第一篇：現(xiàn)代大型購物中心持續(xù)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略思路

隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，無論沿海發(fā)達(dá)城市還是內(nèi)地一二級城市，休閑與購物相結(jié)合的“一站式”消費(fèi)需求都在迅速成長，大型購物中心在國內(nèi)迅速增長。作為大規(guī)模的購物商場，要確立和保持長久的商業(yè)市場龍頭地位，必然要真正具備自身的競爭優(yōu)勢，現(xiàn)代大型購物中心的持續(xù)經(jīng)營管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和管理平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理蛻變成“物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

筆者參觀考察了國外國內(nèi)眾多成功、失敗的商場，拜訪請教了眾多的商業(yè)經(jīng)營管理同行和專業(yè)人士，結(jié)合自身多年的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了十八點(diǎn)關(guān)于現(xiàn)代大型購物中心持續(xù)經(jīng)營的戰(zhàn)略思路，希望能對國內(nèi)大型購物中心的招商管理及商場的持續(xù)營運(yùn)工作有所幫助。

一、關(guān)于商場經(jīng)營管理的基本思路

商場的經(jīng)營與管理是一項(xiàng)復(fù)雜、龐大而又瑣碎的系統(tǒng)工程，是一個(gè)完整的、獨(dú)立的管理體系，涉及諸多的專業(yè)范疇和領(lǐng)域，但正如許多事物總有其規(guī)律性一樣，商場的持續(xù)經(jīng)營管理及旺場同樣有其客觀規(guī)律，基本遵循這樣一個(gè)共同的思路：

商場的準(zhǔn)確定位（主題定位、商場定位、經(jīng)營定位、經(jīng)營品項(xiàng)、目標(biāo)群定位、規(guī)劃布局設(shè)計(jì)）

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開業(yè)后如何吸引人流到本商場（有效的推廣活動(dòng)）

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如何將人流留在商場內(nèi)（科學(xué)的人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)、有效的引導(dǎo)措施）

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如何增加人流停留在商場的時(shí)間（科學(xué)的商場規(guī)劃）▼

如何通過有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲（有效的促銷措施、購物氛圍環(huán)境的營造）

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如何保持商場持續(xù)的吸引力、競爭力（長期有效的維護(hù)商場統(tǒng)一的主題形象和品牌形象、具 吸引力和合理的貨品組合、經(jīng)營規(guī)劃、定期的推廣、優(yōu)秀的物管等）

二、商場旺場的最主要手段商場開業(yè)后，推廣活動(dòng)是促使商場旺場的最主要手段，尤其是開業(yè)前期，推廣活動(dòng)對商場的成敗影響更是重要。

三、關(guān)于推廣方式

推廣活動(dòng)五花八門、形式各異，可以多種多樣層出不窮，都基本上分為兩種方式：一是展示性的推廣活動(dòng)，一是促銷性的推廣活動(dòng)。展示性的推廣目的是樹立商場的形象，確定商場的定位，增加商場的文化內(nèi)涵，提升商場的品味；促銷性推廣目的是激發(fā)經(jīng)營者的購買欲，促進(jìn)商家的經(jīng)營，解決商家“生存”的問題。日后在策劃和制定商場的中長期推廣計(jì)劃時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的經(jīng)營階段和商場的經(jīng)營狀況兼顧考慮此兩種性質(zhì)的推廣以達(dá)致不同的推廣目的和效果。

四、推廣活動(dòng)可與商家聯(lián)辦

推廣活動(dòng)的一種重要方式是與商戶聯(lián)辦的推廣活動(dòng)，如可提供公共場地（如中庭廣場）給某些具較大號召力的商戶舉辦定期促銷活動(dòng)，并配合一定的廣告宣傳，增加商場的吸引力；又如可于某一推廣期間（如節(jié)假日），由經(jīng)營管理公司提供折扣補(bǔ)貼給某些具吸引力之商戶，讓其向消費(fèi)者提供折扣，真正給消費(fèi)者提供優(yōu)惠，達(dá)到吸引人流、增強(qiáng)商場吸引力的效果。

五、管理商場的心態(tài)要擺正，加強(qiáng)與商戶的溝通是經(jīng)營管理人員的重要工作

租戶是商場獲得租金收入的來源，是我們的客戶，是商場的基礎(chǔ)，他們的經(jīng)營狀況與商場的旺場更是息息相關(guān)，租戶與商場是唇齒相依、互為依存的利益共同體，因此商場經(jīng)營管理人員應(yīng)擺正心態(tài)，要樹立以客戶為本的思想，客戶就是上帝，樹立良好的服務(wù)意識，加強(qiáng)與商戶的溝通（這將是日后經(jīng)營管理人員的重要工作），與商戶建立良好的關(guān)系，增加彼此的信任度、支持度，盡量留住好的商戶。

在管理商場時(shí)，應(yīng)經(jīng)常保持與商戶的溝通，在他們經(jīng)營困難時(shí)，在不損害公司大利益的前提下，應(yīng)盡量給他們提供幫助與支持，共渡時(shí)艱，培養(yǎng)與建立與商戶的深厚感情，也只有這樣，在商場需要他們支持配合或商場有困難的時(shí)候，才能獲得他們的幫助。

六、強(qiáng)力打造和長久保持大型購物中心的“時(shí)尚座標(biāo)、資訊坐標(biāo)”形象

要維護(hù)商場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。大型購物商場是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無序的大雜燴，大型購物商場必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商過程中要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。

作為引領(lǐng)現(xiàn)代城市生活時(shí)尚的大型購物商場，應(yīng)通過一定的推廣手段，努力打造和樹立本地城市“時(shí)尚坐標(biāo)”、“資訊坐標(biāo)”的形象定位，維護(hù)商場持久的競爭力。只有這樣，才能保持商場持久的市場領(lǐng)先地位和對消費(fèi)者長久的吸引力，才能談得上持續(xù)旺場的經(jīng)營，廣州的天河城廣場和中華廣場在這方面是極具說服力和最具參考價(jià)值的成功例子。

現(xiàn)代購物中心要樹立這樣的品牌形象除貨品組合、商場整體規(guī)劃等硬件建設(shè)外，定期的展示性推廣是另一重要途徑，如定期舉辦時(shí)尚流行趨勢發(fā)布會、新款品牌手機(jī)展示會、現(xiàn)場電臺、電視直播等等，這些推廣活動(dòng)，將有效地樹立商場的本地城市時(shí)尚、資訊坐標(biāo)形象。

