第一篇：物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與1.2

第二節(jié) 物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與

物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)在項(xiàng)目可行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅有利于完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且能夠避免由于選材不當(dāng)，或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。對于物業(yè)管理公司來講，在具備一定管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)人員的條件下，應(yīng)主動申請參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。在項(xiàng)目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)，提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設(shè)計(jì)中易疏忽的問題提出指正意見；在施工階段，物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗(yàn)收階段，物業(yè)管理公司可對工程質(zhì)量提出嚴(yán)格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物業(yè)和各個(gè)部分充分了解，同時(shí)也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。

一、提前介入，為實(shí)施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)

建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。其主要表現(xiàn)：一是建設(shè)與管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗(yàn)收交接，小區(qū)交接不規(guī)范，無具體標(biāo)準(zhǔn)。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應(yīng)提前介入小區(qū)建設(shè)工作。這樣可以有兩個(gè)方面的好處：

1.“兵馬未到，糧草先行”為小區(qū)的今后管理，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提前介入小區(qū)建設(shè)工作，就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對物業(yè)建設(shè)的整個(gè)過程給予關(guān)注?？梢匀媪私庑^(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與論證，為將來管理打好基礎(chǔ)。建設(shè)中提出合理化建議，彌補(bǔ)不足；建成后，主動參與工程驗(yàn)收，嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，不留后患。

2.從嚴(yán)把住“入住”關(guān)，實(shí)施全方位管理

“千里之行，始于足下”。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意義，使政府部門、建設(shè)部門以及即將進(jìn)住的業(yè)主(使用人)能給予理解與支持；然后制訂好小區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民必須嚴(yán)格遵守小區(qū)綜合管理辦法，并自覺履行其規(guī)定的義務(wù)，與物業(yè)管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提前組建好專業(yè)隊(duì)伍，一旦業(yè)主(使用人)簽定入住契約進(jìn)住小區(qū)內(nèi)，就必須有人管理、有人服務(wù)，讓小區(qū)的居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒適。

二、可行性研究階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段，就應(yīng)制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制定可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理公司代理完成。方案應(yīng)確定物業(yè)管理的檔次，所需經(jīng)營性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開展的服務(wù)內(nèi)容，以及物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下兩個(gè)步驟：

(一)確定物業(yè)管理的檔次

可根據(jù)物業(yè)的消費(fèi)水平，合理確定管理規(guī)模。如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。

(二)制定物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括：

1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，制定各項(xiàng)管理制度，明確主要崗位職責(zé)。

2.物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與其物業(yè)的檔次具有直接關(guān)系，具體服務(wù)項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.財(cái)務(wù)收支預(yù)算

(1)年度物業(yè)管理收支總額。

(2)每個(gè)產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)交的各種費(fèi)用。

(3)代收代繳費(fèi)用。

三、把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)

物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車的車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力，必須具有超前意識。所謂超前意識，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年?？茖W(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環(huán)境及技術(shù)的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。對于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動和財(cái)富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，請熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，把它以咨詢報(bào)告的形式提交給設(shè)計(jì)單位并且責(zé)成其在設(shè)計(jì)中予以糾正。下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議。

1.配套設(shè)施的完善

各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實(shí)行綜合開發(fā)的目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理很難搞好。

對于住宅小區(qū)，幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休息交往娛樂的場所與場地的布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)給予充分的考慮。對于寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要，在上述方面應(yīng)該提出意見和建議。

2.水電氣等供應(yīng)容量

水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善，必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國標(biāo)設(shè)計(jì)，而國標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要留有余地。不能硬套國標(biāo)，否則不能正常使用或造成事故。

3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)

規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境。如最好用報(bào)警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場。此時(shí)的安全，彼時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。這在香港一些地區(qū)已有了血的教訓(xùn)。

4.垃圾處理方式

根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持其清潔，使之不致成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾集運(yùn)站的位置等。

5.綠化布置

綠化主要應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。

6.消防設(shè)施

在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求的。自動滅火器位置、自動報(bào)警機(jī)位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道部分、電纜井部分在消防設(shè)計(jì)中一般都考慮不周，自動噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落(當(dāng)然電路部分是怕水的)，所以物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火沙箱。

7.建筑材料選用

建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計(jì)單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。

8.其他

規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對室內(nèi)各種線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心就會碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。類似這些細(xì)節(jié)問題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提出，請其注意。

總之，設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。

四、在規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，往往會請規(guī)劃部門及設(shè)計(jì)院對所開發(fā)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，但往往會忽視請物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。專業(yè)設(shè)計(jì)部門與物業(yè)管理部門對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有不同的著重點(diǎn)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在請專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)會請有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司參與設(shè)計(jì)意見。這時(shí)被邀請的物業(yè)管理公司就應(yīng)從平時(shí)物業(yè)管理對設(shè)計(jì)、規(guī)劃感覺不足及應(yīng)注意那些方面等，提出物業(yè)管理公司的看法供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門參考。

一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可以從下面幾個(gè)方面考慮：實(shí)用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用等。

1.實(shí)用性

(1)房屋的采光——應(yīng)做到每個(gè)房間均能得到自然采光。

(2)房屋的通風(fēng)——盡量采用自然通風(fēng)比較好的方位。

(3)房屋的隔(冷)熱——選用材料及附件、設(shè)計(jì)方案盡量能保溫，達(dá)到冬暖夏涼的效果。

(4)房屋實(shí)用率——盡量提高實(shí)用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)注意實(shí)用率與不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)結(jié)果，會產(chǎn)生至少5％的實(shí)用率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價(jià)的5％上升或下降的結(jié)果。比較典型的代表，如建綜合大廈，注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，每臺車所占位為20～25平方米，住宅利用率可達(dá)85％以上，而不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，使每臺車所占位可高達(dá)40平方米，住宅利用率只有80％以下，當(dāng)然超值豪華住宅另當(dāng)別論。

