第一篇：加強土地交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接

加強土地交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接

土地交易與不動產(chǎn)登記關(guān)系密切。不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)市場交易而設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記而發(fā)生效力。交易是登記的重要前提，登記則是交易的重要保障。而土地交易與房屋交易有所區(qū)別，其中土地轉(zhuǎn)讓主要是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，房屋轉(zhuǎn)讓則主要是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行以來，各地加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。但目前我國土地市場中仍存在著大量違規(guī)交易、違規(guī)辦理登記的現(xiàn)象。交易與登記的違法、違規(guī)往往互為前提，如果不做好兩者的銜接，彌補管理上的漏洞，勢必形成惡性循環(huán)，嚴重擾亂土地市場的秩序，侵害不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

而加強土地交易與不動產(chǎn)登記的銜接，有利于確保土地出讓合同的履約，規(guī)范市場秩序，避免國有土地資產(chǎn)流失，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

厘清內(nèi)在聯(lián)系機制

為了做好土地交易與不動產(chǎn)登記的銜接，有必要厘清兩者的內(nèi)在聯(lián)系機制。

在功能定位上具有內(nèi)在聯(lián)系。在我國土地公有制的背景下，由于政府在土地管理中的多種角色（既是土地出讓人，又是行政管理者，還是土地登記者），因此，盡管土地交易與不動產(chǎn)登記的基本功能不同（交易的基本功能是實現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，登記的基本功能確認土地使用權(quán)的歸屬，保護權(quán)利人的利益），但仍存在一些共同點，主要表現(xiàn)在二者都承擔(dān)著一定的土地管理職能，而且所承擔(dān)的土地管理職能本質(zhì)上是一致的、關(guān)聯(lián)的。

在操作程序上具有內(nèi)在聯(lián)系。從操作程序上看，土地交易與不動產(chǎn)登記往往互為依托，環(huán)環(huán)相扣。一方面，土地交易后需要進行登記?！段餀?quán)法》第一百四十五條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記?！绷硪环矫妫恋亟灰浊氨仨氝M行登記。理論上，只有登記過和產(chǎn)權(quán)明晰的土地，方可進行出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。無論一級市場還是二級市場，登記都是對不動產(chǎn)交易結(jié)果的一種確認和表現(xiàn)形式。

在法理上具有內(nèi)在聯(lián)系。從法理上看，土地交易與不動產(chǎn)登記所涉及的權(quán)利關(guān)系有所差別，前者同時涉及債權(quán)和物權(quán)，而后者主要為物權(quán)。物權(quán)制度與債權(quán)制度是市場經(jīng)濟中最基本的兩項財產(chǎn)制度，共同維護著市場交易的安全。從物權(quán)上看，一級市場通過交易設(shè)立物權(quán)，二級市場通過交易轉(zhuǎn)移物權(quán)，不動產(chǎn)登記確立物權(quán)；從債權(quán)上看，土地出讓合同中既明確了受讓人的權(quán)利，也規(guī)定了受讓人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，比如，節(jié)約用地、環(huán)保節(jié)能等要求，由此構(gòu)成了債權(quán)的一部分。從載體上看，登記簿是不動產(chǎn)登記管理的基礎(chǔ)；土地合同是土地交易的載體。

正視銜接中的問題

從實際情況看，我國交易與登記銜接中存在的問題主要表現(xiàn)在出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押等三個方面。

土地出讓與登記銜接中存在的問題。首先體現(xiàn)在出讓合同中約定需登

記部門審核的內(nèi)容，登記部門難以或無法操作。比如，為提高土地節(jié)約集約利用水平，越來越多的出讓人會在出讓合同中約定土地的建設(shè)、功能、管理、建筑節(jié)能和環(huán)境保護等管理要素的要求，并要求在登記簿和產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以注記。但在登記的實踐中，有的要素內(nèi)容太細，有的過于宏觀難以量化，導(dǎo)致注記難。有的要求即使進行了注記，但由于口徑不清，統(tǒng)計單位不明，導(dǎo)致登記部門難以審核落實。

此外，政策法規(guī)明文規(guī)定“未履行合同約定不得辦理初始登記”，如《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第23條規(guī)定，“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。但在土地登記管理工作中，尚存在未履行出讓合同約定就為其辦理土地初始登記的情況。

土地轉(zhuǎn)讓與登記銜接中存在的問題。這方面出現(xiàn)的問題在于，不符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，或未按照法定程序轉(zhuǎn)讓的，登記部門為其違規(guī)辦理轉(zhuǎn)移登記。例如，按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。但是一些企業(yè)未達到這些條件就擅自轉(zhuǎn)讓，土地登記部門也為其辦理了轉(zhuǎn)移登記。

對于劃撥土地和一些以協(xié)議方式或定向邀標等方式供應(yīng)的土地，在合同中往往都設(shè)置一些轉(zhuǎn)讓的限制性條款，比如，規(guī)定“未經(jīng)出讓人同意、未履行相關(guān)手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓，不得進行登記?！钡牵瑢嶋H操作中，一些登記部門并沒有把關(guān)，擅自轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象時有發(fā)生。

