請(qǐng)求權(quán)，但是從其第19條第1款關(guān)于?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正?的規(guī)定來(lái)看，實(shí)際上是承認(rèn)更正請(qǐng)求權(quán)的。因?yàn)榈怯洸居涊d的權(quán)利人書(shū)面同意就是利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)的結(jié)果。此外，由于《物權(quán)法》第35條明確賦予了因物權(quán)被妨害的權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給物權(quán)人構(gòu)成妨害時(shí)，也應(yīng)認(rèn)為因登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤而致物權(quán)被妨害的權(quán)利人可以行使性質(zhì)與排除妨害請(qǐng)求權(quán)相同的更正請(qǐng)求權(quán)。

更正請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它是基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，具有從屬性。只要物權(quán)以及登記簿錯(cuò)誤對(duì)該物權(quán)妨害仍然存在，更正請(qǐng)求權(quán)就不會(huì)因時(shí)間的經(jīng)過(guò)而消滅。故此，《德國(guó)民法典》第898條規(guī)定，更正請(qǐng)求權(quán)不適用于訴訟時(shí)效。我國(guó)《物權(quán)法》未就更正請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效作出規(guī)定。但是，從《物權(quán)法》的立法本意來(lái)看，排除妨害的請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)是不適用訴訟時(shí)效的。[4]43因?yàn)椤段餀?quán)法》僅規(guī)定了占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)必須自?侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)?行使，否則歸于消滅（第245條第2款）。而對(duì)于物權(quán)人或占有人的排除妨害請(qǐng)求權(quán)與消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)都沒(méi)有規(guī)定訴訟時(shí)效期間或者除斥期間。既然如此，則與排除妨害請(qǐng)求權(quán)屬于同一性質(zhì)的更正請(qǐng)求權(quán)也不適用訴訟時(shí)效。

在德國(guó)民法上，更正請(qǐng)求權(quán)人是指?其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人?（《德國(guó)民法典》第894條）。[⑧]而在我國(guó)《物權(quán)法》中，更正請(qǐng)求權(quán)人就是利害關(guān)系人。盡管《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請(qǐng)更正登記。但是，如前所述，權(quán)利人申請(qǐng)更正的只是登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，其物權(quán)并未受到妨害或侵害，故而不屬于更正請(qǐng)求權(quán)人。[⑨]只有利害關(guān)系人，因其物權(quán)沒(méi)有記載或沒(méi)有被正確地記載入登記簿或從登記簿上錯(cuò)誤地加以注銷了，故而遭受了妨害，享有要求登記簿記載的權(quán)利人排除妨害的更正請(qǐng)求權(quán)。

作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的更正請(qǐng)求權(quán)，其指向的不是登記機(jī)構(gòu)而是對(duì)真實(shí)物權(quán)人的物權(quán)構(gòu)成妨害之人，德國(guó)法上稱之為?其權(quán)利將因更正而被涉及的人?。[⑩]在我國(guó)法中，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，更正請(qǐng)求權(quán)所指向的是?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?，即登記名義人或登記權(quán)利人。由于更正請(qǐng)求權(quán)是一種物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，只要登記簿的錯(cuò)誤已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)利害關(guān)系人物權(quán)的妨害，無(wú)論妨害者是否具有過(guò)錯(cuò)，都不影響更正請(qǐng)求權(quán)的行使。故此，因此，只要消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤會(huì)涉及到其登記權(quán)利的人都屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。至于登記權(quán)利人對(duì)于登記簿錯(cuò)誤的發(fā)生有無(wú)過(guò)錯(cuò)、是否知悉登記簿的錯(cuò)誤等，在所不問(wèn)。例如，甲針對(duì)乙的A房屋享有第一順位的抵押權(quán)，而丙享有A房屋上的第二順位抵押權(quán)。由于乙的欺詐行為，甲的第一順位抵押權(quán)被錯(cuò)誤地注銷了，此時(shí)基于抵押權(quán)順位升進(jìn)注意，丙成為了第一順位抵押權(quán)人。此時(shí)，甲有權(quán)針對(duì)A房屋的所有權(quán)人乙、抵押權(quán)人丙行使更正請(qǐng)求權(quán)。盡管乙的抵押權(quán)被錯(cuò)誤完全是因乙的欺詐所致，與丙無(wú)關(guān)，丙也屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。

2、登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正

《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，當(dāng)利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，可以通過(guò)行使更正請(qǐng)求權(quán)，要求登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正。從該款的字面含義來(lái)看，似乎只要是登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正，登記機(jī)構(gòu)就必須辦理更正登記。但是，如果仔細(xì)研究更正登記的規(guī)范目的，可知實(shí)際并非如此。更正登記是為了解決登記簿錯(cuò)誤，維護(hù)物權(quán)人合法權(quán)益而設(shè)立的制度。如果登記簿并不存在錯(cuò)誤，即便登記權(quán)利人書(shū)面同意進(jìn)行所謂的?更正?，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，否則就容易出現(xiàn)當(dāng)事人惡意串通利用更正登記制度逃避國(guó)家稅收等違法情形。正因如此，在德國(guó)法上，一方面，更正同意必須得到官方文書(shū)或官方認(rèn)證的文書(shū)的證明（《土地登記條例》第29條）；另一方面，如果登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿并非不正確，或者雖然登記簿是錯(cuò)誤的但通過(guò)對(duì)更正申請(qǐng)人進(jìn)行新的登記也不會(huì)使該登記簿變得正確時(shí)，即便存在更正同意，登記機(jī)構(gòu)仍有權(quán)拒絕辦理更正登記。[7]§22,Rn 31

我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款只是要求更正同意采取書(shū)面形式，而未如德國(guó)那樣要求該更正同意必須由官方文書(shū)或官方認(rèn)證的文書(shū)加以證明。因此，實(shí)踐中極有可能出現(xiàn)當(dāng)事人利用更正登記實(shí)現(xiàn)違法目的的問(wèn)題。為避免這種現(xiàn)象，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章不僅要求利害關(guān)系人在申請(qǐng)更正登記時(shí)提交登記權(quán)利人同意更正的書(shū)面材料，還要求申請(qǐng)人提交證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。登記機(jī)構(gòu)在審查后認(rèn)為登記簿記載確實(shí)存在錯(cuò)誤的，方辦理更正登記。如果登記簿并不存在錯(cuò)誤，即便更正登記申請(qǐng)人提交了登記權(quán)利人書(shū)面的更正同意，也不辦理更正登記。例如，《房屋登記辦法》第74條規(guī)定：?權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記：

（一）登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)；房屋登記簿記載無(wú)誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。?不過(guò)需要注意的是，在登記簿記載的權(quán)利人已經(jīng)書(shū)面同意更正的情況下，不應(yīng)對(duì)利害關(guān)系人提交的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料有過(guò)高的要求，否則就違反了《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)定。因?yàn)槿绻?dāng)事人提供的證據(jù)已經(jīng)能夠充分證明登記確有錯(cuò)誤，此時(shí)提供登記權(quán)利人的書(shū)面更正同意就毫無(wú)必要了。

（二）有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤

依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，無(wú)論登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，只要利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更正登記。如前所述，在對(duì)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤加以更正的情況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制所謂?證明登記確有錯(cuò)誤的?證據(jù)，否則就會(huì)出現(xiàn)損害登記權(quán)利人和第三人合法權(quán)益的問(wèn)題。這一點(diǎn)在我國(guó)尤為必要。因?yàn)?，與德國(guó)由法院作為登記機(jī)構(gòu)，司法輔助人具體負(fù)責(zé)登記、登記簿法官加以監(jiān)督的模式[11]所不同的是，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是行政機(jī)關(guān)，具體登記事務(wù)又多為該行政機(jī)關(guān)下屬的事業(yè)單位（如房地產(chǎn)交易中心、土地交易中心等）。在這些登記機(jī)構(gòu)從事登記事務(wù)的人往往沒(méi)有學(xué)習(xí)過(guò)法律，許多人連大學(xué)學(xué)歷都沒(méi)有。有些登記人員甚至連物權(quán)、債權(quán)是什么、如何區(qū)分都不清楚。任由他們隨意判斷申請(qǐng)人提交的證據(jù)是否能夠證明登記確有錯(cuò)誤，顯然是極不妥當(dāng)?shù)?，更正申?qǐng)人、登記權(quán)利人以及第三人的合法權(quán)益都難以得到保障。

筆者認(rèn)為，在我國(guó)，原則上只有利害關(guān)系人提供了人民法院、仲裁委員會(huì)以及有權(quán)確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書(shū)，且該法律文書(shū)上確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容表明了登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載是錯(cuò)誤的時(shí)候，才符合《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定的?有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤?的要求。這是因?yàn)椋涸诶﹃P(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，而登記簿記載的權(quán)利人又不同意更正，就意味著利害關(guān)系人與登記簿記載的權(quán)利人就物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議。依據(jù)《物權(quán)法》第33條，?因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。?該法第32條又規(guī)定：?物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。?在我國(guó)，有權(quán)確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容、解決物權(quán)爭(zhēng)議的主要就是法院與仲裁委員會(huì)，以及法律授權(quán)的特定行政機(jī)關(guān)，如《土地管理法》允許人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議進(jìn)行處理。

此外，從我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)來(lái)看，也都明確地將證明登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的證據(jù)限定為法院、仲裁委員會(huì)和行政機(jī)關(guān)的生效法律文書(shū)。例如，《房屋登記辦法》第80條規(guī)定：?人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書(shū)，辦理相應(yīng)的登記。?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第61條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！稛o(wú)錫市房屋登記條例》第62條第1款規(guī)定：?人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者人民法院的執(zhí)行要求辦理相應(yīng)的登記。?《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》第4條規(guī)定：?房地產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）證明房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料；

（四）利害關(guān)系人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交與申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)存在利害關(guān)系的證明材料及房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的書(shū)面材料，但人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)對(duì)申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)已有明確確認(rèn)的除外；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。?

關(guān)于利害關(guān)系人提供的人民法院、仲裁委員會(huì)以及行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書(shū)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

首先，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)僅指判決書(shū)、調(diào)解書(shū)和裁決書(shū)，而不包括裁定書(shū)。因?yàn)椴枚〞?shū)主要是用來(lái)解決程序問(wèn)題，而非實(shí)體問(wèn)題的法律文書(shū)。裁定書(shū)中不可能會(huì)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。

其次，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)必須確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，且其與登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容不一致。惟其如此，該生效的法律文書(shū)才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。這就意味著，無(wú)論是法院的民事判決書(shū)和民事調(diào)解書(shū)，還是仲裁委員會(huì)的裁決書(shū)，都應(yīng)當(dāng)是具有確認(rèn)效力或形成效力的法律文書(shū)，而非僅具給付效力的法律文書(shū)。例如，A房屋為甲、乙夫妻共有，登記簿上僅記載了甲為所有權(quán)。乙要求甲同意更正登記，被甲拒絕，因?yàn)榧渍J(rèn)為這是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共有財(cái)產(chǎn)。此時(shí)乙可以向法院起訴，通過(guò)司法途徑實(shí)現(xiàn)其更正請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)法院生效的民事判決書(shū)或調(diào)解書(shū)確認(rèn)了A房屋為甲、乙夫妻共有后，就表明了登記確有錯(cuò)誤，此時(shí)乙可以要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記。再如，A公司與B公司簽訂了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。后A公司認(rèn)為受到B公司的欺詐請(qǐng)求法院判決撤銷該合同。法院判決撤銷該合同，B公司向A公司返還建設(shè)用地使用權(quán)。由于合同被撤銷后建設(shè)用地使用權(quán)就自動(dòng)回復(fù)給了A公司，A公司才是真正的建設(shè)用地使用權(quán)人，登記簿上將B公司記載為權(quán)利人是錯(cuò)誤的。因此，A公司有權(quán)申請(qǐng)更正登記，將自己作為建設(shè)用地使用權(quán)重新記載入登記簿。但是，如果法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)僅僅是給付性的法律文書(shū)，即要求一方履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同義務(wù)的判決書(shū)、調(diào)解書(shū)或裁決書(shū)。由于在履行該該合同義務(wù)之前，登記簿并不存在錯(cuò)誤，所以當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的處分登記而非更正登記。例如，出賣人甲與買受人乙的房屋買賣合同生效后，甲不履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)、乙向法院提起給付之訴。法院判令乙協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此時(shí)，乙應(yīng)依據(jù)該生效判決向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而非更正登記。

