第一篇：私募基金創(chuàng)新模式：為城市土地一級開發(fā)“解僵局”

私募基金創(chuàng)新模式：為城市土地一級開發(fā)“解僵局”

為解決城市新區(qū)土地一級開發(fā)融資難，運(yùn)城市人民政府邀請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家領(lǐng)導(dǎo)一行十人于2012年9月5日，在山西運(yùn)城市市委南風(fēng)廳聯(lián)合舉辦“中國（山西）城市發(fā)展股權(quán)投資基金知識講座”。

山西省依靠傳統(tǒng)的煤、焦、冶金、電力四大能源密集型產(chǎn)業(yè)在過去十年中成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較快的大省，自國家整合小型煤礦開始，山西省亟需尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長點(diǎn)。素有“關(guān)公故里”之稱的山西省運(yùn)城市是山西省南部人口集中城市，作為黃河金三角三省四市的中心點(diǎn)，北通太原，東至鄭州，西接西安，高鐵的通車無疑為城市區(qū)位優(yōu)勢錦上添花。

運(yùn)城市在山西省內(nèi)的特殊之處還在于其經(jīng)濟(jì)構(gòu)成大部分為農(nóng)業(yè)，無煤礦資源。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值占山西省首位。高鐵的通車將帶給運(yùn)城市新的發(fā)展契機(jī)。隨著將于2014年6月全面通車的大西高鐵的工程建設(shè)，位于運(yùn)城北郊的“高鐵低碳周邊片區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目”建設(shè)勢在必行。然而隨著國家對于地方城市建設(shè)融資平臺的清理整治，土地一級開發(fā)前期缺乏抵押物的項(xiàng)目特質(zhì)，該項(xiàng)目難以直接向銀行以貸款形式融資。

為解決城市新區(qū)土地一級開發(fā)融資難，運(yùn)城市人民政府邀請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家領(lǐng)導(dǎo)一行十人于2012年9月5日，在山西運(yùn)城市市委南風(fēng)廳聯(lián)合舉辦“中國（山西）城市發(fā)展股權(quán)投資基金知識講座”。會議由運(yùn)城市副市長陳竹琴致開幕詞，運(yùn)城市人民政府閆勇副秘書長主持召開。由中房協(xié)苗樂如秘書長、朱中一副會長和住建部研究中心秦虹主任等專家和領(lǐng)導(dǎo)，圍繞著當(dāng)今形勢下我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，及二三線城市發(fā)展建設(shè)機(jī)遇展開熱烈討論。會上清華北大MBA資本運(yùn)作特聘教授、北京嘉富誠董事長鄭錦橋，專門針對私募股權(quán)投資基金創(chuàng)新模式解決運(yùn)城市高鐵站周邊片區(qū)城市開發(fā)之可行性進(jìn)行講解。會后由運(yùn)城市市城投、北京嘉富誠股權(quán)投資基金管理有限公司、托管銀行、山西華商盛天城市建設(shè)有限公司等多方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同組建山西省第一支城市發(fā)展專項(xiàng)基金“華商城市發(fā)展股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）”，預(yù)計(jì)募集資金3億元人民幣作為該項(xiàng)目前期啟動資金，指定中房協(xié)會員單位北京嘉富誠出任基金執(zhí)行事務(wù)合伙人，對基金進(jìn)行管理及募集工作。

北京嘉富誠股權(quán)投資基金管理有限公司管理的華商城市發(fā)展基金，屬于有限合伙型城市建設(shè)投資基金?；鹩蓪I(yè)股權(quán)投資基金管理機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方政府共同發(fā)起，將成熟投資者的資金集中并形成獨(dú)立資產(chǎn)，由基金管理人進(jìn)行專業(yè)化透明的封閉式管理，投資于特定城市開發(fā)項(xiàng)目的一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的新型城市建設(shè)的融資工具。相比其他

融資模式（銀行貸款、信托、發(fā)債、增發(fā)），基金具有融資時間短、融資較為容易、政策風(fēng)險低、資金監(jiān)管松、退出機(jī)制靈活、對被投資項(xiàng)目要求相對較低等優(yōu)勢。

