第一篇：關(guān)于土地管理幾個(gè)重要問題的思考

關(guān)于土地管理幾個(gè)重要問題的思考

2011年7月份以來，胡錦濤總書記、溫家寶總理先后3次針對(duì)國土資源管理工作發(fā)表重要講話、做出重要指示。中央國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)國土資源工作發(fā)表高頻次、高密度講話、做出指示批示，對(duì)國土資源管理工作給予前所未有的重視和關(guān)注，意義十分重大。

長期以來，土地管理領(lǐng)域尚存在的一些根本性問題和突出問題，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快好發(fā)展，以及社會(huì)公平、社會(huì)穩(wěn)定、合理利用資源方面產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。認(rèn)識(shí)與解決好這些問題，不僅是土地管理部門，也是全社會(huì)共同責(zé)任。

一、土地管理領(lǐng)域長期存在的根本性問題

我國憲法規(guī)定，社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生了“國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)”土地管理“二元”結(jié)構(gòu)。相較于國有土地所有權(quán)來說，“立法關(guān)于集體土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能規(guī)定均存在不同程度的缺失”是土地管理領(lǐng)域長期存在的根本性問題。

《民法通則》第71條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益和處分的權(quán)利”，但是根據(jù)我國目前相關(guān)法律規(guī)定，集體土地所有權(quán)上述的四項(xiàng)權(quán)利都受到不同程度的限制。其一，關(guān)于集體土地使用權(quán)權(quán)利受限制問題。集體土地使用權(quán)主要包括兩種，一種是農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)，另一種是建設(shè)用地的使用權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第8條第一款規(guī)定：“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，保護(hù)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)”，可見，對(duì)于承包經(jīng)營的農(nóng)用地，國家規(guī)定只能用于農(nóng)業(yè)用途，不能用于非農(nóng)用途。《土地管理法》第63條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況除外”。從以上規(guī)定可見，集體土地使用權(quán)是一種被限制的物權(quán)。我國集體土地的占有權(quán)及收益權(quán)源于土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)人僅能在農(nóng)業(yè)用地和本集體內(nèi)部的建設(shè)用地范圍內(nèi)行使有限的占有和收益權(quán)能，而對(duì)非農(nóng)用地沒有占有和收益的權(quán)利。其二，集體土地的所有權(quán)人對(duì)其集體所有土地的處臵權(quán)幾乎被剝奪。根據(jù)《土地管理法》第2條第四款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！边@里的土地當(dāng)然包括集體土地?？梢?，集體土地的最終處臵權(quán)實(shí)際上屬于國家。這不僅剝奪了集體土地的出讓權(quán)，也使本應(yīng)由農(nóng)民集體享有的收益流入國庫，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)缺失處分權(quán)。

因?yàn)橥恋毓芾泶嬖凇岸苯Y(jié)構(gòu)，在征收征用集體土地過程中，農(nóng)村集體土地利益大量流轉(zhuǎn)為國有，農(nóng)村集體土地權(quán)益人利益受損，是導(dǎo)致征地難、拆遷難、以及大量信訪案件發(fā)生的根本原因。

因土地“二元”結(jié)構(gòu)，不斷地派生出眾多公平、效率問題，乃至社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控產(chǎn)生深遠(yuǎn)、長期影響。例如“農(nóng)民進(jìn)城”，“市民進(jìn)村”、“外村民進(jìn)村”后的土地權(quán)益問題。當(dāng)前，最為突出、現(xiàn)實(shí)的兩個(gè)問題是：

1、“小產(chǎn)權(quán)房”問題。集體建設(shè)用地上能否開發(fā)商品房？ 在集體土地上開發(fā)的商品房稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。保守統(tǒng)計(jì)，全國現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”面積達(dá)數(shù)億平方米，住戶人口達(dá)1000萬人口以上。中央多次重申要對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題進(jìn)行清理，并成立了清理領(lǐng)導(dǎo)小組等組織，但推進(jìn)較慢。

2、城鄉(xiāng)居民在使用全社會(huì)平均土地資源中，是否應(yīng)支付土地成本問題。

當(dāng)前，購買商品房中，開發(fā)商把土地出讓金轉(zhuǎn)嫁給了購房者。土地出讓金包括土地征收征用成本、土地熟化成本，以及一定年限的土地租金。在社會(huì)主義社會(huì)中，“居者有其屋”是社會(huì)管理目標(biāo)，公民住房使用自己應(yīng)分得的一份土地，是否要支付土地成本或土地租金？

二、土地管理中的突出問題

（一）統(tǒng)一規(guī)范的土地交易市場尚未完全建立，工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓受制于政府主導(dǎo)的項(xiàng)目投資模式，市場化程度不高，操作不規(guī)范。

（二）土地執(zhí)法呈“大家用、一家管”、“眾人加油門、一人踩剎車”的被動(dòng)局面，共同責(zé)任機(jī)制尚未真正落實(shí)，土地執(zhí)法軟弱助長違法違規(guī)用地惡性上揚(yáng)。同時(shí)，政府或相關(guān)部門是違法的主體。

（三）一些地方土地征收征用不規(guī)范、不透明，失地農(nóng)民社會(huì)保障機(jī)制尚未建立健全，圍繞征地補(bǔ)償安臵的利益訴求和矛盾糾紛不斷升級(jí)，成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要因素。

（四）土地批后監(jiān)管薄弱，擅自調(diào)整土地開發(fā)內(nèi)容、容積率等問題在一些地方較為突出。

（五）一些公職人員以權(quán)謀私問題突出，涉土腐敗案件呈易發(fā)高發(fā)態(tài)勢。

三、土地管理體制中的突出問題

當(dāng)前，半垂直體制的國土部門面臨多重“兩難”局面：一是工作夾在“保障發(fā)展和保護(hù)資源”之間，二是地方國土部門夾“地方政府和國土部”之間。中央的目標(biāo)是保護(hù)資源，地方政府的目標(biāo)是利用土地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在半垂直的體制，把兩個(gè)不同管理目標(biāo)擺到了一個(gè)國土局面前，國土局長在夾縫中求平衡，突出現(xiàn)象是：國土局長在國土部門說保護(hù)耕地，在政府面前說如何突破土地利用指標(biāo)、保障經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

