第一篇：萬科門窗標準化做法

萬科門窗標準化做法（真是細致入微）

2014-06-29 明源地產(chǎn)研究院

看點

1、門窗框與洞口間的縫隙要求

2、門窗洞口偏差處理

3、混凝土窗臺板（下帶）及企口

4、無企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

5、無企口、有副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

6、有企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

一、門窗框與洞口間的縫隙要求

因飾面（包括保溫）材料厚度要求，會使門窗框與洞口邊之間的縫隙增大，當門窗框與洞口邊之間的縫隙大于35mm時，須在門窗框與洞口邊之間增設混凝土企口或鋼副框。企口與門窗框之間的縫隙不得大于20mm；副框與門窗框間的縫隙為5mm，副框與洞口邊的縫隙不得大于20mm；無副框時完成后的飾面表面須壓門窗框5mm，有副框時飾面表面與副框頂平齊。

門框下檻與洞口間的縫隙應根據(jù)樓地面材料及門框下檻形式的不同進行調(diào)整，須確保門檻與樓板（墻）之間的縫隙充填密實且外部防水完整，完成后的樓地面應內(nèi)高外低。

二、門窗洞口允許偏差

在門窗框或副框安裝前，土建施工單位應為門窗安裝提供三線（水平線、垂直線和進出線）基準，由門窗安裝單位逐個復測洞口尺寸及偏差，對需要進行處理的門窗洞口應做好記錄和標識。

1、門窗洞口偏差處理

門窗框（或副框）與洞口間的縫隙不符合表1所規(guī)定的要求時，須對洞口進行處理，合格后方可進行安裝。具體處理方法見下表：

當δ≥50mm 時，洞口須澆筑C20 細石混凝土，混凝土內(nèi)配 2φ 10 通長鋼筋和φ6＠250U 型箍筋，與原有墻體連接。

2、混凝土窗臺板（下帶）及企口（1）混凝土窗臺板下帶做法

對于砌體墻，窗洞下口必須澆筑寬與墻厚相同、高度不小于120mm、長度每邊伸入墻內(nèi)不少于400mm（不足400mm時通長設置）的混凝土窗臺板（針對窗臺下砌體八字縫措施）。窗臺板為C20混凝土，內(nèi)配3Φ10主筋和φ6@250U型分布筋，斷面詳見下圖：

（2）企口做法

砌體墻設企口時，洞口周邊現(xiàn)澆C20細石混凝土過梁、下帶（窗臺板）、左右邊框，并做成內(nèi)高外低企口形狀；過梁斷面及配筋由設計確定，但梁高不得小于120mm，主筋不得少于4Φ12，箍筋為φ 6@200；窗臺板亦應做成企口形狀，其斷面尺寸與配筋做法同上，厚度120mm不包括企口；邊框?qū)捙c墻厚相同，厚度（不包括企口）不小于150mm；內(nèi)配2Φ10豎向鋼筋及φ6@250箍筋，邊框與墻之間必須設置雙肢φ8＠500連接鋼筋，連接鋼筋伸入墻內(nèi)長度不小于500mm。

施工順序應為：先砌墻到窗臺板下部→澆筑下帶混凝土→砌墻至過梁下部→澆筑左右邊框和過梁混凝土；

當墻體為混凝土墻時，企口必須與混凝土墻同時澆筑；

根據(jù)企口的厚度和寬度應考慮在企口內(nèi)配置1到2根Φ8通長鋼筋和分布筋；

3、砌體墻洞口邊預埋混凝土塊

當外墻為砌體時，砌筑時須在門窗洞兩側(cè)預埋為安裝門窗用的混凝土（C20）塊（有混凝土企口情況除外），以便固定門窗框（或副框）。混凝土塊寬度同墻厚，高度應與砌塊同高或砌塊高度的1/2且不小于100mm，長度不小于200mm，最上部（或最下部）的混凝土塊中心距洞口上下邊的距離為150～200mm，其余部位的中心距不大于400mm，且均勻分布。

4、防滲漏主要材料 表4 主要材料表

5、門窗口滴水及流水坡度構(gòu)造要求

無論采用何種外飾面做法，門窗上口應做出滴水槽或鷹嘴滴水線。涂料門窗上口宜采用成品滴水槽，滴水線流水坡度應不小于5%；窗臺下口流水坡度不小于10%。外窗臺完成面最高點應低于內(nèi)窗臺完成面20mm以上。

三、無企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

門窗框安裝應在室外裝飾工程施工前進行。門窗扇及玻璃安裝宜在室內(nèi)裝修開始前進行，以盡量減少裝修施工造成的破壞和污染。

1、節(jié)點圖

側(cè)口節(jié)點做法

上口節(jié)點做法

下口節(jié)點做法

2、構(gòu)造做法說明：（1）安裝固定片： 門窗框與墻體一般采用固定片連接，固定片以1.5mm厚的鍍鋅板裁制，長度根據(jù)現(xiàn)場需要進行加工。首先將固定片安裝到門窗框上，采用直徑3.2mm 的鉆頭在門窗框上鉆孔，然后將十字盤頭自攻螺絲M4x20mm擰入，不得直接捶擊釘入。固定片距門窗框角部的距離不大于200mm，其余部位的固定片中心距不大于400mm，且均勻分布。

（2）門窗框就位安裝：

采用金屬膨脹螺栓或射釘，將已安裝好的固定片固定在洞口四周，固定時應按對稱順序，先固定上下框，然后固定邊框。臨時定位可用木楔固定。（3）門窗框與墻體間縫隙處理：

作法一：門窗框與墻體四邊縫隙采用干硬性水泥砂漿塞縫；

作法二：門窗框底邊及兩側(cè)邊上翻150 高范圍采用干硬性水泥砂漿塞縫，上邊及兩側(cè)邊剩余部分采用打發(fā)泡膠塞縫。

無論采用干硬性砂漿還是發(fā)泡膠塞縫，塞縫必須保證密實。

干硬性水泥砂漿塞縫前必須先將縫隙清理干凈，并將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去。

打發(fā)泡膠前必須先將縫隙清理干凈，并將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，發(fā)泡膠須滿填縫隙，超出門窗框外的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。發(fā)泡膠固化后取出臨時固定的木楔，并在其縫隙中打入發(fā)泡膠并用專用工具壓入縫隙中，同樣不得在固化后用刀片切割。（4）涂刷JS防水：

塞縫砂漿干燥后或發(fā)泡膠固化后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS 防水，須保證其厚度不小于1.0m，防水必須壓門窗框不小于5mm 且涂刷到過門窗洞陽角50mm 處，詳見節(jié)點圖。

注意：墻身為砌體時不能直接在砌塊上涂刷JS 防水，待發(fā)泡膠固化后開始抹底灰，并對洞口四周進行粉刷收頭。抹底灰前應對基層墻面進行處理，保證底灰與墻體粘結(jié)牢靠，底灰不得空鼓、裂縫。（5）外飾面施工：

JS 防水干燥后，按照外飾面做法施工外飾面層。外飾面與門窗框交接處須留不小于6mm×6mm 的密封膠槽。（6）打窗外密封膠：

外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的預留膠槽內(nèi)打中性硅酮密封膠。（7）門窗扇及玻璃、五金配件安裝：

門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。

五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，Tf10安裝的內(nèi)飾面施工：按照內(nèi)飾面做法施工內(nèi)飾面層。（8）打窗內(nèi)密封膠

內(nèi)飾面完成并干燥后在內(nèi)飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠（毛坯房可以省略）。

四、無企口、有副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

當內(nèi)外飾面層均較厚（例如石材）時，為避免飾面層壓門窗框過多，可采用有副框無企口的方式。

施工順序為先安裝副框、塞縫及涂刷 JS 防水，再進行內(nèi)外飾面施工，待外飾面完成后再安裝門窗主框和門窗。這樣既可保證安裝精度，又可防止門窗框被損壞、污染。

