第一篇：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作14年7月

國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作》，文件指出，2013年改造各類棚戶區(qū)320萬(wàn)戶以上，2014年計(jì)劃改造470萬(wàn)戶以上。其還敦促地方抓緊審批棚改規(guī)劃，建立審批快速通道。

文件提到，棚戶區(qū)改造中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項(xiàng)目前期工作慢等問題。其要求省級(jí)人民政府尚未審批棚戶區(qū)改造規(guī)劃的，要抓緊審批，并報(bào)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門。

此外，國(guó)務(wù)院還要求建立行政審批快速通道，簡(jiǎn)化審批程序，加快配套設(shè)施建設(shè)。

財(cái)稅方面，中央繼續(xù)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的補(bǔ)助力度，建立健全地方政府債券制度，加大對(duì)棚戶區(qū)改造的支持。

金融方面亦為棚改提供多層次多元化支持，政策包括國(guó)開行成立住宅金融事業(yè)部、地方融資平臺(tái)棚改項(xiàng)目或銀行信貸支持、鼓勵(lì)棚改相關(guān)債券發(fā)行、吸引民資參與等等。

今年，國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，國(guó)開行住宅金融事業(yè)部應(yīng)運(yùn)而生。此外，國(guó)務(wù)院批復(fù)了央行1萬(wàn)億元再貸款，用于支持國(guó)開行的住宅金融事業(yè)部，以保證棚改任務(wù)的資金需要，并努力降低資金成本。文件全文如下：

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 棚戶區(qū)改造工作的通知

國(guó)辦發(fā)〔2014〕36號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）印發(fā)以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門加大棚戶區(qū)改造工作力度，全面推進(jìn)城市、國(guó)有工礦、國(guó)有林區(qū)（林場(chǎng)）、國(guó)有墾區(qū)（農(nóng)場(chǎng)）棚戶區(qū)改造，2013年改造各類棚戶區(qū)320萬(wàn)戶以上，2014年計(jì)劃改造470萬(wàn)戶以上，為加快新一輪棚戶區(qū)改造開了好局。但也要看到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，與推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比還有較大差距，棚戶區(qū)改造中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項(xiàng)目前期工作慢等問題。為有效解決棚戶區(qū)改造中的困難和問題，進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：

一、進(jìn)一步完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃

各地區(qū)要進(jìn)一步摸清待改造棚戶區(qū)的底數(shù)、面積、類型等情況。區(qū)分輕重緩急，結(jié)合需要與可能，按照盡力而為、量力而行的原則，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，抓緊編制完善2015—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點(diǎn)安排資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。省級(jí)人民政府尚未審批棚戶區(qū)改造規(guī)劃的，要抓

緊審批，并報(bào)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門。各地區(qū)編制完善2015—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，應(yīng)突出前瞻性、科學(xué)性。

二、優(yōu)化規(guī)劃布局

（一）完善安置住房選點(diǎn)布局。棚戶區(qū)改造安置住房實(shí)行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合棚戶區(qū)改造規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和群眾生產(chǎn)生活需要，科學(xué)合理確定安置住房布局。要統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，推動(dòng)居住與商業(yè)、辦公、生態(tài)空間、交通站點(diǎn)的空間融合及綜合開發(fā)利用，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。鼓勵(lì)國(guó)有林區(qū)（林場(chǎng)）、墾區(qū)（農(nóng)場(chǎng)）棚戶區(qū)改造在場(chǎng)部集中安置，促進(jìn)國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)。

（二）改進(jìn)配套設(shè)施規(guī)劃布局。配套設(shè)施應(yīng)與棚戶區(qū)改造安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。編制城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，應(yīng)做好與棚戶區(qū)改造規(guī)劃的銜接，同步規(guī)劃安置住房小區(qū)的城市道路以及公共交通、供水、供電、供氣、供熱、通訊、污水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。安置住房小區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，配建水平必須與居住人口規(guī)模相適應(yīng)，具體配建項(xiàng)目和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，并符合當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定。

三、加快項(xiàng)目前期工作

（一）做好征收補(bǔ)償工作。棚戶區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補(bǔ)償辦法，依法實(shí)施征收，維護(hù)群眾合法權(quán)益。棚戶區(qū)改造涉及集體土地征收的，要按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，做好土地征收、補(bǔ)償安置等前期工作。各地區(qū)可以探索采取共有產(chǎn)權(quán)的辦法，做好經(jīng)濟(jì)困難棚戶區(qū)居民的住房安置工作。

（二）建立行政審批快速通道。市、縣發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要共同建立棚戶區(qū)改造項(xiàng)目行政審批快速通道，簡(jiǎn)化審批程序，提高工作效率，改善服務(wù)方式，對(duì)符合相關(guān)規(guī)定的項(xiàng)目，限期完成項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可、土地使用、施工許可等審批手續(xù)。

四、加強(qiáng)質(zhì)量安全管理

（一）強(qiáng)化在建工程質(zhì)量安全監(jiān)管。各地區(qū)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)改造在建工程質(zhì)量安全的監(jiān)督管理，重點(diǎn)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違法違規(guī)行為堅(jiān)決予以查處。嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。全面推行安置住房質(zhì)量責(zé)任終身制，加大質(zhì)量安全責(zé)任追究力度。建設(shè)和施工單位要科學(xué)把握工程建設(shè)進(jìn)度，保證工程建設(shè)的合理周期和造價(jià)，確保工程質(zhì)量安全。

（二）開展已入住安置住房質(zhì)量安全檢查。市、縣人民政府要加強(qiáng)對(duì)已入住棚戶區(qū)改造安置住房質(zhì)量安全狀況的檢查，重點(diǎn)是建成入住時(shí)間較長(zhǎng)的安置住房，對(duì)有安全隱患的要督促整改、消除隱患，確保居住安全。

五、加快配套建設(shè)

（一）加快配套設(shè)施建設(shè)。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)編制棚戶區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施年度建設(shè)計(jì)劃，明確建設(shè)項(xiàng)目、開工竣工時(shí)間等內(nèi)容。棚戶區(qū)改造安置住房小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)當(dāng)明確配套公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)規(guī)模和要求等，相關(guān)用地以單獨(dú)成宗供應(yīng)為主，并依法辦理相關(guān)供地手續(xù)；對(duì)確屬規(guī)劃難以分割的配套設(shè)施建設(shè)用地，可在招標(biāo)拍賣掛牌出讓商品住房用地或劃撥供應(yīng)保障性住房用地時(shí)整體供應(yīng)，建成后依照約定移交設(shè)施、辦理用地手續(xù)。配套設(shè)施建成后驗(yàn)收合格的，要及時(shí)移交給接收單位。接收單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)投入使用。

（二）完善社區(qū)公共服務(wù)。新建安置住房小區(qū)要及時(shí)納入街道和社區(qū)管理。安置住房小區(qū)沒有實(shí)施物業(yè)管理的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)組織做好物業(yè)服務(wù)工作。要發(fā)展便民利民服務(wù)，加快發(fā)展社區(qū)志愿服務(wù)。鼓勵(lì)郵政、金融、電信等公用事業(yè)服務(wù)單位在社區(qū)設(shè)點(diǎn)服務(wù)。

