第一篇：昌樂(lè)棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃

昌樂(lè)縣棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃（2011----2015年）

第一章 總 則

第一條 城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃的編制

為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善城市棚戶(hù)區(qū)群眾的居住條件,根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門(mén)《關(guān)于推進(jìn)城市棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建?！?009〕295號(hào))和省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加快城市棚戶(hù)區(qū)改造工作的通知》(魯政辦發(fā)〔2010〕10號(hào))精神，為全面加快昌樂(lè)縣城市棚戶(hù)區(qū)改造工作，結(jié)合我縣實(shí)際，切實(shí)解決城市棚戶(hù)區(qū)家庭住房困難，制定本規(guī)劃。

第二條 規(guī)劃期限

本次城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃的時(shí)間期限為2011-2015年。

第三條 規(guī)劃范圍

本次城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃范圍為城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)，東到大沂路，南到澇壩河，西到公園西路，北到石家莊路。凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)為解決城市棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行的各項(xiàng)住房建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)符合本規(guī)劃及本規(guī)劃的年度計(jì)劃，其相關(guān)的政策規(guī)定應(yīng)與本規(guī)劃協(xié)調(diào)。

第四條 規(guī)劃意義

（一）城市棚戶(hù)區(qū)改造是改善民生的重大舉措。城市棚戶(hù)區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng)人民群眾的向心力和凝聚力。

（二）城市棚戶(hù)區(qū)改造是完善城市功能的客觀要求。城市棚戶(hù)區(qū)安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)。實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

（三）城市棚戶(hù)區(qū)改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。

第五條 規(guī)劃原則

編制本城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃規(guī)劃，遵循以下原則：

（一）政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合。城市棚戶(hù)區(qū)中大多數(shù)是低收入群眾，房屋密度大，改造成本高，大多數(shù)在城市邊緣地帶，基本不具備商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。城市棚戶(hù)區(qū)改造是政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，要充分發(fā)揮組織引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，加大資金投入和政策支持。注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，實(shí)施政府組織，市場(chǎng)運(yùn)作，財(cái)政核算，政府兜底的運(yùn)作模式。

（二）統(tǒng)籌規(guī)劃與分步實(shí)施相結(jié)合。城市棚戶(hù)區(qū)改造工作要與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生態(tài)環(huán)境保護(hù)統(tǒng)籌推進(jìn)，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，堅(jiān)持集約和節(jié)約用地，全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、因地制宜、分期實(shí)施。在推進(jìn)時(shí)序上堅(jiān)持先規(guī)劃后改造、先補(bǔ)償安置后拆遷。

（三）城市棚戶(hù)區(qū)改造與完善城市功能相結(jié)合。在城市棚戶(hù)區(qū)改造中，要堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合。注重優(yōu)化城市空間，提升城市品位，完善基礎(chǔ)設(shè)施，增加公共綠地，改善人居環(huán)境。

（四）城市棚戶(hù)區(qū)改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。城市棚戶(hù)區(qū)改造納入保障性住房建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃，與經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)相結(jié)合，做到規(guī)劃部署通盤(pán)考慮，政策措施相互銜接，拆遷安置統(tǒng)籌安排。

第六條 規(guī)劃總體目標(biāo)

以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把改善群眾的居住條件作為城市棚戶(hù)區(qū)改造的根本目的，結(jié)合開(kāi)展保障性住房建設(shè)，加快城市棚戶(hù)區(qū)改造步伐，完善城市功能，提升城市形象，使城市棚戶(hù)區(qū)群眾的居住條件得到明顯改善，不斷把改革發(fā)展成果惠及廣大人民群眾。

（一）以“居者有房住”為目標(biāo)，強(qiáng)化城市棚戶(hù)區(qū)工作，發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，逐步解決城市棚戶(hù)區(qū)住房困難問(wèn)題，努力構(gòu)建和諧人居。

（二）城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)與加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控相結(jié)合。多渠道改善城市棚戶(hù)區(qū)住房困難群體的居住條件，城市棚戶(hù)區(qū)的住房困難得到基本解決，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

第二章 改造對(duì)象與改造總量

第七條 改造對(duì)象

規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市棚戶(hù)區(qū)的居民。

第八條 改造總量

根據(jù)國(guó)家、省、市關(guān)于住房保障的有關(guān)要求，結(jié)合昌樂(lè)縣的實(shí)際情況，確定2011—2015年昌樂(lè)縣城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃保障總量為4510戶(hù)，面積303566m2。

第三章 城市居民住房及棚戶(hù)區(qū)居住現(xiàn)狀

第九條 城市居民住房現(xiàn)狀

近幾年，昌樂(lè)縣委、縣政府始終高度關(guān)注城市居民的居住問(wèn)題，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、搞活二級(jí)市場(chǎng)、舊城改造、城中村改造、建立住房保障制度等方式，改善了城市居民的居住條件。

第十條 城市棚戶(hù)區(qū)工作現(xiàn)狀

近年來(lái)昌樂(lè)縣委、縣政府始終高度重視城市棚戶(hù)區(qū)工作，認(rèn)真實(shí)施城市棚戶(hù)區(qū)保障制度，積極運(yùn)作，初步建立起分層次解決城市棚戶(hù)區(qū)住房困難的住房保障政策體系。

第十一條 棚戶(hù)區(qū)居住現(xiàn)狀

（一）房屋破損嚴(yán)重。棚戶(hù)區(qū)房齡大都超過(guò)50年，因年久失修，房屋極其破舊，屋內(nèi)地面普遍低于屋外地面20至40厘米，墻體大多開(kāi)裂，室內(nèi)陰暗潮濕，夏季難抵雨水，冬季不御風(fēng)寒，每年有近2%的房屋倒塌。棚戶(hù)區(qū)房屋大多是簡(jiǎn)易房、小平房，人均居住面積小。

（二）人居環(huán)境惡劣。棚戶(hù)區(qū)內(nèi)缺乏基本的基礎(chǔ)設(shè)施，街巷路多為土路，晴天塵土飛揚(yáng)，雨天道路泥濘，沒(méi)有路燈夜晚一片漆黑。居民吃水普遍困難，有的常年飲用未經(jīng)加工的工業(yè)原水或靠水質(zhì)極差的井水生活。棚戶(hù)區(qū)沒(méi)有排水設(shè)施，很多戶(hù)共用一處公廁，大部分居民靠燃煤取暖、做飯。

因此，盡快改變棚戶(hù)區(qū)面貌，改善群眾的居住條件和人居環(huán)境，成為建設(shè)和諧宜黃亟待解決的重要課題。徹底解決棚戶(hù)區(qū)內(nèi)“冒不出煙、排不出水、進(jìn)不去人”，環(huán)境臟亂差的問(wèn)題，把棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)成為惠及百姓的民心工程。

第四章 城市棚戶(hù)區(qū)住房需求與供應(yīng)

第十二條 城市棚戶(hù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)承受能力

城市城市棚戶(hù)區(qū)多由下崗職工、失業(yè)人員、殘疾人、重病人等成員組成，大多數(shù)家庭因經(jīng)濟(jì)原因無(wú)購(gòu)買(mǎi)商品房的能力，只能通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)确绞浇鉀Q住房困難。據(jù)調(diào)查，符合城市棚戶(hù)區(qū)的家庭中，約有60%的家庭渴望購(gòu)買(mǎi)住房。

第十三條 城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

維護(hù)被保障群體的利益，合理設(shè)置和優(yōu)先建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃的公共服務(wù)配套設(shè)施，提供便捷的居住生活服務(wù)。同時(shí)，提供適宜的采光、日照、通風(fēng)條件，嚴(yán)格執(zhí)行噪聲防治標(biāo)準(zhǔn)，提供人性化的公共空間和綠地，形成空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好、健康安全的人居環(huán)境。

（一）棚戶(hù)區(qū)改造新建住房應(yīng)以中小戶(hù)型為主。建筑面積原則上應(yīng)在100平方米以?xún)?nèi)。

（二）新建的回遷房為毛坯房。由被拆遷房戶(hù)自主裝修。

（三）棚戶(hù)區(qū)改造新建小區(qū)應(yīng)按照規(guī)劃要求，確?；A(chǔ)設(shè)施配套齊全。建設(shè)物業(yè)用房，保證供暖、供電、供水、排水，搞好硬化、綠化、亮化，做到物業(yè)管理規(guī)范，道路暢通，環(huán)境整潔。第十四條 城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)面積年度指引

2011-2015年安置住房建設(shè)供應(yīng)總體目標(biāo)分解到各年度情況

2011年：建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃3520套，面積237626平方米。

2012年：建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃220套，面積14360平方米。

2013年：建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃260套，面積16900平方米。2014年：建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃280套，面積19040平方米。2015年：建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃230套，面積15640平方米。第十五條 城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃的運(yùn)作方式

城市棚戶(hù)區(qū)改造遵循政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾參與的原則，調(diào)動(dòng)多方面的積極性推動(dòng)改造工作。

（一）對(duì)有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值、自身能平衡的地塊，采取市場(chǎng)運(yùn)作的改造方式；對(duì)沒(méi)有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值、自身不能平衡的地塊，采取政府主導(dǎo)運(yùn)作的改造方式。

（二）采取市場(chǎng)運(yùn)作的城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，政府可組建或委托有實(shí)力的企業(yè)組織實(shí)施房屋拆遷。拆遷后的凈地由市土地交易中心依法組織上市出讓?zhuān)_定城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。拆遷安置補(bǔ)償資金先通過(guò)企業(yè)自有資金和銀行貸款等方式解決，待拆遷后的凈地依法上市出讓成交后，再?gòu)耐恋爻鲎尳鹬邪才艃斶€。

（三）規(guī)劃中屬商住用地的城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，可根據(jù)各地實(shí)際情況，在凈地出讓的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地出讓條件中，明確規(guī)定配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，建成后移交政府或由政府回購(gòu)，優(yōu)先用于該地塊符合經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房保障條件的被拆遷人回遷。配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后移交或者回購(gòu)等事項(xiàng)，應(yīng)在土地出讓合同中明確約定。

