第一篇：房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理工作的幾點淺析

房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理工作的幾點淺析 姓名：李祥

50強集團客戶服務(wù)部助理總經(jīng)理

內(nèi) 容 摘 要

房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)黃金發(fā)展期似乎已經(jīng)到了高峰，那么將來房地產(chǎn)市場的具體走向如何？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展中的客戶關(guān)系管理環(huán)節(jié)，此時此刻應(yīng)充分考慮客戶價值的挖掘以面對白銀時代的市場現(xiàn)狀；房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理，客戶價值的深層次挖掘，以及房地產(chǎn)行業(yè)中論聲不斷的所謂產(chǎn)品、品牌及文化的關(guān)系應(yīng)如何正確認識？對于今后一段時期內(nèi)的房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展有著指導(dǎo)性的意義和價值。關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理，產(chǎn)品、品牌、文化，客戶價值，創(chuàng)新戰(zhàn)略 前言：

客戶服務(wù)中心或是客戶關(guān)系中心是目前大多地產(chǎn)公司習(xí)慣的兩種部門的稱呼。其實有很多公司，對于客服工作依然是停留在僅僅作為售后服務(wù)的的認知階段；這深層次上反映的是一個公司的戰(zhàn)略眼光和長期可持續(xù)發(fā)展的布局高度不夠的外在表現(xiàn)。我們對于客服工作依然停留在“滅火”層次，客服工作者擔(dān)當(dāng)?shù)膬H僅只是“滅火員”的角色，如若“火災(zāi)”已然發(fā)生，損失已不可避免，這個時候“滅火員”即我們的客服工作者能做的只是盡量把損失降到最低，這時既要考慮到業(yè)主的切身感受，又要兼顧到公司的利益，在此兩者之間找尋平衡點進行妥善解決處理。即便是經(jīng)驗豐富的“滅火員”出馬依然是要面對損失，與業(yè)主、與公司都是客觀存在的損失。這時“防火”顯得尤為重要，只有防范在前，才能夠規(guī)避損失，維護品牌形象等。這就需要客服工作必須改革創(chuàng)新，就要進行風(fēng)險預(yù)控的前置管理，需要凡事考慮在前、過程跟蹤、積極整改、反饋溝通。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，就務(wù)必要從服務(wù)入手，從客戶價值發(fā)現(xiàn)和挖掘入手，隨著時代進步的節(jié)奏，一切落腳于服務(wù)，一切又源自于服務(wù)，服務(wù)體現(xiàn)價值，服務(wù)產(chǎn)生價值，服務(wù)創(chuàng)造能效。

一、目前房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理的現(xiàn)狀

當(dāng)下房地產(chǎn)市場仍然是如火如荼，尤其是在中國這個具有較大內(nèi)需市場的氛圍下，房地產(chǎn)市場對各類人才的需求也在急劇的擴張。但房地產(chǎn)客服線條工作思路的厘清及客服線條工作人員的素質(zhì)存在良莠不齊的情況，單就對房地產(chǎn)客服線條工作的認識就不盡相同。

很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，尤其是非客服線條工作的人士，往往對客服工作的理解很片面，很主觀；認為客服工作就是售后的服務(wù)和支持。甚至很主觀的認為客服工作就是善后，給銷售善后，給工程善后，給設(shè)計善后……其實就是滅 火階段，當(dāng)投訴產(chǎn)生，或是群訴已經(jīng)爆發(fā)之后，此時無論何種“消防人員”出現(xiàn)，不論其經(jīng)歷經(jīng)驗如何豐富，損失已是無法避免。

房地產(chǎn)行業(yè)之外的人士更是理解有誤，甚至僅從字面意思去揣摩，認為客服工作就是接接電話，解釋一下客戶心中疑問，傳達一下客戶的內(nèi)心想法而已。另外還有一類是我們房地產(chǎn)客服線條的工作人士對自身工作的認識也不夠清晰明了，單純的認為我們客服的工作就是搞好交付，處理業(yè)主投訴，定期、不定期開展客戶會的活動以及滿意度的回訪調(diào)研等工作就可以了，只是粗放的去看待客服工作，也只能粗放的按照常規(guī)思路工作，日復(fù)一日，年復(fù)一年的重復(fù)著，沒有新意，沒有突破。

房地產(chǎn)市場客服線條的工作總體大致可以分以下三類：

一）、成熟穩(wěn)定型：具備完善的客服體系制度，是一個獨立、具有話語權(quán)的部門，具備一定深度和廣度的專業(yè)知識和技能。

二）、成長、發(fā)展型：經(jīng)過一定時間的摸索，逐步成型的客服體系，但其需要對銷售工作提供支持，故而精力相對分散，客服從業(yè)人員的專業(yè)知識和技能相對單一；正在努力掙脫出來，獨立成長。

三）、起步階段型：模仿、照搬硬套式的客服線條體系，工作精力分散嚴(yán)重，客服從業(yè)人員專業(yè)知識和技能十分單一，需要很長時間的探索、學(xué)習(xí)。

二、房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理工作的核心--兩種意識，四個溝通 總的來說房地產(chǎn)的客服工作主要是“兩種意識”和“四個溝通”。

一）、兩種意識是風(fēng)險意識和服務(wù)意識，可以說此兩種意識貫穿客服工作的始終，并且有交叉、有重疊。

二）、四個溝通是：一要與銷售溝通，不可夸大宣傳，不可有不實承諾，二是與設(shè)計溝通，不可對審定后的圖紙隨意改動，三是與成本溝通，不可忘卻合同約定及樣板展示進行成本優(yōu)化，四是與工程溝通，不可不按圖施工。

三）、風(fēng)險意識是無處不在的，當(dāng)然服務(wù)意識也是如影隨形，交錯重疊。比如我們開展置業(yè)會活動時注意提醒工作人員自身及業(yè)主人身及財產(chǎn)安全；這更深層次體現(xiàn)出的是客服人員的服務(wù)周到和嚴(yán)謹細心的一面。比如我們與投訴業(yè)主商談時注意避免激化矛盾而引起的肢體沖突等；這另一層面體現(xiàn)的是本著解決問題，為業(yè)主服務(wù)的睿智之舉。比如交房現(xiàn)場應(yīng)注意與交付業(yè)主隨行的老人與小孩的人身及財產(chǎn)安全、及交付現(xiàn)場的秩序維護的安全；這更深邃得反映出作為客服人員的統(tǒng)籌帷幄的穩(wěn)健。比如在擬定銷售說辭時應(yīng)該本著實事求是的原則、規(guī)定，統(tǒng)一口徑，該告知業(yè)主的紅線內(nèi)外有利因素和不利因素均要坦言知會；這個中的意義是我們對自身產(chǎn)品的信任以及做人的坦然。比如我們參與圖紙會審或是掃樓排雷行動時，是否能夠以業(yè)主的角色多想一想有關(guān)實際使用感受、及采光、通風(fēng)、視覺效果上的最終功能和人性化的考量……服務(wù)與風(fēng)險同在，當(dāng)我們?yōu)闃I(yè)主提供增益服務(wù)時，其本地民風(fēng)民俗是否被考慮其中，這樣才不至于好心辦壞事；當(dāng)我們給業(yè)主贈送生日禮物時，其家中是否允許生人到訪要做到提前溝通。當(dāng)我們對成熟型小區(qū)進行品質(zhì)提升的改造時，是否征詢廣大業(yè)主的意見？是否對該工期的時間及施工期間是否會產(chǎn)生噪音污染及外來人員的跟蹤等建立完善可行的管理機制等？

四）、四個溝通更是我們客服工作中的重點、也是客服工作中值得去探討研究和深挖的重頭戲。與銷售溝通，不可夸大宣傳，不可有不實承諾；作為銷售人員本身大多更注重的是銷售業(yè)績，更多的在意是短期內(nèi)收入和個人職業(yè)的利好；可是對于一個地產(chǎn)公司來說，銷售環(huán)節(jié)是客戶認識公司，了解公司的第一個環(huán)節(jié)，能否做到童叟無欺，能否做到銷售的告知義務(wù)，其實另一層面上反映的是地產(chǎn)公司對自我產(chǎn)品的認可與自信；也更是地產(chǎn)公司樹立品牌形象的窗口之一。與設(shè)計溝通，不可對審定后的圖紙隨意改動，因為改動就意味著變更，變更就意味著與銷售不符；對于廣大業(yè)主來說可能就是銷售欺詐的行為，當(dāng)然這要將從提升品質(zhì)及實用功能角度出發(fā)的改動排除在外。另外這種改動可能還會牽扯到報規(guī)規(guī)劃方面的變更，相關(guān)部門是否認可我們的改動？哪怕是優(yōu)化和提升也只值得商討的。所以除非在非改不可的情況下才去改動原先的設(shè)計是客服工作的原則和前提。與成本溝通，不可忘卻合同約定及樣板展示進行成本優(yōu)化，開源節(jié)流是每一個成本管理者的中心、核心。對于客服工作而言，成本優(yōu)化不僅僅要考慮到是否與合同中交付標(biāo)準(zhǔn)相違背，還要更深層的去考慮是否違反相關(guān)國家、地方的設(shè)計、建筑規(guī)范等，更要深入的考慮到是否與業(yè)主實際使用功能及感觀效果上有無影響等方面全方位考量。與工程溝通，一定要按圖施工；對于工程工作者而言按圖施工是原則，但是依然存在施工人員往往先入為主，唯經(jīng)驗主義于行，以至于出現(xiàn)這樣或那樣的不符，有甚至嚴(yán)重脫離了設(shè)計理念而亂建的情況出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理的工作模塊分析

從房地產(chǎn)客服工作模塊角度來說，則大致可以分為以下幾類：

1、窗口形象的建立，2、風(fēng)險預(yù)控體系，3、組織交付，4、投訴處理，5、置業(yè)會活動及滿意度 1）、窗口形象的建立：之所以把窗口形象的建立放在第一位，因為它是精髓，是思想境界的高度結(jié)晶，換言之如若沒有這一思想認識，最終是做不好客服工作的；這就迫使我們首先要明白客服工作是一個服務(wù)性的工作崗位，我們與客戶的每一次的接觸都不僅僅是個人的行為，而是更大程度上代表了公司的形象。我們?nèi)绾闻c客戶交談，如何接人待物，是不是坦誠相待，是不是急客戶之所急；是不是把客戶的利益放在第一位都至關(guān)重要……其次要知道我們客服是樹立公司戰(zhàn)略品牌形象的重要環(huán)節(jié)。最后我們應(yīng)以全局觀去看待客服工作，以老板的戰(zhàn)略高度的眼界，總經(jīng)理的運籌帷幄的眼光統(tǒng)籌管理開發(fā)工作；即客服工作是貫穿在整個公司樹立戰(zhàn)略品牌價值體系始終的。2）、風(fēng)險預(yù)控體系：風(fēng)險預(yù)控體系則是整個客服工作的重中之重，何為風(fēng)險？何為預(yù)控？這就需要客服工作者帶著風(fēng)險意識和服務(wù)意識去執(zhí)行、去落實客服工作的最核心的心臟部分。首先將自己放在客戶身份的角度去發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)不足，發(fā)現(xiàn)有可能在實際使用中帶來不便的不合理的設(shè)計，施工，規(guī)劃等方面；簡而言之就是挑毛病。然而這種挑毛病不是雞蛋里挑骨頭，要有理有據(jù)，不可強人所難，不可帶有個性需求方面的挑剔是很重要的，這其中的度的把握和拿捏很重要。其次要從客戶居住感受方面入手，真真切切的考慮業(yè)主的真實感受；將有可能帶來不便或是不舒適等方面的情況提前提出以提升品質(zhì)。另外要從人的視覺效果角度出發(fā)，綜合考慮觀感給人帶來的視覺沖擊是否合理，是否給人以溫馨舒適的感受。再次是關(guān)于銷售環(huán)節(jié)的風(fēng)險提醒和預(yù)控，銷售樣板間的排雷核查至關(guān)重要，樣板間的搭建是否與設(shè)計相符，所用材料是否與合同交付標(biāo)準(zhǔn)一致，是否與銷售房屋用材用料一致，室內(nèi)用材是否滿足安全環(huán)保要求；再有就是針對銷售說辭的會簽，該提醒業(yè)主的紅線內(nèi)外因素必須告知，不論是有利還是不利因素，這至少反映的是我們的自信和責(zé)任。還有就是交付時間的約定，交付標(biāo)準(zhǔn)的確認，業(yè)主所購樓層是否為標(biāo)準(zhǔn)層等是否存在結(jié)構(gòu)或使用方面的異同都必須盡到告知的義務(wù)。最后一點則要從國家、地區(qū)的設(shè)計規(guī)范、建筑規(guī)范、消防、人防、規(guī)劃等各種規(guī)范制度的角度出發(fā)，堅決不可違背規(guī)范做事，要以犀利甚至苛刻的眼睛發(fā)現(xiàn)這其中可能存在的潛在風(fēng)險；比如水電管線的鋪設(shè)是否是橫平豎直，是否是沿邊、貼邊布置，在轉(zhuǎn)角處是否進行加牢加固處理；水管的預(yù)埋位置是否會影響業(yè)主后期擴容改建時的不便；燃氣的預(yù)留位置與插座面板的間距是否滿足安全規(guī)范；陽臺水管的預(yù)留是否需要考慮保溫措施；室內(nèi)是否有多余的梁、柱以至于后期裝修設(shè)計不便；室內(nèi)主要房間如客廳、臥室的視線是否會有遮擋，采光是否有影響等等都需要去我們悉心發(fā)現(xiàn)。