六、落實(shí)好各項(xiàng)支持政策

（一）確保建設(shè)用地供應(yīng)。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)棚戶區(qū)改造規(guī)劃與棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合改造用地需求、具備供應(yīng)條件地塊的具體情況和實(shí)際拆遷進(jìn)度，編制棚戶區(qū)改造安置住房用地供應(yīng)計(jì)劃。地方各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源部門要共同商定棚戶區(qū)改造用地年度供應(yīng)計(jì)劃，并根據(jù)用地年度供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行宗地供應(yīng)預(yù)安排，將棚戶區(qū)改造和配套設(shè)施年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊。市、縣規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)會(huì)同國(guó)土資源部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定棚戶區(qū)改造區(qū)域全部擬供應(yīng)宗地的開發(fā)強(qiáng)度、套型建筑面積等規(guī)劃條件，涉及配套養(yǎng)老設(shè)施、科教文衛(wèi)設(shè)施的，還應(yīng)明確配建的設(shè)施種類、比例、面積、設(shè)施條件，以及建成

后交付政府或政府收購(gòu)的條件等要求，作為土地供應(yīng)的條件。市、縣國(guó)土資源部門應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公開棚戶區(qū)改造用地年度供應(yīng)計(jì)劃、供地時(shí)序、宗地規(guī)劃條件和土地使用要求，接受社會(huì)監(jiān)督。省級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)對(duì)市、縣棚戶區(qū)改造用地年度供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行定期檢查，確保用地落實(shí)到位。

（二）落實(shí)財(cái)稅支持政策。市、縣人民政府要切實(shí)加大棚戶區(qū)改造資金投入，落實(shí)好稅費(fèi)減免政策。省級(jí)人民政府要進(jìn)一步加大對(duì)本地區(qū)財(cái)政困難市縣、貧困農(nóng)林場(chǎng)棚戶區(qū)改造的資金投入，支持國(guó)有林區(qū)（林場(chǎng)）、墾區(qū)（農(nóng)場(chǎng)）棚戶區(qū)改造相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)支持資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造。中央繼續(xù)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的補(bǔ)助力度，對(duì)財(cái)政困難地區(qū)予以傾斜。建立健全地方政府債券制度，加大對(duì)棚戶區(qū)改造的支持。

（三）加大金融支持力度。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用。國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。納入國(guó)家計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，國(guó)家開發(fā)銀行的貸款與項(xiàng)目資本金可在年度內(nèi)同比例到位。對(duì)經(jīng)過清理整頓符合條件的省級(jí)政府及地級(jí)以上城市政府融資平臺(tái)公司，其實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可比照公共租賃住房融資的有關(guān)規(guī)定給予信貸支持。與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目直接相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由國(guó)家開發(fā)銀行按國(guó)務(wù)院有關(guān)要求給予信貸支持。各地要建立健全信貸償還保障機(jī)制，確保還款保障得到有效落實(shí)。推進(jìn)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的

企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計(jì)，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?；與開發(fā)性金融政策相銜接，擴(kuò)大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍；適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。通過投資補(bǔ)助、貸款貼息等多種方式，吸引社會(huì)資金，參與投資和運(yùn)營(yíng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在市場(chǎng)準(zhǔn)入和扶持政策方面對(duì)各類投資主體同等對(duì)待。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區(qū)改造融資體系。

七、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

各地區(qū)、各有關(guān)部門要緊緊圍繞推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重大戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造工作力度，力爭(zhēng)超額完成2014年目標(biāo)任務(wù)，并提前謀劃2015—2017年棚戶區(qū)改造工作。各?。▍^(qū)、市）人民政府對(duì)本地區(qū)棚戶區(qū)改造負(fù)總責(zé)，要加強(qiáng)對(duì)市、縣人民政府棚戶區(qū)改造工作目標(biāo)責(zé)任考核，落實(shí)市、縣人民政府具體工作責(zé)任，完善工作機(jī)制，抓好組織實(shí)施。國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，密切配合，加強(qiáng)對(duì)地方的監(jiān)督指導(dǎo)，研究完善相關(guān)政策措施。要廣泛宣傳棚戶區(qū)改造的重要意義，主動(dòng)發(fā)布和準(zhǔn)確解讀政策措施，深入細(xì)致做好群眾工作，營(yíng)造良好社會(huì)氛圍，共同推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。

國(guó)務(wù)院辦公廳

2014年7月21日

第二篇：XX區(qū)進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案

XX區(qū)進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案

為進(jìn)一步推進(jìn)我區(qū)棚戶區(qū)改造工作，切實(shí)改善居民的居住生活條件，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本方案。

一、改造范圍

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市棚戶區(qū)、城市危房、城中村、城邊村、采煤塌陷區(qū)。城市棚戶區(qū)是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用年限長(zhǎng)、房屋質(zhì)量差、安全隱患多、功能不完善、設(shè)施不健全的區(qū)域。城市危（舊）房的使用年限原則上以30年以上的房屋為主，城中村、城邊村房屋以20年以上的為主。

二、基本原則

（一）整體策劃，統(tǒng)籌推進(jìn)。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照“整體策劃，統(tǒng)籌推進(jìn)，成熟一片，改造一片”的原則，強(qiáng)化政府對(duì)棚戶區(qū)改造工作的組織引導(dǎo)作用。提倡連片改造，可以打破鎮(zhèn)、街道界限整體策劃，統(tǒng)籌推進(jìn)，合理劃分項(xiàng)目區(qū)塊，分期實(shí)施。

（二）先急后緩，分期實(shí)施。

在棚戶區(qū)改造過程中，要突出重點(diǎn)，對(duì)安全隱患多、居住條件差、周邊環(huán)境惡劣、僅有一套自住房并在規(guī)定時(shí)間簽約率和交房率均達(dá)到100%的棚戶區(qū)優(yōu)先進(jìn)行改造，同時(shí)根據(jù)群眾呼聲和項(xiàng)目實(shí)際，合理調(diào)整改造時(shí)序和改造計(jì)劃。

（三）政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。

屬地鎮(zhèn)政府、街道辦事處是棚改工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造工作，全面落實(shí)工作任務(wù)和征遷措施。采取政府購(gòu)買服務(wù)的方式，分類運(yùn)作，公平競(jìng)爭(zhēng)，吸引有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。有條件的城中村，可采取自主改造模式。區(qū)政府在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，將統(tǒng)籌調(diào)配上級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金和棚改專項(xiàng)債券資金，力求轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目盈虧保持基本平衡。

（四）注重質(zhì)量，完善配套。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要注重工程建設(shè)質(zhì)量，按照市政府辦公室《關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理的意見》（X政辦字〔2020〕X號(hào)）、區(qū)政府辦公室《關(guān)于印發(fā)XX區(qū)加強(qiáng)社區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理工作實(shí)施方案的通知》（X政辦字〔2020〕X號(hào)）文件落實(shí)各項(xiàng)要求，對(duì)社區(qū)服務(wù)用房（黨群服務(wù)中心）、便民超市或便民市場(chǎng)、公共停車場(chǎng)、配套幼兒園、公園、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施統(tǒng)籌考慮，同步規(guī)劃，同步建設(shè)。對(duì)道路、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信、污水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施同步建設(shè)，合理配置，以滿足居民基本的生活和居住條件。

三、目標(biāo)任務(wù)

力爭(zhēng)用3年時(shí)間，實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目24個(gè)、13161戶，改造建筑面積128.34萬(wàn)平方米。其中：

——2020年，實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目8個(gè)、3926戶，改造建筑面積38.57萬(wàn)平方米。

——2021年，實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目6個(gè)、4332戶，改造建筑面積48.89萬(wàn)平方米。

——2022年，實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目10個(gè)、4903戶，改造建筑面積40.88萬(wàn)平方米。