（四）對(duì)改造難度較大、不具備商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的城市棚戶(hù)區(qū)，采取政府主導(dǎo)運(yùn)作的改造方式，由政府組織建設(shè)安置住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，改善棚戶(hù)區(qū)群眾住房條件。

第五章 土地供應(yīng)和資金安排

第十六條 土地供應(yīng)總量

規(guī)劃期內(nèi)，昌樂(lè)縣城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃用地總量為233512平方米，包括新增土地和部分回收土地。

第十七條 城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃用地年度指引

規(guī)劃期內(nèi)，每一年度各類(lèi)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃用地實(shí)際供應(yīng)規(guī)模，應(yīng)根據(jù)年度城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)的需求變化進(jìn)行調(diào)整，并由相關(guān)管理部門(mén)提出相應(yīng)的年度城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃用地供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)縣政府審批后向社會(huì)公布。

第十八條 棚戶(hù)區(qū)改造資資金籌措集道

城市棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)資金通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作、政府啟動(dòng)的方式解決。主要通過(guò)以下渠道籌措：一是居民個(gè)人出資；二是土地出讓金減免；三是稅費(fèi)政策減免；四是棚戶(hù)區(qū)騰空土地，轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，歸集土地收益資金；五是產(chǎn)權(quán)調(diào)換在住宅小區(qū)安排一部分商業(yè)用房，籌集資金。剩下的缺口由各棚戶(hù)區(qū)通過(guò)開(kāi)發(fā)銀行軟貸款解決。貸款本金由各棚戶(hù)區(qū)償還，利息由縣財(cái)政全額貼息。第十九條 住房保障資金年度指引

規(guī)劃期內(nèi)，每一年度住房保障資金實(shí)際供應(yīng)總額，應(yīng)根據(jù)年度城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)的需求變化進(jìn)行調(diào)整，由相關(guān)管理部門(mén)提出相應(yīng)的年度住房保障資金供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)縣政府審批后向社會(huì)公布。在城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，縣各級(jí)政府、各有關(guān)部門(mén)應(yīng)共同努力，積極配合，確保上述資金的及時(shí)撥付與到位。

第六章 政策支持及組織實(shí)施措施

第二十條 政策支持

（一）采取市場(chǎng)化運(yùn)作的城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，以招拍掛出讓的方式供應(yīng)土地；政府主導(dǎo)運(yùn)作的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，以行政劃撥方式供應(yīng)土地。城市棚戶(hù)區(qū)改造中確需新增建設(shè)用地的，由縣國(guó)土資源局報(bào)市國(guó)土資源局從市級(jí)預(yù)留的保障性住房新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先安排。安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目可以劃撥方式供地，并根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》中明確約定住房套型、建筑面積、項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間等土地使用條件。城市棚戶(hù)區(qū)改造中的土地出讓收益全部用于當(dāng)?shù)爻鞘信飸?hù)區(qū)改造和拆遷安置。

（二）城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，減半征收經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。城市棚戶(hù)區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過(guò)收購(gòu)籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。電力、通訊、市政公用事業(yè)等單位要對(duì)城市棚戶(hù)區(qū)改造給予支持，新建安置小區(qū)內(nèi)有線電視和供水、供電、供氣、通訊等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，并適當(dāng)減免入網(wǎng)增網(wǎng)等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)；排水、道路等市政公用設(shè)施，由承建方或政府出資配套建設(shè)，并減半收取管網(wǎng)增網(wǎng)等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。

（三）城市棚戶(hù)區(qū)改造中集中新建或配建的保障性住房，可列入省保障性住房建設(shè)年度計(jì)劃，并享受中央投資補(bǔ)助資金和省市財(cái)政配套資金政策。

（四）城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目在符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)劃條件的前提下，依照法定程序，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可適當(dāng)提高容積率。

（五）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下向符合貸款條件的城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款，根據(jù)改造項(xiàng)目特點(diǎn)合理確定貸款條件，并在信貸資金規(guī)模上給予保障。有條件的街道可建立城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款擔(dān)保機(jī)制，引導(dǎo)信貸資金投入棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。

第二十一條 組織實(shí)施措施

（一）編制規(guī)劃，制定方案。城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃應(yīng)納入保障性住房建設(shè)規(guī)劃。組織機(jī)構(gòu)要組織力量，摸清改造面積、戶(hù)數(shù)、人口、房屋現(xiàn)狀等情況，并依據(jù)城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)資料，編制城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，制定項(xiàng)目實(shí)施方案。城市中心城區(qū)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃、年度計(jì)劃及項(xiàng)目實(shí)施方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（二）簡(jiǎn)化程序，規(guī)范運(yùn)作。項(xiàng)目審批總的原則是簡(jiǎn)化程序，縮短時(shí)間，區(qū)分不同的項(xiàng)目建設(shè)方式，實(shí)行“上收一級(jí)”的審批管理制度，報(bào)發(fā)展改革部門(mén)審批。比照廉租住房項(xiàng)目，將項(xiàng)目審批程序合并為只審批項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)（實(shí)施方案），不再審批立項(xiàng)和工程可研報(bào)告。實(shí)行部門(mén)會(huì)審，并聯(lián)審批，最大限度地縮短審批時(shí)間。

（三）嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任。將城市棚戶(hù)區(qū)改造工作作為民生工程的重要內(nèi)容，納入縣政府對(duì)各街道的考核評(píng)價(jià)體系。每年縣政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，明確年度目標(biāo)任務(wù)，并嚴(yán)格進(jìn)行考核，確保城市棚戶(hù)區(qū)改造工作扎實(shí)推進(jìn)。

（四）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，密切配合。縣保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)全市城市棚戶(hù)區(qū)改造的組織、協(xié)調(diào)工作。各有關(guān)部門(mén)要密切配合，形成合力，各司其職，各負(fù)其責(zé)。發(fā)改委、國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門(mén)要對(duì)城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建立綠色審批通道，集中聯(lián)審，限時(shí)辦結(jié)，簡(jiǎn)化辦事程序，縮短審批時(shí)限；稅務(wù)部門(mén)要按照規(guī)定落實(shí)稅收支持政策；縣建設(shè)局負(fù)責(zé)改造的總體規(guī)劃、綜合協(xié)調(diào)、組織推進(jìn)和檢查指導(dǎo)工作；縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查改造項(xiàng)目土地使用情況；縣民政局負(fù)責(zé)棚戶(hù)區(qū)低保戶(hù)核查以及制定落實(shí)低保戶(hù)居民的廉租住房分配政策工作；財(cái)政部門(mén)要做好改造資金的籌措、發(fā)放和管理工作；人民銀行和銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)督促金融機(jī)構(gòu)做好金融服務(wù)工作；監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)各職能部門(mén)依法履行職責(zé)情況的效能監(jiān)察；公安部門(mén)要做好拆遷戶(hù)的戶(hù)籍管理工作；信訪部門(mén)要及時(shí)妥善處理群眾反映的信訪問(wèn)題。

第八章 附 則

第三十五條 本規(guī)劃自批準(zhǔn)之日起生效。

昌樂(lè)縣2011年度 城市棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃

第一條 為實(shí)施《昌樂(lè)縣城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃》的2011 年度計(jì)劃，切實(shí)加強(qiáng)住房保障工作，著力解決城市棚戶(hù)區(qū)住房困難問(wèn)題，制定本計(jì)劃。

本計(jì)劃經(jīng)縣政府審批后向社會(huì)公布，并每年在《 政府工作報(bào)告》 中向人民代表大會(huì)報(bào)告城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)年度計(jì)劃的完成情況。

第二條 本計(jì)劃是《昌樂(lè)縣城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃》的年度安排，是昌樂(lè)縣年度城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)、用地供應(yīng)、資金安排和住房保障相關(guān)政策制定的重要依據(jù)。在城區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)國(guó)有棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)工作，應(yīng)符合本計(jì)劃。

第三條 本計(jì)劃涉及范圍為城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)，適用年限為2011年。第四條 年度城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)總量

2011年建設(shè)城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃3520套，建筑面積35萬(wàn)平方米。

第五條 加強(qiáng)昌樂(lè)縣住房保障工作的領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)

建立縣級(jí)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，充實(shí)和加強(qiáng)住房保障日常工作機(jī)構(gòu)，健昌樂(lè)縣建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土、發(fā)展改革、財(cái)政、民政、勞動(dòng)保障、地稅、工商、物價(jià)、公安等多部門(mén)相互協(xié)調(diào)的住房保障管理制度，完善昌樂(lè)縣住房保障管理機(jī)制。第六條 積極發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)工作站的基層作用

由政府部門(mén)委托街道辦事處和社區(qū)工作站，對(duì)所在地域的住房保障（供應(yīng)）申請(qǐng)對(duì)象的家庭成員、家庭收入及住房狀況等資格條件進(jìn)行初審，認(rèn)真把好城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃申請(qǐng)準(zhǔn)入關(guān)?？h住房保障管理部門(mén)視具體情形，可以派遣專(zhuān)門(mén)工作人員，通過(guò)查檔取證、入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪問(wèn)以及信函索證等方式對(duì)上述情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

第七條 加強(qiáng)計(jì)劃實(shí)施的監(jiān)督管理

縣政府將棚戶(hù)區(qū)工作納入對(duì)各街道、縣屬各有關(guān)部門(mén)的目標(biāo)責(zé)任制管理，并進(jìn)行年度考核。對(duì)完不成目標(biāo)任務(wù)的予以通報(bào)批評(píng)，并追究相關(guān)機(jī)構(gòu)或相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。住房保障工作各環(huán)節(jié)的管理部門(mén)，要制訂明確的責(zé)任守則，嚴(yán)格遵守。城市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)、供應(yīng)與管理等各相應(yīng)責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人員在住房保障工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。

第八條 本計(jì)劃自批準(zhǔn)之日起生效。

第二篇：棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃審批流程

棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃審批流程

棚戶(hù)區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我 國(guó)在過(guò)去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造，約改造5000萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)，近100萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。