未達到在合同中約定的轉(zhuǎn)讓條件，登記部門是否可給其辦理轉(zhuǎn)移登記，目前在認識上還不統(tǒng)一。為了實現(xiàn)土地利用效益的最大化，不少地方在土地出讓時，往往在出讓合同中對受讓人提出一系列要求，如投資強度、產(chǎn)出效益、物業(yè)持有比例等，受讓人若達不到相關(guān)指標要求，則不得轉(zhuǎn)讓，登記部門也不得辦理轉(zhuǎn)移登記。在實際操作中，一部分地區(qū)的登記部門按照合同約定嚴格把關(guān)，防止擅自轉(zhuǎn)讓；但也有一部分地區(qū)的登記部門以合同約定不是法定程序為由，仍為一些未履行合同約定的企業(yè)辦理轉(zhuǎn)移登記，造成操作上的不統(tǒng)一。

土地抵押與登記銜接中存在的問題。一是將違規(guī)登記的土地用于抵押融資。例如，為虛假的土地辦理登記用于抵押融資；違反規(guī)定將劃撥土地直接用于抵押融資；未履行土地出讓等程序，直接辦理土地登記用于抵押融資。

二是不符合抵押條件的，登記機構(gòu)違規(guī)批準抵押融資。主要包括四種類型：違規(guī)批準利用公益設(shè)施等土地抵押融資；違規(guī)批準未取得合法土地使用權(quán)的土地進行抵押融資，如違法用地未查處到位即辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)證用于抵押融資；違規(guī)批準改變土地用途（使用權(quán)類型、權(quán)屬）進行抵押融資；為政府儲備土地辦理不符合要求的使用權(quán)類型或用途登記，用于抵押融資。

促進銜接提效能

總的思路是：以保障土地交易安全和提高土地利用效率為目標，以加強土地全生命周期管理和土地節(jié)約集約利用為主線，以注記內(nèi)容上的銜接為關(guān)鍵，以信息技術(shù)支撐和不動產(chǎn)登記制度為保障，以完善管理內(nèi)容、優(yōu)化工作流程、加強部門合作、健全法律法規(guī)、提升配套服務(wù)為重點，促進土地交易與不動產(chǎn)登記在內(nèi)容、流程、制度、法規(guī)與技術(shù)等各方面的有效銜接，提高交易與登記的整體效能。

細化注記內(nèi)容，明晰審核口徑，實現(xiàn)出讓與登記的銜接。根據(jù)《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，建議明確不動產(chǎn)登記簿（證）注記的原則：依法合規(guī)，注記內(nèi)容的管理要求必須合乎法律法規(guī)，不能以政代法；突出重點，有選擇性、有重點地提出確需在登記環(huán)節(jié)注記的內(nèi)容，切勿眉毛胡子一把抓。特別要明確，必須是有相關(guān)法律法規(guī)，或省級以上政府文件規(guī)定的需要寫入合同的管理要求，方能由不動產(chǎn)登記部門進行注記。

具體而言，建議重點納入以下合同內(nèi)容：一是法律規(guī)定的一些限制性要求。比如，非市場化出讓的土地轉(zhuǎn)讓限制（比如劃撥、協(xié)議土地的轉(zhuǎn)讓限制等）；是否違法用地等。二是合同約定的一些提示性要求。比如，環(huán)保要求、投入產(chǎn)出要求等。同時還應(yīng)注意，在注記中提出的管理要求應(yīng)是可操作的，明晰審核口徑，方可有效落實。

通過分類管理和分工合作，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、抵押與登記的有機銜接。土地轉(zhuǎn)讓、抵押與登記銜接應(yīng)實現(xiàn)分類管理，不該設(shè)置條件的不設(shè)置，不審核，交給市場；該設(shè)置條件的，明確設(shè)哪幾類、如何審核、誰負責(zé)審核，嚴格監(jiān)管（具體流程見圖1）。

圖1 土地轉(zhuǎn)讓、抵押與登記銜接管理的思路與流程

為了促進二級市場的活躍和發(fā)展，對于按市場化方式取得的，且省級以上政府沒有明確限制轉(zhuǎn)讓、抵押要求的土地，可以適當(dāng)放松政府管制，只由登記部門在登記時法定審核和登記。

對于非市場化出讓的土地，或省級以上政府對轉(zhuǎn)讓、抵押有明確限制要求的土地，交易管理部門要嚴格監(jiān)管。為此，建議建立土地交易備案審核制度，加強交易審核，不符合要求的不予備案，并將交易合同備案信息作為登記的審核要件。

交易審核主要有轉(zhuǎn)讓審核和抵押審核。轉(zhuǎn)讓交易審核的內(nèi)容包括：基本條件審核，即是否達到了規(guī)定的基本轉(zhuǎn)讓條件；合規(guī)性審核，即是否改變了土地性質(zhì)和其他規(guī)劃參數(shù)等；合約性審核，即是否履行了出讓合同上的相關(guān)約定；價格審核，即土地轉(zhuǎn)讓價格不得明顯高于或低于市場價格；繳稅情況審核，即是否已繳納契稅和增值稅等稅費。

