第一篇：萬科策劃方案

萬科景觀園林方案

一、概述

基于市郊的不斷延伸，社區(qū)的日益瓦解，長(zhǎng)春萬科上東區(qū)主張塑造一種更具有生活氛圍，更緊湊的低密社區(qū)。它具備適宜的步行距離，容許路邊停車，有配套的公共用地、就業(yè)、商業(yè)和服務(wù)等多種綜合功能設(shè)施，著重以人與環(huán)境為本，可居性強(qiáng)，具獨(dú)立性的城市中的“小鎮(zhèn)”我們稱之為“新城市主義”社區(qū)，它體現(xiàn)了我們的設(shè)計(jì)主旨和理念。

二、指導(dǎo)思想

1、營造一個(gè)高尚的，獨(dú)一無二的住宅小區(qū)。

2、公共交通主導(dǎo)的發(fā)展單元，步行道四通八達(dá)。

3、別巨匠心的鄰里特征和個(gè)性，豐富的交往空間，增加人與人之家的互動(dòng)性。

4、多樣性、社區(qū)性、簡(jiǎn)樸性和人性尺度等價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)生活環(huán)境結(jié)合起來。

5、以人和環(huán)境為本，布局巧妙。

6、高效的土地使用模式。

7、統(tǒng)一的鋪裝，強(qiáng)烈的歸整出整個(gè)社區(qū)的統(tǒng)一性。

三、設(shè)計(jì)理念

運(yùn)用一條醒目的樹木成蔭的入口大道來制造場(chǎng)所感，以特色鋪地形態(tài)來銜接小區(qū)各組團(tuán)，使之融為一個(gè)整體，并用鋪地增強(qiáng)整個(gè)小區(qū)的導(dǎo)向性，為行人提供舒適的氛圍。景觀的設(shè)計(jì)為項(xiàng)目新城市主義的主導(dǎo)理念提供了便利，使小區(qū)的街道更人性化，更突出整體的統(tǒng)一性和結(jié)合。

四、功能結(jié)構(gòu)

（一）主入口（一期南30米款入口景觀道）

以港灣式入口設(shè)計(jì)，人為的使車輛在進(jìn)入主入口時(shí)減速轉(zhuǎn)彎行使，引導(dǎo)人們進(jìn)入小區(qū)的范圍，隨之而入目的便是林蔭大道。規(guī)則種植的樹木隔絕兩旁商場(chǎng)的喧鬧，同時(shí)在夏日撐出一片濃蔭。

在冬日畫出一條銀妝之路。人行步行道上暖色的鋪裝與花壇相融相嵌，另成就一番詩情畫意。再進(jìn)入，便是小區(qū)真正的入口處。用對(duì)稱的水景，從視覺上連接一期小取的2、3組團(tuán)，跌落的瀑布帶給進(jìn)入小區(qū)的人們一種迎賓的感覺，環(huán)形的水系設(shè)計(jì)既完成了一種圍合，形成場(chǎng)所感，同時(shí)，種植的樹木還形成一道道景觀屏障，隔離了車行道上的不良因素，同時(shí)為背后的住宅及商業(yè)廣場(chǎng)帶來相對(duì)獨(dú)立性和隱私性，給創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)舒適的商業(yè)廣場(chǎng)提供了條件。

（二）商業(yè)廣場(chǎng)（一期2號(hào)組團(tuán)）

商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)主要為了密切結(jié)合和呼應(yīng)建筑空間的形態(tài)，結(jié)合會(huì)所處的片墻與小區(qū)入口的跌落水景，在設(shè)計(jì)時(shí)在2組團(tuán)一1組團(tuán)相對(duì)角處放置一對(duì)景墻，形成空間，豐富了人流的交通流線，使局部的空間廣場(chǎng)富于了更多變化，增加了行走的趣味性；而商場(chǎng)部分則考慮到此組團(tuán)硬質(zhì)鋪裝較多，因此結(jié)合此處建筑形態(tài)，設(shè)計(jì)一個(gè)露天的草坪廣場(chǎng)，在跌水和花壇的圍合下，就像嵌在其中的一個(gè)明珠。

（三）小區(qū)（一期1、3號(hào)組團(tuán)）

整個(gè)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑的語言相統(tǒng)一，現(xiàn)代而簡(jiǎn)潔。在設(shè)計(jì)時(shí)，充分利用了地勢(shì)，在方寸間含入公共隱私性與公共道路兩大空間，1組團(tuán)和3組團(tuán)具有共同性與獨(dú)特性。共同性在于其共有車道及回旋空間，利用地下車庫的地勢(shì)區(qū)別，在高起處設(shè)計(jì)充分利用高差變化，用水墻瀑布來形成一道主要景觀，而水墻設(shè)計(jì)時(shí)主要考慮到擋水時(shí)可作為景觀墻，形成另一種景致。

其分別處在于各自在中心區(qū)域形成代表組團(tuán)特色的景觀元素，如挖掘長(zhǎng)春的樹木品種，在中心區(qū)種植長(zhǎng)春本地所有，但不常見的開花樹木。各組團(tuán)都將有其代表性的喬木，既點(diǎn)綴小區(qū)景觀也增進(jìn)居民對(duì)長(zhǎng)春植物品種的了解。同時(shí)，配合北方人的生活習(xí)慣，考慮設(shè)置更私有化的庭院，在每戶住宅的入口區(qū)部分，都設(shè)有小型的交流空間，促進(jìn)鄰里聊天，增加了解之用。

（四）小區(qū)（二期）

二期設(shè)計(jì)在總體上仍然延續(xù)了一期的設(shè)計(jì)風(fēng)格，自然的語言運(yùn)用較多，亦有特色的植栽種植于各宅與公共的廣場(chǎng)中?？萆剿倪\(yùn)用較多，且以放置可供人休憩的石條來作為一大特色，設(shè)計(jì)于中?？傮w而言，在景觀設(shè)計(jì)和取材上，將沿用建筑的材質(zhì)，如紅磚、混凝土磚等，設(shè)計(jì)以暖色為主，除粘土磚外，混凝土磚，板巖等多種土地色的物質(zhì)均將為小區(qū)帶來親和感，因長(zhǎng)春冬季嚴(yán)寒，設(shè)計(jì)中將考慮將金屬欄桿的涂料用為寶石綠色，使人能在冬天也能聯(lián)想到綠色的季節(jié)。

五、植栽設(shè)計(jì)

