第一篇：商業(yè)街的開發(fā)選址討論

請(qǐng)參與商業(yè)街的開發(fā)選址討論 商業(yè)街適宜在哪些地段開發(fā)！

在這里我們暫且將商業(yè)街分為：

1、復(fù)合零售型商業(yè)街

2、復(fù)合批發(fā)型商業(yè)街

3、專業(yè)批發(fā)型商業(yè)街

4、專業(yè)零售型商業(yè)街。商業(yè)街：建在哪,誰來建,怎么建?

--國家經(jīng)貿(mào)委貿(mào)易市場(chǎng)局局長(zhǎng)黃海接受《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》采訪

記者：前幾年我國許多城市掀起了興建商業(yè)街的熱潮，現(xiàn)在大大小小的城市里幾乎都有了人造的商業(yè)街，但是“幾家歡喜幾家愁”，有不少商業(yè)街剛開街就冷冷清清，有街無市。我們能不能把商業(yè)街“火”起來的要素明確歸納成幾點(diǎn)？

黃海：商業(yè)街“火爆”的關(guān)鍵因素在于人流數(shù)量多，而人流多的原因主要有二：一是購物，二是觀光，兩者相輔相成。日本商界把商業(yè)街分為近鄰型、社區(qū)型和區(qū)域型三種類型，再根據(jù)不同的類型采取不同的經(jīng)營(yíng)方針，其中的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。

近鄰型商業(yè)街的主要服務(wù)對(duì)象是附近居民，商品以日用消費(fèi)品為主，店鋪類型可以有一兩個(gè)超市，其余多為按商品分類的專業(yè)店，以 及餐飲、洗染、理發(fā)等服務(wù)門店。這種類型的商業(yè)街店鋪結(jié)構(gòu)類似，但根據(jù)鄰近居民區(qū)的不同收入水平，分別確定不同的商品結(jié)構(gòu)和價(jià)格檔次。

社區(qū)型商業(yè)街要兼顧附近居民購物和旅游者觀光兩種需求，商店類型和商品品種檔次都要比近鄰型商業(yè)街更加豐富。社區(qū)型商業(yè)街可以是綜合性的，也可以建成銷售某類商品的專業(yè)街，便于消費(fèi)者貨比三家。由于消費(fèi)者并不居住在附近，應(yīng)準(zhǔn)備汽車停車場(chǎng)所，附近的公共交通也應(yīng)非常便利。

區(qū)域型商業(yè)街應(yīng)把旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。商店類型和商品品種、檔次，應(yīng)比社區(qū)型商業(yè)街更為豐富，店鋪面積應(yīng)該更大，裝修水平也應(yīng)更加高檔。除了購物和生活服務(wù)場(chǎng)所外，還應(yīng)建有影劇院、書店等文化活動(dòng)場(chǎng)所。

記者：剛才我們談了商業(yè)街成功的主要原因，現(xiàn)在很多地方關(guān)注的是如果要新建一條商業(yè)街，必須具備怎樣的條件才能保證“火”起來？

黃海：不論是歷史形成的傳統(tǒng)商業(yè)街，還是城市改造中新建的商業(yè)街，都需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。

制訂商業(yè)街的規(guī)劃，首先必須確定商業(yè)街的類型。而商業(yè)街類型的確定，必須以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，既要進(jìn)行該街區(qū)歷史（包括經(jīng)濟(jì)的和人文的）、環(huán)境（包括現(xiàn)有的和規(guī)劃中的）和未來發(fā)展前景等宏觀分析，又要分析周邊居民數(shù)量、階層、購買習(xí)慣等具體問題，還要研究附近已建的大型商業(yè)設(shè)施對(duì)商業(yè)街可能產(chǎn)生的影響，這樣才能 準(zhǔn)確定位，體現(xiàn)不同的經(jīng)營(yíng)特色。

