第一篇：房地產(chǎn)投資分析報告

房地產(chǎn)投資分析報告

前 言

最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風(fēng)險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個企業(yè)的風(fēng)險問題，以及風(fēng)險控制的措施。

世聯(lián)地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。

從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風(fēng)險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

第一章 標的行業(yè)屬性及成長性分析

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前A股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。

行業(yè)及公司簡介：

行業(yè)情況簡介

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：

（1）在土地供應(yīng)階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運營機構(gòu)提供政策建議、土地規(guī)劃建議、經(jīng)濟評價、土地出讓策略等顧問服務(wù)，使地方政府和土地運營機構(gòu)在土地出讓過程中能夠計劃長遠并最大化發(fā)揮土地的價值；

（2）在物業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場進入戰(zhàn)略、土地競投策略、物業(yè)項目開發(fā)策略等顧問服務(wù)；

（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；

（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機構(gòu)或個人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀服務(wù)。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復(fù)合增長率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構(gòu)，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。

公司目前的顧問策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務(wù)。

公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)TOP10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導(dǎo)產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。

行業(yè)發(fā)展前景：

房地產(chǎn)市場發(fā)展展望

房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長。

我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前景展望

與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

顧問策劃業(yè)務(wù)

專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風(fēng)險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問題；顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風(fēng)險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

代理業(yè)務(wù)

2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務(wù)模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。

經(jīng)紀業(yè)務(wù)

2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)紀業(yè)務(wù)下降，但是從長遠來看市場空間較大。

世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢

世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。

公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營風(fēng)險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務(wù)商進入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務(wù)合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當(dāng)?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當(dāng)?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當(dāng)大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當(dāng)?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設(shè)服務(wù)管理和知識共享平臺，設(shè)立人才培訓(xùn)中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當(dāng)具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸A股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。

首先，顧問代理業(yè)務(wù)全國布局項目將完成公司以重點城市為中心并輻射周邊區(qū)域市場的全國業(yè)務(wù)布局，該項目的順利實施將穩(wěn)固公司顧問策劃業(yè)務(wù)行業(yè)第一的市場地位，并將進一步提升公司代理銷售業(yè)務(wù)的市場地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業(yè)務(wù)流程和管理流程的集成服務(wù)管理平臺將有效地整合公司各類業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)，打通業(yè)務(wù)線各層級之間的壁壘，實現(xiàn)資源最大化利用，實現(xiàn)更高效專業(yè)的項目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業(yè)務(wù)快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業(yè)能力均提出了更高的要求。公司人力發(fā)展與培訓(xùn)中心的建立將實現(xiàn)整體培訓(xùn)體系和個人經(jīng)驗體系的結(jié)合，有效地縮短公司培養(yǎng)專業(yè)人員的時間，提高公司人員的整體專業(yè)素質(zhì)以匹配公司業(yè)務(wù)的快速增長；

第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、VI整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺和人力資源培訓(xùn)中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。

第二章 標的當(dāng)前估值合理性分析

盈利預(yù)測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復(fù)地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預(yù)計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復(fù)蘇，政府采取激進的行政手段干預(yù)市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預(yù)計09年到11年公司的毛利率至少將穩(wěn)定在41%-42%；

07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內(nèi)有比較大的擴張計劃，我們預(yù)計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預(yù)計09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前A股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風(fēng)險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。

根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當(dāng)前股價存在安全邊際。

第三章 標的風(fēng)險所在及防范措施

世聯(lián)地產(chǎn)真正有價值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來其他業(yè)務(wù)的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構(gòu)對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒有風(fēng)險的，在當(dāng)前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當(dāng)選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。

第二篇：房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告格式

房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告模板格式（包括基本估算數(shù)據(jù)）

第一部分 房地產(chǎn)項目總論

1.房地產(chǎn)項目概況

1.1房地產(chǎn)項目名稱

1.2房地產(chǎn)項目建設(shè)單位

1.3房地產(chǎn)項目位置（四周范圍）

1.4房地產(chǎn)項目周邊目前現(xiàn)狀

1.5房地產(chǎn)項目性質(zhì)及主要特點

1.6房地產(chǎn)項目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據(jù)

1.8研究工作概況

2.可行性研究結(jié)論

2.1市場分析預(yù)測

2.2項目地塊分析

2.3項目規(guī)劃方案

2.4項目工程進度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項目財務(wù)與經(jīng)濟評價

2.7項目綜合評價結(jié)論

3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

4.項目存在問題與建議

第二部分 房地產(chǎn)項目背景

1.房地產(chǎn)項目提出背景

1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況

1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

2.房地產(chǎn)項目發(fā)展概況

2.1已進行的調(diào)查研究項目及成果

2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程

3.房地產(chǎn)項目投資的必要性

第三部分 房地產(chǎn)市場研究

1.市場供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究

2.市場需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查

2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查

2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查

3.市場價格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查

3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查

4.市場預(yù)測

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測

4.2銷售及租賃價格預(yù)測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產(chǎn)品推銷費用預(yù)測

第四部分 項目研究

1.地塊特征分析

1.1項目區(qū)位分析

1.2項目交通分析

1.3項目人流分析

1.4項目周邊規(guī)劃

2.項目SWOT分析

2.1項目優(yōu)勢分析

2.2項目劣勢分析

2.3項目機會分析

2.4項目威脅分析

3.項目定位方案

3.1項目產(chǎn)品方案

3.2主要功能建筑規(guī)模

3.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標

第五部分 投資估算

房地產(chǎn)項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內(nèi)容包括：

1.土地費用

2.前期工程費用

3.建筑安裝工程費用

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用

6.管理費用

7.銷售費用

8.財務(wù)費用

9.各種稅金支出

10.其他成本支出估算

第六部分 開發(fā)進度

第七部分 資源供給

1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計劃和采購方式

3.施工力量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應(yīng)

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)

第八部分 財務(wù)評價

1.獲利性評價

1.1成本利潤率

1.2銷售利潤率

2.效率評價

2.1經(jīng)營比率

2.2資金利用率

3.信譽評價

3.1流動比率

3.2杠桿比率

4.靜態(tài)獲利分析

4.1投資收益率(R)

4.2投資回收期(Pt)

5.動態(tài)獲利分析

5.1財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

5.2財務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)

