第一篇：關(guān)于印發(fā)《淄博市住宅小區(qū)物業(yè)管理

ZBCR-2018-0600006

淄房發(fā)〔2018〕33號

關(guān)于印發(fā)《淄博市住宅小區(qū)物業(yè)管理

工作考核辦法》的通知

各區(qū)縣房管局，高新區(qū)房管處、經(jīng)開區(qū)建設(shè)局、文昌湖區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局：

為進一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，建立全市物業(yè)管理考核長效機制，明確考核工作標準，促進全市物業(yè)服務(wù)和管理水平的全面提升,我局制定了《淄博市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

淄博市房產(chǎn)管理局 2018年4月26日 淄博市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法

為進一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，建立全市物業(yè)管理考核長效機制，明確考核工作標準，促進全市物業(yè)服務(wù)和管理水平的全面提升,根據(jù)《淄博市物業(yè)管理辦法》、《淄博市2018年經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標任務(wù)》、《2018年民生社會建設(shè)要率先突破工作方案、實施方案》、《淄博市城市社區(qū)綜合治理實施方案》等有關(guān)規(guī)定，制定本考核辦法。

一、考核目標

通過組織開展全市物業(yè)管理考核工作，落實市委、市政府“一個目標定位、四個著力建設(shè)、十個率先突破”的總體要求，創(chuàng)新完善物業(yè)管理體制機制，落實小區(qū)五個星級等級管理，2018年全市50%的住宅小區(qū)達到一星級以上標準。建立全市住宅小區(qū)全覆蓋考核體系，突出抓好物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的提升，建設(shè)和諧美麗社區(qū)，提高群眾滿意度和幸福感。

二、考核原則

（一）分級考核、全面覆蓋。建立市對區(qū)縣、區(qū)縣對鎮(zhèn)辦、鎮(zhèn)辦對社區(qū)、社區(qū)對小區(qū)的物業(yè)管理分級考核體系，逐級落實考核責任，實現(xiàn)考核全覆蓋的目標。

（二）體制機制建設(shè)與項目管理并重。既考核住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達標，又考核各級主管部門特別是鎮(zhèn)辦、社區(qū)將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理體系的情況。

（2）實施物業(yè)標準化提升，落實“三公開”標準化，在小區(qū)出入口等顯著位置和客戶服務(wù)接待場所，公開服務(wù)價格、標準和內(nèi)容，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益信息，區(qū)縣統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一尺寸、統(tǒng)一外觀，5分；

（3）實行“五個星級”等級評定，大力提升物業(yè)服務(wù)水平，2018年全市50%的住宅小區(qū)達到一星級以上標準。第一季度完成全年臺賬建設(shè)，第二季度完成30%，第三季度完成40%，第四季度完成50%，10分。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核（100分）1.基本要求，10分； 2.環(huán)境衛(wèi)生，19分；

3.房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理，19分； 4.公共秩序維護，9分； 5.綠化服務(wù)，9分； 6.精神文明建設(shè)，6分；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他考核內(nèi)容，28分。

（三）業(yè)主滿意度測評（100分）

業(yè)主滿意度分滿意、基本滿意、一般、不滿意四種情形，測評內(nèi)容包括：

1.綜合管理服務(wù)，16分； 2.房屋管理與維修養(yǎng)護，9分； 3.共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)，12分；

文明辦。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核 本項考核每月一次，考核對象為區(qū)縣。1.考核時間。每月中旬。

2.考核人員。市局組織考核組實施考核，每季度前兩個月以物業(yè)管理專家為主進行考核，第三個月市物業(yè)主管部門人員參與考核。

3.考核依據(jù)。《淄博市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標準》（附件2）。

4.現(xiàn)場考核?？己私M對每個區(qū)縣隨機抽取3個住宅小區(qū)進行考核，包括2個星級物業(yè)管理住宅小區(qū)和1個簡易物業(yè)管理住宅小區(qū)，取3個小區(qū)考核平均分作為區(qū)縣得分。為保障考核公平，全市每月考核統(tǒng)一星級等次的小區(qū)。

5.考核加分和減分。

加分項：在全國文明城市、國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建等重大活動中，受到市級黨委政府和有關(guān)部門（含）以上通報表揚的一次加5分；按規(guī)定完成業(yè)主滿意度測評并公布“紅黑榜”的區(qū)縣每次加5分。

減分項：在全國文明城市、國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建等重大活動中，受到市級黨委政府和有關(guān)部門（含）以上通報批評的一次扣5分；物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全生產(chǎn)責任事故的，每次扣5分；區(qū)縣考核材料報送不及時的，每遲報一天扣2分。

5.小區(qū)排名。區(qū)縣以業(yè)主滿意度測評結(jié)果為主要依據(jù)，綜合鎮(zhèn)辦、社區(qū)、業(yè)主委員會和區(qū)縣物業(yè)主管部門的評價意見對轄區(qū)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)按百分制進行綜合評分和綜合排名，并對群眾滿意度情況進行分析會診，制定整改措施。其中，業(yè)主滿意度測評結(jié)果占80%，鎮(zhèn)辦、社區(qū)、業(yè)主委員會、區(qū)縣物業(yè)主管部門評價各占5%。鎮(zhèn)辦、社區(qū)、業(yè)主委員會、區(qū)縣物業(yè)主管部門評價重點為企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同及政策貫徹落實情況。

6.公布“紅黑榜”。區(qū)縣物業(yè)主管部門根據(jù)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)排名，分別按一定比例（10%左右）通過市物業(yè)主管部門門戶網(wǎng)站或其他媒體向社會公布排名靠前和靠后的小區(qū)名次和名稱，同時公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負責人。公布時間不遲于每年6月30日、12月31日。

7.結(jié)果運用。列入“紅黑榜”的住宅小區(qū)，作為物業(yè)企業(yè)信用評級優(yōu)良信息和負面信息，記入物業(yè)企業(yè)信用檔案。物業(yè)主管部門對列入“黑榜”項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報批評，約談企業(yè)負責人，并限期整改。

五、考核要求

考核人員應(yīng)當遵守以下工作紀律：

（一）嚴格執(zhí)行考核標準，堅持客觀公正，對考核對象作出實事求是的評價，不得徇私舞弊、假公濟私。

（二）考核人員與考核對象有直接利害關(guān)系的，應(yīng)當按規(guī)定-8

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實務(wù)授課教師劉團輝教研室主任

第三篇：關(guān)于印發(fā)北京市實施全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)

關(guān)于印發(fā)北京市實施全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準評分細則（試行）的通知

[2005-10-24]

京國土房管物[2004]686號

各區(qū)縣國土房管局、各物業(yè)管理企業(yè)：

根據(jù)建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》,結(jié)合我市實際，我局制定了“北京市實施全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準評分細則（試行）”，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

附件1．北京市實施全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準評分細則 附件2．北京市實施全國物業(yè)管理示范大廈標準評分細則 附件3．北京市實施全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準評分細則

北京市國土資源和房屋管理局 2004年6月18日

北京市實施全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準評分細則

檢查標準 檢查內(nèi)容 評分細則

一、基礎(chǔ)管理 32分

1、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 符合1分，現(xiàn)場與規(guī)劃不符的發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分，（有批準文件的不扣分)；材料中每缺一項扣0.2分；其中第3項中缺4種以上的扣0.2分，第5項無臨建房屋的不扣分。注：市優(yōu)只檢查前三項（若是85年前建成投入使用的小區(qū)規(guī)劃圖紙只要求有規(guī)劃總平面圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖和綠地規(guī)劃圖）

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、規(guī)劃圖紙（六圖二書）：即1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、詳細規(guī)劃說明書、環(huán)境預(yù)評價書；

4、與規(guī)劃部門往來文件；

5、臨建房屋批準手續(xù)（如有臨建房屋）。

備注：所有資料、圖紙要有相關(guān)批準部門加蓋審批章

2、已辦理接管驗收手續(xù)

一、物業(yè)公司驗收記錄及問題處理情況 符合1分，每缺一項扣0.1分

二、物業(yè)公司收集資料

1、小區(qū)竣工總平面圖

2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖

3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料

5、各單項工程竣工驗收證明材料

6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件

7、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料

8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單

9、供水、供暖的試壓報告

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理

1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 符合1分，每缺一項扣0.5分,沒有分承包項目的第3、4、5項不扣分

