第一篇：濟(jì)南南部臥虎山水庫附近別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-13DOC-2008年

臥虎山水庫周邊別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

目錄

臥虎山水庫周邊別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告...............................................................................................1

一、政策法規(guī)：國家限制別墅、土地來之不易，造成別墅的難以銷售的局面.......................1

1、中央、地方房地產(chǎn)政策.....................................................................................................1

2、國家、濟(jì)南土地政策.........................................................................................................2

3、濟(jì)南城市規(guī)劃.....................................................................................................................2

4、國家對(duì)別墅這一建筑形態(tài)至今沒有一個(gè)同一的定義，以至于造成了法律法規(guī)約束別墅時(shí)的無據(jù)性。.......................................................................................................................3

二、整體市場(chǎng)情況...........................................................................................................................3

1、濟(jì)南別墅市場(chǎng)上處于整體發(fā)展的低級(jí)階段.....................................................................4

2、從供求上看，2008年濟(jì)南別墅市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀。............................4

3、宣傳推廣上開始走出個(gè)性鮮明的摸索階段.....................................................................5

三、細(xì)分樓盤情況簡介...................................................................................................................5

1、在濟(jì)南市區(qū)內(nèi)，主打城中別墅的別墅項(xiàng)目動(dòng)態(tài)——.....................................................5

2、與本項(xiàng)目具有同質(zhì)化傾向的濟(jì)南山水景觀別墅.............................................................6

四、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)...........................................................................................................................8

優(yōu)勢(shì)...........................................................................................................................................8 劣勢(shì)...........................................................................................................................................8 機(jī)會(huì).........................................................................................................................................10 威脅.........................................................................................................................................10

五、銷售建議.................................................................................................................................11

1、推廣模式：.......................................................................................................................11

2、付款方式...........................................................................................................................12

3、價(jià)格建議...........................................................................................................................12

一、政策法規(guī)：國家限制別墅、土地來之不易，造成別墅的難以銷售的局面

1、中央、地方房地產(chǎn)政策

從2003年起，國土資源部就開始出臺(tái)政策禁止別墅用地的供應(yīng)。2005年底國土資源部官員措詞強(qiáng)硬的發(fā)言，居然引發(fā)了年底全國各大城市別墅銷售的所謂的 “冬天里的一把火”！06年，國土資源部三令五申，不斷從土地、9070政策、金融等多方面提出“別墅限建的政策”，而國土資源部再次正式對(duì)別墅下發(fā)的“ 封殺令”，猶如給別墅市場(chǎng)帶上了最稀缺的貴冠。別墅叫停后，對(duì)先開發(fā)的別墅項(xiàng)目無疑是一種利好，已經(jīng)囤積在開發(fā)商手中的別墅用地兩三年內(nèi)都消化不完。對(duì)于別墅的開發(fā)商來講，尤其是現(xiàn)在手頭有地、有項(xiàng)目的開發(fā)商，應(yīng)該是一種變相的利好刺激。因?yàn)橥恋卣{(diào)控所預(yù)警了的土地的稀缺使得享有寬松土地資源的別墅變得更加稀缺。從長遠(yuǎn)看，這是濟(jì)南別墅市場(chǎng)，特別是獨(dú)棟別墅市場(chǎng)走高的根本原因。

2、國家、濟(jì)南土地政策

國家的土地政策總體方針是保護(hù)有限的耕地、降低房價(jià)的噱頭來控制開發(fā)上囤地行為的，08年初，這種政策方針試圖通過土地備案的方法加以解決，從07年濟(jì)南土地供應(yīng)量的縮減趨勢(shì)上印證了日趨收緊的土地政策。在濟(jì)南，07年的土地政策更多的是打了國家政策的擦邊球，山東省政府主要圍繞經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)保證和工業(yè)用地進(jìn)行展開的，對(duì)低密度住宅的供地現(xiàn)在還沒有明確的限制措施，這也是造成今天濟(jì)南東西南北方向土地呈現(xiàn)集群放量的根本原因所在。

3、濟(jì)南城市規(guī)劃

近年來，濟(jì)南城市規(guī)劃將更多的眼光關(guān)注在舊村改造、主干道改造、濟(jì)南東擴(kuò)、西進(jìn)、南控、北跨的城市格局框架上，對(duì)于多數(shù)別墅項(xiàng)目而言，沒有多少直接的影響意義。但本項(xiàng)目借助于世紀(jì)園及旅游度假村的規(guī)劃，才得以正式登上銷售舞臺(tái)。

圖表 1遠(yuǎn)方為世紀(jì)園，左臨為本項(xiàng)目

4、國家對(duì)別墅這一建筑形態(tài)至今沒有一個(gè)同一的定義，以至于造成了法律法規(guī)約束別墅時(shí)的無據(jù)性。

盡管政府多次下發(fā)別墅封殺令，但由于別墅一直沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，所以在執(zhí)行上僅僅圍繞獨(dú)棟展開，這大大地縮小了別墅的外延性，實(shí)際上也就是說聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅等四種別墅不算別墅。這可能會(huì)導(dǎo)致獨(dú)棟在一時(shí)間內(nèi)的緊缺，對(duì)已經(jīng)建設(shè)的獨(dú)棟別墅而言，這是利好的消息。

二、整體市場(chǎng)情況

濟(jì)南別墅隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)長足的發(fā)展期，從早期的金宮山莊、加州花園等少數(shù)元老級(jí)別墅開局之后，時(shí)至今日，濟(jì)南別墅市場(chǎng)已呈現(xiàn)出東西南北方向集群放量、別墅項(xiàng)目新老交替且各展風(fēng)姿的態(tài)勢(shì)。縱觀濟(jì)南別墅市場(chǎng)，我們可以從中總結(jié)出以下幾點(diǎn)濟(jì)南別墅的表征。