在樹種的選擇上考慮以當(dāng)?shù)乇就粱瘶浞N為主，運(yùn)用數(shù)種基調(diào)樹，強(qiáng)調(diào)小區(qū)整體性與統(tǒng)一性在小區(qū)入口處及組團(tuán)中心內(nèi)種植特色樹中，使同意中又富于變化，并使行走其中的居民具一定識(shí)別性。常綠樹種主要以黑松、云杉等為主，搭配少量開花植物，為單調(diào)的綠色景觀增添一抹亮色。在落頁樹在選擇是除考慮樹冠樹形外，樹干的顏色變化亦成為選擇的標(biāo)準(zhǔn)之一。由于長(zhǎng)春地理?xiàng)l件等因素，動(dòng)機(jī)僅少量針葉樹保持原貌，闊葉樹均已落葉，顯得較為蕭條，所以基于此我們強(qiáng)調(diào)了其落葉樹樹干的可觀性，在選擇上有所考慮。如白樺樹樹干通直，在灰綠色基調(diào)上，綴有點(diǎn)點(diǎn)白色，搭配自然雪景，亦具別樣風(fēng)情。在總體配置上仍以喬、灌、草的形式為主，以適應(yīng)植物生長(zhǎng)習(xí)性，體現(xiàn)層次性與群落美。

深圳萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程 深圳萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程

深圳萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程[分享]（ZT）深圳萬科----地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2，市場(chǎng)分析------（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

（4）購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1，投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤

6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表

（2）股東回報(bào)率

7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析 四，營銷策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景 · 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

· 行業(yè)特征?? 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析

3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意 6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識(shí)別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標(biāo)志 3，標(biāo)準(zhǔn)色 4，標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分 1，現(xiàn)場(chǎng) · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標(biāo)牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺(tái)面標(biāo)牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財(cái)務(wù)部 4，功能標(biāo)牌 · 請(qǐng)勿吸煙 · 防火、防電危險(xiǎn) · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容： 1? 建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2? 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）； 3? 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）； 4? 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）； 5? 物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6? 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）； 7? 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價(jià)格定位

1． 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）．實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）3． 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）4． 價(jià)格策略 入市時(shí)機(jī)

入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1． 媒介組合 2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1． 現(xiàn)場(chǎng)包裝（VI設(shè)計(jì)、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

第二篇：萬科社區(qū)主題活動(dòng)策劃方案

2003萬科社區(qū)主題活動(dòng)策劃方案

豐富多彩的社區(qū)文化建設(shè)是萬科物業(yè)管理為客戶提供的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容，通過與業(yè)主共同建設(shè)具有萬科特色的社區(qū)文化，可以充分體現(xiàn)萬科物業(yè)“全心全意全為您”的服務(wù)理念，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的依戀感，堅(jiān)定業(yè)主對(duì)萬科品牌的忠誠，為公司創(chuàng)造良好的社會(huì)效應(yīng)?；谏鲜隹紤]，集團(tuán)物業(yè)管理部擬在今年統(tǒng)一組織策劃一次集團(tuán)各地物業(yè)管理項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行的主題社區(qū)活動(dòng)，嘗試建立萬科社區(qū)獨(dú)有的特色文化，并形成品牌效應(yīng)。如果此次活動(dòng)效果良好，還可考慮將此活動(dòng)作為傳統(tǒng)項(xiàng)目保留下來，定期舉辦，形成鮮明的萬科社區(qū)特色主題。前期經(jīng)過多次與各地物業(yè)公司專業(yè)人員溝通，并收集各方意見，最終確定舉辦——“萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)”。具體活動(dòng)策劃方案如下：

一、主題活動(dòng)名稱： “萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)”

“HAPPY FAMILY FESTIVAL OF VANKE COMMUNITY”

二、活動(dòng)時(shí)間：9月7日——9月20日（二周）

三、活動(dòng)主題： 家 · 家庭 · 家園

萬科社區(qū)文化建設(shè)的主題是“健康、文化與生活”，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關(guān)系、健康的社區(qū)文明，以及萬科所倡導(dǎo)的現(xiàn)代生活方式和居住理念。而家是什么？家是遭遇風(fēng)雨時(shí)溫暖的避風(fēng)港，是夜幕降臨時(shí)召喚回家的燈，是需要幫助時(shí)周圍關(guān)切的眼神?? 我們圍繞“家”這個(gè)中心，將所有理念匯集在一起，體現(xiàn)出“家”這個(gè)小小居所的深刻含義，體現(xiàn)出自由舒展的單身之家、幸福浪漫的小家、其樂融融的大家的溫馨感覺，更展現(xiàn)出大家園溫馨舒適，鄰里關(guān)愛的和諧氛圍，同時(shí)通過社區(qū)活動(dòng)激發(fā)廣大業(yè)主對(duì)生活的熱愛，展現(xiàn)出萬科社區(qū)特有的文化特色，通過活動(dòng)的引導(dǎo)，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的理解和支持，更進(jìn)一步爭(zhēng)取潛在客戶。

四、活動(dòng)安排：

本次活動(dòng)持續(xù)時(shí)間為兩周，分“萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)開幕式”、期間主題活動(dòng)、“萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)閉幕式”三部分。其中“萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)開幕式”安排在9月7日（星期天），可同時(shí)舉辦家庭趣味競(jìng)技比賽，通過活動(dòng)氛圍的營造和渲染，熱烈拉開“HAPPY家庭節(jié)”序幕；期間，各地公司結(jié)合各項(xiàng)目的特點(diǎn)，以至少每?jī)商煲豁?xiàng)活動(dòng)的頻度組織各類社區(qū)活動(dòng)，包括中秋游園活動(dòng)、業(yè)主才藝表演、音樂欣賞會(huì)、露天劇院、花卉展、競(jìng)技活動(dòng)、家庭衛(wèi)生與健康講座、有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)等，讓業(yè)主持續(xù)沉浸在節(jié)日氣氛中； 20日，各地通過一個(gè)特定的主題活動(dòng)將此次“HAPPY家庭節(jié)”拉上帷幕。

部分推薦節(jié)目如下：

五、活動(dòng)組織：

1、此次家庭節(jié)所有具體活動(dòng)由各地公司負(fù)責(zé)組織、策劃、實(shí)施，物業(yè)管理部負(fù)責(zé)

整個(gè)活動(dòng)主題框架的確定、信息的傳遞以及必要的協(xié)助。

2、各公司各項(xiàng)目可結(jié)合自身特點(diǎn)和計(jì)劃自行組織活動(dòng)，但要求符合家庭節(jié)主題，體現(xiàn)出萬科特色，營造家園氛圍，能對(duì)日常物業(yè)管理工作有所促進(jìn)的更佳。

3、活動(dòng)組織工作應(yīng)充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與的積極性，比如一些集體活動(dòng)可設(shè)置活動(dòng)召

集人，由業(yè)主擔(dān)任。

六、活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)：

1、對(duì)于各活動(dòng)項(xiàng)目可通過設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)項(xiàng)，頒發(fā)獎(jiǎng)品等形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行激勵(lì)。

