第一篇：成功購物中心運營策略及前期準備

成功購物中心運營策略及前期準備

主力店不是商場的租金來源。因為商場犧牲租金給主力店，所以要從類群店賺租金。純租金導(dǎo)向傷害主力店也傷害類群小店。要把類群和磁場做起來，最后談租金，租金是結(jié)果，絕對不是門檻。

具有長久生存力的主力店策略

在一個磁場里，主力店和次主力店關(guān)系著購物中心的來客數(shù)。如何具有一個長期生存的主力店，首先對主力店要有清楚的認識。主力店的意義即針對目標客層打造商品的品類。世界標準主力店的面積在25%。國外在做購物中心的時候首先看的不是主力店，而是商品的品類。顧客到購物中心都會買些什么？吃，穿，用，行，首先要求具有完整的布局，再去找品牌。其次，主力店與邏輯性附屬店群是骨干與肌肉的關(guān)系，大店會帶出邊際的小店。

主力店不是商場的租金來源。因為商場犧牲租金給主力店，所以要從類群店賺租金。純租金導(dǎo)向傷害主力店也傷害類群小店。要把類群和磁場做起來，最后談租金，租金是結(jié)果，絕對不是門檻。很多人招商都有門檻，那是大錯特錯的，一定要有非常彈性的租金組合策略。

具有互補性的主力店群：超市、百貨、家居、娛樂、電影院、Outlet（品牌折扣店）、大書店、大藥房、精品主力店、手機大賣場、體育大賣場、3C大賣場、母嬰超市、大品牌餐飲美食街、餐飲街、娛樂場、大服飾店等。

超市有精品超市；娛樂有兒童職業(yè)體驗館；母嬰超市，未來5年會有爆發(fā)式增長，但目前仍缺乏主導(dǎo)型品牌；美食街是可以投資的，香港和新加坡的美食街與購物中心及大百貨公司的結(jié)合就是非常好的例子，但是一定要有創(chuàng)意，要有招商；餐飲街，非常值得看好，中國的百貨非?？上У囊稽c是，往往都忽略了食品的元素。并非開一個大賣場，小超市，有很多食品品牌就可以了，你可以有精品的蛋糕柜，精品的巧克力專柜，精品的水果等。在食品方面可以參考日本的商場。

平衡的租戶組合

根據(jù)購物中心國際標準，零售店，即非主力店占69%的面積。娛樂店占到25%。餐飲占6%。國內(nèi)的娛樂所占比例很小，餐飲占比15%，可以說，中國靠餐飲救購物中心。

平衡的租戶組合，首先，做到服務(wù)的平衡。在這里娛樂店群扮演顧客延長停留時間與多次餐飲消費的功能。

其次，配套類別店群租金為主力店的3到4倍。如珠寶、食品店租金、書店、音像店。

第三，美食街+餐廳群+高端餐飲群+電影院=國內(nèi)Mall（購物中心、購物街）成敗元素。

第四，40%的配套類群店：一個類別低于5%。像香港人的招商，大型的購物中心都會變成一個小聚落。比如把手表，招十個精品品牌表，變成一個小的聚落。

最后，國際服飾大店成為僅次于主力店跟娛樂店第三大次主力店。現(xiàn)在這些主力店征服了臺灣最好的商業(yè)面積。

處處皆策略

Mall（購物中心、購物街）的成功也需要其他的重要策略。一是租戶的面積與布局。一個地方想拿某個業(yè)態(tài)做聚合的品牌部落，首先要堅持，不要隨意租掉。開店的成功不是成功，開店后的調(diào)整力是關(guān)鍵。

二是購物中心長期維護運營計劃。購物中心首先要拿出一個形象預(yù)算，對于購物中心里公共空間的布置，節(jié)日期間的氛圍布置，娛樂布置，表演項目以及邀請什么樣的嘉賓等諸多考慮因素來講，長期的投資非常重要。拿出形象預(yù)算而不能都放在口袋里，在優(yōu)質(zhì)的環(huán)境里得到顧客與租戶的認同是非常重要的。

