第一篇：物業(yè)公司環(huán)衛(wèi)精細(xì)化管理方案（模版）

XX公司環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部精細(xì)化管理方案

為進(jìn)一步提高分公司管理水平，夯實(shí)管理基礎(chǔ)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略措施，不斷提高分公司的管理水平和核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)合分公司實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想和目標(biāo)

指導(dǎo)思想：以集團(tuán)公司創(chuàng)建“一體三標(biāo)”大企業(yè)集團(tuán)為目標(biāo)，以全面提升執(zhí)行力、提高效率和效益為出發(fā)點(diǎn)，圍繞分公司中心工作，運(yùn)用科學(xué)適當(dāng)?shù)墓芾砉ぞ吆头椒?，把“精、?xì)、實(shí)、嚴(yán)”落實(shí)到管理工作的每個(gè)環(huán)節(jié)，不斷提高分公司整體管理水平和核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效促進(jìn)分公司的可持續(xù)發(fā)展。

目標(biāo)要求：以“精”為目標(biāo)，以“細(xì)”為手段，用半年時(shí)間，將精細(xì)化理念貫徹到分公司運(yùn)營(yíng)管理的整個(gè)過(guò)程，以“精細(xì)化的規(guī)劃，精細(xì)化的分析，精細(xì)化的控制，精細(xì)化的操作，精細(xì)化的核算”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理從機(jī)會(huì)型到戰(zhàn)略型、從經(jīng)驗(yàn)型到科學(xué)型、從定性到量化、從靜態(tài)到動(dòng)態(tài)、從外延式到內(nèi)涵式、從粗放型到精細(xì)化的轉(zhuǎn)變。實(shí)現(xiàn)分公司發(fā)展思路明晰化、組織體系科學(xué)化、績(jī)效考核全面化，使員工執(zhí)行力、服務(wù)質(zhì)量大幅提高。

二、精細(xì)化管理內(nèi)容

實(shí)施精細(xì)化管理，是針對(duì)分公司當(dāng)前管理現(xiàn)狀，解決經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，提高管理水平的重要舉措。以抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點(diǎn)細(xì)節(jié)為著力點(diǎn)，提高整體管理水平。

1、精細(xì)化管理的核心理念、突破口和基本方法

精細(xì)化管理的核心理念：精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)。精是做精、做好，精益求精;準(zhǔn)是準(zhǔn)確、準(zhǔn)時(shí)，信息與決策準(zhǔn)確無(wú)誤；細(xì)是操作細(xì)化、管理細(xì)化，重視細(xì)節(jié)；嚴(yán)是嚴(yán)格執(zhí)行制度標(biāo)準(zhǔn)和程序規(guī)定，嚴(yán)格控制偏差。

精細(xì)化管理的突破口：完善制度與規(guī)范流程、提高員工的執(zhí)行力，即通過(guò)精細(xì)化管理，使崗位責(zé)任、流程、制度執(zhí)行到位。

精細(xì)化管理的的基本方法：細(xì)化、量化、實(shí)證化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、協(xié)同化。

2.精細(xì)化管理的主要內(nèi)容

一是完善細(xì)化規(guī)章制度。對(duì)現(xiàn)行規(guī)章制度進(jìn)行全面的清理、修訂，細(xì)化規(guī)章制度的執(zhí)行程序。10月底前，將修訂過(guò)的制度方案報(bào)分公司總經(jīng)理；11月初，將修訂后的規(guī)章制度匯編成冊(cè)，并報(bào)分公司總經(jīng)理審核；審核通過(guò)后，在分公司群內(nèi)公布。

二是細(xì)分業(yè)務(wù)流程，細(xì)化各崗位職責(zé)。要全面梳理、細(xì)化分公司業(yè)務(wù)流程，明確管理層級(jí)之間的權(quán)限。根據(jù)實(shí)際，將集團(tuán)公司制定的標(biāo)準(zhǔn)體系落實(shí)到管理和員工的具體工作中去，確保執(zhí)行到位。突出道路環(huán)境衛(wèi)生的工作重點(diǎn)，落實(shí)管理責(zé)任。細(xì)化網(wǎng)格化責(zé)任區(qū)域，將責(zé)任落實(shí)到區(qū)，落實(shí)到人。

三是以貫標(biāo)為目標(biāo)，推行精細(xì)化管理。根據(jù)自身實(shí)際，努力建立員工安全管理體系、員工安全工作流程，通過(guò)人的規(guī)范化、事的流程化、物的規(guī)格化，提高效率，保證質(zhì)量，保障安全，使工作環(huán)境整潔有序，提高員工素養(yǎng)和企業(yè)形象。

四是突出工作重點(diǎn)，落實(shí)管理責(zé)任。推行劃段劃片管理分層負(fù)責(zé)制，各環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部經(jīng)理是分段管理的直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)整合該路段人員力量，做好該路段的市容秩序、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理，確保工作順利推進(jìn)。

五是加強(qiáng)督促檢查，落實(shí)考核評(píng)比。分公司企管部堅(jiān)持平常檢查與定期考核相結(jié)合、全面管理與重點(diǎn)考核相結(jié)合、督促巡查與工作指導(dǎo)相結(jié)合，開(kāi)展好定期檢查與日常巡查，并建立巡查臺(tái)帳，納入日?？己?。

三、整治重點(diǎn)

1.認(rèn)真做好道路清掃保潔，全面清理道路遺撒，白色垃圾，雜草。2.做好道路中分帶、側(cè)分帶以及灰?guī)У拈L(zhǎng)久積灰問(wèn)題。3.做好道路人行道的徹底清掃和保潔，樹坑內(nèi)的堆積垃圾、路邊死角堆放垃圾的清理工作。

四、工作流程

1.查找問(wèn)題階段：由企管部負(fù)責(zé)各環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部積極配合，利用日常巡查時(shí)間，對(duì)各環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部的清掃范圍進(jìn)行拉網(wǎng)式清查，在做好責(zé)任區(qū)范圍問(wèn)題清查的同時(shí)，針對(duì)垃圾死角、樹坑等部位進(jìn)行重點(diǎn)清查，查出問(wèn)題，列出具體的衛(wèi)生提升計(jì)劃。同時(shí)對(duì)道路保潔員進(jìn)行紀(jì)律巡查。

2.集中整治階段

針對(duì)日常巡查中查出的問(wèn)題，由各環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部經(jīng)理負(fù)責(zé)確定整治方案，各環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部根據(jù)整治方案，有計(jì)劃、有措施、有步驟的開(kāi)展整治提升工作，企管部將根據(jù)各環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部的整治情況在日常巡查和隨機(jī)抽查中進(jìn)行考核，沒(méi)有進(jìn)行整改或者整改不及時(shí)的將根據(jù)公司《考核辦法》進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

3.鞏固提升階段

進(jìn)一步鞏固環(huán)境衛(wèi)生整治的工作成果，按照蘭州新區(qū)環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化機(jī)械及人工清掃標(biāo)準(zhǔn)，有針對(duì)性的解決工作中存在的問(wèn)題，不斷加強(qiáng)作業(yè)體系和考核體系，持續(xù)提升環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。逐步建立“精細(xì)化管理”模式，優(yōu)化作業(yè)流程，細(xì)化工作標(biāo)準(zhǔn)，逐步完善垃圾收集、拉運(yùn)、消納無(wú)縫對(duì)接運(yùn)行機(jī)制，形成一整套精細(xì)化的環(huán)境衛(wèi)生管理長(zhǎng)效體系。推動(dòng)環(huán)衛(wèi)保潔工作科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化。

五、管理人員考核辦法

環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部管理人員依據(jù)《考核辦法》有罰款時(shí)，必須在罰款事由發(fā)生之日起3日內(nèi)上交辦公室，由辦公室主任記錄在案，罰款所得款項(xiàng)，于年底時(shí)依據(jù)個(gè)人表現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工。

1.項(xiàng)目經(jīng)理

1.1作為環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部的總負(fù)責(zé)人，全權(quán)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目； 1.2上班時(shí)間：夏季上班時(shí)間為早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班時(shí)間推遲半小時(shí)，下午時(shí)間不變。保潔員必須按時(shí)上下班，不得遲到、早退，遲到早退二十分鐘以內(nèi)的一次扣3分，二十分鐘后按曠工計(jì)算，曠工者扣除日工資的400%；

1.3上班一半小時(shí)內(nèi)巡查所有路段，掌握路面情況，每天至少巡查所有路段兩到三次，沒(méi)有巡查或者巡查不及時(shí)的，罰款100元；

1.4巡查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，及時(shí)處理，沒(méi)有處理或者處理不及時(shí)的，罰款100元；

1.5對(duì)下屬保潔員上報(bào)的問(wèn)題及時(shí)處理，沒(méi)有處理或者處理不及時(shí)的，罰款100元；

1.6巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并不能處理的，實(shí)時(shí)發(fā)公司內(nèi)部微信群或者執(zhí)法局工作群，沒(méi)有及時(shí)上報(bào)的，罰款100元；

1.7工作群內(nèi)的通知，必須在10分鐘內(nèi)回復(fù)，超過(guò)十分鐘且沒(méi)有正當(dāng)理由的，罰款200元；

1.8積極配合辦公室、企管部工作，不配合的，罰款100元； 1.9每月30號(hào)之前上報(bào)人員考勤，超時(shí)上報(bào)的，罰款100元； 1.10對(duì)企管部在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，沒(méi)及時(shí)處理且沒(méi)有正當(dāng)理由的，罰款100元；

1.11每周主持召開(kāi)安全及工作例會(huì)，沒(méi)有召開(kāi)且沒(méi)有正當(dāng)理由的，罰款100元；

1.12按時(shí)參加X(jué)X公司周例會(huì)及其他培訓(xùn)會(huì)議，無(wú)故曠會(huì)的，罰款100元；

1.13合理調(diào)配區(qū)域內(nèi)的勞動(dòng)力及清潔工具，嚴(yán)格工作和勞動(dòng)紀(jì)律，違反勞動(dòng)紀(jì)律的，罰款200元；

1.14在重大活動(dòng)中，道路出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，罰款200元； 1.15工作時(shí)間搭乘與工作無(wú)關(guān)人員的，罰款100元； 1.16工作時(shí)間干與工作無(wú)關(guān)的事情的，罰款100元； 1.17及時(shí)上報(bào)道路突發(fā)事件，沒(méi)上報(bào)且對(duì)公司造成損失的，罰款100元；

1.18妥善保管銀聯(lián)充值卡，充值完畢后及時(shí)上交辦公室，遺失或者沒(méi)有上交的，罰款100元；

1.19車輛當(dāng)天加油完畢后，必須將小票上交辦公室，沒(méi)有上交或超時(shí)上交的，罰款200元；

1.20企管部于每月中旬和下旬考核兩次，將兩次考核成績(jī)匯總后，作為當(dāng)月環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目部的總成績(jī)，排到末的項(xiàng)目部，項(xiàng)目經(jīng)理罰款100元；

1.21執(zhí)法局當(dāng)月考核排名最后的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理罰款200元。2.環(huán)衛(wèi)主管

2.1上班時(shí)間：夏季上班時(shí)間為早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班時(shí)間推遲半小時(shí)，下午時(shí)間不變。保潔員必須按時(shí)上下班，不得遲到、早退，遲到早退二十分鐘以內(nèi)的一次扣3分，二十分鐘后按曠工計(jì)算，曠工者扣除日工資的300%；

2.2每日巡查轄區(qū)內(nèi)道路至少一次，沒(méi)有巡查的或者巡查不及時(shí)的，罰款50元；

2.3對(duì)道路主道、側(cè)分帶、中分帶、人行道等區(qū)域的清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員，并督促解決；沒(méi)有通知或者沒(méi)有解決的，罰款50元；

2.4對(duì)下屬保潔員上報(bào)的問(wèn)題及時(shí)處理，沒(méi)有處理或者處理不及時(shí)的，罰款50元； 2.5巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并不能處理的，實(shí)時(shí)發(fā)公司內(nèi)部微信群或者執(zhí)法局工作群，沒(méi)有及時(shí)上報(bào)的，罰款50元；

2.6工作群內(nèi)的通知，必須在10分鐘內(nèi)回復(fù)，超過(guò)十分鐘且沒(méi)有正當(dāng)理由的，罰款50元；

2.7積極配合辦公室、企管部工作，不配合的，罰款50元； 2.8對(duì)企管部在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，沒(méi)及時(shí)處理且沒(méi)有正當(dāng)理由的，罰款100元；

2.9按時(shí)參加X(jué)X公司周例會(huì)及其他培訓(xùn)會(huì)議，無(wú)故曠會(huì)的，罰款50元；

2.10合理調(diào)配區(qū)域內(nèi)的勞動(dòng)力及清潔工具，嚴(yán)格工作和勞動(dòng)紀(jì)律，違反勞動(dòng)紀(jì)律的，罰款50元；

2.11工作時(shí)間搭乘與工作無(wú)關(guān)人員的，罰款50元； 2.12工作時(shí)間干與工作無(wú)關(guān)的事情的，罰款50元；

2.13及時(shí)上報(bào)道路突發(fā)事件，沒(méi)上報(bào)且對(duì)公司造成損失的，罰款50元。

六、具體工作流程及處罰標(biāo)準(zhǔn) 1.機(jī)械車輛操作規(guī)范

1.1清掃車

1.1.1出車前，駕駛員要做好車輛的檢查，特別是油泵、主刷、邊刷、上水截門、土箱是否齊全、靈敏有效。對(duì)制動(dòng)系、傳動(dòng)系、轉(zhuǎn)向系、潤(rùn)滑系、輪胎確保安全可靠，聽(tīng)察發(fā)動(dòng)機(jī)和底盤有無(wú)異響；

1.1.2作業(yè)時(shí)先檢查主刷子落地高度，一般降至刷苗稍壓地面為合適，吸口調(diào)整到不遺漏為宜；

1.1.3完成清掃作業(yè)后，要對(duì)車輛進(jìn)行清洗和日常保養(yǎng)、加油、填路單，有故障及時(shí)報(bào)修，保證次日的正常用車；

1.1.4根據(jù)路面污染情況清掃時(shí)選用一擋或二檔，保潔時(shí)選用二擋。夜間清掃時(shí)速不超過(guò)10公里/小時(shí)；白天保潔時(shí)速：機(jī)掃車不超過(guò)10公里/小時(shí)，嚴(yán)禁高速作業(yè)。

1.2洗掃車

1.2.1出車前，要做好車輛的檢查，特別是油泵、上水截門、噴頭是否齊全、靈敏有效；對(duì)制動(dòng)系、傳動(dòng)系、轉(zhuǎn)向系、潤(rùn)滑系、輪胎確保安全可靠，聽(tīng)、查發(fā)動(dòng)機(jī)和底盤有無(wú)異響；

1.2.2根據(jù)不同作業(yè)需要，按規(guī)定使用前后警燈；在系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，水位報(bào)警開(kāi)關(guān)必須打開(kāi)，以便及時(shí)報(bào)警；

1.2.3加水時(shí)要到指定地點(diǎn)加水，嚴(yán)禁浪費(fèi)水源； 1.2.4司機(jī)在倒車時(shí)要照顧前后車輛，保證安全；

1.2.5作業(yè)完畢后將前噴機(jī)構(gòu)收回原始位置，對(duì)車輛進(jìn)行清洗和日常保養(yǎng)、加油、填行程表，有故障及時(shí)報(bào)修，保證次日的正常用車；

1.2.6沖刷作業(yè)時(shí)要保證路面無(wú)污物，路牙無(wú)浮土，車速不超過(guò)每小時(shí)20公里，嚴(yán)禁高速?zèng)_刷。

1.2機(jī)械車輛路面質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.2.1.“六清”人行道清；路面清；墻角清；樹根清；溝底清；隔離樁清；

1.2.2.“四無(wú)”無(wú)小堆垃圾；無(wú)廢棄磚石；無(wú)積存污水；無(wú)漏掃； 1.2.3.“二潔”工具、車輛完好整潔；廢物箱內(nèi)外整潔； 1.2.4.“一通” 窖井溝眼通；

1.2.5.作業(yè)不揚(yáng)塵、不漏土，清掃后路牙無(wú)浮土。1.3工作流程及處罰標(biāo)準(zhǔn)

1.3.1工作流程：機(jī)械車輛上班后先清理主干道，每天至少一遍。清理完畢后，安排車輛清理主干道以外的其他道路。機(jī)械車輛在清理過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵守交通規(guī)則，不得逆行，不得闖紅燈。

1.3.2駕駛?cè)藛T必須按時(shí)上下班，不得遲到，違反一次扣1分，三十分鐘后按曠工計(jì)算，早退按曠工算；曠工者扣除日工資的200%；

1.3.3嚴(yán)格按照交通法規(guī)進(jìn)行作業(yè)操作，對(duì)逆行、闖紅燈者罰款200元。造成事故的由司機(jī)承擔(dān)一切責(zé)任；

1.3.4愛(ài)惜車輛，人為造成的車輛損壞由司機(jī)承擔(dān)，并罰款100元。情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退，并扣除當(dāng)月工資；規(guī)范操作，造成大面積揚(yáng)塵的，罰款50元；

1.3.5車輛沒(méi)有清理干凈的罰款20元，沒(méi)有按時(shí)保養(yǎng)罰款50元； 1.3.6作業(yè)時(shí)不許搭載與工作無(wú)關(guān)的人員，違規(guī)者予以50元罰款；

1.3.7高速作業(yè)者罰款200元；

1.3.8車輛一律按車隊(duì)的調(diào)度命令行車，不接受主管和經(jīng)理調(diào)配的，違反一次罰款50元；

1.3.9須攜帶有效駕駛證、行駛證.以上證件不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造，不得將車輛交給其他人駕駛；違反一次罰款100元； 2.保潔員作業(yè)規(guī)范

2.1作業(yè)規(guī)范：

2.1.1保潔員在打掃和保潔時(shí)，應(yīng)按車行線反方向清掃，清理主車道上的遺撒時(shí)，應(yīng)在清理點(diǎn)來(lái)車方向100米處放置安全警示錐，保證保潔員在警示區(qū)內(nèi)作業(yè)，并做好防護(hù)措施；

2.1.2若在危險(xiǎn)路段作業(yè)，采取2-3人合作清掃，進(jìn)行逆向清掃，相互提醒，相互照應(yīng)。

2.2.路面質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

2.2.1道路日清掃保潔率100％；

2.2.2機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道上無(wú)泥土積塵、無(wú)垃圾雜物、無(wú)枝葉果皮紙屑、無(wú)污泥積水，要求路見(jiàn)本色；道路側(cè)石、緣石、收水井應(yīng)整潔、無(wú)雜物；

2.2.3雨后，積水兩天內(nèi)清理完畢，積量較大的三天內(nèi)清理完畢；冰雪融化后，路面泥跡、砂土及其它廢棄物及時(shí)清掃干凈；沙塵暴過(guò)后，三天內(nèi)將路面風(fēng)積沙和綠化帶、各地塊內(nèi)白色垃圾清理干凈；

2.2.4“六凈六無(wú)一通”標(biāo)準(zhǔn)。六凈：地面、路面、人行道凈，路沿石凈，公共設(shè)施凈，墻基凈，雨水井口凈，垃圾箱凈。六無(wú)：地面、路面無(wú)積水、無(wú)果皮、煙頭等廢棄物，無(wú)香口糖跡、痰跡等污跡，無(wú)漏收垃圾堆，無(wú)往雨水井口、排水渠口、明渠、綠化帶、垃圾箱掃倒垃圾污物，無(wú)亂張貼廣告、亂涂畫、亂刻寫等。一通：雨水井口、排水明渠通。

2.3工作流程及處罰標(biāo)準(zhǔn) 考核采取百分制，每1分為20元，月累計(jì)扣10分以上者，將予以辭退處理；

2.3.1保潔員夏季上班時(shí)間為早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班時(shí)間推遲半小時(shí)，下午時(shí)間不變。保潔員必須按時(shí)上下班，不得遲到、早退，遲到早退二十分鐘以內(nèi)的一次扣1分，二十分鐘后按曠工計(jì)算，曠工者扣除日工資的200%；

2.3.2保潔員在作業(yè)及上下班期間必須穿工作服及安全反光背心；工作時(shí)必須服裝整齊，沒(méi)著工作服的，一次扣1分；

2.3.3上下班期間必須妥善保管自己的保潔工具，上班時(shí)必須攜帶自己的保潔工具，包括掃把、簸箕、笤帚、鑷子等，沒(méi)有攜帶或者攜帶不完整的，處以50元罰款，并在區(qū)域周例會(huì)上進(jìn)行通報(bào)批評(píng)；

2.3.4早晨7:00-8:00為垃圾拾撿時(shí)間，所有視野范圍內(nèi)的垃圾必須在一小時(shí)內(nèi)撿拾完畢，要求道路行車道、人行道、綠化帶、樹池?zé)o白色垃圾、無(wú)紙屑、塑膜、煙盒、煙頭、塑料等廢棄物；上班一小時(shí)以后，發(fā)現(xiàn)路段有垃圾的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分；

2.3.5在撿拾垃圾期間，發(fā)現(xiàn)道路有遺撒的，先處理道路遺撒，遺撒較嚴(yán)重的，及時(shí)上報(bào)經(jīng)理或主管，以及時(shí)安排人員或車輛清理，以免對(duì)道路造成二次污染；處理主車道路面遺撒時(shí)，必須放置錐形桶；

2.3.6保潔員于八點(diǎn)以后開(kāi)始路面清掃，清掃范圍包括：人行道、側(cè)分帶、中分帶以及收水井，清掃先從人行道開(kāi)始，要求無(wú)垃圾、無(wú)樹葉、無(wú)煙頭、無(wú)積灰以及其他雜物，人行道清理完畢后，依次清掃其他地方，在早晨下班之前應(yīng)將路段所有人行道、側(cè)分帶、中分帶以及收水井清理完畢，沒(méi)有清掃或者清掃不及時(shí)的，扣3分；

2.3.7保潔員對(duì)路面進(jìn)行清掃時(shí)，必須規(guī)范作業(yè)，不能引起揚(yáng)塵，若發(fā)生大面積揚(yáng)塵造成嚴(yán)重后果的，扣1分；

2.3.8早晨9:40-10:00，下午15:40-16:00為休息時(shí)間，保潔員不得在行車道和綠化帶內(nèi)休息，不得在休息時(shí)間內(nèi)做違反公司紀(jì)律的事情，提前休息或者休息超時(shí)的，扣1分，休息時(shí)間內(nèi)嚴(yán)重違反公司紀(jì)律，對(duì)公司形象造成損害的，予以辭退；

2.3.9下午14:00-14:30，為垃圾撿拾時(shí)間，保潔員必須在半小時(shí)內(nèi)將垃圾清理完畢，沒(méi)清理或者清理不及時(shí)的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分；

2.3.10兩點(diǎn)半以后，為動(dòng)態(tài)保潔時(shí)間，保潔重點(diǎn)為人行道、樹池；保潔期間必須及時(shí)處理道路問(wèn)題，確保人行道和路面清掃保潔質(zhì)量；路面垃圾較多，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)處理的，扣2分；

2.3.11環(huán)衛(wèi)保潔員在上下班期間，要嚴(yán)格遵守交通規(guī)則，闖紅燈或亂穿馬路的，扣5分；

2.3.12保潔員酒后上崗的，扣5分；

2.3.13在遇大雨、大雪、大霧等事故易發(fā)天氣時(shí)，保潔員在行車道上作業(yè)的，扣5分；

2.3.14雨后，保潔員必須在一天內(nèi)將積水處理完畢，先從道路十字開(kāi)始清理，依次為行車主道和輔道；沒(méi)有清理或者清理不及時(shí)的，扣2分；

2.3.15遇大雪天氣時(shí)，保潔員主要清理人行道，三人一組開(kāi)始作業(yè)，將人行道積雪、路面泥跡、砂土及其它廢棄物及時(shí)清掃干凈；沒(méi)有清理或者清理不及時(shí)的，扣2分；

2.3.16沙塵暴過(guò)后，一天內(nèi)將路面積沙清理干凈；沒(méi)有清理或者清理不及時(shí)的，扣2分；

2.3.17按要求將垃圾倒到指定垃圾中轉(zhuǎn)站，將垃圾倒入綠化帶、收水井、地塊內(nèi)、墻角、過(guò)水槽等處的，扣2分；

2.3.18隨意點(diǎn)火，焚燒垃圾的，予以辭退，并扣除當(dāng)月工資； 2.3.19保潔員必須服從班長(zhǎng)、主管、經(jīng)理的指派，不服從調(diào)派的，扣3分；

2.3.20上班期間做與工作無(wú)關(guān)的事情的，扣2分； 2.3.21重大活動(dòng)中，道路出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，扣5分；

2.3.21環(huán)衛(wèi)保潔員要講文明、講禮貌，隨意辱罵別人，扣1分，打架斗毆的，扣5分，有偷盜現(xiàn)象發(fā)生，損害公司形象的，予以辭退。

附：環(huán)衛(wèi)道路考核表

第二篇：2011年環(huán)衛(wèi)精細(xì)化管理總結(jié)

奉節(jié)縣環(huán)境衛(wèi)生管理所 環(huán)境衛(wèi)生精細(xì)化作業(yè)管理工作總結(jié)

2011年，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市環(huán)衛(wèi)局的精心指導(dǎo)下，奉節(jié)縣環(huán)衛(wèi)所把環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)精細(xì)化管理向縱深推進(jìn)，進(jìn)一步創(chuàng)新工作思路，健全完善工作機(jī)制，加大環(huán)衛(wèi)投入，加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)隊(duì)伍建設(shè)，全面提升了環(huán)境衛(wèi)生管理綜合水平，較好地完成了本的各項(xiàng)任務(wù)?，F(xiàn)將一年來(lái)環(huán)衛(wèi)作業(yè)具體工作開(kāi)展情況總結(jié)如下：

