第一篇：扒一扒凱德置地的人才理念

《扒一扒凱德置地的“另類”留人之道 》

今年是Helen在凱德置地（中國(guó)）投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱德）工作的第7年。在加入凱德以前，Helen在上海一家外企擔(dān)任中層管理人員。當(dāng)初加入凱德原本只是想暫時(shí)在北京落個(gè)腳，穩(wěn)定下來之后再換其他工作。然而，連她自己也沒想到，自己的這個(gè)“腳”一“落”就是7年。

像Helen一樣，凱德的很多員工在這里的工作年限都大大超出了自己當(dāng)初的預(yù)期，90%的員工在這里工作了3年以上，這其中甚至包括公司的銷售人員。曾經(jīng)的凱德北京運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理毛大慶對(duì)《當(dāng)代經(jīng)理人》坦言：“很多人都給我打電話，說要推薦人到我們公司來工作。面對(duì)這樣的情況，我真的無能為力，因?yàn)槲覀児編缀鯖]有空余的位置?！?/p>

毛大慶的話似乎一點(diǎn)也不夸張。根據(jù)去年美國(guó)《財(cái)富》雜志所作的評(píng)估報(bào)告顯示，凱德的員工流動(dòng)率始終控制在8%之內(nèi)。

現(xiàn)如今全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都在上漲，北京的房?jī)r(jià)更是一天一個(gè)變化。浮躁的房地產(chǎn)行業(yè)的員工流動(dòng)率一直居高不下，因此，凱德在這“浮躁”中絕對(duì)算是一家“另類”企業(yè)。

“胡蘿卜”理論

凱德對(duì)待員工一直都有這樣一個(gè)傳統(tǒng)，那就是給予員工盡可能大的發(fā)展空間，并且在這個(gè)過程中不斷用新的目標(biāo)刺激員工，讓他們產(chǎn)生持續(xù)的沖動(dòng)。

“這就好像是在你面前懸掛著一根胡蘿卜，只要你稍微跳一下就能夠得到。這就是凱德最流行的‘胡蘿卜’理論?！泵髴c形象地對(duì)《當(dāng)代經(jīng)理人》解釋著這個(gè)理論，其實(shí)他自己正是這個(gè)理論的親歷者?！?1年在凱德工作的經(jīng)歷讓我對(duì)這點(diǎn)深有體會(huì)。公司每三年會(huì)主動(dòng)給我做一個(gè)后兩年的發(fā)展計(jì)劃，給我新的任務(wù)、新的崗位，而這新任務(wù)，又夠我‘蹦上’幾年?！?/p>

在擔(dān)任凱德北京公司總經(jīng)理之后，毛大慶把公司的這個(gè)傳統(tǒng)從新加坡總部移植到了北京。他發(fā)現(xiàn)手下有一個(gè)年輕的工程師，人很聰明能干，各方面素質(zhì)都很出色，剛進(jìn)入凱德時(shí)由于工作經(jīng)驗(yàn)有限，毛大慶只讓他負(fù)責(zé)工程中的一小塊工作。雖然在后來工作的過程中也犯過錯(cuò)誤，但他一直都在努力學(xué)習(xí)。沒過多久，毛就安排了一個(gè)大項(xiàng)目給他，讓他做這個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。為了讓他更好地完成工作，公司還給他配置了一些資深的項(xiàng)目顧問。這樣一方面能夠控制整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又給這個(gè)年輕人吃了一顆定心丸，不至于讓他因?yàn)閾?dān)心失誤而畏首畏尾。短短3年，這位當(dāng)初略顯生澀的年輕人已經(jīng)由當(dāng)初一名普通的工程師發(fā)展成為一個(gè)專家型的項(xiàng)目主管，成為凱德的中堅(jiān)力量。

除了公司為每個(gè)人量身定做的頗具預(yù)見性的職業(yè)規(guī)劃之外，凱德還會(huì)給員工進(jìn)行相應(yīng)的技能培訓(xùn)，包括跨行業(yè)的知識(shí)講座和職業(yè)培訓(xùn)。財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)給公司所有的中層以上員工講座，幫助員工掌握財(cái)務(wù)基本知識(shí)?！耙?yàn)榻裉煲粋€(gè)員工可能是工程師，明天他可能負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。”毛大慶解釋說。

同時(shí)，凱德還會(huì)定期請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、畫家、美容師甚至是電影導(dǎo)演來給員工講課，普及社會(huì)上流行的前沿知識(shí)。比如，在《物權(quán)法》剛剛出臺(tái)時(shí)，凱德就請(qǐng)資深的專家來做講座，普及法理上的知識(shí)；國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心的研究員會(huì)給員工講中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)。

類似的很多話題都不僅僅圍繞房地產(chǎn)，正是這些看似與員工本職工作沒有多大關(guān)系的講座，能夠讓員工獲得社會(huì)上多方面的知識(shí)，這對(duì)員工基本技能和素質(zhì)的提升起到了至關(guān)重要的作用。因?yàn)檫@樣一方面增強(qiáng)了員工在社會(huì)上的競(jìng)爭(zhēng)力，也增強(qiáng)了員工對(duì)于企業(yè)的歸屬感。

凱德置地還在公司內(nèi)部進(jìn)行了別具特色的“團(tuán)隊(duì)建設(shè)培訓(xùn)”。在與辦公環(huán)境完全不同的大自然中，員工們通過參加各種具有挑戰(zhàn)性的競(jìng)技活動(dòng)，加強(qiáng)了交流、溝通與合作。公司還為員工業(yè)余生活的交流提供了一個(gè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)——一本面向內(nèi)部員工的網(wǎng)絡(luò)雜志，員工可以通過這個(gè)平臺(tái)相互溝通彼此在生活、家庭中的問題及心情?！霸跍贤ㄟ^程中最關(guān)鍵的就是誠(chéng)意了?！笨偛昧置鲝┱f，“公司與員工之間的溝通應(yīng)該是真誠(chéng)的，只有員工感受到了這種真誠(chéng)，才會(huì)真心地為公司努力?！?/p>

對(duì)此，毛大慶深有體會(huì)：“我常常都在思考，除了錢以外靠什么能留住人？凱德的薪酬在房地產(chǎn)行業(yè)屬于中等偏上，很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)付出的薪酬不比凱德少。我們從來沒有刻意要求員工要忠誠(chéng)，因?yàn)閱栴}并不僅僅出現(xiàn)在員工身上，其實(shí)關(guān)鍵還是企業(yè)對(duì)員工的態(tài)度。作為企業(yè)，要提供好的環(huán)境和平臺(tái)給員工。讓員工在工作中獲得生存，這包括薪酬；在生存中獲得發(fā)展，讓員工知道在這里工作，個(gè)人的收獲很大，對(duì)以后個(gè)人的發(fā)展有利?！?/p>