今年，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)我省棚戶(hù)區(qū)改造工作提出了新的總體要求。要將棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房建設(shè)作為提高城市規(guī)劃建設(shè)檔次和優(yōu)化人居環(huán)境的有利契機(jī)。堅(jiān)持?°適宜居住、舒適安全、環(huán)境優(yōu)美、低碳環(huán)保、具有特色?±的原則，努力建設(shè)一批規(guī)劃設(shè)計(jì)品位高、質(zhì)量好、有地域特色的棚改和保障性住房項(xiàng)目。作為城鄉(xiāng)規(guī)劃管理行政主管部門(mén)要充分協(xié)調(diào)配合建設(shè)局、棚改辦等管理部門(mén)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量上共同將這一民生工程抓好、抓實(shí)，實(shí)現(xiàn)民有所居、居有所樂(lè)。?哈爾濱是我國(guó)重要的老工業(yè)基地城市，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下重生產(chǎn)輕生活的發(fā)展模式使城市居民住房歷史欠賬較多，居全國(guó)同類(lèi)城市前列，住房問(wèn)題成為最突出的民生問(wèn)題。按照市委十二屆十次全會(huì)和第26次黨政聯(lián)席會(huì)議精神，為加快棚戶(hù)區(qū)改造步伐，改善人民群眾居住條件，提高城市環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)新戰(zhàn)略實(shí)施，特制定了哈爾濱市棚戶(hù)區(qū)改造工作的基本原則： ?基本原則

一是政府主導(dǎo)，以區(qū)為主，市區(qū)結(jié)合；二是全市統(tǒng)籌，綜合協(xié)調(diào)；三是易地安置優(yōu)先，邊建邊拆，先建后拆；四是整體改造，綜合配套；五是棚改與住房保障有序銜接；六是棚戶(hù)區(qū)改造與促進(jìn)城市發(fā)展良性循環(huán)有機(jī)結(jié)合。從2011年起，利用3年時(shí)間全面消滅老城區(qū)棚戶(hù)區(qū)。?為了使棚戶(hù)區(qū)改造工作更好的更快的的開(kāi)展，我市從政策扶持入手，加強(qiáng)了三個(gè)方面：

1.用好用足國(guó)家扶持政策。進(jìn)一步深入研究國(guó)家棚改工作和住房保障工作方面的扶持政策，組織專(zhuān)門(mén)力量，跑部進(jìn)京，最大限度地爭(zhēng)取國(guó)家和省的資金及政策支持。今年?duì)幦?guó)家棚改專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼1至2億元。

2.用足我市現(xiàn)有棚改扶持政策。積極有效運(yùn)用我市現(xiàn)有土地劃撥、稅費(fèi)減免、配套建設(shè)、征拆資金存儲(chǔ)等各方面優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮政策的扶持作用。

3.出臺(tái)新的扶持政策。出臺(tái)規(guī)劃保障政策，優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，棚改項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的綠地、廣場(chǎng)等公共設(shè)施用地要與容積率掛鉤，在滿足規(guī)劃出精品、出環(huán)境以及符合城市設(shè)計(jì)要求的基礎(chǔ)上，盡可能優(yōu)化挖潛，保證項(xiàng)目效益。出臺(tái)土地出讓金周轉(zhuǎn)保障政策，試行土地掛牌預(yù)申請(qǐng)制度，即在棚改計(jì)劃下達(dá)后，市國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)布土地預(yù)供應(yīng)信息，并接受開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)報(bào)價(jià)，經(jīng)綜合評(píng)定報(bào)價(jià)合理的，按項(xiàng)目征拆啟動(dòng)資金的需求交納保證金，由市財(cái)政撥付相關(guān)區(qū)，用于實(shí)施征拆。正式成交后，保證金可沖抵土地中標(biāo)價(jià)款。剩余價(jià)款實(shí)行分期上繳政策，緩解一次性交繳壓力，每一筆土地出讓金上繳與返還周期控制在7個(gè)工作日以?xún)?nèi)。出臺(tái)招商引資保障政策，對(duì)墊資參與棚改土地整理的投資人，在土地掛牌競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，同等條件下可優(yōu)先摘牌，如其未摘到牌，則可對(duì)土地出讓金超出底價(jià)的溢價(jià)部分進(jìn)行分成。

現(xiàn)在，我將哈爾濱市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃審批工作流程做一下簡(jiǎn)單介紹，請(qǐng)各兄弟單位給予批評(píng)、指正。?審批依據(jù)

??????

1、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

2、《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》

3、《哈爾濱市控制性詳細(xì)規(guī)劃》

4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

5、《哈爾濱市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》

6、《黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于提高棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量的指導(dǎo)意見(jiàn)》

7、《哈爾濱市人民政府關(guān)于在新建住宅項(xiàng)目中配建一定比例廉租住房的意見(jiàn)》 ?

???

8、《關(guān)于在新建住宅項(xiàng)目中配建和集中建設(shè)公共租賃住房暫行意見(jiàn)》

9、《哈爾濱市居住區(qū)公益性服務(wù)設(shè)施管理暫行辦法》

10、《哈爾濱市建設(shè)項(xiàng)目配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))和公共停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》

?

11、《哈爾濱市城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》

一、《規(guī)劃條件》和《建設(shè)項(xiàng)目

選址意見(jiàn)書(shū)》階段

（一）以出讓方式供地的項(xiàng)目：

審批事項(xiàng)

? ?

1、《規(guī)劃條件》及附圖

2、《關(guān)于同意房屋征收工作的函》（棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)用）及附圖。

必備材料

1、市棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組將項(xiàng)目列入棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃的文件； ?

2、國(guó)土資源管理行政主管部門(mén)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局征詢(xún)項(xiàng)目用地規(guī)劃條件的文件。???

3、數(shù)字化地形圖（即航測(cè)圖）含五線；

4、具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的初步規(guī)劃方案、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖及征收范圍圖；

???

5、現(xiàn)狀環(huán)境照片

6、所在轄區(qū)政府向城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)同意房屋征收工作的文件

7、發(fā)展改革部門(mén)出具的房屋征收工作批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

具體流程

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃

由市棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組列入棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃的項(xiàng)目→市國(guó)土資源管理行政主管部門(mén)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局來(lái)函征詢(xún)項(xiàng)目用地的規(guī)劃條件→現(xiàn)

場(chǎng)踏查→初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計(jì)方案審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向市土地儲(chǔ)備中心核發(fā)《規(guī)劃條件》及規(guī)劃條件附圖，同時(shí)向房屋征收主管部門(mén)核發(fā)《關(guān)于同意房屋征收工作的函（棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)用）及附圖→房屋征收主管部門(mén)進(jìn)行房屋征收工作，國(guó)土資源管理行政主管部門(mén)進(jìn)行土地出讓程序；

???

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目 應(yīng)首先按相關(guān)法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序：

（1）不涉及修改城市總體規(guī)劃的項(xiàng)目，由相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整報(bào)告→召開(kāi)專(zhuān)家審查意見(jiàn)會(huì)→經(jīng)規(guī)劃法定核準(zhǔn)圖審查委員會(huì)議審定通過(guò)→征求各相關(guān)部門(mén)及規(guī)劃地段內(nèi)相關(guān)厲害人意見(jiàn)→經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議審定通過(guò)→公示30日→市政府下達(dá)批復(fù)文件。

（2）如涉及修改城市總體規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十七條的規(guī)定：修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng) 制性?xún)?nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專(zhuān)題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。

修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報(bào)批。城市總體規(guī)劃修改程序完成后，再履行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整 ?以劃撥形式供地的項(xiàng)目

?

審批事項(xiàng)：

?

1、《選址意見(jiàn)書(shū)》及附圖 ?2《選址定位的函》及附圖

必備材料

?

1、市棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組將項(xiàng)目列入棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃的文件；

?

2、建設(shè)單位申請(qǐng)辦理《選址意見(jiàn)書(shū)》的報(bào)建申請(qǐng)文件； ?

3、數(shù)字化地形圖（即航測(cè)圖）含五線；

?

4、具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計(jì)方案； ?

5、土地權(quán)屬證明（集體土地需與土地所有者簽定協(xié)議）；

?

6、現(xiàn)狀環(huán)境照片；

具體流程

?

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃

?建設(shè)單位按要求備齊必備材料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→現(xiàn)場(chǎng)踏查→初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計(jì)審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在8個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及附圖和《選址定位的函》及附圖。

?取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》后，建設(shè)單位辦理發(fā)展改革部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。

?

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目

?應(yīng)首先按相關(guān)法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃編制修改程序。?（城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序同出讓方式供地的項(xiàng)目修改程序一致）

二、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段

審批事項(xiàng)

?

1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖 ?

2、《建設(shè)用地定位通知書(shū)》及附圖

必備材料

?

1、建設(shè)單位申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的報(bào)建申請(qǐng)文件；

2、有關(guān)部門(mén)下達(dá)的批準(zhǔn)（可行性研究報(bào)告批復(fù)文件）或者核準(zhǔn)、備案文件；

?

3、有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖（與《規(guī)劃條件》附圖一致）；

?

4、由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)承諾書(shū)；

?

5、以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目需提交土地出讓合同； ?

6、住宅項(xiàng)目需提交廉租住房交付承諾書(shū)。

具體流程

建設(shè)單位按要求備齊必備材料→報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→控制性詳細(xì)規(guī)劃圖審查（對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)且在地震觀測(cè)環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)?

工程項(xiàng)目，征求地震局意見(jiàn)）→在8個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖和《建設(shè)用地定位通知書(shū)》及附圖。

核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，建設(shè)單位將有關(guān)材料轉(zhuǎn)市國(guó)土資源局、市地震局（僅限地震觀測(cè)環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)工程）、市氣象局、市衛(wèi)生局（僅限公共場(chǎng)所和可能產(chǎn)生職業(yè)病危害的建設(shè)項(xiàng)目）、市人防辦、市國(guó)家安全局，實(shí)施土地、防震、防雷、衛(wèi)生、人防工程和建設(shè)項(xiàng)目涉及國(guó)家安全審批。需要占用綠地、砍伐樹(shù)木、遷移古樹(shù)名木的，由市城市管理局審批。（對(duì)需要現(xiàn)場(chǎng)踏查的，由市行政服務(wù)中心組織上述部門(mén)聯(lián)合踏查）?

三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

審批事項(xiàng)

?

1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

?

2、《建設(shè)項(xiàng)目城市建設(shè)收費(fèi)聯(lián)系單》

?