第三，法院作出的行政判決書(shū)不屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。這是因?yàn)?，在行政訴訟中，法院只是審查被訴的具體行政行為合法與否，不能也無(wú)權(quán)解決民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議，無(wú)法確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。正因如此，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)才明確規(guī)定，在行政訴訟的過(guò)程中，案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條更是規(guī)定：?當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。?既然行政判決不能確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，無(wú)法表明勝訴的原告就是爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，因此原則上當(dāng)事人以確認(rèn)登記行為違法或撤銷登記行為的行政判決書(shū)是無(wú)法證明登記簿上記載的權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤的。不過(guò)需要注意的是，法院作出的撤銷登記行為的行政判決在一定程度上可以起到更正登記的效果。當(dāng)?shù)怯洸旧系臋?quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤表現(xiàn)為：不應(yīng)有的處分限制（如抵押權(quán)登記、預(yù)告登記）被登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤地記載入登記簿，或者曾被正確記載的物權(quán)被登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤地加以注銷。如果原告針對(duì)登記機(jī)構(gòu)該登記行為提起行政訴訟，而法院又判決撤銷此登記行為的話，由于登記機(jī)構(gòu)必須履行法院的判決注銷對(duì)違法的處分限制登記或注銷違法的注銷登記，因此就可以重新恢復(fù)原有的正確記載，起到更正登記希望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。故此，當(dāng)事人沒(méi)有必要申請(qǐng)更正登記。但是，就那些應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀奈餀?quán)沒(méi)有被記載入登記簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登記為甲單獨(dú)所有權(quán)。此時(shí)即便法院撤銷被訴的登記行為，登記機(jī)構(gòu)依法院之判決而將登記簿上對(duì)甲的單獨(dú)所有權(quán)的記載加以注銷，也并不當(dāng)然意味著勝訴的原告就可以被作為A房屋的共有人被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。因?yàn)榫虯房屋是否為甲乙的共有財(cái)產(chǎn)乃是一個(gè)民事?tīng)?zhēng)議，需要通過(guò)民事訴訟加以解決。

最后，所謂行政機(jī)關(guān)的生效法律文書(shū)是指，有權(quán)的行政機(jī)關(guān)作出的確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的生效法律文書(shū)。在我國(guó)這種行政機(jī)關(guān)的法律文書(shū)只有一種，即人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的已經(jīng)生效的處理決定。《土地管理法》第16條規(guī)定，當(dāng)土地上的所有權(quán)和使用權(quán)存在爭(zhēng)議時(shí)，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。其中，單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。如果當(dāng)事人沒(méi)有在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)起訴的，該處理決定就發(fā)生了法律效力。在該處理決定確定的土地權(quán)利歸屬與登記簿記載的權(quán)利歸屬不一致的情況下，利害關(guān)系人就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

四、非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件

（一）權(quán)利人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而申請(qǐng)更正登記

在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上只是非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，如不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途以及登記權(quán)利人的名稱或姓名等存在錯(cuò)誤，由于不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，所以不存在獲得登記簿記載的權(quán)利人的同意后申請(qǐng)更正登記的問(wèn)題。此時(shí)，更正登記的申請(qǐng)人就是登記簿記載的權(quán)利人即權(quán)利人。他只需要提供證據(jù)證明該錯(cuò)誤確實(shí)存在，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)辦理更正登記。由于非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤多是因登記機(jī)構(gòu)的疏忽所致，權(quán)利人一般可以通過(guò)指出登記原因證明文件（如登記申請(qǐng)材料、合同書(shū)、有關(guān)公文書(shū)等）與登記簿記載不一致，而非常容易地證明該錯(cuò)誤之存在。例如，房屋面積的測(cè)繪文件上清楚地記載了面積是1110平米，但是由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的疏忽在登記簿上記載為1100平米；登記權(quán)利人的真實(shí)姓名為?張三?，但是登記機(jī)構(gòu)卻誤寫(xiě)成了?張二?，申請(qǐng)人只要提供身份證或戶口本即可證明該錯(cuò)誤的存在。

（二）登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記

由于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不涉及實(shí)體權(quán)利，而且這種錯(cuò)誤往往是非常明顯的，如果對(duì)于這種錯(cuò)誤的更正登記也都必須依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，既會(huì)給登記權(quán)利人造成不必要的負(fù)擔(dān)，也不利于及時(shí)維持登記簿的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。故而，比較法上一般都允許登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)自行更正登記。對(duì)此前已述及。在我國(guó)，《物權(quán)法》并未對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記作出明確規(guī)定。但通說(shuō)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)在一定的情況下可以依職權(quán)也應(yīng)當(dāng)依職權(quán)來(lái)更正登記。因?yàn)槿绻魏蔚怯涘e(cuò)誤都要由法院來(lái)認(rèn)定，無(wú)疑大大增加了登記錯(cuò)誤的更正成本，不利于對(duì)真正權(quán)利人利益的保護(hù)。[8]309目前，一些不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章也都允許，登記機(jī)構(gòu)對(duì)不涉及權(quán)利歸屬的錯(cuò)誤依職權(quán)加以更正。例如，《房屋登記辦法》第75條第1款規(guī)定：?房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第62條規(guī)定：?房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載與原申請(qǐng)登記文件不一致的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人辦理更正登記手續(xù)。當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)原申請(qǐng)登記文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。?

值得注意的是，《土地登記辦法》第58條允許土地登記機(jī)構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯(cuò)誤，無(wú)論該錯(cuò)誤是否涉及土地權(quán)利的歸屬，均可在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記。筆者認(rèn)為這種規(guī)定顯然是錯(cuò)誤的。盡管依據(jù)《土地管理法》第16條，人民政府有權(quán)處理當(dāng)事人之間就土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生的爭(zhēng)議，且該處理程序是當(dāng)事人向法院起訴的前臵程序。但是，這并不意味著登記機(jī)構(gòu)只要報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，就可以依職權(quán)更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。這種做法顯然是會(huì)對(duì)登記權(quán)利人、利害關(guān)系人造成不正當(dāng)?shù)膿p害。在土地權(quán)利為第三人善意取得的時(shí)候，這種依職權(quán)更正登記的行為還會(huì)損害第三人的合法權(quán)益。

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第二篇：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記類型之間的銜接與法律風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記類型之間的銜接與法律風(fēng)險(xiǎn)

在我市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，原來(lái)分屬土地、房產(chǎn)、海洋、林業(yè)不同部門(mén)辦理的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記合并到我局統(tǒng)一辦理，客觀上極大地降低了土地使用權(quán)、海域使用權(quán)和地上物分別不同部門(mén)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)，也方便了辦事單位和群眾。截至五月二十五日為止，在市區(qū)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記的十八個(gè)工作日內(nèi)，共發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明4141本，其中抵押權(quán)登記為2271本，占不動(dòng)產(chǎn)登記量的55%。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新的不斷驅(qū)動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記必定是我們不動(dòng)產(chǎn)登記的主要服務(wù)類型。對(duì)我局來(lái)說(shuō)，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記的人員少、業(yè)務(wù)生、辦證量大、責(zé)任重。實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記一直存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，如何把握好不動(dòng)產(chǎn)抵押統(tǒng)一登記的范圍、抵押順序、抵押環(huán)節(jié)的銜接，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行為，提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和操作規(guī)范，本文試做以下探討。一．不動(dòng)產(chǎn)抵押登記類型及其之間的關(guān)聯(lián)和銜接

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十五條規(guī)定，按下列類型辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

（一）建設(shè)用地使用權(quán)；

（二）建筑物和其他土地附著物；

（三）海域使用權(quán)；

（四）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)。其中，建設(shè)土地使用權(quán)抵押、建筑物和其他土地附著物抵押與正在建造的建筑物抵押有著密不可分的關(guān)聯(lián)。并且如果是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)，還存在著在建商品房預(yù)購(gòu)抵押登記。如何做好以上不同類型不動(dòng)產(chǎn)抵押的銜接，最大限度的降低潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和登記風(fēng)險(xiǎn)。除了有耐于房產(chǎn)交易部門(mén)和抵押登記機(jī)構(gòu)之間的密切配合，也有耐于不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的業(yè)務(wù)熟練程度、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

以開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，從招拍掛取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，繳納土地出讓金后，首先取得土地使用權(quán)，并依申請(qǐng)辦理了土地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)之前預(yù)付了巨額的土地出讓金，土地成本在后期開(kāi)發(fā)階段必然需要通過(guò)融資進(jìn)行攤薄，最有效最直接的手段就是將土地使用權(quán)抵押，為商品房建設(shè)籌措資金。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)可能由于資金短缺，又做起了在建工程抵押。在過(guò)去土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)分別辦理土地抵押和房產(chǎn)及在建工程抵押的情況下，房地抵押分離是實(shí)際存在的，因而風(fēng)險(xiǎn)同樣巨大?，F(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一后，在土地使用權(quán)抵押后，法律是不禁止在建工程作為地上物權(quán)可以再次抵押的。而且，在建工程抵押后，開(kāi)發(fā)企業(yè)依照取得的四證，既土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，就可以取得商品房銷售許可證，房屋銷售如何防范風(fēng)險(xiǎn)，同樣值得思考。

早在2010年4月20日，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)上作重要講話，為防止抄地、炒房，特別是開(kāi)發(fā)商惡意囤地、圈而不建的行為，銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地抵押全部以在建工程方式辦理抵押貸款。

土地使用權(quán)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地使用權(quán)抵押，是指單位或者個(gè)人依法或依約定，將國(guó)有土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，在不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下抵押給抵押權(quán)人的行為。土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)出讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，如果地上有建筑物及其他附著物，應(yīng)隨之抵押。

(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。一切以出讓合同約定的規(guī)劃條件和用途設(shè)定抵押條件。

(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

特別要說(shuō)明的是，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

（二）土地使用權(quán)抵押作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押擔(dān)保，抵押權(quán)人需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題： 1.土地價(jià)值是否滿足墊資額度。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)抵押一般都是在工程前期階段或工程設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，這就要求工程承包方承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。為保證總承包方獲得與其墊資額度相對(duì)應(yīng)得付款保障，應(yīng)該通過(guò)估價(jià)等方式確認(rèn)土地價(jià)值是否足以保障經(jīng)營(yíng)性土地上預(yù)期的墊資額度，若土地價(jià)值小于墊資額度，工程承包方將無(wú)法通過(guò)土地使用權(quán)抵押得到等值的保障。土地權(quán)利人所以需要再以在建工程向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押，以支付工程承包方超額的墊資額度。這樣，金融機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地使用權(quán)利人、工程承包方墊資人、抵押權(quán)人之間需要找到債權(quán)之間的平衡。若已設(shè)立抵押權(quán)，按照《物權(quán)法》第199條規(guī)定“

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償”,不動(dòng)產(chǎn)抵押清償按照登記順序的原則，那么工程承包方只能在土地價(jià)值中已有抵押額度以外的部分的范圍內(nèi)的部分范圍內(nèi)得到保障。這樣，工程承包方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大。三.在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

（一）在建工程抵押，依據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的規(guī)定，“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占用的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。此規(guī)定在建工程抵押應(yīng)從二個(gè)方面予以規(guī)范，一是在建工程抵押的資金使用的專項(xiàng)性，二是在建工程抵押物的合法性。

由于在建工程在形態(tài)上來(lái)說(shuō)，存在著尚未建造的期權(quán)，所以在建工程抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)在以下幾個(gè)方面： 1.在建工程抵押的合同風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)在建工程抵押，建設(shè)部在《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定了抵押合同載明的內(nèi)容包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的三證編號(hào)以及施工合同等，所以，在辦理在建工程抵押時(shí)必須認(rèn)真查看原件，否則很可能導(dǎo)致在建工程抵押合同無(wú)效。

