第一篇：房地產(chǎn)項目決策的管理工作標準

房地產(chǎn)項目決策的管理工作標準

一、前期調(diào)查

1、投資發(fā)展部在進行項目決策之前，首先要設定項目目標，然后依據(jù)目標時行市場調(diào)查。

2、做好房地產(chǎn)市場調(diào)查的準備：確定調(diào)查目標，對市場進行初步分析，再制訂計劃，然后再進行試調(diào)查，并據(jù)此對方案進行修正。一切準備就緒，開始正式調(diào)查（一般采用問卷調(diào)查和實地調(diào)查的形式）。最后政策收集到的信息進行整理、分析、從而確定項目的市場定位。

3、技術部、項目部、銷售部需在項目的功、特性、價格、客戶群的定位等信息的收集方面協(xié)助投資發(fā)展部的工作。

二、可行性分析

1、投資發(fā)展部通過調(diào)查結果作出項目提議。

2、對目標項目進行可行性分析。此時，項目部、財務部城協(xié)助投資發(fā)展部進行工程的可靠性研究、財務風險預測等工作。

3、可行性分析完成之后，投資發(fā)展部制定《項目可行性報告》。

三、項目決策

1、投資發(fā)展部組織對《項目可行報告》進行討論，投資發(fā)展部經(jīng)理其他職能部門的負責人參與討論。

2、投資發(fā)展部將《項目可行性報告》附帶討論結果，一志呈送部經(jīng)理進行審批。

3、總經(jīng)理審核合格后，投資發(fā)展部綿《項目立項報告》。

4、《項目立項報告》批復合格后，投資發(fā)展部實施項目立項。

第二篇：房地產(chǎn)市場宣傳管理工作標準

房地產(chǎn)市場宣傳管理工作標準

一、確定市場宣傳方案

1、市場部做好房地產(chǎn)市場的識別、分析和選擇等工作，合理定位房地產(chǎn)市場。

2、銷售部依據(jù)市場部的市場定位確定符合公司產(chǎn)品的營銷策略，并同時進行開始制訂房地

產(chǎn)營銷計劃、確定價格、確定營銷渠道等工作。

3、市場部依據(jù)銷售部的營銷計劃、依據(jù)市場分析與市場定位的結論，制定《廣告促銷方案》。

4、市場部依據(jù)產(chǎn)品特點、充分挖掘市場機會、確定合適的廣告主題。

二、選擇媒體

1、市場部依據(jù)廣告主題要求、產(chǎn)品特性、各宣傳渠道與本產(chǎn)品的契合點等情況，選擇廣告

媒體（報刊、廣播、電視、路邊廣告、宣傳屏幕等）。

2、市場部交媒體的選擇結果上報銷售部經(jīng)理審定，銷售部經(jīng)理確定最終的合作媒體，并向

媒體傳達合作意向。

3、媒體接受合作意向，雙方協(xié)商合同條款，雙方滿意后，簽訂《市場策劃及宣傳合同》。

4、合作媒體開始策劃房地產(chǎn)公司的宣傳活動。

5、市場部編制的廣告計劃，經(jīng)銷售部經(jīng)理審定、總經(jīng)理審批通過后開始實施。廣告準備工

作一切就緒，由媒體發(fā)布廣告。

三、市場宣傳

1、市場部依據(jù)媒體策劃安排，開始組織開展各種公關活動（比如召開記者招待會、新聞發(fā)

布會、產(chǎn)品信息發(fā)布會、特邀記者撰寫新聞通訊、公司高層人物專訪等）。為企業(yè)樹立良好的品牌形象。

2、對不同的消費群體采取不同的市場宣傳手段。

3、對潛在的住戶能夠達到提升其偏好、引導其需求的目的，因而最好采用廣告、促銷、公

關的宣傳手段。

4、對現(xiàn)在的住戶要讓其感覺現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)服務，以此提高其忠誠度，對此可采用廣告、服務、公關的宣傳手段。

5、對企業(yè)內(nèi)部要能使員工與員工之間、員工與房地產(chǎn)企業(yè)之間建立共識，并且能夠提升公

司的員工的士氣。

6、市場部組織參加媒體策劃的各種社會公益活動（比如愛心捐贈、慈善救助、公共設施建

設等），以提升企業(yè)的形象。

7、市場部跟蹤宣傳開展情況，做好宣傳的效果的評估工作。

第三篇：房地產(chǎn)項目主動管理工作指引

房地產(chǎn)項目主動管理工作指引

一、制定目的

明確公司房地產(chǎn)項目主動管理內(nèi)容，指導主動管理工作開展，提高項目管理質(zhì)量，避免出現(xiàn)管理措施不到位的情況，降低投資風險。

二、適用范圍

各辦事處、云南經(jīng)營部、總部直營部門或集團內(nèi)各投資類平臺公司承擔主動管理責任的房地產(chǎn)項目。

三、工作原則

（一）合法合規(guī)原則。主動管理措施不得與法律法規(guī)相沖突，不宜采用存在法律爭議的管理措施，并應考慮各地房地產(chǎn)相關政策的差異對管理措施可能帶來的影響。