一、轉(zhuǎn)變環(huán)衛(wèi)管理體制，實(shí)行管理單位和作業(yè)單位分離。2月底，奉節(jié)縣調(diào)整環(huán)衛(wèi)管理體制，要求奉節(jié)縣環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)全縣的環(huán)境衛(wèi)生督察指導(dǎo)工作，將城區(qū)清掃保潔工作移交給永安鎮(zhèn)人民政府管理。我所積極配合，派原管清掃的站長(zhǎng)給永安鎮(zhèn)帶隊(duì)1個(gè)月，教管理方法、保潔重點(diǎn)，讓永安鎮(zhèn)的清洗保潔工作很快進(jìn)入正軌。

二、認(rèn)真履行全縣環(huán)衛(wèi)管理職責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生明顯好轉(zhuǎn)。

1.加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生指導(dǎo)工作。主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)對(duì)全縣30個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)衛(wèi)工作進(jìn)行指導(dǎo)，指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建環(huán)衛(wèi)隊(duì)伍，制定環(huán)衛(wèi)規(guī)劃，學(xué)習(xí)環(huán)衛(wèi)管理，大力推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生管理長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。2.加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生督察工作。清洗保潔工作移交后，我所立即成立了環(huán)境衛(wèi)生督察室，由分管領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)

督察隊(duì)員每天對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生督查，將督查結(jié)果發(fā)給市政園林管理局和同創(chuàng)辦。督察要求永安鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所及物業(yè)管理單位整治的高、邊、坡等衛(wèi)生死角100余處，督察整治鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校周邊衛(wèi)生死角20余處。督查室定時(shí)回訪，復(fù)查整改情況，確保督察效果，督察完畢，督察隊(duì)發(fā)督察通報(bào)到城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，今年已發(fā)督察通報(bào)30余份。3.加強(qiáng)暗訪。在督察指導(dǎo)中，環(huán)衛(wèi)所把“暗訪”作為一種制度，事實(shí)證明這更有利于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。通過(guò)暗訪發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，暗訪人員以座談會(huì)或提建議的形式與鄉(xiāng)鎮(zhèn)溝通解決。

通過(guò)督察指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生都有明顯好轉(zhuǎn)，特別是沿江鄉(xiāng)鎮(zhèn)亂傾亂倒垃圾進(jìn)入長(zhǎng)江的現(xiàn)象得到有效遏制。

三、城區(qū)環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)管理向縱深推進(jìn)。

1.變清掃為清洗。年初，城區(qū)路面實(shí)現(xiàn)白改黑并加裝道路護(hù)欄、更換路沿石。環(huán)衛(wèi)所為清潔工人配備鐵刷、鐵鏟抹布等環(huán)衛(wèi)作業(yè)工具，加強(qiáng)路面清洗力度。增加一輛高壓沖洗車，每天對(duì)人行道及主次干道進(jìn)行沖洗。

2.搞好垃圾密閉運(yùn)輸。按“六城同創(chuàng)”工作要求，要確保垃圾不落地，實(shí)行密閉運(yùn)輸，奉節(jié)縣增加環(huán)衛(wèi)投入，新購(gòu)長(zhǎng)安自卸車深入背街小巷、居民小區(qū)收運(yùn)垃圾并延長(zhǎng)清運(yùn)作息時(shí)間，有效保證垃圾不落地。

3.新購(gòu)餐廚垃圾車和餐廚垃圾桶，定時(shí)間、定地點(diǎn)到各大餐館和物業(yè)小區(qū)收運(yùn)餐廚垃圾。

四、加大投入，環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。

今年以來(lái)，我所爭(zhēng)取財(cái)政資金356萬(wàn)元，會(huì)同縣采購(gòu)中心、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、紀(jì)委監(jiān)察局等單位到外地大型廠家實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)集中采購(gòu)，為永安鎮(zhèn)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購(gòu)各種環(huán)衛(wèi)特種車19輛，為縣上節(jié)約財(cái)政資金80余萬(wàn)元。將永安鎮(zhèn)原環(huán)衛(wèi)車輛調(diào)配給鶴峰等4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有效整合了資源。

垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)有序推進(jìn)，將喬木園周邊居民阻撓施工的喬木園垃圾中轉(zhuǎn)站遷移到下王家坪簡(jiǎn)易站改擴(kuò)建，寶塔坪和新縣城指揮部北側(cè)垃圾中轉(zhuǎn)站已完成規(guī)劃紅線、立項(xiàng)批復(fù)，地質(zhì)勘測(cè)、方案評(píng)審、移民用地、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等手續(xù)，招投標(biāo)程序完畢，現(xiàn)已動(dòng)工建設(shè)。

奉節(jié)縣環(huán)境衛(wèi)生管理所

二〇一一年十一月二十六日

第三篇：物業(yè)公司的精細(xì)化管理全部方案

物業(yè)公司精細(xì)化管理全案 目錄

第一篇 物業(yè)前期管理

第一章 規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入 3 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)介入 3

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面 3

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容 6 第二節(jié) 建設(shè)施工介入 17 第三節(jié) 建筑工程質(zhì)量保修的前期管理 18

一、保修期限問(wèn)題 18

二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī) 18 第四節(jié) 籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 20

一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 20

二、適時(shí)組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 21

三、前期測(cè)算及辦理前期手續(xù) 23

四、協(xié)助開(kāi)發(fā)商的前期工作 24

第二章 設(shè)備前期管理 27 第一節(jié) 設(shè)備前期管理的綜合要求 27

一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 27

二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段 29

三、設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行階段 30

四、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收階段 31

五、竣工驗(yàn)收階段 32 第二節(jié) 弱電工程前期管理 33

一、弱電工程的前期管理 33

二、安全防范系統(tǒng) 33

三、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 44

四、自動(dòng)消防系統(tǒng) 48

五、電梯監(jiān)控系統(tǒng) 49

第三章 接管驗(yàn)收綜述 51 第一節(jié) 接管驗(yàn)收的條件 51

一、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 51

二、舊物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 52 第二節(jié) 驗(yàn)收工作程序 52

一、組建驗(yàn)收小組 52

二、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 52

三、接管驗(yàn)收工作程序 52 第三節(jié) 技術(shù)資料接管驗(yàn)收 53

一、土建工程資料、文件驗(yàn)收 53

二、建筑電氣工程資料、文件驗(yàn)收 55

三、給/排水工程資料、文件驗(yàn)收 55

/ 184

四、供熱工程資料、文件驗(yàn)收 56

五、電梯工程資料、文件驗(yàn)收 56

六、通風(fēng)與空調(diào)工程資料、文件驗(yàn)收 57

七、自動(dòng)消防系統(tǒng)工程資料、文件驗(yàn)收 57

八、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗(yàn)收 59

九、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)技術(shù)資料、文件驗(yàn)收 59

十、資料、文件交接與歸檔 60

第四章 土建工程接管驗(yàn)收 63 第一節(jié) 土建工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 63 第二節(jié) 土建工程觀感質(zhì)量驗(yàn)收 64

一、室內(nèi)、外觀感質(zhì)量驗(yàn)收 64

二、屋面工程檢查重點(diǎn) 65

第五章 建筑電氣工程接管驗(yàn)收 69 第一節(jié) 建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 69 第二節(jié) 建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收項(xiàng)目 71

一、變壓器、箱式變電所驗(yàn)收 73

二、配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱驗(yàn)收 75

三、低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)驗(yàn)收 76

四、不間斷電源驗(yàn)收 77

五、低壓動(dòng)力設(shè)備試驗(yàn)和試運(yùn)行 79

六、裸母線、封閉母線、插接式母線驗(yàn)收 80

七、電纜橋架安裝及其電纜敷設(shè)驗(yàn)收 83

八、電纜溝和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)驗(yàn)收 84

九、電線導(dǎo)管、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)驗(yàn)收 86

十、電線、電纜穿管和線槽敷線驗(yàn)收 87

十一、電纜頭制作、接線和線路絕緣測(cè)試 88

十二、普通燈具驗(yàn)收 91

十三、特種燈具驗(yàn)收 93

十四、景觀燈、庭院燈和航空障礙標(biāo)志燈驗(yàn)收 96

十五、開(kāi)關(guān)、插座、風(fēng)扇驗(yàn)收 98

十六、建筑物照明通電試運(yùn)行 99

十七、接地裝置驗(yàn)收 101

十八、避雷引下線和變/配電室接地干線驗(yàn)收 102

十九、接閃器驗(yàn)收 103

二十、建筑物等電位聯(lián)結(jié)驗(yàn)收 105

第六章 建筑給排水工程接管驗(yàn)收 105 第一節(jié) 建筑給排水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 107 第二節(jié) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)驗(yàn)收 107

一、室內(nèi)給水管道及配件驗(yàn)收 109

二、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)驗(yàn)收 110

三、給水設(shè)備驗(yàn)收 111

/ 184

四、室內(nèi)排水系統(tǒng)驗(yàn)收 115 第三節(jié) 室內(nèi)熱水系統(tǒng)驗(yàn)收 115

一、室內(nèi)熱水管道及配件驗(yàn)收 116

二、熱水供應(yīng)系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收 117 第四節(jié) 衛(wèi)生器具及配件驗(yàn)收 117

一、衛(wèi)生器具及給水配件驗(yàn)收 117

二、衛(wèi)生器具排水管道驗(yàn)收 118 第五節(jié) 室外給排水管網(wǎng)驗(yàn)收 118

一、室外給水管網(wǎng)驗(yàn)收的綜合要求 118

二、室外給水管道驗(yàn)收 118

三、消防水泵接合器及消火栓驗(yàn)收 121

四、管溝及管井驗(yàn)收 122

五、室外排水管網(wǎng)驗(yàn)收 122

第七章 供熱系統(tǒng)設(shè)備接管驗(yàn)收 125 第一節(jié) 鍋爐及輔助設(shè)備驗(yàn)收 125

一、鍋爐驗(yàn)收 125

二、鍋爐輔助設(shè)備驗(yàn)收 127

三、管道驗(yàn)收 129

四、安全附件驗(yàn)收 129

五、換熱器驗(yàn)收 131 第二節(jié) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)驗(yàn)收 132

一、室內(nèi)采暖管道及配件驗(yàn)收 132

二、散熱器及金屬輻射板驗(yàn)收 134 第三節(jié) 低溫?zé)崴匕遢椛涔┡到y(tǒng)驗(yàn)收 135

一、施工工藝要求 135

二、檢驗(yàn)和調(diào)試 136

三、驗(yàn)收條件 137

四、系統(tǒng)驗(yàn)收 137 第四節(jié) 室外供熱管網(wǎng)驗(yàn)收 139

第八章 通風(fēng)與空調(diào)工程接管驗(yàn)收 141 第一節(jié) 通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 141 第二節(jié) 通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)安裝質(zhì)量驗(yàn)收 142

一、通風(fēng)系統(tǒng)驗(yàn)收 142

二、空調(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收 146

三、空調(diào)水系統(tǒng)管道與設(shè)備驗(yàn)收 152

四、空調(diào)風(fēng)管系統(tǒng)驗(yàn)收 159 第三節(jié) 通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試及試運(yùn)行驗(yàn)收 164

一、系統(tǒng)空載調(diào)試及試運(yùn)行 164

二、帶生產(chǎn)負(fù)荷的綜合效能試驗(yàn)與調(diào)整 167

第九章 電梯工程接管驗(yàn)收 169 第一節(jié) 電梯工程驗(yàn)收規(guī)范 169

/ 184

一、電梯安裝單位應(yīng)具備的資質(zhì) 169

二、電梯接管驗(yàn)收的條件 169

三、電梯接管驗(yàn)收的實(shí)施 170 第二節(jié) 電梯工程質(zhì)量驗(yàn)收 170

一、機(jī)房驗(yàn)收 170

二、井道驗(yàn)收 171

三、驅(qū)動(dòng)主機(jī)的土建基礎(chǔ)驗(yàn)收 171

四、導(dǎo)軌驗(yàn)收 171

五、門系統(tǒng)驗(yàn)收 172

六、轎廂驗(yàn)收 172

七、對(duì)重(平衡重)驗(yàn)收 172

八、安全性能驗(yàn)收 172

九、懸掛裝置、隨行電纜、補(bǔ)償裝置驗(yàn)收 173

十、電氣驗(yàn)收 173

十一、電梯驗(yàn)收 174

十二、電梯鑰匙驗(yàn)收 176

第十章 自動(dòng)消防系統(tǒng)接管驗(yàn)收 177 第一節(jié) 自動(dòng)消防系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范 177

一、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范 177

二、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范 178 第二節(jié) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)驗(yàn)收 180

一、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)工程質(zhì)量驗(yàn)收 180

二、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器及探測(cè)器技術(shù)性能驗(yàn)收 183 第三節(jié) 自動(dòng)消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備及消防水系統(tǒng)驗(yàn)收 187

一、自動(dòng)消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備驗(yàn)收 187

二、自動(dòng)消防水系統(tǒng)驗(yàn)收 187

第十一章 安全防范系統(tǒng)接管驗(yàn)收 191 第一節(jié) 安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范 195

一、安全防范系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收 195

二、安全防范系統(tǒng)技術(shù)性能驗(yàn)收 195 第二節(jié) 安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)則 195

一、安全防范系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量驗(yàn)收 198

二、安全防范系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)性能驗(yàn)收 200

第十二章 其他 207 第一節(jié) 智能停車場(chǎng)(庫(kù))管理系統(tǒng)接管驗(yàn)收 207

一、智能停車場(chǎng)(庫(kù))管理系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量驗(yàn)收 207

二、智能停車場(chǎng)(庫(kù))管理系統(tǒng)技術(shù)性能驗(yàn)收 207 第二節(jié) 通信網(wǎng)絡(luò)和有線電視系統(tǒng)的接管與驗(yàn)收 209

一、通信網(wǎng)絡(luò)和有線電視系統(tǒng)驗(yàn)收 209

二、接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 209 第三節(jié) 園區(qū)綠化工程接管驗(yàn)收 210

/ 184

一、施工過(guò)程驗(yàn)收項(xiàng)目 211

二、綠化工程附屬設(shè)施驗(yàn)收 212

三、綠化工程中間環(huán)節(jié)驗(yàn)收 213

四、綠化工程竣工驗(yàn)收213

第二篇 物業(yè)后期管理 第十三章 業(yè)戶入住 217 第一節(jié) 業(yè)戶入住前的準(zhǔn)備工作 217

一、建立入住辦公機(jī)構(gòu) 217

二、準(zhǔn)備入住工作方案 217

三、做好相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作 218

四、準(zhǔn)備入住資料 218

五、入住時(shí)期的環(huán)境美化 219

六、通知業(yè)戶入住 219 第二節(jié) 辦理入住手續(xù) 226 第三節(jié) 裝修管理 227

第十四章 房屋建筑工程質(zhì)量保修工作管理 229 第一節(jié) 房屋建筑工程質(zhì)量保修分類 229

一、房屋建筑工程質(zhì)量缺陷分類 229

二、房屋建筑工程質(zhì)量缺陷保修工作管理程序 229 第二節(jié) 相關(guān)單位在保修工作中的職責(zé) 235

一、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的職責(zé) 235

二、物業(yè)管理公司的職責(zé) 241

三、施工單位的職責(zé) 243

四、監(jiān)理單位的職責(zé) 243 第三節(jié) “二次損失”的處理 243

一、“二次損失”的處理程序 243

二、“二次損失”責(zé)任賠償?shù)姆梢罁?jù) 244

第十五章 物業(yè)保安服務(wù) 245 第一節(jié) 物業(yè)保安職責(zé) 245

一、保安負(fù)責(zé)人的職責(zé) 245

二、隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)的職責(zé) 245

三、保安員的職責(zé) 246 第二節(jié) 物業(yè)保安服務(wù)要求 246

一、物業(yè)保安員基本要求 246

二、物業(yè)保安員行為規(guī)范 246

三、物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)與改進(jìn) 249 第三節(jié) 消防安全管理制度 250

一、總則 251

二、消防安全職責(zé) 251

三、消防組織機(jī)構(gòu) 254

四、消防安全制度和管理 254

/ 184

五、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案編制及演練 259

第十六章 物業(yè)環(huán)境服務(wù) 263 第一節(jié) 保潔服務(wù) 263

一、保潔服務(wù)綜述 263

二、樓內(nèi)保潔服務(wù) 265

三、日常清潔方法 268

四、外圍保潔服務(wù) 270

五、垃圾清運(yùn) 271 第二節(jié) 綠化管理 273

一、綠化管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 273

二、室外綠地養(yǎng)護(hù) 274

第十七章 房屋管理 279 第一節(jié) 房屋管理 279

一、房屋完損等級(jí)分類 279

二、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 280

三、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 287

四、房屋維修工程的分類 288

五、房屋維修工程管理 290

六、房屋管理考核指標(biāo) 291 第二節(jié) 人防工程使用管理 292

一、使用人防工程應(yīng)申辦的手續(xù) 292

二、使用人防工程的申辦程序 293

第十八章 設(shè)備管理綜述 297 第一節(jié) 設(shè)備資產(chǎn)管理 297

一、建立設(shè)備臺(tái)賬 297

二、建立設(shè)備檔案 299 第二節(jié) 設(shè)備運(yùn)行管理 299

一、崗位責(zé)任制 299

二、持證上崗 299

三、定人定機(jī)制度 300

四、運(yùn)行和交接班制度 300

五、安全操作規(guī)程 300

六、技能培訓(xùn) 300

七、設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 300

八、檢測(cè)、測(cè)量設(shè)備管理 301

九、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)管理 301

十、設(shè)備事故及突發(fā)事件管理 302

十一、設(shè)備環(huán)境管理 302

十二、設(shè)備管理檢查制度 302 第三節(jié) 設(shè)備維修、維護(hù)保養(yǎng)管理 309

一、制訂維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 309 / 184

二、維護(hù)保養(yǎng)記錄 309

三、重大維修及技術(shù)改造 309

四、設(shè)備點(diǎn)檢和巡檢 309

五、設(shè)備保養(yǎng)分級(jí) 309

六、設(shè)備維修分類 309

七、對(duì)承包方的管理 310

第十九章 電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修維護(hù) 313 第一節(jié) 高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修維護(hù) 313

一、變(配)電所運(yùn)行管理制度 313

二、變(配)電系統(tǒng)管理范圍 322

三、臨時(shí)供電管理 334 第二節(jié) 低壓電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修維護(hù) 335

一、配電柜、控制柜維護(hù)保養(yǎng) 335

二、低壓電氣設(shè)備維修安全操作 338

三、低壓電氣設(shè)備維修工作程序 339

四、避雷設(shè)施的檢測(cè)與維護(hù) 339

五、電動(dòng)機(jī)運(yùn)行管理 341

第二十章 給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修維護(hù) 347 第一節(jié) 水泵房運(yùn)行管理和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 347

一、水泵房管理制度 347

二、水泵房設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) 347

三、供水管理制度 352 第二節(jié) 給排水管線維護(hù)保養(yǎng) 353

一、樓內(nèi)給排水管線維護(hù)保養(yǎng) 353

二、室外給排水管網(wǎng)維護(hù)保養(yǎng) 354

第二十一章 空調(diào)系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)運(yùn)行、維修維護(hù) 357 第一節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、維修維護(hù) 357

一、滿足使用要求 357

二、降低運(yùn)行成本 357

三、運(yùn)行管理 358 第二節(jié) 水冷式柜式空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程 362

一、運(yùn)行前的檢查準(zhǔn)備工作 362

二、運(yùn)行操作 362

三、正常停機(jī)操作 362

四、故障停機(jī)操作 362 第三節(jié) 風(fēng)冷式冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程 363

一、運(yùn)行前的檢查準(zhǔn)備工作 363

二、運(yùn)行操作 363

三、正常停機(jī)操作 363

四、故障停機(jī)操作 363 第四節(jié) 維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 364

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一、輔助系統(tǒng)月保養(yǎng) 364

二、主機(jī)半年保養(yǎng) 365

三、輔助系統(tǒng)半年保養(yǎng) 368 第五節(jié) 風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng) 371

一、風(fēng)機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目 371

二、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗 373

第二十二章 視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行、維修維護(hù) 383 第一節(jié) 運(yùn)行值班制度 383 第二節(jié) 維護(hù)保養(yǎng) 383

一、云臺(tái)和CCD攝像機(jī) 383

二、主控制器 384

三、維護(hù)保養(yǎng)記錄 384

第二十三章 特種設(shè)備管理 387 第一節(jié) 特種設(shè)備管理的依據(jù) 387 第二節(jié) 特種設(shè)備事故分級(jí) 387

一、特別重大事故 387

二、重大事故 387

三、較大事故 388 四、一般事故 388 第三節(jié) 特種設(shè)備使用單位的法律責(zé)任 388 第四節(jié) 特種設(shè)備應(yīng)急預(yù)案 390 第五節(jié) 對(duì)承包方的管理 391 第六節(jié) 電梯管理 392

一、關(guān)于電梯運(yùn)行、維修和維護(hù)保養(yǎng)合同 392

二、物業(yè)公司在電梯管理工作中的職責(zé) 397

三、電梯管理制度 398

四、電梯運(yùn)行記錄用表 398 第七節(jié) 自動(dòng)消防系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng) 417

一、綜合管理 417

二、系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng) 418 第八節(jié) 燃?xì)忮仩t設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng) 431

一、鍋爐系統(tǒng)安全管理職責(zé) 431

二、鍋爐系統(tǒng)安全運(yùn)行制度 435

三、燃?xì)忮仩t供熱系統(tǒng)節(jié)能 446

四、維護(hù)保養(yǎng) 455

第二十四章 用好“八項(xiàng)管理原則”，做好物業(yè)服務(wù) 467 第一節(jié) 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) 468

一、理解要點(diǎn) 468

二、始終貫穿于質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中 469

三、怎樣實(shí)施“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)” 470 第二節(jié) 領(lǐng)導(dǎo)作用 477

/ 184

一、理解要點(diǎn) 477

二、“領(lǐng)導(dǎo)作用”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 477 第三節(jié) 全員參與 480

一、理解要點(diǎn) 480

二、“全員參與”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 480 第四節(jié) 過(guò)程方法 481

一、理解要點(diǎn) 481

二、“過(guò)程方法”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 482

三、運(yùn)用“過(guò)程方法”舉例 482 第五節(jié) 管理的系統(tǒng)方法 484

一、理解要點(diǎn) 485

二、“管理的系統(tǒng)方法”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 485 第六節(jié) 持續(xù)改進(jìn) 486

一、理解要點(diǎn) 486

二、“持續(xù)改進(jìn)”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 487 第七節(jié) 基于事實(shí)的決策方法 487

一、理解要點(diǎn) 487

二、“基于事實(shí)的決策方法”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 487

三、運(yùn)用“基于事實(shí)的決策方法”舉例 488 第八節(jié) 與供方互利的關(guān)系 493

一、理解要點(diǎn) 493

二、“與供方互利的關(guān)系”在質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中的體現(xiàn) 493 參考文獻(xiàn) 495

第一章

規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入

第一節(jié)

規(guī)劃設(shè)計(jì)介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需要，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開(kāi)發(fā)商提出合理化建議。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。

（一）配套設(shè)施的完善

對(duì)于一個(gè)較大型的居住小區(qū)而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能（如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂(lè)健身等）、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注一下幾點(diǎn)。

1、這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來(lái)在小區(qū)內(nèi)形成一個(gè)中心服務(wù)區(qū)。

2、這些配套設(shè)施在對(duì)住戶是否會(huì)造成某些干擾或影響（如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等）。

3、這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對(duì)它們進(jìn)行管理（如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等）。

（二）物業(yè)基本狀況

物業(yè)基本狀況使籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配套管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

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物業(yè)基本狀況包括以下幾個(gè)方面。

1、未來(lái)小區(qū)檔次、人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。

5、共建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。

7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、痛風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)ton、有線電視系統(tǒng)。

8、停車場(chǎng)（庫(kù)）等基本狀況。

（三）水、電、氣供應(yīng)容量

物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多余不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長(zhǎng)需求量，較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測(cè)算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來(lái)遭遇“瓶頸”問(wèn)題。此外，臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主（租戶）入住后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)由于開(kāi)發(fā)商的原因（如投資經(jīng)費(fèi)不足），小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必須以開(kāi)建設(shè)施工時(shí)的臨時(shí)供電系統(tǒng)，而這個(gè)時(shí)期少則1-2年，多則4-5年，甚至更長(zhǎng)。所以，物業(yè)公司在測(cè)算點(diǎn)的供應(yīng)容量是，不僅要測(cè)算正式供電的實(shí)際容量，還要測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長(zhǎng)需求。這些都要自阿前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開(kāi)發(fā)商，是開(kāi)發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時(shí)留有余地。

公共用水、用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。

（四）物業(yè)管理用房的規(guī)劃

物業(yè)管理用房室開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境

（1）以方便業(yè)主為目的。物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。

（2）以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。

（3）辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。

（5）認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)那些地方需要改變門的位置、那些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門、那些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。

（6）如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房，工作用房，庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。

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2、提供良好的休息環(huán)境

（1）員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

（2）員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂(lè)、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。

（3）由于開(kāi)發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光。通風(fēng)條件（有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井），以保證員工身心健康。

（4）較高檔次的住宅小區(qū)多為底層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行消息審核，以避免將來(lái)物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。