1、節(jié)點圖 側(cè)口節(jié)點做法

上口節(jié)點做法

下口節(jié)點做法

2、構(gòu)造做法（1）副框防腐處理：

當門窗主框為鋁合金時，鋼副框與鋁合金型材的接觸面要先做防腐處理。設計有要求時，防腐按設計要求處理，如設計沒有要求，可接觸面涂刷防腐涂料進行保護。

（2）副框定位安裝：

先用木楔臨時固定副框，之后用金屬膨脹螺栓將副框固定在混凝土墻體上。（3）副框與墻體間縫隙塞縫：

用干硬性水泥砂漿密實填塞副框與洞口間縫隙，并在四周陰角處抹圓角；砂漿達到一定強度后取出臨時固定木楔，并用干硬性水泥砂漿密實補填該縫隙。（4）涂刷JS防水：

待干硬性塞縫砂漿干燥后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷 JS 防水，須保證其厚度不小于1.0mm，防水必須全壓副框且涂刷到過門窗洞陽角50mm處，詳見節(jié)點圖。

（5）外飾面施工：

JS 防水干燥后，按照外飾面做法施工外飾面層。外飾面完成面與副框頂平齊。（6）安裝門窗框：

外飾面完成后，采用自攻螺釘將門窗框與副框進行固定，自攻螺釘擰入鋼副框兩個壁厚，擰入前必須打入密封膠。（7）門窗框與副框間縫隙打發(fā)泡膠：

在門窗框和副框間縫隙中打發(fā)泡膠，打發(fā)泡膠前應先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，多余的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。（8）打窗外密封膠：

外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠，高度應壓門窗框不小于5mm。

（9）門窗扇及玻璃、五金配件安裝：

門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。

五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，安裝的五金配件應結(jié)實牢固，使用靈活。

注意：墻身為砌體時不能直接在砌塊上涂刷JS 防水，待發(fā)泡膠固化后開始抹底灰，并對洞口四周進行粉刷收頭。抹底灰前應對基層墻面進行處理，保證底灰與墻體粘結(jié)牢靠，底灰不得空鼓、裂縫。

五、有企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

當飾面較厚時，為避免飾面壓門窗主框過多和因飾面過厚而產(chǎn)生空鼓裂縫，可采用無副框有企口的方式。這種方式可提高門窗邊的防滲漏效果。

當墻體為混凝土墻時，企口必須與混凝土墻同時澆筑；當墻體為砌體墻時，門窗周邊必須現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗框，且先砌墻后澆框，其具體做法參照總說明。

1、節(jié)點圖 側(cè)口節(jié)點做法

上口節(jié)點做法

下口節(jié)點做法

2、構(gòu)造做法（1）安裝固定片

門窗框與墻體一般采用固定片連接，固定片以1.5mm厚的鍍鋅板裁制，長度根據(jù)現(xiàn)場需要進行加工。首先將固定片安裝到門窗框上，采用直徑3.2mm的鉆頭在門窗框上鉆孔，然后將十字盤頭自攻螺絲M4x20mm擰入，不得直接捶擊釘入。

固定片距門窗框角部的距離不大于200mm，其余部位的固定片中心距不大于400mm，且均勻分布。（2）門窗框就位安裝

采用金屬膨脹螺栓或射釘，將已安裝好的固定片與洞口四周進行固定，固定時應按對稱順序，先固定上下框，然后固定邊框。臨時定位可用木楔固定。（3）門窗框與墻體間縫隙處理

作法一：門窗框與墻體四邊縫隙采用干硬性水泥砂漿塞縫；

作法二：門窗框底邊及兩側(cè)邊上翻 150 高范圍采用干硬性水泥砂漿塞縫，上邊及兩側(cè)邊剩余部分采用打發(fā)泡膠塞縫無論采用干硬性砂漿還是發(fā)泡膠塞縫，塞縫必須保證密實。干硬性水泥砂漿塞縫前必須先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去。

打發(fā)泡膠前應先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，發(fā)泡膠須滿填縫隙，超出門窗框外的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。發(fā)泡膠固化后取出臨時固定的木楔，并在其縫隙中打入發(fā)泡膠并用專用工具壓入縫隙中，同樣不得在固化后用刀片切割。（4）涂刷JS防水

待底灰干燥后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS防水，須保證其厚度不小于1.0m，防水必須壓門窗框不小于5mm且涂刷到過門窗洞陽角50mm處，詳見節(jié)點圖。（5）保溫層施工

JS防水干燥后，按照保溫層做法要求施工保溫層。（6）外飾面施工

按照保溫層上的外飾面層做法施工外飾面。外飾面與門窗框交接處須留不小于6mm×6mm的密封膠槽。（7）打窗外密封膠

外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的預留膠槽內(nèi)打中性硅酮密封膠。（8）門窗扇及玻璃、五金配件安裝

門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，安裝的五金配件應結(jié)實牢固，使用靈活。（9）內(nèi)飾面施工

按照內(nèi)飾面做法施工內(nèi)飾面層。（10）打窗內(nèi)密封膠

內(nèi)飾面完成并干燥后在內(nèi)飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠（毛坯房可以省略）。

第二篇：【萬科】外墻門窗施工標準化做法

【萬科】外墻門窗施工標準化做法

1、總說明

1.1 門窗框與洞口間的縫隙要求

注：

（1）因飾面（包括保溫）材料厚度要求，會使門窗框與洞口邊之間的縫隙增大，當門窗框與洞口邊之間的縫隙大于35mm時，須在門窗框與洞口邊之間增設混凝土企口或鋼副框。企口與門窗框之間的縫隙不得大于20mm；副框與門窗框間的縫隙為5mm，副框與洞口邊的縫隙不得大于20mm；無副框時完成后的飾面表面須壓門窗框5mm，有副框時飾面表面與副框頂平齊。

（2）門框下檻與洞口間的縫隙應根據(jù)樓地面材料及門框下檻形式的不同進行調(diào)整，須確保門檻與樓板（墻）之間的縫隙充填密實且外部防水完整，完成后的樓地面應內(nèi)高外低。

1.2 門窗洞口允許偏差

1.3 門窗安裝定位

在門窗框或副框安裝前，土建施工單位應為門窗安裝提供三線（水平線、垂直線和進出線）基準，由門窗安裝單位逐個復測洞口尺寸及偏差，對需要進行處理的門窗洞口應做好記錄和標識。

1.4 門窗洞口偏差處理

門窗框（或副框）與洞口間的縫隙不符合表1 所規(guī)定的要求時，須對洞口進行處理，合格后方可進行安裝。具體處理方法見下表：

注：當δ≥50mm 時，洞口須澆筑C20 細石混凝土，混凝土內(nèi)配2φ10 通長鋼筋和φ6＠250U 型箍筋，與原有墻體連接。

1.5 混凝土窗臺板（下帶）及企口

1.5.1混凝土窗臺板下帶做法

對于砌體墻，窗洞下口必須澆筑寬與墻厚相同、高度不小于120mm、長度每邊伸入墻內(nèi)不少于400mm（不足400mm 時通長設置）的混凝土窗臺板（針對窗臺下砌體八字縫措施）。窗臺板為C20 混凝土，內(nèi)配3Φ10 主筋和φ6@250U 型分布筋，斷面詳見下圖

1.5.2 企口做法

砌體墻設企口時，洞口周邊現(xiàn)澆C20 細石混凝土過梁、下帶（窗臺板）、左右邊框，并做成內(nèi)高外低企口形狀；過梁斷面及配筋由設計確定，但梁高不得小于120mm，主筋不得少于4Φ12，箍筋為φ6@200；窗臺板亦應做成企口形狀，其斷面尺寸與配筋做法同上，厚度120mm 不包括企口；邊框?qū)捙c墻厚相同，厚度（不包括企口）不小于150mm；內(nèi)配2Φ10 豎向鋼筋及φ6@250 箍筋，邊框與墻之間必須設置雙肢φ8＠500 連接鋼筋，連接鋼筋伸入墻內(nèi)長度不小于500mm。

施工順序應為：先砌墻到窗臺板下部→澆筑下帶混凝土→砌墻至過梁下部→澆筑左右邊框和過梁混凝土；

當墻體為混凝土墻時，企口必須與混凝土墻同時澆筑；

根據(jù)企口的厚度和寬度應考慮在企口內(nèi)配置1 到2 根Φ8 通長鋼筋和分布筋；

1.6 砌體墻洞口邊預埋混凝土塊

當外墻為砌體時，砌筑時須在門窗洞兩側(cè)預埋為安裝門窗用的混凝土（C20）塊（有混凝土企口情況除外），以便固定門窗框（或副框）?；炷翂K寬度同墻厚，高度應與砌塊同高或砌塊高度的1/2 且不小于100mm，長度不小于200mm，最上部（或最下部）的混凝土塊中心距洞口上下邊的距離為150～200mm，其余部位的中心距不大于400mm，且均勻分布。