三是競爭導(dǎo)向的相對定位策略。購物中心也好百貨公司也罷，競爭都是資源的競爭，不管是代理商資源還是品牌資源。

四是Mall（購物中心、購物街）在淡旺季的促銷與行銷策略，包括客數(shù)行銷、氛圍行銷、歡樂行銷。

五是租戶營運管理的細則。包括專業(yè)、形象、禮儀、安全、服務(wù)。

購物中心前期開業(yè)準備

一個購物中心擁有不同的業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)類別都不一樣。做購物中心，首先問自己要做那一種業(yè)態(tài)。購物中心的業(yè)態(tài)大體分為六種。第一種是社區(qū)型購物中心。第二種是城郊結(jié)合部大型購物中心，這在國內(nèi)非常適合。第三種是專業(yè)市場型的購物中心，這種購物中心過去在國內(nèi)非常合適。第四種是生活體驗型購物中心。第五種是市區(qū)中心型的購物中心。第六種是主題性的購物中心，例如最近上海如火如荼打造的迪尼斯里面的大型購物中心。

在定位的分類上，有以奢侈品高端品牌為主要的模式，另外一種是中高端品牌，沒有奢侈品，做一線到一點五線或者第二線品牌的組合。第三是主力店加品牌店。還有娛樂餐飲型的綜合購物中心，主力店集群超級的購物中心，生活功能導(dǎo)向的社區(qū)購物中心，以行業(yè)導(dǎo)向為主題或者市場型的購物中心。

做購物中心管理開業(yè)前的準備工作，是一項大工作。這其中包括開業(yè)前的營運籌備管理服務(wù)，財務(wù)管理，前期的分析，投資回報，這是做老板必須要做的。物業(yè)管理的體系、要事先籌備好。商業(yè)營運的體系，商場推廣的籌備，要先把工作做好，什么時候開始做推廣？一個購物中心要在開幕之前的一年開始做推廣。除此之外，還有開業(yè)前的準備及員工的培訓(xùn)，人力資源體系跟行政管理的制度，承租戶裝修的管理，招商的管理，初期設(shè)計的管理。

初期設(shè)計準備包括：前場平面空間規(guī)劃、后場規(guī)劃、標識指標系統(tǒng)、廣告宣傳設(shè)施、停車場管控、公共區(qū)域裝飾裝修、停車落客、根據(jù)業(yè)態(tài)對各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施應(yīng)用于實施、設(shè)備保護措施方案、保潔綠色方案、節(jié)能技能源再生措施、廢品管理、設(shè)計遺漏分析。

定位做好了以后，要有品牌招商策略。品牌招商的實施，要有培訓(xùn)的招商隊伍，整體品牌的招商實施方案，主力租戶，品牌的租戶，招商審批，制定代理中介。

承租戶的裝修管理需要考慮工程細則、協(xié)調(diào)、押金、動線。市場推廣籌備包括：制定項目年度市場戰(zhàn)略、推廣規(guī)劃，制定項目年度的市場推廣預(yù)算，制定項目開業(yè)市場推廣方案，制定項目的媒體宣傳策劃?，F(xiàn)在的媒體跟以前的媒體不太一樣，以前的主要媒體是報紙，現(xiàn)在都變成年輕人的微博行銷、網(wǎng)上行銷為主體?，F(xiàn)在也有專門的PR（公共關(guān)系活動）公司，公共關(guān)系的公司，會幫你辦活動。招商前可以辦一個Party，有很多PR（公共關(guān)系活動）公司是幫助品牌做推廣計劃的，他們對品牌非常的熟悉，找到這樣的公司可以做一個非常高檔的酒會，對你是非常有幫助的。

商業(yè)運營體系的籌備：要有營運預(yù)算方案、租戶管理體系規(guī)劃、租戶服務(wù)體系規(guī)劃。

物業(yè)管理體系的籌備：有綜合驗收與工程交接，物業(yè)管理團隊要在開業(yè)前8個月就要進去，每個細節(jié)，每一張圖紙都要進行掌控，一定要經(jīng)過政府驗收將來才能維修。

