第一篇：蘭州市房地產(chǎn)市場小結(jié)及投資建議

蘭州市房地產(chǎn)市場小結(jié)及投資初步建議

一、宏觀背景環(huán)境分析小結(jié)

1、主要經(jīng)濟指標(biāo)

?近幾年，蘭州市GDP持續(xù)高速增長，2010年GDP達到1100億元，同比增長18.79%。2010年，蘭州市人均GDP已超過3萬元，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了快速發(fā)展期。蘭州人均可支配收入保持較快增速，居民消費潛力大。

?城市產(chǎn)業(yè)升級促進高素質(zhì)人口導(dǎo)入，購房客群范圍不斷擴大，吸引了大量外省市投資客群進入，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了快速發(fā)展期。

2、房地產(chǎn)投資情況

?2010年，蘭州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資660億元；2005年至今，呈穩(wěn)定上升態(tài)勢。

?2010年前三季度，蘭州市房地產(chǎn)投資額達73.25億元，全年投資額有望過百億元。

3、產(chǎn)業(yè)分布狀況

?蘭州市仍然以第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，近些年二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸縮小。

?蘭州作為甘肅省省會城市，目前正處在加快構(gòu)成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系階段，產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸拓展。

4、人口收入消費狀況

?截止2010年底，蘭州全市總?cè)丝跒?82.74萬人，市區(qū)常住人口為248萬人；其中戶籍總?cè)丝跒?23.54萬人，流動人口為59.20萬人。流動人口中，周邊地縣、南方（浙商為主）外來經(jīng)商和務(wù)工人員占絕大比例。

?2003年以來，蘭州人均可支配收入保持較快增速，至2010年蘭州人均可支配收入達14062元，同比增長10.20%。2010年蘭州市社會消費品零售總額達545億元，幅增為16.00%。2003年至今，蘭州市社會消費零品售總額保持較高的增速，居民消費潛力大。

?城市產(chǎn)業(yè)升級促進高素質(zhì)人口導(dǎo)入，購房客群范圍不斷擴大，吸引了大量外省市投資客群進入。

二、城市規(guī)劃分析小結(jié)

1、規(guī)劃期限

?蘭州市開始進行了第四版城市規(guī)劃，規(guī)劃期限擬定為2011—2020年，遠景展望到2050年。

2、規(guī)劃區(qū)范圍

?在市域范圍內(nèi)對各城鎮(zhèn)建設(shè)進行統(tǒng)籌安排，規(guī)劃區(qū)擬定為東起榆中高崖鎮(zhèn)，西至吐魯溝，南起興隆山、阿干鎮(zhèn)，北到永登秦王川，規(guī)劃區(qū)總面積約7000平方公里。其中，中心城區(qū)擬定為東起定遠、金崖，西至河口南地區(qū)，南起皋蘭山南麓，北到青白石，規(guī)劃面積約1000平方公里。另外，將中川航空港、紅古區(qū)海石灣鎮(zhèn)、夏官營地區(qū)作為獨立區(qū)域納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。

3、人口規(guī)模

?中心城區(qū)人口規(guī)模估計將達到350萬人。

4、城市定位

?西北中心城區(qū)，綜合樞紐和“黃河明珠”；蘭州2015年城市人口將達到395萬人，2020年達到450萬人，城鎮(zhèn)化水平將達到84%。力爭把蘭州建設(shè)成為“國家戰(zhàn)略在西部的重要支點”和“西部區(qū)域發(fā)展的重要引擎”。

5、規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)布局的初步設(shè)想

?蘭州市域規(guī)劃為“雙城四區(qū)，一軸五帶多點”，雙城四區(qū)：主城，即蘭州中心城區(qū)；副城，即蘭州中川新區(qū)；四區(qū)，榆中片區(qū)(榆中縣城、夏官營和三角城地區(qū))、紅古片區(qū)(海石灣和窯街街道)、永登縣城和皋蘭縣城。雙城是甘肅省高端服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的主要聚集地，是提升生產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的主要孵化器，是實現(xiàn)省域“中心帶動”戰(zhàn)略的核心推動器。