地方政府即是耕地保護(hù)主體，又是占用土地保障發(fā)展的主體，既是違法主體、又是違法案件的查處主體。地方國土部門職責(zé)不清現(xiàn)象是當(dāng)前土地管理體制中較為突出的問題。

劃分職責(zé)，把保障發(fā)展的職責(zé)完全交給地方政府，把國土資源執(zhí)法監(jiān)察、督察體系由國土資源部進(jìn)行垂直管理，把土地督察局職責(zé)延伸到各地方部門中，獨(dú)立進(jìn)行全程國土資源執(zhí)法監(jiān)察，對(duì)用地單位執(zhí)行執(zhí)法檢查。職責(zé)劃分后，垂直的執(zhí)法監(jiān)察、督察部門，即對(duì)國土資源行政部門進(jìn)行全程監(jiān)察，又對(duì)國土資源違法主體施行執(zhí)法檢查。此舉重在化解現(xiàn)今的國土資源部門管理目標(biāo)不一致問題。

四、土地管理手段亟待提高

2011年8月23日，胡錦濤總書記在完善我國土地管理制度問題研究時(shí)強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，不斷提高土地利用效率。強(qiáng)調(diào)新形勢下，要以提高土地利用效率作為主要抓手，化解保障發(fā)展與保護(hù)土地之間的矛盾。

提高土地利用效率，目標(biāo)是提高單位面積土地產(chǎn)出率。它涉及行業(yè)用地引導(dǎo)、行業(yè)用地規(guī)模、用地時(shí)序、土地投入、規(guī)劃容積率、土地產(chǎn)出等多方面，是進(jìn)一步精細(xì)化管理土地的必要手段。一個(gè)企業(yè)本來只要10畝地便可滿足生產(chǎn)，但從資產(chǎn)角度信口要100畝或更多。在此面前，政府和國土部門往往缺乏有效拒絕手段，這導(dǎo)致土地利用效率低下，土地產(chǎn)出低、土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，同時(shí)，這其中容易滋生腐敗。

為進(jìn)一步轉(zhuǎn)變這種局面，政府應(yīng)該從用地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)、用地時(shí)序、行業(yè)用地區(qū)別、投資標(biāo)準(zhǔn)、稅收標(biāo)準(zhǔn)等方面入手，制定《國家用地規(guī)范》，用于控制與管理土地利用。

《國家用地規(guī)范》可以是各行各業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，它從用地面積、容積率、建筑密度、建設(shè)時(shí)序、建設(shè)資金、土地標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)出等角度對(duì)土地利用進(jìn)行規(guī)范與約束?！秶矣玫匾?guī)范》是土地利用的標(biāo)尺，是改變數(shù)據(jù)管理、實(shí)現(xiàn)管理權(quán)限下移、改變行政手段管理土地的局面，減少審批環(huán)節(jié)、提高行政效率，實(shí)現(xiàn)依法管理土地、依規(guī)范用地，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的有效途徑，提高土地利用效率必然途徑。例如：根據(jù)《國家用地規(guī)范》很快就可以明確一所小學(xué)的用地面積，根據(jù)規(guī)范，很容易得到該學(xué)校應(yīng)建房屋面積，應(yīng)交納費(fèi)用，應(yīng)開工、竣工時(shí)間等，很快就可以發(fā)放《土地使用證》，很大程上減少了政府部門間呈報(bào)、請(qǐng)示、審批等環(huán)節(jié)，直接提高土地利用效率。

制定、推行《國家用地規(guī)范》，是提高土地利用效率、貫徹落實(shí)中央對(duì)土地管理重要指示精神的重要措施。

（作者 合肥市國土資源局姚大全）

第二篇：土地管理

國有荒山、荒地、荒灘使用許可

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國有荒山、荒地、荒灘使用許可。

二、法定依據(jù)：四川省《中華人民共和國土地管理》實(shí)施辦法。

三、法定條件：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照本行政機(jī)關(guān)的要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：地籍圖;地籍卡;面積通知單;用地申請(qǐng);法人身份證明;委托代理人身份證明;法人身份證;委托人身份證;委托書;單位機(jī)構(gòu)代碼;單位營業(yè)執(zhí)照及法律規(guī)定要求提供的其它相關(guān)材料

六、承諾期限：9個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)土地管理法及川價(jià)函[1995]127號(hào);標(biāo)準(zhǔn):按基準(zhǔn)地價(jià)總額的30%核收。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

國有土地使用權(quán)改變用途審核

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國有土地使用權(quán)改變用途審核。

二、法定依據(jù)：

1、《中華人民共和國土地管理法》第12條：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》第8條：“國有土地使用權(quán)按照下列程序進(jìn)行登記發(fā)證：

（一）省級(jí)機(jī)關(guān)、省民各企事業(yè)單位（包括中央在川企事業(yè)單位）依法取得的國有土地使用權(quán)，向省人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書?！?/p>

3、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》第11條。

三、法定條件

1、依法改變使用權(quán)的，依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人自改變之日起30日內(nèi)持相關(guān)文件申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

2、依法改變土地用途的，當(dāng)事人自改變之日起30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件申請(qǐng)土地用途變更登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備原權(quán)屬資料；（3）到城市建設(shè)和規(guī)劃行政主管部門辦理選址意見書、規(guī)劃許可證及批文。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記法人代表身份證日月書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記憑證復(fù)印件，企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，組織機(jī)構(gòu)代碼；

4、《原土地證書》；

5、主管機(jī)關(guān)批文；

6、用地申請(qǐng)；

7、《房屋所有權(quán)證書》；

8、規(guī)劃許可證、選址意見書、市規(guī)劃局批文。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815 建設(shè)項(xiàng)目使用國有建設(shè)用地審批（國有出讓土地設(shè)定登記）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：建設(shè)項(xiàng)目使用國有建設(shè)用地審批（國有出讓土地設(shè)定登記）。

