第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程 目錄
第一章：項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段
一、獲取土地使用權(quán)
二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
三、規(guī)劃設(shè)計
四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察
五、申辦《施工許可證》
六、招標(biāo)
第三章：工程建設(shè)階段
1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要
2、施工場地平整，達(dá)到施工條件
3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件
4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理
7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗
9、組織圖紙會審、設(shè)計交底
10、編制工程進(jìn)度計劃
11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段
一、申辦《銷售許可證》
二、商品房銷售及按揭辦理
三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》
四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段
從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究。
1、可行性研究的內(nèi)容
可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況;(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究;(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃;(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結(jié)論及建議。
2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
4、可行性研究按5個步驟進(jìn)行：
(1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項;(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價;(5)編制可行性研究報告。
5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段
一、獲取土地使用權(quán)。
開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；
2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；
4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；
7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。
開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。
招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。
屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓
地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。
（2）土地使用權(quán)劃撥
房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。
（3）征用土地
征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價評估
市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序。
(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。
(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3)用地者進(jìn)行投資分析。
(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。
(5)用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。
(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：
(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3)用地者進(jìn)行投資分析。
(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。
(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。
(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。
(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。
屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。
二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。
2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；
(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；
(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。
6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。）
7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、規(guī)劃設(shè)計
建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：
(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；
(2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件；
(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；
(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；
(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；
(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。
進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件
1）建設(shè)項目選址申請
城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。
2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃
城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。
3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。申報規(guī)劃要點：
規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：
1）建設(shè)用地申請；
2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。
開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。
1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）； c建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。
2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤。
3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：
1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。
4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：
1）國有土地使用權(quán)證； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)；
3）人防費收據(jù)；
4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；
6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。
5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；
2）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；
2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復(fù)； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費、使用費）收據(jù)； 7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；
9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
（三）四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。項目報建總流程：
建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2 的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報建。應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。
工程建設(shè)項目報建程序：
1)建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局。
3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。
4)屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進(jìn)行補充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。
1、建設(shè)項目報建登記 工作內(nèi)容：
填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：
（1）、建設(shè)局核實報建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。
2、審核“一費制”收費認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費制”收費認(rèn)定表》按下列程序辦理
（一）在報建臺領(lǐng)取收費認(rèn)定表（共兩份）；
（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認(rèn)定手續(xù)；
（三）應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。
3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名
（一）投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：
1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；
2、資質(zhì)證書；
3、投標(biāo)申請人信譽檔案資料；
4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；
5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。
（二）網(wǎng)上投標(biāo)報名：
4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審；
（二）投標(biāo)申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；
（三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。
5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：
（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。
（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容
1、投標(biāo)函；
2、施工組織設(shè)計或者施工方案；
3、投標(biāo)報價；
4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
（三）投標(biāo)文件的遞交和接收
1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點。在投標(biāo)截止時限以前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。
2、投標(biāo)文件的接收
在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
6、組織評標(biāo)委員會工作內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：
1、《建設(shè)局抽取評標(biāo)評委申請表》；
2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。
（二）由建設(shè)局指定專人通知評委參加評標(biāo)；
（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。
7、開標(biāo) 工作內(nèi)容 ：
（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；
（二）當(dāng)眾檢驗投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；
（三）報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；
（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；
（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。
（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理
8、定標(biāo) 工作內(nèi)容：
按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。
9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告 工作內(nèi)容：
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)時，應(yīng)提交下列資料：
1、由各收費單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費認(rèn)定表》；
2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
（四）10、簽訂工程承發(fā)包合同
招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機構(gòu)備案。
招標(biāo)條件：
1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；
2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；
3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；
4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實； 5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
公開招標(biāo)工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進(jìn)行。施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo)。
招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：(1)公開招標(biāo)