財務(wù)管理體系的籌備：每一個項目都有一個財務(wù)計劃和回報方式。最后，租戶的管理也很重要，這個階段是購物中心將來能不能成功一個非常重要的階段。

第二篇：如何做好商場購物中心前期的開業(yè)準備

如何做好商場購物中心前期的開業(yè)準備

一個購物中心擁有不同的業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)類別都不一樣。做購物中心業(yè)態(tài)大體分為六種。第一種是社區(qū)型購物中心。第二種城郊結(jié)合部大型購物中心，這在國內(nèi)非常適合。第三種專業(yè)市場型的購物中心，這種購物中心過去在國內(nèi)非常適合。第四種是生活體驗購物中心。第五種是市區(qū)中心性的購物中心。第六種是主題性的購物中心，例如最近上海如火如荼造的迪斯尼里面的大型購物中心。

做購物中心管理開業(yè)前的準備工作，是一項大工作。這其中包括開業(yè)前的營運籌備管理服務(wù)，財務(wù)管理，前期的分析，投資回報，這是做老板必須要做的。物業(yè)管理的體系，要事先籌備好。商業(yè)營運的體系，市場推廣的籌備，要先把工作做好，什么時候開始做推廣？

初期的設(shè)計準備包括:前場平面空間規(guī)劃、后場規(guī)劃、標識指標系統(tǒng)、廣告宣傳設(shè)施、停車場管控、公共區(qū)域裝飾裝修、停車落客、根據(jù)業(yè)態(tài)對各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施應(yīng)用于實施、設(shè)備保護措施方案、保潔綠色方案、節(jié)能技能源再生措施、廢品管理、設(shè)計遺漏分析。、定位做好了以后，要有品牌招商策略。品牌招商的實施，要有培訓(xùn)的招商隊伍，整體品牌的招商實施方案，主力租戶，品牌的租戶，招商審批，制定代理中介。

商業(yè)運營體系籌備：要有運營預(yù)算方案、租戶管理體系規(guī)劃、租戶服務(wù)體系規(guī)劃。

物業(yè)管理體系的籌備：有綜合驗收與工程交接，物業(yè)管理團隊要在開業(yè)前8個月就要進去，每個細節(jié)，每一張圖紙都有進行掌控，一定要經(jīng)過政府驗收將來才能維修。

財務(wù)管理體系籌備：每一個項目都有一個財務(wù)計劃和回報的方式。

最后，租戶的管理也很重要，這個階段是購物中心將來能不能成功的一個非常重要的階段。

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第三篇：購物中心成功招商的前期布陣

購物中心成功招商的前期布陣

很多商業(yè)地產(chǎn)項目在最開始拿地階段到規(guī)劃設(shè)計階段沒有考慮商業(yè)因素，之后臨時規(guī)劃成商業(yè)，造成整體建筑無法滿足租戶使用條件，可想而知，不但招不到優(yōu)質(zhì)商家入駐，后段運營都難以為繼，硬撐下去的整改代價非常大。

從購物中心開發(fā)運營全景計劃管理（下圖）的內(nèi)容可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的整體開發(fā)運營包含商業(yè)和開發(fā)兩個環(huán)節(jié)，商業(yè)環(huán)節(jié)內(nèi)容貫穿于整個開發(fā)過程。“正式開業(yè)”是一個里程碑節(jié)點，此前的籌備、招商工作尤為重要，下面將從開業(yè)前的商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、招商管理、策劃推廣管理4個方面闡述其管控要點。

商業(yè)定位：

延續(xù)而非阻斷傳統(tǒng)的商圈人流

很多企業(yè)在做商業(yè)定位時，一味強調(diào)標新立異，奪人眼球，事實上，定位分析始終要遵循的一條定律是：商業(yè)項目定位解決的是如何延續(xù)而非阻斷傳統(tǒng)的商圈人流。商業(yè)項目要依據(jù)正常商業(yè)規(guī)律進行定位并具備可落地的操作性，必須與所在城市/區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與所在城市現(xiàn)在及未來的戰(zhàn)略及規(guī)劃相匹配，與本身地塊的潛在價值相匹配，與周邊的商業(yè)環(huán)境和競爭對手協(xié)調(diào)一致，與商業(yè)發(fā)展的趨勢相協(xié)調(diào)，與當(dāng)?shù)叵M者偏好相適應(yīng)。