2.美觀、耐用性

美觀與耐用兩方面處理得好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如，有些發(fā)展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。切記，房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐用，這種現(xiàn)象對于新入行經(jīng)驗(yàn)不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出，開發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問題，“房產(chǎn)物業(yè)是百年大計(jì)”的工作！這一項(xiàng)工作做得好，可使業(yè)主接樓后得到實(shí)惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，發(fā)展商的信譽(yù)會越來越高！

影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問題，還應(yīng)考慮使用后期可能出現(xiàn)的問題，應(yīng)盡量提到建設(shè)前期來解決。

例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位，防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時(shí)間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。

3.功能性

除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的功能性，下面提出一些常被忽視的功能性設(shè)施配備：

(1)住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。

(2)集中“能源計(jì)量表”功能配備。如：水、電、氣能源計(jì)量表按功能區(qū)分集中安放入公共區(qū)間，不宜放入各業(yè)主家中，這樣在抄表時(shí)不用打擾業(yè)主，方便物業(yè)管理工作。另外，配備能源計(jì)量表往往只注意各業(yè)主的分表及本區(qū)總表，沒注意公共區(qū)域的分表配備，給后期的物業(yè)管理能源計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作帶來不準(zhǔn)確的弊端，所以應(yīng)配備公共區(qū)域能源計(jì)量分表，以便后期物業(yè)管理計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作。

(3)高層樓房維修、清潔外墻機(jī)具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護(hù)工作的開展。

(4)各種指標(biāo)牌，小區(qū)(大廈)平面圖、警示標(biāo)志(牌)配備。

(5)水、電容量超前意識的配備。

(6)物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分?jǐn)?。此工作做好了，可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊(duì)伍，提高物業(yè)管理公司檔次，可減少物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算費(fèi)用，減輕日后業(yè)主管理費(fèi)負(fù)擔(dān)，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán)的基礎(chǔ)。

(7)垃圾處理。每層樓、每棟房、每個(gè)區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴(kuò)大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。

(8)其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng)，休閑、購物、娛樂等場所，綠化、道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、儲蓄、交通、通訊等功能。

4.安全性

(1)有條件的小區(qū)、大廈，盡量設(shè)計(jì)成“封閉型”，以利治安管理。

(2)利用防盜、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。

(3)裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。

(4)制做的防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。

5.節(jié)能性

(1)中央空調(diào)系統(tǒng)，是日后物業(yè)的耗能大戶，此項(xiàng)工作做好，能為日后節(jié)省大量能源開支。做好此項(xiàng)工作除了請高水平空調(diào)設(shè)計(jì)師外，發(fā)展商還應(yīng)在此項(xiàng)目上舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、保溫材料等不宜從簡處理，設(shè)計(jì)師在設(shè)備選型設(shè)計(jì)時(shí)(特別是一些配套電機(jī)選擇)不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。

(2)公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不宜一個(gè)開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開關(guān)。

五、對施工的介入

住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。

為了加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任，保護(hù)建設(shè)工程方面的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)市場秩序，建設(shè)部已明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)與國際慣例接軌，實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對工程施工單位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對施工過程的參與同樣有重要意義。

物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。

一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用的的幾

十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。

對于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理，加強(qiáng)了力量，使工程質(zhì)量又多了一份保證，同時(shí)又能保證竣工驗(yàn)收、移交和日后管理的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時(shí)間，提高工程質(zhì)量、縮短工期及增強(qiáng)售后服務(wù)的信譽(yù)。

物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括：

1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)

物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他們對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致于遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

2.掌握新物業(yè)的全部情況

施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。

3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)

對于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對物業(yè)管理公司來講，由于從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過程參與，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。

4.按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審；

5.工程施工中國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查，如：是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。

六、物業(yè)管理公司對施工的監(jiān)理

(一)何為監(jiān)理

監(jiān)理，從字面上可以簡單地理解為監(jiān)督和管理。工程建設(shè)監(jiān)理即對工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動符合有關(guān)的法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。國家建設(shè)部已明文規(guī)定，中國的施工建設(shè)要向建設(shè)監(jiān)理制過渡，向國際慣例靠攏，一批工程監(jiān)理公司亦已應(yīng)運(yùn)而生。即使是聘請了監(jiān)理公司來對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，但物業(yè)管理公司對工程監(jiān)理的介入同樣有重要意義。

(二)物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容

物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是：

1.協(xié)助建設(shè)單位與承建單位編寫開工報(bào)告。

2.審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃，提出修改意見。

3.審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。

4.督促、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

5.檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。

6.檢測工程質(zhì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，處理質(zhì)量事故。

7.控制工程進(jìn)度，認(rèn)定工程數(shù)量。

8.檢查安全防范措施。

9.整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

10.提出竣工驗(yàn)收報(bào)告。

11.在物業(yè)投入使用后的保修階段，負(fù)責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促保修。

(三)物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點(diǎn)

在實(shí)際工作中，物業(yè)管理公司要參與對工程的工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)進(jìn)行控制。

1.工程進(jìn)度監(jiān)理

工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的目的在于采取管理措施，糾正施工進(jìn)程的偏差，保證預(yù)定工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程的實(shí)際進(jìn)展情況，與計(jì)劃作出比較，從中發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止進(jìn)度拖延。

(1)實(shí)行工程進(jìn)度監(jiān)理首先要進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，即對整個(gè)工程項(xiàng)目通盤規(guī)劃，制定出經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃方案，對項(xiàng)目在人力物力、時(shí)間和空間、技術(shù)和組織上做出全面而合理的安排，以控制項(xiàng)目總投資、總工期、工程質(zhì)量、主要材料和設(shè)備的供應(yīng)。