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書

3、服務(wù)項目分承包方營業(yè)執(zhí)照

4、服務(wù)項目分承包方資質(zhì)證書

5、服務(wù)項目分承包合同或協(xié)議

4、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確 與開發(fā)單位或原產(chǎn)權(quán)單位簽定的前期物業(yè)服務(wù)合同 符合1分，有委托合同但內(nèi)容不完整扣0.5分,沒有委托合同扣1分

5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責權(quán)利明確 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或物業(yè)管理公約 符合2分，有協(xié)議或公約的為基本符合1分，而內(nèi)容不符合規(guī)定的扣1分

6、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定

1、建立維修基金交納單據(jù)記錄 符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定的每一項扣0.5分（未發(fā)生使用或續(xù)籌的不扣分）,未建立扣1分（單一產(chǎn)權(quán)的采取其他形式的不扣分）

2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、批準及使用的各類票據(jù)）

7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善

1、房屋使用手冊 完善2分，基本完善1分(第1--3項每缺一項扣0.5分),第4---8項每缺一項扣0.2分

2、裝飾裝修管理規(guī)定

3、業(yè)主公約

4、綠化管理制度

5、衛(wèi)生保潔管理制度

6、保安管理制度（公共秩序維護管理制度）

7、車輛管理制度（包括機動車和非機動車停放管理及機動車停車場管理）

8、消防管理制度

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責

1、成立管委會（業(yè)委會）的申請 符合2分，每缺一項扣0.5分

2、管委會（業(yè)委會）章程或業(yè)主大會議事規(guī)則

3、管委會（業(yè)委會）成立的批復(fù)

4、會議記錄

9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確 與管委會（業(yè)委會）簽訂的物業(yè)管理委托合同 符合2分，有委托合同但內(nèi)容不完整為基本符合1分,沒有委托合同扣2分

10、物業(yè)管理企業(yè)制定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意

1、爭創(chuàng)規(guī)劃、具體實施方案（兩份材料分別寫）符合1分，無規(guī)劃或?qū)嵤┓桨傅目?.5分,未經(jīng)書面同意扣0.5分

2、爭創(chuàng)材料經(jīng)管委會（業(yè)委會）簽字蓋章

11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法

一、各項管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分)；

2、有崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄、具體落實措施、考核辦法建立健全1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零維修管理制度

3、大中修管理制度

4、回訪制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、電梯管理制度

8、消防管理制度

9、收費管理制度

10、保潔管理制度

11、綠化管理制度

12、保安管理制度

13、車輛管理制度（停車場、停車位、非機動車）

14．財務(wù)管理制度

15、檔案管理制度

二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄及具體落實措施和考核辦法

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹

1、物業(yè)管理崗位證書（經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員）符合2分,1、管理人員、專業(yè)技術(shù)人員,每發(fā)現(xiàn)1人無證書扣0.1分；

2、著裝及標志符合0.5分,發(fā)現(xiàn)有1人不符合扣0.1分（最多不得超過5人）

2、各類專業(yè)人員的專業(yè)上崗證書（電梯司機、電工、會計等）；分包項目操作人員也要求有上崗證書

3、員工統(tǒng)一著裝

4、員工佩戴工作牌

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率

一、計算機應(yīng)用情況和智能化（對講、監(jiān)控等）設(shè)備的使用情況 符合2分，使用計算機、有智能化設(shè)備的為基本符合1分，其中沒有智能化設(shè)備（在設(shè)計中沒有監(jiān)控設(shè)備的除外）的扣0.2分，；可查詢資料中有一項得0.2分 注：市優(yōu)檢查第二項中的1－5項內(nèi)容

二、計算機查詢資料包括：

1、房屋、設(shè)備的基數(shù)

2、分戶檔案

3、費用收支情況

4、房屋、設(shè)備普查資料

5、房屋、設(shè)備修繕資料

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況

1、各類收費標準（物業(yè)管理費收費標準、代收費用收費標準、便民有償服務(wù)項目及收費標準）要求在明顯位置公布 ；超出或高于文件規(guī)定的收費要有物價部門的批準文件,實行市場調(diào)節(jié)價的除外。符合2分,1、收費標準公布并符合規(guī)定的1分；

2、無憑證或報表的扣0.5分；

3、公開無照片或記錄的扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開公共服務(wù)收費的費用的收支情況）。

2、有費用收支的憑證和各類財務(wù)報表

3、物業(yè)管理服務(wù)費用公開有記錄或照片

15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便

一、房屋及設(shè)備基礎(chǔ)資料 符合2分，包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳；每缺一項扣0.1分（最多十處）；

3、查閱方便得0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不方便扣0.1分

1、房屋總平面圖

2、地下管網(wǎng)圖

3、規(guī)劃批準文件

4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求）

二、物業(yè)管理經(jīng)營管理資料

1、分戶管理記錄

2、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計表

3、居住小區(qū)情況表

4、房屋安全普查表（上和本）

5、房屋完損等級評定記錄

6、大、中、小修和檢查記錄

7、設(shè)施設(shè)備運行記錄

8、共用設(shè)施設(shè)備臺帳

9、房屋租金繳納記錄或物業(yè)管理費收繳和使用記錄

三、資料分類成冊，有目錄并查閱方便。

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便

1、住用戶檔案 符合2分,檔案、清冊各占1分，內(nèi)容與實際情況不符的每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分

2、房屋及配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)清冊

17、建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

1、執(zhí)行值班制度情況（值班表和值班記錄）符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；

2、未設(shè)服務(wù)電話扣0.5分；

3、發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2分,（最多不得超過三處）；

4、回訪記錄與實際情況不符的，每處扣0.1分（最多不得超過四次）

5、回訪率不符合要求的扣0.3分，無回訪記錄的扣0.5分

2、設(shè)立服務(wù)電話并在明顯位置公布電話號碼

3、來電、接待記錄和處理記錄

4、回訪記錄（與派工單內(nèi)容相符，比例符合要求（30％）并按月統(tǒng)計、裝訂）

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理工作征求意見單，對合理的意見及時整改，滿意率達95%以上

1、征詢意見單 符合2分，每缺一項扣0.5分

2、對征詢意見單的滿意率統(tǒng)計表（滿意率達到95%）

3、整改措施

4、整改措施落實情況記錄

19、建立并落實維修服務(wù)承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

1、在明顯位置公布對維修服務(wù)的承諾 符合2分，1、建立并落實1分,建立但未落實扣0.5分,未建立扣1分；

2、及時率符合0.5分,每降低1個百分點扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；

2、服務(wù)承諾的落實情況

3、派工單和統(tǒng)計表（及時率、返修率）

4、回訪記錄（見第17條要求）

二、房屋管理及維修養(yǎng)護 14分

1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯

1、小區(qū)平面圖 符合2分,無示意圖扣0.5分,無路標扣0.3分,幢、單元、戶號每缺一個扣0.1分

2、路口設(shè)路標

3、樓幢號、樓門號、戶門號號牌齊全

2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 對照規(guī)劃圖現(xiàn)場查看 符合2分,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣1分

3、房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污漬

1、外墻清潔 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2分（其中市優(yōu)檢查要求污損面積0.3平方米以上扣分，國優(yōu)檢查從嚴）

2、外墻完好，無破損、脫落

3、外墻無張貼物

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損

1、經(jīng)主管部門審批 符合2分,1、未按規(guī)定設(shè)置（未辦理審批）得0分；

2、按規(guī)定設(shè)置,但不整齊（不清潔）或有破損每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分；

3、有安全隱患（安裝不牢固或不規(guī)范）每處扣0.5分

2、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損

3、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔

4、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規(guī)范，無安全隱患

5、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等

1、陽臺需統(tǒng)一封閉或不封閉，要求樣式、色調(diào)、材質(zhì)統(tǒng)一 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分 注：市優(yōu)檢查不要求封閉材質(zhì)統(tǒng)一、色調(diào)基本一致，國優(yōu)檢查要求從嚴

2、除首層外，無安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象

3、無伸出戶外的安裝物

6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕

符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

1、統(tǒng)一安裝（橫平豎直），有冷凝水收集管

2、空調(diào)支架無生銹現(xiàn)象

7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

1、裝修協(xié)議 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、裝修驗收記錄

三、共用設(shè)施設(shè)備管理 15分

1、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途 現(xiàn)場查看 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范