因材施教

很多管理者都知道“因材施教”的重要，但要想在管理過程中真正把這個(gè)原則付諸實(shí)踐卻絕非易事。對(duì)于員工平均年齡只有32歲的凱德來說更是如此。

目前，凱德員工的年齡層主要分布在60、70和80年代三個(gè)階段。其中60、70年代的員工是凱德的主力軍。凱德認(rèn)為，相對(duì)于80后的年輕人，這兩個(gè)年代的人相對(duì)而言比較容易管理。一是由于社會(huì)背景的原因，在他們的思想意識(shí)里都帶有強(qiáng)烈的英雄主義情結(jié)，在意志品質(zhì)上比較積極、上進(jìn)；二是他們?nèi)巳硕加邪駱?，比較容易團(tuán)結(jié)，團(tuán)隊(duì)意識(shí)比較強(qiáng)。

然而80后的員工畢竟是公司未來發(fā)展不得不面對(duì)的一個(gè)群體。他們獨(dú)立思考的能力很強(qiáng)，不會(huì)輕易盲從，更不會(huì)人云亦云，因此很難形成團(tuán)隊(duì)意識(shí)。

針對(duì)這一特殊群體，凱德制定的管理策略是：讓這些員工知道自己的發(fā)展是和這個(gè)集體分不開的。在凱德看來，盡管讓他們?yōu)榱艘粋€(gè)目標(biāo)前進(jìn)很難，但所有人在追求某些東西的時(shí)候還是存在著共性的，這其中包括追求“好”的心理、包括社會(huì)的認(rèn)同感以及個(gè)人的成就感。因此不管是70后、80后甚至90后，只要他們?cè)谧约旱墓ぷ鬟^程中感受到企業(yè)是他們獲得這些共性的有利平臺(tái)，在這里他們可以不斷進(jìn)步，進(jìn)而獲得了生活的自信時(shí)，他們會(huì)明白這個(gè)道理，公司并不是讓一個(gè)人機(jī)械地講究忠誠(chéng)。這時(shí)他會(huì)自覺自愿地到軌道上來。

24歲的張紅（化名）就是一個(gè)典型的80后。去年剛大學(xué)畢業(yè)的她因?yàn)橄胝乙粋€(gè)與公共關(guān)系相關(guān)的工作，放棄了其他工作的機(jī)會(huì)，選擇了加入凱德這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。在日常工作過程中，張紅的表現(xiàn)一直很出色，主管布置的工作她總能夠保質(zhì)保量地完成。就在她感覺自己的工作缺乏創(chuàng)意時(shí)，凱德給了她一個(gè)新的挑戰(zhàn)——擔(dān)任員工俱樂部主席。在凱德內(nèi)部有一個(gè)員工俱樂部，成員約20人。俱樂部的主要職責(zé)是在業(yè)余時(shí)間組織公司員工進(jìn)行娛樂活動(dòng)。為了保證俱樂部的工作效率，俱樂部主席一職需要定期進(jìn)行換屆選舉，候選人由前任主席提名產(chǎn)生。

當(dāng)聽到自己當(dāng)選主席的消息之后，張紅真的很興奮，因?yàn)樗枪揪銟凡坑惺芬詠砟挲g最小的一任主席。為了保證活動(dòng)的資金充足，俱樂部需要在年底提前做好下一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算，繁瑣的數(shù)據(jù)曾一度讓她摸不到頭腦；同時(shí)為了保證效果，在每一次活動(dòng)前幾天，張紅和其他俱樂部成員會(huì)開會(huì)到凌晨，討論整個(gè)活動(dòng)的流程和可能面對(duì)的突發(fā)狀況。雖然要承受很大的壓力，但每當(dāng)看到公司的員工在自己策劃、組織的活動(dòng)中開懷大笑時(shí)，張紅都有一種巨大的成就感和滿足感，而這種感覺是她以前從未有過的。

善待“叛將”

翰威特大中華區(qū)咨詢業(yè)務(wù)總監(jiān)Simon Keeley認(rèn)為，員工是否用一種積極、正面的語(yǔ)言來描述他現(xiàn)在的雇主是衡量一家公司員工忠誠(chéng)度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)——萬(wàn)科集團(tuán)的王石曾經(jīng)說過這樣一句話：萬(wàn)科永遠(yuǎn)不怕人走，因?yàn)樵谌f(wàn)科的門外永遠(yuǎn)有人在排隊(duì)。有底氣說出這樣的話的企業(yè)并不多，凱德也算是其中的一個(gè)。

雖然凱德的員工流動(dòng)率很低，但仍然會(huì)有員工因?yàn)楦鞣N原因提出辭職。他們有的是要跟朋友創(chuàng)業(yè)，成立自己的公司，更多則是找到了比凱德待遇更好的工作。不管是什么原因，凱德都會(huì)在員工離職前開上一次歡送會(huì)，這樣一方面是對(duì)這個(gè)員工過去成績(jī)的一種肯定，另一方面也會(huì)向員工傳遞一個(gè)信息：無論走到哪里，我們還是一家人。（原作者：梁瑩瑩）幾乎在每次歡送會(huì)上，毛大慶都會(huì)在最后說上這樣一句話：當(dāng)你覺得新的地方不合適時(shí)，隨時(shí)歡迎你回來。因?yàn)樵趧P德看來，員工為追求自我發(fā)展辭職是很正常的事情，任何人都不可能在一個(gè)公司待上一輩子，公司不能夠做到讓一個(gè)員工永遠(yuǎn)不跳槽，但公司可以做到讓每個(gè)走出公司的人都成為公司一名活生生的形象宣傳員。毛大慶在歡送會(huì)上看似不經(jīng)意的一句話卻像是一個(gè)魔咒一樣，召喚著很多當(dāng)初離開的人重新回到凱德，他們中有的是在跳槽半年、一年之后，有的僅僅是在兩個(gè)月之后，有的是一進(jìn)一出，而有的卻經(jīng)歷了三進(jìn)三出。