1.7 防滲漏主要材料

表4 主要材料表

1.8 門窗口滴水及流水坡度構(gòu)造要求

無論采用何種外飾面做法，門窗上口應做出滴水槽或鷹嘴滴水線。涂料門窗上口宜采用成品滴水槽，滴水線流水坡度應不小于5%；窗臺下口流水坡度不小于10%。外窗臺完成面最高點應低于內(nèi)窗臺完成面20mm以上。

2、無企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

門窗框安裝應在室外裝飾工程施工前進行。門窗扇及玻璃安裝宜在室內(nèi)裝修開始前進行，以盡量減少裝修施工造成的破壞和污染。

2.1節(jié)點圖

2.2 構(gòu)造做法說明：

安裝固定片：門窗框與墻體一般采用固定片連接，固定片以1.5mm厚的鍍鋅板裁制，長度根據(jù)現(xiàn)場需要進行加工。首先將固定片安裝到門窗框上，采用直徑3.2mm 的鉆頭在門窗框上鉆孔，然后將十字盤頭自攻螺絲M4x20mm擰入，不得直接捶擊釘入。固定片距門窗框角部的距離不大于200mm，其余部位的固定片中心距不大于400mm，且均勻分布。

門窗框就位安裝：采用金屬膨脹螺栓或射釘，將已安裝好的固定片固定在洞口四周，固定時應按對稱順序，先固定上下框，然后固定邊框。臨時定位可用木楔固定。

門窗框與墻體間縫隙處理：

作法一：門窗框與墻體四邊縫隙采用干硬性水泥砂漿塞縫；

作法二：門窗框底邊及兩側(cè)邊上翻150 高范圍采用干硬性水泥砂漿塞縫，上邊及兩側(cè)邊剩余部分采用打發(fā)泡膠塞縫。無論采用干硬性砂漿還是發(fā)泡膠塞縫，塞縫必須保證密實。干硬性水泥砂漿塞縫前必須先將縫隙清理干凈，并將窗框與

洞口間的纏繞保護膜撕去。打發(fā)泡膠前必須先將縫隙清理干凈，并將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，發(fā)泡膠須滿填縫隙，超出門窗框外的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。發(fā)泡膠固化后取出臨時固定的木楔，并在其縫隙中打入發(fā)泡膠并用專用工具壓入縫隙中，同樣不得在固化后用刀片切割。

涂刷JS防水：塞縫砂漿干燥后或發(fā)泡膠固化后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS 防水，須保證其厚度不小于1.0m，防水必須壓門窗框不小于5mm 且涂刷到過門窗洞陽角50mm 處，詳見節(jié)點圖。

注意：墻身為砌體時不能直接在砌塊上涂刷JS 防水，待發(fā)泡膠固化后開始抹底灰，并對洞口四周進行粉刷收頭。抹底灰前應對基層墻面進行處理，保證底灰與墻體粘結(jié)牢靠，底灰不得空鼓、裂縫。

外飾面施工：JS 防水干燥后，按照外飾面做法施工外飾面層。外飾面與門窗框交接處須留不小于6mm×6mm 的密封膠槽。

打窗外密封膠：外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的預留膠槽內(nèi)打中性硅酮密封膠。

門窗扇及玻璃、五金配件安裝：門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，Tf10安裝的

內(nèi)飾面施工：按照內(nèi)飾面做法施工內(nèi)飾面層。

打窗內(nèi)密封膠：內(nèi)飾面完成并干燥后在內(nèi)飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠（毛坯房可以省略）。

3、無企口、有副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

當內(nèi)外飾面層均較厚（例如石材）時，為避免飾面層壓門窗框過多，可采用有副框無企口的方式。

施工順序為先安裝副框、塞縫及涂刷JS 防水，再進行內(nèi)外飾面施工，待外飾面完成后再安裝門窗主框和門窗。這樣既可保證安裝精度，又可防止門窗框被損壞、污染。

3.1 節(jié)點圖

3.2 構(gòu)造做法

副框防腐處理：當門窗主框為鋁合金時，鋼副框與鋁合金型材的接觸面要先做防腐處理。設計有要求時，防腐按設計要求處理，如設計沒有要求，可接觸面涂刷防腐涂料進行保護。

副框定位安裝：先用木楔臨時固定副框，之后用金屬膨脹螺栓將副框固定在混凝土墻體上。

副框與墻體間縫隙塞縫：用干硬性水泥砂漿密實填塞副框與洞口間縫隙，并在四周陰角處抹圓角；砂漿達到一定強度后取出臨時固定木楔，并用干硬性水泥砂漿密實補填該縫隙。

涂刷JS防水：待干硬性塞縫砂漿干燥后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS 防水，須保證其厚度不小于1.0mm，防水必須全壓副框且涂刷到過門窗洞陽角50mm 處，詳見節(jié)點圖。

外飾面施工：JS 防水干燥后，按照外飾面做法施工外飾面層。外飾面完成面與副框頂平齊。

安裝門窗框：外飾面完成后，采用自攻螺釘將門窗框與副框進行固定，自攻螺釘擰入鋼副框兩個壁厚，擰入前必須打入密封膠。

門窗框與副框間縫隙打發(fā)泡膠：在門窗框和副框間縫隙中打發(fā)泡膠，打發(fā)泡膠前應先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，多余的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。

打窗外密封膠：外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠，高度應壓門窗框不小于5mm。

門窗扇及玻璃、五金配件安裝：門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，安裝的五金配件應結(jié)實牢固，使用靈活。

注意：墻身為砌體時不能直接在砌塊上涂刷JS 防水，待發(fā)泡膠固化后開始抹底灰，并對洞口四周進行粉刷收頭。抹底灰前應對基層墻面進行處理，保證底灰與墻體粘結(jié)牢靠，底灰不得空鼓、裂縫。

4、有企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

當飾面較厚時，為避免飾面壓門窗主框過多和因飾面過厚而產(chǎn)生空鼓裂縫，可采用無副框有企口的方式。這種方式可提高門窗邊的防滲漏效果。

當墻體為混凝土墻時，企口必須與混凝土墻同時澆筑；當墻體為砌體墻時，門窗周邊必須現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗框，且先砌墻后澆框，其具體做法參照總說明。

4.1 節(jié)點圖

4.2 構(gòu)造做法

安裝固定片

門窗框與墻體一般采用固定片連接，固定片以1.5mm厚的鍍鋅板裁制，長度根據(jù)現(xiàn)場需要進行加工。首先將固定片安裝到門窗框上，采用直徑3.2mm的鉆頭在門窗框上鉆孔，然后將十字盤頭自攻螺絲M4x20mm 擰入，不得直接捶擊釘入。

固定片距門窗框角部的距離不大于200mm，其余部位的固定片中心距不大于400mm，且均勻分布。

門窗框就位安裝

采用金屬膨脹螺栓或射釘，將已安裝好的固定片與洞口四周進行固定，固定時應按對稱順序，先固定上下框，然后固定邊框。臨時定位可用木楔固定。

門窗框與墻體間縫隙處理

作法一：門窗框與墻體四邊縫隙采用干硬性水泥砂漿塞縫；

作法二：門窗框底邊及兩側(cè)邊上翻150 高范圍采用干硬性水泥砂漿塞縫，上邊及兩側(cè)

邊剩余部分采用打發(fā)泡膠塞縫

無論采用干硬性砂漿還是發(fā)泡膠塞縫，塞縫必須保證密實。干硬性水泥砂漿塞縫前必須先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去。打發(fā)泡膠前應先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，發(fā)泡膠須滿填縫隙，超出門窗框外的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。發(fā)泡膠固化后取出臨時固定的木楔，并在其縫隙中打入發(fā)泡膠并用專用工具壓入縫隙中，同樣不得在固化后用刀片切割。

涂刷JS防水

待底灰干燥后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS 防水，須保證其厚度不小于1.0m，防水必須壓門窗框不小于5mm 且涂刷到過門窗洞陽角50mm處，詳見節(jié)點圖。

