第一篇：【深圳】《土地一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式與案例研究》高級(jí)研修班(6月7)

【深圳】《土地一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式與案例研究》高級(jí)研修班(6月7)

【課程說(shuō)明】

? 主

辦：中房商學(xué)院

中房博越 ? 時(shí)

間：2014年6月7-8日 ? 地

點(diǎn)：深

圳

【課程背景】

隨著城市化進(jìn)程，土地開發(fā)重心：

1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移

2、從一線、省會(huì)城市向三四線城市、區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)移

3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變

4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

由于城市郊區(qū)、三四線城市與一二線城市、省會(huì)(中心)城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面存在較大差異，土地成片開發(fā)最重要環(huán)節(jié)就是前期的土地一級(jí)開發(fā)。而企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)的目標(biāo)之一就是一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。

所以：隨著城市化進(jìn)展，特別是城市化與城鎮(zhèn)化相結(jié)合的發(fā)展道路的確立，以及三四線城市財(cái)政限制，企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)會(huì)將越來(lái)越多。

【課程收益】

1、梳理土地開發(fā)流程，了解土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)的差異性

2、解析五種土地一級(jí)開發(fā)模式并掌握各種開發(fā)模式的特點(diǎn)，參考成功案例進(jìn)行深入的理解

3、重點(diǎn)理解一級(jí)開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)中各存在的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)及開發(fā)的實(shí)現(xiàn)方式、政

企合作模式等，結(jié)合案例分析一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式

【學(xué)員對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、開發(fā)部主管部門領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)人員

【金牌導(dǎo)師】

楊老師：

現(xiàn)任世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略顧問(wèn)總經(jīng)理、華東區(qū)域顧問(wèn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理，具有12年房地產(chǎn)、城市戰(zhàn)略咨詢經(jīng)驗(yàn)區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家;清華大學(xué)、南京大學(xué)、西南交大等高校房地產(chǎn)總裁班客座教授，并先后為多家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)如中建、中鐵、海爾等企業(yè)進(jìn)行內(nèi)訓(xùn)。

【課程大綱】

一、土地與土地開發(fā)基礎(chǔ)

Part 01：土地開發(fā)流程與一、二級(jí)開發(fā)：

1、土地生命周期

2、土地開發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)

(1)城市進(jìn)入性(2)區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)(3)定位與規(guī)劃

(4)區(qū)域運(yùn)作策略與土地營(yíng)銷(5)區(qū)域增值

3、一、二級(jí)開發(fā)的差異性

4、土地開發(fā)的法律問(wèn)題

(1)國(guó)家對(duì)土地開發(fā)的法律規(guī)定(2)地方政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)中的相關(guān)法律問(wèn)題

(3)相關(guān)規(guī)定帶來(lái)的操作問(wèn)題二、一級(jí)開發(fā)的模式與案例

Part 02：一級(jí)開發(fā)模式分析

1、全程運(yùn)營(yíng)模式

(1)模式解析(2)全程運(yùn)營(yíng)模式的要點(diǎn)(3)案例研究：亞龍灣一級(jí)開發(fā)淺析

2、主導(dǎo)整合模式

(1)模式解析(2)操作要點(diǎn)與成功要素(3)案例研究：海南清水灣一級(jí)開發(fā)淺析

3、一級(jí)主導(dǎo)開發(fā)模式

(1)模式解析(2)操作要點(diǎn)與成功要素(3)案例研究：天津泰達(dá)城一級(jí)開發(fā)淺析

4、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式

(1)模式解析(2)操作要點(diǎn)與成功要素(3)案例研究：南京吉山產(chǎn)業(yè)園一級(jí)開發(fā)淺析

5、公建代建開發(fā)模式

(1)模式解析(2)操作要點(diǎn)與成功要素(3)案例研究：阜陽(yáng)一級(jí)開發(fā)淺析

Part 03：國(guó)內(nèi)一、二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)成功案例分析

1、成功案例標(biāo)準(zhǔn)

2、案例01：金融街惠州金海灣項(xiàng)目--陌生區(qū)域一、二級(jí)開發(fā)捆綁案例

(1)發(fā)展歷程講解(2)發(fā)展定位與規(guī)劃調(diào)整(3)合作方式

(4)排他性土地控制策略(5)土地獲取方式(6)啟動(dòng)策略

(7)城市設(shè)施建設(shè)與區(qū)域土地開發(fā)

3、案例02：揚(yáng)州廣陵新城開發(fā)----典型三線城市一級(jí)開發(fā)

(1)發(fā)展歷程講解(2)定位思考與功能確定

(3)歷史文化名城與區(qū)域開發(fā)的價(jià)值結(jié)合

(4)一級(jí)開發(fā)中的政企合作(5)

一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)措施

(6)一級(jí)價(jià)值兌現(xiàn)實(shí)現(xiàn)流程

4、案例03：青島即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市邊沿一級(jí)開發(fā)

(1)發(fā)展歷程講解(2)開發(fā)企業(yè)介入機(jī)會(huì)與土地獲取條件

(3)定位與規(guī)劃調(diào)整策略(及效果分析)

(4)公共設(shè)施(會(huì)展中心、五星級(jí)酒店等)開發(fā)與在一級(jí)開發(fā)中的作用

(5)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)值定義一級(jí)土地價(jià)值的開發(fā)策略(6)一級(jí)開發(fā)控制二級(jí)土地的措施

(7)二級(jí)開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動(dòng)性分析(8)政府對(duì)一級(jí)開發(fā)的支持三、一級(jí)開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)問(wèn)題解析

Part 04：(結(jié)合案例)企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)應(yīng)明確的核心問(wèn)題

1、土地流轉(zhuǎn)方式

(1)土地性質(zhì)、土地指標(biāo)(2)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排(3)土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

2、資金流轉(zhuǎn)方式

(1)合作投資方式(2)投資概算(3)投資計(jì)劃(年度、季度)

(4)投資與收益關(guān)系概算(年度、季度)(5)資金監(jiān)控方式

3、合作方式(合作協(xié)議中明確)

(1)合作方的權(quán)利(2)合作方的責(zé)任(各方干什么)(3)合作決策機(jī)制

(4)土地增值收益分成方式與核算機(jī)制

Part05：基于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式模擬分析

1、項(xiàng)目情況(城市/區(qū)位/用地指標(biāo)等)

2、項(xiàng)目利益相關(guān)者目標(biāo)要求分析(政府/企業(yè)/市場(chǎng)消費(fèi)者/投資者等)

3、土地一級(jí)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及公共建筑問(wèn)題

(1)產(chǎn)業(yè)用地(含產(chǎn)業(yè)、物流、專業(yè)市場(chǎng)等)的處理方式及關(guān)鍵問(wèn)題

(2)商業(yè)用地(含商業(yè)用地、商務(wù)用地、綜合體用地等)的處理方式及關(guān)鍵問(wèn)題

(3)其他用地(旅游用地等)的處理(4)公共設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)特征

(5)一級(jí)開發(fā)中公共設(shè)施處理建議

4、項(xiàng)目商業(yè)模式簡(jiǎn)析(相關(guān)利益者的關(guān)系)