二、法定依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》第一條：“單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》“省級(jí)機(jī)關(guān)、省屬企事業(yè)單位（包括中央在川企業(yè)事業(yè)單位）依法取得的國有土地使用權(quán)，向市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）到市國土資源行政主官部門辦理建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；（3）到規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)企業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

國有土地使用權(quán)劃撥審批（劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國有土地使用權(quán)劃撥審批（劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記）。

二、法定依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》第一條：“單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》“省級(jí)機(jī)關(guān)、省屬企事業(yè)單位（包括中央在川企業(yè)事業(yè)單位）依法取得的國有土地使用權(quán)，向市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書?！?/p>

三、法定條件

以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）到市國土資源行政主官部門辦理建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；（3）到規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)企業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

綿 陽 市 國 土 資 源 局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。

三、法定條件：需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審；需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國土資源管理部門預(yù)審；符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策；符合土地利用總體規(guī)劃。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出書面預(yù)審申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備并提交預(yù)審的相關(guān)材料；（3）到市國土資源局土地整理中心辦理規(guī)劃審查圖和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審評(píng)價(jià)報(bào)告。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、申請(qǐng)預(yù)審的正式文件；

2、《預(yù)審申請(qǐng)表》；

3、《可行性研究報(bào)告》；

4、項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目；

5、《耕占補(bǔ)平衡承諾書》；

6、規(guī)劃審查圖；

7、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審評(píng)價(jià)報(bào)告》。

六、承諾期限：15個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：無

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文件（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第25條第2款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

三、法定條件：不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條之情形。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）準(zhǔn)備申請(qǐng)材料；（2）提出書面申請(qǐng)；

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、申請(qǐng)書；

2、國有土地使用證原件；

3、地上建筑物、附著物所有權(quán)證；

4、申請(qǐng)人填寫的綿陽城市規(guī)劃區(qū)商品房土地登記臺(tái)帳表。

六、承諾期限：7個(gè)工作日（不含權(quán)屬變更登記），法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：無

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（抵押）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（三）抵押。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第61條：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府等法定部門辦理抵押登記”。

三、法定條件

抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同和相關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備土地權(quán)屬資料及其他資料；（3）到有資質(zhì)機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估報(bào)告；（4）與貸款金融部門簽定貸款合同、抵押合同。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、土地登記申請(qǐng)書；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、貸款合同、抵押合同；

5、估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告；

6、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；

7、地上建筑物、構(gòu)筑物抵押證明。

六、承諾時(shí)限：

10個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（出租）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、目名稱：劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（二）出租。

二、法定依據(jù)： 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條。

三、法定條件

1、領(lǐng)有劃撥《國有土地使用證》；

2、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

3、依照《房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定繳納劃撥土地出租土地收益金。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）備齊權(quán)屬資料；（2）填寫申報(bào)表。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）

五、申請(qǐng)人提交材料目錄

1、土地使用權(quán)證書（復(fù)印件）；

2、有地上建筑物、其他附著物的，應(yīng)提交合法的產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件）；

3、出租合同;

4、劃撥土地使用權(quán)出租許可證。

六、承諾時(shí)限：4個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

1、四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

2、綿陽市物價(jià)局、綿陽市國土局、綿陽市財(cái)政局關(guān)于對(duì)貫徹《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部份）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的補(bǔ)充規(guī)定（綿市價(jià)［1993］收28號(hào)）。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（轉(zhuǎn)讓）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（一）轉(zhuǎn)讓。

二、法定依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第39條：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按國務(wù)院擬定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

三、法定條件

1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

2、領(lǐng)有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

4、簽定土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）備齊權(quán)屬資料和相關(guān)資料。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人報(bào)材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》及申請(qǐng)人在窗口報(bào)件

2、用地申請(qǐng)

3、原《國有土地使用證》

4、《房屋所有權(quán)證》

5、原《國有土地使用權(quán)劃撥決定書》和政府批文

6、《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及土地使用證附圖

7、規(guī)劃許可證、選址意見書、市規(guī)劃部門批文

8、受讓方單位法人證書

9、受讓方法人代表資格證、身份證件

10、受讓方委托書和委托代理人身份證件

11、受讓方營業(yè)執(zhí)照和代碼證

12、地籍圖、地籍卡、地籍調(diào)查表

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815 市轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)使用土地許可

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：市轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)使用土地許可。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》。

三、法定條件：

1、建設(shè)項(xiàng)目施工堆料、地質(zhì)勘查、防洪搶險(xiǎn)急需用地；

2、符合所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時(shí)使用土地的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；

3、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地的用地面積不大于10公頃（150畝）；

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）準(zhǔn)備好法人代表身份證明；（2）提出申請(qǐng)；

（3）到市（縣、區(qū)）計(jì)經(jīng)委辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；（4）若臨時(shí)占用土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，到市（縣、區(qū)）城市建設(shè)規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）若臨時(shí)占用土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，到市（縣、區(qū)）城市建設(shè)行政主管部門辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（6）若臨時(shí)占用土地涉及林地的，到林業(yè)主管部門簽據(jù)意見；（7）與被臨時(shí)占用土地村、社簽定土地補(bǔ)償協(xié)議；（8）到市國土資源調(diào)查規(guī)劃所辦理勘測定界，領(lǐng)取地類面積明細(xì)表。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、《建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地申請(qǐng)》；

2、法人代表身份證明；

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（如在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）；

4、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（如在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）；

5、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；

6、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地涉及占用林地的，應(yīng)先經(jīng)林業(yè)部門同意；

7、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地補(bǔ)償協(xié)議；

8、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地地類面積明細(xì)表。

六、承諾期限：19個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

1、收費(fèi)依據(jù)：《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》、四川省物價(jià)局、四川省國土局、四川省財(cái)政廳、四川省國土部門行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定（川價(jià)字非[1991]116號(hào)）；

2、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：土地被占用前三年的平均年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)占用一年補(bǔ)償一年，其土地管理費(fèi)按補(bǔ)償費(fèi)的2%收??；