?一軸五帶多點：一軸，即中心城區(qū)與蘭州中川新區(qū)之間重要的城市發(fā)展軸，是蘭州市發(fā)展的核心區(qū)域，也是蘭州發(fā)揮國家級戰(zhàn)略功能和承擔(dān)區(qū)域增長責(zé)任的重要平臺；五帶，即中心城區(qū)—紅古—西寧西向發(fā)展帶；中心城區(qū)—榆中—定西東向發(fā)展帶；臨夏—中心城區(qū)—皋蘭—白銀黃河發(fā)展帶；中心城區(qū)—永登—天祝西北向發(fā)展帶；中心城區(qū)—臨洮—甘南南向發(fā)展帶；多點，即依托5條城鎮(zhèn)發(fā)展帶，形成武勝驛鎮(zhèn)、河橋鎮(zhèn)、紅城鎮(zhèn)等重點城鎮(zhèn)，帶動周邊地區(qū)發(fā)展。

三、蘭州市房地產(chǎn)市場整體分析小結(jié)

1、蘭州市整體商業(yè)市場分析

?蘭州市商圈分布與蘭州市行政區(qū)劃相似，呈現(xiàn)東西方向線狀布局。由西向東依次為：安寧商圈、西站商圈、小西湖商圈、西關(guān)商圈、南關(guān)商圈、東方紅商圈和東部商圈。受近年來城市化拓張速度加快影響，各項配套設(shè)施不斷升級。由歷史沿革而來的傳統(tǒng)商圈格局不斷發(fā)展壯大?，F(xiàn)已基本形成了以“西關(guān)-南關(guān)-東方紅”商圈為中心，“西站-小西湖”、東部商圈為兩翼的大體格局；

?目前蘭州在售商業(yè)用房數(shù)量較少，產(chǎn)品形式絕大部分為商品房項目底商，商業(yè)規(guī)模多在10000㎡左右，商鋪銷售均價在20000-30000元/㎡之間。目前市場上在售/在租的商業(yè)用房均以輔助角色存在；

?隨著全國性商業(yè)項目的快速發(fā)展，蘭州作為2010年全國最具投資價值的城市之一，萬達等商業(yè)地產(chǎn)巨頭先后進入蘭州市場，未來三年蘭州市場商業(yè)供應(yīng)面積在80萬㎡左右，且項目類型脫離傳統(tǒng)百貨，以購物中心、綜合體等新型商業(yè)項目為主，預(yù)期將整體提高蘭州商業(yè)市場氛圍及商業(yè)水平。

2、蘭州整體住宅市場分析

?09年以來，蘭州商品住宅處于供不應(yīng)求狀態(tài)，供求比為1：1.14，整體供求缺口超過25萬平方米。但10年下半年供應(yīng)量增加明顯，供求矛盾有所緩解。2010年蘭州商品住宅成交92.88萬平方米，月均成交7.74萬平方米。截止2010年12月底，蘭州住宅成交均價達到5780元/㎡，同比增長6.6%

?從成交結(jié)構(gòu)看，70-80平方米、90-110平方米的二房、110-130平方米、150-160平方米的三房最受市場歡迎，整體去化率比較高。

?預(yù)計未來1-2年內(nèi)蘭州商品住宅市還將有171萬平方米的體量入市，市場可能會面臨激烈競爭。

3、蘭州整體辦公市場分析

?蘭州市目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，整體寫字樓市場處于快速發(fā)展期，寫字樓市場趨向于高端市場；蘭州現(xiàn)有寫字樓項目主要分布在城關(guān)區(qū)，已投入使用的寫字樓項目在開間設(shè)計上存在缺憾，硬件配套設(shè)施一般，高品質(zhì)5A級寫字樓項目市場仍處于起步階段。