(1)項(xiàng)目平臺(tái)價(jià)值分析(2)土地升值價(jià)值(3)市場(chǎng)二級(jí)開發(fā)價(jià)值

(4)規(guī)劃的多維度分析(5)多目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析(6)開發(fā)空間或資源的平衡性分析

(7)市場(chǎng)目標(biāo)價(jià)實(shí)現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析(8)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)分析

(9)拆遷分析(10)規(guī)劃變更分析;融資渠道及成本分析

(11)政府信約束分析(政府領(lǐng)導(dǎo)變更/供地指標(biāo)計(jì)劃/拆遷進(jìn)度控制/供地價(jià)格變更等)

(12)基于項(xiàng)目規(guī)劃定位的目標(biāo)實(shí)施策略

(13)舉例旅游地產(chǎn)：重點(diǎn)旅游設(shè)施選擇與運(yùn)營(yíng)，一級(jí)土地和二級(jí)地產(chǎn)與旅游的配合開發(fā)(節(jié)奏/規(guī)模/質(zhì)量);關(guān)鍵品牌資源的整合開發(fā)(酒店/高爾夫等)/經(jīng)濟(jì)分析

(14)商業(yè)模式構(gòu)建

(15)企業(yè)：主體開發(fā)權(quán)/規(guī)劃控制權(quán)/開發(fā)控地權(quán)(指標(biāo)供應(yīng)/土地上市價(jià)格/優(yōu)先取地/開發(fā)時(shí)間和空間順序和進(jìn)度)和利益分成(分成比例/資金流轉(zhuǎn)方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)效率/);政府責(zé)任(審批和辦證等/主導(dǎo)拆遷/外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷等)四、一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)中的成本、風(fēng)險(xiǎn)

Part 06：一級(jí)開發(fā)中的成本構(gòu)成

1、總的成本構(gòu)成2、各成本項(xiàng)的構(gòu)成與比例關(guān)系

3、各成本項(xiàng)的影響因素

4、各成本項(xiàng)對(duì)一級(jí)開發(fā)總成本的影響

5、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素

Part 07：(結(jié)合案例)土地一及開發(fā)與一、二聯(lián)動(dòng)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制

1、一級(jí)開發(fā)收益來(lái)源及影響要素

2、影響一級(jí)開發(fā)收益因素

(1)收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠(chéng)信不可靠、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理?

3、投入成本風(fēng)險(xiǎn)

(1)拆遷成本的不可控(2)政府成本的不可控(管理成本的不可控)

(3)關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控(4)開發(fā)周期的不可控

4、規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

(1)商業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、公共設(shè)施不可實(shí)現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實(shí)現(xiàn)

5、進(jìn)程不可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

(1)政府換屆導(dǎo)致的剔出風(fēng)險(xiǎn)(2)土地出讓實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

6、土地開發(fā)中的拆遷問(wèn)題

(1)拆遷難題(拆賠比、安置、賠付方式及土地置換)(2)拆遷的成本、變化

(3)拆遷風(fēng)險(xiǎn)及控制

7、增值收益分成實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

(1)土地財(cái)務(wù)管理制度(2)制度導(dǎo)致的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(3)產(chǎn)業(yè)基金資金流轉(zhuǎn)

(4)設(shè)立政府企業(yè)設(shè)施投資資金流轉(zhuǎn)(5)分塊取地轉(zhuǎn)讓(合作)資金流轉(zhuǎn)

(6)成功案例一級(jí)開發(fā)分成收益財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)流程

8、規(guī)避一級(jí)開發(fā)收益風(fēng)險(xiǎn)的模式設(shè)計(jì)探索五、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)中土地控制方式

Part 08：

一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)方式(土地控制方式)

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協(xié)議控制

3、規(guī)劃控制(1)控制要點(diǎn)、城市案例啟示

4、關(guān)鍵設(shè)施控制

(1)控制要點(diǎn)、城市案例啟示

5、流程控制

(1)控制要點(diǎn)、城市案例啟示

6、其他控制方式 六、一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)中的政企合作模式

Part 09：政企合作模式

1、政企合作投資模式

(1)股份構(gòu)成關(guān)系(2)出資方式與界定

(3)企業(yè)墊資(代墊政府股本)返還方式與計(jì)息方式(4)股份與增值收益的關(guān)系?

2、政府合作的管控模式

(1)管理架構(gòu)設(shè)計(jì)(2)管理層人選界定(3)決策機(jī)制與流程

(4)資金管理、投資決策機(jī)制與管理?

3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定

(1)政府的權(quán)、責(zé)、利(2)投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利(3)合作組織的權(quán)、責(zé)

Part 10：政企合作協(xié)議要點(diǎn)(結(jié)合案例)

1、一級(jí)開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

2、結(jié)合案例(成功合作協(xié)議、失敗合作協(xié)議)合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解

(1)合作協(xié)議中關(guān)于“股份構(gòu)成”的規(guī)定

(2)合作協(xié)議中關(guān)于“土地指標(biāo)”的規(guī)定

(3)合作協(xié)議中關(guān)于“投資強(qiáng)度與節(jié)奏”的規(guī)定

(4)合作協(xié)議中關(guān)于“公共設(shè)施投資與管理”的規(guī)定

(5)合作協(xié)議中關(guān)于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定

(6)合作協(xié)議中關(guān)于“經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資”的規(guī)定??

【課程說(shuō)明】

【組織機(jī)構(gòu)】：中房商學(xué)院 中房博越

【時(shí)間地點(diǎn)】2014年6月7-8日 深圳(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請(qǐng)咨詢會(huì)務(wù)組)

【培訓(xùn)費(fèi)用】人民幣4800元/人(含學(xué)習(xí)費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、資料費(fèi)、茶歇)，會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說(shuō)明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

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第二篇：淺談土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)

淺談土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)

近年來(lái)，各大城市紛紛興起了城中村改造和城市更新的熱潮，民眾對(duì)土地的關(guān)注度亦提升到了一個(gè)新的高度。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)的土地所有權(quán)性質(zhì)分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，無(wú)論是何種性質(zhì)的土地，在其開發(fā)過(guò)程中均伴隨著一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)都是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，本文將從土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的概念、程序出發(fā)，進(jìn)行簡(jiǎn)要分析論述。

（一）土地一級(jí)開發(fā)的概念土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或農(nóng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)

施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為?！叭ㄒ黄健笔侵福和?、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整；“五通一平”是指：通路、通電、通給水、通訊、通排水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力。土地一?jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施。

（二）土地一級(jí)開發(fā)的流程土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃（國(guó)有土地不受土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。具體流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。2/市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3/通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織