抵押交易審核則包括對抵押基本條件、抵押金額、抵押物競買人資格、抵押主體資格、土地分割抵押、抵押擔(dān)保債權(quán)范圍等的審核。

通過優(yōu)化管理體制，強化部門之間的有機銜接。建議加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進程，優(yōu)化銜接流程。比如，土地初始登記時，登記部門要根據(jù)土地出讓合同，將“房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注記內(nèi)容”錄入登記簿（證）注記欄，以便監(jiān)管后續(xù)的二級市場交易行為。

加強法律法規(guī)建設(shè)，修訂土地交易與不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。為了保障交易與登記的有機銜接，建議盡快修訂《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等相關(guān)政策法規(guī)。一是明確將出讓合同約定作為登記基本依據(jù)，未有效履約的不得進行登記；二是明確建立土地交易備案審核制度。

加強信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)交易與登記的信息共享。針對交易與登記的實際操作環(huán)節(jié)，因信息不對稱造成的銜接不暢等問題，建議加強不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)。

將所有不動產(chǎn)登記和交易的信息統(tǒng)一在同一平臺上共享，實現(xiàn)實時互通共享，可以消除“信息孤島”，確保相關(guān)業(yè)務(wù)辦理的連續(xù)、安全、便捷和高效，保障土地交易秩序和安全，維護當(dāng)事人合法權(quán)益。

【來源】《中國不動產(chǎn)》2016年第7期

【作者】上海市土地交易事務(wù)中心

盧為民

張琳薇

第二篇：不動產(chǎn)抵押登記類型之間的銜接與法律風(fēng)險

不動產(chǎn)抵押登記類型之間的銜接與法律風(fēng)險

在我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，原來分屬土地、房產(chǎn)、海洋、林業(yè)不同部門辦理的不動產(chǎn)抵押登記合并到我局統(tǒng)一辦理，客觀上極大地降低了土地使用權(quán)、海域使用權(quán)和地上物分別不同部門抵押存在的風(fēng)險，也方便了辦事單位和群眾。截至五月二十五日為止，在市區(qū)開展不動產(chǎn)登記的十八個工作日內(nèi)，共發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明4141本，其中抵押權(quán)登記為2271本，占不動產(chǎn)登記量的55%。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的不斷驅(qū)動，不動產(chǎn)抵押登記必定是我們不動產(chǎn)登記的主要服務(wù)類型。對我局來說，開展不動產(chǎn)登記的人員少、業(yè)務(wù)生、辦證量大、責(zé)任重。實際上，不動產(chǎn)抵押登記一直存在著巨大的風(fēng)險和責(zé)任，如何把握好不動產(chǎn)抵押統(tǒng)一登記的范圍、抵押順序、抵押環(huán)節(jié)的銜接，規(guī)范不動產(chǎn)抵押登記行為，提高不動產(chǎn)登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和操作規(guī)范，本文試做以下探討。一．不動產(chǎn)抵押登記類型及其之間的關(guān)聯(lián)和銜接

不動產(chǎn)抵押登記依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第六十五條規(guī)定，按下列類型辦理不動產(chǎn)抵押登記

（一）建設(shè)用地使用權(quán)；

（二）建筑物和其他土地附著物；

（三）海域使用權(quán)；

（四）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動產(chǎn)。其中，建設(shè)土地使用權(quán)抵押、建筑物和其他土地附著物抵押與正在建造的建筑物抵押有著密不可分的關(guān)聯(lián)。并且如果是商品房開發(fā)企業(yè)，還存在著在建商品房預(yù)購抵押登記。如何做好以上不同類型不動產(chǎn)抵押的銜接，最大限度的降低潛在的法律風(fēng)險和登記風(fēng)險。除了有耐于房產(chǎn)交易部門和抵押登記機構(gòu)之間的密切配合，也有耐于不動產(chǎn)登記工作人員的業(yè)務(wù)熟練程度、風(fēng)險防范意識。

以開發(fā)企業(yè)為例，從招拍掛取得土地開發(fā)使用權(quán)，繳納土地出讓金后，首先取得土地使用權(quán)，并依申請辦理了土地使用權(quán)不動產(chǎn)證書。由于開發(fā)企業(yè)之前預(yù)付了巨額的土地出讓金，土地成本在后期開發(fā)階段必然需要通過融資進行攤薄，最有效最直接的手段就是將土地使用權(quán)抵押，為商品房建設(shè)籌措資金。有的開發(fā)企業(yè)可能由于資金短缺，又做起了在建工程抵押。在過去土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別辦理土地抵押和房產(chǎn)及在建工程抵押的情況下，房地抵押分離是實際存在的，因而風(fēng)險同樣巨大?，F(xiàn)在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一后，在土地使用權(quán)抵押后，法律是不禁止在建工程作為地上物權(quán)可以再次抵押的。而且，在建工程抵押后，開發(fā)企業(yè)依照取得的四證，既土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證進行開發(fā)建設(shè)，就可以取得商品房銷售許可證，房屋銷售如何防范風(fēng)險，同樣值得思考。

早在2010年4月20日，時任銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會召開的金融形勢分析通報會上作重要講話，為防止抄地、炒房，特別是開發(fā)商惡意囤地、圈而不建的行為，銀監(jiān)會要求對經(jīng)營性用地抵押全部以在建工程方式辦理抵押貸款。