3、《關(guān)于核準(zhǔn)土地出讓金的函》（以出讓方式供地）

必備材料

?

1、國(guó)土資源部門(mén)核準(zhǔn)土地出讓金相關(guān)文件或辦理結(jié)果通知書(shū)； ?

2、有關(guān)部門(mén)下達(dá)的批準(zhǔn)（可行性研究報(bào)告批復(fù)文件）或者核準(zhǔn)、備案文件（核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，如最終規(guī)劃設(shè)計(jì)方案增加地下面積，需重新核準(zhǔn)）；

?

3、有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)報(bào)批圖（含終審及相關(guān)圖紙CAD電子文件）；

?

4、配建廉租房房源確認(rèn)書(shū)；

具體流程

?建設(shè)單位按照各審批事項(xiàng)要求，備齊必備材料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→最終修建性詳細(xì)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)報(bào)批圖及城市設(shè)計(jì)方案審查→批前公示10個(gè)工作日→在15個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》→批后公示（發(fā)證之日至工程驗(yàn)收）。

第三篇：棚戶(hù)區(qū)改造研究

棚戶(hù)區(qū)改造法律資料匯總及指引

棚戶(hù)區(qū)是我國(guó)對(duì)西方所謂貧民窟的一種具有中國(guó)特色的稱(chēng)謂，當(dāng)然做為比西方資本主義先進(jìn)的社會(huì)主義制度下我們的國(guó)家是不可能存在平民窟的，因?yàn)槲鞣劫Y本主義國(guó)家公民有遷徙自由的權(quán)利，在他們的城市化的過(guò)程中，大量失地農(nóng)民進(jìn)入城市，在社會(huì)保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進(jìn)城市的人就在城市的國(guó)有土地上搭建臨時(shí)的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國(guó)的所謂棚戶(hù)區(qū)。因?yàn)閲?guó)情不同，主要是土地政策的不同所以有關(guān)棚戶(hù)區(qū)的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶(hù)區(qū)的本來(lái)面目可以使問(wèn)題相對(duì)簡(jiǎn)單明了化，也使我們的棚戶(hù)區(qū)改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國(guó)執(zhí)政為民的理念。

什么是棚戶(hù)區(qū)

棚戶(hù)區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。從面積上講，棚戶(hù)區(qū)一般拆遷面積在3萬(wàn)平方米以上，占地面積一般至少在5萬(wàn)平方米左右。

棚戶(hù)區(qū)的特征如下：

第一，棚戶(hù)區(qū)所在區(qū)域?qū)儆诔鞘惺袇^(qū)內(nèi)，及城市建成區(qū)，包括城鎮(zhèn)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)等國(guó)有土地之上。

例：山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)指出改造的范圍是：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)指出改造范圍是：城市建成區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)。

第二，棚戶(hù)區(qū)所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對(duì)于樓房而言，其特點(diǎn)是低矮，質(zhì)量差。也包括部分簡(jiǎn)易的樓房。

例如：山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)指出改造的范圍是：集中連片平房和簡(jiǎn)易樓房。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)指出改造范圍是：集中連片平房區(qū)、簡(jiǎn)易樓以及因規(guī)劃需要拆除的現(xiàn)狀樓。

第三，市政設(shè)施不完善，沒(méi)有公共排水設(shè)施等。治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、交通不暢、消防隱患大、環(huán)境臟亂差。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)指出改造范圍是：使用年限長(zhǎng)、房屋質(zhì)量差、設(shè)施不配套、交通不便利、環(huán)境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡(jiǎn)易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建。

山東省建設(shè)廳對(duì)棚戶(hù)區(qū)的概念還特別突出了：“破舊簡(jiǎn)易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽(yáng)）

通過(guò)對(duì)棚戶(hù)區(qū)特征的分析，雖然國(guó)家沒(méi)有對(duì)棚戶(hù)區(qū)作出一個(gè)明確統(tǒng)一的概念，但可以看出，各個(gè)地方人民政府對(duì)棚戶(hù)區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當(dāng)?shù)嘏飸?hù)區(qū)的實(shí)際情況。

什么是棚戶(hù)區(qū)改造

棚戶(hù)區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)在過(guò)去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造，約改造５０００萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)，近１００萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開(kāi)始，我國(guó)在東北三省實(shí)施振興戰(zhàn)略中相繼開(kāi)展了大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造工程。這是新中國(guó)建國(guó)以來(lái)東北最為龐大的安居工程，計(jì)劃利用３至５年時(shí)間，讓?zhuān)玻埃岸嗳f(wàn)居民全部遷入新居。

目前，我國(guó)包括棚戶(hù)區(qū)在內(nèi)有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國(guó)將從２００９年開(kāi)始，對(duì)國(guó)內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場(chǎng)、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場(chǎng)中棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造。

核心政策如下：

1、政策優(yōu)惠，陽(yáng)光操作。妥善處理棚戶(hù)區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶(hù)區(qū)居民的承受能力，做好與各項(xiàng)住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償。

2、破解復(fù)雜問(wèn)題，必須堅(jiān)持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。盡可能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇有實(shí)力的單位參與建設(shè)，加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確?；剡w安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶(hù)區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。

以上政策在《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》(晉政發(fā)[2008]3號(hào))和《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)》（并政發(fā)〔2007〕23號(hào)）中均有比較充分的反應(yīng)。

棚戶(hù)區(qū)改造的法律性質(zhì)

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》中的第三條 本條例所稱(chēng)公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；

根據(jù)山西省和太原市關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)的指導(dǎo)思想分別是：“城市居民棚戶(hù)區(qū)改造,是實(shí)踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的具體體現(xiàn)。城市居民棚戶(hù)區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結(jié)合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設(shè)節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境?！焙汀耙脏囆∑嚼碚?、“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學(xué)規(guī)劃，精心組織，分類(lèi)實(shí)施,全面啟動(dòng)城市居民棚戶(hù)區(qū)改造，力爭(zhēng)用3-5年時(shí)間完成全市棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，提升城市品位，改善人民生活，構(gòu)建和諧太原，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。”

在住建部和山西省和太原市三級(jí)指導(dǎo)意見(jiàn)中的棚戶(hù)區(qū)改造基本原則中均規(guī)定了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶(hù)區(qū)改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶(hù)區(qū)改造的一般程序

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實(shí)擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國(guó)有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時(shí)應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國(guó)家法律法規(guī)，以及本地的實(shí)際情況。

（3）核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類(lèi)型、面積、戶(hù)數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無(wú)法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶(hù)。等行為。

（7）參與制定并核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評(píng)估（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定。

通過(guò)三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價(jià)委托書(shū)

①核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。②對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

③核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

④對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

⑤對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶(hù)估價(jià)報(bào)告的程序性、合法性進(jìn)行核實(shí)。⑥對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)或異議的處理。

三、評(píng)估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評(píng)估

房屋拆遷評(píng)估是指在房屋拆遷過(guò)程，由有資質(zhì)的評(píng)估公司專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，遵循房屋拆遷估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)該房屋客觀合理價(jià)格（價(jià)值）進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。

（2）房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場(chǎng)所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價(jià)格的主要因素，實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對(duì)房屋土地使用權(quán)的實(shí)際補(bǔ)償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途。沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)或證書(shū)上未標(biāo)明用途時(shí)，應(yīng)界定其實(shí)際用途。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門(mén)同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)用途不但要看是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)的房屋以有資質(zhì)的面積測(cè)繪單位測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個(gè)因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評(píng)估時(shí)一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。（3）房屋拆遷評(píng)估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評(píng)估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的《評(píng)估報(bào)告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評(píng)估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評(píng)估不是拆遷過(guò)程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，可不經(jīng)過(guò)評(píng)估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專(zhuān)業(yè)性：從事房屋拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)必須具有三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價(jià)的人員必須具有中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

Ⅴ中立性：評(píng)估公司作為拆遷活動(dòng)中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評(píng)估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實(shí)的情況，該評(píng)估結(jié)論可以被撤銷(xiāo)或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價(jià)一般不等同于房屋補(bǔ)償價(jià)，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)時(shí)，《評(píng)估報(bào)告》不具有強(qiáng)制適用性。實(shí)踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評(píng)估報(bào)告確定的估價(jià)值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。同時(shí)《評(píng)估報(bào)告》在裁決中僅為證據(jù)，沒(méi)有拘束力。（4）房屋拆遷評(píng)估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無(wú)法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托其他資產(chǎn)評(píng)估公司確定。拆遷估價(jià)的價(jià)值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，均可以從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門(mén)定期向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評(píng)估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門(mén)組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門(mén)邀請(qǐng)居委會(huì)、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

⑶公示入選的評(píng)估機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

⑷拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

Ⅳ評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評(píng)估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫(kù)”，不排除主管部門(mén)相關(guān)人員的意見(jiàn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估的影響。

⑵拆遷估價(jià)委托合同由拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實(shí)上，拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評(píng)估的公正性。

（6）房屋拆遷評(píng)估工作流程

Ⅰ評(píng)估人員在開(kāi)展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒(méi)有評(píng)估資格或不是通過(guò)法定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)人員不能參加評(píng)估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價(jià)所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供。必要時(shí)估價(jià)人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門(mén)給與協(xié)助查閱。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

Ⅲ現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員需對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

Ⅴ制作評(píng)估報(bào)告，提出價(jià)格評(píng)估意見(jiàn)，注冊(cè)評(píng)估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評(píng)估方法

目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估常用的方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場(chǎng)比較法，是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)拆遷交易的類(lèi)似房屋進(jìn)行比較，對(duì)這些補(bǔ)償價(jià)格做合理修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格方法。市場(chǎng)比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類(lèi)似交易的情況，如住宅等。市場(chǎng)比較法是一種主要的評(píng)估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類(lèi)似交易較少的經(jīng)營(yíng)性房屋，有時(shí)很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評(píng)估時(shí)該區(qū)域竟然沒(méi)有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實(shí)信息，因?yàn)椴疬w行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會(huì)關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價(jià)格。

