第一篇：鄭州格林山莊別墅調(diào)研報告

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

調(diào)研報告

——格林山莊北院

格林山莊位于鄭州東技術(shù)開發(fā)區(qū)第六大街，總占地３０９畝，是鄭州東區(qū)最大最成熟的度假山莊之一，它包括格林北院和格林南院兩個院落，中間用經(jīng)南二路相隔開。

格林北院靠近航海東路，北院東西方向長約２００米，南北方向約為１５０米。北院共有兩個門，北門和南門。北院是一個別墅群與多層住宅相混合的小區(qū)，并且別墅群和住宅區(qū)都是用一條主道路隔開的，多層住宅區(qū)位于北院的西北部和東南部，里面還有一個會議中心坐落于北院的東南部和住宅區(qū)相連。北院的別墅為低層住宅，大多完整的別墅住著兩戶人家，只有少數(shù)單獨一戶人家，而且每戶都有一個單獨的小院，有的還有一個小型的花園。它們幾個或多個組成一個小的區(qū)域，每個區(qū)1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

域四周都有一個比較寬的道路，區(qū)域中的各個別墅挨得很近，過道很窄。北院中設(shè)有一個籃球場，供小區(qū)居住者運動。在北院中間，籃球場的西邊有一個小花池，而且在小池上面還有一個小橋，一個小型的假山坐落在小池的旁邊，小路則鋪著鵝卵石，景色很好。給這個小區(qū)又增添了一份美麗。

每個別墅外觀都很漂亮，簡單而又不復(fù)雜，在一個小區(qū)域中它們外觀很相似，但仔細看去又有很多不同，那各個區(qū)域的別墅更不同了，而且很多別墅 里都有一個小涼亭，很愜意，旁邊會有一條小河流，很協(xié)調(diào)。別墅外部顏色也是不同的，有的為黃色，有的為白色，磚紅色；外部構(gòu)造不相同，有的是簡潔的、直板的，而有的別墅墻側(cè)面有一個曲面突出在外面，陽臺也不相同有的方形的，有的則是曲形的，有的在正面，有的在側(cè)面；有的人家在大門通向樓房建了一個短的走廊;他們有車庫的，車庫的所在位置也不相同，有的在樓的旁邊和樓緊挨著，有的則是在住1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

宅里。不過這么多別墅都有一個用柵欄圍成的院子，從院外看去，院內(nèi)的擺設(shè)等一覽無余。

別墅正面基本都是朝南的，都能比較好的，盡可能多的時間曬到太陽，都有一個比較好的取光方向。而且由于這里的別墅是低層住宅，所以都不會擋著陽光，都可以在院子里很好的享受陽光。

格林北院四周都是主要的交通要道，東臨經(jīng)開第七大街，西靠經(jīng)開第六大街，而南面是經(jīng)南二路，北面為航海東路。而且從北門向走幾十米就有一個公交車站牌，交通非常方便。

格林北院周圍有航海體育場、西楊小學、啟明廣場、滑草場，還有青龍山莊等多處地方可以供小區(qū)用戶的使用和玩耍。而且北院的南門后邊有很多商店、超市、飯店、精品店來方便小區(qū)用戶的購物。不過，靠近南門的西邊有很多小吃店，雖然方便了人們，但是把周圍的環(huán)境弄得很臟，也是比較討居住者的厭煩的。

在院內(nèi)看到了很多汽車，而且有很多別墅會有一個車庫只不過有點小，他們大都為工薪或高薪階層。院內(nèi)有老人也有小孩兒。他們這些住戶有的并不是一直住在這里的，只是在假期在這里度假而已。

我們還問了一些在這居住的人，他們說在這住的挺舒服的，不過還有人不太滿意這的環(huán)境，說格林北院臟、亂、差。由于四周臨著交通要道，有很多車經(jīng)過那就會有很大的噪音，所以也有1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

人說住這兒有太安靜。

經(jīng)過這次的調(diào)研，我了解了更多關(guān)于別墅設(shè)計。在９００平米的空地上，我要建一個小花池旁邊有一條鋪滿鵝卵石的小路、一個院子、然后一座二層小樓。在靠近道路的一邊開大門，在南邊中間建小樓，小樓北面要有一個涼亭，院子要用柵欄圍成只不過要圍著柵欄種一排低的植物，南面就不要有柵欄了。我希望在我所設(shè)計的院子里有一個白色的走廊。主臥室要在二樓，面朝南既可以長時間的有太陽的照射又可以面向小河這個天然存在的景物，要有一個陽臺，一個單獨的衛(wèi)生間。要有一個次臥室在一樓，另一個次臥室在二樓，而且客臥也要在二樓。起居空間、書房、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間在一樓，儲藏空間、書房在二樓，而且在二樓也要再有一個衛(wèi)生間供次臥和客臥使用。起居室里要有一個落地窗還要有一個陽臺，陽臺是曲形的可以適當?shù)拇笠稽c。花池在小樓的西邊和花園相結(jié)合，最好有一個假山，在花池里可以有一些建筑物。要有適當?shù)木G地，也可以適當?shù)姆N些花。我想這棟別墅可以給人溫暖的感覺，可以使人放松，不需要有太多的裝飾，要簡潔而又不失大方。

２０１０年３月１５日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第二篇：別墅調(diào)研報告

別墅調(diào)研報告

XX學校

XXX

花溪碧桂園

花溪碧桂園，位于貴陽花溪區(qū)東南部，毗鄰貴陽國際汽貿(mào)城。獨享貴安新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢。進門處雙面噴泉襯托花溪碧桂園的標志，大氣不凡，視野寬廣。

交通網(wǎng)路

三縱三橫一環(huán)一快鐵一輕軌 市區(qū)-項目：解放路嘉潤路口，上貴惠大道12分鐘直達。金陽-項目：上南環(huán)高速（花二道），至小河上貴惠大道可直達項目。

花溪-項目：上南環(huán)高速至孟關(guān)出口，可到項目。未來孟溪路（東段已通）5分鐘直達項目。

并且有公交車班次。方便住戶出入，交通便利。

周邊環(huán)境

碧桂園引進全套高端生活娛樂配套設(shè)施，滿足業(yè)主多種需求?；ㄏ坦饒@擬配套近12000㎡生態(tài)湖面、歐式商業(yè)街、風情客棧、大型超市、肉菜市場、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老院、交通中心、豪華會所、泳池、網(wǎng)球場等高端配套設(shè)施。住戶可以在這享用最尊貴的服務(wù)?；ㄏ坦饒@涵蓋集團頂尖產(chǎn)品鉆石·墅，英倫、西班牙、法式多種風格雙拼別墅，均是碧桂園21載別墅沉淀之精華。其中鉆石·墅采用行業(yè)內(nèi)少見的全掛石頭雕花外立面。項目以整體造園手法重金打造貴陽罕見純歐陸風情園林，通過景觀與綠化實現(xiàn)無邊界滲透，精心營造優(yōu)美的居住環(huán)境，宛若生活在歐洲國度。

