第一篇：長租公寓行業(yè)輿情分析報(bào)告

長租公寓行業(yè)輿情分析報(bào)告

新浪輿情通-政務(wù)輿情大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺，為政企用戶提供輿情監(jiān)測、預(yù)警、分析、報(bào)告等服務(wù)。

近期，長租公寓行業(yè)狂風(fēng)驟起，在熱點(diǎn)城市房租漲勢兇猛的背景下，先是在8月初被業(yè)主爆料自如和蛋殼爭搶房源，輪番抬高租金；而后在8月17日我愛我家副總裁胡景暉炮轟資本大幅度進(jìn)入長租公寓推高房租，當(dāng)日晚間，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人；同時(shí)，自如、蛋殼也相繼否認(rèn)哄抬租金價(jià)格；8月18日，胡景暉宣布辭職；8月19日，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)表言論稱“不建議去做長租公寓”；8月20日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等企業(yè)共同承諾不漲租金，并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。而就在當(dāng)天，杭州的鼎家長租公寓“爆倉”，4000多住戶受損，長租公寓再次站在了輿論的浪尖之上。

長租公寓行業(yè)的輿論**折射出住房租賃市場的一潭深水已被攪動(dòng)。那么，長租公寓平臺在其中又扮演了怎樣的角色呢？

政策利好 需求釋放 長租公寓認(rèn)知度顯著提升

2017年來，中央積極構(gòu)建購租并舉的住房體系，先后出臺多個(gè)政策鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展。特別是十九大開幕報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”，成為了住房租賃，乃至房地產(chǎn)市場的新風(fēng)向。

同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億元。鏈家研究院則預(yù)測，到2020年，中國租賃市場規(guī)模將達(dá)到1.6萬億元，租賃人口達(dá)到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，租賃人口達(dá)到2.3億人；到2030年將會(huì)超過4.6萬億，租賃人口達(dá)到2.7億人。

伴隨政策利好以及需求的釋放,租賃市場蓬勃發(fā)展。據(jù)新浪輿情通輿情監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓相關(guān)網(wǎng)絡(luò)輿情信息量呈現(xiàn)出攀升的趨勢。其中，2017年第3季度環(huán)比上升59.49%，成為環(huán)比漲幅最大的季度。2018年第一季、第二季度分別同比上升177%和116.05%，可見，相較于2017年，長租公寓的認(rèn)知度得到了顯著提升。

除了全網(wǎng)輿情信息大幅上漲外，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓的媒體報(bào)道量和微博輿情信息量也呈現(xiàn)出攀升趨勢。在一定程度上可以說明，媒體和網(wǎng)民對于長租公寓的關(guān)注度均在逐漸升溫。

四派玩家入局 自如領(lǐng)跑各品牌熱度

作為房地產(chǎn)市場上炙手可熱的新星，長租公寓吸引了眾多玩家入局，逐漸劃分出以萬科旗下的泊寓為代表的“地產(chǎn)派”；以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”；以如家旗下的逗號為代表的“酒店派”；以魔方為代表的“創(chuàng)業(yè)派”四類長租公寓玩家，各有優(yōu)勢所在。

從運(yùn)營模式看，國內(nèi)的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓。集中式出租是平臺通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)。分散式出租是平臺從分散的房東處獲取物業(yè)。

通過對“iHoBand寓新榜”2018年度集中式長租公寓平臺TOP50進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2018年1月-8月，鏈家旗下自如寓成為了最受關(guān)注的集中式長租公寓平臺，熊貓公寓、YOU+國際青年社區(qū)分列二三位。

通過對“iHoBand寓新榜”2018年度分散式長租公寓平臺TOP50進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2018年1月-8月，依舊是鏈家旗下的自如友家成為了最受關(guān)注的分散式長租公寓平臺，土豆公寓、蛋殼公寓分列二三位。

由此可見，作為成立于2011年的早期長租公寓品牌，自如的知名度要稍占優(yōu)勢。據(jù)了解，截至2018年3月，自如已進(jìn)入

了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市，為超過25萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計(jì)服務(wù)120萬租客，管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億。