2.在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)。在建工程許多需要工程承包方預(yù)先墊資一定比例，往往承包方既要為建設(shè)方墊資，還要為建設(shè)者我們俗稱的農(nóng)民工支付工錢，當(dāng)發(fā)包方不能支付承包方的工程款時(shí)，也就意味著建設(shè)者拿不到他們的血汗錢?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。抵押有效和優(yōu)先受償權(quán)之間存在著法律規(guī)范和社會(huì)穩(wěn)定、群眾利益之間的矛盾，造成抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能處于有名無(wú)實(shí)的境地。當(dāng)然，在實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人惡意串通套取資金，弄虛作假，導(dǎo)致抵押權(quán)在法律上有效，實(shí)際無(wú)效的尷尬狀態(tài)。

3.經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)用地的目的是將在建工程建設(shè)好作為商品房向社會(huì)出售，而且法律并不禁止取得商品房預(yù)售許可的房屋抵押后不得出售，盡管法律明文規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”。但是如果抵押人將房屋預(yù)售給第三人，由于第三人屬于善意取得，抵押權(quán)如果要求實(shí)現(xiàn)必須通過(guò)訴訟程序解決此類糾紛，時(shí)間成本和執(zhí)行難度都超過(guò)一般人的承受能力。四．土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

在我市于今年五月三日開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門(mén)登記，在建工程抵押則在住建部門(mén)登記。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，作為過(guò)渡期的不動(dòng)產(chǎn)登記，原來(lái)的登記行為繼續(xù)有效，如何保證分開(kāi)登記的統(tǒng)一管理不出現(xiàn)偏差，登記時(shí)效的統(tǒng)一和合規(guī)，需要不斷磨合。特別是在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過(guò)程中，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及實(shí)踐，在在建工程形成之前，以凈土地抵押登記，在建工程開(kāi)始形成之后，土地使用權(quán)應(yīng)連同在建工程轉(zhuǎn)為在建工程抵押。要求必須對(duì)原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷手續(xù)，并在不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽訂新的在建工程抵押合同，且重新辦理登記。此時(shí)如果操作不當(dāng)

第三篇：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》之解讀（最終版）

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》之解讀

2014年11月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。

本文就《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的重要內(nèi)容進(jìn)行解讀。

第二條 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

解讀：該條規(guī)定明確對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行定義，這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)給出國(guó)家定義。

第五條 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）集體土地所有權(quán)；

（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（三）森林、林木所有權(quán)；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)；

（六）宅基地使用權(quán)；

（七）海域使用權(quán)；

（八）地役權(quán)；

（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

解讀：依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及建設(shè)用地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍，這是我國(guó)首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。

第十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門(mén)的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

解讀：以上內(nèi)容明確規(guī)定了哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利需要登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的載體，登記內(nèi)容、登記形式、介質(zhì)保管等與權(quán)利人密切相關(guān)，條例規(guī)定：一是明確登記內(nèi)容，要求登記機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地予以記載。二是規(guī)范登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機(jī)構(gòu)要明確唯

一、合法的介質(zhì)形式。三是細(xì)化保管責(zé)任，要求登記機(jī)構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度，永久保存登記簿；紙質(zhì)登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施；電子登記簿要配備專門(mén)的存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，并定期進(jìn)行異地備份；任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)；登記簿損毀、滅失的，要依據(jù)原有登記資料予以重建。

第十四條 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；

（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；

（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第十五條 當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

第十六條 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；

（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；

（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；

（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門(mén)戶網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；

（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；

（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；

（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第十八條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；

（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；

（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條 屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條 登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。

第二十二條 登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：

（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；

（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；

（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

解讀：以上主要是規(guī)定了登記的程序，明確了要提交的材料、且辦理的時(shí)間給出了明確的界定，30個(gè)工作日內(nèi)。方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，是條例的立法目的，為此，條例第18、19條對(duì)穩(wěn)定申請(qǐng)人預(yù)期，對(duì)申請(qǐng)人、申請(qǐng)材料、初審受理、查驗(yàn)要求、實(shí)地查看、辦理期限等均作出明確規(guī)定。第15條規(guī)定要尊重申請(qǐng)人意思自治，登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。第17條簡(jiǎn)化了申請(qǐng)程序，強(qiáng)調(diào)當(dāng)場(chǎng)審查的原則，要求登記機(jī)構(gòu)受理后書(shū)面告知申請(qǐng)人，對(duì)不符合法定條件不予受理的，以及不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，也要書(shū)面告知申請(qǐng)人，并一次性告知需補(bǔ)正內(nèi)容或者申請(qǐng)途徑；未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理；登記機(jī)構(gòu)原則上要自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)，完成登記后依法核發(fā)權(quán)屬證書(shū)或登記證明。第24條明確規(guī)定了減輕申請(qǐng)負(fù)擔(dān)，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交。

第二十三條 國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

第二十五條 國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

解讀：第23條、25條主要規(guī)定了哪些職能部門(mén)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)牽頭建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)登記機(jī)構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享。二是國(guó)土資源、公安、民政等有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第二十八條 查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。解讀：第26、27、28條規(guī)定了哪些權(quán)利人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，明確權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第二十九條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 偽造、變?cè)觳粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

解讀：條例規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任：第29條規(guī)定了登記錯(cuò)誤責(zé)任，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第30條、31條是=規(guī)定了不當(dāng)履職責(zé)任，規(guī)定登記人員有虛假登記，損毀、偽造登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)等濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第32條規(guī)定了安全保密責(zé)任，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)、信息共享單位及其工作人員要對(duì)登記信息保密，涉及國(guó)家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規(guī)定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)登記的是權(quán)利，保護(hù)的是權(quán)利，目的是登記、確認(rèn)、保護(hù)公民和法人合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施極大地方便了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所有人，方便群眾申請(qǐng)登記，簡(jiǎn)化企業(yè)登記手續(xù)，同時(shí)也保持了不動(dòng)產(chǎn)登記工作穩(wěn)定性和連續(xù)性。

(文章由中銀律師事務(wù)所合伙人吳迎西律師和律師助理文倩倩共同編著)

第四篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任

論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任

摘要: 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的規(guī)定,《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》和《物權(quán)法》只是做了原則性的規(guī)定，立法機(jī)關(guān)對(duì)這一問(wèn)題沒(méi)有做出明確的規(guī)定，使得實(shí)際操作過(guò)程中關(guān)于登記錯(cuò)誤的處理出現(xiàn)很大的紛爭(zhēng)。登記行為的性質(zhì)應(yīng)該為行政行為，所產(chǎn)生的責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任。我國(guó)所采取的審查形式為折衷形式，即不僅要形式審查，對(duì)權(quán)利人有重大影響的還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，對(duì)于登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)，為了更有利于保障受損害人，應(yīng)當(dāng)采取無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。對(duì)登記錯(cuò)誤的賠償標(biāo)準(zhǔn)，一是要嚴(yán)格按照證據(jù)，二是依照損害的程度進(jìn)行認(rèn)定。造成的直接財(cái)產(chǎn)損失必須給予賠償，間接財(cái)產(chǎn)損失則不予賠償。最后結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展現(xiàn)狀，建立一套有我國(guó)特色的保險(xiǎn)救濟(jì)機(jī)制，不能再依賴財(cái)政對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。關(guān)鍵字: 不動(dòng)產(chǎn)登記，登記錯(cuò)誤，賠償責(zé)任，賠償機(jī)制 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》經(jīng)過(guò)不斷的討論﹑征集意見(jiàn)和修改，終于在今年3月1日正式開(kāi)始實(shí)施。該暫行條例在不動(dòng)產(chǎn)的登記程序、當(dāng)事人的權(quán)利保護(hù)和法律責(zé)任等方面都作出比較詳細(xì)、合理和完整的規(guī)定，然而在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任這一方面，與原來(lái)《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定相比并沒(méi)有作出進(jìn)一步的完善，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、賠償責(zé)任的性質(zhì)、歸責(zé)原則、賠償?shù)姆秶约熬葷?jì)機(jī)制等問(wèn)題并未明文規(guī)定，這種情況下必然導(dǎo)致在司法實(shí)踐中出現(xiàn)很多用現(xiàn)有法律無(wú)法有理有據(jù)的解決的問(wèn)題，諸如登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任應(yīng)為國(guó)家賠償責(zé)任，但是其違法性之認(rèn)定卻以侵害民事權(quán)利為認(rèn)定依據(jù)等這樣的問(wèn)題應(yīng)早日解決。在賠償機(jī)制方面，國(guó)外的三種模式，即國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制、利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制和保險(xiǎn)機(jī)制，三種保障機(jī)制各有優(yōu)勢(shì)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)深入研究這三種模式，結(jié)合我國(guó)的社會(huì)實(shí)際情況，制定出符合我國(guó)實(shí)情的救濟(jì)保障機(jī)制，使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作更加完善。

一、登記行為概述

不動(dòng)產(chǎn)登記是依賴登記機(jī)關(guān)的公信力，在不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，當(dāng)事人則是因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而從事交易行為。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中發(fā)生錯(cuò)誤就會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)的交易基礎(chǔ)產(chǎn)生錯(cuò)誤，這樣會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利很有可能會(huì)被侵害，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人就會(huì)追究登記機(jī)關(guān)的責(zé)任問(wèn)題。要討論登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，首先就要明確界定登記錯(cuò)誤的性質(zhì)究竟是什么，其次要討論登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)限，《物權(quán)法》的第二章第二節(jié)主要是關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題的規(guī)定，在弄清楚這兩個(gè)問(wèn)題后，再定義登記錯(cuò)誤的概念就變得簡(jiǎn)單了。

（一）登記行為的性質(zhì)

關(guān)于登記行為的性質(zhì)，目前主要的學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)有兩個(gè): 1.民事行為。民事行為是指認(rèn)當(dāng)事人的意思表示為基礎(chǔ)作出的能夠產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的行為。該觀點(diǎn)認(rèn)為登記是由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人基于自己的意思表示將不動(dòng)產(chǎn)交由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，登記是對(duì)物權(quán)的公示，并不是物權(quán)的創(chuàng)設(shè)行為。因此登記行為是民事行為。從請(qǐng)求權(quán)角度考慮，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人享有登記請(qǐng)求權(quán)。將登記行為界定為民事行為，是最大程度的尊重私權(quán)利，使民事活動(dòng)盡量減少行政權(quán)利的介入，營(yíng)造一個(gè)更加自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使當(dāng)事人能夠依照自己的意愿從事市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而不是再像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)那樣，由政府控制公民的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。再者，將登記行為界定為民事行為，是從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人角度對(duì)登記行為做的界定，登記僅僅是對(duì)物權(quán)的公示，并不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)，而事實(shí)上物權(quán)始于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出登記請(qǐng)求，登記請(qǐng)求權(quán)也屬于請(qǐng)求權(quán)，而請(qǐng)求權(quán)屬于在民法中討論的范圍，所以應(yīng)將登記行為認(rèn)定為民事行為。

2.具體行政行為。該觀點(diǎn)認(rèn)為登記行為是屬于行政行為范疇的行為，登記機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)或依據(jù)職權(quán)進(jìn)行登記，并不是民事行為，因其具有職權(quán)性和強(qiáng)制性，是符合具體行政行為的行政行為，所以登記行為理所當(dāng)然應(yīng)該是具體行政行為。不管是遵從民事行為說(shuō)，還是遵從具體行政行為說(shuō)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的效力，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)其法律性質(zhì)的不同而區(qū)分認(rèn)識(shí)，但現(xiàn)實(shí)生活中的做法卻并不是這樣的，實(shí)踐操作過(guò)程中，行政管理機(jī)關(guān)將登記視為其職能范圍內(nèi)的職權(quán)，所以不動(dòng)產(chǎn)登記由行政機(jī)關(guān)甚至可以是事業(yè)單位負(fù)責(zé)。例如有土地管理機(jī)關(guān)對(duì)土地的登記工作進(jìn)行管理，房屋管理機(jī)關(guān)對(duì)房屋登記工作進(jìn)行管理。這些做法從名稱到內(nèi)容無(wú)不充分體現(xiàn)著很濃烈的行政色彩，并沒(méi)有體現(xiàn)一絲的民事行為性質(zhì)，這也就說(shuō)明了，為什么一發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況，權(quán)利受害者就會(huì)想到要選擇行政訴訟來(lái)解決不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤案件，而不是考慮選擇民事訴訟或仲裁?！澳敲磸乃痉ㄖ髁饔^點(diǎn)來(lái)講，還是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為究其性質(zhì)而言，屬于具體行政行為，所產(chǎn)生的責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任。”

