第一篇：房地產(chǎn)代理公司利與弊

房地產(chǎn)代理公司利與弊

? 可以從代理商自身的優(yōu)勢(shì)說(shuō)起，代理商的優(yōu)勢(shì)是：

1、代理商擁有龐大的市場(chǎng)信息及資源

代理商在操作樓盤(pán)的時(shí)候，往往會(huì)花很大力度去調(diào)查市場(chǎng)上一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況；也會(huì)不定期通過(guò)一些調(diào)查問(wèn)卷做民意調(diào)查。收集回來(lái)的信息日積月累，逐漸形成一個(gè)龐大的信息庫(kù)，通過(guò)信息庫(kù)能夠比較準(zhǔn)確的分析潛在客戶(hù)意愿，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目前期選址、開(kāi)發(fā)物業(yè)的類(lèi)型和戶(hù)型選擇、準(zhǔn)確市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等多方面有很大作用。

2、代理商有豐富的銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)

一個(gè)成熟的代理商對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建、培訓(xùn)、上崗、管理等都有一套系統(tǒng)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以此‘標(biāo)準(zhǔn)’來(lái)保證銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)操守，從而保證銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性。成熟的代理商業(yè)務(wù)量也會(huì)有一定的穩(wěn)定性，代理的樓盤(pán)是一個(gè)接一個(gè)，確保銷(xiāo)售人員就業(yè)充分。樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員靠傭金來(lái)賺錢(qián)，當(dāng)貨量充足的時(shí)候，銷(xiāo)售人員的工作熱情就能較長(zhǎng)久地維持，也有利于團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定。

3、代理商有廣泛的合作單位和社會(huì)關(guān)系

代理商在以往有越多的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，他們的社會(huì)關(guān)系就越廣泛，因?yàn)樵诓俦P(pán)過(guò)程中會(huì)跟政府相關(guān)部門(mén)、建筑商、監(jiān)理單位、廣告商、產(chǎn)品供應(yīng)商、模型制造單位等多個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)打過(guò)交道，社會(huì)資源豐富，代理商可以通過(guò)這些資源為開(kāi)發(fā)商尋找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。

4、代理商擁有龐大的客戶(hù)資源——代理商的核心優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)上的代理商一般都會(huì)有房地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，他們同時(shí)為地產(chǎn)的二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)服務(wù)。中介網(wǎng)點(diǎn)往往能收集到大量的求購(gòu)信息，這些信息包括購(gòu)買(mǎi)一手和二手樓的求購(gòu)者，這些都是現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)者。此外，代理商在以往操作的樓盤(pán)中，也曾經(jīng)服務(wù)過(guò)萬(wàn)甚至過(guò)十萬(wàn)、百萬(wàn)的購(gòu)房者，同時(shí)保留下大量的購(gòu)房者信息，而其中很大一部分購(gòu)房者，可能未必在以往的樓盤(pán)中成交，這就給代理商積累下龐大的潛在客戶(hù)資源。這些客戶(hù)資源就是代理商手上最有力的籌碼，也就是代理商的核心優(yōu)勢(shì)！

代理商在代理一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)，如果能有效運(yùn)用手上的客戶(hù)資源，必然使新項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度加快。銷(xiāo)售速度快，項(xiàng)目資金回收自然就快，開(kāi)發(fā)商可以運(yùn)用快速回收的資金，或提高項(xiàng)目的服務(wù)和品質(zhì)；或快速償還銀行借貸，減少利息支出；或開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目；或轉(zhuǎn)投向其他投資。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是時(shí)間成本！其實(shí)做房地產(chǎn)的都知道，時(shí)間就是金錢(qián)，你能早一個(gè) 月完成項(xiàng)目銷(xiāo)售，你就少花一個(gè)月的管理成本和利息，錢(qián)盡快收回來(lái)投到下一個(gè)項(xiàng)目，就能更快地生出錢(qián)來(lái)，這是投資學(xué)的黃金定理。

所以說(shuō)，代理商的核心優(yōu)勢(shì)是客戶(hù)資源，開(kāi)發(fā)商選擇和代理商合作為的是爭(zhēng)取時(shí)間成本。

? 各種銷(xiāo)售模式之間的優(yōu)、劣勢(shì)分析比較：

一、代理商的獨(dú)家銷(xiāo)售代理模式

獨(dú)家銷(xiāo)售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。這種銷(xiāo)售模式是現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種主流模式，也是市場(chǎng)的發(fā)展趨向，在國(guó)內(nèi)的大型城市，獨(dú)家代理的樓盤(pán)占了在售樓盤(pán)總量的50%以上。

它的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：分工明確，各展所長(zhǎng)

代理商在樓盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)樓盤(pán)的整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)到每一個(gè)細(xì)節(jié)都有深入的了解，經(jīng)驗(yàn)越多的代理商對(duì)掌握整個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程就越有把握。

由樓盤(pán)所在地的當(dāng)?shù)卮砩倘ヘ?fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作，可以較準(zhǔn)確地把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、客戶(hù)口味、客戶(hù)心理、客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣等一些在銷(xiāo)售過(guò)程中起重要作用的因素，這樣可以避免開(kāi)發(fā)商盲目揣測(cè)市場(chǎng)和客戶(hù)心理而導(dǎo)致偏離市場(chǎng)需求，做出來(lái)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)受的風(fēng)險(xiǎn)。而開(kāi)發(fā)商則集中精力做好生產(chǎn)及品質(zhì)控制等工作，做出符合并超越市場(chǎng)期待的精品樓盤(pán)。

開(kāi)發(fā)商和代理商合作，可以說(shuō)是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如此分工明確，各展所長(zhǎng)，有利于避開(kāi)因錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，也有利于代理商憑自身優(yōu)勢(shì)為樓盤(pán)的銷(xiāo)售起快速推進(jìn)作用。

它的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在：獨(dú)家包攬 反客為主

獨(dú)家銷(xiāo)售代理，缺乏的就是競(jìng)爭(zhēng)，代理商的生存環(huán)境是一個(gè)較為安逸的溫床。而實(shí)際上大部分代理商還不成熟且沒(méi)有責(zé)任感，沒(méi)有在追求銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的層面上給自己一個(gè)壓力，能交差就算了，就算交不了差，也會(huì)找各種原因或借口躲避開(kāi)發(fā)商的指責(zé)。因?yàn)樵谕葪l件和環(huán)境下他們沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也就沒(méi)有了比較的對(duì)象，所以可以找各種借口掩飾自己的不足。

同時(shí)，因?yàn)槭仟?dú)家包攬這盤(pán)生意，做法不成熟的代理商就會(huì)處處以自己的利益為優(yōu)先出發(fā)點(diǎn)，建議開(kāi)發(fā)商做一些對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)益的事情。他們會(huì)振振有辭的說(shuō)按照他們的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反應(yīng)，這樣做準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)事件進(jìn)行冷靜的、全面的分析，是否 存在自身利益受損的情況或?qū)Υ砩逃兄卮罄玫那闆r。否則，就會(huì)被代理商反客為主，牽著鼻子，最終造成自身利益受損但使代理商得益。

二、代理商的聯(lián)合銷(xiāo)售代理模式

聯(lián)合銷(xiāo)售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。這種代理模式首先出現(xiàn)在港澳等地區(qū)，此后在內(nèi)地大中型城市逐漸被部分發(fā)展商所引用，但在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還是比較少見(jiàn)的。

它的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：充分競(jìng)爭(zhēng) 推動(dòng)銷(xiāo)售

現(xiàn)時(shí)聯(lián)合銷(xiāo)售代理模式正成為一些發(fā)展商又愛(ài)又恨的銷(xiāo)售模式。愛(ài)就愛(ài)在它可以為代理商帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，代理商為保飯碗和聲譽(yù)，必然全力以赴，用最好的人力物力來(lái)跟對(duì)手火拼，這就能對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售帶來(lái)很大的推動(dòng)力。另外，代理商為取得開(kāi)發(fā)商更多的信任，則會(huì)拿出更多的資源為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，如策劃活動(dòng)或推廣上的好點(diǎn)子，廣告費(fèi)用墊支等等。

因?yàn)橛辛烁?jìng)爭(zhēng)，代理商再也不可以馬虎了事，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)必然給另一方造成壓力，逼發(fā)出更大的潛力，從這個(gè)角度來(lái)看對(duì)開(kāi)發(fā)商是非常有利的。

它的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在：惡性競(jìng)爭(zhēng) 管理困難

開(kāi)發(fā)商的恨是代理商的惡性競(jìng)爭(zhēng)，代理商為取得更好的業(yè)績(jī)，必然想方設(shè)法鉆空子，破壞公平和平衡。在日常的銷(xiāo)售工作中，兩家代理商之間發(fā)生摩擦在所難免，代理商之間搶客的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。畢竟商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，大家都是臨陣對(duì)敵。走，最終造成自身利益受損但使代理商得益。

綜上所述，聯(lián)合代理模式是需要開(kāi)發(fā)商、代理商都擁有成熟的營(yíng)銷(xiāo)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)代理商之間要有良好的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)，才能把這種模式的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。否則，只會(huì)增加開(kāi)發(fā)商管理的難度，時(shí)常為處理代理商之間的矛盾而耗費(fèi)精力，代理商之間搶客等現(xiàn)象亦可能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)負(fù)面影響，結(jié)果是多輸?shù)木置妗?/p>

三、開(kāi)發(fā)商的自產(chǎn)自銷(xiāo)模式

開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)的意思，就是開(kāi)發(fā)商同時(shí)負(fù)責(zé)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。這種銷(xiāo)售模式是出現(xiàn)得最早的，并且是眾多開(kāi)發(fā)商最樂(lè)于采用的銷(xiāo)售模式之一。