（二）審慎監(jiān)管原則。主動管理措施應當堅持風險為本、安全至上的理念，嚴格按照本指引要求，密切監(jiān)控和防范項目風險。

（三）動態(tài)調(diào)整原則。根據(jù)具體項目所處階段、進展程度不同，對主動管理措施進行動態(tài)調(diào)整、彈性管理。例如在項目前期階段或臨近償付日階段，嚴格控制資金往來；在項目進入銷售或現(xiàn)金流較為寬裕、風險相對可控階段，資金監(jiān) 管標準可適度寬松。

（四）實效性原則：主動管理措施應當與業(yè)務模式、項目特性相適應，與各經(jīng)營單位內(nèi)部職能分工、機構設置相匹配，確保管理工作能夠有效落實。

四、監(jiān)管內(nèi)容

在各經(jīng)營單位上報的房地產(chǎn)項目材料中，應包括詳細、可操作的主動管理方案及根據(jù)項目實際情況擬定的《聯(lián)合管理協(xié)議》（參考文本見附件2）。主動管理方案可納入在項目請示方案中，也可撰寫為獨立的方案。項目經(jīng)有權機構審議通過后，須將具體措施落實到法律協(xié)議中，并在項目正式實施后，按照投融資審核及處置審查部相關要求，及時上報項目主動管理工作落實情況。

主動管理方案一般可包括以下內(nèi)容：

（一）調(diào)整項目公司治理結構

明確項目公司股權結構，確定我方持股比例或股權質(zhì)押比例，修改公司章程，明確我方派駐董事的具體權利，并在章程中明確規(guī)定需要董事會全票通過的重大事項范圍，重大事項可包括：

1.增加標的項目總投；

2.更改項目建設及銷售時間節(jié)點； 3.對外投資、融資、擔保； 4.股東分紅； 5.關聯(lián)交易； 6.其他重大事項等。

（二）明確項目進度關鍵節(jié)點、核心要素，明確違約責任。

關鍵節(jié)點可包括：

1.取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、預售許可證的時間；

2.開工、達到正負0、7層（根據(jù)當?shù)仡A售政策進行適時調(diào)整）的時間；

3.封頂時間； 4.竣工時間； 5.交房時間等。核心要素可包括： 1.土地的拆遷進度； 2.土地核心經(jīng)濟技術指標； 3.擬建設物業(yè)類型等。

若項目實際運行中出現(xiàn)關鍵節(jié)點、核心要素與請示方案嚴重不符的情況，我方有權要求融資方承擔相應的違約責任，并明確違約責任具體內(nèi)容。

（三）明確我方對項目運營的管理措施

1.明確資金使用計劃及管理原則，確定我方資金使用完畢后應達到的工程形象進度。各經(jīng)營單位應提供具體到季度的項目資金使用計劃表及工程進度表，測算資金峰值，明確資金峰值與預售節(jié)點的銜接情況。若在預售階段仍存在資金缺口，應明確補足義務主體。

可通過監(jiān)理報告對項目建設進度、已完成工程量的計價清單進行核實，并與向施工方的付款情況進行核對。

若項目實際運行中出現(xiàn)建設進度與資金使用不匹配，我方有權及時糾正并予以制止。

2.明確項目銷售回款的使用計劃和管理原則。我方應對銷售回款賬戶進行監(jiān)管，銷售回款的支出需我方同意。銷售回款的使用應當符合項目銷售回款資金使用計劃。

各經(jīng)營單位可要求項目公司定期（每月或每季度）出具蓋章的銷控表，與備案情況進行核對，同時對銷售資金進入監(jiān)管賬戶的情況進行核查。

3.明確證章照監(jiān)管范圍、接管時間，是否存在共管情況。明確我方監(jiān)管的印鑒范圍，可包括：公章、財務專用章、法定代表人名章、合同專用章、發(fā)票專用章等。

明確由我方保管原件的證照范圍，可包括：營業(yè)執(zhí)照（正、副本）、稅務登記證（正、副本）、開戶許可證、開戶密碼紙、貸款卡、組織機構代碼證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目立項批復、國有土地使用證、建設 用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、環(huán)境影響報告表等。

明確相關證章照是由我方現(xiàn)場管理人員單獨管理還是與項目方共管，若存在共管情況應確定共管的具體方式。

（四）明確交易對手在配合我方實施主動管理措施方面須履行的義務

1.項目方應定期向我方提供以下資料：

（1）至少每月提供銷售情況表、銀行對賬單、工程進度報告、監(jiān)理報告等；

（2）至少每季度提供借款人、保證人的財務報表等。2.為配合現(xiàn)場管理人員工作，項目公司應提供以下資料：（1）已簽訂合同臺賬（包括合同簽署方、編號、名稱、金額、已付金額、預計結算金額等）；