編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。4/編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革局、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、交通部門、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)

政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5/通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。6/土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。7/如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8/在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。9/組織驗(yàn)收。建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：審核土地一級(jí)開發(fā)成本、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)。

（三）土地一級(jí)開發(fā)中涉及的法律問(wèn)題土地一級(jí)開發(fā)在各個(gè)階段涉及土地征收、評(píng)估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。內(nèi)容分為兩部分：一是在農(nóng)村集體土地所有權(quán)向國(guó)有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，征收農(nóng)民土地涉及的土地補(bǔ)償、人員安置、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；二是開發(fā)城市國(guó)有土地涉及的拆遷居民安置、國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。土地征收及拆遷補(bǔ)償土地征收的特點(diǎn)1（1）征收土地的主體必須是國(guó)家。只有國(guó)家才享有征收集體土地的權(quán)利，實(shí)際行使征收權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對(duì)外代表國(guó)家具體行使。（2）土地征收是國(guó)家行政行為，具有強(qiáng)制性。（3）土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要。（4）土地征收必須以土地補(bǔ)償為必備條件。土地征收是有償?shù)男姓?qiáng)制行為，土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織及成員應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。（5）土地征收的標(biāo)的只能是國(guó)有土地或集體所有的土地。國(guó)有土地，國(guó)家可直接行使處分權(quán)利，但對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)作相應(yīng)補(bǔ)償。土地征收補(bǔ)償問(wèn)題是征收工作中的至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。征地補(bǔ)償協(xié)議是指權(quán)利人在土地管理部門發(fā)布的征地補(bǔ)償、安置方案后，權(quán)利人和土地管理部門達(dá)成征收國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、安置方案的協(xié)議。依據(jù)各地有關(guān)征地拆遷安置的相關(guān)規(guī)定，征收國(guó)有土地使用權(quán)的安置、補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容大致包含以下內(nèi)容：實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)載明補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)貼金額、結(jié)算方式、付款期限；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)載明安置房屋的權(quán)屬、安置地點(diǎn)、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、搬遷過(guò)渡期限和方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款金額、差價(jià)結(jié)算方式、交款期限；違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式；搬遷當(dāng)事人需要訂立的其他條款。搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應(yīng)當(dāng)與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議2當(dāng)政府委托企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，就涉及《土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議》、《土地一級(jí)開發(fā)、監(jiān)管委托協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議。

二、土地二級(jí)開發(fā)

（一）土地二級(jí)開發(fā)的概念土地二級(jí)開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

（二）土地二級(jí)開發(fā)流程以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，大體上分為五個(gè)階段：1.項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目書面決議（股東大會(huì)，股東會(huì)，董事會(huì)皆可以形成書面決議文件）。項(xiàng)目可行性研究并出具可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目可行性研究專家會(huì)涉及律師，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師，環(huán)境評(píng)估師，會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師等），可行性主要分為三方面的可行性投資，收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財(cái)務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)決策階段，前期可能的項(xiàng)目融資或其他融資方式，律師早期即可以介入項(xiàng)目。2.前期準(zhǔn)備階段>>>>向土地管理部門取得《土地使用權(quán)證》其方式包括劃撥，出讓，兼并收購(gòu)，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件 的報(bào)批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。>>>>征地拆遷，向政府或?qū)ｍ?xiàng)拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》拆遷過(guò)程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等，都應(yīng)有律師介入。>>>>規(guī)劃設(shè)計(jì)，向建設(shè)規(guī)劃部門取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》隨后憑以上一書一證取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，同時(shí)取得《建設(shè)用地劃撥決定書》或簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（根據(jù)土地取得的方式不同），然后到地籍部門辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》，拆遷部門辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得《建筑規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書》。隨后申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明，應(yīng)妥善保存。>>>>項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理隊(duì)伍，確定具體實(shí)施人的資質(zhì)，申請(qǐng)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表》，保存相應(yīng)收費(fèi)憑證，充分準(zhǔn)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂成交確認(rèn)書，并及時(shí)簽訂招標(biāo)投標(biāo)合同。

（三）土地二級(jí)開發(fā)中涉及的法律問(wèn)題一.轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)在土地二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)中，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的法律審查尤為重要，下面就土地使用權(quán)出讓合同的主要法律問(wèn)題作一闡述：01.土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)土地使用權(quán)出讓合同(以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”)是國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的法律表現(xiàn)形式。出讓合同是一種比較特殊的合同，出讓合同屬于民事合同還是行政合同，理論界一直存有爭(zhēng)議，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為其是民事合同。國(guó)家機(jī)關(guān)無(wú)疑具有行政主體資格，但是國(guó)家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動(dòng)。雖然出讓合同中往往會(huì)包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內(nèi)容，但是該等內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并非是因?yàn)殡p方約定而有效。任何一個(gè)典型的民事合同都默認(rèn)一個(gè)基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守的，合同的性質(zhì)也不會(huì)因?yàn)槭欠裨谄渲芯呙髁嗽摰葟?qiáng)制性規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之外，如土地位置、面積、價(jià)格、期限、違約責(zé)任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達(dá)成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。02.出讓標(biāo)的物的范圍出讓標(biāo)的物為國(guó)有土地使用權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓制度只是針對(duì)國(guó)有土地實(shí)行的一種土地利用制度，《土地管理法》第 63 條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該法第 43 條、第 44 條還規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 8 條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該土地的使用權(quán)方可有償出讓?？梢姡w土地使用權(quán)本身不可以作為出讓合同標(biāo)的物，除非依法轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地使用權(quán)，然后才可以用于出讓。03.出讓價(jià)格的形成方式與協(xié)議作價(jià)的效力>>>>出讓價(jià)格的形成。主要包括兩種方式：市場(chǎng)形成(通過(guò)招、拍、掛)和協(xié)議形成。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式,協(xié)議作價(jià)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部【2002】第 號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地只允許采用招、拍、掛的方式形成出讓價(jià)格,不允許采用協(xié)議作價(jià)的方式。>>>>協(xié)議作價(jià)出讓合同的效力。根據(jù)《規(guī)定》，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，不得協(xié)議作價(jià)。經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議作價(jià)出讓合同是否一概無(wú)效,就此《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，如無(wú)人參與競(jìng)買或者投標(biāo) 的情形，允許采取協(xié)議作價(jià)出讓的方式。該《規(guī)定》出臺(tái)背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。問(wèn)題是，如果符合《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條之例外規(guī)定，協(xié)議作價(jià)的方式在特定情況下是允許的。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條的規(guī)定，合同在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下才是無(wú)效的。另，根據(jù) 我國(guó)《立法法》的規(guī)定，《規(guī)定》屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件，其效力比法律、行 政法規(guī)為低。