3、臨時(shí)占用土地涉及耕地的，應(yīng)交納耕地復(fù)墾費(fèi)保證金，其標(biāo)準(zhǔn)為征收該耕地土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)之和的1至2倍。占用期限屆滿后，用地單位應(yīng)組織復(fù)耕，并經(jīng)市國土資源局驗(yàn)收合格后，全額退還耕地復(fù)墾費(fèi)保證金。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

第三篇：土地管理

土地管理

土地是最基本的自然資源，是人類賴以生存的毖本條件。我國擁有的土地和耕地總面積位居世界前列，但人均擁有量與世界人均擁有量相差甚遠(yuǎn)。土地資源相對(duì)貧乏是我國的基本國情。加強(qiáng)土地的管理，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)強(qiáng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是一項(xiàng)極端重要的工作。

一、土地規(guī)劃管理.(一)嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地

“嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地”是我國保護(hù)耕地的基本原則。我國耕地?cái)?shù)量有限，而且可以開墾為耕地的荒地更為有限。因此，為保證我國耕地面積的動(dòng)態(tài)平衡，要嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地。

(二)保護(hù)基本農(nóng)田。

基本農(nóng)田保護(hù)制度是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃的要求及當(dāng)?shù)厝丝诤透刭Y源狀況，將質(zhì)量好、產(chǎn)量高、生產(chǎn)潛力大且集中連片的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行特殊保護(hù)的一種耕地保護(hù)制度。國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度來約束用地單位“必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。

(三)土地生態(tài)管理

土地是主要的生態(tài)環(huán)境要素，《土地管理法》規(guī)定了積極的保護(hù)措施，開發(fā)未利用土地，須遵循土地利用總體規(guī)劃，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用規(guī)劃劃定的可供開墾的未利用土地區(qū)域內(nèi)進(jìn)行開墾，還要經(jīng)過進(jìn)一步的科學(xué)論證和評(píng)估，并依法申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能開始。禁止毀壞森林、草原開墾耕地。禁止圍湖造田、侵占河灘地。

按土地利用總體規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。

第四篇：關(guān)于城市交通幾個(gè)重要問題的思考

關(guān)于城市交通幾個(gè)重要問題的思考

李述：李述

2007年07月23日16:47 來源：人民網(wǎng)

編者按：

隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市擁擠、交通不便等都市病表現(xiàn)得越來越明顯，城市交通已經(jīng)上升到第一位的問題。交通是城市的血脈，城市交通解決不好，城市很難健康發(fā)展。就城市交通的問題，吉林省長春市人大常委會(huì)主任，十屆全國人大代表李述表達(dá)了自己的看法：

關(guān)于實(shí)現(xiàn)公共交通可達(dá)性目標(biāo)，要靠就近出行、就近發(fā)展來保證的問題

交通擁堵是城市空間布局不合理造成的。市民上班時(shí)，千軍萬馬集中擁向城區(qū)，尤其是中心區(qū)，下班時(shí)集中撤離。這種過度集中的放射狀交通流量，大大超過了道路的承載能力。只有合理規(guī)劃城區(qū)與郊區(qū)、衛(wèi)星城的定位和布局，將中心城區(qū)過于集中的職能向外圍疏散，才是緩解中心城區(qū)交通壓力的關(guān)鍵。公共交通的可達(dá)性是我們追求的目標(biāo)，國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，使我們明白了一個(gè)道理，就是只有實(shí)行就近發(fā)展、就近出行的發(fā)展策略，才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。就近發(fā)展，就近出行，就是把彼地變?yōu)榇说亍M足功能多樣性，把相關(guān)功能空間相連，解決最大難點(diǎn)――城市通勤交通。如果能把通勤交通突出出來，限制到最低，交通問題自然就好解決了。在大面積居住區(qū)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該把商場、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等要素集中考慮進(jìn)來，再圍繞多功能需求在空間上連接，拉近居住地與工作地的距離。通勤交通下降了，車的出行就減少了。所以通勤交通問題才是我們關(guān)注的重中之重，也只有就近發(fā)展、就近出行才是遏制不合理通勤交通的長遠(yuǎn)之策，只有就近上班、就近出行才能實(shí)現(xiàn)公交可達(dá)性的目標(biāo)。說到底是要通過長期地堅(jiān)持不懈地進(jìn)行規(guī)劃布局調(diào)整才能修成正果，盡管是慢功，卻是惠及子孫、功德無量的德政！現(xiàn)在認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，現(xiàn)在就著手工作，還為時(shí)不晚。規(guī)劃和交通部門要共同研究，有意識(shí)地調(diào)整。研究可達(dá)性就是減少需求。障礙少了，可達(dá)性高了，準(zhǔn)點(diǎn)率高了，車速提了，人們對(duì)小汽車的需求也就得到抑制了。

關(guān)于限制小汽車、支持公交、鼓勵(lì)自行車和步行三種交通模式形成不同層級(jí)結(jié)

構(gòu)的問題

研究交通必須研究交通模式。交通模式是講究層級(jí)結(jié)構(gòu)的。一般劃分：第一層級(jí)是小汽車；第二是公共汽車、軌道交通、自行車；第三是步行。交通模式層級(jí)結(jié)構(gòu)是否科學(xué)，生態(tài)、健康是唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)。所以構(gòu)建科學(xué)的交通模式層級(jí)結(jié)構(gòu)，不僅要研究、實(shí)施支持公交、鼓勵(lì)自行車和步行的政策、措施，而核心是限制小汽車。新加坡二十年來一直堅(jiān)持限制小汽車的政策，所以交通不擁堵，倫敦市長近二年威望急升也緣于近二年城市中心區(qū)限制小汽車的政策。我國是一個(gè)人口大國，是土地、能源、資源的小國，未來10年我國車輛增長將是爆炸性的，不得不為之的日子不長了，那時(shí)再做來不及了，不僅事倍功半，而且社會(huì)震蕩也太大、成本太高。