土地使用權(quán)抵押的風(fēng)險

（一）土地使用權(quán)抵押，是指單位或者個人依法或依約定，將國有土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，在不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下抵押給抵押權(quán)人的行為。土地使用權(quán)的抵押是一種不動產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點：

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過出讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。(3)土地使用權(quán)抵押時，如果地上有建筑物及其他附著物，應(yīng)隨之抵押。

(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。一切以出讓合同約定的規(guī)劃條件和用途設(shè)定抵押條件。

(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

特別要說明的是，《中華人民共和國擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

（二）土地使用權(quán)抵押作為不動產(chǎn)物權(quán)抵押擔(dān)保，抵押權(quán)人需要注意以下幾個問題： 1.土地價值是否滿足墊資額度。經(jīng)營性土地使用權(quán)抵押一般都是在工程前期階段或工程設(shè)計階段開始，這就要求工程承包方承擔(dān)一定的風(fēng)險。為保證總承包方獲得與其墊資額度相對應(yīng)得付款保障，應(yīng)該通過估價等方式確認土地價值是否足以保障經(jīng)營性土地上預(yù)期的墊資額度，若土地價值小于墊資額度，工程承包方將無法通過土地使用權(quán)抵押得到等值的保障。土地權(quán)利人所以需要再以在建工程向金融機構(gòu)申請抵押，以支付工程承包方超額的墊資額度。這樣，金融機構(gòu)也承擔(dān)著在建工程抵押的風(fēng)險。

2.土地使用權(quán)利人、工程承包方墊資人、抵押權(quán)人之間需要找到債權(quán)之間的平衡。若已設(shè)立抵押權(quán)，按照《物權(quán)法》第199條規(guī)定“

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償”,不動產(chǎn)抵押清償按照登記順序的原則，那么工程承包方只能在土地價值中已有抵押額度以外的部分的范圍內(nèi)的部分范圍內(nèi)得到保障。這樣，工程承包方承擔(dān)的風(fēng)險更大。三.在建工程抵押的風(fēng)險

（一）在建工程抵押，依據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的規(guī)定，“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占用的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。此規(guī)定在建工程抵押應(yīng)從二個方面予以規(guī)范，一是在建工程抵押的資金使用的專項性，二是在建工程抵押物的合法性。

由于在建工程在形態(tài)上來說，存在著尚未建造的期權(quán)，所以在建工程抵押存在的風(fēng)險在以下幾個方面： 1.在建工程抵押的合同風(fēng)險。針對在建工程抵押，建設(shè)部在《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定了抵押合同載明的內(nèi)容包括《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的三證編號以及施工合同等，所以，在辦理在建工程抵押時必須認真查看原件，否則很可能導(dǎo)致在建工程抵押合同無效。

2.在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)沖突的風(fēng)險。在建工程許多需要工程承包方預(yù)先墊資一定比例，往往承包方既要為建設(shè)方墊資，還要為建設(shè)者我們俗稱的農(nóng)民工支付工錢，當(dāng)發(fā)包方不能支付承包方的工程款時，也就意味著建設(shè)者拿不到他們的血汗錢。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”，2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。抵押有效和優(yōu)先受償權(quán)之間存在著法律規(guī)范和社會穩(wěn)定、群眾利益之間的矛盾，造成抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能處于有名無實的境地。當(dāng)然，在實踐中也會出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人惡意串通套取資金，弄虛作假，導(dǎo)致抵押權(quán)在法律上有效，實際無效的尷尬狀態(tài)。

3.經(jīng)營性用地開發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險。開發(fā)商開發(fā)用地的目的是將在建工程建設(shè)好作為商品房向社會出售，而且法律并不禁止取得商品房預(yù)售許可的房屋抵押后不得出售，盡管法律明文規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。但是如果抵押人將房屋預(yù)售給第三人，由于第三人屬于善意取得，抵押權(quán)如果要求實現(xiàn)必須通過訴訟程序解決此類糾紛，時間成本和執(zhí)行難度都超過一般人的承受能力。四．土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的風(fēng)險

在我市于今年五月三日開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在住建部門登記。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，作為過渡期的不動產(chǎn)登記，原來的登記行為繼續(xù)有效，如何保證分開登記的統(tǒng)一管理不出現(xiàn)偏差，登記時效的統(tǒng)一和合規(guī)，需要不斷磨合。特別是在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過程中，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及實踐，在在建工程形成之前，以凈土地抵押登記，在建工程開始形成之后，土地使用權(quán)應(yīng)連同在建工程轉(zhuǎn)為在建工程抵押。要求必須對原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷手續(xù)，并在不動產(chǎn)登記中心簽訂新的在建工程抵押合同，且重新辦理登記。此時如果操作不當(dāng)

第三篇：不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

20**年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產(chǎn)權(quán)，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題，如何化解這些問題，讓不動產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關(guān)鍵要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產(chǎn)登記局牌子，負責(zé)全縣不動產(chǎn)登記工作，將相關(guān)部門涉及的不動產(chǎn)職責(zé)整合到不動產(chǎn)登記局，內(nèi)設(shè)**縣不動產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產(chǎn)登記辦事流程，印制不動產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實施不動產(chǎn)登記公告時間、工作經(jīng)費、成立不動產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務(wù)，落實責(zé)任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日，**縣不動產(chǎn)登記局和**縣不動產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