此外，根據(jù)通過以上熱度榜單可以看出，除了橫跨越兩種運(yùn)營模式的自如外，集中式長租公寓的熱度指數(shù)普遍高于分散式長租公寓。

90后成為租客主力 租金上漲成為租房痛點(diǎn)TOP1

除了搶灘布局的經(jīng)營者外，還有哪些群體在關(guān)注著長租公寓，有望成為潛在的消費(fèi)者呢？ 在長租公寓的關(guān)注者中，東南沿海及華北區(qū)域的網(wǎng)民更為關(guān)注長租公寓；從個(gè)體城市的角度來看，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市，以及杭州、武漢、成都、南京、重慶、天津等二線城市更為關(guān)注長租公寓。這與長租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀剛好吻合，數(shù)據(jù)顯示，2017年，僅北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計(jì)已達(dá)300多家，管理房間數(shù)量超過200萬間。而二線城市的搶人大戰(zhàn)，則促成了二線租賃市場的高需求，數(shù)據(jù)顯示，2017年成都、杭州、武漢、重慶等二線城市的租房需求量占全國需求量的20%，對比2016年上漲43%，漲幅超過多數(shù)一線城市。有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在未來，國內(nèi)的長租市場會(huì)下沉到二線核心城市。

在長租公寓的關(guān)注者中，男性占比達(dá)65%，女性占比為35%，差值較大。而據(jù)《中國住房租賃藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)租賃者性別占比雖然也是男性占比居高，但差值僅為2%。

在年齡方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)的問卷調(diào)查顯示，在當(dāng)前的租賃人群中，90后租客最多，占比達(dá)86.18%，80后10.57%；70后為2.44%。這在一定程度上也為長租公寓平臺提供一定的用戶年齡參考。

在租房的問題上，很多人或多或少都遇到過一些麻煩事。據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計(jì)，在2018年1月-8月，租金上漲成為了熱度指數(shù)最高的租房痛點(diǎn)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先。此外，合租人不理想，房子老舊、消防不安全、虛假房源、裝修存在問題、交通不便等也成為了熱度較高的租房痛點(diǎn)。

搶房傳聞、爆倉、甲醛超標(biāo)等負(fù)面問題浮現(xiàn)

在快速發(fā)展的同時(shí)，長租公寓也出現(xiàn)了一些負(fù)面問題，對各品牌和行業(yè)造成了一定的影響。

【搶房傳聞】例如開篇提及的“自如和蛋殼爭搶房源，哄抬房價(jià)事件”，雖然隨后兩家平臺均否認(rèn)了這一做法，但是大部分輿論依舊將房租上漲的原因扣在了長租公寓上。據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計(jì)，在2018年8月，有關(guān)“長租公寓促使租金上漲”的信息近22萬，敏感信息占比超過半數(shù)，達(dá)56.93%。新浪財(cái)經(jīng)發(fā)起的“你認(rèn)為是什么原因造成了房價(jià)上漲？”調(diào)查中，在1000多位網(wǎng)友中，有45.19%的網(wǎng)友投票給“中介壟斷房源，蓄意漲價(jià)”選項(xiàng)。

在輿論對于長租公寓的指責(zé)聲中，希望監(jiān)管能盡早介入該領(lǐng)域的呼聲漸高。例如：中國青年報(bào)《讓年輕人租得起房 需要共同作為》指出“政府應(yīng)建立租賃指導(dǎo)價(jià)，并根據(jù)指導(dǎo)價(jià)對于市場的異常行為及時(shí)檢查，同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對資本進(jìn)入長租公寓的監(jiān)管，避免其助推房租過快上漲。”對此，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確指出不得惡性競爭搶占房源。

但也有輿論認(rèn)為單單僅憑長租公寓，是無法造成全國多地房租上漲的局面。例如公眾號“三聯(lián)生活周刊《房租大漲，”誰在懲罰不買房的人？》一文章指出“這一輪北京房租大漲歸罪于長租公寓的哄抬，這顯然過于高看了他們的實(shí)力。長租公寓在北京的住房租賃市場并非主流，在個(gè)別區(qū)域，這些長租公寓可能的確哄抬了租金，但在整個(gè)北京市場，他們還不具備這樣的實(shí)力?！薄罢嬲l(fā)租金價(jià)格上漲的，還是由供求關(guān)系決定。”

【爆倉】8月的長租公寓可謂一波三折，搶房傳聞還沒有平息，8月20日，杭州的鼎家長租公寓又發(fā)生了“爆倉”，公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營，4000多住戶受損，但讓租戶更意想不到的是“房租變貸款”。據(jù)了解，鼎家利用6家網(wǎng)貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下綁定網(wǎng)貸平臺，每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機(jī)構(gòu)貸款后，也沒有全部交付給房東，而是去盤下更多的房子，上演了一出“空手套白狼”大戲。