保溫層施工

JS 防水干燥后，按照保溫層做法要求施工保溫層。外飾面施工

按照保溫層上的外飾面層做法施工外飾面。外飾面與門窗框交接處須留不小于6mm×6mm 的密封膠槽。

打窗外密封膠

外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的預留膠槽內(nèi)打中性硅酮密封膠。

門窗扇及玻璃、五金配件安裝

門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，安裝的五金配件應結(jié)實牢固，使用靈活。

內(nèi)飾面施工

按照內(nèi)飾面做法施工內(nèi)飾面層。打窗內(nèi)密封膠

內(nèi)飾面完成并干燥后在內(nèi)飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠（毛坯房可以省略）。

第三篇：「萬科」外墻門窗施工標準化做法（15P）

【萬科】外墻門窗施工標準化做法

1、總說明

1.1

門窗框與洞口間的縫隙要求

注：

（1）因飾面（包括保溫）材料厚度要求，會使門窗框與洞口邊之間的縫隙增大，當門窗框與洞口邊之間的縫隙大于35mm時，須在門窗框與洞口邊之間增設混凝土企口或鋼副框。企口與門窗框之間的縫隙不得大于20mm；副框與門窗框間的縫隙為5mm，副框與洞口邊的縫隙不得大于20mm；無副框時完成后的飾面表面須壓門窗框5mm，有副框時飾面表面與副框頂平齊。

（2）門框下檻與洞口間的縫隙應根據(jù)樓地面材料及門框下檻形式的不同進行調(diào)整，須確保門檻與樓板（墻）之間的縫隙充填密實且外部防水完整，完成后的樓地面應內(nèi)高外低。

1.2

門窗洞口允許偏差

1.3

門窗安裝定位

在門窗框或副框安裝前，土建施工單位應為門窗安裝提供三線（水平線、垂直線和進出線）基準，由門窗安裝單位逐個復測洞口尺寸及偏差，對需要進行處理的門窗洞口應做好記錄和標識。

1.4

門窗洞口偏差處理

門窗框（或副框）與洞口間的縫隙不符合表1

所規(guī)定的要求時，須對洞口進行處理，合格后方可進行安裝。具體處理方法見下表：注：當δ≥50mm

時，洞口須澆筑C20

細石混凝土，混凝土內(nèi)配2φ10

通長鋼筋和φ6＠250U

型箍筋，與原有墻體連接。

1.5

混凝土窗臺板（下帶）及企口

1.5.1混凝土窗臺板下帶做法

對于砌體墻，窗洞下口必須澆筑寬與墻厚相同、高度不小于120mm、長度每邊伸入墻內(nèi)不少于400mm（不足400mm

時通長設置）的混凝土窗臺板（針對窗臺下砌體八字縫措施）。窗臺板為C20

混凝土，內(nèi)配3Φ10

主筋和φ6@250U

型分布筋，斷面詳見下圖

1.5.2

企口做法

砌體墻設企口時，洞口周邊現(xiàn)澆C20

細石混凝土過梁、下帶（窗臺板）、左右邊框，并做成內(nèi)高外低企口形狀；過梁斷面及配筋由設計確定，但梁高不得小于120mm，主筋不得少于4Φ12，箍筋為φ6@200；窗臺板亦應做成企口形狀，其斷面尺寸與配筋做法同上，厚度120mm

不包括企口；邊框?qū)捙c墻厚相同，厚度（不包括企口）不小于150mm；內(nèi)配2Φ10

豎向鋼筋及φ6@250

箍筋，邊框與墻之間必須設置雙肢φ8＠500

連接鋼筋，連接鋼筋伸入墻內(nèi)長度不小于500mm。

施工順序應為：先砌墻到窗臺板下部→澆筑下帶混凝土→砌墻至過梁下部→澆筑左右邊框和過梁混凝土；

當墻體為混凝土墻時，企口必須與混凝土墻同時澆筑；

根據(jù)企口的厚度和寬度應考慮在企口內(nèi)配置1

到2

根Φ8

通長鋼筋和分布筋；

1.6

砌體墻洞口邊預埋混凝土塊

當外墻為砌體時，砌筑時須在門窗洞兩側(cè)預埋為安裝門窗用的混凝土（C20）塊（有混凝土企口情況除外），以便固定門窗框（或副框）?；炷翂K寬度同墻厚，高度應與砌塊同高或砌塊高度的1/2

且不小于100mm，長度不小于200mm，最上部（或最下部）的混凝土塊中心距洞口上下邊的距離為150～200mm，其余部位的中心距不大于400mm，且均勻分布。

1.7

防滲漏主要材料

表4

主要材料表

1.8

門窗口滴水及流水坡度構(gòu)造要求

無論采用何種外飾面做法，門窗上口應做出滴水槽或鷹嘴滴水線。涂料門窗上口宜采用成品滴水槽，滴水線流水坡度應不小于5%；窗臺下口流水坡度不小于10%。外窗臺完成面最高點應低于內(nèi)窗臺完成面20mm以上。

2、無企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

門窗框安裝應在室外裝飾工程施工前進行。門窗扇及玻璃安裝宜在室內(nèi)裝修開始前進行，以盡量減少裝修施工造成的破壞和污染。

2.1節(jié)點圖

2.2

構(gòu)造做法說明：

安裝固定片：門窗框與墻體一般采用固定片連接，固定片以1.5mm厚的鍍鋅板裁制，長度根據(jù)現(xiàn)場需要進行加工。首先將固定片安裝到門窗框上，采用直徑3.2mm的鉆頭在門窗框上鉆孔，然后將十字盤頭自攻螺絲M4x20mm擰入，不得直接捶擊釘入。固定片距門窗框角部的距離不大于200mm，其余部位的固定片中心距不大于400mm，且均勻分布。

門窗框就位安裝：采用金屬膨脹螺栓或射釘，將已安裝好的固定片固定在洞口四周，固定時應按對稱順序，先固定上下框，然后固定邊框。臨時定位可用木楔固定。

門窗框與墻體間縫隙處理：

作法一：門窗框與墻體四邊縫隙采用干硬性水泥砂漿塞縫；

作法二：門窗框底邊及兩側(cè)邊上翻150

高范圍采用干硬性水泥砂漿塞縫，上邊及兩側(cè)邊剩余部分采用打發(fā)泡膠塞縫。無論采用干硬性砂漿還是發(fā)泡膠塞縫，塞縫必須保證密實。干硬性水泥砂漿塞縫前必須先將縫隙清理干凈，并將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去。打發(fā)泡膠前必須先將縫隙清理干凈，并將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，發(fā)泡膠須滿填縫隙，超出門窗框外的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。發(fā)泡膠固化后取出臨時固定的木楔，并在其縫隙中打入發(fā)泡膠并用專用工具壓入縫隙中，同樣不得在固化后用刀片切割。

涂刷JS防水：塞縫砂漿干燥后或發(fā)泡膠固化后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS

防水，須保證其厚度不小于1.0m，防水必須壓門窗框不小于5mm

且涂刷到過門窗洞陽角50mm

處，詳見節(jié)點圖。

注意：墻身為砌體時不能直接在砌塊上涂刷JS

防水，待發(fā)泡膠固化后開始抹底灰，并對洞口四周進行粉刷收頭。抹底灰前應對基層墻面進行處理，保證底灰與墻體粘結(jié)牢靠，底灰不得空鼓、裂縫。

外飾面施工：JS

防水干燥后，按照外飾面做法施工外飾面層。外飾面與門窗框交接處須留不小于6mm×6mm的密封膠槽。

打窗外密封膠：外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的預留膠槽內(nèi)打中性硅酮密封膠。

門窗扇及玻璃、五金配件安裝：門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，Tf10安裝的內(nèi)飾面施工：按照內(nèi)飾面做法施工內(nèi)飾面層。

打窗內(nèi)密封膠：內(nèi)飾面完成并干燥后在內(nèi)飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠（毛坯房可以省略）。