Ⅱ成本法，是估算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評(píng)估既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房屋價(jià)值。這種方法主要考慮建造成本，對(duì)于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場(chǎng)地平整費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商（pin）品房開(kāi)發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等；⑤開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤(rùn)。適用該方法時(shí)主要扣除第④、⑥、⑦項(xiàng)。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購(gòu)買(mǎi)安置的計(jì)算方法。該評(píng)估價(jià)保證被拆遷人能夠買(mǎi)到一個(gè)合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，很多地區(qū)并沒(méi)有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無(wú)法適用該評(píng)估。（8）評(píng)估價(jià)格應(yīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場(chǎng)價(jià)就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價(jià)值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷的房屋購(gòu)買(mǎi)，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)應(yīng)為房屋本身的價(jià)值與附著的土地價(jià)值之和。

（9）被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估，提供相關(guān)資料并配合實(shí)地查勘，否則，評(píng)估機(jī)構(gòu)很難評(píng)估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評(píng)估報(bào)告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來(lái)否定原評(píng)估報(bào)告，人民法院對(duì)其舉證將會(huì)不予采納。（10）拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)如何處理。

被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議是最常見(jiàn)的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此時(shí)有些被拆遷人干脆置《評(píng)估報(bào)告》不顧，當(dāng)起“釘子戶(hù)”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

Ⅴ估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅵ估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由資深專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專(zhuān)家組成。受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。棚戶(hù)區(qū)改造的拆遷安置問(wèn)題

一、拆遷安置的依據(jù)。

根據(jù)山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)：

四、拆遷補(bǔ)償安置與住房保障

拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。為保障被拆遷城市棚戶(hù)區(qū)內(nèi)居民的基本住房需求,應(yīng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。依法實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶(hù)區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補(bǔ)償安置,也可在回遷安置時(shí),以房改價(jià)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對(duì)軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶(hù)型全部房?jī)r(jià)的居民,本人可先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán);其余部分為公有產(chǎn)權(quán),可交納租金租用,待具備購(gòu)買(mǎi)能力后,再自愿購(gòu)買(mǎi)。

拆除居住3年以上的自建、自住無(wú)證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償。居住人為獨(dú)立戶(hù)的,可按同類(lèi)地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買(mǎi)一套面積為45平方米的住房;一簿多戶(hù)的,每戶(hù)可按同類(lèi)地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買(mǎi)一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無(wú)證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償,不予安置。各市、縣人民政府要結(jié)合城市居民棚戶(hù)區(qū)改造,通過(guò)就地或異地建設(shè)、收購(gòu)二手住房等方式,籌集一批租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房,并按照廉租住房政策儲(chǔ)備一批廉租住房,以滿足無(wú)力購(gòu)買(mǎi)回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據(jù)以上的文件的精神，關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償總體上分為兩大類(lèi)四種情況。

首先，兩大類(lèi)分別為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行的評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，與拆遷人達(dá)成拆遷協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。貨幣補(bǔ)償給被拆遷人后，拆遷方接受相關(guān)房屋進(jìn)行拆除。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據(jù)相關(guān)評(píng)估結(jié)果計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。其中根據(jù)城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

其次四種情況。

四種情況是根據(jù)拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶(hù)的房屋

4、無(wú)證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶(hù)區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補(bǔ)償安置,也可在回遷安置時(shí),以房改價(jià)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。

也有關(guān)理論對(duì)公房類(lèi)承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有四種：（1）租賃權(quán)安置。安置房應(yīng)當(dāng)在同類(lèi)地區(qū)、其使用面積應(yīng)不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過(guò)渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償歸承租人（在公房中，對(duì)搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過(guò)渡費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用有約定的，按約定處理；無(wú)約定或約定不明的，歸承租人。對(duì)承租人添置物品的補(bǔ)償則無(wú)論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無(wú)約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關(guān)鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進(jìn)行分配。對(duì)此有的地方是確定一個(gè)固定的比例，如無(wú)錫市政府頒布的《無(wú)錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規(guī)定：“拆遷政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，拆遷補(bǔ)償金額的80%補(bǔ)償給房屋承租人，20%補(bǔ)償給被拆遷人?！薄赌暇┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第三十五條則規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補(bǔ)償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。租賃雙方約定貨幣補(bǔ)償金額分配比例的，從其約定?！薄短旖蚴谐鞘蟹课莶疬w管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，??實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照下列?guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補(bǔ)償金額的5％給予被拆遷人補(bǔ)償，按照被拆遷房屋補(bǔ)償金額的95％給予房屋承租人補(bǔ)償；”這就產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對(duì)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償時(shí)，按固定比例補(bǔ)償是沒(méi)有法律依據(jù)也是不合理的，事實(shí)上也是一直為人所詬病的。在實(shí)施貨幣補(bǔ)償時(shí)，還是應(yīng)區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價(jià)歸被拆遷人，其余補(bǔ)償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費(fèi)、提前獎(jiǎng)、過(guò)渡費(fèi)及添置物品部分的補(bǔ)償。

（3）準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購(gòu)買(mǎi)安置房的，除將成本價(jià)支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關(guān)權(quán)利，其可以要求拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換安置。

（4）產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購(gòu)買(mǎi)其承租房屋的，則由承租人直接向產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進(jìn)行安置。

3、符合廉租房條件的住戶(hù)的房屋

根據(jù)太原市的相關(guān)政策對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先予以安置。具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。山西省相關(guān)政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對(duì)軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶(hù)型全部房?jī)r(jià)的居民,本人可先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán);其余部分為公有產(chǎn)權(quán),可交納租金租用,待具備購(gòu)買(mǎi)能力后,再自愿購(gòu)買(mǎi)。

4、無(wú)證自建房屋。

根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。所以對(duì)于拆除無(wú)證的自建房屋是不予以補(bǔ)償?shù)?，但是出于社?huì)安定和照顧到自建房屋人員的安置問(wèn)題。山西省規(guī)定拆除居住3年以上的自建、自住無(wú)證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償。居住人為獨(dú)立戶(hù)的,可按同類(lèi)地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買(mǎi)一套面積為45平方米的住房;一簿多戶(hù)的,每戶(hù)可按同類(lèi)地段經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,購(gòu)買(mǎi)一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無(wú)證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估凈值的50%給予補(bǔ)償,不予安置。該條政策只是針對(duì)自建居住三年以上的住戶(hù)，并且計(jì)算的截止時(shí)間點(diǎn)是拆遷公告發(fā)布的那一天。

二、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)償分為拆遷搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助(過(guò)渡期)和經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。

1、拆遷搬遷補(bǔ)助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:(一)設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過(guò)30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過(guò)30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)5—7元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過(guò)30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)設(shè)區(qū)的市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米支付15—20元,生產(chǎn)用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉(cāng)儲(chǔ)用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米支付10—15元,生產(chǎn)用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉(cāng)儲(chǔ)用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮(zhèn)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米支付7—10元,生產(chǎn)用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉(cāng)儲(chǔ)用房每平方米支付7—10元。

第八條實(shí)行貨幣補(bǔ)償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付搬遷補(bǔ)助費(fèi);實(shí)行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

2、臨時(shí)安置補(bǔ)助(過(guò)渡期)第九條被拆遷人自行過(guò)渡的,支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))的標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)120—200元;超過(guò)30平方米的,每平方米月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)90—150元;超過(guò)30平方米的,每平方米月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3—4元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)60—100元;超過(guò)30平方米的,每平方米月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)2—4元。

3、經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。

第十條拆遷經(jīng)營(yíng)性、生產(chǎn)型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一納稅情況給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償包括工資補(bǔ)償和經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償兩部分。經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償金額按照實(shí)際納稅額計(jì)算;沒(méi)有納稅的,不予補(bǔ)償。

拆遷公告發(fā)布前,雖已獲取營(yíng)業(yè)執(zhí)照,尚無(wú)納稅行為的不予補(bǔ)償;拆遷公告發(fā)布前,已停產(chǎn)、停業(yè)的,不予補(bǔ)償。

第十一條拆遷經(jīng)營(yíng)性非住宅房屋,造成停業(yè)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)在勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)備案的勞動(dòng)用工合同在冊(cè)(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅情況給予一次性補(bǔ)償。

造成全部停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過(guò)6個(gè)月;造成部分停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過(guò)3個(gè)月。

第十二條拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋,造成停產(chǎn)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)提供的被拆遷單位在冊(cè)(在崗、繳納勞動(dòng)保險(xiǎn))的人員名冊(cè),按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補(bǔ)償。

造成全部停產(chǎn)的,補(bǔ)償期限不超過(guò)6個(gè)月;造成部分停產(chǎn)的,補(bǔ)償期限不超過(guò)3個(gè)月;非正常生產(chǎn)的企業(yè),工資補(bǔ)償按前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一半補(bǔ)償,期限不超過(guò)6個(gè)月。

第十三條拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償根據(jù)在勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)備案的勞動(dòng)用工合同的在冊(cè)(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)償;未簽訂勞動(dòng)用工合同的不予補(bǔ)償。

經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補(bǔ)償;未納稅的不予補(bǔ)償。

造成全部停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過(guò)6個(gè)月;造成部分停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過(guò)3個(gè)月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的,拆遷人對(duì)被拆遷人和承租人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)根據(jù)租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn),給予被拆遷人3個(gè)月的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(二)根據(jù)本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),給予承租人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的,不予補(bǔ)償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門(mén)依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡的方式和過(guò)渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。

（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對(duì)城市房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。

三、裁決申請(qǐng)與受理階段

（一）申請(qǐng)階段

律師在代理當(dāng)事人提請(qǐng)房屋拆遷裁決申請(qǐng)時(shí)，重點(diǎn)是把握按規(guī)定申請(qǐng)所必需的資料。在為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時(shí)則應(yīng)審查申請(qǐng)資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)。

（2）申請(qǐng)人的身份證明(指營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評(píng)估報(bào)告。（4）對(duì)被申請(qǐng)人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體方案。

（5）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)。

（6）其他與裁決有關(guān)的資料。

拆遷人首次申請(qǐng)裁決時(shí)，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶(hù)數(shù)占拆遷基地總戶(hù)數(shù)的比例數(shù)。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)。（2）申請(qǐng)人的身份證明。

（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關(guān)的資料。

3.代書(shū)裁決申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請(qǐng)人的名稱(chēng)、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