七、關(guān)于貨品/商戶組合的問題貨品的組合也是商場旺場的一個(gè)非常重要的因素，商場開業(yè)后，應(yīng)根據(jù)商場具體商品規(guī)劃狀況及經(jīng)營狀況逐步調(diào)整貨品組合，逐步讓商場形成一個(gè)具吸引力和合理比例的貨品組合狀態(tài)。

鑒于商場規(guī)模、招商難度及最佳的貨品組合的形成需要一定的培養(yǎng)期，商場定期招商可適當(dāng)降低對貨品組合的要求限制，待商場“填滿”開業(yè)后，再行調(diào)整。

八、將人流吸引過來是經(jīng)營管理公司的主要任務(wù)

巨大的人流造就旺盛的人氣，人流是商場旺場的前提和基礎(chǔ)，因此，如何吸引巨大的人流、將其它商圈的人流帶過來是經(jīng)營管理公司重點(diǎn)要解決的問題，也是商場開業(yè)后其重要的工作目標(biāo)。

此外，將人流帶過來，并通過科學(xué)的人流導(dǎo)向設(shè)置或采取有效的人流導(dǎo)向措施，增加人流在商場停留的時(shí)間，能做到這些，作為經(jīng)營管理公司其職責(zé)和任務(wù)已大致完成，至于人流帶過來后，商家如何利用、如何經(jīng)營，那是商家首要解決的問題，正常來說對自己這盤生意的經(jīng)營他們會比我們更著緊更在行，市場法則，適者生存、優(yōu)勝劣汰，市場也最終決定他們的存亡興衰更替，經(jīng)營管理公司可以給商家如何經(jīng)營的建議，但這并不是經(jīng)營公司的首要任務(wù)。

九、人流導(dǎo)向是經(jīng)營管理的另一工作重點(diǎn)

設(shè)計(jì)合理的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，怎樣將人流留住在商場內(nèi)，增加人流的停留的時(shí)間，是管理公司要重點(diǎn)研究和解決的問題。休閑類經(jīng)營項(xiàng)目如飲食、咖啡等和休閑設(shè)施的設(shè)置是增加顧客停留時(shí)間的有效措施。

十、與大型超市聯(lián)動(dòng)，最大限度地利用大型超市帶來的人流

通常大型購物中心都會引入一家大型超市作為為本商場最大的核心商戶，如廣州的天河城和中華廣場皆引入了“吉之島”大型超市。大型超市的進(jìn)駐無疑將為商場帶來巨大的穩(wěn)定人流，日后商場開業(yè)后，應(yīng)設(shè)法與大型超市的經(jīng)營產(chǎn)生互動(dòng)，如憑其購物小票可在商場指定位置參加抽獎(jiǎng)或獲得相應(yīng)折扣等，而此“指定位置”便可成為人流導(dǎo)向的重要途徑。

十一、做好充足準(zhǔn)備工作，迎戰(zhàn)商場開業(yè)后的三個(gè)重要時(shí)期

一般來說商場開業(yè)后普遍會面臨三個(gè)重要的階段：開業(yè)后頭三個(gè)月、半年、一年。商場開業(yè)后，一年站穩(wěn)非常關(guān)鍵，而頭三個(gè)月、半年、一年則是三個(gè)非常重要的“門檻

”，這三個(gè)階段商場將面臨諸多的問題和壓力，如經(jīng)營不善的商戶拖久租金、管理費(fèi)，商場面臨銷售淡季等等。針對這三個(gè)階段，經(jīng)營管理公司應(yīng)提前做好充足的準(zhǔn)備，在問題預(yù)見、應(yīng)對措施、人員培訓(xùn)、推廣方案等方面應(yīng)及早安排好預(yù)防措施。一般來說，順利渡過了這三個(gè)“關(guān)卡”，商場也將逐步進(jìn)入相對穩(wěn)定的正常經(jīng)營軌道。

十二、從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)營管理首先要考慮成本問題

商場的推廣、經(jīng)營管理固然重要，而開業(yè)初期發(fā)展商給予經(jīng)營管理公司一定的資金支持或政策傾斜也尚屬正常，但從長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的角度看，經(jīng)營管理公司必然要自負(fù)盈虧，能獨(dú)立解決自身的生存和持續(xù)發(fā)展問題，因此，在制定管理費(fèi)，確定商場的推廣方案、營運(yùn)管理方案（包括人力資源方案）之前，經(jīng)營管理公司首先要考慮成本核算的問題，要認(rèn)真考慮解決“錢從何處來”、如何嚴(yán)格控制成本、節(jié)支節(jié)流，如何合理增加收入、開源創(chuàng)收或于日后逐步調(diào)整經(jīng)營策略的問題，這些都是經(jīng)營管理公司要重點(diǎn)考慮的問題。否則，日后經(jīng)營管理公司將面臨巨大的資金壓力和營運(yùn)壓力，舉步維艱。

十三、商場的成功需要培育期，“放水養(yǎng)魚”必不可少

正常情況下，一個(gè)商場的成功營運(yùn)需要最少半年至三年的市場培育期，而在此期間內(nèi)，商戶的經(jīng)營也將普遍面臨較大的壓力，而商戶的經(jīng)營狀況則與商場的租金收入息息相關(guān)，從商場長遠(yuǎn)經(jīng)營角度考慮，在此期間對真正經(jīng)營有困難的商戶應(yīng)給予適當(dāng)?shù)姆龀峙c優(yōu)惠，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，減輕其經(jīng)營壓力，讓其渡過難關(guān)，與商場共同成長。待整個(gè)商場做熱做旺后，再根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，商場與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。

十四、特殊商戶招商優(yōu)惠原則

“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是購物商場特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有特殊配套功能或較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，邀請其入場，能夠起到完善商場功能配套、增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物商場氣氛之作用。在招商中對此類商戶應(yīng)給予優(yōu)惠政策以吸引其進(jìn)場，例如中華廣場以優(yōu)惠的租金引進(jìn)“多美麗”快餐、天河城專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與商場的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