據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計(jì)，在2018年8月20日-8月30日，有關(guān)“鼎家爆倉”的信息多達(dá)6.6萬條，敏感信息占比高達(dá)80.47%。數(shù)據(jù)顯示，該事件自8月22日后開始快速發(fā)酵，而通過對比輿論對于長租平臺的情緒走勢來看，22日后“憤怒”迅速攀升，成為了輿論對于該行業(yè)的主要情緒，可見“鼎家爆倉”對長租公寓行業(yè)帶了極大的負(fù)面影響。

【甲醛超標(biāo)】長租公寓的甲醛超標(biāo)問題長期以來一直存在，在新浪黑貓消費(fèi)者平臺@黑貓投訴 上，自如、蛋殼等頭部品牌也被爆出過甲醛超標(biāo)的問題。據(jù)新浪輿情通統(tǒng)計(jì)，在2018年1月-8月，有關(guān)“長租公寓甲醛超標(biāo)”的信息達(dá)6000余條，敏感信息占比33.3%。據(jù)了解，造成甲醛超標(biāo)主要是因?yàn)殚L租公寓平臺對房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修后，短時(shí)間內(nèi)就再次出租。當(dāng)前，對于長租公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)是什么，違規(guī)處罰等都處于空白狀態(tài)。這也就意味著出現(xiàn)問題后，租客想要維權(quán)很難。

蛋糕雖能看得見 如何盈利尚在探索

對比租賃市場與交易市場規(guī)模，目前我國租賃市場比重僅有6%，相比于日本市場的72%，美國市場的50%來說，我國的租賃市場相對于交易市場的發(fā)展嚴(yán)重不足。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測提高租賃市場的地位將是我國住房新體系的一個(gè)大趨勢。因此，雖然滋生了一些亟待監(jiān)管的問題，但總體來看，長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費(fèi)升級等因素的影響下發(fā)展依舊向好。

在此背景下，長租公寓已是一塊看得見的蛋糕，但是舉起刀叉的玩家們想要真正把其吃到嘴里，依然需要突破重重關(guān)卡。除了上文提及的鼎家外，自2017年以來，還有GO窩公寓、Color 公寓多家長租公寓“陣亡”，資金鏈斷裂是關(guān)店的主要原因。這也體現(xiàn)出長租公寓行業(yè)發(fā)展過程中的一大難題——盈利。據(jù)多家長租公寓品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前的長租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作，基本沒有實(shí)現(xiàn)盈利。

對于如何盈利，很多業(yè)內(nèi)人士作出了設(shè)想。自持物業(yè)、租金差、增值服務(wù)等成為了長租公寓普遍的“求生”渠道。但也有一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前談長租公寓的盈利為時(shí)尚早，例如，自如 CEO熊林曾表示，長租公寓這個(gè)行業(yè)在中國還普遍處在一個(gè)初級的水平，今天去談它的盈利還有點(diǎn)早。

因此，站在風(fēng)口的長租公寓能否飛得起來，還需要時(shí)間來驗(yàn)證。

第二篇：長租公寓策劃書

長租公寓策劃書

2012級電子商務(wù)1班 何歡 20129408

一、項(xiàng)目簡介

本項(xiàng)目是長租式公寓酒店，將采用集中式公寓的形式提供租住服務(wù)，其一酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的服務(wù)，即融合了酒店的細(xì)微服務(wù)，又保留了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣的家。我們將租下整棟樓，重新改造之后出租。計(jì)劃是裝修到開業(yè)周期約3個(gè)月。賣點(diǎn)是良善的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。

公寓將采用清新的裝修風(fēng)格，配備洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、數(shù)字電視、熱水器、廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、陽臺、1.5米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24小時(shí)免費(fèi)寬帶等。統(tǒng)一配備洗滌液、香皂、牙刷等日常用品。布置溫馨，讓你體會(huì)到回家的溫馨。

公寓內(nèi)所有的床上用品均經(jīng)過專業(yè)洗滌公司清晰消毒，衛(wèi)生間、廚房等均經(jīng)過統(tǒng)一消毒，進(jìn)行簡單的入住手續(xù)后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

本項(xiàng)目將會(huì)建造一個(gè)自己的電子商務(wù)平臺，提供網(wǎng)上查詢和網(wǎng)上預(yù)定等服務(wù)。采用線上線下相結(jié)合的模式。