調(diào)研對設(shè)計舉足輕重，通過調(diào)研別墅樣式及設(shè)計風格，給這次設(shè)計課題 以輔助性的作用，切身了解別墅設(shè)計中的一些基本尺寸和基本能分區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗,身臨其境從而體會身為住戶的需求。

調(diào)研過程

我們小組4名成員，一同前往碧桂園，進行參觀、拍照、考查、討論、分析。返校后，根據(jù)實地考察，分別作出了環(huán)境、交通流線、結(jié)構(gòu)、空間、功能等分析。主要調(diào)研了兩個戶型。調(diào)研戶型一

建筑體型既有以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，通體洋溢著新古典主義的法式風格。屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折；屋頂上多有精致的老虎窗，造型各異；外墻多用石材或仿古石材裝飾；細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，呈現(xiàn)出浪漫典雅風格。整個建筑多采用對稱造型，氣勢恢宏。

此戶型為法式雙拼一戶三層型，總面積為231平方米，5房2廳4衛(wèi)。

一層為門廊，客廳，餐廳，廚房，衛(wèi)生間，臥室?？蛷d餐廳開敞式，進門感覺空間大，很寬敞，有氣派。此臥室設(shè)計在一樓即可為腿腳不方便的老人居住，也可為客房使用。一層樓梯底下巧妙地運用空間作為儲藏室，節(jié)省空間利用，便利生活使用。進門直接上樓梯會穿過餐廳跟客廳，樓梯位置靠中間影響較小。

二層進門主臥，轉(zhuǎn)角獨立衣帽間與衛(wèi)生間連在一起方便換裝洗漱，主臥附帶著露臺可觀景。三層為多功能房，較大的露臺，臥室。主客流線清晰，保護主人私密性。

從動靜分區(qū)圖可以看出，動靜分區(qū)得當，保證了私密性和尊貴感。

從干濕分區(qū)圖看出，不同空間各為所用，互不影響，考慮到了生活的細微之處，在很大程度上方便了人們的生活，提高了生活質(zhì)量。

主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，符合當下的潮流，穩(wěn)固牢靠，獨立衣帽間與衛(wèi)生間連在一起方便換裝洗漱。經(jīng)濟適用且整潔大方，多開窗，房間寬敞明亮，通風條件良好.調(diào)研戶型二

外立面材質(zhì)為暖色系，磚紅色。多重人字形坡屋頂，讓整棟建筑看起來更加高端大氣，有皇族的氣勢。屋頂采用木質(zhì)作為材料，木質(zhì)材料堅固耐用，整棟建筑顯得十分自然、大氣。淺色的石材與深紅的面磚雙色拼搭，在視覺上有層次感及過度感。

此戶型為英倫雙拼一戶三層型，總面積為271平方米，6房2廳4衛(wèi)。與上個戶型相比，空間設(shè)計不緊密，較為寬敞，南北通透，客廳跟主臥面積最大，顯示出主人華貴的氣質(zhì)。恰當?shù)墓δ芊謪^(qū)，主客流線清晰，保護主人私密性。進門直接上樓梯會穿過餐廳跟客廳，樓梯位置靠中間影響較小。不足處，缺少衣帽間。

（動靜分區(qū)圖）

（干濕分區(qū)圖）

從兩圖可以看出，臥室是最私密空間遠離了活動空間，動靜分區(qū)明確,干濕分區(qū)明確,通風良好,南向采光,交通面積少,公攤面積少,有良好的視覺景觀,無視線干擾,無黑房間,房間尺度宜人。相同之處，多開窗框剪結(jié)構(gòu)，牢固可靠，臥室多分布在東、南朝向。

空間分析

一個完整的建筑空間是由多個空間組合而成的。建筑空間不僅僅是形式上的，外型上的，同時也和使用功能緊密聯(lián)系，所以我們要從形式和功能上進行分析。多個空間形式——詳細分析

?平面空間組合——流線式空間組合中的串聯(lián)式 ? 多個空間

? 豎向空間組合—— 疊加、穿插

? 串聯(lián)式——各個使用空間按照功能要求，一個接一個的相互串聯(lián)，沒有明顯的公共交通空間。? 疊加——一層空間與二層空間的疊加

? 穿插——一層空間與部分二層空間的錯落，使一層客廳上面形成了很高的空間 單個空間——詳細分析

（一）空間的大小——

? 1.一層客廳的大空間保證了會客的寬敞 ? 2.儲藏室的小空間恰巧符合儲存的需要 ? 3.臥室的小空間創(chuàng)造了溫馨的家庭氣氛

（二）空間的高低——

? 客廳的高度保證了會客時的，心情的舒暢，消除了壓抑感

（三）空間的封閉與開放——

? 1.室內(nèi)空間的封閉，容易造成焦慮感和壓抑感，因此創(chuàng)造陽臺開放空間，拉近建筑與自然的距離

調(diào)研總結(jié)

本次別墅調(diào)研，是我們一行人首次對別墅進行調(diào)研。我們不僅從中學到了許多通過實踐才能學到的知識，填補了很多之前對別墅的空白點，還發(fā)現(xiàn)了問題，認識自己的不足，其次我們從中體會到團隊的力量。因此，這次調(diào)研對我們本次設(shè)計及以后的設(shè)計生涯都有很大幫助。

別墅案列分析：

順馳林溪別墅

順馳林溪，別墅。位于昌平區(qū)百善鎮(zhèn)，是京城傳統(tǒng)的上風上水之地，北臨北六環(huán)10余萬平米綠化帶，西面緊鄰沙河大學城，東接規(guī)劃百善新鎮(zhèn)區(qū)，南臨百葛路，由六環(huán)和八達嶺高速連接市區(qū)，交通便利，項目占地52萬平方米共分三期完成有獨棟、雙拼、聯(lián)排，屬原創(chuàng)鄉(xiāng)村別墅的風格。

作為令人最為輕松愉悅的居住形式，本套別墅在完美地保護私密性的前提下，讓主人享受到與自然交融的樂趣。本別墅將室內(nèi)的陳設(shè)成為自然景色的延伸。首層平面

