第一篇：商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款實(shí)際操作流程及其改進(jìn)（寫(xiě)寫(xiě)幫整理）

商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款操作流程及其改進(jìn)

石玉瑕 指導(dǎo)老師：尚文秀

內(nèi)容摘要：個(gè)人住房抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)作為抵押，向貸款人申請(qǐng)用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣擔(dān)保貸款，其最根本的目的是為購(gòu)房人提供一筆抵押貸款，以使購(gòu)房人有足夠的資金購(gòu)置所需要的房屋等等。我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)近年來(lái)迅速發(fā)展，此項(xiàng)業(yè)務(wù)在開(kāi)辦之初就被視為一種風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)穩(wěn)定的信貸產(chǎn)品。然而從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的實(shí)際操作流程來(lái)看，此項(xiàng)業(yè)務(wù)還存在許多的不足之處，尤以貸款辦理時(shí)間長(zhǎng)，效率低而給客戶帶來(lái)的不滿和流程重復(fù)審查較多為主。本文就從個(gè)人住房抵押貸款的實(shí)際操作流程出發(fā)，分析此項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改進(jìn)操作以提高流程處理能力、提高個(gè)人住房抵押貸款的效率，從而提高客戶滿意度。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 個(gè)人住房抵押貸款 操作流程 對(duì)策

個(gè)人住房抵押貸款是借款申請(qǐng)人用自己或他人的房產(chǎn)(包括住宅與公建)進(jìn)行押，辦理貸款手續(xù)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或綜合消費(fèi)的業(yè)務(wù)。目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的組織框架主要采取層級(jí)管理模式。一般而言，總行的個(gè)人貸款部門不直接經(jīng)營(yíng)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，只是負(fù)責(zé)產(chǎn)品的研發(fā)、制度的制定、業(yè)務(wù)的規(guī)劃與指導(dǎo)等工作。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)主要依靠省分行(一級(jí)分行)、市分行(二級(jí)分行)及支行的個(gè)人貸款中心(或個(gè)人貸款人員)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，各級(jí)個(gè)人住房抵押貸款中心針對(duì)不同的區(qū)域開(kāi)展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。按照城市個(gè)人住房抵押貸款中心設(shè)置數(shù)量情況劃分，個(gè)人住房抵押貸款中心設(shè)置可分為單一中心模式、多個(gè)人住房抵押貸款中心模式。單一中心型是指在一個(gè)城市僅設(shè)置一個(gè)個(gè)人住房抵押貸款中心，進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；多個(gè)人住房抵押貸款中心模式指在一個(gè)城市設(shè)置多個(gè)個(gè)人住房抵押貸款中心，同時(shí)進(jìn)行商業(yè)銀行

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個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。按照個(gè)人住房抵押貸款中心的職責(zé)及經(jīng)營(yíng)集中程度的不同，個(gè)人住房抵押貸款中心可分為前中后臺(tái)集中模式和中后臺(tái)集中模式。前中后臺(tái)集中模式下，個(gè)人住房抵押貸款中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷受理、調(diào)查評(píng)價(jià)、貸款審核、貸款審批、貸款發(fā)放和貸后管理等環(huán)節(jié)；中后臺(tái)集中模式下，個(gè)人貸款的前臺(tái)和中后臺(tái)相分離，營(yíng)銷受理、調(diào)查評(píng)價(jià)、貸款審核由支行(網(wǎng)點(diǎn))的營(yíng)銷中心(或營(yíng)銷人員)負(fù)責(zé)，個(gè)人住房抵押貸款中心負(fù)責(zé)貸款審批、貸款發(fā)放和貸后管理等環(huán)節(jié)的集中經(jīng)營(yíng)管理。前中后臺(tái)集中模式下，經(jīng)辦行應(yīng)積極營(yíng)銷和推薦個(gè)貸業(yè)務(wù)，宣傳個(gè)貸業(yè)務(wù)，接受客戶的業(yè)務(wù)咨詢。中后臺(tái)集中模式下，經(jīng)辦行負(fù)責(zé)營(yíng)銷個(gè)人貸款客戶和樓盤，負(fù)責(zé)樓盤審批申報(bào)，負(fù)責(zé)個(gè)人貸款的咨詢受理、調(diào)查評(píng)價(jià)、客戶面談，簽訂合同，落實(shí)貸款條件等工作、負(fù)責(zé)受理客戶提前還款等貸后服務(wù)申請(qǐng)，協(xié)助個(gè)人貸款中心放款后首次貸款檢查、逾期貸款上門催收等工作。前中后臺(tái)集中型個(gè)人住房抵押貸款中心設(shè)置營(yíng)銷受理崗、貸款審核崗、貸款審批崗、條件核實(shí)崗、抵押崗、貸款發(fā)放崗、貸后管理崗。中后臺(tái)集中型個(gè)人住房抵押貸款中心設(shè)置業(yè)務(wù)受理崗、貸款審批崗、條件核實(shí)崗、抵押崗、貸款發(fā)放崗、貸后管理崗。通過(guò)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)從營(yíng)銷到貸后管理全過(guò)程的環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析，規(guī)范了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)流程。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的操作流程

個(gè)人住房抵押貸款操作流程如下所示：貸前咨詢→貸款受理→貸前調(diào)查→貸款審核→貸款審批→簽訂合同→貸款發(fā)放→貸后管理。

1、貸前咨詢

貸款公司授信受理人員向客戶介紹個(gè)人住房抵押貸款種類、貸款對(duì)象、貸款條件、貸款額度、期限、利率還款方式、貸款程序等情況，回答客戶提出的有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款的問(wèn)題。

2、貸款受理

（1）申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款應(yīng)具備的條件：

具有合法有效的身份證明：居民身份證、戶口本或其它有效居留證件； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

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具有購(gòu)買住房的合同或預(yù)售合同以及裝修合同和其他關(guān)聯(lián)的合同；

同意以房屋作為抵押物、或提供貸款公司認(rèn)可的第三人的住房作為抵押物擔(dān)保，且第三人的抵押擔(dān)保作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任；

貸款公司規(guī)定的其他條件。（2）貸款受理

貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果申請(qǐng)人不具備完全民事行為能力，則不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。如果借款申請(qǐng)人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人員進(jìn)行貸前調(diào)查。

3、貸前調(diào)查

貸前調(diào)查是對(duì)借款人及開(kāi)發(fā)商或售樓單位提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、有效性、完整性和借款人的主體資格、品行、信譽(yù)、家庭收支情況、償債能力，以及擔(dān)保措施落實(shí)情況等進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估。

4、貸款審核

貸款審核人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性和真實(shí)性審查，對(duì)授信調(diào)查人提交的《個(gè)人授信調(diào)查審批表》、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審核人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審核人對(duì)授信調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，需安排其他授信調(diào)查人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。