２、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程，加強制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內(nèi)完成；對工業(yè)項目的抵押貸款項目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù)，在材料齊全的情況下，做到立等可??；其他業(yè)務(wù)要求在5個工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄，造成不動產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)?？h政府要求20**年7月1日起實行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負責(zé)。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因為我局未設(shè)置導(dǎo)詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經(jīng)受理，實際在受理前還有不動產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個環(huán)節(jié)時間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務(wù)，經(jīng)常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費，不符合不動產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動。按照部和省廳關(guān)于加快推進不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設(shè)，與市、省、部對接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄到不動產(chǎn)信息平臺。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導(dǎo)入不動產(chǎn)信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產(chǎn)信息平臺建設(shè)步伐。一是通過信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補錄問題；二是通過信息平臺建設(shè)，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)圖、表、證、薄的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動產(chǎn)登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯(lián)系物價等部門，及時確定不動產(chǎn)測繪收費標準。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規(guī)范不動產(chǎn)測繪機構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對測繪單位實行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時進行數(shù)據(jù)更新；在收取費用的同時，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農(nóng)民負擔(dān)。

3、提升不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強業(yè)務(wù)知識和政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到人人鉆研業(yè)務(wù)，努力提高個人素質(zhì)；二是要加強橫向交流，向先進單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)和借鑒外地先進經(jīng)驗，努力提升**不動產(chǎn)登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務(wù)意識，加強內(nèi)部團結(jié)，對把握不準的業(yè)務(wù)，要及時反饋、溝通。

第四篇：淺析不動產(chǎn)登記條例（定稿）

淺析《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施所帶來的影響

2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強簽署國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容，現(xiàn)對該條例作如下解讀：

了解不動產(chǎn)登記條例的定義？

《不動產(chǎn)登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務(wù)院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責(zé)起草。不動產(chǎn)登記條例的實施是落實《物權(quán)法》規(guī)定、保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關(guān)稅基作準備，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打基礎(chǔ)。

為什么要制定出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》?

整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。制定出臺條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。不動產(chǎn)登記和百姓有什么關(guān)系?

不動產(chǎn)登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一系列重大改革的基礎(chǔ)，比如賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等。

對于普通市民來說，不動產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產(chǎn)作為過去十年財產(chǎn)主要藏匿形式的選擇將出現(xiàn)變化。

不動產(chǎn)登記暫行條例所產(chǎn)生的影響

自不動產(chǎn)登記暫行條件施行以來，在市場上引起了巨大的反響，有人說不動產(chǎn)登記的實施將影響國內(nèi)房地產(chǎn)商，會增加市場上的供應(yīng)量，房價就會下跌。據(jù)資料顯示經(jīng)過2013年的快速上漲，進入2014年以來房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期。尤其上半年多數(shù)城市市場觀望情緒濃厚，呈現(xiàn)供大于求局面，直到下半年市場成交量才有所回升，這與限購、限貸等調(diào)控政策的放松有直接關(guān)系。即使在這樣的情況下，中國指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計的12個重點城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對這些數(shù)據(jù)，某研究院副院長楊紅旭認為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的推出，短期對樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求?！暗@類所售及所投的房屋占全國交易總量比例極小，應(yīng)不超10%，且部分房源早已拋掉。長期來看，對房價走勢無實質(zhì)影響。”楊紅旭表示。對于，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動產(chǎn)登記暫行條例，完善社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的必然

2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，全國首批、四川省第一本不動產(chǎn)權(quán)證書在瀘州誕生。不動產(chǎn)登記的辦理讓老百姓辛勤勞動積攢起來購買的不動產(chǎn)受到了法律的保護，同時辦理程序的簡化讓老百姓更省心。不動產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)詳細記錄了權(quán)利人土地使用權(quán)面積、專有建筑面積、使用年限等權(quán)利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標識，據(jù)工作人員介紹，該標識是為了存儲不動產(chǎn)登記信息，便于下一次受理時能夠快速查詢出登記信息。對于不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，更多的是完善社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的必走之路。

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，是貫徹落實《物權(quán)法》的重要舉措，是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求。開展“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，就是將分散在國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的不動產(chǎn)登記職能整合到一個部門，承擔(dān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合相登記職責(zé)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記依據(jù)、登記機構(gòu)、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”，促使不動產(chǎn)登記行為更加規(guī)范，不動產(chǎn)交易更加安全，不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益更加保障。同時，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，居民將可以在一個窗口辦理所有手續(xù)。”一位從事相關(guān)工作的人員稱，方便群眾辦事是不動產(chǎn)登記的初衷之一。不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門，未來或?qū)嵭小耙徽臼健狈?wù)，能夠提高行政效率，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的落地標志著不動產(chǎn)登記政策的加速推進。對于部分高端住宅來說，政策的利空效應(yīng)更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對不動產(chǎn)登記和未來可能到來的房產(chǎn)稅，今年一季度北京、廣州等地也確實出現(xiàn)了高檔空置存量房加速出售的現(xiàn)象，對市場造成了一定沖擊，但歷經(jīng)一年之后，其影響早已由市場所消化、平復(fù)。