1、濟(jì)南別墅市場(chǎng)上處于整體發(fā)展的低級(jí)階段

濟(jì)南別墅市場(chǎng)在時(shí)間軸上不過發(fā)展了五六年，開發(fā)方、消費(fèi)方對(duì)別墅生活的認(rèn)識(shí)還處于低級(jí)階段，加之受制于濟(jì)南整體樓市的發(fā)展制約，部分山水別墅尚存在證件等問題，種種現(xiàn)狀的合力拉低了濟(jì)南別墅的整體形象，甚至還不如自由城、太陽樹等一些高端住宅項(xiàng)目。1）首先是別墅自身附加值普遍較低，除外海蝶泉采用健康新風(fēng)、地暖之外，絕大多數(shù)別墅都沒有安裝體現(xiàn)高品位生活質(zhì)量的硬件設(shè)施。2）其次，別墅物業(yè)服務(wù)檔次普遍偏低，除皇冠水岸、溫泉島引入知名物業(yè)公司外，其他別墅多數(shù)以自有物業(yè)為主，缺乏超前的服務(wù)意識(shí)和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。

3）另外，別墅在價(jià)位上的整體偏低以及供應(yīng)量的偏大也影響著別墅形象。

2、從供求上看，2008年濟(jì)南別墅市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀。

在結(jié)構(gòu)上，濟(jì)南別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出城市別墅供小于求、山水別墅供大于求的結(jié)構(gòu)不平衡狀態(tài)。而且這種供求的不平衡拉大了價(jià)格上的差距。從06、07年的別墅市場(chǎng)看，濟(jì)南別墅在結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出明顯的供求不平衡狀態(tài)，受制于政府對(duì)土地的調(diào)控，濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)開發(fā)商所拿地塊普遍偏小，這也決定著濟(jì)南城中別墅的稀缺，表現(xiàn)在具體樓盤上，一方面，櫻苑、熙園的快速去化，以及御景山墅、國華東方美郡在07年價(jià)格的高調(diào)拉升看，城中別墅依然貴乎稀有；山水別墅則多數(shù)維持了較長的價(jià)格穩(wěn)定期。

3、宣傳推廣上開始走出個(gè)性鮮明的摸索階段

濟(jì)南別墅市場(chǎng)廣告推廣狀況較之以普通住宅而言，要平淡的多。而且多選擇廉價(jià)媒體的長期滲透，國科國際改變了06、07年上半年大篇幅報(bào)紙廣告的策略（在晚報(bào)廣告數(shù)量平均每月20個(gè)左右的半版），而專一于廣播電臺(tái)，國華東方美郡選擇廣播電臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)作為宣傳方式，而且比較出彩的是源于其老總張巍親筆原創(chuàng)的國華·東方美郡的廣告語，在宣傳推廣上由于別墅項(xiàng)目自身的特殊性，多數(shù)別墅項(xiàng)目選擇立體的媒體宣傳方式的同時(shí)，更多地側(cè)重于針對(duì)性較強(qiáng)的DM直投、戶外等媒體，這在濟(jì)南別墅圈形成了推廣上的共識(shí)。

三、細(xì)分樓盤情況簡介

1、在濟(jì)南市區(qū)內(nèi)，主打城中別墅的別墅項(xiàng)目動(dòng)態(tài)——

? 國華東方美郡

現(xiàn)均價(jià)13000元/平左右，共225套房源，推廣宣傳主要以長期的廣播滲透性宣傳為主，兼以少量報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)。? 外海蝶泉·雅秀苑

以雙拼和十聯(lián)排為主共121套房源，將于4月份房展會(huì)期間推出，均價(jià)將在10000左右，有健康新風(fēng)系統(tǒng)等高科技附加值。推廣宣傳以廣播、少量報(bào)廣、客戶通訊《尊客會(huì)》為主。

? 御景山墅

聯(lián)排、疊加別墅共80棟，聯(lián)排均價(jià)1萬/平，疊拼8000元/平。宣傳推廣以廣播和報(bào)紙為主。

2、與本項(xiàng)目具有同質(zhì)化傾向的濟(jì)南山水景觀別墅

圖表 2旅游別墅主推“觀山觀水”

? 蟠龍山水

一期獨(dú)棟售價(jià)5800元/平米，聯(lián)排售價(jià)5200元/平米；二期均價(jià)5500元/平米，三期30棟獨(dú)棟于4、5月份左右推出，均價(jià)在7000元/平米。

? 維拉的院子

90余棟聯(lián)排、雙拼別墅，一批次均價(jià)將在6000元以上，? 國科國際高爾夫別墅三期

共415套房源，獨(dú)棟別墅，均價(jià)在3000元以上。? 皇冠水岸

預(yù)計(jì)08年將推出近百套別墅，以疊拼別墅為主，均價(jià)4500元/平

? 金宮山莊

濟(jì)南最早一批代表性的別墅，年前推出200-390平米別墅32棟獨(dú)棟別墅，價(jià)格在5270---7970元/平

? 九如山莊

獨(dú)棟、雙拼別墅，九如山莊二期100多棟雙拼別墅近期開始銷售，面積350—400平米不等，價(jià)格6000元/平米。一期現(xiàn)多剩350—600平米，價(jià)格在8000—10000元/平米之間。? 銀座常春藤

100套左右的別墅房源，預(yù)計(jì)在08年年底推出30余套，價(jià)格未定。

? 濟(jì)南玫瑰園

52棟雙拼、聯(lián)排別墅，年底可交房，樣板間已做好。

? 黃金崮云湖

獨(dú)棟和聯(lián)排為主，主力面積在250-270平之間，一期160套別墅，五一開盤推售一批次60余套獨(dú)棟別墅，均價(jià)在7100元/平。