城市發(fā)展基金委托管理公司對基金運(yùn)營情況的管理是保障多方利益的核心，合格的城市發(fā)展基金管理公司應(yīng)該具有：1，成熟的城市發(fā)展型基金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力,；2，多年與政府城市建設(shè)部門合作經(jīng)驗(yàn)；3，快速募資能力；4，投后管理，土地一級開發(fā)后續(xù)服務(wù)能力。嘉富誠作為基金管理方的優(yōu)勢在于：1，對基金財產(chǎn)在土地一級開發(fā)中使用的全面監(jiān)管?；鸬馁Y金按用途分塊，項(xiàng)目方提出用款計(jì)劃，管理方結(jié)合其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際情況，制定使用細(xì)則，與戰(zhàn)略合作銀行共同實(shí)施監(jiān)管。2，對項(xiàng)目的中后期能投提供專業(yè)而且持續(xù)的退出服務(wù)。嘉富誠利用已有城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和地產(chǎn)開發(fā)商網(wǎng)絡(luò)資源，在項(xiàng)目后期指導(dǎo)與服務(wù)項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)土地一級開發(fā)項(xiàng)目的順利退出。

2012年12月17日，該基金已經(jīng)完成募集、投資及法律合同簽署，并順利召開全體合伙人大會。最終基金規(guī)模為3.57億元，以夾層基金形式全部投資于該項(xiàng)目，投資期為1+1年。目前運(yùn)城市高鐵周邊片區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目配合大西高鐵運(yùn)城客站建設(shè)進(jìn)程已經(jīng)全面開工。在未來的幾年里，相信以高鐵經(jīng)濟(jì)帶動下而形成的新城市增長級，私募股權(quán)投資基金配合土地一級開發(fā)項(xiàng)目的金融創(chuàng)新模式，將在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)在山西省內(nèi)及全國各地發(fā)揮著更加巨大的作用。

第二篇：私募基金收益分配模式

一、私募股權(quán)投資基金收益分配模式的確定依據(jù)

有限合伙制私募股權(quán)投資基金的合伙人包括普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）。其中，GP是一般為基金管理公司，擁有專業(yè)的投資管理團(tuán)隊(duì)，主要提供基金的投資和運(yùn)作管理，并提供較小的出資。而LP提供絕大部分的資金，且一般情況下并不參與基金的投資和運(yùn)作管理。從盈利點(diǎn)看，GP主要通過提供良好的投資管理和決策，實(shí)現(xiàn)基金的盈利基礎(chǔ)上，獲得投資報酬；而LP則通過提供資金獲得投資回報（保值和增值）。因此，私募股權(quán)投資基金收益分配模式的確定依據(jù)就是集中在：如何將GP和LP的利益有效捆綁在一起、如何對GP進(jìn)行有效激勵、如何實(shí)現(xiàn)投資人資金保值增值愿望。