十五、合作分成方案可考慮

合作分成為商場三種主要經(jīng)營方式之一。商場能順利全部租滿當(dāng)然最好，若招商情況不理想或剩余部分難以招租，則可考慮合作分成經(jīng)營方案，讓商場實(shí)現(xiàn)整體營業(yè)，為商場的做旺創(chuàng)造有利條件。待到商場做旺后再行逐步調(diào)整或處理此部分商鋪。

十六、打好經(jīng)營管理這張牌

所謂商鋪，是先有商再有鋪，鋪的價(jià)值是體現(xiàn)在商字基礎(chǔ)之上的，一個(gè)無商家經(jīng)營的鋪位，其價(jià)值為零，也就是說，只有商場能經(jīng)營、做得旺，商鋪的價(jià)值才能得到體現(xiàn)，才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，現(xiàn)在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對發(fā)展商自己招商和經(jīng)營管理的問題，從某種意義上說，商業(yè)經(jīng)營就是商鋪開發(fā)的根本。

商鋪經(jīng)營管理除了住宅物業(yè)管理的保安、清潔等基本的工作外，更重要的是商場經(jīng)營推廣，包括商場經(jīng)營分區(qū)的管理、整體形象的宣傳，節(jié)假日促銷活動(dòng)的組織，商戶經(jīng)營品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓、重新招租、租戶售后服務(wù)的監(jiān)督等。而商鋪開發(fā)商基本上都對于商場的經(jīng)營管理沒有經(jīng)驗(yàn)。要解決這個(gè)問題，可以從兩方面入手：一方面可以聘請知名商業(yè)企業(yè)的管理隊(duì)伍來管理或充當(dāng)商場經(jīng)營顧問，另一方面可以招聘專業(yè)的經(jīng)營管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營管理公司，或采用其它靈活方式，借用專業(yè)經(jīng)營管理人才的經(jīng)驗(yàn)使商場的經(jīng)營步入正常的軌道。

商場開業(yè)前期，發(fā)展商應(yīng)提供商場推廣費(fèi)用支持：有了精干的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，還需要經(jīng)營推廣費(fèi)用的支持。發(fā)展商應(yīng)從賣鋪所得的利潤中拿出一點(diǎn)給經(jīng)營管理公司作為商場市場培育期經(jīng)營推廣的啟動(dòng)資金，并制定出具體的經(jīng)營推廣計(jì)劃，實(shí)實(shí)在在地為商場的經(jīng)營打下基礎(chǔ)。

經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，也是經(jīng)營者、投資者的理性需求。隨著市場的逐步成熟，現(xiàn)在越來越多的投資者開始關(guān)注商鋪的經(jīng)營管理，對經(jīng)營管理公司的能力、經(jīng)營推廣費(fèi)用的來源與支出，具體的推廣思路等詢問得非常仔細(xì)。打好經(jīng)營管理這張牌，對于商場的招商、銷售、經(jīng)營有著極強(qiáng)的催化劑作用。

十七、高度認(rèn)識和理解商場統(tǒng)一運(yùn)營/經(jīng)營的重要性

現(xiàn)代購物商場管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物商場，會逐漸從“商業(yè)管理蛻變成“物業(yè)管理，最終喪失自己的商業(yè)核心競爭力，進(jìn)而完全喪失在本地商業(yè)市場的競爭地位。

統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷（推廣）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物商場商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。

統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營銷（推廣）服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的商場事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)就是要求“服務(wù)出購物商場的品牌與特色來。

十八、要始終維護(hù)商場的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例 SHOPPING

MALL的經(jīng)營模式是目前國內(nèi)最高的零售業(yè)態(tài)，而實(shí)際上，隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，無論沿海發(fā)達(dá)城市還是內(nèi)地一二級城市，休閑與購物相結(jié)合的“一站式”消費(fèi)需求都在迅速成長。作為大規(guī)模的購物商場，要確立和保持長久的商業(yè)市場龍頭地位，必然要真正具備自身的競爭優(yōu)勢，因此構(gòu)建科學(xué)合理的商場功能規(guī)劃，打造獨(dú)一無二的“一站式”全新商業(yè)模式才能在未來本地商業(yè)市場競爭中處于領(lǐng)先地位，這也將成為購物中心無論對商家還是消費(fèi)者來說都是最據(jù)吸引力的亮點(diǎn)，也是構(gòu)筑現(xiàn)代購物中心核心競爭力的主要因素之一。

一般來說，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕對的）。而各購物中心則應(yīng)根據(jù)自身的規(guī)模結(jié)合本地的消費(fèi)習(xí)慣和市場情況，在日后商場的整體經(jīng)營規(guī)劃上始終注意保持一定的餐飲、娛樂休閑配套經(jīng)營項(xiàng)目，構(gòu)建商場合理的經(jīng)營布局，為消費(fèi)者營造一個(gè)舒適而人性化的購物環(huán)境，并注意根據(jù)市場變化、流行趨勢等及時(shí)調(diào)整經(jīng)營品項(xiàng)以保持領(lǐng)先性和時(shí)尚性，整體維護(hù)商場領(lǐng)先、時(shí)尚的品牌形象，以確保商場持久的吸引力和競爭力。

第二篇：經(jīng)營管理思路

長期合作經(jīng)營管理思路說明

洗浴業(yè)，是近幾年內(nèi)，興起的第三產(chǎn)業(yè)，是滿足客人需求，為客人提供休閑娛樂、飲食、享受的產(chǎn)業(yè)，她隨著時(shí)代的進(jìn)步而不斷地完善、興旺發(fā)展。隨之整個(gè)洗浴界發(fā)生了巨變，整體格局被打亂，而且競爭日益激烈，作為從事管理的機(jī)構(gòu)，對現(xiàn)在的市場就要有良好的市場洞察力、敏銳的市場觸角及標(biāo)新立異的創(chuàng)新思路，使之所管理的企業(yè)成為這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前端，只有這樣才能在這個(gè)行業(yè)中做到盆滿缽豐。

現(xiàn)就顧客的需求心理及內(nèi)部管理確定整體經(jīng)營管理思路。望公司能夠借鑒：

一、企業(yè)形象定位

隨著人們物質(zhì)生活的不斷提高，人們逐漸開始注重精神生活享受和關(guān)心自身身體狀況，全民的健康意識得以加強(qiáng)，對自身的身體素質(zhì)開始注意保健，所以我們從此點(diǎn)為切入點(diǎn)，以確立公司對外部的經(jīng)營口號和內(nèi)部硬件設(shè)施的配套。經(jīng)營口號：“倡導(dǎo)休閑洗浴文化引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)潮流”