1.商業(yè)戰(zhàn)略 目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略定位上同質(zhì)化傾向比較嚴重，商業(yè)戰(zhàn)略定位的核心在于如何在產(chǎn)品、品牌、形象上與競爭者進行價值區(qū)隔，創(chuàng)新商業(yè)元素。

2.經(jīng)營方式

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方式有自營、統(tǒng)一招租、委托第三方運營商管理、賣鋪、售后包租等。選擇何種經(jīng)營方式取決于開發(fā)商的實力、經(jīng)營目標及承受商業(yè)風(fēng)險的能力等。其中，自營的難度最大，對開發(fā)商經(jīng)營管理的能力要求高；委托第三方運營的管理弊端是不利于培養(yǎng)自己的商業(yè)人才；統(tǒng)一招租的方式對于進入商業(yè)地產(chǎn)并想持久經(jīng)營的開發(fā)商而言比較適合，既降低了管理難度，也為未來發(fā)展培養(yǎng)了人才。

3.經(jīng)營功能

是純粹提供購物功能，還是集購物、休閑、娛樂消費功能于一體？如果項目周邊主要是百貨商場和超市，那么可實行以購物為基礎(chǔ)、餐飲休閑娛樂相結(jié)合的差異化功能定位。目前商業(yè)地產(chǎn)朝休閑、娛樂方向發(fā)展，對商業(yè)整體功能定位提出了更高要求，因此還要考慮商業(yè)主題特色，無論是功能上的還是服務(wù)上的。

4.經(jīng)營業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)能否取得穩(wěn)定租金收入的關(guān)鍵，可以產(chǎn)生持續(xù)性經(jīng)濟收益。業(yè)內(nèi)廣泛認同的業(yè)態(tài)匹配合理比例為：商業(yè):娛樂:餐飲=52:30:18，但可根據(jù)實際情況進行業(yè)態(tài)比例的調(diào)整。

5.目標客戶

商業(yè)地產(chǎn)涉及多方利益，主要的目標客戶一是消費群，二是租戶，三是投資小業(yè)主。消費者絕大部分是零散的個體，因此在市場調(diào)查環(huán)節(jié)要詳細分析消費者群體，根據(jù)消費者需求、消費習(xí)慣、消費水平、消費層次、消費特色等進行準確定位；目標租戶定位一般與商業(yè)業(yè)態(tài)定位相關(guān)聯(lián)，根據(jù)業(yè)態(tài)定位確認主力租戶、次主力租戶、零售租戶、餐飲娛樂租戶等；如果商業(yè)項目還涉及到賣鋪行為，為有效推動商業(yè)租售，要圈定目標投資小業(yè)主。

商業(yè)規(guī)劃：

商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃包括建筑格局規(guī)劃和商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。

建筑格局規(guī)劃上重點要滿足3個配套措施方面的需要：第一，吸引消費者。建筑格局上要重視商業(yè)廣場和停車場的規(guī)劃，前者是商家促銷和舉辦推廣活動的場所，后者則是為消費者停車解憂的外部配套；第二，方便抵達。建立合理的人流引導(dǎo)配套設(shè)施，如各種扶梯、觀光電梯和人貨電梯等；第三，讓消費者長久駐足。與商業(yè)規(guī)劃相匹配的娛樂設(shè)施，如溜冰場、電影院、餐廳等，牽住人流并營造更舒適的消費體驗。