二、不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，對房地產(chǎn)市場的影響

不動產(chǎn)登記客觀上將對房價產(chǎn)生影響是難以避免的。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價，以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅可能會影響到未來的房價。不過目前，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅如何收繳，還是未知數(shù);另外，不動產(chǎn)登記從今日起開始實施，完成登記還要花幾年時間。比如，不動產(chǎn)登記實施將會促使有產(chǎn)階層進行財富結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房產(chǎn)在其財富結(jié)構(gòu)中的比重，因而會產(chǎn)生部分有產(chǎn)階層一方面進行房產(chǎn)拋售，增加二手房供給;一方面減少房產(chǎn)購置，降低一手房的購房需求。

當(dāng)采取這種措施的有產(chǎn)階層達到一定量時就會對房價產(chǎn)生短期向下波動。當(dāng)然，也不要盲目樂觀，因為有產(chǎn)階層購置的房產(chǎn)大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態(tài)，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業(yè)人群，只會刺激部分改善型需求

《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業(yè)主已經(jīng)開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現(xiàn)上漲趨勢。業(yè)內(nèi)認為，未來隨著不動產(chǎn)登記的進一步深入以及征收房產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會有更多商品房房源進入二手房市場，對房價會造成一定的影響。

春節(jié)前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數(shù)據(jù)來看，不動產(chǎn)登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。數(shù)據(jù)表現(xiàn)不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團購房，大多沒有房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證是網(wǎng)簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產(chǎn)登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細則并未出臺，受牽扯的業(yè)主壓力并不緊迫。目前市場上出現(xiàn)低價拋售的房源主要以機關(guān)單位的團購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產(chǎn)登記對市場的影響還需要繼續(xù)觀察。

如果未來不動產(chǎn)登記的細則出臺，相關(guān)查詢制度完善，賣房者的信息聯(lián)網(wǎng)又可查的話，估計拋售現(xiàn)象會顯著增多。

在不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺全面運行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或?qū)⒓又?，在反腐工作配合之下個別城市或局部地區(qū)也會出現(xiàn)二手房源集中供應(yīng)，從而影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場量價變化的情況。不過未來對房地產(chǎn)市場影響最大的還是供求和庫存等市場

因素。

對于未來的房價走勢，根據(jù)央行2014年四季度的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，僅有17.3%的人預(yù)期房價上漲，有52.5%的人預(yù)期基本不變，也從側(cè)面證明了無論是放松調(diào)控的“利好”政策，還是不動產(chǎn)登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對房價的心理預(yù)期。

三、實施房產(chǎn)稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點農(nóng)村土地確權(quán)登記。

根據(jù)稅收政策制定者所說，結(jié)合重慶和上海兩地的試點情況，可以預(yù)期房地產(chǎn)稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實現(xiàn)所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢?

4、享受公共服務(wù)越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必擔(dān)心交不起房地產(chǎn)稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔(dān)心征稅會讓你破產(chǎn)。

作為一種在保有環(huán)節(jié)征收的稅種，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟國家施行所起到的疏導(dǎo)住房購買需求、抑制房地產(chǎn)囤積空置、規(guī)范房地產(chǎn)價格形成機制等作用已經(jīng)為不少專家學(xué)者所論證，并被認為是推動房地產(chǎn)調(diào)控由“短效”趨向“長期”的重要手段。

不動產(chǎn)登記是不是為房地產(chǎn)征稅做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集？房地產(chǎn)稅會開征嗎？擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)從業(yè)人士在業(yè)內(nèi)高端微信群分享《不動產(chǎn)登記條例》解讀時表示，我國房地產(chǎn)稅開征是必然，預(yù)測應(yīng)在3年內(nèi)開征，并估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負，即每月400多元。

參照歐美國家及世界通行做法，王大國認為，房產(chǎn)稅開征是合理的，業(yè)內(nèi)人士測算首套房的稅率應(yīng)該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預(yù)計在2%以內(nèi)。多套房的人也會交，以此來減少低收入者的負擔(dān)和控制高收入者的收入過快增長。

有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國城市化率預(yù)計接近60%，全國近14億總?cè)丝冢?0%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)登記將促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不能確切反映城鎮(zhèn)人口，包括很多目前是農(nóng)村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農(nóng)村的。所以，不動產(chǎn)登記，還有搞清這部分統(tǒng)計遺漏的作用。

另一位參與討論的業(yè)內(nèi)人士表示，為了避免無知者畏懼而對市場的消極影響，也應(yīng)該盡快建立和實施(房地產(chǎn)稅)，應(yīng)該不會拖過三年。另外，城市化的60%是個經(jīng)驗值，不見得死守，再說中國，以人口城市化計算，應(yīng)該不止54.77%。

結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者觀點，不動產(chǎn)登記落實后，房產(chǎn)稅勢在必行，老百姓一下子就擔(dān)心了，但是如果對政府有信心，就會知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調(diào)控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實落實房產(chǎn)稅，只要合法合理，對社會公平也必將帶來良性反應(yīng)。當(dāng)不動產(chǎn)登記之后，房產(chǎn)稅隨之而來，人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時代變了，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也變了。房地產(chǎn)從增量時代逐漸進入存量時代。二十年來地方政府將土地出讓作為財政主要來源。但當(dāng)房地產(chǎn)進入存量時代，土地出讓減少，地方政府的土地財政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產(chǎn)稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成