（五）建筑材料的選用

優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，其實(shí)不然。

1、物業(yè)公司在長(zhǎng)期的管理和使用實(shí)踐中，對(duì)各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。

2、對(duì)相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個(gè)廠家或哪一個(gè)品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)有兩，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒(méi)有的。

3、為了打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來(lái)物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材連設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開(kāi)發(fā)商，供開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位選用。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容

（一）小區(qū)公共建筑規(guī)劃

1、規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559-850平方米。

2、幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動(dòng)室和活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動(dòng)器械。

3、由于小學(xué)或初中學(xué)生活波好動(dòng)，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外揮動(dòng)的喧嘩聲干擾住戶。

4、規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353-389平方米。

5、規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16-22.5平方米。

6、附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會(huì)擾民。

7、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會(huì)的布局應(yīng)相對(duì)集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的住出入口附近以方便居民，但同時(shí)也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問(wèn)題。

8、居民委員會(huì)用房及業(yè)主委員會(huì)用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂(lè)用房，如圖書（報(bào)章）閱覽室、會(huì)議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動(dòng)等。

9、居民委員會(huì)辦公用房的規(guī)劃符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口/戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會(huì)及其用房面積。一般當(dāng)達(dá)到2000-3000戶時(shí)應(yīng)設(shè)置居民委員會(huì)。

10、居民委員會(huì)用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時(shí)，不考慮單獨(dú)設(shè)立；

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規(guī)模為較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積在150-225平方米；規(guī)模介于較小型居住小區(qū)和較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積取下限。

11、業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積可以參照居民委員會(huì)用房（小于其面積），可與居民委員會(huì)辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。

12、居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。

（二）小區(qū)公共道路規(guī)劃

1、道路的使用功能

（1）應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動(dòng)車通行等。（2）便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。

（3）便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。

（4）有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道（如樓前的甬道）設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動(dòng)車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計(jì)成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過(guò)，勢(shì)必會(huì)碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。

2、小區(qū)道路分級(jí)

（1）一級(jí)道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上。（2）二級(jí)道路是為小區(qū)的支路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。

（3）三級(jí)道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。

（4）四級(jí)道路為樓門前道路。路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動(dòng)車通行要求。

3、小區(qū)道路的規(guī)劃要求

（1）建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于1.5米，與機(jī)動(dòng)車道的距離應(yīng)布小于3米。（2）盡端式道路其長(zhǎng)度不宜超過(guò)120米，盡端處應(yīng)有12米32米的回車場(chǎng)地。（3）單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。

（4）道路兩邊應(yīng)沒(méi)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時(shí)綠地中的泥水、雜物流入路面。

（5）休閑區(qū)的甬道或人型步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過(guò)往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝露孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。（6）在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。

4、道路鋪裝要求

（1）高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來(lái)鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。（2）鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過(guò)多，否則會(huì)加大日后維修用儲(chǔ)料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲(chǔ)料成本。（3）有機(jī)動(dòng)車通過(guò)的路面，鋪裝材料（不論是石材還是彩磚）的尺寸不宜過(guò)大并應(yīng)該達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重在車輛對(duì)路面的損壞。（4）鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。（5）鋪裝路面應(yīng)平坦，無(wú)溝縫，便于清潔。

（6）鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。

（三）自行車棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)，一般不設(shè)計(jì)一般不涉及地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚。此時(shí)，應(yīng)按下述原則考慮。

1、集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要路考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。

2、分散設(shè)置不宜過(guò)多，要相對(duì)集中，并使周邊的住戶感到便利。

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3、因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。

4、因自行車棚周邊一般會(huì)有綠地，所以要對(duì)通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理規(guī)劃。

（四）娛樂(lè)、健身場(chǎng)所規(guī)劃

1、兒童游戲場(chǎng)地規(guī)劃

在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒（2歲以下）、學(xué)齡前兒童（3~6歲）、學(xué)齡兒童（6~12歲）三個(gè)年齡組。

（1）幼兒需要家長(zhǎng)或成年人帶領(lǐng)，活動(dòng)量較?。簩W(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長(zhǎng)的心理，活動(dòng)量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場(chǎng)地宜靠近住宅旁，可與老年、成年人休息活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合布置。

（2）學(xué)齡兒童體力及活動(dòng)能力都較大，伴隨而來(lái)的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場(chǎng)地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對(duì)住戶的干擾。

2、老年人、成年人休息及健身場(chǎng)所

老年人和成年人的活動(dòng)主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋乘涼或曬太陽(yáng)，因而其活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場(chǎng)地結(jié)合設(shè)計(jì)。

3、對(duì)設(shè)施的使用功能性設(shè)計(jì) 物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問(wèn)題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位注意。

（五）園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃

園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時(shí)也是盛事美化的組成部分。

1、結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。

2、一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出入口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。

3、園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過(guò)多，較小興許小區(qū)有一處即可：中型小區(qū)有1~2處即可：較大型小區(qū)有2~3處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省會(huì)了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。

4、由于木道德使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1~2年即自然損毀，所以景觀中的木道應(yīng)不用或少用。

5、園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)堤防少量修建。

6、人造土丘或高地不宜過(guò)高，坡度也盡量緩和，有利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。

7、盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過(guò)50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于1.5米（方形樹池比圓形樹池要美觀、大方）。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，即有利于樹木生長(zhǎng)，而且待樹木長(zhǎng)大后，樹根也不會(huì)將樹池拱裂。

（六）綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1．綠地組成

（1）公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。

（2）公建專用綠化用地，指園區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。（3）庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。（4）道路綠地，指園區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。2．居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn)

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以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為2~4平方米/人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)循地方政府的規(guī)定。3．綠地率

綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地比率（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。通常新建小區(qū)綠地率不低于30﹪，舊小區(qū)綠地不低于25﹪。4．綠化率

綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（﹪）。綠化率一般要高于綠地率。5．綠地的規(guī)劃及功能

（1）遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。

（2）充分利用原有的自然資源和自然條件。

（3）植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。

（4）園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民（特別是老人、兒童）使用。綠地以觀賞為主，也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂(lè)設(shè)施，供休息、活動(dòng)用。（5）宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動(dòng)。

（6）為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。

（7）院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動(dòng)之用。

（8）道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。

（9）在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于1.5米，植大樹處土層厚度不應(yīng)小于2米。

（10）所有施工中應(yīng)改良土壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對(duì)土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。

（七）審核景觀、綠化設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是依照?qǐng)D紙建成的。

受設(shè)計(jì)人員的知識(shí)、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問(wèn)題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會(huì)出現(xiàn)諸多偏差或錯(cuò)誤，若不予以糾正，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來(lái)許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。

基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯(cuò)誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。

1、選配植物的一般原則、（1）大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長(zhǎng)、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。

（2）在入口及公共活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。

（3）為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。（4）行道路宜選用遮蔭強(qiáng)的樹種。

（5）所有游戲娛樂(lè)、健康場(chǎng)地、路邊不得種植有刺、有毒植物。

（6）為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。

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（7）根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長(zhǎng)的植物。（8）盡量少種或不種時(shí)令花卉和草木花卉。

（9）盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過(guò)大。

2、選擇植物品種的錯(cuò)誤

（1）設(shè)計(jì)圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。① 白樺，適宜生長(zhǎng)于海拔高的山區(qū)。② 梅樹，適宜生長(zhǎng)于長(zhǎng)江中下游地區(qū)。③ 菩提樹，適宜生長(zhǎng)于西雙版納地區(qū)或北方溫室。

（2）選用了本地區(qū)市場(chǎng)少見(jiàn)且價(jià)格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購(gòu)得。

（3）選用的樹種偏少，會(huì)使綠化效果單調(diào)。

（4）部分區(qū)域設(shè)計(jì)種植密度過(guò)高，不利于樹木生長(zhǎng)。（5）綠籬及色帶選用過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。

（6）水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會(huì)大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。

（7）石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會(huì)因條件不適而大量死亡。

3、影響景觀效果的實(shí)際錯(cuò)誤

（1）設(shè)計(jì)中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計(jì)中不能看出將來(lái)的效果。

（2）選用的花灌木類品種無(wú)設(shè)計(jì)圖紙，無(wú)法綜合其綠化關(guān)系及效果。（3）不宜在同一處種植同科植物（如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓），因?yàn)檫@些植物的株型、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會(huì)影響景觀效果。

（4）同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。

（5）宿根花卉（如福路考）種植面積過(guò)大，會(huì)造成晚秋至初春時(shí)段這5-6個(gè)月的時(shí)間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計(jì)在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時(shí)期易被人穿行踩踏，影響來(lái)年的返青發(fā)芽。

（6）灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。

（7）喬木下種植“色塊”其視覺(jué)效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。

（8）圍墻四周種植品種宜控制在5-6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控?cái)z像為原則。

（9）設(shè)計(jì)中的草花、時(shí)花較多，種植面積過(guò)大。這類花卉每年需種植2-3次，費(fèi)工費(fèi)時(shí)、養(yǎng)護(hù)成本人?？蛇m量改種草坪、宿根植物（但應(yīng)是小面積）或改種相應(yīng)的灌木。、（10）樓宇間適應(yīng)當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。（11）龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。

（12）整體設(shè)計(jì)中相似樹種使用過(guò)多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏線菊與絨毛線菊等。

（13）應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長(zhǎng)，株形矮小，更為人們喜愛(ài)。

4、種植設(shè)計(jì)錯(cuò)誤

（1）常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽(yáng)性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米，否則會(huì)影響樹形（若為單一樹種的純林則例外）。

（2）玉、紫萼，性喜半陰，忌陽(yáng)光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會(huì)褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植

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于大樹下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽(yáng)光直射處。

（3）各樓單元門前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個(gè)單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對(duì)稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過(guò)多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。（4）較高的樹池不應(yīng)種喬木。因?yàn)殡S著樹木增長(zhǎng)，樹根會(huì)將樹池拱裂。

（5）大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，床前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會(huì)影響采光。

（6）某些地段常綠樹的種植間距偏?。ㄓ械拈g距不足4米），這樣會(huì)使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時(shí)其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。

（7）不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。

5、不便于管理的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤

（1）因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計(jì)，可采取平面種植，通過(guò)人工修剪達(dá)到“丘”形效果。

（2）波峰型種植草坪存在以下問(wèn)題（盡量不采用此種設(shè)計(jì)）。

①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難有排水措施，若排水不暢，會(huì)使草死亡。②波谷間容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會(huì)使草死亡。

③因?yàn)楦畈輽C(jī)割刀的長(zhǎng)度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過(guò)大的問(wèn)題，便于修剪。

④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過(guò)。⑤為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增減綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木。

⑥綠化池的高度以30-40厘米為佳。

（八）綠化用水規(guī)劃

綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。

1、綠化用水水源有自來(lái)水、中水、雨水三種。

2、為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來(lái)水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池（較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個(gè)）。蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。

3、將收集池水通過(guò)水泵管路與設(shè)計(jì)中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。

4、如果沒(méi)有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。

5、地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。

6、自來(lái)水價(jià)格高自不必說(shuō)，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。對(duì)于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。

7、為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40﹪左右，多以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管線由地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。

8、無(wú)論有無(wú)噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距（以70米左右為宜）設(shè)置取水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問(wèn)題。

9、各樓層單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。上述綠化用水的各類問(wèn)題均應(yīng)在設(shè)計(jì)圖紙時(shí)加以關(guān)注，這些問(wèn)題如果不解決好，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來(lái)困難和經(jīng)濟(jì)損失。

（九）垃圾處理規(guī)劃

1、對(duì)于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場(chǎng)地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)給以充分的關(guān)注。

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2、垃圾儲(chǔ)運(yùn)場(chǎng)地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。

（1）方便適應(yīng)，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。

（2）垃圾場(chǎng)距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口。

（3）垃圾場(chǎng)應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻。可用較密集的喬木、灌木鄉(xiāng)間的氯化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。

（4）垃圾場(chǎng)地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場(chǎng)地鋪砌易排水，便于裝車、運(yùn)輸、清掃。（5）關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。

（6）樓層、地下室、地下車庫(kù)、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。（7）電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。

（8）天臺(tái)設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。

（十）輔助設(shè)施規(guī)劃

輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開(kāi)發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開(kāi)發(fā)商提出具體建議和要求。

1、社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動(dòng)中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長(zhǎng)度和高度要求。

2、在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對(duì)宣傳欄的照明要求。

3、因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。

4、公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長(zhǎng)、寬、高德具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長(zhǎng)方形，以四張A4紙（足夠發(fā)布公告或通知用）大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對(duì)大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。

5、物業(yè)公司根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計(jì)廣告牌的數(shù)量、尺寸，報(bào)告開(kāi)發(fā)商。

6、信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個(gè)。

7、信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個(gè)單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開(kāi)箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可在避風(fēng)閣外將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。

8、因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對(duì)信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開(kāi)發(fā)商提出不同的具體要求。

9、垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報(bào)告形式向開(kāi)發(fā)商提出。

（十一）臨時(shí)供電、供水收費(fèi)

因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于臨時(shí)供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時(shí)供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃

住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理，選擇了控制方案也就決定了日后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

1、劃分照明區(qū)域

（1）視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的控制區(qū)域，對(duì)每個(gè)區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不單便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個(gè)園區(qū)的公共區(qū)域無(wú)照明。

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（2）將每個(gè)控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級(jí)，在按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況（如建筑物的分布、道路的長(zhǎng)短、景觀要求、照度要求、照明時(shí)間等）劃分之路，不同功能的支路不得混合。

（3）將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。

2、按照使用性質(zhì)劃分照明等級(jí)（1）Ⅰ級(jí)照明

Ⅰ級(jí)照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為Ⅰ-1級(jí)照明和Ⅰ-2級(jí)照明。

①Ⅰ-1級(jí)照明是不擾民、高照度的照明，其照明范圍是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。Ⅰ-1級(jí)照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對(duì)鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時(shí)還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。

②Ⅰ-2級(jí)照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。Ⅰ-2級(jí)照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會(huì)使燈光擾民。

（2）Ⅱ級(jí)照明

Ⅱ級(jí)照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為Ⅱ-1級(jí)照明和Ⅱ-2級(jí)照明。

①Ⅱ-1級(jí)照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級(jí)路等易使行人發(fā)生意外的場(chǎng)所，要求徹夜照明。

②Ⅱ-2級(jí)照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬道、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。

③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化（景觀）作用。當(dāng)兩者均有時(shí)，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ-2級(jí)。

（3）Ⅲ級(jí)照明

Ⅲ級(jí)照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動(dòng)場(chǎng)區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂(lè)場(chǎng)、休閑場(chǎng)、健身場(chǎng)等處的照明。Ⅲ級(jí)照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對(duì)它們的設(shè)計(jì)要求歸入Ⅱ-2級(jí)中。

3、重要節(jié)日的照明

（1）所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長(zhǎng)關(guān)閉時(shí)間。

（2）一般節(jié)假日可開(kāi)啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。

（3）平時(shí)不開(kāi)啟節(jié)日彩燈，有選擇地開(kāi)啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。樓層之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。

（4）高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個(gè)不同的形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相當(dāng)?shù)闹愤M(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別是用，以達(dá)到節(jié)電的目的。

4、控制方式

為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級(jí)的照明功能，在相同功能之路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時(shí)鐘控制+手動(dòng)控制。

這里要求的是“時(shí)鐘控制”，而不失“時(shí)間控制”，即采用時(shí)鐘控制器，而不失普通的時(shí)間繼電器。因?yàn)閷?duì)于一格較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，有有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開(kāi)燈時(shí)間也不同，但憑時(shí)間繼電器是不能滿足自動(dòng)控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時(shí)鐘控制。手動(dòng)控制是對(duì)時(shí)鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動(dòng)控制出現(xiàn)骨增長(zhǎng)時(shí)，以手動(dòng)方式控制照明。

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小區(qū)圍墻燈屬于Ⅰ-1級(jí)照明，對(duì)于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時(shí)間段內(nèi)開(kāi)燈數(shù)量不同的要求，既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。

5、設(shè)計(jì)圖紙審核

在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問(wèn)題。

審核設(shè)計(jì)圖紙的過(guò)程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

（1）不同使用功能的支路混接，如道路照明景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同齡一個(gè)區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂(lè)場(chǎng)地的照明與道路照明混接等。

（2）有的支路過(guò)長(zhǎng)，連接的燈具數(shù)量過(guò)多。

（3）園內(nèi)主干道高桿燈的間距過(guò)密，只有10米左右。適宜的距離為20-25米。

（4）有些樓前甬道的高桿燈正對(duì)一層住宅的窗戶，易對(duì)住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。

（5）高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過(guò)分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過(guò)多，單個(gè)燈的功率過(guò)大。（6）在支路組合時(shí)，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。

（十三）建筑設(shè)計(jì)缺陷舉例

以下列舉的樓宇建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題（設(shè)備問(wèn)題將在設(shè)備前期管理一章中講述）是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開(kāi)發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這些問(wèn)題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。

實(shí)例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來(lái)不便并造成安全隱患，開(kāi)發(fā)商不得不賠付業(yè)主。

實(shí)例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計(jì)基礎(chǔ)加固CFG樁（利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對(duì)整體地基進(jìn)行加固的簡(jiǎn)稱），引起此3棟樓的沉降幅度過(guò)大，沉降時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其直接后果是：

（1）樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效；

（2）雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行；（3）長(zhǎng)期滲水，危及相鄰設(shè)施安全；（4）業(yè)主對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。

對(duì)此，開(kāi)發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫補(bǔ)部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。

實(shí)例3 某小區(qū)越層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫(kù)，給業(yè)主的出入帶來(lái)了極大不便。

以上列舉的問(wèn)題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計(jì)階段參與前期管理，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，或許可以避免這些問(wèn)題的發(fā)生。

第二節(jié) 建設(shè)施工介入

物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對(duì)建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長(zhǎng)期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打一下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個(gè)方面。

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1、從用戶角度參與對(duì)設(shè)計(jì)的修改、洽商，跟進(jìn)各項(xiàng)設(shè)在施工中的落實(shí)情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理實(shí)際和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。

2、協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場(chǎng)，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過(guò)跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。

3、掌握水、電、氣、暖、痛風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程（消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等）的管線關(guān)鍵部位的布局和走向進(jìn)行記錄，這時(shí)日后的管理和維護(hù)非常重要。

4、在開(kāi)發(fā)商或施工單位的要求喜愛(ài)，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場(chǎng)提供保安、保潔等服務(wù)。

5、協(xié)助開(kāi)展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。

6、對(duì)材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。

7、在設(shè)備安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。

綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時(shí)，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)要按程序提出意見(jiàn)，既要負(fù)起責(zé)任來(lái)，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。

第三節(jié)

建筑工程質(zhì)量保修的前期管理

一、保修期限問(wèn)題

從字面上看，建筑工程質(zhì)量（包括各類設(shè)備設(shè)施）保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時(shí)間與業(yè)主入住時(shí)間不統(tǒng)一，形成一個(gè)“保修時(shí)間差”，這個(gè)時(shí)間差有數(shù)月或半年之久甚至更長(zhǎng)，這就引出了一個(gè)保修的起始時(shí)間問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始時(shí)期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時(shí)業(yè)主并沒(méi)有入住，往往是在數(shù)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問(wèn)題的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，而不是物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中陷入被動(dòng)或造成經(jīng)濟(jì)損失。

為了維護(hù)業(yè)主（使用人）及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開(kāi)發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起。這樣做并不違反國(guó)家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說(shuō)明其規(guī)定的保修期是“最低期限”。

如果開(kāi)發(fā)商與施工單不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起，并明確開(kāi)發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時(shí)間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。

二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)

一下列舉了國(guó)家有關(guān)建筑工程質(zhì)量白秀的法律法規(guī)，從這些罰款法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。

1、《中華人民共和國(guó)建筑法》，1988年3月1日施行。

2、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日施行。

3、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，2005年1月1日施行。

4、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日實(shí)行。工程質(zhì)量保修是我國(guó)實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 20 / 184

六章都對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)又指出，這些法律法規(guī)定的保修期限是“最低期限”。

（一）建筑工程質(zhì)量的保修范圍

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)功能。

（二）建筑工程質(zhì)量的保修期限

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖/供冷期。

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。（注：這就是前面所說(shuō)的“保修時(shí)間差”）

5、其他項(xiàng)目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。

原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。

（三）建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。

原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。

應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。

（四）建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定

國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)保修責(zé)任做了如下規(guī)定。

第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)聯(lián)防缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

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第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。第十七條 下列情況不屬于保修范圍：

（一）因?qū)嵱貌划?dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。

（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

只有了解了國(guó)家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。

第四節(jié) 籌建物業(yè)管理結(jié)構(gòu)

一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu)

所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，有開(kāi)發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時(shí)的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時(shí)的物業(yè)公司只是搭起了一個(gè)骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的季后和人員組成（僅為參考）。

1、經(jīng)理1人。

2、文秘1人（兼管其他事物性工作）。

3、各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個(gè)專業(yè)1人或兼職。

4、工程主管1人（同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作沒(méi)，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng)）。

5、水、電維修領(lǐng)班各1人（同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng)）。

6、保安主管1人，保安員若干人（視開(kāi)發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保安人員。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時(shí)配備人員）。

7、保潔主管1人，保潔員若干人（視開(kāi)發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保潔人員。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時(shí)配備人員。

8、綠化工程技術(shù)人員1人（負(fù)責(zé)綠化施工全過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關(guān)公司簽訂合同配備）。

9、財(cái)務(wù)主管1人（視工作進(jìn)程階段需要配備）。

10、物業(yè)主管1人（視工作進(jìn)程階段需要配備）。

二、適時(shí)組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

在業(yè)主入住前2-3個(gè)月，物業(yè)公司應(yīng)由前期的“結(jié)構(gòu)”型，按工作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)，將前期的“架構(gòu)”進(jìn)行充實(shí)。

首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備個(gè)部門、各崗位人員。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)程分期分批到位。

在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外（將在“物業(yè)后期管理”章節(jié)中詳細(xì)討論），首先要做好員工的培訓(xùn)考核工作，讓員工已飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶入住。為此要擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。

各類人員的培訓(xùn)課目，如下所示。

（一）對(duì)管理人員的培訓(xùn)、考核

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。

2、物業(yè)法律、法規(guī)。

3、公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。

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4、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。

5、機(jī)電設(shè)備知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是主管工程的人員）。

6、安全生產(chǎn)知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是主管工程的人員）。

7、物業(yè)管理目標(biāo)及管理知識(shí)。

8、公文寫作知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是文秘、行政事務(wù)管理人員）。

9、公共關(guān)系知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘）。

10、與財(cái)會(huì)有關(guān)的知識(shí)。

11、本小區(qū)物業(yè)概況（主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風(fēng)貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊的環(huán)境、公共交通等）。

12、與服務(wù)有關(guān)的小區(qū)周圍的社會(huì)單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會(huì)、派出所等單位所在地及聯(lián)系電話。

（二）對(duì)工程維修人員的培訓(xùn)、考核

1、安全深沉知識(shí)。

2、設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)狀。

3、上門維修工作制度。

4、專業(yè)技術(shù)、技能。

5、公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。

6、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。

7、本小區(qū)物業(yè)概況。

（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)、考核

1、物業(yè)法律、法規(guī)。

2、公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。

3、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。

4、本小區(qū)物業(yè)概況。

5、崗位職責(zé)。

（四）對(duì)陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核

業(yè)主收樓前，應(yīng)對(duì)全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核。

1、收樓資料、收樓流程。

2、如何陪同業(yè)主驗(yàn)房。

3、檢查各種能源計(jì)量表記錄原始數(shù)據(jù)。

4、收樓的注意事項(xiàng)。

5、填寫收樓登記表的要求。

（五）對(duì)外聘單位人員的培訓(xùn)、考核

主要是對(duì)電梯維修保養(yǎng)、保安、保安、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關(guān)系，有必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。具體的培訓(xùn)內(nèi)容如下所述。

1、相關(guān)的合同內(nèi)容。

2、本小區(qū)概況。

3、外聘單位人員應(yīng)遵守的管理制度。

4、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。

三、前期測(cè)算及辦理前期手續(xù)

（一）物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)和物業(yè)費(fèi)

物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價(jià)的2﹪。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)劃進(jìn)行測(cè)算。目前大多數(shù)物

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業(yè)公司實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。

（二）商品房物業(yè)費(fèi)測(cè)算

根據(jù)地方政府的規(guī)定，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制方式。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會(huì)，所以由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購(gòu)房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)公司最了解物業(yè)服務(wù)的規(guī)模和具體內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算主要由物業(yè)公司承擔(dān)。這既要求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法規(guī)進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算內(nèi)容一般包括以下幾方面。

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常管理運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

5、物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護(hù)費(fèi)用。

6、辦公費(fèi)用。

7、物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

四、協(xié)助開(kāi)發(fā)商的前期工作

（一）辦理樓/門牌號(hào)

在入住前6個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行小區(qū)樓門牌號(hào)手續(xù)的辦理工作，在此過(guò)程中需加蓋公章的一律加蓋開(kāi)發(fā)商的公章。

辦理步驟及所需資料如下。

1、到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所領(lǐng)取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請(qǐng)一份。

2、具體提報(bào)材料（以下全部資料只需復(fù)印件）如下：（1）地名適用批復(fù)證；

（2）用地許可證、國(guó)有土地使用證；

（3）小區(qū)規(guī)定許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見(jiàn)書；（4）所有樓宇的規(guī)劃許可證；