二、合伙制私募股權(quán)投資基金收益分配模式介紹

根據(jù)對私募股權(quán)投資基金收益分配模式的確定依據(jù)的探討，目前PE行業(yè)基本上形成了以優(yōu)先返還出資人全部出資和優(yōu)先收益——GP激勵——按比例分配為順序的收益分配模式。具體為：將投資退出的資金按照出資比例將出資優(yōu)先返還給全部出資人，并按照8%年化復(fù)利優(yōu)先向投資人分配（該分配原則系考慮資金占用的利息，簡稱資金占用費(fèi)），以實(shí)現(xiàn)全部投資人出資的保值。然后，按照 “追趕條款”，以在滿足LP投資保值的基礎(chǔ)上，對GP進(jìn)行激勵。即，將對投資人的優(yōu)先分配后的剩余部分全部向GP分配或按比例在GP和全部投資人之間分配，直到GP所分部分與全部投資人累計(jì)所分部分的比例為1:4。然后，在這個分配基礎(chǔ)上還有剩余的，就直接按照GP分配百分之二十，全部投資人分配百分之八十比例進(jìn)行最后一輪分配。須說明的是，“追趕條款”的設(shè)計(jì)目的是對GP進(jìn)行有效的激勵，為了充分實(shí)現(xiàn)該條款的目的，一般情況下，LP與GP在百分之二十到百分之百之間確定追趕比例。即如果確定百分之百的追趕比例，那么就意味著，投資人按照8%年化復(fù)利優(yōu)先分配后，將暫停分配，剩余部分將全部用于向GP分配，一直到GP所分部分與全部投資人累計(jì)所分部分的比例為1:4；如果追趕比例小于百分之百的，那么，投資人按照8%年化復(fù)利優(yōu)先分配后的剩余部分將按照比例在GP和全部投資人之間同時進(jìn)行分配，一直到GP所分部分與全部投資人累計(jì)所分部分的比例為1:4?？梢?，如果GP未能給基金創(chuàng)造足夠的收益，且不按照百分之百的追趕比例分配的話，GP將獲得少于投資收益百分之二十的分配，為實(shí)現(xiàn)更多的分配，GP須提高投資和運(yùn)作基金的管理能力，這就起到了激勵作用。

三、合伙制私募股權(quán)投資基金收益分配計(jì)算（舉例）

（一）百分之百追趕比例

假設(shè)基金規(guī)模為人民幣20億，由LP整體出資，于基金成立之初一次性繳清。2年后實(shí)現(xiàn)投資退出40億，即收益20億?；鸷匣飬f(xié)議約定GP的業(yè)績獎勵提取比例為20%，LP優(yōu)先返還出資，并享有8%優(yōu)先回報率，GP采用100%追趕模式參與收益分配。

第一階段分配：LP優(yōu)先收益分配： 20億投資×8%×（1+8%）=172，800，000元，本例中此輪分配后剩余1，827，200，000元?！镒ⅲ喝鐚?shí)際中收益不能滿足LP8%年化收益的，則LP按照比例分配，不再進(jìn)行后續(xù)分配，GP也無績效分配。

第二階段分配：GP按照百分之百比例追趕，以使其分配（假設(shè)為X）與LP已分配額比例為1:4，即：X÷172，800，000元=1:4，則X=43，200，000元，此輪分配后剩余1，784，000，000元。

★注：如實(shí)際中第二階段分配不能達(dá)到GP分配與LP分配比例為1:4的，全部分配給GP，并不再進(jìn)行下一輪分配。

第三階段分配：按照GP百分之二十，LP百分之八十分配。即GP分得1，784，000，000元×20%=356，800，000元，LP分得1，784，000，000×80%=1，427，200，000元。

（二）其他追趕比例（假設(shè)該比例為50%，即第一輪分配后剩余部分的50%向GP分配，1-50%向LP分配，直到GP分配所得與LP累積分配所得的比例為1:4）

第一階段分配：LP優(yōu)先收益分配： 20投資×8%×（1+8%）=172，800，000元，本例中此輪分配后剩余1，827，200，000元。

第二階段分配：GP按照50%比例追趕，以使其分配與LP累計(jì)分配額比例為1:4。假設(shè)，GP分配與LP累計(jì)分配額比例等于1:4時，GP分配了X，LP在本階段分配了Y。那么我們就要計(jì)算X和Y分別是多少。計(jì)算如下：

①X÷（Y+LP第一階段分配額172，800，000元）=1:4 ②因?yàn)椋前凑?0%追趕比例，所以X÷Y=50%÷50% 所以，X=57，600，000元，Y= 57，600，000元。此輪分配后剩余1，712，000，000元。

★注：因?yàn)樽汾s比例可以是任意數(shù)，所以，如果追趕比例是其他數(shù)的（設(shè)GP按照A%分配，LP按照1-A%分配，同樣假設(shè)GP本階段分配為X，LP本階段分配為Y），則計(jì)算公式如下： ①X÷（Y+LP第一階段分配額）=1:4 ②X÷Y= A%÷（1-A%）

第三階段分配：按照GP百分之二十，LP百分之八十分配。即GP分得1，712，000，000元×20%=342，400，000元，LP分得1，445，333，334元×80%=1，369，600，000元。