由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加投標(biāo)競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好 的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費用開支較多。實行公開招標(biāo)工程應(yīng)實行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時，由招標(biāo)人通過隨機方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。
(2)邀請招標(biāo)
招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對象，請他們參加招標(biāo)項目的投標(biāo)競爭。邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實行邀請招標(biāo)工程可實行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實行投標(biāo)人資格后審。
(3)協(xié)商議標(biāo)
由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。
招標(biāo)投標(biāo)基本程序
招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。
(1)工作程序
審查招標(biāo)單位的資格； 報批招標(biāo)申請書；
編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評標(biāo)、定標(biāo)方法； 發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書； 審查投標(biāo)單位資格；
分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答疑； 編制和寄送投標(biāo)文件；
開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；
發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。
招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。
(2)應(yīng)注意的問題
工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個招標(biāo)工程，只能編制一個標(biāo)底。
為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。對于大中型建設(shè)項目，招標(biāo)單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標(biāo)委員會，對各投標(biāo)方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標(biāo)企業(yè)，供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。
投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標(biāo)保證金。
簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。
招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補償履約保證金的不足部門。
應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄
1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)2）招標(biāo)備案登記表
3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請招標(biāo)報告(如系邀請招標(biāo))4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書
5）投標(biāo)報名名單(公開招標(biāo))6）資格預(yù)審文件
7）資格預(yù)審評審報告
8）招標(biāo)文件
9）購買招標(biāo)文件登記表
10）答疑會紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)
11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項目造價咨詢核準(zhǔn)證(如有標(biāo)底)12）評委名單
13）招標(biāo)人評委委托書: 14）開標(biāo)會簽到表
15）招標(biāo)記錄一覽表
16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表
17）評委評分表
18）評分匯總表
19）評標(biāo)報告
20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告
21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明
22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單
23）合同備案表
24）行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)
25）建設(shè)管理收費認(rèn)定表（共2份）
26）安全和文明施工開工驗收合格證
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
（五）招標(biāo)投標(biāo)的管理 1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：
筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。
按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》
(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理
企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。
(2)工程總承包企業(yè)的管理
隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。
工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：
其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階
段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。
其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進(jìn)行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟責(zé)任。
2）工程建設(shè)管理：
工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。
五、申辦《施工許可證》
1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。
2、施工許可證辦理機構(gòu)：建設(shè)局
3、施工許可證辦理程序：
1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。
2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。
3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。
4、辦理施工許可證：
提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：
（一）建設(shè)工程報建表；
（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；
（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；
（四）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；
（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）；
（六）招標(biāo)申請表；
（七）招標(biāo)公告；
（八）招標(biāo)日程安排；
（九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法；
（十）投標(biāo)申請書；
（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；
（十二）答疑會紀(jì)要；
（十三）投標(biāo)書；
（十四）評委人員名單；
（十五）開標(biāo)記錄表；
（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標(biāo)報告；（十八）中標(biāo)公示證明；（十九）中標(biāo)通知書；
（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；
（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系
（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費認(rèn)定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復(fù)印件）第三章：工程建設(shè)階段
工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：
1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；
2、施工場地平整，達(dá)到施工條件；
3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；
4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；
5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；
6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；
7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；
8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗；
9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；
10、編制工程進(jìn)度計劃；
11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項目銷售階段
一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》
商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。
商品房預(yù)售實行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。
4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
5、工程施工合同；
6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實；
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
二、商品房銷售及按揭辦理
1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研
競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查 重點項目考察 市場需求抽樣調(diào)研
重點客戶（群體）市場調(diào)研 經(jīng)濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調(diào)研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估
1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估 4）、項目綜合競爭力評估
目標(biāo)市場定位與消費者需求研究 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)市場特征描述 目標(biāo)消費者行為分析 消費個案描述
置業(yè)顧問營銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設(shè)計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位 定價預(yù)控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關(guān)活動促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議
示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議 置業(yè)顧問營銷預(yù)算 推廣費用預(yù)計
營銷費用預(yù)計
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
（六）第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析
品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議
樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議
傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標(biāo)識（LOGO）設(shè)計 中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)色系 輔助色系 標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范
特許組合 禁用組合 銷售培訓(xùn) 銷售管理策劃 銷售隊伍進(jìn)駐 銷售執(zhí)行
第三階段：推廣主題的制定 1.推廣口號的制定 2.整體包裝風(fēng)格的確定
3.主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式 4.現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式 5.展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議 6.樣板房具體裝修風(fēng)格建議 7.看樓通道裝飾風(fēng)格建議
名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設(shè)計、工地廣告牌設(shè)計、導(dǎo)示牌設(shè)計、條幅設(shè)計、路旗設(shè)計、掛旗設(shè)計、車體包裝設(shè)計、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計、展板設(shè)計、售樓處導(dǎo)示招貼、噴繪畫設(shè)計、看樓通道設(shè)計、戶形形象說明設(shè)計、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創(chuàng)意
第四階段：
各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告
競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標(biāo)制定
2、銷售合同的簽訂。
3、按揭辦理。1）公積金貸款：
貸款資格
貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。
貸款條件：
1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；
2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；
3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；
4、提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；
5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第五章：項目交房使用階段
一、媒介、電話告知客戶
1、時間、地點，所交單位門牌；
2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費用及費用清單；
3、物業(yè)使用說明書及保修說明書。
二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備
1、物業(yè)管理協(xié)議；
2、小區(qū)氛圍的營造；
3、前期管理費用的收取
第四章項目銷售階段，只有第一第二點，按目錄應(yīng)該還有如下幾點：
三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》
四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
六、物業(yè)移交
第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
