第一篇：關(guān)于〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法(試行)〉的公告》的解讀

關(guān)于《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》的解讀

一、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)如何實施項目管理工作

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號，以下簡稱規(guī)程）第六條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理，并做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。其目的：一是掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目取得預(yù)售收入時點，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理；二是獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、立項、規(guī)劃、建設(shè)等基礎(chǔ)信息，在項目建設(shè)初期明確清算單位；三是規(guī)范納稅人按照確認(rèn)的清算單位進(jìn)行收入、成本、費用的核算和歸集；四是為實施清算條件認(rèn)定和清算報告審核提供參考依據(jù)。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)按照《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理試行辦法(試行)》（以下簡稱辦法）第五條的規(guī)定，及時獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各類報批報驗文件以及工程合同等相關(guān)資料，分項目建立檔案、設(shè)置臺帳，探索運(yùn)用信息化手段對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實行跟蹤管控的方式方法。同時，各縣（市、區(qū)）地稅機(jī)關(guān)可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，實施房地產(chǎn)行業(yè)稅源專業(yè)化管理。

二、納稅人如何辦理項目登記。

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發(fā)〔1995〕90號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時間，向主管地稅機(jī)關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》。辦法第六條規(guī)定，納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后十日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目登記表》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。

三、保障性住房是否預(yù)征土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕048號，以下簡稱財稅〔1995〕048號文件）第十四條規(guī)定：“當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案”。為落實國家關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)等精神，針對保障性住房項目多屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值率較低，辦法第九條第二款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，報經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案后，暫不預(yù)征土地增值稅。上述保障性住房項目應(yīng)符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2014〕52號）的具體規(guī)定。

四、非直接銷售房地產(chǎn)的收入是否納入預(yù)征

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱國稅發(fā)〔2006〕187號文件）第三條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。辦法第十三條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在清算前發(fā)生的應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

五、處置地下人防設(shè)施取得的收入是否納入預(yù)征和建造成本是否準(zhǔn)予扣除 根據(jù)《中華人民共和國人防法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑、投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國家保護(hù)人民防空設(shè)施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設(shè)施。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目按規(guī)定建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國家所有，其投資者處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施不能實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，取得的收入不應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。辦法第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。在清算申報時，按照辦法第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用。

六、如何確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工和已竣工驗收

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

辦法第二十一條參照以上規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)清算和可清算條件中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”作了明確。

七、納稅人辦理清算申報時應(yīng)提供哪些資料

（一）土地增值稅清算申報資料?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》第十二條規(guī)定了納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時應(yīng)提供的清算資料。辦法第二十三條對清算申報所需提報的資料做了進(jìn)一步明確。

（二）明確了補(bǔ)報資料的時限。納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》，列明需補(bǔ)正的資料，要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報，納稅人補(bǔ)齊資料后，予以受理。

八、稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核時限如何規(guī)定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第十五條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)組織清算審核，具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。辦法第二十五條明確了主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)自受理申報之日起90日內(nèi)完成審核，如有特殊情況無法完成的，經(jīng)縣級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。

九、清算單位如何確認(rèn)

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”。國稅發(fā)〔2006〕187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額”。為方便基層操作，辦法第二十七條對清算單位進(jìn)行了明確，即原則上以發(fā)展和改革部門下發(fā)的《立項批復(fù)書》、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等為依據(jù)確認(rèn)清算項目。

對在同一個項目中，既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其它類型房地產(chǎn)的，無論是否享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策，均應(yīng)按規(guī)定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

具體清算類型劃分由各市地方稅務(wù)局視情統(tǒng)一確定，報山東省地方稅務(wù)局備案。

十、政府性基金和行政性事業(yè)收費如何扣除

辦法第二十九條第（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本中規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本，并加計扣除。具體范圍由各市地方稅務(wù)局確定。

十一、裝修費用如何扣除

辦法第二十九條規(guī)定，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

《財政部關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則〉的通知》（財法字[1995]第6號）規(guī)定：“條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品”。因此，總局解釋，上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是否包括印花稅 根據(jù)財稅〔1995〕48號文件第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除”。因此，辦法第二十九條規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