2、“才藝大賽”提倡業(yè)主全家共同展示才藝，評(píng)選出最佳才藝獎(jiǎng)，建議可獎(jiǎng)勵(lì)全家（三人）異地旅游機(jī)會(huì)。（要求旅游結(jié)束后，向當(dāng)?shù)厝f客會(huì)投稿或游記一篇，并附照片）。優(yōu)秀節(jié)目可推薦參加集團(tuán)春節(jié)晚會(huì)活動(dòng)。

3、其他活動(dòng)可結(jié)合實(shí)際需要頒發(fā)小禮物。

七、活動(dòng)宣傳：

1、9月7日統(tǒng)一在各地主流媒體集中宣傳，內(nèi)容：“萬科社區(qū)首屆HAPPY家庭節(jié)開幕了”，活動(dòng)期間可在媒體上陸續(xù)刊登各類軟文。

2、在內(nèi)、外部網(wǎng)站設(shè)立專題欄目，及時(shí)傳遞“家庭節(jié)“活動(dòng)情況。

3、活動(dòng)期間所有項(xiàng)目統(tǒng)一制作“家庭節(jié)”宣傳海報(bào)，由集團(tuán)組織統(tǒng)一印制，現(xiàn)場(chǎng)張貼。

4、活動(dòng)結(jié)束后，結(jié)合各地萬客會(huì)出版萬科社區(qū)“家庭節(jié)”特刊一份，經(jīng)驗(yàn)交流，各地分享，讓業(yè)主體驗(yàn)到生活在萬科大家庭中。

八、其他：

1、趣味競(jìng)技比賽的活動(dòng)項(xiàng)目可各地區(qū)分別搜集，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)匯總、分享。

2、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)上，可聯(lián)系地產(chǎn)公司給予支持或聯(lián)系一些商家對(duì)本次活動(dòng)進(jìn)行贊助。

3、對(duì)于旅游獎(jiǎng)勵(lì)也可聯(lián)系當(dāng)?shù)睾娇展净蚵眯猩缁蛱囟ㄆ放粕碳业荣澲舜位顒?dòng)。

集團(tuán)物業(yè)管理部

2003/08/20

第三篇：《萬科地產(chǎn)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)策劃活動(dòng)方案》

各部門統(tǒng)一歸屬活動(dòng)總監(jiān)進(jìn)行管理 晚會(huì)開始前必須進(jìn)行2次以上的彩排加強(qiáng)各部門之間的磨合 AV部門含影像部分操作必須有兩套輸出系統(tǒng)（主機(jī)、應(yīng)急設(shè)備）AV操作人員必須關(guān)閉手機(jī)，必須使用耳麥對(duì)講機(jī)聯(lián)系 執(zhí)行人員在晚會(huì)執(zhí)行期間嚴(yán)禁接聽、撥打私人電話 執(zhí)行期間客戶盡量避免臨時(shí)更改流程，如有更改需書面告知 現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)問題必須與各部門負(fù)責(zé)人聯(lián)系嚴(yán)禁擅自處理 所有演出人員必須在指定區(qū)域休息，8月29日上午10：30到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備化裝彩排 儀式開始后，所有演出人員必須在指定地點(diǎn)等候，由現(xiàn)場(chǎng)流程把控工作人員負(fù)責(zé)催場(chǎng) 人員管理 安檢處禮儀 引領(lǐng)禮儀 接待禮儀 晚會(huì)禮儀 外圍隔離保安 區(qū)域隔離保安 舞臺(tái)隔離保安 外圍應(yīng)急小組 內(nèi)場(chǎng)應(yīng)急小組 執(zhí)行總監(jiān) 職能體系 執(zhí)行總監(jiān) 處理內(nèi)場(chǎng)突發(fā)事件 對(duì)接主辦方及甲方人員，管理協(xié)調(diào)各個(gè)區(qū)域負(fù)責(zé)人、監(jiān)控整個(gè)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)流程。外圍應(yīng)急小組 內(nèi)場(chǎng)應(yīng)急小組 處理外圍突發(fā)事件 處理內(nèi)場(chǎng)突發(fā)事件 區(qū)域包括：簽到區(qū)、隔離柱或隔離帶區(qū)域。解決一切突發(fā)事件。（包括斷電、地震、下雨）區(qū)域包括：嘉賓區(qū)、媒體區(qū)、領(lǐng)導(dǎo)區(qū)、領(lǐng)導(dǎo)休息區(qū)、舞臺(tái)區(qū)、后臺(tái)區(qū)、音控區(qū)、解決一切突發(fā)事件（包括話筒失聲、催場(chǎng)、）后臺(tái)區(qū)保安 區(qū)域隔離保安 舞臺(tái)隔離保安 隔離圍觀人群 隔離嘉賓、領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域 隔離后臺(tái)、休息區(qū)域 站姿挺拔、禁止一切人員跨越隔離柱或隔離帶，配置警棍、步話機(jī)、勸解無效者一律強(qiáng)行制止其行為。（提前培訓(xùn)）禁止嘉賓區(qū)人員進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域。（提前培訓(xùn)）禁止一切閑雜人員進(jìn)入后臺(tái)，包括演員休息區(qū)域。（提前培訓(xùn)）引領(lǐng)禮儀 接待禮儀 儀式禮儀 笑容可掬 引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)登臺(tái)、下臺(tái) 一切物品傳遞 站姿端莊、面帶微笑、普通話標(biāo)準(zhǔn)、肢體語言簡(jiǎn)單易懂、對(duì)各區(qū)人員熟悉、管理保潔人員。（提前培訓(xùn)）手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)時(shí)在通道等候領(lǐng)導(dǎo)，到達(dá)指定處手勢(shì)邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)。（或提示“注意臺(tái)階”，提前培訓(xùn)）儀式需要物品的管理及上臺(tái)時(shí)間，領(lǐng)導(dǎo)下臺(tái)配合引領(lǐng)禮儀，身高1.75左右。面貌清秀為主。（提前培訓(xùn)）職能解析 時(shí)間推進(jìn) 布展 聯(lián)排 彩排 入場(chǎng) 開始 山水公關(guān) 萬科、演員、山水公關(guān) 所有嘉賓及演職人員 萬科、安保公司 山水公關(guān)、安保公司 8月27日 8月28日 8月29日 18：30 20：00 費(fèi)用預(yù)算 見附件 謝謝！* 本作品采用知識(shí)共享署名-非商業(yè)性使用 2.5 中國大陸許可協(xié)議進(jìn)行許可。專業(yè)交流 模板超市 設(shè)計(jì)服務(wù) NordriDesign中國專業(yè)PowerPoint媒體設(shè)計(jì)與開發(fā) 本作品的提供是以適用知識(shí)共享組織的公共許可（簡(jiǎn)稱“CCPL” 或 “許可”）條款為前提的。本作品受著作權(quán)法以及其他相關(guān)法律的保護(hù)。對(duì)本作品的使用不得超越本許可授權(quán)的范圍。如您行使本許可授予的使用本作品的權(quán)利，就表明您接受并同意遵守本許可的條款。在您接受這些條款和規(guī)定的前提下，許可人授予您本許可所包括的權(quán)利。查看全部? 健康生活 快樂運(yùn)動(dòng) 成都萬科第二屆大型社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)開幕式策

