第一篇：論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與完善

論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與完善

摘要：《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年出臺(tái)，該法在總則里確立了我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從此有了系統(tǒng)的規(guī)定，這將使我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到更好的完善，并更好地保護(hù)國家、集體和公民個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)。但我認(rèn)為，《物權(quán)法》仍存在一定的缺陷，本人將對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立進(jìn)行論述，并對(duì)制度的完善提出自己的建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記登記效力登記類型完善

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國家專門機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。簡稱不動(dòng)產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

二、建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的交易安全。由于不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。

由于物權(quán)具有絕對(duì)性和對(duì)世性，所以，物權(quán)進(jìn)行任何變動(dòng)，都應(yīng)進(jìn)行公示。公示的方式有交付和登記。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(除抵押權(quán)以外)變動(dòng)過程的生效要件，即只有登記了才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)的存在。對(duì)第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動(dòng)讓人知悉的效力，即登記的告知作用。而從最終意義上說，是有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，從而保護(hù)善意的第三人。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義是十分重大的！

三、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

（一）我國沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制

1、沒有一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記沒有形成專門的法律，物權(quán)法也沒有作出比較詳細(xì)的規(guī)定，只是在第十條規(guī)定“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定?！北热纭冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等都具有濃厚的行政色彩，是根據(jù)政府各個(gè)行政機(jī)關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。所以，行政機(jī)關(guān)會(huì)設(shè)置一些煩瑣的登記程序，這樣一來，就會(huì)在一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn) 1的交易。較強(qiáng)的行政色彩在一定程度上減弱了物權(quán)性，從而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

2、登記的范圍不明確

《物權(quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍也不明確，比如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將他項(xiàng)權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)或規(guī)章,約有6 個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權(quán)登記在森林管理部門等.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò)，會(huì)擾亂正常的法律秩序。當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在，對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi)職能重疊。總之，界限不明，這都會(huì)損害人民的利益，不能很好解決矛盾問題，所以這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不完善

預(yù)告登記主要有三方面的作用：一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒有對(duì)抗第三人的效力，因此通過預(yù)告登記的方式使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無效的，從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。二是順位保證作用。為了防止未來可能發(fā)生的因同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競合的矛盾，通過預(yù)告登記的方法，將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。三是破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，從而保證請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保全請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。

但在我國，預(yù)告登記并沒有在法律上有一個(gè)明確的地位，似乎不能得到法律的承認(rèn)，所以，對(duì)于預(yù)告登記的性質(zhì)等，我們?cè)趯?shí)踐中遇到這種問題，就不能夠很好的解決了。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定：“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30 日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管

理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”雖然這條規(guī)定了商品房預(yù)售合同的登記備案制度，但對(duì)于該登記備案制度的性質(zhì)及法律效力卻并沒有具體規(guī)定。在各地制定的商品房預(yù)售管理辦法中,對(duì)預(yù)售登效力的相關(guān)規(guī)定也大相庭徑:有的規(guī)定未經(jīng)登記無效,有的則規(guī)定未經(jīng)登記僅是無法對(duì)抗第三人,不影響合同本身的生效。???

由此可見，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍然很不完善，現(xiàn)有的登記制度并不能很好地保護(hù)權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，這缺乏明確的法律保護(hù)。所以，我們應(yīng)該要建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以維護(hù)交易安全和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)秩序的健康發(fā)展。

四、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

（一）建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

由于我國的登記機(jī)關(guān)較為分散，這會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)登記顯得很混亂。而選擇哪個(gè)機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)也是個(gè)問題。首先，我覺得法院并不適合為不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)。這是因?yàn)榉ㄔ罕緛砭陀袑徟械娜蝿?wù)，若要再負(fù)責(zé)登記的工作，這將大大加重法院的壓力。而且，作為登記機(jī)關(guān)，法院在審查登記的真實(shí)性時(shí)可能還會(huì)出現(xiàn)徇私舞弊的現(xiàn)象。所以，我認(rèn)為法院并不適合為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

我認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)更為適合為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。這是因?yàn)橐恢币詠矶际怯尚再|(zhì)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的，而且，這樣也能夠減輕法院的工作壓力，提高法院的工作效率，并能夠避免那種徇私舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍。

我國應(yīng)確立以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅為登記的范圍。也就是說, 對(duì)于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的各種物權(quán),包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都要登記了才能取得、變更和消滅,使民事登記的范圍縮小,這樣才能最大限度地減少商品流通領(lǐng)域中的障礙,使商品交易更快捷和安全。

3、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)該與《物權(quán)法》的規(guī)定相適應(yīng)，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制。要對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動(dòng)產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法，以更好地保護(hù)當(dāng)事人。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記進(jìn)行公告

我國法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和消滅,必須進(jìn)行登記,其中一個(gè)重要的決定性因素是登記具有公示公信力。但是我國登記的公告只是在登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人之間進(jìn)行而已，對(duì)于其他人來說卻是個(gè)謎。有的房地產(chǎn)登記管理部門竟然還把房地產(chǎn)權(quán)屬登記置入保密范圍。這樣子是不對(duì)的，我們應(yīng)當(dāng)講不動(dòng)產(chǎn)登記公諸于世，這樣才具有公信力。

（二）完善預(yù)告登記制度

要完善預(yù)告登記程序，一是要統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，這也是完善預(yù)告登記程序的前提。二是要建立預(yù)告登記審查制度，登記機(jī)關(guān)的審核主要審查登記申請(qǐng)是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要進(jìn)行形式上的審查，即審查登記的程序是否合法，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。而且，還要實(shí)行預(yù)告登記機(jī)關(guān)責(zé)任制。如果登記和真實(shí)權(quán)利之間的差異是由登

記機(jī)關(guān)所造成的，那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣一來，我國的登記機(jī)關(guān)將會(huì)提高登記的正確率，也會(huì)提高辦事效率，以更好地保障權(quán)利人的利益！

注釋 ??? 譚啟平.我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的反思與構(gòu)建[J].河北法學(xué),2005,23(8):49-50.參考文獻(xiàn)

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第二篇：論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

