第一篇：前期物業(yè)管理公開招投標(biāo)工作流程(暫定稿)

響水縣前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作流程

（暫定稿）

為規(guī)范我縣前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行為，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《鹽城市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定本工作流程。

一、招投標(biāo)方式和范圍

（一）、招投標(biāo)方式

前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

（二）、招投標(biāo)范圍

在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡建筑面積多層在3萬平方米以上，高層住宅在1萬平方米以上的住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)）都應(yīng)公開招標(biāo)。有下列情形之一的特殊情況，經(jīng)縣住建局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式邀請(qǐng)招標(biāo)，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

1、公開招標(biāo)或者連續(xù)兩次接受邀請(qǐng)投標(biāo)人少于3個(gè)的；

2、多層住宅在3萬平方米以下、高層住宅在1萬平方米以下的。

二、招投標(biāo)時(shí)限

通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成招投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售30日前完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的新建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用90日前完成。

三、招標(biāo)步驟

步驟一：招標(biāo)前期準(zhǔn)備

（一）招標(biāo)人應(yīng)成立招標(biāo)工作小組并確定招標(biāo)組織成員。（1）法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組。（2）熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。

（二）招標(biāo)人根據(jù)要求，按有關(guān)規(guī)定編制招標(biāo)文件、起草招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書初稿；

（三）招標(biāo)申請(qǐng)及招標(biāo)備案

招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交填寫好的《響水縣前期物業(yè)管理公開招投標(biāo)申請(qǐng)表》及《響水縣物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)備案申請(qǐng)表》報(bào)縣住建局物管科招標(biāo)備案，招標(biāo)人需提供以下招標(biāo)備案資料：

1、與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件： 包括①項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)

②企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證 ③稅務(wù)登記證 ④資質(zhì)證書

⑤規(guī)劃核準(zhǔn)圖（即總平面規(guī)劃圖，由規(guī)劃辦蓋章，并說明物業(yè)用房的位臵和面積）

⑥建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ⑦國(guó)有土地使用證 ⑧施工許可證

（以上查驗(yàn)原件，復(fù)印件上需蓋單位公章）

2、《招標(biāo)公告》或者《投標(biāo)邀請(qǐng)書》；

3、《招標(biāo)文件》；

4、物管用房位臵與面積說明；

5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)事宜人員的介紹信或委托書；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，還應(yīng)提供物業(yè)服務(wù)合同。

（四）招標(biāo)文件的內(nèi)容 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)活動(dòng)開始前完成招標(biāo)文件的編制和招標(biāo)備案。招標(biāo)文件需報(bào)物管科審核確認(rèn)。所有招標(biāo)文件制作在刊登招標(biāo)公告前完成。

前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)（名稱、類型、位臵、建筑面積、區(qū)域四至、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)與竣工交付日期）、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房配臵等基本情況；

2、物業(yè)管理前期介入的時(shí)間、服務(wù)要求，相關(guān)業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、車位（庫(kù)）、物業(yè)管理用房以及房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收要求；

3、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、投標(biāo)書份數(shù)、企業(yè)情況、管理服務(wù)總體目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求、擬派出的管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要技術(shù)人員簡(jiǎn)歷與業(yè)績(jī)、物業(yè)管理設(shè)計(jì)模式、機(jī)構(gòu)設(shè)立、崗位安排、員工培訓(xùn)計(jì)劃、管理制度及裝備的機(jī)械設(shè)備和采取的措施、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算、公共能耗管理、投標(biāo)承諾、投標(biāo)書密封加蓋企業(yè)印鑒和法定代表人簽章等要求；

4、交付使用后經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)與管理，包括停車場(chǎng)（庫(kù)）、會(huì)所等相關(guān)設(shè)施權(quán)利歸屬、服務(wù)收費(fèi)方式等；

5、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（包括對(duì)業(yè)主入住、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，公共綠化養(yǎng)護(hù)管理，公共秩序維護(hù)、車輛停放管理、消防等安全防范管理，裝飾裝修管理服務(wù)，公共環(huán)境衛(wèi)生保潔，物業(yè)資料管理、客戶服務(wù)和便民措施等）及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

6、財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用管理；

7、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明以及業(yè)主臨時(shí)公約的制訂說明；

8、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明情況；

9、招標(biāo)人向中標(biāo)人提供的物業(yè)管理?xiàng)l件或者優(yōu)惠條件；

10、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，廢標(biāo)認(rèn)定原則；

11、投標(biāo)保證金的繳納，對(duì)未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方法等；