四、其他說明

本文中的分配模式計(jì)算是最基本和簡單的，尚未考慮分期出資、“鉤回條款”等因素的重疊模式。

第三篇：我國城市土地一級開發(fā)運(yùn)作模式研究

我國城市土地一級開發(fā)運(yùn)作模式研究

摘要：我國城市土地一級開發(fā)與國有土地使用權(quán)公開出讓制度相配套, 促進(jìn)了我國土地一級市場的發(fā)展, 但其運(yùn)作模式存在較大差異。本文從城市土地一級開發(fā)的產(chǎn)生和內(nèi)涵進(jìn)行分析，進(jìn)而闡述了兩種不同的土地開發(fā)運(yùn)作模式，并且進(jìn)行了比較分析，政府作為國有土地所有者的代表, 實(shí)施土地一級開發(fā)具有主導(dǎo)性, 以政府為主導(dǎo)的市場化運(yùn)作是土地一級開發(fā)模式的發(fā)展方向。

一、城市土地一級開發(fā)的產(chǎn)生及內(nèi)涵

我國城市土地一級開發(fā)是伴隨著城市土地儲備制度的發(fā)展而逐漸形成的新的土地開發(fā)形式。土地儲備制度是由城市政府委托機(jī)構(gòu)通過征用、收購、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期開發(fā)后變成可建設(shè)的“熟地”。根據(jù)城市土地計(jì)劃，由土地管理部門通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式有計(jì)劃地將土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類經(jīng)營性建設(shè)用地需求的一種土地管理制度。土地一級開發(fā)是實(shí)現(xiàn)土地儲備制度的前提，土地儲備制度是政府壟斷土地一級市場的有效手段。

1996年，為了解決“國有企業(yè)脫困、土地資產(chǎn)流失”等問題，上海成立了我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)———上海市土地發(fā)展中心，這標(biāo)志著我國土地儲備制度的誕生。隨后，杭州、武漢、青島、南通等地也紛紛成立土地儲備機(jī)構(gòu)。經(jīng)過十多年的實(shí)踐，土地儲備已成為我國城市土地管理的一項(xiàng)基本制度，它大大提高了政府對土地市場的調(diào)控能力，促進(jìn)了我國城市各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展。雖然各地土地儲備的模式有所不同，但總體上都可分為收購、儲備、供應(yīng)三個環(huán)節(jié)，其中儲備環(huán)節(jié)包括兩個階段———開發(fā)和儲備。這里的“開發(fā)”實(shí)際上是指土地一級開發(fā)。因此，可以說土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，土地儲備制度將“土地開發(fā)”作為一個環(huán)節(jié)進(jìn)行突出，引起了政府部門以及學(xué)者的重視，為土地一級開發(fā)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的推動作用。

土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織，由土地一級開發(fā)主體實(shí)施．通過征地、拆遷和市政建設(shè)，使建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。

從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的工

程過程之外，還具有以下三個要素：

1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程。土地一級開發(fā)的過程實(shí)際上是一個土地所有權(quán)、使用

權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的過程。

2、利益協(xié)調(diào)的平臺。土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)（一

級開發(fā)企業(yè)）和經(jīng)濟(jì)個體（包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者）三者

之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺。

3、調(diào)控土地的手段。土地一級開發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土

地市場的重要手段。

二、城市土地一級開發(fā)的運(yùn)營模式

土地一級開發(fā)的模式實(shí)際上就是指政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各處于什么位

置，即主體是誰的問題。是采取政府壟斷一級開發(fā)，還是政府委托企業(yè)進(jìn)行一級

開發(fā)，抑或通過市場化的招投標(biāo)來決定一級開發(fā)的主體。

關(guān)于土地一級開發(fā)的主體也有不同的看法。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地資源就必須牢牢

掌握在政府手中，政府必須加強(qiáng)對土地的集中統(tǒng)一管理，切實(shí)壟斷土地一級開發(fā)，強(qiáng)調(diào)土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是政府和政府設(shè)立或確定的國有企業(yè)或國有控股企