四、組織實(shí)施

（一）編制完善改造規(guī)劃和計(jì)劃。

區(qū)棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱區(qū)“三改”辦公室）按照市部署要求，結(jié)合我區(qū)具體情況，確定工作目標(biāo)和有可操作性的2020年至2022年全區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃及工作計(jì)劃。在項(xiàng)目確定上要嚴(yán)格程序，確保標(biāo)準(zhǔn)。一是提出申請(qǐng)。各鎮(zhèn)政府、街道辦事處開展摸底調(diào)查，掌握轄區(qū)棚戶區(qū)改造的底數(shù)、面積、土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施、居民改造意愿等綜合情況，建立項(xiàng)目庫(kù)，將改造計(jì)劃報(bào)區(qū)“三改”辦公室。二是核準(zhǔn)申報(bào)。區(qū)“三改”辦公室根據(jù)申報(bào)情況，逐一進(jìn)行核準(zhǔn)，報(bào)區(qū)政府研究確定后，經(jīng)區(qū)住建、財(cái)政、發(fā)改、自然資源部門聯(lián)合行文上報(bào)市“三改”辦公室，列為棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

（二）科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目選址，改進(jìn)配套設(shè)施布局。

各鎮(zhèn)政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)結(jié)合棚戶區(qū)改造規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和群眾生活需求，科學(xué)合理確定安置住房位置。棚戶區(qū)改造安置住房實(shí)行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就讀、出行等需要，合理規(guī)劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設(shè)施齊全的地段。應(yīng)當(dāng)按照“同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用”的原則，編制棚戶區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，做好與改造項(xiàng)目規(guī)劃的銜接，同步規(guī)劃改造項(xiàng)目的城市道路、公共交通、供水、供電、供氣、供熱、通訊、污水及垃圾處理、充電樁等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（三）全力做好房屋征收與補(bǔ)償工作。

各鎮(zhèn)政府、街道辦事處要集中開展征收拆遷攻堅(jiān)行動(dòng)，前期已建成安置房但尚未拆遷到位的棚改項(xiàng)目加大征收力度，為土地出讓、安置房建設(shè)騰出土地空間；項(xiàng)目實(shí)施過程中，相關(guān)鎮(zhèn)政府、街道辦事處要充分調(diào)動(dòng)居民的還遷積極性，支持棚戶區(qū)居民組織自改委采取適當(dāng)方式參與項(xiàng)目的方案制定、戶型設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工管理等全過程。棚戶區(qū)改造涉及國(guó)有土地上房屋征收的，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市的房屋征收政策，細(xì)化具體工作流程，陽(yáng)光操作、和諧征收。棚戶區(qū)改造涉及集體土地征收的，按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī),做好土地征收、補(bǔ)償安置等前期工作。列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃項(xiàng)目的安置補(bǔ)償方案須報(bào)并經(jīng)區(qū)政府批復(fù)后方可組織實(shí)施。

（四）加快項(xiàng)目審批。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所涉及的區(qū)級(jí)行政審批或服務(wù)事項(xiàng)，項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)材料齊全后，相關(guān)部門按照“三最”城市要求加快解決項(xiàng)目手續(xù)辦理、資金落實(shí)和部門間協(xié)調(diào)等具體事宜，確保工作扎實(shí)推進(jìn)。根據(jù)市文件精神，對(duì)改造項(xiàng)目涉及國(guó)土、規(guī)劃手續(xù)由市級(jí)辦理的，項(xiàng)目報(bào)批材料齊全后，由市“三改”辦公室協(xié)調(diào)辦理。用地手續(xù)需報(bào)省級(jí)審批的，由自然資源部門建立綠色通道，特事特辦。

（五）加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管，確保工程安全質(zhì)量。

各單位要切實(shí)加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量安全的監(jiān)督管理，重點(diǎn)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違法違規(guī)行為堅(jiān)決予以查處。嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料。完善社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建后管理。對(duì)新建安置小區(qū)全面實(shí)行物業(yè)管理，探索與居民支付能力相適應(yīng)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目后續(xù)物業(yè)管理模式。

（六）不斷加大宣傳力度。

堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，充分利用各種宣傳媒體和設(shè)施場(chǎng)所，大力宣傳棚戶區(qū)改造的重大意義、指導(dǎo)原則、優(yōu)惠政策和實(shí)施辦法，特別是要突出宣傳好棚戶區(qū)改造中有關(guān)惠民的各項(xiàng)政策。要加大法制宣傳的力度，增強(qiáng)群眾的法制觀念。鎮(zhèn)政府、街道辦事處和村居、社區(qū)成為做群眾工作的主力，切實(shí)把棚戶區(qū)改造的意義、政策向群眾解釋清楚，贏得廣大群眾的理解和支持，確保棚戶區(qū)改造順利進(jìn)行。

五、政策支持

（一）資金支持政策。

采取增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。區(qū)政府加大棚戶區(qū)改造財(cái)政資金投入。積極爭(zhēng)取中央、省、市城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金及中央預(yù)算內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施資金的同時(shí)，加大擬發(fā)行棚改專項(xiàng)債券項(xiàng)目的策劃力度，最大限度爭(zhēng)取債券發(fā)行額度，用足用好專項(xiàng)債券政策。加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作，鼓勵(lì)引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)和民間資本通過直接投資、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)、配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。各棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要做好總體收益平衡工作，項(xiàng)目自身不能實(shí)現(xiàn)收益平衡的，可擴(kuò)大平衡區(qū)域；當(dāng)期不能平衡的，適當(dāng)延長(zhǎng)平衡期限。

（二）土地保障政策。

棚戶區(qū)改造安置住房用地要納入土地供應(yīng)計(jì)劃并優(yōu)先安排。對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目原則上不突破區(qū)域范圍，實(shí)現(xiàn)資金平衡，可適當(dāng)配置項(xiàng)目周邊用地，對(duì)其范圍用地實(shí)施整體規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、有序開發(fā)。要充分利用存量土地，依法收回的國(guó)有土地和具備“凈地”條件供應(yīng)的儲(chǔ)備土地優(yōu)先用于棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)。

（三）稅費(fèi)減免政策。

要全面落實(shí)國(guó)家、省、市對(duì)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金優(yōu)惠政策，其減免緩嚴(yán)格按國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。電力、供水、通訊、廣電、市政公用事業(yè)等企業(yè)要適當(dāng)減收或免收入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。落實(shí)好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及的土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅等稅收減免優(yōu)惠政策。棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)的土地出讓收入扣除按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定計(jì)提的相關(guān)基金后，實(shí)現(xiàn)的土地出讓收益，以及所產(chǎn)生稅收，統(tǒng)籌用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

六、組織保障

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，相關(guān)部門、各鎮(zhèn)政府、街道辦事處主要負(fù)責(zé)人為成員的棚戶區(qū)、老舊小區(qū)和舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在區(qū)住建局，具體負(fù)責(zé)研究制定改造規(guī)劃，制定相關(guān)政策，及時(shí)協(xié)調(diào)和處理改造中的重大問題。各鎮(zhèn)、街道辦事處也要根據(jù)區(qū)里的要求成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，抽調(diào)專門人員，成立專門隊(duì)伍，做到有人抓有人管，確保工作落實(shí)到實(shí)處。每個(gè)改造項(xiàng)目都要成立協(xié)調(diào)推進(jìn)小組，由專人負(fù)責(zé)，一抓到底。