? 天建南苑旅游度假別墅

52余套別墅，以獨(dú)棟、聯(lián)排為主，均價(jià)3800元/平，無證件。

總結(jié)以上，從對(duì)濟(jì)南細(xì)分別墅的分析上看，08年濟(jì)南別墅市場(chǎng)在供應(yīng)量上會(huì)有不小的市場(chǎng)放量，建筑形態(tài)上看以聯(lián)排為主導(dǎo)，其次為獨(dú)棟、雙拼、疊拼，目前公布的價(jià)格上，山水別墅多集中在5000------7000元/平左右，城市別墅集中在10000元/平以上。但是我們應(yīng)該非常注意的是，沒有房產(chǎn)證的別墅項(xiàng)目價(jià)格均價(jià)低于4000元/平米。

四、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)

本項(xiàng)目最大競爭對(duì)手即為同在臥虎山休閑度假村的東區(qū)別墅項(xiàng)目。以下優(yōu)劣勢(shì)主要參照該項(xiàng)目進(jìn)行分析。

優(yōu)勢(shì)

? 本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間較晚，有利于吸取其他項(xiàng)目的失敗點(diǎn)，借鑒其他項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)

? 項(xiàng)目地勢(shì)至高，彰顯尊貴，視野較寬闊，獨(dú)設(shè)門禁，安全性較好 ? 項(xiàng)目成本較低，可以吸引更多層次的客戶群 ? 項(xiàng)目建筑質(zhì)量較高，給業(yè)主實(shí)實(shí)在在的安全感

? 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以實(shí)用性為主，得房率更高，花更少的錢買更大的房

劣勢(shì)

? 項(xiàng)目前期銷售不利，已經(jīng)流失了絕大多數(shù)意向客戶，再次啟動(dòng)銷售很難。

? 項(xiàng)目位置處于小區(qū)最南面，且處于背陽坡，緊鄰于山跟，通光性通風(fēng)性較差。

圖表 3戶型設(shè)計(jì)合理，樓臺(tái)視野寬闊，私家庭院600平米

圖表 4內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)，充分利用了地下一層

? 戶型設(shè)計(jì)過于簡單，不能體現(xiàn)別墅所特有的戶型優(yōu)勢(shì)： ? 無露臺(tái)設(shè)計(jì)，不能給業(yè)主帶來別墅項(xiàng)目所特有的主視覺享受 ? 無車庫入戶設(shè)計(jì)，不能給業(yè)主帶來別墅項(xiàng)目所特有的便利性 ? 院落面積狹小，且南院為下沉式，不能體現(xiàn)別墅獨(dú)享的大庭院、廣視野的優(yōu)勢(shì)

? 戶戶坐落非常有致，門門相對(duì)、窗窗相望，帶來了較差的私密性

? 戶戶間距過窄，帶來了行車的不便，同時(shí)給人以擁擠感，降低了項(xiàng)目品質(zhì)

? 主臥室不能獨(dú)享衛(wèi)生間，帶來了居家的不便 ? 頂層沒有設(shè)計(jì)閣樓，使得房高過高，難于裝修

機(jī)會(huì)

? 未動(dòng)工地塊可塑性較強(qiáng)，如經(jīng)過精心設(shè)計(jì)也可以帶來項(xiàng)目的亮點(diǎn) ? 未動(dòng)工地塊的銷售一旦打開局面，才能帶動(dòng)已建項(xiàng)目的銷售 ? 東區(qū)銷售狀況比較一般，經(jīng)過精心策劃、包裝、推廣可以爭搶部分客戶群體

威脅

? 旅游度假產(chǎn)品的銷售旺季即將過去，接下來的人流將會(huì)大為減少 ? 東區(qū)項(xiàng)目將于10月交房，其現(xiàn)房沖擊力相當(dāng)巨大，對(duì)客戶的吸引力更強(qiáng)

? 臥虎山、錦繡川水庫附近無證樓盤較多，多為村民自建，戶型設(shè)計(jì)不一，且均價(jià)為2000元/平米左右，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成價(jià)格威脅

五、銷售建議

圖表 5售樓處已停用

1、推廣模式：

根據(jù)調(diào)查，2大水庫周邊無證別墅的營銷推廣模式一為周邊標(biāo)識(shí)物廣告、二為直銷模式。周邊標(biāo)識(shí)物廣告，為路旗廣告、樓梯橫幅為主，只能吸引有目的的前來看房的群體。采用直銷模式的別墅多為村民自建自銷的別墅，其特點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)較為隨意，與本案有些類似，但其中也不乏戶型設(shè)計(jì)相當(dāng)優(yōu)秀者。

2、付款方式

對(duì)于付款方式來說，因?yàn)闊o法辦理按揭貸款，所有樓盤均采取“鑰匙到手房款交齊”的手段，但是首付從10%-40%不等，相對(duì)來說付款方式較為靈活。

圖表 6錦繡川周邊村民自建自銷別墅

3、價(jià)格建議

已建成房源銷售價(jià)格建議：2000-3000元/平米 待建房源銷售價(jià)格建議：3500-4500元/平米 總體均價(jià)可以實(shí)現(xiàn)3500元/平米 理由如下：

? 錦繡川周邊私建別墅，均價(jià)僅有2000元/平米，處于陽坡，景觀好、視野寬闊，更有吸引力

? 已建成房源無論從位置、戶型、配套來說都不如東區(qū)別墅，故價(jià)格應(yīng)比東區(qū)低

? 東區(qū)別墅項(xiàng)目推出3000元/平米特價(jià)房，銷售狀況較好，3000元/平米以下房源容易推廣，利于打開銷售停滯狀態(tài)

? 東區(qū)主推戶型均價(jià)為3580元/平米，本案最終均價(jià)也可達(dá)到3500元/平米

? 東區(qū)景觀最好的三棟別墅，均價(jià)為4800元/平米，另一次性付款95折優(yōu)惠

? 待建房源通過吸收東區(qū)優(yōu)點(diǎn)可以將價(jià)格大大提升，拉動(dòng)整體均價(jià)

第二篇：別墅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、基本情況（http:///）

1、項(xiàng)目位于延慶縣古崖居西側(cè)，但屬于河北境內(nèi)，總規(guī)劃戶數(shù)1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產(chǎn)權(quán)年限50年，精裝修。