（二）需要明確登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限 審查分為實(shí)質(zhì)審查和形式審查兩種模式。形式審查是指登記機(jī)關(guān)僅從材料的全面性、合法性角度出發(fā)考慮申請(qǐng)材料的真實(shí)性，實(shí)質(zhì)審查不僅從材料本身出發(fā)，還要通過(guò)實(shí)地調(diào)查等方法最大程度上保證材料的真實(shí)性。形式審查審查工作量小，審查效率高，行政機(jī)關(guān)對(duì)真實(shí)性把握相對(duì)較小。實(shí)質(zhì)審查工作量大，審查效率低，對(duì)其真實(shí)性卻有很大的把握。從《物權(quán)法》第十二條第一款中的規(guī)定來(lái)探究，我國(guó)采用了一種折衷模式，即對(duì)一些不易產(chǎn)生糾紛的材料只進(jìn)行形式審查，而對(duì)容易產(chǎn)生糾紛的材料不僅要進(jìn)行形式審查，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，盡可能的減少登記錯(cuò)誤的情況發(fā)生。采用折衷模式是符合我國(guó)國(guó)情的。一方面，我國(guó)人口基數(shù)大，相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)的面積也大，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作人員有限，如果采取實(shí)質(zhì)審查方式，那將會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)登記人員忙的焦頭爛額，也無(wú)法按時(shí)完成登記工作。另一方面，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作還不夠完善，如果只進(jìn)行形式審查，那么申請(qǐng)人若是提供虛假材料進(jìn)行申請(qǐng)，那么登記人員將無(wú)法鑒定真假，最終造成登記錯(cuò)誤。所以結(jié)合我國(guó)國(guó)情，我們采用折衷模式是符合我國(guó)發(fā)展需要的。

（三）登記錯(cuò)誤的概念近年來(lái)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記而引起的行政賠償案件與日俱增，由于登記機(jī)關(guān)造成登記錯(cuò)誤或登記人員的不負(fù)責(zé)任等各種原因造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)受到損失，但是受損害的權(quán)利人想要主張自己的權(quán)利卻遇到很多的困難，最主要的就是對(duì)于登記錯(cuò)誤的含義沒(méi)有一個(gè)明確的界定。

通過(guò)對(duì)登記錯(cuò)誤的性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)限的討論，可以得出登記錯(cuò)誤的性質(zhì)屬于具體行政行為，登記機(jī)關(guān)的審查方式應(yīng)當(dāng)采用折衷模式，即形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合。關(guān)于登記錯(cuò)誤的含義，學(xué)界有三種觀點(diǎn)：廣義說(shuō)，狹義說(shuō)和折衷說(shuō)。1.廣義說(shuō)

廣義說(shuō)認(rèn)為，錯(cuò)誤登記是指登記簿上所記載的事項(xiàng)與原始事實(shí)狀態(tài)不符的現(xiàn)象。原因行為造成的登記錯(cuò)誤屬于登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤，所謂原因行為就是在物權(quán)的變動(dòng)中能夠使物權(quán)發(fā)生變化的行為，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中登記機(jī)構(gòu)的原因行為造成的登記錯(cuò)誤，廣義說(shuō)認(rèn)為就是登記錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)造成的登記錯(cuò)誤，廣義說(shuō)認(rèn)為也是登記機(jī)構(gòu)的登記錯(cuò)誤，因?yàn)槲餀?quán)發(fā)生變化登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)及時(shí)進(jìn)行更正物權(quán)的歸屬問(wèn)題。登記機(jī)關(guān)失誤造成的錯(cuò)誤毋庸置疑肯定是登記錯(cuò)誤，這一點(diǎn)三種學(xué)說(shuō)都是認(rèn)可的。2.狹義說(shuō) 該說(shuō)認(rèn)為，錯(cuò)誤登記是指基于有效地登記原因而為的登記。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為登記錯(cuò)誤或者遺漏導(dǎo)致登記簿與其他證明文件有內(nèi)容上的出入就是登記錯(cuò)誤，但是登記錯(cuò)誤不包括原因行為所致的錯(cuò)誤。認(rèn)為將原因行為導(dǎo)致的錯(cuò)誤也歸到登記錯(cuò)誤，這就很大程度上加大了登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，導(dǎo)致一發(fā)生錯(cuò)誤就認(rèn)為是登記錯(cuò)誤，然后向登記機(jī)關(guān)追究責(zé)任，這顯然是不公平，不合理的。3.折衷說(shuō) 折衷說(shuō)涵蓋了狹義說(shuō)上所有錯(cuò)誤登記情形，同時(shí)折衷說(shuō)認(rèn)為登記原因瑕疵所致的錯(cuò)誤也包括在內(nèi)，但是登記機(jī)關(guān)登記后因?yàn)樵蛐袨樗鶎?dǎo)致的的登記錯(cuò)誤不包括在內(nèi)。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，采用折衷說(shuō)是更符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題的，廣義說(shuō)對(duì)于登記錯(cuò)誤含義的界定過(guò)于寬泛，將原因行為造成的登記錯(cuò)誤包含在登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤內(nèi)，這不合理的加重了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。狹義說(shuō)將登記原因瑕疵所致的錯(cuò)誤排除在外，這種做法是不合理的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過(guò)失造成的瑕疵登記承擔(dān)賠償責(zé)任。而折衷模式則全面準(zhǔn)確的包含了所有正確的情形。對(duì)于登記錯(cuò)誤的原因，《物權(quán)法》中規(guī)定了主要是兩方面原因。1.當(dāng)事人提供了虛假的申請(qǐng)材料，導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記。2.由于登記機(jī)構(gòu)或登記人員自身的原因。登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)包括以下幾種情況：登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中發(fā)現(xiàn)登記材料有瑕疵卻沒(méi)有實(shí)地調(diào)查導(dǎo)致錯(cuò)誤；沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間完成登記；登記機(jī)構(gòu)工作人員與他人合謀，造成交易當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)受損；符合登記卻故意不予登記，使利害關(guān)系人的合法權(quán)利受到侵害；登記簿與權(quán)屬證書(shū)的記載不一致，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有進(jìn)行更正給他人造成損失；當(dāng)事人的正當(dāng)查詢登記的請(qǐng)求被無(wú)根據(jù)的駁回。

二、賠償責(zé)任的性質(zhì)及其歸責(zé)原則

（一）性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給真正不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的影響是很大的，目前在我國(guó)，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是其用很多年的拼搏才換來(lái)的心血，或者是幾代人傳下來(lái)的財(cái)富，如果因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤而喪失，卻又不能得到相應(yīng)的賠償，這對(duì)于他們是一個(gè)很不小的打擊，對(duì)于公眾的安全感也會(huì)降低，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也是有很大影響的。要解決這個(gè)問(wèn)題，就要清楚賠償責(zé)任的性質(zhì)以及歸責(zé)原則。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)，目前的主流學(xué)說(shuō)包括以下兩種： 1.民事責(zé)任說(shuō)

如楊立新教授就認(rèn)為這種損害賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任，理由有三點(diǎn)：第一，損害賠償責(zé)任的基本性質(zhì)就是民事責(zé)任。只有在民事領(lǐng)域才有損害賠償責(zé)任，在刑事領(lǐng)域稱為刑事責(zé)任，行政領(lǐng)域稱為行政責(zé)任，研究損害賠償責(zé)任都是在民法中研究的，所以該種賠償責(zé)任是民事責(zé)任。第二，當(dāng)事人的民事權(quán)利被登記機(jī)關(guān)侵害，就應(yīng)該用民法的救濟(jì)途徑對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行救濟(jì)，所以這屬于民事賠償責(zé)任問(wèn)題。第三，《物權(quán)法》是民事法律，在民法中規(guī)定的損害賠償責(zé)任當(dāng)然是民事責(zé)任。2.國(guó)家賠償責(zé)任說(shuō)

梁慧星教授認(rèn)為因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，當(dāng)事人或者利害關(guān)系人因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該依照《國(guó)家賠償法》的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤是因登記機(jī)關(guān)的行為導(dǎo)致的，登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)，因行政機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利受到損害的，依照現(xiàn)有的立法，是屬于國(guó)家賠償范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任應(yīng)該是國(guó)家賠償責(zé)任。登記的主體一方是行政機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)在執(zhí)行行政事務(wù)過(guò)程中，首先必須對(duì)因自己的過(guò)錯(cuò)所造成的財(cái)產(chǎn)損失向受損害人進(jìn)行賠償。假設(shè)行政機(jī)關(guān)對(duì)自己所造成的損害不進(jìn)行賠償，那么行政機(jī)關(guān)乃至國(guó)家的公信力又如何保障呢？不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)或者是其他人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記而遭受了損失，行政機(jī)關(guān)理應(yīng)賠償，但是行政機(jī)關(guān)并不是營(yíng)利機(jī)構(gòu)，它的資金來(lái)源大多數(shù)靠的是國(guó)家財(cái)政的支持，所以行政機(jī)關(guān)向受損害人支付的損害賠償金從其根源上看還是國(guó)家對(duì)受損害人進(jìn)行的賠償，而且受損害人一旦其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到登記機(jī)關(guān)侵害后，受損害人立刻想到了提起行政訴訟，將登記機(jī)關(guān)列為被告告向法院，其目的就是想通過(guò)行政訴訟來(lái)獲得國(guó)家賠償，我國(guó)目前還沒(méi)有建立起一套成體系的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償保障機(jī)構(gòu)，而且登記機(jī)關(guān)又沒(méi)有能力自己進(jìn)行獨(dú)立賠償，所以我國(guó)目前應(yīng)該采用的是國(guó)家賠償責(zé)任。采用國(guó)家賠償責(zé)任，一方面可以使受損害人的權(quán)利能夠最終得到保障，另一方面，國(guó)家承擔(dān)了賠償責(zé)任后，可以依據(jù)行政法的相關(guān)處罰規(guī)定，對(duì)造成登記錯(cuò)誤的工作人員進(jìn)行追究責(zé)任，一定程度上也是對(duì)登記人員的監(jiān)督和管理。

（二）歸責(zé)原則

歸責(zé)原則主要包括過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則和無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則兩種。縱觀世界各國(guó)，以德、日為代表的國(guó)家采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，只有登記機(jī)關(guān)在有過(guò)錯(cuò)的情況下才承擔(dān)賠償責(zé)任；以瑞士、英國(guó)和澳大利亞等為代表的國(guó)家采用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，主張無(wú)論登記機(jī)關(guān)有無(wú)過(guò)錯(cuò)，只要在客觀上給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害，就應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。我國(guó)采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則還是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則？我國(guó)的學(xué)者對(duì)此存在很大的爭(zhēng)議。胡康生教授認(rèn)為實(shí)踐中造成登記錯(cuò)誤的原因很多，是沒(méi)有辦法一一例舉的，立法若巧妙的用“登記錯(cuò)誤”一詞，該詞描述的不是主動(dòng)心態(tài)，而是一種客觀狀態(tài)，即只要發(fā)生登記錯(cuò)誤，且給權(quán)利人或利害關(guān)系人造了損害，就應(yīng)該對(duì)受損害人進(jìn)行于損害相當(dāng)?shù)馁r償，并不去考慮登記機(jī)關(guān)是否有過(guò)錯(cuò)，也就是不以登記機(jī)關(guān)是否有過(guò)錯(cuò)為賠償?shù)臉?gòu)成要件，這就是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。朱巖，高圣平，陳鑫教授認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任適用的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因?yàn)椤段餀?quán)法》第21條第1款中的造成損害是登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)造成，而第2款中不是對(duì)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)追究責(zé)任，而是由登記機(jī)關(guān)先墊付賠償費(fèi)用，后向造成登記錯(cuò)誤的當(dāng)事人追償。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，只要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，給受損害人造成損害就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而不過(guò)問(wèn)登記機(jī)構(gòu)是否有過(guò)錯(cuò)，也不過(guò)問(wèn)是因自身原因還是因他人原因，只不過(guò)因他人原因造成登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)賠償后可以向造成登記錯(cuò)誤的人進(jìn)行追償。登記機(jī)關(guān)與受損害人相比，讓登記機(jī)關(guān)舉證自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)是一件很容易的事，而且登記機(jī)關(guān)證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)也是沒(méi)用的，因?yàn)榉梢?guī)定及時(shí)因申請(qǐng)人的原因造成登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)還是要承擔(dān)賠償責(zé)任，所以采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則是無(wú)法解決登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任的。讓登記機(jī)關(guān)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，如果不是登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，登記機(jī)關(guān)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償，這樣的追責(zé)原理才更加有利于糾紛的解決，讓受損害人的利益更好的得到保障和救濟(jì)。