（5）所有樓宇開(kāi)工證、施工證、竣工證；（6）小區(qū)平面圖（A3、A4幅面各一份）；

（7）擬設(shè)置樓宇編號(hào)圖的要求與原工程編號(hào)（規(guī)劃）的樓宇編號(hào)一一對(duì)應(yīng)，按從北至南、從東向西的順序排列。

3、所有資料準(zhǔn)備齊全后到派出所進(jìn)行審報(bào)，經(jīng)派出所審核批準(zhǔn)、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。

4、到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時(shí)需提交辦理申請(qǐng)一份及原派出所申報(bào)材料一份。

5、區(qū)公安分局現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)完畢后出具《樓門牌號(hào)證明信》一份。

6、取得《樓門牌號(hào)證明信》后，到當(dāng)?shù)剜]政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。

7、《樓門牌號(hào)證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應(yīng)履行嚴(yán)格的交接手續(xù)交接給開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司留存復(fù)印件，且此原件屬開(kāi)發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時(shí)均不應(yīng)交予第三方。

8、樓門牌號(hào)辦理的各項(xiàng)手續(xù)，應(yīng)從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關(guān)整套復(fù)

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印件以備將來(lái)查詢時(shí)用，同時(shí)此全套手續(xù)應(yīng)交開(kāi)發(fā)商一份存檔。

（二）需準(zhǔn)備的物品包括以下幾大類。

1、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。

2、開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)代為采購(gòu)的物品。

3、開(kāi)發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。（1）文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)和約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等文件。

（2）保潔開(kāi)荒類。

（3）交通、安全、消防類。

（4）標(biāo)識(shí)類，包括：室外告示、室外指示牌；室內(nèi)告示、室內(nèi)指示牌；交通指示牌。（5）環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂(lè)健身設(shè)施等。

第二章 設(shè)備前期管理

設(shè)備（含設(shè)施）的前期管理是設(shè)備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對(duì)設(shè)備的管理（稱為設(shè)備后期管理）共同組成設(shè)備管理。然而，設(shè)備的后期管理知識(shí)一種“被動(dòng)”式管理，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計(jì)和不合理施工造成的不良后果往往無(wú)法或難以糾正，結(jié)果一是給使用和維護(hù)帶來(lái)困難，二是不得不加大設(shè)備的運(yùn)行成本和管理成本，對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。

物業(yè)公司有多年對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和切身體會(huì)，介入設(shè)備前期管理。恰恰可以對(duì)設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭上堵住不合理設(shè)計(jì)及安裝施工而對(duì)設(shè)備后期管理造成的困難和損失。

設(shè)備前期管理主要是從設(shè)備的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進(jìn)行的預(yù)期性管理。進(jìn)行設(shè)備前期管理，可以防患于未然，在日后設(shè)備的長(zhǎng)期運(yùn)行管理中，延長(zhǎng)其使用壽命，便于操作維護(hù)，為物業(yè)公司贏得經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的基礎(chǔ)。

第一節(jié) 設(shè)備前期管理的綜合要

一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

（一）設(shè)備選型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

對(duì)設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。

1、所選設(shè)備具備一定的技術(shù)先進(jìn)性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。

2、在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。

3、設(shè)備功率的預(yù)留量不易過(guò)大，以免造成日后運(yùn)行的處于“大馬拉小車”的嚴(yán)重浪費(fèi)狀態(tài)。

4、采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、且便于維修、便于材料和備件的采購(gòu)。

5、設(shè)備的耗能狀況符合要求。

6、避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。

7、針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、器材及材料，應(yīng)炎癥其生產(chǎn)廠家的資質(zhì)，保證相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)符合國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

8、必須要求提供進(jìn)口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及報(bào)關(guān)資料。

（二）運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)注意的問(wèn)題

1、物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)研究設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置布置情況、系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)、管線走向、施工材料材質(zhì)材質(zhì)及施工工藝等。

2、認(rèn)真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。（1）足夠的操作空間。

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（2）足夠的拆卸、吊運(yùn)和維修空間。（3）便于巡視、觀察、檢查和記錄。

（4）詳細(xì)了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟(jì)、合理。（5）是否在系統(tǒng)的合力為之配備了測(cè)量和計(jì)量裝置（如溫度和流量），便于運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)核算。

（三）設(shè)計(jì)缺陷舉例

1、電氣工程設(shè)計(jì)缺陷

（1）控制箱（柜）因安裝不合理，只能半開(kāi)門，無(wú)法進(jìn)行檢修。

（2）控制柜背面距離墻壁或設(shè)備太近，使后柜門不能全部打開(kāi)，無(wú)法操作檢修，而且容易帶來(lái)安全隱患。

（3）鍋爐房?jī)?nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長(zhǎng)期安全運(yùn)行帶來(lái)隱患。

（4）人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長(zhǎng)期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運(yùn)行又使電器元件和箱體極意被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。

（5）室外接箱安裝基礎(chǔ)未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結(jié)露，形成安全隱患。

（6）住宅樓宇公共區(qū)域用電未設(shè)計(jì)分類計(jì)量電表，業(yè)主均攤的電量無(wú)法進(jìn)行核算，造成收費(fèi)困難。

（7）公建樓（會(huì)所）只有總計(jì)量電表，未分層設(shè)計(jì)計(jì)量，不利于對(duì)房屋租賃單位用電進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量。

（8）鍋爐房、水泵房的大功率電動(dòng)機(jī)由于無(wú)法進(jìn)行人工搬運(yùn)，檢修時(shí)必須借助起重工具才能拆卸、搬運(yùn)，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無(wú)法架設(shè)起吊用的三腳腳，而其上方樓板或梁上也未預(yù)設(shè)起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來(lái)困難。

（9）小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費(fèi)電能。

（10）對(duì)于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫(kù)出入口及通道各樓單元的出入口設(shè)計(jì)門禁，存在安全隱患。

（11）園區(qū)安防監(jiān)控?cái)z像存在盲區(qū)，存在安全隱患。

2、給排水工程設(shè)計(jì)缺陷

（1）生活水消毒器安裝位置不當(dāng)，四周被水泵和管線阻擋，既無(wú)法解體檢修，也無(wú)法更換消毒燈管。

（2）生活水泵房?jī)?nèi)水系統(tǒng)為設(shè)計(jì)缺水?dāng)嚯姳Ｗo(hù)和溢水報(bào)警保護(hù)裝置，不利于其安全運(yùn)行。（3）衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒(méi)有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。（4）衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無(wú)法安裝潔具。

（5）地下車庫(kù)負(fù)二層的污水管線未設(shè)計(jì)與市政排污管線相通，致使污水排上地面。（6）樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計(jì)減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。

（7）園內(nèi)未設(shè)計(jì)與水底下排泄系統(tǒng)，每到雨季時(shí)，下雨則地面積水；大雨則地下設(shè)備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問(wèn)題。

（8）戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠(yuǎn)，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時(shí)要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。以上列舉的設(shè)計(jì)缺陷說(shuō)明，從運(yùn)行管理個(gè)維修保養(yǎng)的角度將設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)納入前期管理是非常重要的。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)。

二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段

設(shè)備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設(shè)備安裝施工質(zhì)量。

1、在已經(jīng)詳細(xì)研究各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)圖紙和產(chǎn)品使用說(shuō)明書的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)

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場(chǎng)實(shí)際情況，比較、對(duì)照簡(jiǎn)直結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉了解全部設(shè)備系統(tǒng)的布置情況。

2、在上述基礎(chǔ)上，比對(duì)實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾個(gè)方面是否符合要求。（1）設(shè)備的安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向。（2）設(shè)備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。

（3）巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。（4）施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長(zhǎng)期安全運(yùn)行。

3、檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。

4、檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。

5、了解施工進(jìn)度，其目的在于掌握重點(diǎn)施工段的施工時(shí)間，便于及時(shí)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)查。

6、及時(shí)搜集（復(fù)?。┰O(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗(yàn)收的依據(jù)之一，在將來(lái)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按照裝箱單查驗(yàn)設(shè)備主機(jī)、輔機(jī)、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(hào)（規(guī)格）是否與裝箱單相符，有無(wú)損傷、缺失。

7、查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗(yàn)收移交時(shí)才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實(shí)際情況，以利于將來(lái)的驗(yàn)收，必要時(shí)可先期進(jìn)行復(fù)印。

8、設(shè)備安裝環(huán)境是否滿意產(chǎn)品說(shuō)明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。

9、需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源設(shè)備，其電源功率是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。

三、設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行階段

本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。物業(yè)公司個(gè)專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)設(shè)備調(diào)試和運(yùn)行階段并跟進(jìn)到底，通過(guò)這一過(guò)程了解和掌握設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量及其操作和維護(hù)的關(guān)鍵部位、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、運(yùn)行狀態(tài)是否正常。

1、仔細(xì)閱讀廠家產(chǎn)品使用說(shuō)明書和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。

2、監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。對(duì)于重點(diǎn)環(huán)節(jié)，參與其中的物業(yè)技術(shù)人員應(yīng)做好調(diào)試記錄。

3、尤其要做好調(diào)試過(guò)程中發(fā)生的故障及修復(fù)情況的記錄及更改圖紙或設(shè)計(jì)的記錄。

4、監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運(yùn)行記錄，尤其是故障記錄。隨機(jī)檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況是否正常，試運(yùn)行時(shí)間是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

5、根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

6、寫出設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行總結(jié)報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。（1）設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)。（2）設(shè)備系統(tǒng)的試運(yùn)行效果是否滿足要求。

（3）設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)輔件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝箱單相符。（4）技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整、調(diào)試、試運(yùn)行記錄是否完整。（5）調(diào)試、試運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及解決方法和結(jié)果。（6）原設(shè)計(jì)圖紙的更改情況。（7）存在的其他問(wèn)題。

（8）將參與過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以求及時(shí)解決，不使問(wèn)題遺留。

本報(bào)告不同于開(kāi)發(fā)商的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，它比后者內(nèi)容更加全面，是日后對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修和維護(hù)保

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養(yǎng)的原始基礎(chǔ)資料，同設(shè)備制造廠家的使用說(shuō)明書和圖紙一樣重要。本報(bào)告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗(yàn)收后，隨同其他驗(yàn)收資料一并由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案室保存。

四、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收階段

此階段是為竣工驗(yàn)收作準(zhǔn)備，同時(shí)注意搜集相關(guān)資料（在實(shí)際中有些資料往往被開(kāi)發(fā)商或施工單位隨意丟棄）。主要工作內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。

1、參加分部和分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收及設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，對(duì)存在的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)。

2、搜集、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。（1）設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)理論證。（2）設(shè)備購(gòu)置合同。（3）設(shè)備安裝合同。

（4）設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說(shuō)明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備（如消防設(shè)備）還必須有按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制檢測(cè)的報(bào)告等。（5）進(jìn)口設(shè)備除應(yīng)有中文文件和中文技術(shù)資料外，還應(yīng)有商檢證明文件。（6）安裝施工記錄及調(diào)試、試運(yùn)行記錄。（7）安裝施工中的設(shè)計(jì)變更與洽商。（8）管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件及批件。

五、竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收是以開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。

在驗(yàn)收過(guò)程（也包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行階段）中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無(wú)憂”甚至不參加驗(yàn)收。這是因?yàn)楸O(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關(guān)注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項(xiàng)目中產(chǎn)生的大量工程質(zhì)量問(wèn)題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司。

（一）參與竣工驗(yàn)收重點(diǎn)

在驗(yàn)收過(guò)程中一般是按數(shù)量比例進(jìn)行抽驗(yàn)，有些項(xiàng)目雖然已由監(jiān)理公司進(jìn)行過(guò)驗(yàn)收，但物業(yè)公司應(yīng)把重點(diǎn)放以下事項(xiàng)上。

1、認(rèn)真查閱驗(yàn)收記錄，對(duì)重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。

2、在同一工程系統(tǒng)中，檢驗(yàn)監(jiān)理公司未抽驗(yàn)的個(gè)項(xiàng)。

3、對(duì)于不同施工單位安裝的項(xiàng)目，應(yīng)分別遵照相關(guān)專業(yè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，具體可以參照本書第三章“接管驗(yàn)收”中的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。只有這樣，才能在竣工驗(yàn)收工作中有數(shù)、工作有序。

（二）參與竣工驗(yàn)收內(nèi)容

1、竣工驗(yàn)收主要責(zé)任方雖然是開(kāi)發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，并制定組長(zhǎng)。該驗(yàn)收小組參加各專業(yè)工程的驗(yàn)收，為將來(lái)的接管驗(yàn)收奠定良好的基礎(chǔ)。

2、參加驗(yàn)收的人員應(yīng)提前1-2個(gè)月向開(kāi)發(fā)商索去竣工項(xiàng)目的相關(guān)資料，進(jìn)行詳細(xì)研究，并對(duì)重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，事先做到心中有數(shù)。

3、驗(yàn)收項(xiàng)目分類有隱蔽工程竣工項(xiàng)目、單位工程竣工項(xiàng)目、階段工程竣工項(xiàng)目及全部工程竣工項(xiàng)目。

4、驗(yàn)收小組成員應(yīng)認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄，必要時(shí)應(yīng)派趙記錄，對(duì)質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確。驗(yàn)收記錄應(yīng)有物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、施工單位的有關(guān)人員簽字確認(rèn)。

5、根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，適時(shí)提議召開(kāi)各方的聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對(duì)不合格項(xiàng)英制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認(rèn)，必要時(shí)應(yīng)簽訂協(xié)議。

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6、已完成整改的項(xiàng)目，必須進(jìn)行二次驗(yàn)收，直至合格。

7、對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收一定不可忽視裝箱單，因?yàn)檠b箱單開(kāi)列了本套設(shè)備的主機(jī)、輔機(jī)備件專用工具等的型號(hào)/規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資料。在現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商和施工單位往往對(duì)此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現(xiàn)象，是物業(yè)公司不知道設(shè)備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備時(shí)不得不另外花錢購(gòu)買，使物業(yè)公司蒙受不必要的損失。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備安裝階段派相關(guān)技術(shù)人員參加設(shè)備開(kāi)箱，獲取裝箱單或其復(fù)印件，并當(dāng)場(chǎng)清點(diǎn)備品、備件、專用工具、技術(shù)資料等，對(duì)備品、備件當(dāng)場(chǎng)辦理接收手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料則應(yīng)在設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收之后及時(shí)收回。

8、當(dāng)全部工程通過(guò)竣工驗(yàn)收后，若有遺留問(wèn)題（必須是不影響安全使用的問(wèn)題，否則不應(yīng)通過(guò)驗(yàn)收）時(shí)，開(kāi)發(fā)商與施工單位應(yīng)簽訂解決遺留問(wèn)題的協(xié)議。

9、物業(yè)公司根據(jù)竣工驗(yàn)收和不合格項(xiàng)整改的情況，提前做好接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。

第二節(jié) 弱電工程前期管理

一、弱電工程的前期管理

（一）從實(shí)際需求考慮

這里所致的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。這些系統(tǒng)雖然由專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，但物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)的實(shí)際管理需要，從優(yōu)化管理的角度考慮，提出管理方案。

例如，物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點(diǎn)的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場(chǎng)管理方案、電子巡更路線、門禁和可視對(duì)講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體治安管理方案，制定出安全防范系統(tǒng)詳細(xì)規(guī)則。

因?yàn)檫@些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設(shè)計(jì)和設(shè)備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動(dòng)消防系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)及其他特殊需求的系統(tǒng)（如緊急求助）的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)。所以物業(yè)公司要做好規(guī)劃報(bào)告開(kāi)發(fā)商，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)安防系統(tǒng)時(shí)將規(guī)劃的要求納入設(shè)計(jì)當(dāng)中，同時(shí)還要考慮設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)留有合理的擴(kuò)展余量；對(duì)于系統(tǒng)中的某個(gè)單位設(shè)備不要形成“大馬拉小車”的現(xiàn)象，否則不僅會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的投資，還會(huì)增大日后的維護(hù)成本和設(shè)備的更新成本。只有把這項(xiàng)工作做好、做細(xì)，才能確保獲得一個(gè)滿足實(shí)際需求、投資合理、管理成本低、高性價(jià)比的安全防范系統(tǒng)。

（二）從技術(shù)力量狀況考慮

一般物業(yè)公司弱電工程的技術(shù)力量較強(qiáng)電工程的技術(shù)力量弱，有時(shí)由強(qiáng)電技術(shù)人員兼職，多以本節(jié)需用一定的篇幅簡(jiǎn)明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術(shù)人員需要了解，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員也應(yīng)對(duì)此有所了解，只有這樣才能制定出符合實(shí)際管理需要的方案，進(jìn)而提出正確的建議或意見(jiàn)。

二、安全防范系統(tǒng)

由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置也不同。安全防范系統(tǒng)是由多個(gè)子系統(tǒng)組成的，根據(jù)不同需求，可以不同需求，可以靈活選取。下面分別簡(jiǎn)介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合將來(lái)的安防管理實(shí)際方案對(duì)安防系統(tǒng)的配置進(jìn)行規(guī)劃，從而獲得一個(gè)既完全渡河實(shí)際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。

（一）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、洲界防范、地下車庫(kù)等處。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設(shè)備、信號(hào)傳輸系統(tǒng)、終端設(shè)備（即系統(tǒng)的中心設(shè)備）三大部分組成。

1、前端設(shè)備

前端設(shè)備一般包括以下幾種設(shè)備。（1）CCD攝像機(jī)

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CCD（電荷耦合器件的縮寫）攝像機(jī)有黑白和彩色兩類。黑白攝像機(jī)具有高分辨率，低照度等優(yōu)點(diǎn)，尤其是它可以在紅外光照下成像，因此在電視監(jiān)控系統(tǒng)中具有較高的市場(chǎng)占有率。需要指出的是，各商家銷售的攝像機(jī)（不論黑白還是彩色）一般都不帶鏡頭（一體化攝像機(jī)除外），因此在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)被監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際環(huán)境及使用要求，為攝像機(jī)選配合適的鏡頭。所以，在前期管理中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境向設(shè)計(jì)方提出要求。

①鏡頭。攝像機(jī)必須與鏡頭配合。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長(zhǎng)焦距和變焦焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標(biāo)準(zhǔn)、遠(yuǎn)攝鏡頭；從結(jié)構(gòu)劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈電動(dòng)變焦鏡頭、電動(dòng)三可變鏡頭等。在實(shí)際應(yīng)用中，需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及需求選配不同的鏡頭。如果選配不當(dāng)，會(huì)直接影響攝像質(zhì)量。

②云臺(tái)。云臺(tái)是攝像機(jī)底座，受中心控制室信號(hào)控制，可帶動(dòng)攝像機(jī)在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。僅能做水平旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“水平云臺(tái)”；既能水平旋轉(zhuǎn)又能垂直旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“全方位云臺(tái)”，又稱萬(wàn)向云臺(tái)，可帶動(dòng)攝像機(jī)在三維立體空間內(nèi)對(duì)場(chǎng)景進(jìn)行全方位監(jiān)視。全方位云臺(tái)又分為室內(nèi)全方位和室外全方位云臺(tái)兩類。

③防護(hù)罩。防護(hù)罩用來(lái)保護(hù)攝像機(jī)。在室內(nèi)使用時(shí)其主要是密封防塵，隱蔽攝像機(jī)鏡頭；在室外使用時(shí)，其主要作用是保護(hù)攝像機(jī)不受自然因素（如雨、雪、厭惡、風(fēng)沙等）的侵蝕，并在高溫或嚴(yán)寒環(huán)境中自動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)扇降溫或自動(dòng)啟動(dòng)加熱器升溫，保證攝像機(jī)能正常工作。有些室外防護(hù)罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動(dòng)刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量。

④解碼器。解碼器一般安裝在配有云臺(tái)和電動(dòng)鏡頭的攝像機(jī)附近，它的作用是將多個(gè)防區(qū)的各類報(bào)警探頭發(fā)出的報(bào)警信號(hào)在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機(jī)，可節(jié)省大量電纜，節(jié)省投資，減少維護(hù)工作兩。例如，有的解碼器可以接8個(gè)防區(qū)的報(bào)警器探頭；有的解碼去可以接20個(gè)防區(qū)的報(bào)警探頭。

（2）新型彩色防水紅外攝像機(jī)

新型彩色防水紅外攝像機(jī)盡管有多種類型，但其基本形式都是采用LED（發(fā)光二極管的簡(jiǎn)稱）等作為紅外光源（LED燈有進(jìn)口和國(guó)產(chǎn)兩種），體積小、重量輕。

①共同特點(diǎn)

A、LED燈的有效壽命可達(dá)20 000小時(shí)。

B、采用恒流設(shè)計(jì)，使紅外燈在9-15伏能正常使用。

C、紅外燈的角度與鏡頭靈活搭配，消除中間亮、兩邊暗的現(xiàn)象。D、鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。E、工作環(huán)境溫度為-20℃～50℃。

F、為使用不同場(chǎng)所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。②型機(jī)種類（電源為交流220伏）

A、遠(yuǎn)距離夜視一體機(jī)：紅外距離100-120米；角度20°-80°。B、雙CCD夜視一體機(jī)：紅外距離100-120米；角度20°-80°。C、遠(yuǎn)距離夜視一體化攝像機(jī)：紅外距離80-100米；角度6°-60°。

D、紅外夜視分體式攝像機(jī)：紅外距離80-100米；角度20°-80°。采用鏡頭與紅外燈分開(kāi)，紅外燈依據(jù)環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個(gè)損壞，另一個(gè)繼續(xù)工作。E、短距離紅外夜視攝像機(jī)：紅外距離20-80米；角度20°-80°。（3）球型云臺(tái)攝像機(jī) ①功能

A、半球形透光罩，透光性好，圖像不變形。

B、上部為工程塑料制成，造型美觀，堅(jiān)固耐用；下部為具有良好透光性能的球型擴(kuò)罩。C、配有支架，安裝方便，造型新穎；可比裝或吊裝。

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D、限位機(jī)構(gòu)可隨意調(diào)整，使用方便。E、功能可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。②主要技術(shù)指標(biāo)

A、水平轉(zhuǎn)角為0°-350°；垂直轉(zhuǎn)角為0°-90°。B、轉(zhuǎn)速：水平轉(zhuǎn)速為10°/秒（50赫茲），12°/秒（60赫茲）；垂直轉(zhuǎn)速為6°/秒（50赫茲），7.2°/秒（60赫茲）。C、限位調(diào)節(jié)：任意。

D、最大載荷：1.5千克（75牛2厘米）E、工作方式：水平，自動(dòng)或平移，手控。

2、信號(hào)傳輸系統(tǒng)

信號(hào)傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設(shè)備和終端設(shè)備（控制中心）連接在一起的系統(tǒng)。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機(jī)、監(jiān)聽(tīng)頭、報(bào)警探測(cè)器等捕捉到的視頻/音頻信號(hào)及各種探測(cè)數(shù)據(jù)傳往監(jiān)控中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關(guān)設(shè)備，如控制云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭等。

直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式。在局域性質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)中，由前端設(shè)備到中心控制室的距離一般都在1公里之內(nèi)，因而從前端設(shè)備到中心控制室之間大都是通過(guò)電纜直接連接，如用同軸電纜連接攝像機(jī)輸出的視頻信號(hào)（兩根信號(hào)線、兩根電源線）；由中心控制時(shí)發(fā)出的控制指令則通過(guò)2心線（最好用屏蔽線）連接前端解碼器等。

3、終端設(shè)備

終端設(shè)備即是電視監(jiān)控系統(tǒng)的中心設(shè)備，主要包括監(jiān)視器、錄像機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)與分控設(shè)備及其他視頻處理設(shè)備。由于系統(tǒng)規(guī)模和需求不同，這些中心設(shè)備可以有多種組合配置，因此了解這些中心設(shè)備的特點(diǎn)，對(duì)靈活組配電視監(jiān)控系統(tǒng)和對(duì)日后的使用與管理是十分必要的。

（1）監(jiān)視器

監(jiān)視器用來(lái)顯示各監(jiān)視點(diǎn)攝像機(jī)傳來(lái)的圖像信息。對(duì)于只有幾個(gè)監(jiān)視點(diǎn)的小型電視監(jiān)視系統(tǒng)，使用時(shí)只需要一個(gè)監(jiān)視器及克（可用畫面分割器，將多個(gè)攝像機(jī)的畫面組合在一起顯示；或用射頻切換器，將多個(gè)攝像機(jī)的畫面輪流切換顯示）。對(duì)較大型電視監(jiān)控系統(tǒng)則需要多個(gè)或更多的監(jiān)視器組成監(jiān)視器墻。

監(jiān)視器分為黑白和彩色兩大類。（2）錄像機(jī)

為保存重要的現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)或在無(wú)人值守的場(chǎng)所，需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的部分或全部畫面進(jìn)行實(shí)時(shí)錄像，為日后查證提供佐證，這就必須使用錄像機(jī)。過(guò)去多數(shù)是磁帶錄像機(jī)，隨著硬盤錄像技術(shù)的發(fā)展，越來(lái)越多的監(jiān)控系統(tǒng)采用硬盤錄像機(jī)，它是用數(shù)字壓縮存儲(chǔ)技術(shù)，將圖像以數(shù)字化形式存儲(chǔ)在硬盤上，其最大的特點(diǎn)是具有高速、大容量的數(shù)字記錄和可隨機(jī)尋址等性能。（3）系統(tǒng)主機(jī)

系統(tǒng)之際是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的核心設(shè)備，它將系統(tǒng)控制單元與視頻單元與視頻矩陣切換器組合成為一體，簡(jiǎn)稱系統(tǒng)主機(jī)，它的核心部件是微處理器（CPU）。