總建面 324平米

其中地上 257平米

戶型整體空間組合擺脫了Townhouse（戶型）常見的三段式結(jié)構(gòu)，“正式禮儀區(qū)”和“非正式家庭起居區(qū)”在空間上有了一定的分隔。

通過起居室的垂拔、不同功能空間的貫通、相互借景以及內(nèi)庭院等手法的運用，營造了相對開敞、氣派的空間效果，明顯不同于普通Townhouse的狹窄和局促。

內(nèi)庭院的運用既解決了樓梯與衛(wèi)生間的采光問題，又使得室內(nèi)空間變得更加生動和有趣味。二層平面

二層起居室上空處弧形轉(zhuǎn)角樓梯的設(shè)計形成了樓上樓下空間的良好交流，同時形成了一個二樓的小公共空間，與內(nèi)庭院的景觀相結(jié)合，避免了別墅二層常見的一條走道兩邊開門的單調(diào)和壓抑感。一大一小兩個內(nèi)庭院的存在更好的將光線和景觀引入了主臥室和兒童房。主臥室的180度大露臺觀景效果極好，且給了業(yè)主未來一定的改造空間。

認為可改進點：

一層和二層的公共衛(wèi)生間的面積應(yīng)適當加大，并做到干濕分離，傭人房及其衛(wèi)生間、洗衣房、設(shè)備間不應(yīng)占用地上面積。主臥增加步入式衣帽間。案列總結(jié)

針對花溪碧桂園與北京順馳林溪，兩者各有亮點，地理位置都很不錯。碧桂園整體設(shè)計過于死板，循規(guī)蹈矩，相比起來更喜歡順馳林溪的設(shè)計，張弛有度，二層起居室上空處弧形轉(zhuǎn)角樓梯的設(shè)計很有特點。根據(jù)兩個別墅設(shè)計的對比，我認為在滿足功能要求的同時，更應(yīng)該滿足其精神需求。別墅的設(shè)計要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。這樣才能更好的滿足客戶要求。

第三篇：別墅調(diào)研報告

一、別墅概況

別墅，別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。現(xiàn)在普遍認識是，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點的高級住所，現(xiàn)在詞義額中通為獨立的莊園式居所。

別墅往往指建在環(huán)境優(yōu)美的地帶、供人居住和休憩的獨戶住宅。別墅通常面積不大，一般由起居室、客廳、餐廳、廚房、書房、臥室、衛(wèi)生間等幾部分組成，能包容日常生活的基本內(nèi)容，并具有一定的舒適性,可以分為獨棟別 墅、雙拼別墅、連排別墅、疊拼別墅、空中別墅幾種。

多建在城郊或風景區(qū)，中國古代稱別業(yè)、別館，3 世紀，意大利山坡地帶出現(xiàn)臺階式別墅。中國西晉出現(xiàn)別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。近代、現(xiàn)代最具特色的別墅有：賴特設(shè)計的流水別墅，勒·柯布西耶設(shè)計的薩伏伊別墅等。別墅設(shè)計要點是：因景、因地制宜，布局靈活，體型輕巧，結(jié)構(gòu)簡潔。

二、參觀調(diào)研資料

我們此次的調(diào)研對象是長沙美洲故事，因為不能入內(nèi)參觀，有一部分圖片是網(wǎng)上下載的。

1、建筑與環(huán)境的關(guān)系

“我們需要和街道隔離開，有自己的私人空間”，這句話直接闡述了對別墅外部設(shè)計的基本要求。相比于其他類型住宅，別墅最大的優(yōu)點是接近自然。因此，別墅園藝系統(tǒng)是別墅整體品質(zhì)的重要標志之一。對于別墅業(yè)主來說，一方小小天地中的風景隨心而動，可以是優(yōu)雅含蓄的英倫風、亦或是“曲徑通幽處，禪房花木深”的下沉式庭院。

美洲故事位于雨花區(qū)萬家麗中路三段189號（萬家麗路與湘府東路交匯處）。它是一個專業(yè)的建筑群，別墅區(qū)高層當期總戶數(shù)約1200戶，其中公寓700多戶。

成熟板塊—區(qū)域優(yōu)勢—位于長沙市最具有前景的城區(qū)東南方向，天際嶺國家森林公園北面，湘府東路與萬家麗路交匯處東北角，長株潭融城的核心地段。

雨花區(qū)的熱點在體育新城，周邊有省府資源配套：離省政府僅5公里，作為湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，周邊規(guī)劃有青少年活動中心、地質(zhì)博物館、群眾藝術(shù)館、科技館、文化公園、省醫(yī)療中心、美術(shù)館、公共圖書館、電影院等配套。周邊環(huán)境優(yōu)越，擁有圭塘河風光帶、天際嶺國家森林公園、湖南省植物園、雨花區(qū)政府綠化廣場以及原生態(tài)的山體景觀，自然資源非常豐富。

美洲故事周邊樓盤大都屬于高品質(zhì)、高檔次的別墅洋房，環(huán)境良好。園林設(shè)計也獨具一格，從歐陸新古典主義風格到純自然的天然氧吧，是個宜居場所。

2設(shè)計與風格

園林規(guī)劃—純美洲風格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題的稀有城市別墅區(qū)。

在美國，從舊金山一直到圣地亞哥市，所有的高檔別墅都是以西班牙式風格為主的建筑。其實這是一個從奢侈豪華到返璞歸真，追求自然人性的演變。

美洲故事采用純美洲風格作為別墅的基調(diào)，運用大量的半抽象題材做裝飾，別墅取名也相當詩意，例如：十二橡樹、米婭城堡、夢幻米蘭等等，無不充滿了異域迷情，華麗精巧、甜膩溫柔、紛繁瑣細。已經(jīng)被美國文化所融合吸收，這種文化混合的產(chǎn)物，風格相對親切、輕松、不張揚。

3、別墅平面與功能

住宅首先要滿足使用功能、日常起居的便利與舒適和居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔和使用功能的細分化、專門化已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅別墅別墅別墅來說，則更應(yīng)注意功能的設(shè)計和配置。在增強居室秘密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、室外空間的過渡以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融，并在提高居家的舒適度、便利性和空間格局的經(jīng)濟性、合理性方面有所創(chuàng)新。嚴格意義上的別墅，其建筑的內(nèi)容組成應(yīng)隨著戶主的職業(yè)、興趣愛好、地域環(huán)境的不同而呈現(xiàn)多姿多彩的形式。