3、無企口、有副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

當內(nèi)外飾面層均較厚（例如石材）時，為避免飾面層壓門窗框過多，可采用有副框無企口的方式。

施工順序為先安裝副框、塞縫及涂刷JS

防水，再進行內(nèi)外飾面施工，待外飾面完成后再安裝門窗主框和門窗。這樣既可保證安裝精度，又可防止門窗框被損壞、污染。

3.1

節(jié)點圖

3.2

構(gòu)造做法

副框防腐處理：當門窗主框為鋁合金時，鋼副框與鋁合金型材的接觸面要先做防腐處理。設計有要求時，防腐按設計要求處理，如設計沒有要求，可接觸面涂刷防腐涂料進行保護。

副框定位安裝：先用木楔臨時固定副框，之后用金屬膨脹螺栓將副框固定在混凝土墻體上。

副框與墻體間縫隙塞縫：用干硬性水泥砂漿密實填塞副框與洞口間縫隙，并在四周陰角處抹圓角；砂漿達到一定強度后取出臨時固定木楔，并用干硬性水泥砂漿密實補填該縫隙。

涂刷JS防水：待干硬性塞縫砂漿干燥后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS

防水，須保證其厚度不小于1.0mm，防水必須全壓副框且涂刷到過門窗洞陽角50mm

處，詳見節(jié)點圖。

外飾面施工：JS

防水干燥后，按照外飾面做法施工外飾面層。外飾面完成面與副框頂平齊。

安裝門窗框：外飾面完成后，采用自攻螺釘將門窗框與副框進行固定，自攻螺釘擰入鋼副框兩個壁厚，擰入前必須打入密封膠。

門窗框與副框間縫隙打發(fā)泡膠：在門窗框和副框間縫隙中打發(fā)泡膠，打發(fā)泡膠前應先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，多余的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。

打窗外密封膠：外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠，高度應壓門窗框不小于5mm。

門窗扇及玻璃、五金配件安裝：門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，安裝的五金配件應結(jié)實牢固，使用靈活。

注意：墻身為砌體時不能直接在砌塊上涂刷JS

防水，待發(fā)泡膠固化后開始抹底灰，并對洞口四周進行粉刷收頭。抹底灰前應對基層墻面進行處理，保證底灰與墻體粘結(jié)牢靠，底灰不得空鼓、裂縫。

4、有企口、無副框的門窗節(jié)點構(gòu)造

當飾面較厚時，為避免飾面壓門窗主框過多和因飾面過厚而產(chǎn)生空鼓裂縫，可采用無副框有企口的方式。這種方式可提高門窗邊的防滲漏效果。

當墻體為混凝土墻時，企口必須與混凝土墻同時澆筑；當墻體為砌體墻時，門窗周邊必須現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗框，且先砌墻后澆框，其具體做法參照總說明。

4.1

節(jié)點圖

4.2

構(gòu)造做法

安裝固定片

門窗框與墻體一般采用固定片連接，固定片以1.5mm厚的鍍鋅板裁制，長度根據(jù)現(xiàn)場需要進行加工。首先將固定片安裝到門窗框上，采用直徑3.2mm的鉆頭在門窗框上鉆孔，然后將十字盤頭自攻螺絲M4x20mm

擰入，不得直接捶擊釘入。

固定片距門窗框角部的距離不大于200mm，其余部位的固定片中心距不大于400mm，且均勻分布。

門窗框就位安裝

采用金屬膨脹螺栓或射釘，將已安裝好的固定片與洞口四周進行固定，固定時應按對稱順序，先固定上下框，然后固定邊框。臨時定位可用木楔固定。

門窗框與墻體間縫隙處理

作法一：門窗框與墻體四邊縫隙采用干硬性水泥砂漿塞縫；

作法二：門窗框底邊及兩側(cè)邊上翻150

高范圍采用干硬性水泥砂漿塞縫，上邊及兩側(cè)

邊剩余部分采用打發(fā)泡膠塞縫

無論采用干硬性砂漿還是發(fā)泡膠塞縫，塞縫必須保證密實。干硬性水泥砂漿塞縫前必須先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去。打發(fā)泡膠前應先將縫隙清理干凈，并將門窗框與洞口間的纏繞保護膜撕去，發(fā)泡膠須滿填縫隙，超出門窗框外的發(fā)泡膠應在其固化前用手或?qū)Ｓ霉ぞ邏喝肟p隙中，嚴禁固化后用刀片切割。發(fā)泡膠固化后取出臨時固定的木楔，并在其縫隙中打入發(fā)泡膠并用專用工具壓入縫隙中，同樣不得在固化后用刀片切割。

涂刷JS防水

待底灰干燥后，在洞口外側(cè)四周分多遍涂刷JS

防水，須保證其厚度不小于1.0m，防水必須壓門窗框不小于5mm

且涂刷到過門窗洞陽角50mm處，詳見節(jié)點圖。

保溫層施工

JS

防水干燥后，按照保溫層做法要求施工保溫層。

外飾面施工

按照保溫層上的外飾面層做法施工外飾面。外飾面與門窗框交接處須留不小于6mm×6mm的密封膠槽。

打窗外密封膠

外飾面完成并干燥后在外飾面與門窗框交接處的預留膠槽內(nèi)打中性硅酮密封膠。

門窗扇及玻璃、五金配件安裝

門窗扇及玻璃應在室內(nèi)墻體表面裝飾工程開始前安裝完成。五金配件采用自攻螺釘固定，并在擰固前打密封膠，安裝的五金配件應結(jié)實牢固，使用靈活。

內(nèi)飾面施工

按照內(nèi)飾面做法施工內(nèi)飾面層。

打窗內(nèi)密封膠

內(nèi)飾面完成并干燥后在內(nèi)飾面與門窗框交接處的陰角處打中性硅酮密封膠（毛坯房可以省略）。

第四篇：樣板房標準化做法

樣板房標準化做法

一、樣板房標準化主要內(nèi)容 內(nèi)墻粉刷，116底、114面混合砂漿粉刷；用于臥室、客廳、餐廳、書房墻面。內(nèi)墻批嵌，白水泥、滑石粉、801膠水或?qū)Ｓ梅浪佔优?；彈性膩子、網(wǎng)格布防裂縫措施。用于臥室、客廳、餐廳、書房墻面。廚衛(wèi)間清水粉刷，1∶2.5底、1∶2.5面，加5%防水劑，防水水泥砂漿粉刷。用于廚衛(wèi)間。4 細石混凝土樓地面，現(xiàn)澆C20細石混凝土樓地面，表面壓光。用于臥室、客廳、餐廳、書房樓地面。5 廚衛(wèi)間管道、煙道，吊模、現(xiàn)澆混凝土、防水層、管道成品保護。6 防水樓地面，C20細石混凝土樓地面，表面壓光。用于廚衛(wèi)間地坪。樓地面防水層，1.2厚JS防水層，批刮二遍上翻300。用于廚衛(wèi)間樓地面表面。8 門窗安裝，詳見《門窗安裝標準化做法》

二、內(nèi)墻面粉刷標準做法： 1 內(nèi)墻粉刷工藝要點

1.1 準備工作：基層清理，房間勾方貼灰餅、門窗套護角，控制粉刷層厚度；水電管線預埋完成，開關盒塢牢，盒邊批45°水泥砂漿，墻面毛化處理完成，混凝土與砌體交接處和預埋管線位置，鋼板網(wǎng)或耐堿玻纖網(wǎng)格布寬300，鋪貼平整。

1.2 10厚1:1:6混合砂漿刮糙層，8厚1:1:4混合砂漿結(jié)面；（配合比1:1:6可采用1份水泥，1份青石屑，6份黃砂；或采用1份水泥，6份黃砂，加適量外加劑；嚴禁采用未經(jīng)充分熟化，過慮不嚴格的石灰膏，重點工程已嚴禁使用石灰膏）。

1.3 預留門窗套位置，每邊留出50，用鋁合金直尺切齊，待門窗框安裝完成后，再粉刷門窗套。1.4 踢腳線粉刷面在戶內(nèi)同墻面粉平，在公共部位，粉刷時凸出墻5㎜，地磚時凸出墻8㎜，花崗巖時凸出墻10㎜。

1.5 門窗洞口粉1∶2.5水泥砂漿門窗套，陽角做1∶2水泥砂漿護角。2 內(nèi)墻粉刷通病防治要點

2.1 防裂縫措施：不同材料交接處，混凝土與砌體交接處和預埋管線位置，鋼板網(wǎng)或耐堿玻纖網(wǎng)格布寬300，鋪貼平整；剪力墻與輕質(zhì)砌塊交界處砌筑時砂漿密實飽滿，抽出20×20凹槽，在粉刷前用石膏砂漿嵌縫；底層和頂層滿鋪鋼板網(wǎng)或耐堿玻纖網(wǎng)格布，表面無露網(wǎng)現(xiàn)象。