凱德有一名項(xiàng)目經(jīng)理曾經(jīng)跳槽到了另一家地產(chǎn)企業(yè)，結(jié)果沒過幾個(gè)月就提出想回凱德。毛大慶當(dāng)時(shí)沒有多問，馬上就重新安排了他的工作。后來，他主動(dòng)找到毛大慶，雖然在新的公司他能夠游刃有余地應(yīng)付自己的工作，但工作環(huán)境讓他沒有了親切的感覺。另外在那里他幾乎就是在用凱德教會(huì)他的本事賺錢，這種原地踏步的狀態(tài)讓他感覺自己沒有進(jìn)步，沒有提高。

“還有的員工到了其他企業(yè)之后，會(huì)經(jīng)常把市場(chǎng)上更廣泛的信息反映給我，這有什么不好？”毛大慶說，“為什么萬(wàn)科能把品牌做得那么好？其中一個(gè)重要原因是萬(wàn)科出去的人都是萬(wàn)科最好的形象宣傳員，他們?cè)谌f(wàn)科外部形成的“萬(wàn)科系”讓萬(wàn)科的品牌更有影響力，這叫做泛企業(yè)品牌。”

“21世紀(jì)什么最貴？——人才！”這句出自馮小剛電影中的對(duì)白一出即在社會(huì)上廣為流傳，尤其是企業(yè)管理者們奉為經(jīng)典。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，對(duì)于企業(yè)來說尋找到優(yōu)秀的人才永遠(yuǎn)是人力資源部門最重要的工作。而尋找一個(gè)對(duì)企業(yè)高度忠誠(chéng)的人才更是難上加難。因此，許多公司在招聘員工時(shí)都把員工對(duì)于企業(yè)的忠誠(chéng)度放在重要的位置加以考量，以此規(guī)避員工流失給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。然而凱德卻用自己的方式告訴人們：在工作的過程中培養(yǎng)員工的忠誠(chéng)度遠(yuǎn)比尋找本身更重要。

專家點(diǎn)評(píng)

北京新銳基創(chuàng)管理顧問公司資深合伙人nancy：

隨著企業(yè)產(chǎn)品的同質(zhì)化，企業(yè)間的人才競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。員工，尤其是優(yōu)秀員工的機(jī)會(huì)也越來越多，他們的流失會(huì)給企業(yè)帶來巨大的問題，怎樣吸引和留住優(yōu)秀員工成為很多企業(yè)的困惑。管理者的第一個(gè)念頭是：漲工資！但如果僅僅這樣做，收效只是短暫的一段時(shí)間，不僅員工滿意度并不能長(zhǎng)久保持，而且公司也無法支撐越來越大的成本。

“除了錢以外靠什么留住人”，凱德給我們做了個(gè)很好的示范：?jiǎn)T工不斷獲得新的任務(wù)、新的職位、職業(yè)規(guī)劃、培訓(xùn)……這一系列有效的措施讓員工感到公司在關(guān)注他們的發(fā)展，在這里不僅獲得了金錢的回報(bào)，更感受到自己在不斷成長(zhǎng)，所以愿意留下來與凱德一起發(fā)展，成為凱德成功源源不斷的動(dòng)力。

根據(jù)激勵(lì)原理，僅使用無理由漲薪的方法激勵(lì)員工，屬于保健要素，激勵(lì)的效果會(huì)邊際遞減；使用認(rèn)可、職業(yè)發(fā)展等激勵(lì)要素激勵(lì)員工，效果才會(huì)正比上升。而對(duì)于凱德，使用以下激勵(lì)要素激勵(lì)員工，讓它在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，擁有了優(yōu)勢(shì)：

人員成本降低。一位成熟員工離開，公司不僅失去了一位高效的員工，同時(shí)帶來巨大的付出：新人招聘廣告成本、招聘人員的時(shí)間成本、新員工培訓(xùn)成本、主管輔導(dǎo)新人的時(shí)間成本、知識(shí)流失以及新員工不適崗的風(fēng)險(xiǎn)等。這些成本和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司的影響遠(yuǎn)比留住一個(gè)老員工大的多。在企業(yè)工作6個(gè)月以上的員工，對(duì)公司的氛圍和工作方式都已適應(yīng)，工作效率在不斷增加，留住這些老員工，不僅省去上述成本，創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)更多。

員工士氣提升。無論是“胡蘿卜”還是各類培訓(xùn)，員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃和能力提升需要，公司已經(jīng)為他們考慮到了，這讓每位員工都能全身心地投入到工作中，因?yàn)楣窘o了他們這樣的信心：只要有出色的表現(xiàn)，就會(huì)得到相應(yīng)的發(fā)展。團(tuán)隊(duì)內(nèi)人員的穩(wěn)定、相互間的協(xié)調(diào)配合、融洽的氛圍、共赴難關(guān)……這些對(duì)于團(tuán)隊(duì)士氣有極大的促進(jìn)作用。

管理能力提升。當(dāng)管理者面對(duì)成熟員工時(shí)，彼此的溝通風(fēng)格、做事方式都較熟悉，管理起來就更加容易，管理者可以將更多的精力投入更重要的工作和自身成長(zhǎng)中，公司的整體管理水平也就隨之提升。

專家點(diǎn)評(píng)

廣州新銳基創(chuàng)咨詢管理公司總經(jīng)理judy：

根據(jù)新銳基創(chuàng)顧問關(guān)于“高績(jī)效組織與人力資源管理”的調(diào)查表明：影響企業(yè)未來績(jī)效重要程度的11項(xiàng)指標(biāo)中，企業(yè)吸引并保留技能熟練員工的能力排在第三位，而針對(duì)企業(yè)的自我評(píng)價(jià)中，僅有6%的企業(yè)認(rèn)為自己做的非常好。在評(píng)價(jià)人力資源工作的指標(biāo)評(píng)分中，吸引、保留人才被認(rèn)為是人力資源最重要的工作，有48%的參與企業(yè)給了最高分：5分。可見，激勵(lì)員工并提高他們對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度是企業(yè)的永恒話題。一個(gè)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)是企業(yè)取得不斷前進(jìn)的重要保障，員工的素質(zhì)和活力是企業(yè)前進(jìn)的根本推動(dòng)力。國(guó)外研究表明在沒有激勵(lì)的情況下，員工僅發(fā)揮其能力的20%～30%；而在受到充分激勵(lì)時(shí)，可發(fā)揮至80%～90%，通過激勵(lì)使企業(yè)獲得高績(jī)效這一點(diǎn)非常重要。