從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看,2014年及未來幾年內(nèi),當(dāng)宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革初有成效,宏觀經(jīng)濟逐步好轉(zhuǎn)之時,在建立個人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)稅、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行,關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計勢必會逐步推出。最終,房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出,以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu),堅持“去投資化”,使市場回歸自住屬性,促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成。

不過,也有業(yè)內(nèi)人士認為不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅有關(guān)系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認為,一方面,《房地產(chǎn)稅立法》尚未出臺,真正落地更無明確時間表;另一方面,即便《房地產(chǎn)稅立法》出臺,個人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息錯綜復(fù)雜,各地不動產(chǎn)登記工作進度不一,其順利完成需相當(dāng)長的一段時間,房地產(chǎn)稅征收要想享受不動產(chǎn)登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國不動產(chǎn)實行“屬地登記”制度，具體的不動產(chǎn)登記工作主要在市、縣。職責(zé)和機構(gòu)整合完成是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提條件。國土部要求各地在加快不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)整合的同時，應(yīng)盡快設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記窗口，實現(xiàn)“一個窗口進、一個窗口出”。國土資源部有關(guān)人士透露，統(tǒng)一的受理工作現(xiàn)已全面展開。據(jù)了解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記至少涉及三個方面的統(tǒng)一。其一是城鄉(xiāng)統(tǒng)一。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華介紹，今后需要登記的不動產(chǎn)涉

及城鄉(xiāng)所有擁有不動產(chǎn)的人群。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的統(tǒng)一。蔡衛(wèi)華說，以前是房子產(chǎn)權(quán)到一個地方申請登記，土地到另一個地方去申請登記。以后都要統(tǒng)一了；其三，業(yè)務(wù)部門職責(zé)統(tǒng)一。要將不動產(chǎn)登記的申請、受理、審核、登簿以及發(fā)證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動產(chǎn)登記的職責(zé)統(tǒng)一起來，確保職責(zé)的完整性。

2014 年起，中國房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，限購、限貸等行政化的硬調(diào)控退出是必然趨勢，金融工具的運用、行業(yè)規(guī)則的建構(gòu)將成為主流。房地產(chǎn)調(diào)控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價格起落等短期目標，更關(guān)注居住權(quán)的保障以及房地產(chǎn)的中長期制度性建設(shè)。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面可以為房產(chǎn)稅的開征做鋪墊；另一方面，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后也可以更清楚的了解全國不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權(quán)威基礎(chǔ)資料。

五、不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)鋼鐵行業(yè)的影響

《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國家層面不動產(chǎn)登記職責(zé)及機構(gòu)整合工作完成基礎(chǔ)上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。不動產(chǎn)登記的作用首先是摸清國內(nèi)不動產(chǎn)市場的狀況，為將來土地供應(yīng)、市場調(diào)整、城市規(guī)劃、開工建設(shè)等提供基礎(chǔ)性的依據(jù)。其次，使房產(chǎn)交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產(chǎn)稅課征提供一個必要條件。那么不動產(chǎn)會不會對房價產(chǎn)生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費領(lǐng)域，不動產(chǎn)會不會造成建筑鋼材需求量下滑，對于這個問題進行簡述。

房地產(chǎn)行業(yè)的考量指標包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對于鋼材消費直接有拉動作用的指標主要是新開工面積和施工面積。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，其興衰的轉(zhuǎn)變也給市場信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產(chǎn)成交狀況的指標也不可忽視。

從建筑鋼材的消費結(jié)構(gòu)來看，我國建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和產(chǎn)業(yè)廠房。民用房地產(chǎn)施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費量的60%以上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位一般為國有大型企業(yè)，其用鋼量占總消費量的20%，產(chǎn)業(yè)廠房也是建筑用鋼重要消費客戶，其消費量占總消費量的15%左右。

房地產(chǎn)鋼材用量、鋼材累計產(chǎn)量和房地產(chǎn)用鋼占比基本呈現(xiàn)同步增長的趨勢，特別是在2009年趨勢最為明顯，其中房地產(chǎn)(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達到將近40%，雖然國家近幾年在調(diào)控房地產(chǎn)，但是面對中國經(jīng)濟增速全年放緩趨勢下，未來國家不可能對房地產(chǎn)行業(yè)進行洗牌或者崩盤。

根據(jù)線性回歸等模型預(yù)測，未來建筑鋼材表觀消費量繼續(xù)呈現(xiàn)增加的趨勢，但是增幅出現(xiàn)連續(xù)下滑的趨勢。從歷史數(shù)據(jù)來看，建筑鋼材表觀消費量與房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場的過度

開發(fā)，以及國家宏觀政策的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于頹勢階段，而建材表觀消費量增速也隨之下滑。這也導(dǎo)致了未來增速放緩的局面將延續(xù)預(yù)計截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產(chǎn)登記的出臺，會使房地產(chǎn)市場更加透明規(guī)范，并會推進房產(chǎn)稅的實施，由于持有多套房產(chǎn)的成本和風(fēng)險上升，會降低一些投資人的房地產(chǎn)投資熱情，從而改變市場對供求關(guān)系的預(yù)期。所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未來會在一定程度上對房價上漲形成壓力，將有利于樓市調(diào)控長效機制的推出。而面對建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。