第九部分 風(fēng)險評價

1.盈虧平衡分析

2.敏感性分析

2.1變動因素一

2.2變動因素二

第十部分 綜合評價

1.經(jīng)濟評價（定性）

2.社會評價（定性）

3.環(huán)境評價

4.存在問題與建議

5.總體結(jié)論及建議

通用估算情況，請大家辨別使用！

估 算

一 土地費用土地使用權(quán)出讓金 土地評估拍賣價格的30%或以上土地出讓契稅 出讓金×3%

二 建安費用 810元/M2-1260元/M2含建設(shè)及基本安裝

三 前期費用 中高檔樓盤 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M2 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安費×3%設(shè)計招投標管理費 總投資×0.02%勘查費 設(shè)計概算×0.5%設(shè)計監(jiān)理 規(guī)劃設(shè)計費×2%施工監(jiān)理 建安費×1.4%施工證費規(guī)劃證費 建安費×0.6%

四 配套費用190元/M2-230元/M2住宅配套費用 用地紅線外大市政配套費 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等

五 其它費用管理費用（建安+前期+配套）×3%銷售推廣費用 按銷售收入約1.5~3%計不可預(yù)見費用（建安+前期+配套）×3%或以上

六 營業(yè)稅費 銷售收入×6.1%營業(yè)稅 銷售收入×5%城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅×7%教育附加稅 營業(yè)稅×4%印花稅 銷售收入×0.05%交易管理費 銷售收入×0.5%

杭州市即將實行所得稅預(yù)征：銷售收入的15%×33%=4.95%

七 融資成本

清 單

序號 費用名稱 取費標準土地使用權(quán)取得費附加

1.1 國土契稅 土地評估價格×3%

1.2 城市配套費 凡公開招標、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。1.3 拆遷管理費

1.4 國土勘測費

1.5 拆遷代辦費

1.6 現(xiàn)狀實測費前期工程費 中高檔樓盤 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M2

2.1 方案設(shè)計費 多層1.8元/M2，高層2.2元/M2

2.2 水文地質(zhì)勘察設(shè)計費 多層3.1元/M2，高層3.6元/M2

2.3 施工圖設(shè)計費 多層18-22元/M2，高層35元/M2，別墅100元/M2

2.4 施工圖圖審費 多層1.8元/M2，高層2.2元/M2

2.5 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計費

2.5.1 市政工程設(shè)計費 多層1.8元/M2，高層2.5元/M2

2.5.2 電信設(shè)計費 1元/M2

2.5.3 有線電視寬帶設(shè)計費 0.4元/M2

2.5.4 管煤/給水/給電工程設(shè)計費 3.4元/M2

2.6 施工用電供配電貼費 1.2-2.7元/M2

2.7 測繪定點費+灰線驗費 0.85元/M2

2.8 曬圖費 0.5元/M2

2.9 編標費及委托編制標底費用 3.2元/M2

2.10 工程招標管理費 0.42元/M2

2.11 環(huán)保費/日照分析費 0.5元/M2

2.12 建筑地方高等教育費 12元/M2

2.13 人防費 多層15元/M2（舊城 10元/M2）

2.14 商品房測繪費 0.8元/M2(住宅)1.2元/M2（商業(yè)用房）

2.15 白蟻防治費 1.6元/M2

2.16 散裝水泥專項基金墻改 10元/M2建筑安裝工程費 810元/M2-1260元/M2

3.1 建安成本 多層800元/M2，高層1250元/M2

3.2 監(jiān)理工程招標費管理費 多層0.1元/M2，高層0.14元/M2

3.3 土建工程監(jiān)理費 多層8.4元/M2，高層10元/M2

3.4 土建工程質(zhì)檢費 多層1.5元/M2，高層2.1元/M2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 190元/M2-230元/M2

4.1 市政工程建設(shè)費 多層70元/M2，高層100元/M2

4.2 市政工程質(zhì)檢費 多層1元/M2，高層1.5元/M2

4.3 小區(qū)供電工程費 22元/M2

4.4 小區(qū)給水工程費 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2

4.5 小區(qū)供氣工程費 14元/M2

4.6 有線電視寬帶工程費 6元/M2

4.7 小區(qū)路燈工程費 雙路 64萬/公里 單路39萬/公里

4.8 小區(qū)綠化費 25-30元/M2

4.9 小區(qū)通訊通郵費 16元/M2

第三篇：投資分析報告

中國人壽投資價值分析報告

摘要

公司基本情況分析公司簡述 中國人壽保險（集團）公司 中國人壽保險（集團）公司及其子公司構(gòu)成了我國最大的商業(yè)保險集團，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團，是中國資本市場最大的機構(gòu)投資者之

一。2008年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3220.52億元，境內(nèi)壽險業(yè)務(wù)約占壽險市場份額的42.7%；總資產(chǎn)達到12846.11億元，可運用資金超過11000億元。2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團）公司2009資產(chǎn)負債損益情況審計中，查處保險經(jīng)營管理中存在違規(guī)問題6.98億元。據(jù)此給予相關(guān)責(zé)任人處理和處分。2013年《財富》雜志世界500強排名第111位。企業(yè)文化

中國人壽堅持用“文化”之魂凝聚人心、引領(lǐng)發(fā)展。以“壽險是無悔的選擇”、“成己為人、成人達己”、“用心經(jīng)營、誠信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標志，健康向上的企業(yè)文化激勵著一代代國壽人拼搏進取、奮發(fā)有為。

3.客戶服務(wù)人壽保險

人壽保險服務(wù)作為中國人壽的主營業(yè)務(wù)，由中國人壽保險股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍涵蓋壽險、人身意外險、健康險、年金等人身保險的全部領(lǐng)域。中國人壽保險股份有限公司作為中國最大、也是全球市值最大的專業(yè)壽險公司，秉承“用專業(yè)和真誠贏得感動”的信念，力求通過“熱誠、規(guī)范、準確、便捷”的服務(wù)，回報廣大客戶的支持與信賴。