5、貸款審批

審批人員對(duì)如下內(nèi)容進(jìn)行審查后，提出包括貸款金額、期限、利率和擔(dān)保方式等要素的最終審批意見(jiàn)：

（1）借款人資格和條件是否具備；（2）借款用途是否符合銀行規(guī)定；

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（3）申請(qǐng)借款的額度、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定；（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；

（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見(jiàn)、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及所提貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；

（6）對(duì)報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效；（7）其他需要審查的事項(xiàng)。

6、簽訂合同

授信人員根據(jù)貸款最終審批意見(jiàn)，與客戶協(xié)商貸款條件，簽訂合同，辦理抵（質(zhì)）押登記、貸款支付等手續(xù)。

7、貸款發(fā)放

貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)根據(jù)審批意見(jiàn)確定應(yīng)使用的合同文本并填寫(xiě)合同。在填寫(xiě)有關(guān)合同文本過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

（1）合同文本要統(tǒng)一使用貸款公司住房抵押貸款辦法所附有關(guān)合同文本；必要時(shí)信貸部門可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)公司制定的合同文本個(gè)別條款進(jìn)行統(tǒng)一修改、補(bǔ)充，統(tǒng)一適用于該筆貸款，經(jīng)公司法律部門審核后報(bào)公司備案。對(duì)單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項(xiàng)中約定。

（2）合同填寫(xiě)必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯(cuò)漏、不潦草，防止涂改。

（3）貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見(jiàn)一致。

8、按期還款

貸款期限在一年（含一年）以內(nèi)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期歸還貸款本息。分期歸還貸款通常采用等額法和遞減法進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)辦部門與借款人協(xié)商確定其中一種還款方式。

貸款還款日的確定：自貸款后次月進(jìn)入還款期，實(shí)行每月第20日為約定還款日，如遇雙休日或節(jié)假日順延。借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人要提前

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還款時(shí)，需提前3天向貸款公司提出書(shū)面申請(qǐng)，提前還款的當(dāng)期仍計(jì)收貸款利息。

9、貸后管理

貸后管理人負(fù)責(zé)貸款發(fā)放后的管理，包括貸后檢查、貸款本息回收、合同內(nèi)容變更、不良貸款管理與處置、延長(zhǎng)貸款期限、提前還款處理、抵押物管理、貸款信息管理、信貸檔案管理等，具體操作和程序按照《個(gè)人住房抵押貸款貸后管理實(shí)施細(xì)則（試行）》、《個(gè)人住房貸款檔案管理實(shí)施細(xì)則（試行）》的規(guī)定執(zhí)行。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款操作流程存在的缺陷

1、貸款辦理時(shí)間較長(zhǎng)，效率低，影響客戶滿意度

客戶認(rèn)為的個(gè)人住房貸款辦理時(shí)間，是從向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款(或通過(guò)中介機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款)到貸款發(fā)放的期間，而我國(guó)商業(yè)銀行從借款人提交申請(qǐng)到發(fā)放貸款這段時(shí)間為確保銀行經(jīng)營(yíng)安全性的需要須進(jìn)行一系列繁瑣的調(diào)查審核工作，從而使得貸款辦理時(shí)間較長(zhǎng)而給客戶帶來(lái)不滿。其次，許多客戶對(duì)貸款流程不夠了解，感到在申請(qǐng)貸款的過(guò)程中自己得不到尊重，或認(rèn)為簽署合同等眾多事項(xiàng)存在不公平合理的現(xiàn)象，合同簽署過(guò)于繁瑣，合同簽署方式有待改進(jìn)，銀行與客戶的溝通服務(wù)更有待改進(jìn)。

2、流程重復(fù)審查多，設(shè)計(jì)不合理

對(duì)于同一筆個(gè)人住房抵押貸款，目前操作流程中對(duì)相同或相似的內(nèi)容審查環(huán)節(jié)過(guò)多。一筆貸款要經(jīng)過(guò)貸款受理人、客戶經(jīng)理(貸款調(diào)查人，為具體進(jìn)行貸款調(diào)查的信貸人員)、業(yè)務(wù)主管(組長(zhǎng))、個(gè)人貸款中心經(jīng)理、貸款審批人，行長(zhǎng)等人的層層審核復(fù)查。重復(fù)審查造成實(shí)際責(zé)任不到位，僅履行了形式上的復(fù)核，從而滋長(zhǎng)了某些客戶經(jīng)理的過(guò)度依賴性，使得他們不能夠做到盡職盡責(zé)，從而影響操作流程的效率。

（1）操作過(guò)程中存在流程外的“孤島區(qū)”

我們注意到在整個(gè)貸款過(guò)程中一些貸款專員由于其他事物的影響常常離開(kāi)流程，造成業(yè)務(wù)流程經(jīng)常性的中斷。如客戶經(jīng)理在完成貸款調(diào)查后，調(diào)查意見(jiàn)報(bào)告往往要經(jīng)信貸主管、部門經(jīng)理等人員的層層審查，而很多情況下由于審查人員眾多事務(wù)性工作(如開(kāi)會(huì)、外出等)，這些檔案往往在審查人員處擱置積壓，這樣不僅加大了貸款檔案的傳遞成本，還造成了大量的時(shí)間、財(cái)力的浪費(fèi)。再如貸款審批人、資金發(fā)放崗(會(huì)計(jì)人員)不

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在個(gè)人貸款中心操作，就會(huì)耽誤檔案的傳遞，造成流程的不順暢。再者，個(gè)人貸款中心的業(yè)務(wù)用章需要行政管理人員(主管、部門經(jīng)理、辦公室人員)簽名后，才能到辦公室蓋印，這樣也造成了許多傳遞成本的增加和人力時(shí)間的浪費(fèi)。

（2）個(gè)人住房抵押貸款流程標(biāo)準(zhǔn)化程度低，流程穩(wěn)定性差

個(gè)人住房抵押貸款流程標(biāo)準(zhǔn)化程度低，崗位設(shè)置有很大的隨意性，同一崗位的不同客戶經(jīng)理操作無(wú)統(tǒng)一的規(guī)范。這反映為業(yè)務(wù)流程的波動(dòng)性大，穩(wěn)定性程度低，受流程外的人為因素或其他因素的影響較大，即存在特殊原因引起的波動(dòng)。同時(shí)，操作流程崗位設(shè)置工作量不均衡，在流程穩(wěn)定性、客戶需求節(jié)拍一致性、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面考慮不周，容易出現(xiàn)流程中的“瓶頸”。崗位設(shè)置隨意程度大、即使在經(jīng)營(yíng)環(huán)境相似的情況下不同個(gè)人貸款中心崗位設(shè)置不一致。而且，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)客戶經(jīng)理貸款“一手清”的情況，這樣不僅形成了業(yè)務(wù)瓶頸導(dǎo)致業(yè)務(wù)辦理時(shí)間長(zhǎng)而且還帶來(lái)了較大的操作風(fēng)險(xiǎn)。

