第一篇：萬科相關(guān)信息

中投顧問提示：萬科周三晚間公布，公司2009年第一季銷售面積和銷售金額同比分別上升三成和兩成。其中，3月份銷售面積和銷售金額均較2月份出現(xiàn)大幅增長。2009-04-09 中國投資咨詢網(wǎng)訊 萬科周三晚間公布，公司2009年第一季銷售面積和銷售金額同比分別上升三成和兩成。其中，3月份銷售面積和銷售金額均較2月份出現(xiàn)大幅增長。

2009年3月份公司實現(xiàn)銷售面積72.2萬平方米，較08年同期增長0.5%，較2月份增長39.8%；銷售金額61.4億元，較08年同期下降8.0%，較2月份增加57.8%。

2009年1-3月份，公司累計銷售面積152.5萬平方米，銷售金額122.2億元，分別比08年同期增長33.2%和21.0%。

2009-04-27

中投顧問提示：4月26日晚間，萬科發(fā)布2009年一季報，報告期內(nèi)，該公司共實現(xiàn)凈利潤7.69億元，同比增長7.05%；實現(xiàn)基本每股收益0.07元，同比增長7.69%。

中國投資咨詢網(wǎng)訊 4月26日晚間，萬科發(fā)布2009年一季報，報告期內(nèi)，該公司共實現(xiàn)凈利潤7.69億元，同比增長7.05%；實現(xiàn)基本每股收益0.07元，同比增長7.69%。

萬科表示，報告期內(nèi)，公司累計實現(xiàn)銷售面積152.5萬平方米，銷售金額122.2億元，分別比08年同期增長33.2%和21.0%。實現(xiàn)結(jié)算面積106.1萬平方米，結(jié)算收入80.3億元，同比分別增長32.1%和27.7%。

另外，報告期末，萬科根據(jù)最新市場及銷售情況，對08年末計提了跌價準備的項目進行了跟蹤評估。由于南京金域緹香項目實際銷售情況好于預(yù)期，根據(jù)評估結(jié)果，該項目跌價準備金額由6,359萬元調(diào)整到4,957萬元，增加本季度歸屬于母公司所有者的凈利潤1,051萬元。其它12個項目的計提金額維持不變。

截至報告期末，萬科持有現(xiàn)金269.2億，凈負債率下降到24.5%，各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款187.3億元。

2009-09-04

中投顧問提示：萬科A日前發(fā)布的8月銷售業(yè)績顯示，8月份萬科實現(xiàn)銷售面積49.5萬平方米，銷售金額48.2億元，比去年同期分別增長4.5%和18.3%。

中國投資咨詢網(wǎng)訊 進入下半年，樓市成交明顯下滑。萬科A日前發(fā)布的8月銷售業(yè)績顯示，8月份萬科實現(xiàn)銷售面積49.5萬平方米，銷售金額48.2億元，比去年同期（下稱同比）分別增長4.5%和18.3%。但與7月份相比，上述兩項指標均現(xiàn)下滑。

據(jù)萬科此前發(fā)布的公告，萬科7月份實現(xiàn)銷售面積58.3萬平方米，銷售金額51.2億元，同比分別增長61.8%和64.5%。

兩組數(shù)據(jù)對比后可見，萬科8月份的銷售額比7月下降了6%，而銷售面積下滑更加明顯，達到15%。另據(jù)公告，1-8月，萬科累計銷售面積為456.6萬平方米，銷售金額406.9億元，同比分別增長30.8%和29.9%。萬科的公告還顯示，8月份該公司繼續(xù)拿地，當(dāng)月該公司共斥資5.28億元在長沙和天津拿下了3塊地。3個項目全部位于二三線城市，其中兩個項目位于長沙，另外還有1個位于天津空港開發(fā)區(qū)的限價房項目。而7月份，萬科拿了4個項目，斥資32.44億元。

可查資料顯示，萬科于8月27日宣布，擬公開增發(fā)不超過總股本的8%，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額不超過112億，其中92億擬投向14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，剩余20億元募資用于補充公司流動資金。

2009-10-13

中投顧問提示：萬科銷售簡報顯示，今年9月份公司實現(xiàn)銷售面積53.7萬平方米，銷售金額54.6億元，分別比2008年同期增長0.8%和27%，環(huán)比增長8.48%和13.28%。

中國投資咨詢網(wǎng)訊 萬科A日前公布了9月份銷售及近期新增項目情況簡報，據(jù)了解，該公司銷售面積平均價格（以下簡稱銷售單價）已穩(wěn)步回升至6月份水平。巧合的是，那時地產(chǎn)股正是處去上升通道中。萬科銷售簡報顯示，今年9月份公司實現(xiàn)銷售面積53.7萬平方米，銷售金額54.6億元，分別比2008年同期增長0.8%和27%，環(huán)比增長8.48%和13.28%。

簡單運用上面的銷售面積與金額，可以計算得出萬科9月份平均銷售單價為10168元/平方米。通過查閱今年以來萬科公布的銷售數(shù)據(jù)，粗略計算得出1月份至8月每月的平均銷售單價分別為7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米、8782元/平方米、9737元/平方米。

簡單運用上面的銷售面積與金額，可以計算得出萬科9月份平均銷售單價為10168元/平方米。通過查閱今年以來萬科公布的銷售數(shù)據(jù)，粗略計算得出1月份至8月每月的平均銷售單價分別為7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米、8782元/平方米、9737元/平方米。

值得注意的是，6月份的銷售數(shù)據(jù)是7月份公布的。巧合的是，大智慧數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)指數(shù)也是在7月份創(chuàng)出今年以來的最高點4889.69點，之后也開始回落。

由此可見，今年以來萬科銷售單價與地產(chǎn)指數(shù)存在一定正相關(guān)的關(guān)系。某私募人士表示，萬科作為行業(yè)龍頭具有一定的借鑒作用，其銷售單價的止跌回穩(wěn)，9月銷售面積無論同比還是環(huán)比都出現(xiàn)上漲，對于房地產(chǎn)市場有一定積極作用。