施工組織總設(shè)計(jì)包括：施工的具體項(xiàng)目及其工作量、施工進(jìn)度總計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)工程布置和總平面布置圖(分區(qū)的市場管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、施工場地及大型臨時(shí)設(shè)施總平面布置圖及根據(jù)上述內(nèi)容綜合繪制的開發(fā)建設(shè)區(qū)的總平面布置圖。)

物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，要求參加項(xiàng)目施工的各單位做出具體的分部分項(xiàng)工程組織設(shè)計(jì)和單幢工程施工組織設(shè)計(jì)。

(2)控制施工進(jìn)度計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制須有一個(gè)科學(xué)、合理的工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，一般要編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、施工總進(jìn)度計(jì)劃和作業(yè)進(jìn)度計(jì)劃等等。

(3)實(shí)施對工程項(xiàng)目進(jìn)度的控制，物業(yè)管理公司要對現(xiàn)場情況進(jìn)行調(diào)查分析，協(xié)助解決工程項(xiàng)目建設(shè)中的問題，明確解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)。

2.工程質(zhì)量監(jiān)理

(1)工程質(zhì)量監(jiān)理的任務(wù)

①督促承建單位建立工程項(xiàng)目質(zhì)量保證體系。承建單位是工程的具體實(shí)施者，他們的工作直接影響工程質(zhì)量，物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項(xiàng)目開工前督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系，包括設(shè)置質(zhì)量管理目標(biāo)、程序和辦法，設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人，建立TQＣ小組等。

②設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量監(jiān)控。設(shè)計(jì)過程是工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控的起點(diǎn)。物業(yè)管理公司對方案和圖紙要進(jìn)行認(rèn)真的審核，對其中的質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并要求有關(guān)單位及時(shí)修改。

③材料、設(shè)備的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位嚴(yán)格督促有關(guān)方面按合同規(guī)定的質(zhì)量要求組織訂貨、采購、包裝及運(yùn)輸，以及按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并按要求組織堆放、儲存、保管和加工。

④施工過程的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀的、有信譽(yù)的施工單位，認(rèn)真審查施工單位的技術(shù)水平、設(shè)備水平和管理水平等。在合同中明確對質(zhì)量的規(guī)定及責(zé)任；督促承建單位認(rèn)真執(zhí)行工藝標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，提高項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對每個(gè)階側(cè)面、每個(gè)分部分項(xiàng)工程、甚至每道工序進(jìn)行檢測與驗(yàn)收；監(jiān)理人員要做好質(zhì)量記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)字的分析處理，對不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的活動加以處理。

(2)工程質(zhì)量監(jiān)理的實(shí)施

首先，物業(yè)管理公司要明確合同要求，對在建項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查研究，組織好質(zhì)量控制體系，配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員，明確其質(zhì)量控制責(zé)任。

其次，要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容是：要開始的工作；工作檢查情況及對工作的要求；施工中的檢驗(yàn)或現(xiàn)場試驗(yàn)情況以及其他工作情況。

最后，對通過檢查、試驗(yàn)、測量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題，要提出解決問題的辦法，并及時(shí)向發(fā)展商通報(bào)情況。

3.工程造價(jià)監(jiān)理

工程造價(jià)監(jiān)理是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全施工的條件下，確保工程費(fèi)用不超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)所采取的控制活動。這種控制可以從工程項(xiàng)目的全過程和工程造價(jià)構(gòu)成二方面來進(jìn)行。

(1)對工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行造價(jià)控制

①設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

對工程項(xiàng)目的造價(jià)控制始于設(shè)計(jì)階段。監(jiān)理人員在這個(gè)階段要注意對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的費(fèi)用估算超出控制投資額的范圍，應(yīng)及時(shí)對設(shè)計(jì)方案提出修改意見；監(jiān)理人員還可以通過現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案在哪些方面可以進(jìn)行優(yōu)化，向設(shè)計(jì)單位提出更改意見。

②施工階段的造價(jià)控制

施工階段的造價(jià)控制，要從審查每個(gè)工程和分部分項(xiàng)工程的清單、單價(jià)入，按形象進(jìn)度擬定撥款計(jì)劃。要選擇最佳的施工速度，嚴(yán)格把好按進(jìn)度撥款關(guān)、應(yīng)及時(shí)掌握和詳細(xì)記錄修改設(shè)計(jì)、變更工程量、增減工程項(xiàng)目等情況。當(dāng)無法預(yù)計(jì)的情況發(fā)生時(shí)，如水文地質(zhì)情況變化、設(shè)備材料的延期交貨、價(jià)格調(diào)整等都應(yīng)詳細(xì)記錄合理分析，以分清甲乙方責(zé)任，為索賠作準(zhǔn)備。

(2)對工程造價(jià)構(gòu)成的控制

從工程造價(jià)構(gòu)成的角度進(jìn)行控制，可以分為直接費(fèi)用的控制和間接費(fèi)用的控制。

①直接費(fèi)用的控制

直接費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的主要部分，因此是進(jìn)行造價(jià)控制的重點(diǎn)。對直接費(fèi)用的控制，首先要將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算比較，通過對預(yù)算和實(shí)際完成量所支付的人工、材料、機(jī)械臺班費(fèi)和其他直接費(fèi)用的分析比較，看出超支節(jié)余情況及趨勢；其次要對工程單價(jià)進(jìn)行分析，可以根據(jù)各工程每個(gè)月以及累計(jì)完成的實(shí)物工程量和相應(yīng)的實(shí)際費(fèi)用，求出各工種每月以及累計(jì)的實(shí)際工程單價(jià)，再與預(yù)算單價(jià)進(jìn)行對比，從中分析超支或節(jié)約的原因。