王小波*

摘要：建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是世界物權(quán)立法發(fā)展的趨勢(shì)。我國目前沒有專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，雖然《物權(quán)法》的頒布在一定程度上完善了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度、操作程序等還有待明確、完善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)制度完善

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法重要的組成部分，沒有健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度?！段餀?quán)法》的頒布，可謂揭開了我國房地產(chǎn)登記制度發(fā)展的新篇章?！段餀?quán)法》對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)則、房地產(chǎn)登記的效力、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)、登記信息的公開查詢、更正登一記、異議登記、預(yù)告登一記以及登一記錯(cuò)誤賠償責(zé)任等重要內(nèi)容做出了規(guī)定，確定了我國房地產(chǎn)登記的根本制度，為完善我國房地產(chǎn)登記制度奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，雖然對(duì)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了總體上的規(guī)定，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度及具體操作程序還需要進(jìn)一步明確和改善。

一、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的貢獻(xiàn)

一、房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論得以發(fā)展

(一)確立了物權(quán)變動(dòng)的公示原則，明確規(guī)定登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式

公示原則作為物權(quán)變動(dòng)的基本原則，己為世界各國物權(quán)立法所普遍確立，而物權(quán)變動(dòng)的公示方式，在世界各國也均為一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為占有或交付。《物權(quán)法》物權(quán)變動(dòng)公示原則的確立，一方面是對(duì)國際認(rèn)可的法理的遵守，使我國物權(quán)立法與國際接軌;另一方面，如前所述，我國一直缺乏明確的房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論，就我國《物權(quán)法》頒布前的房地產(chǎn)登記法律制度而言，其并非完全民法物權(quán)意義上的登一記制度，而主要以行政權(quán)干預(yù)或管理為目的，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)公法上的意義，私法意義卻顯較弱。《物權(quán)法》的出臺(tái)，并明確確立了物權(quán)公示原則，將房地產(chǎn)登一記制度首先視為是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法，不僅極大地強(qiáng)化了房地產(chǎn)登記制度的私法意義，而且對(duì)于維護(hù)物的占有秩序和交易安全具有重要意義。而《物權(quán)法》之后的《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則進(jìn)一步重申了《物權(quán)法》關(guān)于登記物權(quán)公示的私法意義，如《土地登記辦法》第二條明確規(guī)定土地登記是將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)等依法需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿“公示”的行為，明確規(guī)定登記是上地物權(quán)變動(dòng)的公示方式。

(二)構(gòu)建了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登記對(duì)抗主義為例外”的二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式

以法國為代表的登記對(duì)抗主義立法模式不利于維護(hù)交易安全;以德國為代表的物權(quán)形式主義立法模式實(shí)踐操作過于繁瑣、無因性法律后果過于絕對(duì)且與公信力效力重疊:而以奧地利、瑞士為代表的債權(quán)形式主義立法例正好克服了二者之不足，從而“成為物權(quán)變動(dòng)立法模式的基本潮流”。①針對(duì)我國理論界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的重大分歧，《物權(quán)法》在借鑒德、日、法等國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的歷史傳統(tǒng)、具體國情，最終確立了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登一記對(duì)抗主義為例外”的二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，在很大程度上明確、奠定了我國房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)理論，體現(xiàn)出我國獨(dú)有的物權(quán)立法特點(diǎn)。具體說就是:第一，承認(rèn)物權(quán)合意的客觀存在性，但不承認(rèn)其具有獨(dú)立性、無因性。就單純的當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的意思表示而言，作為一種客觀存在在物權(quán)變動(dòng)之中是不可或缺的。即“承認(rèn)物權(quán)行為概念本身，但并不一定必須承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，抑或雖然承認(rèn)物權(quán)行為概念及物權(quán)行為的獨(dú)立性，但并不一定必須承認(rèn)物權(quán)行為的無因性?！雹诘诙?，規(guī)定在一般情況下房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)經(jīng)登一記生效，即房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采用登記生效主義模式。此外，在不動(dòng)產(chǎn)登一記生效為主的基礎(chǔ)上，也確立了登一記對(duì)抗主義模式作為房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的例外原則，即非經(jīng)登一記不能對(duì)抗善意第三人。登記對(duì)抗主義的適用范圍主要包括:土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)。

二、統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記規(guī)則得以初步確立

我國一直沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登一記規(guī)則，在實(shí)踐中存在著房地產(chǎn)登一記法律規(guī)范不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等混雜局面，這種混雜局面已經(jīng)嚴(yán)重妨礙我國房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展。為克服上述實(shí)踐中存在的弊端，《物權(quán)法》首次明確規(guī)定國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，確定了我國將在房地產(chǎn)登記領(lǐng)域建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的大方向。其次，針對(duì)房地產(chǎn)登記程序中房、地不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，《物權(quán)法》規(guī)定了基本的房地產(chǎn)登記程序:申請(qǐng)~審查一記載于登一記簿?！锻恋氐怯涋k法》與《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，分別對(duì)土地登一記及房屋登一記的程序進(jìn)行簡化，分別取消了原先土地登一記中的地籍調(diào)查程序、房屋登記中的公告程序，上地登記(土地總登一記除外)的程序簡化為申請(qǐng)

①梁慧星、陳華彬.物權(quán)法〔M].北京:法律出版社，19卯.②陳華彬.論基于法律行為的物權(quán)變動(dòng).梁慧星主編，民商法論從(第6卷)[M].北京:法律出版社，1997.一權(quán)屬審核~注冊(cè)登記一頒發(fā)或更換證書，房屋登記的程序簡化為申請(qǐng)一受理一審核一記載于登記簿一發(fā)證。至此，土地登一記與房屋登記的程序應(yīng)該來說己實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，因?yàn)橥恋氐且挥浿械臋?quán)屬審核這一程序其實(shí)己經(jīng)隱含有受理這一程序了，若不受理，則談何權(quán)屬審核?再次，針對(duì)之前房地產(chǎn)登記權(quán)屬證書與登一記簿之間關(guān)系不明確的問題，《物權(quán)法》

第17條、《土地登記辦法》第16條、《房屋登一記辦法》第26條均明確規(guī)定，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登一記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