2、開發(fā)商：北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；物業(yè)公司：賓至國際物業(yè)管理(北京)，物業(yè)費(fèi)3.8元/月/平方米，停車場(chǎng)地上150元/月。

3、項(xiàng)目報(bào)價(jià)：項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年4月開盤類獨(dú)棟別墅，2013年4-5月入住，預(yù)計(jì)均價(jià)13000-14000元/平米。項(xiàng)目目前在售獨(dú)棟別墅剩余40套，戶型面積為178-318平米，均價(jià)18000元/平米，精裝修交房，全款支付享98折，現(xiàn)房入住。

4、銷售情況：目前在手獨(dú)棟別墅約40套，售樓處宣傳說其余900多套已售出。具體售樓地址在北三環(huán)中路20號(hào)馬甸橋雙秀公園內(nèi)，銷售電話62358866，62359966。經(jīng)咨詢，每周六日有免費(fèi)看房班車。

5、開發(fā)商宣傳：

5.1設(shè)計(jì)理念：

原鄉(xiāng)美利堅(jiān)的規(guī)劃理念是突出綠色、生態(tài)，將建筑風(fēng)格定位為美式西部風(fēng)格，讓您盡賞美國西部奔放與自由??

5.2特色服務(wù)：

項(xiàng)目會(huì)所“韋恩城堡”可以提供客房服務(wù)、餐飲服務(wù)，酒吧服務(wù)+燒烤服務(wù)以及超市服務(wù)，其中客房服務(wù)分為豪華標(biāo)準(zhǔn)間、小型豪華別墅及大型豪華別墅3種客房類型；會(huì)所更有桌球、游戲機(jī)、棋牌室等娛樂項(xiàng)目設(shè)施。

二、項(xiàng)目疑點(diǎn)

1、項(xiàng)目在新浪樂居網(wǎng)顯示銷售證信息：(2005)銷售證第08號(hào)，但上北京市住建委網(wǎng)站查詢不到該項(xiàng)目預(yù)售信息。

經(jīng)咨詢：此項(xiàng)目雖然推介說在北京延慶，但其實(shí)在河北境內(nèi)，項(xiàng)目臨近延慶與河北交界地段。

2、項(xiàng)目在新浪樂居網(wǎng)顯示產(chǎn)權(quán)為50年，但根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：

1、居住用地70年；

2、工業(yè)用地50年；

3、教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生體育用地50年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

一般來說別墅為居住用地，應(yīng)為70年。所以該項(xiàng)目土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不太清晰。經(jīng)咨詢：此項(xiàng)目土地產(chǎn)權(quán)不屬于居住用地70年產(chǎn)權(quán)，而是屬于旅游土地性質(zhì)的50年產(chǎn)權(quán)，而且該項(xiàng)目好像缺少國土證。

三、業(yè)主論壇

1、觀望原鄉(xiāng)一段時(shí)間了，大家都說買原鄉(xiāng)的好，我還有點(diǎn)動(dòng)心了，上周我隨同家人一塊到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，從城里開車2個(gè)小時(shí)風(fēng)塵仆仆的來到原鄉(xiāng)，小區(qū)的周邊盤踞好幾個(gè)大型的養(yǎng)雞場(chǎng)，這里人煙稀少，房如村建，看完后特別特別的崩潰?；丶液笊暇W(wǎng)百度到了好多關(guān)于原鄉(xiāng)的各種問題，據(jù)傳原鄉(xiāng)缺少國土證，小區(qū)里面經(jīng)常停水停電，物業(yè)安全方面沒有一點(diǎn)保障，但物業(yè)費(fèi)收取仍然按照別墅標(biāo)準(zhǔn)收取，原鄉(xiāng)曾經(jīng)還是一塊亂石灘、亂墳堆。。這企不是在坑爹?。?！

2、自從買了原鄉(xiāng)美利堅(jiān)，整天吃飯飯不香，睡覺睡不踏實(shí)，自打生了小孩，那真叫愁。小區(qū)里什么也沒有，想買點(diǎn)東西都得到城里去買。我不工作都三年了，也很少看到鄰居！老公在城里上班，有時(shí)工作一忙起來，一個(gè)月也見不到幾次！悲痛呀，將來小孩上學(xué)還得往城里送，這房子買來管什么用呢，一想到這些事情，我都快得精神病了！

3、原鄉(xiāng)美利堅(jiān),不光停電停水那么簡單,還屢次出現(xiàn)盜竊呢！我家丟東西好幾次了?。⊥纯嘌剑。?/p>

4、Re：原鄉(xiāng)美利堅(jiān)KFS、物業(yè)監(jiān)管不力、社區(qū)管理制度非常滯后！！

原鄉(xiāng)美利堅(jiān)社區(qū)環(huán)境保護(hù)的太差子,天天能見到農(nóng)用托垃機(jī)！

5、物業(yè)電話我中午打了一小時(shí)（我覺得自己這樣做很無聊），無人接聽，或者是接通然后報(bào)占線。一個(gè)小時(shí)后，有人接了，我第一句話的：有人嗎？對(duì)方說她不是嗎！我覺得真是見鬼！因?yàn)閷?duì)方的解釋是：網(wǎng)絡(luò)有問題。物業(yè)電話竟這樣網(wǎng)絡(luò)，還不是見鬼！物業(yè)效率問題是小，其他問題就大了。

又停電，我是說過：頻繁停電，基本生活條件不具備，不付給物業(yè)費(fèi)得??！因?yàn)榇汗?jié)前有售樓小結(jié)講過：節(jié)后就并入北京延慶電網(wǎng)。

倡議：看哪位業(yè)主有神通也可，看有無可能并入延慶，幫開發(fā)商、物業(yè)還有咱們自己。

物業(yè)費(fèi)太貴，與提供的服務(wù)不對(duì)等。我們需要有業(yè)委會(huì)，反映大家的問題。開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主都有各自的權(quán)利、義務(wù)，權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等，當(dāng)然不可行。