節(jié)點 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門
主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門
土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部
規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部
現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。拓展部
了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部
了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部
土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。拓展部
了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部
對接發(fā)展中心 匯報土地初判結(jié)果 宗地的詳細(xì)情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果 拓展部
土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部
該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部
現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部
市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等
研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部
項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部
成本測算：針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運營：協(xié)助進(jìn)行方案設(shè)計和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運營部
開發(fā)周期及付款計劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 拓展部
現(xiàn)金流測算 拓展部
對接發(fā)展中心 深判結(jié)果 項目可行性報告及后續(xù)工作 拓展部
尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財務(wù)體系、法務(wù)：給予技術(shù)及資源上的支持 拓展部 財務(wù)體系、法務(wù)
項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部
項目招商版盈利能力分析 拓展部
明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書 財務(wù)中心：制定項目財務(wù)數(shù)據(jù) 拓展部 財務(wù)中心
合作伙伴確定 財務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務(wù)中心、集團(tuán)資管部
合作方案確定 拓展部 財務(wù)中心、集團(tuán)資管部
合作細(xì)節(jié)確定 拓展部 財務(wù)中心、集團(tuán)資管部
引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財務(wù)中心、集團(tuán)資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財務(wù)中心、集團(tuán)資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 “財務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題。
綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)綜合管理部
投標(biāo)、摘牌 投方案標(biāo) 項目方案確定 研發(fā)中心：項目方案 拓展部 研發(fā)中心
投經(jīng)濟標(biāo) 確定土地上限 拓展部
拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部
掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部
獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務(wù)：合同條款的草擬和完善
財務(wù)：提供資金” 拓展部 法務(wù) 財務(wù)部
用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務(wù)協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務(wù)
出讓金、交易費交費證明 財務(wù)：提供資金繳納出讓金、交易費 開發(fā)部 財務(wù)
確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 開發(fā)部
委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項目資料 開發(fā)部 研發(fā)
向項目備案機關(guān)提交申請報告 開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部
原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部
土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部
土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心
核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 開發(fā)部
交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部
1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部
詳規(guī) 研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)
辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部
交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部
建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部
地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部
土地登記申請書 開發(fā)部
土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部
申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關(guān)證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進(jìn)行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當(dāng)?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務(wù)中心 開發(fā)部
規(guī)劃設(shè)計階段 區(qū)域市場調(diào)研 “
1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部
3、項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進(jìn)行專向訪談同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部
4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部
項目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部
市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作
商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組
經(jīng)濟測算 “運營：逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析 財務(wù)：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務(wù)部
項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。
商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)
項目考核指標(biāo)初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟指標(biāo)要求 銷管 運營
資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務(wù) 工程、開發(fā)
設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見 研發(fā) 銷售
明確設(shè)計院選擇標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)
制定設(shè)計組織計劃 研發(fā)
方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 “法務(wù)：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務(wù)部
制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。商業(yè)：結(jié)合行業(yè)特點提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計
工程：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當(dāng)前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見” 研發(fā) 工程 運營 商業(yè)
規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。“銷售、商業(yè)：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對項目規(guī)劃設(shè)計提供合理性意見
工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見
開發(fā)：提供各項前期配套費用標(biāo)準(zhǔn)” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)
彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審 研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部
修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)
詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部
建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化?！颁N售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結(jié)盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結(jié)，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程
彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)
建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)
景觀概念方案設(shè)計及確定 “銷售、商業(yè)：結(jié)合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結(jié)，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設(shè)性意見
工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設(shè)性意見 運營：成本核算及成本指標(biāo)控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標(biāo)確認(rèn)階段 項目成本指標(biāo)確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定 商業(yè)：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議
工程 研發(fā) 開發(fā) 財務(wù)：項目前期、工程、配套、費用等指標(biāo)落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務(wù) 商業(yè)
項目考核指標(biāo)確定 “銷管：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標(biāo)體系
工程：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程
考核指標(biāo)調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團(tuán)及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標(biāo)體系
工程：制定工期” 運營 銷管 工程
施工圖設(shè)計組織 施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計招投標(biāo) 工程管理：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評估
法務(wù)：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務(wù)
制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計指標(biāo) “銷售、商業(yè) ：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定
工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)
結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 “運營：針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營
地質(zhì)勘察報告 組織勘察招投標(biāo)、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)
施工圖成果 總平面圖 研發(fā)
放線圖 研發(fā)
樁位圖 研發(fā)
施工圖報建圖 研發(fā)
消防、人防報建圖 研發(fā)
施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)
編制典型樓座建安預(yù)算 運營
施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見
工程：根據(jù)以往經(jīng)驗總結(jié)對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進(jìn)行審核，及時反饋研發(fā)，進(jìn)行調(diào)整變更” 研發(fā) 工程 運營
施工圖全圖 結(jié)合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設(shè)計便于使用維修 研發(fā) 客服
編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更
工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進(jìn)行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售
綜合管網(wǎng)方案設(shè)計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設(shè)計條件 研發(fā) 開發(fā)
景觀擴初及施工圖設(shè)計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營
景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更
工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售
開工開盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設(shè)計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設(shè)計院蓋章確認(rèn) 開發(fā)部 研發(fā)