業(yè)。有人則認(rèn)為政府不應(yīng)直接地用行政或強(qiáng)制性行為參與土地的開發(fā)，而是通過

市場化公開透明的運(yùn)作方式來選定合適的一級開發(fā)企業(yè)，通過市場的方式來進(jìn)行

一級土地市場的資源配置?；诓煌拈_發(fā)主體，土地一級開發(fā)主要存在完全政

府主導(dǎo)和政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作兩種模式

（一）完全政府主導(dǎo)運(yùn)作的模式

政府作為土地的所有者代表，將土地一級開發(fā)列為土地整理儲備中心的一項(xiàng)

職能，由土地整理儲備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級開發(fā)工作。該機(jī)構(gòu)是非

盈利性政府職能部門，保證國家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是

利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲備中心一級開發(fā)實(shí)施機(jī)構(gòu)由政府財政專項(xiàng)

撥款(或國有股本)進(jìn)行土地一級開發(fā)，開發(fā)完成后或?qū)㈩A(yù)期的熟地交由土地管理

部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。

重慶的土地一級開發(fā)模式屬于典型的完全政府主導(dǎo)型模式。土地一級開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個國有控股集團(tuán)（城市建設(shè)、高速公路、高等級公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團(tuán)、渝富）。土地

一級開發(fā)與土地儲備緊密聯(lián)系在一起，九個集團(tuán)擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權(quán)利，將納入儲備范圍的土地委托一些公司進(jìn)行一級開發(fā)，“生地”變“熟地”

后，再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之

間按一定的比例進(jìn)行分配：出讓所得綜合價金扣除應(yīng)支付的土地儲備開發(fā)成本后的10%，作為土地儲備開發(fā)發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲備開發(fā)資金專戶；其余上交

財政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比例分配；

剩余資金集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等建設(shè)。

該模式的優(yōu)勢有：

1、政府開發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；

2、可利用國有控股集團(tuán)雄厚的財力迅速集中資金對土地進(jìn)行開發(fā)，而且可

以憑借政府的信譽(yù)進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開發(fā)資金。

該模式的劣勢有：

1、政府擁有的市場信息不完備，使得政府對土地的開發(fā)效率較低；

2、土地的開發(fā)權(quán)掌握在政府手中，極易滋生腐敗和尋租行為，從而降低了

土地開發(fā)效率；

3、開發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動性差。

（二）政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作模式

土地一級開發(fā)的主體為政府，這是土地一級開發(fā)地方法規(guī)的一個基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)?！笆袌龌\(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級開發(fā)除必須通過

行政行為完成的事項(xiàng)之外的開發(fā)事項(xiàng)，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業(yè)投

資完成，體現(xiàn)在土地一級開發(fā)應(yīng)符合市場需求，并按市場需求實(shí)施土地一級開發(fā)。

該模式是我國土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢。

這種模式中，政府根據(jù)土地市場調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬

開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受

讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)，政府通過招標(biāo)等方式確定具備資

格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要

求的條件(熟地)，土地開發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府

開發(fā)資金壓力。

北京土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作模式是指由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。與重慶不同的是，北京的土地儲備機(jī)構(gòu)即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項(xiàng)目僅占很小比例，且多為小項(xiàng)目。因此，北京土地一級開發(fā)主要為市場化運(yùn)作的模式。

該模式的優(yōu)勢有：

1、可以幫助解決政府土地開發(fā)資金不足的問題，減少政府開發(fā)土地的風(fēng)險；

2、引入企業(yè)機(jī)制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開發(fā)，提高土地開發(fā)效率。

該模式的劣勢有：

1、政府對于土地供應(yīng)量的控制將相對被削弱；

2、由于競爭的存在，企業(yè)受制于政府的狀況將有所改善；

3、政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營決策以及收益分配等方面不完全一致產(chǎn)生摩擦。2007年1月9日，北京市國土資源局公布了首批土地一級開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)果：門頭溝新城子地區(qū)21-218 號用地和石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地分別由北京天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司和北京世紀(jì)龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)。通過招投標(biāo)方式進(jìn)行土地一級開發(fā)在全國尚屬首例。