1、值班人員考勤表、值班人員要求在崗 符合2分,1、設(shè)施設(shè)備運行按規(guī)定（維修、巡視和運行）記錄0.5分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分；

2、無事故隱患（考勤表、上崗情況及現(xiàn)場周圍環(huán)境檢查等）0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分；

3、遵守操作規(guī)程（操作情況檢查記錄）0.6分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分；

4、遵守保養(yǎng)規(guī)范（計劃和普查記錄）0.4分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、定期保養(yǎng)記錄

3、維修記錄

4、巡視記錄

5、運行記錄

6、對操作情況的檢查記錄

7、設(shè)備（安全）普查記錄

8、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃

3、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 現(xiàn)場無外露、架空管線 符合2分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象 排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5分

5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行

1、道路無堆積物，路面無破損 符合2分,通暢、平整1分,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2分;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6分,路面井蓋不影響通行0.4分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、井蓋完好，無丟失

3、井蓋與路面保持平齊，無晃動

6、供水設(shè)備運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案

1、設(shè)備運行正常、設(shè)施完好（水箱無銹蝕、水箱間保持清潔）符合2分,設(shè)備運行正常,設(shè)施正常使用、無滲漏、無污染0.6分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分;保障措施嚴格0.4分,無措施或措施不嚴0分;水質(zhì)符合衛(wèi)生標準0.5分,沒有衛(wèi)生防疫部門水質(zhì)化驗合格證明扣0.5分;有處理預(yù)案0.5分,無處理預(yù)案0分

2、保障措施嚴格（水箱封閉上鎖）及落實情況（水箱防腐記錄、水箱清洗記錄、水箱消殺記錄）

3、水質(zhì)符合標準（衛(wèi)生防疫部門水質(zhì)化驗合格證明）

4、供水緊急情況處理預(yù)案

7、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好

1、供電管理措施（含超負荷用電管理的內(nèi)容）符合2分,1、供電系統(tǒng)正常得0.6分（現(xiàn)場檢查）；

2、無處理預(yù)案的扣分；

3、其他項發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)備定期保養(yǎng)記錄

3、設(shè)備維修記錄

4、設(shè)備運行記錄

5、有緊急情況處理預(yù)案

6、日常巡視記錄

7、有防、滅鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠藥）

8、電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案

1、電梯年檢證明 符合2分,1、電梯正常運行得1分（現(xiàn)場檢查）；

2、無應(yīng)急預(yù)案的扣0.3分；

3、其他項每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、電梯運行記錄

3、電梯保養(yǎng)記錄

4、電梯機房、轎廂清潔

5、電梯井道清潔

6、轎廂內(nèi)公布運行時間（高檔住宅除外）

7、安全事故記錄

8、轎廂內(nèi)照明良好

9、電梯故障應(yīng)急方案，措施到位

10、設(shè)備層配備滅火器等安全設(shè)備和防滅鼠措施

9、三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16攝氏度 測溫記錄（要求提供去年的供暖季測溫連續(xù)記錄）符合1分,有上一年的測溫記錄但填寫不完整的扣0.5分

四、保安、消防、車輛管理 10分

1、小區(qū)基本實行封閉式管理

1、小區(qū)基本封閉 符合1分,小區(qū)已封閉但各出入口無人值守扣0.5分

2、各出入口有人員值守

2、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責

1、專業(yè)保安隊伍或組建內(nèi)保隊伍 符合2分,無專業(yè)保安隊伍扣0.1分（已組建內(nèi)保隊伍的除外）;其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、實行24小時值班記錄（交接班記錄）

3、保安人員名單、排班及崗位分工

4、巡邏路線圖及巡邏記錄

5、保安人員培訓(xùn)及考核記錄

6、各種突發(fā)事件處理預(yù)案

3、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施

1、變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場處有明顯警示標識 符合1分,有標識但無防護措施的扣0.5分,無標識清單的扣0.5分

2、現(xiàn)場有防護措施

4、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案

1、消防器材及其標志完好、有效 符合2分,設(shè)施設(shè)備正常使用0.4分，無預(yù)案扣0.3分，其他項每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.2分

2、消防設(shè)備分布圖

3、消防設(shè)備保養(yǎng)記錄

4、消防設(shè)備維修記錄

5、消防通道通暢

6、消防人員培訓(xùn)記錄

7、義務(wù)消防員名單

8、消防安全預(yù)案

5、機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記

1、停車管理服務(wù)協(xié)議 符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理責任造成車輛丟失扣0.5分(管理單位公開承諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣0.1分,出入無記錄扣0.2分 注：市優(yōu)只檢查第1、3、5項

2、固定車輛登記表

3、固定車輛出入證發(fā)放記錄

4、臨時出入車輛登記

5、小區(qū)內(nèi)交通安全預(yù)案

6、非機動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序

1、車輛登記 符合2分,制度不全或不落實的扣1分,亂停放每輛車扣0.2分，無預(yù)案扣0.3分 注：市優(yōu)只檢查第2、3、4項

2、車輛在停車區(qū)域內(nèi)擺放整齊

3、管理區(qū)域內(nèi)無隨意停放車輛

4、非機動車管理制度

五、環(huán)境衛(wèi)生管理 14分

1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

1、設(shè)施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站）垃圾分類收集 符合1分,垃圾未分類收集扣0.2分，其他項發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)施保持清潔

2、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔

1、保潔員名單 符合2分，1、實行責任制的得1分,其中無專職清潔人員（名單）和責任范圍（區(qū)域）的每缺一項扣0.5分；

2、實行標準化保潔的得0.5分，其中工作標準和時間安排的每缺一項扣0.5分；

3、有巡查記錄得0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、保潔員保潔區(qū)域?qū)嵭胸熑沃?，分工責任明確

3、保潔工作標準、時間安排

4、保潔檢查巡查記錄

3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺

1、垃圾按規(guī)定時間清運 符合2分，1、每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2分；

2、未達到垃圾日產(chǎn)日清（無規(guī)定時間）的扣0.5分；

3、未定期（無計劃和記錄）的進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5分

2、消殺計劃定時噴灑滅鼠、除蟲消毒藥劑

3、消殺記錄

4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害 現(xiàn)場符合要求 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

7、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜

1、寵物牌、鴿子證 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5分

2、管理措施（寵物放養(yǎng)時間、地點、范圍）

9、排放油煙、噪聲等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染

1、現(xiàn)場符合要求 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、居民投訴

六、綠化管理 7分

1、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小區(qū)配置得當

1、對照小區(qū)綠化平面圖檢查 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、配置得當（既有花草又有樹木，不單調(diào)）

2、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象

1、符合綠地規(guī)劃圖 符合2分,1、改變用途扣1分；

2、累計破壞綠地面積超過1平方米扣0.5分；

3、有占用綠地現(xiàn)象扣0.5分

2、綠地內(nèi)無踐踏痕跡

3、無占用現(xiàn)象

3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿

1、綠地裸露面積不超過1平方米,無死樹 符合2分,長勢不好扣1分，,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、綠化養(yǎng)護措施

3、現(xiàn)場符合要求達到二級綠化標準

4、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

七、精神文明建設(shè) 3分

1、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)宣傳欄等設(shè)施 符合2分,有設(shè)施和內(nèi)容的為基本符合1分，每缺一項扣0.5分,有記錄或照片的得1分，每缺一項扣0.5分

2、各類宣傳資料及宣傳欄內(nèi)容

3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等

2、創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)文化活動建設(shè)的介紹及記錄 符合1分,無文字材料介紹或無記錄各扣0.5分

八、管理效益 5分

1、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上 物業(yè)管理費收繳情況報表 符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分

2、提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營

1、多種經(jīng)營項目 符合2分,開展多種經(jīng)營的為基本符合1分，沒有便民服務(wù)記錄的扣1分

2、提供便民服務(wù)的相關(guān)記錄

3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 財務(wù)報表（盈虧報表、納稅記錄）符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分

北京市實施全國物業(yè)管理示范大廈標準評分細則

檢查標準 檢查內(nèi)容 評分細則

一、基礎(chǔ)管理 22分

1、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 符合1分，實際情況與規(guī)劃不符的，每一項扣0.2分:材料中每缺一項扣0.2分;其中第3項中缺少4種以上的扣0.2分,第5項無臨建房屋的不扣分