三、賠償范圍問(wèn)題

賠償范圍問(wèn)題，是指因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，必然會(huì)給受損害人造成財(cái)產(chǎn)方面的損失，受損害人必須有一個(gè)要求賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，才能有法有據(jù)的提出自己的訴訟主張，因此有必要深入討論哪些損失是登記機(jī)關(guān)需要賠償?shù)模男p失是登記機(jī)關(guān)不用負(fù)賠償責(zé)任的。通常情況下，登記機(jī)關(guān)因各種原因造成登記錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)的真正權(quán)利人會(huì)向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求更正登記，如果登記機(jī)關(guān)不能確定是否真的是登記錯(cuò)誤了，可以讓申請(qǐng)人先申請(qǐng)異議登記，以保障自己的權(quán)利狀態(tài)不繼續(xù)被侵害，待登記機(jī)關(guān)查清楚事實(shí)真相，若果真發(fā)生登記錯(cuò)誤，首先登記機(jī)關(guān)會(huì)進(jìn)行更正登記。更正登記后受損害人仍然有損害的，可以追究登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。在受損害人的損失當(dāng)中，可以分為直接財(cái)產(chǎn)損失和間接財(cái)產(chǎn)損失。直接財(cái)產(chǎn)損失包括因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，權(quán)利人遭受的財(cái)產(chǎn)損害，因主張權(quán)利而支付的律師費(fèi)，訴訟費(fèi)，交通費(fèi)，手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，間接財(cái)產(chǎn)損失包括權(quán)利人主張的期待利益和租金，營(yíng)利的減少等損失。而真正需要登記機(jī)關(guān)賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)損失是直接財(cái)產(chǎn)損失。登記機(jī)關(guān)造成的登記錯(cuò)誤給受損害人造成的直接財(cái)產(chǎn)損失的情形無(wú)法具體來(lái)羅列的，但是我們可以根據(jù)證據(jù)來(lái)認(rèn)定，直接財(cái)產(chǎn)損失的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。對(duì)于財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該參考受損害時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。因?yàn)樵谖覈?guó)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)是相當(dāng)大的，如果以訴訟時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)評(píng)估，顯然是不公平的。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，受損害人遭受的財(cái)產(chǎn)損失可以歸納總結(jié)為以下幾種：

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利地位的喪失

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人一旦喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)，那么不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利地位也就相應(yīng)的喪失了，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的侵害是很嚴(yán)重的。例如王某侵害李某的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，將不動(dòng)產(chǎn)登記于自己的名下，然后又轉(zhuǎn)讓給善意第三人張某，那么李某就喪失了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。登記機(jī)關(guān)要對(duì)李某的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，之后登記機(jī)關(guān)可以向王某追償。

（二）因主張權(quán)利而支出的費(fèi)用

受損害人在發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)利受到侵害后，會(huì)積極主張自己的權(quán)利，而在他主張權(quán)利這一過(guò)程中必然會(huì)因此支出額外的費(fèi)用，這些費(fèi)用理應(yīng)由登記機(jī)關(guān)支付，因?yàn)槭怯捎诘怯洐C(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤使得受損害人為此花費(fèi)了這筆費(fèi)用。受損害人為維護(hù)合法權(quán)利而支付的交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等都應(yīng)該包括在內(nèi)。

（三）可得利益的喪失 前文已述，登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤造成的直接財(cái)產(chǎn)損失需要賠償，而可得利益并不是現(xiàn)實(shí)已發(fā)生的，是受損害人將來(lái)可能得到的財(cái)產(chǎn)利益，這種利益的取得具有不確定性，受損害人無(wú)法確保這些利益自己在將來(lái)的某個(gè)時(shí)間必然會(huì)得到，所以可得利益是屬于間接財(cái)產(chǎn)損失，登記機(jī)關(guān)不用對(duì)受損害人的可得利益進(jìn)行賠償。綜上所述，登記錯(cuò)誤給受損害人造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或者權(quán)利地位的喪失，因主張權(quán)利而支付的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、交通費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等都屬于直接財(cái)產(chǎn)損失，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)直接財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償，而對(duì)于可得利益等間接財(cái)產(chǎn)損失則不負(fù)賠償責(zé)任。司法實(shí)踐的慣常做法是，將為解決登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的費(fèi)用支出認(rèn)定為非直接經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)這些費(fèi)用不予賠償。這種做法是不符合立法精神的，因?yàn)檫@些費(fèi)用是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的，是因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的直接財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)于這筆費(fèi)用，登記機(jī)關(guān)必須進(jìn)行賠償。而租金或者營(yíng)利的減少，期得利益等，則屬于間接經(jīng)濟(jì)損失，不能要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以賠償。

四、賠償機(jī)制的建立 目前，發(fā)達(dá)國(guó)家大多都已建立了較為成熟的賠償保障機(jī)制，以解決登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤給受害人造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。例如英國(guó)土地登記局設(shè)立了專門(mén)的賠償基金。登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤的賠償金從該基金中支出。這樣就保證了登記機(jī)構(gòu)能夠長(zhǎng)期有效的對(duì)受損害人進(jìn)行賠償，保證了資金的有序供應(yīng)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，依據(jù)土地法第七十條，地政機(jī)關(guān)所收的登記費(fèi)中應(yīng)當(dāng)提存百分之十作為登記儲(chǔ)金。而我國(guó)目前并沒(méi)有形成一個(gè)正常的機(jī)制，以解決登記錯(cuò)誤的賠償資金問(wèn)題。實(shí)踐中，發(fā)生此類賠償問(wèn)題，大多是通過(guò)國(guó)家賠償問(wèn)題，由國(guó)家財(cái)政中支出來(lái)，這樣做一來(lái)加重了國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，國(guó)家需要支出很大的一筆資金來(lái)為登記機(jī)關(guān)賠償，二來(lái)由國(guó)家進(jìn)行賠償，不利于提高登記機(jī)關(guān)的工作效率，如果我們能夠建立一個(gè)成熟的賠償機(jī)制，由登記機(jī)關(guān)自己對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，發(fā)生賠償問(wèn)題由自己從賠償機(jī)構(gòu)中支付。那么，登記機(jī)關(guān)為了讓賠償機(jī)構(gòu)正常運(yùn)作下去，必然會(huì)提高自己的工作質(zhì)量，而且也提高了登記機(jī)關(guān)的工作質(zhì)量。

（一）目前成熟的主要賠償保障機(jī)制

目前成熟的主要賠償保障機(jī)制主要有三種：國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制，利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制和保險(xiǎn)機(jī)制。

1、國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制

國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制是指由國(guó)家財(cái)政中支付登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，給受損害人造成的直接財(cái)產(chǎn)損失給予賠償，以彌補(bǔ)受損害人的損失。國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制的理念是不動(dòng)產(chǎn)登記簿是具有公信力的，登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤行為損害的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的行為，不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力歸根結(jié)底由國(guó)家來(lái)保障。那么登記錯(cuò)誤也就損壞的是國(guó)家公信力，國(guó)家為了維護(hù)其公信力，應(yīng)當(dāng)通過(guò)賠償受損害人的直接經(jīng)濟(jì)損失以維護(hù)自身的公信力。目前大多數(shù)國(guó)家采用國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制。例如德國(guó)和瑞士都采用國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制。它們認(rèn)為登記機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使公權(quán)力，發(fā)生侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)由國(guó)家負(fù)擔(dān)這筆費(fèi)用。

2、利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制

利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記，受損害人要求的賠償資金應(yīng)當(dāng)是收取的相關(guān)費(fèi)用中支出。這種機(jī)制是要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在內(nèi)部建立一個(gè)完整的賠償機(jī)制。當(dāng)發(fā)生登記錯(cuò)誤需要對(duì)受損害人賠償時(shí)，直接由這個(gè)賠償機(jī)制支付賠償金，賠償機(jī)制的資金則是從登記機(jī)關(guān)收取的費(fèi)用中調(diào)動(dòng)，而不是依靠國(guó)家財(cái)政。澳大利亞、新西蘭、美國(guó)等國(guó)采用利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制。

3、保險(xiǎn)機(jī)制

保險(xiǎn)機(jī)制是指不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤后由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償?shù)臋C(jī)制。保險(xiǎn)機(jī)制的理念是登記機(jī)關(guān)將收取的登記費(fèi)用的一部分在商業(yè)保險(xiǎn)公司中進(jìn)行投保，當(dāng)發(fā)生登記錯(cuò)誤需要對(duì)受損害人賠償時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。目前美國(guó)的一部分州采用保險(xiǎn)機(jī)制。它們認(rèn)為保險(xiǎn)機(jī)制不僅對(duì)受損害人的損害予以賠償，又可以促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓資金可以流通起來(lái)，提高資金的利用率。

（二）保險(xiǎn)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)

結(jié)合我國(guó)實(shí)情，我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用保險(xiǎn)機(jī)制。保險(xiǎn)機(jī)制的作用有以下四點(diǎn)：

1、解決賠償問(wèn)題

建立保險(xiǎn)機(jī)制的目標(biāo)就是解決登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤后的賠償問(wèn)題。建立保險(xiǎn)機(jī)制之后，登記機(jī)關(guān)將收取的部分費(fèi)用投保于保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司管理這筆資金，若是登記機(jī)關(guān)需要對(duì)登記錯(cuò)誤負(fù)賠償責(zé)任時(shí)，則由保險(xiǎn)公司對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。

2、提高登記機(jī)關(guān)工作能力

登記機(jī)關(guān)收取的費(fèi)用是有限的，若國(guó)家財(cái)政不再為登記機(jī)關(guān)提供資金，那么登記機(jī)關(guān)必定會(huì)保證登記的正確率，這樣也就從一定程度上提高了登記機(jī)關(guān)的工作能力。

3、提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展 我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段，在這個(gè)階段需要向保險(xiǎn)類公司注入大量的資金，如果我們將收取的費(fèi)用的一部分投入到保險(xiǎn)公司，一方面登記機(jī)關(guān)可以規(guī)避因登記錯(cuò)誤造成的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）保險(xiǎn)機(jī)制的建立和運(yùn)行 1.制定相關(guān)的法律法規(guī)。

通過(guò)法律法規(guī)的形式將保險(xiǎn)機(jī)制確立下來(lái)，使其具有普遍效力和強(qiáng)制效力。再者是用法律法規(guī)的形式將保險(xiǎn)機(jī)制運(yùn)行的程序及相關(guān)規(guī)定用明文加以規(guī)定，以便于實(shí)際的操作。例如，應(yīng)該給保險(xiǎn)公司交多少費(fèi)用，這一業(yè)務(wù)由登記機(jī)關(guān)哪一部門(mén)負(fù)責(zé)，具體賠償?shù)牟襟E等問(wèn)題都需要明示。