它的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：節(jié)約成本 保持利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)模式中又分為兩種情況：一是開(kāi)發(fā)商自行組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，成立專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的銷(xiāo)售部或營(yíng)銷(xiāo)部，是屬于成立一個(gè)部門(mén)的形式；另一種是開(kāi)發(fā)商成立一間銷(xiāo)售代理公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)自己公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的銷(xiāo)售，這是屬于成立一個(gè)子公司的形式。這兩種情況都屬于開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)的模式。開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為最大的好處就是節(jié)約銷(xiāo)售成本，不用支付代理公司高昂的代理費(fèi)用。這種做法，是由開(kāi)發(fā)商直接支付銷(xiāo)售人員的月薪和傭金，省去代理公司的利潤(rùn)部分，將該部分資金直接轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，從而將項(xiàng)目成本降低，利潤(rùn)提高。

開(kāi)發(fā)商組建的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)一般比較穩(wěn)定，銷(xiāo)售人員屬于自己的公司，也有便于管理和控制。開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略，能直接傳遞到銷(xiāo)售人員那里，不需要受代理公司管理層意見(jiàn)的左右，不會(huì)產(chǎn)生意見(jiàn)傳達(dá)偏差的現(xiàn)象。同時(shí)，在發(fā)生如客戶(hù)投訴等事情時(shí)，開(kāi)發(fā)商也能通過(guò)銷(xiāo)售人員反映的情況，迅速作出應(yīng)對(duì)策略及調(diào)整，這種情況反映也會(huì)較為真實(shí)和迅速，不會(huì)經(jīng)過(guò)代理商的加工和修飾。

市場(chǎng)上大部分開(kāi)發(fā)商提供的薪酬待遇比一般的代理商要來(lái)得優(yōu)厚，對(duì)一些具有豐富經(jīng)驗(yàn)和銷(xiāo)售技巧的銷(xiāo)售員有較大吸引力。這些銷(xiāo)售員有過(guò)硬的售樓本領(lǐng)，追求高額的薪酬收入，有良好的職業(yè)心態(tài)，容易接受公司的制度管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是減輕了管理的負(fù)擔(dān)。

它的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在： 市場(chǎng)信息少 人才易流失

代理商一般會(huì)利用自己公司的市場(chǎng)調(diào)查組和中介網(wǎng)點(diǎn)等部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行了解、調(diào)查，以及將收集回來(lái)的資料加以分析，成為他們協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策時(shí)的利器。而除非規(guī)模比較大的開(kāi)發(fā)商，否則一般不會(huì)設(shè)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和分析的人員或部門(mén)，這就使開(kāi)發(fā)商所能掌握的市場(chǎng)信息比較少，如果在作出決策前沒(méi)有以足夠的市場(chǎng)信息作參考論證，將會(huì)增加決策的盲目性，容易造成失誤。開(kāi)發(fā)商比代理商掌握的市場(chǎng)信息少，故在行動(dòng)決策之前，就要先充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)，三思而行。

在項(xiàng)目銷(xiāo)售尾聲的時(shí)候，由于可售房子數(shù)量逐漸減少，優(yōu)質(zhì)房源也越來(lái)越少，銷(xiāo)售難度增大，銷(xiāo)售員的月收入也可能會(huì)因此而受到影響。此時(shí)開(kāi)發(fā)商若沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或距離下一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售期的時(shí)間太長(zhǎng)，銷(xiāo)售人員為保證收入，可能會(huì)因此而跳槽到其它項(xiàng)目，這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。如果人員流失較多，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成管理壓力：一方面需要招聘新人，對(duì)新人進(jìn)行培訓(xùn)，使其盡快熟悉項(xiàng)目資料和情況；另一方面要融合新人及舊人，保持團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。這是人才容易流失的一個(gè)情況，但只是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能持續(xù)的情況下才會(huì)頻繁產(chǎn)生。

四、開(kāi)發(fā)商與代理商協(xié)同銷(xiāo)售模式

協(xié)同銷(xiāo)售的意思，是指開(kāi)發(fā)商自行組建團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售，同時(shí)也委托代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售。這種銷(xiāo)售模式是比較少見(jiàn)的，它雖然和代理商聯(lián)合代理有某種相似之處，但從根本意義上并不相同。

它的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：存在競(jìng)爭(zhēng) 相互促進(jìn) 這種銷(xiāo)售模式的好處和聯(lián)合代理的模式基本相同，可以參考聯(lián)合代理模式的優(yōu)勢(shì)部分。從樂(lè)觀的角度來(lái)看，代理商為面對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)選用比較好的人在這個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售，保持并爭(zhēng)取更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，以免遭受開(kāi)發(fā)商淘汰，也為自己爭(zhēng)取更多代理收入。所謂有壓力才有動(dòng)力，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員也一樣。

兩隊(duì)人競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員能從旁學(xué)習(xí)到代理公司成熟的做法，互相促進(jìn)和提高自己的銷(xiāo)售技巧和水平。這對(duì)開(kāi)發(fā)商也是有利的。

它的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在：惡性競(jìng)爭(zhēng) 管理困難

這種模式的壞處也跟聯(lián)合代理模式類(lèi)似，可以參考聯(lián)合代理模式的劣勢(shì)部分。同樣會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)銷(xiāo)售隊(duì)伍之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)客、搶客等問(wèn)題也會(huì)不斷出現(xiàn)，嚴(yán)重的會(huì)影響到項(xiàng)目的形象和信用，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)沉重的管理難度和精神疲勞！

兩個(gè)團(tuán)隊(duì)同場(chǎng)銷(xiāo)售時(shí)，代理商可能也會(huì)有所保留，因害怕發(fā)展商利用自己作為學(xué)習(xí)對(duì)象，一但利用完畢就會(huì)把自己踢走。所以，代理商可能不會(huì)盡最大努力推動(dòng)銷(xiāo)售，包括動(dòng)用代理商手上的客戶(hù)資源。那就沒(méi)有起到應(yīng)有的最大作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)代理費(fèi)花得不是物有所值。

且開(kāi)發(fā)商和代理商團(tuán)隊(duì)之間競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)矛盾需要上級(jí)調(diào)解的時(shí)候，大部分情況開(kāi)發(fā)商管理層會(huì)偏向自己人這邊，代理商就覺(jué)得受到不公平對(duì)待，難以繼續(xù)合作下去，最終可能就是分手收?qǐng)觥?/p>

綜合來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與代理商協(xié)同銷(xiāo)售，有利也有弊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的管理水平也有相當(dāng)?shù)目简?yàn)。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)管理有信心，有相當(dāng)水平的操盤(pán)人才，也是可以嘗試采用這種銷(xiāo)售模式的。

經(jīng)過(guò)對(duì)四種銷(xiāo)售模式簡(jiǎn)單的分析和評(píng)價(jià)，只能說(shuō)明該種模式的特點(diǎn)和優(yōu)劣，那一種模式最有利于銷(xiāo)售還是由項(xiàng)目的情況和開(kāi)發(fā)商的自身?xiàng)l件來(lái)確定的。筆者沒(méi)有從事過(guò)樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作，有很多問(wèn)題可能說(shuō)不到位，但希望能拋磚引玉，引起本地業(yè)界的反思，使商品房銷(xiāo)售更趨成熟，使廣大市民最終受益。

第二篇：房地產(chǎn)代理公司(章程)

房地產(chǎn)代

理有限公司

章

程

二 O O 二 年 九 月二十八-1

第三章

公司注冊(cè)資本及股東三方的

股份及出資方式

第十條：公司的注冊(cè)資本為人民幣叁拾萬(wàn)元，其中：

甲方：人民幣壹拾伍萬(wàn)叁仟元整，占注冊(cè)資本的51％；

乙方：人民幣壹拾萬(wàn)貳仟元整，占注冊(cè)資本的34％。丙方：人民幣肆萬(wàn)伍仟元整，占注冊(cè)資本的15%。

第十一條：股東三方以下列方式出資：

甲方：自籌資金

乙方：自籌資金 丙方：自籌資金

第十二條：股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣足額存入銀行開(kāi)設(shè)的臨時(shí)帳戶(hù)。以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，必須經(jīng)專(zhuān)業(yè)部門(mén)評(píng)估作價(jià)后，依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第十三條：股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資，股東向股東以外的自然人或企業(yè)轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意，不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資者有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第十四條：***房地產(chǎn)代理有限公司股份變動(dòng)后，應(yīng)當(dāng)向股東簽發(fā)出資證明書(shū)，出資證明書(shū)由公司蓋章。

第四章

股東的權(quán)利和義務(wù)

第十五條：股東享有下權(quán)利：

（一）、有權(quán)將自己的名稱(chēng)、住所、出資額及出資證明書(shū)編號(hào)等事項(xiàng)記載于股東名冊(cè)內(nèi)；

（二）、參加或推選代表參加股東會(huì)及董事會(huì)并享有表決權(quán)；

（十三）、其他重要事項(xiàng)。

第十九條：股東會(huì)的決議須經(jīng)代表二分之一以上表決權(quán)的股東通過(guò)。但有關(guān)公司增加或者減少注冊(cè)資本、分立、合并、解散或者變更公司形式及修改公司章程的決議必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)通過(guò)。

第二十條：股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。

第二十一條：股東會(huì)會(huì)議每年召開(kāi)二次。召開(kāi)股東會(huì)由董事會(huì)召集，董事長(zhǎng)主持，董事長(zhǎng)因特殊原因不能履行職務(wù)時(shí)，由董事長(zhǎng)指定副董事長(zhǎng)或者其他董事主持。對(duì)所議事項(xiàng)決定作成會(huì)議記錄，并由出席會(huì)議的股東在記錄上簽名。

第六章

董

事

會(huì)

第二十二條：公司設(shè)立董事會(huì)，董事會(huì)由5名組成，其中甲方推薦3名，乙方1名，丙方1名。董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)1名，副董事長(zhǎng)1名，董事3名。選舉乙方為董事長(zhǎng)，副董事長(zhǎng)由甲方委派，董事任期三年，連選可連任。

第二十三條：董事長(zhǎng)是公司的法定代表人。

第二十四條：董事會(huì)對(duì)股東會(huì)議負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：

（一）、負(fù)責(zé)召集股東會(huì)，并向股東會(huì)報(bào)告工作；

（二）、執(zhí)行股東會(huì)的決議；

（三）、決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

（四）、制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案；

（五）、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損的方案；

（六）、制訂公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案；

（七）、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

（八）、決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；

（九）、聘任或者解聘公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，并決定其報(bào)酬事項(xiàng)；