②間接費(fèi)用的控制

間接費(fèi)用一般按合同規(guī)定的直接費(fèi)用的百分?jǐn)?shù)提取，這項(xiàng)費(fèi)用由于直接費(fèi)用的變動而發(fā)生變化，監(jiān)理方對間接費(fèi)用的控制采取兩項(xiàng)措施：其一是審核承建單位計(jì)算間接費(fèi)用依據(jù)的合理性，其二是根據(jù)直接費(fèi)用的變動處理間接費(fèi)用的提取。

(四)對新建小區(qū)施工監(jiān)理

物業(yè)管理公司參與新建小區(qū)的施工監(jiān)理，它與發(fā)展商對施工的監(jiān)理，同樣有著不同的著重點(diǎn)。由于長期的物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司對樓宇多發(fā)質(zhì)量問題的部位有著充分的了解，因而物業(yè)管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現(xiàn)有礙使用的質(zhì)量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的維修、保養(yǎng)開支。

1.參與方式

作為物業(yè)管理公司，對于施工單位無直接的經(jīng)濟(jì)干預(yù)權(quán)，其參與施工監(jiān)理的身份是：全體購房小業(yè)主的代表，由發(fā)展商邀請參與施工監(jiān)理，就施工過程中施工設(shè)計(jì)、施工方法、施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)察，并對其中影響樓宇質(zhì)量、實(shí)用性及維護(hù)保養(yǎng)的問題，向發(fā)展商提出意見，提醒發(fā)展商加以防范，并由發(fā)展商督促承建商糾正、補(bǔ)救。

2.監(jiān)理重點(diǎn)

由于我國房地產(chǎn)市場的一度高潮，導(dǎo)致建筑市場的興旺，建筑市場如雨后春筍般涌現(xiàn)出許多的承建商，其技術(shù)力量、素質(zhì)參差不齊。同時(shí)因我國經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，設(shè)計(jì)規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級一下子提得很高，從而使許多樓宇建成后出現(xiàn)問題，增加了管理難度。因此，應(yīng)將以下這些部位的施工作為施工監(jiān)理重點(diǎn)：

(1)地下室工程。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：

——無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

——采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。

——采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

(2)回填土工程。回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。

(3)樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

——鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

——砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

(4)砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

(5)裝飾工程。

——外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

——內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

——地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。

(6)門窗工程。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

(7)給排水工程。

給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。

排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

(8)機(jī)電安裝工作。

(五)對業(yè)主二次裝修的施工監(jiān)理

業(yè)主對戶內(nèi)的二次裝修涉及土建、裝飾、水電等工程，故進(jìn)行監(jiān)理時(shí)應(yīng)注意：

(1)制止任何對承重墻體、剪力墻體的開孔、拆卸行為。

(2)制止未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而進(jìn)行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。

(3)樓地面飾面的打鑿，可禁用大錘敲擊，應(yīng)用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。

(4)對新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進(jìn)行審定、監(jiān)管。

(5)對整體裝修須增加的樓面荷載進(jìn)行監(jiān)控，確保不超出結(jié)構(gòu)承載能力。

(6)對涉及公共管線的工程嚴(yán)格監(jiān)控。

(7)要求業(yè)主做好戶外作業(yè)的安全工作，同時(shí)做好防止高空墜物的措施。

(8)廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面，要求業(yè)主做好防水處理，浴缸、坐便器的更換，對排水、排污管按全部施工工藝嚴(yán)格要求，以避免造成滲漏。

(9)監(jiān)理業(yè)主有否私自增加接入公用天線網(wǎng)絡(luò)的電視機(jī)臺數(shù)。

(10)戶內(nèi)用電系統(tǒng)不得超出原有額定用電功率，且必須保留總的漏電開關(guān)。

(六)對日常維護(hù)外發(fā)標(biāo)的工程管理

在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護(hù)，新增小項(xiàng)目等工程，常需向外招標(biāo)發(fā)包，工程發(fā)包管理一般有以下方面：

(1)承包單位的資質(zhì)、資信審核。

(2)由兩家以上的單位就物業(yè)管理公司制定的維護(hù)方案或由承包單位制定相應(yīng)方案進(jìn)行報(bào)送預(yù)算、圖紙，由專業(yè)技術(shù)人員審定方案、造價(jià)。

(3)簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合同。

(4)核定承包商進(jìn)場施工人數(shù)，約束其到物業(yè)部辦理出入證，并按規(guī)定控制施工時(shí)間，指定施工用水源、電源。

(5)約束施工人員保持施工場地以外的環(huán)境清潔，高峰時(shí)間不得使用電梯，超重、超長、腐蝕性、易燃性材料不得進(jìn)入電梯，進(jìn)入樓宇采取相應(yīng)保護(hù)措施。

(6)任何施工人員攜帶任何物料離場，均應(yīng)辦理放行手續(xù)。

(7)施工現(xiàn)場由施工方配置足夠的滅火器材，施工現(xiàn)場如需動火，須監(jiān)督施工方辦理動火證，并由保安隊(duì)派人在現(xiàn)場監(jiān)控。

(8)由工程部派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員現(xiàn)場監(jiān)理、驗(yàn)收工程。

(9)在承包商完成工程并通過驗(yàn)收后，督促其辦理退場手續(xù)，拆除施工期間拉設(shè)的水電管線，清理場地，退回出入證。

七、把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)

(一)驗(yàn)收的作用與意義

1.參加驗(yàn)收的重要性

作為百年大計(jì)的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面，最終只有物業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔(dān)。所以從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開展物業(yè)管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行，必然會給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)入管理，就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來負(fù)責(zé)修理，實(shí)在是心有余而力不足。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場上，代表其利益，參加工程驗(yàn)收。對于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金，留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時(shí)，不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時(shí)工程的狀況，還應(yīng)考慮到使用一段時(shí)間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù)，在匆忙中完成，常存在驗(yàn)收時(shí)其質(zhì)量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進(jìn)住宅小區(qū)，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保，保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。