商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃上包括2個方面的規(guī)劃：第一，垂直經(jīng)營規(guī)劃。不同樓層的業(yè)態(tài)組合上，如負一、二層是大賣場，首層至四層為百貨，第五、六層為餐飲與娛樂，一方面要根據(jù)商業(yè)規(guī)律和當(dāng)?shù)亓?xí)慣安排業(yè)態(tài)與樓層配置，另一方面要和上下樓層人流引導(dǎo)配套設(shè)施緊密聯(lián)系在一起。第二，水平經(jīng)營規(guī)劃。在于同樓層間不同的業(yè)態(tài)組合，如商鋪公共走道路線圖、商鋪空間立體感組合分布、商業(yè)動態(tài)區(qū)和靜態(tài)區(qū)的設(shè)置等。

實踐已經(jīng)證明，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局。購物中心從建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、布局、內(nèi)外部動線回路到消費場所購物環(huán)境的氣氛營造，從不同租戶需要不同租賃建筑條件到租戶的商品貨架陳列等諸多方面都要遵循一定的商業(yè)規(guī)律。掌握購物中心不同類型租賃商家對面積、層高、承重、給排水、供電等方面的不同要求，有利于避免或減少后期的工程改造。

面積方面，對于大賣場類經(jīng)營商家無論是百貨、超市、家具家居廣場、建材超市、書城，單層面積保持在5000平方米較為受歡迎；對于娛樂類商家尤其是電影院，單層面積達到2000平方米左右才便于各個影廳和整個功能格局的分配。

層高方面，一般為4.5米左右，凈高為3.5米左右，就可以基本保證消費者行走、購物時的空間舒適感和安全感。然而，一般樓層的高度對于某些特定商家來說卻是不夠的，像是電影院的座位是具有梯度的，而且正前方需要巨大的電影熒幕空間，所以層高要求達到9-10米左右；大賣場類商家如百貨公司、超市、電器連鎖店等十分講究第一印象，首層層高要求會更高一些，大于5.5米，提升空間感；酒吧和KTV娛樂場所為營造氛圍，層高反而可以低一些，3.5米左右就足夠了。

承重方面，購物中心樓板承重的國家標準為350公斤/平方米，但對于特殊商家來說還不夠。譬如，超市由于人流量巨大，加上生鮮區(qū)又有笨重的機器設(shè)備，樓板承重以500公斤/平方米為宜；書城和建材超市的樓板承重要求高達3-4噸/平方米，所以購物中心一般是無法引入書城和建材超市這兩種業(yè)態(tài)的。

給排水方面，一方面要最大程度滿足不同商家使用需求，另一方面要節(jié)約不必要的開支。譬如：餐飲類商家的給排水設(shè)施最為復(fù)雜，不僅每日耗水量大，還要設(shè)置隔油池分離油污，具體視餐飲面積和類型而定；其他主力店如果單層面積較大，只要滿足基本的洗手間功能即可。

供配電方面，主要是主力店和次主力店的供配電要求，以百貨和超市兩大商戶要求最高，達到2500KVA/千平方米以上；餐飲類商家的用電設(shè)備較多，一般以500KVA/千平方米為標準；KTV娛樂類商家必須符合國家工業(yè)用電標準；電影院商戶則要遵循國家星級影院標準。

招商管理：

品牌落位+主力店+靈活租金策略

商品、品牌、業(yè)態(tài)組合與商業(yè)定位之間的關(guān)系呈金字塔型，商品組合是基礎(chǔ)，上面依次為品牌組合、業(yè)態(tài)組合，最后才能實現(xiàn)塔尖的商業(yè)定位。

品牌落位： 品牌與定位博弈

有了精準的商業(yè)定位和優(yōu)秀的前期商業(yè)策劃，招商部門要結(jié)合整體商業(yè)方案進行各種業(yè)態(tài)布局和品牌組合，滿足平面布局圖中的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這一過程被稱為品牌落位。品牌落位和商業(yè)定位在某種程度上是一個互逆過程，在定位時結(jié)合一些品牌做業(yè)態(tài)規(guī)劃，而實際招商執(zhí)行時選擇品牌滿足業(yè)態(tài)規(guī)劃。