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、規(guī)劃圖紙（六圖二書）：即1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、詳細規(guī)劃說明書、環(huán)境預(yù)評價書

4、與規(guī)劃部門往來文件；

5、臨建房屋批準手續(xù)（如有臨建房屋）；

備注：以上所有資料、圖紙要有相關(guān)批準部門加蓋審批章

2、己辦理接管驗收手續(xù)

一、物業(yè)公司驗收記錄及問題處理情況 符合1分，第一項無驗收記錄或處理情況記錄的扣0.1分；第二項收集資料中每缺一項扣0.1分

二、物業(yè)公司收集資料

1、大廈竣工總平面圖

2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖

3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料

5、各單項工程竣工驗收證明材料

6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件

7、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料

8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單

9、供水、供暖的試壓報告

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理

1、物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、專業(yè)化管理（企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書）

4、建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確 與開發(fā)單位簽定的委托管理合同 符合1分，有委托合同但內(nèi)容不完整為基本符合0.5分,沒有委托合同扣1分

5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責權(quán)利明確 前期物業(yè)管理協(xié)議或物業(yè)管理公約 符合1分，有協(xié)議或公約的為基本符合0.5分，而內(nèi)容不符合規(guī)定的扣0.5分。

6、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定

1、維修基金交納單據(jù)記錄 符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定或每缺一項扣0.5分（沒有使用維修基金的不扣分）,未建立維修基金的扣1分（單一產(chǎn)權(quán)的采取其他形式的可不扣分）

2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、業(yè)委會批準及使用的各類票據(jù)）

7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善

1、房屋使用手冊 完善1分，每缺一項扣0.25分

2、裝飾裝修管理規(guī)定

3、業(yè)主公約

4、綠化管理制度

5、衛(wèi)生保潔管理制度

6、保安管理制度（公共秩序維護管理制度）

7、車輛管理制度（包括機動車和停車場管理）

8、消防管理制度

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責

1、成立管委會（業(yè)委會）的申請 符合1分，每缺一項扣0.25分

2、管委會（業(yè)委會）章程或業(yè)主大會議事規(guī)則

3、管委會（業(yè)委會）成立的批復(fù)

4、會議記錄

9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確 與管委會（業(yè)委會）簽定的物業(yè)管理委托合同 符合1分，有委托合同但內(nèi)容不完整為基本符合0.5分,沒有委托合同扣1分

10、物業(yè)管理企業(yè)制定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意

1、爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案（兩份材料分別寫）符合1分，缺一項扣0.5分,未經(jīng)管委會（業(yè)委會）同意簽字蓋章的扣0.5分

2、爭創(chuàng)材料經(jīng)管委會（業(yè)委會）簽字蓋章

11、大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法

一、各項管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分);

2、崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄建立健全1分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分，未制定考核辦法扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零維修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、回訪制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、電梯管理制度

8、保潔管理制度

9、消防管理制度

10、綠化管理制度

11、保安管理制度

12、車輛管理制度（機動車．非機動車）

13、收費管理制度

14、財務(wù)管理制度

15、檔案管理制度

二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹

1、物業(yè)管理崗位證書（經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員）符合1分,管理人員、專業(yè)技術(shù)人員，每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1分;著裝及標志符合0.3分,發(fā)現(xiàn)1人不符合扣0.1分，最多不得超過5人

2、各類專業(yè)人員的專業(yè)上崗證書(電工、電梯司機、會計等）

3、員工統(tǒng)一著裝

4、員工佩戴工作牌

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率

一、計算機應(yīng)用情況和智能化（對講、監(jiān)控等）設(shè)備的使用情況 符合1分，使用計算機或智能化設(shè)備的為基本符合1分，其中沒有智能化設(shè)備的扣0.2分，查詢資料中每缺一項扣0.2分

二、計算機查詢資料包括：

1、房屋、設(shè)備等基數(shù)

2、分戶檔案

3、費用收支情況

4、房屋、設(shè)備普查資料

5、房屋、設(shè)備修繕資料

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況

一、有關(guān)規(guī)定執(zhí)行情況 符合1分,1、收費標準公布并符合執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1分；

2、無憑證或報表的扣0.5分；

3、公開無記錄或無照片的扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開公共服務(wù)收費總費用的收支情況）。

1、各類收費標準（物業(yè)管理費收費標準、代收費用收費標準、有償服務(wù)項目及收費標準）要求在明顯位置公布,超出或高于文件規(guī)定的要有物價部門的批準文件,實行市場調(diào)節(jié)價的除外。

2、有費用收支的憑證、各類財務(wù)報表

3、物業(yè)管理服務(wù)費用公開有記錄、照片

15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料（含：技術(shù)檔案、權(quán)屬檔案、經(jīng)營管理檔案）齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便

一、房屋及設(shè)備基礎(chǔ)資料 符合1分,包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳;每缺一項扣0.1分。

1、房屋總平面圖

2、地下管網(wǎng)圖

3、規(guī)劃批準文件

4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求）

二、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)藉資料

1、房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分攤原則和分攤系數(shù)

三、物業(yè)管理經(jīng)營管理資料

1、分戶管理記錄

2、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計表

3、大廈情況表

4、房屋安全普查表（上和本）

5、房屋完好等級評定記錄

6、大、中、小修和檢查記錄

7、設(shè)施設(shè)備臺帳

8、設(shè)施設(shè)備運行記錄

9、房屋租金繳納記錄或物業(yè)管理費用收繳和使用記錄

10、資料分類成冊，有目錄并查閱方便

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便

1、住用戶基本情況 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、房屋及配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)清冊

17、建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

1、執(zhí)行值班制度情況（值班表、值班記錄）符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；

2、未設(shè)立服務(wù)電話的扣0.5分；

3、發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2分,最多不得超過三處；

4、回訪記錄與實際情況不符的，發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分,最多不得超過四次.回訪比例不符合要求的扣0.3分，無回訪記錄的扣0.5分。

2、設(shè)立服務(wù)電話并在明顯位置公布電話號碼

3、來電、接待記錄和處理記錄

3、來電、接待記錄和處理記錄

4、問題處理及時，回訪記錄（與派工單內(nèi)容相符，比例符合要求（30％）并按月統(tǒng)計、裝訂）

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上

1、征詢意見單 符合1分，每缺一項扣0.3分

2、對意見單的統(tǒng)計（滿意率要達到95%）

3、整改措施

4、整改措施落實情況的記錄

19、建立并落實維修服務(wù)承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

1、明顯位置公布維修服務(wù)的承諾 符合2分，1、建立并落實1分,建立但未落實扣0.5分,未建立扣1分；

2、及時率符合0.5分,每降低1個百分點扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。

2、服務(wù)承諾的落實情況記錄

3、派工單和統(tǒng)計表（及時率、返修率）

4、回訪記錄（見第17條要求）

二、房屋管理及維修養(yǎng)護 9分

1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置

1、大廈名稱及地名標識齊全 符合1分,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2分

2、樓層標識及門牌號齊全、完整

3、大廈平面圖

4、大廈內(nèi)單位名錄水牌

2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 對照規(guī)劃圖現(xiàn)場查看 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5分

3、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象

1、外墻清潔 符合2分,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2分,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2分;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1分;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分

2、外墻完好，無破損、脫落

3、外墻無張貼物

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損

1、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損 符合1分,未按規(guī)定設(shè)置或沒有審批手續(xù)的0分;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1分,有安全隱患每處扣0.5分

2、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔

3、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規(guī)范，無安全隱患

4、市政管委審批手續(xù)

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕

1、安裝位置統(tǒng)一（要求橫平豎直）符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、有冷凝水收集管

3、空調(diào)支架無生銹現(xiàn)象

6、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等

1、陽臺統(tǒng)一封閉或不封閉 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3分

2、要求樣式、色調(diào)、材質(zhì)統(tǒng)一

3、除首層外，無安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象

4、無伸出戶外的安裝物

7、房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

1、裝修協(xié)議 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、裝修驗收記錄

三、共用設(shè)備管理 35分

（一）綜合要求 4分

1、制訂設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行

1、設(shè)備運行記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3分

2、操作人員崗位責任制

3、設(shè)備巡回檢查記錄

4、設(shè)備維護記錄和定期保養(yǎng)記錄

2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求

1、機房內(nèi)房間、設(shè)備清潔無雜物 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、機房有擋鼠板，無鼠、蟲