值得注意的是，改革開放以來，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛，基本建設(shè)需求量急增，基本建設(shè)隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過大；同時(shí)由于市場經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng)，以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發(fā)商，往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過場，一頂十分嚴(yán)肅的工作有時(shí)便走了樣，使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關(guān)。前一階段國內(nèi)報(bào)紙上連續(xù)報(bào)道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故，正是劣質(zhì)工程的結(jié)果。

2.驗(yàn)收時(shí)，要細(xì)致入微，鐵面無私

前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業(yè)主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細(xì)微之處，如所用材料的性能，供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對于高層建筑，還需要對電梯、水泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是，鐵面無私。查出來的問題，該返工的責(zé)成施工隊(duì)返工，屬于無法返工的問題，應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求，不予簽字。只有嚴(yán)格要求，才能保證質(zhì)量，為今后的物業(yè)管理帶來方便。

(二)組織驗(yàn)收小組

由物業(yè)管理部門牽頭，組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：

1.提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

2.主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。

3.與地盤、施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4.準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：

Ａ.房屋接管驗(yàn)收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

Ｅ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

Ｆ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

(三)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類

物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)，通過驗(yàn)收能明確責(zé)任，如工程達(dá)到設(shè)計(jì)或合同要求，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。

1.隱蔽工程驗(yàn)收

隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收，它是保證工程質(zhì)量，防止留在質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。驗(yàn)收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。技術(shù)規(guī)范與施工圖說明要求不符時(shí)，以施工圖說明要求為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗(yàn)收的依據(jù)之一。

2.分期驗(yàn)收

所謂分期驗(yàn)收，是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提前動用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如一些住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可?yàn)收，使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用，發(fā)揮投資效益。

3.單項(xiàng)工程驗(yàn)收

所謂單項(xiàng)工程驗(yàn)收，是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。建設(shè)單位在接到施工單位的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)情況等，然后再出面組織設(shè)計(jì)單位、施工單位等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。

4.全部工程驗(yàn)收

整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收后正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收須由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。其主要工作是：

(1)檢查、核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性；

(2)檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議；

(3)排解驗(yàn)收中有爭議的問題；

(4)督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工；

(5)檢查“三廢”治理措施的情況；

(6)向驗(yàn)收委員會提交預(yù)驗(yàn)收報(bào)告。

正式驗(yàn)收即由驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收。大型建筑工程項(xiàng)目由國家主管部門或由工程項(xiàng)目的主管部門會同所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會；中小型工程項(xiàng)目按隸屬關(guān)系，由上級主管部門或工程項(xiàng)目所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(或驗(yàn)收組)。驗(yàn)收委員會應(yīng)由主管部門、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計(jì)、勞動、物資、環(huán)保等單位的有關(guān)專家參加。

(四)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作

1.竣工驗(yàn)收的依據(jù)

(1)上級主管部門的有關(guān)文件。

(2)開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。

(3)設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。

(4)國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。

(5)建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。

(6)對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收。

2.驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

(1)工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。

(2)竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

(3)設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

(4)建筑物周圍2米以下的場地清理完畢。

(5)技術(shù)檔案資料齊全。

(五)竣工驗(yàn)收的程序

竣工驗(yàn)收一般按下列程序：

(1)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目(工程)的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個(gè)階段(初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收)或一次性竣工驗(yàn)收；

(2)在竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)單位組織施工、設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)；

(3)建設(shè)項(xiàng)目(工程)全部完成，經(jīng)過各單位工程的驗(yàn)收，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結(jié)等必要文件資料，由項(xiàng)目(工程)主管部門或建設(shè)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請報(bào)告。

竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位組織會同設(shè)計(jì)單位、施工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門等共同進(jìn)行。驗(yàn)收委員會或驗(yàn)收組負(fù)責(zé)審查工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，聽取各有關(guān)單位的工作報(bào)告，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面作出全面的評價(jià)。不合格的工程不予驗(yàn)收；對遺留問題提出具體解決意見，限期落實(shí)完成。

(六)驗(yàn)收時(shí)所需移交的材料

在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交建設(shè)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。驗(yàn)收時(shí)移交的技術(shù)資料主要有：

(1)竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面科學(xué)分析、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等；

(2)設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；

(3)工程項(xiàng)目竣工圖；

(4)材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄；

(5)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

(6)土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；

(7)設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣(煤氣、蒸氣等)、消煙滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等；

(8)建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；

(9)工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄；

(10)圖紙會審記錄，設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；

(11)關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明；

(12)有關(guān)該工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。

在上述文件中，竣工圖是一份非常重要的資料。所謂竣工圖，是指真實(shí)地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物等情況的一項(xiàng)技術(shù)檔案文件，也是工程交付驗(yàn)收以后的改建、擴(kuò)建、維護(hù)的資料依據(jù)。工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織、督促和協(xié)助各設(shè)計(jì)、施工單位各自負(fù)責(zé)竣工圖編制工作。繪制和整理工程項(xiàng)目竣工圖，應(yīng)根據(jù)具體情況的不同，加以區(qū)別對待，具體要求如下：

凡嚴(yán)格按施工設(shè)計(jì)圖施工，施工中對原施工設(shè)計(jì)沒有任何變動的，可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，即可作為竣工圖。

凡在施工中對原施工設(shè)計(jì)作一般性設(shè)計(jì)變更，而又能將原施工圖經(jīng)修改或補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖上注明修改的部分，并附上設(shè)計(jì)變更通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖。

凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者，均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。由于設(shè)計(jì)原因造成的，由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)重新繪制；由于施工原因造成的，由施工單位負(fù)責(zé)重新繪制；由于其他原因造成的，由建設(shè)單位自行繪制或委托設(shè)計(jì)單位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實(shí)際情況相符，并由承擔(dān)施工的技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽認(rèn)。