中國人壽的壽險業(yè)務(wù)在國內(nèi)市場一直居領(lǐng)先地位，占有中國壽險市場最大的市場份額。2010年，境內(nèi)壽險市場份額為37.2%。中國人壽擁有壽險行業(yè)覆蓋區(qū)域最廣的機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模最大的分銷隊伍，共有遍布全國各省區(qū)市（臺灣除外）、延伸至縣鄉(xiāng)的4800多家分支機構(gòu)、1.5萬多個營銷網(wǎng)點、71.6萬名個人代理人、1.26萬名團險銷售人員及9.4萬多家分布在商業(yè)銀行、郵局、信用社等的銷售網(wǎng)點，與多家專業(yè)保險代理公司和保險經(jīng)紀公司進行長期合作。截至2008年底，中國人壽擁有超過1.2億份有效的個人和團體壽險保單、年金合同及長期健康險保單，已為超過6億人次的客戶提供過保險服務(wù)。財產(chǎn)保險

財產(chǎn)保險服務(wù)是中國人壽的一項新主營業(yè)務(wù)，由中國人壽財產(chǎn)保險股份有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍主要包括：財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、法定責(zé)任保險、信用保險和保證保險、農(nóng)業(yè)保險及其他財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理服務(wù)是中國人壽的一項主營業(yè)務(wù)，由中國人壽資產(chǎn)管理有限公司承擔(dān)，經(jīng)營范圍包括管理運用自有資金；受托或委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)；國家法律法規(guī)允許的其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中國人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國內(nèi)最大的保險資產(chǎn)管理公司和國內(nèi)資本市場最大的機構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過16000億元。

中國人壽在資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域，擁有高水準的專業(yè)投資研究、決策執(zhí)行和風(fēng)險防范力量，在國內(nèi)多種固定收益產(chǎn)品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領(lǐng)先地位；是中國債券市場最大的機構(gòu)投資者之一，在長期債券市場具有重要影響；是國內(nèi)最大的基金投資機構(gòu)；一貫堅持價值投資、長期投資、戰(zhàn)略投資的股票投資理念，穩(wěn)健經(jīng)營；緊跟保險資金投資渠道不斷拓寬的政策進展，關(guān)注各類投資領(lǐng)域。近年來，公司在投資咨詢、顧問業(yè)務(wù)方面取得了積極進展。

中國人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評價體系、信用風(fēng)險評估模型有效防范了投資風(fēng)險；獨具特色的基金評估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報提供一流服務(wù)。海外保險

面對經(jīng)濟全球化浪潮和中國經(jīng)濟騰飛的歷史機遇和挑戰(zhàn)，中國人壽以建設(shè)國際頂級金融保險集團為目標，以國際化的視野、國際化的理念、國際化的思路、國際化的專業(yè)知識、國際化的技能為基礎(chǔ)，積極開展境外保險服務(wù)，努力推動國際合作。

5教育科研

中國人壽的保險教育服務(wù)包括博士后培養(yǎng)、保險專業(yè)學(xué)歷教育、職業(yè)教育和保險領(lǐng)域的專業(yè)培訓(xùn)。運營情況

中國人壽保險（集團）公司秉承“成己為人、成人達己”的企業(yè)文化核心理念，遵循“誠信為本、穩(wěn)健經(jīng)營”的企業(yè)宗旨，恪守“創(chuàng)新、拼搏、務(wù)實、奉獻”的企業(yè)精神，把“與客戶同憂樂”作為企業(yè)價值觀，以“與時俱進、爭創(chuàng)一流”的精神，努力打造國內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的大型現(xiàn)代保險與金融控股集團，致力于造福社會大眾，為建設(shè)和諧社會貢獻更大的力量。2009年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3029.92億元；總資產(chǎn)達到1.55萬億元，占全行業(yè)境內(nèi)總資產(chǎn)的37.7%，是國內(nèi)唯一一家資產(chǎn)過萬億的保險集團。集團所屬壽險公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險公司首位；資產(chǎn)公司是國內(nèi)資本市場上最大的機構(gòu)投資者之一；財險公司在實施企業(yè)會計準則解釋第2號后，開業(yè)三年即實現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險公司及國壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績。據(jù)美國《財富》雜志公布的2010年“全球500強”排行榜顯示，中國人壽已連續(xù)第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國企業(yè)中排名第8位，在入選的4家中國保險企業(yè)中排名第一。

公司所處行業(yè)分析

1中國保險業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著中國保險業(yè)進入深化改革、全面開放、加快發(fā)展的新階段，保險業(yè)服務(wù)經(jīng)濟社會的領(lǐng)域越來越廣，承擔(dān)的社會責(zé)任越來越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運、從交強險制度實施到房地產(chǎn)投資解禁、從應(yīng)對國際金融危機到參與醫(yī)療糾紛調(diào)解、從養(yǎng)老社區(qū)投資到新農(nóng)合建設(shè)、從農(nóng)險覆蓋面擴大到環(huán)境責(zé)任保險試點啟動……保險業(yè)正在努力提高科學(xué)發(fā)展和服務(wù)經(jīng)濟社會全局的能力，在探索中國特色保險業(yè)發(fā)展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險業(yè)站在新起點，進入了新階段，我國正在成為新興的保險大國。

我國保險業(yè)的保費收入規(guī)模增長迅速，2009年保費收入已達到11137.3億元，提前一年實現(xiàn)了保險業(yè)“十一五”規(guī)劃列出的保費收入超萬億的目標。2011年保險業(yè)基本保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展勢頭，全國共實現(xiàn)保費收入1.43萬億元，同比增長10.4%。2012年，中國保險業(yè)全年保費收入1.55萬億元，同比增長8%。

目前，中國保險業(yè)呈現(xiàn)出原保險、再保險、保險中介、保險資產(chǎn)管理相互協(xié)調(diào)，中外資保險公司共同發(fā)展的市場格局。專業(yè)性的保險資產(chǎn)管理公司、健康險公司、養(yǎng)老險公司逐步成長并成為市場的重要力量。

中國保險市場具有廣闊的發(fā)展前景和潛力。中國經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然較強，“十二五”時期是我國深化改革開放，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅時期，經(jīng)濟社會發(fā)展的大趨勢為保險業(yè)發(fā)展提供了難得的機遇，也提出了新的、更高的要求。未來我國保險業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競爭有序的市場體系，豐富保險產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進東中西部保險市場的協(xié)同發(fā)展。

2保險深度與保險密度

首先，保險密度是指按當(dāng)?shù)厝丝谟嬎愕娜司ｋU費額，反映該地國民參加保險的程度。保險深度則是指某地保費收入占該地國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比，反映了該地保險業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的地位。保險深度和保險密度則是除了保險收入衡量一個地區(qū)保險市場成熟程度的指標。