12、招標(biāo)人、中標(biāo)人違約的責(zé)任；

13、招標(biāo)文件解釋和招標(biāo)活動(dòng)方案，包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘、投標(biāo)書送達(dá)地點(diǎn)及截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

14、其他招標(biāo)事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

（五）物管科對(duì)申請(qǐng)表內(nèi)容及相關(guān)備案材料進(jìn)行審核，簽字同意后方可進(jìn)入下一程序。物管科對(duì)備案有異議的，在受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)向招標(biāo)人提出，并出具整改意見書。沒有異議的，同意發(fā)出招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

步驟二：招標(biāo)公告發(fā)布或投標(biāo)邀請(qǐng)書發(fā)出

招標(biāo)人應(yīng)制作招標(biāo)公告并采用書面公告形式報(bào)物管科審核。

（一）招標(biāo)公告發(fā)布：招標(biāo)公告經(jīng)物管科審核同意后，由招標(biāo)人在《今日響水》報(bào)紙上刊登，并在縣住建局指定網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。網(wǎng)站上公告時(shí)間不少于3個(gè)工作日。

（二）涉及議標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人須提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上的具有物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)管理實(shí)績(jī)的企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

（三）招標(biāo)文件的發(fā)售時(shí)間最短不得少于2個(gè)工作日，公開招標(biāo)的，從發(fā)售招標(biāo)文件至遞交投標(biāo)文件截止日至少為20天。

（四）招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式；

2、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況（名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、物業(yè)管理用房面積、實(shí)施管理的時(shí)間）；

3、招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)時(shí)間安排；

4、投標(biāo)人資格條件、報(bào)名地點(diǎn)和期限；

5、投標(biāo)人資格預(yù)審辦法；

6、物業(yè)服務(wù)履約保證金；

7、獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。步驟三：投標(biāo)報(bào)名和投標(biāo)人資格預(yù)審

（一）投標(biāo)人按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書規(guī)定的時(shí)間和地址報(bào)名，報(bào)名前需攜帶符合招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）要求的相關(guān)有效證件材料，同時(shí)需出具負(fù)責(zé)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)相關(guān)事宜人員的介紹信或委托書。

（二）資格預(yù)審

報(bào)名結(jié)束后由招標(biāo)人和物管科在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人，進(jìn)行資格審核，最終確認(rèn)投標(biāo)人名單。不采用資格預(yù)審的直接發(fā)售招標(biāo)文件；采用資格預(yù)審的，按照招標(biāo)公告的要求審查，若資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多，可選擇不少于5家資格預(yù)審合格的作為投標(biāo)人，并發(fā)售招標(biāo)文件。

步驟四：現(xiàn)場(chǎng)踏勘

招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以在招標(biāo)文件發(fā)出的5日內(nèi)，組織招標(biāo)文件收受人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等。

步驟五：招標(biāo)答疑

（一）對(duì)招標(biāo)文件收受人提出的疑問，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)予以澄清或者以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

（二）招標(biāo)文件的澄清、修改。

1、招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，要在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，書面通知所有的招標(biāo)文件收受人。

2、該澄清或修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。招標(biāo)人澄清或修改文件實(shí)質(zhì)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)送物管科備案。

3、投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，可以以書面形式向招標(biāo)人提出。

步驟六：編制標(biāo)底

（一）標(biāo)底的用途：根據(jù)項(xiàng)目情況招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，可作為防止串 通投標(biāo)、分析投標(biāo)合理的參考；并可作為投標(biāo)人價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)值的考核依據(jù)。

（二）招標(biāo)人對(duì)標(biāo)底必須保密，不得向任何人透露已設(shè)的標(biāo)底。

（三）招標(biāo)人在開標(biāo)的前一天完成標(biāo)底的編制工作，標(biāo)底在開標(biāo)時(shí)公布。

步驟七：投標(biāo)文件的編制

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出明確回答。

投標(biāo)文件內(nèi)容如下：

（一）投標(biāo)函；

（二）投標(biāo)人授權(quán)委托書（法定代表人不出席招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的適用）；

（三）投標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的法定相關(guān)證書、企業(yè)業(yè)績(jī)情況等；