第二，商業(yè)街的總體設(shè)計(jì)和招商必須統(tǒng)一進(jìn)行，否則無法保證準(zhǔn)確定位，也難以實(shí)現(xiàn)各個(gè)店鋪之間的經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)。我國有的城市在商業(yè)街建設(shè)中，設(shè)計(jì)時(shí)沒有總體規(guī)劃，招商時(shí)誰出錢多就租給誰，結(jié)果整個(gè)商業(yè)街定位不準(zhǔn)、形象不清，成了帶狀的“集貿(mào)市場(chǎng)”，走向蕭條是必然的結(jié)局。

第三，規(guī)劃必須遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委對(duì)全國600種主要商品供求情況的分析預(yù)測(cè)，2003年上半年將有85.5％的商品供過于求，其余14.5％的商品供求基本平衡，沒有供不應(yīng)求的商品。我國千人平均擁有批發(fā)零售網(wǎng)點(diǎn)已達(dá)15個(gè)左右，高于不少發(fā)達(dá)國家。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，我國零售業(yè)的平均利潤(rùn)率不斷下降，高檔百貨店的利潤(rùn)率甚至低于國外的連鎖超市。在如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下，如果仍然盲目發(fā)展包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)設(shè)施，必然受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰。

除此以外，還應(yīng)該注意商業(yè)街的一些共性規(guī)律。如因?yàn)橄M(fèi)者購物要步行，因此商業(yè)街的長(zhǎng)度不能過長(zhǎng)。如果街道的長(zhǎng)度已無法更改，應(yīng)在中段設(shè)立綠地等休閑空間，實(shí)際上把商業(yè)街分成幾個(gè)單元。再如，不論是綜合性還是專業(yè)性商業(yè)街，都應(yīng)有自己的特色。這種特色包括商品的性能價(jià)格比、品牌知名度、目標(biāo)顧客的消費(fèi)特征等各個(gè)方面。記者：現(xiàn)在我國的商業(yè)街現(xiàn)狀如何？存在哪些問題？應(yīng)該如何解決？

黃海：我國商業(yè)街建設(shè)出現(xiàn)一些偏差，同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。實(shí)際上，商業(yè)主管部門多年來一直在呼吁加強(qiáng)網(wǎng) 點(diǎn)規(guī)劃的權(quán)威性，反對(duì)不顧實(shí)際需要盲目建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目。但是，長(zhǎng)期以來情況并不樂觀。

加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃不僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，而且也是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家通行的做法。法國《商業(yè)法》第720 5 1 1條明確規(guī)定：凡是新設(shè)銷售面積超過300平方米的零售商店，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店的擴(kuò)建，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍的任何變更，都需要經(jīng)過省商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審查期限為4個(gè)月的審批。

近一兩年，北京、上海、大連等城市，已經(jīng)或正在通過立法程序，制訂了大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)聽證制度，對(duì)加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性，發(fā)揮了重要作用。這方面的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該推廣。實(shí)踐已經(jīng)證明，城市商業(yè)街建設(shè)不僅是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的重要組成部分，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容。各級(jí)經(jīng)貿(mào)部門和建設(shè)部門應(yīng)該加強(qiáng)合作，共同制定好包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。對(duì)步行街所在城市的歷史、風(fēng)俗、人文的研究,有助于確定步行街的主題，找到一個(gè)好的方向。步行街是一種商業(yè)形式，同時(shí)也可以是一個(gè)城市或城區(qū)的內(nèi)在的體現(xiàn)和招牌。建設(shè)有風(fēng)俗文化作鋪墊的，有自身獨(dú)特風(fēng)格的步行街，便可以作為城市的旅游資源推向更大的市場(chǎng)。一方水土一方人，有主題的步行街也是外來游客認(rèn)識(shí)一座城市的窗口。

商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中 心，如天津和平路商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動(dòng)客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。

大型商業(yè)街。

此類商業(yè)街地處大城市的幾何中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度為1000-5000米，商業(yè)設(shè)施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬人，來此街的消費(fèi)者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高檔商店、高檔餐館、高級(jí)娛樂中心、高級(jí)服務(wù)設(shè)施為中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心營(yíng)業(yè)點(diǎn)是高級(jí)時(shí)裝店、大型游樂場(chǎng)所、各類專業(yè)服務(wù)店，貿(mào)易洽談場(chǎng)所、汽車商店等。來此街的消費(fèi)者是復(fù)合階層人口和外來流動(dòng)人口，購買的頻率小，但數(shù)額巨大。此街給人以豪華、舒適、個(gè)性、新潮的感覺。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應(yīng)融為一體，各種城市機(jī)制與此不應(yīng)造成人為矛盾。