值得一提的是，9月份銷售單價已經(jīng)接近6月份的銷售單價了，銷售單價連續(xù)2個月穩(wěn)步回升，那么這是否意味著地產(chǎn)股再次迎來新的機會呢？

此外，2009年1至9月份，萬科累計銷售面積510.3萬平方米，銷售金額461.5億元，分別比2008年同期增長26.8%和29.6%。

萬科除了公布9月銷售情況，還表示8月份銷售簡報披露以來，公司新增加9個項目，這9個項目萬科供需支付地價款64.75億元。他們分別是青島后桃林項目、北京長陽1號項目、北京長陽5號項目、杭州草莊R21-25項目、杭州草莊R21-24項目、寧波慈城項目、南昌公安學(xué)校項目、廈門翔安X2009G04項 目 和 廣 州 南 沙08NJY-1項目。

2010-01-10 中投顧問提示：萬科公布了2009年全年的業(yè)績，其銷售額增長32.5%，至人民幣634.2億元。但12月的銷售數(shù)據(jù)則略顯疲態(tài)。

中國投資咨詢網(wǎng)訊 地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科8日發(fā)布簡報稱，公司12月份房地產(chǎn)銷售額僅較上年同期增長3%，至人民幣55億元，增幅遠低于11月份47%。分析師認為，其銷售額增速急劇放緩歸因于中國政府近期采取的房價抑制措施，而房價下半年將會出現(xiàn)調(diào)整。

此前一天，萬科公布了2009年全年的業(yè)績，其銷售額增長32.5%，至人民幣634.2億元。但12月的銷售數(shù)據(jù)則略顯疲態(tài)。

中原證券地產(chǎn)行業(yè)分析師吳劍雄向新浪財經(jīng)表示，萬科一直引領(lǐng)地產(chǎn)行業(yè)，由于基數(shù)很大，所以其保持過高增速的難度很大。萬科要從關(guān)注規(guī)模、速度的增長，轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量和效益的增長。目前有消息稱，其欲持有物業(yè)，開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，或許表明其開始考慮戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)變。

但這或許更能釋放出一種信號，房地產(chǎn)投機行為已開始減少。

此前，萬科董事長王石和副總裁毛大慶分別在不同場合表明了其對于目前房地產(chǎn)市場存有泡沫的觀點。而近期，密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控信號和相關(guān)政策也引發(fā)了開發(fā)商和購房者的觀望。上個月，相關(guān)部門第一次在全國范圍內(nèi)限定了土地出讓款的首次繳納比例，即需達到50%，此外還取消對購買第二套住房的營業(yè)稅減免政策。

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新近日也表示，今年將更加嚴格二套住房信貸管理，抑制投資投機性購房。

交銀國際分析師何志忠認為，開發(fā)商在明年上半年，需要通過促銷來維持銷量，因此銷量上半年可以審慎樂觀，但增速會放緩。假如競爭激烈，不排除房價在下半年會回落。

萬科：從規(guī)模型增長向效益型增長的轉(zhuǎn)變之旅2009年08月05日

業(yè)績超預(yù)期。公司今年1-6月共實現(xiàn)營業(yè)收入218.1億元，凈利潤25.2億元，分別同比增長26.4%和22.5%，每股收益為0.23元。之前市場對萬科上半年的凈利潤預(yù)測基本在20億元左右，25.2億元的凈利潤超出市場預(yù)期。

順應(yīng)市場形勢，調(diào)高開工面積。公司確定了“量出為入”的存貨管理策略，根據(jù)銷售情況隨時調(diào)整推盤計劃，根據(jù)推盤需要隨時調(diào)整開工計劃。在今年3月份以來市場形勢的快速好轉(zhuǎn)推動下，上半年公司實現(xiàn)銷售金額307.6億元，銷售面積348.8萬平方米，分別同比增長27.5%和31.2%，公司存貨迅速消化。公司順應(yīng)市場形勢，及時將新開工面積由年初計劃的403萬平方米調(diào)高至585萬平方米，增幅達45.2%。585萬平方米的年開工面積較2008年增長11.78%，但較高峰時期的2007年下降了24.68%。這也體現(xiàn)了公司的“規(guī)模之困”。

第二篇：萬科評估信息表

公司

項目信息采集表 一、本次評估項目概況 標段名稱

評估日期

監(jiān)理單位

土方單位

總包單位

樁基單位

監(jiān)測單位

支護單位

評估標段建筑面積 標段 總建筑面積（±0 0 以上）

：

㎡

標段 總建筑面積（±0 0 以下）

：

㎡

樁機進場日期

樁機預(yù)計竣工日期

標段 竣工

備案日期

標段 交付日期

標段簡介 1 1、((別墅/ / 洋房/ / 多層/ / 高層))區(qū)，共

棟樓。2、((別 墅/ / 洋房/ / 多層/ / 高層))區(qū)，共

棟樓。3、((別墅/ / 洋房/ / 多層/ / 高層))區(qū)，共

棟樓。4、((別墅/ / 洋房/ / 多層/ / 高層))區(qū)，共

棟樓。

基坑深度

標段總樁數(shù)

樓棟

編號

結(jié)構(gòu)形式

建筑層數(shù)（地上/ / 地下）

交付

標準（毛坯/ / 精裝）

樁機工藝

已施工樁數(shù)

樓 棟總 樁數(shù)

存在土方開挖

存 在墊 層施工

存 在筏 板施工

暫未開工樓棟

主體

X(XX 層～X XX 層))

支模

拆模

簽字處：

參數(shù)提供人：

參數(shù)采集人：

第三篇：萬科工程款申請報告

萬科工程款申請報告

武漢萬科房地產(chǎn)有限公司：

茲有貴

公

司

與

我公

司

簽

定的《

》合同，根據(jù)合同

規(guī)定，我公司已完成。貴公司前期累計已支付工程款￥

元，現(xiàn)申請支付合同總價￥

元的 %，即￥

元（大寫：），特此申請。

經(jīng)辦人：

聯(lián)系電話： 我單位收款銀行帳戶資料如下： 收款單位名稱： 收款行號： 收款帳號：

若以上資料有誤，則由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟糾紛和責(zé)任由我公司承擔(dān)。