土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心
修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)
申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部
建筑方案送審 建筑設(shè)計方案申報表 研發(fā)：配合提供設(shè)計院蓋章確認(rèn) 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部
土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心
投資計劃 開發(fā)部
建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部
申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部
取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部
大配套 財務(wù)：提供資金保障 開發(fā)部 財務(wù)
小配套 財務(wù)：提供資金保障 開發(fā)部 財務(wù)
消防證明 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)
綠化證明 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)
人防證明 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)
地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部
現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營
建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部
規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部
首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程
按照施工總平圖進(jìn)行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進(jìn)行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程
施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù) 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù) 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護(hù) 開發(fā)部 工程
移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決
工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程
施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部
建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部
天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書 開發(fā)部
工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 開發(fā)部
建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標(biāo)價的1/3以上）財務(wù)
建設(shè)項目投資計劃（當(dāng)年計劃）開發(fā)部
施工圖審查 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書 開發(fā)部 研發(fā)
質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關(guān)部門接觸，搞好關(guān)系 開發(fā)部 工程
安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標(biāo)準(zhǔn)，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。開發(fā)部 工程
安全施工措施登記表 工程：配合現(xiàn)場安全，進(jìn)行安全措施實施的監(jiān)督及安全管理 開發(fā)部 工程
交費各專業(yè)會簽單 建委各內(nèi)部相關(guān)部門及配套各專業(yè)局確認(rèn) 開發(fā)部
銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照 開發(fā)部 資質(zhì)證書 開發(fā)部
《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 開發(fā)部
投資計劃(項目備案)開發(fā)部
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙 開發(fā)部
《建設(shè)工程施工許可證》 開發(fā)部
公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明 開發(fā)部
獲取前期物業(yè)備案證明 “物業(yè)：簽訂物業(yè)合同、業(yè)主公約、普通住宅小區(qū)提供物價局核定的物業(yè)管理服務(wù)費收費等級和中準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)（5萬平米以上的要通過招投標(biāo)手續(xù)完成）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙” 開發(fā)部 物業(yè)
基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件 工程：到達(dá)基礎(chǔ)部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎(chǔ)驗收證明 開發(fā)部 工程
獲取《面積計算成果表》 “開發(fā)部：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等證件 研發(fā)部：提供全套施工圖” 銷管
項目總平面圖 研發(fā)：出圖 開發(fā)部 研發(fā)
獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷管：配合網(wǎng)上錄入 開發(fā)部 銷管
企業(yè)投資項目備案 規(guī)劃成果 開發(fā)部
大配套 開發(fā)部
開工準(zhǔn)備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場 工程
臨水、臨電 “工程：根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護(hù)
財務(wù)：提供資金，運營：審核” 開發(fā)部 工程部、財務(wù)部、運營部
臨水、臨電 開發(fā)部 工程
平整場地 工程
施工組織方案 “研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部資料
運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格?！?工程 研發(fā) 運營
招投標(biāo)、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進(jìn)行勘查，向設(shè)計提供設(shè)計依據(jù)）“研發(fā)：負(fù)責(zé)提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料 運營：配合招標(biāo)
法務(wù)：合同的審核” 工程 運營 研發(fā) 法務(wù)
樁基施工單位 運營配合招標(biāo)、測算成本 工程 運營
監(jiān)理 “運營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：合同的審核” 工程 運營 法務(wù)
土建施工單位 “運營配合招標(biāo)、測算成本
法務(wù)：招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同的審核” 工程 運營 法務(wù)
甲供材、分包商 “運營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：合同的審核” 工程 運營 法務(wù)
沉降觀測 運營配合招標(biāo)、測算成本 工程 運營
土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 “工程：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標(biāo)資料、組織招投標(biāo)、簽訂合同、進(jìn)行合同備案
運營：共同確定合同約定的各項條款” 開發(fā)部 工程 運營
施工圖會審 組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審 研發(fā)：配合會審 工程 研發(fā)
會同設(shè)計院進(jìn)行會審，簽定會審記錄 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙,并配合會審 工程 研發(fā)
設(shè)計交底 會同設(shè)計院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄 研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更 工程 研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)
辦理安全檢查委托 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)
環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù) 申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)
申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)
辦理施工人員暫住手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)
開工 開工 施工放線 組織施工單位進(jìn)場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置，組織施工單位進(jìn)行有效保護(hù)并接管 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 工程 研發(fā)
規(guī)劃驗線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線 研發(fā)、開發(fā)：配合驗線 工程 研發(fā)、開發(fā) 樁基施工 試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)，審核樁基單位的施工組織設(shè)計，施工人員資質(zhì)，進(jìn)場材料是否合格等 研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 工程 研發(fā)
樁基全面施工 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程
進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告 工程
開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程 工程 支護(hù)工程 工程
降水工程 工程
地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準(zhǔn)時參加 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)
基礎(chǔ)施工 地基處理 工程
混凝土墊層 工程
地下防水 工程
混凝土基礎(chǔ) 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設(shè)計問題 工程 研發(fā)
基礎(chǔ)驗收備案 承建單位自評 工程
監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程
材料報送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)
簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表 工程
基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：申請結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運營 工程
項目亮相前準(zhǔn)備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議
研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設(shè)計人員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等” 項目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃
價格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目銷售 銷管、運營
推廣策略 “銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化
研發(fā)部：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持” 企劃 項目銷售、研發(fā)部
招商策略：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運營組及策略公司 商業(yè)運營組及策略公司
確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項目銷售
制作公司尋找及確定 企劃
策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn) 企劃 項目銷售
媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果 企劃 項目銷售
活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容 企劃 項目銷售
項目推廣定位確定 項目名稱、組團(tuán)名稱 “研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議?！?企劃 項目銷售 研發(fā)
項目核心推廣理念確定 企劃 項目銷售 研發(fā) SLOGON確定 企劃 項目銷售
項目核心識別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定 企劃 銷售部
亮相前項目知識培訓(xùn) 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。“銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查
研發(fā)：提供建筑設(shè)計單位、景觀設(shè)計公司、建筑風(fēng)格、各項控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點資料、全部圖紙等
工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進(jìn)度、入住時間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料” 項目銷售 銷管 法務(wù) 研發(fā) 工程
分賣場設(shè)立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷售道具制作 外賣場 企劃部
銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 企劃 研發(fā)部
售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議
工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作
財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財務(wù)、項目銷售、運營
樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) “銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸
工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作
財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發(fā) 財務(wù)、項目銷售、運營
沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應(yīng)明確）“研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤
銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發(fā)、項目銷售