地區(qū)型商業(yè)街。

此商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬人，來此街的消費(fèi)者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)狀或 圈狀構(gòu)造，商店數(shù)目為1000-3000.家，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會(huì)多功能營(yíng)業(yè)點(diǎn)，行業(yè)以日常購物的中檔商店為中心，行業(yè)數(shù)目為200個(gè)，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營(yíng)商店。來此街的主要顧客是社會(huì)集團(tuán)及復(fù)合階層人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街是東京都“山手線”軌道電車環(huán)線內(nèi)富有日本特色的商業(yè)街。

地域型商業(yè)街。

此類商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度為500-700米，商業(yè)設(shè)施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業(yè)街所處的中心城市人口規(guī)模為3萬人，其商業(yè)輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為帶狀附以樹枝狀構(gòu)造，商店數(shù)目為300-400家。設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購買的中、低檔日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為100個(gè)，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復(fù)合型階層人口，購物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個(gè)性化的印象。

鄰里型商業(yè)街。

此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何中心，街區(qū)長(zhǎng)度為100-200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。來此街消費(fèi)者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動(dòng)機(jī)。由商業(yè)街構(gòu)成形狀為線狀路線構(gòu)造，商店數(shù)目為50家，設(shè)施構(gòu)成為 商業(yè)和風(fēng)味小吃店，行業(yè)以生活日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為20個(gè)，核心商店是副食品店或食品超級(jí)市場(chǎng)。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運(yùn)動(dòng)線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費(fèi)者而妨礙吸引流動(dòng)顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。

商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)。

分析商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)的狀況，通常有以下三個(gè)方面進(jìn)行。一是看城市發(fā)展的歷史和商業(yè)形成的對(duì)應(yīng)關(guān)系。北京城市的幾何中心是皇宮，而天津是在貿(mào)易港口基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。

二是城市的主要職能偏重，偏重商業(yè)，則商業(yè)街完善；偏重工業(yè)發(fā)展，則商業(yè)街就發(fā)展緩慢；偏重政治和軍事，則商業(yè)街發(fā)展規(guī)模和更新速度就落后于時(shí)代。

三是看城市的規(guī)劃與商業(yè)街所處的位置。大體有三大類型。第一，商業(yè)街在城市幾何中心，也稱為內(nèi)核心型商業(yè)街（德國波恩），第二，商業(yè)街在城市近環(huán)路的邊緣，也稱中核心型商業(yè)街，第三，商業(yè)街在城市外環(huán)路的邊緣，又稱外核心商業(yè)街（法國的巴黎）。

上面三種商業(yè)街布局模式的出現(xiàn)，是由于世界消費(fèi)人口逆城市化發(fā)展的趨勢(shì)而形成的。人口密集在城市的內(nèi)核，則商業(yè)街布局應(yīng)采用波恩式。如果人口轉(zhuǎn)移到城市郊外，則可采取倫敦式或巴黎式商業(yè)街區(qū)位。

成都的春熙路是一條百年老街，是成都市的商業(yè)中心，它位于成 都市的地理幾何中心，近年來經(jīng)過改造后繁華更勝從前，本人曾經(jīng)在成都呆過兩年，離開后對(duì)春熙路的繁華原因體會(huì)更深，相信它在新業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生的現(xiàn)在和未來將會(huì)維持繁榮。

專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商/經(jīng)營(yíng)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來的市場(chǎng)效果。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。

復(fù)合商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商/經(jīng)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起的競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，它們都經(jīng)過了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。

專業(yè)商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)。首先，規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。北京的“女人街“屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立的 “女人街“規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬平方米。其次，和所在城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模與人口規(guī)模有關(guān)，同樣是一條“女人街”，在北京的規(guī)?？隙梢宰龅帽仍趶B門的大?？傊虡I(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。