旅行房屋租賃社區(qū)Airbnb共享經(jīng)濟(jì)模式的成功，引起了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。2014年更多的目光轉(zhuǎn)移到了長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關(guān)注。對于創(chuàng)業(yè)者而言，選擇信息類平臺的方向空間將會(huì)十分有限。將租房與服務(wù)結(jié)合，切入到交易的過程中可以產(chǎn)生更多的想象空間。對于不限房源種類的中介服務(wù)平臺，獲取房源并非難事，目前主要方法是從58同城等平臺獲取個(gè)人房源再發(fā)布到自己的平臺內(nèi)。據(jù)億家網(wǎng)的石總介紹，服務(wù)平臺的難點(diǎn)在于獲取租客上，愛屋吉屋的經(jīng)紀(jì)人為獲取客源也會(huì)親自去信息平臺上重新發(fā)布房源信息。個(gè)性化的服務(wù)可以強(qiáng)化品牌的概念，并逐漸降低獲取客戶的成本。

下面是調(diào)查的關(guān)于租房行業(yè)市場概況：

根據(jù)58同城《2013年租房行業(yè)研究報(bào)告》，2013年全國租房市場規(guī)模約為2.5萬億RMB。

我國目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源，《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》的報(bào)告中顯示了房屋空置情況：

租客方面，趕集網(wǎng)發(fā)布的《2013年租房市場報(bào)告》中顯示：58%的人選擇整租，42%選擇合租。在所有租客中42%為20~24歲，35%人為25~29歲，12%人30~34歲，8%人35歲以上，3%人19歲以下。

根據(jù)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)公寓品牌長租為重資本的方向，且國內(nèi)公寓租房還處于很早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一線城市獲取房源會(huì)有很大的難度，從裝修到開業(yè)的周期也較長，將商用房改為民用出租房后面臨著降低收益的風(fēng)險(xiǎn)。但集中式公寓的品質(zhì)可以更高，配套設(shè)施可以更完備，也很適合發(fā)展成創(chuàng)業(yè)孵化器的場所。分散式公寓在發(fā)展速度上會(huì)占有相對優(yōu)勢。

租房領(lǐng)域在從信息化轉(zhuǎn)到服務(wù)化的過程中，無論是哪種模式，對團(tuán)隊(duì)的線下能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質(zhì)量房源，另一方面為租客做好租后服務(wù)，留住租客，并通過老客的認(rèn)可獲取更多的新客源。

三、項(xiàng)目商務(wù)設(shè)計(jì)

1、市場定位

因?yàn)槲覀児㈥P(guān)注的是年輕群體，所以我們的目標(biāo)群體為二十歲到四十歲的青年一代，主要是初上班的年輕人。因?yàn)榉块g和樓梯為單身成年人設(shè)計(jì)，40歲以上的不租，結(jié)婚帶小孩的不租。我們公寓的目的是讓年輕一代能夠更好的交流。而且年輕人人口簡單，對居住環(huán)境的娛樂性、休閑性要求較高 具有生活品味，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費(fèi)觀點(diǎn)，希望通過外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵。公寓也多位于大中城市商圈周圍，客戶多為高素質(zhì)的年輕人群。

2、推廣策略

總體策略：

（1）打造良好的品牌形象，與競爭對手相區(qū)別，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項(xiàng)目的個(gè)性之處。要細(xì)致周到，體現(xiàn)出處為客戶著想的專業(yè)理念。

（2）將都市繁華和心靈交流為一體，打造“個(gè)性、休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代”的 形象。不僅是酒店，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。分期策略：（1）引導(dǎo)試銷期

該項(xiàng)目重在樹形象，在這個(gè)期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標(biāo)消費(fèi)者給出足夠的信息，通過強(qiáng)勢的宣傳吸引消費(fèi)者的注意力。在正式投入之前要對對媒體進(jìn)行嚴(yán)格篩選，爭取達(dá)到最好的效果；同時(shí)也要對目標(biāo)市場及產(chǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和細(xì)分，從而給酒店準(zhǔn)確地定位，也更準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。（2）公開強(qiáng)銷期