十三、土地增值稅如何進(jìn)行風(fēng)險防控

按照《山東省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理實施辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，辦法明確了以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，對土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)和成本費用管控環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險識別，并針對稅收風(fēng)險點，采取有效措施，降低土地增值稅稅收損失率，提升土地增值稅征管質(zhì)量。

十四、清算鑒證質(zhì)量如何進(jìn)行評價

辦法第五章要求縣級地稅機(jī)關(guān)從鑒證報告規(guī)范度、鑒證報告差異率、鑒證報告可信度三個方面進(jìn)行評價，并對清算鑒證質(zhì)量按甲、乙、丙三個等級做出評價結(jié)論。對被評為丙級的鑒證人，市級地稅機(jī)關(guān)可按國家稅務(wù)總局《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局令第14號）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

十五、法律責(zé)任如何規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，辦法第六章重點對納稅人、稅務(wù)師事務(wù)所、會計人員、注冊稅務(wù)師、稅務(wù)人員以及造價工程師在土地增值稅管理過程中可能產(chǎn)生的法律責(zé)任進(jìn)行了梳理、歸集，并對各類違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任和應(yīng)采取的處罰措施進(jìn)行了明確。

十六、辦法的執(zhí)行日期是如何規(guī)定的

本辦法自2015年 8月1日起施行，納稅人已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算申報、但主管地稅機(jī)關(guān)尚未下達(dá)清算審核結(jié)論的，也應(yīng)參照本辦法執(zhí)行。

山東省地稅局 2015年07月01日

第二篇：濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細(xì)則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

第四條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格(優(yōu)良)書、建設(shè)單位和施工單位已對該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價結(jié)（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當(dāng)理由，主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，可報經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（三）預(yù)繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進(jìn)行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費用，包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復(fù)計算扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條

（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢椖拷痤~。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分?jǐn)偲淇鄢椖拷痤~。

第十四條 納稅人已預(yù)繳的稅款少于清算后應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。預(yù)繳稅款超過清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟(jì)南市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。

第三篇：山東省地方稅務(wù)局民間借貸稅收管理辦法(試行)

關(guān)于發(fā)布《山東省地方稅務(wù)局民間借貸稅收管理辦法（試行）》的公告

2011年第4號

為加強(qiáng)我省民間借貸稅收管理，堵塞稅收漏洞，山東省地方稅務(wù)局制定了《民間借貸稅收管理辦法（試行）》,現(xiàn)予以發(fā)布，自2011年10月1日起施行。

特此公告。

二○一一年九月二十一日

山東省地方稅務(wù)局民間借貸稅收管理辦法（試行）

第一條 為加強(qiáng)民間借貸稅收管理，堵塞稅收漏洞，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱民間借貸，是指金融機(jī)構(gòu)之外的單位、個人之間相互拆借資金、集資等融資行為（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）。第三條 凡在我省范圍內(nèi)有償提供民間借貸應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個人以及從我省取得利息收入的外國企業(yè)或個人（非居民），均應(yīng)按本辦法的規(guī)定履行納稅義務(wù)。

有償是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

第四條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、地方水利建設(shè)基金、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）。其中：營業(yè)稅適用“金融保險業(yè)”稅目，個人所得稅適用“利息、股息、紅利所得”稅目。

第五條 納稅人應(yīng)納營業(yè)稅的計稅營業(yè)額為貸款利息收入，包括加息、罰息、逾期償還利息或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

第六條 納稅人的計稅營業(yè)額或應(yīng)納稅所得額應(yīng)以人民幣計算，納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計算。營業(yè)稅計稅營業(yè)額的折合率可以選擇營業(yè)額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價，納稅人應(yīng)當(dāng)事先確定采取何種折合率，確定后1年不得變更。企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的折合率應(yīng)當(dāng)按照月度或季度最后一日的人民幣匯率中間價，折合成人民幣計算。終了匯算清繳時，對已經(jīng)按月度或季度預(yù)繳稅款的，不再重新折合計算，只就該內(nèi)未繳納企業(yè)所得稅的部分，按照納稅最后一日的人民幣匯率中間價，折合成人民幣計算應(yīng)納稅所得額。