（2）各項工程合同、材料采購合同及補充協(xié)議、備忘錄等文件的復印件；

（3）項目公司內(nèi)部審批流程（財務審批流程、用章審批流程、審批人員名單、審批權限、簽字樣本等）；

（4）現(xiàn)場管理人員工作需要的其他資料等。

3.明確項目公司應解決現(xiàn)場管理人員所需的辦公條件：（1）硬件設施，如電腦、電話、傳真機、打印機、復印機、掃描設備、上網(wǎng)設施、保險柜等。

（2）軟件設施，如開通OA、獲得財務系統(tǒng)、銷控系統(tǒng) 的審批查詢權限、公司內(nèi)部審批流程的查詢權限等。

（五）明確我方現(xiàn)場管理具體內(nèi)容

1.明確我方資金進入后首次召開董事會、股東會、監(jiān)事會的時間以及之后的召開頻率，首次會議議題一般包括：

（1）項目開發(fā)目標成本；

（2）項目資金預算計劃（包括資金用途、使用時間節(jié)點、相應形象進度要求等）；

（3）項目工程進度計劃（包括項目各關鍵節(jié)點時間，如報建、施工建設進度、竣工驗收、預售及交房等）；

（4）項目銷售進度計劃（預售時間、推盤計劃、銷售策略、預計售價等）；

（5）融資期內(nèi)項目現(xiàn)金流測算表；（6）其他應在首次會議審議的內(nèi)容。

2.明確我方現(xiàn)場管理權利、現(xiàn)場管理人員的權限、工作審查流程。我方的現(xiàn)場管理內(nèi)容可包括：

（1）所有印章使用申請的審核、用印、登記；（2）所有資金支付申請的審核、劃付；（3）工程監(jiān)管事項；（4）銷售監(jiān)管事項；

（5）現(xiàn)場管理人員可列席項目公司股東會、董事會、總經(jīng)理辦公會、招投標會以及其他重要會議；

（6）現(xiàn)場管理人員應定期出具書面管理報告；（7）其他監(jiān)管事項等。

3.現(xiàn)場管理人員的具體工作內(nèi)容可由各經(jīng)營單位根據(jù)項目實際情況進行安排。涉及重大事項的印章使用和資金劃付，現(xiàn)場管理人員需提交經(jīng)營單位審核。

對于重大事項的界定，可參照以下內(nèi)容：

（1）預算外、預算內(nèi)單筆事項累計金額達到一定額度后的印章使用或資金劃付；

（2）項目公司股東會、董事會、監(jiān)事會議案事項的印章使用或資金劃付；

（3）項目公司涉及對外投資、項目合作、轉讓、對外融資、擔保、往來款支付等事項的印章使用或資金劃付；

（4）項目公司其他重大事項等。

（六）其他管理事項

1.明確項目后續(xù)融資申辦原則。

若項目因后續(xù)融資安排，需要對我方抵押物進行調(diào)整，則須明確以下事項：

（1）是否需要我方解押：若解押則借款人需滿足的條件：如償還全部或部分本金、提供替換抵押物等，同時確保項目抵押率不高于原方案；

（2）是否將我方轉為第二順位抵押。

2.明確是否允許項目公司以往來款方式對外出款，項目公司提取往來款需滿足的條件。若允許項目公司以往來款方式對外出款或償還股東借款，應明確在一定時點及條件下相關方的資金補足義務。

3.明確預警事項及應對措施。

若出現(xiàn)影響資金安全的事項，現(xiàn)場管理人員應及時通過各種有效方式進行預警，具體事項可包括：

（1）工程形象進度嚴重滯后；

（2）工程發(fā)生重大變更、資金缺口大幅增加；（3）銷售進度緩慢影響本息兌付；

（4）銷售回款未按照約定歸集到監(jiān)管賬戶；（5）《商業(yè)化業(yè)務投后管理指引》第四條第（六）項中所列重大事項等。

在取得各經(jīng)營單位同意后，現(xiàn)場管理人員可采取凍結賬戶、暫停公章使用等措施避免損失擴大。

五、相關要求

（一）在項目實施階段，有關現(xiàn)場管理人員的選聘方式、工作職責、工作內(nèi)容等具體要求，請參照附件1《房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理工作手冊》。

（二）原則上各經(jīng)營單位上報的房地產(chǎn)項目方案中均應按照本指引第四條內(nèi)容明確主動管理方案。

對于公司優(yōu)質(zhì)客戶名單范圍內(nèi)或實力相當?shù)慕灰讓κ郑渲鲃庸芾矸桨缚稍诒局敢谒臈l的基礎上作適當調(diào)整。

（三）對于真實股權投資類項目，因需參與項目公司具 體運營工作，其監(jiān)管措施不適用本指引。

（四）本指引適用范圍之外的項目投后管理措施，應按照投融資審核及處置審查部的相關文件執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理工作手冊》