三、有關(guān)房地產(chǎn)登記效力的規(guī)定更為合理

(一)根據(jù)登記原因之不同區(qū)分房地產(chǎn)登記的效力

我國之前的房地產(chǎn)登記立法不區(qū)分房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，對(duì)于因非法律行為如繼承、新建等設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅房地產(chǎn)物權(quán)的一律規(guī)定非經(jīng)登一記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！段餀?quán)法》參照國際上慣行的物權(quán)法基本原則，對(duì)于不經(jīng)登記也發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的情形做出了具體的規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》、《房屋登記辦法》則與《物權(quán)法》保持一致，同樣規(guī)定因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或受遺贈(zèng)等均屬于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形，不以登一記為生效要件。

(二)明確規(guī)定登記僅只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，克服了以往立法中混淆

物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)合同成立、生效要件的缺陷按照區(qū)分原則，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，即物權(quán)變動(dòng)的原因行為的成立，必須按照該行為成立的自身要件予以判斷，而不能以物權(quán)的變動(dòng)是否成就為標(biāo)準(zhǔn)判斷。如以債權(quán)法上的合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為時(shí)，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)債權(quán)法，即以當(dāng)事人的意思表示真實(shí)而且一致為充分必要條件。至于物權(quán)變動(dòng)能否成就，并不是合同成立生效的必要條件。而物權(quán)的變動(dòng)，必須以動(dòng)產(chǎn)的交付與不動(dòng)產(chǎn)的登記為必要條件，而不能認(rèn)為基礎(chǔ)關(guān)系即原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果?！段餀?quán)法》第巧條的規(guī)定就體現(xiàn)了區(qū)分原則的思想。一方面，《物權(quán)法》區(qū)分原則的確立，徹底克服了以往我國房地產(chǎn)登記法律規(guī)范中將登記視為債權(quán)法上的合同成立、生效的要件，混淆物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)合同的成立、生效條件的缺陷;另一方面，區(qū)分原則的確立符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)的基本法理，被民法實(shí)踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、為物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)建立科學(xué)規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。①而作為《物權(quán)法》配套法的《土地登一記辦法》與《房屋登一記辦法》也秉承了《物權(quán)法》區(qū)分原則思想，規(guī)定登記僅只是土地物權(quán)變動(dòng)或房屋物權(quán)變動(dòng)的生效條件，如

《房屋登記辦法》第31條就規(guī)定當(dāng)事人買賣房屋應(yīng)在有關(guān)法律文件“生效”后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、三類特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記制度得以構(gòu)建

我國《物權(quán)法》出臺(tái)前的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)登記的類型有一些相關(guān)的規(guī)定，但都不夠全面。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展需要，解決房地產(chǎn)登一記過程中可能出現(xiàn)的爭議，《物權(quán)法》科學(xué)地構(gòu)建了三類新的登記制度—更正登一記、異議登記及預(yù)告登記。《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》為依據(jù)，在制訂時(shí)增加了更正登記、異議登記、預(yù)告登一記等登一記類型并細(xì)化了這些登記類型的內(nèi)容與程序。

(一)確立了賦予當(dāng)事人更正權(quán)與異議權(quán)的更正登記和異議登記制度

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則，一記載在登一記簿上的當(dāng)事人所享有的物權(quán)，原則上推定為正確、合法的權(quán)利。這是法律為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法物權(quán)，確保不動(dòng)產(chǎn)交易安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的必然選擇。但這并不是說記載在登記簿上的物權(quán)就是絕對(duì)正確、不可推翻的，如果登記的物權(quán)事項(xiàng)與事實(shí)上的物權(quán)事項(xiàng)不符，為避免真正權(quán)利人因?yàn)榈怯浌帕Χ馐軗p失，則應(yīng)當(dāng)賦予真正權(quán)利人享有更正權(quán)與異議權(quán)的救濟(jì)途徑。為此，《物權(quán)法》第19條規(guī)定了更正登一記和異議登一記制度。同時(shí)，為了克服異議登記給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成不穩(wěn)定狀態(tài)的缺陷，《物權(quán)法》還規(guī)定異議登一記申請(qǐng)人在異議登一記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。而《土地登記辦法》第58至61條及《房屋登一記辦法》第74至79條則對(duì)《物權(quán)法》第19條的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化。如對(duì)更正登記和異議登記如何申請(qǐng)、應(yīng)提供哪些材料、異議登一記的注銷等問題做出了可供房地產(chǎn)登記實(shí)踐操作執(zhí)行的規(guī)定，更在《物權(quán)法》第19條的基礎(chǔ)上對(duì)異議登記的法律效力予以明確，填補(bǔ)了《物權(quán)法》異議登記法律效力不明的漏洞。更正登記和異議登記制度的建立，豐富、完

①孫憲忠，論物權(quán)法[M].北京:法律出版社，200847.我國房地產(chǎn)登一記制度的現(xiàn)狀、發(fā)展與完善善了我國的房地產(chǎn)登一記類型體系。

(二)確立了遏制重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的預(yù)告登記制度

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)市場的不規(guī)范，出現(xiàn)了許多商品房重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的不良現(xiàn)象。如近年來頻頻被媒體曝光的一房多賣、假房地產(chǎn)騙取貸款、開發(fā)商 卷款潛逃等等。之所以頻頻出現(xiàn)這些現(xiàn)象，一是與開發(fā)商的不誠實(shí)經(jīng)營有關(guān)，二 是現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登一記備案制度不能從根本上解決將合同請(qǐng)求權(quán)推進(jìn)到 登一記請(qǐng)求權(quán)的問題。為此，《物權(quán)法》第二十條借鑒了國外立法并結(jié)合我國現(xiàn)有 的商品房預(yù)售和住房貸款按揭制度，規(guī)定了預(yù)告登記制度，創(chuàng)新了房地產(chǎn)登記的 種類。而《土地登一記辦法》、《房屋登記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依 據(jù)，對(duì)預(yù)告登記的適用范圍、效力期間、申請(qǐng)預(yù)告登一記所需文件材料等做出更進(jìn) 一步的詳細(xì)、具體的規(guī)定。如《房屋登記辦法》第67條明確規(guī)定預(yù)告登記適用

于預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及抵押等，比《物權(quán)法》 的規(guī)定更為明確，更有利于實(shí)踐操作。