2011年，保險密度為1062元/人，較上年提高100元。保險密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區(qū)保險密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險深度為3%，較上年下降0.2個百分點，主要受保費收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國保險業(yè)以1630470億美元的總保費收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個名次。占世界市場的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國，總保費收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國，總保費收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國水平相當(dāng)?shù)氖且獯罄?，總保費收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國之后。

公司財務(wù)狀況分析

公司內(nèi)在價值評估

投資建議與風(fēng)險提示

結(jié)論

第四篇：投資分析報告

投資分析報告范文

（一）一、背景介紹

一般以前言形式或首段內(nèi)容介紹市場環(huán)境和背景環(huán)境情況，包括定期報告中的行情走勢回顧或交易情況描述（合約或合約間的價格、成交量和持倉量變化以及市場動向的描述分析），不定期報告中經(jīng)濟背景和市場形勢小結(jié)、市場機會介紹、研究問題的提出和研究方向的描述。

二、當(dāng)期要點關(guān)注專項分析

定期報告中的市場成因分析和當(dāng)期熱點因素的點評，不定期報告中的必要性分析和意義闡述、新公布數(shù)據(jù)和突發(fā)事件的分析。

三、市場潛在重要利多/利空信息匯總和影響分析

國際市場信息包括世界經(jīng)濟形勢、主要生產(chǎn)國和消費國的政治經(jīng)濟局勢、供需平衡表因素（產(chǎn)能、需求、庫存和進出口變化），天氣和物流因素，以及國外相同品種期貨市場的變化等重要影響因素；國內(nèi)市場信息包括國內(nèi)財政金融政策、現(xiàn)貨市場產(chǎn)銷格局、供需平衡表因素、幣值、進出口數(shù)量和成本、相關(guān)品種之間比價關(guān)系變化等國內(nèi)因素。

四、綜合分析

行業(yè)品種分析，上下流產(chǎn)業(yè)鏈分析，數(shù)據(jù)采集及核心數(shù)據(jù)庫的動態(tài)更新，統(tǒng)計計量模型分析及其校驗等。

五、技術(shù)分析

價格走勢圖及其連續(xù)圖，趨勢和形態(tài)，關(guān)健價位和反轉(zhuǎn)信號提示等。

六、結(jié)論及建議

落腳到期貨投資的實用上和研究問題的解決上，包括后市展望、問題解決方案、應(yīng)對的交易策略的投資建議以及可行性分析、投資機會分析和風(fēng)險收益分析，投資計劃（入市依據(jù)和價位，建倉比例和步驟，目標價位，止盈止損價位）等。

七、風(fēng)險條款

后備資金安排，應(yīng)急預(yù)案，止損條件，修正方案；報告適用范圍，傳播限定；分析師介紹和免責(zé)條款等。

投資分析報告范文

（二）一、項目概要：

（1）投資項目：上海商品期貨燃料油0902投資

（2）投資總額：10萬元（RMB）

（3）項目運作時間：2008年10月底至2009年1月底

（4）投資收益及風(fēng)險：理論利潤12萬元；風(fēng)險虧損1萬元。

二、參與投資的基本理由：

1。從基本面情況來看，原油是現(xiàn)代文明無以替代的重要戰(zhàn)略和重要生活物資，原油價格自2008年8月突破148美元/噸的歷史高位，標志著油價見頂整理。從長遠來看，在未來兩三年之內(nèi)替代能源還無法取代原油在世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟中的重要地位。

2。根據(jù)美國原油長期的走勢分析，在未來三到四個月之間，隨著冬季的來臨，()季節(jié)性的原油消費旺季到來，將會更加刺激油價的上漲。我們分析在未來一段時間里，國際油價將會有一波投機性的上漲行情。價格目標將會突破4709元。目前原油期貨價格為4226元。

3。雖然華爾街金融危機影響嚴重，但市場已經(jīng)把該消極因素消化殆盡，而且國內(nèi)燃油價格一直與國際脫軌，上漲幅度一直偏小，再加之通貨膨脹的因素，目前國內(nèi)上海期貨交易所燃料油價格正處于底部反彈行情，依據(jù)技術(shù)分析，其上漲近期11月中旬目標價位4709元。

三、投資操作和收益：

在2008年9月底的這段時間里，我們選擇燃料油主力月合約進行交易，中期目標價位為上漲至4500元/噸，在3401-3511元附近的價位多頭開倉10手（約占資金量30%），一旦操作方向正確句持倉不動，做長線交易。止損價位為元時，假如價格下破此價格，就平倉出局觀望。

預(yù)計在2009年1月份將會上漲至4700元/噸的水平。此時可以全部平倉了結(jié)合約交易。

理論上的投資收益為：（4700-3500）*10手*10噸=120000元

理論上的風(fēng)險損失為：（3500-3400）*10手*10噸=10000元

四、投資方案的評估：

此次專項投資預(yù)計時間為4個月。

投資收益為12萬元，收益率為120%；

投資風(fēng)險為1萬元，損失率為10%。

風(fēng)險收益比為1：12，比例是符合投資控制的。并且，在有風(fēng)險時仍有補救的方案。

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（三）一、服裝行業(yè)發(fā)展趨勢：

2011年，我國服裝行業(yè)將面臨更為復(fù)雜多變的國內(nèi)、國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，產(chǎn)業(yè)資源供需矛盾更為突出，一定程度上加大了產(chǎn)業(yè)發(fā)展壓力。而市場的穩(wěn)定，特別是內(nèi)需的平穩(wěn)快速增長將為服裝行業(yè)發(fā)展帶來新的契機。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面鋪開，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型快速推進，產(chǎn)業(yè)升級將再上新臺階。

未來10年，是我國服裝產(chǎn)業(yè)朝著國際領(lǐng)軍地位邁進的重要戰(zhàn)略機遇期，改革開放30年已經(jīng)為行業(yè)加速發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)，但是我們?nèi)匀灰逍岩庾R到經(jīng)歷了全球金融危機，國際發(fā)達國家服裝產(chǎn)業(yè)實力并未削弱，在品牌創(chuàng)新、價值創(chuàng)造、市場掌控等高端軟實力方面，我國服裝產(chǎn)業(yè)與國際發(fā)達國家之間仍存在巨大差距，行業(yè)必須樹立危機感、緊迫感，沿著正確的產(chǎn)業(yè)升級方向，牢牢把握正在到來的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機遇期，努力縮小國際差距，確立更高的國際競爭地位。