3、在個(gè)人住房抵押貸款操作流程中較少注重對(duì)員工的激勵(lì)與合理的評(píng)價(jià) 許多員工認(rèn)為在整個(gè)貸款過(guò)程中不能很好的實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，重復(fù)的流程操作使他們厭煩了此項(xiàng)工作，這樣員工工作積極性得不到提高，就不能盡心盡力的協(xié)調(diào)配合完成貸款工作，從而影響到貸款效率。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款操作流程的改進(jìn)對(duì)策

根據(jù)“一切從客戶出發(fā)”、“始于客戶而終于客戶”的原則，一個(gè)優(yōu)秀的業(yè)務(wù)流程是通過(guò)優(yōu)化組織的崗位結(jié)構(gòu)、靈活易變的流程設(shè)計(jì)、客戶而非管理者的橫向流程管理體制等一系列措施，來(lái)提高企業(yè)的運(yùn)行效率、優(yōu)化資源利用率、優(yōu)化人員之間的協(xié)作關(guān)系，從而降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)對(duì)客戶需求的響應(yīng)速度，以爭(zhēng)取企業(yè)利潤(rùn)的最大化。一個(gè)理想的操作流程應(yīng)包含三大具體目標(biāo)：提高客戶滿意度、提高流程處理能力、風(fēng)險(xiǎn)防范與合理利用資源。

1、提高客戶滿意度，重視客戶關(guān)系維護(hù)

提高客戶滿意度的理念應(yīng)該貫穿于流程設(shè)計(jì)的始終。標(biāo)準(zhǔn)化操作流程以及操作動(dòng)作應(yīng)確?？蛻趔w驗(yàn)的一致性，流程的高效運(yùn)作應(yīng)最大限度的降低客戶在個(gè)人貸款中心貸款辦理的時(shí)間。因此我們提出“預(yù)約服務(wù)”這個(gè)概念。我們知道目前各大銀行的“排隊(duì)機(jī)”

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很好地管理了客戶的時(shí)間，同樣靈活使用“預(yù)約表”在不同面談模式下(個(gè)人貸款中心、樓盤、律師事務(wù)所等)也實(shí)現(xiàn)了客戶時(shí)間安排的合理化。在個(gè)人貸款中心預(yù)約模式下，客戶到達(dá)個(gè)人貸款中心就可立即安排面談，避免客戶等待，同時(shí)事先提示客戶來(lái)個(gè)人貸款中心需要攜帶的資料。客戶到達(dá)時(shí)，大堂經(jīng)理應(yīng)該主動(dòng)相迎問(wèn)候，安排客戶面談或引導(dǎo)客戶等待，解釋客戶的疑問(wèn)。在貸款審批通過(guò)后，客戶聯(lián)絡(luò)崗將會(huì)電告客戶審批結(jié)果(如果客戶先行離去)。此外，預(yù)約服務(wù)也方便管理人力資源，實(shí)現(xiàn)了貸款分配的隨機(jī)性并且提高了流程處理能力。對(duì)于客戶經(jīng)理來(lái)說(shuō)，安排客戶面談，要求客戶補(bǔ)充材料是耗時(shí)的工作，若有專門的人員負(fù)責(zé)客戶聯(lián)系工作，將大大提高客戶聯(lián)系工作的效率，同時(shí)也提高了客戶的穩(wěn)定感和客戶體驗(yàn)。因此應(yīng)該設(shè)計(jì)專門的客戶聯(lián)絡(luò)崗負(fù)責(zé)與客戶的溝通聯(lián)系。

2、針對(duì)流程重復(fù)審查及不合理設(shè)置的改進(jìn)建議

針對(duì)現(xiàn)有流程中存在貸款積壓時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、崗位負(fù)荷不均、業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)過(guò)多等主要問(wèn)題，對(duì)流程存在問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)優(yōu)化，再按照客戶體驗(yàn)人性化、崗位設(shè)置專業(yè)化、流程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、管理線條清晰化、風(fēng)險(xiǎn)控制流程化、業(yè)務(wù)處理電子化的設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)思路，我們運(yùn)用流程線集中生產(chǎn)方式將流程線上人員集中在個(gè)人住房抵押貸款中心作業(yè)區(qū)生產(chǎn)，確保人與人之間能夠密切配合、協(xié)同生產(chǎn)，避免跨部門操作形成流程中的“孤島區(qū)”，減少不必要的時(shí)間和人力資源的浪費(fèi)，從而提高單位時(shí)間人均生產(chǎn)能力。

具體操作流程應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）采取審批人派駐個(gè)人住房抵押貸款中心制度

以前審批人與個(gè)人住房抵押貸款中心在不同地方作業(yè)，每天要有專職傳遞人來(lái)回傳送檔案資料，審批人除了個(gè)人貸款審批外還要兼管其他許多事務(wù)性工作，流水線鏈條時(shí)常被打斷，造成了許多時(shí)間、財(cái)力的浪費(fèi)。派駐個(gè)人貸款中心審批后實(shí)現(xiàn)了實(shí)時(shí)審批，人的集中確保了物(檔案)的傳遞及流程的順暢性，同時(shí)也使審批人更專注于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，提高了工作效率，方便與個(gè)人貸款中心客戶經(jīng)理溝通，更有效地識(shí)別信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（2）將資金發(fā)放崗(會(huì)計(jì)人員)移至個(gè)人貸款中心現(xiàn)場(chǎng)放款

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資金發(fā)放崗現(xiàn)場(chǎng)放款避免了由于支行放款不及時(shí)造成的多數(shù)貸款經(jīng)常處于等待的閑置狀態(tài)以及受支行本身業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的影響。

（3）去除獨(dú)立于生產(chǎn)線外的過(guò)多重復(fù)審查

以前客戶經(jīng)理完成調(diào)查意見(jiàn)后往往要經(jīng)過(guò)信貸主管、部門經(jīng)理等層層審查，而審查人員由于眾多事務(wù)性工作僅僅履行了形式上的復(fù)核，檔案往往在審查人員這里擱置積壓，不僅沒(méi)有有效控制風(fēng)險(xiǎn)而且造成了大量時(shí)間浪費(fèi)。實(shí)際操作流程應(yīng)采用由不同等級(jí)的客戶經(jīng)理直接經(jīng)辦并提交不同金額貸款，將風(fēng)險(xiǎn)防范滲透到流程中各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，客戶經(jīng)理直接提交也能有效的提高經(jīng)辦人員的責(zé)任心。