至此，越來越多的企業(yè)熱衷于城市土地一級開發(fā)。有關(guān)人士指出：“土地一級開發(fā)市場化將是發(fā)展方向。開發(fā)商之所以投向土地一級開發(fā)，重要的不是因?yàn)?%的利潤，而是為了在土地二級市場做足夠的鋪墊。雖然一級開發(fā)完成后，土地仍會拿到二級市場進(jìn)行正常的招拍掛，但是，由于開發(fā)商參與前期的工作，相當(dāng)清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據(jù)絕對優(yōu)勢?！?/p>

今后，隨著我國各地市更為細(xì)化的文件的出臺，土地一級開發(fā)工作將會朝著開發(fā)模式的合理化、市場化，開發(fā)過程的規(guī)范化、透明化方向發(fā)展。

第四篇：私募基金的“2-20”收費(fèi)模式

私募基金的“2-20”收費(fèi)模式

是指私募基金管理公司收取基金規(guī)模2％左右的管理費(fèi)和投資收益部分的20％作為傭金收入的一種收費(fèi)模式。

這種收費(fèi)模式下管理人收取的費(fèi)用包括兩部分：2％基礎(chǔ)管理費(fèi)和20％業(yè)績提成。2%的基礎(chǔ)管理費(fèi)與基金業(yè)績無關(guān)，20%的業(yè)績提成需滿足一定條件才能提取。當(dāng)私募基金產(chǎn)生盈利且同時要達(dá)到基金條款中的某些要求（如基金收益超過8%才能提成等）時，私募基金管理人才能提取其中的20％作為回報。這種“2-20”收費(fèi)模式是私募基金國際流行的收費(fèi)模型，著名的美國索羅斯基金、老虎基金、中國香港惠理基金等都采用這種收費(fèi)模式。

第五篇：私募基金收益分配模式有哪些？

金斧子財富：004km.cn 私募投資基金利潤的分配模式屬于基金重大經(jīng)濟(jì)條款，在基金募集中是投資人最為關(guān)心的問題之一。私募投資基金利潤的分配順序在英語里的俗稱是Distribution Waterfall，代表著基金利益流向的先后順序，非基金行業(yè)人士聽到這個名詞往往一頭霧水。別擔(dān)心，接下來金斧子理財會為您細(xì)細(xì)講來。

私募投資基金利潤分配模式根據(jù)基金模式不同而各有差別。傳統(tǒng)并購基金(Buy-out Funds)，對沖基金(Hedge Funds)，債基金(Debt Funds)等基金由于獲取利潤途徑各有不同，導(dǎo)致利潤分配的方式和順序各有差別。傳統(tǒng)的并購基金的利潤分配有兩種基本模式，本金優(yōu)先返還模式(All Capital First)和按項(xiàng)目分配模式(Deal-by-deal)。本文集中討論本金優(yōu)先返還模式(又稱為European Distribution Waterfall)，即確保LP收回投資本金后，GP才和LP進(jìn)行利潤分配的一種基金利潤分配的模式。

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由于這種分配模式對LP有利，LP對這種分配方式非常青睞。在本金優(yōu)先返還模式下，基金并不是就單個項(xiàng)目來進(jìn)行利潤分配，而是將所有項(xiàng)目的利潤進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)算?；鹄麧櫟木唧w分配順序如下：

1.基金的回報首先返還給LP以清償其全部本金出資(包括對項(xiàng)目投資的出資，管理費(fèi)出資以及其他各項(xiàng)費(fèi)用的出資)。

2.如果基金的內(nèi)部回收率(Internal Return Rate)不超過優(yōu)先回報率(Preferred Return Rate), 則GP不會得到任何提成收入(carry interest), 基金的利潤在返還LP全部本金后，余下部分將按出資比例分配給全體合伙人。優(yōu)先回報率是基金GP在基金成立時向投資人承諾的投資回報率。美國基金業(yè)內(nèi)慣例是，優(yōu)先回報通常為8%的年復(fù)合率，值得一提的是，和中國不同，美國是一個基本利率很低的國家。如果基金的IRR高于優(yōu)先回報率，則投資人將會得到基于其全部本金計(jì)算的優(yōu)先回報(Preferred Return)。