媒體宣傳繼續(xù)造勢，鞏固前期宣傳結(jié)果 適時(shí)宣傳銷售成果，刺激消費(fèi)者 充分利用媒體資源，進(jìn)一步挖掘潛在客戶

（3）銷售沖刺期

根根據(jù)前期市場反應(yīng)，及時(shí)檢討，適時(shí)的調(diào)整宣傳策略、方向。

3、盈利分析

（1）租金收益

本公寓提供長租，月租金為2000-3000元。（2）廣告收益

在公司電子商務(wù)平臺發(fā)展到一定知名度，訪客量增多之后，可以收取廣告費(fèi)用。

4、主要風(fēng)險(xiǎn)（1）政策風(fēng)險(xiǎn)：國家對長租酒店式公寓行業(yè)還未有規(guī)范，在國外例如美國，該行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟，但國內(nèi)因?yàn)檎哌€存在一定風(fēng)險(xiǎn)。（2）投資風(fēng)險(xiǎn)：房源集中的公寓的價(jià)錢很高?；貓?bào)不確定。

（2）自身問題：長租公寓形式在近年才開始，專業(yè)運(yùn)營長租公寓的團(tuán)隊(duì)很少。沒有前輩的經(jīng)驗(yàn)，只能自己摸索。很多工作都需要投資者本人兼任。

四、電子商務(wù)平臺設(shè)計(jì)

1、設(shè)計(jì)原則

（1）安全性原則

系統(tǒng)安全性和保密性對于計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)是至關(guān)重要的，系統(tǒng)中的任何數(shù)據(jù)丟失、數(shù)據(jù)錯(cuò)誤以及數(shù)據(jù)泄露都有可能對公司和相應(yīng)的業(yè)務(wù)客戶帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，所以在方案設(shè)計(jì)中要充分考慮系統(tǒng)的安全和保密因素，保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)不會(huì)被非法修改、竊取、破壞。（2）穩(wěn)定性原則

本系統(tǒng)設(shè)計(jì)要具有高穩(wěn)定性，系統(tǒng)在正常的訪問使用過程中能夠穩(wěn)定、可靠地進(jìn)行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)處理。（3）高效性原則

由于系統(tǒng)隨時(shí)都可能需要處理并發(fā)的業(yè)務(wù)請求，所以要求系統(tǒng)設(shè)計(jì)要盡可能緊湊、高效，盡量加快每次業(yè)務(wù)請求的響應(yīng)時(shí)間，避免出現(xiàn)用戶需要長時(shí)間等待系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理的情況（4）技術(shù)先進(jìn)性原則

系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)和軟件開發(fā)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)采用先進(jìn)、成熟的軟件設(shè)計(jì)技術(shù)，所采用的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)技術(shù)應(yīng)符合今后的技術(shù)發(fā)展潮流，使得整個(gè)系統(tǒng)具有更長的技術(shù)生命周期，從而保護(hù)系統(tǒng)的開發(fā)投資。（5）可擴(kuò)展性原則

系統(tǒng)要充分考慮今后平臺業(yè)務(wù)的發(fā)展、運(yùn)營管理體制的改變等因素，系統(tǒng)設(shè)計(jì)要具有高度的靈活性和可擴(kuò)展性，以便于在今后業(yè)務(wù)情況發(fā)展、變化時(shí)，可以根據(jù)應(yīng)用需求的改變而方便地?cái)U(kuò)充和調(diào)整系統(tǒng)功能，從而滿足新的應(yīng)用需求。（6）易維護(hù)性原則 系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)該便于安裝、升級和維護(hù)，盡可能減少因系統(tǒng)維護(hù)問題對平臺的管理服務(wù)產(chǎn)生影響。（7）易使用性原則

系統(tǒng)的用戶接口界面設(shè)計(jì)應(yīng)符合用戶已有的操作習(xí)慣，系統(tǒng)操作應(yīng)易學(xué)易用。

2、網(wǎng)站形象設(shè)計(jì)

第一，酒店的主頁應(yīng)能夠給顧客比較強(qiáng)烈和突出的印象。第二，網(wǎng)頁結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，層次清楚。顧客應(yīng)該可以從主頁的目錄中得知自己應(yīng)查得的方向。第三，網(wǎng)頁的內(nèi)容應(yīng)全面，盡量涵蓋顧客普遍所需的信息。第四，網(wǎng)頁的鏈接應(yīng)方便瀏覽，傳輸速度和圖片的下載的速度快，應(yīng)注意避免死鏈接，調(diào)不出圖形等情況存在。面對網(wǎng)上如此從多的網(wǎng)丫，酒店節(jié)省顧客的時(shí)間從而吸引顧客就是在給酒店互聯(lián)網(wǎng)營銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

由于項(xiàng)目的目標(biāo)定位式年輕人，所以網(wǎng)站風(fēng)格會(huì)以個(gè)性輕松為主，以當(dāng)下流行的用詞來布置頁面。