第七條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，按照貸款利息收入和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額的計算公式為：

應(yīng)納營業(yè)稅=利息收入×5% 應(yīng)納個人所得稅=利息收入×20% 應(yīng)納非居民企業(yè)所得稅=利息收入×10%（稅收協(xié)定或安排的稅率低于10%，按協(xié)定或安排規(guī)定的稅率計算）

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、地方水利建設(shè)基金、企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額分別按相關(guān)的法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定計算繳納。

第八條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天，是指：簽訂書面民間借貸合同并明確付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為確定付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得借貸資金利息收入的當(dāng)天。

個人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付利息的單位或者個人為扣繳義務(wù)人，扣繳義務(wù)發(fā)生時間，為扣繳義務(wù)人支付利息的當(dāng)天。

非居民各項稅收，以直接負(fù)有支付相關(guān)款項義務(wù)的單位或者個人為扣繳義務(wù)人?？劾U義務(wù)人對境外非居民納稅人支付利息超過三萬美元的，必須到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具對外支付稅務(wù)證明后才能付匯。

第九條 營業(yè)稅的納稅期限為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別確定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

第十條 納稅人營業(yè)稅的納稅地點為其機(jī)構(gòu)所在地或居住地；扣繳義務(wù)人代扣代繳個人所得稅的納稅地點為其機(jī)構(gòu)所在地或居住地；扣繳義務(wù)人代扣代繳非居民各項稅收的納稅地點為其機(jī)構(gòu)所在地或居住地； 第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、全面地核算應(yīng)稅勞務(wù)的發(fā)生，并根據(jù)合法、有效憑證記賬。

第十二條 應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生后，納稅人應(yīng)當(dāng)及時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納稅款并申請開具合法票據(jù)。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立民間借貸融資雙向申報制度，融資雙方應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定按時辦理納稅申報，如實報送相關(guān)資料。具體報送資料由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際需要確定。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)拓寬信息采集渠道，建立健全信息核查制度，按月對融資雙方財務(wù)報表往來賬項進(jìn)行比對、分析和驗證。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對融資過程的跟蹤控制，根據(jù)民間借貸雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系（集團(tuán)企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)和其他）、利息收付、財務(wù)處理等特征，確定適用不同的征收方式，實施分類管理。

第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)融資類型、規(guī)模、頻繁程度，實施重點管理。

第十七條 納稅人有下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

1、納稅人不能提供真實有效的民間借貸合同或借據(jù)，但經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查，有充分證據(jù)表明存在民間借貸行為和金額的；

2、納稅人雖能提供真實有效的民間借貸合同或借據(jù)，但約定的利率明顯低于市場利率水平又無正當(dāng)理由的；

3、發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的。

第十八條 納稅人有本辦法第十七條所列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列順序核定其應(yīng)納稅額：

1、按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

2、按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

3、按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省地方稅務(wù)局確定。

納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)采取本條規(guī)定的方法核定的應(yīng)納稅額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有利于稅源控管和方便納稅的原則，委托接受應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個人代征該應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納的營業(yè)稅金及附加。

第二十條 扣繳義務(wù)人向個人支付利息時，應(yīng)依法代扣代繳個人所得稅。

第二十一條納稅人發(fā)生的利息支出，按照企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定可以在稅前扣除。企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過規(guī)定比例和稅法及有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生的當(dāng)期和以后扣除。

第二十二條納稅人、扣繳義務(wù)人未按規(guī)定申報納稅以及發(fā)生稅收違法行為的，應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十三條本辦法未盡事宜按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)及有關(guān)政策執(zhí)行。

第二十四條本辦法由山東省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。第二十五條本辦法自2011年10月1日起實施。