（4）去除用章環(huán)節(jié)的層層審批

操作流程中獨(dú)立于集中流程線之外的多個(gè)用章審批環(huán)節(jié)(主管、部門經(jīng)理、辦公室人員)增加了許多傳遞成本以及人力時(shí)間的浪費(fèi)，形成了流程中的“孤島區(qū)”，也造成了大量檔案的積壓與時(shí)間的浪費(fèi)。實(shí)際操作流程應(yīng)將授權(quán)簽字人章與合同專用章一并設(shè)置在流程中，這樣就確保了生產(chǎn)線的順暢，同時(shí)也提高了工作效率。

（5）設(shè)置獨(dú)立于流程之外的質(zhì)量控制崗，使質(zhì)量控制成為個(gè)人貸款中心每天的日常性工作。通過(guò)隨機(jī)貸后檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，有效控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣能夠更進(jìn)一步的提高個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量。

（6）我們知道在貸款過(guò)程中客戶經(jīng)理的作用是至關(guān)重要的，經(jīng)理的工作能力與貸款效率是直接掛鉤的。為了提高客戶經(jīng)理的工作能力及效率，應(yīng)該將原客戶經(jīng)理職責(zé)中低技能要求的非價(jià)值增加職責(zé)劃分至簽約崗。這樣，客戶經(jīng)理就能夠有更多的時(shí)間去做好他的專項(xiàng)工作而不必為其他環(huán)節(jié)的事情分心。

3、在流程管理中應(yīng)用激勵(lì)工具

激勵(lì)本身就是一種有效的管理方法，通過(guò)有效的激勵(lì)可以提高員工的責(zé)任感和歸屬感，只要員工齊心協(xié)力一條心，那么工作效率不言而喻可以得到很好的提升。實(shí)際操作流程中應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的員工績(jī)效評(píng)價(jià)體系，及時(shí)了解各崗位人員的工作情況；定期召開(kāi)全體員工會(huì)議，個(gè)人貸款中心經(jīng)理應(yīng)對(duì)近期來(lái)貸款經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行適度評(píng)價(jià)，分析操作流程中存在的問(wèn)題，并給予優(yōu)秀員工物質(zhì)或精神層面的獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)施賞罰并重的管理原則，第 8 頁(yè)（共 9 頁(yè)）

激勵(lì)員工努力完成團(tuán)隊(duì)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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第 9 頁(yè)（共 9 頁(yè)）

第二篇：個(gè)人住房抵押貸款

個(gè)人房屋抵押貸款

個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請(qǐng)用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣擔(dān)保貸款，用途包括個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)及其他合規(guī)合法等多種用途。、住房抵押貸款條件：

房屋的年限在20年之內(nèi)；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫(xiě)字樓。房產(chǎn)抵押貸款，一般需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理，房產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)成為居民個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要手段，通過(guò)抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時(shí)的消費(fèi)需求甚或企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，以期盤活居民手中持有的不動(dòng)產(chǎn)，而且在各種融資渠道中，房地產(chǎn)抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。根據(jù)國(guó)內(nèi)首家外商獨(dú)資的房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)安家世行擔(dān)保有限公司提供的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)抵押貸款中，近3成用于再次購(gòu)房，其他用途占比較高的依次為：企業(yè)經(jīng)營(yíng)用途、購(gòu)車、留學(xué)與移民、裝修以及購(gòu)置大宗消費(fèi)品。

申貸要件

1.房產(chǎn)證

2.權(quán)利人及配偶的身份證

3.權(quán)利人及配偶的戶口本

4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開(kāi)具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請(qǐng)?zhí)峁┏錾C

7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請(qǐng)?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對(duì)帳單

8.為提高貸款通過(guò)率,請(qǐng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等）

操作流程 1.借款人貸前咨詢：填寫(xiě)居民住房抵押申請(qǐng)書(shū)，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)和保險(xiǎn)單據(jù);購(gòu)建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。

3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。

5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過(guò)轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

“金融一號(hào)店”編輯整理

第三篇：個(gè)人住房抵押貸款概念

一、個(gè)人住房抵押貸款概念

是指借款人(或第三者)以其所有的房產(chǎn)做抵押向銀行貸款的方式.二、借款條件

18至60周歲,身體健康,具有完全民事行為能力,并持有效身份證明的自然人.有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入,或易于變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn),能按期償還貸款本息,無(wú)不良記錄,信用良好;

三、需提供以下資料

借款人有效身份證件及復(fù)印件,抵押人財(cái)產(chǎn)共有人有效身份證件及復(fù)印件,婚姻狀況記錄;抵押物權(quán)利證書(shū),貸款行認(rèn)為必須提供的其它資料;與借款用途相符的合同協(xié)議或其他證明文件.四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

貸款金額根據(jù)借款人的品行,職業(yè),教育程度,還款能力,所購(gòu)住房變現(xiàn)能力登情況確定,最高不超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估值的70%,貸款期限一般在5年以內(nèi),購(gòu)營(yíng)業(yè)房最長(zhǎng)不超過(guò)15年,且貸款到期日原則上不超過(guò)貸款人65歲的年齡.貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定,如遇法定利率調(diào)整,期限為一年以內(nèi)的,執(zhí)行合同利率不分段記息,期限為一年以上的,則于次年初執(zhí)行新的利率.借款人應(yīng)按合同約定的還款方式,還款計(jì)劃歸還貸款本息.貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)的,實(shí)行按季付息,到期結(jié)清本息.貸款期限在一年以上的,按月等額分期償還貸款本息.五、個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款流程

(1)借款人向我行提出貸款申請(qǐng);(2)經(jīng)調(diào)查審查和審批同意后,在我行開(kāi)立存款帳戶和銀行卡,并到房管部門辦理房產(chǎn)品估,經(jīng)營(yíng)性貸款5萬(wàn)以上還需辦理貸款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻雙方持已評(píng)估的產(chǎn)權(quán)證書(shū),身份證明婚姻證明,有關(guān)貸款用途證明到我行簽訂最高額抵押合同和貸款合同,并辦理抵押合同登記和保險(xiǎn)等手續(xù).(4)貸款行辦妥上述手續(xù)后,當(dāng)日發(fā)放貸款,將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入在我行開(kāi)立的存款帳戶或銀行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理財(cái)卡帳戶存入足夠金額繳納每期還款金額,并在到期日還清貸款本息.貸款規(guī)還后,貸款行注銷抵押物,并歸還給借款人.如果是一手房，按我們這兒的規(guī)定是提供：1 夫妻雙方的身份證復(fù)印件各一份2 結(jié)婚證復(fù)印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清單一份5 評(píng)估報(bào)告一份6 抵押申請(qǐng)書(shū)一份（開(kāi)發(fā)商可以代辦）

如果是舊房，應(yīng)先到有這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行問(wèn)一下，然后應(yīng)提供1 夫妻雙方的身份證復(fù)印件各一份2 結(jié)婚證復(fù)印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 評(píng)估報(bào)告（現(xiàn)在也可以不用）4 房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件一份5 土地使用證原件及復(fù)印件一份6 夫妻雙方戶口簿原件及復(fù)印件一份7 收入證明8 如果是兩年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓的還要提供營(yíng)業(yè)稅完稅憑證。9 抵押申請(qǐng)書(shū)一份10 抵押借款合同五份