（二）明確工作責(zé)任。

區(qū)“三改”辦公室要加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和調(diào)度，擬定棚戶區(qū)改造實(shí)施方案和改造實(shí)施計(jì)劃，做好組織指導(dǎo)工作。各鎮(zhèn)政府、街道辦事處作為棚戶區(qū)改造工作的組織實(shí)施主體和責(zé)任主體，主要負(fù)責(zé)同志是第一責(zé)任人，要按照區(qū)政府統(tǒng)一部署，扎實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)工作，主要負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目招商、環(huán)境整治、拆遷排障、宣傳發(fā)動(dòng)與調(diào)查摸底、群眾解釋說服、矛盾糾紛處理和綜合協(xié)調(diào)等工作，負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目改造規(guī)劃方案、安置還遷補(bǔ)償方案的制定及拆遷安置協(xié)議簽訂工作等。區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)會(huì)同相關(guān)部門積極爭(zhēng)取中央、省、市棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金，加大區(qū)級(jí)補(bǔ)助資金力度，監(jiān)督資金規(guī)范使用，搞好與市財(cái)政部門的銜接協(xié)調(diào)，協(xié)助項(xiàng)目做好融資及政府專項(xiàng)債券發(fā)行等工作。市自然資源局XX分局負(fù)責(zé)及時(shí)辦理土地收回、用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)等工作。區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)工程的立項(xiàng)審批等工作，會(huì)同有關(guān)部門積極爭(zhēng)取上級(jí)相關(guān)扶持資金。區(qū)住建局參與項(xiàng)目前期論證，協(xié)助相關(guān)鎮(zhèn)辦做好項(xiàng)目投資測(cè)算與項(xiàng)目策劃，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目征收審批和管理手續(xù)，協(xié)助各鎮(zhèn)、街道完成拆遷排障、籌建物業(yè)工作，負(fù)責(zé)建筑工程施工許可手續(xù)辦理及工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，做好項(xiàng)目招投標(biāo)等工作。區(qū)紀(jì)委監(jiān)委機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)嚴(yán)肅查處在棚戶區(qū)改造工作中出現(xiàn)的不作為、亂作為、慢作為、假作為等形式主義、官僚主義問題以及其他違紀(jì)違規(guī)問題。區(qū)綜合行政執(zhí)法局、區(qū)審計(jì)局、XX公安分局、XX交警大隊(duì)、區(qū)市政服務(wù)中心等相關(guān)部門按照相關(guān)職能做好有關(guān)工作。

（三）加強(qiáng)全程監(jiān)管。

各鎮(zhèn)政府、街道辦事處要制定好本轄區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法，切實(shí)保證建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施，維護(hù)群眾合法權(quán)益。要建立使用透明、審核嚴(yán)密的資金撥付制度，加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督，對(duì)相關(guān)資金實(shí)行專帳專戶、?？顚Ｓ?。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，嚴(yán)格按照法定建設(shè)程序?qū)嵤?，辦理規(guī)劃許可、建設(shè)用地審批、施工圖設(shè)計(jì)審查、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可、質(zhì)量安全監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)，確保新建住房質(zhì)量、安全不出問題。

（四）實(shí)行陽(yáng)光操作。

建立完善的公示和意見征集制度，對(duì)項(xiàng)目的改造實(shí)施廣泛聽取群眾的意見，實(shí)行自上而下及自下而上相結(jié)合。在加大政策宣傳、教育引導(dǎo)、重點(diǎn)突破的基礎(chǔ)上，由居民通過適當(dāng)方式推選一定比例威望高、辦事公道、原則性強(qiáng)的居民代表組建自治改造委員會(huì)，對(duì)項(xiàng)目還遷、政策解讀、難點(diǎn)突破、規(guī)劃設(shè)計(jì)及材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行全程參與監(jiān)督、協(xié)商幫辦。

（五）嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲。

區(qū)“三改”辦公室在搞好各項(xiàng)工作指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和調(diào)度的同時(shí)，要切實(shí)搞好檢查、考核驗(yàn)收工作。加大考核力度，將工作任務(wù)完成情況納入鎮(zhèn)政府、街道辦事處經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合考核，確保任務(wù)的完成。凡列入計(jì)劃的項(xiàng)目，相關(guān)鎮(zhèn)政府、街道辦事處要按時(shí)間、按標(biāo)準(zhǔn)完成簽約、征遷、安置房建設(shè)等工作，對(duì)工作不力、進(jìn)展遲緩的實(shí)行專項(xiàng)考核、定向督辦，逾期完不成任務(wù)的實(shí)行約談并從嚴(yán)追責(zé)。對(duì)進(jìn)展快、開工率高的項(xiàng)目，保障性住房國(guó)家獎(jiǎng)補(bǔ)資金給予傾斜扶持。棚戶區(qū)改造是城鄉(xiāng)居民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題之一，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，各有關(guān)部門要把這項(xiàng)工作列入重要議事日程，認(rèn)真研究、定期調(diào)度、加強(qiáng)協(xié)作，密切配合，及時(shí)解決工作中遇到的困難和問題，保證各項(xiàng)工作順利開展。

本方案自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期至2025年月日。

第三篇：棚戶區(qū)改造工作情況匯報(bào)（精選）

棚戶區(qū)改造工作情況匯報(bào)

棚戶區(qū)改造是縣委、縣政府一項(xiàng)的重大戰(zhàn)略部署，是改善民生的首要任務(wù)。按照省、市政府對(duì)我縣的工作要求，把棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化建設(shè)重要工作，改善民生的頭號(hào)工程，必須做到科學(xué)規(guī)劃、合理部署，上下聯(lián)動(dòng)，全力推進(jìn)。

一、棚戶區(qū)基本情況

在上世紀(jì)50年代到80年代，先后建設(shè)了一大批單位的職工住宅，由于上世紀(jì)末的單位改制轉(zhuǎn)軌，房改政策的落實(shí)，成片的房改房、公房都沒有及時(shí)的采取維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)。歷史原因形成的這些棚戶區(qū)具有四個(gè)突出特點(diǎn):一是房屋破損嚴(yán)重，棚戶區(qū)房齡大多超過30 年，陰暗窄小。二是基礎(chǔ)設(shè)施條件極差。區(qū)內(nèi)居民普遍仍使用公共廁所，道路狹窄且排水系統(tǒng)落后，房屋設(shè)計(jì)不科學(xué)，居民如廁難、行路難等問題十分突出。三是職工支付能力低，既無能力出資改造房屋，更無能力購(gòu)買新房。四是商業(yè)化運(yùn)作難度大。棚戶區(qū)大部分位于城市中心地帶，房屋密度大，動(dòng)遷成本高。長(zhǎng)期以來一直無法改造，嚴(yán)重影響居民的生產(chǎn)生活和城市形象。隨著省、市政府積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程的政

策，賦予了資溪發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，對(duì)于進(jìn)一步提升資溪旅游城市形象，提升城市環(huán)境質(zhì)量，改善人民群眾生活水平，推進(jìn)和諧建設(shè)，意義重大，影響深遠(yuǎn)。

二、棚戶區(qū)改造總體計(jì)劃和進(jìn)展情況

按照省、市政府的部署和要求，我縣棚戶區(qū)改造總體計(jì)劃：力爭(zhēng)在2017年底前改造戶數(shù)582戶，房屋建筑面積約3.53萬(wàn)㎡，基本完成我縣中心城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)改造。目前進(jìn)展情況：2014年啟動(dòng)了林業(yè)局縣城交驗(yàn)站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，改造建筑總面積約4246㎡，共64戶（含火車站原鐵路給水所），土地面積約14.82畝。其中：房改房建筑面積約3418㎡，公房建筑面積約828㎡，項(xiàng)目總投資約1008.2萬(wàn)元，安置建筑面積約6820㎡?，F(xiàn)已進(jìn)入施工建設(shè)階段。2015年已著手對(duì)農(nóng)藥廠棚戶區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行改造。改造建筑總面積約3467.54㎡，改造戶數(shù)66戶（其中：房改房建筑面積約1384.67㎡，公房建筑面積約2082.87㎡），土地面積約11.27畝，項(xiàng)目總投資約1500萬(wàn)元，安置建筑面積：4143㎡。