承

諾

函

依據(jù)貴公司與我公司就《

》簽定的合同相關(guān)條款，我公司已如期、全額收到貴公司支付的工程進度款。

對貴公司支付的進度款，我公司保證優(yōu)先、及時、全額支付我公司所屬所有工人（含農(nóng)民工）的應(yīng)得勞動報酬。

我公司作如下承諾：

如因我公司未及時或全額支付工人勞動報酬，導(dǎo)致我公司所屬工人出現(xiàn)投訴、上訪、聚眾鬧事等行為，我公司愿承擔(dān)所有責(zé)任，如給貴公司造成聲譽影響，我公司接受貴公司的處罰并賠償因此而給貴公司造成的一切損失。

本承諾是不可撤消的，在合同終止前一直有效。

單位名稱：（蓋

章）

公司項目經(jīng)理：

時

間：

第四篇：萬科策劃方案

萬科景觀園林方案

一、概述

基于市郊的不斷延伸，社區(qū)的日益瓦解，長春萬科上東區(qū)主張塑造一種更具有生活氛圍，更緊湊的低密社區(qū)。它具備適宜的步行距離，容許路邊停車，有配套的公共用地、就業(yè)、商業(yè)和服務(wù)等多種綜合功能設(shè)施，著重以人與環(huán)境為本，可居性強，具獨立性的城市中的“小鎮(zhèn)”我們稱之為“新城市主義”社區(qū)，它體現(xiàn)了我們的設(shè)計主旨和理念。

二、指導(dǎo)思想

1、營造一個高尚的，獨一無二的住宅小區(qū)。

2、公共交通主導(dǎo)的發(fā)展單元，步行道四通八達。

3、別巨匠心的鄰里特征和個性，豐富的交往空間，增加人與人之家的互動性。

4、多樣性、社區(qū)性、簡樸性和人性尺度等價值標準與現(xiàn)實生活環(huán)境結(jié)合起來。

5、以人和環(huán)境為本，布局巧妙。

6、高效的土地使用模式。

7、統(tǒng)一的鋪裝，強烈的歸整出整個社區(qū)的統(tǒng)一性。

三、設(shè)計理念

運用一條醒目的樹木成蔭的入口大道來制造場所感，以特色鋪地形態(tài)來銜接小區(qū)各組團，使之融為一個整體，并用鋪地增強整個小區(qū)的導(dǎo)向性，為行人提供舒適的氛圍。景觀的設(shè)計為項目新城市主義的主導(dǎo)理念提供了便利，使小區(qū)的街道更人性化，更突出整體的統(tǒng)一性和結(jié)合。

四、功能結(jié)構(gòu)

（一）主入口（一期南30米款入口景觀道）

以港灣式入口設(shè)計，人為的使車輛在進入主入口時減速轉(zhuǎn)彎行使，引導(dǎo)人們進入小區(qū)的范圍，隨之而入目的便是林蔭大道。規(guī)則種植的樹木隔絕兩旁商場的喧鬧，同時在夏日撐出一片濃蔭。

在冬日畫出一條銀妝之路。人行步行道上暖色的鋪裝與花壇相融相嵌，另成就一番詩情畫意。再進入，便是小區(qū)真正的入口處。用對稱的水景，從視覺上連接一期小取的2、3組團，跌落的瀑布帶給進入小區(qū)的人們一種迎賓的感覺，環(huán)形的水系設(shè)計既完成了一種圍合，形成場所感，同時，種植的樹木還形成一道道景觀屏障，隔離了車行道上的不良因素，同時為背后的住宅及商業(yè)廣場帶來相對獨立性和隱私性，給創(chuàng)造一個優(yōu)質(zhì)舒適的商業(yè)廣場提供了條件。

（二）商業(yè)廣場（一期2號組團）

商業(yè)廣場的設(shè)計主要為了密切結(jié)合和呼應(yīng)建筑空間的形態(tài)，結(jié)合會所處的片墻與小區(qū)入口的跌落水景，在設(shè)計時在2組團一1組團相對角處放置一對景墻，形成空間，豐富了人流的交通流線，使局部的空間廣場富于了更多變化，增加了行走的趣味性；而商場部分則考慮到此組團硬質(zhì)鋪裝較多，因此結(jié)合此處建筑形態(tài)，設(shè)計一個露天的草坪廣場，在跌水和花壇的圍合下，就像嵌在其中的一個明珠。

（三）小區(qū)（一期1、3號組團）

整個小區(qū)的景觀設(shè)計風(fēng)格與建筑的語言相統(tǒng)一，現(xiàn)代而簡潔。在設(shè)計時，充分利用了地勢，在方寸間含入公共隱私性與公共道路兩大空間，1組團和3組團具有共同性與獨特性。共同性在于其共有車道及回旋空間，利用地下車庫的地勢區(qū)別，在高起處設(shè)計充分利用高差變化，用水墻瀑布來形成一道主要景觀，而水墻設(shè)計時主要考慮到擋水時可作為景觀墻，形成另一種景致。

其分別處在于各自在中心區(qū)域形成代表組團特色的景觀元素，如挖掘長春的樹木品種，在中心區(qū)種植長春本地所有，但不常見的開花樹木。各組團都將有其代表性的喬木，既點綴小區(qū)景觀也增進居民對長春植物品種的了解。同時，配合北方人的生活習(xí)慣，考慮設(shè)置更私有化的庭院，在每戶住宅的入口區(qū)部分，都設(shè)有小型的交流空間，促進鄰里聊天，增加了解之用。