3）、組織交付：這個環(huán)節(jié)對于業(yè)主來說是堪比過年一樣喜慶。因為他們在等待了一至三年不等時間之后終于可以拿到鑰匙，收拾新房了。組織交付，自然交付前的準(zhǔn)備工作不必可少，臺上一分鐘臺下十年功，交付亦是如此。交付前的風(fēng)險梳理，掃樓排雷行動重要而關(guān)鍵；答客問的準(zhǔn)備要充分而具體；交付禮品的選擇要精心、更顯溫馨；交付現(xiàn)場的秩序維持，交付流程的安排提示，交付業(yè)主的人、車引導(dǎo)，休息等待、茶歇區(qū)的氛圍更是彰顯客服工作的細致唯美。

4）、投訴處理： 每個人的評判依據(jù)和衡量標(biāo)準(zhǔn)勢必不同，如何解決業(yè)主提出的異議、疑慮甚至是質(zhì)疑，顯得尤為重要。工程施工勢必存在交叉施工，工序交叉重疊，工藝標(biāo)準(zhǔn)和要求不同等客觀事實；那就可想而知，會存在的或多或少的質(zhì)量瑕疵不足，交叉施工污染、以及交叉施工時帶來的損傷、破壞等細節(jié)不到之處；這些都將是業(yè)主關(guān)注和在意的。

無論業(yè)主提到或是發(fā)現(xiàn)上述哪一種情況，其情緒一定不淡定；這時我們客服工作人員就要有充分的思想準(zhǔn)備，業(yè)主的埋怨、抱怨甚至粗言相對也是在情理之中的，我們應(yīng)以理解的心態(tài)看待。因為那是一個人對事對人的一種基本的心理反應(yīng)之后的情緒的宣泄。我們作為客服工作人員應(yīng)該理性的理解體諒，更要包容的接受如此種種，接下來我們所要做的是安撫；情緒安撫、思想上的安撫，之后才是與業(yè)主溝通商討解決方案。

其實我們在處理業(yè)主投訴時，只要是不違背原則的前提下，要站在業(yè)主的角度，多為業(yè)主著想；以一種連理心去思考，當(dāng)然也要引導(dǎo)業(yè)主體會體諒我們工作中的難處，這樣我們處理投訴就不會像是戰(zhàn)爭中的雙方談判一樣，氣氛緊張，火藥味十足。也許你們將會成為很要好的朋友！這何嘗不是客服工作的一種成就呢？ 例

一、A項目業(yè)主通過公司客訴專線投訴，認為項目的維保管理、物業(yè)服務(wù)真是越來越差；與公司宣傳的所謂五星服務(wù)嚴(yán)重不符，總是漠視業(yè)主的需求。車庫漏水的問題反映到項目物業(yè)及維保中心大半年了，依然沒有解決；且漏水的原因非常簡單，只是車位上方的水管在滴水，如此簡單的事情卻一直得不到處理。接到該投訴事件之后，項目客服及其重視，組織物業(yè)、施工方及工程部人員一道進行現(xiàn)場查看，判斷滴水的根源，責(zé)成項目物業(yè)及時解決，然后與物業(yè)客服人員到登門拜訪業(yè)主，對前期工作中的疏忽表示歉意，最終得到了業(yè)主的認可。對業(yè)主投訴問題解決的及時性、有效性有了更深刻的理解。同時也了解業(yè)主投訴報修問題的迫切性和部門配合協(xié)調(diào)的重要性。

例

二、B項目業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)客廳及主臥、次臥墻面存在多處裂縫，對此表示嚴(yán)重不滿。提出維修、并就住宿、誤工、精神損失等賠償人民幣五萬元的要求。該項目是精裝修交付項目，業(yè)主也是剛性需求客戶，辦理交付手續(xù)后就已入住。

在與現(xiàn)場銷售、維保中心人員溝通后了解到業(yè)主及其家中報修問題情況，項目客服電話邀約業(yè)主，進行談判，但是業(yè)主表示只有下班后才有時間?？头藛T站在客戶角度考慮，爽快答應(yīng)等業(yè)主下班回家后登門拜訪，由于溝通中給業(yè)主留下深刻印象，后續(xù)處理也比較順利。雙方目前都需要面對的問題是墻面裂縫問題的客觀存在，是需要及時維修的，遂即幫助業(yè)主預(yù)定項目周邊的酒店入住；著手安排施工單位快速維修。約一周維修完畢后；通知業(yè)主，三天后可以正常入住，并且告知業(yè)主此時已經(jīng)維修結(jié)束，只是因為考慮到墻面漆的氣味，所以預(yù)留三天的空置期，期間預(yù)約業(yè)主親自復(fù)驗報修問題。對此結(jié)果業(yè)主表示非常滿意，之前提到的賠償也不再追究。

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三、C項目業(yè)主在收房一周后入住，但是由于其購買的頂樓房屋，表示夜間經(jīng)常被電梯運行噪音吵醒，就此問題提出異議，質(zhì)疑我司施工的規(guī)范性，懷疑電梯噪音超出國家規(guī)范的范圍，要求給與合理解釋，或是給其條換樓層。

此戶業(yè)主購買的的頂層戶型，價格上具有一定的優(yōu)惠；并且此戶業(yè)主是一位65歲左右的老太太，可能存在自身身體原因?qū)Φ皖l聲音較為敏感的情況。對此，項目客服聯(lián)系工程部、設(shè)計部，物業(yè)等同事一起到業(yè)主家中實地查看，并用專業(yè)工具對電梯運行的聲音分貝進行監(jiān)測（白天上午10點測一次、下午兩點測一次，夜間11點測一次），就監(jiān)測數(shù)據(jù)來看是符合國家規(guī)范。但綜合考慮到業(yè)主自身原因，確實對低頻噪音敏感，調(diào)換其他樓層的房屋需要補交差價，業(yè)主又不同意的情況下。公司聯(lián)系了長期合作的電梯技術(shù)單位，對電梯井墻面進行噴涂消音棉處理，最后獲得業(yè)主的認可，對我司的服務(wù)態(tài)度和對業(yè)主問題的重視表示滿意。

例

四、D項目為精裝修樓盤，并于五月底交付；約有20戶業(yè)主已經(jīng)入住，其中頂樓業(yè)主約有6戶，分布在三個單元；現(xiàn)此6戶業(yè)主投訴，贈送的太陽能熱水器的自帶電機產(chǎn)生的低頻噪音，讓人無法正常生活，休息，對此表示及其不滿，希望盡快解決。

客服人員遂即聯(lián)系太陽能廠家工作人員，項目設(shè)計部，工程部相關(guān)同事，實地查看；太陽能廠家專業(yè)人員表示，由于入住戶數(shù)較少，但是整個太陽能系統(tǒng)依然是滿負荷運行導(dǎo)致，目前的解決辦法是物業(yè)拍專人早上將此幾戶業(yè)主家太陽能控制閥打開，晚上九點后關(guān)上，每天如此，等到頂樓的入住率達到不低于40%時才可以恢復(fù)正常。業(yè)主對此做法表示認可，并給與項目客服及物業(yè)極大肯定，是真正的急業(yè)主之所急。

例

五、E項目業(yè)主表示購房時，銷售人員告知多付首付款可以贈送一年物業(yè)費，但是自從購房至今，業(yè)主已多次找到項目銷售處，卻始終無人問津；銷售人員推諉、推脫告知業(yè)主找其置業(yè)顧問解決，該業(yè)主的置業(yè)顧問已離職。在投訴無門解決無望的情況下，業(yè)主投訴至客服熱線。

項目客服了解大致情況后，與項目銷售經(jīng)理溝通反饋此事，要求銷售核對此戶業(yè)主當(dāng)時購房時的相關(guān)資料，結(jié)果發(fā)現(xiàn)確實有承諾多付首付款贈送一年物業(yè)費之事，由于原先置業(yè)顧問離職，后續(xù)交接工作沒有到位導(dǎo)致。得知此情況之后，立刻為業(yè)主辦理一年的物業(yè)費抵用券一張，并由項目客服、銷售經(jīng)理一同親自送到業(yè)主家中。業(yè)主原先的欺詐和瞞騙顧慮得到釋懷。并對我司的服務(wù)態(tài)度表示贊同。5）、置業(yè)會活動及滿意度： 現(xiàn)在很多公司不太注重置業(yè)會這方面的工作，其實這樣是很不理性的，一個老業(yè)主給我們帶來的口碑及品牌的宣傳是無價的，老客戶的忠誠度是衡量一個公司能否長久發(fā)展下去的關(guān)鍵。一個地產(chǎn)公司具備敏銳的市場洞察力，以及客戶管理的明智之舉，就區(qū)別于它是否清晰地知道：

1、獲取一個新顧客的成本是保留一個老顧客的5倍，2、一個公司如果將其顧客流失率降低5%，其利潤率就能增加25%～85%，3、顧客利潤率主要來自于老顧客的生命期限。

置業(yè)會活動的不同維度和角度出發(fā)則可以有如下幾方面：

單從置業(yè)會活動的受體而言，一是針對買受人本人及其家庭成員的身體健康，生活舒適度，居住滿意度開展一系列的置業(yè)會活動，主要是為了增強業(yè)主的存在感和榮譽感。二是著眼于渲染、營造和諧融洽的小區(qū)鄰里關(guān)系，引導(dǎo)小區(qū)范圍內(nèi)和諧氛圍，共享快樂的生活情趣。三是培養(yǎng)提升業(yè)主的公益心，引導(dǎo)激發(fā)業(yè)主心底感恩的心態(tài)，組織一些小愛于細微體現(xiàn)為大愛的回饋社會的感恩活動，公益活動。從置業(yè)會活動開展形式來說，大致可以分為如下五種：

1、紙質(zhì)會刊的形式，主要是公司形象的宣傳，特別項目活動的展示，公司新項目，新力作的宣傳預(yù)知，公司大型業(yè)主答謝活動或是集體活動的預(yù)告等。

2、微信、微博、網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)形式，此形式可以側(cè)重于小范圍內(nèi)的業(yè)主互動、有獎競猜，公司活動，業(yè)務(wù)的宣傳介紹。

3、針對特有的端午、中秋、重陽、國慶、元旦、圣誕、新春等節(jié)日開展的專項活動，可以以晚會，酒宴，郊游，吐故納新，禮品贈送等形式開展。

4、量身打造的一些活動形式，如為業(yè)主孩子們精心準(zhǔn)備暑期興趣班，參觀博物館、紀(jì)念館類的參觀活動，親子互動類，舞蹈、羽毛球等興趣愛好團體的組建支持活動。5一些公司花大手筆舉辦的業(yè)主答謝會，音樂會、篝火晚會等活動。置業(yè)會活動是一個方式、一個手段而非目的；滿意度則是一個量化體現(xiàn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)和評判依據(jù)。為以后的營銷，產(chǎn)品定位，市場開發(fā)起到一個參考和產(chǎn)品定位引導(dǎo)作用。也是為今后的智慧社區(qū)做了一個前期鋪墊。從客戶與開發(fā)商接觸的時間而言來分，滿意度調(diào)查的對象一是準(zhǔn)業(yè)主，即已買房但未收房的客戶；二是磨合期業(yè)主，即已經(jīng)收房入住一年以內(nèi)的客戶；三是穩(wěn)定期業(yè)主，即已收房入住一年到兩左右的客戶；四是老業(yè)主，即已收房入住二年以上的客戶。