三、我縣棚戶區(qū)改造的主要思路和做法

我縣按照“一個(gè)著力、五個(gè)結(jié)合”，即：著力改善城市低收入家庭的住房居住條件，把棚戶區(qū)改造與城市發(fā)展、城

市轉(zhuǎn)型相結(jié)合，與土地資源整合相結(jié)合，與完善城市功能、提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力相結(jié)合，與改善城市環(huán)境相結(jié)合，與改善民生相結(jié)合的總體思路，堅(jiān)持“科學(xué)規(guī)劃、分布實(shí)施，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，因地制宜、注重實(shí)效，完善配套、同步建設(shè)”的基本原則，把棚戶區(qū)改造作為全縣工作的重中之重，舉全縣之力加以推進(jìn)。

棚戶區(qū)改造是一個(gè)艱難而又漫長(zhǎng)的項(xiàng)目，必須做到規(guī)劃先行，依規(guī)實(shí)施。我縣聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)單位編制了《城區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（2013-2020）》，該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳細(xì)提出了棚戶區(qū)改造的目的和意義，明確了改造目標(biāo)和期限，制定了改造項(xiàng)目和改造任務(wù)。為下一步的實(shí)施改造提供了科學(xué)可行的改造規(guī)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中還提出了棚戶區(qū)改造的操作要求：

1、合理選址；為更好更快的推進(jìn)我縣城區(qū)棚戶區(qū)改造進(jìn)度，棚戶區(qū)改造應(yīng)遵循優(yōu)先選擇自改積極性較高，改造后可直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益或改變城市區(qū)域面貌的項(xiàng)目。對(duì)自改積極性不高，改造難度較大的項(xiàng)目堅(jiān)持耐心動(dòng)員，爭(zhēng)取做到棚改無上訪、無糾紛，做到實(shí)實(shí)在在的民生工程。

2、設(shè)計(jì)房型；在合理選址確定項(xiàng)目后，根據(jù)棚改居民 的意愿，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)棚戶區(qū)改造安置房房型，改善棚改居民的居住環(huán)境。

3、配套公建；棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)，必須按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經(jīng)營(yíng)性用房。對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目紅線外的道路、給水、排水、供電、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等相關(guān)部門負(fù)責(zé)，列入當(dāng)年重點(diǎn)工程建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先組織實(shí)施。

第四篇：2.棚戶區(qū)改造工作流程

棚戶區(qū)改造工作流程

一、確定拆遷、安置范圍和對(duì)象

1.各鎮(zhèn)街區(qū)確定棚戶區(qū)改造拆遷、安置范圍。

2.檢查棚戶區(qū)改造拆遷安置范圍是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

3.編制棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

二、制定拆遷補(bǔ)償安置方案

4.鎮(zhèn)街區(qū)組織對(duì)房屋情況進(jìn)行調(diào)查摸底登記，以村為單位研究制定拆遷補(bǔ)償安置方案。

5.對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公示，公開征求群眾意見，公示期不少于30天，公示期結(jié)束后根據(jù)公示情況修改完善方案后公布實(shí)施。

6.拆遷補(bǔ)償安置方案報(bào)市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

7.對(duì)確定拆遷的房屋實(shí)施征收，其中：

(1)對(duì)國(guó)有土地房屋，依法征收;

(2)對(duì)集體土地房屋，按程序報(bào)批。

三、房屋及附屬物評(píng)估

8.選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，依法開展評(píng)估，確定評(píng)估補(bǔ)償金額。

9.鎮(zhèn)街區(qū)組織村委會(huì)與村民簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并確定補(bǔ)償安置方式。

10.鎮(zhèn)街區(qū)根據(jù)村委會(huì)與村民簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議書進(jìn)行分類匯總，并將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)市棚改辦審核、匯總。

四、組織棚改居民搬遷

11.根據(jù)各鎮(zhèn)街區(qū)申請(qǐng)、棚改辦審核情況，市平臺(tái)公司分類撥付資金：

(1)對(duì)選擇實(shí)物安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金;余款按建設(shè)進(jìn)度分批撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

(2)對(duì)于選擇選購(gòu)商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金，余款分批撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

(3)對(duì)于選擇單一貨幣安置的棚改居民，棚改資金按棚改辦審核意見，分批撥付至棚改居民。

12.鎮(zhèn)街區(qū)、村委會(huì)組織棚改村民騰空房屋。

13.鎮(zhèn)街區(qū)棚改指揮部或工作組對(duì)騰空房屋進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)放合格證，并對(duì)騰空房屋進(jìn)行拆除。

14.棚改辦組織國(guó)土、規(guī)劃、財(cái)政、住建等部門對(duì)各棚戶區(qū)拆遷安置片區(qū)核定拆遷安置土地基本情況，包括拆遷土地四至、面積、土地性質(zhì)等。

五、補(bǔ)償與安置

(一)實(shí)物補(bǔ)償安置

15.國(guó)土資源局對(duì)棚戶區(qū)安置樓建設(shè)用地出具勘測(cè)定界圖;規(guī)劃局根據(jù)勘測(cè)定界圖、安置樓建設(shè)要求等出具《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》。

16.各鎮(zhèn)街區(qū)組織，市平臺(tái)公司委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地招拍掛程序取得棚戶區(qū)安置樓建設(shè)土地使用權(quán)，簽訂土地成交確認(rèn)書及土地出讓合同，對(duì)棚戶區(qū)安置樓進(jìn)行委托代建。

17.開發(fā)企業(yè)到發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)。

18.開發(fā)企業(yè)到規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。開發(fā)企業(yè)持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到國(guó)土資源局辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

19.開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計(jì)單位作出設(shè)計(jì)方案，報(bào)經(jīng)市城市建設(shè)審批領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審批后，到規(guī)劃局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

20.市平臺(tái)公司委托具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)安置樓，通過公開招投標(biāo)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，并簽訂合同，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。未辦結(jié)施工圖設(shè)計(jì)文件審查手續(xù)就開工建設(shè)的，工程質(zhì)量監(jiān)督單位不再介入，也不出具相關(guān)證明。

21.住建局出具《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)企業(yè)根據(jù)《建設(shè)工程施工許可證》組織施工建設(shè)，并在省財(cái)金公司開設(shè)資金賬戶。市平臺(tái)公司按照工程進(jìn)度撥付建設(shè)資金給開發(fā)企業(yè)。

22.房管中心組織辦理預(yù)售許可證。

23.開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站、消防、監(jiān)理等單位辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，并按程序辦理竣工驗(yàn)收備案。

24.鎮(zhèn)街區(qū)會(huì)同市平臺(tái)公司組織棚改居民選房，依據(jù)拆遷安置協(xié)議與棚改居民結(jié)算拆遷補(bǔ)償款，撥付棚改剩余安置樓建設(shè)資金。