如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整，不符合存檔要求，則不能辦理工程項(xiàng)目驗(yàn)收移交手續(xù)。

大、中型建設(shè)項(xiàng)目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套；一套交付使用部門(或管理部門)；一套交技術(shù)檔案部門長期保存。特別重大的項(xiàng)目，應(yīng)增編一套交由國家檔案館保。小型建設(shè)項(xiàng)目的竣工圖不得少于一套，由使用部門(或管理部門)保管。

第二篇：物業(yè)管理公司物業(yè)管理員崗位職責(zé)

物業(yè)公司崗位職責(zé)

物業(yè)管理員崗位職責(zé)

一、熱愛本職，自覺遵守國家法律、法令。認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳和執(zhí)行上級的各項(xiàng)政策、法規(guī)，協(xié)助、配合物業(yè)經(jīng)理搞好工作。

二、牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；和“忠誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)道德。

三、負(fù)責(zé)文書檔案和相關(guān)資料的管理工作。

四、認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好每月的收費(fèi)、統(tǒng)計(jì)和報(bào)表工作，負(fù)責(zé)本管理處員工的考勤統(tǒng)計(jì)工作。

五、負(fù)責(zé)業(yè)主投訴及日常的接待工作，堅(jiān)持每月走訪住戶，做好走訪記錄，落實(shí)處理情況。

六、負(fù)責(zé)本管理處辦公用品的保管的發(fā)放工作。

七、真實(shí)、準(zhǔn)確的做好票據(jù)的填寫，并做好完整的保管工作。

八、物業(yè)經(jīng)理臨時(shí)交辦的其他事務(wù)。

物業(yè)公司保安員崗位職責(zé)

一、熱愛本職，自覺遵守國家法律、法令，負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，保障小區(qū)物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。

二、牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；和“忠誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)道德。

三、堅(jiān)持原則，明辨是非，敢于同違法犯罪分子作斗爭。如發(fā)生火災(zāi)、盜竊、兇殺等突發(fā)事件，保安人員必須做好必要的應(yīng)急處理并保護(hù)好現(xiàn)場，及時(shí)通知本小區(qū)物管站和轄區(qū)派出所。

四、堅(jiān)持預(yù)防與打擊處理相結(jié)合，進(jìn)行經(jīng)常性治安防范巡視和防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)上報(bào)管理處。

五、嚴(yán)禁外來閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，來訪人員必須登記，準(zhǔn)許后方可入內(nèi)。

六、對進(jìn)出車輛和停放車輛要嚴(yán)格管理，統(tǒng)一指揮，嚴(yán)禁亂停亂放；未經(jīng)登記允許不得進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁貯裝易燃易爆危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入小區(qū)。

七、做好各項(xiàng)登記及交接班記錄。

八、公司地方相關(guān)部門臨時(shí)交辦的工作任務(wù)。

物業(yè)公司保安隊(duì)長崗位職責(zé)

一、熱愛本職，自覺遵守國家法律、法令和有關(guān)政策，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。并組織保安員認(rèn)真學(xué)習(xí)國家的法律、法規(guī)。

二、牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；和“忠誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)道德。

三、主持保安部門的工作，安排、組織好保安人員的值班、巡視工作，向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。

四、負(fù)責(zé)保安部門的和日常工作計(jì)劃，檢查并督促實(shí)施。

五、組織保安人員的政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格管理。

六、熟悉小區(qū)各門點(diǎn)、重點(diǎn)保衛(wèi)部位，并隨時(shí)巡查保安工作。

七、公司或地方相關(guān)部門臨時(shí)交辦的工作任務(wù)。

物業(yè)公司經(jīng)理崗位職責(zé)

一、負(fù)責(zé)貫徹和實(shí)施公司和上級的有關(guān)政策、法規(guī)。

二、主持公司經(jīng)營管理工作。

三、牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；和“忠誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)道德。

四、擬訂和實(shí)施公司經(jīng)營計(jì)劃和投資方案。

五、擬訂公司內(nèi)部管理制度和具體規(guī)章。

六、提請聘任或解聘各職能部門負(fù)責(zé)人。

七、聘任或解聘、除應(yīng)由董事會聘任或解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員。

八、公司章程和董事會授予的其他職權(quán)。

物業(yè)管理公司維修工崗位職責(zé)

一、自覺遵守國家法律、法規(guī)及公司、物業(yè)公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)政治文化和技術(shù)學(xué)習(xí)，提高自己的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

二、牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，熱情服務(wù)，禮貌待人，不吃卡住戶，對住戶來信來訪及時(shí)處理，做到件件有交待，事事有結(jié)果。牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；和“忠誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)道德。

三、熟悉小區(qū)各類房屋結(jié)構(gòu)，完好程度及水、電、氣、通訊、閉路等設(shè)備的管線、網(wǎng)絡(luò)走向，上、下排水管道等設(shè)備的完好情況，保障正常使用。

四、小修服務(wù)不超過4小時(shí)到場，大修不超過72小時(shí)到場。一切為住戶著想，保證服務(wù)及時(shí)到位，且回訪滿意率達(dá)90%以上。

五、維修人員必須做好維修記錄，建立回訪登記檔案。

六、完成上級交辦的其他臨時(shí)工作任務(wù)。

第三篇：項(xiàng)目開發(fā)全過程專項(xiàng)法律服務(wù)合同

甲方：_________

乙方：_________

甲方因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)需要，特聘請乙方為其整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)提供全過程的專業(yè)法律服務(wù)，要求指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識及專業(yè)法律規(guī)定的律師擔(dān)任甲方的經(jīng)濟(jì)、法律顧問，以維護(hù)甲方在整個(gè)建設(shè)過程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益。經(jīng)協(xié)商，雙方達(dá)成以下條款，以資共同遵照執(zhí)行。