硬件設(shè)施：以健身、康體、塑造特殊文化氛圍為亮點(diǎn)的經(jīng)營方式，引導(dǎo)人們?nèi)陆】敌蓍e、文化、娛樂消費(fèi)觀念，以此吸引客人和帶動(dòng)其它消費(fèi)。

二、企業(yè)的前期宣傳

開業(yè)前期公司應(yīng)大肆炒作公司的形象，以洗浴品位升級、多元化的經(jīng)營和健康休閑氛圍的延伸，將市場的注意力轉(zhuǎn)移到公司身上，制造新聞吸引公眾。同時(shí)提高社會的知名度、美譽(yù)度，以此提高企業(yè)的社會地位。使之成為滿城皆知的休閑勝地和高層次人土的社交中心。

三、企業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)

在公司內(nèi)部應(yīng)提高管理隊(duì)伍的管理水平，吸引優(yōu)秀的管理人才，將企業(yè)的運(yùn)作從一開始就奠定良好基礎(chǔ)，制定企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃，有步驟實(shí)施。加強(qiáng)企業(yè)跑、冒、滴、漏的管理，增加企業(yè)的利潤空間，發(fā)揮優(yōu)秀人才的作用。在人事部內(nèi)又細(xì)分培訓(xùn)組，其意義是使公司的軟性服務(wù)是在逐漸的上升而不是下滑。一些其它的企業(yè)，只重視開業(yè)前的培訓(xùn)，一旦開業(yè)后則不注意培訓(xùn)，新員工隨來隨上崗，對公司環(huán)境和公司運(yùn)行模式不懂，這樣的員工在剛一上崗時(shí)，根本不能提供良好的服務(wù)，使我們的服務(wù)傷害了客人，客人不會原諒他是我們的新員工，所以我們要持之以恒做好員工培訓(xùn)工作。使我們的服務(wù)不打折。

四、內(nèi)部戰(zhàn)略。

著眼未來，審時(shí)度勢，高瞻遠(yuǎn)矚地運(yùn)籌謀劃企業(yè)長期發(fā)展的方向，指明總體奮斗目標(biāo)，指導(dǎo)企業(yè)開拓創(chuàng)新經(jīng)營，在此，做為管理者集思廣議，多聽員工心聲，對企業(yè)員工提出的合理化建議，要給予充分肯定，以激發(fā)員工愛崗敬業(yè)的工作熱情，以達(dá)到企業(yè)長足發(fā)展的生命源泉。

五、企業(yè)的市場觀念。

時(shí)代在發(fā)展，同樣一個(gè)企業(yè)也必須順應(yīng)市場發(fā)展的需求，使企業(yè)在市場競爭中充滿活力，具備強(qiáng)烈的市場觀念，是企業(yè)立于不敗之地的基石，企業(yè)的優(yōu)劣以賓客對企業(yè)的評判為唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)椋e客是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的中心，不斷地發(fā)現(xiàn)和尋找賓客的新的需求和潛在的需求，是企業(yè)不斷進(jìn)步的標(biāo)準(zhǔn)，從而促使我們?nèi)ラ_拓新的經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，整個(gè)企業(yè)要形成統(tǒng)一的整體，以為賓客精誠服務(wù)為宗旨，各部門，各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，環(huán)環(huán)相扣，彌補(bǔ)工作中發(fā)現(xiàn)的種種不足，使之我們的各項(xiàng)工作都圍繞在客人的需求為中心，來開展自身各項(xiàng)活動(dòng)。在現(xiàn)有的洗浴場所中，在經(jīng)營方式、規(guī)模、實(shí)力上均有所不同，要想企業(yè)在同行業(yè)中永遠(yuǎn)立足于顛峰，不致于被市場所淘汰，需要我們?nèi)チ私馐袌觯私赓e客需求，了解消費(fèi)者的消費(fèi)能力，只有“知己知彼”方能“百戰(zhàn)百勝”。另外，要把市場調(diào)查，預(yù)測和可行性分析，作為經(jīng)營的科學(xué)必備手段，使之企業(yè)不斷改變經(jīng)營思想，形成有序的市場競爭環(huán)境。

六、在同行業(yè)中，有競爭意識。

辯證法認(rèn)為：事物是在于矛盾中發(fā)展的，沒有矛盾，社會就不會進(jìn)步，同樣，做為洗浴業(yè)，可以說它的競爭是相當(dāng)殘酷的，諸如“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的道理，企業(yè)實(shí)力是一方面，沒有強(qiáng)大的實(shí)力做后盾，企業(yè)想做大、做好是沒有保證的，但光有實(shí)力（指經(jīng)濟(jì)實(shí)力），卻無好的經(jīng)營思路做指導(dǎo)，也等于飛機(jī)失去雷達(dá)導(dǎo)航而迷失方向，從而會產(chǎn)生很大的不良后果一樣，舉步唯艱，所以具備較強(qiáng)的競爭觀念，會使企業(yè)在不斷了解對手的同時(shí)，靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，始終使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

七、有公關(guān)銷售意識。

企業(yè)發(fā)展的好壞，唯一衡量的標(biāo)準(zhǔn)，便是消費(fèi)者對企業(yè)的認(rèn)同程度，以服務(wù)質(zhì)量求生存，以服務(wù)質(zhì)量求發(fā)展，以服務(wù)質(zhì)量贏得客源市場，而這些得以完善，取決于公司企業(yè)營銷工作的廣度和深度，公關(guān)便是這一些問題得以完善的先決條件，我們可以通過銷售人員的業(yè)務(wù)水平，素質(zhì)將我們的企業(yè)推向各種消費(fèi)群體，如企業(yè)集團(tuán)，私人企業(yè)，個(gè)人等等群體，讓我們的服務(wù)去滿足，應(yīng)和各種需求群體，增強(qiáng)企業(yè)的知名度和競爭力。同時(shí)對客人進(jìn)行跟蹤式服務(wù)，使我們的客源有穩(wěn)定性，這也就是前面提到的走出去銷售。