（2）被申請(qǐng)人名稱(chēng)、地址等基本情況。（3）申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、事實(shí)和理由。（4）申請(qǐng)人簽名或蓋章、申請(qǐng)日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點(diǎn)是聽(tīng)證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽(tīng)證

裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶(hù)數(shù)占拆遷基地總戶(hù)數(shù)的比例進(jìn)行審核，對(duì)已達(dá)成協(xié)議不足20％的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽(tīng)證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽(tīng)證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見(jiàn)。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng)：（1）已超過(guò)房屋拆遷期限的。

（2）申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的。

（3）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的。

（4）房屋已經(jīng)滅失的。

（5）申請(qǐng)人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的。

（6）申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的。（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。對(duì)裁決申請(qǐng)不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人。

律師對(duì)行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢(xún)意見(jiàn)，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書(shū)復(fù)議申請(qǐng)書(shū)、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點(diǎn)主要是以下幾方面： 1.對(duì)裁決審理的程序和內(nèi)容的核實(shí)。

（1）裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書(shū)。（2）裁決行政機(jī)關(guān)是否向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決申請(qǐng)副本及答辯通知書(shū)。

（3）相關(guān)資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機(jī)關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。

（5）

核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實(shí)際情況。

在審理過(guò)程中，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。

（6）

裁決行政機(jī)關(guān)是否及時(shí)合法地作出書(shū)面的裁決書(shū)。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

（7）裁決書(shū)是否送達(dá)。裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書(shū)可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實(shí)際情況，確定送達(dá)方式。公告送達(dá)的，可將裁決書(shū)張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書(shū)自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過(guò)程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點(diǎn)是以下七個(gè)方面：

（1）審查是否是發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)。

（2）審查是否是當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。（3）審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請(qǐng)人死亡，需要變更被申請(qǐng)人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)行政裁決機(jī)關(guān)恢復(fù)裁決。3.裁決終結(jié)的審查

裁決審理過(guò)程中，行政裁決機(jī)關(guān)可能會(huì)決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點(diǎn)是以下四個(gè)方面：

（1）審查是否是當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的。（2）審查是否是發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的。（3）審查是否是申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的。

（4）審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)繼受人沒(méi)有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書(shū)內(nèi)容的審查 裁決書(shū)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人(包括代理人)的姓名或單位名稱(chēng)等基本情況。

（2）申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、爭(zhēng)議的事實(shí)和理由。（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。（4）補(bǔ)償安置方案(補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷日期、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目)。

（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱(chēng)、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強(qiáng)制執(zhí)行階段的律師實(shí)務(wù)

在行政決定的行政強(qiáng)制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)的重點(diǎn)主要以下四個(gè)方面：

1.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)主體

房屋拆遷裁決書(shū)送達(dá)后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

2.審查行政強(qiáng)制拆遷前是否依法聽(tīng)證

申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對(duì)行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽(tīng)證。同時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)和具有社會(huì)公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽(tīng)證會(huì)的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)調(diào)查會(huì)。律師可代理委托人參與聽(tīng)證會(huì)及調(diào)查會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。

3.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)應(yīng)提交的材料 申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（1）行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)。（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書(shū)。（3）安置用房或補(bǔ)償資金證明。

（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明。

（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料。（6）聽(tīng)證會(huì)或調(diào)查會(huì)記錄。4.行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)

（1）申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行。

（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋?zhuān)瑒?dòng)員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷。

（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

（5）行政強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會(huì)代表和公證人員到現(xiàn)場(chǎng)。

（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級(jí)人民政府裁決。（7）行政強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的預(yù)案。

（8）執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程都要堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重社會(huì)穩(wěn)定與和諧。

行政復(fù)議與訴訟 一、一般規(guī)定 1．目的和依據(jù)

為依法維護(hù)拆遷委托人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》、《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《最高人民法院〈關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)〉》、《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)〉》等規(guī)定，結(jié)合拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗(yàn)制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護(hù)自身合法權(quán)益，依法進(jìn)行司法救濟(jì)的實(shí)務(wù)操作。

二、拆遷行政復(fù)議 1.一般規(guī)定

拆遷行政復(fù)議并不是每個(gè)項(xiàng)目拆遷的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對(duì)此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

在拆遷人申請(qǐng)規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門(mén)作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過(guò)程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。

除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示拆遷委托人，對(duì)城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)內(nèi)容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（二）審查規(guī)劃許可的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（三）審查用的許可的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（四）審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對(duì)下列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?/p>

（五）審查拆遷人申請(qǐng)拆遷許可時(shí)提交的拆遷計(jì)劃和方案是否合法，有無(wú)損害被拆遷人合法權(quán)益的情形；

（六）審查拆遷補(bǔ)償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關(guān)拆遷實(shí)施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評(píng)估的合法性。包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告和專(zhuān)家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見(jiàn)本指引第三章第二節(jié)部分）。

（二）審查補(bǔ)償安置方案的合法性。包括補(bǔ)償對(duì)象、利益相關(guān)人、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償方法，以及安置房源等內(nèi)容。

（三）審查補(bǔ)償安置實(shí)施過(guò)程的合法性。包括拆遷實(shí)施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補(bǔ)償安置的執(zhí)行等事實(shí)情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶(hù)籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營(yíng)許可等內(nèi)容。（4）審查行政強(qiáng)制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強(qiáng)制拆遷的實(shí)施等內(nèi)容。

（5）對(duì)相關(guān)事實(shí)調(diào)查取證，發(fā)表律師意見(jiàn)。（6）向委托人提供法律咨詢(xún)。（7）對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)法律研究。

（8）代理協(xié)商、調(diào)解、申請(qǐng)行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對(duì)被拆遷人被行政處罰、裁決或強(qiáng)制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。

（10）其他相關(guān)法律服務(wù)。

三、拆遷訴訟 1.一般規(guī)定

按法律關(guān)系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類(lèi)：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會(huì)的熱點(diǎn)，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：（1）公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋拆遷主管機(jī)關(guān)裁決。房屋拆遷主管機(jī)關(guān)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請(qǐng)求，律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下證據(jù)：

（1）證明訴訟主體資格的證據(jù)

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料，即，當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或戶(hù)口本；為法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等；法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。（2）證明房屋發(fā)生拆遷法律事實(shí)的證據(jù) 拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗(yàn)收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測(cè)量報(bào)告。

（五）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款、過(guò)渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)等費(fèi)用的憑證。

（七）提供過(guò)渡期臨時(shí)用房給被拆遷人的證據(jù)。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測(cè)量報(bào)告等。

被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

（一）能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)。

（二）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)。

（三）在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時(shí)，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補(bǔ)償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等。

（四）能證明房屋何時(shí)被拆除的證據(jù)。

（五）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）經(jīng)過(guò)房屋拆遷主管部門(mén)裁決的，還應(yīng)提交裁決書(shū)。

棚戶(hù)區(qū)改造依據(jù)的法律文件

《中華人民共和國(guó)憲法》 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》或（《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》

《財(cái)政部關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的通知》

《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》 《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知》

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部等 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》

《山西省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》

《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施國(guó)有重點(diǎn)煤礦棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》 《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶(hù)區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)》

第四篇：棚戶(hù)區(qū)改造工作匯報(bào)

全面推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工程 努力改善職工群眾的居住生活條件

在全面深入開(kāi)展“創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)”活動(dòng)中，我所緊密結(jié)合各項(xiàng)工作，特別是結(jié)合當(dāng)前棚戶(hù)區(qū)改造工程，以“創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)”活動(dòng)為抓手，全力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工程，最大幅度地改善職工群眾的居住生活條件。現(xiàn)將點(diǎn)滴做法作以匯報(bào)。

一、強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，形成推進(jìn)“棚改”的態(tài)勢(shì)

我們***經(jīng)營(yíng)所是全局建所較早的山上場(chǎng)所，也是目前人口、住戶(hù)較多的山上單位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全所原有住房中有58%的房屋是坯瓦結(jié)構(gòu)的，其中有12戶(hù)是64年建所前建的，有60余戶(hù)是70年代建的，多數(shù)住房已成危房?？梢哉f(shuō)職工的住房條件，在全局山上單位是最差的。

今年5月份，我們貫徹落實(shí)局黨委、林業(yè)局在山上單位實(shí)施棚改的重大決策，也拉開(kāi)了著力改善職工生活居住條件的序幕?；仡櫾凇芭锔摹敝酰覀冋J(rèn)為：要想讓全所職工群眾最大化的參與，第一要?jiǎng)?wù)是，要在全所上下樹(shù)立正確認(rèn)識(shí)，于是我們分層次展開(kāi)了宣傳攻勢(shì)：

首先統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)班子的認(rèn)識(shí)。召開(kāi)支委擴(kuò)大會(huì)議，學(xué)習(xí)局黨委、林業(yè)局有關(guān)“棚改”的部署，每個(gè)成員談?wù)J識(shí)，表決心。所長(zhǎng)蘇立國(guó)同志首先發(fā)言：他說(shuō)，我過(guò)去曾經(jīng)在2個(gè)山上林場(chǎng)所工作過(guò)多年，但沒(méi)有一個(gè)單位職工群眾的居住條件這么差，我們應(yīng)該抓 住這一契機(jī)，按照局黨委、林業(yè)局的要求，把這件民生大事抓好。一句發(fā)自肺腑的話，讓全體班子成員堅(jiān)定了信心。

其次是統(tǒng)一黨員的認(rèn)識(shí)。在黨小組會(huì)、黨員大會(huì)上，支委成員一方面宣傳棚改政策，一方面向黨員表明了班子抓棚改的決心，黨員紛紛表示：這是改變單位面貌千載難逢的機(jī)遇，只要領(lǐng)導(dǎo)有決心，我們就鐵了心。

再次是抓普通群眾的認(rèn)識(shí)。以支部牽頭，組成有工會(huì)、團(tuán)支部、婦女組織參與的宣傳小組，及黨員義務(wù)宣傳小組，走家竄戶(hù)搞宣傳，重點(diǎn)答疑解惑，向職工群眾講解局黨委、林業(yè)局的棚改政策，宣講單位抓棚改的構(gòu)想和決心，收到了讓多數(shù)職工安安心心參與，明明白白建房的效果。