（十）、制定公司的基本管理制度和股東會(huì)授予的其他職權(quán)。

第二十五條：董事在任期屆滿(mǎn)前，股東會(huì)不得無(wú)故解除其職務(wù)。

（一）、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)決議；

（二）、組織實(shí)施公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

（三）、擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；

（四）、擬訂公司的基本管理制度；

（五）、制定公司的具體規(guī)章；

（六）、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；

（七）、聘任或者解聘除應(yīng)用董事會(huì)聘任或者解聘以外的的負(fù)責(zé)管理人員；

（八）、代表公司或授權(quán)代理人簽署經(jīng)濟(jì)合同，協(xié)議等；

（九）、本章程和董事會(huì)授予的其他職權(quán)。

總經(jīng)理列席董事會(huì)會(huì)議。

副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理行使上述職權(quán)，總經(jīng)理因故不能行使職權(quán)時(shí)，可委托副總經(jīng)理代理行使其職權(quán)，但如代理期限在一月以上的總經(jīng)理應(yīng)事先通報(bào)董事會(huì)。

第三十四條：公司可設(shè)若干部門(mén)，部門(mén)經(jīng)理分別負(fù)責(zé)各部門(mén)的工作，部門(mén)經(jīng)理應(yīng)對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

第三十五條：董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、董事經(jīng)董事會(huì)聘任，可兼任總經(jīng)理、副總經(jīng)理及其他高級(jí)職務(wù)。

第九章

忠誠(chéng)條款

第三十六條：董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)遵守本章程，忠實(shí)履行職務(wù)，維護(hù)公司利益，不得利用職權(quán)為己謀取私利；不得挪用公司資金借貸給他人。

第三十七條：董事、總經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個(gè)人名義或以其他個(gè)人名義開(kāi)立帳戶(hù)存儲(chǔ)；不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)

第十一章

公司的合并與分立

第四十九條：公司合并或者分立，由股東會(huì)作出決議，其應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)公司法》第184條和第185條規(guī)定的程序和要求進(jìn)行。

第五十條：公司需要減少注冊(cè)資本時(shí)，必須編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單，并依照《中華人民共和國(guó)公司法》第186條規(guī)定的程序和要求辦理。公司減少資本后的注冊(cè)資本不得低于法定的最低限度。

第五十一條：公司增加注冊(cè)資本時(shí)，股東可按出資比例認(rèn)繳新增資本或協(xié)商決定新增資本的認(rèn)繳比例。

第五十二條：因合并或者分立，登記事項(xiàng)發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)辦理變更登記，注銷(xiāo)登記或者設(shè)立登記。公司增加或減少注冊(cè)資本應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。

第十二章

公司的期限、解散和清算

第五十三條：公司的經(jīng)營(yíng)期限為十年，自營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起算。

第五十四條：股東雙方均同意延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限的，應(yīng)由股東會(huì)作出決議，并在經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)前六個(gè)月報(bào)原審批部門(mén)批準(zhǔn)，然后向公司登記機(jī)關(guān)變更登記及其他注冊(cè)手續(xù)。

第五十五條：公司有下列情形之一的，可以解散：

（一）、本章程規(guī)定的經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)或者本章程規(guī)定的其他終止事由出現(xiàn)。

（二）、股東會(huì)議終止；

（三）、因公司合并或者分立需要解散。

（四）、違反法律、行政法規(guī)、被依法責(zé)令關(guān)閉；

（五）、破產(chǎn)。

第五十六條：公司依前條第一款規(guī)定解散的，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)由股東組成清算組進(jìn)行清算。

第五十七條：清算組在清算期間行使下列職權(quán)：

第六十六條：本章程解釋權(quán)屬公司股東會(huì)。

第六十七條：本章程一式六份，股東三方各執(zhí)一份，另外三份分別報(bào)送有關(guān)部門(mén)、機(jī)關(guān)。各份章程具有同等效力。

甲方：

二OO二年九月二十八日

乙方：

丙方：

第三篇：房地產(chǎn)代理公司注冊(cè)流程

房地產(chǎn)代理公司注冊(cè)流程

1.核準(zhǔn)公司名稱(chēng)

到工商局領(lǐng)取一張“公司名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)表”，填入你準(zhǔn)備取的公司名稱(chēng)(一共5個(gè))，工商局會(huì)檢索是否有重名，如無(wú)重名，即可使用并核發(fā)“公司名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)”，費(fèi)用是30元(可以檢索5個(gè)名稱(chēng))。

2.刻法人名章

到刻章社，刻法人名章(方型)費(fèi)用15-20元。

3.到銀行開(kāi)立公司驗(yàn)資賬戶(hù)

攜帶“工商局的核名通知”“法人名章”“身份證”到銀行去開(kāi)立公司帳戶(hù)(是驗(yàn)資帳戶(hù)，將各股東的資金存入帳戶(hù))，銀行出據(jù)“詢(xún)征函”“股東繳款單”。

4.辦理驗(yàn)資報(bào)告

拿著“股東繳款單”“詢(xún)征函”“公司章程”“核名通知書(shū)” “房產(chǎn)證復(fù)印件”到會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理驗(yàn)資報(bào)告，費(fèi)用500元。

5.注冊(cè)公司

到工商局領(lǐng)取公司設(shè)立登記的各種表格填好，然后將“核名通知”“公司章程” “房產(chǎn)證復(fù)印件”“驗(yàn)資報(bào)告”一起交給工商局，一般3個(gè)工作日后可以領(lǐng)取執(zhí)照。

6.刻制公章

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，刻公章，財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，費(fèi)用120-180元。

7.辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照到技術(shù)監(jiān)督局辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證，費(fèi)用30元。

8.開(kāi)基本戶(hù)

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證，去銀行開(kāi)立基本帳號(hào)（同時(shí)注銷(xiāo)驗(yàn)資帳戶(hù)）。

9.辦理稅務(wù)登記

領(lǐng)取執(zhí)照后的30日內(nèi)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)領(lǐng)取稅務(wù)登記證(國(guó)稅,地稅)費(fèi)用分別是10元，40元。

10.領(lǐng)購(gòu)發(fā)票

服務(wù)性質(zhì)的公司使用地稅發(fā)票，銷(xiāo)售商品的公司使用國(guó)稅發(fā)票。

全部辦理完成需要20-30天。

注：注冊(cè)公司需要提供的資料如下：

1、公司名稱(chēng)

2、股東及法人身份證復(fù)印件

3、股東出資比例（股東1人以上）

4、公司注冊(cè)地址房產(chǎn)證及房主身份證復(fù)印件

5、公司經(jīng)營(yíng)范圍

第四篇：房地產(chǎn)代理公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)

篇一：房地產(chǎn)代理公司商業(yè)計(jì)劃書(shū) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 1 目 錄

第一部分 行業(yè)定位????????????????????? 4

一、主要業(yè)務(wù)??4

二、贏利模式??4 第二部分 同行分析????????????????????? 4 第三部分 發(fā)展定位與模式?????????????????? 4 第四部分紹???????????????????4 第一章 項(xiàng)目宗旨和發(fā)起方介紹 ???4

一、項(xiàng)目宗旨（任務(wù)）???4

二、公司發(fā)起方—北京日出東方房地產(chǎn)投資置業(yè)發(fā)展有限公司簡(jiǎn)介4

三、新公司的基本業(yè)務(wù)???4 第二章 地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域研究 4

一、對(duì)客戶(hù)的意義

二、研究?jī)?nèi)容???4(一)區(qū)位特征 ??4(二)行業(yè)特征??4

三、研究步驟與方法4(一)研究步驟 ??4(二)研究方法 ??4

四、研究成果 ??4 第三章 地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與策劃 4

一、地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與選擇 ?4(一)對(duì)客戶(hù)的意義 4(二)咨詢(xún)內(nèi)容 ??4(三)咨詢(xún)方法 ??4(四)咨詢(xún)成果 ??4

二、項(xiàng)目定位和概念設(shè)計(jì)??4(一)對(duì)客戶(hù)的意義 4(二)咨詢(xún)內(nèi)容 ??4(三)咨詢(xún)成果 ??4

三、營(yíng)銷(xiāo)策劃 ??4(一)對(duì)客戶(hù)的意義 4(二)營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容 4(三)咨詢(xún)成果 ??4 2 第四章 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢(xún) ??4

一、對(duì)客戶(hù)的價(jià)值?4

二、咨詢(xún)內(nèi)容 ??4

三、咨詢(xún)方式 ??4

四、咨詢(xún)成果 ??4

公司/項(xiàng)目介 第五章 地產(chǎn)銷(xiāo)售與流通 ??4

一、對(duì)客戶(hù)的意義?4

二、基本內(nèi)容 ??4

三、業(yè)務(wù)成果與目標(biāo)4 第六章 房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及其它 ?4

一、培訓(xùn) 4(一)業(yè)務(wù)的意義與價(jià)值 ??4(二)培訓(xùn)內(nèi)容 ??4(三)成果 4

二、常年管理投資顧問(wèn)服務(wù)?4 第五部分 市場(chǎng)分析與戰(zhàn)略 ??????????????????4

一、市場(chǎng)分析???4(一)市場(chǎng)需求分析 4(二)市場(chǎng)介入的時(shí)機(jī)分析 ?4(三)市場(chǎng)切入點(diǎn) ?4

二、市場(chǎng)定位???4(一)產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù)?4(二)目標(biāo)客戶(hù)：中小型房地產(chǎn)公司??4

三、地產(chǎn)咨詢(xún)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃4(一)戰(zhàn)略目標(biāo) ??4(二)戰(zhàn)略規(guī)劃 ??4 第六部分 競(jìng)爭(zhēng)性分析 ????????????????????4