八、做為服務(wù)行業(yè)，加強(qiáng)員工服務(wù)觀念。

企業(yè)得以興旺發(fā)展，決定于企業(yè)員工對工作的認(rèn)識和對待工作的理解程度，服務(wù)業(yè)，崇尚文明。（精神文明與物質(zhì)文明）

良好的工作氛圍，先進(jìn)的管理模式，朝氣蓬勃的員工隊(duì)伍，優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)，是企業(yè)蒸蒸日上的保證，當(dāng)然，這些與企業(yè)文化及員工福利是吸吸相關(guān)的，好的工作環(huán)境與優(yōu)厚的員工福利是員工為企業(yè)奉獻(xiàn)光和熱的先決條件，否則，會事與愿違。

九、具有開拓意識。

企業(yè)要想發(fā)展，除了要具備好的人才組合外，還要有不斷創(chuàng)新的思想，不墨守成規(guī)，勇于探索，圍繞企業(yè)的經(jīng)營奮斗目標(biāo)，尋找新的經(jīng)營機(jī)會，不斷調(diào)整經(jīng)營策略，以適應(yīng)市場變化，使企業(yè)在競爭中占為主動(dòng)，現(xiàn)在的企業(yè)不善于開拓，就等于死亡，會停滯不前，從而失去競爭力而被淘汰出局。

十、要具有效益觀念。

企業(yè)要發(fā)展，便要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，經(jīng)營便是要追求效益，故此把提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心的思想做為轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念的軌道，要講究成本核算，作到低投入高產(chǎn)出，拋開種種不利發(fā)展的因素，圍繞增加收入，組織經(jīng)營活動(dòng)，主動(dòng)、靈活地開拓客源和提高賓客的消費(fèi)能力，力求降低消費(fèi)成本，提高盈利水平為工作主題。

十一、管理步驟

將企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃為三步走：一是基礎(chǔ)期、二是穩(wěn)定期、三是發(fā)展期。所謂基礎(chǔ)期就是在開業(yè)之處將服務(wù)的硬件（如電腦軟件、服務(wù)工具）配套設(shè)備進(jìn)行完善，避免開業(yè)后在維修或與營業(yè)不配套。在人員上做好素質(zhì)教育、思想教育、技能理論及實(shí)踐培訓(xùn)，通過開業(yè)檢驗(yàn)員工隊(duì)伍。

開業(yè)兩個(gè)月后員工技能通過接待客人得以鍛煉，技能更成熟，開始進(jìn)行優(yōu)秀人員選拔，精兵簡政。將開業(yè)之處靠人海戰(zhàn)術(shù)服務(wù)，變?yōu)橛H情式，規(guī)范式服務(wù)，并減員增效。組織員工思想教育工作，讓員工看到企業(yè)的希望、個(gè)人的希望。只有員工隊(duì)伍穩(wěn)定才能有穩(wěn)定的服務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益。

員工隊(duì)伍穩(wěn)定之后，開始進(jìn)行強(qiáng)化式訓(xùn)練，加強(qiáng)員工的銷售意識，增加公

司的銷售額，迅速完成企業(yè)的資金回收。工作效率也迅速提高，最大化發(fā)掘人力潛能，使公司整體全面提高。與此同時(shí)開發(fā)新的消費(fèi)項(xiàng)目尋找消費(fèi)增長點(diǎn)，使企業(yè)循序漸進(jìn)發(fā)展。

十二、管理主導(dǎo)思想

全員服務(wù)意識、全員銷售意識、全員成本意識。

以上幾點(diǎn)是我個(gè)人的斟見，對公司發(fā)展有利于否，不敢茍同，不當(dāng)之處給予指正。

最后，愿貴公司在公司領(lǐng)導(dǎo)的英明帶領(lǐng)下，永遠(yuǎn)立于顛峰、浪尖，擊打生活的多彩浪花，乘時(shí)代的東風(fēng)揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。

第三篇：農(nóng)村信用社經(jīng)營管理與發(fā)展的戰(zhàn)略思路

農(nóng)村信用社經(jīng)營管理與發(fā)展的戰(zhàn)略思路

［摘要］農(nóng)村信用社經(jīng)過50多年的風(fēng)雨歷程，得到了長足的發(fā)展，并已成為農(nóng)村金融的主力軍，在為農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)戶的金融服務(wù)中發(fā)揮著其他金融機(jī)構(gòu)不可替代的重要作用。由于多方面因素的影響，自20世紀(jì)90年代以來，農(nóng)村信用社出現(xiàn)了較大的經(jīng)營困難。雖然各級政府、人民銀行和農(nóng)村信用社自身采取了一系列的積極措施化解風(fēng)險(xiǎn)，收到了一定的成效，但是從總體上來看，大部分農(nóng)村信用社仍未擺脫經(jīng)營困境。本文通過分析農(nóng)村信用社管理體制變遷的得失，提出切合農(nóng)村信用社發(fā)展的經(jīng)營管理措施，以及農(nóng)村信用社長效發(fā)展的戰(zhàn)略。

［關(guān)鍵詞］農(nóng)村信用社；經(jīng)營管理；發(fā)展戰(zhàn)略

農(nóng)村信用社面對多年積淀所形成的硬負(fù)債、軟資產(chǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)、低效益的現(xiàn)狀，同時(shí)面臨著強(qiáng)手如林的金融競爭。多年所說的“狼”真的來了，農(nóng)村信用社要與“狼”共舞，求得生存，只有鼎力革新，按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度要求，建立以市場為導(dǎo)向、以效益為中心、以發(fā)展為動(dòng)力、以創(chuàng)新為手段，符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、科學(xué)、合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，切實(shí)提高經(jīng)營管理水平，在同業(yè)競爭中搶占市場，籌資金、防風(fēng)險(xiǎn)、爭效益，其興衰在于自身實(shí)力和管理的優(yōu)劣。

一、農(nóng)村信用社管理制度缺陷

1.內(nèi)部人控制與外部人控制并存的法人治理結(jié)構(gòu)問題。雖然部分試點(diǎn)已經(jīng)推行三權(quán)分立的任用機(jī)制，但是在實(shí)際中這種分權(quán)與權(quán)力制衡并沒有得到具體的落實(shí)，仍然存在著沿襲舊有行政管理，一人掌握決定權(quán)的現(xiàn)象。而且由于權(quán)責(zé)并沒有明確，內(nèi)部人的管理和決策出現(xiàn)很多問題，同時(shí)存在比較嚴(yán)重外部人干預(yù)現(xiàn)象。