協(xié)議作價(jià)低于國(guó)家確定的底價(jià)時(shí)出讓合同的效力認(rèn)定有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)，其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價(jià)格獲取土地使用權(quán)，導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國(guó)家和社會(huì)公共利益?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條、《合同法》第五十二條對(duì)惡意串通、損害國(guó)家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無(wú)效。因此，出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭?guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)的，出讓合同整體無(wú)效。對(duì)此，《解釋》第三條規(guī)定：“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)

定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

由此可見，司法界的態(tài)度是價(jià)格條款無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方因此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并賦予受讓方以合同解除還是繼續(xù)履行的選擇權(quán)。二.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，若土地使用權(quán)來(lái)源為劃撥土地使用權(quán)，則該土地在土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同并向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金后才能依法予以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。同時(shí)根據(jù)《解釋》第 11 條，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)

辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。另外，根據(jù)該《解釋》第 12 條、13 條，若經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或由人民政府將該劃撥土地直接劃撥給受讓人使用，土地使用權(quán)人與受讓方的合同按照補(bǔ)償合同來(lái)處理。若目標(biāo)土地的土地來(lái)源為劃撥土地，受讓方若想取得土地使用權(quán)，均需首先獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

第三篇：我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式研究

我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式研究

摘要：我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)與國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓制度相配套, 促進(jìn)了我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展, 但其運(yùn)作模式存在較大差異。本文從城市土地一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)生和內(nèi)涵進(jìn)行分析，進(jìn)而闡述了兩種不同的土地開發(fā)運(yùn)作模式，并且進(jìn)行了比較分析，政府作為國(guó)有土地所有者的代表, 實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)具有主導(dǎo)性, 以政府為主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作是土地一級(jí)開發(fā)模式的發(fā)展方向。

一、城市土地一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)生及內(nèi)涵

我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)是伴隨著城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展而逐漸形成的新的土地開發(fā)形式。土地儲(chǔ)備制度是由城市政府委托機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來(lái)進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期開發(fā)后變成可建設(shè)的“熟地”。根據(jù)城市土地計(jì)劃，由土地管理部門通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需求的一種土地管理制度。土地一級(jí)開發(fā)是實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的前提，土地儲(chǔ)備制度是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的有效手段。

1996年，為了解決“國(guó)有企業(yè)脫困、土地資產(chǎn)流失”等問(wèn)題，上海成立了我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)———上海市土地發(fā)展中心，這標(biāo)志著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的誕生。隨后，杭州、武漢、青島、南通等地也紛紛成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐，土地儲(chǔ)備已成為我國(guó)城市土地管理的一項(xiàng)基本制度，它大大提高了政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，促進(jìn)了我國(guó)城市各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展。雖然各地土地儲(chǔ)備的模式有所不同，但總體上都可分為收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)，其中儲(chǔ)備環(huán)節(jié)包括兩個(gè)階段———開發(fā)和儲(chǔ)備。這里的“開發(fā)”實(shí)際上是指土地一級(jí)開發(fā)。因此，可以說(shuō)土地一級(jí)開發(fā)是伴隨著土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，土地儲(chǔ)備制度將“土地開發(fā)”作為一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行突出，引起了政府部門以及學(xué)者的重視，為土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。

土地一級(jí)開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織，由土地一級(jí)開發(fā)主體實(shí)施．通過(guò)征地、拆遷和市政建設(shè)，使建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。

從內(nèi)涵上看，土地一級(jí)開發(fā)除了是一個(gè)以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的工

程過(guò)程之外，還具有以下三個(gè)要素：

1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過(guò)程。土地一級(jí)開發(fā)的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)土地所有權(quán)、使用

權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)的過(guò)程。

2、利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。土地一級(jí)開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國(guó)家、企業(yè)（一

級(jí)開發(fā)企業(yè)）和經(jīng)濟(jì)個(gè)體（包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者）三者

之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。

3、調(diào)控土地的手段。土地一級(jí)開發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土

地市場(chǎng)的重要手段。

二、城市土地一級(jí)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式

土地一級(jí)開發(fā)的模式實(shí)際上就是指政府和企業(yè)在一級(jí)開發(fā)中各處于什么位

置，即主體是誰(shuí)的問(wèn)題。是采取政府壟斷一級(jí)開發(fā)，還是政府委托企業(yè)進(jìn)行一級(jí)

開發(fā)，抑或通過(guò)市場(chǎng)化的招投標(biāo)來(lái)決定一級(jí)開發(fā)的主體。

關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)的主體也有不同的看法。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地資源就必須牢牢

掌握在政府手中，政府必須加強(qiáng)對(duì)土地的集中統(tǒng)一管理，切實(shí)壟斷土地一級(jí)開發(fā)，強(qiáng)調(diào)土地一級(jí)開發(fā)的主體應(yīng)是政府和政府設(shè)立或確定的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有控股企

業(yè)。有人則認(rèn)為政府不應(yīng)直接地用行政或強(qiáng)制性行為參與土地的開發(fā)，而是通過(guò)

市場(chǎng)化公開透明的運(yùn)作方式來(lái)選定合適的一級(jí)開發(fā)企業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)的方式來(lái)進(jìn)行

一級(jí)土地市場(chǎng)的資源配置。基于不同的開發(fā)主體，土地一級(jí)開發(fā)主要存在完全政

府主導(dǎo)和政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作兩種模式

（一）完全政府主導(dǎo)運(yùn)作的模式

政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)

職能，由土地整理儲(chǔ)備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開發(fā)工作。該機(jī)構(gòu)是非

盈利性政府職能部門，保證國(guó)家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是

利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲(chǔ)備中心一級(jí)開發(fā)實(shí)施機(jī)構(gòu)由政府財(cái)政專項(xiàng)

撥款(或國(guó)有股本)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，開發(fā)完成后或?qū)㈩A(yù)期的熟地交由土地管理

部門，面向市場(chǎng)以招拍掛方式公開出讓。

重慶的土地一級(jí)開發(fā)模式屬于典型的完全政府主導(dǎo)型模式。土地一級(jí)開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集團(tuán)（城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團(tuán)、渝富）。土地

一級(jí)開發(fā)與土地儲(chǔ)備緊密聯(lián)系在一起，九個(gè)集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)利，將納入儲(chǔ)備范圍的土地委托一些公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，“生地”變“熟地”

后，再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之

間按一定的比例進(jìn)行分配：出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲(chǔ)備開發(fā)成本后的10%，作為土地儲(chǔ)備開發(fā)發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲(chǔ)備開發(fā)資金專戶；其余上交

財(cái)政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比例分配；

剩余資金集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等建設(shè)。

該模式的優(yōu)勢(shì)有：

1、政府開發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；

2、可利用國(guó)有控股集團(tuán)雄厚的財(cái)力迅速集中資金對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，而且可