2、《聯(lián)合管理協(xié)議》（參考文本）

第四篇：房地產(chǎn)項目設計管理工作小結

房地產(chǎn)項目設計管理工作小結

一、項目規(guī)劃方案設計管理

1、項目策劃階段，提出符合市場定位（依據(jù)市場研究報告）及營銷（戶型、面積段、建筑風格等）的設計理念。（拿地后項目定位會）

2、方案設計階段，參與項目的設計方案評審，對方案的合理性、經(jīng)濟性、設計效果及可實施性提出意見與見解。（內(nèi)部方案評審會）

3、規(guī)劃報批階段，全程參與項目規(guī)劃方案報批，與規(guī)劃主管部門溝通項目方案（項目規(guī)劃設計條件、當?shù)匾?guī)劃管理文件），協(xié)調(diào)設計院解決過程中遇到的問題（技術經(jīng)濟指標與日照問題很重要），按照計劃節(jié)點完成報批。報批階段劃分：

a、規(guī)劃主管部門分管領導溝通確認；

b、參與方案專家評審會并根據(jù)專家會意見調(diào)整修改方案；（會前與相應專家溝通）； c、征詢各相關部門意見（消防、人防、園林、環(huán)保、交通、城管、物業(yè)辦等），根據(jù)有關意見對方案調(diào)整；

d、上報市規(guī)委會評審（總平圖、效果圖、技術經(jīng)濟指標、功能分區(qū)圖、交通分析圖、景觀分析、豎向設計、日照分析、綜合管網(wǎng)圖、建筑單體圖）； e、完成方案調(diào)整并備案。

二、項目施工圖設計管理

1、施工圖設計階段：

a、選擇合適的施工圖設計單位并簽訂設計合同； b、編寫項目設計任務書；

c、向設計單位提供上階段的設計資料和文件（備案文本）、主管部門批準文件、工程建造標準；

d、全程跟進施工圖的設計進度，要求設計單位嚴格按照既定節(jié)點計劃完成出圖；（基礎圖先出、首開樓棟先出）

2、施工圖審核階段：

a、施工圖外審，選擇合作較好的施工圖審查單位，快速審查快速出具施工圖審圖合格證（3天出意見+設計院意見回復+1天出證），配合辦理施工證。外審主要審核是否滿足國家及地方規(guī)范要求（強條必須滿足、非強條可溝通爭取不執(zhí)行）。b、施工圖內(nèi)審，審核施工圖是否按照設計任務書及合同要求設計。

①圖紙?zhí)峁┑臄?shù)量、專業(yè)是否齊全；②圖紙是否達到設計深度要求；③是否滿足合同要求的限額設計指標（含鋼量、砼含量）；④是否出現(xiàn)施工圖常見設計問題；⑤材料、設備的選用是否合理、經(jīng)濟（混凝土等級、砌體材料、保溫、門窗、管材等）；⑥是否控制在方案階段設計概算內(nèi)。

3、辦證配合階段：

a）施工許可證，提供施工圖圖審合格證、人防圖審合格證（如有）、圖審意見及回復（一式兩份）；各單體建筑節(jié)能計算書、節(jié)能備案表（蓋圖審章、一式三份）；消防設計文件、二次供水設計資料、燃氣圖紙審核；配合完成質(zhì)量監(jiān)督表填報。b）預售許可證，完成銷售資源庫制作（戶型圖、銷售合同附圖、改造前后平面圖、不利因素展示、交付標準）；面積預測報告審核確認。

三、項目實施階段設計管理

1、施工圖紙交底與會審：會前施工單位、監(jiān)理單位提前審圖；會中設計單位交底設計意圖及施工注意事項、答復各單位的圖紙疑問；會后完善圖紙交底會審記錄內(nèi)容，各主體單位簽字蓋章。

2、設計變更管理：圖審意見產(chǎn)生變更單、設計優(yōu)化變更單、錯漏碰缺變更單、施工單位提出的技術核定單。設計變更單及時審核與變更收發(fā)管理、建立臺賬；

3、各專項工程設計管理：專項設計招標及圖紙技術問題總協(xié)調(diào)管理。a）園區(qū)景觀設計，包括景觀方案設計（滿足綠地率、產(chǎn)品定位標準，集團上會確認，上園林部門專家會）、景觀施工圖設計（園林部門備案、集團備案）。b）精裝修設計，依據(jù)產(chǎn)品配置標準、交付標準設計。