2.監(jiān)督機(jī)制比較薄弱,監(jiān)督部門權(quán)利狹窄。內(nèi)部審計(jì)部門并不是對所有者直接負(fù)責(zé)，而是對主管部門負(fù)責(zé)，這就使這些部門的設(shè)立很大程度上成為上層主管的控制工具。其審計(jì)過程也不過就是走形式、走過場。

3.內(nèi)部管理制度缺乏約束。信用社存在較大的不良貸款問題，其中很大一部分是由于內(nèi)部管理制度的不合理，這種不合理造成了高級管理人員為了一己私利隨意違反制度，關(guān)聯(lián)貸款、人情貸款以及公款消費(fèi)現(xiàn)象普遍存在。雖然制度上堅(jiān)決杜絕這些現(xiàn)象，但是長期以來的唯上、唯權(quán)使控制軟弱無力。

4.缺少適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制。激勵(lì)產(chǎn)生效益，在農(nóng)村信用社中，激勵(lì)更側(cè)重于短期福利和職務(wù)的提升，而缺少長期的、激發(fā)團(tuán)隊(duì)精神的激勵(lì)，這種短期目標(biāo)的激勵(lì)不利于信用社長久發(fā)展，它們將會在職工中形成你爭我奪、相互芥蒂等問題。

二、造成農(nóng)村信用社管理制度缺陷的原因

1.產(chǎn)權(quán)不明晰。產(chǎn)權(quán)不明晰，權(quán)責(zé)就無法對應(yīng)，在管理制度安排和組織運(yùn)營上就會產(chǎn)生問題，這是信用社管理制度出現(xiàn)缺陷的癥結(jié)所在。產(chǎn)權(quán)的這一系列問題已經(jīng)成為農(nóng)村信用社在發(fā)展道路上的嚴(yán)重阻礙。

2.政府的干預(yù)和托管。農(nóng)村信用社管理制度缺陷的另一個(gè)主要原因在于政府的干預(yù)和托管。在農(nóng)村信用社過去的運(yùn)營中，政府尤其是地方政府的直接干預(yù)和參與農(nóng)村信用社的經(jīng)營決策是導(dǎo)致信用社產(chǎn)生不良貸款的主要根源，而大量的不良貸款直接造成了農(nóng)村信用社資不抵債，舉步維艱。

可以說在過去的經(jīng)營中，某些地方政府把農(nóng)村信用社當(dāng)成了自己的“取款機(jī)”，造成農(nóng)村信用社金融服務(wù)的功能在一定意義上的扭曲。同時(shí)，人民銀行作為農(nóng)村信用社的管理部門也并不是完全合理的，是未經(jīng)過出資人同意的，尤其是人民銀行的雙重身份——既是農(nóng)村信用社的管理者又作為整個(gè)金融行業(yè)的監(jiān)督者對其進(jìn)行監(jiān)督。這雙重身份給串謀和投機(jī)創(chuàng)造了一定的空間，也是導(dǎo)致外部人控制的重要條件。

3.法律法規(guī)的落后。在金融行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，金融立法相對落后于金融行業(yè)的發(fā)展速度，尤其是關(guān)于農(nóng)村信用社方面的立法更是存在著大量的問題。到目前為止，并沒有任何一個(gè)立法對農(nóng)村信用社的合作制性質(zhì)作出相關(guān)的、明確的法律規(guī)定，也沒有對農(nóng)村信用社的改革提供任何依據(jù)，法律制度的空白是制約農(nóng)村信用社發(fā)展的最為直接的外部環(huán)境因素。

4.合作制受到的沖擊。很多人把農(nóng)村信用社的種種缺陷歸結(jié)于合作制本身的不合理。認(rèn)為合作制是與市場經(jīng)濟(jì)相背離的制度安排，尤其是信用社經(jīng)營的挫折，更為持有這種觀點(diǎn)的人提供了實(shí)際的依據(jù)。但是，應(yīng)該肯定地說，合作制并不是信用社制度缺陷的根本和主要問題。

三、農(nóng)村信用社經(jīng)營管理與發(fā)展的戰(zhàn)略思路

隨著深化改革的進(jìn)行，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的不斷延伸，向農(nóng)村信用社提出了新的要求。筆者認(rèn)為，農(nóng)村信用社為了更好地適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要，還需在以下七個(gè)方面不斷加以完善。

1.樹立自己的品牌形象。一個(gè)單位的形象，是指一個(gè)單位在社會上的知名度，在公眾心中的認(rèn)知度，它是一個(gè)單位整體工作的外部表現(xiàn)，是外界對一個(gè)單位的綜合評價(jià)。

2.提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村信用社在做好柜臺服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)該走進(jìn)市場，參與市場競爭，積極主動(dòng)地尋找客戶、評價(jià)客戶，向客戶推薦和營銷適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品；聯(lián)合后勤、產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)控制等部門為客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)化銀行服務(wù)；應(yīng)當(dāng)建立起“以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心，以服務(wù)為前提，以效益為目標(biāo)”的服務(wù)理念。同時(shí)，還要積極發(fā)揮電子信息優(yōu)勢，充分借助電子科技手段，讓客戶享受到優(yōu)質(zhì)、快捷、安全的金融服務(wù)，才能在市場競爭中取得主導(dǎo)地位。

3.建設(shè)獨(dú)特的企業(yè)文化。建設(shè)優(yōu)秀的企業(yè)文化能夠引導(dǎo)員工在較長時(shí)期的經(jīng)營活動(dòng)中逐步樹立起共同的價(jià)值觀念、行為準(zhǔn)則，有利于工作的開展。要從以人為本入手，牢固樹立人本觀念，使員工除了追求最基本的物質(zhì)外，更要注重精神方面的追求。

4.建立與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)營機(jī)制?？茖W(xué)的管理機(jī)制能夠激發(fā)經(jīng)營活力，要繼續(xù)實(shí)施和完善工資制度、干部錄用、勞動(dòng)用工三項(xiàng)改革。建立符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、科學(xué)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制。