以憑借政府的信譽(yù)進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開發(fā)資金。

該模式的劣勢(shì)有：

1、政府擁有的市場(chǎng)信息不完備，使得政府對(duì)土地的開發(fā)效率較低；

2、土地的開發(fā)權(quán)掌握在政府手中，極易滋生腐敗和尋租行為，從而降低了

土地開發(fā)效率；

3、開發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動(dòng)性差。

（二）政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式

土地一級(jí)開發(fā)的主體為政府，這是土地一級(jí)開發(fā)地方法規(guī)的一個(gè)基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)?！笆袌?chǎng)化運(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)除必須通過(guò)

行政行為完成的事項(xiàng)之外的開發(fā)事項(xiàng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇具備資格的企業(yè)投

資完成，體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，并按市場(chǎng)需求實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)。

該模式是我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

這種模式中，政府根據(jù)土地市場(chǎng)調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬

開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受

讓人分期支付土地受讓價(jià)款用于土地一級(jí)開發(fā)，政府通過(guò)招標(biāo)等方式確定具備資

格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要

求的條件(熟地)，土地開發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府

開發(fā)資金壓力。

北京土地一級(jí)開發(fā)的政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式是指由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。與重慶不同的是，北京的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土地儲(chǔ)備中心參與的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?jī)H占很小比例，且多為小項(xiàng)目。因此，北京土地一級(jí)開發(fā)主要為市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。

該模式的優(yōu)勢(shì)有：

1、可以幫助解決政府土地開發(fā)資金不足的問(wèn)題，減少政府開發(fā)土地的風(fēng)險(xiǎn)；

2、引入企業(yè)機(jī)制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開發(fā)，提高土地開發(fā)效率。

該模式的劣勢(shì)有：

1、政府對(duì)于土地供應(yīng)量的控制將相對(duì)被削弱；

2、由于競(jìng)爭(zhēng)的存在，企業(yè)受制于政府的狀況將有所改善；

3、政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)決策以及收益分配等方面不完全一致產(chǎn)生摩擦。2007年1月9日，北京市國(guó)土資源局公布了首批土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)果：門頭溝新城子地區(qū)21-218 號(hào)用地和石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地分別由北京天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司和北京世紀(jì)龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)。通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)在全國(guó)尚屬首例。

至此，越來(lái)越多的企業(yè)熱衷于城市土地一級(jí)開發(fā)。有關(guān)人士指出：“土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)化將是發(fā)展方向。開發(fā)商之所以投向土地一級(jí)開發(fā)，重要的不是因?yàn)?%的利潤(rùn)，而是為了在土地二級(jí)市場(chǎng)做足夠的鋪墊。雖然一級(jí)開發(fā)完成后，土地仍會(huì)拿到二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行正常的招拍掛，但是，由于開發(fā)商參與前期的工作，相當(dāng)清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

今后，隨著我國(guó)各地市更為細(xì)化的文件的出臺(tái)，土地一級(jí)開發(fā)工作將會(huì)朝著開發(fā)模式的合理化、市場(chǎng)化，開發(fā)過(guò)程的規(guī)范化、透明化方向發(fā)展。

第四篇：2011上海深圳北京-渠道開發(fā)與經(jīng)銷商管理研修班

渠道開發(fā)與經(jīng)銷商管理研修班

【時(shí)間地點(diǎn)】 2011年7月2-3日（周六-周日）廣州

【參加對(duì)象】 企業(yè)總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、營(yíng)銷副總、銷售經(jīng)理、渠道經(jīng)理、市場(chǎng)經(jīng)理以及有潛質(zhì)的銷售人員

【費(fèi)

用】 ￥3600元/人（包括資料費(fèi)、午餐及上下午茶點(diǎn)等）

【網(wǎng)址鏈接】 《渠道開發(fā)與經(jīng)銷商管理研修班》(汪學(xué)明)

● 相關(guān)認(rèn)證(可選)資格證書費(fèi)：800元/人(參加認(rèn)證考試的學(xué)員須交納比費(fèi)用，不參加認(rèn)證考試的學(xué)員無(wú)須交納)備

注：

1、凡希望參加認(rèn)證的學(xué)員，在培訓(xùn)結(jié)束參加考試合格者，頒發(fā)(國(guó)際職業(yè)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合會(huì))<<高級(jí)營(yíng)銷管理師>>國(guó)際國(guó)內(nèi)雙職業(yè)資格證書，（國(guó)際國(guó)內(nèi)認(rèn)證／全球通行／雇主認(rèn)可／網(wǎng)上查詢）

2、凡參加認(rèn)證的學(xué)員須提交本人身份證號(hào)碼及大一寸藍(lán)底電子版數(shù)碼照片！

3、課程結(jié)束后20天內(nèi)將證書快寄給學(xué)員。

● 課程背景: 為什么有的經(jīng)銷商越做越大，甚至成為了優(yōu)秀的企業(yè)家？為什么有的經(jīng)銷商越做越小，直至最終消失？為什么有的經(jīng)銷商幾十年來(lái)始終只經(jīng)銷一個(gè)品牌？為什么有的經(jīng)銷商不斷的選擇新的品牌不斷的放棄原有的品牌？為什么有的經(jīng)銷商愿意自己出錢做廣告，即時(shí)投資大也舍得？為什么有的經(jīng)銷商只進(jìn)不出一毛不拔，儼然現(xiàn)代版的葛朗臺(tái)？為什么有的經(jīng)銷商愿意跟著廠家的思路走，安心加靜心加歡心？為什么有的經(jīng)銷商不斷指責(zé)廠家的銷售政策，抱怨連連？為什么有的經(jīng)銷商名聲越做越大口碑越來(lái)越好，美譽(yù)度直線上升？為什么有的經(jīng)銷商做了十幾年沒(méi)有留下任何名分，最后，消無(wú)聲息？ 為什么有的經(jīng)銷商經(jīng)常學(xué)習(xí)銷售管理的知識(shí)，并有長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃？為什么有的經(jīng)銷商對(duì)于學(xué)習(xí)或培訓(xùn)不屑一顧，聽到這些就頭痛？為什么有的經(jīng)銷商把員工當(dāng)成自己的寶貝愛護(hù)有嘉？為什么有的經(jīng)銷商則把員工當(dāng)成自己賺錢的機(jī)器想罵就罵？

● 課程目的:

1、銷售經(jīng)理必須認(rèn)清自身的角色、職業(yè)道德與營(yíng)銷使命

2、培養(yǎng)營(yíng)銷創(chuàng)新的思維，掌握市場(chǎng)開發(fā)的規(guī)劃、流程與管理套路

3、掌握經(jīng)銷商選擇、培訓(xùn)、激勵(lì)、協(xié)調(diào)、評(píng)估方法，提升經(jīng)銷商積極性與忠誠(chéng)度

4、摸準(zhǔn)經(jīng)銷商“命脈”，領(lǐng)會(huì)經(jīng)銷商生意贏利模式，確保區(qū)域市場(chǎng)銷量持續(xù)增長(zhǎng)