定海神針： 主力店帶動力

招商的靈魂是“商業(yè)信心”，主力店可謂“定海神針”。從租金回報上分析，主力店或次主力店對整個商業(yè)項目的租金貢獻其實很低，但品牌主力店能吸引到充足人流，帶動零售散戶進駐，同時有利于出租方在跟眾多零售散戶的談判中取得主動權(quán)，而商業(yè)項目租金貢獻最終就得益于這些零售散戶。主力店與零售散戶可謂一榮俱榮，一損俱損。

信心扶持： 靈活的租金策略

合理采用租金策略也有利于提振商業(yè)信心。商業(yè)項目從開業(yè)到正常發(fā)展，一般會經(jīng)歷一個培育期，短則一年半載，長則三五年。這期間通過租金策略提高租戶經(jīng)營的“商業(yè)信心”尤為重要。商業(yè)項目在開業(yè)前的合同簽訂中都不同程度地運用了免租或其他優(yōu)惠策略，但國內(nèi)大多都把租金優(yōu)惠期直接簽在了合同租期開始的前一兩個月，此間由于前期策劃宣傳加上消費者嘗新的消費念頭，租戶的銷售流水一般是可以保證租金支付的，而在開業(yè)后的三四個月往往會出現(xiàn)消費人數(shù)下降的情況。專業(yè)的招商人員知曉租戶經(jīng)營的商品何時為淡季何時為旺季，會針對經(jīng)營淡季給予租金優(yōu)惠，即在租戶經(jīng)營信心需要扶持時給予租金優(yōu)惠。策劃推廣：

分階段明晰重點，宣導(dǎo)物業(yè)增值

商業(yè)地產(chǎn)不同階段的策劃推廣重點不同，拿地階段在于展示企業(yè)實力、項目遠景及發(fā)展理想；定位階段在于持續(xù)宣傳項目的形象、品牌；規(guī)劃階段公布結(jié)構(gòu)布局、業(yè)態(tài)組合等；策劃階段展開各類營銷活動；品牌包裝階段全面實施CIS戰(zhàn)略；招商階段公布商戶組合、品牌結(jié)構(gòu)、調(diào)整比例及進駐情況；運營階段讓商戶、消費者產(chǎn)生認同感，形成品牌影響力并促進商業(yè)繁榮、物業(yè)增值。

第四篇：購物中心招商及開業(yè)準備(二)

購物中心招商及開業(yè)準備

（二）百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得一定的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間，其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是購物中心的重要補充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區(qū)域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200㎡，井有較好的銷售額。綜合商店一般占整個區(qū)域購物中心營業(yè)面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少，而且多數(shù)對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據(jù)主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數(shù)信譽好。商店規(guī)模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。購物中心的餐飲設(shè)施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳?？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經(jīng)營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。

二.開業(yè)階段

購物中心開業(yè)幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業(yè)時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。購物中心開業(yè)日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設(shè)施不夠使用，而且由于對新環(huán)境不熟悉，可能會出現(xiàn)各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設(shè)施供不應(yīng)求；購物排隊等。為了讓開業(yè)有序進行，可以制定開業(yè)時間表，有組織地進行。

大型區(qū)域購物中心的開業(yè)可能影響整個城市甚至這個城市帶地區(qū)，因此最好把開業(yè)時間從一天延長到幾天。開業(yè)第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環(huán)境，如果發(fā)現(xiàn)問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區(qū)日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區(qū)居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。值得注意的是，購物中心要求統(tǒng)一管理，應(yīng)當(dāng)盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業(yè)可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規(guī)劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業(yè)計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預(yù)定的開業(yè)日期。

在開業(yè)的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環(huán)境，所以應(yīng)當(dāng)用簡單明白的方式指明方向，發(fā)放一些宣傳和線路指導(dǎo)圖，在開業(yè)之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業(yè)的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發(fā)建設(shè)過程已經(jīng)告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。

第五篇：KTV前期準備及管理

KTV運營工作計劃

一；市場分析；

就大理市場調(diào)查，大理KTV，酒吧，娛樂產(chǎn)業(yè)保守統(tǒng)計大約100家左右，中小型及酒店附屬產(chǎn)業(yè)KTV占市場的70%，大型KTV及專屬KTV占市場的20%，其他小型占10%。1；市場前景；