公共區(qū)域裝修包括首層入戶大堂、電梯廳、公共走廊、地下室入戶大堂等； 精裝交付重點為戶內(nèi)精裝設計：玄關、廚房、客餐廳、主臥、次臥、書房、衛(wèi)生間、陽臺等部位的頂棚、墻面、地面，廚房的櫥柜、燃氣灶、油煙機、熱水器，衛(wèi)生間的淋浴間、洗漱區(qū)等設計。

c）弱電智能化設計，整個園區(qū)智能化設計（閉路監(jiān)控、門禁、周界警戒、背景音樂、電子公告等系統(tǒng)），單體內(nèi)弱電設計（門禁系統(tǒng)、可視對講、弱電箱、電話網(wǎng)絡點位、緊急救援等）。d）室外綜合管線設計，包括雨污排水、自來水（常壓供水）、開閉所前電纜溝、燃氣管線、三網(wǎng)合一管線等，需綜合協(xié)調(diào)能力較強的設計單位。

3、二次深化設計管理：

a）幕墻深化設計，設計單位選定、簽訂合同、設計圖紙審核（石材材質(zhì)、顏色把控）；

b）門窗深化設計確認，中標單位深化圖紙審核：滿足建筑外立面方案設計要求、材料符合節(jié)能設計要求；

c）外立面分縫圖確認，依據(jù)方案效果圖控制好外立面形式與效果，與建筑整體風格一致；

d）欄桿百葉深化圖確認，材料經(jīng)濟合理、顏色型式滿足方案立面要求； e）電梯圖紙確認，滿足配置電梯參數(shù)與建筑預留設計尺寸。

四、設計單位的管理

1、設計單位考察、編寫評估報告；

2、編制設計招標書、各階段設計任務書；

3、設計單位選定，設計合同條款談判與簽訂；

4、跟進各階段圖紙設計進度，并依據(jù)圖紙進度與質(zhì)量情況，安排支付設計費；

5、協(xié)調(diào)設計單位到項目參與各節(jié)點工程驗收。

五、銷售三寶設計管理

1、樣板房設計管理：展示戶型確定、樣板房土建施工圖設計（磚混或鋼結構）；精裝修設計單位選定、合同簽訂；裝修風格、硬裝、軟裝標準確定，樣板房裝修方案設計、上會確定方案、施工圖設計；各裝修用材選型定樣、施工過程中效果把控與技術問題協(xié)調(diào)處理。

2、售樓部設計管理：根據(jù)營銷要求確定售樓部面積、平面布置、裝修風格、外立面造型等；售樓部土建施工圖設計（臨建或永久）；室內(nèi)裝修方案設計并過會確定，根據(jù)方案完成施工圖設計；施工現(xiàn)場技術問題協(xié)調(diào)處理。

3、景觀展示區(qū)設計管理：根據(jù)當?shù)厝宋呐c自然環(huán)境及市場定位確定展示內(nèi)容、營造標準、設計風格等；協(xié)調(diào)景觀設計院完成上述內(nèi)容景觀方案設計，并報集團完成上會，按照進度計劃設計出施工圖；主要喬木、灌木的選擇，協(xié)調(diào)設計院到現(xiàn)場進行施工指導同時處理過程中技術問題。

第五篇：房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場管理工作的實施辦法

房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場管理工作的實施辦法

為圓滿完成項目的建設任務，實現(xiàn)本項目的工期、質(zhì)量與投資目標，依據(jù)施工承包合同和工程監(jiān)理委托合同的有關規(guī)定，制定本工作程序。參與建設的業(yè)主方、監(jiān)理方及施工總、分包單位均應自覺執(zhí)行，在工作中給予相互支持、相互監(jiān)督。

一、對承包單位的資質(zhì)、資格審查

1、各施工單位（總包及分包單位）進場之前，將相應的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件送項目監(jiān)理部，經(jīng)審查認可后，監(jiān)理方以書面意見通知施工單位，施工單位方可進場。對經(jīng)審查不符合相應資質(zhì)條件的施工單位，監(jiān)理方有權拒絕其人員、設備進入現(xiàn)場。

2、各施工單位將項目經(jīng)理部的質(zhì)量保證體系及其它相關的管理體系報監(jiān)理方審核，監(jiān)理方將審查情況文字批復后返還給施工單位。

3、監(jiān)理方有權對施工單位施工技能水平、組織管理水平及其相關人員的上崗證進行審查，對不勝任本項目的管理與施工人員，有權要求施工單位進行撤換。

4、監(jiān)理方對主要材料及設備等的供應廠家資質(zhì)進行審查，對經(jīng)審查不符合有關規(guī)定的廠家，監(jiān)理方有權拒絕其產(chǎn)品用于工程。施工單位用表：監(jiān)A3 分包單位資格報批表報審表 A4 報驗申請表

A9工程材料/構配件/設備報審表

二、圖紙會審、技術交底及資料審核

1、圖紙會審前，施工單位及監(jiān)理單位均應抓緊時間組織各專業(yè)人員審查圖紙，匯總審查意見。圖紙會審會由項目總監(jiān)主持，按專業(yè)先進行專業(yè)內(nèi)部會審后，再進行各專業(yè)配合協(xié)調(diào)匯總，明確空間分配原則及施工順序。監(jiān)理方負責整理記錄，施工方配合整理形成紀要，紀要經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主單位、設計單位共同審核簽字蓋章生效。