（四）投標(biāo)測(cè)算和投標(biāo)報(bào)價(jià)；

（五）物業(yè)管理方案及其管理服務(wù)承諾；

（六）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)依次按封面、目錄、序號(hào)（或概要）、內(nèi)容、附件的格式順序編制裝訂。

步驟八：投標(biāo)

（一）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將加蓋投標(biāo)人企業(yè)法人印章或法人代表印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)地點(diǎn)；招標(biāo)人或招標(biāo)活動(dòng)組織人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，不得啟封投標(biāo)文件。

（二）投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件及其補(bǔ)充、修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

（三）投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人；補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。

（四）投標(biāo)人不得弄虛作假，騙取中標(biāo)。步驟九：組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)

（一）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的前一天下午，物管科在局紀(jì)檢監(jiān)察人員的監(jiān)督下，從響水縣物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取4名或6名，加上招標(biāo)人代表1人組成5人或7人評(píng)標(biāo)委員會(huì)。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。

（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。

（三）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員及參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評(píng)審情況。

步驟十：開標(biāo)

（一）開標(biāo)地點(diǎn)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)；

（二）工作人員

開標(biāo)會(huì)由招標(biāo)人或招標(biāo)活動(dòng)組織人（物管科）主持，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，物管科現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

（三）宣布名單

由主持人宣布在投標(biāo)截止時(shí)間前提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人名單。

（四）檢查密封情況

1、開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人代表查驗(yàn)投標(biāo)文件蓋企業(yè)印鑒及密封的情況。

2、未按招標(biāo)文件要求密封的或逾期送達(dá)或者未送達(dá)指定地點(diǎn)的，招標(biāo)人不予受理。

（五）抽簽決定開標(biāo)先后順序。

（六）唱標(biāo)

1、所有有效投標(biāo)文件經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封后現(xiàn)場(chǎng)宣讀投標(biāo)人名稱、提供的主要服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)和投標(biāo)文件的其它主要內(nèi)容。

2、監(jiān)標(biāo)人由物管科擔(dān)任。

（七）記錄

招標(biāo)人或招標(biāo)活動(dòng)組織人對(duì)開標(biāo)過程進(jìn)行記錄，由投標(biāo)人代表和監(jiān)督人員確認(rèn)簽字后存檔備案。對(duì)開標(biāo)全過程要保存影像資料。

（八）開標(biāo)結(jié)束，主持人宣布暫時(shí)休會(huì)。步驟十一：評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)委員的成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉法地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

（一）評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)備

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)編制供評(píng)標(biāo)使用的相應(yīng)表格，認(rèn)真研究招標(biāo)文件，至少應(yīng)了解和熟悉以下內(nèi)容：

1、招標(biāo)目的；

2、招標(biāo)物業(yè)的具體情況；

3、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；

4、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和其他條件；

5、招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備、評(píng)標(biāo)方法和在評(píng)標(biāo)過程中考慮的相關(guān)因素。

（二）初步評(píng)審

1、評(píng)標(biāo)委員會(huì)認(rèn)定以下情形之一的，應(yīng)作廢標(biāo)處理：

（1）投標(biāo)文件無投標(biāo)人印章和投標(biāo)人法人代表簽章或無法人代表簽章授權(quán)委托的；

（2）投標(biāo)文件載明的物業(yè)服務(wù)目標(biāo)、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理措施明顯不能滿足招標(biāo)文件規(guī)定要求的；

（3）投標(biāo)報(bào)價(jià)項(xiàng)目、計(jì)算、報(bào)價(jià)方法不符合招標(biāo)文件要求，影響到對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)審比較的；或者同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)人以明顯低于同城市物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本競(jìng)標(biāo)的；

（4）投標(biāo)文件超出招標(biāo)文件，附加了招標(biāo)人不能接受條件的；（5）發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以其他弄虛作假方式投標(biāo)，或者以行賄手段謀取中標(biāo)的。

2、評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確，對(duì)同類問題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容，要求投標(biāo)人作必要的書面澄清或者書面說明，書面澄清或書面說明不得改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

3、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的前期物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被評(píng)標(biāo)委員會(huì)否決的，或者某一投標(biāo)人被否決后使得投標(biāo)人不足3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。重新招標(biāo)的程序由重新發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書開始。

（三）詳細(xì)評(píng)審

評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下，按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)初步評(píng)審合格的投標(biāo)文件進(jìn)行進(jìn)一步的評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