?寫字樓市場整體租金水平比較低，大都在25-45元/月·平方米之間；出租率比較高，城關(guān)區(qū)的寫字樓項目整體出租率超過85%以上。

?目前蘭州市場在售的純寫字樓項目很少，位于安寧區(qū)的科技孵化大廈和位于城關(guān)區(qū)的IBC中海國際是主要代表項目，甘肅金融國際大廈還沒有開盤銷售，目前售價最高的是IBC中海國際，售價為12500元/平方米。

?蘭州市未來寫字樓產(chǎn)品整體供應(yīng)量約為40萬平方米，可以看出未來市場競爭比較激烈，但大部分辦公類用地都建設(shè)成以居住為主要功能的商住產(chǎn)品，符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品很少，因此甲級寫字樓市場存在較大的市場空間。

4、蘭州整體公寓市場分析

?蘭州市商住公寓項目主要分布在城關(guān)區(qū)； “住宅化”是蘭州商

住公寓項目主要特征，戶型以兩房為主，面積以70—130平方米為主；單層面積集中在1200-1600平米，屬于寫字樓單層標(biāo)準(zhǔn)；目前市場售價多在7000-8000元/平方米之間，部分核心區(qū)域項目已超萬元。

?通過對蘭州在售商住公寓項目供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)分析，一室戶型中50-60平方米面積段的產(chǎn)品去化率最高；二居室中80平方米以上產(chǎn)品去化率較為熱銷，其中100-110平方米的兩居產(chǎn)品去化率最高。

?由于大部分辦公類用地有可能建設(shè)成以居住為主要功能的商住產(chǎn)品，因此預(yù)示著未來市場競爭比較激烈，因此我們必須在產(chǎn)品品質(zhì)塑造及戶型創(chuàng)新上有所突破，拉開與市場現(xiàn)有產(chǎn)品的差距，占據(jù)市場主動。

5、蘭州整體酒店市場分析

?蘭州從城市性質(zhì)上劃分屬于工業(yè)型城市，從行政區(qū)域上劃分屬于省會級城市，從經(jīng)濟發(fā)展方面劃分屬于全國二線城市。但城市整體經(jīng)濟發(fā)展在全國處于末流的行列，商貿(mào)及經(jīng)濟還很不發(fā)達，周圍沒有良好的自然景觀和旅游資源，沒有給酒店賓館行業(yè)提供一個非常好的自然及經(jīng)濟環(huán)境，這也使得蘭州酒店行業(yè)整體還處于一個剛剛起步的發(fā)展階段。目前蘭州市有掛牌的星級酒店55家，其中五星級酒店1家，四星級酒店9家，三星級酒店23家，二星級酒店21家，一星級酒店1家。

?城蘭區(qū)作為蘭州市傳統(tǒng)意義上的商業(yè)、政治中心區(qū)域，大型酒店數(shù)量遠遠高于其他區(qū)域。城關(guān)區(qū)酒店分布特點是分布集中，多位于商業(yè)繁華，交通便捷的區(qū)域；安寧區(qū)作為傳統(tǒng)文化、科研、教育區(qū)域，大型酒店分布數(shù)量較少；學(xué)校周邊、流動人口較為密集區(qū)域主要以廉價型招待所為主；

?蘭州酒店業(yè)近兩年發(fā)展速度有所加快，如家、七天、速8等商務(wù)快捷酒店都在近兩年快速布局蘭州。四星級以上酒店在蘭州市的數(shù)量長時間停留在原有水平，主要包括陽光大酒店（目前在營業(yè)的唯一一家五星酒店）、飛天大酒店、錦江陽光等。蘭州規(guī)劃中或在建的五星級大酒店數(shù)量呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，國際會展中心配建的五星大酒店、馬灘開發(fā)區(qū)五星大酒店等均在其列。

?未來發(fā)展中，城關(guān)區(qū)商務(wù)快捷酒店目前已經(jīng)臨近飽和，安寧、七里河尚有發(fā)展空間?？紤]在建和規(guī)劃中的五星大酒店已經(jīng)足夠滿足目前蘭州需求，未來短時間內(nèi)蘭州市不易再新增五星級酒店規(guī)劃。