2、監(jiān)理方和施工單位在分階段工程開工前，對相應圖紙再深入學習和審查，預見薄弱環(huán)節(jié)和隱患，提前與其他相關專業(yè)進行溝通，事先消化交叉沖突，確立預控措施。

3、當施工單位有變更要求時（有關設計的變更及其它變更）首先向監(jiān)理方提出，監(jiān)理方在初步審議后向業(yè)主匯報。所有變更指令（包括由施工單位提出、監(jiān)理單位提出、業(yè)主及設計院提出的變更）必須經(jīng)業(yè)主方簽字蓋章認可后方可生效。設計變更必須有設計人員簽認。

4、施工組織設計、施工進度計劃及施工方案審查

工程開工前，施工單位必須編制施工組織設計或施工技術方案報監(jiān)理方和業(yè)主方審查，審查確認后方可實施。整個項目的施工組織設計的編制必須圍繞整個項目的實際情況進行編制和審核，審核通過后嚴格按此施工。無論是總包方還是分包方，還需申報每道工序的施工方法和施工工藝，經(jīng)監(jiān)理審核，報項目部專業(yè)工程師審核，最后報項目主管審核簽字同意后方可按照執(zhí)行，否則不經(jīng)過該程序審核簽認，所造成的損失由責任方承擔。

施工單位應編制總進度計劃及月、周施工作業(yè)計劃報甲方、監(jiān)理審查，經(jīng)審批后嚴格執(zhí)行。監(jiān)理方有權根據(jù)工程實際情況，要求施工單位調(diào)整計劃，確保進度目標的實現(xiàn)。

施工單位用表：監(jiān)A2 施工組織設計（方案）報審表

監(jiān)A4 ____________________報審表

監(jiān)A7 工程臨時延期申請表

5、有關的施工技術資料

施工單位在施工過程中的有關技術資料，應與工程進展同步進行，嚴禁作假。質(zhì)量保證資料應提交監(jiān)理方審查簽認后方能進行后續(xù)工序。報驗材料需一式五份（甲方、監(jiān)理各一份，其余反施工單位），其內(nèi)容包括：（1）主要材料、構配件、成品及半成品產(chǎn)品合格證或檢驗報告。（2）施工試驗報告，包括：砌塊、砌筑砂漿、防水試驗等。（3）砌筑、粉刷砂漿試驗室配合比通知單。

（4）隱蔽工程及其它施工記錄、結構吊裝記錄、防水試驗記錄、通水試驗記錄、電氣設備安裝調(diào)試記錄等。

6、其他有關資料。

單位工程竣工前，資料由各承包單位按專業(yè)整理至分部，單位工程由總包施工方匯總整理后交監(jiān)理方核查。監(jiān)理方派專人負責會同總包單位資料員，按市城建檔案館對單位工程竣工檔案組卷歸檔要求做好工程建設的有關資料整理歸檔工作。工程前期資料如項目報告、建筑許可證等資料由業(yè)主提供。監(jiān)理方資料員在工程竣工后，負責會同總包單位資料員辦理竣工資料歸檔手續(xù)。直至取得建設工程竣工檔案合格證。有關資料見附錄:《單位工程質(zhì)量保證資料內(nèi)容及要求》。

三、會議制度

每周一下午2：00時為工程例會時間，由各施工單位項目經(jīng)理（含項目技術負責人）、項目監(jiān)理部各管理部及各專業(yè)監(jiān)理工程師、業(yè)主項目代表參加，必要時邀請其它相關單位人員參加。例會集中討論研究工程質(zhì)量、進度、投資、合同、協(xié)調(diào)配合等問題，會議內(nèi)容及決定形成文字，由項目監(jiān)理部整理成會議紀要，并經(jīng)各方簽章認可后成為正式文件向與會各方發(fā)送作為實施的依據(jù)之一。其他會議可根據(jù)需要不定期進行。

四、分項工程、隱蔽工程、分部工程驗收

1、各類材料（裝飾材料、安裝器材、主輔材）、構配件、設備進場后，施工方應及時向監(jiān)理方報驗，經(jīng)監(jiān)理工程師審查簽認合格方可使用。當對材質(zhì)有懷疑時，有權要求施工單位按規(guī)定復查，經(jīng)復查仍不合格的，有權要求施工單位拉出現(xiàn)場，不得用于本項目。

施工單位用表：監(jiān)A-09 工程材料/構配件/設備報審表

2、隱蔽工程施工完工后，施工單位應認真進行自檢，并將自檢資料送監(jiān)理工程師，監(jiān)理工程師應在收到資料后的規(guī)定時間組織復查，復查通過方可辦理隱蔽工程驗收簽證。當隱蔽工程涉及多個專業(yè)時，由總監(jiān)理工程師核實專業(yè)情況（實行各專業(yè)會簽制度）經(jīng)簽認后方可進行下一工序的施工。施工單位用表：A4 報驗申請表