（四）小區(qū)（二期）

二期設(shè)計在總體上仍然延續(xù)了一期的設(shè)計風(fēng)格，自然的語言運用較多，亦有特色的植栽種植于各宅與公共的廣場中?？萆剿倪\用較多，且以放置可供人休憩的石條來作為一大特色，設(shè)計于中?？傮w而言，在景觀設(shè)計和取材上，將沿用建筑的材質(zhì)，如紅磚、混凝土磚等，設(shè)計以暖色為主，除粘土磚外，混凝土磚，板巖等多種土地色的物質(zhì)均將為小區(qū)帶來親和感，因長春冬季嚴寒，設(shè)計中將考慮將金屬欄桿的涂料用為寶石綠色，使人能在冬天也能聯(lián)想到綠色的季節(jié)。

五、植栽設(shè)計

在樹種的選擇上考慮以當(dāng)?shù)乇就粱瘶浞N為主，運用數(shù)種基調(diào)樹，強調(diào)小區(qū)整體性與統(tǒng)一性在小區(qū)入口處及組團中心內(nèi)種植特色樹中，使同意中又富于變化，并使行走其中的居民具一定識別性。常綠樹種主要以黑松、云杉等為主，搭配少量開花植物，為單調(diào)的綠色景觀增添一抹亮色。在落頁樹在選擇是除考慮樹冠樹形外，樹干的顏色變化亦成為選擇的標準之一。由于長春地理條件等因素，動機僅少量針葉樹保持原貌，闊葉樹均已落葉，顯得較為蕭條，所以基于此我們強調(diào)了其落葉樹樹干的可觀性，在選擇上有所考慮。如白樺樹樹干通直，在灰綠色基調(diào)上，綴有點點白色，搭配自然雪景，亦具別樣風(fēng)情。在總體配置上仍以喬、灌、草的形式為主，以適應(yīng)植物生長習(xí)性，體現(xiàn)層次性與群落美。

深圳萬科房地產(chǎn)項目策劃流程 深圳萬科房地產(chǎn)項目策劃流程

深圳萬科房地產(chǎn)項目策劃流程[分享]（ZT）深圳萬科----地產(chǎn)項目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

2，市場分析------（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢 4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）

（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1，投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4，土地延展價值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤

6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景 · 經(jīng)濟實力

· 行業(yè)特征?? 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位 理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析

3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意 6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務(wù)部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容： 1? 建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2? 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）； 3? 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）； 4? 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）； 5? 物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6? 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）； 7? 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4． 價格策略 入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1． 媒介組合 2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費用估算

七、推廣費用

1． 現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)

第五篇：開盤總結(jié)萬科

篇一：_西安_萬科城_首次開盤總結(jié)

萬科城一期 開盤總結(jié)

第三事業(yè)部 萬科城項目組

一、萬科城一期項目簡介

1.總體說明

萬科城，位于西安城南片區(qū)大學(xué)城板塊，陜西師范大學(xué)正門對面。項目總占地面積280.273畝，總建筑面積61.68萬平方米，其中居住用地240.008畝，容積率3.0，商業(yè)用地31.15畝，容積率5.11 萬科城擁有“萬科全產(chǎn)品線”作品：擁有15、35平米的精裝公寓，也有45平米的loft；舒適型32層高層產(chǎn)品，面積涵蓋65、75、90、120平米的兩房、三房、四房；尊貴型11層小高層產(chǎn)品，面積為140平米四房，客廳特設(shè)陽光房，茶室、娛樂室、瑜伽房；奢享型180平米聯(lián)排。

考慮到周邊配套設(shè)施服務(wù)半徑過大的問題，設(shè)計近5萬平米商業(yè)面積，目前意向合作伙伴包括真愛集團（西安最具口碑的餐飲娛樂集團）、太平洋影城等知名商家，24小時便利店、銀行、郵局以及大型購物超市即將確定 2.分區(qū)說明

商業(yè)休閑區(qū)域—項目用地的南向入口是小區(qū)主要入口方向，緊鄰市政道路，布置了集商業(yè)、餐飲于一體的綜合性商業(yè)建筑，總建筑面積5萬平米。

聯(lián)排別墅區(qū)域--進入小區(qū)內(nèi)部，中央景觀大道兩側(cè)設(shè)計了多派面積較小的townhouse，由于相

鄰兩排聯(lián)排別墅間擁有較大的樓間距，減少了相互遮擋的同時，也保證了各單元住戶的私密性要求。小區(qū)景觀大道兩側(cè)各設(shè)計了八排別墅單位，是整個項目目前比較稀缺的產(chǎn)品。

小高層區(qū)域--位于中央聯(lián)排別墅區(qū)域的兩側(cè)，規(guī)劃了十棟11層小高層。將高層設(shè)計在聯(lián)排別墅

東西兩側(cè)，一方面可以減少高層住宅對聯(lián)排別墅視野及采光的遮擋，另一方面以中央景觀帶為中心，向東西兩側(cè)形成聯(lián)排、小高層、高層臺階式布局，保證各住戶不同程度的享有中央景觀視野。樓棟各單元布局基本呈直線，與前排之間形成綠地。建筑的主要朝向為南向，戶型南北通透，保證每一戶都擁有良好的景觀視野和舒適的居住條件。

高層區(qū)域--位于目前開發(fā)地塊的東西兩側(cè)，規(guī)劃了八棟32層高層，為目前主要銷售的產(chǎn)品。

二、一期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料

1、萬科城一期首次發(fā)售 ＊ 推出套數(shù)：636套； ＊ 容積率：3.0 ＊ 戶型面積：62㎡-139㎡； ＊ 戶型配比：在推出的636套單位中，兩房256套，三房380套；