系統(tǒng)主機(jī)的主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)對(duì)多路視頻/音頻信號(hào)的選擇切換（輸出到指定的監(jiān)視器和錄像機(jī)），并通過(guò)通信線對(duì)指定地址的前端設(shè)備如云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭、雨刷、加熱器、照明燈及攝像機(jī)電源等進(jìn)行各種控制。①控制部分（即系統(tǒng)主控器）。其核心部件是微處理器，不斷對(duì)主控鍵盤、編碼/解碼接口及報(bào)警控制單元進(jìn)行掃描，查詢本地及遠(yuǎn)端設(shè)備的工作狀態(tài)，并發(fā)出指令控制相應(yīng)設(shè)備的動(dòng)作。當(dāng)報(bào)警時(shí)，將報(bào)警畫面切換到主監(jiān)視器上。

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②通訊部分，即通信接口，負(fù)責(zé)系統(tǒng)主機(jī)與分控鍵盤及解碼器之間的通信。其功能一是接受前端設(shè)備發(fā)來(lái)的信號(hào)并通過(guò)系統(tǒng)主機(jī)進(jìn)行顯示或報(bào)警；其功能二是將控制信號(hào)發(fā)往前端設(shè)備，對(duì)前端設(shè)備進(jìn)行控制。

③視頻/音頻矩陣切換部分。在微處理器的控制下，發(fā)出選通碼，將選中的前端設(shè)備和視頻/音頻信號(hào)在指定的輸出口進(jìn)行輸出、顯示及同步切換。

④控制鍵盤。它的作用是對(duì)攝像機(jī)畫面進(jìn)行切換；對(duì)云臺(tái)及電動(dòng)鏡頭進(jìn)行全方位控制；對(duì)室外防護(hù)護(hù)罩的雨刷、加熱器及輔助照明燈進(jìn)行控制。（4）云臺(tái)、鏡頭控制其

在不配備系統(tǒng)主機(jī)的小型電視監(jiān)控系統(tǒng)中，如果前端攝像機(jī)配置云臺(tái)及電動(dòng)鏡頭，或者在室外設(shè)備中配有帶雨刷和加熱器的防護(hù)罩，或者系統(tǒng)還要求對(duì)現(xiàn)場(chǎng)照明等輔助設(shè)備進(jìn)行控制，則必須有設(shè)有操縱云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭動(dòng)作及輔助設(shè)備開(kāi)/閉的控制器。這種簡(jiǎn)易控制器一般是通過(guò)面板健的控制，輸出信號(hào)對(duì)云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭、雨刷、加熱器、現(xiàn)場(chǎng)照明燈或輔助設(shè)備等分別進(jìn)行控制。（5）其他視頻處理設(shè)備

在閉路電視控制系統(tǒng)中，還用到一些相關(guān)的視頻處理設(shè)備。

①視頻放大器。因遠(yuǎn)距離傳送會(huì)對(duì)視頻信號(hào)造成衰減，致使圖像模糊，所以對(duì)于遠(yuǎn)距離視頻信號(hào)傳輸，必須用視頻放大器進(jìn)行放大。②視頻分配器?？蓪⒁宦芬曨l信號(hào)均勻分配為多路視頻信號(hào)，供多臺(tái)監(jiān)視或錄像機(jī)等后續(xù)視頻設(shè)備同時(shí)使用。③視頻切換器。這是電視監(jiān)控系統(tǒng)中常用的設(shè)備，它可以從多路視頻信號(hào)源中選出一路或多路信號(hào)送往監(jiān)視顯示或送往錄像機(jī)記錄，從而可以大大節(jié)省中心控制段視頻設(shè)備的數(shù)量及相應(yīng)的費(fèi)用。對(duì)已實(shí)時(shí)性要求不高的電視監(jiān)視系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，視頻切換器應(yīng)該是首選設(shè)備。

④畫面分割器。可以在同一個(gè)屏幕上顯示多個(gè)畫面，最常見(jiàn)也是最基本的是四畫面分割器，它可以同時(shí)在同屏幕上顯示四個(gè)攝像機(jī)傳來(lái)的視頻圖像。對(duì)于9個(gè)或16個(gè)畫面分割器，則大多采用幀場(chǎng)切換器來(lái)代替。

⑤時(shí)間、日期及字符疊加器。它是一種在電視監(jiān)控系統(tǒng)中廣泛應(yīng)用的設(shè)備，它可以將時(shí)間日期信息及攝像機(jī)標(biāo)識(shí)信息（攝像機(jī)所攝取畫面的地理位置）混入視頻信號(hào)中，使之在監(jiān)視器的畫面上不僅可以看到攝像機(jī)拍攝到的畫面，還可以看到疊加在畫面上的時(shí)間、日期及攝像機(jī)標(biāo)識(shí)字符，這些字符經(jīng)視頻設(shè)備記錄后可以與圖像內(nèi)容一起保存，為日后的復(fù)查提供極大的方便。

⑥中心控制臺(tái)。它是用于安置電視監(jiān)控中心終端設(shè)備的機(jī)柜，并有控制桌面。各種終端設(shè)備按其功能不同輩分區(qū)安置在控制臺(tái)的相應(yīng)單元中，與監(jiān)視器墻一起組成完整的電視監(jiān)控中心系統(tǒng)。

（二）對(duì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)的要求

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱系統(tǒng)）應(yīng)滿足現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境要求和使用功能要求，同時(shí)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)要求。這些要求可以根據(jù)小區(qū)的檔次和不同的需求進(jìn)行取舍組合。

1、對(duì)前端設(shè)備的要求

（1）根據(jù)小區(qū)的環(huán)境、地形、地貌配備不同類型的紅外探測(cè)器、CCD攝像機(jī)及與之配套的鏡頭、云臺(tái)、防護(hù)罩、解碼器等。

（2）設(shè)備探測(cè)到的現(xiàn)場(chǎng)圖像的質(zhì)量等級(jí)不能低于4級(jí)（含4級(jí)）。（3）布局范圍合理，減少目標(biāo)區(qū)域的盲區(qū)。

（4）當(dāng)某處環(huán)境照度不能滿足探測(cè)需要時(shí)，應(yīng)配置輔助照明。

（5）攝像機(jī)的防護(hù)措施應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境相協(xié)調(diào)，有相應(yīng)的防護(hù)等級(jí)，具有防拆卸報(bào)警、32 / 184

掉電報(bào)警功能。

（6）固定目標(biāo)監(jiān)視與移動(dòng)目標(biāo)跟蹤監(jiān)視配合使用。

2、對(duì)系統(tǒng)顯示和記錄設(shè)備的要求

（1）屏幕尺寸不易太小，應(yīng)滿足觀察人員隊(duì)的監(jiān)視要求。

（2）顯示設(shè)備的配置數(shù)量應(yīng)滿足現(xiàn)場(chǎng)攝像機(jī)和管理使用的要求，合理確定視頻輸入/輸出的配比。（3）配備硬盤錄像機(jī)設(shè)備時(shí)。其自身應(yīng)有不可修改的系統(tǒng)特征信息（如系統(tǒng)“世界戳”、跟蹤文件或其他硬件措施），以確保系統(tǒng)記錄資料的完整性。

（4）系統(tǒng)應(yīng)能清晰顯示攝像機(jī)所采集的圖像，要求糞便量應(yīng)不低于系統(tǒng)圖像質(zhì)量等級(jí)的總體要求。

（5）系統(tǒng)應(yīng)有圖像來(lái)源的文字提示及目標(biāo)、時(shí)間和運(yùn)行狀態(tài)的提示。

3、對(duì)視頻信息的處理和記錄的要求（1）配備多畫面分割器。

（2）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)視頻信號(hào)和現(xiàn)場(chǎng)聲音均能記錄、儲(chǔ)存。如發(fā)生時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)及其全過(guò)程的圖像信號(hào)和聲音信號(hào)。

（3）記錄數(shù)據(jù)的保存時(shí)間應(yīng)不少于15天。

（4）系統(tǒng)應(yīng)能保持圖像信息和聲音信息的原始完整性和實(shí)時(shí)性，是最后顯示/記錄/回放的圖像和聲音與原始場(chǎng)景保持一致，即在色彩還原性、圖像輪廓的還原性、事件后繼性、聲音特征等當(dāng)面均應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)景保持最大的相似性，并且后端圖像和聲音的實(shí)時(shí)顯示與現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間發(fā)生的延遲時(shí)間應(yīng)在合理范圍內(nèi)。（5）系統(tǒng)應(yīng)能正確檢索記錄信息的時(shí)間和地點(diǎn)。

4、對(duì)系統(tǒng)控制的要求

（1）系統(tǒng)應(yīng)是集中控制，并且有手動(dòng)/自動(dòng)操作跟蹤功能，對(duì)攝像機(jī)、云臺(tái)、鏡頭防護(hù)罩等的各種動(dòng)作進(jìn)行遙控。

（2）系統(tǒng)應(yīng)能手動(dòng)切換或變成自動(dòng)切換，對(duì)所有的視頻信號(hào)在指定的監(jiān)視器上進(jìn)行固定或時(shí)序顯示。

（3）系統(tǒng)應(yīng)具有存儲(chǔ)功能，在停電或關(guān)機(jī)時(shí)，對(duì)所有編程設(shè)置、攝像機(jī)號(hào)、時(shí)間、地址等信息均可保存。

（4）系統(tǒng)應(yīng)具有與報(bào)警控制器聯(lián)動(dòng)的接口，報(bào)警發(fā)生時(shí)能切換顯示出相應(yīng)部位攝像機(jī)的圖像并記錄。

5、對(duì)系統(tǒng)供電電源的要求

供電范圍包括系統(tǒng)所有設(shè)備及輔助照明設(shè)備。

（1）應(yīng)有穩(wěn)壓電源和備用電源。其中穩(wěn)壓電源應(yīng)為靜化電源，其標(biāo)稱功率應(yīng)大于系統(tǒng)使用總功率的1.5倍；備用電源的容量應(yīng)能保證系統(tǒng)正常工作的時(shí)間不少于兩小時(shí)。（2）電源應(yīng)具有防雷和防漏點(diǎn)措施，具有安全接地措施。

（3）攝像機(jī)及紅外探測(cè)器電源，有監(jiān)控室引出專線經(jīng)隔離變壓器統(tǒng)一供電，隔離由電源側(cè)竄入的干擾信號(hào)。

6、防雷接地要求

（1）選用的設(shè)備應(yīng)符合電子設(shè)備的雷電防護(hù)要求。

（2）系統(tǒng)應(yīng)有防雷擊措施，應(yīng)設(shè)置電源壁雷裝置、信號(hào)避雷裝置、信號(hào)避雷或隔離裝置。

（3）系統(tǒng)應(yīng)等電位接地。接地裝置應(yīng)滿足系統(tǒng)抗干擾和電器安全的要求，不得與強(qiáng)電的電網(wǎng)零線短接或混接；接地線采用銅材線且不得形成封閉回路。（4）室外裝置和線路的防雷和接地設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求。

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7、系統(tǒng)可靠性要求

（1）系統(tǒng)所選用設(shè)備的平均無(wú)故障間隔時(shí)間應(yīng)部少于5000小時(shí)。（2）系統(tǒng)驗(yàn)收后的首次無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間應(yīng)多于三個(gè)月。

8、系統(tǒng)在技術(shù)上應(yīng)具有適度超前性和設(shè)備互換性，為系統(tǒng)增容或改造適當(dāng)留有余地，但不可過(guò)分留有余地。

9、高檔系統(tǒng)應(yīng)具有聯(lián)動(dòng)兼容性，與小區(qū)的其他安防管理系統(tǒng)（如門禁系統(tǒng)、防盜入侵系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)安全管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等）進(jìn)行集成設(shè)計(jì)，各系統(tǒng)之間既相互兼容又能獨(dú)立工作，從而組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的相應(yīng)時(shí)間應(yīng)不大于4秒。

10、監(jiān)控室應(yīng)有保證設(shè)備和值班人員安全的防范措施。

（三）門禁系統(tǒng)

1、簡(jiǎn)要說(shuō)明

門禁系統(tǒng)是安全防范系統(tǒng)中的子孫之一。它可以單獨(dú)對(duì)一棟建筑物進(jìn)行安全防范管理，也可以與控制中心聯(lián)網(wǎng)，組成一個(gè)大系統(tǒng)。

門禁系統(tǒng)主要設(shè)置在園區(qū)出入口和建筑物內(nèi)的主要管理區(qū)、出入口、電梯廳、設(shè)備控制中心機(jī)房等重要部位。在這些部位的通道口安裝門磁、電控鎖或控制器、讀卡器等控制裝置。如果是與安防監(jiān)控系統(tǒng)中心聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)，則可由管理人員在中心控制室進(jìn)行監(jiān)控，可以對(duì)各通道口的位置、同性對(duì)象和通行時(shí)間、方向等進(jìn)行實(shí)時(shí)控制或設(shè)定程序控制，以實(shí)現(xiàn)對(duì)出入口的安全管理。

2、門禁系統(tǒng)的組成

門禁系統(tǒng)一般由出入憑證、識(shí)別器、門禁控制器、電控鎖和其他設(shè)備組成。（1）出入憑證

出入憑證就是門禁系統(tǒng)的開(kāi)門“鑰匙”，在物業(yè)管理行業(yè)中常用磁卡、IC卡等。（2）識(shí)別器

識(shí)別器的功能是讀取出入憑證的數(shù)據(jù)信息，并將這些信息傳輸?shù)介T禁控制器。（3）門禁控制器

門禁控制器（門機(jī)）是門禁系統(tǒng)的控制和新，它的基本功能是對(duì)整個(gè)系統(tǒng)輸入/輸出的信息進(jìn)行處理、儲(chǔ)存和控制等。當(dāng)其驗(yàn)收識(shí)別器輸入的信息有效時(shí)，對(duì)執(zhí)行部件發(fā)出執(zhí)行信號(hào)。

（4）電控鎖

電控鎖是門禁系統(tǒng)中的執(zhí)行部件，可根據(jù)們的不同材料、出入們要求等加以選取。電控鎖主要有以下幾種類型。

①電磁所。電磁鎖業(yè)屬于“斷電開(kāi)門”型的鎖具，使用于單向的木門、玻璃門、防火門、對(duì)開(kāi)的電動(dòng)門。

②陽(yáng)極鎖。陽(yáng)極鎖也屬于“斷電開(kāi)門”型的鎖具，使用于單向木門、玻璃門、防火門，它本身帶有門磁檢測(cè)器，可隨時(shí)檢測(cè)門的安全狀態(tài)。

③陰極鎖。陰極鎖一般屬于“通電開(kāi)門”型的鎖具，適用于單向木門。它的特點(diǎn)是當(dāng)市電停電或故障停電時(shí)，門處于鎖的狀態(tài)，因此安裝陰極鎖時(shí)必須配備不間斷電源（UPS）。

（5）其他設(shè)備

其他設(shè)備包括安裝在門內(nèi)側(cè)的出門按鈕（開(kāi)關(guān)）、檢測(cè)門的開(kāi)/管狀態(tài)的門磁、對(duì)整個(gè)門禁系統(tǒng)供電的電源等。

（四）磁卡

1、磁卡的種類

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采用通用型直接數(shù)字控制器（DDC）門禁系統(tǒng)很容易實(shí)現(xiàn)“一卡通”，將更多的功能集成起來(lái)，讀卡器將卡上的信息傳送到DDC，DDC則判斷其是否有效，并將當(dāng)前的卡號(hào)、是否注冊(cè)、是否有小雞們的狀態(tài)等信息送往中心控制室計(jì)算機(jī)顯示?！耙豢ㄍā笨蔀槭褂谜咛峁┖艽蟮姆奖悖墓ぷ鞣绞接幸韵聝煞N。

（1）接觸式

必須將識(shí)別卡插入器或讀卡槽中劃動(dòng)，才能讀取卡上的信息。這類卡有磁卡、IC卡等。因其使用時(shí)必須“插入”或“劃動(dòng)”，所以磁條易受磨損而造成故障或失效。

（2）非接觸式

此類卡為射頻卡，簡(jiǎn)稱RF卡。RF卡又有近距離識(shí)別型和遠(yuǎn)距離識(shí)別型兩種。近距離型識(shí)別的范圍在0.3-0.6米，遠(yuǎn)距離型識(shí)別的范圍在6米以上。非接觸式卡因使用中不需與讀卡器接觸，所以沒(méi)有磨損問(wèn)題，使用壽命長(zhǎng)。

2、對(duì)“卡”的功能要求

不管采用接觸式或非接觸式“一卡通”，為適應(yīng)安全管理的要求，應(yīng)對(duì)“行人卡”和車輛卡進(jìn)行以下區(qū)分。

(1)行人卡只對(duì)園區(qū)大門和持卡人居住的樓宇單元門口有效。

（2）車輛卡除對(duì)園區(qū)大門和持卡人居住的樓宇單元門口有效外，還對(duì)車庫(kù)出入口及從車庫(kù)通往本人居住樓宇的單元門口有效。之所以要對(duì)行人卡和車輛卡進(jìn)行區(qū)分，目的是不允許無(wú)車輛的人員進(jìn)入車庫(kù)，以保證車庫(kù)和車輛的安全。

3、不同類型的“卡”，對(duì)應(yīng)不同類型的識(shí)別器。設(shè)計(jì)單位根據(jù)物業(yè)公司提出的安全管理規(guī)劃方案，選用適宜的卡。

（五）可視對(duì)講門襟系統(tǒng)

可視對(duì)講門襟系統(tǒng)基本由門機(jī)部分和監(jiān)視器部分組成。門機(jī)部分包括攝像機(jī)]揚(yáng)聲器、話筒、按鈴鈕或數(shù)字鍵等，安裝于單元門外；監(jiān)視器部分包括顯示屏、耳機(jī)、顯示器按鈕、門鎖按鈕、電源開(kāi)關(guān)等，安裝于住戶室內(nèi)。

當(dāng)有人來(lái)訪時(shí)，戶主通過(guò)顯示屏來(lái)辨認(rèn)訪客，自動(dòng)紅外線LED攝像機(jī)，即使在夜間，戶主也可以清晰地辨認(rèn)訪客，并同來(lái)訪者通話。當(dāng)戶主按下卡索按鈕，即可打開(kāi)樓門，讓訪客進(jìn)入。下面介紹幾種可視和不可視對(duì)講機(jī)，以供選型參考。

1、數(shù)碼式門口機(jī)

數(shù)碼式門口機(jī)的基本功能如下。（1）采用總線制布線，數(shù)字傳輸。

（2）機(jī)型有圍墻門機(jī)、單元門機(jī)、多門出入門口機(jī)。（3）數(shù)字鍵盤夜光燈操作，觸鍵紅光提示。（4）黑白或彩色CCD攝像機(jī)、夜光補(bǔ)償。（5）8位個(gè)人（管理）密碼、撤防、開(kāi)鎖。（6）呼叫室內(nèi)機(jī)、管理員總計(jì)。（7）黑白或彩色顯示。（8）門禁讀卡、開(kāi)鎖。

2、直接式門口機(jī)

直接式門口機(jī)的基本功能如下。（1）采用總線制布線，數(shù)字傳輸。（2）單元門機(jī)、多門出入門口機(jī)。（3）呼叫室內(nèi)機(jī)、管理員總機(jī)。

（4）黑白或彩色CCD攝像機(jī)、夜光補(bǔ)償。

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（5）房號(hào)鍵盤夜光燈操作。（6）呼叫管理員。（7）黑白或彩色顯示。（8）門禁讀卡、開(kāi)鎖。

3、壁掛式可視室內(nèi)機(jī)

壁掛式可視室內(nèi)機(jī)的基本功能如下。（1）房號(hào)自編。

（2）免提（或不免提）通話。（3）呼叫、對(duì)講、開(kāi)鎖、監(jiān)視。

（4）緊急求救和門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭四個(gè)防盜區(qū)。（5）黑白或彩色顯示。

（6）可擴(kuò)展功能，包括數(shù)字按鍵盤密碼布防、撤防；八個(gè)防區(qū)，即緊急求救、煙感、煤氣、醫(yī)護(hù)和四個(gè)防盜區(qū)。

4、壁掛式不可視室內(nèi)機(jī)

壁掛式不可視室內(nèi)機(jī)的基本功能如下。（1）房號(hào)自編。

（2）可外接求救按鈕。（3）呼叫、對(duì)講開(kāi)鎖。

（4）門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭四個(gè)防盜區(qū)。（5）求救報(bào)警（按住3秒鐘以上）。（6）擴(kuò)展功能：密碼防盜布防、撤防。

5、嵌入式可視室內(nèi)機(jī)

嵌入式可視室內(nèi)機(jī)的基本功能如下。（1）房號(hào)自編。（2）免提通話。

（3）呼叫、對(duì)講、開(kāi)鎖、監(jiān)視。

（4）緊急求救和門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭四個(gè)防盜區(qū)。（5）黑白或彩色顯示。

（6）擴(kuò)展功能，包括數(shù)字按鍵盤密碼布防、撤防；圖像存儲(chǔ)；八個(gè)防盜區(qū)。

6、智能型門襟系統(tǒng)

門襟系統(tǒng)可以是比較簡(jiǎn)單的組合，也可以構(gòu)成比較復(fù)雜的組合，總之應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行選擇。由于技術(shù)的進(jìn)步，功能更完備、性能更優(yōu)良的智能型門襟系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)以下功能。（1）系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)采用總線制布線方式，數(shù)字傳輸，信號(hào)傳輸穩(wěn)定。

（2）對(duì)訪客采用小區(qū)大門、樓宇單元門及住戶門口機(jī)三級(jí)過(guò)濾和識(shí)別。（3）采用組合模塊集成技術(shù)，功能擴(kuò)展靈活，可實(shí)現(xiàn)混裝兼容。（4）系統(tǒng)具有自動(dòng)巡檢，防盜自檢功能。

（5）系統(tǒng)可采用電腦高度聯(lián)網(wǎng)，便于用戶資料管理、數(shù)據(jù)及圖像存儲(chǔ)。

（6）系統(tǒng)由可視主機(jī)、分機(jī)、短路保護(hù)器、門口機(jī)電源及多媒體管理中心組成，形成一格三級(jí)防范、集中管理的門襟系統(tǒng)。自復(fù)式短路保護(hù)器具有視頻和信號(hào)隔離作用，使戶與戶之間實(shí)現(xiàn)真正意義上的獨(dú)立。當(dāng)某戶出現(xiàn)故障時(shí)，短路保護(hù)器會(huì)自動(dòng)將故障戶隔離，不影響整個(gè)系統(tǒng)的工作；當(dāng)故障排除后系統(tǒng)自動(dòng)恢復(fù)，連接故障戶，因此既保證了系統(tǒng)正常運(yùn)行，又減少了系統(tǒng)的維修工作量。

智能型門襟系統(tǒng)，適用于大型、超大型或高檔小區(qū)或?qū)τ陂T禁系統(tǒng)要求高的場(chǎng)所。

不論是普通型樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、智能型樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)還是智能型門禁系統(tǒng)都既可

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以作為獨(dú)立系統(tǒng)單獨(dú)使用，也可以與小區(qū)安防監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)。

（六）門禁系統(tǒng)選型應(yīng)注意的問(wèn)題

門禁系統(tǒng)的規(guī)模有大有小，功能各異。為避免造成資源浪費(fèi)和增加日后的維護(hù)費(fèi)用或更新費(fèi)用，一定要根據(jù)實(shí)際需要合理選配門禁系統(tǒng)，為此提出以下幾個(gè)應(yīng)注意的問(wèn)題。

1、陰極鎖配備不間斷電源的投資成本和維護(hù)管理成本都較大，盡量不要選用。

2、為提高整體安全性，應(yīng)選用識(shí)別器和控制器分體設(shè)計(jì)、分別安裝的門禁系統(tǒng)，即識(shí)別器安裝在門外、控制器安裝在門內(nèi)，此種方式只有識(shí)別器的輸出線在門外，其他所有控制線均在門內(nèi)，因此系統(tǒng)的安全性、可靠性大大提高，也更有利于管理。

3、感應(yīng)式門禁系統(tǒng)由于價(jià)格較低、使用簡(jiǎn)單、維護(hù)方便等諸多優(yōu)點(diǎn)已成為發(fā)展的大方向。

4、根據(jù)被控對(duì)象的出入數(shù)量，選用適當(dāng)容量的門禁系統(tǒng)，否則會(huì)造成資源浪費(fèi)和增大維護(hù)和更新成本。過(guò)去不論國(guó)內(nèi)產(chǎn)品還是國(guó)外產(chǎn)品，其單門的小型門禁控制器的容量大都在2000人左右，現(xiàn)在已經(jīng)有了容量在100人左右，甚至容量更小、價(jià)格低廉、功能齊全、可靠性高、體積小的小型門系統(tǒng)可供選用，這對(duì)降低維護(hù)成本和設(shè)備更新成本大為有利。

總之，對(duì)安防系統(tǒng)的前期管理工作應(yīng)結(jié)合具體應(yīng)用情況，向建設(shè)單位提出建議，合理選配門禁系統(tǒng)。

（七）緊急呼叫系統(tǒng)

1、在小區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)、休閑區(qū)周邊的適當(dāng)位置安裝若干個(gè)緊急報(bào)警按鈕，當(dāng)發(fā)生異常情況時(shí)（如有人突然發(fā)病、摔倒、人與人之間發(fā)生沖突或其他需要幫助的緊急情況），現(xiàn)場(chǎng)人可按下報(bào)警按鈕，監(jiān)控中心則又區(qū)別于其他報(bào)警的聲/光顯示（能顯示報(bào)警按鈕的編號(hào)和報(bào)警位置），值班人員根據(jù)報(bào)警按鈕的編號(hào)和位置，即刻呼叫在報(bào)警點(diǎn)附近巡邏的保安人員迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