3、系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

（1）公寓信息子系統(tǒng)

公寓的基本信息包括所在城市，具體地址，聯(lián)系方式，基本情況，入住要求，以及公寓的配圖。每個(gè)房間的寬帶情況，以及活動(dòng)時(shí)的價(jià)格跳動(dòng)情況。（2）網(wǎng)上訂單子系統(tǒng)

會(huì)員便捷預(yù)定功能，會(huì)員登陸后，可免填寫基本信息并獲得獎(jiǎng)勵(lì)積分。涵蓋業(yè)務(wù)流程多種訂單狀態(tài)設(shè)置，方便業(yè)務(wù)管理（為確認(rèn)、確認(rèn)中、一確認(rèn)、已入住等）強(qiáng)大的訂單查詢、統(tǒng)計(jì)功能，可按照下單用戶、訂單狀態(tài)、訂單日期等多種條件組合查詢或模糊查詢。訂單處理結(jié)果可以短信、郵件等方式通知顧客。也會(huì)同時(shí)通知酒店銷售人員。（3）客房、房價(jià)管理系統(tǒng)

編輯員可以在后臺添加、刪除、修改房態(tài)、發(fā)布圖片等。（4）公寓點(diǎn)評管理系統(tǒng)

客人入住公寓后可以發(fā)布入住體驗(yàn)，對公寓進(jìn)行真實(shí)點(diǎn)評。(5)公寓地圖定位系統(tǒng) 按照客戶要求提供主流地圖系統(tǒng)的地圖標(biāo)注服務(wù)，以及公寓按照地圖進(jìn)行精確位置查詢。

4、電子商務(wù)平臺人員配置

程序員：2-3名。核心程序開發(fā)1人，輔助開發(fā)2人。核心人員由于涉及到網(wǎng)站整個(gè)技術(shù)平臺的開發(fā)，故必須有大型網(wǎng)站建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，數(shù)據(jù)庫開發(fā)嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)，由于我們的站點(diǎn)是由政府類的旅游資訊門戶和新興的web2.0電子商務(wù)模式，故要求必須具備門戶網(wǎng)站開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，和國內(nèi)的web2.0交互網(wǎng)站開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。并且對數(shù)據(jù)庫極為深入和熟悉。

網(wǎng)站美工設(shè)計(jì)師：1名。作為一個(gè)高規(guī)格要求的網(wǎng)站，網(wǎng)站設(shè)計(jì)水平，我們也有高的要求，因此，網(wǎng)站美工設(shè)計(jì)要求較高。

網(wǎng)站編輯：1名。在網(wǎng)站搭建過程中，有相當(dāng)多的文檔資料需要手工錄入電腦，雖然我們可以用技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集發(fā)布，但當(dāng)中難免出現(xiàn)電腦的死板性沒有辦法取代認(rèn)為的靈活性。太多的數(shù)據(jù)需要網(wǎng)絡(luò)編輯的修改和添加。

第三篇：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院：2018年互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓行業(yè)市場分析

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院：2018年互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓行業(yè)市場分析

我國主要城市租房需求量

截止2017年6月，根據(jù)租房中介機(jī)構(gòu)蘑菇租房統(tǒng)計(jì)，我國出租房總量8000萬套左右。目前我國前十大租房城市中一線城市較多，整體房價(jià)和房租要高于全國平均水平，人口密度較大，租房市場需求較大，選擇合租的群體較大，導(dǎo)致“二手房東”的比例比全國平均水平要高。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017-2022年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》根據(jù)我國前十大租房城市的數(shù)據(jù)初步測算出二手房東相關(guān)數(shù)據(jù)，并且推廣到全國后向下修正得出以下數(shù)據(jù)：目前我國有大約50萬個(gè)出租機(jī)構(gòu)，出租房總量8000萬套左右，其中短租占27%，長租占73%即5840萬套。長租中二房東經(jīng)營轉(zhuǎn)租的占45%，即2628萬套，業(yè)主直接出租占55%，即3212萬套。

北京市租房需求量

北京市租房需求自2011-2015年持續(xù)上漲，年增速保持在2%左右，2015年日均需求量達(dá)到了15.33萬套，2015年以后租房需求量開始下降，主要原因是過高的房價(jià)導(dǎo)致北京常住人口下滑，從而引發(fā)租房市場需求的下滑。2016年日均需求量為14.84萬套。前瞻預(yù)測，2017年日均需求量約為14.76萬套，2018年日均需求量約為15.21萬套。