注意收入證明是必不可少的.以房屋抵押可申請(qǐng)“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款”。首先要對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，貸款額不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值的70%；其次最高貸款額不得超過(guò)30萬(wàn)元；貸款期限分為六個(gè)月、一年、兩年、三年4個(gè)檔次。個(gè)人綜合消費(fèi)貸款可在工行網(wǎng)點(diǎn)的“個(gè)人理財(cái)中心”辦理。

證件需要提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證、已婚的需要提供夫妻雙方的身份證件（含成年子女），并需要在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)到場(chǎng)。收入證明（有否固定或正常收入，確認(rèn)有無(wú)償還能力），以及與抵押貸款有關(guān)的法律文件。

基本流程: 房產(chǎn)證--評(píng)估報(bào)告---身份證---貸款

二手樓轉(zhuǎn)讓：

轉(zhuǎn)讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、《房地產(chǎn)證》復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)查檔單、提前還款清單、原按揭貸款合同、原繳款存折和密碼、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、原繳首期款證明、原房產(chǎn)買賣合同等。

受讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、銀行帳號(hào)、收入證明、轉(zhuǎn)讓方支付費(fèi)用：擔(dān)保費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、過(guò)戶稅費(fèi)等。

受讓方支付費(fèi)用：貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、銀行律師費(fèi)等。

第四篇：我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款 信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范 簡(jiǎn)介

我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款

信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范

內(nèi) 容 提 要

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款量得到了迅速擴(kuò)張，但在發(fā)展過(guò)程中其風(fēng)險(xiǎn)日益明顯。由于個(gè)人住房貸款是以房產(chǎn)作為抵押，而且我國(guó)房?jī)r(jià)處于快速上升時(shí)期，個(gè)人住房貸款的不良貸款率相對(duì)低，因此個(gè)人住房貸款成為各銀行競(jìng)相爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。由于信用環(huán)境等多方面因素影響，商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本文基于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，主要從個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 信用風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 錄

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款概述……………………………………1(一)(二)(三)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程……………………………………………1 個(gè)人住房抵押貸款的特征…………………………………………………1 個(gè)人住房抵押貸款種類…………………………………………………1

二、我國(guó)商業(yè)銀行中的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)……………………………2(一)(二)(三)源于個(gè)人的住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)………………………………………2 源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)………………………2 源于抵押物的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)………………………………3

三、完善我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系……………………4(一)(二)完善個(gè)人的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系…………………………………4 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系…………………5(三)完善抵押物的信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系……………………………………………5

四、結(jié)束語(yǔ)……………………………………………………………………………5 參考文獻(xiàn)………………………………………………………………………………6 后記……………………………………………………………………………………7

我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款概述

(一)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程

我國(guó)的住房抵押貸款發(fā)展歷程并不是很長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)從1978年改革開(kāi)發(fā)至今歷經(jīng)30多年的發(fā)展歷程，個(gè)人住房貸款業(yè)經(jīng)歷了一段時(shí)間的發(fā)展，并形成了相對(duì)規(guī)范的發(fā)展模式，隨之規(guī)模也擴(kuò)大了許多。在分析商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，為了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)了解和掌握我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的歷程。1992年建設(shè)銀行頒布了《房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法》，推出了“存三貸七”的貸款品種，為以后的其他個(gè)人住房抵押辦法奠定了基礎(chǔ)。1995年7月，人民銀行頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》，對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房制定了相關(guān)的規(guī)定。1997年中國(guó)人民銀行下發(fā)了《個(gè)人住房貸款管理法（試行）》，從此商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)全面展開(kāi)。1998年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，規(guī)范金融市場(chǎng)，把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)推向了市場(chǎng)化發(fā)展的道路。在2003年8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，這是我國(guó)首次將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)放到了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)行列之中。現(xiàn)在的住房抵押貸款，包括經(jīng)營(yíng)性資金抵押貸款和公積金抵押貸款，已經(jīng)成為提高居民住房消費(fèi)能力、實(shí)現(xiàn)住房商品化，推進(jìn)住房制度改革的重要工具。但是現(xiàn)在商業(yè)銀行也處于業(yè)務(wù)的探索階段，國(guó)家還沒(méi)有全力推進(jìn)住房制度的改革，因此個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的總體規(guī)模不是那么規(guī)范。

（二）個(gè)人住房抵押貸款的特征

個(gè)人住房貸款也叫做個(gè)人住房按揭貸款或者是個(gè)人住房抵押貸款。個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的并且用于購(gòu)買、建造和大修理的類型住房的貸款。個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)如下：

1.貸款對(duì)象的特殊性。個(gè)人住房貸款對(duì)借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了合法的相關(guān)規(guī)定，并且鎮(zhèn)對(duì)的對(duì)象也很特殊，是具有完全民事行為能力的自然人。

2.貸款用途專一。因?yàn)橘J款只能用于支付所購(gòu)買住房的貸款。

3.住房貸款的本質(zhì)是抵押貸款。借款人必須以質(zhì)押、保證或者抵押為擔(dān)保，擔(dān)保的形式也可以是一種或者是兩種以上的相結(jié)合的方式為擔(dān)保，并且在借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本息的時(shí)候，貸款人有權(quán)按照相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處置。

4.貸款數(shù)量較大。在銀行辦理的各種貸款當(dāng)中，個(gè)人住房貸款的貸款筆數(shù)和單筆貸款額跟其他個(gè)人消費(fèi)貸款比較的話，貸款數(shù)量是比較大的。

5.國(guó)家政策的支持。個(gè)人住房貸款面向廣大城鎮(zhèn)居民，主要是解決他們購(gòu)房安居的問(wèn)題。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，國(guó)家制定了許多優(yōu)惠政策。因此隨之也帶來(lái)了該業(yè)務(wù)收益低、風(fēng)險(xiǎn)增大的后果。

（三）個(gè)人住房抵押貸款種類

1.政策性貸款，它是國(guó)家為解決部分城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題所采用的一種貸款政策，住房公積金由單位和個(gè)人繳存，統(tǒng)一由公積金管理中心管理。

2.商業(yè)性住房貸款。其資金的主要來(lái)源于商業(yè)銀行自己的資金，是商業(yè)銀行為了獲得收益向買房者提供的一種貸款。包括商品房按揭貸款、存單質(zhì)押貸款、商品房抵押貸款三種形式。3.個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房組合貸款是個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的結(jié)合，不僅可以彌補(bǔ)個(gè)人住房公積金貸款額度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消費(fèi)問(wèn)題方面起到積極作用。其貸款利率比公積金貸款相對(duì)高一點(diǎn)，比商業(yè)貸款利率相對(duì)低一點(diǎn)。