第四篇：《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(暫行)》解讀

《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理

規(guī)程（暫行）》解讀

為加強(qiáng)我省土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，廣東省地方稅務(wù)局印發(fā)了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》（以下簡稱《規(guī)程》），現(xiàn)解讀如下：

一、為什么要制定《規(guī)程》？

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展壯大，土地增值稅的征收管理日顯重要。為了嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，認(rèn)真落實國家稅務(wù)總局文件精神，強(qiáng)化對土地增值稅的征管工作，特別是進(jìn)一步提升土地增值稅清算工作質(zhì)量和效率，優(yōu)化、規(guī)范土地增值稅清算管理業(yè)務(wù)流程，特制定《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》。

二、制定《規(guī)程》的政策依據(jù)是什么？

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，以《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等一系列文件為依據(jù)，在國家稅務(wù)總局授權(quán)內(nèi)，結(jié)合今年我省土地增值稅征管實踐成果制定本規(guī)程。

三、制定《規(guī)程》的指導(dǎo)思想是什么？

制定《規(guī)程》的指導(dǎo)思想是：一是明確土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，強(qiáng)調(diào)納稅人應(yīng)對清算申報資料的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)；二是優(yōu)化納稅服務(wù)，強(qiáng)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供周到細(xì)致的納稅服務(wù)，特別是更加注重降低納稅人的涉稅風(fēng)險。

四、《規(guī)程》適用的范圍是什么？

《規(guī)程》適用于廣東省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目及直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

五、《規(guī)程》突出的主要內(nèi)容有哪些？

《規(guī)程》針對土地增值稅清算管理特點，結(jié)合我省房地產(chǎn)開發(fā)的實際，突出可操作性，努力實現(xiàn)土地增值稅清算業(yè)務(wù)的流程化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

六、稅務(wù)機(jī)關(guān)提升納稅服務(wù)質(zhì)量，特別是加強(qiáng)開發(fā)前期的服務(wù)，努力降低納稅人涉稅風(fēng)險的安排有哪些？

《規(guī)程》明確指出稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)。凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的，納稅人應(yīng)在施工前或施工過程中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。

七、《規(guī)程》對納稅人資料報送有什么要求？

《規(guī)程》要求納稅人應(yīng)將取得土地、項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送。

（一）取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

1.國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。

2.修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)文件（含修建性詳細(xì)規(guī)劃圖）。

（二）項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料:

1.建筑工程預(yù)算書。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造價情況備案表、工程量清單。

（三）銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：

納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備。開發(fā)項目的銷售比例達(dá)到80%的當(dāng)季起，納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送項目銷（預(yù)）售的銷控明細(xì)，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

（四）項目竣工驗收備案環(huán)節(jié)：完成項目竣工驗收（備

案）手續(xù)后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門出具的建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明。

（五）取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

1.建筑工程竣工結(jié)算資料。

2.房屋測量成果報告書。

（六）其他資料，如立項批準(zhǔn)文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設(shè)計合同、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送或者企業(yè)留置備查，由地級以上市地方稅務(wù)局確定。

八、納稅人報送的憑證資料不符合清算要求或不實應(yīng)如何界定？

《規(guī)程》指出憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

2.工程結(jié)算項目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程

量清單、材料苗木清單，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

九、《規(guī)程》對哪些法律責(zé)任進(jìn)行了明確？

《規(guī)程》將相關(guān)涉稅人員法律責(zé)任單獨成章，對納稅人、會計人員、造價工程師、注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所以及稅務(wù)人員相關(guān)涉稅行為可能產(chǎn)生的法律責(zé)任進(jìn)行了梳理、歸集，并強(qiáng)調(diào)如有違法違規(guī)行為，將由相關(guān)部門依照相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行問責(zé)。

第五篇：05貴州省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)

貴州省地方稅務(wù)局 土地增值稅清算管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)?2006?187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)?2009?91號）等相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱納稅人）所開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》（見附件1），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進(jìn)行清算，原則上以納稅人取得的《建設(shè)工程 規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