如若從滿意度調(diào)查的維度和與業(yè)主接觸觸點而言，則可以大致分為以下幾類：忠誠度：對公司的產(chǎn)品和服務(wù)總體上滿意；有再次購買公司的傾向；愿意推薦公司的樓盤。簽約后交樓前的服務(wù):簽約后的銷售關(guān)懷活動參與、針對準(zhǔn)業(yè)主舉辦的各類服務(wù)。交付服務(wù)：交付過程中的陪同看房，提出問題整改、及交付流程的安排服務(wù)。房屋質(zhì)量：有關(guān)房屋實際使用、綜合感觀效果、居住舒適性等質(zhì)量方面。維修服務(wù)：針對業(yè)主提出問題的維修進度、維修效率、維修效果的服務(wù)。規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)規(guī)劃、景觀布局、綠化覆蓋等理念體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)：物業(yè)日常服務(wù)，設(shè)備的維護、保養(yǎng)、小區(qū)品質(zhì)提升方面的服務(wù)。社區(qū)文化：針對社區(qū)鄰里關(guān)系，和諧氛圍的引導(dǎo)營造。業(yè)主關(guān)懷：不同維度、不同人群的業(yè)主關(guān)懷活動。居住感受：居住實際感受，舒適度，以及人性化設(shè)施設(shè)備等提升服務(wù)。

四、房地產(chǎn)全周期開發(fā)以及客服線條工作的規(guī)范體系淺析

1、從客服線條工作的規(guī)范劃分大致是五種規(guī)范體系；即從制度、規(guī)范方面嚴(yán)格規(guī)定并督促執(zhí)行落實，這樣一是為了規(guī)避前期的變更、變化導(dǎo)致的投訴、甚至是群訴事件的發(fā)生；還有就是從銷售承諾的口徑盡到告知的義務(wù)和責(zé)任；三是從源頭上把控，根本上消除可能因設(shè)計、規(guī)劃變更，成本優(yōu)化、銷售承諾、與樣板不符等多方面導(dǎo)致的后續(xù)投訴糾紛情況的出現(xiàn)。簡要如下： 一）、規(guī)范設(shè)計：確立一個嚴(yán)格的設(shè)計變更流程和管控機制。盡量避免因設(shè)計變更導(dǎo)致的投訴事件的發(fā)生；還有就是規(guī)范設(shè)計更加人性化，考慮到產(chǎn)品自身的實際使用功能性能；避免出現(xiàn)因設(shè)計不合理、不夠人性化導(dǎo)致的投訴事件的發(fā)生。二）、規(guī)范成本：明確成本優(yōu)化的底線，就是一不能違背合同、銷售約定的承諾；二是不能違背相關(guān)設(shè)計、建筑規(guī)范；三是不能違背實際使用功能。三）、規(guī)范規(guī)劃：盡可能的規(guī)避規(guī)劃不合理，不夠人性化，甚至是違反相關(guān)規(guī)定規(guī)范制度等導(dǎo)致的規(guī)劃類投訴事件。四）、規(guī)范銷售：真正意義上做到：真誠做人，誠信銷售。銷售現(xiàn)場在醒目位置張貼紅線內(nèi)外不利因素。并形成紙質(zhì)文檔作為合同附件確認。五）

、規(guī)范樣板間：

嚴(yán)格根據(jù)銷售合同的約定進行樣板間施工，不偷工減料，不過度裝飾提升效果誤導(dǎo)業(yè)主。除此之外，還要做到交付標(biāo)準(zhǔn)與非交付標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別對待，明確張貼提醒語術(shù)；主動知會客戶，盡到告知的義務(wù)和責(zé)任。

2、從客戶關(guān)系管理的時間節(jié)點而言，客戶關(guān)系管理工作如下圖清晰表現(xiàn)：

由此我們可以清晰地看到，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點，客戶關(guān)系管理工作自項目立項啟動會開始介入，直至后續(xù)交付后的幾個月內(nèi)均有內(nèi)容，且各個階段的側(cè)重點及工作重心各不相同。

一）、項目啟動會介入，主要是針對項目內(nèi)外有利、不利因素情況有個了解，是在為后期銷售案場的公示做好準(zhǔn)備。根據(jù)以往樓盤的判斷，紅線內(nèi)不利因素包括但不限于地庫出入口、箱變、變電站、高壓線、地庫通風(fēng)井、管道煙井通風(fēng)口、老人兒童休閑運動設(shè)施、消防撲救面、地面機動和非機動停車位、垃圾房、公廁、化糞池、物業(yè)用房、會所、水泵房、煤氣開關(guān)站等。紅線外不利因素包括但不限于高速公路、高鐵線路、公交樞紐中心、垃圾房、變電站、加油（氣）站、高壓線、大型公共活動場所、化工廠、造紙廠、其他工業(yè)施工企業(yè)、公廁、基站發(fā)射塔、墓地、火葬場等。概括的來說就是存在諸如：噪音/地基影響、污染/輻射源、安全/秩序影響因素、風(fēng)俗影響因素等各種因素信息的收集。便于今后公示公告工作的開展。

二）、聯(lián)合審圖階段同樣是根據(jù)以往的設(shè)計缺陷的收集匯總，以及業(yè)主投訴問題反饋匯總得來，比如廚房面積是否滿足國家、地方規(guī)范；比如是否考慮洗衣機預(yù)留位置；比如精裝項目是否考慮廚房間的洗、切、炒流水線的人性化；是否考慮衛(wèi)生間的馬桶坑距預(yù)留位與門之間距離能否滿足正常開啟；是否考慮外立面線條的造型會不會影響到客廳、臥室的視線和采光效果等。

三）、開盤前銷售資料的會簽審核：這一節(jié)點主要包含三個方面的工作，一是銷售說辭（有的公司稱之為銷講資料、銷售講義）的會簽審核，二是部品部件的展示公告審核，三是樣板間的施工工藝和交付標(biāo)準(zhǔn)的溫馨提示的排查審核。四）、二結(jié)構(gòu)完成之后有一次掃樓排雷行動，主要是核查施工現(xiàn)場與合同附圖、施工圖紙是否一致。當(dāng)然還包含要排查施工現(xiàn)場是否有不符合人性化的設(shè)計及多余墻體墻角、立柱、外立面線條擋光等。組織工地開放和項目交付前的風(fēng)險排查，主要是為了增進合同簽訂之后到交付之間的真空期與業(yè)主的感情維護，也是在增加這一觸點時了解業(yè)主對房屋質(zhì)量及小區(qū)規(guī)劃，周邊配套的期待。項目交付前的風(fēng)險排查則是進一步檢查交付房屋實體與樣板間是否有出入？交付標(biāo)準(zhǔn)是否均按照合同約定去做？是否存在設(shè)計規(guī)劃變更之類的環(huán)節(jié)？是否存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等情況。

五）、組織準(zhǔn)業(yè)主進行預(yù)驗收活動，同樣也是為了增加與業(yè)主溝通的互信，也是給業(yè)主提供一次提前驗收所購房屋的時機，有問題可以提前提出，在交付前的這一時間將會集中維修業(yè)主提出問題。這樣做也是為了減少今后交付現(xiàn)場維保壓力和緩解業(yè)主的情緒化導(dǎo)致交付工作的秩序混亂。此時也是交付環(huán)節(jié)，交付案場的布置，氛圍營造的時間；根據(jù)預(yù)驗收的效果及現(xiàn)場把控的情況，最終確定交付案場的位置，布置，人力，物力的準(zhǔn)備和交付人員的培訓(xùn)事宜。最后就是交付，交付后短期內(nèi)維保整改以及客戶關(guān)系維護活動的開展。

五、客戶關(guān)系管理從業(yè)人員素質(zhì)素養(yǎng)方面要求

就目前的市場狀況及人員素質(zhì)、成功公司案例來說，客服工作在整個房地產(chǎn)公司的發(fā)展，品牌形象的建立，客戶生命周期的挖掘，一個公司持續(xù)發(fā)展等各方面、各階段都是至關(guān)重要的?？梢哉f客服工作貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)周期，其實在我們的產(chǎn)品移交至業(yè)主手中，物業(yè)接管之后的階段，客服工作也在很多維度體現(xiàn)，可說是無處不在。

但是就目前客服工作對客服人員具備的能力、知識面的寬度和廣度亦是有所期待和要求。結(jié)合當(dāng)前成熟公司的做法而言，眼前客服工作人員的能力要求相對來說是比較高的，可以說是綜合素質(zhì)、素養(yǎng)全面具備的復(fù)合型人才要求來考量的。比如客服工作人員應(yīng)該具備較強的溝通技巧，談判應(yīng)對能力，靈活應(yīng)變能力，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)、思考能力、設(shè)計、建筑規(guī)范知識面；團隊組織管理能力，全局意識、服務(wù)意識、風(fēng)險意識……

其實，作為房地產(chǎn)客服人員，有四種素質(zhì)、素養(yǎng)必不可少：

一）、突出的溝通技巧及靈活應(yīng)變能力：其實，無論是生活還是工作，終究歸咎于落腳于溝通，溝通是橋梁，溝通是根本；溝通也是處理問題，解決投訴的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因為只有溝通之后才知道雙方各自需求、訴求。溝通具有有效性、及時性等特點；一個及時有效溝通可以挽回被動局面，甚至?xí)斋@意想不到的驚喜。明白溝通之重要性之后，則要深練內(nèi)功，注重溝通的技能技巧；即溝通過程中要具備的靈活應(yīng)變的能力，不可搞一刀切，被教條主義束縛，綁架溝通的有效及時性。針對不同人群，不同事件，不同投訴關(guān)注點，我們溝通的側(cè)重點應(yīng)該因人而異，應(yīng)該視具體情況而定。所以有效及時溝通不是一層不變的條條框框，更不是隨性而發(fā)的任意而為。

二）、統(tǒng)籌兼顧的全局觀念和服務(wù)意識：客服工作實際是一種對內(nèi)部資源的高效有序整合利用，這就勢必要求我們能夠站在全局的角度和高度去考量，去探索，去創(chuàng)新工作。另一方面又要求我們與相關(guān)聯(lián)各部門進行有效及時溝通，而后達到一種統(tǒng)一認可和認知之后給定的一個原則或是業(yè)務(wù)流程。其次不容忽視客服工作的一個靈魂中心----服務(wù)意識。無論何時何地，要讓客戶感受到你對他的重視，對他的尊重，對他的服務(wù)。只有讓客戶有一種良好的歸屬感和存在感的時候，才真正意義上體現(xiàn)出你客服工作的價值所在。

三）、扎實的客服知識寬度和廣度：客服工作，不僅僅是售后服務(wù)字面上理解的那樣簡單。其實客服工作是一個綜合性很強、統(tǒng)籌兼顧型的高素質(zhì)，強心理承受的職業(yè)之一。客服工作要集百家之長與一身，然后在工作中及時有效的靈活調(diào)用。單獨就客戶關(guān)系管理的工作而言，客戶關(guān)系管理者應(yīng)該具備如下知識、技能、專業(yè)：靈活的溝通能力，較強的協(xié)調(diào)能力，與時俱進的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟能力，不斷進取的創(chuàng)新思路，較強的應(yīng)變應(yīng)對能力，審時度勢的判斷能力，敏銳的觀察力，較強的發(fā)現(xiàn)問題解決問題能力，消費者心理學(xué)，廣告學(xué)，公共事務(wù)關(guān)系，市場營銷、設(shè)計，建筑，國家、地方相應(yīng)法律法規(guī)，裝修領(lǐng)域，國家、地方相關(guān)設(shè)計、建筑質(zhì)量驗收等規(guī)范法規(guī)知識?？头ぷ魉柚R的寬度和廣度的積累、有些是看得見摸得著的實實在在存在的，比如書本知識的學(xué)習(xí)汲取，經(jīng)驗分享時的收獲；還有一些較為虛擬但是又不可或缺的知識積累亦相當(dāng)重要，比如與客戶交談中的收益，與領(lǐng)導(dǎo)匯報時所受啟發(fā)……這些潛移默化中學(xué)習(xí)到的知識的力量不比書本中得到的少。從事客服工作會讓一個人安靜、會讓一個人理性，亦會讓一個人睿智、更會讓一個人豁達……