1、評(píng)標(biāo)方法一般采用綜合評(píng)估法。（1）資信部分評(píng)審

評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)招標(biāo)文件明確的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和量化方法，對(duì)投標(biāo)人資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)簡(jiǎn)歷和管理業(yè)績(jī)等有關(guān)情況，進(jìn)行評(píng)比、打分。

（2）技術(shù)部分評(píng)審

評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾、人員配備、管理機(jī)構(gòu)、管理方案及管理規(guī)章制度、人員配臵方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算等，進(jìn)行評(píng)比、打分。

（3）商務(wù)部分評(píng)審

評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和其他委托代理服務(wù)的費(fèi)用等，進(jìn)行評(píng)比、打分。

（4）投標(biāo)答辯評(píng)審

評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)招標(biāo)文件明確的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和量化方法，對(duì)投標(biāo)答辯人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)提問、考核、比較，并量化打分。

2、曾獲國(guó)家、省、市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目，在管并保持稱號(hào)的或受到省、市物業(yè)管理行政主管部門表彰的投標(biāo)人，評(píng)標(biāo)應(yīng)給予相應(yīng)優(yōu) 惠分值。

（四）評(píng)標(biāo)報(bào)告

評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，向招標(biāo)人出具書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明對(duì)各投標(biāo)的評(píng)審和比較意見。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下主要內(nèi)容：

（1）基本情況和數(shù)據(jù)表（2）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單（3）抽簽順序（4）開標(biāo)記錄

（5）符合投標(biāo)要求的企業(yè)一覽表（6）廢標(biāo)情況說明

（7）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法或者評(píng)標(biāo)因素一覽表（8）經(jīng)評(píng)審的價(jià)格或者評(píng)分比較一覽表（9）推薦的標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人名單（10）簽定合同前要求處理的事宜（11）澄清、說明、補(bǔ)正等其它事項(xiàng)記要。評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字，監(jiān)督人簽字。步驟十二：中標(biāo)人的確定

（一）按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

（二）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定排名第2的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，依此類推。

（三）招標(biāo)人也可委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。步驟十三：招標(biāo)結(jié)果公示

評(píng)標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人應(yīng)在3日內(nèi)，在發(fā)布招標(biāo)公告的網(wǎng)站上公示招標(biāo)結(jié)果，公示期為7天。公示期滿如無異議，招標(biāo)方可向中標(biāo)方發(fā)現(xiàn)中標(biāo)通知書。

步驟十四：定標(biāo)和發(fā)放中標(biāo)通知書

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限后的30日內(nèi)確定中標(biāo)人并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將招標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的投標(biāo)人，并及時(shí)退回未 中標(biāo)人的投標(biāo)文件。

步驟十五：招標(biāo)備案

（一）簽訂合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；雙方不得再行訂立背離招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

（二）備案時(shí)限

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人30日內(nèi)，向招標(biāo)備案的物管科進(jìn)行中標(biāo)備案。

（三）備案資料

1、評(píng)標(biāo)報(bào)告；

2、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)記錄；

3、中標(biāo)通知書；

4、中標(biāo)人的投標(biāo)文件正本；

5、前期物業(yè)服務(wù)合同正本；

6、《臨時(shí)管理規(guī)約》正本；

7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

（四）當(dāng)中標(biāo)人因不可抗力提出不能履行合同或經(jīng)招標(biāo)人、中標(biāo)人雙方協(xié)商同意中止履行合同的，應(yīng)按本工作流程重新招標(biāo)。

備注：?jiǎn)我粯I(yè)主或業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)、或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，可參照本工作流程。

附：物業(yè)招投標(biāo)工作流程圖

住房保障和物業(yè)管理科

2011年9月29日

第二篇：前期物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

前期物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

一、商務(wù)標(biāo)（20分）

1、企業(yè)資質(zhì)（3分）

二級(jí)以上3分，三級(jí)2分。

2、信用記錄（2分）

近三年內(nèi)無不良記錄2分。

3、管理面積（1分）

10萬平米以上1分。

4、業(yè)績(jī)、榮譽(yù)（2分）

縣政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持證上崗情況（2分）

企業(yè)超過5人有合格上崗證每增一人加一分，最多加2分。

6、現(xiàn)場(chǎng)查看（10分）

環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、消防設(shè)施、車輛管理、檔案管理等工作各1分，秩序維護(hù)工作4分。