第五條 房地產(chǎn)項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建有其他商品房的，在土地增值稅清算時，應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第六條 土地增值稅的清算主體為納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅的清算受理和審核。

第二章 項目管理

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主要應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第八條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照國家財務(wù)會計制度并結(jié)合土地增值稅清算管理要求，對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目或同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)要按不同期間和不同項目合理歸集不同類型房地產(chǎn)的收入、成本和費用。

第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得（包括出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資作價入股及其他方式）國有土地使用權(quán)環(huán)節(jié)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

（一）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）；

（二）國有土地使用權(quán)證；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（四）其他相關(guān)資料。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

（一）房地產(chǎn)項目立項批文；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）建設(shè)工程施工許可證；

（四）其他相關(guān)資料。

第十一條 納稅人申請領(lǐng)用或代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

（一）建筑工程預(yù)算書；

（二）建筑工程設(shè)計合同；

（三）建筑工程施工合同；

（四）工程造價情況備案表；

（五）工程量清單；

（六）其他相關(guān)資料。

第十二條 房地產(chǎn)項目設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等發(fā)生重大變化的，納稅人應(yīng)當(dāng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告，并報送下列資料：

（一）變更的設(shè)計或施工圖；

（二）變更的工程量清單；

（三）變更的裝飾材料清單；

（四）變更的綠化苗木清單；

（五）其他相關(guān)資料。

第十三條 房地產(chǎn)項目每取得一張銷（預(yù)）售許可證時，納稅人應(yīng)及時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備。房地產(chǎn)項目竣工驗收手續(xù)辦理完成后，納稅人應(yīng)及時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送建筑工程竣工驗收備案表。

第十四條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得商品房權(quán)屬證明后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

（一）商品房權(quán)屬證明；

（二）建筑工程竣工結(jié)算資料；

（三）房屋測量成果報告書；

（四）建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方簽字蓋章的 項目竣工圖；

（五）其他相關(guān)資料

第十五條 房地產(chǎn)項目已售建筑面積達(dá)到可售建筑面積 85%以上（以下簡稱銷售比例），或者該銷售比例雖未達(dá)到85%，但已售建筑面積與自用、出租面積合計達(dá)到可售建筑面積85%的，納稅人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《房地產(chǎn)項目銷售和使用情況表》（見附件）。

第三章 清算條件

第十六條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增 值稅清算。

（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十七條 符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%（含）以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)自用或出租的。

納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售的房地產(chǎn)面積一并計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。

（二）取得房地產(chǎn)項目最后一張銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行納稅評估后，有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為且可能造成稅款流失的。

上述第（一）款中“該比例雖未超過85%，但剩余的可 售建筑面積已經(jīng)自用或出租的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產(chǎn)項目可售建筑面積比例在85%以上。

第四章 清算申請與受理

第十八條 凡房地產(chǎn)項目符合本辦法第十六條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在達(dá)到土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十九條 凡房地產(chǎn)項目符合本辦法第十七條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)出具并送達(dá)《×××土地增值稅清算通知書》（見附件）。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到《×××土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核并作出清算結(jié)論。如確有特殊困難無法在規(guī)定時間內(nèi)完成清算審核的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長清算審核時間，但最長不得超過60日，并書面告知納稅人。

第二十一條 納稅人應(yīng)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具并送達(dá)的清算審核結(jié)論之日起5個工作日內(nèi)辦理補(bǔ)（退）土地增值稅手續(xù)，預(yù)期不辦理補(bǔ)繳稅款手續(xù)，應(yīng)自期限屆滿之次日起按日加收0.5%的滯納金。

第二十二條 納稅人未按本辦法第九至十四條規(guī)定及時 報送相關(guān)資料的，在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應(yīng)連同下列資料一并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供：

（一）土地增值稅納稅申報表及其附表（見附件）。

（二）房地產(chǎn)項目清算說明，內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況。

（三）項目竣工決算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）。

（四）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款憑證。

（五）能夠按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龅你y行貸款利息結(jié)算通知單及有關(guān)的證明和借款合同。