別墅空間劃分的“五大功能區(qū)”

1.禮儀區(qū) 入口（玄關(guān)）、起居室、過廓、餐廳等。2.交往區(qū) 早餐室、廚房、家庭室、陽光室等。

3.私密區(qū) 主臥、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等。4.功能區(qū) 洗衣間、儲藏室、壁櫥、步入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭 人房等。

5.室外區(qū) 外立面、前院、后院、平臺等。

4、裝飾風格

美洲故事選擇了純美洲風情來建造原生態(tài)低密度坡地住宅的。從地形處理到鐵藝、門窗及外墻施工工藝，每一個細節(jié)都精雕細琢，使之具有手工打造的質(zhì)感。大理石拼貼、筒瓦，都最大可能的接近純粹；每幢建筑立面、石材紋理均不可復(fù)制。

三、別墅案例分析

瑪利亞別墅案例分析

1、建筑背景概況 時間：1938～1939 地點：努瑪庫 客戶：谷里申夫婦

瑪麗亞別墅是典型的現(xiàn)代理性主義與民族浪漫主義的結(jié)合。在滿足功能要求的前提下，采用了“流動空間”的手法，空間自由靈活，空間的連續(xù)性富有舒適感。阿爾托創(chuàng)作的這座瑪麗亞別墅是當代最出色的住宅注意，這是一處寧靜優(yōu)美的場所，適合人的生活需要。

別墅四周是一片茂密的樹林，阿爾托采用了經(jīng)典的L型平面塑造出了一個長方形庭院，既利于北歐房子的保暖，又有北方人所需的安全感，室外半圍合空間，既便于生活起居，又容易和自然環(huán)境結(jié)合。建筑中精心安排了起居和服務(wù)空間，體現(xiàn)了阿爾托出于人情化角度的考慮。

2、環(huán)境與外觀

瑪麗亞別墅在芬蘭馬庫鎮(zhèn)，位于一個長滿松樹的小山頂，處于茂密的樹叢之中、那塊地段位于一片幽深的密林中，放眼望去，真實地氤氳著陰翳嵐氣，不是一般拿來蓋別墅的空地可比，窗外是松樹里那些交錯重疊的在樹干，猶如花布上圖案般自由散漫的秩序，而屋子里這些零散的本色木樁，就像那些樹干在室內(nèi)的鏡像，倒似是隨意砍去了若干株樹以后，借勢搭了屋頂便住進來那么的隨意。

瑪麗亞別墅的外觀卓爾不群。首先在形體上，總體以大的幾何形體塊為主，呈現(xiàn)出有幾組“L”形建筑圍合形成的“U”形區(qū)域。這一手法在阿爾托其他作品中有所體現(xiàn)，如帕伊米奧結(jié)核病療養(yǎng)院等。而作為住宅，瑪麗亞別墅整體形態(tài)十分舒適、閑散，除了體現(xiàn)建筑的功能性，更體現(xiàn)出設(shè)計師追求人情化設(shè)計宗旨。

3、平面分析

平面圖包括一系列“L”形建筑，而幾何“L”形又穿插，重疊形成“U”形，三面比較封閉，當中是花園。花園是一個用圍墻為主的庭院，里面有一個桑拿室和自由曲面的游泳池。整個建筑形體主要有幾個規(guī)則的幾何形體塊組成，但非常突出地在幾個重點部位上點綴了幾個自由曲線的形體；這是發(fā)明那個屋入口處的雨篷，花園中的“腎”形游泳池和處于主體建筑面對花園的轉(zhuǎn)角的一座高處于其他的象樓座那樣的部分；后者是女主人瑪麗亞的畫室。

底層包括一個矩形服務(wù)區(qū)域和一個正方形的大空間，其中有高度不同的樓梯平臺、接待客人的空間、由活動書櫥劃分出來的書房和花房。公共空間和私人起居空間由中間的餐廳和降低的入口廳分隔開來。除了服務(wù)區(qū)之外整個空間是敞開的?！癓”形的別墅和橫放著的桑拿房、不規(guī)則的游泳池為合成一個庭院。桑拿房位于院子一角，連接著門廊，一道”L”形毛石墻強調(diào)了院落的空間。

位于起居空間內(nèi)的樓道直達二層的過廳，過廳把二層的游戲區(qū)、夫妻臥室、畫室分開。游戲區(qū)連接四個小臥室和餐廳上方的室外樓臺。其余則是傭人房和儲藏室。這座建筑特別之處在于，二層平面布局和底層有著很大的區(qū)別，在建筑結(jié)構(gòu)上沒有必然的聯(lián)系。

4、功能組織

別墅大體可分為六部分：

⑴公共空間：門廳，次門廳，衣帽間，起居室，書房，琴房，餐廳。入口及門廳的設(shè)計十分精彩，使得空間內(nèi)外層次分明而連貫。書房與起居室，琴房比鄰，相對私密的設(shè)計在強化功能的同時拉開了空間的層次。起居室和琴房貫通，僅僅是通過地面的鋪裝就區(qū)分開了空間的感受。

⑵主要用房：主臥房，次臥房。從一層到二層臥室區(qū)只有一個上下的樓梯，這是出于對私密性的考慮。

⑶服務(wù)用房：廚房，儲物室，傭人房。加開了工作出入門，以區(qū)別流線，服務(wù)人員的衛(wèi)生間和桑拿房夜一應(yīng)齊全。

⑷與其他的別墅不同還在于多了個畫室，這是根據(jù)業(yè)主的職業(yè)特性設(shè)計的，畫室很獨立。⑸蒸汽浴室。浴室和起居室相互對應(yīng)，通過一條帶頂棚的過廊連接。

⑹“腎”型的泳池是這一別墅景觀設(shè)計十分重要的元素，空間設(shè)計連貫流暢，功能結(jié)合的合理充分。

5、交通流線分析

從一樓到二樓有三個樓梯，一個是從一樓的私密空間往二樓去的。一個是從起居室往上去的，有很好的視野。第三個是從起居室去往室外的地方，比較小，因為那樓梯是專用的，供主人去往二樓畫室所用。二樓還設(shè)有去往屋頂?shù)膱A形樓梯。