5、解剖6個(gè)品牌成敗的案例，掌握10套先進(jìn)營(yíng)銷管理工具，和至少12個(gè)實(shí)操方法

6、找到解決實(shí)際市場(chǎng)問(wèn)題的藥方，學(xué)習(xí)一套適合自己企業(yè)的渠道營(yíng)銷

● 培訓(xùn)形式: 采用世界500強(qiáng)組織成長(zhǎng)的秘密核心武器：行動(dòng)學(xué)習(xí)法。理念+方法+工具，小組互動(dòng)、案例分析、角色演練、游戲分享

● 課程大綱

第一單元：區(qū)域市場(chǎng)的規(guī)劃（區(qū)域市場(chǎng)管理地圖）

一、你在市場(chǎng)開發(fā)上有以下三大難題嗎？ 難題之一：市場(chǎng)開發(fā)屢不成功 難題之二：開發(fā)成功沒(méi)有銷量 難題之三：有銷量卻沒(méi)有利潤(rùn)

國(guó)內(nèi)80%的二三線品牌都存在以上難題，但不知道失敗的KPI因素在哪里？ 二、二三線品牌企業(yè)老總的困惑與迷茫：

1、新產(chǎn)品如何快速打入成熟的目標(biāo)市場(chǎng)？

2、面對(duì)通街同質(zhì)化的品牌，如何在競(jìng)爭(zhēng)中快速突圍？

3、如何制定適合我的渠道戰(zhàn)略？面向局部市場(chǎng)還是面向全國(guó)？獨(dú)家代理還是多家代理？

三、區(qū)域市場(chǎng)SWOT分析與規(guī)劃

1、學(xué)會(huì)SWOT分析

2、制定區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)與計(jì)劃

3、用“六招組合拳”快速打開你的市場(chǎng)

四、區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)與管理的“擒龍”八步法

五、如何制訂一份有競(jìng)爭(zhēng)力的《區(qū)域市場(chǎng)作戰(zhàn)方案》？

案例分析：××電器只用一年時(shí)間在武漢市場(chǎng)由十名之外殺入品牌前三，看看他們的《區(qū)域作戰(zhàn)方案》

第二單元：優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商的選擇

一、優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商的戰(zhàn)略意義

一流的經(jīng)銷商+二流的產(chǎn)品=一流的市場(chǎng)

二、優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商選擇五步驟： 第一步：明確公司銷售政策 第二步：調(diào)查區(qū)域市場(chǎng)特征 第三步：走訪溝通準(zhǔn)經(jīng)銷商 第四步：甄選的關(guān)鍵要素

1、優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商的五大標(biāo)準(zhǔn)

2、學(xué)會(huì)《經(jīng)銷商篩選工具》 第五步：談判簽約經(jīng)銷商

三、企業(yè)不同發(fā)展階段、不同市場(chǎng)對(duì)經(jīng)銷商的不同要求

案例分析：××品牌衛(wèi)浴成功打入K市并且銷量月月瓢紅的優(yōu)秀經(jīng)銷商選擇之路。

第三單元：批量生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商

一、你的招商方式落后了嗎？

二、如何進(jìn)行低成本的招商會(huì)議策劃？

三、成功完成一場(chǎng)品牌招商活動(dòng)要注意四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

案例分析：××品牌方便面B市中秋節(jié)之際成功招商活動(dòng)紀(jì)實(shí)

第四單元：吸引經(jīng)銷商合作的五套談判動(dòng)作

一、“一套思路”出發(fā)

1、與優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商“戀愛”四部曲

2、“只有雄獅才能吃到野?！?/p>

3、“上對(duì)轎子嫁對(duì)郎”

二、“兩項(xiàng)特質(zhì)”武裝

1、銷售人員兩個(gè)特質(zhì)：自信心/策略心

2、空白市場(chǎng)與成熟市場(chǎng)對(duì)開拓者的不同技能要求

3、善用四種銷售人員類型：駝鳥型/玉兔型/雄獅型/野狼型

三、“三道防線”公關(guān)

人與人打交道都藏有三道防線，依次為：

1、情感防線-如何建立信任感？

2、邏輯防線-如何建立利益感？

3、倫理防線-如何建立品德感？

四、“四大問(wèn)題”促成

1、四大問(wèn)題：

問(wèn)題1：“你們的價(jià)格太高，賣不動(dòng)” 問(wèn)題2：“你們的產(chǎn)品單調(diào)，沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)力” 問(wèn)題3：“你們的政策支持沒(méi)人家的好” 問(wèn)題4：“你們的品牌在這里沒(méi)有知名度”

2、應(yīng)對(duì)策略：一個(gè)YES/二張ROI表/三句買斷顧慮的話術(shù)

五、“五面鏡子”返照

1、哪來(lái)“五面鏡子”？

2、放大看自己手中的銷售政策優(yōu)勢(shì)

3、引導(dǎo)經(jīng)銷商制定針對(duì)零售終端的游戲規(guī)則

4、不同市場(chǎng)，不同競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)條件下的不同銷售政策差異

案例分析：××品牌服飾主攻杭州市場(chǎng)還是主攻浙江市場(chǎng)的不同代理商銷售政策制訂之爭(zhēng)

第五單元：有效管控經(jīng)銷商的五大系統(tǒng)一、經(jīng)銷商有效管理五大系統(tǒng)：

①選擇 ②培育 ③激勵(lì) ④協(xié)調(diào) ⑤評(píng)估

二、經(jīng)銷商的培訓(xùn)與輔導(dǎo)

1、“教經(jīng)銷商銷售”的時(shí)代到來(lái)了！

2、如何成為經(jīng)銷商生意發(fā)展的貼心伙伴？

3、用培訓(xùn)取代喝酒：培訓(xùn)傳播品牌、培訓(xùn)提升技能、培訓(xùn)創(chuàng)造忠誠(chéng)

三、激勵(lì)經(jīng)銷商的積極性

1、明白經(jīng)銷商跟定你的三條件：

2、經(jīng)銷商積極性激勵(lì)的六個(gè)策略

3、“老油條”、“鱷魚型”經(jīng)銷商的三大“死穴”及有效管控的五大法寶

案例分析：王老板跟某涂料廠家同甘共苦合作六年，有房有車發(fā)了財(cái)，可如今常常獅子大開口，難配合？

四、做好經(jīng)銷商的動(dòng)態(tài)評(píng)估

1、不評(píng)估就沒(méi)有渠道持續(xù)增長(zhǎng)

2、照搬大企業(yè)的KPI指標(biāo)害慘人

3、實(shí)施經(jīng)銷商年/季考核與評(píng)估管理

4、經(jīng)常要去查看店面陳列與庫(kù)存狀況

5、用PDCA法與5W1H工具改善渠道中的常見問(wèn)題

五、慎重調(diào)整你的經(jīng)銷商

1、不要把“砍”字掛在嘴邊

2、經(jīng)銷商淘汰溝通與調(diào)整的三個(gè)“秘笈”