（六）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。

（七）商品房購銷合同統(tǒng)計表及銷售明細(xì)表，內(nèi)容主要包括：銷售項目棟號、房號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（八）房地產(chǎn)項目的工程竣工驗收報告。

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費完稅憑證和繳費證明，包括已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。

（十）納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的房地產(chǎn)項目，還應(yīng)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（十一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清 算有關(guān)的證明資料等。

第五章 清算收入確認(rèn)

第二十三條 清算收入是指納稅人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十四條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第二十五條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時視同銷售并確認(rèn)收入。

納稅人以其開發(fā)產(chǎn)品對被拆遷戶進(jìn)行安臵補(bǔ)償?shù)?，安臵用房視同銷售處理并于產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入。

上述所稱“產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時”，應(yīng)按實質(zhì)重于形式的原則加以判斷。無論納稅人與受讓方是否辦理不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記，只要有相關(guān)證據(jù)證明該轉(zhuǎn)讓行為已實質(zhì)發(fā)生，且納稅人已獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，受讓方也已取得對房地產(chǎn)占有、使用和收益的權(quán)利，即應(yīng)視為產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。第二十六條 納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品的價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格20%以上或者低于成本價而又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按市場公允價值核定其銷售價格，但下列情形除外。

（一）采取政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價機(jī)制進(jìn)行銷售的開發(fā)產(chǎn)品；

（二）由法院判決或裁定價格的開發(fā)產(chǎn)品；

（三）采取公開拍賣方式?jīng)Q定價格的開發(fā)產(chǎn)品；

（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。第二十七條 本辦法第二十五、二十六條所規(guī)定的情形，其收入的確認(rèn)按以下方法和順序核定：

（一）按納稅人同一房地產(chǎn)項目當(dāng)月或最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。

（二）按納稅人同一地區(qū)、同一同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。

（三）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價或評估價格確定。

第二十八條 納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品時附贈受讓方車庫（位）并在售房合同中注明的，以售房合同金額確認(rèn)銷售收入。

納稅人單獨銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）的，其實質(zhì)為租賃收入，不征收土地增值稅。第二十九條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果代收費用計入房價中向購買方一并收取，視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不確認(rèn)為銷售房地產(chǎn)所取得的收入。

納稅人除前款規(guī)定之外的因銷售開發(fā)產(chǎn)品向購買方單獨收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視的初裝費、呼叫系統(tǒng)的購臵安裝費以及其他價外費用，一律確認(rèn)為土地增值稅的計稅收入。

第三十條 納稅人因銷售開發(fā)產(chǎn)品向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，一律確認(rèn)為土地增值稅的計稅收入。但因購買方違約導(dǎo)致合同被解除的，納稅人向購買方收取的違約金等，不得作為與銷售房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為土地增值稅的計稅收入。

第三十一條 納稅人以低于市場公允價值的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，并與購買方約定在一定期間內(nèi)由納稅人或其關(guān)聯(lián)方擁有該開發(fā)產(chǎn)品部分或全部使用、收益權(quán)的，其土地增值稅的計稅收入應(yīng)為銷售時所取得的價款與在該期間內(nèi)納稅人或其關(guān)聯(lián)方因該開發(fā)產(chǎn)品的使用和收益所取得的全部經(jīng)濟(jì)利益之和。

對前款所稱經(jīng)濟(jì)利益的具體金額無法準(zhǔn)確確認(rèn)的，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照本辦法第二十六條的規(guī)定核定其計稅收入。

第六章 扣除項目金額確認(rèn)

第三十二條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費；

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，即房地產(chǎn)開發(fā)費用，具體包括與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅（費）金，具體包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加；

（五）加計扣除，除另有規(guī)定外，即按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的20%扣除。

第三十三條 除另有規(guī)定外，納稅人計算扣除項目金額時，其支出必須實際發(fā)生且取得合法有效憑據(jù)，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。