怎么辦？一是提高油價(jià)，增加使用小汽車的成本（地方未必說了算）。二是有計(jì)劃地減少甚至不建停車場，特別是露天停車場，讓小汽車不方便。三是推行單行線，讓車流動(dòng)起來，停不下來。四是適時(shí)在高峰時(shí)段限制小汽車進(jìn)入市中心區(qū)。五是要多修自行車停車場，鼓勵(lì)人們回到自行車上來；學(xué)習(xí)丹麥經(jīng)驗(yàn)，建立自行車出租網(wǎng)絡(luò)。六是劃定汽車禁行區(qū)。七是構(gòu)建慢速、超慢速車道系統(tǒng)。超慢速就是步行，慢速系統(tǒng)就是用規(guī)劃設(shè)計(jì)因素限制車輛速度，不超過自行車車速?？焖?、非快速、慢速、超慢速揉合起來，形成良性的交通系統(tǒng)。八是加快公交建設(shè)和對(duì)其的政策扶持。九是城市交通網(wǎng)絡(luò)除市內(nèi)交通外，還要涵蓋城際交通。

關(guān)于BRT（快速公交）問題

何謂BRT，就是快速公交，專家解釋為具有“有封閉的專用車道，功能服務(wù)設(shè)施完善的車站，高檔次的公交車輛，適應(yīng)快速公交的運(yùn)營組織，高智能的信息系統(tǒng)”五個(gè)特征。用我的話說，快速公交其實(shí)是輕軌的運(yùn)行方式，換句話說，就是把輕軌車換成高檔次的公交車而已。

對(duì)BRT，不盲目說好或不好，公交快了，其他車就會(huì)慢。其實(shí)開設(shè)快速公交車道，其它車道的車速就一定會(huì)慢下來，因?yàn)樗窃谠械缆焚Y源不增加的重新分配，是路權(quán)的調(diào)整。有快必然有慢。當(dāng)然其它車速慢了，影響的主要是小汽車也未嘗不好，但是我還是主張先認(rèn)真觀察一段，也可搞局部實(shí)驗(yàn)，特別要在整個(gè)交通模式的層級(jí)結(jié)構(gòu)中反復(fù)比較權(quán)衡，進(jìn)行路權(quán)再調(diào)整、路面資源再分配的效果成本分析。請(qǐng)大家特別注意，城市快速路、非快速路、慢速路的平衡，要各得其所；一味給快速交通讓路，未必是善舉。

關(guān)于城市建立交橋和高架路的問題

在城市里修立交橋、建高架路一定要慎重。我認(rèn)為，這是消極地對(duì)城市病態(tài)的屈服，是飲鴆止渴，是慢性自殺，是對(duì)生態(tài)城市目標(biāo)的反對(duì)，是對(duì)人的蔑視?，F(xiàn)實(shí)看，又是對(duì)城市肌體的撕裂，對(duì)城市景觀的破壞，甚至使人們的交往變得更不方便。1959年，波士頓建成中央干道，希望它能緩解汽車入城的擁堵，結(jié)果適得其反，事故發(fā)生率上升，車輛停候浪費(fèi)燃油、運(yùn)輸延遲，因交通擁堵而給駕車者帶來的損失每年估計(jì)為5億美元，并且阻斷了波士頓北端、濱海地區(qū)與市中心的聯(lián)系，限制了這些地區(qū)參與城市經(jīng)濟(jì)生活的能力。1991年，波士頓行政當(dāng)局下決心糾正這個(gè)歷史性錯(cuò)誤，實(shí)施了總投資146億的“大開挖計(jì)劃”，將中央干道全部拆除，把交通引入地下隧道，修復(fù)地面城市肌理。這種復(fù)歸城市基本功能的作法，與當(dāng)今世界鋼筋混凝土消耗量最大的中國城市建設(shè)形成強(qiáng)烈反差。

對(duì)于建立交橋和高架路，我不說禁止，但必須嚴(yán)控，而且也能夠控制。紐約、倫敦、巴黎、新加坡等國際大都市人口、汽車都比我們多得多，他們?yōu)槭裁礇]有立交、高架，不值得我們思索嗎？所以我還是要吶喊：“千萬要慎重，要為城市未來負(fù)責(zé)?！苯谶€是盡量通過嚴(yán)格的交通管理組織解決局部交通瓶頸問題。要吸取美國“波士頓大開挖”的教訓(xùn)，避免重蹈覆轍。

關(guān)于單行線問題

道路雙行改為單行，通行流量、通行效率起碼增加78％，如果管理好可以增加1倍，而且單行線能給人創(chuàng)造空間。我覺得，單行線不搞不行了，必須得搞。現(xiàn)在對(duì)此突破不了，客觀上雖然存在小路口穿插太多等技術(shù)問題，但核心問題是主觀上對(duì)權(quán)力的極度敬畏?，F(xiàn)有的路面結(jié)構(gòu)，可以向管理要效益，通行流量、通行效率增加50％就等于多修了50％的道路。限制左拐，限制小路橫穿主次干道，讓車輛繞行，但要給公交留雙向行駛車道，這也體現(xiàn)對(duì)公交優(yōu)先。這個(gè)措施不復(fù)雜，到新加坡一看就明白了。但問題是讓誰明白，學(xué)者、百姓明白沒用，還是領(lǐng)導(dǎo)者明白，才算是真明白。

作者簡介：李述，1944年出生，吉林省長春市人，現(xiàn)任吉林省長春市人大常委會(huì)主任、黨組書記，九屆、十屆全國人大代表，中國市長協(xié)會(huì)咨詢委員會(huì)副主任。畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑工程管理專業(yè)，曾擔(dān)任過吉林省松原市市長、長春市副市長、副書記、市長等職務(wù)。

第五篇：對(duì)土地管理和政策問題的思考

近年來，耕地被大量地占用，甚至占而不用，失地農(nóng)民增加，并且征地補(bǔ)償不到位，損害了農(nóng)民的利益。但是，究竟怎樣認(rèn)識(shí)、避免和解決這些問題，筆者提出一些疑問，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)的思考和探討，表明一些自己的看法和建議，以免土地管理和政策矯枉過正，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的完善造成負(fù)面影響。