五、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任得以強(qiáng)化

對(duì)于房地產(chǎn)登記的審查，《物權(quán)法》第12條、《土地登記辦法》第13條、《房屋登記辦法》第18、19條均規(guī)定了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)?！斗课莸且挥涋k法》更是以《物權(quán)法》為依據(jù)，對(duì)登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)如查驗(yàn)、詢問事項(xiàng)、需實(shí)地查看的具體情形做出明確規(guī)定，更有利于房地產(chǎn)登記實(shí)踐操作。比起《物權(quán)法》頒布之前的相關(guān)房地產(chǎn)登記立法，《物權(quán)法》、《土地登一記辦法》、《房屋登一記辦法》明確了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查的事項(xiàng)范圍，“詢問申請(qǐng)人”、“實(shí)地查看”等的職責(zé)要求，在當(dāng)前我國誠信體系尚未建立、社會(huì)信用缺失的情況下，應(yīng)該來說可以起到一定的監(jiān)督作用，對(duì)保障房地產(chǎn)交易安全具有顯著促進(jìn)作用。

六、房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度得以確立

房地產(chǎn)登一記是物權(quán)公示最重要的方法。如果把登記的資料當(dāng)成秘密檔案，不允許查詢復(fù)制或者設(shè)置苛刻的查詢復(fù)制條件，就無法起到公示的作用，影響整個(gè)物權(quán)法律制度規(guī)范調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的社會(huì)功能。我國在《物權(quán)法》頒布之前對(duì)房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度的立法存在明顯缺陷。究其原因，除了不重視便利群眾、服務(wù)社會(huì)以外，很重要的原因是仍然在思想上將房地產(chǎn)登一記作為房地產(chǎn)管理的手段，而輕視其物權(quán)公示的功能。因此，《物權(quán)法》第18條、《土地登記辦法》第72條、《房屋登記辦法》第28條均明確規(guī)定了對(duì)房地產(chǎn)登一記信息的公開查詢制度，《物權(quán)法》更是取消了之前的房地產(chǎn)登記立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)查詢范圍的限制。這為建立登記信息公開制度提供了法律依據(jù)，從而有利于為房地產(chǎn)市場交易提供全面準(zhǔn)確的信息服務(wù)，切實(shí)發(fā)揮保護(hù)交易安全、警示交易風(fēng)險(xiǎn)的功能，維護(hù)正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序。

七、登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任得以明確

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的房地產(chǎn)登一記制度中，有一個(gè)非常令人矚目的制度安排，就是《物權(quán)法》第21條、《房屋登記辦法》第92條明確規(guī)定了登一記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任。對(duì)房地產(chǎn)登一記機(jī)關(guān)因登一記錯(cuò)誤造成當(dāng)事人損失的賠償責(zé)任，以往的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對(duì)其規(guī)定仍比較籠統(tǒng)、模糊，這也導(dǎo)致過去因登一記錯(cuò)誤而造成的互相推誘、責(zé)任不清的情況時(shí)有發(fā)生。更有甚者，有些因房地產(chǎn)登記而引起的行政訴訟案件在當(dāng)事人勝訴后，即使確認(rèn)了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在過錯(cuò)，當(dāng)事人也得不到賠償。而依據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)就登一記錯(cuò)誤導(dǎo)致他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、強(qiáng)化登一記機(jī)關(guān)的責(zé)任、保障房地產(chǎn)登一記的公信力，充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記的法律價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，有著十分重要的意義。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍存在的問題

雖然《物權(quán)法》的制定為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善做出了重要的貢獻(xiàn)，但是與法治國家和市場發(fā)展的客觀要求相比，現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍存在許多缺陷。主要包括以下幾點(diǎn)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一

雖然《物權(quán)法》第九條和第十條就（“就”換“闡明”）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)關(guān)和登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定，但至今我國尚未就不動(dòng)產(chǎn)登記制度專門制定法律。實(shí)際操作中，只能依據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定，導(dǎo)致出現(xiàn)不同的法律后果及各行政部門各自為政的現(xiàn)象。因此，僅《物權(quán)法》的口號(hào)性規(guī)定已不足以解決現(xiàn)實(shí)中遇到的問題。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明

《物權(quán)法》對(duì)登記范圍的規(guī)定并不明確，導(dǎo)致了不同規(guī)則在登記對(duì)象上出現(xiàn)各自不同的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》將他項(xiàng)權(quán)利定義為“土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利?！倍冻鞘蟹课輽?quán) 屬登記管理辦法》則將他項(xiàng)權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

目前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)是“多頭執(zhí)政”，其根據(jù)的法律各不相同?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”根據(jù)不同登記類型，我國有以下登記機(jī)關(guān)：國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)?！段餀?quán)法》附則補(bǔ)充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”即同一部門或不同部門都可以依據(jù)各自地方性法規(guī)，主張不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。如房地產(chǎn)登記，有的城市將涉外房地產(chǎn)登記留在市級(jí)辦理，而將其他下放到區(qū)一級(jí)辦理，結(jié)果導(dǎo)致市區(qū)爭奪登記業(yè)務(wù)，出現(xiàn)許多重復(fù)登記的現(xiàn)象。

（四）登記機(jī)關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡合理

《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收費(fèi)，不論標(biāo)的大小的做法明顯不合理。同時(shí)，由于多部門登記，獲利的多少極具可能影響各部門的辦公積極性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因?yàn)榈怯涃M(fèi)用過高而逃避登記，最終將損害老百姓的利益。

（五）登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任機(jī)制不健全

雖然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！钡珜?duì)于具體如何賠償以及由誰承擔(dān)費(fèi)用并沒有做出規(guī)定。登記機(jī)關(guān)的責(zé)任究竟屬民事責(zé)任還是行政責(zé)任？是依據(jù)國 家賠償法來實(shí)現(xiàn)賠償責(zé)任，還是通過建立一套新的合理的追究機(jī)制？這些問題仍需要進(jìn)一步立法明確。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分，在分析不動(dòng)產(chǎn)制度存在缺陷的基礎(chǔ)上，筆者對(duì)于如何進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出如下建議：