一期位于項(xiàng)目西側(cè)，規(guī)劃戶數(shù)約40套，別墅依照地勢(shì)蜿蜒而建，一期東側(cè)是開發(fā)商自建的小型滑雪場(chǎng)；

二期位于項(xiàng)目的北側(cè)，占地面積較大，建設(shè)有約300平米的原生態(tài)果園和約700平米的先鋒農(nóng)場(chǎng)，在果實(shí)成熟季節(jié)可以采摘；

三期位于項(xiàng)目的南側(cè)，也是目前正在銷售的別墅共46套，具體在三期的15A、15B、16區(qū)（圖中綠顏色圈起部分），三期為整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)和會(huì)所—西鎮(zhèn)會(huì)所（圖中綠顏色圈起部分），是一個(gè)集酒店、餐飲、會(huì)所、特色商業(yè)、教堂于一體的休閑娛樂度假商街。西鎮(zhèn)會(huì)所占地72491平米，總體規(guī)劃面積為20721平米。其中投資型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，會(huì)所2785平米，其它商業(yè)部分2148平米。經(jīng)介紹，目前西鎮(zhèn)會(huì)所已經(jīng)招商完畢，成為區(qū)域的商務(wù)、娛樂、休閑、文化中心，打造美式西部風(fēng)情度假勝地。

項(xiàng)目總規(guī)劃戶數(shù)1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產(chǎn)權(quán)年限50年，精裝修。

在項(xiàng)目東側(cè)約1公里處，臨近輝煌國際高爾夫球場(chǎng)，球場(chǎng)規(guī)模較大、設(shè)施齊全；項(xiàng)目南側(cè)有一個(gè)開發(fā)商自建的跑馬場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部，以及迷你高爾夫球場(chǎng)。另外，開發(fā)商在此項(xiàng)目的西南方向，又新建一個(gè)夢(mèng)得惜諾項(xiàng)目，該項(xiàng)目住宅用地屬于70年產(chǎn)權(quán)用地。入住時(shí)間為2013年9月30日?？梢园唇腋犊?，均價(jià)14000元/平米，買三層獨(dú)棟別墅，贈(zèng)送一層。今年4月21日開盤銷售，現(xiàn)在排號(hào)優(yōu)惠5萬，優(yōu)先選房。

3、項(xiàng)目特點(diǎn)

? 引入天然氣，解決供暖難題，在度假別墅中體驗(yàn)西部風(fēng)情的春夏秋冬。

? 增加木質(zhì)平臺(tái)，營造精致、優(yōu)雅、舒適的庭院生活，讓度假生活有更多情趣。? 觀景陽臺(tái)、露臺(tái)設(shè)計(jì)；官廳水庫在前，天皇山景區(qū)在后，風(fēng)景優(yōu)美。

? 建筑外立面及內(nèi)裝全面升級(jí)，對(duì)原木、磚石雕琢，散發(fā)濃郁的美式西部風(fēng)格。? 園林景觀與峽谷、曠野、茂林自然共生，純美自在。

項(xiàng)目采用國際上流行的組團(tuán)設(shè)計(jì)形式，以成熟街區(qū)為參照，形成一個(gè)獨(dú)立體系的住宅組團(tuán)，結(jié)合不同的建筑類型，合理安排各項(xiàng)功能，戶與戶之間由低矮的木欄分割，減弱鄰里陌生感。4～5戶圍合成一個(gè)公共前庭院，這樣的布局確保了別墅的領(lǐng)域感和私密性。

在原木、文化石等自然材質(zhì)的隨心所欲運(yùn)用之下的細(xì)心雕琢，秉承了美國西部拓荒時(shí)代的建筑精髓，無論是木質(zhì)平臺(tái)、壁爐、煙囪，還是坡屋頂以及傳統(tǒng)材料的選用，這一系列細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)皆沿襲了一貫濃重且具風(fēng)格的北美情懷。

3、證照情況

原鄉(xiāng)美利堅(jiān)項(xiàng)目用地屬于旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)，且該項(xiàng)目2005年發(fā)證，目前已經(jīng)過去將近10年。

經(jīng)咨詢，項(xiàng)目五證：土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證齊全。但只有整體項(xiàng)目規(guī)劃的旅游性質(zhì)的國土證，沒有具體到每棟別墅性質(zhì)的土地證，且每棟贈(zèng)送的花園面積沒有保障，開發(fā)商只答應(yīng)使用400--800㎡的自家花園，在購房合同也只是說明使用花園，產(chǎn)權(quán)說不清楚。

4、銷售情況

項(xiàng)目分期銷售情況、價(jià)格，購房對(duì)象是投資還是自住。目前住房人是自住還是出租，出租價(jià)格大約多少；

目前項(xiàng)目售出約700套，總共為1100套，正在銷售的為三期的15A、15B、16區(qū)，共46套。具體戶型面積有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附帶贈(zèng)送花園面積為400--800㎡。

別墅價(jià)格：獨(dú)棟精裝修每套338萬元起，每平米均價(jià)17600元/㎡。Bb戶型，178平米，總售價(jià)338萬，贈(zèng)送花園面積438平米，全款9.5折，321萬；Be戶型，202平米，總售價(jià)396萬，贈(zèng)送花園面積480平米。

但針對(duì)三期的這46套別墅，付款方式比較苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同簽訂后的三個(gè)月付清；一次性付清購房優(yōu)惠措施為95折。

另，查詢網(wǎng)上經(jīng)紀(jì)公司報(bào)價(jià)：毛坯房二手售價(jià)約13000元/平米，精裝房二手售價(jià)約20000元/平米，如下圖，目前在售最大面積的獨(dú)棟318㎡，入住時(shí)間為今年6月30日，其他戶型面積的銷售獨(dú)棟，入住時(shí)間為今年9月30日。