一、甲方要求乙方指派_________律師擔(dān)任甲方的特邀經(jīng)濟(jì)、法律顧問。乙方同意甲方的要求，指派該律師擔(dān)任甲方的特邀經(jīng)濟(jì)、法律顧問，并配之以其他律師提供法律服務(wù)。

二、雙方約定：受聘律師須為甲方提供如下非訴訟法律事務(wù)服務(wù)：

1．根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展，完善甲方參與的三方合資合同、章程；

2．參與本工程建設(shè)的前期動遷及市政配套合同的完善、修改；

3．參與本工程建設(shè)的招標(biāo)標(biāo)書的制定，參加甲方審查投標(biāo)文件并為評標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見；

4．代表甲方與工程承包方洽談，草擬、修改工程承包合同，使之達(dá)到可正式簽約條件；

5．如甲方需要，為甲方代辦工程承包合同公證或見證；

6．代表甲方審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)、信譽(yù)及隊(duì)伍素質(zhì)和履約能力，審查、確定工程分包合同；

7．如甲方需要，為甲方代辦工程分包合同公證或見證；

8．督促、檢查甲方履行工程承包合同及履約資料的積累、保管工作；

9．協(xié)助甲方審查工程分部分項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收資料，協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭議，協(xié)調(diào)甲方與_________市工程質(zhì)量監(jiān)督部門的聯(lián)系；

10．協(xié)助甲方控制工程造價(jià)，審查工程量增減的支付依據(jù)，協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭議，協(xié)調(diào)甲方與上海市工程造價(jià)管理部門的聯(lián)系；

11．參加甲方對工程竣工的驗(yàn)收工作，協(xié)助甲方確定工程最終造價(jià)；

12．根據(jù)甲方的要求，為甲方部分或全部樓宇出售、出租（境內(nèi)外）提供以下法律服務(wù)：

（1）協(xié)調(diào)甲方與市土地批租管理部門的聯(lián)系，以便在甲方需要并符合條件時(shí)改變土地使用權(quán)性質(zhì)，簽訂補(bǔ)地價(jià)合同；

（2）協(xié)助甲方辦理樓宇外銷批準(zhǔn)手續(xù)；

（3）協(xié)助甲方起草《購房須知》、《樓字預(yù)訂合同》、《樓宇預(yù)售合同》、（樓字出售合同》、《房屋管理、使用、維修公約》、《樓宇出租合同》等樓宇預(yù)、銷售或出租法律文件；

（4）協(xié)助甲方辦理境內(nèi)外購房銀行按揭手續(xù)，起草與此有關(guān)的法律文件；

（5）代理甲方向購房業(yè)主出具工程進(jìn)度、質(zhì)量等符合預(yù)收樓款條件的法律意見書；

（6）如甲方需要，代為監(jiān)管預(yù)售樓宇價(jià)款，使購房業(yè)主增強(qiáng)信心，減少風(fēng)險(xiǎn)；

（7）如甲方需要，代辦購房業(yè)主的樓宇預(yù)、銷售公證；

（8）如甲方需要，代理購房業(yè)主向房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；

（9）協(xié)助甲方組織預(yù)、銷售展示、交易活動，提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

三、法律服務(wù)報(bào)酬及支付方式

1．雙方商定，甲方對上述律師服務(wù)支付人民幣_________元。

2．支付方式；律師服務(wù)報(bào)酬以人民幣支付，支付期限為：

（1）第一次：本合同簽約后10天內(nèi)，支付20％計(jì)人民幣_________元，（2）第二次：工程合同正式簽約后10天內(nèi)，支付30％，計(jì)人民幣_________元；

（3）第三次：工程施工結(jié)構(gòu)封頂后工0天內(nèi)，支付30％，計(jì)人民幣_________元；

（4）第四次：工程竣工交付使用后10天內(nèi)，支付剩余的20％，計(jì)人民幣_________元。

四、上述由乙方提供的法律服務(wù)構(gòu)成的各法律關(guān)系如遇有爭議并引起糾紛，乙方須代理甲方全權(quán)處理，其費(fèi)用另行計(jì)算。

五、乙方及受聘律師可根據(jù)法律服務(wù)工作項(xiàng)目及有關(guān)要求，安排有關(guān)律師或工作人員辦理具體事務(wù)，具體工作人員的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

六、乙方提供的法律服務(wù)應(yīng)確保服務(wù)質(zhì)量，確保所有合同和法律文件的合法性和有效性，并確保在法律、法規(guī)規(guī)定的或者甲方要求、乙方承諾的期限內(nèi)完成。

七、如因乙方的工作疏忽造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，最高賠償額不超過律師服務(wù)收費(fèi)的10倍即人民幣_________元。具體賠償辦法按乙方提供的《律師承辦非訴訟專項(xiàng)法律事務(wù)過錯(cuò)責(zé)任有限賠償試行辦法》執(zhí)行。該試行辦法為本合同的附件。

八、甲方須按期支付律師報(bào)酬，如支付逾期，以應(yīng)付款千分之一／每天支付逾期的違約金。如逾期超過一個(gè)月，乙方有權(quán)停止工作直至中止合同。

九、甲方應(yīng)按規(guī)定提供各種有關(guān)書面材料，如實(shí)向律師闡明情況，如因甲方提供材料虛假不實(shí)或有重大錯(cuò)誤，乙方不承擔(dān)因此產(chǎn)生的責(zé)任。

十、甲方承諾如乙方在提供上述法律服務(wù)中認(rèn)真負(fù)責(zé)、確保服務(wù)質(zhì)量，甲方在本合同確定的報(bào)酬外，另給以不超過人民幣_________元的獎勵(lì)。

十一、本合同自簽訂之日起生效，至乙方完成所有法律服務(wù)時(shí)失效。

十二、本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第四篇：物業(yè)對裝修公司管理規(guī)定