4、記住古訓(xùn)：“做人留一線，日后好相見” 案例分析：杭州××大經(jīng)銷商不滿品牌廠家辦事處人員調(diào)整，令品牌廠家損失一千萬(wàn)

第六單元：幫助經(jīng)銷商提升終端銷量

一、幫助代理商拓展分銷網(wǎng)絡(luò) 二、一定要了解不同經(jīng)銷商的贏利模式 ①贏利模式=銷售方式+組織構(gòu)成+持續(xù)創(chuàng)新

②如何幫助代理商/加盟商找到適合自己的門店贏利模式？

案例分析：××著名化妝品連鎖品牌幫助加盟商成為經(jīng)營(yíng)高手的“商商聯(lián)盟計(jì)劃”

三、快速提升經(jīng)銷商終端銷量的“五大法寶”：

①品牌推廣 ②氛圍營(yíng)造 ③銷售服務(wù) ④隱性渠道 ⑤促銷策劃

案例分析：北京××電動(dòng)車品牌寶雞市場(chǎng)幫助代理商銷量提升8倍的秘密

四、大客戶團(tuán)購(gòu)開發(fā)與管理策略：

1、大客戶開發(fā)六部曲

2、“內(nèi)部軍師”法搞定客戶決策鏈

案例分析：××電器品牌H省人民醫(yī)院二期工程項(xiàng)目公關(guān)費(fèi)花了好幾萬(wàn)，客戶卻遲遲不定牌，怎么辦？

第七單元：現(xiàn)場(chǎng)研討與問(wèn)答

● 主講老師：汪學(xué)明老師

中國(guó)營(yíng)銷學(xué)院特聘講師經(jīng)銷商管理專家、管理地圖創(chuàng)導(dǎo)者、曾任雅士利涂料廣東區(qū)總經(jīng)銷、現(xiàn)任香楠林家具總顧問(wèn)、楠林格諾家具董事、資深體驗(yàn)式沙盤培訓(xùn)導(dǎo)師、美國(guó)NLP學(xué)院認(rèn)證執(zhí)行師、國(guó)際職業(yè)訓(xùn)練協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)師、美國(guó)防彈經(jīng)理人版權(quán)課程授權(quán)講師、武漢大學(xué)經(jīng)管學(xué)院、北京交通大學(xué)客座導(dǎo)師、中國(guó)職業(yè)經(jīng)理人資格認(rèn)證管理中心團(tuán)隊(duì)與領(lǐng)導(dǎo)培訓(xùn)專家 2004年起師從英國(guó)國(guó)際管理協(xié)會(huì)許。安東尼教授、美國(guó)行動(dòng)學(xué)習(xí)學(xué)院學(xué)習(xí)型組織之父麥克。馬卦教授研習(xí)行動(dòng)學(xué)習(xí)，是國(guó)內(nèi)較早接觸和應(yīng)用實(shí)踐行動(dòng)學(xué)習(xí)的專家之一。職業(yè)經(jīng)歷

曾供職于香港新亞洲地產(chǎn)基層管理、臺(tái)灣富士康科技集團(tuán)行政管理（并從2007年開始給富士康集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)授課至今）、受聘于康輝旅行社培訓(xùn)總監(jiān)、拓普理德營(yíng)銷副總、蘇州立邦雅士利涂料有限公司廣東地區(qū)總代理，英國(guó)國(guó)際管理協(xié)會(huì)中國(guó)管理中心總經(jīng)理等職。從企業(yè)基層干起，經(jīng)歷普通員工、中堅(jiān)層、高層、決策層的管理磨礪，從行政到銷售，從管理到培訓(xùn)，從執(zhí)行到?jīng)Q策，十余年的職場(chǎng)、市場(chǎng)、商場(chǎng)的摸爬滾打經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)今是成都市香楠林家具有限公司企業(yè)管理顧問(wèn)，東莞市楠林格諾家具有限公司創(chuàng)建合伙人。課程特點(diǎn)：

中國(guó)較早應(yīng)用及研究行動(dòng)學(xué)習(xí)的(Action Learning)專家之一，第一位將地圖理念融入到企業(yè)經(jīng)驗(yàn)和管理之中的導(dǎo)師，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理地圖化，立體化、可視化、工具化、思維寬廣，脈絡(luò)清晰、關(guān)注全局、縱橫其間、聚焦重點(diǎn)、攻克難點(diǎn)，加強(qiáng)和提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)鍵點(diǎn)，為企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)和工具，又為企業(yè)融進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理之思想，透過(guò)訓(xùn)練、研討、體驗(yàn)、行動(dòng)計(jì)劃等授課系統(tǒng)，無(wú)形之中則為企業(yè)植入了新思維和學(xué)習(xí)的工具。

汪學(xué)明老師多年的培訓(xùn)生涯，積累了豐富的企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，可謂厚積薄發(fā)，授課方式新穎獨(dú)特，重視與學(xué)員間的互動(dòng)、交流來(lái)啟發(fā)學(xué)員，使學(xué)員在視覺(jué)、聽覺(jué)、觸覺(jué)上形成多方位的感受，從而使之產(chǎn)生體驗(yàn)。并將理論與實(shí)戰(zhàn)、認(rèn)知與實(shí)踐相結(jié)合，重視激發(fā)學(xué)員思維內(nèi)在視角，啟迪團(tuán)隊(duì)靈性及感悟智慧，引用世界500強(qiáng)企業(yè)推崇的行動(dòng)學(xué)習(xí)法[AL（行動(dòng)學(xué)習(xí)）=P（系統(tǒng)化知識(shí)）+Q（提出問(wèn)題的洞察力），其融會(huì)中西、博取眾長(zhǎng)。寓教于樂(lè)、寓教于行的授課風(fēng)格！深受客戶的歡迎和好評(píng)。擅長(zhǎng)課程：

管理類：卓越管理者管理地圖、行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)力、軍隊(duì)執(zhí)行力、中層管理技能訓(xùn)練、教練式管理藝術(shù)、教練式部署培育技巧、高績(jī)效團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理、連鎖加盟經(jīng)銷商大會(huì)等

個(gè)人素質(zhì)類：高效溝通技巧、優(yōu)秀員工卓越團(tuán)隊(duì)魔鬼式訓(xùn)練營(yíng)、時(shí)間管理與個(gè)人效率系統(tǒng)專題培訓(xùn)、高效人士的七個(gè)習(xí)慣、卓越員工積極心態(tài)塑造、職業(yè)化職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等 銷售類：渠道深耕與經(jīng)銷商有效管理、銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理、終端銷售技巧等 顧問(wèn)咨詢方向：

行動(dòng)學(xué)習(xí)小組系統(tǒng)建設(shè)，管理團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)力打造；執(zhí)行力系統(tǒng)建設(shè)；組織管理績(jī)效提升；