二、我國(guó)商業(yè)銀行中的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，是指合同當(dāng)事人，也就是借款人不愿或無(wú)力按照合同的時(shí)間還本付息，而導(dǎo)致銀行遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中所有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中最主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。造成個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的原因有許多，例如借款人因?yàn)樽陨淼脑蚨荒軆斶€銀行貸款本息；開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人勾結(jié)，利用虛假身份或虛假收入證明等手段騙取銀行貸款；抵押物的處置而導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從以下三點(diǎn)進(jìn)行了分析：

（一）源于個(gè)人的住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間比較短，整個(gè)社會(huì)的信用環(huán)境還不成熟，尤其是個(gè)人信用評(píng)估體系還沒(méi)有建立起來(lái)，不能從制度上提高借款人的違約成本，來(lái)降低銀行個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。因此，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)現(xiàn)在尤為嚴(yán)重，且隨著個(gè)人住房信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，由于個(gè)人原因引發(fā)的住房貸款的違約問(wèn)題呈現(xiàn)出增加的趨勢(shì)。違約行為有以下幾種類型：借款人理性違約行為、借款人被迫違約行為、惡意違約行為。以下是針對(duì)這三類違約行為分別進(jìn)行的分析。

1.借款人被迫違約行為

指由于借款人支付能力不足，無(wú)法按期償還抵押貸款而造成的違約行為。發(fā)生被迫違約是由于借款人的支付能力發(fā)生變化而導(dǎo)致，因?yàn)樵诘盅嘿J款付款額度增加幅度不是很明顯的情況下，是由借款人的收入水平?jīng)Q定。在簽訂貸款合同的時(shí)候，散發(fā)貸款的金融機(jī)構(gòu)，會(huì)通過(guò)借款人收入情況與所從事的職業(yè)等因素來(lái)衡量借款人是否具有如期償還貸款的能力。借款人被迫違約的行為是因?yàn)榻杩钊耸I(yè)、疾病或事故等原因而產(chǎn)生的。也許這種不良信用給借款人今后再次申請(qǐng)貸款所造成的困難較小，但是給銀行信貸資金會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.借款人理性違約行為

通常也叫做主動(dòng)違約，是指借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而主觀上愿意違約的行為。借款人對(duì)其成本和收益進(jìn)行權(quán)衡之后才導(dǎo)致了違約，并不是因?yàn)榭陀^原因。依據(jù)經(jīng)濟(jì)利益原則進(jìn)行理性的判斷，當(dāng)借款人主觀上認(rèn)為放棄抵押物能給他帶來(lái)更大的收益，主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)發(fā)生。

3.惡意違約行為

惡意違約行為是指借款人可以還本付息，但是采取不正當(dāng)?shù)姆椒ǎ蛘呤侵饔^意愿上故意違約，以購(gòu)買住房為理由騙取銀行貸款的行為。目前在我國(guó)，惡意違約的行為很嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一是借款人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間由于發(fā)生一些糾紛時(shí)拒絕償還貸款，最終將銀行的風(fēng)險(xiǎn)。其二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面資金不足，另一方面又不能通過(guò)合法的手段來(lái)解決融資問(wèn)題，采取捏造事實(shí)等不正當(dāng)?shù)氖侄蝸?lái)騙取銀行的貸款。其三是借款人有意欺騙，來(lái)偽造個(gè)人信貸信息獲取銀行的貸款，從而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

作為個(gè)人所購(gòu)住房的主要支撐者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于典型的資本密集型企業(yè)，其可能的種種不良行為雖不會(huì)直接給銀行帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)，但是由于個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的密切相關(guān)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)很可能通過(guò)購(gòu)房者輕易轉(zhuǎn)嫁給銀行。

1.開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的假按揭 假按揭是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到得到銀行信貸資金的目的，通過(guò)欺騙的手段得到商業(yè)銀行所發(fā)放的貸款。自從國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施之后，眾多中小開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到資金壓力。在此情況下，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以 “假按揭”之名套取銀行信貸資金。

在假按揭中，開(kāi)發(fā)商將其樓盤售價(jià)抬高，再讓其員工、或者是朋友等人到銀行辦理按揭貸款手續(xù)。由于開(kāi)發(fā)商參與造假，銀行很難發(fā)現(xiàn)出問(wèn)題。借款人申請(qǐng)到貸款后，銀行將其貸款直接劃進(jìn)開(kāi)發(fā)商的賬戶。如果假按揭的人多的話，銀行劃進(jìn)開(kāi)發(fā)商賬戶的就是一筆巨額資金。這種極易，會(huì)引發(fā)銀行的不良資產(chǎn)，并且會(huì)加大市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求的假象。這種騙貸為目的假按揭把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

2.開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

銀行在開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款的時(shí)候，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性或者是全程的擔(dān)保，以此來(lái)保證借款人違約時(shí)銀行仍可以收回貸款。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)也存在風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)直接或間接地影響銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。比如，從2012年到2013年一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金趨勢(shì)來(lái)看，今年增加的很快。如圖1所示：

圖1 2012年-2013年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng)

從圖1可看出我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金在不斷地增加，這表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長(zhǎng)。但是隨之也會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售涉及到多方主體，任何一個(gè)主體經(jīng)營(yíng)不善都有可能引發(fā)借款人矛盾，最后造成銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

指通過(guò)故意提供給銀行不真實(shí)的項(xiàng)目資料來(lái)騙取銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)有足夠的資金、很好的開(kāi)發(fā)能力和良好的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)出售不好，資金不充足等問(wèn)題，就不能按期交房，從而使已購(gòu)房者不能按期入住，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中途終止。如果購(gòu)房者要求解除購(gòu)房合同，就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。(三)源于抵押物的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，個(gè)人信用應(yīng)該是歸還貸款時(shí)的第一擔(dān)保，而抵押物是第二信用。個(gè)人住房貸款的抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)借款人違約后，商業(yè)銀行不能有效化解其抵押物所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.抵押物的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)即抵押物產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如在個(gè)人住房貸款并沒(méi)有償還的時(shí)候，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)需要，拆遷等因素而導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，雖然政府制定了相關(guān)規(guī)定對(duì)此予以保障，但是住房抵押貸款中抵押權(quán)人還是面臨著兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是拆遷補(bǔ)償后，補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格低于住房市場(chǎng)的價(jià)格，即使將其補(bǔ)償費(fèi)全部用于還貸，也難以清償全部貸款。二是銀行難以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的物上代位權(quán)，也就是所有權(quán)的代位，因此就有可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)替代風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指作為抵押的房屋隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房屋自然磨損、經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致價(jià)格下降所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。它包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)兩種風(fēng)險(xiǎn)。前者是指作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及房屋自然磨損而發(fā)生的價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者是抵押人在抵押期間對(duì)房屋進(jìn)行破壞并導(dǎo)致的抵押物價(jià)值變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)貸款者出現(xiàn)違約后，銀行不能使抵押物變現(xiàn)或者處理抵押物代價(jià)較高，甚至不能以合理的價(jià)格處理抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)法律體系尚不健全，使抵押物變現(xiàn)出現(xiàn)了較大苦難。一是抵押物變現(xiàn)很難，缺少中介機(jī)構(gòu)，抵押物變現(xiàn)能力較差，處置抵押物要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門調(diào)查和監(jiān)督，才能按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拍賣，步驟復(fù)雜而且很多，變現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)。二是由于抵押物成本較高、處置抵押物的時(shí)候商業(yè)銀行不能足額并合法的變現(xiàn)。有些抵押物的價(jià)格很貴，一般人很難接受其價(jià)格；有些銷售市場(chǎng)狹窄的抵押物很難賣出去；還有一些不動(dòng)產(chǎn)，比如商品房、營(yíng)業(yè)用房因位置偏僻，交通不便等因素?zé)o法變賣。三是我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)還沒(méi)有建立比較發(fā)達(dá)的二手房市場(chǎng)，存在發(fā)展比較緩慢，交易法規(guī)不完善等問(wèn)題。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系的完善