二、技術(shù)標(biāo)（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（30分）

不漏項(xiàng)，標(biāo)準(zhǔn)量化。

3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（10分）

有量化計(jì)算過程。

4、服務(wù)理念及特色（2分）

對(duì)小區(qū)人群定位準(zhǔn)確，服務(wù)細(xì)致，突出本企業(yè)服務(wù)特色。

5、機(jī)構(gòu)設(shè)置及制度（2分）

機(jī)構(gòu)明了，責(zé)任明確，制度明白。

6、人員配置及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)（3分）

項(xiàng)目主任由管理經(jīng)驗(yàn)，培訓(xùn)計(jì)劃周全，有三定方案。

7、8、維修計(jì)劃（2分）秩序維護(hù)計(jì)劃（4分）

裝備齊全，人、車出入有方案，定、動(dòng)崗設(shè)置合理。

9、應(yīng)急方案（2分）

包括停水、停電、火災(zāi)、自然災(zāi)禍。

10、裝修方案（4分）

裝修企業(yè)資質(zhì)、人員資質(zhì)、方案、合同、注意事項(xiàng)、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

資料接收、物業(yè)驗(yàn)收、不合格處理、入住方案。

12、社區(qū)文化方案（2分）

定位、措施。

三、評(píng)標(biāo)解答分（10分）

個(gè)人形象（1分），現(xiàn)場(chǎng)陳述（5分），解答準(zhǔn)確（4分）。

四、影響分

內(nèi)每一起信訪案件扣1分，最多扣5分；內(nèi)沒有信訪案件不扣分；有書面表?yè)P(yáng)的每一起獎(jiǎng)1分，最多獎(jiǎng)5分。

第三篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程

物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面

負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。小組成員可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。

2、編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》、等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

3、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告：通過新聞媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物

業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件，報(bào)名截止日期、報(bào)送投標(biāo)書截止日期及聯(lián)系地址、電話等。

4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查：從報(bào)名單位中選出符合資質(zhì)條件的單位參加投標(biāo)，并書面通知各

投標(biāo)單位。

5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料

6、組織投標(biāo)單位勘查項(xiàng)目并答疑

7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法：聘請(qǐng)有關(guān)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并制評(píng)分

標(biāo)準(zhǔn)，定標(biāo)原則與辦法。評(píng)標(biāo)委員會(huì)一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家及未參與競(jìng)標(biāo)的相同的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

8、收取投標(biāo)書：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)收取標(biāo)書，一般，公開招投標(biāo)應(yīng)請(qǐng)公證人員現(xiàn)場(chǎng)公證，并保存投標(biāo)書至正式開標(biāo)時(shí)止。

9、開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo)的單位代表。開標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)主持，公證員公證，當(dāng)中啟封投標(biāo)書，并唱讀其報(bào)價(jià)、管理計(jì)劃及各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書發(fā)給評(píng)委會(huì)委員，由各委員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評(píng)分。

10、組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)：閱標(biāo)后召開答辯會(huì)。按抽簽順序，各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人（一般

為授權(quán)代表人及項(xiàng)目經(jīng)理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評(píng)分匯總后按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。

11、發(fā)出中標(biāo)通知書：確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。

12、預(yù)中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同：（摘自《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第八章第三節(jié)）

物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

2、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，一般包括企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績(jī)等。

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書：

5、報(bào)送投標(biāo)書：按照一般慣例標(biāo)書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達(dá)。

6、參加開標(biāo)及答辯會(huì)：在有限時(shí)間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢(shì)，投標(biāo)的意圖、對(duì)日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算作為必要的說明或補(bǔ)充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭(zhēng)取獲得最佳印象和分?jǐn)?shù)。

7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

第四篇：寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

附件1

寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

一、申請(qǐng)

由開發(fā)建設(shè)單位向轄區(qū)物業(yè)主管部門提交前期物業(yè)服務(wù)書面招標(biāo)申請(qǐng)。

二、審核

轄區(qū)物業(yè)主管部門在收到書面招標(biāo)申請(qǐng)書7日內(nèi)，對(duì)申報(bào)招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定落實(shí)到位的物業(yè)資金、用房及有關(guān)條件進(jìn)行審核。審核通過的，予以辦理招標(biāo)登記手續(xù)。