25.結(jié)算完成后，棚改居民回遷。

26.鎮(zhèn)街區(qū)組織棚改居民繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

(二)貨幣化補(bǔ)償安置

27.對(duì)于選擇選購(gòu)商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金后，余款由市平臺(tái)公司按購(gòu)房入住進(jìn)度，結(jié)合貸款銀行要求，分批撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。其中居民簽訂購(gòu)房合同并報(bào)市房管中心備案后，撥付余款的30%，房地產(chǎn)開發(fā)商交房時(shí)再撥付余款的50%，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)結(jié)清余款。

28.對(duì)于選擇自由支配補(bǔ)償款安置的棚改居民，在拆遷開始時(shí)除撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金外，由平臺(tái)公司根據(jù)市棚改辦資金撥付審核意見分批撥付棚改資金，資金直接撥付鎮(zhèn)街區(qū)財(cái)政所，由各財(cái)政所撥付到拆遷居民個(gè)人，拆遷完成后撥付剩余資金。

第五篇：棚戶區(qū)改造研究

棚戶區(qū)改造法律資料匯總及指引

棚戶區(qū)是我國(guó)對(duì)西方所謂貧民窟的一種具有中國(guó)特色的稱謂，當(dāng)然做為比西方資本主義先進(jìn)的社會(huì)主義制度下我們的國(guó)家是不可能存在平民窟的，因?yàn)槲鞣劫Y本主義國(guó)家公民有遷徙自由的權(quán)利，在他們的城市化的過程中，大量失地農(nóng)民進(jìn)入城市，在社會(huì)保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進(jìn)城市的人就在城市的國(guó)有土地上搭建臨時(shí)的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國(guó)的所謂棚戶區(qū)。因?yàn)閲?guó)情不同，主要是土地政策的不同所以有關(guān)棚戶區(qū)的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區(qū)的本來面目可以使問題相對(duì)簡(jiǎn)單明了化，也使我們的棚戶區(qū)改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國(guó)執(zhí)政為民的理念。

什么是棚戶區(qū)

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬(wàn)平方米以上，占地面積一般至少在5萬(wàn)平方米左右。

棚戶區(qū)的特征如下：

第一，棚戶區(qū)所在區(qū)域?qū)儆诔鞘惺袇^(qū)內(nèi)，及城市建成區(qū)，包括城鎮(zhèn)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)等國(guó)有土地之上。

例：山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見指出改造范圍是：城市建成區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)。

第二，棚戶區(qū)所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對(duì)于樓房而言，其特點(diǎn)是低矮，質(zhì)量差。也包括部分簡(jiǎn)易的樓房。

例如：山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡(jiǎn)易樓房。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見指出改造范圍是：集中連片平房區(qū)、簡(jiǎn)易樓以及因規(guī)劃需要拆除的現(xiàn)狀樓。

第三，市政設(shè)施不完善，沒有公共排水設(shè)施等。治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、交通不暢、消防隱患大、環(huán)境臟亂差。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見指出改造范圍是：使用年限長(zhǎng)、房屋質(zhì)量差、設(shè)施不配套、交通不便利、環(huán)境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡(jiǎn)易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建。

山東省建設(shè)廳對(duì)棚戶區(qū)的概念還特別突出了：“破舊簡(jiǎn)易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽(yáng)）

通過對(duì)棚戶區(qū)特征的分析，雖然國(guó)家沒有對(duì)棚戶區(qū)作出一個(gè)明確統(tǒng)一的概念，但可以看出，各個(gè)地方人民政府對(duì)棚戶區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)的實(shí)際情況。

什么是棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造５０００萬(wàn)平方米棚戶區(qū)，近１００萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開始，我國(guó)在東北三省實(shí)施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。這是新中國(guó)建國(guó)以來東北最為龐大的安居工程，計(jì)劃利用３至５年時(shí)間，讓２００多萬(wàn)居民全部遷入新居。

目前，我國(guó)包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國(guó)將從２００９年開始，對(duì)國(guó)內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場(chǎng)、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場(chǎng)中棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造。

核心政策如下：

1、政策優(yōu)惠，陽(yáng)光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題，對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項(xiàng)住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償。

2、破解復(fù)雜問題，必須堅(jiān)持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強(qiáng)棚戶區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。盡可能通過公開招標(biāo)的方式選擇有實(shí)力的單位參與建設(shè)，加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確保回遷安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。

以上政策在《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見》(晉政發(fā)[2008]3號(hào))和《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》（并政發(fā)〔2007〕23號(hào)）中均有比較充分的反應(yīng)。

棚戶區(qū)改造的法律性質(zhì)

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；

根據(jù)山西省和太原市關(guān)于棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見的指導(dǎo)思想分別是：“城市居民棚戶區(qū)改造,是實(shí)踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的具體體現(xiàn)。城市居民棚戶區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結(jié)合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設(shè)節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境?！焙汀耙脏囆∑嚼碚?、“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學(xué)規(guī)劃，精心組織，分類實(shí)施,全面啟動(dòng)城市居民棚戶區(qū)改造，力爭(zhēng)用3-5年時(shí)間完成全市棚戶區(qū)改造任務(wù)，提升城市品位，改善人民生活，構(gòu)建和諧太原，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展?！?/p>

在住建部和山西省和太原市三級(jí)指導(dǎo)意見中的棚戶區(qū)改造基本原則中均規(guī)定了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶區(qū)改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶區(qū)改造的一般程序

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實(shí)擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國(guó)有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時(shí)應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國(guó)家法律法規(guī)，以及本地的實(shí)際情況。

（3）核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。

（7）參與制定并核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評(píng)估（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價(jià)委托書

①核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。②對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

③核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

④對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

⑤對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序性、合法性進(jìn)行核實(shí)。⑥對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問或異議的處理。

三、評(píng)估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評(píng)估

房屋拆遷評(píng)估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評(píng)估公司專業(yè)評(píng)估人員，遵循房屋拆遷估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)該房屋客觀合理價(jià)格（價(jià)值）進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。

（2）房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場(chǎng)所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價(jià)格的主要因素，實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對(duì)房屋土地使用權(quán)的實(shí)際補(bǔ)償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。沒有所有權(quán)證書或證書上未標(biāo)明用途時(shí)，應(yīng)界定其實(shí)際用途。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)用途不但要看是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測(cè)繪單位測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個(gè)因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評(píng)估時(shí)一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。（3）房屋拆遷評(píng)估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評(píng)估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的《評(píng)估報(bào)告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評(píng)估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評(píng)估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達(dá)成一致意見，可不經(jīng)過評(píng)估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)必須具有三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價(jià)的人員必須具有中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

Ⅴ中立性：評(píng)估公司作為拆遷活動(dòng)中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評(píng)估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實(shí)的情況，該評(píng)估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價(jià)一般不等同于房屋補(bǔ)償價(jià)，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)時(shí)，《評(píng)估報(bào)告》不具有強(qiáng)制適用性。實(shí)踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評(píng)估報(bào)告確定的估價(jià)值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。同時(shí)《評(píng)估報(bào)告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。（4）房屋拆遷評(píng)估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評(píng)估公司確定。拆遷估價(jià)的價(jià)值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，均可以從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評(píng)估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請(qǐng)居委會(huì)、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

⑶公示入選的評(píng)估機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

⑷拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

Ⅳ評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評(píng)估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫(kù)”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估的影響。

⑵拆遷估價(jià)委托合同由拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實(shí)上，拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評(píng)估的公正性。

（6）房屋拆遷評(píng)估工作流程

Ⅰ評(píng)估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評(píng)估資格或不是通過法定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)人員不能參加評(píng)估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價(jià)所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供。必要時(shí)估價(jià)人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

Ⅲ現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員需對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