3、基礎主體施工完成，由監(jiān)理方組織分部驗收，單位工程完成，由監(jiān)理方組織初驗，業(yè)主主持竣工驗收。每階段驗收由施工單位初驗后報項目監(jiān)理部，由總監(jiān)理工程師組織驗收，辦理驗收簽證。

五、工程計量及工程款支付

1、施工單位每月25日前向監(jiān)理方報送本月完全成工程量，由監(jiān)理方審核后報業(yè)主。

2、工程款的中間支付及竣工結算支付，在施工單位送交工程量清單及要求支付的明細表后，在規(guī)定的期限內(nèi)，監(jiān)理方將進行兩個層次的審核。

①總監(jiān)理工程師組織各專業(yè)監(jiān)理工程師對已完成工程量進行核實，并與分項、分部工程簽證記錄進行對照確認付款的已完工程量。

②根據(jù)各專業(yè)監(jiān)理工程師確認的工程量，由計量監(jiān)理工程師審核支付內(nèi)容及依據(jù)是否正確，并簽署支付意見。

經(jīng)上述兩層次審核后的監(jiān)理支付意見，由總監(jiān)理工程師簽認后交業(yè)主方，支付現(xiàn)金額及辦法由業(yè)主決定。

施工單位用表：詳計量、變更、簽證管理辦法附表

六、關于開工與復工

施工單位進場，具備開工條件后（即圖紙已會審、施工組織設計已審批、人員設備到位、機械材料進場等），應明確開工時間。由總監(jiān)理工程師簽發(fā)開報告。工程暫停施工時，應有復工指令方可復工。施工單位用表：A1工程開工/復工報審表 工程項目開工審批：

1、工程項目開工前，由監(jiān)理單位對施工單位報送的施工組織設計進行嚴格認真審閱；重點審閱施工工藝、施工方法、施工設備和安全文明施工措施，防噪音、擾民措施等，對提出來的工期控制指標是否科學，對保證施工質(zhì)量是否有一套完整的管理體系，包括雨季施工保護措施和調(diào)配措施，經(jīng)審核完畢后有問題請施工單位進行修改，無問題先由監(jiān)理簽認，報甲方項簽認后，簽署開工令。

2、施工工序，施工方法控制：施工方必須嚴格按照甲方項目部、監(jiān)理批準的施工工序、施工方案進行施工，不得擅自采用未經(jīng)批準的施工工序，施工方案施工，由此造成的返工責任由施工方自行承擔。

3、新材料、工藝、技術、設備的使用控制：當承包單位采用新材料、工藝、技術、設備時，甲方項目部應組織工程技術部負責人，專業(yè)工程師和監(jiān)理工程師等進行專題討論，經(jīng)審核批準后予以使用；

4、進場設備的質(zhì)量控制：設備、構配件進場必須報送質(zhì)量證明文件給專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師審批，并對進場實物按照工程管理文件規(guī)定的比例進行抽樣檢驗，檢驗合格后才能使用，對未檢驗或檢驗不合格的設備、構配件一律不得使用，并要求其進行更換，直到合格為止。

5、施工工序和隱蔽工程控制：施工工序必須上道工序完工經(jīng)對分部、分項質(zhì)量驗收后才能進行下道工序施工，對重點部位、工序要求專業(yè)工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師進行旁站，隱蔽工程在隱蔽前必須進行隱蔽驗收，關鍵部位必須進行攝像或照相，并完善隱驗資料，隱蔽工程驗收合格后方能進行下道工序施工，并認真填寫“隱蔽驗收記錄表”。

6、在施工過程中項目部專業(yè)工程師或監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)施工存在重大安全、質(zhì)量隱蔽，對可能造成質(zhì)量事故或已經(jīng)造成質(zhì)量事故，要立即通知總監(jiān)理工程師、施工方項目經(jīng)理到現(xiàn)場查看，由總監(jiān)理工程師下達工程暫停令，并組織專題會議，找出解決事故隱患的方法，要求施工單位在限定時間內(nèi)整改完畢，經(jīng)檢查符合要求后，由總監(jiān)理工程師下達復工令；對嚴重事故由施工單位報送質(zhì)量事故調(diào)查報告和經(jīng)設計單位等相關單位認可的方案，專業(yè)工程師和監(jiān)理工程師對事故處理過程和結果進行跟蹤檢查和驗收。

7、在對合同中的簽證變更，要求對工程量做現(xiàn)場實測，與變更簽證有關原始資料、圖紙、文件齊全，簽字有效。

8、工程材料、設備、配件的控制，嚴格執(zhí)行項目合同及相關管理制度要求。

9、項目現(xiàn)場管理要樹新風、樹正氣，要敢于處理問題，要敢于承擔責任，不能遇事推委、參建單位之間要以和為貴，在工程管理中要多溝通、多協(xié)調(diào)、討論、互相幫助。