項(xiàng)目水費(fèi)：3.2元/噸；電費(fèi)：0.47元/度；燃?xì)猓?.8元/平米；電視電話網(wǎng)絡(luò)第一年捆綁收費(fèi)，第二年開始可由業(yè)主選擇使用支付。

經(jīng)咨詢，該項(xiàng)目地處郊區(qū)，氣溫較低，沒有安裝空調(diào)的說法；而且冬天也只是采用燃?xì)鈷毂跔t的方式采暖，加上別墅空間面積大，燃?xì)夂馁M(fèi)較大。

5、其他

售樓處會(huì)安排有體驗(yàn)住宿，提前預(yù)約會(huì)直接安排到項(xiàng)目親自住宿體驗(yàn)。近期在清明期間將進(jìn)行安排，如平日想過去住宿體驗(yàn)，也可安排。

第三篇：別墅項(xiàng)目禮品調(diào)研

別墅項(xiàng)目禮品調(diào)研

別墅禮品主要分為意向客戶禮品和成交客戶禮品兩類。禮品以品位高、實(shí)用性強(qiáng)為主要考慮方向，意向客戶由于需要較大量派發(fā)，價(jià)格控制在50元以內(nèi)，成交客戶為了提高項(xiàng)目美譽(yù)度，考慮到客戶身份和實(shí)力，價(jià)格相對(duì)提高，價(jià)格控制在500元以內(nèi)。

一、意向客戶禮品

用于蓄客期間體現(xiàn)公司實(shí)力，表現(xiàn)公司對(duì)客戶的關(guān)懷，從而提高公司和項(xiàng)目美譽(yù)度。

1、紅酒開瓶器

分析：實(shí)用、品味高，價(jià)格50元左右。可以較大量派發(fā)。

2、真皮名片夾

分析：商務(wù)人士必備，價(jià)格國產(chǎn)一般品牌50元左右，名牌（如花花公子）120元左右。

2、瑞士卡片刀

分析：高端品牌，實(shí)用，價(jià)格：最低190元，量大可優(yōu)惠到150元左右。

3、其他建議：也可根據(jù)客戶的特點(diǎn)選擇高爾夫用品或汽車用品，如高爾夫手套等。

二、成交客戶禮品

1、園林工具套裝

分析：實(shí)用，有品味，別墅住戶私人園林必備用品，價(jià)格：國產(chǎn)150—250元/套，進(jìn)口500元左右，德國勃蘭匠記570元/套。

2、高爾夫練習(xí)器

分析：實(shí)用，有品味，有錢但沒時(shí)間練習(xí)高爾夫的業(yè)主必備用品 價(jià)格：根據(jù)品牌和配置，普通300—700元/套。進(jìn)口2000元/套以上。

3、其他建議

也可選擇高爾夫球包或名牌網(wǎng)球、羽毛球套裝等。

第四篇：別墅調(diào)研分組名單及調(diào)研項(xiàng)目（精選）

一班調(diào)研分組名單及調(diào)研內(nèi)容

1.解桃桃朱姣陽流水山莊（美、賴特）

2.張丹孫佳婷愛敦閣（英、John Shultz等）

3.李冰李華妮文丘里母親住宅（美、羅伯特?文丘里）

4.白超李新施羅德住宅（荷蘭、里特維德）

5.楊佩劉建鳳吐根哈特別墅（德、密斯?凡德羅）

6.趙俊薛晶T型住宅（立方體住宅）(美、西蒙?翁格斯)

7.孫維月齊敏C型住宅（考拉之都）（澳、多諾萬?希爾）

8.席郎郎董沛阿郎戈住宅（墨西哥、約翰?勞特納）

9.任筱劉倩倩祖伯爾住宅（美、安東尼?普雷多克）

10.王青青崔雪敏辛德勒-蔡斯住宅（美、辛德勒）

11..李歌王亞寧小野別墅（日、安藤忠雄）

12.譚瓊瓊朱亞明夏屋（挪威、霍爾姆巴克）

13.楊勇閆科科希洛福斯住宅（美、克爾曼?考克、塞穆爾?默克比）

14.趙航賀宏廣水天別墅（英、菲利普斯）

15.徐山林趙潔史密斯住宅（美、理查德?邁耶）

16.徐攀石永輝沙里寧住宅（美、埃利爾?沙立寧）

17.曹穎劉琪普洛塞克住宅（美、格雷夫斯）

18.呂丹丹劉偉紅諾伊恩多夫別墅（西班牙、約翰?鮑松、克勞迪奧?西爾文斯瑞恩）

19.閆朵朵薛素姬尼邁耶住宅（巴西、尼邁耶）

20.姚夢(mèng)顯祖郭翔莫比烏斯住宅（荷蘭、UN建筑事務(wù)所）

二班調(diào)研分組名單及調(diào)研內(nèi)容

1． 李立上官靜佩瑪麗亞別墅（芬蘭、阿爾托）

2． 李銀張陽羅比住宅（美、賴特）

3． 趙莉程敏魯特住宅（智利、馬蒂亞斯?克勞斯）

4． 劉瓊張茜魯夫-魯夫住宅（馬來西亞、楊經(jīng)文）

5． 許卓李思彤考夫曼沙漠別墅（美、查德?諾伊特拉）

6． 李國棟 劉亞軍賈斯帕住宅（西班牙、阿爾貝托）

7． 陳王君 郭璐紀(jì)念碑別墅（美、約書亞?施韋策）

8． 和欣白鶴格羅皮烏斯住宅（美、格羅皮烏斯）

9． 張李娜 童艷麗蓋瑞住宅（美、弗蘭克?蓋瑞）

10．范明明 成園園弗蘭克住宅(美、彼得?艾森曼)