3、有環(huán)境要求的設(shè)備在機房內(nèi)要有溫、濕度計等

3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程

1、配備所需專業(yè)技術(shù)人員（職稱證明）符合1分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、操作記錄

4、設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故 設(shè)備運行、重大事故發(fā)生情況 符合1分,正常運行1分，發(fā)生重大事故的扣1分

（二）供電系統(tǒng) 3分

1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶

1、有關(guān)通知及記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、限電、停電審批資料

2、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行

1、臨時用電管理措施 符合1分,臨時用電措施、停電應(yīng)急預(yù)案不符合的各扣0.5分

2、停電應(yīng)急處理預(yù)案

3、備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用

1、備用應(yīng)急發(fā)電機的維修保養(yǎng)記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、備用應(yīng)急發(fā)電機的試運行記錄

（三）弱電系統(tǒng) 2分

1、按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作

1、弱電系統(tǒng)分項巡視記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分（含變電室防鼠板高60公分以上，放鼠藥）

2、弱電系統(tǒng)維修記錄

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存

1、系統(tǒng)運行正常 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、監(jiān)控錄影帶按規(guī)定保存

3、系統(tǒng)運行、測試記錄

（四）消防系統(tǒng) 5分

1、消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用

1、消防控制室值班情況（排班表、值班記錄）符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、滅火器材配置有效情況（現(xiàn)場測試隨時起用）

3、運行記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄、測試記錄

2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題

1、消防管理人員培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)記錄 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.4分

2、重點工種人員及其他員工消防知識的掌握情況

3、消防設(shè)備故障處理記錄

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人

1、消防宣傳資料 符合1分,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3分

2、消防宣傳活動記錄

3、各區(qū)域消防責任人名單

4、消防安全責任書

4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通

1、火災(zāi)預(yù)案、火災(zāi)隱患的整改情況以及防范措施的落實情況 符合1分，照明設(shè)施發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.1分，無應(yīng)急預(yù)案扣0.5分,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不通暢扣0.1分，通道有雜物扣0.1分

2、安全疏散通道、疏散標識或示意圖在醒目位置明示

3、消防標識設(shè)置齊全、完好有效情況

4、消防通道內(nèi)照明設(shè)施完好，適當配備應(yīng)急燈和安全出口情況

5、消防通道開通，通道內(nèi)無雜物等

5、無火災(zāi)安全隱患

1、消防設(shè)施設(shè)備完好 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.4分

2、易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況

3、防火巡查情況及消防安全重點部位的管理情況

（五）電梯系統(tǒng) 6分

1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備

1、電梯準用證（安全許可證）符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、電梯年檢合格證

3、電梯維修保養(yǎng)合同

2、電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好

1、電梯運行時間明示（如24小時運行可不公布）符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、電梯機房通風(fēng)情況

3、電梯轎廂照明情況

4、電梯保養(yǎng)記錄

5、電梯檢修記錄

3、轎廂、井道、機房保持清潔 現(xiàn)場保持清潔 符合1分，轎廂應(yīng)干凈,井道應(yīng)清潔,無垃圾雜物,機房門道槽應(yīng)無雜物,發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2分

4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗

1、維保人員上崗證書 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、維保方的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

5、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修 接到故障報修20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定的扣0.5分

6、運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施 電梯出險應(yīng)急預(yù)案 符合1分,有預(yù)案但內(nèi)容不完善或相關(guān)人員不熟悉處理措施扣0.5分，無預(yù)案的扣0.5分

（六）給排水系統(tǒng) 9分

1、建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃

1、大廈節(jié)水計劃 符合1分,每缺一項扣0.5分

2、大廈節(jié)水措施

2、設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏

1、設(shè)備日常巡視記錄 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)備現(xiàn)場工作正常

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染

1、蓄水池清洗記錄 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒記錄

3、二次供水衛(wèi)生許可證

4、水質(zhì)化驗單

5、操作人員健康證

6、水箱間衛(wèi)生檢查記錄

7、現(xiàn)場水箱間清潔，水箱加鎖

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患

1、供水設(shè)備管理措施落實情況記錄 符合1分，沒有管理措施扣0.5分,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2分

2、供水設(shè)備現(xiàn)場保持清潔

5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶

1、限水、停水通知 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、停水的臨時供水預(yù)案

6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生

1、排水系統(tǒng)清淘記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、地下室、車庫等設(shè)施設(shè)備的檢查記錄

7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象

1、派工單20分鐘到達現(xiàn)場 符合1分,有投訴或未在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場的扣0.5分

2、無關(guān)于嚴重跑水、長時間停水的投訴

8、制定事故應(yīng)急處理方案 供水事故應(yīng)急處理預(yù)案 符合1分，無處理預(yù)案扣0.5分,有預(yù)案內(nèi)容不完善扣0.5分

（七）空調(diào)系統(tǒng) 3分

1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象

1、運行記錄 符合1分,有空調(diào)設(shè)備運行和巡視記錄0.5分,無測試報告的扣0.5分

2、巡視記錄

3、水塔噪聲測試報告

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修 派工單的到達現(xiàn)場時間符合相關(guān)管理制度 符合1分,管理制度中有到達現(xiàn)場時間規(guī)定的為基本符合0.5分,未執(zhí)行扣0.5分

3、制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案

1、中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理預(yù)案 符合1分，無應(yīng)急處理預(yù)案扣1分,有預(yù)案但不完善扣0.5分，記錄與預(yù)案不符合扣0.5分

2、相關(guān)記錄與方案相符

（八）供暖供氣系統(tǒng) 3分

1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備完好，運行正常

1、設(shè)備檢修記錄（檢修工作在9月底前完成）符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3分

2、設(shè)備運行記錄

3、值班記錄（24小時有人值班）、投訴記錄（少于3%）

4、值班電話、報修地點公布

2、管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患

1、巡視記錄 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、保養(yǎng)記錄

3、現(xiàn)場符合要求

3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度 測溫記錄 符合1分,有上一年的測溫記錄但不完整的扣0.5分,無記錄扣1分

四、共用設(shè)施管理 4分

1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途 與規(guī)劃圖對照現(xiàn)場查看 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 現(xiàn)場無外露管線 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好

1、巡視記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處開關(guān)破損的、燈泡不亮扣0.2分

2、現(xiàn)場燈具、開關(guān)完好，無不亮現(xiàn)象

4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦

1、大廈通道無堆積物 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、路面平整，無破損

五、保安及車輛管理 9分

1、大廈基本實行封閉式管理

1、大廈基本封閉 符合1分,未封閉或無人值守扣0.5分

2、各出入口有人員值守

2、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責

1、專業(yè)保安隊伍（保安公司的執(zhí)照、分包合同）符合2分,無專業(yè)保安隊伍扣1分;值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2分

2、巡邏路線圖及巡邏記錄

3、保安人員名單、排班及崗位分工

4、各崗位的值崗及交接班記錄

5、保安人員培訓(xùn)及考核記錄

3、結(jié)合大廈特點，制定安全防范措施

1、安全防范措施（要有針對設(shè)備機房、停車場、大廈出入口等重點部位的措施）符合1分，對特殊的部位要有相應(yīng)的防范預(yù)案,每發(fā)現(xiàn)一處無防范預(yù)案扣0.2分，無預(yù)案的扣0.3分

2、治安預(yù)案

4、進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行

1、各類交通標志齊全，設(shè)置合理 符合1分,有一項不符合的扣0.5分

2、現(xiàn)場無堵塞

5、大廈外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊

1、疏導(dǎo)人員名單 符合1分,基本符合0.5分(第1、2項每缺一項扣0.5分);第3項每發(fā)現(xiàn)一處停放不符合扣0.1分

2、疏導(dǎo)人員的工作職責

3、現(xiàn)場車輛停放入位

6、室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記

1、固定車輛出入證發(fā)放記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3分

2、固定車輛登記表

3、車輛出入記錄

4、停車管理協(xié)議

7、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔

1、管理制度落實情況（車輛登記）符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、車輛分區(qū)擺放整齊