第三十四條 納稅人為取得土地使用權(quán)支付的土地出讓 金、土地補(bǔ)償費、安臵補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費、消防設(shè)施費以及其他各種補(bǔ)償費用應(yīng)申報繳納的契稅，視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項目中扣除。

納稅人因逾期開發(fā)所繳納的土地閑臵費以及各種性質(zhì)的罰款、罰金、滯納金等不得扣除。

第三十五條 納稅人以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費、消防設(shè)施費、稅金等），在確認(rèn)扣除項目金額時應(yīng)抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

納稅人因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府依法征收或收回部分土地所取得的補(bǔ)償款應(yīng)抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

第三十六條 在土地出讓方式統(tǒng)一實行“招、拍、掛”之前，納稅人取得的土地使用權(quán)并已支付土地出讓金但沒有合法有效憑證的，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報告并同時符合以下兩個條件的，可準(zhǔn)予扣除：

（一）能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；

（二）按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實際支付的。

實行“招、拍、掛”之后以出讓方式取得的土地使用權(quán)，納稅人不能提供土地出讓金的合法有效憑證的，不得計入扣除項目金額扣除。

三十七條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費包括土地征用費、勞動力安臵費、安臵動遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款等。

納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。

納稅人因拆遷從政府部門取得的各種形式的補(bǔ)償或補(bǔ)貼的，應(yīng)相應(yīng)抵減扣除項目金額。

第三十八條 前期工程費是指納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)項目支付的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”或“七通一平”等費用。

第三十九條 建筑安裝工程費是指納稅人為建造房地產(chǎn)項目支付的建筑工程費用、安裝工程費用及其他建筑安裝工程費用等。

第四十條 基礎(chǔ)設(shè)施費是指納稅人支付的開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的費用。

第四十一條 公共配套設(shè)施費是指納稅人建造的并與房地產(chǎn)項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等工程發(fā)生的 支出。土地增值稅清算時，公共配套設(shè)施費按下列原則進(jìn)行扣除：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，且納稅人能夠提供向業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委任的物業(yè)管理單位辦理移交的相關(guān)證明材料，其公共配套設(shè)施費可以扣除；

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，且納稅人能夠提供向政府有關(guān)部門或者公用事業(yè)單位辦理移交的相關(guān)證明材料，其公共配套設(shè)施費可以扣除；

（三）建成后有償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，納稅人取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或補(bǔ)貼，應(yīng)沖減公共配套設(shè)施費；沖減后仍有余額的，公共配套設(shè)施費可以扣除；

（四）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除公共配套設(shè)施費。

第四十二條 納稅人將房地產(chǎn)項目中的公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或政府有關(guān)部門、公用事業(yè)單位后又以各種名義取得對其實際占有、收益的權(quán)利并以自身名義用于租賃或者自用等商業(yè)用途的，其公共配套設(shè)施費不得扣除。

第四十三條 開發(fā)間接費是指納稅人為直接組織和管理房地產(chǎn)項目發(fā)生的費用，具體包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn) 房攤銷、工程監(jiān)理費等。

納稅人應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分開發(fā)間接費與房地產(chǎn)開發(fā)費用，不允許將屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用性質(zhì)的支出列入開發(fā)間接費。在土地增值稅清算時納稅人應(yīng)提供費用劃分的相關(guān)依據(jù)，否則一律視為房地產(chǎn)開發(fā)費用進(jìn)行扣除。

第四十四條 納稅人按規(guī)定將發(fā)生的利息支出予以資本化并計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的，在土地增值稅清算時應(yīng)先將已資本化的利息支出從開發(fā)成本調(diào)整至財務(wù)費用，再按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

第四十五條 納稅人發(fā)生的下列費用，一律視為管理費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（一）向母公司或總公司繳納的管理費；

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中發(fā)生的訴訟費用；

（三）為開發(fā)項目購買的商業(yè)保險；

（四）為辦理抵押貸款而支付的資產(chǎn)評估、測繪、抵押權(quán)登記等費用。

第四十六條 納稅人向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費，應(yīng)作為銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