2、戶型配比及戶型圖 a-兩房兩廳一衛(wèi) 65㎡

寬敞主臥，明廚明衛(wèi)，獨立生活陽臺 →→

b-兩房兩廳一衛(wèi) 62㎡

純南朝向，客廳、主臥雙南向設(shè)計 →→

c-兩房兩廳一衛(wèi) 75-77㎡

純南朝向，陽光客廳，主、次臥雙南向設(shè)計 →→

d-三房兩廳一衛(wèi) 85㎡

南北通透，延展式客廳，陽光主臥轉(zhuǎn)角觀景陽臺 →→

e-三房兩廳一衛(wèi) 88㎡

南北通透，經(jīng)典三房，雙陽臺設(shè)計 →→

f-三房兩廳一衛(wèi) 89㎡

純南朝向，陽光戶型，客廳、主臥、次臥全南向

g-三房兩廳兩衛(wèi) 118㎡

南北通透，全明戶型，雙陽臺設(shè)計 →→

h-三房兩廳兩衛(wèi) 139㎡

南北通透，超大空間設(shè)計，南向觀景設(shè)計 →→

→→

篇二：萬科開盤標準流程

萬科開盤標準流程

房地產(chǎn)開盤主要實現(xiàn)以下目的：營造市場關(guān)注，制造熱銷氛圍，達到短期促銷；加深老業(yè)主及其親友對項目的美好印象，通過口碑傳播樓盤形象，形成擴散效應(yīng)，加大市場影響力；繼續(xù)鞏固項目的市場形象，實現(xiàn)價格支撐。

一、開盤前相關(guān)籌備事項

1.開盤前提條件

（1）銷售法律手續(xù)完備；（2）工程形象良好；（3）現(xiàn)場包裝到位；（4）宣傳資料齊備；（5）銷售資料齊備。2.準備事項

（1）確定開盤形式（包括時間）；

（2）明確通知方式、時間和口徑；

（3）確定選房地點；

（4）制定開盤流程、做好物料及人員的具體安排；

（5）確定協(xié)助開盤的人員名單，并通知落實（同時落實人員的宿食問題）；

（6）現(xiàn)場包裝和物料；

（7）代理商和發(fā)展商的分工細化；

（8）清楚開發(fā)商銷控單位情況；

（9）確定選房禮品。3.開盤的主要形式

（1）抽簽vs排隊

抽簽：蓄客量多/客戶意向度把握不明確/較公平公正；

（2）認籌定順序vs開盤定順序

籌定順序：提前對客戶意向度進行把握。

（3）注意事項

注意通知時間的把控，避免制造排隊現(xiàn)象，避免形成客戶間不公平的心理；對提前銷控做好“托”的工作。4.開盤流程圖

5.人員安排

(1)項目經(jīng)理或策劃提前通知工作和支援人員彩排的時間，彩排時工作人員和支援人員必須到場；

(2)每一環(huán)節(jié)一定安排有經(jīng)驗的為負責(zé)人（即組長），負責(zé)人對細節(jié)監(jiān)控，對每一位自己崗位人員進行講解培訓(xùn)，每一環(huán)節(jié)的對接必須清楚如何操作（即前面環(huán)節(jié)按什么憑據(jù)進入下一環(huán)節(jié)）；

(3)提前設(shè)置危機處理小組。

二、各區(qū)域現(xiàn)場把控要點

1.簽到區(qū)

由于華府是提前認籌確定了順序號，因此開盤簽到只是為了確定客戶的到場情況。時間：一般從8：30開始進行，9：30結(jié)束，開始選房；（根據(jù)客戶量情況有些許變動）。

簽到方式：先打印好認籌時的客戶名單，進行確認簽到；（提高核對的速度）。崗位工作職責(zé)：核對客戶優(yōu)惠登記表，派發(fā)資料，及時統(tǒng)計簽到人數(shù)，上報負責(zé)人。

應(yīng)領(lǐng)取的資料：《置業(yè)指南》（包括裝修標準等合同文件，讓客戶在休息時間可提前翻閱）、《購房須知》（告知客戶一次性或按揭的相關(guān)手續(xù)辦理）、《購房卡》（用于選房時確定房號銷控信息，同時可用于完善客戶基本資料）。（其中《購房卡》需要人員提醒客戶在休息區(qū)內(nèi)填寫，以加快財務(wù)區(qū)和簽約區(qū)的填寫速度）

注意事項：（有關(guān)不是客戶本人到場的問題）萬科明確，一定要有委托書或直接在現(xiàn)場填寫。之前有案例是夫妻雙方?jīng)]有協(xié)商，“老婆”直接替“老公”買了房子，后要求退房）

新客接待：設(shè)置新客接待處，在選房結(jié)束之后進行選房；（避免客戶未簽到就進入）

簽到區(qū)人員、物料盤點

人員：負責(zé)簽到&負責(zé)核對&負責(zé)填委托書&派資料&保安

重點物料：客戶簽到表（如有認籌名單則提前填好）；序號貼（如已排好順序則不需序號）；購房卡（銷控用）。2.休息區(qū)

一般選擇室外較開闊的場地，由于等候時間較長，該區(qū)域應(yīng)重點關(guān)注客戶的舒適度情況。（包括考慮洗手間、帳篷、椅子、餐飲等，避免細節(jié)不足）

協(xié)助等候工作：可提供小表演/主持人負責(zé)介紹樓盤情況進行熱場/銷售代表提前在等候區(qū)協(xié)助客戶選房

崗位工作職責(zé)：安撫客戶情緒（避免客戶離場），客戶進入選房區(qū)的有效控制；（提醒客戶確定好加名更名，提供銀行服務(wù)，說明相關(guān)事項）

注意事項：現(xiàn)場協(xié)調(diào)客戶情緒，維持客戶秩序，避免客戶“蜂擁而上”

3.等待區(qū)

主持熱場：一般會邀請活動公司專業(yè)主持進行熱場工作，但主持人對客戶選房順序意識不足，需要有世聯(lián)人員監(jiān)控；

注意事項：作為休息區(qū)與選房區(qū)之間的過渡空間，一方面可以更好控制客戶進入選房的速度，另一方面也可以適當(dāng)減少室外客戶的等候時間。協(xié)助工作：該區(qū)域主要用于協(xié)調(diào)進入選房區(qū)人員的情況，并完成提前復(fù)印的工作； 崗位工作職責(zé)：分清批次控制選房人群，與休息區(qū)和選房區(qū)的工作人員相互協(xié)調(diào)； 有關(guān)叫號工作：一般按照5個號一批的順序進行叫號（根據(jù)銷控和房源不同會有所不同）；需與銷控區(qū)內(nèi)的負責(zé)人員保持良好溝通，根據(jù)選房情況進行叫號； 注意事項：協(xié)調(diào)客戶秩序，避免客戶等候時間過長 篇三：深圳_萬科金色半山開盤總結(jié)