Ⅴ制作評(píng)估報(bào)告，提出價(jià)格評(píng)估意見，注冊(cè)評(píng)估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評(píng)估方法

目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估常用的方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場(chǎng)比較法，是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對(duì)這些補(bǔ)償價(jià)格做合理修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格方法。市場(chǎng)比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場(chǎng)比較法是一種主要的評(píng)估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營(yíng)性房屋，有時(shí)很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評(píng)估時(shí)該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實(shí)信息，因?yàn)椴疬w行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會(huì)關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價(jià)格。

Ⅱ成本法，是估算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評(píng)估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價(jià)值。這種方法主要考慮建造成本，對(duì)于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場(chǎng)地平整費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤(rùn)。適用該方法時(shí)主要扣除第④、⑥、⑦項(xiàng)。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購(gòu)買安置的計(jì)算方法。該評(píng)估價(jià)保證被拆遷人能夠買到一個(gè)合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無法適用該評(píng)估。（8）評(píng)估價(jià)格應(yīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場(chǎng)價(jià)就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價(jià)值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷的房屋購(gòu)買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)應(yīng)為房屋本身的價(jià)值與附著的土地價(jià)值之和。

（9）被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估，提供相關(guān)資料并配合實(shí)地查勘，否則，評(píng)估機(jī)構(gòu)很難評(píng)估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評(píng)估報(bào)告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評(píng)估報(bào)告，人民法院對(duì)其舉證將會(huì)不予采納。（10）拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)如何處理。

被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議是最常見的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此時(shí)有些被拆遷人干脆置《評(píng)估報(bào)告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

Ⅴ估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅵ估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。棚戶區(qū)改造的拆遷安置問題

一、拆遷安置的依據(jù)。

根據(jù)山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見：

四、拆遷補(bǔ)償安置與住房保障

拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。為保障被拆遷城市棚戶區(qū)內(nèi)居民的基本住房需求,應(yīng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。依法實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補(bǔ)償安置,也可在回遷安置時(shí),以房改價(jià)購(gòu)買相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對(duì)軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房?jī)r(jià)的居民,本人可先購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán);其余部分為公有產(chǎn)權(quán),可交納租金租用,待具備購(gòu)買能力后,再自愿購(gòu)買。

拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償。居住人為獨(dú)立戶的,可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償,不予安置。各市、縣人民政府要結(jié)合城市居民棚戶區(qū)改造,通過就地或異地建設(shè)、收購(gòu)二手住房等方式,籌集一批租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房,并按照廉租住房政策儲(chǔ)備一批廉租住房,以滿足無力購(gòu)買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據(jù)以上的文件的精神，關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償總體上分為兩大類四種情況。

首先，兩大類分別為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行的評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，與拆遷人達(dá)成拆遷協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。貨幣補(bǔ)償給被拆遷人后，拆遷方接受相關(guān)房屋進(jìn)行拆除。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據(jù)相關(guān)評(píng)估結(jié)果計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。其中根據(jù)城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

其次四種情況。

四種情況是根據(jù)拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

4、無證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補(bǔ)償安置,也可在回遷安置時(shí),以房改價(jià)購(gòu)買相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。

也有關(guān)理論對(duì)公房類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有四種：（1）租賃權(quán)安置。安置房應(yīng)當(dāng)在同類地區(qū)、其使用面積應(yīng)不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償歸承租人（在公房中，對(duì)搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過渡費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。對(duì)承租人添置物品的補(bǔ)償則無論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關(guān)鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進(jìn)行分配。對(duì)此有的地方是確定一個(gè)固定的比例，如無錫市政府頒布的《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規(guī)定：“拆遷政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，拆遷補(bǔ)償金額的80%補(bǔ)償給房屋承租人，20%補(bǔ)償給被拆遷人?！薄赌暇┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第三十五條則規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補(bǔ)償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。租賃雙方約定貨幣補(bǔ)償金額分配比例的，從其約定。”《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，??實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模凑障铝幸?guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補(bǔ)償金額的5％給予被拆遷人補(bǔ)償，按照被拆遷房屋補(bǔ)償金額的95％給予房屋承租人補(bǔ)償；”這就產(chǎn)生一個(gè)問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對(duì)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償時(shí)，按固定比例補(bǔ)償是沒有法律依據(jù)也是不合理的，事實(shí)上也是一直為人所詬病的。在實(shí)施貨幣補(bǔ)償時(shí)，還是應(yīng)區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價(jià)歸被拆遷人，其余補(bǔ)償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過渡費(fèi)及添置物品部分的補(bǔ)償。

（3）準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購(gòu)買安置房的，除將成本價(jià)支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關(guān)權(quán)利，其可以要求拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換安置。

（4）產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購(gòu)買其承租房屋的，則由承租人直接向產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進(jìn)行安置。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

根據(jù)太原市的相關(guān)政策對(duì)棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先予以安置。具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。山西省相關(guān)政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對(duì)軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房?jī)r(jià)的居民,本人可先購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán);其余部分為公有產(chǎn)權(quán),可交納租金租用,待具備購(gòu)買能力后,再自愿購(gòu)買。

4、無證自建房屋。

根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。所以對(duì)于拆除無證的自建房屋是不予以補(bǔ)償?shù)?，但是出于社?huì)安定和照顧到自建房屋人員的安置問題。山西省規(guī)定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償。居住人為獨(dú)立戶的,可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償,不予安置。該條政策只是針對(duì)自建居住三年以上的住戶，并且計(jì)算的截止時(shí)間點(diǎn)是拆遷公告發(fā)布的那一天。

二、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)償分為拆遷搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助(過渡期)和經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。

1、拆遷搬遷補(bǔ)助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:(一)設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)5—7元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)設(shè)區(qū)的市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米支付15—20元,生產(chǎn)用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉(cāng)儲(chǔ)用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米支付10—15元,生產(chǎn)用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉(cāng)儲(chǔ)用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮(zhèn)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米支付7—10元,生產(chǎn)用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉(cāng)儲(chǔ)用房每平方米支付7—10元。

第八條實(shí)行貨幣補(bǔ)償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付搬遷補(bǔ)助費(fèi);實(shí)行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

2、臨時(shí)安置補(bǔ)助(過渡期)第九條被拆遷人自行過渡的,支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過渡費(fèi))的標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)120—200元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)90—150元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3—4元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)60—100元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2—4元。

3、經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。

第十條拆遷經(jīng)營(yíng)性、生產(chǎn)型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一納稅情況給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償包括工資補(bǔ)償和經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償兩部分。經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償金額按照實(shí)際納稅額計(jì)算;沒有納稅的,不予補(bǔ)償。

拆遷公告發(fā)布前,雖已獲取營(yíng)業(yè)執(zhí)照,尚無納稅行為的不予補(bǔ)償;拆遷公告發(fā)布前,已停產(chǎn)、停業(yè)的,不予補(bǔ)償。

第十一條拆遷經(jīng)營(yíng)性非住宅房屋,造成停業(yè)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)在勞動(dòng)和社會(huì)保障部門備案的勞動(dòng)用工合同在冊(cè)(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅情況給予一次性補(bǔ)償。

造成全部停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過6個(gè)月;造成部分停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過3個(gè)月。

第十二條拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋,造成停產(chǎn)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門提供的被拆遷單位在冊(cè)(在崗、繳納勞動(dòng)保險(xiǎn))的人員名冊(cè),按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補(bǔ)償。