11．賈興耀 劉森浩范斯沃斯住宅（美、密斯?凡德羅）

12．程峰沈道奇道阿瓦別墅（法、雷姆?庫哈斯）

13．陳志坤 白磊柴克2號(hào)住宅（新加坡、KNTA事務(wù)所）

14．高瑾張維布雷德斯住宅（美、湯?梅恩）

15．邢歡段冰蛟布拉德利住宅（美、劉易斯?沙里文）

16．周曼張莉伯納斯科尼別墅（瑞士、路奇?斯諾茲）

17．郭亞楠 郭豆玻璃住宅（美、菲利普?約翰遜）

18．孫妍王一曼拜恩奇別墅（瑞士、馬里奧?博塔）

19．謝陽張丹埃奇勒住宅（美、約瑟夫?埃奇勒）

第五篇：濟(jì)南泉城路城市調(diào)研報(bào)告

關(guān)于泉城路的城市調(diào)查研究報(bào)告

城市調(diào)查研究報(bào)告

——

一、考察地點(diǎn)介紹

北邊的軸線為進(jìn)老東門的大明湖路，南面軸線即為泉城路。它位居濟(jì)南老城，一舉一動(dòng)都牽著老城的神經(jīng)。作為濟(jì)南市內(nèi)環(huán)線內(nèi)三大東西交通干道之一，連接著城市的東西兩翼；它是泉城特色標(biāo)志區(qū)內(nèi)最重要的樞紐，山、泉、湖、城環(huán)繞四周。

二、考察對(duì)象介紹

泉城路長1570米，寬50米，屬于省城最大的一條商業(yè)街，它集政治、文化、商業(yè)、旅游等功能于一體，是濟(jì)南舊城東西兩條軸線之一。它是一條文化的街道，歷史悠久，底蘊(yùn)深厚，濟(jì)南最古老的商業(yè)街——芙蓉街，就位于泉城路上。2001年泉城路進(jìn)行改造，并成為濟(jì)南最繁華的商業(yè)街。它是濟(jì)南20世紀(jì)以來商業(yè)發(fā)展的見證和代表，承載著濟(jì)南商業(yè)發(fā)展繁榮的夢(mèng)想，寄托著從政府官員到普通市民的厚望。

三、道路空間相關(guān)要素的分析

1、比例

泉城路的高寬比在各個(gè)具體路段不太一樣，總體來說還是較為理想的控制D/H在1.5~3之間，給人最舒適的視覺感受。因?yàn)檎麠l泉城路不可能做到統(tǒng)一規(guī)劃建筑立面高度，也有部分沿街建筑距離道路邊線過近，封閉感很強(qiáng)。也有一部分D/H的值超過了3，不存在圍合感。

2、線性

泉城路的線性是直線型，這樣的道路方向明確，視線通暢，交通流量和速度平穩(wěn)，基礎(chǔ)設(shè)施和市政路線鋪設(shè)便捷。

3、沿街的建筑與立面

我們都知道建筑的垂直界面對(duì)行人的空間影響非常大。首先，建筑功能在一

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定程度上制約著道路氛圍的的形成。其次，建筑屋頂輪廓線是構(gòu)成道路景觀的重要因素，相對(duì)一致的的建筑高度易于使人產(chǎn)生統(tǒng)一整體感。為了產(chǎn)生寬裕的道路空間，往往采用外墻連續(xù)后退，或一二層墻面后退形成柱廊的的建筑方式。例如下圖展示的恒隆廣場(chǎng)入口、芙蓉街路口的沿街建筑。

因?yàn)槿锹肥且粭l以商業(yè)、文化、旅游、休閑功能為主，兼具交通功能的步行街。所以建筑立面的表現(xiàn)非常豐富，有許多不同材質(zhì)不同風(fēng)格的建筑立面，圍合在泉城路兩側(cè)。

4、鋪裝

泉城路的一大特色就是石板大道，作為省城第一條石板大道，泉城路的快車道共用3萬平方米石材鋪成，慢車道石材共計(jì)105萬平方米，人行道共用3·5萬平方米石材。當(dāng)然這是車行道的鋪裝，還有部分步行街、人行道的鋪設(shè)，其中盲道的鋪裝用的地磚不同于其他。

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5、栽植

泉城路及其周邊栽植了大量的植物景觀。整齊的行道樹，是我們北方經(jīng)常栽植的懸鈴木，周圍花草壇里栽植了小龍柏、大葉黃楊、兩種女貞等，修剪成優(yōu)美的幾何形體，增加道路的整體統(tǒng)一氛圍。我還特別在泉城路的東入口處發(fā)現(xiàn)了一顆古槐，被完整的保留在路邊，這些結(jié)合環(huán)境的建設(shè)手段，體現(xiàn)了以人為本，環(huán)境優(yōu)先的設(shè)計(jì)思想。

6、小品

在泉城路的兩側(cè)的步行街上有許多造型新穎、使用方便的景觀小品。例如各種造型的休息椅、凳等，利用花壇邊緣所做的椅凳、遮陽座椅，設(shè)置多處露天咖啡座和休閑座椅。

7、相關(guān)設(shè)施

泉城路的相關(guān)設(shè)施，如分離設(shè)施、交通設(shè)施、照明設(shè)施、公益設(shè)施的設(shè)計(jì)分布，都還是非常到位的。

針對(duì)這幾年的城市內(nèi)澇，城市下水管道排泄問題，我在考察過程中特意留意了一下下水管道口的分布。雖然不能看出具體的管道排列，但還是可以分析出來

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設(shè)計(jì)之初的規(guī)劃意向。

四、道路空間設(shè)計(jì)的原則分析

1、便捷高效原則

我漫步在泉城路上的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)泉城路承載的交通功能非常重要。作為濟(jì)南市內(nèi)環(huán)線內(nèi)三大東西交通干道之一，泉城路交通存在的問題還是很多的，比如 車輛太多、東西向道路太窄、南北向道路不通、停車場(chǎng)太少等。特別是這個(gè)停車問題，我在泉城路兩側(cè)看到許許多多輛車停靠在步行道旁，對(duì)于一些店面門前空間較大的還可以正常通行，而有一些地段，確實(shí)是擁擠不堪，影響交通。有些路口設(shè)置了限行路障，但是并沒有徹底解決車占人道的問題。我了解到恒隆廣場(chǎng)地下有一個(gè)10萬平方米的地下停車場(chǎng)，988個(gè)停車位，雖有此舉，但委實(shí)九牛一毛，而且，恒隆廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間較短，設(shè)施齊全，但是泉城路北側(cè)的許多建筑建造時(shí)間相對(duì)要早，在地下停車這一方面考慮不全面。