一、競(jìng)爭(zhēng)者分析??4

二、我們的優(yōu)勢(shì)??4 第七部分 初步合作設(shè)想 ???????????????????4

一、投資規(guī)模 ??4

二、股權(quán)安排 ??4

三、經(jīng)營(yíng)者激勵(lì)??4

四、對(duì)投資者的基本要求??4 第八部分 組織機(jī)構(gòu)構(gòu)成 ???????????????????4 第九部分 薪酬績(jī)效制度 ???????????????????4 3第一部分 行業(yè)定位

一、主要業(yè)務(wù)

北京日出東方房地產(chǎn)投資置業(yè)發(fā)展有限公司{以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資置業(yè)公司}針對(duì)全國(guó)中小型房地產(chǎn)公司提供如下的服務(wù)： 1．區(qū)域市場(chǎng)研究：

為客戶(hù)進(jìn)軍異地市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)研，搜集該地的各種社會(huì)、政治、法律環(huán)境信 息，并對(duì)市場(chǎng)需求、供應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行分析，對(duì)客戶(hù)進(jìn)入該市場(chǎng)的價(jià)值、方式、時(shí)機(jī)和相應(yīng)資源要求提供建議。

2.項(xiàng)目評(píng)估與選擇：

以區(qū)域市場(chǎng)研究為背景和依托，在某地域市場(chǎng)中對(duì)候選項(xiàng)目進(jìn)行自然、社會(huì)環(huán)境的全面調(diào)查，并選擇可比的項(xiàng)目作參照，進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，提供選擇建議和競(jìng)標(biāo)策略，并對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供初步建議。

3.項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃： 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上，就項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)地位和產(chǎn)品特性等進(jìn)行調(diào)查研究，提供定位建議，并根據(jù)定位建議提出營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，必要時(shí)可以參與客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，直接為客戶(hù)的價(jià)值創(chuàng)造服務(wù)。4.地產(chǎn)銷(xiāo)售與流通：

作為營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的一個(gè)環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶(hù)的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)估與選擇、項(xiàng)目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們對(duì)項(xiàng)目就會(huì)有更深的了解，從事地產(chǎn)銷(xiāo)售也就水到渠成了。5.房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)：

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的極大需求，房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)有極大的市場(chǎng)，而且這種培訓(xùn)除了經(jīng)濟(jì)利益以外，對(duì)建立與合作伙伴的穩(wěn)固關(guān)系具有極大的作用。

二、贏利模式

我們希望通過(guò)與客戶(hù)的長(zhǎng)期穩(wěn)定合作，我們希望將地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司最終建設(shè)成為 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)、流通平臺(tái)和人才平臺(tái)，并通過(guò)三者之間的相互支撐與促進(jìn)，與客戶(hù) 4 形成穩(wěn)定的、強(qiáng)有力的合作關(guān)系，合作關(guān)系的加強(qiáng)將為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司的業(yè)務(wù)拓展和能力提升提供基礎(chǔ)與舞臺(tái)。

地產(chǎn)代理公司的主要收入來(lái)自以下幾個(gè)方面：

?

1、為客戶(hù)提供項(xiàng)目型咨詢(xún)服務(wù)，包括區(qū)域市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)估與選擇、項(xiàng)目定位與策劃等業(yè)務(wù)，獲取項(xiàng)目咨詢(xún)費(fèi)用；

?

2、提供常年管理顧問(wèn)服務(wù)，定期就客戶(hù)關(guān)系的市場(chǎng)、內(nèi)部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等提供信息與建議，收取相應(yīng)費(fèi)用；

3、提供銷(xiāo)售代理服務(wù)，收取代理費(fèi)用；?

4、提供地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，收取相應(yīng)的培訓(xùn)費(fèi)用。

三、對(duì)投資者的價(jià)值 1.經(jīng)濟(jì)價(jià)值

本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是地產(chǎn)代理企業(yè)本身能帶來(lái)比較高的收益率，而且投資要求不大，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低；二是地產(chǎn)代理公司的業(yè)務(wù)將對(duì)投資者本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。2.社會(huì)價(jià)值

地產(chǎn)代理公司除了直接的經(jīng)濟(jì)利益以外，對(duì)投資者的更大價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)投資者自身的能力與運(yùn)作效率上。地產(chǎn)代理公司的最新研究成果、獲取的信息與經(jīng)驗(yàn)將為投資者的發(fā)展提供極大的推動(dòng)力，除此之外，地產(chǎn)代理公司作為強(qiáng)大的人員培訓(xùn)基地，也將為投資者帶來(lái)不可多得的價(jià)值。

四、對(duì)投資者的基本要求

除了北京日出東方房地產(chǎn)投資置業(yè)發(fā)展有限公司以外，我們希望再選擇兩個(gè)投資者，我們對(duì)投資者的基本要求是：

1、必須是房地產(chǎn)企業(yè)或地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)廣告公司；

2、能夠與地產(chǎn)代理公司共享經(jīng)驗(yàn)與信息（雙方各自承擔(dān)保密義務(wù)）；?

3、愿意在地產(chǎn)代理公司的發(fā)展初期提供操盤(pán)項(xiàng)目；?

4、投資金額要求在30萬(wàn)元之間。5 篇二：房 地 產(chǎn) 中 介 商 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū) 房 地 產(chǎn) 中 介 商 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū)

世界頂級(jí)的投資家、世界股王沃倫·巴菲特說(shuō)過(guò)一句名言“當(dāng)企業(yè)有形資產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的價(jià)值大大超過(guò)市場(chǎng)收益率時(shí)，企業(yè)的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于有形資產(chǎn)的價(jià)值”。當(dāng)您看完這本商務(wù)計(jì)劃書(shū)，是否可以作這個(gè)斷言呢？！

一、項(xiàng)目概述

90年代以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行也隨之日趨繁榮，經(jīng)歷從無(wú)到有、從小到大、從不規(guī)范到比較規(guī)范的發(fā)展過(guò)程，到上世紀(jì)90年代末在中國(guó)的大地上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)實(shí)在在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的特殊行業(yè)以至市場(chǎng)發(fā)展的一股新生力量，它們?yōu)楸P(pán)活樓市，特別是在二手樓市場(chǎng)中起到了積極的推動(dòng)作用。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中出現(xiàn)了一些信譽(yù)較好的公司，他們機(jī)構(gòu)規(guī)模逐步擴(kuò)大，從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)化水平顯著提高，行業(yè)理論研究水平也不斷提升，他們的出現(xiàn)為加速傳播房地產(chǎn)交易信息和加快房地產(chǎn)商品流通起了積極的作用。但在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)入行門(mén)檻低、法律法規(guī)不夠完善的環(huán)境下，也有一些無(wú)牌無(wú)照的中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)，特別是只從事二手樓租售業(yè)務(wù)的中介，就一張桌子、一臺(tái)電話(huà)、一本筆記本也可以開(kāi)張營(yíng)業(yè)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)中介所普遍采用的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)務(wù)操作流程中存在諸多問(wèn)題，如信息不對(duì)稱(chēng)、操作方式不公開(kāi)等，給一些無(wú)良中介有了可乘之機(jī)，這嚴(yán)重影響了整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信。作為一個(gè)剛剛進(jìn)入發(fā)展期的行業(yè)，此時(shí)誰(shuí)能出來(lái)做個(gè)誠(chéng)信、服務(wù)顧客、陽(yáng)光操作的房地產(chǎn)中介服務(wù)商，誰(shuí)就能真正贏得顧客，贏得市場(chǎng)，dr房地產(chǎn)連鎖服務(wù)公司之商業(yè)計(jì)劃就是在這種市場(chǎng)環(huán)境下孕育而生的。

發(fā)起人在前期已經(jīng)大量的調(diào)查了全國(guó)及湖北武漢目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)真對(duì)行業(yè)中的二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、順馳置業(yè)、我愛(ài)我家及中原地產(chǎn)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析和比較，研究了一套更為完善、讓顧客更容易接受和采用的中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式。顧客選擇這樣的置業(yè)方式，不盡可以得到了更多的便利，而且能節(jié)約更多的時(shí)間和金錢(qián)。公司從創(chuàng)建伊始就將走信息網(wǎng)絡(luò)化、技術(shù)現(xiàn)代化、體系規(guī)?；?、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化的高端路線(xiàn)。即利用高效率的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)，開(kāi)發(fā)一套完整、實(shí)用的樓盤(pán)信息檔案并擁有全景實(shí)拍錄相的數(shù)據(jù)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；通過(guò)公司直營(yíng)、區(qū)域加盟、個(gè)體加盟的特許加盟經(jīng)營(yíng)模式有計(jì)劃的組建一個(gè)遍布深圳、珠江三角洲、全國(guó)各個(gè)城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)體系，在這兩網(wǎng)合一、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的客戶(hù)資源網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)展一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及各種衍生業(yè)務(wù)為內(nèi)容的專(zhuān)業(yè)連鎖服務(wù)機(jī)構(gòu)。

二、經(jīng)營(yíng)管理體制

發(fā)起人介紹：

公司的發(fā)起人，cw，男，19921年畢業(yè)于hb江西省南昌城市建設(shè)學(xué)校，讀房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)，網(wǎng)大本科在讀。ad在深圳從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)工作至今已有近三年時(shí)間，曾在深圳創(chuàng)道地產(chǎn)、深圳聯(lián)合縱橫機(jī)構(gòu)、深圳崇基地產(chǎn)等公司服務(wù)過(guò)，并擔(dān)任主管或交易經(jīng)理職務(wù)，一直都是參加各公司的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)和管理工作，有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。創(chuàng)業(yè)所有權(quán)的分配：

公司最初將發(fā)行10萬(wàn)股普通股票，發(fā)起人將投資5萬(wàn)元，換取9%即9000股。本項(xiàng)目將吸收另6位有專(zhuān)長(zhǎng)（有電子商務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、培訓(xùn)、財(cái)務(wù)、企劃及法律等方面專(zhuān)長(zhǎng)）的人士加盟公司，他們將和發(fā)起人一道共同組建一支團(tuán)結(jié)向上、積極有創(chuàng)造力的管理團(tuán)隊(duì)，他們每人將獲得1%（共6000股）的股份作為報(bào)酬。如果他們決定離開(kāi)，公司發(fā)起人有對(duì)他們持有股份的第一優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。同時(shí)，公司將吸收一位或多位投資者共出資295萬(wàn)，他們按出資多少共享85%的股份。