3、管理區(qū)域內(nèi)無隨意停放車輛

8、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施

1、變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場等處有明顯警示標識 符合1分,有標識但無防護措施的扣0.5分,無標識的扣0.5分

2、現(xiàn)場有防護措施

六、環(huán)境衛(wèi)生管理 10分

1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

1、設(shè)施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站）、垃圾分類 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分，未分類收集的扣0.2分

2、設(shè)施保持清潔

2、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔

1、崗位責任制（保潔分工及巡查記錄）符合1分，未實行責任制的扣0.5分,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3分,未實行標準化保潔的扣0.2分

2、保潔員名單和保潔區(qū)域

3、保潔標準化（工作標準、時間安排）

3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺

1、垃圾按規(guī)定時間清運（日產(chǎn)日清）符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2分,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5分,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5分

2、定期消殺情況記錄

4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 現(xiàn)場符合要求 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處不符合0.2分

7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染

1、居民投訴 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2分。發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5分

2、現(xiàn)場符合要求

七、綠化管理 4分

1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象

1、符合綠地規(guī)劃圖 符合1分,改變用途扣0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處踐踏面積累計超過1平方米的扣0.3分，有占用現(xiàn)象的扣0.2分

2、綠地內(nèi)無踐踏痕跡

3、綠地內(nèi)無占用現(xiàn)象

2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿

1、綠地裸露面積不超過1平方米 符合1分，長勢不好扣0.5分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、綠化養(yǎng)護措施（修剪、打藥）

3、長勢情況、修剪整齊

3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 現(xiàn)場符合要求 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實 大廈內(nèi)部綠化管理措施 符合1分，無措施扣1分,有措施,落實不力扣0.5分

八、精神文明建設(shè) 3分

1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規(guī)定 業(yè)主代表介紹 符合1分,管委會書面證明的為基本符合0.5分,有業(yè)主違約記錄的扣0.5分

2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動

1、大廈內(nèi)設(shè)宣傳欄等設(shè)施 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分

2、各類宣傳資料及宣傳欄內(nèi)容

3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等

3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件 當?shù)嘏沙鏊榻B 符合1分,有案件發(fā)生的扣1分

九、管理效益 4分

1、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上 物業(yè)管理費收繳情況報表 符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分

2、提供有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營

1、多種經(jīng)營項目 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、提供服務(wù)的相關(guān)記錄

3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況

1、財務(wù)報表（盈虧報表、納稅記錄）符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分

2、對管委會（業(yè)委會）公布的公共服務(wù)項目帳目

北京市實施全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準評分細則

檢查標準 檢查內(nèi)容 評分細則

一、基礎(chǔ)管理 21分

1、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 符合1分，現(xiàn)場與規(guī)劃不符的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分（有批準文件的不扣分）；材料中每缺一項扣0.2分，其中第3項中缺4種以上扣0.2分，第5項無臨建房屋的不扣分

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

3、規(guī)劃圖紙(六圖二書):即1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、詳細規(guī)劃說明書、環(huán)境預(yù)評價書；

4、與規(guī)劃部門往來文件

5、臨建房屋批準手續(xù)（如有臨建房屋）

備注：以上所有資料、圖紙要有相關(guān)批準部門加蓋審批章

2、己辦理接管驗收手續(xù)

一、物業(yè)公司驗收記錄及問題處理情況 符合1分，每缺一項扣0.1分。

二、物業(yè)公司需收集的資料

1、項目竣工總平面圖

2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖

3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料

5、各單項工程竣工驗收證明材料

6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件

7、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料

8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單

9、供水、供暖的試壓報告

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理

1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分，沒有承包項目的第3項不扣分。

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書

3、服務(wù)項目分承包（承包方營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和承包合同或協(xié)議）

4、建設(shè)單位在租售廠房前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確 物業(yè)管理委托合同 符合1分，有委托合同但內(nèi)容不完整為基本符合0.5分,沒有委托合同扣1分

5、在房屋租售合同簽訂時，購房人或承租人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責權(quán)利明確 前期物業(yè)管理協(xié)議或公約 符合1分，有協(xié)議或公約的為基本符合0.5分,而內(nèi)容不符合規(guī)定的扣0.5分

6、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定

1、維修基金交納單據(jù)記錄 符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定或每缺一項扣0.5分（沒有使用的不扣分）,未建立0分（單一產(chǎn)權(quán)的采取其他方式的不扣分）

2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、管委會批準及使用的各類票據(jù)）

7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度（公共管理制度）完善

1、房屋使用手冊 完善1分，(第1--3項每缺一項扣0.5分),第4---8項每缺一項扣0.1分

2、裝飾裝修管理規(guī)定

3、業(yè)主公約

4、綠化管理制度

5、衛(wèi)生保潔管理制度

6、保安管理制度（公共秩序維護管理制度）

7、車輛管理制度（包括機動車和非機動車及機動車停車場管理）

8、消防管理制度

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責

1、成立管委會（業(yè)委會）的申請 符合1分，每缺一項扣0.5分

2、管委會（業(yè)委會）章程或業(yè)主大會議事規(guī)則

3、管委會（業(yè)委會）成立的批復(fù)

4、會議記錄

9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確 與管委會（業(yè)委會）簽定的物業(yè)管理委托合同 符合1分，有委托合同但內(nèi)容不完整扣0.5分,沒有委托合同扣1分

10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意

1、爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案（兩份材料分別寫）符合1分，無規(guī)劃或無實施方案的扣0.5分；爭創(chuàng)材料未經(jīng)書面同意的扣0.5分

2、爭創(chuàng)材料經(jīng)管委會（業(yè)委會）簽字蓋章

11、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法

一、各項管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分)；

2、有崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄、具體落實措施、考核辦法每缺一項扣0.2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合有關(guān)規(guī)定的扣0.1分

1、房屋管理制度

2、零維修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、供水管理制度

5、車輛管理制度（機動車、非機動車）

6、供暖管理制度

7、電梯管理制度

8、保潔管理制度

9、消防管理制度

10、綠化管理制度

11、保安管理制度

12、收費管理制度

13、財務(wù)管理制度

14、回訪制度

15、檔案管理制度

二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄及具體落實措施和考核辦法

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹

1、物業(yè)管理上崗證書（經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員）符合1分,管理人員、專業(yè)技術(shù)人員，每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1分;著裝及標志符合0.3分,發(fā)現(xiàn)1人不符合扣0.1分（最多扣3人）

2、各類專業(yè)人員的專業(yè)上崗證書（電工、電梯司機、會計等）

3、員工統(tǒng)一著裝

4、員工佩戴工作牌

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率

一、計算機應(yīng)用情況和智能化（對講、監(jiān)控等）設(shè)備的使用情況 符合1分，1、使用機算機、有智能化設(shè)備的為基本符合0.5分，沒有智能化設(shè)備的（在設(shè)計中沒有監(jiān)控設(shè)備的除外）扣0.5分；

2、查詢資料中缺一項扣0.1分（最多扣五項）

二、計算機查詢資料包括：

1、房屋、設(shè)備等基數(shù)

2、分戶檔案

3、費用收支情況

4、房屋、設(shè)備普查資料

5、房屋、設(shè)備修繕資料

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用及維修基金收支情況

1、各類收費標準（物業(yè)管理費收費標準、代收費用收費標準、有償服務(wù)項目及收費標準）要在明顯位置公布，超出或高于文件規(guī)定的收費要有物價部門的批準文件,實行市場調(diào)節(jié)價的除外。符合1分，1、收費標準公布并符合規(guī)定得0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分；

2、有憑證、報表和照片（記錄）的得0.5分，其中每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開代管費用的收支情況）

2、費用收支的憑證和各類財務(wù)報表

3、物業(yè)管理服務(wù)費用公布記錄、照片

15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全（含：技術(shù)檔案、權(quán)屬檔案、經(jīng)營管理檔案），分類成冊，管理完善，查閱方便

一、房屋及設(shè)備基礎(chǔ)資料 符合1分,1、包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳;每項得0.1分（最多十項）；

2、查閱方便得0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

1、房屋總平面圖

2、地下管網(wǎng)圖

3、規(guī)劃批準文件

4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求）

二、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)藉資料

1、房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分攤原則和分攤系數(shù)