5.樹立全額經(jīng)營的資產(chǎn)理念。農(nóng)村信用社根據(jù)市場營銷的要求，對資產(chǎn)組合與負(fù)債組合進(jìn)行對應(yīng)控制，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的總體優(yōu)化配置。在存款組合上，農(nóng)村信用社在農(nóng)村金融市場應(yīng)占絕對份額，在城市金融市場應(yīng)占一定份額；在存款種類上，要鞏固儲蓄存款，狠抓對公存款，增加同業(yè)存款；在存款的期限組合上要以定期存款為主，擴(kuò)大活期存款；在信貸資產(chǎn)組合上，貸款對象應(yīng)以農(nóng)戶小額貸款為主，以服務(wù)農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)為主；同時(shí)可本著“擇優(yōu)扶持”的原則，在資金富裕的條件下，可適度開辦消費(fèi)信貸及有選擇地支持能源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

6.實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)村信用社在經(jīng)營管理中，一是要以依法合規(guī)、穩(wěn)健經(jīng)營為前提，切實(shí)按照“三法”要求，規(guī)范經(jīng)營，自律行業(yè)行為，逐步把經(jīng)營納入法制化、系統(tǒng)化、科學(xué)化軌道；二是要堅(jiān)持安全性、流動(dòng)性、效益性“三性”原則；三是要加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，必須建設(shè)一套行之有效的工作、管理和監(jiān)督制度，以制度正行為，以制度定責(zé)任，以制度強(qiáng)隊(duì)伍，以制度促落實(shí)。

7.要打造全新的經(jīng)營環(huán)境。農(nóng)村信用社的發(fā)展需要整合、凝聚內(nèi)外的力量。對外要營造良好的外部環(huán)境，要緊緊依靠地方黨政，主動(dòng)與地方黨政及其部門溝通對接，爭取得到它們的理解和支持，為農(nóng)村信用社的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

沙發(fā)~~~~~~~~~

第四篇：試論我國現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略創(chuàng)新

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試論我國現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略創(chuàng)新

作者：王乃峰

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第04期

[摘 要]當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)開放程度越來越高，現(xiàn)代企業(yè)面臨的將是更為激烈的市場競爭。為在競爭中謀得一席之地，企業(yè)必須做好經(jīng)營管理戰(zhàn)略創(chuàng)新。文章對產(chǎn)品、資產(chǎn)經(jīng)營，發(fā)展與效益的互動(dòng)，企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新及現(xiàn)代企業(yè)制度等方面的問題進(jìn)行了一些思考和探討。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)營管理；管理優(yōu)化；戰(zhàn)略創(chuàng)新；現(xiàn)代企業(yè)制度

[中圖分類號F270.7

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

第五篇：購物中心商業(yè)規(guī)劃思路

購物中心商業(yè)規(guī)劃思路

希望你所建設(shè)的購物中心獨(dú)具特色，希望你所運(yùn)營的購物中心業(yè)績持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題。

目前業(yè)界比較流行的一個(gè)詞語叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購物中心要成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。

筆者非常認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)投資商從拿地開始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn)，個(gè)人以為這是一個(gè)購物中心未來運(yùn)營成功的關(guān)鍵所在。

而在近日看到戴德梁行購物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點(diǎn)，他表示：建好購物中心之后，才開始對購物中心進(jìn)行管理，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)太晚了，正確的做法應(yīng)該是在設(shè)計(jì)的時(shí)候就對它進(jìn)行很好的，各種各樣的準(zhǔn)備（規(guī)劃），如果不這么做，在未來運(yùn)營的時(shí)候一定會遇見很多問題。

而商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問題呢？

根據(jù)筆者多年參與制作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的經(jīng)驗(yàn)，不論是國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資商也好，或者是國外的投資機(jī)構(gòu)，我們在報(bào)告中經(jīng)常需要分三大部分去做分析，分別是項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、收益分析。

項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所處市場狀況分析

首先，就是關(guān)于位置的問題，即我們零售常說的選址。在很多可行性報(bào)告里，我們用了大量的篇幅去介紹該項(xiàng)目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無非就是說明這個(gè)地址在目前或者未來是可以吸引大量人流的，具有廣泛影響力的。在介紹位置的問題上，我們需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、酒店以及其他配套設(shè)施），這些都需要用詳實(shí)的數(shù)據(jù)來說明。

其次，就是關(guān)于人流的問題，剛才已經(jīng)說了選址是為了說明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商業(yè)運(yùn)營需要考慮四個(gè)流，包括人流、物流、現(xiàn)金

流和信息流。人流是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，這是因?yàn)槲磥磉\(yùn)營必須非常清晰地去考慮商圈內(nèi)的消費(fèi)力和消費(fèi)總量，包括對未來消費(fèi)總量的預(yù)測，對于投資機(jī)構(gòu)來說，商業(yè)場所的運(yùn)營是必須需要人氣來帶動(dòng)的，消費(fèi)的最終點(diǎn)始終是要落到消費(fèi)者身上，所以對于人流的考慮一直是所有與零售相關(guān)的機(jī)構(gòu)考慮最多的問題。

其三，就是商圈的問題?，F(xiàn)在中國的每個(gè)城市，都已經(jīng)在關(guān)注商圈的概念。一個(gè)購物中心，雖然影響力可能會輻射到更遠(yuǎn)，但也必須考慮商圈因素，所處的商圈的消費(fèi)力以及周邊競爭商圈的影響力都是需要考慮并提出解決方案的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內(nèi)消費(fèi)力等等，可以作為評估的數(shù)據(jù)可以有城市人均GDP、居民住宅價(jià)格、寫字樓租賃價(jià)格、汽車擁有量等等。

第四，競爭對手的問題。購物中心的運(yùn)營過程必然要?dú)w入商業(yè)，所以競爭對手的存在與運(yùn)營能力是要正視的，一個(gè)購物中心的投資是巨大的，需要運(yùn)營的時(shí)間也是長久的，競爭對手在本區(qū)域的營運(yùn)業(yè)績?nèi)绾?、營銷策略如何、遠(yuǎn)期規(guī)劃如何，都是需要考慮的問題，而潛在的競爭對手和未來即將出現(xiàn)的競爭對手也是在思考上不可遺漏的部分。針對競爭對手的各項(xiàng)策略，在規(guī)劃時(shí)必須提出解決方案。項(xiàng)目定位 即項(xiàng)目的規(guī)劃與營運(yùn)策略