入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定
研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料
法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發(fā) 工程項目 銷售 法務(wù)
項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng) 企劃
（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 企劃
聯(lián)動工作的準(zhǔn)備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機 企劃 車管部
進(jìn)行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝 企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃
意向商家簽約 進(jìn)駐意向書 法務(wù)：合同的談判以及審核 商業(yè)銷售部運營組 法務(wù)
確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項目銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見 企劃 項目銷售 項目亮相細(xì)化方案確定 企劃 項目銷售
項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售
項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務(wù)
新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心
亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排 “研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等” 企劃 研發(fā) 項目銷售
項目開盤前準(zhǔn)備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號及面積對照表 “研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發(fā)
銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷管部
客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 項目銷售 研發(fā) 工程
客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù) “銷管：意向卡銷售的組織工作
外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù)” 項目銷售 銷售管理部 外賣場
交工標(biāo)準(zhǔn)確定 “銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：法律風(fēng)險提示。
” 研發(fā)部 法務(wù) 工程 項目銷售 開發(fā) 運營
價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟指標(biāo)要求
銷售：對不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系?！?銷售管理部 項目銷售 運營
合同準(zhǔn)備 房型附圖 研發(fā)：提供所有房型的房型附圖 銷售管理部 研發(fā)
交工標(biāo)準(zhǔn) “研發(fā)：提供已確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避。
工程：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)” 銷售管理部 法務(wù) 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖 銷售管理部 研發(fā)
合同、附加協(xié)議等文本審查確定 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定 銷售管理部 法務(wù)
開盤前銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 企劃 研發(fā)
樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約 “研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約” 企劃 研發(fā)、物業(yè)公司
購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表 “研發(fā)：提供項目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持 銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系
工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)” 企劃 項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃
沙盤（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術(shù)支持 企劃 研發(fā)
樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持 企劃 研發(fā)
銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具 企劃 銷售管理部
項目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃
報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃
開盤信息告知 媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃
銀行大協(xié)議的簽訂 財務(wù)中心：提供銀行 銷售管理部 財務(wù)中心
開盤 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發(fā)布會）與會人員（演藝名人 專家學(xué)者）
告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 企劃 項目銷售 物業(yè)
客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作 “財務(wù)：收取定金、購房款
銷售：簽訂購房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署” 銷售管理部 財務(wù) 項目銷售 回款落實 銷售：按照每月考核指標(biāo)定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷管部 項目銷售
日常銷售 月度指標(biāo)分解 根據(jù)公司資金情況與項目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整 銷售管理部
產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整 “企劃：階段性項目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向
銷管：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售
外賣場：協(xié)助項目銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 項目銷售部 企劃部，銷管部
月度操作手冊制定 根據(jù)財務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系
價格監(jiān)控及調(diào)整 定期進(jìn)行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化 “運營：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動態(tài)調(diào)整項目售價，實現(xiàn)項目利潤最大化
銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系” 銷售管理部 運營部、項目銷售
月度推廣計劃執(zhí)行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點 銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進(jìn)行溝通，確定報廣內(nèi)容 企劃 項目銷售
戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點 銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設(shè)置和媒體宣傳 企劃 項目銷售
營銷活動：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動的組織和配合工作 企劃 項目銷售
客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應(yīng) 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 企劃 項目銷售
銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 企劃 項目銷售
客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 項目銷售部 企劃部
外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售本部 企劃部
項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 項目銷售部
通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓(xùn)，已提高銷售員的銷售水平。項目銷售部 月度付款計劃及支付 “運營：根據(jù)銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產(chǎn)集團(tuán)
財務(wù)：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款” 企劃 運營部 財務(wù)
合作方合同簽訂 “運營：合同簽訂及審批工作 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng)險提示
銷售本部：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔” 銷售管理部、企劃部 運營部 法務(wù) 銷售本部
回款 制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 財務(wù)：財務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷售管理部 財務(wù)
月度指標(biāo)考核 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷管：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo) 財務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)?！?運營部 “銷售管理部 財務(wù) ” 項目考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。開發(fā)：提供下月指標(biāo)落實的政府相關(guān)證件支持
工程：提供下月指標(biāo)落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標(biāo)完成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計劃” 運營部 “銷售管理部 財務(wù) 開發(fā) 工程” 清盤 清盤 清盤后項目各種資料移交 綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 銷售管理部 綜合管理部
項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系
工程建設(shè) 主體施工 審核施工方案、施工組織設(shè)計 工程
材料進(jìn)場驗收 施工單位填報材料進(jìn)場報驗單 工程
檢驗三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復(fù)試 工程
鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項工程 工程
鋼筋分項工程 工程
預(yù)應(yīng)力分項工程 工程
混凝土分項工程 工程
現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程 工程
裝配式結(jié)構(gòu)分項工程 工程
混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程 工程
配套管線預(yù)埋 工程
重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋 工程
“地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。” 工程
圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā)
設(shè)計變更 “研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營
施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批 “研發(fā)：配合制定方案 運營：核定成本影響” 工程 研發(fā) 運營 處理方案的實施 工程
變更簽證 設(shè)計變更 與設(shè)計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件 “研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營
工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 “研發(fā)：配合技術(shù)分析 運營：進(jìn)行經(jīng)濟分析” 工程 研發(fā) 運營
工程變更申請 “研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)行變更簽證
運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進(jìn)行判斷?！?工程 研發(fā) 運營
設(shè)計變更、現(xiàn)場核實 “研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營
工程款支付 工程進(jìn)度的確認(rèn) 工程
工程款申請表審批 建立完整，準(zhǔn)確的資金合同臺帳 “運營：按合同約定審核付款比例 財務(wù)：審核工程款的支付” 工程 運營、財務(wù)
工程款支付 財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，按資金情況付款 工程 財務(wù)
主體驗收備案 施工單位自評 工程
監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程
監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 參與單位：工程部、（研發(fā)）、設(shè)計、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)
簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 工程
外檐裝修材料確定 設(shè)計、研發(fā)定板 考察相關(guān)單位及實際工程 研發(fā)、運營：分別從技術(shù)、經(jīng)濟方面配合 工程 研發(fā) 運營
施工樣板制作 工程
材料確定 研發(fā)、運營：分別從技術(shù)、經(jīng)濟方面配合選用材料 工程 研發(fā) 運營
甲供、甲分包材料招標(biāo)（工作應(yīng)有針對性的提前展開）制定招標(biāo)計劃 工程
編制招標(biāo)文件 擬定投標(biāo)單位 運營：審核招標(biāo)方案 工程 運營
確定材料招標(biāo)技術(shù)要求 運營：參與招標(biāo)、測算成本 工程 運營
確定定標(biāo)原則 運營：參與確定定標(biāo)原則 工程 運營
考察投標(biāo)單位 運營：參與考察并提出考察意見 工程 運營
招標(biāo)、定標(biāo) 運營：參與招標(biāo)、定標(biāo) 工程 運營
內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理 從業(yè)主的裝修使用方面提出建議 工程 客服
找平層 工程
面層 工程
防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業(yè)時的成品保護(hù) 工程 防水層施工 工程
面層砂漿 工程
抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 工程
抹灰 工程
飾面板（磚）排磚 工程