2.由登記機(jī)關(guān)設(shè)立專門(mén)的部門(mén)，負(fù)責(zé)同保險(xiǎn)公司處理相關(guān)問(wèn)題。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)新增設(shè)專門(mén)的部門(mén)，專門(mén)負(fù)責(zé)這一領(lǐng)域，具體工作包括管理收取的費(fèi)用，與保險(xiǎn)公司簽訂合同，負(fù)責(zé)具體的賠償工作等。通過(guò)設(shè)立專門(mén)的部門(mén)，使賠償工作的效率得到提升，保障及時(shí)有效地對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。3.發(fā)生賠償時(shí)，由保險(xiǎn)公司、受損害人和相關(guān)登記機(jī)關(guān)專門(mén)負(fù)責(zé)人員三方協(xié)調(diào)處理相關(guān)事項(xiàng)。登記機(jī)關(guān)和受損害人通過(guò)訴訟、調(diào)解或和解等方式將雙方的爭(zhēng)議進(jìn)行處理，如果需要登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)可以給受損害人出具一張有價(jià)證券，由受損害人向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求支付確定的金額。綜上所述，我國(guó)可以嘗試采取保險(xiǎn)機(jī)制對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。采用保險(xiǎn)機(jī)制不僅可以節(jié)省國(guó)家財(cái)政開(kāi)支，將這一部分資金用于其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域。還可以提高登記機(jī)關(guān)的工作效率和質(zhì)量，促使登記機(jī)關(guān)內(nèi)部制定合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高登記機(jī)關(guān)工作人員的工作熱情。一定程度上也會(huì)促進(jìn)了保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。這些資金的注入，不僅拓寬了保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而且可以解決更多人的就業(yè)問(wèn)題，所以我們可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，制定一個(gè)符合國(guó)情的保險(xiǎn)機(jī)制。結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利保障的一項(xiàng)非常重要的救濟(jì)制度。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的研究，直接關(guān)系到受損害人的利益。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值巨大，不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系著很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，這對(duì)于社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的負(fù)面影響，若不能很好的解決登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題，會(huì)使國(guó)家的公信力受到影響，所以，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題，要在現(xiàn)有的法律基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善，使不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律更好的服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)。參考文獻(xiàn)

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第五篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任

論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任 ——析《物權(quán)法》第21條第2款 柴振國(guó)田邵華4 我國(guó)《物權(quán)法》第2l條第2款規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。該條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，不僅為因錯(cuò)誤登記而遭受損害的受害人提供了相應(yīng)的救濟(jì)途徑，同時(shí)也對(duì)登記機(jī)關(guān)的職務(wù)行為起到了一定的規(guī)范和制約作用，其積極意義值得肯定。然而，由于該條的內(nèi)容較為原則，在理解上尚有一定的困惑，故有進(jìn)一步深入研究的必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的適用范圍依《物權(quán)法》第21條第2款的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的前提是存在錯(cuò)誤登記。那么，是否所有的錯(cuò)誤登記均屬于登記機(jī)關(guān)為之承擔(dān)責(zé)任的范圍?欲厘清該問(wèn)題，須首先明確以下兩個(gè)問(wèn)題：(1)我國(guó)物權(quán)法上錯(cuò)誤登記的界定；(2)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查對(duì)象。．(一)我國(guó)物權(quán)法上錯(cuò)誤登記的界定《物權(quán)法》第19條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。該條所謂的“錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是第21條第2款中登記機(jī)關(guān)為之負(fù)責(zé)的“錯(cuò)誤”的基礎(chǔ)。那么，作為更正登記前提條件的所謂“錯(cuò)誤登記”所指為何?物權(quán)法對(duì)此并未予以明確的規(guī)定。查大陸法系國(guó)家的規(guī)定及學(xué)者的論述，對(duì)此有三種不同的觀點(diǎn)：

其一，廣義說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，所謂錯(cuò)誤登記，是指登記簿上所記載的事項(xiàng)與原始事實(shí)狀態(tài)不符的現(xiàn)象，這種不一致既可因登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤或者遺漏所致，也可因物權(quán)合意的瑕疵(例如，當(dāng)事人之間的物權(quán)合意自始無(wú)效或不成立)所致，還可因有效登記完畢后的一些嗣后的原因(例如，繼承、合并或法院的判決等)所致。①德國(guó)民法典采納了該種觀點(diǎn)。例如《德國(guó)民法典》第894條規(guī)定：如果土地登記簿中的內(nèi)容在有關(guān)土地的權(quán)利、此權(quán)利上的權(quán)利或者在第892條第1款所列舉種類的處分權(quán)限制方面，與真實(shí)的法律狀態(tài)不一致時(shí)，自己的權(quán)利未登記或者未正確登記的人，或者登記不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，可以要求因更正登記而涉及其權(quán)利人的人同意在土地登記簿中加以更正。

其二，狹義說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為所謂錯(cuò)誤登記，是基于有效的登記原因而為的登記，因登記錯(cuò)誤或者遺漏所致的登記簿上的內(nèi)容與登記原因證明文件所記載的內(nèi)容不符。②基于這種理解，因登記原因行為的瑕疵以及有效登記完畢后的事由導(dǎo)致的登記簿狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利關(guān)系不符合的情形就不屬于更正登記，而是屬于涂銷登記的范圍。該說(shuō)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者所主張。③此外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)還把此種意義上的錯(cuò)誤登記作為登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的前提。例如其“土地登記規(guī)則”第14條規(guī)定：“土地法”第68條第1項(xiàng)(即有關(guān)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定：筆者注)及第69條所稱登記錯(cuò)誤或遺漏，系指登記之事項(xiàng)與登記原因證明文件所載之內(nèi)容不符而言。

其三，折衷說(shuō)。該說(shuō)所謂的錯(cuò)誤登記，不僅包括上述狹義的錯(cuò)誤登記，同時(shí)也包括了因登記原因瑕疵導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記。但并未包括因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸居涊d與現(xiàn)實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況。例如，瑞士民法典第975條第1款規(guī)定，物權(quán)的登記不正當(dāng)，或者正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N或更改時(shí)，其物權(quán)受到侵害的人，得訴請(qǐng)更改或涂銷該登記。而根據(jù)其第74條第2款的規(guī)定，所謂不正當(dāng)是指凡無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記。那么，我國(guó)《物權(quán)法》第19條規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”應(yīng)作何種理解? 筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)取折衷說(shuō)的觀點(diǎn)。理由如下：首先，廣義說(shuō)不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了錯(cuò)誤登記的范圍。所謂錯(cuò)誤登記，究其原意，應(yīng)指原始登記狀態(tài)與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不相符的情形，由于其會(huì)造成對(duì)真正權(quán)利人的真實(shí)物權(quán)狀態(tài)的妨害，因而需要法律提供特別的救濟(jì)。而在因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸镜挠涊d與現(xiàn)實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，原始登記并無(wú)錯(cuò)誤，只是登記的部分事項(xiàng)發(fā)生了正常變動(dòng)(如因繼承或法人的合并導(dǎo)致的房屋所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)等)，但這種變動(dòng)并不會(huì)構(gòu)成對(duì)原始登記的物權(quán)人權(quán)利的妨害，因此，不能謂之“錯(cuò)誤”。于此情形，只需進(jìn)行變更登記即可，法律無(wú)需提供特別的救濟(jì)措施。其次，狹義說(shuō)不適當(dāng)?shù)乜s小了錯(cuò)誤登記的范圍。一方面，該說(shuō)將錯(cuò)誤登記僅限于登記簿與登記證明文件所記載的內(nèi)容不符的情況，忽視了登記證明文件本身存在明顯缺陷而登記機(jī)關(guān)未能予以審查的情形；另一方面，該說(shuō)將因登記原因瑕疵導(dǎo)致的不正確登記排除在錯(cuò)誤登記之外，而事實(shí)上，這種情況與因申請(qǐng)登記過(guò)程巾的原因?qū)е碌腻e(cuò)誤登記一樣，都是在原始登記狀態(tài)即發(fā)生了登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不相符的情形。二者并無(wú)本質(zhì)上的區(qū)別，沒(méi)有必要區(qū)別對(duì)待。相比較上述兩種觀點(diǎn)，折衷說(shuō)取其之長(zhǎng)，舍其之短，從而構(gòu)建成了較為規(guī)范的錯(cuò)誤登記體系，值得我國(guó)借鑒。綜上所述，我國(guó)物權(quán)法所謂的錯(cuò)誤登記，是指登記簿的記載與登記時(shí)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不相符的情形。其包括兩種情況：一是因登記過(guò)程中的事由導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記；二是因登記原因行為的瑕疵導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記。那么，是否上述錯(cuò)誤登記都應(yīng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任?這需要明確第二個(gè)問(wèn)題：即登記機(jī)關(guān)的審查對(duì)象。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查對(duì)象在當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的情形，登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)何種事項(xiàng)進(jìn)行審查?對(duì)此，我國(guó)《物權(quán)法》第12條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；(三)如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請(qǐng)人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。上述規(guī)定雖然明確了登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍，但對(duì)于審查的權(quán)限和程度并未予以明確的規(guī)定。由于該問(wèn)題關(guān)系到登記機(jī)關(guān)的責(zé)任范圍，不可不辨。查各國(guó)法律規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查方式，有三種不同的立法例：①一是嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查主義。這種審查方式為早期普魯士法所采納。即登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的審查范圍相當(dāng)廣泛，不僅要審查申請(qǐng)書(shū)的制作是否符合規(guī)定的形式要件，而且也要審查作為登記基礎(chǔ)的原因關(guān)系(即債權(quán)關(guān)系)是否合法有效。二是形式審查主義。這種審查方式為目前德國(guó)法所采納。即登記機(jī)關(guān)只審①以下立法例的介紹參見(jiàn)陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版(香港)有限公司2001年版第292—30l頁(yè)。180

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法查當(dāng)事人之間是否存在登記合意，而無(wú)需審查當(dāng)事人之間實(shí)體法律關(guān)系(即登記原因法律關(guān)系)的效力。但在土地所有權(quán)出讓，以及設(shè)定、變更或者移轉(zhuǎn)地上權(quán)的情形，當(dāng)事人雙方的物權(quán)合意例外地成為登記機(jī)關(guān)審查的對(duì)象。三是折衷的實(shí)質(zhì)審查主義，這種審查方式為瑞士所采納。依瑞士法，登記的要件除了需有“申請(qǐng)”和“登記承諾”外，還需證明有“登記簿冊(cè)的處分權(quán)的法律原因”，即使物權(quán)變動(dòng)得以發(fā)生的、以權(quán)利義務(wù)為根據(jù)的原因關(guān)系。但對(duì)該原因法律關(guān)系的審查則仍采取了“窗口式”(即形式意義)的審查方式。即登記機(jī)關(guān)審查的重點(diǎn)并非原因法律關(guān)系是否有效，而是當(dāng)事人是否能夠證明原因關(guān)系的存在，主要是其提交的原因關(guān)系的證明是否踐行了必要的形式，如是否法律的規(guī)定進(jìn)行了公證，是否具有書(shū)面的合同，或是否具有是唯一繼承人的證明等。比較上述國(guó)家的規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》第12條采取的應(yīng)當(dāng)是類似于瑞士法上的折衷實(shí)質(zhì)審查主義。理由如下：首先，折衷的實(shí)質(zhì)審查主義與我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的模式相一致。應(yīng)當(dāng)看到，德國(guó)、瑞士之所以采取不同的登記審查方式，與其實(shí)體法上采取的不同的物權(quán)變動(dòng)模式有著密切的關(guān)聯(lián)。由于德國(guó)民法采“無(wú)因主義”，認(rèn)為債權(quán)行為的效力不能對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生影響，故登記機(jī)關(guān)并不需要把債權(quán)關(guān)系的存在與否作為審查的對(duì)象；而瑞士民法采“有因主義”，故需要審查債權(quán)合同。我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的模式與瑞士基本相同，所以把債權(quán)合同的有無(wú)作為審查的對(duì)象是符合我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的。其次，對(duì)登記原因關(guān)系(即債權(quán)合同)采取“窗口式”的審查方式能夠更好地發(fā)揮登記的作用。嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查主義固然能夠最大程度地保證登記的真實(shí)性和合法性，但同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)事人的私法自治構(gòu)成威脅，還會(huì)加大登記機(jī)關(guān)的工作量，使得登記程序繁瑣、冗長(zhǎng)，并引起與登記機(jī)關(guān)的不必要的糾紛。而“窗口式”的審查方式由于僅僅查驗(yàn)是否存在真實(shí)的債權(quán)合同關(guān)系，而不觸及合同的效力問(wèn)題，這不僅能在一定程度上保證登記的真實(shí)性，還有利于降低登記成本，提高登記效率，有效地避免了實(shí)質(zhì)審查主義的缺陷。①最后，我國(guó)《物權(quán)法》第12條第1項(xiàng)要求登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，其中所謂的“必要材料”從我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦①但是，為避免登記流于形式，增大錯(cuò)誤登記的發(fā)生幾率，我國(guó)有必要借鑒其他國(guó)家的規(guī)定輔之以相關(guān)配套措施，如要求申請(qǐng)人提交債權(quán)合同的公證文書(shū)等。如在瑞士，即要求申請(qǐng)人對(duì)作為原因關(guān)系的債權(quán)行為進(jìn)行公證；德國(guó)也要求申請(qǐng)人對(duì)登記合意予以公證。參見(jiàn)陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版(香港)有限公司2001年版，第301頁(yè)。181