四）、團隊領(lǐng)導(dǎo)能力及謹小慎微的細節(jié)考慮思維：一人先進代表不了一個集體，一個團隊；一朵鮮花打撈不出美麗的春天，一個人先進終究是單槍匹馬，眾人先進才能夠移山填海。一個文明先進團隊的塑造，始終有“團結(jié)+勤奮+汗水=成功”這樣一個主題引領(lǐng)著；貫穿團隊工作始終的是一套能夠適應(yīng)新形勢的規(guī)范化、科學(xué)化、創(chuàng)新思維的管理理念！縱觀古今中外，但凡有卓越成就的領(lǐng)導(dǎo)，無一不是一個具有超強的團隊管理能力，同時又具備謹小慎微的細節(jié)考量的思維。這樣就不難理解為何人們常說的某某具有將才或是帥才。這就要求客服工作的管理者大氣中不失溫潤儒雅的雋麗；霸氣中不失謹小慎微的細膩。

作為客服工作人員，只要能夠以一個時刻準(zhǔn)備著的心態(tài)虛心學(xué)習(xí)，再有就是認清生活是一個大的百科全書，學(xué)習(xí)無處不在；只要我們時刻準(zhǔn)備著修煉自身的內(nèi)功，時刻準(zhǔn)備著以微笑面對每一個客戶，時刻準(zhǔn)備著以主人翁的意識投入工作，最終你會覺得客服工作很瀟灑…

六、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品、品牌、文化幾者關(guān)系淺談

一直以來，一直關(guān)注有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)方面的認知，解析；房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品、文化，品牌戰(zhàn)略等各方面的見解。記得讀過一篇文章，其論斷是三流的企業(yè)做產(chǎn)品、二流的企業(yè)做品牌、一流的企業(yè)做文化?？v觀中國房地產(chǎn)市場中的企業(yè)，哪些稱得上是一流房地產(chǎn)企業(yè)，哪些又是二流，又有哪些企業(yè)只能算是三流的房地產(chǎn)企業(yè)。其實不能分，也分不清，更本就沒有一個界定的標(biāo)準(zhǔn)和衡量的依據(jù)。充其量我們只能說某某公司在某一方面的做的突出，先進；領(lǐng)先于其他企業(yè)或是引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)的走向算是對其的高度評價和贊揚了。

房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品、品牌和文化的關(guān)系，個人覺得產(chǎn)品是基礎(chǔ)，品牌是載體，文化是靈魂。

萬丈高樓平地起，無論是處于起步階段的企業(yè)還是成熟穩(wěn)定期的企業(yè)，產(chǎn)品始終是其生存的根本、是一個企業(yè)的生命線，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。我們試想一下，一個房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品毫無質(zhì)量保障和良好的居住感受保障；何談品牌，此時的品牌從何談起？一個企業(yè)的品牌，不是靠高額天價的廣告費換取的，而是我們的客戶口口相傳、日積月累樹立形成的第一直觀印象。這是大眾群體對一個企業(yè)特定的認知感受和直觀評價。由此可見，沒有產(chǎn)品的基礎(chǔ)，品牌則無從談起。沒有品牌這個載體，文化就如同空中花園，只是曇花一現(xiàn)而已。曾經(jīng)看過一個小品節(jié)目，其中的一句臺詞很經(jīng)典——金杯銀杯不如老百姓的口碑，金獎銀獎不如老百姓的夸獎。這其實是受眾群體對產(chǎn)品認可之后形成的品牌認知，是品牌生活化的體現(xiàn)，是以產(chǎn)品為基礎(chǔ)的品牌通俗白話的外在表現(xiàn)。

只有你的產(chǎn)品具備既定的受眾群體、獲得一定的廣泛認知、贏得市場、行業(yè)的較高認同。在此我們說到的產(chǎn)品，其實可以分為兩種，一個是實實在在，看得到摸得著的房屋本身；一個是客觀存在但是不可量化和銷售的--服務(wù)，物業(yè)服務(wù)，售前、售中、售后服務(wù)的全面保障。房屋本身是房地產(chǎn)開發(fā)商最直觀，最直接面向客戶的產(chǎn)品，這個產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否過硬，產(chǎn)品的設(shè)計是否體現(xiàn)現(xiàn)代化，人性化，甚至是居住感受的彰顯，無一不顯得舉足輕重。房地產(chǎn)企業(yè)能否以高度的社會責(zé)感去開發(fā)建設(shè)，能否以客戶為導(dǎo)向謀求更新、創(chuàng)新，更高的產(chǎn)品質(zhì)量，能否以前瞻的眼光去開發(fā)更具時尚化的居住產(chǎn)品，都是凸顯一個公司長期可持續(xù)科學(xué)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光和高度。

七、客戶深層價值的挖掘、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的走向

目前房地產(chǎn)市場已過了黃金發(fā)展的年代，迎來了白銀時代；那么問題來了，隨著物料物價的攀升，人員工資的增長，市場需求的起伏跌宕，國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢瞬息萬變，成本在不斷增加，利潤卻在逐年降低；如何在白熱化競爭的市場形勢下生存？且保持自我的健康持續(xù)發(fā)展態(tài)勢是各個房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心關(guān)注的。如何保證自我品牌價值的提升和市場占有的合理增長是房地產(chǎn)企業(yè)值得深思的戰(zhàn)略布局問題。

1、首先，客戶深層價值的挖掘，覺得應(yīng)從以下四點入手：

一）、大客戶的長期維護合作，或是積少成多的會員鎖定帶動式的效益。這就需要建立一個大數(shù)據(jù)平臺……

二）、提升品質(zhì)服務(wù)，鞏固加強產(chǎn)品質(zhì)量，投入和關(guān)注客戶風(fēng)險管控管理三點吸引客戶推薦、再次購買意向以提高市場占有和品牌效應(yīng)。三）、樹立品牌物業(yè)服務(wù)以提升業(yè)主歸屬感及榮譽感。即打造智慧社區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)想，為業(yè)主提供更為人性化，理性化，現(xiàn)代化的服務(wù)。

四）、針對特定人群，特定消費群體以及特定業(yè)主性質(zhì)，開展延伸服務(wù)，以產(chǎn)品利潤出成果。

2、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方向，建議可由以下幾點入手： 一）、以產(chǎn)品多樣性保持企業(yè)活力

辦公寫字樓、酒店、酒店式公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)家樂旅游產(chǎn)品、綜合商業(yè)廣場等多種業(yè)態(tài)性質(zhì)共同開發(fā)，短板互補，共同發(fā)力。二）、做好客服本職工作的同時，提升品位，品牌影響力。三）、合作開發(fā)降低運營成本。

四）、重視客戶關(guān)系管理，提升灌輸全員客服意識。

五）、引導(dǎo)營造正面和諧文化氛圍平臺的搭建，吸引高素質(zhì)居住人群?？头菂^(qū)別于工程、設(shè)計、成本、銷售之外的第五專業(yè)，是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全周期的，具有高度的戰(zhàn)略眼光，睿智的運籌帷幄能力的部門?？头皇且粋€盈利部門，但勝似營利部門，如若客服工作的風(fēng)險預(yù)控管理體系做得好，抓得牢；客戶關(guān)系維護比較精細，客戶深層價值的挖掘耕耘的好，客戶服務(wù)對本公司的品牌宣傳積極正面且有效。房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展勢必以服務(wù)和品質(zhì)取勝，兩者缺一不可，同時線上線下互補的互動方式進行。

第二篇：客戶關(guān)系管理工作職責(zé)（最終版）

1.擬定制度，制定客戶服務(wù)工作規(guī)范及制度。

2.安排客戶代表的日常工作并進行培訓(xùn)和考核，提高員工客戶服務(wù)能力。

3.協(xié)調(diào)相關(guān)客戶服務(wù)工作，協(xié)助客戶代表處理工作中的疑難問題。

4.負責(zé)對集團客戶和星級客戶的回訪、曰常聯(lián)絡(luò)和服務(wù)工作，收集客戶對公司通信網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)的意見和建議，進行分析總結(jié)并及時反饋,提高客戶滿意度。

5.受理集團客戶的投訴并對問題的解決過程進行跟蹤，及時將處理結(jié)果反饋給客戶。

6.對集團客戶和星級客戶介紹宣傳公司各項新業(yè)務(wù)、新政策。

第三篇：客戶關(guān)系管理論文 房地產(chǎn)市場

南昌房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

摘 要：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它對房地產(chǎn)企業(yè)營銷行為的影響間接而難以把握。市場環(huán)境分析是房地產(chǎn)企業(yè)營銷的基本內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提。構(gòu)成房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的四個因素分別為經(jīng)濟因素、政治因素、人口因素、政策法規(guī)和利稅因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對上述四個因素的客觀表現(xiàn)來策劃其相應(yīng)的營銷策略，以便很好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 宏觀環(huán)境

市場環(huán)境分析是房地產(chǎn)企業(yè)營銷的基本內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提。分析房地產(chǎn)市場環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機會，避免受損威脅。宏觀環(huán)境是指間接影響與制約房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的社會力量，包括人口因素、經(jīng)濟因素、政治因素、政策法規(guī)與稅費因素，這些因素總是先作用于市場，再間接影響企業(yè)，故房地產(chǎn)企業(yè)欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏觀環(huán)境對南昌房地產(chǎn)企業(yè)的影響。一、人口因素

人文環(huán)境

人口環(huán)境分析：

至2003末，全市常住人口為470多人，其中城區(qū)人口174.68萬人，郊縣人口265.48萬人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。南昌城市規(guī)劃到2010年，城區(qū)常住人口達到300萬人，每年增加15萬人。

文化環(huán)境分析：

南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學(xué)--南昌大學(xué)在內(nèi)的20余所高等院校，2000年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達到1.3萬人，81所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供3萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所62家，各類專業(yè)人才7.33萬人，中級職稱以上人員占全市人口的3％。全市共有公共圖書館、博物館22家，專業(yè)藝術(shù)演出團體12個。廣播電臺3座，電視臺4座。全年出版報紙3.8億份，雜志0.91億份，各類圖書2.03億冊。各類醫(yī)院79所。1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代表的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽。

行業(yè)環(huán)境

城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》、《房屋拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進作用。

加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細的規(guī)定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。二、經(jīng)濟因素

經(jīng)濟環(huán)境：

（一）經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟景氣繼續(xù)上行?？傮w上看，今年以來我市經(jīng)濟“高開”態(tài)勢十分明顯。據(jù)測算，一季度全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值172.52億元，同比增長16.1%，比上年同期提高2個百分點，增速創(chuàng)8年來同期新高。分三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增長19.6%，拉動經(jīng)濟增長10.6 個百分點，是推動經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量；第三產(chǎn)業(yè)增長12.9%。三次產(chǎn)業(yè)之比由去年同期的5.6:51.3:43.1調(diào)整為4.0:53.6:42.4。

宏觀經(jīng)濟景氣繼續(xù)上行。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強，企業(yè)家信心倍增。一季度我市企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)分別達149.8和133.6，與上年同期相比分別上升16.9和6.7個百分點，其中，企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。

（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 糧食種植面積恢復(fù)性增長 一季度全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值同比增長1.7%。糧食種植面積明顯回升。全年初步安排糧食種植面積457.21萬畝，比上年增加49.74萬畝，增長12.2%。其中：早稻173.58萬畝，增長15.2%；二晚192.26萬畝，增長22.3%。畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。一季度全市肉豬出欄63.31萬頭，與上年同期基本持平；水產(chǎn)品產(chǎn)量5.16萬噸，增長4.7%。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。家禽出籠數(shù)767.04萬只，下降19.2%；家禽存籠數(shù)1683.89萬只，下降24.5%。