劃

方

案

BY 吳爽 活動(dòng)口號(hào)：健康生活 快樂運(yùn)動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間：2009年8月29日 活動(dòng)地點(diǎn)：成都大學(xué)體育館 參與人數(shù)：4000人（預(yù)估）活動(dòng)目的： 以大型開幕式的方式配合企業(yè)公關(guān)行為的公益性傳播，維持企業(yè)公眾形象 配合 “明星”效應(yīng)聚焦媒體及公眾關(guān)注度，擴(kuò)大企業(yè)品牌影響力 展示萬科九大社區(qū)各自的特色，體現(xiàn)萬科對(duì)自身業(yè)主的關(guān)愛，為企業(yè)塑造良好形象 深刻傳播受眾萬科品牌內(nèi)涵，提升品牌形象，為后期項(xiàng)目營銷做輔助性鋪墊 活動(dòng)概述 儀式構(gòu)成 三大篇章――展現(xiàn)萬科社區(qū)倡導(dǎo)的健康和諧的生活 動(dòng)感熒光鼓配合 開場(chǎng)百人旗舞 開場(chǎng)倒計(jì)時(shí) 莊嚴(yán)肅穆升旗儀式 萬科領(lǐng)導(dǎo)宣布開幕 冷焰火配合 飛天鼠噴灑 呈現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)logo 開篇――萬科氣質(zhì) 百人太極舞+沙畫演繹 極限單車輪滑表演 大型啦啦操表演 明星現(xiàn)場(chǎng)演繹 中篇――運(yùn)動(dòng)生活 入場(chǎng)式 奧運(yùn)寶貝旗手引領(lǐng) 九大社區(qū)亮相特色表演 萬科社運(yùn)會(huì)會(huì)旗入場(chǎng)升旗 萬科領(lǐng)導(dǎo)講話 運(yùn)動(dòng)員、裁判員代表講話 火炬?zhèn)鬟f點(diǎn)燃激情 尾篇――社區(qū)特色 方案亮點(diǎn) 燈光舞美 震撼全場(chǎng) 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)極具現(xiàn)代感、燈光配合變化多彩，為到場(chǎng)的所有人呈現(xiàn)一場(chǎng)視聽的豪門盛宴 絢爛煙火 繽紛閃耀 方案亮點(diǎn) 全場(chǎng)各式燦爛煙火，配合開幕式流程適時(shí)噴灑。平靜的夜空中掛滿漫天的流螢，渲染出現(xiàn)場(chǎng)宏大壯觀的景象 絢爛煙火 繽紛閃耀 方案亮點(diǎn) 銀尾呼嘯而過的夜空，燦爛的煙火，滿場(chǎng)的歡呼，開幕儀式將在滿場(chǎng)絢爛煙火的照耀下圓滿成功 現(xiàn)場(chǎng)演繹 動(dòng)靜結(jié)合 方案亮點(diǎn) 場(chǎng)面宏大的百人旗舞，配合鼓點(diǎn)的動(dòng)感節(jié)奏，為現(xiàn)場(chǎng)營造開場(chǎng)的氣氛，將吸引全場(chǎng)觀眾的注意力，拉開萬科社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)開幕儀式的序幕。方案亮點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)演繹 動(dòng)靜結(jié)合 動(dòng)感激情的極限單車和輪滑表演，配合熒光特效，結(jié)合場(chǎng)內(nèi)大型的拉拉操表演，帶給現(xiàn)場(chǎng)光與影的魔幻演出。展現(xiàn)萬科社區(qū)生活中激情的一面。方案亮點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)演繹 動(dòng)靜結(jié)合 邀請(qǐng)萬科社區(qū)太極愛好者表演舒緩的太極舞，配合現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)雅沙畫表演，展現(xiàn)萬科社區(qū)生活中舒適恬靜的一面 方案亮點(diǎn) 明星助陣 星光燦爛 明星推薦一：黃征 推薦曲目《奔跑》 明星推薦二：汪正正 推薦曲目《超越夢(mèng)想》 明星適時(shí)獻(xiàn)聲，現(xiàn)場(chǎng)演繹激情澎湃的歌曲，持續(xù)帶動(dòng)開幕式現(xiàn)場(chǎng)氣氛 明星推薦三：楊培安 推薦曲目《我相信》 方案亮點(diǎn) 社區(qū)展示 各露鋒芒 萬科九大社區(qū)運(yùn)動(dòng)員在旗手的引領(lǐng)下入場(chǎng)，九大社區(qū)，九個(gè)方陣，九種不同色彩，每個(gè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)員有充分的時(shí)間展示各自社區(qū)的特色。方案亮點(diǎn) 火炬?zhèn)鬟f 點(diǎn)燃激情 萬科九大社區(qū)運(yùn)動(dòng)員代表現(xiàn)場(chǎng)傳遞火炬，預(yù)示著萬科“建筑無限生活”的人居精神在九大社區(qū)內(nèi)得到傳承，最終點(diǎn)燃場(chǎng)地內(nèi)的巨大火炬。點(diǎn)燃火炬，點(diǎn)燃本次萬科社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)的激情，象征萬科所提倡的健康運(yùn)動(dòng)精神將更加輝煌。現(xiàn)場(chǎng)傳遞的火炬為正版奧運(yùn)火炬 儀式內(nèi)容 儀式內(nèi)容 內(nèi)容構(gòu)成 歡迎視頻 來賓進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，視頻播放內(nèi)容為歡迎視頻畫面。元素由以下構(gòu)成： 歡迎畫面 [welcome] 暖場(chǎng)樂隊(duì)表演 暖場(chǎng)音樂 視頻配合播放萬科社區(qū)的運(yùn)動(dòng)生活場(chǎng)景 內(nèi)容構(gòu)成 開場(chǎng)節(jié)目 儀式內(nèi)容 開場(chǎng)節(jié)目為規(guī)模宏大，節(jié)奏強(qiáng)烈的大型旗舞，立刻營造出現(xiàn)場(chǎng)氣氛，吸引觀眾注意 全場(chǎng)暗燈之后，節(jié)奏動(dòng)感強(qiáng)烈的熒光鼓點(diǎn)響起，鼓聲陣陣扣人心弦 陣陣鼓聲中，場(chǎng)地中央漸漸亮起，百人旗舞隨著鼓點(diǎn)的節(jié)奏舞動(dòng)，氣勢(shì)恢宏 舞蹈結(jié)束，全場(chǎng)再次變暗 內(nèi)容構(gòu)成 開場(chǎng)倒計(jì)時(shí) 儀式內(nèi)容 暗場(chǎng)之后，現(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)大屏幕亮起，顯示倒計(jì)時(shí)畫面：“10、9、8、7、6、5、4、3、2、1” 畫外音配合倒計(jì)時(shí)，帶動(dòng)全場(chǎng)觀眾一起倒數(shù) 倒計(jì)時(shí)結(jié)束后，舞臺(tái)區(qū)冷焰火點(diǎn)燃，銀尾噴向天空，大屏幕配合動(dòng)態(tài)視頻之后打出萬科社運(yùn)會(huì)的標(biāo)志，全場(chǎng)燈光驟然亮起，整個(gè)體育場(chǎng)明如白晝，帶給全場(chǎng)觀眾強(qiáng)烈的視覺沖擊 畫外音響起：大家好，歡迎大家來到第二屆萬科社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)（介紹萬科理念，社運(yùn)會(huì)相關(guān)資料??）內(nèi)容構(gòu)成 領(lǐng)導(dǎo)宣布開幕 儀式內(nèi)容 畫外音邀請(qǐng)萬科領(lǐng)導(dǎo)xx上臺(tái)，宣布成都萬科第二屆社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)開幕 萬科領(lǐng)導(dǎo)接著要求全場(chǎng)肅靜，舉行國旗升旗儀式。氣勢(shì)壯闊的音樂漸強(qiáng)，由萬科保安人員組成的國旗班護(hù)送國旗緩緩進(jìn)場(chǎng)，國旗隨著國歌響起漸漸升空 禮畢，全場(chǎng)響起熱烈的掌聲 內(nèi)容構(gòu)成 太極舞+沙畫 儀式內(nèi)容 畫外音串詞：國旗飄蕩，激情飛揚(yáng)，相信在場(chǎng)的每個(gè)人都是心情澎湃，一腔熱血。