第四十七條 納稅人實際發(fā)生的營銷設(shè)施建造費，按下列原則進(jìn)行扣除：

（一）納稅人單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板 房等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用按相關(guān)規(guī)定計算的折舊或攤銷，應(yīng)計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除；

（二）納稅人采取經(jīng)營租賃方式租賃房地產(chǎn)項目以外的其他建筑物裝修售樓部、樣板房等營銷設(shè)施的，在土地增值稅清算時已實際支付的租金與設(shè)計、建造、裝修等費用的折舊、攤銷額，應(yīng)計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除；

（三）納稅人利用房地產(chǎn)項目中的開發(fā)產(chǎn)品修建售樓部、樣板房等營銷設(shè)施或者雖然單獨修建但可以轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進(jìn)行扣除；

（四）納稅人利用房地產(chǎn)項目中的公共配套設(shè)施修建售樓部、樣板房等營銷設(shè)施的，其裝修費用應(yīng)沖減公共配套設(shè)施費。

第四十八條 納稅人銷售精裝房、半精裝房、簡裝房等已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。但其裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

第四十九條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑 證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

納稅人與其關(guān)聯(lián)方采取轉(zhuǎn)讓定價的方法，虛增前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費等四項開發(fā)成本，將其房地產(chǎn)項目利潤轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)方的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參考前款規(guī)定進(jìn)行核定。

第五十條 在土地增值稅清算時，扣除項目金額區(qū)分下列情況進(jìn)行確認(rèn)：

（一）納稅人取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（四）項規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)；

（二）納稅人取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（四）項和加計房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%進(jìn)行確認(rèn)。

（三）納稅人取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。

第五十一條 同一房地產(chǎn)項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建有其他商品房的，其不同類型房地產(chǎn)的扣除項目金額原則上按可售建筑面積占房地產(chǎn)項目總的可售建筑面積的比 例計算分?jǐn)?。商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高÷住宅平均層高

第七章 清算鑒證

第五十二條 納稅人可委托納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算鑒證工作，但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得以納稅人未提供稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》為由拒絕受理其清算申報。

第五十三條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證時，應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的規(guī)定對審核鑒證情況出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。對符合要求的鑒證報告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)師事務(wù)所在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

第五十五條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證時，應(yīng)對不同類型房地產(chǎn)所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。

第五十六條 稅務(wù)師事務(wù)所對房地產(chǎn)項目出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，應(yīng)同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供鑒證工作底稿。稅務(wù)師事務(wù)所發(fā)現(xiàn)納稅人提供虛假的憑證、賬 冊、財務(wù)會計報告及有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)的，應(yīng)及時報告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第八章 核定征收

第五十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第五十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核定征收范圍。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，一律不得實行核定征收。

第五十九條 符合本辦法第五十七條規(guī)定的核定征收條件的，其核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 3.營業(yè)用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產(chǎn)，核定征收率為 ％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）： 1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 ％； 3.營業(yè)用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產(chǎn)，核定征收率為 ％。

第九章 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第六十條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按下列方法申報繳納土地增值稅：

扣除項目金額=清算時的單位建筑面積成本費用×再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

增值額=再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額 增值率=增值額÷扣除項目金額

再根據(jù)增值率確定新適用稅率和新速算扣除系數(shù) 應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×新適用稅率-扣除項目金額×新速算扣除系數(shù)

第六十一條 納稅人在土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項直接作為增值額，按清算時確 定的適用稅率計算繳納土地增值稅。

第六十二條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房按本辦法第六十條的規(guī)定申報繳納土地增值稅。

第十章 附 則

第六十三條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第六十四條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十五條 本辦法所規(guī)定事項生效施行后，國家有關(guān)部門對其有新的規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

第六十六條 本辦法由貴州省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。第六十七條 本辦法自2014年1月1日起開始施行?！顿F州省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2010第3號）同時廢止。

附件：1.土地增值稅納稅申報表

2.各類附表