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

雖然我國有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但其散亂且相互之間存在大量的矛盾。梁慧星在主編的《物權(quán)法草案建議稿》中主張，首先，在《物權(quán)法》“通則”中明確物權(quán)法定、物權(quán)公示等原則，并規(guī)定“依法律行為設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記無效”。其次，建議稿第10 條明確“關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的組成，登記官員的資格、登記程序等，由不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定?！敝贫ú粍?dòng)產(chǎn)登記法，要以《物權(quán)法》確定的登記模式、基本規(guī)范等作為原則，以國務(wù)院制定專業(yè)的房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、樹木、漁業(yè)等實(shí)施細(xì)則及管理制度為輔助，確立起適合我國國情的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律體系。筆者認(rèn)為，這種主張符合我國民法體系設(shè)置結(jié)構(gòu)。通過以《物權(quán)法》作出原則性規(guī)定為基礎(chǔ)及完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定一部統(tǒng)一適用的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

（二）規(guī)范登記范圍

為了改變現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)種類配置滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，必須通過相關(guān)法律對(duì)已成熟穩(wěn)定的物權(quán)種類加以確認(rèn)，同時(shí)也要規(guī)范與確定需要物權(quán)登記的種類。如由于科技和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)利用技術(shù)的提高，會(huì)出現(xiàn)的空間利用權(quán)等。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍不應(yīng)過窄，應(yīng)擴(kuò)大登記的范圍。有學(xué)者提出，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍實(shí)質(zhì)包括兩個(gè)方面，一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，另一方面是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之限制。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之限制，主要關(guān)系到權(quán)利人的處分權(quán)以及第三人的交易安全，如未來物權(quán)之預(yù)告、登記物權(quán)之解除條件、登記物權(quán)之異議、企業(yè)破產(chǎn)之宣告、不動(dòng)產(chǎn)租賃等。

（三）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)

要改變目前“多頭登記”的現(xiàn)象，維護(hù)登記公示、公信力的關(guān)鍵在于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。通觀世界各國，他們?cè)谠O(shè)立登記機(jī)關(guān)時(shí)都遵循兩個(gè)準(zhǔn)則：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的獨(dú)立性。（2）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。這兩個(gè)準(zhǔn)則都是物權(quán)公示原則決定的。目前學(xué)術(shù)界存在兩種觀點(diǎn)：一是選擇法院為登記機(jī)關(guān)。如德國《土地登記條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院掌管。二是選擇行政機(jī)關(guān)。如臺(tái)灣地區(qū)土地登記規(guī)則規(guī)定，土地登記由直轄市或縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理。而筆者同意第二種觀點(diǎn)。結(jié)合我國國情，如果由法院進(jìn)行登記，必然會(huì)增加司法機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)。如果出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，又由法院進(jìn)行糾正，那么其信服力就會(huì)變?nèi)跚也焕诰S護(hù)司法權(quán)威。相反，由行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，利用政府權(quán)威和國家信用作為擔(dān)保，一旦出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，司法機(jī)關(guān)也能予以監(jiān)督糾正。

（四）完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任制度

登記內(nèi)容正確與否，不僅影響交易當(dāng)事人的利益，而且還影響到交易的安全和秩序。雖

然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任，但該規(guī)定僅為原則性規(guī)定。對(duì)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的性質(zhì)、賠償責(zé)任的歸責(zé)原則以及損害賠償?shù)姆秶染瓷婕啊Ｒ虼?，筆 者從以下幾方面入手：

首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)問題，究竟屬于國家賠償還是民事賠償，理論界存在不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國辦理不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)的機(jī)構(gòu)為行政機(jī)關(guān)，所以因其行使職權(quán)而給當(dāng)事人造成損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記而給當(dāng)事人造成損害的行為侵犯的是當(dāng)事人的民事利益，這屬于民事領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，應(yīng)為民事侵權(quán)責(zé)任。目前國內(nèi)通說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)為行政行為。就此而言，筆者認(rèn)為，由于不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，形成的是國家與公民之間的法律。所以登記作為登記機(jī)關(guān)實(shí)施的具體行政行為，登記錯(cuò)誤造成損害應(yīng)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。

其次，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。目前，理論與實(shí)踐中均存在不同理解。一種主張登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任是一種國家賠償責(zé)任，應(yīng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則。另一種主張適用無過錯(cuò)責(zé)任原則，認(rèn)為國家機(jī)關(guān)及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中造成損害的，不論行為人是否有過錯(cuò)，都應(yīng)首先由國家機(jī)關(guān)承擔(dān)。筆者認(rèn)為，從《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定來看，我國采取的是無過錯(cuò)責(zé)任原則。如果采納過錯(cuò)責(zé)任原則，僅以登記機(jī)關(guān)或其工作人員無過錯(cuò)為由即可免除登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，讓登記錯(cuò)誤的受害人自行承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，顯然是極不公平的。

再次，賠償范圍的確定。《物權(quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定具體承擔(dān)賠償?shù)姆秶男?。筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的范圍應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤造成的實(shí)際損失來確定，包括主權(quán)利受損害的賠償、利息及當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用，該賠償數(shù)額應(yīng)以其權(quán)利受損害時(shí)的價(jià)值來確定，不得超過受損害時(shí)的價(jià)值。具體而言，應(yīng)包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)本身因錯(cuò)誤登記所造成的損失。（2）當(dāng)事人或利害關(guān)系人基于登記所支付的必要費(fèi)用，如申請(qǐng)更正登記、異議登記的費(fèi)用，進(jìn)行訴訟的費(fèi)用等。最后，賠償資金來源。賠償資金來源有三種途徑：（1）國家財(cái)政；（2）建立基金；（3）引進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)制。有學(xué)者主張借鑒美國的權(quán)原保險(xiǎn)制度，由當(dāng)事人投保，保險(xiǎn)公司為由于登記簿或產(chǎn)權(quán)證上的瑕疵而造成的損失提供賠償。筆者認(rèn)為，建立賠償基金較為符合我國。因?yàn)橐M(jìn)外國的保險(xiǎn)制度，將要面臨如何立法、如何完善等問題，最終會(huì)增加立法壓力，不能有效解決當(dāng)前的問題。

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第三篇：試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完善