首先，購物中心的建筑特點(diǎn)和功能規(guī)劃是必須考慮的。購物中心的建筑特點(diǎn)會受到比較多的限制，如因?yàn)槌鞘幸?guī)劃影響到建筑的外觀、入口的布局，所以對建筑特點(diǎn)的把握，勢必會影響到購物中心功能的規(guī)劃。在這點(diǎn)上，必須依靠豐富零售經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來完成，功能規(guī)劃要兼顧到建筑的特點(diǎn)。

其次，商品定位和組合規(guī)劃。依據(jù)此前對商圈、人流、交通等因素的分析，必須做出符合目消費(fèi)者需求和競爭形式的商品定位以及組合規(guī)劃，定位中高還是高，或是全客層，將吸引哪些主力店，這些組合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考慮的。在這些考慮中，最大限度地表現(xiàn)運(yùn)營理念，針對你的目標(biāo)消費(fèi)群，在規(guī)劃上的綜合考慮，從而讓投資方信任你的運(yùn)營實(shí)力是很關(guān)鍵的。

第三，休閑娛樂規(guī)劃。在國外投資機(jī)構(gòu)看來，購物中心需要較多的休閑娛樂成分，這樣才能確保運(yùn)營的成功，事實(shí)證明，目前在國外、臺灣和香港地區(qū)，購物中心都非常注重娛樂成分的補(bǔ)充，甚至將其娛樂項(xiàng)目做為主體組成部分來考量。這一點(diǎn)已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目是否具備可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要因素，比較科學(xué)的來說，一個(gè)購物中心內(nèi)應(yīng)該具備二至三個(gè)娛樂項(xiàng)目，用于休閑的面積要超過20%。

第四，關(guān)于經(jīng)營管理策略，目前中國有很多地方的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不考慮到整體運(yùn)營和管理的，只注重前期的推廣，在銷售或脫手后便不去理會后期的運(yùn)營，這種現(xiàn)象是不健康的。購物中心也是一個(gè)零售場所，作為投資方來說更注重的應(yīng)該是投資的回報(bào)和產(chǎn)業(yè)的增值，所以優(yōu)秀的經(jīng)營管理才可以滿足投資方的需求。一個(gè)優(yōu)秀的購物中心，必然有一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在其中負(fù)責(zé)長期的持續(xù)的運(yùn)營。將經(jīng)營管理策略全面展示出來，才能讓投資者放心。

收益分析 合理化預(yù)估長久效益

首先，購物中心的投資與回報(bào)分析必須建立在合理化的基礎(chǔ)上，在做收益分析的時(shí)候必須符合正常零售運(yùn)營實(shí)際。一些運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為了能說服投資方開展項(xiàng)目，往往在數(shù)據(jù)上做些技術(shù)處理，取其高不取其低，將預(yù)期效益大大提高。但是在國外的投資機(jī)構(gòu)來看，他們更多的是注重合理化回報(bào)，他更關(guān)心的是業(yè)主如何去考慮承租方以及消費(fèi)者這三者之間的關(guān)系，他們希望看到三者之間的持續(xù)發(fā)展，消費(fèi)者的需求逐漸被培養(yǎng)起來，承租方的業(yè)績持續(xù)上升，業(yè)主的收入逐步提升，項(xiàng)目的價(jià)值持續(xù)增長。

其次，需要制定長期的商業(yè)計(jì)劃。一個(gè)購物中心的運(yùn)營比如是長期的投資與回報(bào)過程，根據(jù)運(yùn)營的目標(biāo)，并進(jìn)一步細(xì)分到營業(yè)、財(cái)務(wù)、促銷、行政管理目標(biāo)，是否可以實(shí)現(xiàn)長期盈利，是否可以實(shí)現(xiàn)收支相抵，這些都應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)計(jì)劃當(dāng)中。所以在收益分析中往往需要對五年、十年的收益進(jìn)行測算與分析，包括投資回收期、經(jīng)營收入預(yù)測、經(jīng)營現(xiàn)金流等等多方面都需要詳細(xì)的數(shù)據(jù)。

其三，實(shí)際證明。在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃中，為了證明規(guī)劃是可實(shí)現(xiàn)的，我們必須做一些實(shí)際行動(dòng)來用于證明是可行的。根據(jù)以上項(xiàng)目定位與分析，尋找合適的目標(biāo)進(jìn)行意向性的洽談，并取得對方的支持和認(rèn)可，以此文件來做為商業(yè)規(guī)劃的補(bǔ)充將有利于說服該規(guī)劃的合理性。所以在一些項(xiàng)目需要對外融資的時(shí)候，我們就需要出具較多的租賃合約或意向合約，用于說明該項(xiàng)目的投資價(jià)值。

以上是進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃必須去考慮的一些因素。

但規(guī)劃畢竟只是規(guī)劃，隨著環(huán)境發(fā)生變化，也會出現(xiàn)眾多的之前沒有預(yù)料的問題，于是就要不斷對原計(jì)劃進(jìn)行檢驗(yàn)、修訂、核查與評估，以此來適應(yīng)變化。最后，需要說明的一點(diǎn)是，購物中心的商業(yè)規(guī)劃是一項(xiàng)科學(xué)的工作，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)近兩年因?yàn)轫?xiàng)目出現(xiàn)過多，導(dǎo)致人才緊缺，所以目前有太多非規(guī)范操作，許多地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在沒有任何商業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)上，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，動(dòng)則開發(fā)數(shù)十萬平方米的購物中心，更為可怕的，他們不相信專業(yè)的力量，往往按照地產(chǎn)運(yùn)作模式，采取短線操作，以短期銷售鋪位的形式來獲取非正常的利潤。

筆者此前曾經(jīng)見識過一個(gè)開發(fā)商，用非專業(yè)人才來進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)果對方拍腦袋進(jìn)行了初步規(guī)劃，再將此規(guī)劃發(fā)給一些人士進(jìn)行咨詢，根據(jù)不同的回答進(jìn)行不斷的修正。很顯然，該規(guī)劃明顯缺乏核心理念在其中，無法保證到未來運(yùn)營的成功。這些做法都是不可取的。

一個(gè)優(yōu)秀的購物中心項(xiàng)目必然是符合城市規(guī)劃需要，符合合作伙伴（入駐品牌）的需求，也符合社區(qū)居民（消費(fèi)者）的需求，所以，在購物中心的規(guī)劃與運(yùn)營過程中，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)是必要的也是必需的。