（三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長 經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)

一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值38.64億元，同比增長30.2%，工業(yè)經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下特點：

制造業(yè)拉動作用明顯。一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值36.86億元，占規(guī)模以上工業(yè)的95.4%。分行業(yè)看，交通運輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè)6大支柱行業(yè)完成增加值24.61億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的63.7%，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅力量。

輕工業(yè)增長快于重工業(yè)。一季度，輕工業(yè)實現(xiàn)增加值19.6億元，同比增長30.9%，增速比重工業(yè)快1.5個百分點，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的50.8%，一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

縣（區(qū)）工業(yè)增長勢頭強勁。一季度，高于30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長137.8%、東湖區(qū)增長83.8%、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)增長76.9%、新建縣增長46.1%、安義縣增長43.8%、南昌縣增長42.3%、灣里區(qū)增長32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。

產(chǎn)銷銜接保持良好。一季度，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達97.9%，比上年同期提高0.5個百分點。其中：重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了3.2個百分點。

根據(jù)2011年3月南昌市房地產(chǎn)市場研究報告，南昌房產(chǎn)面臨以下問題：

（1）政策引發(fā)爭議，地方政府被指不給力

根據(jù)國八條的要求，各市要在一季度前公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)。截止到3月31日，全國公布房價控制目標(biāo)的城市不足100個，其他500多個城市“爽約”國八條。同時公布控制目標(biāo)的城市也大多和GDP、人均收入增幅掛鉤，房價漲幅在10%左右。地方政府明顯沒有考慮居民住房支付能力，引來了各界的爭議，控制目標(biāo)也變成“上漲目標(biāo)”。

3月16日發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定通知，但是之前很多城市已經(jīng)在執(zhí)行，房價仍然照漲不誤，也被懷疑可以通過“高價申報，低價銷售”等手法來規(guī)避政策。同致地產(chǎn)認為，現(xiàn)階段政府應(yīng)該著重加強政策執(zhí)行，而不是出臺更多的政策。

（2）加大商品住房用地有效供應(yīng)，開發(fā)商拿地謹慎

本月南昌市土地成交7宗，成交面積591.668畝，環(huán)比、同比增長20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是純居住用地，另外兩宗也是融居住用途的綜合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，開發(fā)商更注重現(xiàn)金，拿地也趨于謹慎。本月成交的7宗土地全部以底價成交，整個一季度成交地塊整體溢價率僅有1.47%，遠低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斬

截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市場新增供應(yīng)增長較快，成交依然低位運行的態(tài)勢。經(jīng)過前兩個月的低迷后，本月新增供應(yīng)得到爆發(fā)，新批預(yù)售43.59萬㎡，其中非限購產(chǎn)品13.02萬㎡，分別是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交約16套，累計511套，環(huán)比減少48.07%，同比減幅達到73.05%。

（4）非住宅逐漸成為市場新寵

在住宅受到政策嚴(yán)厲的調(diào)控下，商用物業(yè)逐步被人們看好，市場似乎也印證了這一點。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均價9347元/㎡，比上月分別增長55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市綜合體的熱潮，銅鑼灣開工奠基、萬達廣場營銷中心開放等，城市綜合體成為各大媒體的重要客戶，也成為市民談?wù)摰慕裹c。

（5）二手住房議價空間增大，成交平穩(wěn)增長

本月市區(qū)二手住房成交1531套，比上月增長23.17%，成交量約是新建住宅的3倍，也是連續(xù)第二月超過新房。二手住房成交量的平穩(wěn)主要是因為：

1、二手房出現(xiàn)更大的議價空間，新房價格依然堅挺；

2、市中心新房供應(yīng)不足，而且價格高昂，面積偏大，二手房相對更加適合；

3、二手房具有現(xiàn)房、配套齊全等優(yōu)勢，對于要求短時間入住、子女教育等剛需有更大的吸引力；

4、經(jīng)適房中簽戶、拆遷戶等具有較為明顯的區(qū)域情節(jié)，多數(shù)愿選擇留在市中心??

（6）小批量入市探市場，去化速度放緩

3月新推續(xù)推樓盤20個，共計開盤23次，累計推出19.2萬㎡，平均每次推出0.83萬㎡，遠低于去年1.12萬㎡的整體水平，顯示出開發(fā)商試探市場的心態(tài)。3月份銷售率依然較低，整體銷售率只有49.74%，與上月基本持平，相比上年同期下降22.61個百分點，“日光盤”已經(jīng)成為過去式。非限購的象湖、蓮塘等板塊也未能幸免，銷售率也在50%以下，可見雖然不限購但是影響了人們的購房心理。

（7）整體均價呈現(xiàn)上漲，打折力度放大

本月新推續(xù)推樓盤折扣均價5476元/㎡，環(huán)比上漲了164元/㎡，上漲了3.09%。整體均價的上漲除了成交結(jié)構(gòu)的差異外，主要是非限購區(qū)域樓盤間上漲的勢頭不減，象湖板塊樓盤多層住宅售價基本上漲到5000元/㎡以上。但是各樓盤的打折力度卻在放大，本月整體折扣系數(shù)為93.38%，是10年4月份樓市調(diào)控以來，打折力度最大的一個月份，打折力度加大折射出降價的可能性在增大。

參考文獻：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析（曹宏亮）

——湖南城市學(xué)院學(xué)報（人文社會科學(xué)）

2011年3月南昌市房地產(chǎn)市場研究報告

南昌市房地產(chǎn)住宅項目研究報

第四篇：2005年房地產(chǎn)管理工作安排

～年是我市深入落實科學(xué)發(fā)展觀，搶抓戰(zhàn)略機遇期，加快實施“三步走”第二步戰(zhàn)略的關(guān)鍵一年，也是城市建設(shè)步伐進一步提速、經(jīng)濟社會更加協(xié)調(diào)快速發(fā)展的重要一年。我們要認清形勢，搶抓機遇，推進房地產(chǎn)管理工作實現(xiàn)新的跨越。

一、～年面臨的形勢

剛剛閉幕的市委八屆七次全會確定了今年全市工作的總體要求和主要任務(wù)，市委工作要點中有多處涉及我局直接和間接承擔(dān)的工作，是歷年來最多的一次。這既是壓力和挑戰(zhàn)，更是房地產(chǎn)管理工作在已有的臺階和水平上求得更快發(fā)展的難得機遇?！旯ぷ鞯目傮w要求是以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以構(gòu)建和諧社會為核心，“適應(yīng)新形勢、抓住新機遇、再上新水平”。結(jié)合房管工作實際，如何賦予“三新”更豐富的內(nèi)容、更高的標(biāo)準(zhǔn)、更新的追求，是我們深入落實全會精神，推動房管工作全面上水平的關(guān)鍵，是房管系統(tǒng)在新形勢、新臺階上肩負的重大歷史責(zé)任。

在我市經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的形勢帶動下，近年來，房地產(chǎn)管理工作呈現(xiàn)整體推進、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，具備了追求更高水平、實現(xiàn)更大發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。但是，越是形勢喜人，越要認清形勢逼人的壓力；越是加快發(fā)展，越要保持清醒的頭腦，使我們的工作方向、思路、招法隨形勢而變、隨發(fā)展而動?！斑m應(yīng)新形勢”，就是需要我們站在促進經(jīng)濟發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的政治高度，既要適應(yīng)新機遇，也要適應(yīng)新挑戰(zhàn)；既要發(fā)揮好新優(yōu)勢，更要應(yīng)對面臨的新困難。隨著人民群眾民主法制意識的增強，分享改革開放成果需求的增強，對政務(wù)公開公正、市場信息了解、便民高效服務(wù)等方面的要求不斷提高，用以往一般化的工作方式方法去處理當(dāng)前的新情況，已不適應(yīng)形勢發(fā)展的需要；隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，交易量連續(xù)攀升，我們面臨著工作量加大和政府行政降費帶來的行政收費下降的新壓力，在這種情況下，如何保證各項管理服務(wù)水平不降低，是對我們各級工作人員的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；隨著社會的發(fā)展，一些深層次的矛盾不斷顯現(xiàn)，反映在房地產(chǎn)行政管理上尤其突出，如歷史遺留涉及12萬戶群眾的房產(chǎn)證問題，商品房建設(shè)質(zhì)量、配套等給當(dāng)前物業(yè)管理帶來的新問題，公房管理中低租金運行、租不養(yǎng)房問題，中低收入、特別是雙困家庭的經(jīng)常性住房保障問題等等。無論是歷史的，還是現(xiàn)實的，是過去的，還是現(xiàn)在的，都需要我們在位的房管人從政治的高度去處理好這些矛盾。所以說，統(tǒng)一對當(dāng)前形勢的認識，是實現(xiàn)房管工作上水平的基礎(chǔ)，是我們學(xué)習(xí)好、貫徹好、落實好全會精神的重要前提和保證?！白プ⌒聶C遇”，需要我們以清醒的頭腦判斷形勢，以清醒的頭腦審視自己，以清晰的思路謀劃全局，在房地產(chǎn)管理工作中發(fā)現(xiàn)機遇、利用機遇。培養(yǎng)、鍛煉抓機遇的意識和能力沒有特殊的捷徑，只有靠我們堅持不懈的學(xué)習(xí)，不斷提升適應(yīng)形勢的能力、駕馭全局的能力和解決復(fù)雜矛盾問題的能力。我們這一代房管人要珍惜每一個歷史機遇，放過機遇就是放棄發(fā)展，就是最大的失職。

“再上新水平”，就是堅持“高水平是財富、低水平是包袱”，實現(xiàn)我們的各項行政管理、各項窗口服務(wù)、各項自身發(fā)展高水平。這個新水平就是與歷史比應(yīng)該是最好的，與同行比應(yīng)該是最優(yōu)的，讓人民群眾評價應(yīng)該是滿意的，讓市委、市政府考核應(yīng)該是放心的。

可以說，完成好～年工作，極不容易、更不平凡。我們一定要按照市委、市政府要求，以清醒的頭腦查找不足、挖掘潛力，以清醒的頭腦抓住機遇、贏得挑戰(zhàn)。

二、總體思路

～年房地產(chǎn)管理工作的總體思路是：深入貫徹落實市委八屆七次全會精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以構(gòu)建和諧社會為一切工作的出發(fā)點和落腳點，將加強六種能力建設(shè)落實到構(gòu)建和諧社會的實踐中。即：提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構(gòu)建和發(fā)展；提高培育、規(guī)范房屋交易市場能力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序運行；提高服務(wù)和參與城市建設(shè)能力，促進城市環(huán)境和文化品位全面提升；提高法規(guī)制度執(zhí)行和貫徹能力，促進依法行政再上新水平；提高科技創(chuàng)新和應(yīng)用能力，促進管理手段和方式實現(xiàn)新突破；提高自我約束和發(fā)展能力，促進管理效能邁上新臺階。進一步解放思想，開拓創(chuàng)新，求真務(wù)實，推動房地產(chǎn)管理工作取得新的突破。

三、重點工作

按照今年房管工作的總體思路，全局上下要在提高六種能力，實現(xiàn)六個促進上抓落實、見成效。

（一）提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構(gòu)建和發(fā)展。

房管系統(tǒng)作為直接為社會和群眾服務(wù)的政府管理部門，肩負著構(gòu)建和諧社會、促進協(xié)調(diào)發(fā)展的重要使命。群眾的要求和呼聲，就是我們工作的第一信號。要盡心竭力地搞好與群眾利益緊密相關(guān)的各項工作，不斷滿足群眾進一步改善居住條件的迫切需求。