面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
勾縫 成品保護(hù) 工程
門窗 型材加工 工程
安裝窗框 從業(yè)主使用方面檢查安裝效果 工程
安裝窗扇 工程
封膠 工程
輕質(zhì)隔墻 放線定位 工程 隔墻砌筑及安裝 客服：從避免裂縫角度提出關(guān)于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 工程
幕墻 幕墻專業(yè)設(shè)計 研發(fā)：審核幕墻專業(yè)設(shè)計圖 工程 研發(fā)
預(yù)埋件安裝 工程
龍骨加工及安裝 工程
幕墻面材安裝 工程
封膠 客服：考慮外墻防水 工程
涂飾 基層處理 工程
底料施工 工程
面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護(hù)，工種及工序的協(xié)調(diào) 工程
水、暖、電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 工程
室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝 工程
給水設(shè)備安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 工程
管道防腐，絕熱 工程
室內(nèi)排水系統(tǒng) 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 工程
雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 工程
室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 管道及配件安裝 工程
輔助設(shè)備安裝 工程
防腐，絕熱 工程
衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
衛(wèi)生器具給水配件安裝 工程
衛(wèi)生器具排水管道安裝 工程
室內(nèi)采暖系統(tǒng) 管道及配件安裝 工程
輔助設(shè)備及散熱器安裝 工程
系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試 工程
防腐，絕熱 工程
變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 工程
成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程
裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程
電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè) 工程
電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗 工程
接地裝置安裝 工程
避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè) 工程
供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程
橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè) 工程
電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè) 工程
電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程
電線、電纜穿管和線槽敷線 工程
電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗 工程
電氣動力 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程
低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查、接線 工程
低壓氣動力設(shè)備檢測、試驗和空載試運行 工程
橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè) 工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程
電線、電纜穿管和線槽敷線 工程
電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗 工程
插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝 工程
電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程
電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程
電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程
電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽板配線 工程
鋼索配線，電纜頭制作 工程
導(dǎo)線連接和線路氣試驗 工程
燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝 工程
建筑照明通電試運行 工程
備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程
柴油發(fā)電機安裝 工程
不間斷電源的其他功能單元安裝 工程
裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程
電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程
電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線 工程
電纜頭制作 工程
導(dǎo)線連接和線路氣試驗 工程
接地裝置安裝 工程
防雷及接地安裝 接地裝置安裝 工程
避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè) 工程
建筑物等電位連接，接閃器安裝 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā)
智能化 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng) 工程
辦公自動化系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺及辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng) 工程
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)，電梯和自動扶梯系統(tǒng)，中央管理工作站與操作分站，子系統(tǒng)通信接口 工程
火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng) 火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測系統(tǒng)，火災(zāi)報警控制系統(tǒng)，消防聯(lián)動系統(tǒng) 工程
安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng) 工程
綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設(shè)和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實時數(shù)據(jù)庫，信息安全，功能接口 工程
電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 工程
環(huán)境 空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境 工程
住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng) 火災(zāi)自動報警及消防動系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視 臨近系統(tǒng)，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場計量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺 工程
通風(fēng)與空調(diào) 送排風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程
防排煙系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程
除塵系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程
空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程
凈化空調(diào)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程
制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程
空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程
電梯安裝 招標(biāo)選定安裝單位 選型及招標(biāo) 工程
提供電梯井道土建節(jié)點圖 預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置 工程
指導(dǎo)電梯井道土建施工 土建交接檢驗 工程
電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動主機 工程
導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）工程
安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補償裝置，電氣裝置 工程
整機安裝調(diào)試、驗收 工程
各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理
毛坯房竣工驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程
整理竣工資料及竣工圖 工程
施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程
組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。工程
報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 與質(zhì)監(jiān)部門，監(jiān)理，勘查，設(shè)計，施工進(jìn)行竣工備案驗收 綜管：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明 工程 綜合管理部
與物業(yè)進(jìn)行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗收，向物業(yè)交房 辦理交接驗收手續(xù) 工程 物業(yè)、客服
毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算 核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價?！肮こ蹋海?）申請甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料
（2）申請分包工程結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的分包工程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料
（3）申請土建工程結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料” 運營 工程
成品房裝修 從使用功能角度對室內(nèi)裝修進(jìn)行查驗 土建工作面移交 土建整改 工程
垃圾清運 工程
吊頂 龍骨加工及安裝 工程
封板 工程
潔具 潔具選型及招標(biāo) 運營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運營、研發(fā)
潔具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
護(hù)欄和扶手制作與安裝 工程
飾面板（磚）排磚 工程
面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程
底料施工 工程
面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
櫥柜制作與安裝 櫥柜招標(biāo) 運營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運營、研發(fā)
櫥柜設(shè)計 工程
櫥柜安裝 工程
門窗套制作與安裝 工程
花飾制作與安裝 工程
窗簾盒、窗臺板 工程
暖氣片安裝 選型及招標(biāo) 運營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運營、研發(fā)
暖氣片安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 工程 研發(fā)
裱糊與軟包 工程
細(xì)部 工程
做好成品的保護(hù)，責(zé)任劃分，不同工序做好交接 工程
成品房驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程
整理竣工資料及竣工圖 工程
施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程
組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。工程
報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 綜管：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明 工程 綜合管理部
與物業(yè)進(jìn)行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù) 工程 物業(yè)
成品房竣工結(jié)算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算 工程：核定工程量，提供相關(guān)變更，組織辦理結(jié)算 運營 工程
配套手續(xù)及施工 排水 “運營：審查預(yù)算、確定工程費用 財務(wù)：提供資金，保證交費
工程：提供工作面監(jiān)督施工、協(xié)助驗收” 開發(fā) 運營 財務(wù) 工程
熱力、排水 研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)，配合二次網(wǎng)設(shè)計，保證排水、熱力出圖 開發(fā) 研發(fā)
熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級、尋找熱源 開發(fā)
運營：負(fù)責(zé)工程招標(biāo) 開發(fā) 運營
工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題，協(xié)助驗收、供熱 開發(fā) 工程
財務(wù)：提供資金，保證交納工程費 開發(fā) 財務(wù) “銷管：提供入住明細(xì)，運營：協(xié)助空房面積核算
財務(wù)：提供資金保證采暖費繳納” 開發(fā) 銷管、運營、財務(wù)
物業(yè)：供熱移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)
自來水 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 開發(fā) 研發(fā)
研發(fā)：提供設(shè)計所需要的各種圖紙 開發(fā) 研發(fā)
運營：負(fù)責(zé)招標(biāo)、審核預(yù)算 開發(fā) 運營
工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題 開發(fā) 工程
財務(wù)：提供資金、保證交納工程費 開發(fā) 財務(wù)
工程：提供協(xié)助，保證掛表、通水、驗收 開發(fā) 工程
園林用水、換熱站用水 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 開發(fā) 研發(fā)
工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發(fā) 工程 財務(wù)：提供資金，交納工程費 開發(fā) 財務(wù) 中水 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 開發(fā) 研發(fā)
研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)、提工場站點，配合出圖 開發(fā) 研發(fā)
物業(yè)：工程移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)
工程：提供工作面，監(jiān)督施工 開發(fā) 工程
財務(wù)：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務(wù)
工程：協(xié)助現(xiàn)場，工程驗收、通水 開發(fā) 工程
燃?xì)?研發(fā)：提供進(jìn)件所需的各種進(jìn)件圖紙 開發(fā) 研發(fā)