下面我們將進(jìn)入本次開幕式的第二個(gè)篇章：運(yùn)動(dòng)生活 舒緩悠揚(yáng)音樂漸強(qiáng)，萬科老年太極舞表演隊(duì)進(jìn)入場(chǎng)地中央，隨著音樂舞動(dòng)陰柔唯美的太極 舞臺(tái)上沙畫表演家隨著音樂，揮灑沙粒，構(gòu)筑一幅幅萬科的成長(zhǎng)圖畫，畫出一道道萬科社區(qū)的美麗風(fēng)景 舞臺(tái)區(qū)燈光暗下，追光至沙畫家，大屏幕同步轉(zhuǎn)播沙畫表演 內(nèi)容構(gòu)成 極限單車輪滑+啦啦操 儀式內(nèi)容 隨著太極舞和沙畫的舒緩伴樂漸弱，動(dòng)感強(qiáng)烈的音樂漸起，全場(chǎng)燈光逐漸變暗 極限單車表演者和輪滑表演者在黑暗中驟然出現(xiàn)，表演者所帶熒光裝備在黑暗中變幻莫測(cè)，光影變換中帶給觀眾強(qiáng)烈的視覺沖擊 在極限單車和輪滑表演者環(huán)繞體育場(chǎng)一周后，場(chǎng)地中央?yún)^(qū)域燈光漸漸亮起，百人動(dòng)感啦啦操表演將帶觀眾體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)的激情與活力 內(nèi)容構(gòu)成 明星現(xiàn)場(chǎng)演繹 儀式內(nèi)容 場(chǎng)地中央燈光在啦啦操之后變暗 現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)感音樂再次響起，舞臺(tái)區(qū)絢爛燈光亮起，明星一邊演唱一邊來到舞臺(tái)中央 明星現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮，演繹激情澎湃的歌曲，將現(xiàn)場(chǎng)氣氛推向又一個(gè)高點(diǎn) 內(nèi)容構(gòu)成 會(huì)旗與社區(qū)運(yùn)動(dòng)員入場(chǎng)式 儀式內(nèi)容 明星演繹完畢，入場(chǎng)音樂漸起，畫外音串詞：“我相信，運(yùn)動(dòng)的人是最美的，喜愛運(yùn)動(dòng)的人都會(huì)得到長(zhǎng)久的健康。就讓我們看看萬科社區(qū)中喜愛運(yùn)動(dòng)的人們，看看他們所帶給我們不一樣的風(fēng)采吧！” 萬科9個(gè)社區(qū)的代表護(hù)送社運(yùn)會(huì)會(huì)旗首先入場(chǎng)，走在萬科九大社區(qū)方陣之前 穿不同顏色衣服的萬科九大社區(qū)方陣，在旗手的帶領(lǐng)下進(jìn)入運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，在繞場(chǎng)一周的過程中，各個(gè)社區(qū)可以進(jìn)行自我展示（具體形式由各社區(qū)業(yè)主自己編排），之后進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)指定區(qū)域站定 九位曾做過奧運(yùn)寶貝的禮儀著禮服，舉著各個(gè)社區(qū)的標(biāo)志走在方陣之前引領(lǐng) 畫外音配合介紹每個(gè)方陣的情況 內(nèi)容構(gòu)成 萬科領(lǐng)導(dǎo)、運(yùn)動(dòng)員代表、裁判員代表登臺(tái)講話 儀式內(nèi)容 萬科九大社區(qū)方陣站定之后，畫外音響起：“下面有請(qǐng)成都萬科領(lǐng)導(dǎo)xxx上臺(tái)致辭” 澎湃激情的出場(chǎng)音樂響起，追光至舞臺(tái)，萬科領(lǐng)導(dǎo)xxx登上舞臺(tái)，面對(duì)場(chǎng)內(nèi)所有觀眾及運(yùn)動(dòng)員，發(fā)表講話（講話稿內(nèi)容待定）在萬科領(lǐng)導(dǎo)講話完畢之后，運(yùn)動(dòng)員代表和裁判代表分別上臺(tái)講話（演講稿內(nèi)容待定）內(nèi)容構(gòu)成 火炬?zhèn)鬟f及點(diǎn)火儀式 儀式內(nèi)容 畫外音串詞：“火炬點(diǎn)燃運(yùn)動(dòng)的激情，火炬點(diǎn)燃精神的傳承，讓我們的運(yùn)動(dòng)健兒們?yōu)檫\(yùn)動(dòng)精神的傳承，為萬科精神的傳遞開始奔跑吧?！?火炬由萬科領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)燃，分別一個(gè)接一個(gè)的傳遞至萬科九大社區(qū)火炬手的手中，最后一名火炬手登上升降機(jī)，升至社運(yùn)會(huì)主火炬處，將其點(diǎn)燃 主火炬點(diǎn)燃之后，運(yùn)動(dòng)員放飛氣球，全場(chǎng)冷焰火再次爆發(fā)，點(diǎn)亮夜空，開幕儀式將在燦爛的煙火表演中落幕 傳遞過程中，畫外音串詞分別對(duì)每個(gè)火炬手進(jìn)行介紹 儀式流程 Time Duration Content Responsibility Audio Video Remark 20:00 以前 所有工作人員到位 山水/甲方 歡迎屏 山水工作人員，萬科工作人員，保潔人員配合，停車場(chǎng)指揮停車 20:00 30min 來賓入場(chǎng) 播放暖場(chǎng)視頻 山水/甲方 暖場(chǎng)音樂 歡迎屏，萬科企業(yè)信息、萬科生活運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景畫面、welcome 禮儀引領(lǐng)，指示系統(tǒng)明確，保安安檢，暖場(chǎng)樂隊(duì) 20:30 5min 兩次開場(chǎng)提示 山水 歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，活動(dòng)即將開始，暖場(chǎng)音樂 歡迎屏，萬科企業(yè)信息、welcome 準(zhǔn)備暗場(chǎng) 20:35 5min 開場(chǎng)節(jié)目：旗舞飛揚(yáng)+動(dòng)感熒光鼓 山水、演繹公司 動(dòng)感音樂配合 黑屏 暗場(chǎng)之后 藍(lán)色燈光配合 火焰機(jī)配合 20:40 2min 開場(chǎng)倒計(jì)時(shí) 山水 倒計(jì)時(shí)音樂、畫外音配合 倒計(jì)時(shí)視頻 運(yùn)動(dòng)會(huì)logo視頻 全場(chǎng)燈光 冷焰火配合 20:42 3min 領(lǐng)導(dǎo)致辭 宣布開幕 萬科領(lǐng)導(dǎo) 上臺(tái)音樂 現(xiàn)場(chǎng)視頻跟蹤 追光 20:45 5min 升旗儀式 山水/甲方 國歌 視頻配合跟蹤 全場(chǎng)燈光 Time Duration Content Responsibility Audio Video Remark 20:50 10min 太極舞+沙畫表演 萬科業(yè)主，山水 畫外音配合 音樂配合 現(xiàn)場(chǎng)視頻跟蹤沙畫表演 舞臺(tái)燈光暗場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)泛光配合 21:00 10min 極限單車輪滑表演 大型啦啦操表演 山水 音樂配合 運(yùn)動(dòng)會(huì)logo定格 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)泛光配合 21;10 10min 明星現(xiàn)場(chǎng)演繹 山水 現(xiàn)場(chǎng)音效 視頻配合跟蹤 舞臺(tái)區(qū)燈光配合 21:20 30min 會(huì)旗入場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)員方陣入場(chǎng) 萬科九大社區(qū)特色展示 山水/甲方 入場(chǎng)音樂 視頻跟蹤配合 畫外音配合 全場(chǎng)泛光配合 21:50 10min 萬科領(lǐng)導(dǎo)致辭 運(yùn)動(dòng)員代表發(fā)言 裁判員代表發(fā)言 山水/甲方 登臺(tái)音樂 視頻跟蹤配合 舞臺(tái)燈光配合 追光配合 全場(chǎng)泛光配合 22:00 15min 火炬?zhèn)鬟f 主火炬點(diǎn)燃 氣球放飛 冷焰火配合 山水/甲方 畫外音配合 運(yùn)動(dòng)會(huì)logo定格 全場(chǎng)泛光配合 22:15 開幕式結(jié)束 山水/甲方 退場(chǎng)音樂 畫外音配合 退場(chǎng)視頻 全場(chǎng)泛光配合 儀式流程 來賓活動(dòng)分區(qū)闡述 停車區(qū)：停車區(qū)配備數(shù)名保安引導(dǎo)停車，并提醒業(yè)主帶上貴重物品 驗(yàn)票區(qū)：根