二樓有露臺，圍著畫室和主臥的一圈狹長的廊道，這樣主人或者客人休息和剛起床時都可以很好的感受戶外的景色。

6、立面處理分析

森林在芬蘭文化中占有重要的地位，阿爾托把森林最基本的符號“豎線”抽象出來運用到建筑上，比如馬里亞別墅木板的構(gòu)造方式，層次的波形面試阿爾托設(shè)計手法的一大特征，畫室的外形使用這種手法時是考慮了功能因素的，同時也為建筑藝術(shù)塑造了新的空間形式，產(chǎn)生了動態(tài)，隱喻著自由、奔放的性格。

7、空間布局分析 住宅四周是一片茂密的樹林，充滿了寧靜感，適合人的生活需要。阿爾托設(shè)計的瑪利亞別墅莊園使用曲線的的輪廓，腎型水池。采用了經(jīng)典的L形平面，橫放這的桑拿房、不規(guī)則的游泳池圍合成一個長方形庭院，既利于北歐房子的保暖，又有北方人所需的安定感，室外半圍合空間，既便于生活起居又易和自然環(huán)境結(jié)合。

住宅平面呈“L”形，加上蒸汽浴室，又形成了“U”形，圍著院子，院子中有不規(guī)則形游泳池。

艾瓦別墅案例分析 時間：1982--1991 設(shè)計者：雷姆?庫哈斯

1、艾瓦別墅的設(shè)計概況

荷蘭著名建筑師雷姆·庫哈斯設(shè)計的艾瓦別墅（Villa dall Ava）完成于1991年，坐落在巴黎郊區(qū)圣克勞德。其外表材質(zhì)是波形鋼板的格構(gòu)，周邊建筑均是抹灰的。以埃菲爾鐵塔為遠景，和它對齊的還有一個水池。艾瓦別墅的起居空間邊緣是模糊的，安排在一個以坡道串聯(lián)的八個對象組成的有力組合當中，而不是傳統(tǒng)的走廊式或串聯(lián)式的組織，首層的主要起居空間位于花園，被屏風和竹子隔開。住宅周圍是建于19世紀的老式街區(qū)，像經(jīng)典的歐洲風景畫。

這是為一個三口之家設(shè)計的別墅，占地約650平方米，呈方形，周圍用高起的綠色籬笆遮擋，像一個巨大的房間。因整個用地傾斜，房屋和花園坐落在較陡的斜坡上，入口在與居所包括兩個相對獨立的公寓，父母和女兒各居其中。

兩個公寓中間的連接部分是混凝土結(jié)構(gòu)，主要是起居室、餐廳、樓梯等。混凝土部分的屋頂是建筑最沉重的部分，約30平方米的露天泳池就設(shè)計在屋頂上。街道平齊的場地最低處。

2、地理環(huán)境分析 建址為巴黎塞納河畔一高地，遠可眺望巴黎全景，近有樹林圍繞。鄰近房屋均為19世紀的老屋，是富人們的度假住所。不遠處還有兩幢柯布西耶的別墅。

艾瓦別墅整體建筑在一個坡面上。與我們此次將要作的別墅有相似的地理環(huán)境，所以我選擇了艾瓦別墅進項分析。

4、平析

基地內(nèi)部布局：整個建筑在一個小丘上，坡度高度變化明顯。所以首先庫哈斯沿著坡面方向?qū)⒄麄€基地分為3個部分。與周圍房屋布局一致，艾瓦別墅在基地中的位置略微靠近公路，所以房屋后方與主入口的那一長帶形成了基地內(nèi)的綠化帶，與周圍的綠化帶連成了一個巧妙地十字形。

面分

一層大部分置于地下，安置了設(shè)備間及入口空間。地面為自然的草木 房屋北側(cè)為鋪，瀝青的道路，通往車庫，車庫亦置于草地之下

在一層安排有車庫,工作室以及仆人使用的房間

木隔墻北側(cè)為由底層入口通往起居室的坡道。

一層平面圖

庫哈斯在空間功能上滿足了業(yè)主想要的玻璃盒子與屋頂游泳池的要求,同時保證了父母與女兒的隱私.在使用上,所有的人都有一個中心點,就二層的公共活動區(qū)域,它也是維系整個功能的核心.廚房亦置于中間層，位于中央木隔墻南側(cè)，由扇形的半透明聚酯褶板圍出的封閉空間，保留住宅東西方向的通透。

二層平面圖

三層是主人們的私人空間,包括兩間臥室,和一個屋頂游泳池。

三層平面圖

5、構(gòu)造分析

庫哈斯的結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)為支撐3個“盒子” 1.父母房部分 2.女兒房部分 3.游泳池部分

用了3種不同的支撐方式 父母房：父母房是這個三個房子中懸挑最夸張的，庫哈斯通過兩對粗細不同的柱、一個形狀夸張的弧形梁和盒子本身的600mm厚的樓板來實現(xiàn)。

女兒房：的結(jié)構(gòu)采用了十五根斜柱支撐在懸挑出來部分的外圍一圈，而在另一側(cè)采用的是一塊從一樓到三樓的墻板，庫哈斯在這部分的手法使三部分中最穩(wěn)定的，但由于“斜”這一手法的運用，這部分看起來卻是最具有懸浮感的。

游泳池：游泳池有一個厚度更夸張的斜面樓板，因此庫哈斯采用了一排位於縱軸上的一排獨立柱來支撐，庫哈斯巧妙的使用了兩個角柱來輔助。他將那排支柱用木櫥圍住，具有隔墻及壁櫥的雙重功能，木櫥并不全封閉，保留南北方向的通透性;而他又賦予角柱以設(shè)備管道的功能，使這些結(jié)構(gòu)構(gòu)建輕松的融入整個空間。

6、內(nèi)部交通流線分析 主人的交通流線：垂直

幾個空間豎直地疊合在一起,相應(yīng)地，為主人設(shè)計的交通流線就以垂直為主，主要的交通空間是三道直樓梯，分別從車庫、工作室通向起居室.從起居室通向臥室；從臥室通向頂樓。強調(diào)的是到達的快捷便利和程式化。

主人交通流線剖面示意圖

女兒的交通流線：立體

她的交通流線是由以閣樓為中心和周轉(zhuǎn)的兩條線路組成，一條以旋轉(zhuǎn)樓梯為中心，可通往院子、底層與起居室，偏向垂直；另一條以二層走廊為中心，通向主臥并由此到達頂樓、游泳池。