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中國(guó)民法年刊2006--2007法》等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其包括了作為登記原因的債權(quán)合同，這與德國(guó)的形式審查主義不同；但另一方面，《物權(quán)法》對(duì)登記機(jī)關(guān)的要求只是“查驗(yàn)”，即檢查驗(yàn)收，并未要求對(duì)債權(quán)合同的合法有效性予以審查，這不同于早期普魯士法上的嚴(yán)格實(shí)質(zhì)審查主義。就此而言，我國(guó)《物權(quán)法》上的不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式更接近于折衷的實(shí)質(zhì)審查主義。(三)結(jié)論綜上所述，盡管我國(guó)物權(quán)法上的“錯(cuò)誤登記”包括因登記過(guò)程中的原因?qū)е碌牟徽_登記和因登記原因行為的瑕疵導(dǎo)致的不正確登記兩種情況，但由于登記機(jī)關(guān)的審查對(duì)象并不及于當(dāng)事人之問(wèn)的實(shí)體法律關(guān)系，因此，因原因關(guān)系的不成立、無(wú)效或被撤銷而導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記并不能要求登記機(jī)關(guān)為之負(fù)責(zé)任。作為登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任前提的“錯(cuò)誤登記”應(yīng)當(dāng)僅限于登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中因違反審查義務(wù)導(dǎo)致的登記簿內(nèi)容與登記時(shí)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不相符的情形。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的認(rèn)定(一)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之所以承擔(dān)賠償責(zé)任，系由于其違反了嚴(yán)格審查的法定職責(zé)所致，該責(zé)任應(yīng)屬侵權(quán)責(zé)任。又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國(guó)家機(jī)關(guān)，系以國(guó)家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人提供不動(dòng)產(chǎn)交易的安全保障，其因行使職權(quán)給權(quán)利人造成的損害應(yīng)屬于國(guó)家賠償?shù)姆秶?，故該種侵權(quán)責(zé)任應(yīng)當(dāng)界定為國(guó)家賠償責(zé)任。但就國(guó)家賠償責(zé)任的性質(zhì)而言，在理論上多有分歧，主要有以下兩種不同的觀點(diǎn)：一是代位責(zé)任說(shuō)。即認(rèn)為工作人員在執(zhí)行職務(wù)時(shí)因不法行為致人損害，應(yīng)由其本人承擔(dān)賠償責(zé)任。但因其財(cái)力有限，為確保受害人能夠獲得實(shí)際賠償，才由國(guó)家代替工作人員對(duì)受傷害人承擔(dān)賠償責(zé)任。國(guó)家賠償中規(guī)定的國(guó)家對(duì)有故意和重大過(guò)失的工作人員的追償權(quán)就是國(guó)家承擔(dān)代位責(zé)任的依據(jù)。①二是自己責(zé)任說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為國(guó)家承擔(dān)的賠償責(zé)任是就其自己的行為承擔(dān)責(zé)任，而并不是代替其工作人員承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)閲?guó)家授予工作人員執(zhí)行公務(wù)的權(quán)限，本身就包含被工作人員違法執(zhí)行的可能。也就是說(shuō)，權(quán)限本身已具有危險(xiǎn)，所以國(guó)家自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)危險(xiǎn)責(zé)任。②筆者認(rèn)為，國(guó)家賠償責(zé)任就其實(shí)質(zhì)而言，應(yīng)為自己責(zé)任。其理由固然因?yàn)閲?guó)①葉晉明：“職務(wù)侵權(quán)民事責(zé)任若干問(wèn)題探討”，載《政法論壇2004年第6期。②胡雪萍：“關(guān)于國(guó)家賠償性質(zhì)的法律思考”，載《行政法制}2004年第3期。182

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法家授予工作人員執(zhí)行公務(wù)的權(quán)限，本身就包含被工作人員違法執(zhí)行的可能。但更深層的原因恐怕還應(yīng)當(dāng)從國(guó)家與其工作人員的關(guān)系中去尋找。關(guān)于這一問(wèn)題，學(xué)者主張的國(guó)家與國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的關(guān)系是一種特別權(quán)力關(guān)系的觀點(diǎn)值得贊同。依此觀點(diǎn)，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在代表國(guó)家管理公務(wù)的過(guò)程中，與國(guó)家具有同一性，即行使職權(quán)時(shí)，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員不是以個(gè)人的身份出現(xiàn)的，而是以國(guó)家機(jī)關(guān)的身份出現(xiàn)的，其行為是一種國(guó)家行為，一切后果(包括違法行為的后果)都?xì)w屬于國(guó)家。①至于國(guó)家賠償法中規(guī)定的國(guó)家對(duì)有故意或重大過(guò)失的工作人員的追償權(quán)，更多是一種紀(jì)律手段，而不是賠償費(fèi)的追償。②綜上所述，國(guó)家賠償?shù)男再|(zhì)系國(guó)家對(duì)自己的違法行為承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的責(zé)任作為一種國(guó)家賠償責(zé)任，當(dāng)然也具有上述性質(zhì)。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然該條并未明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)僅就其過(guò)錯(cuò)行為承擔(dān)責(zé)任，但筆者認(rèn)為不應(yīng)就此得出該條采納了無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的結(jié)論。在筆者看來(lái)，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任認(rèn)定應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則。理由如下：首先，從國(guó)家賠償責(zé)任的歸責(zé)原則來(lái)看，我國(guó)并未適用無(wú)過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則。我國(guó)《國(guó)家賠償法》第2條則規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利。一些學(xué)者將其歸納為“違法歸責(zé)原則”，但自民事責(zé)任歸責(zé)原則理論觀察，這一頗具“創(chuàng)造性”的結(jié)論是不科學(xué)的。而從侵權(quán)法的角度探討“違法”的意義也許更有助于我們認(rèn)識(shí)“違法”的本質(zhì)。所謂“違法”，在學(xué)說(shuō)上有“結(jié)果違法”和“行為違法”兩種不同的觀點(diǎn)。前者指行為人的行為造成他人權(quán)利遭受侵害的事實(shí)；后者則指行為人的行為未盡必要的注意義務(wù)(故意行為當(dāng)然被推定為違法)。由于“結(jié)果違法說(shuō)”與同樣作為侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件的“損害事實(shí)”有同義重復(fù)之嫌，故多數(shù)學(xué)者同意“行為違法說(shuō)”。③行為違法說(shuō)將違法性的實(shí)質(zhì)歸結(jié)為對(duì)注意義務(wù)的違反，而是否違反注意義務(wù)恰恰是客觀過(guò)錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。因此，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為作為侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件的“違法性”概念在采納客觀過(guò)錯(cuò)責(zé)任的前提下，已為“過(guò)錯(cuò)”的概念所包含，沒(méi)有獨(dú)立存在的必要。換言之，行為具有違法性即意味著行為人存在過(guò)錯(cuò)，反之亦然。就此而言，我國(guó)《國(guó)家賠償法》第2條規(guī)定的歸責(zé)原則應(yīng)當(dāng)是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。這一結(jié)論當(dāng)然適用于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。其次，從《物權(quán)法》第21條第2款的規(guī)定來(lái)看，該條僅規(guī)定登記機(jī)關(guān)要對(duì)登記錯(cuò)誤承擔(dān)賠償責(zé)任，但正如前文所述，造成錯(cuò)誤登記的原因不只一種，有的與登記機(jī)關(guān)有關(guān)，有的則與登記機(jī)關(guān)無(wú)關(guān)，而該條對(duì)構(gòu)成登記機(jī)關(guān)責(zé)任前提的“錯(cuò)誤登記”的范圍并未明確規(guī)定，如果采納無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任會(huì)導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)對(duì)那些不可歸責(zé)于自己的錯(cuò)誤登記也要負(fù)責(zé)，這無(wú)疑加重了登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，對(duì)登記機(jī)關(guān)顯失公平。再次，從登記的性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的職責(zé)來(lái)看，登記雖然屬于行政行為，但登記機(jī)關(guān)的職責(zé)并非以國(guó)家的名義許可或授予物權(quán)，其只是對(duì)當(dāng)事人提交的證明文件予以審查和公示，這是建立在申請(qǐng)人提交相關(guān)證明材料的基礎(chǔ)上的。而在申請(qǐng)人刻意提供虛假材料的情形，由于登記機(jī)關(guān)的審查手段有限，即使其已經(jīng)嚴(yán)格履行審查義務(wù)，對(duì)有些材料也可能難以發(fā)現(xiàn)它的虛假性。如果一概要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，會(huì)導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)因害怕承擔(dān)責(zé)任而畏縮不前、消極履行職責(zé)的狀態(tài)。同時(shí)也會(huì)使登記機(jī)關(guān)加大審查范圍、延長(zhǎng)審查時(shí)間，影響登記的效率。最后，從我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的立法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任也一直采用的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則。例如，我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定：因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。珠海市《房地產(chǎn)登記條例》第48條也規(guī)定：登記機(jī)關(guān)及其工作人員因工作疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這些規(guī)定對(duì)于我們正確理解《物權(quán)法》第21條第2款具有一定的啟發(fā)意義。(三)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定i．不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)所謂過(guò)錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在理論上有主觀標(biāo)準(zhǔn)和客觀標(biāo)準(zhǔn)之說(shuō)。前者以行為人的主觀認(rèn)識(shí)能力為標(biāo)準(zhǔn)判斷其有無(wú)過(guò)錯(cuò)；后者則以社會(huì)要求的客觀行為準(zhǔn)則作為判斷過(guò)錯(cuò)的依據(jù)。登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)作為公務(wù)過(guò)錯(cuò)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)采客觀標(biāo)準(zhǔn)加以判斷：即以法律或職務(wù)要求的行為準(zhǔn)則(或注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn))作為公務(wù)過(guò)錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。如果登記機(jī)關(guān)工作人員的行為違反了這一客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，即可認(rèn)定登記機(jī)關(guān)具有過(guò)錯(cuò)。例如，在登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的證明資料根本未予審查，導(dǎo)致根據(jù)虛假的材料予以登記的情形，即使負(fù)責(zé)登記的工作人員個(gè)人能力有限，如184