三、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)編制，招標(biāo)單位測(cè)算的物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)部門備案。

四、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議

召開轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，審議招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式、投標(biāo)單位資格、投標(biāo)單位確定方式、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法，形成會(huì)議紀(jì)要，報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案。

五、發(fā)布招標(biāo)公告

按確定招標(biāo)方式由招標(biāo)單位發(fā)布招標(biāo)公告。公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)之日起1個(gè)月內(nèi)通過新聞媒介（市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)統(tǒng)一在《寧波日?qǐng)?bào)》上發(fā)布，其他縣市區(qū)可在當(dāng)?shù)刂饕襟w上發(fā)布）公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)在寧波建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上發(fā)布。招標(biāo)公告期應(yīng)為5個(gè)工作日。

六、報(bào)名及審核

具備招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定時(shí)間攜投標(biāo)意向書、資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照、管理業(yè)績(jī)證明、法定代表人或委托代理人等招標(biāo)文件要求的其他有關(guān)資料到轄區(qū)招標(biāo)辦公室報(bào)名。

由轄區(qū)招標(biāo)辦審核投標(biāo)單位的資格和有關(guān)資料，并按招標(biāo)文件要求確定投標(biāo)入圍單位，再由招標(biāo)單位書面通知其參加招標(biāo)預(yù)備會(huì)。

實(shí)行公開招標(biāo)的，參加投標(biāo)的單位不得少于3家；少于3家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告，如第二次公告后，申請(qǐng)投標(biāo)的單位仍少于3家的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意并報(bào)市物業(yè)主管部門備案，可以協(xié)議方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

七、招標(biāo)預(yù)備會(huì)

1、投標(biāo)單位向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金、遞交投標(biāo)保證書、領(lǐng)取招投文件；逾期不交納投標(biāo)保證金的，取消投標(biāo)資格。

2、由轄區(qū)招標(biāo)辦公室組織招標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行答疑，有必要的，組織投標(biāo)單位到招標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘。

八、投標(biāo)文件制作

投標(biāo)單位收到招標(biāo)文件之日起20日內(nèi)按招標(biāo)文件要求完成投標(biāo)文件（投標(biāo)文件分為主、附屬標(biāo)書兩部分）制作，并按招標(biāo)文件要求密封，在規(guī)定時(shí)間送到指定地點(diǎn)。

九、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)（一個(gè)工作日）

（一）標(biāo)書確認(rèn)（上午）

公證人員查看投標(biāo)文件密封情況，并統(tǒng)一啟封、查證投標(biāo)文件的有效性，公布有效投標(biāo)單位。公證人員把主標(biāo)書自行作好標(biāo)記，交轄區(qū)招標(biāo)辦公室收存。如有效的投標(biāo)單位少于3家的，中止招標(biāo)程序，招標(biāo)人應(yīng)重新

組織招標(biāo)。

（二）評(píng)委抽取（上午）

在轄區(qū)招標(biāo)辦的監(jiān)督下，由公證機(jī)構(gòu)在評(píng)委庫(kù)中抽取評(píng)委。招標(biāo)人無推薦單位的，除招標(biāo)人選派的一名評(píng)委外，其余評(píng)委應(yīng)當(dāng)從評(píng)委庫(kù)中隨機(jī)抽取確定。招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請(qǐng)人的，則不得選派評(píng)委參與評(píng)標(biāo)，市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的評(píng)委從市物業(yè)管理評(píng)委庫(kù)中隨機(jī)抽取確定，其他縣（市）區(qū)的評(píng)委在轄區(qū)的評(píng)委庫(kù)中隨機(jī)抽取確定。

（三）主標(biāo)書評(píng)審（上午）

轄區(qū)招標(biāo)辦將主標(biāo)書發(fā)給評(píng)委，評(píng)委在限定時(shí)間和地點(diǎn)獨(dú)立完成主標(biāo)書評(píng)審工作，主標(biāo)書評(píng)分表經(jīng)評(píng)委評(píng)分和簽名后，現(xiàn)場(chǎng)密封，交至轄區(qū)招標(biāo)辦。

（四）現(xiàn)場(chǎng)答辯（下午）

轄區(qū)招標(biāo)辦召開現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)標(biāo)、定標(biāo)大會(huì)?，F(xiàn)場(chǎng)答辯、定標(biāo)大會(huì)程序如下：