仆人的交通流線：到達

能快速到達建筑中的任一個空間，但往往不需要進入和使用。因此，她的流線雖然也顯得立體和零散，但活動空間的中心則設(shè)置在了底層旋轉(zhuǎn)樓梯附近。

女兒、仆人交通流線剖面示意圖

7、空間形式分析

隨著地基的升高，也就有一種視線的慢慢轉(zhuǎn)換，由城市人文景觀逐漸變?yōu)樽匀痪坝^，達到一個居室的“家”的效果，也就是一種空間的轉(zhuǎn)換，城市與自然的相互滲透，家的私密空間與城市公共空間的相互滲透。女兒臥室下方的斜柱除了結(jié)構(gòu)作用，也象征了自然的景觀，為了保證主臥室的最好視角采景，庫哈斯將主人夫婦的臥室設(shè)置在了靠近自然的一邊，所以女兒的臥室就不可避免地放在了靠近城市的一邊其實這樣的形式對于臥室的私密性保護并不是很好。

達爾雅瓦別墅是典型的住宅建筑，體量較小、服務(wù)人數(shù)少，庫哈斯對此采取了套間式的空間布局。

相較于那些注重尺度、將各種家具和細節(jié)安排的非常到位的建筑師，庫哈斯對室內(nèi)空間的布置顯得有些粗放，但卻不失于簡約有力，干凈的線和面能夠?qū)⑷说淖⒁饬Ω嗟丶械娇臻g本身上來，這對于表達明確的空間概念——懸浮和流動顯然是非常有益的。

起居室作為主要的公共空間，占據(jù)了一樓的大部分面積，整體呈長條形，內(nèi)部包含一個小空間——廚房，同時以樓梯、坡道等多種路徑通向住宅的各個部分（包括院子和車庫）。起居室以玻璃為主要界面，平面不規(guī)則，且內(nèi)部的一堵墻（即廚房一側(cè)墻）是建筑中僅有的曲面，很好地強調(diào)了空間的開放性、流動性和不確定性。

8、蒙太奇的應(yīng)用

顯然庫哈斯的記者生涯以及攝影經(jīng)歷都對其建筑理念產(chǎn)生了莫大的影響，而對于蒙太奇手法的應(yīng)用則貫穿于諸多作品中。

蒙太奇（法語：Montage）是音譯的外來語，原為建筑學術(shù)語，意為構(gòu)成、裝配。經(jīng)常用于三種藝術(shù)領(lǐng)域，可解釋為有意涵的時空人地拼貼剪輯手法。最早被延伸到電影藝術(shù)中，后來逐漸在視覺藝術(shù)等衍生領(lǐng)域被廣為運用。

巴黎別墅在入口處四個片段的迥然不同。

片段一：在臥室中瞭望接到全景。

片段二：進入大門后首先就看到女兒的臥室與下面支撐的亂柱，給了人最初的一個瞬間，提醒人空間的轉(zhuǎn)換。

片段三：抬頭看到了懸于空中的女兒房。

片段四：從一層的高度圍合外墻走到二樓的玻璃房間，最后進入建筑后方的綠化平臺——空間的升華。

室內(nèi)空間中各種人所經(jīng)歷的路徑途中的場景獲取如同電影中不同人物各自不同的線索相互關(guān)聯(lián)卻又保持獨立性一般，如此一來，巴黎別墅的三維空間就由各種二維的片段組合而成了。

四、基地調(diào)研認識

1、梅溪湖簡介

梅溪湖國際新城項目位于長沙大河西先導區(qū)核心梅溪湖，東起二環(huán)，西接三環(huán)，北起龍王港，南至岳麓山支脈桃花嶺，環(huán)抱3000畝梅溪湖。項目總占地約11452畝，總建面約945萬平米，其中住宅面積約710萬平米，商業(yè)商務(wù)面積約240萬平米，涵括高檔住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級業(yè)態(tài)。

2、基地分析

本項目基地位于梅溪湖近湖四路附近的一個景色優(yōu)美的山丘上。基地南面是一個小型沙灘，沙灘與小廣場相依而建。西面、東面為梅溪湖。西面湖較大，水岸邊有連綿的木質(zhì)棧道可供行人行走?；啬厦媸歉叩推鸱纳角?，山丘南面綠化還不完善，但北面植物繁茂，環(huán)境幽靜。

3、氣候分析

長沙屬亞熱帶季風性濕潤氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。長沙市區(qū)年平均氣溫17.2℃。長沙夏冬季長，春秋季短，夏季約118—127天，冬季117—122天，春季61—64天，秋季59—69天。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。3月下旬至5月中旬，冷暖空氣相互交綏，形成連綿陰雨低溫寡照天氣。從5月下旬起，氣溫顯著提高，夏季日平均氣溫在30℃以上有85天，氣溫高于35℃的炎熱日，年平均約30天，盛夏酷熱少雨。9月下旬后，白天較暖，入夜轉(zhuǎn)涼，降水量減少，低云量日多。從11月下旬至第二年3月中旬，節(jié)屆冬令，長沙氣候平均氣溫低于0℃的嚴寒期很短暫，全年以1月最冷，月平均為4.4℃—5.1℃。

4、交通及道路狀況

基地所在的山丘四周皆有道路，近湖路在南面，基地東面北面都有相鄰的車道，西面和南面是供行人和非機動車輛行走的道路，湖岸邊還有棧道供人行走。

5、景觀分析

基地南面沙灘、小廣場、湖水，傍晚時分會有一些大人領(lǐng)著孩子到沙灘上玩?；匚髅娴木吧容^優(yōu)美，湖水上建有彎曲連綿的棧道，還有灌木假山、小橋流水，人走在棧道上向四周觀看，視野開闊、景色優(yōu)美。基地東面環(huán)境較幽靜，雖有車道，但車輛很少，道的東面是湖水。基地北面是起伏的山丘，樹木繁茂，景色幽靜，很多交錯的臺階山路形成一種很有趣味的景觀。

6、噪音分析

基地環(huán)境不算吵雜，但傍晚南面沙灘上會有一些孩子玩鬧，有一些吵鬧。西面常有行人走過貨非機動車輛駛過，造成不算大的噪音。東面雖有車道，但車輛不多，車道旁是湖，所以比較安靜。北面是樹木和小山道，環(huán)境非常幽靜。別墅健在山上基本不會受到噪音的困擾。

五、初步立意構(gòu)思

這次的別墅假定主人身份是我自己，或者說是將來的自己，即一個有著攝影愛好的建筑師。

因為我喜歡陽光充足的房子，喜歡背后有大山的地方，所以一開始決定把房子建在山的南面。但去了基地后發(fā)現(xiàn)沙灘在傍晚時比較嘈雜，而西面景色雖然優(yōu)美但行人太多，別墅容易被多人近距離觀看，沒有很好地隱私感，所以我決定把房子建在南面偏東的地方。我比較注重環(huán)境的安靜和自己的隱私，所以喜歡把房子建在人較少的地方。