四、蘭州市房地產(chǎn)市場投資建議

從2003年蘭州市GDP一直保持高速增長，2010年達到了1100億元，人均GDP到達5200美元，房地產(chǎn)市場進入了快速發(fā)展期。同時蘭州人均可支配收入保持較快增速，居民消費潛力大。伴隨著蘭州城市化的進程和“西三角經(jīng)濟區(qū)”的打造，蘭州將會有更多的人口導(dǎo)入。根據(jù)以上的整體經(jīng)濟分析，蘭州市可以作為房地產(chǎn)投資的一個方向。

通過對蘭州市房地產(chǎn)市場的各業(yè)態(tài)分析，可以將商品住宅市場作為進入城市的突破口，鑒于住宅開發(fā)周期相對較短，對資金的占用和資金鏈的要求相對較弱；同時，蘭州市的住宅市場仍處于供不應(yīng)求的階段，每年的住宅市場的供應(yīng)量有限，因此將商品住宅作為進入城市 的突破口能夠有效的控制投資風(fēng)險，在開發(fā)的同時關(guān)注商業(yè)和辦公物業(yè)的市場，逐步占領(lǐng)蘭州房地產(chǎn)市場的份額。

第二篇：六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

近年來,隨著國民經(jīng)濟的増長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風(fēng)險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。

(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達標(biāo)活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模孝經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風(fēng)險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步完善住房供應(yīng)政策。

一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的”雙困戶”。

2、加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標(biāo),并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。

(二)加大金融支

持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機構(gòu)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。

一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機構(gòu)加強團結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩(wěn)定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個人住房消費。

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴格查處各種違法違規(guī)行為。

一是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市常按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產(chǎn)市常

5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。

一是加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴格中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

(四)加強和改進對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實,明確重點、區(qū)別對待,深化改革、完善機制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)行政主管部門要加強同各級計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，從大局出發(fā),加強信息交流與溝通,互通有關(guān)政策的調(diào)整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的各類矛盾和問題，進一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

第三篇：六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議近年來,隨著國民經(jīng)濟的増長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風(fēng)險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議: 一 房地產(chǎn)市場運行基本情況(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達標(biāo)活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。二 存在的問題(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風(fēng)險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步 完善住房供應(yīng)政策。一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標(biāo),并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻, 嚴格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機構(gòu)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持

第四篇：六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

近年來,隨著國民經(jīng)濟的増長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風(fēng)險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。

(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達標(biāo)活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風(fēng)險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步完善住房供應(yīng)政策。

一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標(biāo),并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機構(gòu)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。

一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機構(gòu)加強團結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩(wěn)定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個人住房消費。

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴格查處各種違法違規(guī)行為。

一是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產(chǎn)市場。

5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。

一是加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴格中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

(四)加強和改進對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實,明確重點、區(qū)別對待,深化改革、完善機制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)行政主管部門要加強同各級計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，從大局出發(fā),加強信息交流與溝通,互通有關(guān)政策的調(diào)整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的各類矛盾和問題，進一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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第五篇：六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

近年來,隨著國民經(jīng)濟的増長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風(fēng)險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議:一 房地產(chǎn)市場運行基本情況(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

6、廉租房建設(shè)步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達標(biāo)活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。二 存在的問題(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風(fēng)險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步 完善住房供應(yīng)政策。一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理.一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標(biāo),并嚴格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機構(gòu)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機構(gòu)加強團結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩(wěn)定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個人住房消費。(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴格查處各種違法違規(guī)行為。一

是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產(chǎn)市場。

5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。一是加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴格中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。(四)加強和改進對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實,明確重點、區(qū)別對待,深化改革、完善機制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)行政主管部門要加強同各級計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，從大局出發(fā),加強信息交流與溝通,互通有關(guān)政策的調(diào)整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的各類矛盾和問題，進一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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