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法剛剛參加工作、缺乏經(jīng)驗(yàn)等，也應(yīng)認(rèn)定登記機(jī)關(guān)存在過(guò)錯(cuò)。相反，如果登記機(jī)關(guān)已盡到審查義務(wù)，即使出現(xiàn)錯(cuò)誤登記，也不應(yīng)認(rèn)定過(guò)錯(cuò)的存在。不過(guò)，在登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)的證明上，考慮到受害人證明的難度，應(yīng)采過(guò)錯(cuò)推定的方式。即在登記機(jī)關(guān)不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)時(shí)，則推定其過(guò)錯(cuò)的存在。然而，如果過(guò)錯(cuò)可以依照一般生活經(jīng)驗(yàn)從事實(shí)本身予以認(rèn)定，則可直接推定過(guò)錯(cuò)的存在。2．登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)的具體認(rèn)定在實(shí)踐巾，由于登記錯(cuò)誤系由不同原因引起，登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定也就有所不同：其一，因登記內(nèi)容與證明文件的內(nèi)容不一致而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。即與證明文件相比，登記簿存在錯(cuò)誤、遺漏等現(xiàn)象。例如，權(quán)利人名稱寫(xiě)錯(cuò)、債權(quán)金額錯(cuò)誤、應(yīng)登記的事項(xiàng)未作記載、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱或范圍與當(dāng)事人申請(qǐng)不同、登記日期的錯(cuò)誤，等等。由于這種情形在沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下通常是不可能發(fā)生的，因此，可直接推定登iE$)L關(guān)過(guò)錯(cuò)的存在。其二，因登記的內(nèi)容被登記機(jī)關(guān)不當(dāng)涂銷而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤?；谇拔乃龅脑瓋矗朔N情形也應(yīng)直接推定過(guò)錯(cuò)的存在。其三，因登記機(jī)關(guān)與登記申請(qǐng)人串通進(jìn)行虛假登記導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。這是登記機(jī)關(guān)故意造成他人權(quán)利損害，自應(yīng)認(rèn)定過(guò)錯(cuò)的存在。其四，因申請(qǐng)人提交虛假證明材料而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。這種情況下如何認(rèn)定登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)較為復(fù)雜。因?yàn)樗婕暗怯洐C(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)材料真實(shí)性的查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)?shù)胶畏N程度的問(wèn)題。對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)別證明材料的性質(zhì)分別予以分析。(1)對(duì)于那些只要履行正常的審核程序就完全可以判斷其真?zhèn)涡缘牟牧?，如房產(chǎn)證以及在登記部門(mén)有原始檔案的信息材料，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證其查驗(yàn)結(jié)果的真實(shí)性，一旦f十{現(xiàn)錯(cuò)誤登記，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)。例如，2005年發(fā)生在北京的一起案件中，甲偽造了身份證、房屋所有權(quán)證、已購(gòu)公房上市出售申請(qǐng)表等材料，將屬于乙的房屋出售于不知情的第三人丙并辦理過(guò)戶登記手續(xù)。①在該案中，登記部門(mén)未能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證系偽造，也未能發(fā)現(xiàn)甲提交的系爭(zhēng)房屋的上市出售確認(rèn)表中，所填房屋原產(chǎn)權(quán)單位與實(shí)際原產(chǎn)權(quán)單位不一致的事實(shí)。筆者認(rèn)為這種情況下登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)是比較明顯的。因?yàn)樽鳛榉慨a(chǎn)證的頒發(fā)機(jī)關(guān)，完全有能力對(duì)房產(chǎn)證的真實(shí)性進(jìn)行審核，而對(duì)于所填房屋原產(chǎn)權(quán)單位與實(shí)際原產(chǎn)權(quán)單①王曉東：“買房人損失該誰(shuí)承擔(dān)”，載《中國(guó)青年報(bào)》2005年7月3日。185

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中同民法年刊2006--2007位不一致的情況，如果登記機(jī)關(guān)履行了正常的查檔審核程序，也完全能夠發(fā)現(xiàn)甲提交的是虛假材料。(2)對(duì)于那些不屬于登記部門(mén)職權(quán)負(fù)責(zé)范圍以內(nèi)的材料，如當(dāng)事人之間的合同書(shū)等，只要登記機(jī)關(guān)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，即使沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其虛偽性，也不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定過(guò)錯(cuò)的存在。(3)對(duì)于申請(qǐng)人依法院的判決或行政決定而申請(qǐng)登記的情形，只要經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核判決書(shū)和行政決定書(shū)是真實(shí)的，即使因法院錯(cuò)判導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，也不應(yīng)認(rèn)定登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任承擔(dān)(一)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償范圍在發(fā)生錯(cuò)誤登記的情形，受害人遭受的財(cái)產(chǎn)損失通常包括以下幾個(gè)方面：(1)物權(quán)或權(quán)利地位的喪失。例如，登記機(jī)關(guān)將甲的房屋錯(cuò)誤地登記為乙的名字，而乙又將該房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第j人丙的情形；再如，登記機(jī)關(guān)不當(dāng)涂銷了甲的抵押權(quán)登記，致使甲喪失了就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；(2)兇主張權(quán)利而支出的費(fèi)用，如交通費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等；(3)可得利益的喪失。例如，在因錯(cuò)誤登記喪失房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)的情形，受害人就該房屋或土地可期待的租金或營(yíng)利的喪失；等等。那么，上述損害是否均屬于登記機(jī)關(guān)的賠償范圍?對(duì)此，《物權(quán)法》并未予以明確的規(guī)定。從國(guó)外立法規(guī)定來(lái)看，大多對(duì)登記機(jī)關(guān)的賠償范圍予以了一定的限制。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第68條第2款規(guī)定，登記機(jī)關(guān)的損害賠償，不得超過(guò)受損害時(shí)之價(jià)值。澳大利亞的新南威爾士州在其《不動(dòng)產(chǎn)法》中則將登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任最高限額定為10萬(wàn)美元。而根據(jù)我國(guó)《國(guó)家賠償法》第28條第7項(xiàng)以及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)的賠償范圍應(yīng)限制在直接經(jīng)濟(jì)損失的范圍之內(nèi)。所謂直接經(jīng)濟(jì)損失，一般認(rèn)為系指受害人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)利益的減少；與之相對(duì)的，則是間接經(jīng)濟(jì)損失即可得利益的喪失。①相比之下，筆者認(rèn)為把登記機(jī)關(guān)的賠償范圍限制在直接經(jīng)濟(jì)損失的做法更具有合理性。一方面，不動(dòng)產(chǎn)大多價(jià)值巨大，且都具有充分的利用價(jià)值。如果使登記機(jī)關(guān)對(duì)受害人的可得利益予以賠償?shù)脑挘瑒t將會(huì)使登記機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān)過(guò)重，不利于登記機(jī)關(guān)積極性的發(fā)揮。另一方面，依侵權(quán)法理，只有那些與侵權(quán)行為具有法律上因果關(guān)系的損害才屬于可賠償?shù)姆秶?。就此而言，直接?jīng)濟(jì)損失原則上是具備這一特征的，而因登記錯(cuò)誤而導(dǎo)致的可得利益損失則自當(dāng)別論。因?yàn)榈怯浀淖饔脙H僅在于公示①楊立新：《侵權(quán)法論》，人民法院出版社2005年版，第761—764頁(yè)。186

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法物權(quán)，而利用物權(quán)獲得的可得利益并不在登記機(jī)關(guān)可預(yù)見(jiàn)的范圍之內(nèi)，也不在登記制度保護(hù)的范圍之內(nèi)，因此，可得利益的喪失與錯(cuò)誤登記之間欠缺法律上因果關(guān)系，自不屬于可賠償?shù)姆秶?。綜上所述，在上文提到的受害人所遭受的損害中，因錯(cuò)誤登記導(dǎo)致的房屋所有權(quán)的喪失，以及受害人因辦理相關(guān)手續(xù)支出的交通費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以及抵押權(quán)被漏登后債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的損失等均屬于直接經(jīng)濟(jì)損失而可以要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任；而租金或營(yíng)利的減少等間接經(jīng)濟(jì)損失，則不能要求登記機(jī)關(guān)予以賠償。此外需要特別說(shuō)明的是，如果受害人對(duì)其遭受的損害本身也存在過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)視其過(guò)錯(cuò)大小適當(dāng)減輕或免除登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。(二)申請(qǐng)人提供虛假材料導(dǎo)致第三人損害時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任如果登記錯(cuò)誤純粹由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)所致，則其當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任；但如果登記錯(cuò)誤系由申請(qǐng)人提供虛假材料所致，則登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任和賠償范圍如何確定?對(duì)此，學(xué)者之間有四種不同的觀點(diǎn)。(1)責(zé)任否定說(shuō)。即認(rèn)為登記機(jī)關(guān)僅在因?yàn)槠涔ぷ魅藛T的過(guò)失而使登記發(fā)生錯(cuò)漏時(shí)，才對(duì)登記的當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。在因當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記而導(dǎo)致第三人利益受到損害時(shí)，登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任。①(2)連帶責(zé)任說(shuō)。即認(rèn)為由登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人構(gòu)成共同侵權(quán)，二者應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。②(3)按份責(zé)任說(shuō)。即認(rèn)為應(yīng)根據(jù)登記機(jī)關(guān)和登記申請(qǐng)人的過(guò)錯(cuò)大小分別確定其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任份額。(4)補(bǔ)充責(zé)任說(shuō)。即認(rèn)為受害人原則上應(yīng)首先要求登記申請(qǐng)人承擔(dān)賠償責(zé)任，只有當(dāng)事人的要求無(wú)法得到滿足時(shí)，方可要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。⑧對(duì)此，筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)之所以需要對(duì)受害人承擔(dān)賠償責(zé)任，原因在于其違反了法定的審核義務(wù)，因此，即使錯(cuò)誤登記系由申請(qǐng)人提供虛假材料所致，只要登記機(jī)關(guān)未盡法定義務(wù)，就當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。就此而言，責(zé)任否定說(shuō)并不可取。而就此時(shí)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的方式而言，筆者更贊同連帶責(zé)任說(shuō)。理由如下：第一，如果登記錯(cuò)誤的原因源于登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人的惡意串通導(dǎo)致的虛偽登記，則登記機(jī)關(guān)與惡意申請(qǐng)人顯然構(gòu)成有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)，二者理應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。①康宏：“房地產(chǎn)抵押登記中登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任”，載《中國(guó)房地產(chǎn)))2002年第12期。②常鵬翱：“也論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)”，載《法律科'學(xué)}2006年第5期。③“物權(quán)法中的行政法問(wèn)題：不動(dòng)產(chǎn)登記制度”，載http：／／rmfyb．ehinaeourt．org。187

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中H民法年邗J2006--2007第：二，如果登記錯(cuò)誤的原因系由于申請(qǐng)人提供了虛假的證明材料，而登記機(jī)關(guān)未盡審查義務(wù)導(dǎo)致的，登記機(jī)關(guān)同樣需要對(duì)全部損害承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)橛诖饲樾?，登記機(jī)關(guān)作為物權(quán)確定的最后把關(guān)人，如果其盡到了審查義務(wù)，則損害本來(lái)是可以避免的。就此而言，登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)行為與受害人的全部損害之問(wèn)是存在因果關(guān)系的。其應(yīng)當(dāng)與有過(guò)錯(cuò)的申請(qǐng)人一起承擔(dān)連帶責(zé)任。第2i，那么，登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任呢?筆者對(duì)此持反對(duì)意見(jiàn)。因?yàn)樵谘a(bǔ)充責(zé)任的設(shè)計(jì)下，受害人只能在窮盡其他救濟(jì)而不能得到滿足的情況下才能夠向登ic!tJL關(guān)請(qǐng)求賠償，這實(shí)際上為受害人尋求法律救濟(jì)設(shè)置了障礙，變相減輕了登記機(jī)火的責(zé)任。實(shí)不足取。(三)登記機(jī)關(guān)的追償權(quán)我網(wǎng)《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。該條明確了登記機(jī)關(guān)的追償權(quán)，并明確了被追償?shù)膶?duì)象是“造成登記錯(cuò)誤的人”。具體而占，其應(yīng)當(dāng)包括以下兩類人：一是造成登記錯(cuò)誤的申請(qǐng)人。如果登記錯(cuò)誤是由于申請(qǐng)人提供了虛假的證明材料所致，則雖然登記機(jī)關(guān)也存在過(guò)錯(cuò)，但由于登記申請(qǐng)人是登記錯(cuò)誤的源頭，其理應(yīng)承擔(dān)終局性的責(zé)任。登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任后，有權(quán)向有過(guò)錯(cuò)的申清人就全部賠償額予以追償。二是造成登記錯(cuò)誤的丁作人員。有過(guò)錯(cuò)的_：_I．作人員系造成登記錯(cuò)誤的直接責(zé)任人員，自應(yīng)對(duì)其行為承擔(dān)一定的法律后果。然而，是否所有有過(guò)錯(cuò)的T作人員均可以成為被追償?shù)膶?duì)象?筆者認(rèn)為不然。根據(jù)《國(guó)家賠償法》第14條的規(guī)定，賠償義務(wù)機(jī)關(guān)只能向有故意或重大過(guò)失的工作人員予以追償。筆者認(rèn)為鑒于國(guó)家機(jī)關(guān)丁作人員行為的公務(wù)性，把追償?shù)膶?duì)象限制在有故意和重大過(guò)失的工作人員是合理的，該條也應(yīng)適用于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)追償權(quán)的行使。188

王利明主編.中國(guó)民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.