第五篇：不動產(chǎn)繼承登記

不動產(chǎn)繼承登記，有四個問題要厘清

【發(fā)布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國不動產(chǎn)》2016年第7期

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2016年1月1日正式實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第14條規(guī)定，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。這一規(guī)定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費高的問題，可以簡化手續(xù)、便民利民。需要指出的是，新規(guī)落實到位并非一朝一夕能夠達成，還需厘清并解決好以下四個問題。

問題一：死亡證明由誰出具

要辦理繼承登記，首先應(yīng)該證明原產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)死亡。盡管《細則》對此并未明確，但國土資源部最新出臺的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）明確規(guī)定：“被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構(gòu)出具的死亡證明；公安機關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等?！?/p>

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國家衛(wèi)計委、公安部、民政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范人口死亡醫(yī)學(xué)證明和信息登記管理工作的通知》，明確規(guī)定自2014年1月1日起，經(jīng)救治死亡或者正常死亡的，由各地醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)使用全國統(tǒng)一制定的新版《居民死亡醫(yī)學(xué)證明（推斷）書》，未經(jīng)救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據(jù)《民訴法》和《民法通則》之規(guī)定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規(guī)定有效的《死亡證明》應(yīng)該分別為醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據(jù)的非合法《死亡證明》，登記時不應(yīng)采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細則》第14條的規(guī)定，遺囑可以作為登記申請的要件。根據(jù)《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議三大類，一般而言，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑、遺贈，遺囑、遺贈優(yōu)先于法定繼承。《繼承法》第20條明確規(guī)定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優(yōu)于其他遺囑、后遺囑優(yōu)于先遺囑等適用規(guī)則。

此外，《繼承法》還規(guī)定了幾個特殊的規(guī)則來對遺產(chǎn)的分配進行調(diào)整，如第7條規(guī)定的繼承權(quán)喪失規(guī)則，第19條規(guī)定的特留份規(guī)則，第21條規(guī)定的遺囑無效規(guī)則，第28條規(guī)定的胎兒預(yù)留份規(guī)則等。

有鑒于繼承的復(fù)雜性，中國公證協(xié)會2009年出臺的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第31 條、第5條、第14條明確規(guī)定了當(dāng)事人申請繼承權(quán)公證需提供的材料以及公證處應(yīng)審查的內(nèi)容，并在第15、第16條明確規(guī)定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據(jù)此，如當(dāng)事人僅提供遺囑作為申請材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權(quán)的依據(jù)，還應(yīng)結(jié)合其他材料予以認定。

問題三：怎樣認定全部法定繼承人

根據(jù)《細則》第14條的要求，不管原產(chǎn)權(quán)人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權(quán)公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權(quán)歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認其效力，或者簽署《關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議》。因此，對于全體法定繼承人的認定，就成為了辦理繼承不動產(chǎn)登記的重中之重。

《規(guī)范》第10條明確規(guī)定，所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機關(guān)以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關(guān)系證明不屬于公安職權(quán)范圍，應(yīng)該屬于公證職能，因為現(xiàn)實中存在大量家庭成員不在一個戶籍中的情形。中國公證協(xié)會《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關(guān)系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；公安機關(guān)出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的婚姻登記證明、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學(xué)證明和公證書。

綜上，申請人提供的親屬關(guān)系證明應(yīng)為公證機關(guān)出具的《親屬關(guān)系證明公證書》。

問題四：登記錯誤責(zé)任如何承擔(dān)

對于登記錯誤責(zé)任承擔(dān)，學(xué)界主要有過錯責(zé)任原則、無過錯責(zé)任原則和過錯推定原則等幾種不同的觀點。根據(jù)《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，登記機構(gòu)的過錯表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一為過失，即第12條規(guī)定“未盡合理審慎職責(zé)的”；二為故意，即第13條規(guī)定的“登記機構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機關(guān)能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯，可以免除相應(yīng)的責(zé)任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯誤的”才承擔(dān)賠償責(zé)任。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第29條對賠償責(zé)任的確定，規(guī)定為按《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任，《細則》并未對此做出具體的規(guī)定。從《物權(quán)法》第21條規(guī)定的文義解釋來看，登記機構(gòu)是應(yīng)該承擔(dān)無過錯責(zé)任，在此情況下，對具體登記工作人員的賠償責(zé)任又沒有明確規(guī)定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認定標準了。在此情況下，假定出現(xiàn)了登記錯誤，登記人員即有可能承擔(dān)民事的賠償責(zé)任，更有甚者會承擔(dān)瀆職的刑事責(zé)任。這也是實踐中登記人員更有意于保守操作，登記機構(gòu)愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動產(chǎn)登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進程中應(yīng)對 相關(guān)具體操作予以明確，并加強與公安、民政、法院等部門的溝通和協(xié)調(diào)，建立數(shù)據(jù)大平臺，方便登記機構(gòu)核查相關(guān)信息。同時，建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度或者設(shè)立責(zé)任保險制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達成“依法行政”“高效便民”的目標。