2.2 防空鼓措施：加氣混凝土塊、混凝土面采用界面劑處理、人工滾漿或機械噴漿方式毛化處理，滾漿和噴漿要及時養(yǎng)護，保證砂漿毛刺或噴點強度，粉刷前清理基層，隔夜噴水清除表面浮灰。2.3 腳手洞眼等應補砌封堵，剪力墻螺桿洞用砂漿封堵。

2.4 抹灰前基層局部凸出部分鑿平，凹進深度大于30mm應用1：3水泥砂漿分層補平。2.5 內(nèi)墻粉刷及時跟進養(yǎng)護。3 內(nèi)墻粉刷質(zhì)量要點

3.1 空間尺寸：凈開間尺寸，允許偏差±15㎜，極差不超過18㎜；室內(nèi)凈高：最大負偏差不超過15mm，極差不超過20mm。

3.2 表面平整度、垂直度＜3㎜，陰陽角垂直度＜2㎜。

3.3 目測感觀，墻面平整光潔、陰陽角挺括、色澤一致，無空鼓裂縫。

3.4 戶內(nèi)踢腳線與墻面平，公共部位、樓梯間踢腳線，水泥砂漿踢腳線凸出墻5㎜，地磚凸出墻面8㎜，花崗巖凸出墻面10㎜。

3.5 樓梯滴水線順直，凸出板底10㎜，寬40，中間設10寬塑料凹槽滴水線，上下轉(zhuǎn)通；樓梯欄水線全部采用粉水泥砂漿，寬80厚10，轉(zhuǎn)至樓梯側(cè)面，再轉(zhuǎn)至滴水線。

三、內(nèi)墻批嵌標準做法 1 內(nèi)墻批嵌工藝要點：

1.1 準備工作：一般粉刷完成后60天，才可以進行批嵌，最少不小于30天，在批嵌前，全面檢查粉刷層空鼓現(xiàn)象，通長裂縫用切割機切成V字型，用石膏砂漿修補，全部整改完成。

1.2 整體墻面批彈性膩子加網(wǎng)格布，批二遍膩子，中間加一道網(wǎng)格布；公共部位、廚衛(wèi)間不做彈性膩子。

1.3 批內(nèi)墻膩子，膩子配比：滑石粉︰白水泥＝6︰4＋801膠水10%，或?qū)Ｓ梅浪佔樱榕啄ス?，最后一遍壓光?/p>

1.4 踢腳線高120刷深灰色涂料二遍，上下彈線貼美紋紙，壓地坪5㎜；樓梯欄水線、側(cè)面、滴水線刷深灰色涂料二遍。做到色澤一致，交接處順直。1.5平頂不粉刷，直接批白，方法同批內(nèi)墻膩子。

1.6 陰陽角全部做成方角，批嵌前用快速石膏先做出陽角，再滿批墻面，用陰角刨使陰角線順直。2 內(nèi)墻批嵌質(zhì)量要求

2.1 表面平整光潔，色澤一致，手感光滑，陰陽角挺括，踢腳線順直，公共部位踢腳線凸出墻面厚度均勻一致，無裂縫、空鼓，開關盒四周勾方。

2.2 門窗框交接處全部貼美紋紙，無污染門窗現(xiàn)象，交接處順直一條線。

四、廚衛(wèi)粉刷標準做法 廚衛(wèi)間粉刷工藝要點（清水粉刷工藝）：

1.1 準備工作：基層清理，房間勾方貼灰餅、門窗套護角，控制粉刷層厚度；水電管線預埋完成，開關盒塢牢，盒邊批45°水泥砂漿，墻面毛化處理完成，混凝土與砌體交接處和預埋管線位置，鋼板網(wǎng)或耐堿玻纖網(wǎng)格布寬300，鋪貼平整。

1.2 防水水泥砂漿粉刷，10厚1∶2.5防水砂漿（5%防水劑）刮糙打底；8厚1:2.5防水砂漿面，表面用海綿木蟹拉毛，隨即用鐵板輕壓拉毛浮砂（做到成品手感不掉砂粒）；

1.3 廚衛(wèi)間粉刷面批嵌；平頂批白下翻80，門套批白轉(zhuǎn)至平面50，窗套批水泥本色轉(zhuǎn)至平面100，在墻面空鼓裂縫整改完成后，整體墻面批漿一道（專用成品界面劑，或水泥＋801膠＋色漿調(diào)制成深灰色漿料）。廚衛(wèi)間粉刷質(zhì)量要求

2.1 空間尺寸：允許偏差±15㎜,極差≤18㎜。

2.2 門窗洞口粉1∶2.5水泥砂漿門窗套，陽角做1∶2水泥砂漿護角。

2.3 目測感觀墻面平整、陰陽角挺括、色澤一致，粉刷面層拉毛紋路垂直、手感無掉砂現(xiàn)象，無空鼓裂縫。

2.4 地坪面向上300粉平壓光，有利于JS防水層粘結(jié)牢固。2.5 排污排水管道用塑料薄膜保護。2.6 開關盒四周勾方，盒內(nèi)無垃圾。2.7 清水粉刷墻面應及時跟進養(yǎng)護。

廚衛(wèi)間墻面清水粉刷效果

管道用塑料包護

開關盒塢牢四周批45°水泥砂漿

鋼板網(wǎng)防裂縫措施

五、細石混凝土樓地面標準做法細石混凝土樓地面工藝要點

1.1 地面基層處理：地坪施工前，應采用清渣機，清理樓面的砂漿、水泥漿和垃圾。機械清理后，邊角部位再采用人工清鑿，用水沖洗干凈。

1.2 室內(nèi)空間尺寸、凈空高度確定：距離墻面500線交點和中點，做地坪灰餅，確定H1-H5點標高差在允許范圍內(nèi)，地坪整體接近水平，凈空高度允許偏差-15㎜,（實際層高不低于設計層高15㎜），極差≤20㎜以內(nèi)。

1.3 樓地面現(xiàn)澆30厚C20細石混凝土整體地坪，澆筑前刷一道水泥凈漿結(jié)合層，不應加水掃漿的方法，過稀水泥漿是地坪空鼓的主要原因之一，首先應將地坪清掃沖洗干凈,混凝土攤鋪前樓面無積水，細石混凝土的坍落度應控制在3～4㎝，用長括尺對照灰餅括平，表面撒1︰1水泥黃砂干粉，鐵板分三遍緊光。

1.4 24小時后，表面開始泛白時進行養(yǎng)護，采用蓄水養(yǎng)護的方法。

1.5 在房間門口、L形客廳、客廳與走道交接處等部位，采用機械切縫的方法分塊，防止不規(guī)則裂縫。2 樓地面質(zhì)量標準

2.1 表面實測平整度＜3㎜，與墻面交接處陰角挺括，與廚衛(wèi)間交接處陽角挺括，門框下檻填嵌密實。2.2 目測觀感，地坪表面呈青灰色，色澤一致，無起砂、空鼓、裂縫現(xiàn)象，地坪切縫順直。2.3 做好成品保護，防止對門框、前道工序造成損壞，濺在墻面上、門框保護膜上的水泥漿及時用干凈布揩干凈。

樓地面蓄水養(yǎng)護

樓地面完成效果

六、防水樓地面標準做法 1 防水樓地面工藝要點

1.1 管道吊模工藝要點：廚衛(wèi)間、陽臺管道與結(jié)平層四周至少有20間隙，吊模時應在下部支撐，由總包單位安排專人施工。吊模后先用純水泥漿涂刷洞口四周，然后澆筑細石混凝土并搗實，低于板面2㎝形成凹槽，隔一天在凹槽內(nèi)灌滿水，在板底檢查無滲漏為合格，否則返工重做，待混凝土干燥后，凹槽內(nèi)灌油膏至結(jié)平面并擴展到大于吊模洞口100左右。