圖表1：2011-2018年北京市租房需求量變化趨勢（單位：萬套）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

上海市租房需求量

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上海市租房需求自2013年持續(xù)下降，2015年日均需求量達(dá)到了9.08萬套，2016年日均需求量同比回升，達(dá)到9.39萬套。前瞻預(yù)測2017年將同比有小幅度上升，達(dá)到9.41萬套；2018年日均需求量約為9.39萬套。

圖表2：2011-2018年上海市租房需求量變化趨勢（單位：萬套）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

廣州市租房需求量

廣州市租房需求自2011年波動(dòng)上漲，年增速保持在1.5%左右，2015年日均需求量達(dá)到了5.30萬套，2016年日均需求量達(dá)到5.29萬套，同比基本持平。前瞻預(yù)測2017年廣州租房日均需求量約為5.13萬套，2018年廣州租房日均需求量約為5.40萬套。

圖表3：2011-2018年廣州市租房需求量變化趨勢（單位：萬套）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

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深圳市租房需求量

深圳市租房需求自2011年波動(dòng)上漲，年增速保持在1.5%左右。2016年日均需求量達(dá)到5.30萬套，2017年深圳租房需求量將繼續(xù)上升，前瞻預(yù)測，2017年深圳租房日均需求量約為5.45萬套，2018年深圳租房日均需求量約為5.63萬套。

圖表4：2011-2018年深圳市租房需求量變化趨勢（單位：萬套）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

長租公寓市場競爭格局—區(qū)域競爭格局

公寓行業(yè)發(fā)展模式和房產(chǎn)中介類似，因?yàn)槠洳粍?dòng)產(chǎn)特性，呈現(xiàn)出區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)。長租公寓由于其本地化的服務(wù)特性，管理半徑有限，市場較為分散。目前，白領(lǐng)公寓主要集中在一線城市如北京、上海、廣州、深圳，以及發(fā)達(dá)的二線城市如成都、武漢，杭州，這些城市流動(dòng)人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。未來隨著優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)的崛起，公寓行業(yè)會(huì)面臨整合和洗牌，現(xiàn)階段強(qiáng)勢的二房東在部分區(qū)域仍會(huì)選擇做“小而美”，但隨著行業(yè)的供應(yīng)鏈和資金鏈相繼成熟后，優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)可能會(huì)選擇用兼并或加盟的手段來擴(kuò)張自己。

長租公寓市場競爭格局—企業(yè)競爭格局

高端市場（含中高端）服務(wù)對象為企業(yè)高管，以及外籍人士，他們對生活品質(zhì)要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多選擇酒店式或長租服務(wù)式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅詩閣”、“輝盛閣”占領(lǐng)這一高端公寓市場，競爭壓力不大；而國內(nèi)領(lǐng)先的公寓企業(yè)“優(yōu)帕克”以及以“社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)管理”為導(dǎo)向的“晟曜行”發(fā)展最為良好，已初具規(guī)模。但目前高端涉外租賃在涉外市場面臨單 3

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筆支出減少，人力成本上升，涉外行業(yè)未來較難繼續(xù)有突破式發(fā)展的問題。前瞻分析認(rèn)為，未來涉外租賃可以延伸到低頻高客單價(jià)的服務(wù)，如游學(xué)、交流、中文教學(xué)等多業(yè)務(wù)鏈服務(wù)。

中端市場在2011-2017年間出現(xiàn)了許多青年公寓，中端市場區(qū)別于低端市場的特點(diǎn)在于它能提供更好的服務(wù)：如集中式公寓可提供大面積的公共區(qū)域（便利店、閱讀室、健身房、休閑吧），及公寓定期組織的線下活動(dòng)。而低端公寓前臺可能僅僅是個(gè)財(cái)務(wù)部。

低端市場以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。特點(diǎn)是價(jià)格低廉，僅提供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個(gè)租房者的成本，目前這一市場有強(qiáng)大的需求。

對比這三類市場，目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈，而中高端的金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場進(jìn)軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高的，中低端的白領(lǐng)公寓僅僅有8-9個(gè)月的租房周期，在規(guī)模和品牌未形成前，獲客的單位成本高，因此保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。

圖表5：長租公寓市場企業(yè)定位與競爭情況

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓分析報(bào)告: http://bg.qianzhan.com/report/detail/769eff2d31844c41.html 4