篇四：20120325_深圳_萬科紅二期開盤總結(jié)

篇五：萬科置業(yè)2009年終總結(jié)及發(fā)展計劃

萬科置業(yè)2009年終總結(jié)及發(fā)展計劃

2009年，萬科置業(yè)有限公司已經(jīng)有一年的成長閱歷。經(jīng)歷了去年動蕩低迷的市場，多波折坎坷的開發(fā)歷程，萬科置業(yè)有限公司倍感壓力，也倍感責(zé)任。如何消化項目開發(fā)過程中的不利因素，整合各類資源，形成項目成功開發(fā)的合力，確保某項目開發(fā)的成功，是總公司的期盼，也是萬科置業(yè)有限公司必須實現(xiàn)的目標。萬科置業(yè)有限公司全體員工憋足了干勁，在總公司的正確決策指導(dǎo)下，萬科置業(yè)有限公司上下齊心，奮發(fā)有為，經(jīng)過辛勤工作，取得了較好的成績，也積累了一定的經(jīng)驗。展望2010年，萬科置業(yè)有限公司全體員工更加信心滿懷，在不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)扎穩(wěn)打靈活創(chuàng)新，爭取取得更大的成績?，F(xiàn)將2009年工作總結(jié)及2010年工作規(guī)劃匯報如下：

2009年工作總結(jié)

一、貫徹執(zhí)行總公司要求，加快推進項目開發(fā)

年初，總公司在結(jié)合宏觀經(jīng)濟形勢和對房地產(chǎn)市場判斷的基礎(chǔ)上，做出了要加快中冶虞山尚園項目開發(fā)的要求。萬科置業(yè)有限公司貫徹總公司要求，確立了以市場為導(dǎo)向、以變現(xiàn)為核心，快速推進項目開發(fā)的方針。各項工作以節(jié)點為要求，打破常規(guī)，快速推進，一切以搶進度為要。一期工程3月底前完成設(shè)計規(guī)劃報批，4月底前完成施工圖政府部門技術(shù)性審核，6月中下旬主體工程開工并于9月26日首批花園洋房上市發(fā)售；二期工程11月底完成土地使用手續(xù)、項目立項和規(guī)劃報批等工作，12月初動工總。

在加快推進項目開發(fā)總體要求下，萬科置業(yè)有限公司明確了前期各階段重點工作。一是設(shè)計工作，首先，確定方案布局和產(chǎn)品定位；其次，先行進行多層建筑的施工圖設(shè)計，2月審圖通過并進行工程量清單編制；第三，加強施工圖的審查，擴初完成后，即展開景觀設(shè)計、市政設(shè)計和智能化設(shè)計，配合銷售廣告宣傳。二是前期報批，按照常熟住宅房產(chǎn)項目開發(fā)的行政要求，我們依次取得一期工程的土地證、環(huán)評審批意見、立項審批意見、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。三是前期配套，按期完成供水、供電、通信、有線、天然氣、雨污水等市政配套設(shè)計和合同簽訂，從而為實體工程的推進創(chuàng)造了良好的條件。

二、明確節(jié)點，各個擊破，確保工程進度

在前期配套各項工作有效推進的基礎(chǔ)上，工程實體施工如期推進。首先是臨電、臨水、施工主道路、場平等準備，樁基進場施工及宗地內(nèi)兩條河道改建修治施工等。在總包進場前，萬科置業(yè)有限公司主動承擔(dān)起臨電、臨水、施工主道路、場平等準備。在方案實施中，一并考慮了現(xiàn)場施工主干道的布置，以及現(xiàn)場辦公區(qū)域、工人宿舍區(qū)域的布置及水電管線網(wǎng)絡(luò)，避免重復(fù)總，增加成本。5月中旬完成施工單位進場前的準備。為加快施工進度，某某某置業(yè)有限公司在4月底就安排樁基工程單位進場進行試樁施工，并安排監(jiān)理單位對樁基施工組織設(shè)計進行審批。較早對市場上資源緊俏的方樁材料進行資源鎖定。6月22日，開始全面展開工程樁施工，為后續(xù)施工搶得先機。5月底前，宗地內(nèi)兩條河道改建修治施工完成。在整個水利工程的施工中，萬科置業(yè)有限公司對施工方案進行反復(fù)論證。特別是涉及西側(cè)河道邊的沿路管線施工，由于地質(zhì)復(fù)雜，管網(wǎng)縱橫，施工難度大。專業(yè)工程師和和設(shè)計人員多次現(xiàn)場勘查，修改設(shè)計減少施工難度在保證質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上特殊施工，確保施工進度，為6月下旬總包單位開始進場開始全面施工及7月底前臨時售樓處開始啟用創(chuàng)造了條件。臨時售樓處工程，關(guān)系項目一期產(chǎn)品銷售及項目的整體形象，萬科置業(yè)有限公司狠下功夫，以凸顯世界五百強及央企成功形象。售樓處景觀以體現(xiàn)“院景生活、空間創(chuàng)想”主體，從設(shè)計源頭抓起，合理選用當(dāng)?shù)氐木坝^植物資源，在限額造價范圍內(nèi)設(shè)計售樓處的景觀。景

觀施工管理過程中，工程部克服5、6月份的高溫季節(jié)植物種植的困難，指導(dǎo)施工單位采取科學(xué)有效的非季節(jié)種植手段，確保了植物的成活率。過程中與施工單位及時充分溝通，形成融洽的工作氛圍，確保了在超短工期內(nèi)按質(zhì)按量的完成了施工任務(wù)。