（一）完善個(gè)人的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系 1.完善個(gè)人征信系統(tǒng)

完善我國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)，就必須建立一套完整并能充分發(fā)揮作用的信用評(píng)估系統(tǒng)。銀行對(duì)個(gè)人信用狀況進(jìn)行評(píng)估的目的，是為銀行是否向客戶授信和授信額度大小提供決策依據(jù)。因此，個(gè)人信用評(píng)估的準(zhǔn)確度直接影響銀行貸款資產(chǎn)的安全。首先，應(yīng)該建立一套完善的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系。最近幾年，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款迅速增長(zhǎng)，但由于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款興起的時(shí)間并不是很長(zhǎng)，其信用風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有完全的暴露出來(lái)，所以很多商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有引起足夠的重視，更沒(méi)有打造一套規(guī)范的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系。其次，獲得借款者的真實(shí)信息。這一方面需要借助于完善的個(gè)人征信體系，因此個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系的完善與個(gè)人征信體系的建設(shè)是相輔相成、缺一不可的。個(gè)人征信體系的建設(shè)和完善可以為信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供可靠地、真實(shí)的信息。

2.完善個(gè)人信用評(píng)估體系

應(yīng)該建立一個(gè)科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)估體系。目前最常用的是信用分計(jì)算方法。我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸打分法一般都是參照發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行信用評(píng)分體系，并根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況推出比較完善的個(gè)人信貸打分法。但是，在實(shí)際工作中，銀行既要重視信用評(píng)分體系，又不能被信用評(píng)分體系所束縛，因?yàn)樾庞迷u(píng)分體系本身具有一定的局限性，如權(quán)重的確定融入主觀因素，其隱含的假設(shè)即為各變量之間存在一種線性關(guān)系等等。這些都降低了信用評(píng)分的準(zhǔn)確性。若信用評(píng)分能處理大量信息、同時(shí)又能解決非線性問(wèn)題的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來(lái)一起運(yùn)用，則可以消除主觀性和不確定性，因而提高準(zhǔn)確率。

3.建立個(gè)人失信懲罰機(jī)制

我們不但要完善個(gè)人征信體系同時(shí)也要建立個(gè)人失信懲罰機(jī)制。個(gè)人失信懲罰機(jī)制是一種讓欺騙的收益小于成本的外部約束機(jī)制，此機(jī)制是有利于個(gè)人信用制度的健康發(fā)展。通過(guò)完善失信懲罰機(jī)制，運(yùn)用社會(huì)道德約束機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段，讓有嚴(yán)重失信記錄的人受到懲罰。

（二）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系 1.嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況

嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展一些與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須提供合法的項(xiàng)目資料，避免銀行陷入不必要的糾紛。同時(shí)要對(duì)審查項(xiàng)目的資金進(jìn)行落實(shí)。選定完按揭項(xiàng)目之后，應(yīng)該讓其專業(yè)人對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行專項(xiàng)管理，并建立相應(yīng)的貸款管理責(zé)任制。

2.完善個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系

通常情況下，擔(dān)保和抵押是降低信貸風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段。目前我國(guó)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)主要為地方性置業(yè)擔(dān)保公司，建設(shè)部頒布的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中對(duì)其規(guī)定的最低注冊(cè)資本標(biāo)準(zhǔn)僅為1000萬(wàn)人民幣，它們的規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，所以它們對(duì)借款人的要求與商業(yè)銀行差不多，所以對(duì)于大多數(shù)未能達(dá)到銀行信用要求的中低收入借款人而言，置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)并不能使他們受益。商業(yè)銀行也不能指望置業(yè)擔(dān)保公司為他們的個(gè)人客戶提供增加信用級(jí)別的服務(wù)。因此在現(xiàn)階段，應(yīng)考慮由政府組建設(shè)立住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使其作為政府實(shí)施社會(huì)保障制度的一個(gè)組成部分，成為住房擔(dān)保市場(chǎng)的主導(dǎo)性機(jī)構(gòu)。此機(jī)構(gòu)屬于政策性機(jī)構(gòu)，目的不是贏利，主要作用是鼓勵(lì)中低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場(chǎng)，提高他們的資信等級(jí)和貸款成數(shù)，促進(jìn)住房信貸市場(chǎng)的發(fā)展。

3.加強(qiáng)對(duì)按揭貸款項(xiàng)目的審查

包括開(kāi)發(fā)商的資信審查和項(xiàng)目樓盤審查。資信審查主要通過(guò)監(jiān)督和控制銷售情況、開(kāi)發(fā)商信用記錄、工程進(jìn)行的情況、售房款的賬戶管理和保證金賬戶中的資金的變動(dòng)趨勢(shì)，如果發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)采取與之相應(yīng)的對(duì)策。在審查項(xiàng)目樓盤的同時(shí)，不僅要分析對(duì)所售樓盤價(jià)值可能造成影響的各種因素，而且還要全面總結(jié)樓盤的價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)。

（三）完善抵押物的信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系 1.加強(qiáng)對(duì)抵押物的審查

對(duì)于抵押物房地產(chǎn)的選定和審核，主要選擇便于保值的，便于變現(xiàn)的，便于保管的以及便于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國(guó)家制定的相關(guān)的法律法規(guī)，以防出現(xiàn)抵押房地產(chǎn)不可以用來(lái)貸款抵押的問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)全面管制對(duì)抵押物的保管，并且需要借款人上交作為抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或可以證明房產(chǎn)權(quán)的有效文件。這樣一來(lái)抵押物市場(chǎng)逐漸趨向規(guī)范化，包括控制多頭抵押、重復(fù)抵押、無(wú)權(quán)抵押等違法行為。