二、服裝行業(yè)核心競爭力：

服裝企業(yè)核心競爭力，本來就是體現(xiàn)在特定的能力上。而這種能力本身又可以視為多種能力的聚合，因而是完全可以分解的。

(1)決策競爭力(2)組織競爭力(3)員工競爭力(4)流程競爭力(5)文化競爭力

(6)品牌競爭力(7)渠道競爭力(8)價格競爭力(9)伙伴競爭力(10)創(chuàng)新競爭力

三、服裝消費趨勢分析：

1.服飾消費連續(xù)5年居城市女性開支之首

衣、食、住、行，“衣”排首位，原因何在?或許全國婦聯(lián)宣傳部、中國消費者協(xié)會、中國婦女雜志社等單位發(fā)布的“20**~2011中國城市女性消費調(diào)查報告”能在數(shù)據(jù)上作出回答。

調(diào)查顯示，20**年城市女性消費以“服裝服飾”為最大一筆開支，穩(wěn)居消費榜首(這一“榜首”地位已連續(xù)五年)，排在其后的分別是旅游、健康和與車相關(guān)的支出。

調(diào)查還顯示，中國女性更加青睞國內(nèi)服裝品牌，在城市女性購買的最貴的一件(套)服裝中，選擇“國內(nèi)品牌”的居首位，達到49.3%;選擇購買“國內(nèi)品牌”和“合資品牌”的超過六成;城市女性對國際品牌的認知度與城市國際化程度相關(guān)，選擇國際品牌比例較高的城市依次是北京、大連、上海。在美麗消費持續(xù)增長的數(shù)據(jù)中，女性消費中購置服裝、服飾是永恒的主題，今年前10個月，96.8%的被訪者有服裝、服飾消費經(jīng)歷。為自己購買服裝的平均開支為4267元，為全家購買服裝的平均開支為8793元。被訪者為自己購買最貴一件(套)服裝平均為1390元。

此外，網(wǎng)購成為女性重要的購物方式之一：20**年參與過網(wǎng)購的被訪者達70.8%，上年網(wǎng)購比例僅為42.3%。參與網(wǎng)購的北京被訪者達90.7%，位居10城市之首。18～30歲被訪者網(wǎng)購比例最高，51～60歲的被訪者中有39.8%的人參與網(wǎng)購。

2.電子商務(wù)消費爆炸式增長

宣稱打造“平民時尚”的服裝電子商務(wù)領(lǐng)袖VANCL則抓住了大眾消費這個主流，在短短幾年內(nèi)銷售突破20億，成就了一個服裝行業(yè)的神話。網(wǎng)絡(luò)購物之所以興起那么快，其中有三個原因：一是消費者在“逛”網(wǎng)店的時候比逛實體店有更多的商品可供選擇，可以輕松地貨比“百”家，省時;第二，網(wǎng)絡(luò)購物可以通過互動和搜索，了解更多有關(guān)品牌和商品的口碑，以此做出更準確的購物決策，省心;三是網(wǎng)絡(luò)銷售的商品由于沒有了渠道、促銷等成本，所以會比實體店的商品更加優(yōu)惠，即所謂的省錢，截至20**年，中國已有4.2億互聯(lián)網(wǎng)用戶――是印度互聯(lián)網(wǎng)用戶的5倍多，比美國的互聯(lián)網(wǎng)用戶幾乎多一倍――新的用戶還在以每個月600萬的速度不斷增加。大約一半的中國城市人口在使用互聯(lián)網(wǎng)，而農(nóng)村居民使用互聯(lián)網(wǎng)的比例也達到1/7。據(jù)估計，到2015年，中國城市用個人電腦上網(wǎng)的普及率將會達到66%，與如今西歐的水平相當(dāng)，而農(nóng)村的互聯(lián)網(wǎng)普及率則會翻一番，達到近30%。城鄉(xiāng)加起來，中國將會有超過7.5億互聯(lián)網(wǎng)用戶。如此龐大的消費者基數(shù)是互聯(lián)網(wǎng)銷售飛速增長的基礎(chǔ)，電子商務(wù)一定是未來消費發(fā)展最為迅速的一個銷售模式，而服裝電子商務(wù)的消費者，必將呈現(xiàn)幾何級數(shù)的增長。

五、服裝行業(yè)未來發(fā)展趨勢：

作為急需擴寬渠道的商家，網(wǎng)絡(luò)營銷的強勢推廣性都讓他們欣喜不已?？v使在經(jīng)濟危機最嚴重的時候，某電子商務(wù)平臺的交易人數(shù)還能夠達到325萬，交易額為20多億元額。網(wǎng)絡(luò)上直觀地服裝搭配展示和方便的海量貨品查找都吸引住了現(xiàn)代消費者。而依靠網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營節(jié)省下的渠道成本這個優(yōu)勢，也讓越來越多的商家開始后了網(wǎng)絡(luò)銷售之路，各種形式的網(wǎng)店如春筍般冒出。

不過當(dāng)各種網(wǎng)店形式紛紛出現(xiàn)的時候，網(wǎng)店自身也在經(jīng)歷嚴酷的考驗。在諸多的選擇中，形同網(wǎng)絡(luò)集市的淘寶網(wǎng)、打價格牌的網(wǎng)上折扣店、消化庫存商品的網(wǎng)上批發(fā)店似乎是目前大眾更為認可和接受的服裝消費方式。然而這幾種電子商務(wù)形式之中能夠?qū)Ｗ⑵放茽I銷，并向消費者提供品牌服裝商場功能的電子商務(wù)業(yè)務(wù)還是鳳毛麟角。當(dāng)然更不用說提供服裝商家在營銷過程中的各種功能轉(zhuǎn)換了。

不進步就要被淘汰，這是每個有頭腦的商家都明白的事情。在諸多商家紛紛展開網(wǎng)店業(yè)務(wù)的同時，諸多先行者們也感受到了危機。選擇更好的，能在每個方面流程都進行融合，提高自己的效率的電子商務(wù)形式成了他們的努力目標。于是，許多知名的服飾品牌已經(jīng)開展了新的電子商務(wù)計劃，并擁有了自己的網(wǎng)絡(luò)平臺：美國貝克曼、英國倫敦品牌JUSTYLE以及歐洲知名的時尚男裝瑪薩瑪索等等。這些服飾品牌背后的電子商務(wù)軟件供應(yīng)商，同時也是最大的服務(wù)商ShopEx通過自己向我們展示了他所提供的電子商務(wù)服務(wù)的各種優(yōu)點。