專業(yè)商業(yè)街名稱特點(diǎn)。專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。比如，“北京三里屯酒吧街“名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素“三里屯“，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素“酒吧“。正如我們?cè)谇拔乃劦降模瑢I(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。

專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)。有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京“女人街“；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少，零售業(yè)態(tài)商品商業(yè)街采取鋪位形式更多；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，成功的比例很高。

復(fù)合商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)。復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)“巨無霸“，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對(duì)開發(fā) 商是一個(gè)考驗(yàn)，如果開發(fā)面積太大，超過了市場(chǎng)需求，開發(fā)容易失敗。復(fù)合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到2-3公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。設(shè)計(jì)商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項(xiàng)目功能，嚴(yán)重的話，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。以北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，最終的發(fā)展情況令人失望。原因何在？該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營(yíng)；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能需求有很大沖突。以上兩個(gè)原因中的任何一個(gè)都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

復(fù)合商業(yè)街名稱特點(diǎn)。復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。既然復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，將面臨極大的難度。一個(gè)很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。

復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)。在運(yùn)營(yíng)成熟的復(fù)合商業(yè)街，主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少、價(jià)值極高，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式。有些新建大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)，并且商鋪主要采取出售的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，如此一來，或許項(xiàng)目的建成并不困難，但是竣工交房開始營(yíng)業(yè)后，項(xiàng)目整體 營(yíng)運(yùn)成功的困難可能難以克服。如果商業(yè)街是一個(gè)沒有商業(yè)歷史積累的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)更大。

第二篇：商業(yè)街成功開發(fā)要素

商業(yè)街成功開發(fā)要素

針對(duì)國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，通過與業(yè)內(nèi)人士交流，就商業(yè)街良性發(fā)展，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，總結(jié)出以下幾個(gè)主要開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個(gè)城市的商業(yè)開發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。比如有的項(xiàng)目，頂層的樓層很高，是準(zhǔn)備引進(jìn)電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計(jì)是無法實(shí)現(xiàn)。在整個(gè)的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做到彈性設(shè)計(jì)。

二、準(zhǔn)確定位。

作為商業(yè)街的定位，基于幾個(gè)方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。商業(yè)街是否處在成熟的商圈，答案必須是肯定的。作為一個(gè)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個(gè)定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說商業(yè)街從整個(gè)的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個(gè)商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。以人為本是我們?cè)谶x址上的重中之重，不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些對(duì)人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體 現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在商業(yè)街中，多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為購物者提供非常優(yōu)美的環(huán)境是現(xiàn)代商業(yè)的特點(diǎn)，眼光要遠(yuǎn)一些，思路可以放寬。

四、招商先行。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們可以借鑒大連萬達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們?cè)谌蘸蟮恼猩膛c經(jīng)營(yíng)過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大，求高，求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街在建設(shè)和裝修中大把投錢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)業(yè)內(nèi)近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長(zhǎng)、寬、高的比例要求。不要一味追求大、高、好的度，不同的商業(yè)街,定位不同，比如現(xiàn)在的狀況是五金、紡織品、農(nóng)產(chǎn)品、煙酒糖茶等產(chǎn)品的綜合批發(fā)市場(chǎng)，在規(guī)模和產(chǎn)值上在滕州或周邊地區(qū)都是最大的，他的優(yōu)勢(shì)就是交通方便，有一定的歷史商業(yè)積淀，再就是物業(yè)成本相對(duì)較低，所以我們?cè)斓纳虡I(yè)城不能脫離根本問題，要造一個(gè)實(shí)實(shí)在在的有利于本地區(qū)商業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展的商業(yè)城。在物流、倉儲(chǔ)、顧客行走等方面要做到區(qū)域合理、業(yè)態(tài)規(guī)模適中。在建筑物高度方面，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到三層為宜，局部主力店鋪可以四、五層。因?yàn)橐粭l商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。所以在一條商業(yè)街中出現(xiàn)很多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在?，F(xiàn)在大多商業(yè)街，在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識(shí)，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)丟掉了本身的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。在商貿(mào)城具體的經(jīng)營(yíng)中，要考慮更多的自身經(jīng)營(yíng)特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯(cuò)位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營(yíng)的難度會(huì)越來越增大。商貿(mào)城在原業(yè)態(tài)的專業(yè)批發(fā)的基礎(chǔ)上在引進(jìn)國內(nèi)、外知名商業(yè)進(jìn)駐，并綜合餐飲、休閑、娛樂為輔是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。