二、精心運(yùn)作，把握實(shí)施“棚改”的環(huán)節(jié)

通過(guò)以上的工作，多數(shù)居民住戶(hù)都表示，積極響應(yīng)林業(yè)局號(hào)召，參與單位的“棚改”。為實(shí)施“棚改”營(yíng)造了氛圍，在實(shí)際運(yùn)作中，我們重點(diǎn)把握好以下環(huán)節(jié)：

一是把好規(guī)劃關(guān)。由于我單位新建房沒(méi)有新址可選，只能拆舊房新建房，或在原居民區(qū)內(nèi)的部分空地處建新房，這不僅給“棚改”，也給規(guī)劃帶來(lái)了一定難度。為此，我們班子多次實(shí)地察看，組織人員測(cè)量，反復(fù)測(cè)算，幾經(jīng)討論規(guī)劃事宜。當(dāng)職工群眾看到蘇立國(guó)主任為規(guī)劃，多次到現(xiàn)地征求意見(jiàn)，一位職工群眾曾感動(dòng)的說(shuō)，主要領(lǐng)導(dǎo)這么重視，單位很快就會(huì)大變樣了。

二是把好穩(wěn)定人心關(guān)。在拆遷房屋中，我們形成了文字書(shū)面 拆遷協(xié)議，履行必要手續(xù)，力爭(zhēng)做到規(guī)范化。既使拆遷戶(hù)吃下了定心丸，也為單位穩(wěn)定推進(jìn)棚改提供了必要的法律文書(shū)。

三是把好舊房拆除關(guān)。由于5月份正值春耕大忙季節(jié)，加之拆除舊房有一定的危險(xiǎn)性。我們專(zhuān)門(mén)成立了以后勤人員中，黨員干部為主體的舊房拆遷小分隊(duì)，下設(shè)拆除組，協(xié)調(diào)組，后勤組，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理拆除工作，盡量不損壞舊房拆下來(lái)可利用的物品，既把拆遷戶(hù)的損失降到最低，又保證了拆遷的安全。

四是把好質(zhì)量監(jiān)督關(guān)。房子的質(zhì)量是建房戶(hù)最關(guān)心的大事，也是決定棚改的成敗的關(guān)鍵因素。基于這一認(rèn)識(shí)，在所長(zhǎng)蘇立國(guó)的提議下，經(jīng)班子研究決定：專(zhuān)門(mén)成立了由書(shū)記掛帥，外業(yè)人員組成的建房質(zhì)量監(jiān)督小組，并在他們當(dāng)中進(jìn)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，從挖地基槽，焊地基砂，砌地基石，打圈梁，砌磚墻，抹墻面，安門(mén)窗、上彩鋼瓦，到接上下水，盤(pán)爐子，搭火炕，打內(nèi)間等，對(duì)建房過(guò)程中各道生產(chǎn)工序進(jìn)行全方位監(jiān)督，力爭(zhēng)使質(zhì)量上乘。

五是把好住房分配關(guān)。由于在棚改中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)全所新建住房進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃。過(guò)去一些老房建筑面積小，同一地段原有住戶(hù)多，再加上每棟房之間的距離都進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，還有在部分空地上新建了住房，所以在新建住房的分配上，是一個(gè)敏感點(diǎn)，必須解決好。為此根據(jù)林業(yè)局的要求，我們?cè)趶V泛征求意見(jiàn)基礎(chǔ)上，形成了分配辦法，并召開(kāi)了建住房分配大會(huì)，嚴(yán)格按照分配辦法運(yùn)行，體現(xiàn)了分配的公平，公正、公開(kāi)性，較好地解決了住房的分配問(wèn)題。

三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)保障“棚改”的實(shí)施。

如何有效地解決“棚改”中遇到的問(wèn)題，我們主要從加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)入手，及時(shí)破解瓶頸問(wèn)題，打造實(shí)施棚改的綠色通道。

一是建立了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。我們成立了以所長(zhǎng)掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組，凡是涉及棚改的重大事宜，均由所長(zhǎng)主持領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，集體討論決定。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)建筑工地前線指揮部，由黨支部書(shū)記和一名副主任負(fù)責(zé)處理，協(xié)調(diào)各項(xiàng)事宜。

二是建立了決策機(jī)制。對(duì)一些實(shí)際問(wèn)題，及時(shí)研究對(duì)策。從考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，我們一項(xiàng)一項(xiàng)測(cè)算新建房和改建房的所需費(fèi)用，最后向開(kāi)發(fā)商商談承包價(jià)位時(shí)，被其心悅誠(chéng)服地接受了。其中改建房未收取職工群眾一分錢(qián)，更是得到了職工群眾的認(rèn)可。面對(duì)個(gè)別建房戶(hù)，因經(jīng)濟(jì)暫時(shí)困難，一時(shí)無(wú)法交齊全部建房款，我們制定了先預(yù)交，再補(bǔ)交的交款辦法，及兼建50和25平米大小兩種戶(hù)型，較好地解決了個(gè)別戶(hù)的資金短缺問(wèn)題。在施工過(guò)程中，從兼顧房屋的審美觀出發(fā)，我們還對(duì)瓷磚，涂料質(zhì)地及顏色的搭配進(jìn)行選材定色。

三是建立了抽查制度。不放任管理，雖然有工地現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督員，單位主要領(lǐng)導(dǎo)還經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)察看施工進(jìn)度和質(zhì)量，當(dāng)看到施工方采購(gòu)的小紅磚質(zhì)量欠佳時(shí)，當(dāng)即要求施工方另找生產(chǎn)廠家，很快一種新型質(zhì)量看優(yōu)的小紅磚重新進(jìn)入了工地，再一次讓職工見(jiàn)證了單位的重視，切實(shí)在為林業(yè)局嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

四是建立了反饋制度。對(duì)一些單位自身能夠解決的共性問(wèn) 題，我們例會(huì)研究后，以文字書(shū)面或會(huì)議等形式告知，僅在建房過(guò)程中，張貼的有關(guān)通知就達(dá)20余份。對(duì)單位自身難解決的問(wèn)題，我們積極向林業(yè)局進(jìn)行反映，針對(duì)個(gè)別困難戶(hù)，確實(shí)無(wú)能力建房的，如果不拆除，扶持其新建房，又影響整體規(guī)劃效果。林業(yè)局高度重視單位反映的這一情況，趙局長(zhǎng)、李書(shū)記親自率領(lǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)人員，現(xiàn)場(chǎng)解決相關(guān)問(wèn)題。既體現(xiàn)了林業(yè)局對(duì)這些弱勢(shì)群體的關(guān)心厚愛(ài)，又較好地解決了棘手的難題。

五是建立了研討制度。對(duì)一些職工提出的刁難問(wèn)題，我們首先本著動(dòng)之以情，曉之以理，同時(shí)還積極學(xué)習(xí)有關(guān)規(guī)定，集體研究找對(duì)策。一位老職工在自家原來(lái)的院落附近，私自挖一魚(yú)池，這次棚改后被占用，要求給予適當(dāng)補(bǔ)償，我們通過(guò)查資料，研討后，向其宣傳國(guó)家在土地占用方面的規(guī)定，使其收回了個(gè)人的無(wú)理要求。

通過(guò)以上粗淺做法，我單位的危房基本全部拆除，職工自愿不要企業(yè)的補(bǔ)償、企業(yè)真心實(shí)意為職工著想。既解決了職工的住房的問(wèn)題，又改變了單位的面貌。一個(gè)暫新的林場(chǎng)所呈現(xiàn)在人們的眼前。

但我們清醒地認(rèn)識(shí)到棚戶(hù)區(qū)改造工作，還存在許多不足之處，愿借這次會(huì)議東風(fēng)，虛心學(xué)習(xí)兄弟單位經(jīng)驗(yàn)，加以整改，不辜負(fù)局黨委、林業(yè)局寄予的厚望，和職工群眾的期待。

第五篇：棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施方案

棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施方案

為全力推進(jìn)我縣棚戶(hù)區(qū)改造工作，改善棚戶(hù)區(qū)居民的居住條件，確保我縣20xx年棚戶(hù)區(qū)改造目標(biāo)順利完成，根據(jù)《大興安嶺地區(qū)行署、集團(tuán)公司20xx年棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施方案》和《大興安嶺地區(qū)20xx年棚戶(hù)區(qū)改造回遷安置實(shí)施細(xì)則》，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)和主要原則

（一）指導(dǎo)思想

以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高城鎮(zhèn)居民特別是低收入群體的居住水平、改善城鎮(zhèn)環(huán)境為目標(biāo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，精心組織，配套建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完成棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)。

（二）工作目標(biāo)

于20xx年底完成塔河鎮(zhèn)城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)6萬(wàn)平方米、1200戶(hù)的目標(biāo)。

（三）主要原則

1、堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則?？h委、縣政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各責(zé)任單位作為政府主導(dǎo)的責(zé)任主體組織實(shí)施。棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目由棚戶(hù)區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行管理。堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、因地制宜、分工負(fù)責(zé)、強(qiáng)化配合的原則。

2、堅(jiān)持政府推進(jìn)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的原則。棚戶(hù)區(qū)改造要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、廉租住房保障工作相結(jié)合。

3、堅(jiān)持依法運(yùn)作、保持社會(huì)穩(wěn)定的原則。在棚戶(hù)區(qū)拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)法律法規(guī)，妥善解決好特困群體的住房問(wèn)題。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)土地使用、資金管理、城市規(guī)劃、房屋拆遷、工程建設(shè)、物業(yè)管理、最低保障等方面的規(guī)定。

4、堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、配套建設(shè)的原則。依據(jù)塔河城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，按照“科學(xué)規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，功能完善。依據(jù)園林化城市建設(shè)總體要求，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實(shí)施的原則。

5、堅(jiān)持先易后難、逐步推進(jìn)的原則。既要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，又要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，突出重點(diǎn)，先易后難，綜合治理，穩(wěn)步推進(jìn)。