提起通過激勵(lì)來保持員工的忠誠(chéng)度，人們常常想到的就是漲薪、年終分紅、各種獎(jiǎng)金等物質(zhì)激勵(lì)，其實(shí)它只是激勵(lì)的一般模式，它滿足的只是人們的物質(zhì)方面的需求?，F(xiàn)實(shí)生活中，人的需求是多樣和多變的，所以激勵(lì)也是循環(huán)往復(fù)、持續(xù)不斷的。當(dāng)人的一種需求得到滿足之后，新的需求將會(huì)反饋到下一個(gè)激勵(lì)循環(huán)過程中去。在物質(zhì)方面基本滿足之后，員工會(huì)追求精神方面的滿足，如對(duì)挑戰(zhàn)工作的成就滿足、有前景的發(fā)展機(jī)會(huì)、良好的工作氛圍等等，因此優(yōu)秀的管理者應(yīng)該不斷地洞察不同員工在需求和目標(biāo)的差異性以及員工在職業(yè)生涯過程中的變異性，只有很好地結(jié)合企業(yè)與員工個(gè)人目標(biāo)，并采取針對(duì)性強(qiáng)、行之有效的激勵(lì)方式，激發(fā)出員工的工作熱情和內(nèi)在潛力，才能使員工長(zhǎng)久地保持最佳工作狀態(tài)，并使之奉獻(xiàn)出自己的智慧才能和責(zé)任心去努力為企業(yè)工作和創(chuàng)造價(jià)值。凱德的“胡籮卜”理論正是很好地將激勵(lì)原則付諸實(shí)踐的成功范例，它恰當(dāng)?shù)嘏c合理的目標(biāo)聯(lián)系在一起，目標(biāo)既不是過高，也沒有過低——過高使員工的期望值降低，影響積極性；過低則會(huì)使目標(biāo)的激勵(lì)效果下降。同時(shí)目標(biāo)還具有針對(duì)性，對(duì)不同年齡層的員工有的放矢地樹立目標(biāo)來滿足他們的需求。在對(duì)“80后”的激勵(lì)管理上尤顯突出，“80后”具有獨(dú)立價(jià)值觀、富創(chuàng)造性、情緒變化大的特質(zhì)，體現(xiàn)自己與眾不同的價(jià)值是他們的心理需求，給予他們挑戰(zhàn)工作的成就感則是對(duì)他們最大的激勵(lì)。

員工管理既需要賦予科學(xué)性，同樣也需要人性化的藝術(shù)性。善待離職者體現(xiàn)著凱德在管理上的人性化和技巧上的藝術(shù)性。對(duì)待跳槽的員工常規(guī)做法可能是指責(zé)，換成理解、寬容乃至接納離職者這樣一種做法竟激勵(lì)了士氣，這就是管理的藝術(shù)，許多管理方法和技巧都是一種藝術(shù)。收起

第二篇：凱德置地項(xiàng)目行銷策劃書 凱德中國(guó)

凱德置地項(xiàng)目行銷策劃書

凱德置地公司簡(jiǎn)介

“建宇樹人”是凱德置地的企業(yè)理念，凱德置地不僅為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，也為員工創(chuàng)造最佳的發(fā)展平臺(tái)，同時(shí)熱心社會(huì)公益事業(yè)，為創(chuàng)造一個(gè)和諧人性的社會(huì)空間而不斷努力。

在中國(guó)，新加坡嘉德置地集團(tuán)以獨(dú)資控股形式成立凱德置地，這讓集團(tuán)在中國(guó)能順利地進(jìn)行運(yùn)作，并且能更靈活地運(yùn)用資金和管理業(yè)務(wù)。凱德置地在中國(guó)市場(chǎng)收益的增加促使了整個(gè)集團(tuán)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，為集團(tuán)做出了重要貢獻(xiàn)。

凱德置地是一家致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資與開發(fā)公司。自1994年進(jìn)入中國(guó)以來，就一直活躍于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前在華總開發(fā)業(yè)績(jī)以超過300億人民幣。2002年,凱德置地成為了“外商獨(dú)資投資有限公司”。凱德置地一貫倡導(dǎo)以人為本，尊賢重仕的企業(yè)文化，竭誠(chéng)為客戶提供最好的產(chǎn)品和服務(wù)。最大的優(yōu)勢(shì)源自強(qiáng)有力、有豐富國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)，及具有奉獻(xiàn)精神和專業(yè)素質(zhì)的優(yōu)秀人才。凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司。新加坡嘉德置地集團(tuán): 嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。它的核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融，分布在亞洲、澳洲、歐洲和海灣地區(qū)的主要城市。嘉德置地的房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球18個(gè)國(guó)家的70個(gè)城市。憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)和商業(yè)知識(shí),嘉德置地也為客戶提供收費(fèi)制的產(chǎn)品和服務(wù)。新加坡嘉德置地集團(tuán)使命: 以國(guó)際化的形象構(gòu)建世界級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)。創(chuàng)造持續(xù)的股東價(jià)值、提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)、吸引并發(fā)展高素質(zhì)的人力資本。

凱德置地公司理念

秉承回饋社會(huì)，為民造福的一貫理念，凱德置地專注于營(yíng)造充滿活力，設(shè)施完善，極具人文氣息的多元一體化生活空間。無論是住宅還是商用產(chǎn)業(yè)，凱德置地的物業(yè)從建筑設(shè)計(jì)本身到功能的實(shí)用性，都講求精益求精，至臻完美；并在產(chǎn)品的創(chuàng)新與增值上孜孜以求，不懈努力；深得全球品質(zhì)人士青睞，在國(guó)內(nèi)屢獲殊榮。

凱德置地如何進(jìn)行項(xiàng)目行銷

由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營(yíng)銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國(guó)的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用。它有悖于營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P策略，將消費(fèi)者置于房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價(jià)格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費(fèi)者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點(diǎn)。許多房地產(chǎn)營(yíng)銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說是4P理論在實(shí)際操作中的發(fā)展與改良。因此，本文仍將按照營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略進(jìn)行分析。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者開始注意產(chǎn)品的本身。購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來越多，日趨理性；違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問題及房?jī)r(jià)的問題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營(yíng)銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略（Product）房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概

念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

1﹑核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量 等。

3﹑延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。由于購(gòu)房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。

首先是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷。的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷的高度上。因?yàn)榇蠹叶家阎?，在日益激烈的市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌才是贏取持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器。在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)﹑新世界集團(tuán)﹑ 新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害？因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語(yǔ)言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而 “品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒有。