三、市場(chǎng)分析

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算結(jié)果表明：2003年12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.19，房地產(chǎn)業(yè)總體景氣水平在明顯上揚(yáng)。

全年“國(guó)房景氣指數(shù)”明顯上揚(yáng)的數(shù)據(jù)特征是：

1、全年全國(guó)商品房新開(kāi)工面積突破5億平方米，達(dá)到5.43億平方米，增長(zhǎng)28.5%，增長(zhǎng)幅度比上年增加10.9個(gè)百分點(diǎn)。

2、全國(guó)房屋竣工面積達(dá)3.25億平方米，增長(zhǎng)21.5%，增長(zhǎng)幅度比上年增加2.7個(gè)百分點(diǎn)。

3、全國(guó)房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為1.31萬(wàn)億元，增長(zhǎng)37.6%，增長(zhǎng)幅度比上年增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，是1995年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長(zhǎng)28.6%；

4、全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2億平方米，增長(zhǎng)20.2%。完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，增長(zhǎng)21.5%。

5、全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2379元/平方米，增長(zhǎng)3.8%，增幅比上年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。

6、全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到3.22億平方米，同比增長(zhǎng)29.1%，增速超過(guò)商品房竣工面積。其中，銷(xiāo)售給個(gè)人比重達(dá)到94.2%。

7、全國(guó)商品房空置面積為1.28億平方米，增長(zhǎng)2.2%，比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置一年以上的面積為5425萬(wàn)平方米。

看似些眼花繚亂的數(shù)據(jù)，雖然不能直接對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)說(shuō)明什么，但是房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)各個(gè)過(guò)程之中，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起舉足輕重的作用，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，勢(shì)必促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)及相關(guān)性行業(yè)的發(fā)展，它發(fā)展的潛力是可以想象的。

在深圳，這幾年隨著各項(xiàng)促進(jìn)存量市場(chǎng)發(fā)展政策的實(shí)施，根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2003年深圳市商品房銷(xiāo)售面積為868.46萬(wàn)平方米，其中二手樓成交面積已經(jīng)達(dá)到496.83萬(wàn)平方米，二手樓市場(chǎng)日趨活躍，成交面積逐年上升（見(jiàn)下圖1）。2004年一季度商品房銷(xiāo)售面積為242.08萬(wàn)平方米，僅二手房交易面積達(dá)到148.79萬(wàn)平方米，已經(jīng)接近1999年全年的成交量。據(jù)估計(jì)，二手樓市場(chǎng)中有近80%的成交是通過(guò)房地產(chǎn)中介牽線(xiàn)說(shuō)合促成的，而且這個(gè)比例在逐年上升。據(jù)上海市工商局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2002年上海存量房交易達(dá)1790萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中住宅占75％。上海約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)現(xiàn)的?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)中介的作用日益顯現(xiàn)，在整個(gè)二手樓市場(chǎng)是一支不可或缺的力量。

圖1 1999年以來(lái)深圳二手房市場(chǎng)交易面積示意圖（萬(wàn)m2）

蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要作用。首先傳播房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信息，促成買(mǎi)賣(mài)雙方的交易；其次可以推動(dòng)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，使一些消費(fèi)者賣(mài)舊換新，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；其三，有利于市場(chǎng)的規(guī)范完善，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

不難看出，在市場(chǎng)需求日益增加和相關(guān)政策不斷完善下，這個(gè)行業(yè)還將得到新一輪的發(fā)展，對(duì)我們而言，這是一種難得的機(jī)遇！

四、競(jìng)爭(zhēng)分析

中國(guó)加入wto后，除本土房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)外，還有很多國(guó)外品牌都已瞄準(zhǔn)了中國(guó)這個(gè)商機(jī)無(wú)限的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，到底在這場(chǎng)激烈的市場(chǎng)搏擊中誰(shuí)能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無(wú)論結(jié)果怎樣，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)其最終受益者都是廣大的消費(fèi)者，無(wú)論誰(shuí)能成為中國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)的霸主，有一點(diǎn)可以肯定，它提供給消費(fèi)者的一定是更加專(zhuān)業(yè)、高效、誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。下面我們來(lái)看看目前在中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中創(chuàng)立較早、勢(shì)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是目前全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，1971年在美國(guó)加州創(chuàng)立，它以特許經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，通過(guò)33年的發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)在全球44個(gè)國(guó)家和地區(qū)，擁有6000多家加盟店和112000萬(wàn)名專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)人。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)母公司cendant corporation，紐約股票交易所（nyse）上市公司，股票代碼為cd，目前市值180億美元，是世界上首席的服務(wù)業(yè)銷(xiāo)售公司，世界財(cái)富 500強(qiáng)之一，業(yè)務(wù)范圍涉及不動(dòng)產(chǎn)、度假、租車(chē)、金融、旅行五大服務(wù)領(lǐng)域，擁有30多個(gè)世界著名品牌。2000年3月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)大陸，以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的沿海城市為先導(dǎo)，發(fā)展第一批區(qū)域加盟商，目前已成立了北京、廈門(mén)、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2001年11月正式簽約加盟21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，成立了深圳區(qū)域分部）、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個(gè)區(qū)域分部，擁有140家加盟店和1000多名經(jīng)紀(jì)人，它的下一步目標(biāo)是在中國(guó)成立30個(gè)區(qū)域分部，培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人（在的深圳是發(fā)展80家加盟店，培養(yǎng)1000多名經(jīng)紀(jì)人）。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍：新樓盤(pán)策劃、包裝與銷(xiāo)售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫(xiě)字樓租售、二手房買(mǎi)賣(mài)、調(diào)差安家、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與咨詢(xún)、衍生事業(yè)的發(fā)展（代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)、搬家服務(wù)、房屋裝飾?）

美聯(lián)物業(yè)成立于1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業(yè)代理服務(wù)，多年來(lái)積極擴(kuò)展，分行遍布港、九、新界，美聯(lián)物業(yè)于一九九五年六月八日在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，是香港首間及唯一物業(yè)代理上市公司(香港聯(lián)交所編號(hào)：1200)。在1997年全港的分行網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)超過(guò)了300家，2000年4月集團(tuán)收購(gòu)香港置業(yè)，擁有全港地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)最大市場(chǎng)占有率。另外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)透過(guò)附屬公司入股集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上地產(chǎn)及電子商貿(mào)。

美聯(lián)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍：香港住宅、寫(xiě)字樓、工商鋪，以及中國(guó)大陸房地產(chǎn)代理；同時(shí)提供估價(jià)、拍賣(mài)、投標(biāo)及按揭等多元化服務(wù)。另外，集團(tuán)1997年引入內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，并積極發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)－美聯(lián)數(shù)碼網(wǎng)，提供最新地產(chǎn)資訊，大力發(fā)展數(shù)碼代理、數(shù)碼廣場(chǎng)cybermall、數(shù)碼拍賣(mài)、數(shù)碼按揭、數(shù)碼保險(xiǎn)等服務(wù)，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至電子商貿(mào)。

順馳集團(tuán)成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團(tuán)，2003年，順馳集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)工面積達(dá)200萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積達(dá)130萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額40億元。占有天津市商品房市場(chǎng)20%的市場(chǎng)份額，在天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)排名第 一。其下屬全資公司順馳置業(yè)集團(tuán)在天津二手房市場(chǎng)中有30%的市場(chǎng)份額，是房地產(chǎn)中介行業(yè)的第一?，F(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入了9個(gè)城市，在全國(guó)范圍內(nèi)擁有300家直營(yíng)連鎖店和近200家社區(qū)協(xié)作店。順馳置業(yè)通過(guò)整合廣泛的外部資源，進(jìn)入多個(gè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)服務(wù)門(mén)類(lèi)的鏈接，擴(kuò)大品牌的延續(xù)性和覆蓋范圍，增加品牌內(nèi)涵，在全國(guó)范圍內(nèi)打出樹(shù)立中國(guó)房地產(chǎn)連鎖服務(wù)商第一品牌的口號(hào)。

順馳置業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍包括:商品房的連鎖銷(xiāo)售、空置房業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、綜合性的家居服務(wù)業(yè)務(wù)（租賃、裝修、保潔、搬家、保險(xiǎn)、家政、家教、票務(wù)等），現(xiàn)有限時(shí)代買(mǎi)、租賃直通車(chē)兩種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。

我愛(ài)我家公司成立于2000年4月，是由偉業(yè)控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同組建，是從事不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和居家綜合服務(wù)的大型企業(yè)，其宗旨為創(chuàng)建中國(guó)規(guī)模最大的居家綜合服務(wù)商。在業(yè)內(nèi)最早采用直營(yíng)和連鎖加盟特許經(jīng)營(yíng)模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州開(kāi)設(shè)了分公司，在太原發(fā)展了特許加盟商。

我愛(ài)我家公司的主要業(yè)務(wù)為：包括房屋租賃、房屋信托、房屋置換、裝修代理、家用電器購(gòu)置代理、房屋抵押貸款擔(dān)保在內(nèi)的個(gè)人級(jí)整體解決方案，包括寫(xiě)字樓租賃及免費(fèi)綜合評(píng)估、商鋪?zhàn)赓U及免費(fèi)商用房?jī)r(jià)值分析、高級(jí)員工公寓租賃及免費(fèi)全程擔(dān)保、普通員工民宅租賃及免費(fèi)全程擔(dān)保在內(nèi)的企業(yè)級(jí)整體解決方案，以及空置房銷(xiāo)售代理、新樓盤(pán)策劃代理等業(yè)務(wù)。香港中原地產(chǎn)成立于1978年，創(chuàng)始人為施永青先生及王文彥先生。在20年的時(shí)間里，創(chuàng)辦人憑著專(zhuān)業(yè)知識(shí)及服務(wù)，業(yè)務(wù)得到迅速發(fā)展，由最初的兩人辦公發(fā)展至最高峰時(shí)期的超過(guò)300間分行，服務(wù)范圍更全面，服務(wù)更專(zhuān)業(yè)化，成為全港最具規(guī)模、最具代表性的華資地產(chǎn)代理公司之一。與此同時(shí)，中原亦將眼光投向廣闊的中國(guó)大陸市場(chǎng)，積極拓展國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，于1992年、1994年于分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997年，中原進(jìn)一步擴(kuò)大在國(guó)內(nèi)的分行網(wǎng)絡(luò)，借著“九七回歸”這一有利形勢(shì)，成立了深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司，借助深港兩地緊密連接的經(jīng)濟(jì)走廊，積極開(kāi)拓深圳的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)中介服務(wù)直營(yíng)店。2000年深圳中原在深圳整體市場(chǎng)（含代理和自售）上的市場(chǎng)占有率為8.2%，在代理樓盤(pán)中的市場(chǎng)占有率為18%，排名第一。