1.2 細石混凝土工藝要點：廚衛(wèi)間地坪應坡向地漏，坡度控制在1%；30厚C20細石混凝土原漿結(jié)面，表面壓光（細石混凝土可采用米子混凝土）。

1.3 煙道和管道四周粉水泥砂漿擋水檻，寬×高＝50×30，管道邊圓弧形，煙道邊矩形，陽角小圓角。1.4 涂膜防水層工藝要點：JS防水涂料1.2厚在細石混凝土表面,四周卷起至少300，采用批括方式分二遍批括成型，不應采用滾刷方式，防止起皮與基層粘結(jié)不牢固現(xiàn)象。

防水樓地面質(zhì)量要求

2.1 表面平整光潔，防水面層色澤均勻一致，坡度坡向地漏排水順暢無積水； 2.2 JS涂膜防水粘結(jié)牢固，上翻300貼美紋紙施工，上口順直。2.3 濺在管道、墻面上混凝土、涂料交叉污染及時清理干凈。2.4 蓄水試驗48小時無滲漏現(xiàn)象為合格。

七、樣板房展示要求： 內(nèi)墻粉刷完成選擇一個獨立房間。批嵌彈性膩子完成面，表面暫時不做批白。選擇一個獨立房間。3 批嵌全部完成，樓地面完成，踢腳線深灰色涂料完成，選擇在客廳。選擇一個房間，鋁合金窗內(nèi)側(cè)窗套暫時不做，展示鋁門窗連接片，其中一個側(cè)面打發(fā)泡劑，展示打發(fā)泡劑。管道吊模，在樣板間上一層管道吊模完成，其中一處管道四周混凝土澆筑完成，下一步暫不做，另一處油膏完成，面層混凝土暫不做，展示各道工序過程。鋁合金門窗安裝展示，內(nèi)外側(cè)打膠，成品保護，貼保護膜展示。7 進戶門安裝展示，門框四周打乳白色膠展示，進戶門成品保護。8 墻面開關盒另時安裝，展示開關盒安裝要求。廚衛(wèi)間粉刷，表面刷漿完成，防水層JS完成，管道四周擋水檻，管道保護膜，供水管及龍頭等展示。

八、管理措施 每一標段選擇一戶做樣板，樣板完成后城市公司組織評審，總部參與，合格后方可大面積展開。2 通過樣板施工，明確總分包單位各工序間配合及控制，對照總進度計劃要求排出分項進度計劃，總

分包單位對成品保護采取措施和各自承擔的責任。樣板房作為施工單位各工種實物交底的依據(jù)，月度檢查時，是否對照樣板展開、達到樣板房質(zhì)量。4 每道工序施工過程中對照樣板進行，由監(jiān)理單位督促跟蹤檢查，現(xiàn)場代表抽查，防止上道工序未完成或不合格就進入下道工序。按照《優(yōu)質(zhì)優(yōu)價及過程獎勵辦法》對裝飾質(zhì)量進行評分，對裝飾質(zhì)量較好的標段組織專項評分，綜合評分80分以上實施獎勵?！督桓峨A段評分表》 發(fā)現(xiàn)偷工減料，以疵充好，對照合同條款進行處罰，停止或限止工程項目招投標，在供應商評審時降級處理。未實施樣板房或樣板房評審不合格，就大面積展開，原則上不組織裝飾階段專項評分。

第五篇：萬科的標準化營銷模式

萬科的標準化營銷模式

今年上半年萬科累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平米，銷售金額367.7億元，比去年同期增長19.5%，是首家半年銷售超過300億的房企。作為地產(chǎn)行業(yè)領頭羊的萬科，早年以貿(mào)易起家時便開始學習索尼的精細化營銷和物業(yè)管理，后模仿香港新鴻基的客戶管理成立了萬客會。經(jīng)過多年的摸索，萬科不僅在產(chǎn)品開發(fā)、市場運作、財務管理方面有了一套成熟的標準，甚至在營銷策劃方面也呈現(xiàn)出標準模式。這些標準為萬科可持續(xù)的快速擴張奠定了至關重要的軟件基石。

萬科項目策劃文案基本由第三方代理，但在眾多文案中，我們發(fā)現(xiàn)其隱含著內(nèi)在邏輯性和目的性，由此呈現(xiàn)出標準化的營銷模式。在市場、項目、客戶的研判和把握的基礎上，推導出項目定位并鎖定賣點，據(jù)此鎖定目標客戶；營銷策劃的制定、資源渠道的選擇等都是基于前期分析得出的結(jié)論，客戶服務或管理系統(tǒng)拓寬了營銷渠道，而其反饋的信息，有助于項目重新定位和調(diào)整營銷策略。因此，我們可以從四個維度把握萬科的標準化營銷模式，即a、項目定位和賣點鎖定；b、目標客戶鎖定；c、實施方案（線上線下+體驗活動）；d、客戶管理。

一、項目定位和賣點鎖定

項目的明確定位是營銷策劃的前提，需要調(diào)研當?shù)鼗A設施建設、經(jīng)濟水平、人文風俗、競爭對手、產(chǎn)品定價以及預期銷售業(yè)績等。如北京與南方城市相比，除地域及氣候的差異外，主要是人脈與文脈的不同。萬科總結(jié)北京是一個“講政治、講文化”的房地產(chǎn)市場。南京萬科金色里程拿地成本高昂，位于南京最大“城中村”，非主流地產(chǎn)板塊，受河西、江寧、城南等周邊區(qū)域擠壓，發(fā)展滯后且沒有明確后期規(guī)劃支持，屬于價值洼地。金色里程項目周邊環(huán)境比較差，臨近殯儀館，客戶有強烈的排斥感。長沙萬科根據(jù)客戶管理系統(tǒng)反饋的信息，及時更換戶外廣告牌（推廣語：萬科城市中心別墅），并將產(chǎn)品定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袆e墅。

項目產(chǎn)品定價有兩種類型：

1、基于競爭的定價方法（市場比較法），在市場均價和競爭對手分析中找到參照系，適用于買房市場；

2、把握客戶心理的定價方法（營銷前置法），需對客戶進行多輪價格測試，把握客戶心理承受的最高價格，適用于賣方市場。05年萬科佛山A7項目定價時，調(diào)研佛山商品住宅均價和競爭對手的產(chǎn)品價格，認為客戶對7000元/㎡的均價具備承受能力。今年6月北京萬科通過與客戶的不斷溝通，嘗試路演式“尋價”。南京萬科金色里程項目屬價值洼地，但瞄準青年置業(yè)群體，選用小戶型，編制《房的一米》、《擠公交》、《喝餛飩》等歌曲，引發(fā)青年群體共鳴，使之淡化地段抗性。深圳萬科第五園項目定位為中式建筑、文化復興的代表，而不僅僅是一個簡單的地產(chǎn)項目。這是典型的賣點鎖定和營銷文化特色的案例。萬科擬借助鳳凰衛(wèi)視平臺，制作“尋找中國民居”系列節(jié)目，展開文化炒作；此外，計劃制作一部四個系列的介紹中國民居歷史系列立體電影短片，并在影院播放，藉此引發(fā)市場新式銷售模式的熱議。

二、目標客戶鎖定

通過精確的客戶細分和明確的市場定位，獲得定位優(yōu)勢；同時，通過精細化生產(chǎn)提高為客戶服務的質(zhì)量和水平贏得市場。如天津萬科假日風景1期將目標客戶定位為新天津人，但該項目主要吸引人群構(gòu)成是南開人或在南開工作、創(chuàng)業(yè)的人，以及親朋在南開的人，因此2期調(diào)整為“屬于南開人的假日”。這一定位將直接影響到媒體渠道的選擇和主題的擬定。

萬科將客戶細分為如下幾種類型：資產(chǎn)、居住VS投資、從事行業(yè)及職位、工作區(qū)域、置業(yè)次數(shù)、認知途徑等。不同客戶群體，對項目環(huán)境、交通、產(chǎn)品、物業(yè)的需求及價格承受程度不同，如大型私企業(yè)主能承受1000萬的價格，要求獨占稀缺資源、大面積戶型、安全性高的產(chǎn)品和低密度物業(yè)。