1、加快多層次住房保障供應(yīng)體系建設(shè)。從提高黨的執(zhí)政能力和創(chuàng)建和諧社會的高度，按照分層次、多形式的思路，抓好三條住房保障線建設(shè)，加快解決中低收入群眾住房困難問題。一是多渠道解決雙困戶住房問題。加快聯(lián)建里、唐口新村19萬平方米廉租住房建設(shè)，確保年底竣工。完成瑞景、麗苑居住區(qū)功能設(shè)施配套。全年提供2000套廉租住房，向拆遷雙困戶配租。開展向最低收入家庭發(fā)放住房租賃補貼工作，加快制訂政策和操作規(guī)程，創(chuàng)造條件適時啟動，使更多的雙困戶享受到住房補貼。二是通過多種籌集渠道，向低收入拆遷居民提供4000套經(jīng)濟租賃房，精心做好配租工作。三是做好2萬套經(jīng)濟適用房銷售管理工作。按照《天津市定向銷售經(jīng)濟適用住房管理辦法》，實行房源信息公開，嚴(yán)格控制銷售對象，加強監(jiān)督核查。加快由市房產(chǎn)總公司承擔(dān)的瑞景經(jīng)濟適用房項目建設(shè)，發(fā)揮示范作用。

2、加大解決產(chǎn)權(quán)辦證歷史遺留問題的力度。要以《天津市房屋權(quán)屬管理條例》出臺為契機，深化房屋權(quán)屬管理，在產(chǎn)權(quán)辦證方面解決一批群眾關(guān)心的難點問題。一是基本完成1999年12月31日以前建成房屋產(chǎn)權(quán)遺留問題的補登。據(jù)初步統(tǒng)計，目前全市共有歷史遺留未登記房屋近400萬平方米。要

提前搞好調(diào)研摸底、方案準(zhǔn)備，分類研究具體解決措施。二是理順全市房屋登記發(fā)證管理體制。制定具體實施方案，加強對各區(qū)、縣登記發(fā)證工作的指導(dǎo)，切實提高登記發(fā)證的質(zhì)量和效率。三是深化房屋檔案管理和利用。開展房屋權(quán)屬檔案電子版掃描工作，今年要完成40%，為三年全部實現(xiàn)檔案電子版管理創(chuàng)造條件。房屋登記信息公開查詢服務(wù)要由市內(nèi)六區(qū)推廣到全市范圍，方便群眾。四是提高房產(chǎn)測繪水平。完成甲級測繪資質(zhì)報批工作。加強對郊縣局房產(chǎn)測繪指導(dǎo)，整合資源，提升測繪水平。

3、加速推進住房貨幣分配。以全面啟動市級機關(guān)和全額事業(yè)單位“老職工”住房貨幣分配，建立“新人新制度”為重點，積極推動有條件的區(qū)和企事業(yè)單位實施住房貨幣分配，帶動全市住房貨幣分配取得新進展。全年為“老職工”發(fā)放住房補貼8億元，為1.5萬名“新職工”建立補充住房公積金，促進職工住房條件的改善。統(tǒng)一增、存量公有住房售后維修基金管理政策，確保資金使用安全和保值增值。

4、推進物業(yè)管理健康有序發(fā)展。要繼續(xù)按照新舊區(qū)并舉的思路，在鞏固、規(guī)范物業(yè)管理秩序上下功夫，促進物業(yè)管理行業(yè)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。全年新增物業(yè)管理面積1200萬平方米。一是從源頭上進一步規(guī)范物業(yè)管理各種關(guān)系。將《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》主要內(nèi)容納入商品房銷售合同，明晰公共設(shè)施設(shè)備權(quán)屬關(guān)系、維修基金使用、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項，讓業(yè)主明白和確認享有的權(quán)益和應(yīng)負的責(zé)任，進一步提高物業(yè)管理的透明度。二是確保5萬平方米以上的物業(yè)項目招投標(biāo)率達到100%。規(guī)范招投標(biāo)行為，做到公正、透明、高效。擴大物業(yè)管理招投標(biāo)范圍，開展非住宅物業(yè)項目招投標(biāo)。三是規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)退出行為。落實《天津市物業(yè)管理企業(yè)退出項目管理暫行辦法》（津政發(fā)[～]119號），建立協(xié)管機制和項目退出預(yù)警報告制度，推動實施零星項目整合，促進物業(yè)管理行業(yè)長期健康發(fā)展。四是發(fā)展鞏固舊區(qū)物業(yè)管理。全年推動實施舊區(qū)物業(yè)管理400萬平方米，實現(xiàn)舊區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達60%。五是加強維修基金歸集和使用管理。制定出臺《天津市物業(yè)維修基金使用管理辦法》，進一步完善和明確維修基金具體的使用范圍及確認程序。設(shè)立房屋應(yīng)急維修專項基金，為緊急情況房屋維修提供資金保障。要采取有效措施，繼續(xù)追繳原有商品住宅物業(yè)維修基金，整合公房售后維修基金，累計歸集維修基金

25億元。

5、整體提升公房養(yǎng)管服務(wù)水平。一是繼續(xù)實施直管公房三大專項維修工程。改造80年代建成住宅片老化電線350萬平方米，完成成套伙用住宅自來水管更新改造80萬平方米，實施舊樓綜合維修10萬平方米。全年完成直管民用公房和公用公房維修659萬平方米，使13萬余戶居民和單位受益。二是建立全市房屋維修回訪制度。明確維修時限和入戶行為規(guī)范，接受社會監(jiān)督，實行修后回訪制度，跟蹤掌握實際維修效果和服務(wù)，發(fā)揮社會監(jiān)督作用，切實提高日常房屋維修質(zhì)量和及時率。三是加強公用公房管理。理順市、區(qū)兩級公用公房產(chǎn)權(quán)管理體制。制定多元化投資新建公用公房管理辦法和程序，加強國有房產(chǎn)權(quán)屬管理。四是

7月1日在市內(nèi)六區(qū)全面推行直管公房管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)租金銀行結(jié)算，方便群眾，提高工效。五是抓好供熱服務(wù)。開展供熱運行網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控試點，加快小鍋爐房并網(wǎng)工作。完成新建、補建供暖面積

80萬平方米。

（二）提高培育、規(guī)范房屋交易市場能力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

我市房地產(chǎn)市場連續(xù)兩年保持了旺盛的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟的拉動作用日益顯現(xiàn)。新的一年，我們要以建設(shè)誠信的房地產(chǎn)市場為主線，進一步加大對房地產(chǎn)市場的培育和規(guī)范力度，保持房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展勢頭。

1、加強房地產(chǎn)市場分析、引導(dǎo)和調(diào)控。一是提高房地產(chǎn)市場監(jiān)控能力。建立科學(xué)、全面、及時的信息采集制度，充實信息資源，建立健全包括商品房、存量房和租賃房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場交易價格指數(shù)體系，從二季度開始每季度向社會發(fā)布。加快完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，二季度投入使用。及時全面的反映房地產(chǎn)市場變化。一季度要完成商品房銷售管理網(wǎng)絡(luò)版本升級，縮短信息刷新周期，切實做到對抵押房、查封房、一房多售行為的監(jiān)管，并與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理實現(xiàn)同步。要繼續(xù)完善二手房網(wǎng)上監(jiān)管和公示制度。二是成立房地產(chǎn)市場研究中心，開展供需結(jié)構(gòu)、價格走勢等市場情況深度分析研究，形成新舊、租售并重的完整市場分析機制，提高房地產(chǎn)市場分析的權(quán)威性、及時性和超前性。三是提高市場調(diào)控能力。在充分發(fā)揮經(jīng)濟手段、法律手段作用的同時，進一步提高運用行政手段調(diào)控市場的能力，大力扶持市經(jīng)濟租賃房管理中心、津房置換有限公司等規(guī)模大、影響力強的國有房屋交易、租賃公司，發(fā)展全市連鎖經(jīng)營，調(diào)配市場資源，滿足群眾需求，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2、加強房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)。一是上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)、中介、評估等850家企業(yè)信用檔案的建立，完善信息發(fā)布制度，加大社會的監(jiān)督力度。二是加快建立企業(yè)自我約束機制。充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和物業(yè)管理協(xié)會等作用，建立完善房地產(chǎn)評估等各專業(yè)協(xié)會，加強房地產(chǎn)行業(yè)自律建設(shè)。開展優(yōu)秀企業(yè)評比活動，樹立一批房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介、評估等誠信品牌企業(yè)，共同維護房地產(chǎn)市場的良好秩序。三是加大市場規(guī)范治理力度。4月1日實行私產(chǎn)房屋交易資金委托代收代付服務(wù)，解決交易雙方的資金安全和產(chǎn)權(quán)過戶不規(guī)范，特別是中介機構(gòu)違規(guī)占壓交易資金等問題，維護群眾權(quán)益。建立房屋租賃協(xié)管機制，推動組建區(qū)(縣)局專職管理隊伍，以住宅為重點加大租賃市場管理力度，全年完成新辦房屋租賃登記備案320萬平方米。強化房地產(chǎn)市場執(zhí)法，加大無證售房等違規(guī)行為治理力度，依法嚴(yán)肅查處一批擾亂市場秩序、侵害群眾利益的典型案例，進一步凈化房地產(chǎn)市常

3、進一步完善房地產(chǎn)市場服務(wù)。一是健全完善綜合信息網(wǎng)功能，擴充網(wǎng)上房屋交易信息資源，建立住房交易、租賃、物業(yè)管理等示范合同文本、辦件表格下載服務(wù)專區(qū)，實現(xiàn)辦件需要的所有

文本和表格能夠公開的全部公開，能夠下載的全部下載，形成自助服務(wù)、信息透明的網(wǎng)上交易平臺，為單位、群眾提供方便。二是完善房屋交易市場建設(shè)?；I建二手房交易超市，實行辦件服務(wù)“一條龍”、“一站式”。貼近百姓需求，繼續(xù)辦好全市春、秋季大型房交會和區(qū)域性特色房交會，促進住房交易。

（三）提高服務(wù)和參與城市建設(shè)能力，促進城市環(huán)境和文化品位全面提升。

城市建設(shè)步伐的加快為房地產(chǎn)管理工作提供了難得的發(fā)展機遇。我們要在行使好管理職能的同時，自加壓力，為改善城市面貌、提升城市文化品位發(fā)揮更大的作用。

1、實現(xiàn)歷史風(fēng)貌建筑深度策劃和管理的新突破。我市歷史風(fēng)貌建筑是一筆寶貴財富，是發(fā)展城市歷史文化的重要載體。今年，我們要進一步深化落實市政府工作要求，加大歷史風(fēng)貌建筑資源潛在價值的合理開發(fā)、保護和利用，不斷提升城市的競爭力和影響力。一是制定《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護條例》，成立天津市歷史風(fēng)貌建筑保護委員會和專家咨詢委員會。對首批確認的872幢歷史風(fēng)貌建筑進行認定，實行掛牌保護。二是成立市歷史風(fēng)貌建筑整理中心，有計劃的對歷史風(fēng)貌建筑進行騰遷、整修、招商。高標(biāo)準(zhǔn)做好歷史風(fēng)貌建筑深度整體策劃，一季度完成靜園、解放北路金融街、五大道地區(qū)5個試點項目，年底完成800余幢歷史風(fēng)貌建筑整體深度策劃和保護性開發(fā)導(dǎo)則制定。以津洽會等為載體，加大歷史風(fēng)貌建筑資源推介、招商力度，在歷史風(fēng)貌建筑資源開發(fā)上取得新成效。

2、強化城市房屋拆遷管理。今年，我市中心城區(qū)拆遷住宅房屋200萬平方米左右，拆遷居民6萬余戶，任務(wù)十分艱巨。要認真研究解決房屋拆遷中的新情況，把“依法拆遷、以情拆遷、文明拆遷”貫穿始終，確保拆遷工作平穩(wěn)運行。一是規(guī)范拆遷管理。以建設(shè)部檢查為契機，進一步建立科學(xué)有序、高效透明的管理服務(wù)機制。嚴(yán)格把好拆遷審批關(guān)口，確保補償安置資金到位，依法加強拆遷行為監(jiān)管，切實提高拆遷整體運行質(zhì)量。二是規(guī)范房屋拆遷評估。適應(yīng)城市發(fā)展需要，抓緊制定落實《集體土地房屋拆遷補償安置辦法》。完善房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，使評估結(jié)果與房屋實際價值對接，房屋拆遷補償與市場交易價格對接。建立拆遷評估機構(gòu)信譽檔案，提高評估結(jié)果的客觀性和公正性。三是先行安置拆遷片中的困難居民。對于符合廉租房、經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房條件的困難居民，要先行安置。同時，拓寬拆遷群眾安置渠道。實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，讓拆遷群眾自主選擇。建立完善拆遷住房保障機制，認真執(zhí)行特困拆遷戶最低拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對不具備購房能力的，切實落實實物安置。四是繼續(xù)穩(wěn)妥做好拆遷信訪工作。健全拆遷糾紛調(diào)處機制，建立初信初訪制度，及時分析、解決拆遷疑難問題，維護社會穩(wěn)定。