6、堅(jiān)持促進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定兼顧的原則。要正確處理推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)系，棚戶(hù)區(qū)改造既要逐步推進(jìn)，又要充分考慮居民的心理和經(jīng)濟(jì)承受能力。在棚戶(hù)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程中，妥善解決好低收入群體的住房問(wèn)題，在政策上給予合理的照顧。

二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

1、棚戶(hù)區(qū)改造的詳細(xì)規(guī)劃必須符合城市總體規(guī)劃，容積率不超過(guò)1，日照間距系數(shù)不小于2.8，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)不能降低，必須按批準(zhǔn)的規(guī)劃方案完成改造區(qū)域內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2、棚戶(hù)區(qū)改造新建住房要設(shè)施齊全，達(dá)到節(jié)能型住宅要求。樓房立面造型要突出林區(qū)特色，層數(shù)為6層，層高不低于2.8米，住宅室內(nèi)墻面刮大白、衛(wèi)生間和廚房鋪地磚、安裝室內(nèi)門(mén)、簡(jiǎn)易燈具、衛(wèi)生間安裝坐便器和洗手盆、廚房安裝水池、水龍頭，滿足居民入住和使用功能的基本要求。小區(qū)環(huán)境要進(jìn)行硬化、綠化和建設(shè)必要的服務(wù)中心，做到道路暢通，環(huán)境整潔，辦事快捷。

3、棚戶(hù)區(qū)回遷居民的樓房戶(hù)型面積控制標(biāo)準(zhǔn)以40、48、58、68平方米四種戶(hù)型為主，其中40平方米戶(hù)型占25%，48平方米戶(hù)型占45%，58平方米戶(hù)型占20%，68平方米（含少量75平方米）戶(hù)型占10%。具體戶(hù)型面積的選擇，在結(jié)合居民住房實(shí)際情況，居民的收入水平以及通過(guò)入戶(hù)詳細(xì)調(diào)查了解棚戶(hù)區(qū)居民意愿的基礎(chǔ)上確定。

4、改造后的住宅小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理，保證居民生活環(huán)境有明顯改善，安居樂(lè)業(yè)，社區(qū)和諧健康發(fā)展。

5、工程所用材料、施工工藝、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家規(guī)范要求。實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的施工企業(yè)，必須具有較高的資質(zhì)、資信和良好的業(yè)績(jī)。

三、資金籌措與使用

（一）改造建設(shè)資金籌措

1、積極爭(zhēng)取國(guó)家和省財(cái)政補(bǔ)貼以及行署、集團(tuán)公司配套資金。

2、縣（局）財(cái)政、財(cái)務(wù)匹配。

3、積極爭(zhēng)取各商業(yè)銀行貸款。

4、政府對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的政策扶持。

5、個(gè)人出資。

（二）加強(qiáng)資金的使用管理，棚戶(hù)區(qū)改造資金要設(shè)立專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得擠占挪用。

四、棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)政策

1、土地政策。棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目納入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃，所需建設(shè)用地以劃撥方式提供，其中開(kāi)發(fā)為商品住宅或者其他商服項(xiàng)目的建設(shè)用地，應(yīng)依法實(shí)行有償使用。所得土地收益全部用于棚戶(hù)區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)。

2、稅費(fèi)減免政策。棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)和政府性基金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)同意后不征土地契稅；棚戶(hù)區(qū)居民因拆遷而重新購(gòu)買(mǎi)的普通住房免征契稅；與棚戶(hù)區(qū)建設(shè)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目減半收取，其他按地區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)政策執(zhí)行。

3、拆遷安置政策。棚戶(hù)區(qū)房屋拆遷安置，原則上實(shí)行“就地”或“就近”安置回遷樓房，對(duì)不愿回遷的住戶(hù)，實(shí)行貨幣拆遷，不做產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。被拆遷人選擇就地或就近回遷安置的，實(shí)行結(jié)構(gòu)差價(jià)及按“部分面積”結(jié)算。

棚戶(hù)區(qū)改造回遷安置實(shí)行拆一補(bǔ)一，原有私產(chǎn)房屋面積回遷部分交納每平方米300元結(jié)構(gòu)差價(jià)，超出原面積部分并在合理享受面積內(nèi)按1000元/平方米結(jié)算差價(jià)；超出上靠戶(hù)型面積部分按1200元/平方米結(jié)算，交足購(gòu)房款享受全部產(chǎn)權(quán)。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷人房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

合理享受面積部分系安置標(biāo)準(zhǔn)與原房屋面積差額部分；超出合理擴(kuò)大面積部分為按照居民意愿要求安置的戶(hù)型面積超出正常安置標(biāo)準(zhǔn)部分。

4、回遷的低保戶(hù)家庭，私有產(chǎn)權(quán)的原面積部分拆一還一，不收結(jié)構(gòu)差，合理擴(kuò)大面積部分每平方米減收200元房款，如仍無(wú)能力出資購(gòu)買(mǎi)合理擴(kuò)大面積部分，則允許欠款入住，緩交房款時(shí)間定為2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交夠欠款后，再辦理房屋所有權(quán)證，到期后仍無(wú)能力交納欠款的，則按廉租房管理。

5、對(duì)達(dá)標(biāo)的節(jié)能住宅，實(shí)行取暖費(fèi)減免政策，按非節(jié)能住宅取暖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%比例收取。

五、組織實(shí)施

1、入戶(hù)調(diào)查摸底。由棚戶(hù)區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織人員入戶(hù)調(diào)查，摸清棚戶(hù)區(qū)居民住戶(hù)的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，建筑結(jié)構(gòu)、面積及附屬情況，住戶(hù)身份、戶(hù)籍、人口組成、就業(yè)情況、經(jīng)濟(jì)收入、改造安置意愿等，一戶(hù)一檔，匯編成冊(cè)，為棚戶(hù)區(qū)改造提供詳實(shí)資料。

2、宣傳發(fā)動(dòng)。利用廣播、電視、聽(tīng)證會(huì)、入戶(hù)調(diào)查、宣傳單等各種形式，宣傳棚戶(hù)區(qū)改造的政策和意義。通過(guò)宣傳使廣大棚戶(hù)區(qū)居民家喻戶(hù)曉，人人皆知，達(dá)到推動(dòng)和促進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作的目的。

3、依法拆遷。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《黑龍江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，實(shí)施“陽(yáng)光拆遷，和諧拆遷”，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行。要做到補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、回遷安置方案公開(kāi)、拆遷和回遷房屋面積公開(kāi)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、搬遷順序號(hào)公開(kāi)，逐戶(hù)簽訂書(shū)面拆遷安置協(xié)議。

4、建設(shè)監(jiān)管。堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正、擇優(yōu)和誠(chéng)實(shí)守信的原則，依據(jù)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，依法組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的招投標(biāo)工作。

嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，確保棚戶(hù)區(qū)改造工程規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、按期進(jìn)行建設(shè)。施工圖及設(shè)計(jì)文件要經(jīng)過(guò)審查；工程竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格方可交付使用。

5、為保障工程質(zhì)量，降低建設(shè)成本，要選用符合國(guó)家與省技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求或推薦的建筑材料與設(shè)備，大宗建筑材料實(shí)行政府統(tǒng)一采購(gòu)。

6、物業(yè)管理。棚戶(hù)區(qū)改造新建回遷住宅小區(qū)實(shí)行“政府引導(dǎo)、屬地管理、業(yè)主自助、多方籌資、逐步走向市場(chǎng)化”的物業(yè)管理模式。

當(dāng)業(yè)主入戶(hù)率達(dá)到50%以上時(shí)，要在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，在社區(qū)組織下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或成立小區(qū)管委會(huì)?？蛇x聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，也可實(shí)行業(yè)主自助式管理，或由林業(yè)局房產(chǎn)科進(jìn)行物業(yè)管理。實(shí)施業(yè)主自助管理的小區(qū)工勤服務(wù)人員原則上以本小區(qū)家庭困難、熱心公益事業(yè)、有一定專(zhuān)業(yè)技能的低保人員作為首選。

棚戶(hù)區(qū)改造要為小區(qū)管委會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償提供不低于60平方米的物業(yè)服務(wù)用房。

棚戶(hù)區(qū)改造新建樓房的專(zhuān)項(xiàng)維修資金在居民入住前按每平方米18元向住戶(hù)一次性收取。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任分工

（一）組織領(lǐng)導(dǎo)

成立以縣委和縣政府領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員的棚戶(hù)區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全縣棚戶(hù)區(qū)改造工作。

（二）責(zé)任分工

成立棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)指揮部，主要負(fù)責(zé)城市棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)工作，組織房屋拆遷補(bǔ)償，工程建設(shè)。設(shè)材料綜合組、調(diào)查確權(quán)組、拆遷補(bǔ)償組、建設(shè)安置組、現(xiàn)場(chǎng)督辦組和宣傳報(bào)道組。

建設(shè)局負(fù)責(zé)棚戶(hù)區(qū)改造的規(guī)劃、推進(jìn)、綜合和協(xié)調(diào)工作；經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革局、計(jì)劃科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可研報(bào)批，向省和國(guó)家林業(yè)局爭(zhēng)取棚戶(hù)區(qū)改造政策和資金的支持；財(cái)政局、財(cái)務(wù)科協(xié)助籌集建設(shè)資金和商業(yè)銀行貸款；國(guó)土資源局負(fù)責(zé)辦理棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目土地供應(yīng)工作，協(xié)調(diào)落實(shí)騰空土地出讓收益歸集工作；民政局、勞動(dòng)和社會(huì)保障局負(fù)責(zé)對(duì)棚戶(hù)區(qū)內(nèi)低保戶(hù)核查認(rèn)定工作；監(jiān)察局、審計(jì)局負(fù)責(zé)棚戶(hù)區(qū)改造資金使用的監(jiān)督；宣傳部、廣播電視局負(fù)責(zé)棚戶(hù)區(qū)改造的宣傳工作；信訪局會(huì)同相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)棚戶(hù)區(qū)改造居民的信訪接待工作；法院、公安局負(fù)責(zé)棚戶(hù)區(qū)改造拆遷過(guò)程中的強(qiáng)制執(zhí)行工作；塔河鎮(zhèn)協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好入戶(hù)調(diào)查登記、拆遷有關(guān)事宜；其他有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)及本系統(tǒng)有關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)。