產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計(jì)者、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽覺形象時(shí)，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購(gòu)買沖動(dòng)，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。要在消費(fèi)者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下工夫，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷

消現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。買房可謂一個(gè)家庭的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。開發(fā)商只有采取人無有，人有優(yōu)，人優(yōu)奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。

已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營(yíng)銷的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的營(yíng)銷思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園” “錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開發(fā)商的精心營(yíng)造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤。

再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。

隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。購(gòu)房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區(qū)開發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園?，F(xiàn)在有

不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨(dú)辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營(yíng)造其高達(dá) 40%的綠化率。隨后出現(xiàn)的“國(guó)貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營(yíng)銷理念熱銷樓市。后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”，“中遠(yuǎn)兩灣城”和 “盛大花園”以上萬(wàn)平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。當(dāng)然，開發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點(diǎn)，不僅完全偏離了環(huán)保營(yíng)銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥，成為行業(yè)公害。

盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時(shí)，有意無意地引入了綠色營(yíng)銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營(yíng)銷”。它與綠色營(yíng)銷的區(qū)別在于，綠化營(yíng)銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現(xiàn)，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡(jiǎn)單，一般以宅前綠化為主；綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間（綠地、廣場(chǎng)、林蔭、道路、建筑小品等）營(yíng)造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間（朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等）的營(yíng)造。因此，綠化營(yíng)銷與綠色營(yíng)銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營(yíng)造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠(yuǎn)。另外，單一的綠化營(yíng)銷量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，不利于市場(chǎng)多維度競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。所以，單一的綠化營(yíng)銷還必須與區(qū)位營(yíng)銷、房型營(yíng)銷、物管營(yíng)銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營(yíng)銷。

再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)銷。

當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來越大，建筑亦不例外。項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來意想不到的效果。沒有文化的物業(yè)不過是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是 “鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽(yáng)城市花園中，開發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說。在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。

另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來越封閉。廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發(fā)商就注意到這一問題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，他們?cè)谶@一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓久久回味。另外，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次?，F(xiàn)在不少開發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過高品味會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營(yíng)造小區(qū)的文化氣息，這不能不說是在文化營(yíng)銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

第三篇：來福士廣場(chǎng)——?jiǎng)P德置地項(xiàng)目企劃方案

來福士廣場(chǎng)——?jiǎng)P德置地項(xiàng)目企劃方案

來福士廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：

上海來福士廣場(chǎng)是一座集51層甲級(jí)智能化寫字樓、8層大型購(gòu)物中心和2層停車場(chǎng)為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該項(xiàng)目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場(chǎng)和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場(chǎng)地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點(diǎn)。

來福士廣場(chǎng)是上海最高的寫字樓之一。黃金的位置，便捷的交通，周圍林立的星級(jí)酒店和一覽無余的城市風(fēng)光都使來福士廣場(chǎng)成為眾多跨國(guó)公司的首選之地。

來福士廣場(chǎng)購(gòu)物中心已于2003年11月1日開業(yè)。憑借豐富的零售業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理專家們已為來福士廣場(chǎng)的每個(gè)樓面精心規(guī)劃了相應(yīng)的風(fēng)格與主題。每個(gè)樓面的商鋪都經(jīng)營(yíng)著相關(guān)商品，配合遍布商場(chǎng)的指示牌，顧客能享受極大的購(gòu)物便利，而租客也從大量客流中獲得商機(jī)。

來福士廣場(chǎng)各樓主題：

地下1樓特色集市

1樓摩登精品

2樓流行服飾

3樓休閑服飾

4樓男性世界與運(yùn)動(dòng)

5樓運(yùn)動(dòng)生活天地

6樓美食廣場(chǎng)

7樓健身與美容

來福士廣場(chǎng)行銷企劃

1、定位

樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡(jiǎn)單、粗放的營(yíng)銷心態(tài)，一定要有十分的把握。因?yàn)闃潜P在發(fā)售前，社會(huì)對(duì)此如之不多，不太了解，精心的準(zhǔn)備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場(chǎng)份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場(chǎng)份額推向別人的懷抱。我們對(duì)于銷售的意義要有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

如何精心準(zhǔn)備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個(gè)問題：首先，物業(yè)在投放的市場(chǎng)中怎樣選擇目標(biāo)群，即什么樣的人會(huì)買這個(gè)樓。市場(chǎng)營(yíng)銷定位，消費(fèi)階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費(fèi)者的生活習(xí)慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對(duì)樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個(gè)前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場(chǎng)定位。所謂市場(chǎng)定位，指如何去爭(zhēng)取樓盤對(duì)于消費(fèi)群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時(shí)，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價(jià)對(duì)人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購(gòu)買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個(gè)辦公場(chǎng)地，對(duì)商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆Ｒ虼耍阡N售寫字樓、公寓等物業(yè)時(shí)，功能的作用愈顯重要。國(guó)際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點(diǎn)，而各個(gè)國(guó)家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動(dòng)化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場(chǎng)。中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國(guó)內(nèi)銷售時(shí)，都強(qiáng)調(diào)5A級(jí)，當(dāng)時(shí)外商都很驚訝于中國(guó)大陸也有5A級(jí)的寫字樓。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對(duì)消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專營(yíng)性定位。目前商鋪的市場(chǎng)狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場(chǎng)發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營(yíng)造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費(fèi)水平的不同，通過價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對(duì)居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國(guó)的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營(yíng)造了象征性群體，通過購(gòu)買、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。

2、價(jià)格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：

1、類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。

2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤(rùn)期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤(rùn)，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場(chǎng)情況確定。

3、評(píng)估法：由專業(yè)地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)樓盤進(jìn)行全方位的評(píng)估后作出定價(jià)。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比

較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、定價(jià)比例

一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30％。

用戶選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三保以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們?cè)谏钪性絹碓阶⒅氐膯栴}。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對(duì)消費(fèi)者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競(jìng)爭(zhēng)者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會(huì)截然不同了。所以說，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會(huì)”想要什么，在滿足消費(fèi)者需求方面的競(jìng)爭(zhēng)便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場(chǎng)的看法、偏愛和決擇方面的競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場(chǎng)。這樣就不會(huì)使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個(gè)成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到85％以上，才能保證毛利潤(rùn)20％以上。一個(gè)值得注意的問題是市場(chǎng)旺銷時(shí)，不能盲目提價(jià)，否則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢(shì)待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實(shí)施

樓盤的銷售要實(shí)行專業(yè)對(duì)口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國(guó)內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用。但長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍。因此，培養(yǎng)