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第四篇：2018年長租公寓門鎖分析

2018年長租公寓門鎖分析

2018年，隨著房屋租賃市場迎來變化，以及國家一系列政策法規(guī)的出臺。長租公寓市場迎來了自己的發(fā)展契機(jī)。以“租售并舉”為著力點(diǎn)的品牌公寓正備受資本市場青睞。而在長租公寓的運(yùn)營中，門鎖是一個(gè)非常重要的細(xì)節(jié)。門鎖的好壞，不僅影響到用戶的安全，同時(shí)也會(huì)影響到用戶的租住體驗(yàn)和品牌口碑。

就目前的市場情況來看，智能門鎖在長租公寓的應(yīng)用中出現(xiàn)了兩種分化：安裝物聯(lián)網(wǎng)關(guān)和安裝互聯(lián)網(wǎng)指紋智能鎖。得益于政府的政策力道，互聯(lián)網(wǎng)指紋智能鎖得到了一定程度的推廣與應(yīng)用。

現(xiàn)在采集指紋的方式分為兩種：

1、光學(xué)指紋采集

這種設(shè)備最為常見，比如公司人的指紋打卡機(jī)。指紋打卡機(jī)上有綠色光線照在指紋上，內(nèi)部攝像頭對準(zhǔn)你的指紋拍照。然后分析拍攝到的指紋是否和數(shù)據(jù)庫里的指紋相匹配，最終判定門鎖是打開還是關(guān)閉。

2、半導(dǎo)體指紋采集

這種技術(shù)比光學(xué)指紋采集高端一些，這種方法將手指貼在半導(dǎo)體指紋表面上，由于手指平面凸凹不平，凸點(diǎn)處和凹點(diǎn)處接觸的實(shí)際距離大小就不一樣，形成的電容，電感數(shù)值也就不一樣。指紋設(shè)備根據(jù)這個(gè)原理，將采集到的不同數(shù)據(jù)匯總，就完成了指紋的采集。類似盲人摸書，摸著凹凸點(diǎn)識別。就兩種技術(shù)來說，存在一定的區(qū)別，這兩種技術(shù)都能實(shí)現(xiàn)指紋識別的目的。但是實(shí)際使用中，往往會(huì)發(fā)生這樣或那樣的突發(fā)情況，遇到這種情況，只能用密碼開門了。

目前在市面上很多廠家把光學(xué)指紋門鎖的價(jià)格定的有些偏高。還有一種解決方案，就是把光學(xué)指紋模塊安裝在智能指紋鎖上，但是建議價(jià)格便宜點(diǎn)，再便宜點(diǎn)。樂派公寓就采用智能門鎖，酒店式的管理，齊全的家電，讓您隨時(shí)拎包入住。相信隨著智能門鎖產(chǎn)業(yè)的不斷普及，今年半導(dǎo)體指紋鎖的價(jià)格將要下調(diào)，也會(huì)有一大批門鎖廠商推出適合公寓使用的新型智能門鎖。

第五篇：輿情分析報(bào)告

大江南輿情分析一、二季度干部職工關(guān)注熱點(diǎn)難點(diǎn)問題

1、近期食品添加劑事件火熱，如美國大腸桿菌、臺灣塑化劑等。

作為餐飲行業(yè)食品添加劑問題出現(xiàn)后，包裝食品檢驗(yàn)嚴(yán)格，不少包裝食品已經(jīng)暫停使用導(dǎo)致新鮮蔬菜水果等原材料成本大幅度上漲，因此原材料上漲成為近期領(lǐng)導(dǎo)最為關(guān)心和頭疼的問題。

2、6月23日北京驚現(xiàn)大雨，城區(qū)數(shù)百路段和小區(qū)發(fā)生積水，有的地區(qū)出現(xiàn)交通、電力中斷的情況。下雨給員工上下班出行都帶來不便，天氣變化成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。

3、大江南多半為外來打工人員，生活壓力以及北京不斷增長的物價(jià)，工資報(bào)酬是他們最為關(guān)注的問題，不少員工提出希望漲工資的要求。

4、早晚高峰公交車堵車嚴(yán)重，每天要長時(shí)間浪費(fèi)在路上，因此

地鐵是很多員工上下班首選。而昨日地鐵四號線動(dòng)物園出現(xiàn)1死多傷事故，不少人在問：“什么才是安全便捷的出行方式”？

二、三季度輿情發(fā)展趨勢預(yù)測

1、工資是否能夠有所上調(diào)。

2、堵車何時(shí)才能有所緩解。

北京大江南國際酒店管理有限責(zé)任公司

2011-7-6