深圳中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍包括下列三大類(lèi)：

1、物業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)（項(xiàng)目可行性研究、市場(chǎng)調(diào)查研究、物業(yè)定位分析、租售推廣策劃）；

2、二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)獨(dú)家銷(xiāo)售代理；

3、三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)及租賃服務(wù)（住宅部、商鋪部、寫(xiě)字樓部）

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)工商部門(mén)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)已有數(shù)萬(wàn)家，上述企業(yè)雖然目前都走在我們的前面，但中國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有充分發(fā)展到一個(gè)已經(jīng)很成熟的市場(chǎng)，或者說(shuō)現(xiàn)在只是一個(gè)群雄爭(zhēng)霸的市場(chǎng)，它還有巨大的發(fā)展?jié)摿?。而?yīng)用特許經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)更為數(shù)不多，它還是一種較新的東西，并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)者，走在我們前面的創(chuàng)業(yè)者，他們所帶來(lái)的是給后一批更多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。所以，在如此大的市場(chǎng)空間內(nèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)沒(méi)有真正意義上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還是一個(gè)需要不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的行業(yè)。

五、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

任何企業(yè)投資活動(dòng)的目標(biāo)都是尋求未來(lái)的發(fā)展，當(dāng)一個(gè)行業(yè)當(dāng)發(fā)展到很成熟的時(shí)候，再投資時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)小一些，但發(fā)展起來(lái)會(huì)有不少困難，尤其是想在市場(chǎng)上占有一席之地，會(huì)有不小的競(jìng)爭(zhēng)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，企業(yè)如果投資到一個(gè)充滿(mǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)卻又暫時(shí)沒(méi)有完全規(guī)范的市場(chǎng)，發(fā)展的機(jī)遇、盈利的機(jī)會(huì)就相對(duì)更大，但風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大，即所謂風(fēng)險(xiǎn)是伴隨著機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)存在的。因此，企業(yè)所尋求的應(yīng)該是有機(jī)會(huì)且又規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資，而dr房地產(chǎn)連鎖服務(wù)公司全新的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)方式將是成功的法寶。

1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴(kuò)張意義的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式——特許經(jīng)營(yíng)發(fā)展遍布深圳和全國(guó)范圍內(nèi)目標(biāo)城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)

特許經(jīng)營(yíng)指特許者將自己所擁有的商標(biāo)、商號(hào)、產(chǎn)品、專(zhuān)利、專(zhuān)有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式等以特許經(jīng)營(yíng)合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許者支付相應(yīng)費(fèi)用。

2、建立企業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，接入internet，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的電子商務(wù)

internet作為全球最大的計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，其發(fā)展是呈爆炸性的，它將超越傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，而成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最高的增長(zhǎng)點(diǎn)?，F(xiàn)全球150多個(gè)國(guó)家的45000個(gè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和7000多萬(wàn)用戶(hù)組成了一個(gè)龐大的互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)，每天都有上億人次在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上閱讀和交換信息，成為了連接全球各個(gè)角落的信息高速路。據(jù)美國(guó)國(guó)際數(shù)據(jù)公司統(tǒng)計(jì)，因特網(wǎng)服務(wù)業(yè)的收入正以每年60%的速度增長(zhǎng)，到2003年可到780億美元。在中國(guó)，1999年6月30日，internet用戶(hù)為400萬(wàn)，而1998年12月31日前為210萬(wàn)，僅僅半年時(shí)間就增長(zhǎng)了91%！

internet系統(tǒng)過(guò)去可以認(rèn)為屬于非營(yíng)利性的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，網(wǎng)上大量的電子郵件和文件轉(zhuǎn)送對(duì)于用戶(hù)來(lái)說(shuō)費(fèi)率很低甚至是免費(fèi)的。進(jìn)入９０年代后，隨著政府經(jīng)濟(jì)支持的減少，internet的商業(yè)化趨勢(shì)增強(qiáng)，一些提供商業(yè)性在線(xiàn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者紛紛加入internet，可見(jiàn)在浩如煙海的internet網(wǎng)絡(luò)中，商業(yè)用戶(hù)將成為未來(lái)的主導(dǎo)。在將來(lái)，這個(gè)全球最大的、無(wú)形的、牽動(dòng)的人最多的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業(yè)化行為，影響著人們的生產(chǎn)和篇三：房產(chǎn)中介企業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)范文1． 連鎖店網(wǎng)絡(luò)。2． 企業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站。3． 一站式托管代理。

4． 培養(yǎng)一批具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的房產(chǎn)顧問(wèn)。

5． 吸收各類(lèi)專(zhuān)家組成智囊團(tuán)提供各類(lèi)房產(chǎn)需求。

6． 與政府，金融機(jī)構(gòu)。房產(chǎn)研究所。權(quán)威類(lèi)機(jī)構(gòu)合作。7． 和銀行，保險(xiǎn)，裝潢，搬家，家政合作。8． 提供全景看房功能。9． 培養(yǎng)10名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

10．建立信息管理系統(tǒng)，搜集和整理現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息資源，物業(yè)資源并錄入系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)新的信息收集渠道，11．參加大型的房展會(huì) 12．投放大型廣告

手拉手式二手房買(mǎi)賣(mài)：連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站為客戶(hù)提供最新不動(dòng)產(chǎn)資訊和最新成交行情資訊，并提供專(zhuān)業(yè)的房?jī)r(jià)咨詢(xún)、免費(fèi)陪同看房、實(shí)況介紹說(shuō)明及制定置業(yè)計(jì)劃，做客戶(hù)的置業(yè)參謀。當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方都有交易意向時(shí)，雙方可以自由見(jiàn)面談判，實(shí)現(xiàn)交易的真正公開(kāi)、公正、公平。達(dá)成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和按揭貸款申請(qǐng)，直至水電、管理費(fèi)、有線(xiàn)電視、電話(huà)、煤氣等事項(xiàng)的過(guò)戶(hù)，最后實(shí)現(xiàn)賣(mài)方收妥全部售房款和買(mǎi)方順利接管房產(chǎn)；

管家式不動(dòng)產(chǎn)租賃：我們將租賃業(yè)務(wù)發(fā)展至物業(yè)代管代租，為有房產(chǎn)人士提供長(zhǎng)期管家式服務(wù)，我們通過(guò)兩網(wǎng)合一的平臺(tái)為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產(chǎn)不會(huì)空置太久的原因是：我們將打破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)租賃中介模式――向業(yè)主和租客雙方收取傭金?，F(xiàn)在，若租客委托我們租房時(shí)，其首選托管的房產(chǎn)時(shí)，他們可以只需支付該房產(chǎn)房租和押金而無(wú)需支付任何中介費(fèi)的條件下租房。為托管房產(chǎn)保證充足的客源，解決有房產(chǎn)人士的后顧之憂(yōu)，而他們只是每月在房產(chǎn)租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務(wù)費(fèi)；

辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和按揭貸款業(yè)務(wù)：產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要的眾多相關(guān)文件和繁瑣手續(xù)，對(duì)顧客來(lái)講是相當(dāng)頭疼的事。因此，公司將利用長(zhǎng)期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢(shì)，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買(mǎi)新房、二手房、裝修??或現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對(duì)顧客經(jīng)濟(jì)來(lái)源的情況和還款能力進(jìn)行評(píng)估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機(jī)構(gòu)得到符合顧客相應(yīng)條件的資金支持；

新樓盤(pán)策劃、包裝與銷(xiāo)售：我們吸收建筑專(zhuān)家、策略大師、策劃高手、評(píng)估專(zhuān)家、調(diào)研專(zhuān)家、規(guī)劃專(zhuān)家、風(fēng)水顧問(wèn)、園林專(zhuān)家、廣告專(zhuān)才、營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家??組成智囊團(tuán)，為開(kāi)發(fā)商的新樓盤(pán)、尾盤(pán)提供專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方案及銷(xiāo)售代理。同時(shí)，作為擁有兩網(wǎng)合一、覆蓋面最廣的房地產(chǎn)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，我們?yōu)殚_(kāi)發(fā)商提供了廣闊的的銷(xiāo)售途徑；

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：我們將全面提供房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估（投資可行性分析、融資顧問(wèn)），樓宇按揭評(píng)估以及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值評(píng)估、保險(xiǎn)評(píng)估、課稅評(píng)估，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)分割合并估價(jià)、訴訟估價(jià)、拍賣(mài)估價(jià)）等服務(wù)，并致力於向各級(jí)政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、以及各類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體提供房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、高水平的咨詢(xún)顧問(wèn)式服務(wù)；

各種衍生業(yè)務(wù)：通過(guò)和各大銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，圍繞著房地產(chǎn)中介服務(wù)開(kāi)發(fā)一些其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有的業(yè)務(wù)品種，全面涉足到金融、保險(xiǎn)、家政、信托等行業(yè)中去，給公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。

4、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務(wù)