總包進場后，為配合銷售需求，工程部進行現(xiàn)場資源調(diào)配，優(yōu)先總4#、5#、6#、7#建筑，滿足了一期推盤的時間要求。加快了8#、9#建筑的施工，為實現(xiàn)正式售樓處和樣板房的裝修創(chuàng)造條件。加快水泵房的總，為16#建筑施工開展必要條件。由于多層為層層退臺，每層各異，給施工流水及材料組織帶來極大不便。在現(xiàn)場強有力組織下，基本達到了6~7天/層的施工進度。在低層拆模后，即組織了磚墻、水電管線等工序穿插施工，為早日驗收搶得時間。10月底，一期多層建筑結(jié)構(gòu)封頂。12月底，一期高層施工基本到頂。

12月中上旬，二期多層開始施工。二期開工任務(wù)艱巨。為滿足春節(jié)后多層預(yù)售的條件，某某某置業(yè)有限公司打破常規(guī)，在圖紙、證件報批的同時，提前開始多層基礎(chǔ)施工，工程部督促施工單位預(yù)先進行材料預(yù)算提前備料，并將一期場地內(nèi)的土方進行倒運，辦公室拆移，施工道路鋪設(shè)，工人宿舍建造等，所有參建人員全力以赴，通力協(xié)作，確保二期工程如期開工。

在正式售樓處、樣板房的裝修工程中，工程部主動與相關(guān)單位聯(lián)系，吃透圖紙要求，嚴格對材料品質(zhì)的選擇，注重裝修材料的品牌規(guī)格，各個裝飾面的顏色色調(diào)、做法，各個細節(jié)的尺寸，風(fēng)格的搭配。圖紙變更嚴格把關(guān)。為控制施工進度，每天組織裝修單位進行一次碰頭會，對當(dāng)天的施工問題進行解決，對后續(xù)任務(wù)進行要求。12月底，完成樣板房、正式售樓處內(nèi)部裝修。

三、加強現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量

工程如期開工后，加強現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量，成為萬科置業(yè)有限公司工作的重點。萬科置業(yè)有限公司強調(diào)：絕不能有一包到底，不管不問的思想。一個工程的好壞，不是取決于施工隊伍，而是取決于業(yè)主的監(jiān)管。我們對總包，決不能“以包代管”，要把關(guān)，監(jiān)控，管理到位。某某某置業(yè)有限公司對各個施工方案進行仔細研討，反復(fù)論證。對施工隊伍勞動力組織跟蹤落實，確保工程施工順利展開。

在施工質(zhì)量管理方面，通過對監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強現(xiàn)場監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時與設(shè)計溝通，堅持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗。

在現(xiàn)場文明施工、安全管理方面，實行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場安全文明施工大檢查，對現(xiàn)場的隱患排查，對不符合項目要求施工單位限時改正。由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。

在對監(jiān)理、總包、分包的管理上，堅持實行每周監(jiān)理例會制度。工程部堅持原則，堅決支持和督促監(jiān)理對質(zhì)量的嚴格管理，支持和督促總包對分包的協(xié)調(diào)管理。充分發(fā)揮監(jiān)理和總包在現(xiàn)場的主導(dǎo)職能。業(yè)主的態(tài)度保證了監(jiān)理對現(xiàn)場質(zhì)量敢抓敢管；促進了總包對分包的嚴格要求，為現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量提供了保證。

四、精心策劃銷售策略、實現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤熱賣

銷售工作是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。面對2008年的樓市寒冬，市場的急劇萎縮和周邊樓盤競爭激烈，萬科置業(yè)有限公司沒有退縮不前，而是迎難而上，通過不斷豐富銷售道具，成功實施廣告宣傳和完善的樓盤銷售前期準備，成功營造售樓環(huán)境，終于成功實現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。

售樓環(huán)境成功營造。一是精心謀劃，包括選址、面積大小、功能劃分、整體風(fēng)格，確定

經(jīng)過近三個月的蓄水，第六代花園洋房的整體包裝策劃、媒體和廣告對市場的培育和轟炸、各項銷售資料道具的完善準備，項目于2009年9月26日在某大酒店舉辦了盛大的開盤儀式，活動現(xiàn)場人潮涌動、氣氛熱烈，項目所推出的首批110套花園洋房在兩個小時內(nèi)即告售罄，當(dāng)日銷售額突破一億元。實現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。

項目首批產(chǎn)品獲得熱賣后，一期第二批樓盤預(yù)售也順利推進。經(jīng)過近兩個月的價格摸底、客戶累積和預(yù)售報批，項目二批房源將于11月底榮耀公開，截止目前，一期第二批所推樓房源已去化80%。

五、加強投資控制，嚴格成本管理，保證項目開發(fā)效益

隨著主體項目的正式破土動工，萬科置業(yè)有限公司對建安工程進行全程控制。主要從以下幾個方面開展工作：第一、對清單中工程安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理，防止因施工單位的偷工減料造成質(zhì)量缺陷，從而增加在后續(xù)工程中的開發(fā)成本；第二、關(guān)注建材價格走勢，每月根據(jù)某市工程造價信息處發(fā)布的主要建材價格信息，建立主要價格走勢圖，方便及時了解相關(guān)信息控制開發(fā)成本。在材料、設(shè)備的選用和采購上，深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，通過招投標，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟實力強、有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商作為本項目設(shè)備材料合作方，第三、加強監(jiān)控和預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，限制項目簽證人員權(quán)限，根據(jù)簽證費用的大小，建立不同層次的簽認和審批制度，涉及金額較小的內(nèi)容由業(yè)主工程部簽字認可，而技術(shù)經(jīng)濟類的簽證則由工程技術(shù)部與投資控制部共同商討后再簽署；涉及金額較大的內(nèi)容，萬科置業(yè)有限公司召開專題會議，形成會議紀要，簽署補充合同的形式予以確定；第四、加強工程竣工決算的管理，針對施工過程中產(chǎn)生的設(shè)計變更、工程聯(lián)系單、工程簽證及相關(guān)會議記錄要做到及時排序整理，并對無效簽證及時清理為今后決算審計工作做好鋪墊。第五、做好工程合同臺賬式管理，更新及調(diào)整相關(guān)合同信息，涉及到合同總價變更及合同承包范圍變化的應(yīng)及時反應(yīng)在臺賬上，并書面通知財務(wù)及相關(guān)責(zé)任部門，隨時掌握合同的執(zhí)行情況能為公司作出相應(yīng)的資金預(yù)算計劃提供參考。第六，對總包每月上報工程量，按現(xiàn)場監(jiān)理工程及工程技術(shù)部確認的工程進度計算實際完成的工作，及時正確了解開發(fā)進度及控制工程款的支付，從而實現(xiàn)對工程開發(fā)成本的控制。