1、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)標(biāo)、定標(biāo)大會(huì)由轄區(qū)招標(biāo)辦派人主持，公證機(jī)構(gòu)到場(chǎng)全程公證；

2、投標(biāo)單位提前半小時(shí)到場(chǎng)，向公證人員申報(bào)參加答辯人員名單。公證機(jī)構(gòu)對(duì)答辯人員進(jìn)行資格審查。每個(gè)投標(biāo)人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評(píng)委、投標(biāo)單位和公證機(jī)構(gòu)名單；

4、投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)抽取答辯順序號(hào)；

5、投標(biāo)單位按順序進(jìn)場(chǎng)陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述時(shí)間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)答辯采取評(píng)委提問的形式進(jìn)行，評(píng)委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定；

6、評(píng)委對(duì)投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述、答辯進(jìn)行獨(dú)立評(píng)分，經(jīng)簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評(píng)分統(tǒng)計(jì)結(jié)束后，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證密封的主標(biāo)書評(píng)分表后啟封、公布各投標(biāo)人的主標(biāo)書得分；

8、統(tǒng)計(jì)并公布每個(gè)投標(biāo)人的最終得分值；

9、以綜合評(píng)分最高者中標(biāo)。在投標(biāo)人綜合得分一致的情況下，以主標(biāo)書得分高者中標(biāo)；

10、招標(biāo)人委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)宣布中標(biāo)人，公證機(jī)構(gòu)宣讀公證詞；

11、招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書；

12、會(huì)議主持人宣布評(píng)標(biāo)、定標(biāo)會(huì)議結(jié)束。

十、中標(biāo)公示

中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上公示，公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時(shí)間，負(fù)責(zé)受理投訴的單位等。必要時(shí)，可同時(shí)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M(jìn)行公示

十一、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

中標(biāo)通知書發(fā)出后5日內(nèi)，中標(biāo)單位和招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和參照《寧波市前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報(bào)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

十二、辦理相關(guān)移交工作。

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后5日內(nèi)，招標(biāo)單位按規(guī)定向中標(biāo)單位辦好相關(guān)移交工作。

第五篇：沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

2005-11-17 14:26:56

沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，依據(jù)國(guó)家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

第三條 沈陽市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)日常管理工作。

第四條 本規(guī)定所稱招標(biāo)人，是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

本規(guī)定所稱投標(biāo)人，是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 凡新建住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

其他物業(yè)也應(yīng)通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)期限內(nèi)，投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人可持招標(biāo)文件,招標(biāo)、投標(biāo)情況的書面說明以及相關(guān)材料，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的5日內(nèi)，對(duì)符合規(guī)定條件的，予以批準(zhǔn)。

住宅物業(yè)建筑面積小于5萬平方米的，建設(shè)單位可持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及其他相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)批準(zhǔn)文件向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的5日內(nèi)，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實(shí)，對(duì)符合規(guī)定條件的，予以批準(zhǔn)。

第七條 前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的完成時(shí)限；

（一）新建現(xiàn)售商品房，應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房，應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業(yè)，應(yīng)在交付使用前90日完成。

第八條 招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜。

第九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人及項(xiàng)目的基本情況。包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目情況等；

（二）物業(yè)管理用房的配備情況；

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

（四）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的編制要求等；

（五）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

（六）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序等；

（七）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

（八）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

（九）其他事項(xiàng)的說明。

第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書前，提交以下材料報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件。

區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門對(duì)備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5日內(nèi)向招標(biāo)人提出。

第十一條招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)同時(shí)在沈陽市房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

（二）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；

（三）投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；

（四）獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十二條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函及投標(biāo)人的基本情況；

（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)，包括物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標(biāo)人應(yīng)于開標(biāo)前的3日內(nèi)，從市房產(chǎn)局建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘校扇‰S機(jī)抽取的方式一次性確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門派人監(jiān)督確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作，并做好記錄，于當(dāng)天向確定的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

第十四條市房產(chǎn)局每年對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行資格確定，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的專家評(píng)委資格。被取消專家評(píng)委資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

市房產(chǎn)局定期對(duì)物業(yè)管理評(píng)委專家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培

訓(xùn)。

第十五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案。

第十六條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。第十七條 其他各類物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)，可參照本規(guī)定執(zhí)行。第十八條本規(guī)定自2005年 9月 1日起施行。