研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，場站點，協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支持保證設(shè)計 開發(fā) 研發(fā) 專業(yè)局招標(biāo) 開發(fā)
工程：提供工作面，保證施工、協(xié)調(diào)相關(guān)問題，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程
財務(wù)：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務(wù)
工程：協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗收，保證點火 開發(fā) 工程
視訊 研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)
工程：簽訂協(xié)議、信號開通 開發(fā) 工程
工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程
電力 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發(fā) 研發(fā)
研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)
工程：提供進(jìn)件所需的用電量、用電點 開發(fā) 工程
工程：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 開發(fā) 工程
財務(wù)：提供資金支持，保證交費 開發(fā) 財務(wù)
工程：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表 開發(fā) 工程
場站點位置 研發(fā) ：負(fù)責(zé)配合確定場站點位置和技術(shù)支持 開發(fā) 研發(fā)
排水、熱力招標(biāo)手續(xù) “運營：測算配套工程標(biāo)底，施工單位考察，招標(biāo)方案及招標(biāo)文件審核，配合并監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)
工程：配合辦理、提供招標(biāo)資料” 開發(fā)部 工程 運營
配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
室外排水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
室外供熱系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
電氣 室外供電系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
室外照明系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
綜合管網(wǎng) 室外智能化系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
室外燃?xì)庀到y(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)
環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 工程
圍墻，大門 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)
收集站 工程
景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)
道路 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)
花壇，場坪綠化 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)
竣工結(jié)算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算 工程、開發(fā)：核定工程量 運營 工程 開發(fā)
結(jié)算稽核 全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告 “銷管：協(xié)助運營結(jié)算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發(fā)：負(fù)責(zé)所有設(shè)計合同的結(jié)算
工程、開發(fā)：組織承包單位提供結(jié)算書，核定結(jié)算書” 運營 工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管 竣工入住 室內(nèi)空氣檢測 選擇單位，組織招投標(biāo)，定隊伍 組織進(jìn)行現(xiàn)場檢測 工程
住宅準(zhǔn)入證 項目竣工驗收報告 工程
建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程
非經(jīng)營性公建配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程
供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程
土地使用權(quán)證書 開發(fā)部
地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件 開發(fā)部
小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發(fā)部 工程
人防驗收 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程
住宅準(zhǔn)入證 規(guī)劃驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程
消防驗收 “工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料，并對工程款結(jié)算進(jìn)行控制 研發(fā)：提供相關(guān)圖紙及電子文件” 開發(fā)部 工程 研發(fā)
通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發(fā)部 工程
大配套驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程
竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程
小配套驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程
供熱驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程
人防驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程
入住準(zhǔn)備 工程質(zhì)量保證書 工程：提供工程質(zhì)量保證書所需相關(guān)數(shù)據(jù) 銷售管理部 工程
住宅使用說明書 工程、開發(fā)：參與編制住宅使用說明書，提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 研發(fā) 工程 開發(fā)
寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務(wù)：入住通知書的審核。
物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關(guān)入住事宜” 客服 法務(wù) 物業(yè)
對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方面進(jìn)行檢查，做好相關(guān)詳細(xì)記錄，組織相關(guān)維修人員進(jìn)行維修前的準(zhǔn)備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標(biāo) 法務(wù)：合同的審批等其他相關(guān)法務(wù)事宜 客服 運營 工程 法務(wù)
寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售管理部 客服
樓牌標(biāo)識 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 客服：現(xiàn)場配合安裝 開發(fā)部 客服
物業(yè)用品儲備 物業(yè)
物業(yè)接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 工程
入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節(jié)點，配合制定 客服 銷管、物業(yè)、工程
審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷管 物業(yè)
驗房及交費 物業(yè)
收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服
售后維修 工程：配合維修 客服 工程
售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程
裝修管理 工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 客服 工程
施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程
供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務(wù)提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業(yè)：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服
通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題
物業(yè)：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發(fā) 工程 物業(yè)
整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關(guān)資料 物業(yè)：接收建筑物及相關(guān)資料 客服 物業(yè)
產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋 “研發(fā)：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計問題進(jìn)行歸納總結(jié)，改進(jìn)設(shè)計工作
工程、物業(yè)：對反饋的問題進(jìn)行分析、整理、總結(jié)，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生” 客服 研發(fā) 工程 物業(yè)
初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發(fā)：配合進(jìn)行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準(zhǔn)確” 銷售管理部 工程 研發(fā)
產(chǎn)權(quán)證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù) “財務(wù)：房款多退少補、開據(jù)發(fā)票 物業(yè)、客服：提供人員支持，快速辦理產(chǎn)權(quán)證” 銷售管理部 物業(yè) 客服 財務(wù)
分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持” 開發(fā) 銷售管理部 研發(fā)
土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) “物業(yè)：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財務(wù)部：主要負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)退補款辦理，發(fā)票換領(lǐng)等” 銷售管理部 物業(yè) 財務(wù)
供熱移交 保修期后供熱系統(tǒng)移交供熱公司，協(xié)調(diào)政府辦理移交手續(xù) 客服：配合維修、移交工作 物業(yè)：管道井鑰匙及設(shè)施等配合移交 開發(fā) 客服、物業(yè)
第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點
在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。
（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步
土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。
（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步
根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步
在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。
（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作
取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大
幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。
（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法
工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。
（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步
為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。
（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步
房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。
（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。
一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
1：總體：
獲得土地（土地證）------土地的性質(zhì)及用途（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）------項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）------開工建設(shè)（施工許可證）------達(dá)到銷售形象開始銷售（預(yù)售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？
2：獲得土地的幾種方式：
A：竟拍B：項目轉(zhuǎn)讓C：項目合作
問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：
問題3：老廠礦用地如何變性？
4：項目規(guī)劃報建：
A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風(fēng)格、退紅線、功能設(shè)置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。
B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災(zāi)害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設(shè)計院出施工圖。
D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進(jìn)行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設(shè)計進(jìn)行審核。
注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。
5：項目工程建設(shè)：
A：前期三通一平（為施工做準(zhǔn)備）。
B：施工單位招投標(biāo)并簽訂合同----（招投標(biāo)管理辦公室）。
C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。
D：辦理施工許可證（市建委）。
E：工程施工全過程。---------------
F：工程驗收：環(huán)保節(jié)能驗收（墻改節(jié)能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；
竣工驗收（質(zhì)監(jiān)站）；----工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗收（規(guī)劃局）。
6：項目配套建設(shè)：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡(luò)、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規(guī)劃圖（一般由當(dāng)?shù)氐碾娏υO(shè)計部門出圖紙，電業(yè)局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。
c、供電系統(tǒng)驗收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。
B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。