就本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，人均收入提升的情況下，一定的空間發(fā)展及持續(xù)發(fā)展，市場潛力大有空間，夜生活及夜娛樂，消費心理，未來娛樂的發(fā)展方向，KTV將逐步成為主流消費娛樂場所。2；市場分析；

就大理市場分析，競爭相對于集中在大中型KTV娛樂場所，而大理市場消費人群情況調(diào)查，人均消費50-300元左右，消費統(tǒng)計集中于中型KTV場所。3；市場定位；

定位人群鎖定于；學(xué)生，上班族。二；運營計劃；

1；地理位置選擇；（位置好壞選擇是未來成功的關(guān)鍵。）

2；裝修的層次；（裝修的格局，檔次直接影響消費者的第一感光印象及消費者間交談及下次消費的基礎(chǔ).）

3；硬件的檔次；（KTV的硬件檔次好壞，音響效果，直接影響消費者的消費欲望及下次消費的重點。）4；服務(wù)；（競爭年代，競爭基礎(chǔ)就是服務(wù)的素質(zhì)，質(zhì)量）三；運營前工作安排； 1；部門的規(guī)劃，組成；

2；人力資源的招聘，補充。（各類崗位的人力補充）

3；人員的培訓(xùn)（公司制度，崗位制度，硬件，酒品，銷售技巧）4；公司制度完善（各崗位制度，獎懲制度，作息制度）5；崗位安排；

以40個房間為目標。滿足綜合運營需要； 以ABCD區(qū)域劃分；以人員責(zé)任制.ABCD區(qū)域1名銷售經(jīng)理，（處理日常工作及顧客反映問題）總臺；收銀員1名，開單1名。出品部人員為2名，KTV系統(tǒng)主程序員1名。

1-10號為A區(qū)；房間為10間，每3房間1名服務(wù)員。

人員安排；A區(qū)領(lǐng)班1名，服務(wù)員為3人，機動人員1人。程序員1名。總?cè)藛T為6人； 11到20為B區(qū)；房間為10間，每3房間1名服務(wù)員。

人員安排；B區(qū)領(lǐng)班1名，服務(wù)員3人，機動1人，程序員1名?？?cè)藛T為6人。

21-30為C區(qū)；房間為10間，每3房間1名服務(wù)員。

人員安排；C區(qū)領(lǐng)班1名，服務(wù)員3人，機動1人，程序員1名。總?cè)藛T為6人。

31-40為D區(qū)；房間為10間，每4房間1名服務(wù)員。

人員安排；D區(qū)領(lǐng)班1名，服務(wù)員2名，機動2名，總?cè)藛T5人。為滿足房間爆滿情況；做以下安排；

每2個區(qū)域一名銷售主管，（在爆滿情況下幫忙及處理及上報出現(xiàn)問題）

顧客先安排到ABC區(qū)，D區(qū)人員可機動（協(xié)助ABC區(qū)域）爆滿情況各區(qū)域正常運作。

以上做個初步的人員計劃，因不熟悉公司操作及行業(yè)規(guī)則，在公司主旨及行業(yè)熟悉的情況下在做詳細安排； 四；銷售策略；

1定位：市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使其迅速啟動市場。

2品質(zhì)：品質(zhì)就是市場生命。對XX（酒品）應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。

3品牌：要形成一定知名度，美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)牌意識。

4包裝：包裝作為給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。

5服務(wù)：策劃中要注意服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。6價格策略。這里只強調(diào)幾個普遍性原則：對長期客戶給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵加入會員。

7渠道拓展。目前渠道狀況如何，對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商的積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?；以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為其準確定位，突出其特色，采取差異化營銷策略。（公車廣告，戶外廣告，電視廣告）

以上是本人就行業(yè)調(diào)查及市場分析及人事調(diào)整的初步方案，只要本人就行業(yè)知識熟悉后將做詳細的計劃。