一、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和推進(jìn)城市化需不需要占用耕地？

對(duì)近兩年圈地過多、征地不用和炒買炒賣土地，確實(shí)應(yīng)當(dāng)加以糾正。但是，有的學(xué)者提出，要嚴(yán)格保護(hù)耕地，交通、城市和企業(yè)建設(shè)，不能占用耕地。這也可能過于極端。目前，從農(nóng)村到城市的務(wù)工勞動(dòng)力有１億之多，還有其２０００萬子女和妻子等家屬；到２０２０年，可能還會(huì)有２億農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，加上子女和妻子等家屬，也會(huì)有２５０００萬轉(zhuǎn)移人口。如果現(xiàn)有的耕地中不分配一部分用來轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和人口，現(xiàn)有的交通如果不擴(kuò)大運(yùn)力，城市中住宅和公共設(shè)施不增加，城市中企業(yè)不增加，轉(zhuǎn)移農(nóng)村的３７０００萬人口，交通設(shè)施可能承受不了，農(nóng)民工和家屬到城市里沒有地方住，到城市中也沒有就業(yè)機(jī)會(huì)。這顯然是行不通的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的一個(gè)原理是，勞動(dòng)、資本和技術(shù)，一般情況下，只有和土地要素相結(jié)合，才能形成生產(chǎn)力；人口不論是在農(nóng)村，還是在城市，都需要一定比例的土地，才能有居住、出行、工作和購物等經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)。如果進(jìn)城人口每人需要交通、居住、工作、公益設(shè)施等用地需要０．２５畝計(jì)算，未來２０年的工業(yè)化和城市化轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口近４億，很可能還需要占用１億畝耕地。由于節(jié)約建設(shè)成本、尋求交通便利、解決水源供給等因素，城市一般又要建在平原、盆地、依山傍水、交通要道，大多要占用耕地，甚至良田。不可為了節(jié)約耕地將城市和企業(yè)專門建在山上和溝壑中。這就有一個(gè)兩難選擇：你是要占用一些耕地來轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和人口，還是很少地占用土地，甚至不用占用耕地，慢一些和少一些轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和人口？問題是象英國、法國、韓國、日本、德國等這樣一些人口密度比我們還要大的國家分配一些耕地用來建設(shè)城市、企業(yè)和交通，并沒有發(fā)生糧食危機(jī)，進(jìn)入了發(fā)達(dá)國家行列，甚至農(nóng)產(chǎn)品還可以出口；而一些阿富汗、埃塞俄比亞、孟加拉等非洲和亞洲國家，農(nóng)村人口占較大的比重，沒有將很多的耕地用來進(jìn)行城市化和工業(yè)化，有的國家糧食還不夠吃，需要進(jìn)口。

因此，在盡可能節(jié)約用地的前提下，工業(yè)化和城市化轉(zhuǎn)移近４億農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和人口，建設(shè)交通、城市和企業(yè)，仍然還是要用１億畝左右的耕地。

二、大量圈地、農(nóng)田占而不用、炒買炒賣土地、征地補(bǔ)償不到位等問題，究竟是什么原因造成的？

目前許多學(xué)者給中央提出，要對(duì)耕地實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)制度，而實(shí)施者就是政府的有關(guān)部門。反而推之，似乎是因?yàn)檎芾聿涣υ斐闪四壳暗耐恋貑栴}。其實(shí)，這是錯(cuò)誤的看法。

造成目前諸多土地方面問題的原因主要是，１、征地制度不合理。一般來說，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)成任何建設(shè)用地，幾乎都要通過國家強(qiáng)制征用農(nóng)村集體土地變成國有土地才可以；農(nóng)村集體土地，即使是經(jīng)營性用地，不經(jīng)過征用，不能隨意轉(zhuǎn)變土地的用途，不能直接進(jìn)入用地市場。農(nóng)村集體作為土地的所有者，與政府就要被征用的土地，沒有談判和討價(jià)還價(jià)的平等地位和權(quán)力。２、目前有關(guān)土地法及其實(shí)施法規(guī)對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償規(guī)定極不合理。規(guī)定的補(bǔ)償是，幾年的土地產(chǎn)出量，加青苗補(bǔ)償費(fèi)，再加一定的安置補(bǔ)助等等，給農(nóng)民的補(bǔ)償遠(yuǎn)低于土地應(yīng)有的價(jià)值，而且就是這種不到位的補(bǔ)償也因縣、鄉(xiāng)、村的提留和克扣，到農(nóng)民手中，也沒有多少了。政府并沒有將土地當(dāng)作農(nóng)民一兩代人，甚至幾代人賴以生存和保障的財(cái)產(chǎn)，也沒有進(jìn)行等價(jià)交換，更沒有按照土地供求關(guān)系來定價(jià)。市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府又不可能給失地農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會(huì)。使農(nóng)民成了無地、無就業(yè)和無保障的農(nóng)村人口。３、農(nóng)民基本上沒有地權(quán)。現(xiàn)行的農(nóng)村集體所有制，是一種每個(gè)農(nóng)民對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)極不明晰的體制，集體往往是一種虛無的組織，甚至是一種被低價(jià)征地的利用工具，農(nóng)民對(duì)于土地沒有發(fā)言權(quán)、控制權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的規(guī)律是，當(dāng)一種稀缺資源，其產(chǎn)權(quán)約束不明，他人可以很容易得到，并且價(jià)格很低時(shí)，這種資源的轉(zhuǎn)讓、使用將會(huì)處于極大的浪費(fèi)之中；否則，反之。試想，如果農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)很明確，作為用地者能從農(nóng)村輕易地獲得土地嗎？再試想，當(dāng)土地的價(jià)格由供求決定時(shí)，或者農(nóng)民作為土地的出租者和入股者，索求土地的租金和分紅時(shí)，能化數(shù)億錢建幾千畝地的收益率較低的高爾夫球場，能投資數(shù)億、數(shù)十億錢圈幾千畝地放著不用嗎？只有零地價(jià)、低地價(jià)和占地不付應(yīng)有的成本時(shí)，才會(huì)發(fā)生這樣的怪現(xiàn)象。