試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完善

自1998年第七屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議通過的憲法修正案，正式確立了國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度以來，我國的不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)有了飛速發(fā)展。不容忽視的是，在市場交易中存在一些混亂現(xiàn)象，與物權(quán)法立法的滯后，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善有很大關(guān)系。如何完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，成為我國制定物權(quán)法要解決的重點(diǎn)和核心問題。

所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國家專門機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。簡稱不動(dòng)產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀。

1949年到1956年我國也曾建立有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，之后一直中斷到上世紀(jì)90年代才恢復(fù)。當(dāng)時(shí)登記只是作為不動(dòng)產(chǎn)行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，這種登記與民法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)沒有法律上的聯(lián)系。我國目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法在一定程度上已經(jīng)避免了上述偏見。但有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定很零散，登記程序不完備，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)具有行政管理性，這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

如“擔(dān)保法”第四十二條、第四十三條規(guī)定，涉及到的登記機(jī)關(guān)有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門及公證部門。還有其他法律法規(guī)對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定。這些法律法規(guī)對(duì)登記只作出了行政效力的規(guī)定，只能滿足計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行政管理的需要。現(xiàn)有的制度不能保護(hù)權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者

說，權(quán)利人主張未來物權(quán)請(qǐng)求權(quán)缺乏法律基礎(chǔ)。作為政府部門的登記機(jī)關(guān)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記只能以行政法為依據(jù)行使管理職能，不能按物權(quán)公示原則的要求來服務(wù)市場，保證交易秩序和安全。

二、為什么要建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度

建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有利于當(dāng)事人及社會(huì)一般的第三人明確地知悉不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，達(dá)到“靜態(tài)秩序，動(dòng)態(tài)安全”的法律目的。

因?yàn)槲餀?quán)具有絕對(duì)性和對(duì)世性，故物權(quán)的任何變動(dòng)均應(yīng)進(jìn)行公示。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(除抵押權(quán)以外)變動(dòng)過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，即只有經(jīng)過登記才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。其實(shí)從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本質(zhì)和現(xiàn)實(shí)生活的客觀要求。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)的本來性質(zhì)就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)(物權(quán))，而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當(dāng)依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)的存在。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動(dòng)讓人知悉的效力，即登記的告知作用。

登記的權(quán)利正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來說，不管真實(shí)情況怎樣，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確?！安粍?dòng)產(chǎn)登記簿記載之物權(quán)應(yīng)該與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一致，動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際之物權(quán)一致，這是正常的法律秩序的基本要求?！爆F(xiàn)實(shí)中，由于當(dāng)事人的過錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，致使登記簿上記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利不一致。無論是誰的過錯(cuò)，登記對(duì)社會(huì)一般的第三人來說都應(yīng)該是正確的，這是因?yàn)?，登記是國家專門機(jī)關(guān)所為，當(dāng)然也最具有社會(huì)公信力。

善意保護(hù)效力，是指一旦當(dāng)事人變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了登記，則即使依登記方法表現(xiàn)出來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事實(shí)上并不存在或有瑕疵，但對(duì)于信賴該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與該物權(quán)為真實(shí)時(shí)相同的法律效果。假如登記無此效力，那么善意第三人則在每次交易時(shí)都要調(diào)查標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，否則就要為此而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。顯然，這對(duì)善意第三人是不公平的。登記的公信力以登記的告知和權(quán)利的推定力為邏輯起點(diǎn)，以登記功能之實(shí)現(xiàn)-“善意取得”為其最終歸宿。它以犧牲原權(quán)利人的利益為代價(jià)，以換取交易安全價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

三、如何完善我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

(一)制定以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和客觀公正

目前我國沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法，實(shí)踐中有一些涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對(duì)土地、房屋、林木等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，分別制定了只具部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則不但零散，而且法律層級(jí)低效力不足。這些只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場交易的需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。如“擔(dān)保法”、“土地管理法”、“城市房地產(chǎn)管理法”雖然都是由全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議并通過的，但有許多涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的事項(xiàng)規(guī)定不一致，甚至相互矛盾，以致人們無所適從。故此，一些司法解釋作了一些變通規(guī)定，但只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律適用問題。因此，當(dāng)前應(yīng)按照建立在公示原則上的物權(quán)法對(duì)現(xiàn)行法律中涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定予以統(tǒng)一，由國家立法部門(全國人民代表大會(huì))制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

(二)完善不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，保障權(quán)利人的權(quán)利

從不動(dòng)產(chǎn)登記的工作程序上來看，不動(dòng)產(chǎn)登記可分為初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。

所謂初始登記，也稱之為總登記。它是指不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人依法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)其權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。初始登記的原因一般既可能是因?yàn)樾碌牟粍?dòng)產(chǎn)登記法付諸實(shí)施之時(shí)需要對(duì)全部的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記，也有可能是對(duì)新產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)如新建設(shè)成的建筑物的所有權(quán)或新出現(xiàn)的土地使用權(quán)的登記。因?yàn)槭堑谝淮蔚怯?，其?quán)利對(duì)以后的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有原始根據(jù)的意義，所以未來的不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)對(duì)該登記規(guī)定特別的申請(qǐng)程序和申請(qǐng)條件。

所謂變更登記，包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和在不涉及其他人的情況下權(quán)利主體對(duì)自己的權(quán)利內(nèi)容的變更，如國有土地使用權(quán)的權(quán)利人變更土地使用目的、或者擴(kuò)大與縮小原來的權(quán)利范圍的登記等。這在我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則已經(jīng)建立的制度。

所謂更正登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人或者登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯(cuò)誤而進(jìn)行的予以更正的登記。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)或權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤登記時(shí)，可以由登記機(jī)關(guān)以公示催告的方式更正，也可以由權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)。更正登記是為了消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，故凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國家，其法律中必然建立有更正登記制度。所謂涂銷登記指的是對(duì)滅失的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記。包括權(quán)利人拋棄其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，和不動(dòng)產(chǎn)的自然滅失等。

作為更正登記的前置程序異議登記的預(yù)告登記制度，許多國家和地區(qū)的民法中對(duì)此制度均有規(guī)定，而我國對(duì)該制度尚沒有相關(guān)規(guī)定。所謂異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記，該登記的直接法律效力是使得申請(qǐng)人具有中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利。預(yù)告登記是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，也就是說權(quán)利人只對(duì)未來取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法