別墅我打算建三層，第一層是半地下。第一層設(shè)置車庫和暗房，面積會較小，所以二層會用一些柱子架起。車會直接開到地下三層會有屋頂花園。北面有一半架空的游泳池?？蛷d要求寬敞且明亮。房子可能會建在原來山上的車道上，然后再從新建車道。

這次建筑形態(tài)我打算建成矩形的，以增減、切割、交錯的手法進行體塊設(shè)計。

六、調(diào)研總結(jié)

通過這次的實地調(diào)研及各方面的收集別墅資料，我了解了別墅的內(nèi)在涵義和一般存在的功能單位，理清了別墅基本的流線設(shè)置，對別墅設(shè)計與基地環(huán)境之間的聯(lián)系有了初步的認識，了解到一般的別墅建筑材料與色彩的搭配，體驗到了別墅建筑之美。多方面的知識積累及聯(lián)系的考慮，取最優(yōu)方案。

第四篇：鄭州別墅市場分析

鄭州別墅市場發(fā)展分析

別墅臵業(yè)VIP熱線 ——135-2301-9760 隨著城市化進程的推進，以及別墅區(qū)清凈、環(huán)境好等要素的限制，別墅項目分布重心已移向遠郊。其中，上滎板塊屬于后起之秀，而龍湖、惠濟兩個板塊依然勢頭強勁。相較之下，高新板塊發(fā)展較慢，而最早開發(fā)為別墅項目的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及市區(qū)別墅在近幾年中轉(zhuǎn)為沉默。

1.上滎板塊：地形起伏

上街、滎陽地勢險要，自古乃兵家必爭之地。其豐富的水系資源、富有變化的地形是吸引多家開發(fā)商屯兵于此，打造高端住宅社區(qū)的重要因素。

2.龍湖板塊：水域豐富

龍湖距離鄭州僅11公里，森林覆蓋率高，具備先天的地理優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，而其宜居教育城的定位及交通路網(wǎng)的改善，令此板塊充滿魅力。

3.惠濟板塊：濕地資源

毗鄰黃河迎賓館，一直是新老別墅項目強勁的賣點，幾乎所有項目都繞其而建。其位于黃河南岸，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人文資源厚重。雙向八車道休閑景觀大道天河路、300畝東湖、60萬畝黃河濕地等區(qū)域資源也使其價值凸顯。別墅項目的最新分布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對別墅地段的選擇已由單純依靠交通及周邊配套優(yōu)勢，轉(zhuǎn)為依靠山水資源、地形優(yōu)勢。資料顯示，80%的受訪者對別墅中自然水體的渴求比較顯著，其次是希望小區(qū)周圍有起伏有致的坡地。多數(shù)受訪者對湖景、水景、樹木、果園風景等景觀設(shè)計非?？粗?，傾向選擇超市、健身房、游泳池等設(shè)施齊全的項目。但是，由于不是每個別墅項目都能與黃河迎賓館為鄰，當四面均為鄉(xiāng)野之地，難以享用市中心生活娛樂配套時，開發(fā)商便動了自己來做的念頭。

一.戶型兩極分化、銷售較好

1.資料顯示，絕大多數(shù)欲購房者屬于二次臵業(yè)或購買第二居所。但目前市面上中低檔的經(jīng)濟型別墅占據(jù)著主要地位，高端產(chǎn)品依然非常稀缺。

2.隨著土地及開發(fā)成本的提高，別墅售價也大幅攀升，在過去的十年里價格由3000多元/平方米多次彈跳至現(xiàn)在高端別墅的2萬~3萬/平方米。

在房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的勢頭下，別墅價格也水漲船高。但是，在市場被嚴厲調(diào)控呈低迷狀態(tài)之時，別墅項目依然在穩(wěn)步發(fā)展，需求與銷售均較穩(wěn)定。2001年一期項目僅售不到30%的大河龍城，截至目前3期銷售僅余5席。

3.同時，北美、美式、新亞洲主義風格也在興起，其占比分別為12.5%、6.25%、6.25%。值得一提的是，中式風格已單獨或與其他國家建筑風格間雜呈現(xiàn)，如清華〃大溪地為西班牙風格與中國四合院的融合。這些建筑元素造就了別墅的不同視覺效果，更是將眾多不同的文化元素深度融入，成為區(qū)別品質(zhì)與檔次的重要要素。

4.隨著社會的發(fā)展，汽車作為重要的代步工具被一個家庭多次購臵已較為普遍。思念〃果嶺國際社區(qū)等超級大盤，在車位配備的充足性上自不必說，大河龍城3期華亭溪谷、美景菩提均將車位提高至1∶2，而天地山水間、金榮〃盛景濠庭則將配臵提至每戶3~4個。無論是承擔第一居所功能，還是承擔第二居所功能，別墅最主要的是資源占有。據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，今后的鄭州別墅市場，將會越來越成熟，將會有更多、更好的產(chǎn)品，更優(yōu)化的設(shè)計理念帶進來，但是在供應(yīng)量上也不會急劇增加。

2003年，國土資源部曾出臺通知，要求清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2006年，國土資源部、國家發(fā)展改革委把別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列入《禁止項目目錄》。

2008年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進節(jié)約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)”。2010年，國土資源部出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，第一條中就提到了“要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴禁向別墅供地”。

獨棟別墅最先列入禁止審批名單，而從去年開始，河南的雙拼別墅用地已基本不予審批，最多為聯(lián)排別墅，而且有“9070政策”以及比例限制，別墅的稀有性更加凸顯?！?/p>

別墅臵業(yè)VIP熱線 ——135-2301-9760 由別墅供地來看，別墅資源越來越稀缺，由于政策的限制，別墅似乎成了一個敏感的字眼。當我們把鄭州別墅市場調(diào)查表交給開發(fā)企業(yè)時，甚至有些環(huán)境優(yōu)美、曾經(jīng)建設(shè)過別墅的項目直言，“我們不是別墅項目，我們不參與?！?/p>

別墅似乎只能是隱藏在許多人心底的一個居住夢想，而不能走進現(xiàn)實。但每個人的心中強烈的別墅情結(jié)仍在：坐落在優(yōu)美環(huán)境中那個帶樓梯的漂亮房子，車庫、花園、靜逸的生活曾多少次飄在我們的夢中。