如今傳統(tǒng)服飾企業(yè)開展電子商務(wù)業(yè)務(wù)是必然之勢，因為他們擔(dān)心自己落后。所以才會選擇適合自己企業(yè)的專業(yè)電子商務(wù)服務(wù)商，才能讓企業(yè)的將來在網(wǎng)絡(luò)市場中沒有盲點。

六、宏觀環(huán)境下對服裝市場的影響

宏觀經(jīng)濟環(huán)境對中國的服裝行業(yè)，總體感覺是不利因素居多。例如原輔料成本、勞動力成本、制造成本甚至運輸成本都在上漲，幾乎服裝產(chǎn)銷鏈條中每個環(huán)節(jié)的成本都在上漲，這些不利因素已給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的影響?？梢哉f，服裝行業(yè)正在進行史無前例的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

勞動力成本上升

隨著物價水平全面上漲，居民收入中用于食品等初級產(chǎn)品的比例將提高。居民生活水平下降，給企業(yè)帶來了勞動力成本上升的壓力。

服裝消費需求減少

服裝不是生活必須的初級商品（如食品），當(dāng)通貨膨脹時，對于中低收入的居民來說，消費必然會更多的集中于初級食品，而不是服裝。經(jīng)濟增長放緩，很多企業(yè)面臨倒閉、搬遷的困境。很多企業(yè)開始大面積的裁員、減薪。消費者收入的減少再加上對經(jīng)濟前景的不樂觀預(yù)期，消費者無疑會減少對服裝消費的支出。

國家政策對中國服裝業(yè)的影響

新勞動法的實施，迅速提高了服裝行業(yè)勞動力成本毫無疑問，新的勞動合同法的實施，規(guī)范了企業(yè)在雇擁、工資、保險、補償?shù)雀鞣矫娴男袨椋蟪潭鹊乇Ｗo了勞動者的利益，但也帶來勞動力成本的上升。新勞動法實施后，企業(yè)增加支出的工資、福利和相關(guān)費用將使服裝企業(yè)的用工成本提高20?40%，企業(yè)認為不堪重負。

七、宏觀環(huán)境下對服裝市場的影響

市場的微觀環(huán)境中的許多因素是可以被服裝零售商所控制的，包括供貨商、制造商、市場中間商和消費者。這四個因素像一個環(huán)狀一樣相互作用，消費者對商品的反饋對于企業(yè)是相當(dāng)重要的。企業(yè)要想徹底開發(fā)中國服裝潛在的市場；必須實現(xiàn)有效的運作，需要臺理分配自身內(nèi)部的資源。

營銷渠道

服裝零售商們?nèi)缃癫捎昧瞬煌臓I銷渠道，包括百貨商店、專賣店．購物中心等等。營銷模式也發(fā)生了三個步驟的演變第一步、從引廠進店到“承包經(jīng)營；第二步、從”商企聯(lián)銷”到“直營專賣”；第三步、從特許加盟“到“直銷連鎖并且從注重外部營銷轉(zhuǎn)一內(nèi)部營銷進而講求整體營銷。

除了這些傳統(tǒng)的零售模式，中國的網(wǎng)上零售盡管在1998年以前還未出現(xiàn)，但是正在成為一股新的力量?？墒?，由干個人電腦價格的下降，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，在過去的幾年內(nèi)越來越多的人涉足網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)中國網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1997年末網(wǎng)絡(luò)用戶數(shù)量為60多萬，1999年中上升到400多萬，2000年已有超過10000個網(wǎng)站和29000個以.cn結(jié)尾注冊的域名，其中77％為商業(yè)域名。

第五篇：投資分析報告

投資分析報告

（一）一、無錫市城市房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的一切政治、自然、社會和經(jīng)濟因素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境不包括投資項目的具體內(nèi)部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產(chǎn)投資行為。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱。

1.區(qū)域經(jīng)濟地位

無錫市處于長江三角洲都市圈，長三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在一個超級巨星-上海。杭州和南京作為該區(qū)域省級城市其房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫。

1981年,無錫市列為全國15個經(jīng)濟中心城市之一。1983年,實行市管縣體制,無錫經(jīng)濟開始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國13個較大的市和10個重點旅游城市之一。1985年，無錫市被國務(wù)院確定為長江三角洲沿海經(jīng)濟開放區(qū)開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機和活力。無錫已建成以紡織、電子、機械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實力50強、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。

2.經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，投資吸引力強

3.地理環(huán)境

無錫市區(qū)總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面積66.6平方公里，占4.11%；水域面積為510.44平方公里，占31.47%；耕地面積575.6平方公里，占35.49%。建設(shè)用地中，居住用地占34.8%，工業(yè)用地占30.2%，公共設(shè)施用地占10.9%，道路廣場占10.1%，綠化用地6.6%。新區(qū)是2003三年開始規(guī)劃建設(shè)的。

二、需求篇（本地居民，及外來群體置業(yè)投資）

1.無錫人口基數(shù)大，城市化水平高

2008年無錫市總?cè)丝?64萬，其中市區(qū)人口達237萬，江陰市與宜興市人口分別為120萬、106萬。從總量上看福州的634萬人比無錫高，市區(qū)人口186萬。這主要是由于福州八個縣級市，抬高人口總量，無錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬。這可能引起無錫市房地產(chǎn)市場消費者來源結(jié)構(gòu)的不同，在市場開發(fā)時以注意轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營策略。

圖表 1市區(qū)人口變化情況表

2.居民人均收入高，儲蓄存款總量大（潛在消費量，消費能力）

2007年無錫市職工年平均工資收入在3.5萬元左右，這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無錫市住宅消費產(chǎn)生基礎(chǔ)性的作用。在城市化得過程中，無錫市居民儲蓄總額積累驚人，高達1050億元。說明無錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中應(yīng)充分迎合著部分人的需求