企業(yè)及總裁的私人教練輔導(dǎo)。培訓(xùn)及輔導(dǎo)過(guò)的企業(yè)：

河北省電力公司、廣東核電集團(tuán)、沙角A電廠、大亞灣核電運(yùn)營(yíng)管理公司、江蘇供電局、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、招商銀行、中國(guó)銀行深圳分行、中國(guó)銀行東莞分行、中國(guó)銀行湖北分行、深圳市商業(yè)銀行、美國(guó)當(dāng)納利旭日印刷、藍(lán)星印刷、博斐遜企業(yè)管理顧問(wèn)公司、聚成公司、托姆力貿(mào)易有限公司、凌志潤(rùn)滑油、香港華藝建筑設(shè)計(jì)、天虹商場(chǎng)、青海證券、天健地產(chǎn)、萬(wàn)科物業(yè)、聯(lián)合物業(yè)、寶德網(wǎng)絡(luò)、華科軟件、杰邁科技、正佳集團(tuán)、惠州移動(dòng)、廣東移動(dòng)、增城移動(dòng)、深圳移動(dòng)、河北移動(dòng)、四川移動(dòng)、海南移動(dòng)、福建移動(dòng)、江西移動(dòng)、河南移動(dòng)、漳州聯(lián)通、汕頭佳輝、溫州蜘蛛王皮鞋、深圳市高科技產(chǎn)業(yè)園、廣州鑫溢科技、倍通科技、鴻基木業(yè)、中海石油、赤灣集裝箱碼頭、梁子時(shí)裝、卡爾丹頓服裝、深圳商報(bào)、麥當(dāng)勞、蘇泊爾、金瑞電子、聯(lián)想集團(tuán)、中興通訊學(xué)院、華力包裝、富士康集團(tuán)、香楠林家具、香港偉安家具、意凡家具、藍(lán)調(diào)家具、東莞新溢眼鏡制造、泰福物流、綜合信興物流、中國(guó)郵政、廣州郵政局、貴州煙草、國(guó)信證券、青島啤酒、藍(lán)帶啤酒眾多企業(yè)......

第五篇：【青島】4+2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式與各業(yè)態(tài)招商實(shí)戰(zhàn)(6月22-23日)

【青島】4+2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式與各業(yè)態(tài)招商實(shí)戰(zhàn)(6月22-23日)? 主

辦：中房商學(xué)院

? 時(shí)

間：2014年6月22-23日 ? 地

點(diǎn)：青

島

【課程說(shuō)明】

【課程收益】

1、全面解析萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理模式和發(fā)展戰(zhàn)略，站在巨人肩膀上做商業(yè)地產(chǎn)

2、學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)策略，掌握商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成功的核心秘笈

3、歡迎學(xué)員帶上項(xiàng)目方案討論，導(dǎo)師極具實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和個(gè)案診斷能力，現(xiàn)場(chǎng)破解商業(yè)營(yíng)銷推廣、定位規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)等策略難題

【授課形式】

集中面授、專業(yè)研討、現(xiàn)場(chǎng)答疑;

【頒發(fā)證書】

學(xué)員可根據(jù)自身需求自主在系列課程中選擇，如果選擇學(xué)習(xí)課程在三次(含)以上，并提交論文評(píng)審合格，即可頒發(fā)《商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人》或《商業(yè)地產(chǎn)策劃師》證書。

【課程對(duì)象】

1、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營(yíng)銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員

2、各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷及相關(guān)業(yè)界人士

【王牌導(dǎo)師】

張老師

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)專家，“4+2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”首創(chuàng)者，現(xiàn)任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高管，分管20多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理工作。憑借十余年在知名房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)零售企業(yè)所累積的行業(yè)背景和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，使張老師的培訓(xùn)技能總能在實(shí)踐與理論、策略與執(zhí)行之間得到平衡。在商業(yè)地產(chǎn)全程開發(fā)、購(gòu)物中心招商運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，使其教學(xué)有系統(tǒng)的理論，同時(shí)對(duì)理論的詮釋深入淺出，把教學(xué)內(nèi)容與實(shí)戰(zhàn)能力充分結(jié)合。他的培訓(xùn)生動(dòng)而賦有創(chuàng)意，善于把握課程現(xiàn)場(chǎng)節(jié)奏，更注重學(xué)員的互動(dòng)交流來(lái)激發(fā)學(xué)員的最佳學(xué)習(xí)效果。

【課程大綱】

一、商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1、商業(yè)地產(chǎn)國(guó)內(nèi)發(fā)展簡(jiǎn)史

2、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗原因

二、商業(yè)地產(chǎn)的定位

1、理解所在城市

2、理解城市規(guī)劃與商圈規(guī)劃

3、讀懂土地

4、理解項(xiàng)目三級(jí)商圈

5、如何確定面積與業(yè)態(tài)組合

6、購(gòu)物中心動(dòng)線設(shè)計(jì)

三、商業(yè)地產(chǎn)招商要?jiǎng)?wù)

1、招商基本8大原則

2、各業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件

3、各業(yè)態(tài)及其主流品牌在不同城市的商務(wù)條件

4、不同形態(tài)購(gòu)物中心的招商進(jìn)度排期

5、招商團(tuán)隊(duì)組建與管理

6、主力店的招商談判要領(lǐng)

7、服裝業(yè)態(tài)的招商要領(lǐng)

8、餐飲業(yè)態(tài)的招商要領(lǐng)

9、其他主要商業(yè)業(yè)態(tài)的招商要領(lǐng)

10、招商推廣工作要領(lǐng)

四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)要?jiǎng)?wù)

1、開業(yè)籌備期實(shí)操事務(wù)

2、商家裝修形象管控要領(lǐng)

3、良性運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)密碼

4、管理團(tuán)隊(duì)組建與預(yù)算

5、經(jīng)營(yíng)期調(diào)整與場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)要領(lǐng)

6、經(jīng)營(yíng)期營(yíng)銷策劃要領(lǐng)

7、經(jīng)營(yíng)期秩序管理要領(lǐng)

8、經(jīng)營(yíng)期品牌形象管理要領(lǐng)

五、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典案例解讀

成功案例：大悅城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

失敗案例：(略)

死盤復(fù)活案例：(略)

六、4+2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式解讀

七、招商或運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目輔導(dǎo)

互動(dòng)交流環(huán)節(jié)，學(xué)員可帶上自己的項(xiàng)目，老師與大家共同探討

【課程說(shuō)明】

【組織機(jī)構(gòu)】：中房商學(xué)院 中房博越

【時(shí)間地點(diǎn)】2013年6月22-23日 青島(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請(qǐng)咨詢會(huì)務(wù)組)

【培訓(xùn)費(fèi)用】人民幣3680元/人(含講師費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、茶歇、資料費(fèi)等)會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說(shuō)明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

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