和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個(gè)優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時(shí)也是人格、品位、審美價(jià)值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識(shí)的修養(yǎng)，因?yàn)槿魏我淮武N售都會(huì)由于推銷人員對(duì)樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。這也是一個(gè)合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整個(gè)鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

第四篇：凱德置地房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企劃方案

凱德置地房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企劃方案

凱德置地開發(fā)企劃

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。

第三類，其他方式。如購(gòu)買房屋后出租；購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；

5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國(guó)家也以贖買的方式收歸國(guó)有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體

地位。

十年**期間，對(duì)城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬(wàn)樹梨花開?！?隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對(duì)這些問題，針對(duì)這些問題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土

地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。

凱德置地開發(fā)項(xiàng)目榮譽(yù)

2009-10

凱德?風(fēng)尚在第34屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)上被評(píng)為“居有所值?科技名盤

2009-06

凱德?泊宮榮獲2009’廣佛新人居十大高端領(lǐng)袖名盤”稱號(hào)

2009-0

3凱德?風(fēng)尚被成都傳媒集團(tuán)譽(yù)為“2008科技創(chuàng)新樓

2008-03

凱德置地被評(píng)為2007黃浦區(qū)優(yōu)秀外商投資企業(yè)

2008-03

“天山河畔花園”被評(píng)為2008創(chuàng)建上海市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)

2008-03

“林茵湖畔園”東西被評(píng)為2008創(chuàng)建上海市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)

2008-0

1卓錦萬(wàn)代獲得搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)2008中國(guó)地產(chǎn)新視角“北京別墅銷售十強(qiáng)”

2008-01

凱德置地獲第五屆北京地產(chǎn)風(fēng)云榜“全國(guó)性及國(guó)際地產(chǎn)品牌北京表現(xiàn)力十強(qiáng)企業(yè)”

2008-01

凱德?品元項(xiàng)目獲第五屆北京地產(chǎn)風(fēng)云榜“2008年最值得期待樓盤”

2007-11

凱德?上元項(xiàng)目在搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“2007中國(guó)住宅戶型設(shè)計(jì)大賽”中獲得“最佳景觀戶型獎(jiǎng)”

2007-10

凱德置地在由新華社上海證券報(bào)主辦的2007“責(zé)任中國(guó)?和諧地產(chǎn)”評(píng)選頒獎(jiǎng)典禮上，獲得“2007最

具社會(huì)責(zé)任房地產(chǎn)公司”稱號(hào)。

2007-09

凱德視界：全國(guó)人居經(jīng)典雙金獎(jiǎng)

2007-09

凱德視界：國(guó)際住協(xié)綠色建筑獎(jiǎng)

2007-08

凱德?上元項(xiàng)目在建設(shè)部主辦的第13屆中國(guó)國(guó)際城市建設(shè)（案例）展覽會(huì)的主題活動(dòng)上獲得了“高品質(zhì)復(fù)合型綠色人文社區(qū)項(xiàng)目”的榮譽(yù)

第五篇：扒一扒你所不知道的韓國(guó)留學(xué)

扒一扒你所不知道的韓國(guó)留學(xué)

韓國(guó)留學(xué)介紹，作為亞洲四小龍之一的韓國(guó)一直在亞洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于領(lǐng)先位置，而近幾年來，不單單是經(jīng)濟(jì)，在教育方面也有了長(zhǎng)足的發(fā)展，隨著“韓流熱”的加深，也讓更多的學(xué)生看到了韓國(guó)在教育文化方面的出色表現(xiàn)，因此，越來越多的學(xué)生不再是奔赴大家趨之若鶩的歐美國(guó)家，而是選擇到韓國(guó)繼續(xù)深造，同時(shí)，也有許多的學(xué)生比較迷茫，對(duì)韓國(guó)留學(xué)存在許多的疑問，下面就與大家一起詳細(xì)地扒一扒你所不知道的韓國(guó)留學(xué)~

一、韓國(guó)的人文地理環(huán)境

八一八你所不知道的韓國(guó)留學(xué)~ 韓國(guó)位于朝鮮半島，和咱們國(guó)家的山東省隔海相望，因?yàn)槿姝h(huán)海，氣候比較濕潤(rùn)，冬暖夏涼。韓國(guó)國(guó)土面積小，人口比較少，為單一的大韓民族，且傳承我國(guó)傳統(tǒng)的儒家文化，所以韓國(guó)人十分注重禮儀，見到長(zhǎng)輩必定會(huì)90度鞠躬問好，甚至見到陌生人也必定要鞠躬問安，對(duì)于他們來說禮儀已經(jīng)是刻在骨子里的東西，無法輕易抹去。

出門在外，衣食住行是通常是最為費(fèi)心的問題。飲食方面，以米飯為主食，菜肴以燉煮和烤制為主，再配以醬湯和各種小拌菜，整體偏向清淡，多蔬菜、忌油膩。韓國(guó)在食品上的物價(jià)整體是偏高的，大概是中國(guó)的3-4倍左右，韓國(guó)的大學(xué)也有食堂，價(jià)位相對(duì)便宜，一份套餐3000韓元左右，類似于國(guó)內(nèi)食堂的套餐，有米飯、幾樣小菜還有一份例湯，葷素搭配，營(yíng)養(yǎng)合理，深受學(xué)生們的喜愛。住宿方面主要分為兩種，學(xué)生可以選擇學(xué)校內(nèi)的宿舍，也可以和相熟的同學(xué)在校外租住，特別說明的是，同中國(guó)不同，在韓國(guó)租房需要提前支付比較高的保證金，比如：首爾市區(qū)一個(gè)不到20平方米的單人間月租大約要50萬(wàn)韓元(約合人民幣2700元)左右，但保證金在500萬(wàn)至2000萬(wàn)韓元(約合人民幣2.7萬(wàn)至10.8萬(wàn))不等。出行方面，韓國(guó)的公共交通設(shè)施十分發(fā)達(dá)，地鐵、公交、出租比比皆是，價(jià)格也不貴，完全可以滿足學(xué)生平日出行的需要。

二、為什么選擇韓國(guó)留學(xué)