第四篇：萬科物業(yè)管理方案

萬科物業(yè)管理方案

■物業(yè)管理服務(wù)模式

從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其

一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其

二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其

三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上，有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其

四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，萬科物業(yè)將在萬科城市花園定位為“free” 的物業(yè)管理模式。

（一）“free的”服務(wù)模式定位與釋義

“free”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值觀，“free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。

以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構(gòu)成：

開放的?

1、自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場(chǎng)所，獨(dú)立且安全的組團(tuán)；

2、物業(yè)安全管理重點(diǎn)是組團(tuán)，將居家報(bào)警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射、組團(tuán)可視對(duì)講門禁、安全員定點(diǎn)巡邏、24小時(shí)控制中心值班機(jī)制；

3、組團(tuán)外施行“無人化管理”，通過智能化設(shè)備對(duì)主要場(chǎng)所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場(chǎng)所的治安，同時(shí)給予顧客的充分自由空間。

4、社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點(diǎn)，引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。

5、社區(qū)將無“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。

生活的?

1、引領(lǐng)庭院文化，豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動(dòng)，為每組團(tuán)設(shè)置親善大使，直接為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；

2、營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場(chǎng)所的娛樂設(shè)施；

3、對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項(xiàng)目、休閑娛樂項(xiàng)目、咖啡酒吧項(xiàng)目、異國情調(diào)的跳蚤市場(chǎng)；親和力的廉價(jià)百貨項(xiàng)目；

4、多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂廣播、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、可隨時(shí)求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。

5、繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動(dòng)。

便利的?

1、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進(jìn)大型購物商家交通車；

2、通暢的交通設(shè)計(jì)，路邊停車方式，縮短步行距離；

3、物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務(wù)；

4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務(wù)；

5、提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。

“free”服務(wù)模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與服務(wù)方面，還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、會(huì)所服務(wù)、租賃經(jīng)營等綜合內(nèi)容。

（二）“free”服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求

項(xiàng)目 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 完成時(shí)間 客戶服務(wù) 客戶服務(wù)中心設(shè)置

1、分前臺(tái)事務(wù)辦理和親善大使兩大職能

2、分前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)計(jì)為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可設(shè)計(jì)后臺(tái)。

3、設(shè)置在會(huì)所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授IC卡（含設(shè)備）、洽談室 親善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜；

2、熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見收集信息匯集服務(wù)中心；

3、組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。

著CI職員服（西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣）

分3個(gè)區(qū)域，3個(gè)專職親善大使，設(shè)5個(gè)固定辦公點(diǎn)（原則徒步5分鐘內(nèi)可到達(dá)），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門童概念）30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂于助人，善溝通（結(jié)合外圍巡邏安全員）社區(qū)文化策劃

1、以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題，重點(diǎn)突出庭院文化

2、針對(duì)兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動(dòng)

3、以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向

4、組織各類藝術(shù)沙龍 有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置

1、根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目，只收取成本的5%利潤；

2、方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤為目標(biāo) 商業(yè)配套方案

1、物業(yè)公司經(jīng)營咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù)，開設(shè)洗衣房，管理會(huì)所。

2、引進(jìn)肉菜市場(chǎng)、兩家以上百貨店、快餐、醫(yī)療室、美容理發(fā)店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。