C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃?xì)夤荆?/p>
D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。
6：銷售：（問題4：具體的流程細(xì)節(jié)？）
A：面積預(yù)測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預(yù)測（房管局）。
B：工程進(jìn)展達(dá)到相關(guān)要求后，可辦理房屋預(yù)售許可證（房管局）。
C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。
D：房屋銷售---簽訂銷售合同---合同至房管局備案。？
7：交付：
A：面積實測（房管局面積測定科）。
B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
C：交付鑰匙入住。
D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。（辦房產(chǎn)證的細(xì)節(jié)？）
第五篇：上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[推薦]
上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務(wù)所)
一、立項審批階段：
1、公司注冊：
2、土地評估：
3、項目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關(guān)費用（費用收取詳見表二）。
4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進(jìn)行測繪，確定項目占地面積（測繪費詳見表三）。
5、簽定《國有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標(biāo)，等用地指標(biāo)下來后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定《國有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費。
6、制可行性研究報告及申請項目立項：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項，若項目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。
7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項批復(fù)出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。
二、規(guī)劃設(shè)計階段
1、方案審批：選擇專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。
2、組織召開項目擴初會或論證會：原規(guī)定方案審批前組織召開項目協(xié)調(diào)會，由政府各職能部門及配套部門參與?，F(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進(jìn)行初步方案設(shè)計，設(shè)計出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項目擴初會或項目論證會。
3、擴初方案審批：根據(jù)擴初會議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報擴初方案審批。
4、項目報建：項目立項后報區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申報項目報建手續(xù)，辦理項目IC卡。
5、辦理招投標(biāo)手續(xù)：向區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申請辦理勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標(biāo)手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費，費用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進(jìn)方式繳納（詳見表四）。
6、各部門審批：擴初方案確定后進(jìn)行方案深化設(shè)計，出施工圖、再報消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。
1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項目體量大小編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復(fù)。
2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測費（詳見表五）。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮20%。
3）、綠化：項目擴初方案確定后進(jìn)行環(huán)境工程設(shè)計出圖，報市園林局評審、出批復(fù)，同時向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊轉(zhuǎn)市交警總隊評審，出批復(fù)。
5）、民防：項目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費。
7、工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)：各部門審批通過，同時項目工程部完成施工圖審圖后，報規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費用（詳見表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。
8、地名命名報批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。
三、開工準(zhǔn)備階段
1、工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的1‰（商業(yè)）或0.7‰（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。
2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報監(jiān)完成后向區(qū)招投標(biāo)辦申領(lǐng)工程施工許可證。
3、灰線復(fù)驗：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點位另加兩個控制點測量費2432元繳納測量費。之后由施工單位進(jìn)行建筑定位，再報規(guī)劃局檢查大隊申報復(fù)驗灰線。
4、住宅施工計劃、市政、公建配套建設(shè)計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項目若為住宅項目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報住宅施工計劃、市政、公建配套建設(shè)計劃及住宅竣工配套計劃。并按320元/㎡繳納配套費。
5、臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務(wù)局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（0.81×排水量），排污費可下浮30%～50%。
四、施工階段（配套工程施工）
1、供電配套工程：項目開工前需向供電局申請臨時用電，并繳納臨時接電容量費。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實際情況答復(fù)供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計室進(jìn)行外線供電工程設(shè)計、出圖、施工。若開發(fā)項目內(nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進(jìn)行設(shè)計、施工，費用按實際結(jié)算。（以上費用的收取詳見供電局收費標(biāo)準(zhǔn)）
2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設(shè)計單位設(shè)計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標(biāo)確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個井約2.5～4萬元（根據(jù)尺寸大?。?。
3、自來水配套工程：項目外圍自來水管線由自來水公司設(shè)計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司購買，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。
4、天然氣配套工程：項目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設(shè)計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住宅項目室內(nèi)管線可由設(shè)計單位設(shè)計，但必須由天然氣公司施工，并按33元/㎡繳納住宅配套費，按1290元/戶代付燃?xì)獗黹_戶費。
5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設(shè)計單位設(shè)計，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設(shè)計、出圖、施工。工程費收費方式：1）根據(jù)上海市93定額編制預(yù)算，按實際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價為多層、復(fù)式、高層、小高層為15元/㎡，別墅35元/㎡。
6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通信申請，并繳納通信配套工程費，（多層明線6.5元/㎡，高層12.5元/㎡，多層暗線20元/㎡，別墅40元/㎡）。電信局負(fù)責(zé)施工及驗收。
7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報箱費用為318元/個，若數(shù)量大可下浮至270元/個，包括每戶100元的通郵費。
8、道路開口：根據(jù)項目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊申請道路開口，征得同意后報市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費用（詳見表七）。與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，費用可下浮30%～40%
9、粘土磚核定手續(xù)：在項目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。
10、門牌號編訂：按照公安部門要求，準(zhǔn)備相關(guān)材料向公安部門申請項目門牌號編訂手續(xù)。
11、面積預(yù)測：門牌號編訂后，預(yù)售許可證申辦前根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請建筑面積預(yù)測（測繪費詳見表三）。
12、網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)辦理：項目預(yù)售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。
13、預(yù)售許可證辦理：多層項目封頂、高層項目完成2/3樓層施工并通過網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預(yù)售許可證。
14、合同預(yù)告登記：商品房預(yù)售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，并繳納登記費：住宅3元/㎡，非住宅按合同總價的0.8‰。
五、驗收交付階段
1、職能部門專項驗收：項目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報竣工專項驗收。
（1）、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗收批復(fù)。
上海市氣象局提供的《上海市防雷裝置竣工驗收意見書》
（2）、墻改辦：根據(jù)項目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項資金（標(biāo)準(zhǔn)磚0.1元/塊，多孔磚0.025元/塊；袋裝水泥3元/噸，用量可適當(dāng)少報）。
《上海市建設(shè)工程墻體材料使用情況說明、核定申請表、核定表》
（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報竣工驗收手續(xù)，市園林局核準(zhǔn)通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請退還綠化保證金。《上海市園林綠化工程質(zhì)量監(jiān)督報告》
（4）、交通：一般由交通標(biāo)示標(biāo)牌施工單位負(fù)責(zé)向市交警總隊申請竣工驗收，驗收通過出批復(fù)。上海市公安局交警總隊提供的 《建筑工程交通設(shè)計驗收通知書》（5）、衛(wèi)生：項目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預(yù)防中心申請水質(zhì)檢測，檢測費約300元～400元/點，一個供水系統(tǒng)基本按1個點抽檢，檢測通過出報告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗收，出批復(fù)。
上海市衛(wèi)生局《關(guān)于上海建業(yè)里保護(hù)整治試點改造項目竣工驗收的審核意見》
（6）、環(huán)保：項目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報環(huán)保驗收，出批復(fù)。
徐匯區(qū)環(huán)保局《關(guān)于建業(yè)里地塊項目驗收的審核意見》
（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質(zhì)的單位進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測，收費標(biāo)準(zhǔn)為1.5元～2元/㎡。由消防施工單位負(fù)責(zé)向市消防總局（或區(qū)消防支隊）申報竣工驗收，通過后出批復(fù)。
徐匯區(qū)公安消防支隊《建設(shè)工程消防設(shè)計備案受理憑證》、竣工驗收消防備案（網(wǎng)上）
（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊申報竣工測量手續(xù)，交納測量費（詳見表六）。測量報告出來后申請檔案驗收，取得檔案驗收合格證后再申報規(guī)劃竣工驗收，領(lǐng)取規(guī)劃驗收合格證。
（9）、民防：一般由施工單位負(fù)責(zé)向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗收，驗收通過出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案竣工驗收，按2.1元/㎡（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費；同時繳納民防檔案編制費，收費標(biāo)準(zhǔn)為底價4500元，民防建筑面積5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。憑民防檔案驗收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。
2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報告。檢測單位可自行尋找，費用原行情約1元/㎡，現(xiàn)價格有一定下浮。
3、土建竣工驗收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進(jìn)行土建竣工驗收，現(xiàn)場驗收通過后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告。
4、配套部門專項驗收：在辦理職能部門專項驗收的同時可辦理配套工程專項驗收及開通手續(xù)。若開發(fā)項目為住宅項目，還需辦理配套驗收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費為10元/張，同時預(yù)購53噸水費，水費目前按1.84元/噸收取，其中50噸水的水費交房時向業(yè)主收取。
新建住宅配套建設(shè)驗收合格證明（通信配套）、（有線電視），排水許可證
5、工程竣工備案：各職能部門專項驗收及質(zhì)監(jiān)驗收通過后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。
6、面積實測：取得工程竣工備案后根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報建筑面積實測
7、交付使用許可證辦理：項目若為住宅項目，則必須在取得實測報告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。
六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段
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