據(jù)客戶調(diào)查顯示，深圳萬科城四期御水灣成交客戶近5成客戶是經(jīng)過朋友介紹、其次是短信，而戶外廣告僅為9.1%。戶外廣告效果不明顯，原因是內(nèi)容上沒有明確傳遞給客戶“別墅”或“已經(jīng)發(fā)售”的信息，而且形象還不夠高端，沒有給到豪宅客戶身份的標簽，故沒有引起高端客戶的興趣。成交客戶中，有72% 的客戶是萬客會的會員，而且有47%的客戶購買過萬科的房子。萬客會會員認可萬科的品牌及產(chǎn)品，而且金卡會員以上客戶擁有經(jīng)濟實力。因此萬科重新鎖定目標客戶，對萬客會會員進一步深度挖掘，加大朋友介紹的推廣力度、短信的發(fā)送頻率，并立即更換戶外廣告牌，內(nèi)容要明確傳遞給客戶別墅的銷售信息。萬科第五園的產(chǎn)品以中式建筑為主，外籍人士大多鐘情于中國博大精深的文化內(nèi)涵，海歸一族蘊涵“骨子里的中國情結(jié)”，許多香港中高層管理人員、文化界認識或明星喜歡中式文化，因此萬科將目標客戶鎖定外籍人士、文化藝術界人士及香港客戶，聯(lián)合外籍社團、文化機構(gòu)，利用現(xiàn)代中式服裝品牌及知名人士效應引爆市場。

三、實施方案

依照潮勢營銷，可將實施方案劃分為廣泛蓄客、精確制導及定點爆破三個階段，在執(zhí)行層面可分為推廣線、展示線、活動線及銷售線四個維度，傳統(tǒng)推廣模式包括線上線下及體驗推廣，開展圈層活動或跨層營銷。萬科第五園的整體營銷推廣，以感性主線對外訴求，強調(diào)主題造勢和概念炒做，理性主線對內(nèi)管理，強調(diào)分析和管理，在具體操作過程中兩條主線同步而行，以形成更好的互動影響和更大的效應體現(xiàn)。

營銷百寶箱里有許多推廣工具，可以打出不同的組合拳，本文僅以推廣時間和方式為經(jīng)緯線，概括性地梳理萬科營銷實施方案。

第一階段為推廣預熱期，通過媒體輿論、品牌形象、公關行動“三種尺度”造勢計劃，植入項目形象，將信息傳遞給潛在客戶。該階段以線下活動為主，從區(qū)域及客群炒做起步，發(fā)布軟性新聞，引導消費取向，并制造登場懸念；在附近交通要道或鬧市區(qū)樹立廣告牌，在項目所在地圍起形象墻，高調(diào)進入項目所在地。設在主干道的廣告牌可以迅速的將萬科進入該城市這一信息向潛在客戶群體，吸引市場關注，截留區(qū)域意向客戶；通過絢麗的形象墻向周邊客戶傳達項目的信息，在心中樹立項目的感官形象。萬科的戶外廣告和形象墻會及時更換，以增加客戶的信心。相伴隨的，萬科啟動渠道營銷，在房展會中招募萬客會會員，積累客戶，開放生活體驗館，組織潛在客戶親臨現(xiàn)場。組織車友會等活動，找到目標消費者群體，建立通路活動公關。

第二階段為客戶儲備期，通過紙質(zhì)、新聞和網(wǎng)絡廣告、DM（Direct mail）直郵、短信、產(chǎn)品發(fā)布會形式等方式，強勢入市。以直郵精確點攻擊為例，萬科御水灣第一次直郵內(nèi)容為區(qū)域的炒作（深圳北硅谷）加上成熟別墅生活的模式，第二次直郵內(nèi)容為國際成熟別墅生活模式以及產(chǎn)品的闡述。第三次直郵內(nèi)容為深圳別墅生活的稀缺以及真正的別墅生活的稀缺。根據(jù)目標客戶的分布，直郵內(nèi)容需要分成三個層面：總價承受力低的自住客戶層面，重點闡述居家別墅和性價比，重點推景院別墅；總價承受力高的自住客戶層面，重點闡述別墅的檔次感和舒適性，重點推端頭別墅和雙拼產(chǎn)品；投資型客戶，重點闡述區(qū)域發(fā)展前景，別墅的稀缺價值。

天津萬科假日風景的直投主要是針對性地對于天津市場人群進行細分化后的三高（高收入、高學歷、高消費）人群辦公地點，生活場所，娛樂場所進行點對點直投服務。同時為市場上已發(fā)行DM雜志和企業(yè)項目宣傳為內(nèi)容的手冊等為提供代投服務及策劃投遞方案，投遞目標數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)收集反饋和潛在買家統(tǒng)計的一站式服務。通過高端發(fā)行渠道把客戶的信息準確地送達之鎖定目標人群手中，更準確，更安全，更有效。住宅小區(qū)入戶或通過的郵政信報箱進行投遞；沿街門面派送；高檔辦公場所以及休閑娛樂場所的派送等。直郵結(jié)合數(shù)據(jù)信息，利用郵寄方式把信息傳達之潛在客戶，方便快捷，是直投的有利補充，為了達到良好的宣傳目的，尤其是針對高檔社區(qū)業(yè)主，建議采取半實名制直接針對人的宣傳方式。

當區(qū)域成熟度和客戶積累期不夠，等客戶上門的蓄客方式比較被動，需要尋求主動出擊的項目。圈層推廣和跨層營銷活動是直接有效的傳播途徑，如舉辦金融房地產(chǎn)理財論壇，邀請郎咸平（美的地產(chǎn)）或郎朗（保利），舉辦劃艇賽，冷餐酒會、維克利拍賣（vickrey auction）、名人自行車環(huán)湖活動，奢侈品展，紅酒節(jié)，哈根達斯雪糕節(jié)，或結(jié)盟凱悅，通過合作吸引招行金葵花客戶、移動公司貴賓客戶、高爾夫球會會員、航空公司貴賓客戶等等。一方面可在現(xiàn)場造成一定的人氣，另一方面通過不同主題對于客戶的不同滲透作用，達到圈層內(nèi)互相傳播的效果。

第三階段強勢銷售期，開放板房，集中釋放購買能量。萬科組織產(chǎn)品說明會，發(fā)展商全面解讀產(chǎn)品優(yōu)勢和創(chuàng)作初衷計師現(xiàn)場解說；展開廣告攻勢，主題為解釋產(chǎn)品特型的廣告攻勢，刊登軟性新聞，以產(chǎn)品解讀為訴求核心。組織（準）業(yè)主家庭運動會，或舉辦藝術家參與的現(xiàn)場藝術活動，均有助于烘托旺場的銷售氣氛。以現(xiàn)場體驗營銷為例，萬科第五園根據(jù)項目的建筑特點與文化理念，首次提出了“時空隧道”的概念想法。在售樓中心前庭建造時光隧道，利用多媒體的設施，通過電影宣傳片所帶來的強烈的視覺效果和音響效果，分三到四個廳按照“從過去、到現(xiàn)在、去未來”的順序描繪中式建筑的演變歷史和該項目的未來發(fā)展情景。

四、客戶管理

客戶精細化管理為營銷推廣提供非常重要的渠道，其反饋的信息有助于項目定位、目標客戶及營銷方案的調(diào)整。根據(jù)美國營銷學者賴克海德和薩瑟的理論，一個公司如果將客戶流失率降低5%，利潤就能增加25%～85%。武漢萬科營銷總監(jiān)王永飚表示：“調(diào)查結(jié)果表明，業(yè)主推薦的可能性達到81％，體現(xiàn)了業(yè)主對萬科提供的產(chǎn)品和服務廣泛的認同”。根據(jù)獨立第三方所作調(diào)查，目前萬科客戶的重復購買意向為63%，30%左右的業(yè)主由老客戶推薦，70%以上則靠市場口啤吸引。房地產(chǎn)關系營銷關注的是如何保持客戶，追求利潤最大化，客戶關系管理則為其提供客戶資源信息。

萬科客戶管理系統(tǒng)主要有萬客會、萬科聯(lián)合發(fā)展中心、萬科周刊等。萬科周刊原是企業(yè)內(nèi)部溝通、信息傳遞的員工雜志，以提煉企業(yè)文化，提升內(nèi)部凝聚力。2004年萬科周刊整合萬客會資源，推出客戶版，專門給業(yè)主做的雜志，類似DM性質(zhì)，推介項目信息和宣揚企業(yè)文化為宗旨，成為萬科營銷推廣的又一個平臺。