2、家庭緊急求助報(bào)警裝置每戶宜安裝一處以上（如起居室、臥室等）。緊急呼叫系統(tǒng)只選用于檔次較高的小區(qū)。

（八）電子巡更系統(tǒng)

作為保安監(jiān)控的一種補(bǔ)充和腳法區(qū)域?qū)Ρ０惭策壷蛋噙M(jìn)行監(jiān)督管理的手段，根據(jù)小區(qū)的地形、地貌、樓宇分布、道路狀況、夜間照明四角河源區(qū)教委僻靜的地點(diǎn)等因素，制定白天和夜間巡邏路線，設(shè)計(jì)單位在這些巡邏路線上裝設(shè)巡更點(diǎn)，供物業(yè)公司安排保安人員進(jìn)行定時(shí)、定點(diǎn)、定線的循環(huán)式巡邏。

三、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

小區(qū)停車場(chǎng)的特點(diǎn)是：使用者固定，禁止外部車輛使用；對(duì)車輛安全管理的要求嚴(yán)格；因早晚上下班時(shí)間車輛出入密度較大、因而對(duì)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的可靠性及處理速度要求較高。

智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)有多種類型，應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同檔次、不同需求進(jìn)行合理選取，這樣不僅可節(jié)省投資，還可節(jié)省日后的管理、維護(hù)及設(shè)備更新成本。

（一）智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的組成、1、智能停車場(chǎng)系統(tǒng)又一下子系統(tǒng)和設(shè)備組成：車輛自動(dòng)識(shí)別子系統(tǒng)、保安監(jiān)控子系統(tǒng)、收費(fèi)子系統(tǒng)等。

2、組成這些系統(tǒng)的設(shè)備由中央控制計(jì)算機(jī)、自動(dòng)識(shí)別裝置、車輛探測(cè)器、擋車器、監(jiān)控?cái)z像、可控提示牌、臨時(shí)車票發(fā)放及檢驗(yàn)裝置等。

3、系統(tǒng)可以獨(dú)立構(gòu)成體車場(chǎng)管理系統(tǒng)，也可以與其他系統(tǒng)聯(lián)結(jié)，集成為一個(gè)更大的系統(tǒng)。

（二）智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)主要參數(shù)簡(jiǎn)介

這里已深圳市某智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)為例，對(duì)停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)應(yīng)具備的基本參數(shù)進(jìn)

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行簡(jiǎn)單介紹，共讀者選擇方案時(shí)參考。

1、智能IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

智能IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)主要技術(shù)參數(shù)如下。（1）環(huán)境溫度：-25℃-70℃。

（2）環(huán)境相對(duì)濕度：≤95﹪，不凝露。（3）脫機(jī)存儲(chǔ)數(shù)據(jù)：10000條（可擴(kuò)展）。（4）黑名單數(shù)量：10000條（可擴(kuò)展）。（5）IC卡讀寫時(shí)間：≤0.3秒。（6）IC卡讀寫時(shí)間：≤10厘米。

2、智能“藍(lán)牙”停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 只能“藍(lán)牙”停車場(chǎng)管理系統(tǒng)適用于高檔小區(qū)的車輛管理，由于采用了短距離通信手段，它的自動(dòng)讀寫距離為3-10米，車主無(wú)須停車刷卡或驗(yàn)單，在行進(jìn)中即可對(duì)車輛驗(yàn)證和放行，這部?jī)H為業(yè)主提供了方便，也突現(xiàn)了小區(qū)的高檔。系統(tǒng)可與所有自動(dòng)道閘和圖像監(jiān)視系統(tǒng)直接連接；系統(tǒng)使用的“藍(lán)牙卡”可做成多種幾何形狀，美觀大方。

系統(tǒng)的主要技術(shù)參數(shù)如下。（1）環(huán)境溫度：-30℃-70℃。

（2）環(huán)境相對(duì)濕度：≤95﹪，不凝露。（3）讀寫距離：3-10米。（4）讀寫時(shí)間：0.1秒。（5）讀寫角度：120°。

（6）電池壽命：有效讀寫20 000次。

3、只能CDMA停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

只能CDNA停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用高頻遠(yuǎn)距離只能跨障礙讀寫，其讀寫距離為3-15米，滿足了遠(yuǎn)距離應(yīng)用的需要。系統(tǒng)所用高頻卡的背面刻鑲嵌IC卡，做到兩卡合一，方便使用。

其只要技術(shù)參數(shù)如下。

（1）環(huán)境溫度：-40℃-85℃。

（2）識(shí)別方向：定向識(shí)別（最大78.8°）。（3）識(shí)別距離：3-15米。

（4）有源卡：使用壽命6-8年。

（三）車輛識(shí)別卡

車輛識(shí)別卡有很多種類型，簡(jiǎn)介如下。

1、磁卡及條碼技術(shù)

早期應(yīng)用的產(chǎn)品印刷卡不方便、易損壞、處理速度慢、保密性差等缺點(diǎn)，現(xiàn)在已不被采用。

2、IC卡

其優(yōu)點(diǎn)是保密性好，難以偽造和非法改寫；缺點(diǎn)是仍需經(jīng)過(guò)刷卡過(guò)程沒(méi)，因而降低了處理速度。同時(shí)由于IC卡是通過(guò)卡上的觸點(diǎn)與讀卡機(jī)交換信息，一旦卡上的觸點(diǎn)或讀卡機(jī)上的觸點(diǎn)被污物覆蓋或磨損，就會(huì)影響識(shí)別的準(zhǔn)確性，所以不宜采用，尤其在室外更不宜采用。

3、射頻卡

射頻卡為非接觸式卡，其優(yōu)點(diǎn)是保密性強(qiáng)，不可偽造，省去了刷卡過(guò)程，提高了識(shí)別速度。由于性愛(ài)識(shí)別系統(tǒng)中不存在活動(dòng)機(jī)械裝置，從根本上杜絕了塞卡現(xiàn)象，大大提高了可靠性，所以RF非接觸式卡是停車場(chǎng)管理系統(tǒng)中理想的識(shí)別技術(shù)。

視頻卡有近距離識(shí)別和遠(yuǎn)距離識(shí)別兩種。近距離的識(shí)別范圍一般在0.3-0.6米；遠(yuǎn)距離的識(shí)別范圍可達(dá)6米以上，司機(jī)不用停車，在行進(jìn)中即可完成識(shí)別，不會(huì)造成上下班高峰期

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出入口堵車現(xiàn)象。由此可見(jiàn)遠(yuǎn)距離射頻卡系統(tǒng)是比較先進(jìn)、合理的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。

4、手持式IC卡停車場(chǎng)控制機(jī)

手持式IC卡停車場(chǎng)控制機(jī)又稱手持機(jī)，適用于IC卡，針對(duì)臨時(shí)入園車輛在入口處發(fā)放時(shí)租卡，在出口處交費(fèi)。其主要技術(shù)參數(shù)如下。

（1）環(huán)境溫度：0℃-60℃。

（2）環(huán)境相對(duì)濕度：45﹪-85﹪，不凝露。（3）工作電壓：交流220伏±10﹪，50赫茲。（4）備用電池：鋰電池3.7伏，850毫安時(shí)。（5）電池最大連續(xù)工作時(shí)間：8小時(shí)。（6）適用卡類：IC卡。

（7）遙控開(kāi)閘距離：≤30米。

（四）自動(dòng)擋車器

擋車器有直臂和曲臂兩種。曲臂型擋車器適用于地下停車場(chǎng)等對(duì)限高有要求的場(chǎng)所，有90°和108°兩種角度可供選擇。普通擋車器的起桿時(shí)間約為6秒；高速擋車器的起桿時(shí)間約為1.4秒或1.8秒。

擋車器對(duì)工作環(huán)境的要求一般是：

1、環(huán)境溫度：-10℃-45℃；

2、相對(duì)濕度：≤90﹪，不凝露。

（五）停車場(chǎng)管理系統(tǒng)方案選擇

較低檔次的小區(qū)，對(duì)智能化停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的要求可以低一些。但如果投資允許，為了少投入人力，減少將來(lái)的管理成本，可以盡力爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商投資適當(dāng)?shù)闹悄芑＼噲?chǎng)管理系統(tǒng)。

1、較為高檔的小區(qū)，對(duì)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的要求相對(duì)較高，系統(tǒng)一般應(yīng)具有以下功能（1）系統(tǒng)的有效識(shí)別距離為3-5米（或更遠(yuǎn)）可調(diào)。（2）車主不需出示卡即可進(jìn)行識(shí)別。

（3）具備自動(dòng)/手動(dòng)啟閉閘擋（當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，可手動(dòng)開(kāi)啟閘擋）。（4）入園（地庫(kù)）控制。

2、要求在有效識(shí)別距離內(nèi)應(yīng)能對(duì)車主的身份進(jìn)行識(shí)別（1）有正式卡的車輛自動(dòng)放行。（2）無(wú)正式卡的車輛憑臨時(shí)卡放行。

（3）系統(tǒng)應(yīng)能攝取車輛圖像，供出場(chǎng)時(shí)進(jìn)行比較，還應(yīng)自動(dòng)記錄車輛其他信息。（4）當(dāng)?shù)貛?kù)入口距離園區(qū)大門較近時(shí)，車輛駛進(jìn)大門內(nèi)，在“閘擋復(fù)位”的同時(shí)，自動(dòng)開(kāi)啟地庫(kù)入口處的閘擋，使車輛直接駛?cè)氲貛?kù)；當(dāng)車輛駛出地庫(kù)時(shí)，在“閘擋復(fù)位”的同時(shí)，自動(dòng)開(kāi)啟大門口的閘擋，是車輛直接駛出大門（但臨時(shí)車輛卡不能使用此功能，當(dāng)其駛出地庫(kù)時(shí)，必須在交費(fèi)、收卡后才予以放行出門）。這就要求實(shí)現(xiàn)此功能必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：即正式卡的新系統(tǒng)閘擋復(fù)位信號(hào)相“與”。

（5）出園控制。

①有正式卡的車輛自動(dòng)放行。

②無(wú)正式卡的車輛憑臨時(shí)卡繳費(fèi)、收卡后放行。

鑒于IC卡的缺點(diǎn)，不宜選用IC卡。RF視頻卡其設(shè)備便宜，系統(tǒng)造價(jià)較低，且能夠不停車遠(yuǎn)距離識(shí)別，可提高通行速度，有效避免在高峰時(shí)間出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象，因而可作為優(yōu)先選擇的方案。

對(duì)于臨時(shí)車輛管理，因數(shù)量不多，可選擇手持式控制機(jī)，在入口處由人工發(fā)卡，也可以進(jìn)行收費(fèi)管理，是便宜可行的方案。

四、自動(dòng)消防系統(tǒng)

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自動(dòng)消防系統(tǒng)是小區(qū)重要設(shè)備系統(tǒng)之一，也是物業(yè)管理工作的重點(diǎn)之一。該系統(tǒng)能否穩(wěn)定、可靠地運(yùn)行，關(guān)系到小區(qū)住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。而保證消防系統(tǒng)能夠穩(wěn)定、可靠運(yùn)行的基礎(chǔ)是設(shè)備本身的質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量、系統(tǒng)調(diào)試及試運(yùn)行質(zhì)量。

自動(dòng)消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)單位依據(jù)估價(jià)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（這些標(biāo)準(zhǔn)都是強(qiáng)制性的）進(jìn)行設(shè)計(jì)即可，但物業(yè)公司必須派相關(guān)人員參與施工階段、設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行階段、竣工和接管驗(yàn)收階段。

（一）參與施工階段的目的

參與施工階段是為了了解和掌握以下幾個(gè)方面的情況。

1、隱蔽工程的施工情況。

2、設(shè)計(jì)變更情況。

3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)的線路走向、報(bào)警區(qū)域的劃分。

4、自動(dòng)滅火系統(tǒng)管線的走向。

5、設(shè)備安裝情況等。

掌握了這幾方面的情況就為以后的驗(yàn)收、運(yùn)行及維護(hù)管理打下了良好的基礎(chǔ)。

（二）參與設(shè)備調(diào)試試運(yùn)行階段的目的

1、熟悉系統(tǒng)的工作原理和技術(shù)狀態(tài)。

2、熟悉報(bào)警區(qū)域的劃分，熟悉探測(cè)器和報(bào)警按鈕的區(qū)域及編號(hào)，熟悉聯(lián)動(dòng)設(shè)備的區(qū)域劃分和編號(hào)。

3、掌握發(fā)生故障的原因及排除方法。

4、為后期的運(yùn)行、管理和維護(hù)保養(yǎng)積累經(jīng)驗(yàn)。

（三）參與竣工和接管驗(yàn)收階段的目的

1、參與竣工驗(yàn)收的目的是確保系統(tǒng)的質(zhì)量，但重點(diǎn)是對(duì)消防系統(tǒng)的技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收。因?yàn)閲?guó)家隊(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)制定了強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，大不同于其他的設(shè)備系統(tǒng)，所以建立完整的自動(dòng)消防系統(tǒng)的技術(shù)檔案就更為重要，這也是確保消防系統(tǒng)穩(wěn)定、可靠運(yùn)行的重要條件之一。

2、接管驗(yàn)收階段是對(duì)竣工驗(yàn)收的補(bǔ)充，重點(diǎn)驗(yàn)收部位是檢驗(yàn)在竣工驗(yàn)收時(shí)按此例抽驗(yàn)項(xiàng)目之外的內(nèi)容。

（四）自動(dòng)消防系統(tǒng)簡(jiǎn)介

自動(dòng)消防系統(tǒng)主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)兩大部分構(gòu)成。

1、火災(zāi)自佛能夠報(bào)警控制系統(tǒng)由探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、地址碼中繼器、編址模塊、報(bào)警控制器、警報(bào)器等組成，其作用是檢測(cè)火災(zāi)，進(jìn)行火災(zāi)報(bào)警。

2、聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)由自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、通信、廣播、疏散指示、防排演設(shè)施、電動(dòng)防火門、卷簾門、電梯迫降、事故照明、電源強(qiáng)迫切換和消防電源自動(dòng)切換等部分組成。

（五）自動(dòng)消防系統(tǒng)分類

按照?qǐng)?bào)警和消防方式劃分，自動(dòng)消防系統(tǒng)可分為兩類。

1、自動(dòng)報(bào)警，人工滅火

當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，報(bào)警控制器發(fā)出信號(hào)，消防人員根據(jù)報(bào)警情況采取滅火措施（住宅小區(qū)一般不采用此類方式）。

2、自動(dòng)報(bào)警，自動(dòng)滅火

當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在著火處自動(dòng)噴灑水進(jìn)行滅火。當(dāng)控制中心解答火災(zāi)報(bào)警信號(hào)后，值班人員根據(jù)報(bào)警區(qū)域按照預(yù)案的要求，通過(guò)廣播系統(tǒng)分別發(fā)出疏散通知，啟動(dòng)消防泵、噴淋泵、電動(dòng)防火門、卷簾門、防排煙機(jī)、電梯迫降、電源強(qiáng)迫切換及疏散引導(dǎo)燈等聯(lián)動(dòng)設(shè)備。

五、電梯監(jiān)控系統(tǒng)

（一）電梯視頻監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能

1、每部電梯轎廂內(nèi)安裝攝像頭，且監(jiān)控圖像清晰，位置合理。

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2、監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)具備畫面分割功能。

3、監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)具備連續(xù)錄像、移動(dòng)錄像的功能。

4、監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)能保存不少于7天內(nèi)的錄像信息。

（二）電梯語(yǔ)音對(duì)講系統(tǒng)需具備的功能

1、對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)安裝在監(jiān)控室內(nèi)，具有接聽(tīng)所有電梯的報(bào)警并與之通話的功能。

2、對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)有現(xiàn)實(shí)報(bào)警乘客所在電梯的位置的功能。

3、對(duì)講系統(tǒng)之際應(yīng)具有撥叫系統(tǒng)內(nèi)任意分機(jī)的功能。

4、對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)有驅(qū)動(dòng)外界報(bào)警器的功能。第三章 接管驗(yàn)收綜述

物業(yè)公司憑借自身多年服務(wù)管理的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)從使用、管理、維護(hù)保養(yǎng)的角度對(duì)已竣工的項(xiàng)目進(jìn)行再驗(yàn)收。以往許多經(jīng)驗(yàn)已證明，盡管項(xiàng)目大都竣工驗(yàn)收，但在接管驗(yàn)收階段仍然是質(zhì)量問(wèn)題頻出，有得問(wèn)題還相當(dāng)嚴(yán)重。

為保障接管物業(yè)的各項(xiàng)建筑工程及設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到接管一個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的目的，物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定接管驗(yàn)收會(huì)犯和工作程序，依次進(jìn)行接管驗(yàn)收。

過(guò)程驗(yàn)收主要是指物業(yè)公司應(yīng)參與重點(diǎn)施工過(guò)程以及設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試和試運(yùn)行過(guò)程及竣工驗(yàn)收。因?yàn)檫^(guò)程驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的某些內(nèi)容幾倍相同，所以本章將之結(jié)合在一起，后面的個(gè)專業(yè)驗(yàn)收項(xiàng)目可供不同驗(yàn)收階段參照，故不單獨(dú)敘述過(guò)程驗(yàn)收，而主要講述接管驗(yàn)收。第一節(jié) 接管驗(yàn)收的條件

一、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，接管驗(yàn)收的基本條件如下。1． 一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目不論是全部接管驗(yàn)收還是分歧接管驗(yàn)收，都必須大道“七通一平”?！捌咄ā敝竿ㄋ?、通電、通氣、通暖、通路、通信、通電視;“一平”指樓前后場(chǎng)地平整、無(wú)雜物或建材堆積。

2． 電表、水表、燃?xì)獗淼綉簟?/p>

3． 樓內(nèi)公共區(qū)域及戶內(nèi)干凈政界，門窗玻璃明亮，廚房、衛(wèi)生間各設(shè)施、管道清晰干凈，地漏不堵塞。

4． 生活用水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證明。

5． 安全防范系統(tǒng)無(wú)較大缺陷，能滿足基本需求（有缺陷部分，開(kāi)發(fā)商應(yīng)作出修復(fù)時(shí)限的承諾）。

6． 自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警空置系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)經(jīng)消防部門監(jiān)督部門驗(yàn)收合格。

7． 所有電梯均能正常運(yùn)行，每部電梯都應(yīng)有特種設(shè)備監(jiān)督部門核發(fā)的準(zhǔn)用證。8． 房屋設(shè)備、功能齊全，達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。9． 有關(guān)房屋的各項(xiàng)手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)明確。

二、舊物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

1． 首先要由業(yè)主委員會(huì)提交書面邀請(qǐng)，并確認(rèn)原物業(yè)公司已完善了撤管手續(xù)。2． 由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)?jiān)飿I(yè)公司向新物業(yè)哦你公司提供物業(yè)管理資料及物業(yè)現(xiàn)況。3． 新物業(yè)公司同業(yè)主委員會(huì)商定接管程序并以書面形式通知原物業(yè)公司。4． 新物業(yè)公司代表業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行全面接管驗(yàn)收，接管驗(yàn)收內(nèi)容包括財(cái)務(wù)賬目、物業(yè)檔案、工程技術(shù)檔案、原物業(yè)公司與承包方簽訂的合同、各類房屋建筑、各類設(shè)備系統(tǒng)、園林綠化、道路等。

5． 對(duì)較易整改的問(wèn)題，應(yīng)要求原物業(yè)公司在協(xié)商的期限內(nèi)進(jìn)行整改；對(duì)遺留問(wèn)題由交接雙方及業(yè)主委員會(huì)共同簽署解決問(wèn)題的合同或協(xié)議，必要時(shí)進(jìn)行法律公證。6． 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。

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7． 土地使用范圍明確。第二節(jié) 驗(yàn)收工作程序

一、組建驗(yàn)收小組

接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)一般由項(xiàng)目部經(jīng)歷（或公司領(lǐng)導(dǎo)）擔(dān)任，驗(yàn)收小組成員由公司技術(shù)管理部門各專業(yè)工程師及項(xiàng)目部的工程、保安、物業(yè)等相關(guān)人員共同組成，在驗(yàn)收小組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。接管驗(yàn)收小組的成員，基本是參與施工過(guò)程質(zhì)量檢查和過(guò)程驗(yàn)收的人員。

過(guò)程驗(yàn)收工作可以根據(jù)實(shí)際情況選派相關(guān)人員參加，不一定組建驗(yàn)收小組。

二、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

1． 各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)人員依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定驗(yàn)收規(guī)范并以表格的形式逐項(xiàng)制定驗(yàn)收細(xì)則，對(duì)要驗(yàn)收的項(xiàng)目提出具體要求。表格的主要欄目包括“檢驗(yàn)項(xiàng)目及合格標(biāo)準(zhǔn)”、“檢查方法”、“檢查數(shù)量”、“檢驗(yàn)結(jié)果”等。

2． 制定各專業(yè)通用的《33工程質(zhì)量（遺留）問(wèn)題匯總表》，記錄和匯總質(zhì)量缺陷。3． 制定《資料驗(yàn)收交接表》和《欠缺資料登記表》。4． 準(zhǔn)備好各專業(yè)工程的竣工圖紙。

三、接管驗(yàn)收工作程序

1． 驗(yàn)收小組應(yīng)提前2~3個(gè)月向開(kāi)發(fā)商索取被驗(yàn)收項(xiàng)目及設(shè)備的相關(guān)資料（如設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)更改、竣工圖、施工記錄、調(diào)試記錄、設(shè)備裝箱單、器材明細(xì)表、設(shè)備使用說(shuō)明書及圖紙等），對(duì)相關(guān)資料、圖紙進(jìn)行詳細(xì)研究。

2． 驗(yàn)收小組成員應(yīng)提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，事先對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地察看，以熟悉情況。

3． 根據(jù)掌握的情況，驗(yàn)收小組會(huì)同開(kāi)發(fā)商制定出驗(yàn)收工作計(jì)劃，經(jīng)雙防領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)審批后實(shí)施、以保證驗(yàn)收工作順利進(jìn)行。

4． 驗(yàn)收小組成員根據(jù)事先制定的各專業(yè)驗(yàn)收細(xì)則，分類對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)資料、相關(guān)文件、施工質(zhì)量、設(shè)備的技術(shù)和安全性能等逐項(xiàng)進(jìn)行細(xì)致的驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)記錄，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。

5． 根據(jù)驗(yàn)收工作的進(jìn)度情況，及時(shí)召開(kāi)三方（開(kāi)發(fā)商、施工方、物業(yè)公司）聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段的驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)協(xié)調(diào)，對(duì)不合格項(xiàng)的整改進(jìn)行協(xié)商并制定出具體要求，三方共同簽字確認(rèn)。

6． 對(duì)已完成整改的項(xiàng)目進(jìn)行二次驗(yàn)收，直至合格。7． 針對(duì)遺留問(wèn)題（必須是不影響安全使用的問(wèn)題），雙方應(yīng)簽訂遺留問(wèn)題解決協(xié)議。（1）對(duì)于一般的問(wèn)題，應(yīng)要求對(duì)方在兩周之內(nèi)解決。

（2）重大問(wèn)題要求對(duì)方在一個(gè)月內(nèi)解決，必要時(shí)由公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)助解決。

（3）對(duì)于短期內(nèi)難以解決的問(wèn)題，應(yīng)以備忘錄形式通知對(duì)方，雙方確定解決的時(shí)限。第三節(jié) 技術(shù)資料接管驗(yàn)收

一、土建工程資料、文件驗(yàn)收

（一）項(xiàng)目審批類文件 1． 國(guó)有禿頂使用證。2． 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3． 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4． 施工、開(kāi)工許可證。5． 商品房銷售許可證。6． 房屋產(chǎn)權(quán)證。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃類文件 1．1：1000比例現(xiàn)狀圖。2．道路規(guī)劃圖

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3．豎向規(guī)劃圖。

4．市政設(shè)施觀望規(guī)劃圖。5．規(guī)劃總平面圖。6．綠地規(guī)劃圖。

7．居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書。8．環(huán)境預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)書。

（三）施工資料、竣工驗(yàn)收文件和圖紙 1.地質(zhì)勘察報(bào)告。

2.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。3.工程預(yù)決算。4.圖紙會(huì)審記錄。

5.各種施工記錄、施工試驗(yàn)記錄、預(yù)測(cè)記錄、隱蔽工程檢驗(yàn)記錄及驗(yàn)收簽證。6.設(shè)計(jì)變更洽談?dòng)涗洠夹g(shù)交底。7.沉降觀察記錄。

8.砂漿、混凝土試塊施壓報(bào)告。9.施工組織設(shè)計(jì)。10.工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定。11.基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收文件。12.竣工驗(yàn)收文件。13.竣工驗(yàn)收設(shè)備安表。

14.結(jié)構(gòu)竣工圖（不應(yīng)缺失設(shè)計(jì)首頁(yè)）。15.建筑竣工圖（不應(yīng)缺失設(shè)計(jì)首頁(yè)）。16.剛才、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。17.新材料、構(gòu)件鑒定合格證書。18.人防工程驗(yàn)收文件，包括：(1)人防工程質(zhì)量監(jiān)督登記表。(2)人防工程認(rèn)可文件。(3)人防工程驗(yàn)收備案表。(4)防空地下室移交書。

（四）其他文件

1.房屋建筑工程質(zhì)量保修書、保修合同。2.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告。3.房屋面積測(cè)繪報(bào)告書。