2、舒適宜人原則

前面提到沿街建筑的高度體量、栽植、道路鋪裝、都是精心規(guī)劃的。除去交通存在的一些問題外，泉城路在舒適宜人的原則上還是比較不錯(cuò)的。周邊設(shè)置了許多供人休息的景觀小品，還有殘疾人坡道，公共廁所、導(dǎo)游圖等。

3、局部步行原則

這一點(diǎn)在泉城路上的體現(xiàn)非常到位。不僅在主道路兩側(cè)有步行街，每隔三百

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米左右還會(huì)設(shè)置人行橫道方便行人穿過。

4、公交優(yōu)先原則

只是濟(jì)南大多是道路都在遵循的原則，在車行道的邊上都是專門設(shè)置的公交專用道，平時(shí)通行的私家車等是不能占用行駛的。

五、調(diào)查問卷分析

由于外部因素的制約，我發(fā)了30份調(diào)查問卷，只收回23份。下面我將針對(duì)收集的一些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

我在發(fā)放問卷是有選擇性的對(duì)不同年齡段進(jìn)行問卷調(diào)查，18~40歲的人群主要對(duì)泉城路的娛樂及商業(yè)感興趣；41~60歲的人群關(guān)注點(diǎn)在商業(yè)和廣場(chǎng)上；60歲以上的人群主要活動(dòng)在廣場(chǎng)。被訪人群對(duì)泉城路的方向分辨非常明確，在地圖上指出自己的位置基本沒有問題。

超過半數(shù)的人對(duì)泉城路的第一反應(yīng)是芙蓉街和恒隆廣場(chǎng)，而且我所調(diào)查的人大多居住地距離泉城路3000米以上。人們對(duì)泉城路及其周邊的歷史保存還算滿意，這是濟(jì)南為數(shù)不多的歷史保存較完整的地區(qū)之一。我所采訪的人們對(duì)泉城路問題反映矛盾都集中在交通上，道路擁擠，人車混行以及道路交叉點(diǎn)缺乏疏導(dǎo)。

六、調(diào)研總結(jié)

泉城路將是一條集古典、現(xiàn)代和歐洲風(fēng)格為一體的風(fēng)格多樣的商業(yè)街。充滿現(xiàn)代氣息的大商場(chǎng)、洋味十足的大廈與古典牌坊等融為一體，互相襯托，形成一道靚麗的景觀。泉城路是濟(jì)南比較負(fù)有特色的道路，盡管如此，其中存在的問題也不容忽視。

首先，主要矛盾都體現(xiàn)在交通設(shè)計(jì)上，交通堵塞，停車?yán)щy、人車混行等，這些問題直接影響泉城路的功能。

其次，基礎(chǔ)設(shè)施管理存在問題，垃圾遍地，車輛輪停亂放、部分商場(chǎng)門前缺乏有效管理。

再次，著名的歷史保護(hù)區(qū)周邊建筑混雜，規(guī)劃不當(dāng)，影響了原本的老建筑的風(fēng)貌，有些不倫不類。

還有，因?yàn)榻ㄖ⒚娌牧系膯栴}，步行在泉城路上經(jīng)?？梢愿惺苊骰位蔚牟Ａ粔淼姆垂狻，F(xiàn)在是冬天可能對(duì)行人的影響并不是多大，夏季這個(gè)問題要嚴(yán)峻許多。

以上都是我個(gè)人對(duì)泉城路的一些問題的直觀感受，存在許多欠缺，希望老師指點(diǎn)。

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附表一

濟(jì)南泉城路空間環(huán)境調(diào)查問卷

親愛的女士/先生：

你好，首先感謝您接受了這份問卷！我們是山東工藝美術(shù)學(xué)院的學(xué)生，為了研究 泉城廣場(chǎng)問題制作本調(diào)查問卷。您所填寫的內(nèi)容僅用于學(xué)術(shù)研究，所有的數(shù)據(jù)將經(jīng)過處理，不會(huì)涉及私密信息，請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況填寫。對(duì)于您真誠 的配合與協(xié)助，我們表示由衷的感謝！

1.您的性別: A、男 B、女

2.您的年齡:

A、18 歲以下 B、18——40 歲 C、41——60 歲 D、60 歲以上

3.當(dāng)提到泉城路，你首先想到的是什么？（可多選）

A、芙蓉街 B、恒隆廣場(chǎng) C、省委 D、石板大道

4.你家到泉城路的距離：

A、0——500m B、500m——1000m C、1000m——3000m D、3000m 以上

5、你認(rèn)為泉城路最吸引你的地方是：（可多選）

A、噴泉 B、娛樂 C、廣場(chǎng) D、商業(yè)

6、你平時(shí)在泉城路活動(dòng)的時(shí)間是：

A、1 個(gè)小時(shí) B、2 個(gè)小時(shí) C、3 個(gè)小時(shí) D、不一定

7、你平時(shí)對(duì)泉城路保存的歷史風(fēng)貌滿意嗎 ？ A、滿意 B、不滿意

9、您平時(shí)使用哪種方式經(jīng)過泉城路？

A、公交 B、步行 C、駕車 D、騎行

8、您覺得在泉城路上還有哪些需要改進(jìn)的地方？

A、交通 B、商業(yè) C、基礎(chǔ)設(shè)施 D、旅游觀光

9、在泉城路上你是否可以正確辨別方向，并在地圖上指出您現(xiàn)在的位置？

A、可以 B、不可以