3、開發(fā)路邊商業(yè)，周末設(shè)置跳蚤市場(chǎng)。電子顯示屏

1、需要設(shè)在巴士站；

2、具體方案已提交； 細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)

1、成立貼心協(xié)會(huì)，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。

2、開辟服務(wù)畫廊，尋找服務(wù)足跡，提高業(yè)主精神文明。環(huán)境管理 現(xiàn)代與歷史氛圍營造

1、設(shè)置歷史回顧凳；

2、項(xiàng)目開發(fā)前后照片對(duì)比景點(diǎn)設(shè)定

3、在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。服裝緊身牛仔藍(lán)色衣（輪滑保潔服務(wù)）自然生態(tài)營建方案 開辟親近綠地，供人休憩； 修建人造鳥巢；

建造有機(jī)肥基地，供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用；建設(shè)小苗圃培育基地、果樹等（共10*6 m2）社區(qū)保潔綠化管理方案（88人）

1、環(huán)境保潔（60人）

2、家政：（10人）

3、垃圾清運(yùn)：市政化

4、垃圾箱；庭院兩個(gè)單元一腳踏式雙桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1個(gè)/半徑40m）

5、服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特點(diǎn)

6、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置（60m2）

7、1臺(tái)機(jī)動(dòng)垃圾清掃車、1臺(tái)機(jī)動(dòng)灑水車、機(jī)動(dòng)垃圾車1臺(tái)

8、每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取水點(diǎn)（對(duì)裸露管口作防凍處理）綠化（18人）

地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材

每半徑50m綠地設(shè)一個(gè)電源插座（防水、防觸電）盡量考慮雨水利用系統(tǒng) 其它 外圍保潔實(shí)施外包方式。安全管理 治安管理

城套的安全管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。人防

采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。

1、整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將若干個(gè)小的組團(tuán)化為一個(gè)區(qū)域設(shè)定一個(gè)安全巡邏崗（樓內(nèi)巡邏崗5個(gè)），主要是對(duì)本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗（西裝），主要是以小區(qū)的整個(gè)風(fēng)格相配套。

2、在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的（設(shè)崗位1個(gè)）。

3、對(duì)于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個(gè)），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開放的小區(qū)管理特色。

4、在小區(qū)的主干道及整個(gè)小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對(duì)小區(qū)各崗位的快速支援及整個(gè)小區(qū)的安全事務(wù)處理（摩托車巡邏崗1個(gè)）。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。

5、體現(xiàn)城市花園安全管理的風(fēng)格，在主要的出入口設(shè)置安全形象崗位1個(gè)（核心路與江夏大道交接處）。著美式作戰(zhàn)服。

6、在小區(qū)的前期對(duì)于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設(shè)置專門的裝修巡邏崗（3個(gè)崗位）。著安全樓內(nèi)巡邏崗服裝。技防 小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動(dòng)的模式。

1、在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時(shí)的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動(dòng)。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù)，從治安管理角度很大的程度上保證了及時(shí)的信息流通。

2、小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異?，F(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。

3、組團(tuán)電動(dòng)門安裝延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時(shí)顧客提供安全方便的服務(wù)。

4、紅外發(fā)射器對(duì)裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實(shí)體距離35cm。

5、24小時(shí)的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對(duì)小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)及時(shí)的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的事務(wù)處理（設(shè)置1.5個(gè)崗位）。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。

6、設(shè)電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質(zhì)量保證。

交通管理

1、車場(chǎng)出入口崗（4個(gè)崗位）服裝要求：國家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專業(yè)化。

2、首期封閉為一個(gè)車流出入口（道路寬度可調(diào)頭）

3、在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區(qū)內(nèi)的速度。

4、針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)的車輛進(jìn)行管理。

5、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實(shí)行非固定式管理模式）。

消防管理 采用誰主管，誰負(fù)責(zé)。對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行區(qū)域化集中管理的模式。

1、建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。

2、對(duì)裸露管口作防凍處理。內(nèi)部管理 采用半軍事化的管理模式。

1、安全班值班制度為三班四倒，24小時(shí)的值班制度。

2、小區(qū)安全管理隊(duì)伍分三班，每班設(shè)班長(zhǎng)一人，副班長(zhǎng)一人。維修管理 人員 16人，服裝著CI標(biāo)準(zhǔn)服（上衣束腰）配多功能腰帶

1．設(shè)備設(shè)施等公用部位將采用分區(qū)管理、責(zé)任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個(gè)分區(qū)，實(shí)行分區(qū)管理，同時(shí)在各個(gè)分區(qū)實(shí)行責(zé)任負(fù)責(zé)制，每人都有自己的專責(zé)區(qū)域，同時(shí)由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設(shè)備設(shè)施的完好如新。體現(xiàn)“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務(wù)理念。

2．家政維修服務(wù)主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”推行崗位專家、服務(wù)明星，來提高服務(wù)品質(zhì)。3．公共照明采用雙電源供電，分區(qū)控制。

4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時(shí)關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費(fèi)用支出。

5．小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進(jìn)行水的重復(fù)利用，以節(jié)約成本。

6．控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機(jī)，并能保存一個(gè)月。7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設(shè)備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。

水電氣計(jì)量 1．要求前期就能實(shí)現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。

2．箱式變電站的放置地點(diǎn)要考慮今后的檢修的方便性，及對(duì)業(yè)主的影響。3．合理設(shè)計(jì)景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。服務(wù)特色

1、組合式工具箱，體現(xiàn)萬科物業(yè)的“專業(yè)化”。

2、家政維修體現(xiàn)快速化，接到報(bào)修信息后能在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理。

3、城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車代步模式。

4、公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時(shí)性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時(shí)間完成。

5、每位技術(shù)員都有自己的專門責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。

標(biāo)識(shí) 生活、交通、提示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

1、配合項(xiàng)目制定與項(xiàng)目定位的永久性標(biāo)識(shí)。

2、公共宣傳及物業(yè)服務(wù)標(biāo)識(shí)由物業(yè)提標(biāo)識(shí)樣。

3、交通標(biāo)識(shí)按照國家規(guī)范制作。

第五篇：萬科地產(chǎn)策劃全流程

萬科地產(chǎn)策劃全流程

導(dǎo)讀：房地產(chǎn)策劃是一個(gè)項(xiàng)目的主心骨，房地產(chǎn)策劃的流程決定了項(xiàng)目營銷工作開展的方式，本文分享給大家萬科房地產(chǎn)策劃的全流程，看看大型房企的策劃是怎么做的。

前期策劃階段前期策劃的整體流程

一、可行性研究階段

1、市場(chǎng)分析

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 評(píng)估

3、收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)

4、財(cái)務(wù)評(píng)估

5、敏感性分析

6、盈虧平衡分析

7、風(fēng)險(xiǎn)