因此，從根本上解決目前諸多土地問題的關(guān)鍵在于：改革征地制度，公益性征地要基本等價(jià)交換，農(nóng)村集體土地可以直接進(jìn)入經(jīng)營性用地市場，明晰農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)力。

三、簡單否定開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)可能會(huì)帶來什么后果？

目前，許多地方開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)過多過濫，許多開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)對(duì)于耕地占而不用。整頓開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，不能說不對(duì)。但是，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)似乎成了亂占耕地的代名詞，成了輿論上人人喊打的事物。于是一些地方將工業(yè)和項(xiàng)目分散布置，避免開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)之嫌。這種現(xiàn)象如果成為普遍行為，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大的危害。

一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的污染擴(kuò)散，并不能集中得以治理。一些工業(yè)項(xiàng)目集中在工業(yè)園區(qū)，可以集中排放污水，并且規(guī)模化處理，治理污染的管線和動(dòng)力等成本降低，使污染得到治理。如果分散布置，戶戶點(diǎn)火，村村冒煙，到處排放污水，遍地都是垃圾，則污染無法得到治理。二是分散布置項(xiàng)目，將需要更多的土地。集中擺置工業(yè)項(xiàng)目，道路、倉儲(chǔ)、治污等配套項(xiàng)目可以共用，可以節(jié)約大量的(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請(qǐng)登陸004km.cn查看)土地。否則，分散布置項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目一條道路、一個(gè)污水廠、一條供電設(shè)施，一個(gè)倉儲(chǔ)區(qū)等等，土地將被大量地浪費(fèi)。三是產(chǎn)業(yè)發(fā)展失去專業(yè)協(xié)作和集群效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)要集中連片，這樣企業(yè)之間才能分工和協(xié)作，以專業(yè)化提高效率，以就近的分工降低專業(yè)化造成的交易成本。并且，相互形成外部效應(yīng)，共享一些設(shè)施。從而形成產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)。但是，如果分散布置產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，則正好相反，則會(huì)導(dǎo)致“大而全”和“小而全”，并且使協(xié)作的交易成本大大上升。四是空間上導(dǎo)致項(xiàng)目亂布局，使土地利用的功能發(fā)生混亂。如果一些地方為了躲避對(duì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的檢查，分散地布置項(xiàng)目，將會(huì)形成村村象城鎮(zhèn)、城城象農(nóng)村，蜂窩煤和彌漫式的城市化。這是我們土地利用和城市化中的大忌。

因此，工業(yè)化和城市化一定要互動(dòng)，產(chǎn)業(yè)一定要進(jìn)區(qū)集中連片發(fā)展，不能簡單地否定開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)。

四、為什么農(nóng)村土地不能順暢流轉(zhuǎn)，為什么農(nóng)村婦女土地權(quán)益得不到保護(hù)？

許多學(xué)者認(rèn)為，中國農(nóng)業(yè)的出路在于規(guī)?；?jīng)營：只有規(guī)?；?jīng)營，才能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，技術(shù)進(jìn)步的分?jǐn)偝杀緦?huì)降低，利于農(nóng)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)才能獲得規(guī)?；姆?wù)對(duì)象。而農(nóng)業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)，由于生產(chǎn)方式較為簡單，只有家庭農(nóng)場這樣的較為簡單的組織形式，其簡單生產(chǎn)方式的收益才能與簡單家庭經(jīng)營的低成本組織方式相適應(yīng)。而要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的家庭規(guī)模經(jīng)營，土地必須流轉(zhuǎn)和集中。

除了其他制約因素外，農(nóng)民沒有較為硬化的地權(quán)，土地的承包期短，是土地不能流轉(zhuǎn)的最關(guān)鍵原因。比如目前承包的土地，只有２０年的使用期了，想轉(zhuǎn)讓者，由于被轉(zhuǎn)讓的土地使用期太短，賣不了較高的價(jià)錢；而想集中土地的農(nóng)戶，則也因使用期太短，用較高的價(jià)位賣了下來，投入很大，過幾年又要被村里收回，買者也不合算。所以有地的不愿賣，想集中土地的不想買，土地規(guī)模經(jīng)營就很難實(shí)現(xiàn)。

另外，中國一個(gè)很大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題是，農(nóng)村婦女基本上沒有對(duì)土地的權(quán)益。農(nóng)村婦女出嫁到另一村，甚至到另一村民組的，因?yàn)橥恋厥潜敬寮w所有，其原來承包的土地不能帶走；而嫁進(jìn)來的婦女，因承包地已經(jīng)分定，不可能對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整，也不能在新的村子里再分到承包地。假如，明晰了農(nóng)民對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)，土地永佃制，則婦女也可以擁有自己的那份土地，嫁人的時(shí)候，可以轉(zhuǎn)讓與家庭成員；如果父母的土地要子女繼承，即使嫁出去也可以繼承。因此，婦女土地權(quán)益得不保護(hù)的根本原因是現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)不明晰的農(nóng)村集體土地所有制。

因此，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營，保護(hù)婦女和轉(zhuǎn)讓土地者的權(quán)益，關(guān)鍵是要明晰農(nóng)民對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)，無限期延長土地的使用年限，對(duì)耕地和宅地實(shí)行永佃制。

五、市場經(jīng)濟(jì)體制下，勞動(dòng)力、資金、技術(shù)等要素的配置由市場橫向分散調(diào)節(jié)，而土地要素能通過集權(quán)縱向集中管理來實(shí)現(xiàn)合理配置嗎？