為少數(shù)人建造的別墅不僅是少數(shù)人成功的標志也是身份的象征，住別墅是很多人一生的終極居住夢想。

在這個別墅受限的時代，從產(chǎn)品意義上講，市場上目前沒有真正的別墅。但瞬息萬變的城市建設(shè)進程，總在無意識間便奉獻一出巨變的驚喜。聯(lián)排別墅、亞別墅、立體別墅、空中別墅等類別墅產(chǎn)品以別墅的超高品質(zhì)帶給消費者以別墅的頂級享受。二.資源稀缺 價值無限

對別墅的定義，有一句非常簡單明了的描述：有天、有地、有院子，這七個字將別墅最基本的特性概括了出來。盡管別墅市場在一定程度上受到抑制，但高通脹預(yù)期下，別墅作為住宅中的頂級和稀缺產(chǎn)品，其獨特的抗跌性與保值特性也更加凸顯。如果說資源是衡量別墅的價值基礎(chǔ)，那么資源的“稀缺性”及“不可復(fù)制性”無疑是對別墅價值最高的褒獎。從長線操作來看，資源型別墅的投資前景巨大，特別是在當前國家對普通住宅價格不斷調(diào)控的形勢下，資源型別墅相對于投資周期較短的普通住宅，優(yōu)勢更加明顯。同時，隨著城市的擴張以及交通等公建設(shè)施的逐步完善，資源型別墅生活的便利性也在逐步提高，這也為其保值、升值提供了良好的客觀條件。

獨棟別墅的稀缺性就從未被市場懷疑過?；趪鴥?nèi)經(jīng)濟高速增長、通貨膨脹、人民幣升值等綜合因素考慮，即使是目前處于調(diào)控的“非常時期”，別墅仍擁有一定擁躉客群。獨棟別墅本身的銷售節(jié)奏也比較緩慢，降價促銷的可能性不大。據(jù)了解，今年開盤的一個高端別墅項目，開盤幾乎全部清盤，曾出現(xiàn)多人瘋搶一套房源的激烈場景。

所以說，投資地產(chǎn)還得看別墅，如果手里面有多余的錢，或者說有這個需求，別墅產(chǎn)品不失為一個更加保守的長線投資

別墅臵業(yè)VIP熱線——135-2301-9760 鄧璠 經(jīng)營：高端房產(chǎn) 中端房產(chǎn) 急售房產(chǎn) 機關(guān)房產(chǎn)

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第五篇：別墅消費調(diào)研報告

1、調(diào)查的目的本次調(diào)查旨在通過一定數(shù)量的調(diào)查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據(jù)的定量分析結(jié)果和準確參考結(jié)論，為二十一世紀不動產(chǎn)別墅市場決策提供第一手參考資料。

2、調(diào)查的對象

（1）家庭年收入在20萬元以上；

（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；

（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務(wù)車；

（4）演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著；

3、調(diào)查的內(nèi)容

（1）目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求；

（2）目標客戶對別墅會所服務(wù)及私人業(yè)務(wù)的需求程度；

（3）目標客戶對別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度；

（4）目標客戶對別墅經(jīng)紀的專業(yè)需求及運作品牌程度；

（5）目標客戶個人信息及購房自審的程度；

（6）目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建筑風格等；

4、調(diào)查的質(zhì)量控制

由于需求別墅的目標客戶為高端收入人群，數(shù)量比較少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調(diào)查共獲得問卷325份，有效問卷214份。

二、調(diào)查結(jié)果顯示

1、對購買別墅的時間數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者中打算一年以內(nèi)購買別墅的有12人，占4.86%；打算在1-3年內(nèi)購買別墅的有76人，占36.09%；打算在3-5年內(nèi)購買別墅的有126人，占59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當一部分人近期三五年內(nèi)都對奧北別墅產(chǎn)品存在著購買需求。

2、對選擇別墅的類型數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，占53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，占16.72%；打算購買聯(lián)體別墅的有48人，占22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，占7.58%。獨立別墅的購買意向共占53.37%，體現(xiàn)出這一特殊人群對私密性的追求和對奧北別墅產(chǎn)品的期望。

3、對購買別墅的面積（單位：㎡）數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者打算購買建筑面積為200-300平方米的有54人，占24.47%；打算購買300-400平方米的有69人，占32.18%；打算購買400-500平方米的有51人，占22.68%；打算購買500-600平方米的有22人，占11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目標客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調(diào)查結(jié)果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

4、對購買別墅的風格選項統(tǒng)計結(jié)果所占比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現(xiàn)代風格125.71%中式和現(xiàn)代結(jié)合3115.02%歐式與現(xiàn)代結(jié)合5325.41%合計214100%數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，占31.61%；選擇中式風格的有49人，占22.25%；選擇現(xiàn)代風格的有12人，占5.71%；選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有53人，占25.41%；選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有31人，占15.02%?？傮w上以歐式所占比重較大，但與其他類型風格相差人數(shù)不多，這反映出消費者對于建筑風格需求的多樣化，也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。

5、對選擇別墅的單價（單位：元）數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者打算選擇10000-15000元/㎡的有71人,占33.08%；打算選擇15000-XX0元/㎡的有50人,占23.54%；打算選擇XX0-25000元/㎡的有56人,占26.7%；打算選擇25000-30000元/㎡有20人，占9.39%；打算選擇30000元/㎡，占7.42%。大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產(chǎn)品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經(jīng)開始了進一步的市場細分。

6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，被訪問者能接受的總價區(qū)間為300-450萬元的有81人，占37.68%；能接受的總價區(qū)間為450-600萬元的有61人，占28.25%；能接受的總價區(qū)為600-800萬元的有32人，占16.09%；能接受的總價區(qū)間為800-1000萬元的有29人，占13.41%；能接受的總價區(qū)間1000萬元以上的有11人，占4.57%?？們r是劃分客戶群的最有效標準，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區(qū)低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。

三、各項統(tǒng)計結(jié)果分析（省略）鑒于對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產(chǎn)知識產(chǎn)權(quán)保護；部分調(diào)查結(jié)果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業(yè)管理要求的調(diào)查、目標客戶對別墅會所服務(wù)調(diào)查、目標客戶對別墅安保系統(tǒng)調(diào)查、目標客戶對別墅經(jīng)紀的專業(yè)需求調(diào)查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。

秀美活力的漢中養(yǎng)育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務(wù)，擁有經(jīng)紀圈內(nèi)眾多資源，獨享二十一世紀不動產(chǎn)全球品牌，接受您的委托讓您真正體驗省時，省力，省心。