3.無錫市外來人口居住需求的增長

無錫市常住人口中，很大部分有外來人員構(gòu)成，他們主要從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。特別是在發(fā)達的制造業(yè)與重工業(yè)的這部分人，收入較高，應(yīng)對其重點分析。在房地產(chǎn)市場中外來需求增長主要來源于周邊縣級市、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員。這與福州市對比可知，福州市周邊和大學(xué)生需求量比無錫大（每年畢業(yè)生福州20萬左右，無錫8萬），無錫市的外來工作人員居住需求比福州強。無錫市人口有兩突出的特點。

一是，常住勞動年齡人口將持續(xù)增長。根據(jù)人口預(yù)測,2030年無錫市常住勞動年齡人口將增長51%以上,戶籍勞動年齡人口將增長22%以上,外來勞動年齡人口將增長2倍以上。二是，人口老齡化進程加速。1983年，無錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國早了16年。2005年底，無錫老年人口數(shù)79.4萬，占全市總?cè)丝诘?7.7%。據(jù)預(yù)測，到2010年無錫的老年人口將達到93萬，約占全市人口總數(shù)的19.6%。

三、機會及收益篇

1.城市區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市投資環(huán)境良好

無錫市地處長三角，瀕臨太湖，地理環(huán)境優(yōu)越。無錫是中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達，并跨入中國城市綜合實力50強、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟輻射力不錯；由于無錫的經(jīng)濟實力與旅游資源發(fā)達，城市人口聚集力強。以下是來源于浙江大學(xué)關(guān)于長三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的研究。

2.無錫市房地產(chǎn)投資增長迅速，市場逐漸成熟

無錫市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達275億元左右，而且增長速度迅猛，這與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。無錫市的城市投資環(huán)境不斷成熟，吸引著許多外來房地產(chǎn)開發(fā)商，比如萬科、金科等。萬科之前評估無錫時，不合格是其住宅市場均價過低，而已推遲進入無錫市場。經(jīng)過2008年的調(diào)整和2009年回升拉動，該條件也已成熟，萬科開發(fā)的金域藍灣也早已開盤售賣。

3.無錫房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段契機

無錫市房地產(chǎn)房價所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房價將大幅上調(diào)。以下是來自無錫市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的報告數(shù)據(jù)。市中心以外的房價在6-7千元左右，這符合房地產(chǎn)投資收益率的要求。

4.無錫市其他投資機會分析

第一，2008年無錫市與福州市同樣通過發(fā)改委關(guān)于了城市地鐵建設(shè)規(guī)劃的審批，直接拉動周圍土地市場與房產(chǎn)市場；第二，由于無錫市原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為工業(yè)為主，市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)的大量搬遷，可創(chuàng)造許多土地資源和開發(fā)機會，可適當(dāng)把握；第三，近期住建部出臺了關(guān)于城市棚戶區(qū)的改造，也將帶來部分機會；第四，政府開始“十二五規(guī)劃”的研究制定，標志著城市新的一輪的發(fā)展階段，目前是一個在進入市場，配合政府開發(fā)城市，公司進行長期開發(fā)經(jīng)營的好機會。

綜述以上分析，無錫市的城市投資環(huán)境優(yōu)越，存在較大房地產(chǎn)開發(fā)機遇。公司可進入該市場，進行房地產(chǎn)投資，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該注意其存在擴區(qū)域、跨省城市擴張的風(fēng)險，特別是公司經(jīng)營本土化、人才本土化以及城市環(huán)境適應(yīng)性方面。

投資分析報告

（二）一、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析

天津市經(jīng)濟逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢。近年來，工業(yè)經(jīng)濟進一步向好，投資、消費等內(nèi)部需求持續(xù)升溫，制約經(jīng)濟快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)逐步得到加強，總體形勢持續(xù)向好。天津工業(yè)園區(qū)交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。天津工業(yè)園區(qū)距離天津濱海國際機場僅兩公里距離。天津港是中國北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。同時，津濱高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區(qū)內(nèi)。

二、可行性分析及必要性

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中國科技興國戰(zhàn)略的進一步實施，在政府的大力扶持下，我國各個行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結(jié)構(gòu)具有輕巧、節(jié)材、節(jié)能、降低工程投資、使用壽命長等優(yōu)勢，可以實現(xiàn)快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點，()因此，輕鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時，我國將節(jié)約資源作為基本國策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源的發(fā)展理念。

為了加快鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應(yīng)國家政策，Nvidia經(jīng)過反復(fù)考察，擬在天津工業(yè)園區(qū)建立一家生產(chǎn)基地，項目總投資1.1億元，征地45950平方米（位于天津工業(yè)園區(qū)3區(qū)內(nèi)）。

三、可行性分析

有投資就有風(fēng)險，項目投入運營后，公司將更加完善現(xiàn)有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營制度，保證各項目高效運營和管理，為促進企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊伍的建設(shè)。還要樹立質(zhì)量意識，要做到每個產(chǎn)品都是客戶放心的產(chǎn)品。最好，要加強企業(yè)管理，做到增收減支，抓質(zhì)量，抓安全，促工期，確保萬無一失，贏得廣大客戶的好評。

通過大量的市場調(diào)查，證明該項目在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下是一個很好的投資項目。它具有前景好，市場好，用途廣，利潤高等諸多的有點，因此，應(yīng)該抓住當(dāng)期有利時機，在國家相關(guān)政策的支持下，籌措資金，擬建該項目，迅速占領(lǐng)市場，打出品牌效應(yīng)。該項目是可行的，必要的。

四、融資概算

資金是企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的必要條件。企業(yè)必須以權(quán)益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來吸引其他投資或稱為各類借款的基礎(chǔ)和保證。資金籌措在房地產(chǎn)開發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎(chǔ)和前提。

投資分析報告

（三）一、總論

經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和認真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，投資主體為C，注冊資本金為2000萬第納爾（約30萬美元）。公司主要經(jīng)營建筑工程總包施工和建筑設(shè)備租賃。目前阿國力日漸強盛，外匯儲備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動，而且全國大興土木，工程任務(wù)較多，市場競爭不充分，工程施工難度不大，利潤空間較大；建筑設(shè)備租賃隨之也很有市場，前景看好。未來公司的管理團隊在10人左右，全部為本科以上專業(yè)對口學(xué)歷。為了早日占領(lǐng)市場和發(fā)展開拓，為了取得企業(yè)利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。