3、深化房屋安全使用管理。深入貫徹《天津市房屋安全和使用管理規(guī)定》，以快速路西北半環(huán)、地鐵沿線、主干迎賓道路、泰安道地區(qū)等為重點，大力治理違章搭建、私開門臉和私拆亂改等違規(guī)行為，規(guī)范沿街陽臺、窗戶護欄設(shè)計安裝，組織推動快速路兩側(cè)樓房“平改坡”，確保房屋安全合理使用和城市環(huán)境的美觀整潔。要以解危、綜合維修和城市景觀建設(shè)為重點，推修單位產(chǎn)、私產(chǎn)房屋

180萬平方米。同時，要盡快制定出臺《房屋安全鑒定管理辦法》，抓緊建立市、區(qū)（縣）分級負責(zé)的房屋安全鑒定管理體制，明確授權(quán)業(yè)務(wù)范圍，完善具體鑒定程序。加強市、區(qū)（縣）兩級房屋安全鑒定中心人才培訓(xùn)、引進、持證上崗等內(nèi)部建設(shè)，提高鑒定技術(shù)水平，努力創(chuàng)建全國一流的房屋安全鑒定檢測中心。

4、基本建成古文化街旅游商貿(mào)區(qū)，奧式商務(wù)區(qū)一期工程竣工，營造海河上游新景觀。要加大招商營銷的力度，使海河綜合開發(fā)項目早產(chǎn)生效益，早形成景觀，早為社會提供服務(wù)。同時，按照市領(lǐng)導(dǎo)的要求，完成好五大道地區(qū)黃家花園片的改造和商業(yè)區(qū)的新建項目，為五大道的整體開發(fā)積累經(jīng)驗。

（四）提高法規(guī)制度執(zhí)行和貫徹能力，促進依法行政再上新水平。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場中各種權(quán)利主體呈現(xiàn)多元化格局，各種行為關(guān)系更加復(fù)雜。要適應(yīng)形勢，不斷完善法律法規(guī)政策，嚴(yán)格依法行政，查處違法違規(guī)行為，確保房地產(chǎn)管理的公正有序，更好地為經(jīng)濟發(fā)展和維護群眾合法權(quán)益服務(wù)。

1、全面實現(xiàn)“十五”立法目標(biāo)。重點做好《天津市房屋權(quán)屬登記條例》、《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護條例》兩部法規(guī)出臺的準(zhǔn)備工作。做好《天津市房屋安全和使用管理條例》立項、調(diào)研起草、論證等工作。出臺一批與房屋權(quán)屬、物業(yè)、市嘗房管、拆遷等法規(guī)規(guī)章配套的規(guī)范性文件，抓緊清理與當(dāng)前形勢發(fā)展不相適應(yīng)的內(nèi)部管理制度，建立和完善全面涵蓋房地產(chǎn)管理職能、相互銜接、配套完備的法規(guī)制度體系，為促進房地產(chǎn)業(yè)的健康規(guī)范發(fā)展提供保障。

2、加大行政執(zhí)法力度，用足法規(guī)賦予的執(zhí)法權(quán)。一是進一步加強行政執(zhí)法監(jiān)督。深入落實行政執(zhí)法責(zé)任制，細化執(zhí)法責(zé)任分解，完善考評標(biāo)準(zhǔn)，進一步落實過錯責(zé)任追究辦法。二是組建市局執(zhí)法大隊，加強執(zhí)法隊伍建設(shè)。日前，市領(lǐng)導(dǎo)正式批準(zhǔn)成立天津市房地產(chǎn)行政執(zhí)法監(jiān)察大隊，這是對房地產(chǎn)管理工作的高度重視，也是對我們工作提出的更高要求。我們要抓住機遇，充分發(fā)揮市、區(qū)（縣）執(zhí)法隊伍作用，理順職責(zé)分工，形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分工協(xié)作、高效快速的房地產(chǎn)執(zhí)法新機制。三是分階段治理違規(guī)行為。特別是開展對違規(guī)無證售房或變相無證售房，中介機構(gòu)無證經(jīng)營、亂收費、賺取差價，違規(guī)拆改搭建、影響房屋安全使用等專項執(zhí)法活動。集中治理一批群眾反映強烈的違法違規(guī)行為，保持正常的房地產(chǎn)市場秩序。

3、開展“房地產(chǎn)法規(guī)政策宣傳年”活動。多年的實踐告訴我們，市場的成熟主要是消費者的成熟。新的一年，各單位和部門都要利用各種媒體和多種方式，加大宣傳密度，進一步提高房地產(chǎn)法律法規(guī)的社會知曉率和影響力，提高人民群眾自覺守法、自我維權(quán)、參與管理和監(jiān)督、共同維護房地產(chǎn)市場的良好環(huán)境的意識和自覺性。

（五）提高科技創(chuàng)新和應(yīng)用能力，促進管理手段和方式實現(xiàn)新突破。

城市建設(shè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日益活躍，對不斷提高房地產(chǎn)管理工作的質(zhì)量和效率提出了新的課題。要突破傳統(tǒng)的管理方式，廣泛應(yīng)用先進的網(wǎng)絡(luò)管理手段，加強科技成果的研究和應(yīng)用，以科技引領(lǐng)管理服務(wù)工作取得新突破。

1、切實發(fā)揮數(shù)字房管作用，切實提高應(yīng)用效能，實現(xiàn)覆蓋全部職能、覆蓋全部管理崗位、覆蓋全部服務(wù)環(huán)節(jié)。一是深化業(yè)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)。全面建成全市地理信息系統(tǒng)并實現(xiàn)并網(wǎng)運行，完成商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)升級，建立房屋維修基金管理系統(tǒng)，完善物業(yè)管理、房產(chǎn)管理、房屋租賃管理、拆遷管理、公房管理等網(wǎng)絡(luò)。在確保各業(yè)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)同步對接、平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)上，建立領(lǐng)導(dǎo)決策系統(tǒng)，實現(xiàn)辦件流程和工作進度即時監(jiān)控跟蹤，實現(xiàn)從每套房產(chǎn)屬性信息到區(qū)域、全市房產(chǎn)狀況信息即時生成，建立起包含辦件服務(wù)、管理控制、分析決策的多層次房地產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。二是拓展辦公自動化應(yīng)用。開通市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、塘沽區(qū)和大港區(qū)電視電話會議系統(tǒng)，在基層單位深入推行辦公自動化系統(tǒng)，進一步提高工作效能。三是實行政務(wù)網(wǎng)站集中統(tǒng)一管理。本著減少交叉、節(jié)約成本的原則，加快區(qū)縣房管局政務(wù)網(wǎng)站建設(shè)，整合信息資源，統(tǒng)一設(shè)置政策發(fā)布和投訴平臺，形成以市局網(wǎng)站為核心、突出區(qū)域特色的房地產(chǎn)管理政務(wù)網(wǎng)體系。四是成立房地產(chǎn)信息咨詢公司，開展商品化信息和服務(wù)項目研發(fā)，為實現(xiàn)“以網(wǎng)養(yǎng)網(wǎng)”目標(biāo)奠定基矗

2、創(chuàng)建房地產(chǎn)行業(yè)教育培訓(xùn)品牌基地。確保大港教育培訓(xùn)基地5月底建成投入使用。完善教學(xué)使用需求，加強資金、進度和質(zhì)量控制，科學(xué)安排好各項工序，倒排工期，明確責(zé)任，提前介入物業(yè)管理，確保下半年順利投入教學(xué)使用。繼續(xù)做好“三?！苯虒W(xué)、資產(chǎn)、校區(qū)等教育資源整合工作，形成以天津工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院和“全行”培訓(xùn)中心為重點、學(xué)歷教育和職業(yè)培訓(xùn)并重的教育培訓(xùn)體系。進一步深化學(xué)科發(fā)展建設(shè)，拓展全國招生渠道，調(diào)整自主教學(xué)、聯(lián)合辦學(xué)等辦學(xué)方式，突出發(fā)展市場需求旺盛、發(fā)展前景廣闊的特色專業(yè)群，提升辦學(xué)的生命力和綜合效益。積極發(fā)展行業(yè)培訓(xùn)，建立全國范圍培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，籌建首批

10個外省市培訓(xùn)基地，成立專家顧問委員會和百人培訓(xùn)師資庫，樹立行業(yè)培訓(xùn)品牌，實現(xiàn)行業(yè)辦學(xué)、行業(yè)支持、為行業(yè)發(fā)展服務(wù)的目標(biāo)。

3、加大科技成果研究、推廣和應(yīng)用力度。緊緊圍繞房管事業(yè)發(fā)展的形勢需要，加強新情況、新問題研究，組織開展一批先導(dǎo)性強、帶動作用大、實用性強的科研項目，切實提高科研成果轉(zhuǎn)化率。在部分房管站、市房產(chǎn)測繪大隊、市安全鑒定檢測中心等單位深入推行貫標(biāo)認證工作，逐步建立起完善的行政管理、管養(yǎng)服務(wù)等多領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，依靠科技創(chuàng)新提升管理服務(wù)水平。

（六）提高自我完善和發(fā)展能力，促進管理效能再上新臺階。

加強內(nèi)部建設(shè)，夯實各項基礎(chǔ)，是房管工作在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再上新水平、實現(xiàn)快發(fā)展的重要前提條件。要進一步理順機制、完善制度、強化監(jiān)督，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效管理。

1、強化崗位培訓(xùn)，實行持證上崗，提高整體素質(zhì)。一是切實提高培訓(xùn)質(zhì)量。進一步健全職工教育培訓(xùn)制度，創(chuàng)新培訓(xùn)方式，結(jié)合崗位實際需求，開展政策業(yè)務(wù)和操作技能培訓(xùn)，加快職工知識、技能更新速度，提高培訓(xùn)的實用性和針對性。全年完成17個房地產(chǎn)重點崗位和行業(yè)專業(yè)人員培訓(xùn)2.4萬人次。二是大力推行持證上崗制度。對產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、拆遷、市嘗房改、房屋安全使用管理、行政執(zhí)法等重點崗位實行持證上崗制度。凡未經(jīng)培訓(xùn)或考核不合格的，一律不得上崗。要抓緊制定持證上崗的實施方案，一季度開展試點，下半年在全系統(tǒng)范圍內(nèi)全面推行。三是深入挖掘人力資源潛力。結(jié)合形勢發(fā)展，抓緊編制人力資源開發(fā)使用規(guī)劃，建立全系統(tǒng)人力資源庫，力求實現(xiàn)最佳配置，做到人盡其才。

2、強化資產(chǎn)、財務(wù)管理和審計監(jiān)督。一是切實履行好市委、市政府賦予我局的直管國有房產(chǎn)的資產(chǎn)監(jiān)管職能。修改完善直管國有房產(chǎn)管理制度，劃清直管國有房產(chǎn)資產(chǎn)管理與經(jīng)營性房產(chǎn)管理界限，修改完善直管產(chǎn)產(chǎn)權(quán)補償費管理和使用辦法，規(guī)范直管國有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，完善產(chǎn)權(quán)補償費收繳機制，明確拆遷直管國有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)補償費減免的審批權(quán)限。繼續(xù)做好帳外房產(chǎn)清理工作。二是繼續(xù)搞好財務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)。進一步完善財務(wù)管理軟件功能，在確保市內(nèi)六區(qū)房管局和局直屬單位上線運行的基礎(chǔ)上，推動其他區(qū)縣局陸續(xù)上線，實現(xiàn)財務(wù)會計信息的網(wǎng)上傳送、即時監(jiān)控。三是堅持依法審計。凡是涉及國有資產(chǎn)的部門和單位都要納入審計范圍，做到不留盲區(qū)。在做好財務(wù)審計的同時，有計劃、有重點的開展區(qū)局、區(qū)公司、房管站所屬企業(yè)經(jīng)濟效益審計，在直屬單位開展領(lǐng)導(dǎo)任職期間經(jīng)濟責(zé)任審計。要堅持后續(xù)審計制度,加強審計意見整改的督辦檢查，確保落實率達100%。