三、物業(yè)管理經(jīng)營管理資料

1、分戶管理記錄

2、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計表

3、項目情況表

4、房屋安全普查表

5、房屋完好等級評定記錄

6、大、中、小修和檢查記錄

7、設(shè)施設(shè)備臺帳

8、設(shè)施設(shè)備運行記錄

9、房屋租金繳納記錄或物業(yè)管理費用收繳和使用記錄

16、建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便

1、用戶基本情況 符合1分,內(nèi)容與實際情況不符的發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分

2、房屋及配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)清冊（見第15條要求）

17、建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

1、執(zhí)行值班制度情況（值班表、值班記錄）符合2分,1、值班制度執(zhí)行情況發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分；

2、未設(shè)立投訴電話（未公開電話）的扣0.5分；

3、發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2分（最多不得超過三處）；

4、沒有回訪記錄每次扣0.1分（最多不得超過四次）

2、設(shè)立服務(wù)電話并在明顯位置公布電話號碼

3、來電、接待記錄和處理記錄

4、回訪記錄（與派工單內(nèi)容相符，比例符合要求（30％）并按月統(tǒng)計、裝訂）

18、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上

1、征詢意見單 符合1分，每缺一項或不符合要求的扣0.3分

2、對征詢意見單的滿意率統(tǒng)計表（滿意率要達到95%）

3、整改措施

4、整改措施落實情況記錄

19、建立并落實維修服務(wù)承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

1、明顯位置公布對維修服務(wù)的承諾 符合1分，1、建立（承諾）并落實0.5分,建立但未落實扣0.2分,未建立扣0.5分；

2、及時率（派工單及其統(tǒng)計表）符合0.2分,每降低1個百分點扣0.1分，返修率符合0.2分,不符合0分

2、服務(wù)承諾落實情況

3、派工單和對派工單的統(tǒng)計表

4、回訪記錄（見第17條要求）

二、房屋管理及維修養(yǎng)護 11分

1、區(qū)內(nèi)各建筑物標志明顯,設(shè)立引路方向平面圖和路標,駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標識在區(qū)內(nèi)明顯位置,企業(yè)銘牌及各類標識牌統(tǒng)一有序

1、工業(yè)區(qū)名稱標識齊全 符合1分,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2分

2、引路路標清楚

3、區(qū)內(nèi)平面圖

4、區(qū)內(nèi)單位名錄牌

2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 對照規(guī)劃圖現(xiàn)場查看 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5分

3、房屋外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象

1、外墻清潔 符合2分,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2分,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2分;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1分;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分

2、外墻完好，無破損、脫落

3、外墻無張貼物

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損

1、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損 符合1分,未按規(guī)定設(shè)置扣1分;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1分,有安全隱患每處扣0.5分

2、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔

3、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規(guī)范，無安全隱患

4、市政管委的審批手續(xù)

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕

1、安裝位置統(tǒng)一要求橫平豎直 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、有冷凝水收集管

3、空調(diào)支架無生銹現(xiàn)象

6、區(qū)內(nèi)住宅封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等

1、陽臺需統(tǒng)一封閉或不封閉，要求樣式、色調(diào)、材質(zhì)統(tǒng)一 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、除首層外，無安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象

3、無伸出戶外的安裝物

7、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生間、水房等管理完好 現(xiàn)場符合要求 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、廢料、雜物及違章占用等,天臺隔熱層無破損 現(xiàn)場符合要求 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

9、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

1、裝修協(xié)議 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、裝修驗收記錄

10、機器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度,無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患 現(xiàn)場符合要求 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

三、共用設(shè)備管理 34分

（一）綜合要求 4分

1、制訂設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行

1、設(shè)備運行記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、操作人員崗位責任制

3、設(shè)備巡回檢查記錄

4、設(shè)備維護保養(yǎng)記錄

2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求

1、機房內(nèi)房間、設(shè)備清潔無雜物 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、機房有高60公分以上的擋鼠板，無鼠、蟲，放鼠藥

3、有環(huán)境要求的設(shè)備在機房內(nèi)要有溫、濕度計等

3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程

1、操作記錄 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、配備專業(yè)技術(shù)人員的上崗證

4、設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故 設(shè)備運行，發(fā)生重大事故情況 符合1分，正常運行0.5分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分，發(fā)生重大事故的扣0.5分

（二）供電系統(tǒng) 3分

1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶

1、限電、停電的通知 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、限電、停電審批資料

2、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行

1、臨時用電管理措施 符合1分,臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合扣0.5分,無預(yù)案的扣0.5分

2、停電應(yīng)急處理預(yù)案

3、備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用

1、備用應(yīng)急發(fā)電機的維修保養(yǎng)記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、備用應(yīng)急發(fā)電機的試運行記錄

（三）弱電系統(tǒng) 2分

1、按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作

1、弱電系統(tǒng)分項巡視記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、弱電系統(tǒng)維修記錄

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存

1、系統(tǒng)運行正常 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、監(jiān)控錄影帶按規(guī)定保存

3、系統(tǒng)運行、測試記錄

（四）消防系統(tǒng) 7分

1、消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用

1、值班情況（排班表、值班記錄）符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)備分布圖

3、消防設(shè)備運行記錄、保養(yǎng)記錄、測試記錄、維修記錄

2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題

1、消防管理人員培訓(xùn)計劃 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分

2、消防管理人員培訓(xùn)記錄

3、消防設(shè)備故障處理記錄

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人

1、消防宣傳資料 符合1分,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、消防宣傳活動記錄

3、各區(qū)域消防責任人名單

4、消防安全責任書

4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻

1、火災(zāi)預(yù)案 符合1分，無預(yù)案扣0.5分,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不通暢扣0.1分，通道內(nèi)有雜物扣0.1分，照明設(shè)施方面每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分

2、消防疏散示意圖在醒目位置明示

3、消防標識齊全、完好

4、消防通道開通，通道內(nèi)無雜物等

5、消防通道內(nèi)照明設(shè)施完好，適當配備應(yīng)急燈

5、工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴格監(jiān)管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格方可使用

1、消防部門審批文件 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、消防部門驗收合格證明

6、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患,督促各用戶與消防部門簽訂消防責任書 與用戶、消防單位簽定的責任書 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5分,未簽訂消防責任書扣0.5分

7、集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規(guī)定,室內(nèi)電線插座安裝規(guī)范,無安全隱患

1、消防、用電管理規(guī)定的落實情況 符合1分，每缺一項扣0.5分

2、物品堆放符合消防管理要求

（五）電梯系統(tǒng) 5分

1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備

1、電梯準用證（安全許可證）符合1分,每缺一項扣0.5分

2、電梯年檢合格證

3、電梯維修保養(yǎng)合同

2、電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好,轎廂、井道、機房保持清潔

1、電梯運行時間明示（如24小時運行可不公布）符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、機房通風(fēng)情況

3、電梯運行記錄

4、電梯保養(yǎng)記錄

5、電梯檢修記錄

6、轎廂照明情況

7、現(xiàn)場保持清潔

3、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗、貨運電梯由專人管理操作,嚴禁超載,客梯嚴禁載貨

1、電梯維保方的營業(yè)執(zhí)照 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、電梯維保人員上崗證

3、貨梯專人管理、載貨情況

4、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修 接到故障報修20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 符合1分,每一次未在規(guī)定時間到達的扣0.5分，5、運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施 電梯出險應(yīng)急預(yù)案 符合1分,有預(yù)案但內(nèi)容不完善或相關(guān)人員不熟悉處理措施扣0.5分，無預(yù)案0分

（六）給排水系統(tǒng) 8分

1、建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃

1、用水、供水管理制度的落實情況 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、節(jié)水計劃

2、設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏

1、設(shè)備日常巡視記錄 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)備現(xiàn)場工作正常

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染

1、蓄水池清洗記錄 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒記錄

3、二次供水衛(wèi)生許可證

4、水質(zhì)化驗單

5、操作人員健康證

6、水箱間衛(wèi)生檢查記錄

7、現(xiàn)場水箱間清潔，水箱加鎖

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患

1、供水設(shè)備管理措施 符合1分，沒有管理措施扣0.5分,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2分

2、供水設(shè)備現(xiàn)場保持清潔

5、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人

1、限水、停水通知 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、停水的臨時供水措施

6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生

1、排水系統(tǒng)清淘記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、地下室、車庫等設(shè)施設(shè)備的檢查記錄