二、投資成立公司背景分析

1、行業(yè)分析

阿系北非地區(qū)政治經(jīng)濟大國。以中建總公司為代表的中國承包工程企業(yè)于上世紀八十年代進入阿市場，同時中國承包企業(yè)以自己的實際行動贏得了當(dāng)?shù)氐娜藗兒驼淖鹬睾托湃?，“中國建設(shè)速度”在該國成為美談。阿國政府2001年推行“三年經(jīng)濟振興計劃”，投入70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國企業(yè)進入阿市場提供了機遇。阿國政府于2005年后加大了對國民經(jīng)濟建設(shè)的投入，05年至09年斥資550億美元執(zhí)行大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，從而產(chǎn)生了中信-中鐵建聯(lián)合體中標迄今為止中國單項最大的海外工程承包合同---阿東西高速公路建設(shè)，合同總金額近70億美元。未來公司建筑設(shè)備可以全部租給執(zhí)行該工程項目的中資企業(yè)，只要設(shè)備保養(yǎng)及時并性能良好，可以實現(xiàn)設(shè)備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現(xiàn)金流量是可以實現(xiàn)的。結(jié)合我公司的實際情況及當(dāng)?shù)毓こ坛邪袌霈F(xiàn)狀，修路、修水廠、鋪設(shè)管道及房建應(yīng)是我們的重點項目，也可以逐步參與機場建設(shè)、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競爭還不激烈。

設(shè)備租賃是基礎(chǔ)經(jīng)營業(yè)務(wù)，工程項目才是我公司發(fā)展壯大的主營業(yè)務(wù)，是決定公司在未來3年時間內(nèi)生存及繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時工程項目的取得及執(zhí)行受到很多客觀條件的限制，風(fēng)險規(guī)避在項目的前期及執(zhí)行中更為重要?，F(xiàn)就阿工程項目的大體情況分析說明如下：

10年反恐結(jié)束后（87年--97年），同時國際原油價格飛漲，阿國大力發(fā)展國民建設(shè)，大興土木?，F(xiàn)該國相當(dāng)于中國90年代中期的發(fā)展階段，發(fā)展過程為：房建--市政--土建，其逐級并且交叉發(fā)展（提供招標信息）。中資公司在阿國執(zhí)行的工程項目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個方面，尤其以勞動密集型、技術(shù)含量相對較低的項目尤為突出。技術(shù)含量較高的項目必須有歐洲公司的參與設(shè)計及設(shè)備供貨才能得到當(dāng)?shù)貥I(yè)主的認可。

具體專業(yè)的優(yōu)劣勢分析：

1）、房建項目

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，當(dāng)?shù)匦枨蠛艽?，競爭較少，進入該市場比較容易，有利于短期內(nèi)公司的名字被當(dāng)?shù)貥I(yè)主熟悉及品牌的提升（當(dāng)?shù)貥I(yè)主非常重視擬執(zhí)行項目公司在阿的業(yè)績）。

劣勢及風(fēng)險方面：施工周期長，利潤值較低，材料價格受市場波動的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發(fā)生機率較大。

2）、市政項目（路、橋、管道方面）

優(yōu)勢：技術(shù)含量較低，利潤值較高，施工周期較短，除管道項目中管道的供貨受市場原材料價格波動影響較大外，其他方面影響較小。

劣勢：市場競爭激烈，因受阿國扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)優(yōu)惠政策的影響，在報價方面當(dāng)?shù)毓緝r格較低。同時部分省份的項目已基本被有實力及進入阿國較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。

3）、水利

優(yōu)勢：因技術(shù)含量較高，當(dāng)?shù)毓净緹o法進入。利潤空間有保證，與房建及管道項目相比，原材料價格受市場波動的影響較小。

劣勢：因受法國殖民的影響，當(dāng)?shù)貥I(yè)主有些盲目推崇歐洲產(chǎn)品，中國的設(shè)計及機電產(chǎn)品很難得到業(yè)主的認可。雖然利潤空間尚可，但中資公司承攬該項目的利潤只能從土建方面獲得。其他水利項目，如海水淡化等，當(dāng)?shù)亟?jīng)常采用BOT的模式進行。

4）、其他項目：如灌溉、打井、開礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。

2、在阿承包工程業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展特點

近年來，中國企業(yè)在阿建筑、水利、石油和電信等領(lǐng)域先后承建了一大批工程建設(shè)項目，使得我在阿承包工程業(yè)務(wù)得到強勁快速發(fā)展，2001年--2006年累計簽約額51億美元，阿已成為我國在海外的重點工程市場。

以下是發(fā)展特點：

1）業(yè)務(wù)發(fā)展強勁快速，合同規(guī)模大幅提升；

2）實施領(lǐng)域逐步拓寬、發(fā)展機構(gòu)進一步優(yōu)化；利潤空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領(lǐng)域簽約金額穩(wěn)步增加，管理成本較高的住房行業(yè)在簽約金額中所占比重逐步下滑。

3）單項金額逐步提高，項目技術(shù)含量不斷增升，中國企業(yè)先進的施工工藝和豐富的建設(shè)經(jīng)驗得到進一步發(fā)揮。

4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。市場競爭開始激烈，剛進入的公司只能進一步細分市場，經(jīng)營適合自身特點和能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和市場。

3、前景分析

2006年，中信-中鐵建聯(lián)合體中標阿東西高速公路建設(shè)項目，合同總金額近70億美元。2007年初開始，施工期40個月。執(zhí)行此項目的工程公司為：中標段由中鐵建負責(zé)施工，施工分包公司有十多家。西標段由中信負責(zé)完成，具體施工單位有新疆建設(shè)，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。該項目施工單位大多數(shù)屬于第一次走出國門境外的施工企業(yè)，由于對當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，設(shè)備的采購數(shù)量以及型號都不是很合理。另外，近期中鐵建和中土聯(lián)合中標了150多公里的鐵路項目，預(yù)計項目將于2008年啟動。南部的東西高速項目也將開啟。設(shè)備租賃前景看好。我們自己成立公司，可以以自己的名義進口設(shè)備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經(jīng)營主動權(quán)。成立公司后，所有為出租而進口的設(shè)備可以增加公司在承攬建筑工程投標中的分值，大大增加中標機會。利用擁有國際工程承包資質(zhì)和保函等資源的公司總部資源承攬當(dāng)?shù)毓こ?，穿插出租設(shè)備進行施工，積極施工，控制成本，處理好與業(yè)主的關(guān)系，相信會取得很好的效益。