3、窗口建設(shè)要再上新臺階。今年要以創(chuàng)立誠信房管為主線，注重打基儲抓規(guī)范、求創(chuàng)新，進一步提高窗口服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平，努力實現(xiàn)便民、規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效的房管服務(wù)形象。一是抓好服務(wù)人員素質(zhì)建設(shè)。要加強職工隊伍職業(yè)道德教育，開展練兵、比武、評比活動，從政治思想教育、文明禮儀訓(xùn)練、規(guī)范服務(wù)程序考核、基本技能練兵四個方面對職工隊伍進行強化培訓(xùn)，進一步提高服務(wù)人員的綜合素質(zhì)。二是全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序和要求。在九大窗口創(chuàng)建示范點，加大對服務(wù)典型的推廣力度。根據(jù)市場和群眾需求，進一步完善工作制度、辦事程序，及時調(diào)整和改進服務(wù)方式，為群眾提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)。三是抓好工作檢查和督察，做到不護短、不遷就，嚴(yán)肅紀(jì)律，獎罰分明，切實維護房管整體形象。四是健全群眾熱點難點問題調(diào)處平臺。深入落實好市、區(qū)（縣）房管局局長信箱制度和接待日制度，充分發(fā)揮市局信訪接待中心作用，認真為群眾解難題、辦實事，把信訪接待中心建設(shè)成為一個解決復(fù)雜矛盾的窗口。要認真做好“～”提案議案辦復(fù)工作，提高辦結(jié)效率和質(zhì)量，為創(chuàng)建和諧社會、促進社會穩(wěn)定

創(chuàng)造條件。

四、幾點要求

～年，是搶抓機遇、奮力拼搏的一年。我們要以全面開展黨員先進性教育為契機，大力加強黨員干部隊伍建設(shè)，團結(jié)和帶領(lǐng)全體職工，求真務(wù)實，開拓創(chuàng)新，全面完成既定的各項目標(biāo)和任務(wù)。

（一）加強理論學(xué)習(xí)，不斷提高駕馭工作的水平。面對新形勢、新情況和新問題，不學(xué)習(xí)就要落后，不學(xué)習(xí)就難以創(chuàng)新。各級領(lǐng)導(dǎo)要率先垂范，著重在提高學(xué)習(xí)能力上下功夫：一是提高汲取知識的能力。既要博覽群書，又要善于提煉精華；既要有深厚的知識積淀，又要不斷充實新的養(yǎng)分。從而使自己的思想水平和知識結(jié)構(gòu)既是寬領(lǐng)域的，又有一定的專業(yè)縱深。二是提高思考問題的能力。學(xué)習(xí)和思考是相互關(guān)聯(lián)、密不可分的認知過程，思考是學(xué)習(xí)的繼續(xù)。要善于運用學(xué)到的理論和知識對現(xiàn)實問題進行理性思考，從而形成新思路、新招法。三是提高理論聯(lián)系實際的能力。是否真的學(xué)習(xí)、學(xué)得是否深入，最終都要體現(xiàn)在實際效果上。要通過學(xué)習(xí)不斷提高創(chuàng)新能力，使工作總有新的進展、新的變化，一步一個新臺階。

（二）加強行風(fēng)、政風(fēng)建設(shè)，不斷增強維護群眾利益的自覺性。作為政府職能部門，我們的行政權(quán)力是人民賦予的。房管部門的一切工作，都必須以維護和實現(xiàn)人民群眾的根本利益為出發(fā)點和歸宿。要繼續(xù)深化政務(wù)公開，進一步向社會公開辦事制度、辦事程序和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增強行政管理的透明度，切實方便群眾。要提高辦事效率和質(zhì)量，凡是向社會做出承諾的事，在時限上只能超前，不能拖延；在質(zhì)量上只能超標(biāo)，不能降低。要采取與社會監(jiān)督人員建立專人聯(lián)系、重點走訪、回訪和座談等多種方式，不斷拓展監(jiān)督渠道，認真聽取群眾意見，及時研究并解決社會反映的問題，不斷改進我們的工作。

（三）加強干部隊伍建設(shè)，為加快房管事業(yè)發(fā)展提供堅強保證。中央政治局常委、國家副主席曾慶紅同志在天津考察工作時，就加強干部隊伍建設(shè)提出要求：“要引導(dǎo)干部把心思凝聚到干事業(yè)上，把精力集中到辦實事上，把功夫下在抓落實上，把本領(lǐng)用在促發(fā)展上，著力建設(shè)一支德才兼?zhèn)?、‘想干事、會干事、干成事、能共事、不出事’的干部隊伍”?！靶乃?、精力、功夫、本領(lǐng)”這四個方面和“五事”的要求，既通俗易懂，又意義深刻。這是一段非常精辟的論述，是新時期中央對領(lǐng)導(dǎo)干部的更高要求，對加強房管系統(tǒng)干部隊伍建設(shè)有著很強的針對性。我們要聯(lián)系實際，認真學(xué)習(xí)思考，狠抓落實。應(yīng)該清醒的看到，對照這些要求，我們的干部隊伍中還不同程度的存在這樣或那樣的問題，必須引起我們的高度重視。我相信，在新的一年，干部隊伍按照這個標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好，我們的各項事業(yè)肯定會再邁上一個更高的臺階。

（四）加強目標(biāo)考核，確保完成全年各項工作任務(wù)。各單位和部門要按照全年工作部署和目標(biāo)，層層分解，責(zé)任到人，加大工作檢查、督辦和考核力度。既要考核工作完成時限，也要考核工作質(zhì)量和效果，并將考核結(jié)果作為考察和評價領(lǐng)導(dǎo)干部的重要依據(jù)。各級領(lǐng)導(dǎo)要不斷增強使命感和責(zé)任感，團結(jié)和帶領(lǐng)干部職工圍繞全局工作中心，以月保季、以季保年，確保全年各項工作目標(biāo)和任務(wù)高水平完成，為構(gòu)建社會主義和諧社會、加快實現(xiàn)

“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)做出新的貢獻。

《[推薦]

第五篇：房地產(chǎn)投資管理工作簡歷

房地產(chǎn)投資管理工作簡歷模板范文

任何一位求職者都知道工作簡歷在求職過程中的重要性，工作簡歷的書寫不光要保證外觀的美觀，同時還需要注意內(nèi)容的問題。下面提供房地產(chǎn)投資管理工作簡歷模板范文，歡迎閱讀!

房地產(chǎn)投資管理工作簡歷模板范文

【基本信息】

姓名：

性別：女

出生年月：1979年6月

學(xué)歷：碩士

籍貫：山東濰坊

民族：漢

政治面貌：黨員

婚姻狀況：未婚

手機：13xxxxxxxxx

Email：.com

【職業(yè)愿景】

成為卓越的房地產(chǎn)投資管理專家

【教育背景】

●XX年9月XX年7月 山東建筑大學(xué)商學(xué)院 技術(shù)經(jīng)濟及管理專業(yè) 碩士學(xué)位

研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、投資評價 專業(yè)成績排名：第一

主修課程：高級微觀經(jīng)濟學(xué)、高級宏觀經(jīng)濟學(xué)、高級管理學(xué)、高級市場營銷、商業(yè)統(tǒng)計學(xué)、財務(wù)管理學(xué)、運籌學(xué)、高級項目管理、質(zhì)量管理、經(jīng)濟法、建筑法規(guī)等。

●1998年9月XX年7月 山東建筑工程學(xué)院環(huán)工系 給水排水工程專業(yè) 學(xué)士學(xué)位

主修課程：給水工程、排水工程、建筑給排水工程等 專業(yè)成績排名：前10%

【參與課題及實習(xí)經(jīng)歷】

●XX年——XX年 多次參與山東省注冊造價師、監(jiān)理師、建造師的閱卷工作;

●XX年2月XX年7月

山東建筑大學(xué)商學(xué)院

給商學(xué)院04級電子商務(wù)專業(yè)本科生講授宏觀經(jīng)濟學(xué);指導(dǎo)06屆本科畢業(yè)生畢業(yè)論文，其中一篇論文《商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及防范措施》獲山東省優(yōu)秀畢業(yè)論文，參與06屆本科生畢業(yè)答辯工作;代表學(xué)校參加06年高考咨詢會;

●XX年11月XX年1月

山東建筑大學(xué)商學(xué)院

組織團隊參加萬科集團與建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司共同舉辦的“萬科·中低收入人群住房解決方案”征集活動，與清華大學(xué)博士團隊、董藩教授團隊、中原物業(yè)等同臺競爭;

●XX年10月XX年1月

山東海蔚置業(yè)有限公司

編輯獲得“XX年地產(chǎn)著名樓盤”“商業(yè)地產(chǎn)國際大獎”獎項的“海蔚廣場”項目資料成書，參與樓盤開盤的策劃與實施工作，參與該樓盤的投資評價及項目后評價，使自己對房地產(chǎn)開發(fā)流程有了更深的認識，同時積累了項目投資評價和策劃的經(jīng)驗。

【工作經(jīng)歷】

●002年12月—XX年1月 濟南英邁特科技發(fā)展有限公司 總經(jīng)理助理

工作職責(zé)與主要業(yè)績：

1.負責(zé)總經(jīng)理日常行程、會議等行政事務(wù)的安排;

2.協(xié)調(diào)公司內(nèi)外重要部門的順暢溝通;協(xié)助總經(jīng)理組織市場拓展等關(guān)鍵項目執(zhí)行。

公司屬于創(chuàng)業(yè)型公司，任職期間，協(xié)助總經(jīng)理系統(tǒng)制定了公司的各項規(guī)章制度并執(zhí)行，并成功組織策劃實施“在職研究生考前培訓(xùn)”項目，內(nèi)部建設(shè)與市場拓展工作也都取得了很大的成績，受到公司董事會以及各部門同事的高度贊賞，同時自己的管理能力、組織協(xié)調(diào)能力得到進一步的鍛煉和提升。

●XX年7月XX年12月 山東世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

預(yù)算員兼合同管理

工作職責(zé)與主要業(yè)績：

山東世通房地產(chǎn)開發(fā)公司作為濟南一家知名的房地產(chǎn)公司，開發(fā)了“萊茵小鎮(zhèn)”“悉尼花鄉(xiāng)”“世通·尚層E墅”等項目;任職期間，負責(zé)公司工程水暖安裝部分的預(yù)結(jié)算，主持山東大學(xué)齊魯軟件學(xué)院六個教學(xué)樓的水暖安裝預(yù)算;同時兼任合同預(yù)算部的合同管理，負責(zé)公司工程合同的起草與管理。

【能力與證書】

●文字功底較強，曾任校報主編

●英語CET六級，大二通過考試;日語初級

●熟練掌握office辦公軟件、SPSS、AUTOCAD

●通過注冊房地產(chǎn)估價師考試

●大學(xué)期間多次獲二等獎學(xué)金、三好學(xué)生、優(yōu)秀學(xué)生干部等稱號

【自我評價】

●正直、穩(wěn)重、誠實、自信、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力強

●一流的職業(yè)道德操守與較高的個人素養(yǎng)

●工作認真負責(zé)，具有強烈的責(zé)任感

●較強的領(lǐng)導(dǎo)能力、組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力

●強烈的事業(yè)心和良好的團隊協(xié)作精神

拓展閱讀：精致中文簡歷寫作

1、在創(chuàng)作簡歷之前，預(yù)先確定誰是閱讀者。然后根據(jù)界定的閱讀者創(chuàng)作簡歷。比如給廣告公司的簡歷與其它公司的簡歷創(chuàng)作就不一樣。

2、簡歷的五個主要部分是：抬頭、簡介、工作經(jīng)歷、教育背景、其他雜項。雜項部分包括軍隊服役、出版物、發(fā)表演講、社團成員資格、獎勵和獲得承認、計算機技能、專利權(quán)、語言技能、許可證書和資格證書以及個人興趣。