4.有關(guān)司法、公證文書及協(xié)議。5.拆遷安置資料。

二、建筑電氣工程資料、文件驗(yàn)收 1.設(shè)計(jì)變更|洽商記錄、技術(shù)交底。2.電氣施工組織設(shè)計(jì)。

3.各種施工預(yù)檢記錄、隱蔽工程檢驗(yàn)記錄、自檢|互檢記錄。4.電氣絕緣電阻測(cè)試記錄。

5.防雷接地、綜合接地電阻測(cè)試記錄。6.施工質(zhì)量評(píng)定。7.通電檢查記錄。

8.照明、動(dòng)力試運(yùn)行記錄。

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9.電氣材料、器材合格證、檢驗(yàn)|試驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄。10.竣工圖（不應(yīng)缺失設(shè)計(jì)首頁(yè)）。11.電氣設(shè)備，包括：

（1）設(shè)備清單（裝箱單）。（2）設(shè)備安裝記錄；（3）設(shè)備調(diào)試記錄；（4）設(shè)備試運(yùn)行記錄；

（5）設(shè)備被使用說(shuō)明書及原理圖、接線圖；（6）設(shè)備安裝圖；（7）竣工驗(yàn)收文件。12．防雷安全檢測(cè)證

三、給|排水工程資料、文件驗(yàn)收

1.設(shè)計(jì)變更、洽商記錄、技術(shù)交底。2.施工組織設(shè)計(jì)。

3.各種施工預(yù)檢記錄、隱蔽工程檢驗(yàn)記錄、自檢、互檢記錄。4.施工質(zhì)量評(píng)定。5.管道清洗記錄。6.管道試壓報(bào)告。7.重要閥門試壓記錄。8.通水檢查記錄。9.試運(yùn)行記錄。

10.材料、器材合格證、檢驗(yàn)|試驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄。11.竣工圖（不應(yīng)缺失設(shè)計(jì)首頁(yè)）。12.生活飲用水衛(wèi)生檢測(cè)報(bào)告書。

三、供熱工程資料、文件驗(yàn)收

1.鍋爐房土建工程驗(yàn)收文件基本同本節(jié)第一項(xiàng)“土建工程資料、文件驗(yàn)收”的要求。2.鍋爐房電氣工程驗(yàn)收文件基本同本節(jié)第二項(xiàng)“建筑電氣工程資料、文件驗(yàn)收”的要求。3.采暖及熱水供回水管線工程驗(yàn)收文件基本同本節(jié)第三項(xiàng)“給、排水工程資料、文件驗(yàn)收”的要求。

4.鍋爐及供熱系統(tǒng)調(diào)試記錄、試運(yùn)行記錄。5.鍋爐及輔助設(shè)備驗(yàn)收文件，包括：（1）鍋爐及輔助設(shè)備裝箱單；（2）鍋爐質(zhì)量證明書；（3）鍋爐強(qiáng)度計(jì)算書；

（4）鍋爐安全閥流道直徑計(jì)算書；（5）國(guó)庫(kù)安裝使用說(shuō)明書；（6）鍋爐前期控制原理圖；

（7）燃?xì)忮仩t燃燒器資料（供貨方應(yīng)提供中文資料）；（8）煙風(fēng)阻力計(jì)算書：

（9）鍋爐房安裝工程質(zhì)量證明書；（10）特種設(shè)備使用登記證；（11）鍋爐登記卡；（12）壓力容器登記卡；

（13）壓力容器產(chǎn)品安全性能監(jiān)督檢驗(yàn)證書；

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（14）壓力容器產(chǎn)品質(zhì)量證明書；

（15）壓力容器全面檢驗(yàn)（首次檢驗(yàn)）報(bào)告;（16）水處理等各類輔助設(shè)備的使用說(shuō)明書及空置原理圖。

四、電梯工程資料、文件驗(yàn)收

（一）電梯知道企業(yè)應(yīng)提供的資料和文件 1.裝箱單。

2.產(chǎn)品出廠合格證。3.機(jī)房、井道布置圖。

4.安裝使用維護(hù)說(shuō)明書（應(yīng)含電梯潤(rùn)滑匯總圖表和電梯標(biāo)準(zhǔn)功能表）。5.動(dòng)力電路和安全電路的電氣示意圖及符號(hào)說(shuō)明。6.電氣布線圖。7.部件安裝圖。8.用戶使用指南。

9.安全部件，包括安全鉗、門鎖、緩沖器、限速器，必須要有試驗(yàn)報(bào)告。

（二）安裝單位提供的資料和文件

1.電梯安裝過(guò)程的自檢記錄和自檢報(bào)告。2.電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)報(bào)告書。3.電梯安全使用檢驗(yàn)合格證。4.電梯準(zhǔn)用證。

5.安裝工程施工技術(shù)資料。

6.安裝過(guò)程中事故記錄與處理記錄。

五、通風(fēng)與空調(diào)工程資料、文件驗(yàn)收 1.系統(tǒng)竣工圖。

2.圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更通知書。3.隱蔽工程施工和檢驗(yàn)記錄。4.系統(tǒng)調(diào)試和試運(yùn)行激勵(lì)。5.設(shè)備裝箱單。6.設(shè)備使用說(shuō)明書。

7.產(chǎn)品質(zhì)量合格證、產(chǎn)品性能檢測(cè)報(bào)告。8.空置原理圖、接線圖、安裝圖。

六、自動(dòng)消防系統(tǒng)工程資料、文件驗(yàn)收 1.技術(shù)文件驗(yàn)收

（1）公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)的建審意見(jiàn)書。（2）圖紙會(huì)審記錄。（3）設(shè)計(jì)變更。（4）系統(tǒng)竣工圖。

（5）系統(tǒng)竣工圖（包括各部分的竣工圖紙，含子系統(tǒng)及使用說(shuō)明書、設(shè)備清單等）。（6）竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。

（7）主要消防設(shè)備的型式檢驗(yàn)報(bào)告。

型式檢驗(yàn)報(bào)告是國(guó)家或省級(jí)消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)該設(shè)備出具的產(chǎn)品質(zhì)量、性能達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)許在我過(guò)使用的技術(shù)文件。無(wú)論是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品還是進(jìn)口產(chǎn)品，均應(yīng)通過(guò)此類的檢測(cè)并獲得通過(guò)后方可用于工程中。同事，省外的產(chǎn)品還應(yīng)具備使用所在地消防部門頒發(fā)的“消防產(chǎn)品登記備案證”。

需具備上述文件的主要設(shè)備有：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器、探測(cè)器等；室外消火；各種噴頭、45 / 184

報(bào)警閥、水流指示器等；氣壓穩(wěn)壓設(shè)備；消防水泵；水泵結(jié)合器；防火門、防火卷簾門；防火閥；疏散指示燈；其他滅火設(shè)備（如二氧化碳等）。2.主要設(shè)備及材料的合格證

除上述設(shè)備外，各種管材、電線、電纜、難燃及不燃材料應(yīng)有相關(guān)檢測(cè)報(bào)告，鋼材應(yīng)有材質(zhì)化驗(yàn)單等。3.隱蔽工程記錄

隱蔽工程記錄應(yīng)有施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位的代表簽字及上述單位的公章方為有效。主要隱蔽工程記錄如下：

（1）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)管理敷設(shè)隱蔽工程記錄；（2）消防供電、通信、廣播隱蔽工程記錄；

（3）消防管網(wǎng)隱蔽工程記錄（包括水系統(tǒng)、氣體、泡沫等系統(tǒng)）；（4）接地裝置隱蔽工程激勵(lì)。4.系統(tǒng)調(diào)試報(bào)告

（1）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。（2）自動(dòng)噴水系統(tǒng)。

（3）氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等。5.絕緣電阻測(cè)試記錄

（1）接地電阻測(cè)試記錄。（2）接地裝置安裝記錄。

6.消防管網(wǎng)水沖洗記錄（包括自動(dòng)噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。7.管道系統(tǒng)試壓記錄（包括自動(dòng)噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。8.電動(dòng)門及防火卷簾安裝記錄。

9.電動(dòng)門及防火卷簾調(diào)試及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行記錄。10.消防廣播系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)調(diào)試記錄。

11.風(fēng)機(jī)安裝記錄（包括正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）。

12.風(fēng)機(jī)調(diào)試及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行記錄（包括正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）。13.防排煙系統(tǒng)調(diào)試及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)、試運(yùn)行記錄。14.水泵安裝記錄。

15.水泵調(diào)試及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行記錄。16.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)記錄。17.閥門的強(qiáng)度和嚴(yán)密性試驗(yàn)記錄。18.消防電梯安裝記錄。

19.消防電梯提啊是及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行記錄。

20.遺留問(wèn)題的整改落實(shí)措施及再驗(yàn)收結(jié)論（產(chǎn)生于第一次驗(yàn)收之后）。

七、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗(yàn)收 1.工程設(shè)計(jì)說(shuō)明，包括系統(tǒng)選型論證、系統(tǒng)監(jiān)控方案、規(guī)模容量說(shuō)明和系統(tǒng)功能性指標(biāo)等。2.竣工圖（包括系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖、各子系統(tǒng)原理圖、施工平面圖、設(shè)備電氣端子接線圖、中央控制室設(shè)備布置圖、接線圖、設(shè)備清單等）和竣工表。

3.系統(tǒng)中設(shè)備的產(chǎn)品使用說(shuō)明書、產(chǎn)品合格證、操作手冊(cè)和維護(hù)手冊(cè)，國(guó)家安防產(chǎn)品監(jiān)督檢測(cè)部門的檢測(cè)報(bào)告。4.工程實(shí)施及質(zhì)量控制記錄。

5.設(shè)備及系統(tǒng)測(cè)試記錄和試運(yùn)行記錄。

6.相關(guān)工程質(zhì)量事故報(bào)告、工程設(shè)計(jì)變更等。

（三）相關(guān)文件

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1.系統(tǒng)試運(yùn)行報(bào)告。2.系統(tǒng)竣工報(bào)告。

3.系統(tǒng)初驗(yàn)報(bào)告（附隱蔽工程隨工驗(yàn)收單）。

4.系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告（由國(guó)家或行業(yè)授權(quán)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)）。5.竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。

6.遺留問(wèn)題的整改落實(shí)措施及再驗(yàn)收結(jié)論（產(chǎn)生于第一次驗(yàn)收之后）。

八、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)技術(shù)系統(tǒng)、文件驗(yàn)收

（一）設(shè)計(jì)文件與相關(guān)圖紙 1.竣工圖和竣工資料。2.系統(tǒng)原理圖。3.器材、設(shè)備清單。4.設(shè)備電氣端子接線圖。

5.各個(gè)配套設(shè)備的使用說(shuō)明書、產(chǎn)品合格證、操作手冊(cè)和維護(hù)手冊(cè)。

（二）相關(guān)文件

1.洽商、更改設(shè)計(jì)審核記錄。

2.系統(tǒng)初驗(yàn)報(bào)告（附隱蔽工程驗(yàn)收單）。3.系統(tǒng)調(diào)試和試運(yùn)行記錄。4.系統(tǒng)竣工報(bào)告。

九、資料、文件交接與歸檔

1.交方應(yīng)提交總分類清單，接方依據(jù)總分類清單對(duì)照以上各工程項(xiàng)目驗(yàn)收的資料、文件進(jìn)行核對(duì)。

2.交接雙方認(rèn)可后在交接登記表上簽字。交接登記表一式兩樣，雙方各執(zhí)一份。3.對(duì)遺留問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行那個(gè)急記錄，列出欠缺資料清單一式兩份，雙方各執(zhí)一份。4.將所有接收的資料、文件交公司工程技術(shù)檔案室歸檔保存。5.工程資料交接登記表和欠缺資料登記表，詳見(jiàn)表3-1和表3-2。6.第四章土建工程接管驗(yàn)收 7.第一節(jié)土建工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

8.土建工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范依據(jù)國(guó)標(biāo)GB 50300-2001《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中有關(guān)土建工程的規(guī)定編寫。

9.土建工程的驗(yàn)收在施工階段或竣工階段主要是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行的（物業(yè)公司可以在必要階段參與），又因?yàn)橥两üこ淘谖飿I(yè)前期、后期的管理中與設(shè)備管理有很大的不同，所以物業(yè)公司只有充分了解土建施工階段和竣工階段驗(yàn)收的范圍和內(nèi)容，才能夠在接管驗(yàn)收時(shí)知道從哪幾方面對(duì)土建工程進(jìn)行驗(yàn)收。具體驗(yàn)收應(yīng)包括以下幾個(gè)方面。

10.土建工程施工質(zhì)量應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。11.土建工程應(yīng)符合工程勘察，設(shè)計(jì)文件的要求。

12.土建工程質(zhì)量的驗(yàn)收均應(yīng)在施工單位自行檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

13.隱蔽工程在隱蔽前應(yīng)由施工單位通知有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收并形成驗(yàn)收文件。14.涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收取樣。15.對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的重要分部工程進(jìn)行抽樣檢測(cè)。16.工程的觀感質(zhì)量應(yīng)由驗(yàn)收人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查，并應(yīng)共同確認(rèn)。17.相關(guān)說(shuō)明如下。

18.其中前兩項(xiàng)要求物業(yè)公司的相關(guān)人員在施工階段就應(yīng)該開(kāi)始對(duì)國(guó)標(biāo)和相關(guān)專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和設(shè)計(jì)文件、圖紙進(jìn)行研究，而不是等到接管驗(yàn)收的時(shí)候。

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19.其他幾項(xiàng)均應(yīng)有完整的記錄或文件，在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況查閱這些記錄和文件，并可作為驗(yàn)收的依據(jù)。

20.由于土建工程的現(xiàn)實(shí)情況，決定了對(duì)其接管驗(yàn)收的重點(diǎn)是觀感質(zhì)量驗(yàn)收，并結(jié)合上述各項(xiàng)施工檢查記錄和施工驗(yàn)收文件。21.還應(yīng)查閱的主要記錄或文件，包括：

22.查閱地基基礎(chǔ)沉降記錄，其值應(yīng)符合GB 5007-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》

23.查閱混凝土構(gòu)件檢驗(yàn)記錄，其質(zhì)量應(yīng)符合GB 50010-2002《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。

24.查閱各類屋面檢驗(yàn)記錄，其質(zhì)量應(yīng)符合GB-50207-2002《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的要求。

25.第二節(jié)土建工程觀感質(zhì)量驗(yàn)收

26.土建工程觀感質(zhì)量驗(yàn)收是通過(guò)觀察和必要的測(cè)量，檢驗(yàn)工程的外在質(zhì)量。27.室內(nèi)、外觀感質(zhì)量驗(yàn)收

28.土建工程室內(nèi)、外觀感質(zhì)量驗(yàn)收項(xiàng)目詳見(jiàn)表4-1 29.屋面工程檢查重點(diǎn) 30.施工文件查驗(yàn)重點(diǎn)

31.按照屋面工程施工規(guī)范要求，在施工過(guò)程中應(yīng)建立各道工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度，每一道工序的檢查都應(yīng)有完整的記錄，所以應(yīng)查驗(yàn)記錄的完整性。32.“三檢”記錄應(yīng)該經(jīng)監(jiān)理單位（或建設(shè)單位）檢查驗(yàn)收，合格后方可進(jìn)行下一道工序施工；以杜絕上一道工序施工不合格而繼續(xù)施工的現(xiàn)象。查驗(yàn)“三檢”記錄中的每道工序是否有監(jiān)理單位（或建設(shè)單位）的驗(yàn)收簽字。33.施工質(zhì)量檢查重點(diǎn)

34.屋面工程施工檢查重點(diǎn)在細(xì)部構(gòu)造。因?yàn)榧?xì)部構(gòu)造不合格，最容易導(dǎo)致屋面或墻面滲水、洇水，而且這也是維修中最難解決的問(wèn)題之一。

35.屋面工程細(xì)部構(gòu)造包括天溝、檐溝、檐口、水落口、變形縫、女兒墻、伸出屋面管道等防水構(gòu)造。

36.屋面工程細(xì)部構(gòu)造觀感質(zhì)量驗(yàn)收項(xiàng)目詳見(jiàn)表4-2 37.第五章建筑電氣工程接管驗(yàn)收 38.第一節(jié)建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

39.建筑電氣工程接管驗(yàn)收規(guī)范依據(jù)國(guó)標(biāo)GB-50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，并結(jié)合實(shí)際工作中的問(wèn)題編制而成，適用于10千伏及以下電壓等級(jí)。執(zhí)行本規(guī)范時(shí)還應(yīng)與國(guó)標(biāo)GB-50303-2001《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范配套使用。

40.執(zhí)行本規(guī)范的一般要求及說(shuō)明如下。

41.建筑電氣動(dòng)力工程的空載試運(yùn)行和照明工程的負(fù)荷試運(yùn)行，應(yīng)按本規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行；建筑電氣動(dòng)力工程的負(fù)荷試運(yùn)行，應(yīng)由施工單位依據(jù)相關(guān)規(guī)程和設(shè)備使用說(shuō)明書的規(guī)定，編制試運(yùn)行方案，由單位負(fù)責(zé)人簽字，并需經(jīng)監(jiān)理單位審查批準(zhǔn)。物業(yè)公司在驗(yàn)收設(shè)備運(yùn)行記錄時(shí)應(yīng)注意這一點(diǎn)。

42.動(dòng)力和照明工程的漏電保護(hù)裝置應(yīng)做模擬試驗(yàn)，以保證其靈敏和可靠性。物業(yè)公司在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)查閱此類記錄。

43.接地和接零的支線，必須單獨(dú)與接地或接零干線相連接，不得串聯(lián)連接。

44.明敷和暗敷的干線盡可能采用熔焊連接，若局部采用螺栓連接滁緊固件齊全擰緊外，可采用機(jī)械措施使其不易拆卸（或用色點(diǎn)標(biāo)示其不能拆卸）。

45.支線必須從干線引至設(shè)備器具及其他單獨(dú)個(gè)體。住宅中每一個(gè)插座（燈具）回路的接地

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或接零線的敷設(shè)，在插座（燈具）盒內(nèi)禁止剪斷與之連接（末端插座和燈具除外）。46.接地干線的截面積應(yīng)符合設(shè)計(jì)文件的要求。

47.暗敷的管線應(yīng)查閱隱蔽工程驗(yàn)收記錄，明敷的管線在檢查時(shí)要注意設(shè)備、器具以及單獨(dú)個(gè)體的接地端子和本體是否有2根（含2根）以上的接地線，若有則可能存在串聯(lián)現(xiàn)象，應(yīng)拆除后用儀表測(cè)量，驗(yàn)證是為串聯(lián)。

48.高壓設(shè)備和布線系統(tǒng)及繼電保護(hù)系統(tǒng)，必須按照GB-50150-1991《電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行交接試驗(yàn)。這是強(qiáng)制性規(guī)定，驗(yàn)收時(shí)必須查閱交接試驗(yàn)報(bào)告。

49.標(biāo)準(zhǔn)中的高壓設(shè)備主要指變壓器和高壓成套開(kāi)關(guān)柜；高壓布線系統(tǒng)主要指母線和電纜。50.施工方應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)文件的要求和實(shí)際情況編制試驗(yàn)方案或作業(yè)指導(dǎo)書，其中與供電電網(wǎng)接口的繼電保護(hù)整定參數(shù)值和計(jì)量結(jié)線部分，要取得所在地供電部門的書面確認(rèn)。51.9、低壓電氣設(shè)備和布線系統(tǒng)的交接試驗(yàn)應(yīng)符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定。

52.10、主要設(shè)備、材料、成品和半成品應(yīng)有進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄并應(yīng)符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定，且應(yīng)有監(jiān)理單位的確認(rèn)。因有異議而送檢的應(yīng)由有資質(zhì)的試驗(yàn)單位出具檢測(cè)報(bào)告。

53.11、確認(rèn)是依法定程序進(jìn)入市場(chǎng)的新電氣設(shè)備、器具和的進(jìn)場(chǎng)子驗(yàn)收，除應(yīng)符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定，還應(yīng)提供安裝、使用、維修和試驗(yàn)要求等技術(shù)文件。

54.12、進(jìn)口電氣設(shè)備、器具和的朝霞驗(yàn)收，除應(yīng)符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定外，還應(yīng)提供商檢證明和中文的質(zhì)量合格證明文件、規(guī)格、型號(hào)、性能檢測(cè)報(bào)告以及中文的安撫、使用、維修和試驗(yàn)等技術(shù)文件。

55.13、經(jīng)批準(zhǔn)的免檢產(chǎn)品或國(guó)家認(rèn)定的名牌產(chǎn)品，進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)可不做抽樣檢查。56.14、變壓器、箱式變電所、高壓電器及電瓷制品應(yīng)符合下列規(guī)定。57.（1）檢驗(yàn)合格證和隨帶技術(shù)文件，變壓器應(yīng)有出廠試驗(yàn)記錄。

58.（2）外觀檢查，包括銘牌完整，附件齊全；件無(wú)缺損、裂紋；充油部分無(wú)滲漏；充氣高壓設(shè)備指示正常、涂層完整。

59.15、高、低壓成套配電柜，蓄電池柜、不間斷電源、控制柜（屏、臺(tái)）及照明、動(dòng)力配電箱（盤）應(yīng)符合下列規(guī)定。

60.（1）檢驗(yàn)合格證和隨帶技術(shù)文件。實(shí)行生產(chǎn)許可證和安全誰(shuí)制度的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證號(hào)和安全誰(shuí)標(biāo)志。不間斷電源柜應(yīng)有出廠試驗(yàn)記錄。

61.（2）外觀檢查，包括銘牌完整，柜內(nèi)元器件無(wú)損壞丟失；接線無(wú)脫落脫焊；蓄電池殼體無(wú)碎裂、漏液；充油充氣設(shè)備無(wú)泄漏，涂層完好，無(wú)明顯碰撞凹陷。62.電動(dòng)機(jī)、電加熱器、電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、低壓開(kāi)關(guān)設(shè)備應(yīng)符合下列規(guī)定。

63.查驗(yàn)合格證和隨帶技術(shù)文件。實(shí)行生產(chǎn)許可證和安全認(rèn)證制度的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證號(hào)和安全認(rèn)證和安全認(rèn)證標(biāo)志。不間斷電源柜應(yīng)有出廠試驗(yàn)記錄。

64.外觀檢查：銘牌附件齊全完好；接線端子完好；設(shè)備器件無(wú)缺損，涂層完好。65.照明燈具應(yīng)符合下列規(guī)定。

66.查驗(yàn)合格證，新型氣體放電燈具應(yīng)有隨帶技術(shù)文件。

67.外觀檢查：涂層完整，無(wú)損傷，附件齊全；防爆燈具銘牌上應(yīng)有防爆標(biāo)志和防爆合格證號(hào)，普通燈具有安全認(rèn)證標(biāo)志。

68.燈具的絕緣電阻值不小于2兆歐，內(nèi)部銅芯絕緣導(dǎo)線截面積不小于0.5平方毫米，導(dǎo)線絕緣層厚度不小于0.6毫米。

69.注意對(duì)水下燈具和防水燈具的檢驗(yàn)證明。

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70.測(cè)量設(shè)備和線路的絕緣電阻時(shí)，所用兆歐表的電壓等級(jí)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 50150-1991《電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》的要求。71.100伏以下的電氣設(shè)備或線路，采用250伏兆歐表。72.100~500伏以下的電氣設(shè)備或線路，采用500伏兆歐表。73.500~3000伏的電氣設(shè)備或線路，采用1000伏兆歐表。74.3000~10000伏的電氣設(shè)備或線路，采用2500伏兆歐表。75.同樣適用于電器具的絕緣測(cè)量。

76.開(kāi)關(guān)、插座、接線盒、風(fēng)扇及其附件應(yīng)符合下列規(guī)定。

77.查驗(yàn)合格證，防爆產(chǎn)品應(yīng)有防爆標(biāo)志和防爆合格證號(hào)，實(shí)行安全認(rèn)證制度的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證和安全認(rèn)證標(biāo)志。78.絕緣電阻值應(yīng)不小于5兆歐。79.電線、電纜應(yīng)符合下列規(guī)定。

80.查驗(yàn)批檢驗(yàn)合格證，合格證上應(yīng)有生產(chǎn)許可證編號(hào)。按GB 5023.1-5023.7《額定電壓450/750伏及以下聚氯乙烯絕緣電纜》標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的產(chǎn)品應(yīng)有安全認(rèn)證標(biāo)志。81.進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)結(jié)論關(guān)注的重點(diǎn)是電線、電纜絕緣層的厚度和芯線截面積是否合格。82.導(dǎo)管、電纜橋架、線槽應(yīng)有合格證和安裝技術(shù)文件。

83.庭院內(nèi)的鋼制燈柱或其他金屬制成的園藝燈具常裝有內(nèi)置熔斷器和開(kāi)關(guān)，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)加注意，不可缺少。金屬燈柱應(yīng)安裝在混凝土基座上，混凝土基座應(yīng)略高于周邊地面。84.第二節(jié)建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收項(xiàng)目 85.變壓器、箱式變電所驗(yàn)收

86.變壓器、箱式變電所質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-1 87.配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱驗(yàn)收

88.配電柜、控制柜（屏、臺(tái)）和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-2 89.低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)驗(yàn)收

90.低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-3 91.不間斷電源驗(yàn)收

92.不間斷電源驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-4 93.低壓動(dòng)力設(shè)備試驗(yàn)和試運(yùn)行

94.低壓電氣動(dòng)力設(shè)備試驗(yàn)和試運(yùn)行驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-5和表5-6 95.裸母線、封閉母線、插接式母線驗(yàn)收

96.裸母線、封閉母線、插接式母線安裝質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-7 97.電纜橋架安裝及其電纜敷設(shè)驗(yàn)收