由于農(nóng)民土地利益、土地分配和利用方面出了諸多的問題，因此，一種要加強(qiáng)政府有關(guān)部門對(duì)土地的集權(quán)縱向集中管理呼聲越來越高，并逐步在付之于實(shí)施。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，一個(gè)國家，如果實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制，市場調(diào)節(jié)和配置資源為基礎(chǔ)機(jī)制，則不可能勞動(dòng)、資金、技術(shù)等要素由市場來橫向分散配置，而土地要素則可由政府集權(quán)縱向集中配置。如果其他要素市場配置，硬要土地資源由政府來高度集中配置。則會(huì)出現(xiàn)一系列問題：一是高度集中的土地資源分配模式與市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷變化對(duì)土地資源配置的需求不相適應(yīng)。因?yàn)橹醒爰瘷?quán)機(jī)關(guān)并不了解土地資源的分配結(jié)構(gòu)如何確定是最優(yōu)的，也不會(huì)科學(xué)地預(yù)測土地需求的未來結(jié)構(gòu)，并且用地計(jì)劃的調(diào)整趕不上經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的頻繁變動(dòng)。二是需要一個(gè)龐大的土地管理機(jī)關(guān)，土地管理的成本相當(dāng)高，并且效率將極低。中國有１３億人口，城市建設(shè)、開辦企業(yè)、企業(yè)破產(chǎn)和轉(zhuǎn)產(chǎn)、吸引外資等等，一年可能要發(fā)生涉地事件幾千萬件，中央土地管理機(jī)關(guān)能管得過來嗎？如果都管起來，需要一個(gè)多大的管理機(jī)關(guān)呢？可能會(huì)形成這樣的局面：即企業(yè)其他的要素隨時(shí)可以從市場上獲得，但是土地要素的獲得則要層層上報(bào)，層層審批，再層層批復(fù)，周期可能需要幾個(gè)月和一兩年。這會(huì)給廠商造成巨大的損失。

因此，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，配置土地資源基礎(chǔ)性的機(jī)制仍然是市場，不可能是縱向集權(quán)的政府集中管理模式。扭曲的要素管理體制，只能會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)帶來更多的混亂和損失。

六、市場經(jīng)濟(jì)模式下，究竟應(yīng)當(dāng)建立一種什么樣的土地產(chǎn)權(quán)和基本分配體制？

作為土地要素來說，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，首先，要明確土地的產(chǎn)權(quán)歸屬。由于土地私有化的歷史追索、成本支付和面臨的風(fēng)險(xiǎn)看，是不可取的。因此，農(nóng)村土地制度的改革，能選擇的方案，一是改良目前的集體所有制，將集體所有的土地產(chǎn)權(quán)給每個(gè)用地農(nóng)民明晰化，形成土地股份合作經(jīng)濟(jì)。硬化農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)。另外，要取消承包期，給農(nóng)民以永佃權(quán)。二是徹(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請(qǐng)登陸004km.cn查看)底改為國有制，但是給農(nóng)民９９９年的使用期，使用期內(nèi)土地可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承等等。農(nóng)民也可以將自己長期使用的土地年期入股，形成土地使用權(quán)股份合作組織。不論采取何種方案，只要硬化了土地的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)所有者就可以以自己擁有的產(chǎn)權(quán)來進(jìn)行對(duì)等談判。產(chǎn)權(quán)是在財(cái)產(chǎn)交換中維護(hù)自己利益的最基本的要素，如果沒有產(chǎn)權(quán)，就談不上等價(jià)交換。

其次，土地產(chǎn)權(quán)交換者的地位是平等的，并且土地要等價(jià)交換，土地這樣的稀缺資源，還要由市場供求來決定它的價(jià)格。如果法律上規(guī)定，一個(gè)所有者可以強(qiáng)制地、單方定價(jià)購買另一個(gè)所有者的財(cái)產(chǎn)，則后者的利益肯定會(huì)受到損失。因而，土地的交換，除了公益用地外，經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)由土地所有者和用地者之間進(jìn)行平等談判交換，如果土地的增值部分太高，國家可以程度不同地對(duì)增值部分征稅。

再次，土地資源的配置，仍然應(yīng)當(dāng)以市場配置為基礎(chǔ)。一些土地資源較為稀缺的地方，一些條件和地理位置較好的土地，土地價(jià)格就高一些，調(diào)節(jié)使用者節(jié)約使用和提高土地利用率；土地價(jià)格的差異和不斷變動(dòng)，也調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)和不同用地在城市中合理分布，在地區(qū)間梯度轉(zhuǎn)移；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)土地不斷分配和再分配的要求，由市場供求、價(jià)格等信息調(diào)節(jié)來滿足。土地的價(jià)格不能由政府來確定。

七、在土地資源的分配和管理中，政府究竟應(yīng)當(dāng)管些什么？

我認(rèn)為，政府在土地管理上不能越位，也不能錯(cuò)位，更不能空位。一是宏觀和各地區(qū)的國土規(guī)劃要由土地管理部門來做，并與發(fā)展與改革委員會(huì)、城市規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、交通、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保等部門的計(jì)劃和規(guī)劃相協(xié)調(diào)和配合；二是城市規(guī)劃部門，對(duì)城市的功能分區(qū)、道路、公益設(shè)施等等進(jìn)行合理的規(guī)劃，使城市形成合理的空間結(jié)構(gòu)；三是土地管理部門提請(qǐng)、起草和制定有關(guān)土地管理的法律和法規(guī)，起草過程要民主化，由土地管理部門監(jiān)督和處罰用地過程中的違法行為；四是土地管理部門打擊屯積土地和惡意炒買炒賣的行為，對(duì)土地的投機(jī)進(jìn)行限制，干預(yù)由炒作引起的地價(jià)上升；五是稅收部門，應(yīng)對(duì)土地交易中過高的增值部分，進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)；六是認(rèn)可土地使用權(quán)交易，發(fā)放土地產(chǎn)權(quán)證，或者發(fā)放土地使用年期證，管理土地依法交易；七是土地管理部門制定城鄉(xiāng)土地制度改革的方案，并組織實(shí)施。至于同樣用途的土地，在不同的用地者之間進(jìn)行交易；或者土地在不同用途之間進(jìn)行交易，只要符合遠(yuǎn)期的規(guī)劃，只要在大范圍進(jìn)行耕地的平衡，并且農(nóng)民滿意的，政府部門盡可能少管，或者不管。