2.加強(qiáng)對(duì)抵押物的估價(jià)

在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，銀行對(duì)抵押物的估價(jià)是至關(guān)重要的。房產(chǎn)是銀行把貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人的重要手段，也是銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款的主要條件。所以出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，銀行應(yīng)準(zhǔn)確的對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的估價(jià)，避免在處置抵押物的時(shí)候，產(chǎn)生抵押物價(jià)值不足以償還貸款本息的情況。同時(shí)因?yàn)閭€(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，對(duì)于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)，因此為了更有效地規(guī)避抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該以不超過(guò)抵押物所有價(jià)值的80%為限額。

3.對(duì)抵押物設(shè)置保險(xiǎn)

對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)可以防止抵押物隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然磨損或滅失給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物投保的期限應(yīng)和貸款期限相一致，以免保險(xiǎn)期已到期，而銀行貸款還未到期，導(dǎo)致這一期間產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)的可能性增加。

四、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，作為風(fēng)險(xiǎn)源頭的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，也是金融市場(chǎng)當(dāng)中的一個(gè)重大問(wèn)題。因此，本文根據(jù)我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的概況，進(jìn)一步分析了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn) 問(wèn)題。存在的問(wèn)題有：源于個(gè)人的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)；源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)；源于抵押物的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于解決這些問(wèn)題的相關(guān)措施如下：首先，完善個(gè)人信用評(píng)估體系、應(yīng)當(dāng)具備科學(xué)的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法、建立個(gè)人失信懲罰機(jī)制；其次，嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況、完善個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系、加強(qiáng)對(duì)其按揭貸款項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的審查；最后，加強(qiáng)對(duì)抵押物的審查、加強(qiáng)對(duì)抵押物的估價(jià)、對(duì)抵押物設(shè)置保險(xiǎn)。這些措施有利于銀行在貸前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在貸后進(jìn)行管理，并可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)保險(xiǎn)或者是證券化的方式轉(zhuǎn)移出去，從而達(dá)到降低信用風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)

1.張新艷，《商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究》，大連理工大學(xué)，碩士論文，2012年10月8日

2.劉嘉和，《我國(guó)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)因素分析》，山東社會(huì)科學(xué)，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)研究》，西安交通大學(xué)，碩士論文，2012年3月1日 4.劉樹(shù)楓，《我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)防范》，西安石油大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），期刊，2010年11月25日

5.時(shí)曉虹，《商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)際比較研究》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，碩士論文，2006年

6.曹振良、高曉慧，《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究》，北京大學(xué)出版社，2002年5月

7.王重潤(rùn)，《信息、效率與機(jī)制：住房抵押貸款市場(chǎng)研究》，北京經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004年11月第一版

8.中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng)：http://chinacir.com.cn/

后 記

時(shí)光荏苒，轉(zhuǎn)眼間在母校內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)四年的學(xué)習(xí)生活即將結(jié)束，在論文完成之際，心中既有辛苦的喜悅又有即將離開(kāi)母校的留戀。

本文是我四年來(lái)學(xué)習(xí)成果的一個(gè)總結(jié)。論文得以完成，首先要感謝我的導(dǎo)師吳曉成老師。無(wú)論從論文的選題，資料的搜集到文章的定稿，吳老師都傾注了大量的心血，沒(méi)有導(dǎo)師的細(xì)心指導(dǎo)，我可能不能順利完成論文的寫(xiě)作。吳老師淵博的知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，務(wù)實(shí)的科研精神及靈活的教育方式深深地影響著我，使我受益匪淺。在論文收筆之際，謹(jǐn)向?qū)煴硎局孕牡母兄x和深深的敬意！同時(shí)，也要向辛苦養(yǎng)育我的父母和幫助我的同學(xué)以及朋友致以最誠(chéng)摯的敬意，他們?cè)谏钌系闹С帧⒕裆系墓膭?lì)，是我順利完成學(xué)業(yè)和論文寫(xiě)作的保障。

由于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款較晚，且住房抵押貨款系信用風(fēng)險(xiǎn)牽涉多方面的知識(shí)，限于本人水平有限，文章的研究較為粗略，文中不足之處，懇請(qǐng)各位老師不吝賜教。

第五篇：職工個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)書(shū)

職工個(gè)人住房抵押貸款需帶以下資料：

1、職工個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)書(shū)；

2、單位對(duì)個(gè)人的證明；

3、借款人身份證復(fù)印件（原件）；

4、借款人戶口復(fù)印件（原件）；

5、（1）購(gòu)買100%的產(chǎn)權(quán)，需帶“優(yōu)惠售房審批表”復(fù)印件，同時(shí)填寫(xiě)“烏魯木齊市職工個(gè)人住房貸款產(chǎn)權(quán)權(quán)益抵押證明書(shū)”；（2）購(gòu)買33%的產(chǎn)權(quán)，需帶“全產(chǎn)權(quán)補(bǔ)差計(jì)算表”復(fù)印件，同時(shí)附借款人67%的私房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；（3）購(gòu)安居房（經(jīng)濟(jì)適用房），需帶安居工程住宅（經(jīng)濟(jì)適用書(shū)）預(yù)銷售合同復(fù)印件及原件。

6、借款人已交購(gòu)房款30%以上的收款收據(jù)復(fù)印件；

7、單位應(yīng)將本單位住房公積金匯交、支取、貸款情況以及售房款帳戶帳號(hào)寫(xiě)一總證明。

借款人所在單位應(yīng)注意三點(diǎn)：

1、本單位所有借款人借款總額不得超過(guò)本單位借款當(dāng)月住房公積金總額的80%；

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2、個(gè)人借款不得超過(guò)購(gòu)房款（100%產(chǎn)權(quán)或33%產(chǎn)權(quán)）的70%，最多不超過(guò)兩萬(wàn)元。購(gòu)安居房（經(jīng)濟(jì)適用房）可適當(dāng)增加貸款額度。

職工個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)書(shū)

烏魯木齊市住房資金管理中心：

本人是 單位的職工，經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買本單位住房（安居房、經(jīng)濟(jì)適用房）路 號(hào) 第 棟 單元 層 號(hào)住房一套，建筑面積平方米，房?jī)r(jià)為 元?，F(xiàn)已交房款 元，尚缺 元。根據(jù)《烏魯木齊市職工個(gè)人購(gòu)、建房抵押（委托）貸款《修改》暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，本人符合申請(qǐng)貸款條件，現(xiàn)申請(qǐng)購(gòu)房貸款 元，期限 年，本人愿以按月等額均還方式按期還本付息。每月由單位從工資中扣還貸款本息 元，并以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，由我所在單位提供擔(dān)保，請(qǐng)審查批準(zhǔn)。

借款申請(qǐng)人：

年 月 日