98.電纜橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-8至表5-11 99.電纜溝和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)驗(yàn)收

100.電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-12至表5-14。101.電線導(dǎo)管、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)驗(yàn)收

102.電線導(dǎo)管、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-15 103.電線、電纜穿管和線槽敷線質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-16 104.電纜頭制作、接線和線路絕緣測(cè)試

105.電纜頭制作、接線和線路絕緣測(cè)試驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-17和表5-18 106.普通燈具驗(yàn)收

107.普通燈具安裝質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-19和表5-20 108.特種燈具驗(yàn)收

109.特種燈具安裝質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-21。

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第四篇：物業(yè)公司管理方案

*******物業(yè)管理方案

總公司：

根據(jù)總公司要求，我對(duì)******管理公司（****區(qū)）2010年的管理做如下安排：

一、人員編制及工資標(biāo)準(zhǔn)

1、機(jī)構(gòu)人員編制

丘北片區(qū)管理部人員共計(jì)25人，具體安排如下：

（1）片區(qū)經(jīng)理1人李英富

（2）安保管理部主任1人呂齊風(fēng)

（3）盛德花園小區(qū)12設(shè)：主任1人、管理兼收費(fèi)員1人、花工

1人、保潔2人、保安7人（含保安隊(duì)長(zhǎng)1人）；

盛德花園物管部主任楊秀友

（4）上品天成小區(qū)11人設(shè)：主任1人、管理兼收費(fèi)員1人、保

潔2人、保安7人（含保安隊(duì)長(zhǎng)1人）；

上品天成物管部主任兼維修部主任謝發(fā)祥

2、人員工資標(biāo)準(zhǔn)

（1）片區(qū)經(jīng)理3000元/月

（2）維修部主任1500元/月

（3）小區(qū)主任、安保管理部主任1200元/月

（4）花工、管理員、收費(fèi)員、保安800元/月

（5）保安隊(duì)長(zhǎng)900元/月

（6）保潔人員650元/月

3、工資發(fā)放

（1）工資分基本工資和考核工資兩部分：每月每個(gè)管理人員扣

100元、主任以上人員扣200元作為年終考核工資，其余部

分作基本工資按月發(fā)放。

（2）考核分兩個(gè)層次：管理人員、收費(fèi)員、保安隊(duì)長(zhǎng)及各部門主

任進(jìn)行月度和雙考核；保安、保潔、花工等只進(jìn)行月度

考核。

二、主要工作及考核內(nèi)容

（一）盛德花園項(xiàng)目主要工作及考核內(nèi)容

1、物管服務(wù)工作的完成情況，業(yè)主的投訴率；

2、安保工作執(zhí)行情況，盜竊案件發(fā)生率；

3、綠化維護(hù)情況；

4、保潔工作情況。

（二）上品天成項(xiàng)目主要工作及考核內(nèi)容

1、物管服務(wù)工作的完成情況，業(yè)主的投訴率；

2、安保工作執(zhí)行情況，盜竊案件發(fā)生率；

3、保修期維護(hù)維修情況，維修及時(shí)率；

4、保潔工作情況。

三、需要公司給予的支持

（一）完善小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施。（詳細(xì)內(nèi)容以后專題報(bào)告）

（二）配齊上品天成相關(guān)辦公設(shè)施。（詳細(xì)內(nèi)容已經(jīng)上報(bào)辦公室）

（三）為了保證保修期內(nèi)維修工作及時(shí)性，減少與業(yè)主的沖突，對(duì)施

工單位工程余款的支付必須由物業(yè)公司簽字后方可支付。

（四）上品天成維修，通知建筑單位3天內(nèi)未完成維修工作的，我部

直接請(qǐng)人維修，維修費(fèi)支出（在維修費(fèi)用基礎(chǔ)上加收30%罰金）

由物管部經(jīng)理簽字后，天成公司財(cái)務(wù)墊付，在費(fèi)用支付時(shí)扣除。

當(dāng)否，請(qǐng)批示。

########管理有限公司

2010年3月23日

第五篇：精細(xì)化管理方案

精細(xì)化管理方案

為了進(jìn)一步規(guī)范我校教育教學(xué)管理，全面提高學(xué)校管理水平和教育教學(xué)質(zhì)量，結(jié)合我校實(shí)際情況，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

在上級(jí)教育有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面貫徹黨的教育方針，堅(jiān)持“以德立校，依法治校，一切為了學(xué)生發(fā)展”的辦學(xué)思路，增強(qiáng)“質(zhì)量立校、管理強(qiáng)校、文化興?！币庾R(shí)，以精細(xì)化管理為學(xué)校發(fā)展的主題，促進(jìn)學(xué)校教育教學(xué)管理邁上科學(xué)、規(guī)范與可持續(xù)的發(fā)展之路，提升教育、教學(xué)、服務(wù)等方面的質(zhì)量和水平，深化和豐富學(xué)校管理的內(nèi)涵，努力實(shí)現(xiàn)學(xué)校管理制度化、規(guī)范化、精細(xì)化。

二、工作目標(biāo)

在全校各崗位推行精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)具體化，責(zé)任明確化，做到人人都管理，處處有管理，事事見(jiàn)管理。將各項(xiàng)工作做實(shí)、做新、做細(xì)、做精，使學(xué)校的教師管理、學(xué)生管理、教育教學(xué)管理、后勤管理、安全管理等各項(xiàng)管理工作提高到一個(gè)更高的水平，營(yíng)造健康向上的校園文化氛圍，創(chuàng)造平安、文明、舒適的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，推進(jìn)學(xué)校教育工作再上臺(tái)階，實(shí)現(xiàn)“管理出效益，管理出質(zhì)量”。

三、工作內(nèi)容

（一）安全管理

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。學(xué)校成立安全管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。制定符合校情、可操作性強(qiáng)的安全工作規(guī)章制度，明確安全責(zé)任要求。

2、落實(shí)校園安全責(zé)任制。實(shí)施“領(lǐng)導(dǎo)干部帶班制度”、“放學(xué)路隊(duì)制度”、“行政輪流值班制度”、“外來(lái)人員進(jìn)校登記制度”、“學(xué)生外出審批制度”等。層層簽訂安全責(zé)任書，把安全責(zé)任落實(shí)到崗、落實(shí)到人，層層抓落實(shí)。

3、制定安全工作應(yīng)急預(yù)案，建立應(yīng)急救援隊(duì)伍。學(xué)校定期組織安全大演練，制定符合本校實(shí)際的道路交通安全、防火、防溺水、防觸電、防食物中毒等事關(guān)學(xué)生人身安全的防范措施。

3、加強(qiáng)學(xué)生的安全法制教育，增強(qiáng)學(xué)生安全法制觀念。班主任備好、上好每一節(jié)安全教育法制課。

4、做好安全日檢查、月排查，及時(shí)處理排查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建立安全臺(tái)賬，嚴(yán)格執(zhí)行安全零報(bào)告制度，安全工作分類建檔，做到規(guī)范完整。

5、加強(qiáng)安全宣傳陣地建設(shè)，定期開(kāi)展有針對(duì)性的安全宣傳教育。

6、嚴(yán)格的閉校制度，實(shí)行定時(shí)開(kāi)、關(guān)門。

7、班主任都備有一份師生聯(lián)系通訊簿，保障家校聯(lián)系渠道暢通，實(shí)現(xiàn)對(duì)學(xué)生的共同管理。認(rèn)真落實(shí)每堂課的點(diǎn)名制度，發(fā)現(xiàn)未到校學(xué)生，要及時(shí)與家長(zhǎng)取得聯(lián)系，并上報(bào)學(xué)校。

（二）德育管理

1、完善德育系列化方案，循序漸進(jìn)，使學(xué)校德育工作有計(jì)劃、有安排，螺旋式上升。

2、充分利用主題班會(huì)活動(dòng)、升旗儀式與重大紀(jì)念日活動(dòng)，讓學(xué)生在積極的情感活動(dòng)中，引導(dǎo)自我體驗(yàn)，激發(fā)愛(ài)國(guó)熱情。

3、加大班主任隊(duì)伍素質(zhì)的提升力度。倡導(dǎo)在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，提升班主任工作藝術(shù)，堅(jiān)定班主任理想信念，豐富人文底蘊(yùn)，培育人文精神，提高育人能力，提升德育工作品位。

3、健全學(xué)生自主管理委員會(huì)，完善對(duì)學(xué)生自主管理的指導(dǎo)，以行為規(guī)范、文明禮儀、優(yōu)美環(huán)境等作為突破口，加大自查、檢查和反饋力度，提高學(xué)生管理能力。

4、繼續(xù)抓好法制教育。與派出所加強(qiáng)聯(lián)系，請(qǐng)法制輔導(dǎo)員開(kāi)展講座，幫助學(xué)生學(xué)法、懂法、守法，增強(qiáng)學(xué)生自我保護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

5、推進(jìn)學(xué)生心理健康教育，以心理輔導(dǎo)、心理健康問(wèn)卷調(diào)查等形式加強(qiáng)學(xué)生心理健康教育，并針對(duì)不同年級(jí)進(jìn)行指導(dǎo)。

6、加強(qiáng)家校溝通，形成教育合力，促進(jìn)家庭教育為學(xué)校教育提供延伸和補(bǔ)充，通過(guò)家

校溝通和互動(dòng)，探索新的家庭教育指導(dǎo)模式，及時(shí)向家長(zhǎng)傳遞學(xué)校教改信息和子女在校表現(xiàn)，指導(dǎo)家長(zhǎng)樹立正確的育子觀和成才觀，改善家教指導(dǎo)方法，優(yōu)化育子藝術(shù)，提高家教實(shí)效。

（三）隊(duì)伍建設(shè)

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)

以科學(xué)發(fā)展觀、《義務(wù)教育法》、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深化教育改革全面推進(jìn)素質(zhì)教育的決定》、教育部《基礎(chǔ)教育課程改革綱要（試行）》為指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和政策。領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)協(xié)作，樹立大局意識(shí)、發(fā)展意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、表率意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、效率意識(shí)和民主意識(shí)。建立領(lǐng)導(dǎo)崗位分級(jí)目標(biāo)責(zé)任制和分級(jí)責(zé)任追究制度，形成層層負(fù)責(zé)的良好工作局面，按規(guī)定做好校務(wù)公開(kāi)工作，公平公正公開(kāi)地處理好教師切身利益的有關(guān)事項(xiàng)，完善領(lǐng)導(dǎo)考核制度、評(píng)價(jià)機(jī)制，把各項(xiàng)工作想在前面、走在前面、干在前面，爭(zhēng)創(chuàng)工作特色，加強(qiáng)班子團(tuán)隊(duì)建設(shè)和自身建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)凝聚力、戰(zhàn)斗力，加大校務(wù)公開(kāi)的力度，公正、公開(kāi)、公平處理學(xué)校各項(xiàng)工作，并牢牢抓住學(xué)校中心工作，重心下移至組室至課堂，全面實(shí)施素質(zhì)教育，體現(xiàn)先進(jìn)的教育思想和教育理念，促進(jìn)學(xué)校發(fā)展。

2、加強(qiáng)教師管理

強(qiáng)化教師職業(yè)道德教育，建立健全《教師師德考核制度》、《班主任考核制度》、《教學(xué)質(zhì)量考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》等各項(xiàng)制度，加強(qiáng)教師業(yè)務(wù)水平的提高，優(yōu)化教師隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，注重過(guò)程考核，得出令人信服的考核結(jié)果，達(dá)到量、質(zhì)、效的統(tǒng)一。

（1）堅(jiān)持校務(wù)公開(kāi)制度，發(fā)揮教職工主人翁意識(shí)。

（2）以《中小學(xué)教師職業(yè)道德規(guī)范》為行動(dòng)的準(zhǔn)繩，以豐富、淵博的知識(shí)素養(yǎng)，以自己的人格魅力樹立自身形象，以學(xué)生滿意、家長(zhǎng)信任為評(píng)議師德的基礎(chǔ)，注重來(lái)自學(xué)生、家長(zhǎng)的教育教學(xué)的信息反饋和信息處理，辦人民滿意的教育，使“三結(jié)合”教育落到實(shí)處，使教師成為內(nèi)功強(qiáng)、形象好的育人之師。

（3）以校本培訓(xùn)和自主學(xué)習(xí)為主要途徑，不斷豐富教師教育理論知識(shí)和專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高教師用新理念、新課改模式去駕馭課堂的能力，樹立學(xué)生發(fā)展觀，著眼于人的全面發(fā)展、主動(dòng)發(fā)展、和諧發(fā)展。

（4）班級(jí)是學(xué)校的基本組成單位，班主任工作在學(xué)校工作中有著其專門的獨(dú)特性，一個(gè)良好的班集體的形成關(guān)系到學(xué)校的長(zhǎng)足發(fā)展，把工作抓在細(xì)微處，落在實(shí)效中是班主任工作的基本出發(fā)點(diǎn)，要保證班主任工作做到位，建立科學(xué)、合理、可行性強(qiáng)的《班主任量化考核制度》是有著極其重要的作用，學(xué)校在制定此制度時(shí)著力于從細(xì)微之處入手，力求制度的精細(xì)化，更注重實(shí)施的精細(xì)化和人文化。使各項(xiàng)工作落實(shí)到位，收到實(shí)效。

（5）重視教師的素養(yǎng)比賽，教學(xué)能手、教學(xué)新秀選拔賽等活動(dòng)，促進(jìn)教師隊(duì)伍整體素質(zhì)的提高。

（四）教學(xué)管理

我校將以提高教學(xué)的有效性為重點(diǎn)，以教學(xué)過(guò)程管理的精細(xì)化為手段，牢固樹立質(zhì)量意識(shí)、學(xué)習(xí)意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí),積極探索提高教學(xué)質(zhì)量的途徑與方法，加強(qiáng)教學(xué)管理精細(xì)化的研究，促進(jìn)教學(xué)質(zhì)量的提升，在務(wù)實(shí)中求創(chuàng)新，在創(chuàng)新中求發(fā)展。

1、嚴(yán)格執(zhí)行課程計(jì)劃管理。按國(guó)家教育部頒發(fā)的課程計(jì)劃開(kāi)齊上好所有課程，不隨意增減課程內(nèi)容，不隨意增加考試科目的課時(shí)。重視音、體、美、信息等學(xué)科教學(xué)，開(kāi)展好“2+1”活動(dòng)，積極開(kāi)展興趣活動(dòng)，發(fā)展學(xué)生特長(zhǎng)，提高學(xué)生綜合素質(zhì)。堅(jiān)持兩課兩操不間斷，體育課質(zhì)量高，保證每個(gè)學(xué)生每天一小時(shí)體育鍛煉時(shí)間，全面開(kāi)展大課間體育活動(dòng)，因地制宜地開(kāi)展體育競(jìng)賽活動(dòng)。

2、重視備教批輔等的教學(xué)常規(guī)管理。

（1）備課。教師備課要獨(dú)立鉆研教材，不能照抄教案集或教輔材料。教師備課要做到目標(biāo)要求明確、重點(diǎn)難點(diǎn)突出、教學(xué)過(guò)程合理、選擇教法得當(dāng)、練習(xí)與板書設(shè)計(jì)合理，課時(shí)數(shù)達(dá)到規(guī)定要求。學(xué)校對(duì)教師教案進(jìn)行經(jīng)常性檢查評(píng)比，要求每學(xué)期檢查5次以上，要有檢查記載。

（2）上課。樹立課改新理念，重視課堂教學(xué)新策略、新方法、新模式的探索和課堂的組織管理方式、教學(xué)內(nèi)容的呈現(xiàn)方式、學(xué)生的學(xué)習(xí)方式、教師的教學(xué)方式和師生互動(dòng)方式的變革。注意根據(jù)教育規(guī)律和學(xué)生身心發(fā)展特點(diǎn)，特別要注意發(fā)揮學(xué)校各功能教室的作用，創(chuàng)設(shè)有利于學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)的課程環(huán)境，采用啟發(fā)式教育，倡導(dǎo)自主、合作、探究的學(xué)習(xí)方式和有意義的接受性學(xué)習(xí)相結(jié)合，優(yōu)化教學(xué)過(guò)程，將知識(shí)和能力、過(guò)程和方法、情感態(tài)度和價(jià)值觀“三維目標(biāo)”有機(jī)統(tǒng)一在教學(xué)活動(dòng)中，促進(jìn)學(xué)生在掌握扎實(shí)的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能的同時(shí)，獨(dú)立思考能力、創(chuàng)新精神與實(shí)踐能力得到有效發(fā)展。要求教師課前充分準(zhǔn)備，教學(xué)內(nèi)容準(zhǔn)確、教學(xué)方法得當(dāng)，突出學(xué)科特點(diǎn)，教學(xué)語(yǔ)言規(guī)范科學(xué)，板書設(shè)計(jì)美觀合理，用普通話教學(xué)，充分利用各種教育手段，活躍課堂氣氛，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，實(shí)現(xiàn)課課精的教學(xué)效果

（3）作業(yè)批改。按教學(xué)常規(guī)要求設(shè)置作業(yè)本，切實(shí)減輕學(xué)生課業(yè)負(fù)擔(dān)，各年級(jí)作業(yè)量適度，內(nèi)容精當(dāng)，難易適中。作業(yè)時(shí)間一般不超過(guò)1小時(shí)。作業(yè)批改認(rèn)真、及時(shí)，達(dá)到各學(xué)科每周作業(yè)批改次數(shù)，并做好批改情況記載和有針對(duì)性、能解決問(wèn)題的講評(píng)工作。要求學(xué)校每學(xué)期都有對(duì)教師批改作業(yè)情況的檢查評(píng)比記載。

（4）輔導(dǎo)學(xué)生。重視“培優(yōu)補(bǔ)差”工作，制定計(jì)劃，建立檔案，制定措施，肯定進(jìn)步，使不同層次的學(xué)生得到發(fā)展。

3、全面抓好教研管理。

（1）校本研究。校本課程體現(xiàn)學(xué)校辦學(xué)理念和學(xué)校發(fā)展特點(diǎn)，促進(jìn)學(xué)生個(gè)性發(fā)展，學(xué)校要有相關(guān)的教研組織和各類教研制度，有計(jì)劃地開(kāi)展教師培訓(xùn)和校本研討活動(dòng)。

（2）學(xué)科教研。學(xué)科教研組定期開(kāi)展教學(xué)觀摩或研討等校本常規(guī)教研活動(dòng)，有教研活動(dòng)計(jì)劃，每次活動(dòng)有教研主題、有教研活動(dòng)記錄。每位教師每學(xué)期最少開(kāi)一節(jié)公開(kāi)課，每學(xué)期聽(tīng)課不少于12節(jié)，聽(tīng)課、評(píng)課有記載。

（3）業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。開(kāi)展多形式的教師職業(yè)理想和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)和形成熱愛(ài)學(xué)生、熱愛(ài)教育情感。組織教師積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，按要求完成讀書筆記，積極撰寫教學(xué)反思、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、案例隨筆，積極參加各級(jí)各類教學(xué)比賽活動(dòng)。立足崗位，開(kāi)展毛筆、硬筆、粉筆字、說(shuō)課等基本功訓(xùn)練活動(dòng)。

（4）課程改革。大力推行新課改，有切實(shí)可行的實(shí)施方案，深入開(kāi)展新課程教學(xué)研究，努力探索與實(shí)施新課程相適應(yīng)的課堂教學(xué)新策略、新方法和新模式，切實(shí)提高新課程的實(shí)施能力。

4、加強(qiáng)教育教學(xué)質(zhì)量的監(jiān)控。

（1）教學(xué)質(zhì)量。正確發(fā)揮考試考查在教學(xué)質(zhì)量監(jiān)控中的作用，但不以考試代替管理，不以成績(jī)給師生排隊(duì)，期末、畢業(yè)考試要按上級(jí)教育主管部門的要求進(jìn)行，平時(shí)考查、期中考試難度適當(dāng)，組織嚴(yán)密，考紀(jì)考風(fēng)好，重視試卷的導(dǎo)向作用，重視質(zhì)量分析和講評(píng)，重視從考試中發(fā)現(xiàn)學(xué)生知識(shí)缺陷，及時(shí)補(bǔ)缺補(bǔ)漏。

（2）學(xué)科成績(jī)與競(jìng)賽。語(yǔ)文、數(shù)學(xué)、英語(yǔ)、品德、科學(xué)、政治、歷史、地理、生物、物理、化學(xué)等學(xué)科組織單元、期中、期末考試，合格率、優(yōu)秀率達(dá)到上級(jí)要求；體、音、美、勞、計(jì)算機(jī)等學(xué)科考查成績(jī)合格率達(dá)標(biāo)；認(rèn)真組織各學(xué)科素養(yǎng)比賽活動(dòng)，參加縣、鄉(xiāng)組織的各學(xué)科素養(yǎng)比賽成績(jī)較好。

（3）辦學(xué)行為規(guī)范和全面發(fā)展。在課程設(shè)置、作息時(shí)間、考試評(píng)價(jià)、教學(xué)用書管理、招生行為和教育收費(fèi)全面規(guī)范，促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展，全面開(kāi)展小學(xué)生綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)，綜合素質(zhì)好，形成良好的行為習(xí)慣，全校學(xué)生有較高的學(xué)習(xí)興趣、良好的學(xué)習(xí)方法、有計(jì)劃與反思、獨(dú)立探究的能力，有團(tuán)隊(duì)精神、有與人溝通的能力，有良好的體質(zhì)與健康的心理，健康的生活方式，有一定的審美情趣和藝術(shù)表現(xiàn)能力。

（五）后勤管理

1、規(guī)范辦學(xué)理念，不斷確立為教育教學(xué)服務(wù)，為師生服務(wù)和為學(xué)校中心工作服務(wù)的觀念，為改善學(xué)校辦學(xué)條件，創(chuàng)建品牌學(xué)校作努力。進(jìn)一步完善后勤管理各項(xiàng)規(guī)章制度，以章管理，強(qiáng)化后勤崗位責(zé)任意識(shí)，堅(jiān)持面向全體師生，堅(jiān)持服務(wù)育人。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)教育政策

法規(guī)，規(guī)范教育收費(fèi)工作，推進(jìn)行風(fēng)建設(shè)。重視校園文化和校園環(huán)境建設(shè)，積極籌措經(jīng)費(fèi)，開(kāi)源節(jié)流，努力改善辦學(xué)條件。重視安全工作，確保學(xué)校穩(wěn)定。

2、后勤人員要認(rèn)真參加學(xué)校組織的各項(xiàng)政治學(xué)習(xí)活動(dòng)，平時(shí)加強(qiáng)自學(xué)，不斷提高自身的政治素質(zhì)，確立敬業(yè)愛(ài)崗，為教育教學(xué)服務(wù)，為師生服務(wù)的觀念和服務(wù)育人的思想。

3、加強(qiáng)對(duì)教學(xué)常規(guī)設(shè)備、辦公用品的采購(gòu)、登記、領(lǐng)用、保管、使用、維修及報(bào)損報(bào)廢等環(huán)節(jié)性工作的管理，專用設(shè)施設(shè)備專人管理，定期檢查和維修保養(yǎng)。

4、進(jìn)一步完善食堂食品衛(wèi)生管理制度，辦好師生食堂，提高伙食質(zhì)量，確保校內(nèi)師生飲食衛(wèi)生安全。

5、按照學(xué)校發(fā)展規(guī)劃，不斷完善教育教學(xué)配套設(shè)施，進(jìn)一步改善辦學(xué)條件。實(shí)現(xiàn)校園文化精細(xì)化管理，讓校園“活”起來(lái)，達(dá)到墻壁能說(shuō)話，草木能傳情的效果，使學(xué)校成為花園、樂(lè)園和家園。

四、工作措施

1、圍繞中心，突出重點(diǎn)。

集中精力解決我校管理和發(fā)展中的關(guān)鍵問(wèn)題和平時(shí)工作中的薄弱環(huán)節(jié)，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，做好每一件小事，著力解決突出問(wèn)題，帶動(dòng)和促進(jìn)各方面工作，推動(dòng)整體管理水平的提升。

2、強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，全員參與。

充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮廣大干部職工的積極性，依靠大家的智慧和創(chuàng)造力，使每個(gè)干部職工充分認(rèn)識(shí)到開(kāi)展精細(xì)化管理的重要性和必要性，形成人人主動(dòng)參與精細(xì)化管理的良好氛圍。

3、結(jié)合實(shí)際、務(wù)求實(shí)效。

各部門在開(kāi)展精細(xì)化管理活動(dòng)中，要緊密結(jié)合自身工作實(shí)際，扎扎實(shí)實(shí)地搞好每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)步驟和每項(xiàng)工作，在務(wù)求實(shí)效上狠下功夫。每一項(xiàng)工作，都要精細(xì)到如何做，何時(shí)做，做到什么程度，一點(diǎn)一滴都不能有任何疏漏。在教學(xué)、服務(wù)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)上，都要有明確精細(xì)化意識(shí)，即使是最細(xì)微的部分也不能忽略，在工作中要有布置、有檢查、有反饋、有整改、有考核。通過(guò)不斷的完善優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)學(xué)校的跨越式發(fā)展。

4、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，促進(jìn)提高。

堅(jiān)持“走出去”與“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”相結(jié)合的原則，讓學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和老師有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)兄弟學(xué)校實(shí)施精細(xì)化管理的有益經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)請(qǐng)一些同行來(lái)校指導(dǎo)工作，加強(qiáng)交流、互通有無(wú)，聽(tīng)取學(xué)校教師對(duì)學(xué)校管理工作的意見(jiàn)和建議，促進(jìn)我校精細(xì)化管理工作上臺(tái)階。