八、強(qiáng)化功能。

在一條商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長(zhǎng)顧客在商業(yè)街停留的時(shí)間，最終還是擴(kuò)大消費(fèi)。

九、營(yíng)造氛圍。

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營(yíng)一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了，客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對(duì)商業(yè)氛圍要求非常高。

十、重視節(jié)點(diǎn)。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時(shí)而高亢激昂，時(shí)而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動(dòng)和景觀設(shè)計(jì)幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，可最大限度的聚集人流。

十一、商魂培育。

商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認(rèn)為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十二、有機(jī)鏈接。

這個(gè)有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十三、成功營(yíng)銷。

項(xiàng)目正確的定位、營(yíng)銷理念與務(wù)實(shí)的手段，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作影響重大。

十四、獨(dú)特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來越重視。如果商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計(jì)出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。

商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會(huì)擁有無限的商機(jī)。

第三篇：步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

作者：韓健徽（中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)研究中心主任）

針對(duì)國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)本著為各商業(yè)街服務(wù)指導(dǎo)的職能，走訪了大量商業(yè)街區(qū)，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，我們初步總結(jié)出以下15個(gè)成功開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個(gè)城市的商業(yè)開發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發(fā)商組織我們到南花園商業(yè)街參觀。我非常高興看到，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)前期的規(guī)劃是非常重視和科學(xué)的。走到頂層的時(shí)候看到樓層很高，是準(zhǔn)備引進(jìn)電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計(jì)是無法實(shí)現(xiàn)。在整個(gè)的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做到彈性設(shè)計(jì)。

二、準(zhǔn)確定位。

作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個(gè)方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ唬窟@個(gè)定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說南花園商業(yè)街從整個(gè)的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個(gè)商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對(duì)待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護(hù)欄的問題。98年在天津?yàn)I江道，晚報(bào)有一篇文章叫《一條護(hù)欄，攔死了一個(gè)商場(chǎng)》，當(dāng)時(shí)引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護(hù)欄，商場(chǎng)才又獲得新生，所以交通對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，特別是對(duì)步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們?cè)谌蘸蟮恼猩膛c經(jīng)營(yíng)過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長(zhǎng)，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會(huì)近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長(zhǎng)、寬、高的比例要求。我們認(rèn)為一般的步行商業(yè)街，長(zhǎng)度在300米左右為宜，特大城市更長(zhǎng)，以600以內(nèi)為最佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長(zhǎng)度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認(rèn)為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機(jī)的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因?yàn)橐粭l步行商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個(gè)，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識(shí)，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。石家莊可能有這個(gè)感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。在南花園具體的經(jīng)營(yíng)中，要考慮更多的自身經(jīng)營(yíng)特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯(cuò)位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營(yíng)的難度會(huì)越來越增大。南花園商業(yè)街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。98年的時(shí)候，南京路請(qǐng)國外進(jìn)行了一個(gè)調(diào)研，各業(yè)態(tài)中餐飲是

3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本。

不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些對(duì)人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

九、強(qiáng)化功能。

在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長(zhǎng)顧客在商業(yè)街停留的時(shí)間，最終還是擴(kuò)大消費(fèi)。

十、營(yíng)造氛圍。

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營(yíng)一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對(duì)商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯(cuò)落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營(yíng)造好。

十一、重視節(jié)點(diǎn)。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時(shí)而高亢激昂，時(shí)而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動(dòng)和景觀設(shè)計(jì)幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花園的商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認(rèn)為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機(jī)鏈接。

這個(gè)有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十四、成功營(yíng)銷。

項(xiàng)目正確的定位、營(yíng)銷理念與務(wù)實(shí)的手段，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作影響重大。

十五、獨(dú)特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來越重視。特別是對(duì)石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計(jì)出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。由于時(shí)間關(guān)系我就講這么多。總之我認(rèn)為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會(huì)擁有無限的商機(jī)。