律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。在附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，在債的合同締結(jié)后，因當(dāng)事人約定的條件未成就，權(quán)利取得人不可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記為該物權(quán)的權(quán)利人;此時(shí)雖然原權(quán)利持有人已經(jīng)承擔(dān)了債法上的出讓物權(quán)的義務(wù)，但該物權(quán)和取得人除其債法上請(qǐng)求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利。這種情況對(duì)取得人不利顯而易見的。為保全此債法上的請(qǐng)求權(quán)，未來的不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)規(guī)定可以將該請(qǐng)求權(quán)及其順位在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記之后，如所涉及的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生被強(qiáng)制執(zhí)行或者被納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)后，或者被設(shè)置抵押(這種情況是經(jīng)常的)后，則這些妨害了被保全的請(qǐng)求權(quán)的行為不能生效。預(yù)告登記生效后，債權(quán)人能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，或者該債權(quán)消滅的，應(yīng)在一定的期限申請(qǐng)登記。否則，對(duì)該登記可以由利害關(guān)系人申請(qǐng)涂銷，或者由登記機(jī)關(guān)依職權(quán)予以涂銷。

(三)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，針對(duì)我國的多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記的現(xiàn)狀，有必要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。對(duì)于由哪個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，當(dāng)前理論界和實(shí)務(wù)界存在幾種不同意見。有學(xué)者認(rèn)為由縣級(jí)人民法院作為登記機(jī)關(guān);有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該在政府中設(shè)立專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的行政機(jī)關(guān);還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一個(gè)中立的事業(yè)性組織負(fù)責(zé)登記。

而事實(shí)上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地物權(quán)，非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)(主要指土地使用權(quán))為基礎(chǔ)。我國當(dāng)前土地管理部門從上到下分別是國土資源部、國土資源廳以及縣市的國土資源局。此外，大部分縣在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)有土管所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權(quán)公示的要求。我國目前國土資源部門實(shí)行的登記，主要目的在于行政監(jiān)督和管理，而不是服務(wù)于市場交易的秩序和安全。我國正在進(jìn)行的政府機(jī)構(gòu)改革正在使一個(gè)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。如果政府職能不轉(zhuǎn)變，即使由其他形式上獨(dú)立的機(jī)關(guān)來履行登記也難以達(dá)到目的。因此要達(dá)到避免公權(quán)力侵犯私權(quán)利的目的，在物權(quán)法上是難

以實(shí)現(xiàn)的。在現(xiàn)有行政體制下，既要維護(hù)交易秩序，又要防止公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵犯，關(guān)鍵不在于使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)脫離行政機(jī)關(guān)，而在于轉(zhuǎn)變行政機(jī)關(guān)的職能。由此可以得出這樣的結(jié)論，國土資源部門作為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)有兩點(diǎn)好處：一是充分利用了國家的現(xiàn)有資源，在原有的土地登記制度上作改進(jìn)，擴(kuò)展為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度;二是避免行政機(jī)關(guān)基于行政管理的需要不正當(dāng)?shù)母深A(yù)登記機(jī)關(guān)，使得登記機(jī)關(guān)的設(shè)置目的不能實(shí)現(xiàn)。

我國當(dāng)前正在進(jìn)行的司法改革，其核心是司法獨(dú)立，其主要內(nèi)容之一就是法院要獨(dú)立于行政機(jī)關(guān)。如果由法院作為登記機(jī)關(guān)，會(huì)使得法院與行政機(jī)關(guān)產(chǎn)生種種關(guān)系，由此必然會(huì)阻礙司法改革的進(jìn)程。因此，在我國法院不適合作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。

我國事業(yè)單位的現(xiàn)行體制本身存在問題，“政事不分，一部分事業(yè)單位承擔(dān)著政府行政的職能”，再加上行政機(jī)關(guān)本著管理的需要，難以保證事業(yè)單位的真正獨(dú)立。設(shè)立獨(dú)立的事業(yè)單位作為登記機(jī)關(guān)，也行不通。

由國土資源部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，充分利用了我國現(xiàn)有的行政資源，并通過擴(kuò)大登記范圍，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)。

四、結(jié)語。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該統(tǒng)一，應(yīng)由國土資源部門作為登記機(jī)關(guān)。且這僅適用統(tǒng)一的登記法律，實(shí)行統(tǒng)一的登記程序，賦予登記統(tǒng)一的法律效力。保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事業(yè)的健康發(fā)展。

第四篇：我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

摘要：2007年頒布的《物權(quán)法》在第9條明確的規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)須經(jīng)登記才可發(fā)生法律效力，未經(jīng)過登記，不可發(fā)生法律效力。根據(jù)這一條文的規(guī)定，我國物權(quán)法所確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但不動(dòng)產(chǎn)的登記在實(shí)際的操作中還存在著一些爭議，本文通過對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的探討，指出了我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問題，對(duì)如何完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了合理化的建議。

關(guān)鍵詞：物權(quán)公示公信 統(tǒng)一登記 不動(dòng)產(chǎn)

一、引言

2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》中明確的規(guī)定物權(quán)公示公信原則，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言其公示方式是交付制度，而不動(dòng)產(chǎn)的公示方式主要是登記制度。物權(quán)法頒布至今已經(jīng)有8年時(shí)間，在這期間我國的物權(quán)法得到了很好的實(shí)施，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)得到了保障。但目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不十分健全，需要盡快完善我國不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，從而保障公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)神圣不受侵犯。

二、物權(quán)公示公信原則的含義及基本法理

我國物權(quán)法之所以規(guī)定了物權(quán)的公示公信原則，是由物權(quán)的絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)、對(duì)世權(quán)和排他權(quán)的權(quán)利屬性所決定的。這當(dāng)然的要求物權(quán)的變動(dòng)需要予以公示，從而產(chǎn)生法律上的公信力。物權(quán)公示的最根本作用是給物權(quán)的各種變動(dòng)提供有公信力的法律基礎(chǔ)。①物權(quán)變動(dòng)，依其發(fā)生的情形不同可以劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)兩種。物權(quán)變動(dòng)需要公示的法理基礎(chǔ)也因這兩種情形的不同而不盡相同。根據(jù)法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)行為，其法理基礎(chǔ)就是依據(jù)物權(quán)變動(dòng)雙方當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)合意并不當(dāng)然的發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，因而必須對(duì)物權(quán)變動(dòng)提夠相應(yīng)的法律保障。而物權(quán)公示制度就是這一法律保障。非依法律行為法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生法律效力，但如果權(quán)利人要進(jìn)一步的處分該物權(quán)，則必須予以公示。