物業(yè)對裝修公司管理規(guī)定

一、裝修范圍

業(yè)主(辦公公司)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)并經(jīng)批準(zhǔn)的裝修范圍和要求進(jìn)行裝修,應(yīng)委托具備裝修施工資質(zhì)的專業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修。

二、裝修申請

業(yè)主(辦公公司)在規(guī)定范圍內(nèi)要進(jìn)行裝修、維修和改造,必須先向物業(yè)管理處提出申請《裝修申請審批表》一式一份,并提交裝修公司營業(yè)執(zhí)照及裝修施工資質(zhì)證書等資料。

三、裝修審批

1.業(yè)主(辦公公司)必須如實(shí)填報(bào)《裝修申請審批表》各款內(nèi)容,并于確定的裝修日期前7天攜帶裝修設(shè)計(jì)圖紙上報(bào)物業(yè)管理處,同時(shí)交納裝修管理的有關(guān)費(fèi)用（裝修押金）,詳見《裝修收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》。

2.業(yè)主((辦公公司)收到批復(fù)后,應(yīng)帶領(lǐng)選定的裝修公司負(fù)責(zé)人到管理處按規(guī)定辦理施工隊(duì)有關(guān)進(jìn)場手續(xù)后,方可裝修施工。

四、施工管理

1.所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行,不得隨意更改。如切實(shí)需要更改,必須報(bào)管理處審批,出具更改通知后方可施工。

2.施工期間,裝修公司及人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)行業(yè)規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。

3.裝修期限:由裝修公司申請。

4.施工時(shí)間:每天施工時(shí)間為8:00~12:00,14:00~18:00;節(jié)假日必須停止施工,特殊情況以管理處通知為準(zhǔn)。

5.施工期間,施工人員必須佩戴由管理處頒發(fā)的《臨時(shí)施工工作證》,隨時(shí)接受并配合管理處管理人員的檢查和監(jiān)督。

6.裝修單位內(nèi)每50平方米配備CO2干粉滅火器一個(gè)(2㎏),且須放置在顯眼易拿的位置。

7.裝修施工用電不得超過該裝修住宅單位的裝表容量,嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線,超容量用電在與管理處協(xié)商后,在管理處監(jiān)督下,由管理人員在指定位置處接臨時(shí)電源線,否則造成的一切后果由有關(guān)業(yè)主(住戶)及裝修公司負(fù)責(zé)。

9.空調(diào)機(jī)應(yīng)按本公司統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝,不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)、損壞墻體及公共設(shè)施等。

10.不得任意改變窗架、玻璃、陽臺內(nèi)墻磚色調(diào)及外墻色調(diào),不得改變陽臺的用途,陽臺外圍不得加窗封閉。

11.施工過程中要注意垃圾裝袋清運(yùn),每天應(yīng)將垃圾放置在指定地方并當(dāng)天清運(yùn)。樓梯、過道、天臺、道路及其它公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方,不得損壞公用設(shè)備設(shè)施,必須保持公用地面、墻壁完好整潔。

12.裝修期間,應(yīng)注意做好防火等各項(xiàng)工作,應(yīng)盡量減少在裝修樓宇內(nèi)存放易燃、易爆、腐蝕性、放射性及有毒物質(zhì),如因存放及使用不當(dāng)而給小區(qū)、其他業(yè)主(住戶)等造成損害的,一切后果由有關(guān)業(yè)主(住戶)及裝修公司負(fù)責(zé)。

13.裝修期間,應(yīng)注意做好裝修人員的施工保護(hù)工作,如因施工不當(dāng)或保護(hù)措施不足造成施工人員及他人生命財(cái)產(chǎn)受損的,一切后果由有關(guān)業(yè)主(住戶)及裝修公司負(fù)責(zé)。

五、驗(yàn)收

1.裝修工程完畢后,業(yè)主(住戶)和裝修公司負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗(yàn)收,管理處派人進(jìn)行查驗(yàn)。

2.隱蔽工程必須在封蔽前進(jìn)行驗(yàn)收,如未驗(yàn)收,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋,再行驗(yàn)收,由此造成的損失由有關(guān)業(yè)主(住戶)及裝修公司負(fù)責(zé)。

3.竣工驗(yàn)收合格后,由管理處驗(yàn)收人員在《裝修竣工驗(yàn)收表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格的限期整改,再行復(fù)驗(yàn),直至合格。經(jīng)3次驗(yàn)收不合格者(影響樓宇結(jié)構(gòu)、安全及其它住戶生活的),管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工,所發(fā)生的費(fèi)用由有關(guān)業(yè)主(住戶)及裝修公司負(fù)責(zé)。4.裝修驗(yàn)收合格1個(gè)月后,經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)或裝修公司。

第五篇：物業(yè)管理論文物業(yè)調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理論文物業(yè)調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理論文—物業(yè)調(diào)查報(bào)告

改革開放以來，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城××新區(qū)的高級豪華公寓別墅——××也應(yīng)運(yùn)而生。

××是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資２０００萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心?！痢烈殉蔀榻掀褡畲蟮母呒壒e墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為××工業(yè)園區(qū)的海外客商

提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與××的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦

服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有１０名ＰＡ清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由××新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一

角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

１、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識、入口、別墅、梯間、出口。

２、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

４、所有公寓門戶及火警通道。

５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

６、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

７、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動火”所有地點(diǎn)。

８、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

９、基本的救傷常識。

除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四××安全部被市公安局、人事局評為先進(jìn)集體。

四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對××范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維

修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。

五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。

綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細(xì)致。像《××購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。尤其是公用電費(fèi)、公用水費(fèi)、煤氣費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化保養(yǎng)費(fèi)以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據(jù)實(shí)際支出按戶收取，并嚴(yán)格費(fèi)用成本控制，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。

我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理

模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。