7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急處理方案

1、派工單20分鐘到達現(xiàn)場 符合1分,有投訴或未在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場扣0.5分,無應(yīng)急預(yù)案扣0.5分

2、無關(guān)于嚴重跑水、長時間停水的投訴

3、供水事故應(yīng)急處理預(yù)案

（七）空調(diào)系統(tǒng) 3分

1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象

1、空調(diào)設(shè)備運行記錄 符合1分,有空調(diào)設(shè)備運行和巡視記錄0.5分,無測試報告的扣0.5分

2、空調(diào)設(shè)備巡視記錄

3、水塔噪聲測試報告

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修 派工單的到達現(xiàn)場時間符合相關(guān)管理制度 符合1分,管理制度中有到達現(xiàn)場時間規(guī)定的為基本符合0.5分,未執(zhí)行扣0.5分

3、制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案

1、中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理預(yù)案 符合1分，無應(yīng)急處理預(yù)案扣0.1分,有預(yù)案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5分

2、相關(guān)記錄與方案相符

（八）供暖供氣系統(tǒng) 2分

1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備完好，運行正常;北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度

1、設(shè)備檢修記錄（檢修工作在9月底前完成）符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)備運行記錄

3、值班記錄（24小時有人值班）

4、值班電話、報修地點公布

5、投訴記錄（少于3%）、測溫記錄

2、管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患

1、巡視記錄 符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、保養(yǎng)記錄

3、現(xiàn)場符合要求

四、共用設(shè)施管理 4分

1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途 與規(guī)劃圖對照現(xiàn)場查看 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 現(xiàn)場無外露管線 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好

1、巡視記錄 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2分

2、現(xiàn)場燈具、開關(guān)完好，無不亮現(xiàn)象

4、工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦

1、工業(yè)區(qū)通道無堆積物 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、路面平整，無破損

五、保安及車輛管理 9分

1、工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理

1、工業(yè)區(qū)基本封閉 符合1分,未封閉或無人值守扣0.5分

2、各出入口有人員值守

2、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責

1、專業(yè)保安隊伍（保安公司的營業(yè)執(zhí)照、委托合同）符合2分,無專業(yè)保安隊伍扣1分,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2分，無預(yù)案扣0.2分，其他項每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.1分

2、巡邏路線圖及巡邏記錄

3、保安人員名單、排班及崗位分工

4、各崗位的值崗及交接班記錄

5、保安人員培訓(xùn)及考核記錄

6、保安預(yù)案

3、結(jié)合工業(yè)區(qū)特點，制定安全防范措施,對貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實行憑證通行制度 安全防范措施（要有針對設(shè)備機房、停車場、出入口等重點部位的措施）符合1分，對特殊的部位要有相應(yīng)的防范處置預(yù)案,每發(fā)現(xiàn)一處無防范處置預(yù)案扣0.2分，未實行通行制度扣0.5分

4、進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行

1、各類交通標志齊全，設(shè)置合理 符合1分,每一項不符合的扣0.5分

2、現(xiàn)場無堵塞

5、工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊

1、疏導(dǎo)人員名單 符合1分,無名單或職責的扣0.2分;停放入位0.6分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。

2、疏導(dǎo)人員的工作職責

3、現(xiàn)場車輛停放入位

6、室內(nèi)停車場管理嚴格，出入有登記

1、停車協(xié)議 符合1分,第1-3 項每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分,第4項有出入記錄但填寫不完整的扣0.2分

2、固定車輛登記表

3、固定車輛出入證發(fā)放記錄

4、車輛出入記錄(車號、出入時間等)

7、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地整潔

1、管理制度的落實情況（車輛登記）符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、車輛分區(qū)擺放整齊

3、管理區(qū)域內(nèi)無隨意停放車輛

8、危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施

1、變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場等處有明顯警示標識 符合1分,無標識或無防護措施的扣0.5分

2、現(xiàn)場有防護措施

六、環(huán)境衛(wèi)生管理 11分

1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

1、設(shè)施齊全（垃圾箱、果皮箱、中轉(zhuǎn)站）、垃圾分類收集 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分，垃圾未分類收集的扣0.3分

2、設(shè)施保持清潔

2、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔

1、崗位責任制（分工、巡查記錄）符合1分，未實行責任制的扣0.5分,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3分,未實行標準化保潔的扣0.2分

2、保潔員名單和保潔區(qū)域

3、保潔標準化（工作標準、時間安排）

3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生滅殺

1、垃圾按規(guī)定時間清運（日產(chǎn)日清）符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1分,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.3分,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3分

2、定期消殺記錄

4、對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜 現(xiàn)場符合要求 符合1分,不符合0分

5、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

6、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 現(xiàn)場符合要求 符合2分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

7、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 現(xiàn)場符合要求 符合1分,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

8、工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標準，無有毒、有害物質(zhì);貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患

1、設(shè)備噪聲檢測報告 符合2分，無檢測報告扣1分,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5分,其它每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2分

2、現(xiàn)場符合要求

七、綠化管理 3分

1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象

1、符合綠地規(guī)劃圖 符合1分,改變用途扣0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處踐踏面積累計超過1平方米的扣0.3分，有占用現(xiàn)象扣0.2分

2、綠地內(nèi)無踐踏痕跡

3、綠地無占用現(xiàn)象

2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿

1、綠地裸露面積不超過1平方米 符合1分，長勢不好扣1分,其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

2、綠化養(yǎng)護措施（修剪、打藥）

3、長勢良好，修剪整齊

3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 現(xiàn)場符合要求 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

八、精神文明建設(shè) 3分

1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守工業(yè)區(qū)的各項管理規(guī)定 業(yè)主代表介紹 符合1分,管委會書面證明的為基本符合0.5分,有違約記錄的扣0.5分

2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動場所

1、區(qū)內(nèi)設(shè)宣傳欄等設(shè)施 符合1分,有設(shè)施和資料的為基本符合0.5分,無記錄或照片扣0.5分

2、各類宣傳資料及宣傳欄內(nèi)容

3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等

3、區(qū)內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件 當?shù)嘏沙鏊榻B 符合1分,有案件發(fā)生的扣1分

九、管理效益 4分

1、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上 物業(yè)管理費收繳情況報表 符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分

2、提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營

1、多種經(jīng)營項目 符合1分,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

2、提供服務(wù)的相關(guān)記錄

3、本工業(yè)區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 財務(wù)報表（盈虧報表、納稅記錄）符合1分，公開帳目的基本符合0.5分，虧損的扣0.5分

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；

（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標準及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準成立物業(yè)管理機構(gòu)；

（六）批準成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：

（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權(quán)：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機構(gòu)與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：

（一）負責物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構(gòu)。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項工程設(shè)計文件（圖紙復(fù)印件）等；

（二）當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應(yīng)當按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓(xùn)接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任

（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預(yù)算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預(yù)算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預(yù)算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護

（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的管理

（一）對公共設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負責的除外）。

（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

（四）對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。

（七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設(shè)施完好。

（十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）在規(guī)定地點設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護標記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；

（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。

（七）在公共場所私設(shè)、亂設(shè)攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關(guān)部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應(yīng)單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理內(nèi)容

二、物業(yè)管理模式

三、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度

六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施

二、物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”；

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： 1.2工作的主動性

管理責任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。1.3、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

1.4、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理 6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。

三、物業(yè)管理模式

居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務(wù)。

1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度

2、公共管理制度 2.1停車場管理須知

A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責賠償。2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔全部修理費用及連帶責任。

C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。

E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。

3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責

A.應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； C.帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標； D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；

E.鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；

F.關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；

3．2經(jīng)理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B.負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)； C.負責對本中心員工各類考核； D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標；

G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；

D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；

E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；

B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。3．5工程維修部主管職責

A、負責小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

C、負責制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購；

D、做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．

6、服務(wù)中心主管職責

A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；

B、負責建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、負責多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負責服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質(zhì)要求

jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時 =4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時 =2592.00元/月

B、智能化網(wǎng)絡(luò)運行等綜合：1000.00元 C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

維修保養(yǎng)費用為;每部每月按50元計算則為： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵運行費： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月

六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施

為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：

一、基本服務(wù)：

1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；

6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；

8、公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務(wù)

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；

13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；

14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

15、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；

16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；

28、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；

31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。