造成全部停產(chǎn)的,補(bǔ)償期限不超過6個(gè)月;造成部分停產(chǎn)的,補(bǔ)償期限不超過3個(gè)月;非正常生產(chǎn)的企業(yè),工資補(bǔ)償按前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一半補(bǔ)償,期限不超過6個(gè)月。

第十三條拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償根據(jù)在勞動(dòng)和社會(huì)保障部門備案的勞動(dòng)用工合同的在冊(cè)(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)償;未簽訂勞動(dòng)用工合同的不予補(bǔ)償。

經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補(bǔ)償;未納稅的不予補(bǔ)償。

造成全部停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過6個(gè)月;造成部分停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過3個(gè)月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案的,拆遷人對(duì)被拆遷人和承租人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)根據(jù)租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn),給予被拆遷人3個(gè)月的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(二)根據(jù)本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),給予承租人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的,不予補(bǔ)償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。

（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對(duì)城市房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。

三、裁決申請(qǐng)與受理階段

（一）申請(qǐng)階段

律師在代理當(dāng)事人提請(qǐng)房屋拆遷裁決申請(qǐng)時(shí)，重點(diǎn)是把握按規(guī)定申請(qǐng)所必需的資料。在為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時(shí)則應(yīng)審查申請(qǐng)資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書。

（2）申請(qǐng)人的身份證明(指營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評(píng)估報(bào)告。（4）對(duì)被申請(qǐng)人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體方案。

（5）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)。

（6）其他與裁決有關(guān)的資料。

拆遷人首次申請(qǐng)裁決時(shí)，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書。（2）申請(qǐng)人的身份證明。

（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關(guān)的資料。

3.代書裁決申請(qǐng)書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

（2）被申請(qǐng)人名稱、地址等基本情況。（3）申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、事實(shí)和理由。（4）申請(qǐng)人簽名或蓋章、申請(qǐng)日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點(diǎn)是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核，對(duì)已達(dá)成協(xié)議不足20％的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng)：（1）已超過房屋拆遷期限的。

（2）申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的。

（3）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的。

（4）房屋已經(jīng)滅失的。

（5）申請(qǐng)人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的。

（6）申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的。（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。對(duì)裁決申請(qǐng)不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。

律師對(duì)行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請(qǐng)書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點(diǎn)主要是以下幾方面： 1.對(duì)裁決審理的程序和內(nèi)容的核實(shí)。

（1）裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書。（2）裁決行政機(jī)關(guān)是否向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決申請(qǐng)副本及答辯通知書。

（3）相關(guān)資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機(jī)關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。

（5）

核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實(shí)際情況。

在審理過程中，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。

（6）

裁決行政機(jī)關(guān)是否及時(shí)合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

（7）裁決書是否送達(dá)。裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實(shí)際情況，確定送達(dá)方式。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點(diǎn)是以下七個(gè)方面：

（1）審查是否是發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)。

（2）審查是否是當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。（3）審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請(qǐng)人死亡，需要變更被申請(qǐng)人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)行政裁決機(jī)關(guān)恢復(fù)裁決。3.裁決終結(jié)的審查

裁決審理過程中，行政裁決機(jī)關(guān)可能會(huì)決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點(diǎn)是以下四個(gè)方面：

（1）審查是否是當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的。（2）審查是否是發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的。（3）審查是否是申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的。

（4）審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內(nèi)容的審查 裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

（2）申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、爭(zhēng)議的事實(shí)和理由。（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。（4）補(bǔ)償安置方案(補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目)。

（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強(qiáng)制執(zhí)行階段的律師實(shí)務(wù)

在行政決定的行政強(qiáng)制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)的重點(diǎn)主要以下四個(gè)方面：

1.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)主體

房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

2.審查行政強(qiáng)制拆遷前是否依法聽證

申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對(duì)行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門和具有社會(huì)公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會(huì)的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會(huì)。律師可代理委托人參與聽證會(huì)及調(diào)查會(huì)，發(fā)表律師意見。

3.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)應(yīng)提交的材料 申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（1）行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書。（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書。（3）安置用房或補(bǔ)償資金證明。

（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明。

（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料。（6）聽證會(huì)或調(diào)查會(huì)記錄。4.行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)

（1）申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行。

（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動(dòng)員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷。

（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

（5）行政強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會(huì)代表和公證人員到現(xiàn)場(chǎng)。

（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級(jí)人民政府裁決。（7）行政強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的預(yù)案。

（8）執(zhí)行的整個(gè)過程都要堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重社會(huì)穩(wěn)定與和諧。

行政復(fù)議與訴訟 一、一般規(guī)定 1．目的和依據(jù)

為依法維護(hù)拆遷委托人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》、《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《最高人民法院〈關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)〉》、《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)〉》等規(guī)定，結(jié)合拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗(yàn)制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護(hù)自身合法權(quán)益，依法進(jìn)行司法救濟(jì)的實(shí)務(wù)操作。

二、拆遷行政復(fù)議 1.一般規(guī)定

拆遷行政復(fù)議并不是每個(gè)項(xiàng)目拆遷的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對(duì)此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

在拆遷人申請(qǐng)規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請(qǐng)行政復(fù)議。

除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示拆遷委托人，對(duì)城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)內(nèi)容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（二）審查規(guī)劃許可的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（三）審查用的許可的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（四）審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（五）審查拆遷人申請(qǐng)拆遷許可時(shí)提交的拆遷計(jì)劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權(quán)益的情形；

（六）審查拆遷補(bǔ)償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關(guān)拆遷實(shí)施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評(píng)估的合法性。包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告和專家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見本指引第三章第二節(jié)部分）。

（二）審查補(bǔ)償安置方案的合法性。包括補(bǔ)償對(duì)象、利益相關(guān)人、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償方法，以及安置房源等內(nèi)容。

（三）審查補(bǔ)償安置實(shí)施過程的合法性。包括拆遷實(shí)施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補(bǔ)償安置的執(zhí)行等事實(shí)情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營(yíng)許可等內(nèi)容。（4）審查行政強(qiáng)制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強(qiáng)制拆遷的實(shí)施等內(nèi)容。

（5）對(duì)相關(guān)事實(shí)調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。（6）向委托人提供法律咨詢。（7）對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)法律研究。

（8）代理協(xié)商、調(diào)解、申請(qǐng)行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對(duì)被拆遷人被行政處罰、裁決或強(qiáng)制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。

（10）其他相關(guān)法律服務(wù)。

三、拆遷訴訟 1.一般規(guī)定

按法律關(guān)系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會(huì)的熱點(diǎn)，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：（1）公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋拆遷主管機(jī)關(guān)裁決。房屋拆遷主管機(jī)關(guān)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請(qǐng)求，律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下證據(jù)：

（1）證明訴訟主體資格的證據(jù)

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料，即，當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或戶口本；為法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等；法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。（2）證明房屋發(fā)生拆遷法律事實(shí)的證據(jù) 拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗(yàn)收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測(cè)量報(bào)告。

（五）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款、過渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)等費(fèi)用的憑證。

（七）提供過渡期臨時(shí)用房給被拆遷人的證據(jù)。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測(cè)量報(bào)告等。

被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

（一）能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)。

（二）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)。

（三）在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時(shí)，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補(bǔ)償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等。

（四）能證明房屋何時(shí)被拆除的證據(jù)。

（五）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。

棚戶區(qū)改造依據(jù)的法律文件

《中華人民共和國(guó)憲法》 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》或（《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》

《財(cái)政部關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》

《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》 《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部等 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》

《山西省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見(試行)》

《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施國(guó)有重點(diǎn)煤礦棚戶區(qū)改造的意見》 《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》