八一八你所不知道的韓國(guó)留學(xué)~ 提到留學(xué)，可能很多人腦子里首先反應(yīng)的就是美國(guó)、英國(guó)這一類的歐美國(guó)家，而對(duì)韓國(guó)的印象則比較模糊。其實(shí)，作為我們的鄰國(guó)，韓國(guó)在近幾年來一直是中國(guó)留學(xué)生的留學(xué)首選，數(shù)據(jù)顯示目前就讀于韓國(guó)四年制大學(xué)的外國(guó)留學(xué)生人數(shù)約8.6萬(wàn)人，其中中國(guó)留學(xué)生所占的比率高達(dá)58.6%，成為在韓留學(xué)生人數(shù)的主力。那么，為什么放棄歐美國(guó)家而選擇韓國(guó)留學(xué)呢?首先，韓國(guó)的安全性和文化有保障。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且與中國(guó)文化有很多的共通性，國(guó)民崇尚儒學(xué)，注重禮儀，相對(duì)于歐美國(guó)家提倡自由開放的文化性來說，韓國(guó)克己復(fù)禮的文化氛圍顯然更能提升國(guó)民的素質(zhì)，而經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民素質(zhì)的提高必然使得韓國(guó)在安全方面更具有優(yōu)勢(shì)。其次，韓國(guó)花費(fèi)便宜，相對(duì)于歐美國(guó)家一年30萬(wàn)以上的花費(fèi)來說，韓國(guó)的學(xué)費(fèi)更適合工薪階層的家庭，私立大學(xué)學(xué)費(fèi)每年4萬(wàn)左右，國(guó)立大學(xué)只要2萬(wàn)左右，普通雙職工家庭都可以負(fù)擔(dān)，最后，也是所有學(xué)生與家長(zhǎng)最關(guān)心的一點(diǎn)，韓國(guó)的本科學(xué)歷可以獲得我國(guó)教育部的承認(rèn)，也就是說，韓國(guó)大學(xué)畢業(yè)的中國(guó)學(xué)生回歸后可以和國(guó)內(nèi)的本科生享有一樣的待遇，并且還多了一份韓語(yǔ)的優(yōu)勢(shì)，與社會(huì)上更有競(jìng)爭(zhēng)力。

三、韓國(guó)學(xué)校的選擇

八一八你所不知道的韓國(guó)留學(xué)~ 選擇學(xué)校和專業(yè)可能是每個(gè)赴韓留學(xué)的同學(xué)最為頭疼的事情了，韓國(guó)國(guó)土面積不足10萬(wàn)平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于山東省，但是中國(guó)教育部認(rèn)可的韓國(guó)大學(xué)共有353所，其中本科及本科以上的大學(xué)就有211所。同中國(guó)大學(xué)的公立民辦之分一樣，韓國(guó)的大學(xué)分為私立與國(guó)立。兩者的主要差別一方面體現(xiàn)在學(xué)費(fèi)，國(guó)立大學(xué)的辦學(xué)經(jīng)費(fèi)主要來自于國(guó)家財(cái)政和地方財(cái)政的支持，私立大學(xué)則是由一些財(cái)力雄厚的財(cái)團(tuán)支持，因此相較于私立大學(xué)來說，國(guó)立大學(xué)的學(xué)費(fèi)更為便宜，一般是私立大學(xué)的一半，每年20000人民幣左右。從另一方面看，私立大學(xué)的知名度和數(shù)量又是國(guó)立大學(xué)所無法比擬的，私立大學(xué)資金的充沛性能夠保持學(xué)術(shù)研究上持續(xù)不斷的物質(zhì)提供需求，一般來說，韓國(guó)的私立大學(xué)在國(guó)內(nèi)分別占據(jù)頂尖和落后位置，國(guó)立大學(xué)在中上游的位置，二者在學(xué)術(shù)方面各有建樹，不能單純的區(qū)分好壞優(yōu)劣。同時(shí)，國(guó)立大學(xué)因?yàn)橐揽空呢?cái)政撥款，所以其公共服務(wù)性強(qiáng)于私立大學(xué)，一般為了方便本地區(qū)的學(xué)生入學(xué)，每道(相當(dāng)于我國(guó)的省)都會(huì)設(shè)立國(guó)立大學(xué)，由于地域相比首爾廣闊，國(guó)立大學(xué)校園面積大、環(huán)境清幽，適宜靜心學(xué)習(xí)，私立大學(xué)則主要集中在首爾地區(qū)，周邊環(huán)境更為繁華一些。此外，很多同學(xué)在選擇學(xué)校的時(shí)候非常注重排名，那么名校就一定適合自己?jiǎn)?其實(shí)也未必，其實(shí)在選擇學(xué)校和專業(yè)時(shí)都要根據(jù)自身的家庭、學(xué)習(xí)和興趣愛好等各項(xiàng)情況綜合考慮，而不是要盲目的追求所謂的名校。拋卻一些機(jī)械性的排名來看，首爾大學(xué)、高麗大學(xué)、延世大學(xué)是韓國(guó)當(dāng)之無愧的名校，因首字母為SKY，也被贊為撐起了韓國(guó)高等教育的一片天。這三所學(xué)校也是每個(gè)韓國(guó)學(xué)生夢(mèng)寐以求的名門。首爾大學(xué)自不必說，無論在韓國(guó)本土還是亞洲的排名都名列前茅，高麗大學(xué)也是世界大學(xué)200強(qiáng)之一，法學(xué)類和商科類的專業(yè)在各學(xué)科中都處于頂尖位置，而延世大學(xué)是一所基督教的私立綜合大學(xué)，位列韓國(guó)頂尖大學(xué)第2位，醫(yī)學(xué)和漢語(yǔ)言專業(yè)是其特色。除了這三所學(xué)校外，中央大學(xué)、慶熙大學(xué)、祥明大學(xué)、弘益大學(xué)、全南國(guó)立大學(xué)都是近兩年來我校學(xué)生選擇較多的學(xué)校。戲劇電影系和尖端影像研究生院是全韓國(guó)最高的戲劇表演和影視藝術(shù)研究學(xué)府之一，培養(yǎng)出了眾多頂尖的演藝界和文化界人士，慶熙大學(xué)位于首爾，校園環(huán)境十分優(yōu)美，多次作為影視劇的取景地出現(xiàn)在我們視線中，祥明大學(xué)作為設(shè)計(jì)領(lǐng)域杰出的大學(xué)，與弘益大學(xué)一起捍衛(wèi)著韓國(guó)高等教育藝術(shù)設(shè)計(jì)領(lǐng)域大學(xué)的尊嚴(yán)，而全南大學(xué)更是以國(guó)立大學(xué)前三的盛名享譽(yù)韓國(guó)。