3.投資人獲得優(yōu)先回報后，GP通過追補(bǔ)條款(GP Catch-Up)會獲得其LP優(yōu)先回報部分上獲得的20%的提成收入。

金斧子財富：004km.cn 4.所有剩下的基金利潤在GP和LP之間以20%和80%的比例分配。私募投資基金利潤分配的另一基本模式是按項(xiàng)目分配(Deal-by-Deal)模式，指該基金每退出一個投資項(xiàng)目會就該項(xiàng)目的投資收益在GP和LP之間進(jìn)行分配。

這種分配模式較本金優(yōu)先返還模式(All Capital First)來說，對基金經(jīng)理更為有利。美國的投資基金多數(shù)使用按項(xiàng)目分配的模式，所以這種模式又俗稱American Waterfall(相對于本金優(yōu)先返還模式的European Waterfall 而言)。然而，隨著近年來市場環(huán)境的惡化，這種收益分配模式受到不少挑戰(zhàn)。

美國機(jī)構(gòu)投資人協(xié)會(Institutional Limited Partners Association，簡稱ILPA)發(fā)布的私募股權(quán)投資原則(Private Equity Principals)中認(rèn)為最佳的基金利潤分配模式是本金優(yōu)先返還模式。這一原則為機(jī)構(gòu)投資人在與GP的談判中提供了強(qiáng)有力的依據(jù)。此外，由于市場環(huán)境的原因，基金募資越來越艱難，基金經(jīng)理在面對機(jī)構(gòu)投資人的時候，談判能力(Bargaining Power)大不如前，在很多經(jīng)濟(jì)條款上，包括基金收益分配模式上不得不聽取LP的意見。

按項(xiàng)目分配模式有不同的做法。嚴(yán)格的按項(xiàng)目分配模式是GP單獨(dú)核算各個項(xiàng)目的利潤和虧損。一旦LP收回某一個項(xiàng)目的出資和優(yōu)先回報后，GP就可以收取提成收入。假設(shè)基金同時投資5個項(xiàng)目，當(dāng)一個項(xiàng)目出現(xiàn)收益后，GP即可

金斧子財富：004km.cn 收取提成收入，無論其他項(xiàng)目是否虧損。在這種模式下，GP會失去處置虧損項(xiàng)目的動機(jī)。

另一種較為常見的按項(xiàng)目分配模式是計(jì)算基金所有已實(shí)現(xiàn)的盈利(realized profits)和虧損(realized losses)。這一模式下，基金的收益首先用以償還LP在所有已經(jīng)退出的項(xiàng)目(realized investments)中的出資和優(yōu)先回報，如果有某項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則下一個盈利項(xiàng)目需要首先填補(bǔ)這個虧損，再去計(jì)算可能有的優(yōu)先回報和GP的提成收入。

相對于本金優(yōu)先返還模式來說，按項(xiàng)目分配模式對于GP的優(yōu)勢是顯而易見的，GP將會較早獲得提成收入(Carried Interest)。然而，視基金各投資項(xiàng)目的盈虧程度而定，這種方式有可能使GP獲得比約定的提成收入比例更多的提成收入，因此在基金解散時需要計(jì)算基金全部項(xiàng)目的總體利潤，以判斷GP實(shí)際收取的提成收入是否超過其應(yīng)得的提成收入。

對于投資人來說，按項(xiàng)目分配模式的風(fēng)險在于GP可能不愿意，或者處于種種原因不能夠向 基金返還這部分額外的提成收入。投資人在基金法律文件中可以運(yùn)用GP回?fù)軝C(jī)制(GP Clawback)令GP向基金返還這部分額外的提成收入?；?fù)軝C(jī)制較為復(fù)雜，而且通常結(jié)合預(yù)存賬戶(escrow accounts)和基金經(jīng)理個人

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