施工單位用表：A1 工程開工/復工報審表

七、往來文件規(guī)定時限

1.施工組織設計在合同規(guī)定的時間內(nèi)提交項目監(jiān)理部。分階段施工方案在本分部或部位施工前7天提交監(jiān)理方。監(jiān)理方對施工組織設計的審查意見在收到之日起10日內(nèi)書面回復，分段施工方案審查意見在4日內(nèi)書面回復。

2.施工總進度計劃（初步）應與施工組織設計同時提出，下月施工作業(yè)計劃在本月25日前提交項目監(jiān)理部，項目監(jiān)理部應在2天內(nèi)以書面意見回復（周計劃例會前提交監(jiān)理方）。

3．工程計量報表于每月25日前提交項目監(jiān)理部30日報業(yè)主方，項目監(jiān)理部將審定意見匯入月報。

4.圖紙會審一般在收到圖紙后15天內(nèi)進行。特殊情況另定。5.監(jiān)理方在當月28日前向業(yè)主方報送監(jiān)理月報。

6.隱蔽工程、分項工程完成，施工單位在自檢合格后于正式驗收前24小時書函通知項目監(jiān)理部，并提交自檢資料。

7.監(jiān)理工程師在驗收后4小時內(nèi)明確驗收意見，驗收合格辦理隱蔽驗收簽證。若在驗收后24小時內(nèi)無明確指示，也未在隱蔽驗收記錄上簽字，視為默認，可進行下一道工序施工。

材料到貨后，施工單位原則上于用材前7天，并不得拖延至用材隱蔽后向監(jiān)理方報送有關材料的質(zhì)保資料。項目監(jiān)理部于2天內(nèi)并不得延至隱蔽后對核查意見以書面回復，檢查合格的可用于工程，檢查不合格應按有關規(guī)定辦理。8.施工試驗提交時間及監(jiān)理答復期限

①施工單位于砼分項施工前

7天向項目監(jiān)理部報送配合比資料，監(jiān)理方在2日內(nèi)書面答復審查意見。

②有關砼、砂漿取樣試驗及試驗報告，在試驗報告出來時及時報送，以便即時對分項質(zhì)量作出結論。

③鋼筋接頭試驗資料最遲應在該分項工程隱蔽前一天提出，總監(jiān)理于隱蔽驗收前書面回復審查意見。各種試驗均辦理見證取樣手續(xù)。

9.已經(jīng)確認的設計變更或工程洽商的工程量增減，施工單位應于收到正式變更文件后施工前的7天內(nèi)（特殊情況另定）報送監(jiān)理方，監(jiān)理方在收到之日起7天內(nèi)簽署審核意見（特殊情況另定）。

10．施工單位工程樁質(zhì)保資料于工程樁驗收前7天內(nèi)向監(jiān)理報送，監(jiān)理方在4日內(nèi)提出審查意見?；A、主體分部質(zhì)保資料于分部驗收前10天內(nèi)向監(jiān)理報送，監(jiān)理方在5日內(nèi)提出審查意見，單位工程質(zhì)保資料（含竣工圖）于竣工驗收前20天向監(jiān)理方報送，監(jiān)理方在10日內(nèi)提出審查意見，并由施工單位提前10天向質(zhì)檢站報送審查。

八、施工單位上報的資料

施工單位上報的上述資料至少一式五份，監(jiān)理方二份，其余三份返給施工單位作為竣工資料整理保存。

九、竣工驗收與工程結算：

1、竣工驗收：單位工程達到竣工驗收條件后，承包單位在自檢、自查、自擬完成后，提交單位工程竣工報告，填寫竣工報驗單，并將全部竣工資料報送項目監(jiān)理機構申請竣工驗收，總監(jiān)理工程師組織專業(yè)監(jiān)理工程師對資料和工程質(zhì)量情況進行檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要求并監(jiān)督施工單位進行限期整改，整改完畢后經(jīng)監(jiān)理項目部檢查無問題后，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢，業(yè)主做最終驗收。驗收合格后，由總監(jiān)理工程師簽署工程竣工報驗單，并向項目提出質(zhì)量評估報告。由總包單位匯總分包單位資料進行竣工備案和分戶驗收。

2、工程結算：工程竣工結算在竣工驗收30日內(nèi)由各施工單位整理出一套原始結算資料（含變更簽證、報告、通知、會議紀要、協(xié)商記錄、圖紙會審紀要、竣工圖紙、竣工文件、竣工結算書），報項目監(jiān)理審查后提出專項審查意見后報甲方審批。工程竣工結算過程由項目監(jiān)理專業(yè)工程師配合、施工單位結算人員、項目經(jīng)理無條件配合完成。

本工作程序解釋權歸甲方項目部，請各方遵照執(zhí)行，未盡事宜請參照施工合同及項目相關管理制度執(zhí)行