以前傳統(tǒng)中介服務(wù)中客戶(hù)在買(mǎi)房租房時(shí)所得到得平面圖和文字性的購(gòu)房租房描述并不能使客戶(hù)了解真實(shí)的情況，它導(dǎo)致了許多購(gòu)房租房者盲目地實(shí)地看房，跑到現(xiàn)場(chǎng)所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當(dāng)大的出入，降低了購(gòu)房和租房的成功率，這樣，實(shí)地看房就會(huì)將客戶(hù)的時(shí)間浪費(fèi)在一些未能成交的看房過(guò)程中；即使客戶(hù)有時(shí)間，可是也常常會(huì)找不到房東、業(yè)務(wù)員的共同時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)看房。當(dāng)然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分，在給客戶(hù)帶來(lái)不便的同時(shí)也給房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員、房東等帶來(lái)不便，這些問(wèn)題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來(lái)解決這種傳統(tǒng)看房所帶來(lái)的許多不便和四處奔波煩惱。

從現(xiàn)在起，我們將提出的“全景看房”服務(wù)，客戶(hù)不再需要花很多時(shí)間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點(diǎn)鼠標(biāo)就能夠身臨其境的感受360度的真實(shí)場(chǎng)景，這種感覺(jué)就好像到了現(xiàn)場(chǎng)看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛(wèi)生間等各個(gè)細(xì)節(jié)，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無(wú)遺，使他們獲得真實(shí)的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式 “全景看房”，它是基于網(wǎng)絡(luò)多媒體工具的成熟應(yīng)用與顧客需求提升相結(jié)合而誕生的。顧客購(gòu)房租房時(shí)，先在網(wǎng)上通過(guò)全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門(mén)去看房，能大大提高實(shí)地看房的成功率；全天候的看房模式，使客戶(hù)在任何時(shí)間任何地點(diǎn)直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或本地查房看房，減少了業(yè)務(wù)員及客戶(hù)無(wú)效看房的次數(shù)，極大地節(jié)省了客戶(hù)和業(yè)務(wù)員時(shí)間，大大提高了工作效率和客戶(hù)滿(mǎn)意度。

公司名稱(chēng)：深圳市dr房地產(chǎn)連鎖服務(wù)有限公司；

公司住所：

法定代表人：ad；

注冊(cè)資本：300萬(wàn)；

企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司；

經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和代理；房地產(chǎn)評(píng)估；投資信息及其它經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)。2）、總部組織架構(gòu)設(shè)立，各部門(mén)負(fù)責(zé)人各就各位，分工明細(xì)。

行政財(cái)務(wù)部；

對(duì)公司總部、連鎖店體系進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管及協(xié)助，運(yùn)用財(cái)務(wù)分析幫助直營(yíng)店、加盟店洞悉自己的財(cái)務(wù)狀況，并提供相應(yīng)的指導(dǎo)性建議，同時(shí)協(xié)調(diào)公司總部、連鎖店體系內(nèi)以及員工之間的關(guān)系。

人力資源培訓(xùn)部；

根據(jù)公司的需要合理設(shè)置崗位、安排員工招聘計(jì)劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓(xùn)，根據(jù)房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作需要，開(kāi)發(fā)相應(yīng)的培訓(xùn)課程，滿(mǎn)足公司內(nèi)部員工及消費(fèi)者不斷產(chǎn)生的新需求。

企業(yè)策劃部；

與媒體、政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、其他單位建立了良好的合作關(guān)系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動(dòng)，監(jiān)管公司品牌標(biāo)志的正確使用，通過(guò)董事委員會(huì)監(jiān)督充分使用當(dāng)年全國(guó)廣告基金，在市場(chǎng)上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽(yù)度

服務(wù)部；

為直營(yíng)店、加盟店提供開(kāi)店協(xié)助、入門(mén)輔導(dǎo)，以及對(duì)正式營(yíng)運(yùn)中相關(guān)問(wèn)題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)過(guò)程中不可避免或?qū)⒁l(fā)生的法律事務(wù)，保護(hù)公司總部、直營(yíng)店和加盟店利益不受侵害，維護(hù)連鎖店體系的權(quán)益。

第五篇：房地產(chǎn)代理公司銷(xiāo)售培訓(xùn)體系

【房地產(chǎn)代理公司銷(xiāo)售培訓(xùn)體系】 第一章 培訓(xùn)手冊(cè)之銷(xiāo)售管理制度 銷(xiāo)售人員的基本要求

（一）基本要求

1、職業(yè)道德要求：以公司整體利益為重，不因個(gè)人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度；為人誠(chéng)實(shí)、正直。

2、基本素質(zhì)要求：具有強(qiáng)烈敬業(yè)精神，有團(tuán)隊(duì)合作的意識(shí)。

3、禮儀儀表要求：著裝得體，干凈整潔；統(tǒng)一著公司制服；儀容端莊，精神飽滿(mǎn)，坐姿端莊。

（二）專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求

1、了解公司的歷史和項(xiàng)目的特點(diǎn)；

2、了解當(dāng)城市規(guī)劃、地理、交通、通信、人口分布等；

3、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，樓宇的分布、特征及其發(fā)展商的歷史、實(shí)力、背景等；

4、掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)（設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售和物業(yè)管理）的基本知識(shí)；

5、有一定的營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)和技巧，懂得市場(chǎng)調(diào)查和分析的方法；

6、熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)的有關(guān)政策和法規(guī)；

7、了解一定的財(cái)務(wù)知識(shí)。

（三）知識(shí)面要求盡可能拓寬知識(shí)面，多了解建筑、歷史、天文、地理、心理、邏輯等方面的知識(shí)。努力培養(yǎng)觀察、分析和判斷問(wèn)題的能力。

（四）心理素質(zhì)要求具備信心、恒心和沉著，不畏困難和挫折。

（五）服務(wù)規(guī)范及要求原則：樹(shù)立顧客全面服務(wù)的觀念，顧客就是上帝。以誠(chéng)實(shí)、友好和熱情的態(tài)度服務(wù)顧客。

（六）培訓(xùn)目的1、熟悉公司情況，提高售樓員的職業(yè)道德水準(zhǔn)，樹(shù)立全新服務(wù)意識(shí)和觀念；

2、培養(yǎng)售樓員獨(dú)立操作能力，增強(qiáng)售樓員對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的了解；

3、學(xué)會(huì)促銷(xiāo)手段，掌握售樓技巧和禮儀知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，適應(yīng)市場(chǎng)需要。售樓人員工作職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守《員工手冊(cè)》及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

2、遵守作息時(shí)間，嚴(yán)禁遲到、早退、無(wú)故曠工，如違規(guī)，按人事管理制度執(zhí)行。

4、上班時(shí)間認(rèn)認(rèn)真真，不大聲喧嘩、吃零食、看書(shū)，不逛街或外出辦其它事，如有違反，按制度罰款。

5、上班時(shí)間配戴工牌著工裝。

6、注意自己的言談舉止、服裝、化妝以大方得體的儀態(tài)、積極熱情的工作態(tài)度，做好銷(xiāo)售工作。

7、如有特殊情況需請(qǐng)假，按照公司要求寫(xiě)請(qǐng)假申請(qǐng)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可休息。

8、使用電話(huà)語(yǔ)言簡(jiǎn)練、禮貌，不能長(zhǎng)時(shí)間占用電話(huà)，或利用電話(huà)談工作以外的事，影響客戶(hù)來(lái)電的接聽(tīng)。

9、做好售樓處、樣板房的衛(wèi)生及花草的護(hù)理工作。

10、熟練掌握本樓盤(pán)情況，耐心講解、運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技巧，力爭(zhēng)每一個(gè)客戶(hù)。

11、認(rèn)真填寫(xiě)定金單、認(rèn)購(gòu)書(shū)、檢查單價(jià)、面積、總價(jià)、補(bǔ)定日期、付款方式有沒(méi)有錯(cuò)誤。

12、主動(dòng)熱情接待客戶(hù)，對(duì)客戶(hù)的外表、言行舉止，根據(jù)自己的判斷力，在心中作出“市場(chǎng)定位”，分析客戶(hù)來(lái)此的目的、購(gòu)房檔次，然后“對(duì)癥下藥”的向客戶(hù)推薦，主動(dòng)請(qǐng)求客戶(hù)留下電話(huà)，增強(qiáng)供需雙方的了解，促進(jìn)銷(xiāo)售成交。

13、愛(ài)護(hù)公物，節(jié)約成本，決不做損害公司利益的事情。

14、認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)能力和銷(xiāo)售技巧，把銷(xiāo)售工作做的更出色。

15、了解項(xiàng)目所有情況，如有不懂之處，及時(shí)問(wèn)售樓處負(fù)責(zé)人，不能憑空想象、誤導(dǎo)客戶(hù)，造成糾紛。

16、在施工工地，帶客戶(hù)看房一定要注意客戶(hù)的人身安全，處處照顧客戶(hù)、引導(dǎo)、提醒客戶(hù)注意。

17、認(rèn)真為新老客戶(hù)服務(wù)，提高客戶(hù)對(duì)公司的認(rèn)識(shí)和信任度。

18、同有意向的客戶(hù)保持聯(lián)系，創(chuàng)造成交機(jī)會(huì)，說(shuō)服客戶(hù)下定。

19、如客戶(hù)對(duì)此盤(pán)沒(méi)有興趣，可推薦公司的其它項(xiàng)目，避免客源的浪費(fèi)。20、提醒客戶(hù)補(bǔ)定時(shí)間，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)有撻定的跡象，及時(shí)做好挽救工作。

21、熱愛(ài)本職工作，服從公司的工作安排，盡可能的多了解公司各項(xiàng)目情況，爭(zhēng)取做公司銷(xiāo)售主力軍。

22、在銷(xiāo)售工作中，盡量配合其它銷(xiāo)售人員，搞好團(tuán)結(jié)協(xié)作關(guān)系，共同完成每月銷(xiāo)售工作。

23、敢于同不良的風(fēng)氣挑戰(zhàn)，如有不良行為發(fā)生，應(yīng)及時(shí)制止，并向售樓處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)反映。

24、在做好自己本職工作的基礎(chǔ)上，給予新員工業(yè)務(wù)上的幫助，共同提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。

25、如發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售中（工程、定位、價(jià)格、廣告、資料、手續(xù)等）出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向售樓處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，提出個(gè)人建議。

26、銷(xiāo)售人員必須以銷(xiāo)售為主要目的，認(rèn)真出色完成銷(xiāo)售任務(wù)和售事服務(wù)工作，耐心解答客戶(hù)的咨詢(xún)和疑問(wèn)。