第四篇：步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

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步行

商業(yè)街成功開發(fā)要素

針對(duì)國內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)本著為各商業(yè)街服務(wù)指導(dǎo)的職能，走訪了大量商業(yè)街區(qū)，根據(jù)全國一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，我們初步總結(jié)出以下15個(gè)成功開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個(gè)城市的商業(yè)開發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發(fā)商組織我們到南花園商業(yè)街參觀。我非常高興看到，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)前期的規(guī)劃是非常重視和科學(xué)的。走到頂層的時(shí)候看到樓層

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很高，是準(zhǔn)備引進(jìn)電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計(jì)是無法實(shí)現(xiàn)。在整個(gè)的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做到彈性設(shè)計(jì)。

二、準(zhǔn)確定位。

作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個(gè)方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個(gè)定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說南花園商業(yè)街從整個(gè)的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個(gè)商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對(duì)待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護(hù)欄的問題。98年在天津?yàn)I江道，晚報(bào)有一篇文章叫《一條護(hù)欄，攔死了一個(gè)商場(chǎng)》，當(dāng)時(shí)引起

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了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護(hù)欄，商場(chǎng)才又獲得新生，所以交通對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，特別是對(duì)步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們?cè)谌蘸蟮恼猩膛c經(jīng)營(yíng)過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長(zhǎng)，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會(huì)近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長(zhǎng)、寬、高的比例要求。我們認(rèn)為一般的步行商業(yè)街，長(zhǎng)度在300米左右為宜，特大城市更長(zhǎng)，以600以內(nèi)為最佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長(zhǎng)度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認(rèn)為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字

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型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機(jī)的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因?yàn)橐粭l步行商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個(gè)，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識(shí)，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。石家莊可能有這個(gè)感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。在南花園具體的經(jīng)營(yíng)中，要考慮更多的自身經(jīng)營(yíng)特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯(cuò)位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，更多免費(fèi)下載，盡在管理資源吧（004km.cn）管理資源吧（004km.cn），提供海量管理資料免費(fèi)下載！

特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營(yíng)的難度會(huì)越來越增大。南花園商業(yè)街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。98年的時(shí)候，南京路請(qǐng)國外進(jìn)行了一個(gè)調(diào)研，各業(yè)態(tài)中餐飲是

3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本。

不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些對(duì)人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

九、強(qiáng)化功能。

在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長(zhǎng)顧客在商業(yè)街停留的時(shí)間，最終還是擴(kuò)大消費(fèi)。

十、營(yíng)造氛圍。

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一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營(yíng)一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對(duì)商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯(cuò)落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營(yíng)造好。

十一、重視節(jié)點(diǎn)。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時(shí)而高亢激昂，時(shí)而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動(dòng)和景觀設(shè)計(jì)幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花園的商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認(rèn)為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機(jī)鏈接。

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這個(gè)有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十四、成功營(yíng)銷。

項(xiàng)目正確的定位、營(yíng)銷理念與務(wù)實(shí)的手段，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作影響重大。

十五、獨(dú)特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來越重視。特別是對(duì)石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計(jì)出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。由于時(shí)間關(guān)系我就講這么多?？傊艺J(rèn)為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會(huì)擁有無限的商機(jī)。

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第五篇：關(guān)于隆坊鎮(zhèn)商業(yè)街開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

黃經(jīng)字〔2011〕 號(hào) 簽發(fā)人：李書德

黃陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局

關(guān)于隆坊鎮(zhèn)商業(yè)街開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 的可行性研究報(bào)告

市發(fā)改委：

隆坊鎮(zhèn)是我縣最大的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、優(yōu)質(zhì)蘋果主產(chǎn)地和農(nóng)副產(chǎn)品集散區(qū)，全鎮(zhèn)總面積132平方公里，總?cè)丝?.5萬人。

坊鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量和生存環(huán)境，讓農(nóng)民真正享受到城鄉(xiāng)均等化的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。

二〇一一年十月九日

主題詞：商業(yè)街開發(fā) 可研 報(bào)告

黃陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局 2011年10月9印發(fā)

共印6份