2009年，在總公司正確的決策指導(dǎo)下，某某某置業(yè)有限公司取得了不錯的成績，積累了一些經(jīng)驗，也存在一些問題和不足：在宗地河道整治工程招標時，由于之前勘探工作對地形地貌的勘探不完整，尤其是中間須填埋的河道淤泥量估計不足，在招標編制工程量清單時采取了固定單價按實結(jié)算的模式，造成了之后在結(jié)算過程中清淤工程的實際工作量大大超過了原先預(yù)估的工作量，工程費用增加；在售樓處工程中，由于過分相信設(shè)計師的設(shè)計選擇，對設(shè)計所選用的材料沒有認真進行市場摸底，最終發(fā)現(xiàn)該材料是市場稀缺品種不易采購，造成價格陷阱；在項目一期工程公開招投標中，我們的工作目標是實現(xiàn)總公司自行投資自行開發(fā)，也做了大量工作，包括在項目一期招標公示時盡管通過提高報名要求、加收預(yù)付款保函及資格預(yù)審等各方面努力，盡可能把當(dāng)?shù)厥┕挝慌懦谕獾?，但由于?dāng)?shù)貙τ诠_招投標評標辦法管理相當(dāng)苛刻，地方保護意識較濃厚，加上我們拿大地方的思維，在小地方做事，對當(dāng)?shù)厍闆r輕視，認識不到位，導(dǎo)致招標不成功；在材料設(shè)備的采購過程中，由于缺少溝通，對有些零星輔料的采購與總包清單不一致，合同多次變更，降低了工作效率。等等。

曝光這些問題和不足，是因為我們必須要有勇氣發(fā)現(xiàn)問題，要有意識、決心和能力改進工作。這些問題和不足，一方面反映了我們員工的工作能力和專業(yè)水平有待進一步提高。另一方面反映了我們的制度和流程尚不健全，已有的規(guī)章制度政策執(zhí)行力不足。我們要加強制度總和政策執(zhí)行力度，加強對員工能力的培養(yǎng)和鍛煉。在加強學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的同時，還應(yīng)該多走出去，多到其他樓盤實地通過觀看、討論、總結(jié)等方法，再結(jié)合理論學(xué)習(xí)提高自己，拓寬視野。要加強組織機構(gòu)總、用人機制和薪酬分配制度改革，加強團隊總，形成富有活力、富于拼搏精神、目標一致的有戰(zhàn)斗力的團體，促進項目開發(fā)的順利推進。

2010年發(fā)展計劃

房地產(chǎn)行業(yè)是政策敏感性行業(yè)。2010年宏觀經(jīng)濟政策走勢如何，市場能否保持平穩(wěn)運行，將對萬科置業(yè)有限公司的發(fā)展有著直接的影響。但政策是剛性的，人是活的。我們要提高市場洞察力，未雨綢繆，積累各類資源，借力經(jīng)濟快速復(fù)蘇的大背景，在2009年相對成功的基礎(chǔ)上，夯實基礎(chǔ)，真抓實干，把應(yīng)變的主動權(quán)掌握在自己手中。以“一個確保、兩個重點、六項措施”為主線。確保2010年再上一個新臺階。

一、鼓足信心、凝聚力量，確保實現(xiàn)目標

2009年項目一期的推盤成功，使總公司對本項目寄予了更大的希望。政策的不穩(wěn)定性，市場的變化，總公司房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要求萬科置業(yè)有限公司以更加短平快的頻率加速開發(fā)。諸多的要求和壓力匯成動力，要求萬科置業(yè)有限公司鼓足信心、凝聚力量，創(chuàng)造更好的業(yè)績。2010年本項目計劃主推產(chǎn)品包括：一期3幢高層、1幢小高層產(chǎn)品、二期洋房，共計：646套，其中，多層310套，高層294套，小高層42套，另外加快三期開發(fā)進度，爭取三期花園洋房去化過半。萬科置業(yè)有限公司總體目標：實現(xiàn)銷售收入7億元，回籠資金6億。為了實現(xiàn)這個目標，萬科置業(yè)有限公司必須在工程實體推進、銷售策略上動足腦筋，狠下功夫。要突出重點，采取各項措施，保證總體目標的全面落實。

二、突出工程實體推進和項目銷售兩個重點，為實現(xiàn)目標奠定基礎(chǔ)

2010將是常熟萬科置業(yè)有限公司全面大干的一年，做好工程實體推進和銷售工作是實現(xiàn)工作目標的基礎(chǔ)和保障，對整個項目的運作意義重大。

在工程實體推進方面，萬科置業(yè)有限公司要協(xié)調(diào)好設(shè)計工作、前期配套工作、設(shè)備材料

計方案優(yōu)化，與規(guī)劃部門、房管部門溝通，協(xié)調(diào)指標核定工作。4月份完成規(guī)劃報批，5月底完成施工圖審核工作。要組織施工圖的優(yōu)化，協(xié)調(diào)現(xiàn)場設(shè)計變更工作。前期配套工作要全面落實一期配套總，重點做好電力、給水、通氣的總協(xié)調(diào)監(jiān)管。4月份完成做好二期市政配套設(shè)計。9月份完成做好三期市政配套設(shè)計。

在銷售方面，牢固堅定以產(chǎn)品差異化為主要營銷手段，對各營銷階段的策劃精益求精，加大案場管理與培訓(xùn)力度，大力提高決策執(zhí)行力，加強營銷團隊總，力爭實現(xiàn)預(yù)期銷售目標，確保項目開發(fā)利潤，完成2010年這個承上啟下關(guān)鍵一年的穩(wěn)步跨越，確保本項目開發(fā)成功。