27、嚴(yán)格按權(quán)限范圍內(nèi)執(zhí)行，如有特殊情況，需經(jīng)售樓處負(fù)責(zé)人上報(bào)，經(jīng)公司總經(jīng)理簽字同意后方可實(shí)施。售樓處主管助理工作職責(zé)

一、協(xié)助負(fù)責(zé)人搞好日常的管理工作：

1、嚴(yán)格遵守并執(zhí)行公司《員工手則》及各項(xiàng)規(guī)章管理制度，起到以身作則的帶頭作用。

2、自覺(jué)遵守作息時(shí)間，協(xié)助售樓處主管搞好考勤，考核制度，嚴(yán)禁遲到、早退現(xiàn)象發(fā)生，如若發(fā)現(xiàn)，按人事管理制度執(zhí)行。

3、協(xié)助主管搞好工作安排，制訂值班人員安排表交公司總臺(tái)，通知到本人。

4、嚴(yán)格要求銷(xiāo)售人員的儀態(tài)、儀表、言談、舉止，熱情禮貌的待客戶(hù)，提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立品牌代理形象。

5、檢查工裝、工牌的穿戴，不許穿拖鞋、員帶裙、漏臍裝、牛仔褲等奇裝異服。

6、愛(ài)護(hù)公物，帶頭做好售樓處、樣板房的清潔衛(wèi)生工作。

7、積極參加公司舉辦的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及法規(guī)，提高個(gè)人和銷(xiāo)售人員的整體素質(zhì)、銷(xiāo)售技巧、語(yǔ)言表達(dá)能力。

8、作為售樓處助理，在管好自己的前提下，還應(yīng)大膽開(kāi)展管理工作，杜絕不良風(fēng)氣的滋長(zhǎng)，對(duì)于上班時(shí)間聊天，高聲喧嘩，吃零食、逛街的現(xiàn)象要立即制止批評(píng)。

9、培養(yǎng)集體協(xié)作精神和工作默契，當(dāng)其它員工接待客戶(hù)時(shí)，應(yīng)積極主動(dòng)地給予配合，促成成交，對(duì)于不能成交及撻定的原因，進(jìn)行分析、總結(jié)、找出問(wèn)題所在。

10、善于控制銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛和人員的調(diào)配工作，細(xì)心觀察，及時(shí)的給予配合，把握機(jī)會(huì)達(dá)成成交。

11、協(xié)助主管每周組織銷(xiāo)售人員開(kāi)總結(jié)例會(huì)，分析上周銷(xiāo)售情況、問(wèn)題、提出建議。

12、協(xié)助各部門(mén)和各項(xiàng)目做好配合工作（接業(yè)務(wù)、推薦客戶(hù)）。

13、配合廣告宣傳，抓住銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，認(rèn)真專(zhuān)業(yè)的向客戶(hù)介紹項(xiàng)目情況，抓住銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。

二、對(duì)于客戶(hù)提出的疑難問(wèn)題要認(rèn)真解決：

1、接待客戶(hù)時(shí)客戶(hù)提出問(wèn)題，要以專(zhuān)業(yè)、客觀地態(tài)度同客戶(hù)溝通，解答客戶(hù)提出的問(wèn)題，取得客戶(hù)的信任。

2、以誠(chéng)懇的態(tài)度，平和的心情傾聽(tīng)客戶(hù)訴說(shuō)，取得客戶(hù)的理解。耐心而細(xì)致的同客戶(hù)溝通，以親切的語(yǔ)氣平和客戶(hù)的情緒。

3、認(rèn)真地向客戶(hù)闡明我們的工作程序和原則，想辦法解決客戶(hù)提出的疑難問(wèn)題，盡量贏得客戶(hù)對(duì)本公司的信譽(yù)與個(gè)人素質(zhì)的認(rèn)可和信賴(lài)。

三、認(rèn)真接聽(tīng)電話(huà)，統(tǒng)計(jì)電話(huà)量、到訪客戶(hù)量：

1、禮貌而熱情的接聽(tīng)電話(huà)，耐心回答客戶(hù)的問(wèn)題。

2、接聽(tīng)電話(huà)的時(shí)間應(yīng)掌握（不要太長(zhǎng)），盡量吸引客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房。

3、每天認(rèn)真統(tǒng)計(jì)電話(huà)量、區(qū)域、客戶(hù)群，找準(zhǔn)銷(xiāo)售定位。

4、認(rèn)真統(tǒng)計(jì)到訪客戶(hù)量、客戶(hù)需求、面積、戶(hù)型、反映的問(wèn)題比例。

5、每周對(duì)電話(huà)量、到訪客戶(hù)量進(jìn)行總結(jié)，在每周公司銷(xiāo)售例會(huì)上進(jìn)行匯報(bào)。

四、了解項(xiàng)目情況、收集市場(chǎng)信息，做好比較、分析總結(jié)工作，揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)向客戶(hù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性、技巧性的推薦：

1、了解項(xiàng)目的價(jià)格、戶(hù)型、朝向、面積、定位、交通、周邊環(huán)境和配套等，抓住賣(mài)點(diǎn)，做到心中有數(shù)，沉著應(yīng)對(duì)。

2、了解市場(chǎng)情況進(jìn)行比較、分析，找出銷(xiāo)售難點(diǎn)和影響，協(xié)助售樓處主管提出方案和建議。

3、增加競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，危機(jī)感，多看、多聽(tīng)、多學(xué)、多比較市場(chǎng)情況，多出點(diǎn)子，把銷(xiāo)售工作做得更好。

五、了解工程進(jìn)度及項(xiàng)目各方面工作的進(jìn)展，協(xié)助售樓主管搞好同發(fā)展商之間的關(guān)系。

1、了解工程進(jìn)度，施工質(zhì)量，樣板房的裝修方案，裝修進(jìn)度等。

2、在銷(xiāo)售方面需要工程配合的，協(xié)助主管向公司或發(fā)展商反映。

3、了解工程的外墻包裝、更換、配合工程形象。

4、協(xié)助經(jīng)營(yíng)部、售樓處主管跟進(jìn)項(xiàng)目各方面的法律文件、手續(xù)。

5、協(xié)助經(jīng)營(yíng)部、售樓處主管跟進(jìn)需發(fā)展商落實(shí)的工作。

6、協(xié)助主管跟進(jìn)需發(fā)展商所應(yīng)出示的通知、委托等文字手續(xù)。

7、協(xié)助主管統(tǒng)計(jì)員為發(fā)展商提供銷(xiāo)售、客戶(hù)電話(huà)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

8、積極的同發(fā)展商溝通，保持密切配合的合作關(guān)系。

六、了解銷(xiāo)售情況，準(zhǔn)確掌握銷(xiāo)售進(jìn)度，協(xié)助主管統(tǒng)計(jì)員做好進(jìn)度表，把好銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)關(guān)。

1、協(xié)助統(tǒng)計(jì)部做好在定期內(nèi)對(duì)樓盤(pán)收取的定金，與發(fā)展商的結(jié)算工作，并熟練掌握開(kāi)收據(jù)、收支票、本票、匯票等手續(xù)。

2、協(xié)助售樓處負(fù)責(zé)人做好定金收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、傭金收據(jù)的核對(duì)、登記、存檔，如錯(cuò)漏及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

3、協(xié)助售樓處負(fù)責(zé)人，做好收款、銷(xiāo)售登記工作，做好銷(xiāo)售進(jìn)度表。

4、及時(shí)向公司營(yíng)業(yè)部報(bào)下定的房號(hào)。

5、協(xié)助跟蹤客戶(hù)的補(bǔ)定、交首期、簽合同、收按揭資料、辦理按揭手續(xù)等工作。

6、協(xié)助做好銷(xiāo)售報(bào)表，銷(xiāo)售總結(jié)，每周例會(huì)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

七、做好售后服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

1、踏踏實(shí)實(shí)地做好銷(xiāo)售工作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以細(xì)心、認(rèn)真的工作作風(fēng)做好售后服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量，體現(xiàn)我公司“專(zhuān)業(yè)代理、忠誠(chéng)服務(wù)”的宗旨。

2、協(xié)助統(tǒng)計(jì)員、銷(xiāo)售員做好通知客戶(hù)補(bǔ)定、交款、簽合同、辦按揭、入伙等手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)。

3、做好售后辦理手續(xù)的解釋工作。售樓處管理制度

1、遵守公司員工手冊(cè)、考勤制度。

2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事。滋事生非者嚴(yán)懲不怠。

3、自覺(jué)維護(hù)售樓處清潔衛(wèi)生，遵守售樓處衛(wèi)生負(fù)責(zé)制。愛(ài)護(hù)公物。

4、上班時(shí)間杜絕看閑書(shū)，吃

零食，打私人電話(huà)。

5、嚴(yán)守售樓處電話(huà)接聽(tīng)，來(lái)訪接待安排，作好登記。嚴(yán)懲搶客者，自覺(jué)營(yíng)造售樓處健康工作氛圍。

6、嚴(yán)格遵守公司保密制度，作到不該說(shuō)的不說(shuō)，不該問(wèn)的不問(wèn)。

7、嚴(yán)格遵守公司財(cái)務(wù)制度，如有徇私舞弊者予以除名。

8、每日通報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)度，每日刷新銷(xiāo)售手冊(cè)。

9、每周召開(kāi)例會(huì)，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售管理中的不足，解決工作中存在的問(wèn)題。附：違紀(jì)懲處制度1． 遲到、早退每次罰款 20 圓。2． 消極怠工者，如上班時(shí)間吃零食，罰款 20 圓3． 擾亂銷(xiāo)售秩序者罰款 100-500 圓，滋事生非者予以除名。第二章 基礎(chǔ)知識(shí)部分 第一篇 建筑基礎(chǔ)知識(shí)

一、建筑物

1、定義： 廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)?內(nèi)居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu) 筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如 煙囪、水塔、水井、隧道等。

2、分類(lèi)：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建筑物的分類(lèi)方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹 其中的幾種分類(lèi)方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、