二、項(xiàng)目研究

1、宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、結(jié)論（發(fā)展趨勢(shì)）

2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目資源

3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)典樓盤、成功案例

4、潛在客戶分析：研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容（得出調(diào)研結(jié)論）

三、項(xiàng)目定位

1、SWOT分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)

2、客戶定位：客戶細(xì)分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位

3、產(chǎn)品定位：內(nèi)容、策略

4、價(jià)格定位：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、產(chǎn)品特色、開發(fā)商品牌、市場(chǎng)前景

5、經(jīng)濟(jì)效益分析：開發(fā)商、小業(yè)主

四、市場(chǎng)推廣

1、賣點(diǎn)提煉：地段、產(chǎn)品、附加值

2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)：形象支撐要素、形象表現(xiàn)要素

3、推廣費(fèi)用預(yù)算:

4、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案：

5、制定銷售策略：銷售時(shí)機(jī)、銷售次序、銷售目標(biāo)

6、制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩(wěn)定價(jià)格

7、營銷工作總體時(shí)間：

前期策劃分階段

一、可行性研究

1、可行性研究的定義：

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。

2、可行性研究的作用：★是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)?！锸腔I集建設(shè)資金的依據(jù)★是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)★是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

3、可行性研究的內(nèi)容：

二、項(xiàng)目研究

項(xiàng)目研究的目的：

宏觀環(huán)境研究

●經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)）城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）●房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度）項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析●區(qū)位價(jià)值分析結(jié)論：產(chǎn)業(yè)分房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等）●項(xiàng)目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析●同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析通過對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格、客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷經(jīng)典樓盤分析

通過對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等）、推廣手法（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）、銷售策略、其他成功因素談● 成功案例分析研究方法：現(xiàn)場(chǎng)考察 + 小組座

通過對(duì)對(duì)國內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：開發(fā)策略、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潛在客戶群研究——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究● 確定研究對(duì)象

● 確定研究?jī)?nèi)容

得出調(diào)研結(jié)論

● 未來的市場(chǎng)狀況 1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè)

2、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)

3、需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)

4、客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

● 可能的客戶

1、客戶可能的區(qū)域

2、客戶層面

3、購買力狀況

● 可能的產(chǎn)品

1、產(chǎn)品類型

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)

3、可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）

三、項(xiàng)目定位

定義：即預(yù)期客戶頭腦里已有的想法！目的：

SWOT分析

客戶定位

產(chǎn)品定位

●產(chǎn)品定位內(nèi)容

定位描述 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 總體規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議 園林設(shè)計(jì)建議

配套設(shè)施 功能配套建議 智能化建議 會(huì)所設(shè)施建議產(chǎn)品建議建筑單體建議戶型、面積建議社區(qū)戶型配比建議戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議服務(wù)建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議創(chuàng)新定位策略……

●產(chǎn)品價(jià)格定定位策略——客戶導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合模仿定位策略位差異化定位策略領(lǐng)先型定位策略價(jià)格定位的考慮因素：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格定位產(chǎn)品

即在價(jià)格定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的投資開的特色開發(fā)商的品牌未來的市場(chǎng)狀況經(jīng)濟(jì)收益分析發(fā)周期、銷售周期等，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢驗(yàn)以上定位的經(jīng)濟(jì)收益，并根據(jù)檢驗(yàn)出來的經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整定位，使客戶和產(chǎn)品達(dá)到新的均衡點(diǎn)。開發(fā)商內(nèi)部收益率（IRR）：投資項(xiàng)目各

凈現(xiàn)值（NPV）：一個(gè)工程在投資回報(bào)率：即企業(yè)從一項(xiàng)投

四、市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣方案

2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)● 賣點(diǎn)提煉

3、年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率就是項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。后，所得的差值。的主要內(nèi)容：小業(yè)主經(jīng)濟(jì)分析期中的歷年效益的現(xiàn)值之和減去歷年費(fèi)用的現(xiàn)值之和資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

1、賣點(diǎn)提煉推廣費(fèi)用預(yù)算

4、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案

5、制定銷售策略

6、制定推廣策略

7、營銷工作總體時(shí)間表即分析總結(jié)項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過提煉形成對(duì)客戶具有吸引力的產(chǎn)品訴求。這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會(huì)從地段、產(chǎn)品、附加值等三個(gè)層面進(jìn)行提煉總結(jié)：地段：交通條件、配套資源、自然、人文景觀、未來規(guī)劃遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：規(guī)模、建筑風(fēng)格、園林特點(diǎn)、戶型特點(diǎn)、價(jià)格、新型建材、工藝……附加值：開發(fā)商品牌、物管品牌、建筑設(shè)計(jì)公司品牌、設(shè)計(jì)公司品牌、承建商、產(chǎn)品概念、倡導(dǎo)的生活方式● 項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)形象支撐要素——產(chǎn)品概念。產(chǎn)品概念是用有意義的消費(fèi)者術(shù)語進(jìn)行表述的對(duì)產(chǎn)品的構(gòu)思?！狿hilipskottleLogo、標(biāo)準(zhǔn)色、形象推廣語驟：基本水平，視項(xiàng)目情況定）形象表現(xiàn)系統(tǒng)：案名、基本步

● 推廣費(fèi)用預(yù)算

1、確定推廣費(fèi)用占總體銷售額的比例（結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)

2、確定各主要費(fèi)用項(xiàng)目的預(yù)算

3、● 比例（現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用等）尾盤期）

4、確定各推廣階段內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)預(yù)算現(xiàn)場(chǎng)包裝方案

戶外大牌（如何選擇？）確定各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例（蓄勢(shì)期、強(qiáng)銷期、蓄銷期、工地圍板（如何體現(xiàn)項(xiàng)目特色？）

看樓通道方案售樓處設(shè)計(jì)方案（如何選址？如何設(shè)計(jì)？）示范園林示范單位（選取什么單位？設(shè)計(jì)什么樣的風(fēng)格？）……● 制定銷售策略

1、銷售次序

2、銷售時(shí)機(jī)銷售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法：避開競(jìng)爭(zhēng)高峰，搶占市場(chǎng)先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢(shì)發(fā)揮（房展會(huì)、假期等）時(shí)發(fā)售售目標(biāo)

4、價(jià)格策略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同

3、銷與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷售等）在制定價(jià)格策略時(shí)，一般會(huì)從市場(chǎng)狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價(jià)格策略即結(jié)合市場(chǎng)，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。

推廣策略

向誰說？ 說什么？ 怎么說？

主要內(nèi)容： 推廣階段劃分 階段推廣主題 媒體組合策略

行銷策略組合（現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、展銷會(huì)、促銷手段等）地產(chǎn)策劃是個(gè)技術(shù)活兒，而這套萬科的策劃流程掌握了，你就是策劃中的絕頂高手了，當(dāng)然，話還是那句話，紙上的東西能給人的只是理論，實(shí)戰(zhàn)才是王道，加油。