對(duì)于學(xué)校的選擇，一定要切實(shí)評(píng)估好自身情況，不要一味的隨大流，追求名校，確定好自己想要入學(xué)的時(shí)間，判斷好自己的語(yǔ)言等級(jí)以及自己家庭的情況，在力所能及的范圍內(nèi)選擇最適合的學(xué)校，很多的同學(xué)因?yàn)閷?duì)自己沒有正確的評(píng)價(jià)，導(dǎo)致選擇了自己能力所不能到達(dá)的學(xué)校，最終帶來了很多的麻煩，也浪費(fèi)了許多時(shí)間。

四、關(guān)于申請(qǐng)學(xué)校和材料準(zhǔn)備 八一八你所不知道的韓國(guó)留學(xué)~ 1.申請(qǐng)學(xué)校

韓國(guó)與中國(guó)的大學(xué)基本相同，一年都是分為兩個(gè)學(xué)期，一般是春季學(xué)期(每年的3月份到6月末，7月和8月為暑假時(shí)間)和秋季學(xué)期(每年的9月份到12月末，次年的1月和2月為寒假)。而報(bào)名申請(qǐng)的時(shí)間則要提前大概五個(gè)月左右，個(gè)別學(xué)校則會(huì)提前六個(gè)月。據(jù)此時(shí)間推算，春季入學(xué)申請(qǐng)時(shí)間大致為前一的8月-11月;秋季入學(xué)申請(qǐng)時(shí)間大致為4月-8月。同學(xué)們?cè)诖酥熬涂梢愿鶕?jù)大致時(shí)間到各大學(xué)網(wǎng)站上查看該季度招生簡(jiǎn)章，為申請(qǐng)?zhí)崆白龊脺?zhǔn)備。

以上說的是對(duì)于大學(xué)的申請(qǐng)，有許多同學(xué)在此之前沒有韓語(yǔ)基礎(chǔ)，那么就要先申請(qǐng)語(yǔ)學(xué)院。韓國(guó)語(yǔ)學(xué)院又稱為韓國(guó)語(yǔ)言學(xué)校，即在韓國(guó)有許多大學(xué)作為附屬設(shè)施開設(shè)為外國(guó)人為對(duì)象的韓國(guó)語(yǔ)教育機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)一般叫作語(yǔ)學(xué)堂或語(yǔ)學(xué)院。因此，如果想在韓國(guó)留學(xué)，升入韓國(guó)大學(xué)的本科或是大學(xué)院(研究生)課程的話，都可以進(jìn)入本校韓國(guó)語(yǔ)學(xué)院學(xué)習(xí)。對(duì)于進(jìn)入韓國(guó)語(yǔ)學(xué)院前的韓國(guó)水平不作要求，一般在一年時(shí)間可以達(dá)到韓語(yǔ)中級(jí)4級(jí)的水平，即可申請(qǐng)進(jìn)入本科繼續(xù)學(xué)習(xí)。韓國(guó)語(yǔ)學(xué)堂一年有四個(gè)學(xué)期，分別開學(xué)四次，即每年的3月、6月、9月和12月，也有個(gè)別學(xué)校為1月、4月、7月和10月，因?yàn)樯暾?qǐng)韓國(guó)留學(xué)要經(jīng)歷選擇學(xué)校、準(zhǔn)備材料、申請(qǐng)學(xué)校、遞交和審核材料、交學(xué)費(fèi)、申請(qǐng)簽證、換簽證等這樣的申請(qǐng)程序，一般要耗時(shí)約3個(gè)月左右，因此最好提前3個(gè)月開始著手準(zhǔn)備。2.材料準(zhǔn)備

一般來說，準(zhǔn)備材料時(shí)，申請(qǐng)本科所需材料主要包括學(xué)校指定的材料、國(guó)籍及親屬關(guān)系證明材料、財(cái)政能力證明、其他材料這幾大類，并且根據(jù)申請(qǐng)學(xué)校的不同稍有差別。對(duì)于材料方面，最重要的就是上交高考成績(jī)、會(huì)考成績(jī)、戶口、親屬關(guān)系證明、學(xué)歷等材料中的公證或認(rèn)證。公證的材料，一般需要韓語(yǔ)或英語(yǔ)的翻譯公證件，在韓國(guó)和中國(guó)公證部門均可辦理。但由于學(xué)校的不同，各位報(bào)考的同學(xué)要仔細(xì)閱讀招生簡(jiǎn)章中有無特殊要求，避免申請(qǐng)時(shí)發(fā)生偏差。申請(qǐng)語(yǔ)學(xué)院則主要是申請(qǐng)書、護(hù)照、本人和父母的身份證復(fù)印件、高中畢業(yè)證、高中成績(jī)證明、父母的在職和收入證明以及存款證明等。同時(shí)，由于韓國(guó)政府對(duì)留學(xué)生的語(yǔ)言要求提高，申請(qǐng)韓國(guó)大學(xué)均要求公認(rèn)至少持有韓國(guó)語(yǔ)能力考試三級(jí)以上成績(jī)證明，而未持有三級(jí)成績(jī)以上的同學(xué)，部分學(xué)校要求參加學(xué)校同水平的入學(xué)韓語(yǔ)能力測(cè)試，通過后方可入學(xué)。部分學(xué)校也會(huì)要求有效的英語(yǔ)成績(jī)，目前承認(rèn)的英語(yǔ)成績(jī)有雅思，托福和托業(yè)等。分?jǐn)?shù)方面各個(gè)學(xué)校有自己不同規(guī)定。語(yǔ)言水平較好的同學(xué)，可以在報(bào)名時(shí)同時(shí)上交多項(xiàng)語(yǔ)言成績(jī)，這樣在申請(qǐng)時(shí)可以一定程度上提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，錄取機(jī)率更高。

八一八你所不知道的韓國(guó)留學(xué)~ 以上就是赴韓留學(xué)前一些簡(jiǎn)單的小知識(shí)，也許現(xiàn)在仍有許多同學(xué)在苦惱，對(duì)于離家之前有著種種擔(dān)憂，其實(shí)，你們?cè)趺礃尤ッ鎸?duì)韓國(guó)留學(xué)，韓國(guó)留學(xué)就會(huì)給你一個(gè)什么樣的結(jié)果。你們只有充實(shí)的去過每一天，才能在自己韓國(guó)留學(xué)的道路上留下清晰的足跡。只有自己?jiǎn)栃臒o愧、永不后悔的韓國(guó)留學(xué)才是有意義的韓國(guó)留學(xué)。