公示與公信是密切聯(lián)系在一起的。公示是物權(quán)變動(dòng)生效的必備要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差別。公信主要是針對(duì)第三人而言的，第三人因?yàn)檫@種信賴公示的物權(quán)的存在，并基于這種信賴而與當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓物權(quán)的協(xié)議。②這種信賴?yán)嬷档梦覀內(nèi)ゼ右员Ｗo(hù)，我認(rèn)為在雙方當(dāng)事人之間不太需要考慮這種公信力的問題，因?yàn)殡p方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是熟識(shí)的，因而不需要公信原則的保護(hù)。

物權(quán)公示公信原則對(duì)于法院執(zhí)行活動(dòng)的開展具有積極意義。眾所周知，當(dāng)前法院對(duì)于法庭判決在某些情況下難以執(zhí)行，也就導(dǎo)致勝訴一方的合法權(quán)益得不到有效的保證，從而對(duì)于培養(yǎng)民眾對(duì)于法律的信仰精神也極為不利。如果原告在訴訟中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院當(dāng)然要對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押。但法院必須對(duì)被保全或的財(cái)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)予以明確的掌握如是否存在共有人在一些實(shí)際的案例中，許多需要保全或強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)都被財(cái)產(chǎn)所有人通過各種方式加以隱藏，從而逃避債務(wù)。這就需要進(jìn)一步的完善物權(quán)的公示制度，增強(qiáng)其公信力，更好的維護(hù)勝訴一方的利益訴求。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)這一條規(guī)定，我國《物權(quán)法》所確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式是不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。例外情形則是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)通過交付等方式實(shí)現(xiàn)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的登記制度及存在的問題

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記制度是指經(jīng)權(quán)利人的申請(qǐng)，由登記部門將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。我國《物權(quán)法》的第9條至第22條都是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律規(guī)定，主要包括登記機(jī)構(gòu)，變更登記，異議登記，預(yù)告登記，等制度。我國物權(quán)法所建立的不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式以實(shí)質(zhì)主義為基本原則，在準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)登記方面采取了形式主義的登記體例。

從行政法的意義上講，登記行為僅僅是行政機(jī)關(guān)眾多具體行政行為中的一種。但在物權(quán)法的層面上，不動(dòng)產(chǎn)的登記在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)過程中具有相當(dāng)重要的作用。當(dāng)前我國可以行使不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)力的國家行政機(jī)關(guān)并不單一，諸如土地管理機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，森林管理機(jī)關(guān)，草原管理機(jī)關(guān)，水域管理機(jī)關(guān)等都可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記。房屋這種典型的不動(dòng)產(chǎn)，要發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，至少要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，土地管理機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)等一系列行政機(jī)關(guān)的審批，才能完成物權(quán)變動(dòng)。這種純粹意義上的民事法律行為被賦予了太多行政色彩，這與我國的法制傳統(tǒng)是密不可分的。上述制度的基本出發(fā)點(diǎn)和制度訴求更側(cè)重于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)的管理，而不是物權(quán)變動(dòng)的公示制度。基于此，《物權(quán)法》第10條第2款明確的指出，我們必須要盡快的改變多部門、多級(jí)別的登記制度。這一原則寫入物權(quán)法的條文之中，足見立法者的智慧。通過該條文的規(guī)定，可以促進(jìn)行政部門積極的改變當(dāng)前多部門、多級(jí)別的登記制度，盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。通過建立這樣一個(gè)統(tǒng)一的登記制度，可以減少行政權(quán)力對(duì)于私權(quán)行使的干涉，對(duì)于培植人文主義、私權(quán)神圣這樣一些理念具有重要作用。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

雖然《物權(quán)法》第10條第二款明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，但從實(shí)際情況看，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記的范圍，統(tǒng)一登記的辦法，統(tǒng)一登記的效力，目前還是無法實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不完善，不統(tǒng)一，不全面等問題，不僅不便于國家掌握不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際狀況，更嚴(yán)重的是不能使進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿物完全了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)情況。要想盡快解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的混亂狀態(tài)，必須制定《中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)登記法》，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記程序、登記辦法等事項(xiàng)。只有通過法律統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記制度，才能夠保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的合理保護(hù)。

四、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾 予以公開，使公眾了解某項(xiàng)不特定的不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。具體來說，登記的目的就在于向公眾公示如下情況：一是物權(quán)的設(shè)立。二是物權(quán)的移轉(zhuǎn)和變更。三是不動(dòng)產(chǎn)的負(fù)擔(dān)。四是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅。五是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的其他情況。為此我們需要盡快制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的公示作用。

基金項(xiàng)目：黑龍江大學(xué)研究生創(chuàng)新科研項(xiàng)目（YJSCX2015-046HLJU）

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明著 《與民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孫憲忠著 《中國物權(quán)法總論》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法學(xué)院聽講座》第一輯 中國法制出版社 2007年

[4]《物權(quán)法名家講座》 中國社會(huì)科學(xué)出版社 2008年

[5]王利明主編 《民法》（第四版）中國人民大學(xué)出版社 2008年

注解：

①孫憲忠 中國物權(quán)法總論（第二版）法律出版社 2009年 271頁

②王利明 物權(quán)法的基本理念《與民法同行》

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)國情，構(gòu)建有中國特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。

1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

2.登記是國家專職部門的活動(dòng)。

3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：(1)所有權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則內(nèi)容

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn);登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力;登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者;登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

(一)物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實(shí)上，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

(二)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。

(2)增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

(3)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn);還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》(法釋[XX]6號(hào))的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離(僅限執(zhí)行房產(chǎn))，并會(huì)同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第(5)項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理?本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格;人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。

如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[XX]5號(hào))規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù);待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。