第一篇：《未來的建筑》教案

《未來的建筑》教案

教學(xué)目標：

（1）認知目標：激發(fā)學(xué)生豐富的想像，樹立創(chuàng)新意識。

（2）操作目標：展開想像的翅膀，設(shè)計造型新穎、樣式美觀、功能奇特的未來建筑，通過細致描繪，把想像轉(zhuǎn)化為有說服力的畫面。

（3）情感目標：引導(dǎo)和培養(yǎng)學(xué)生熱愛生活、熱愛科學(xué)和向往未來的思想情感。

教學(xué)重難點：

教學(xué)重點：激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)作欲望，引導(dǎo)學(xué)生用多種方法設(shè)計、繪畫未來建筑造型。教學(xué)難點：拓展學(xué)生的設(shè)計思路，大膽表現(xiàn)自己的設(shè)計意圖。

教學(xué)準備：

教師準備：多媒體課件。

學(xué)生準備：學(xué)生自己收集的有關(guān)未來建筑的圖片資料。

教學(xué)過程：

1、感知了解。

教師：中國早期的人類叫山頂洞人，就是以他們的居住形式命名的。人類的居住形式從原始的洞穴、簡陋的茅屋到現(xiàn)代的建筑，居住形式的改變不斷推動著社會的發(fā)展，是人類創(chuàng)新意識的體現(xiàn)。（課件展示相關(guān)內(nèi)容）

2、感悟發(fā)展。

教師：建筑的變化就是時代發(fā)展的標志。你看到過哪些比較特殊的建筑（包括在影視中看到的）特殊在什么地方？

教師：宏偉壯觀、生氣勃勃、奇姿異態(tài)的現(xiàn)代建筑，給世界注入了生命的活力。你能說出哪些世界著名的建筑這些世界上有名的建筑你喜愛它的設(shè)計嗎說說你對這些建筑物的看法。（課件同步展示相關(guān)內(nèi)容）

教師：建筑設(shè)計需要人們展開自己像象的翅膀，放飛自己的思維，不斷構(gòu)建自己的夢幻。（課件介紹建筑師伍重設(shè)計悉尼歌劇院的故事）

3、嘗試設(shè)計。

學(xué)生分小組交流，并大膽發(fā)言。

學(xué)生談自己喜歡哪些設(shè)計；或談一談建筑設(shè)計師們是怎樣設(shè)計出來的。讓學(xué)生用花瓣嘗試擺一擺歌劇院的造型。

教師：我們利用幾件簡單的物品就設(shè)計出了許多奇趣的建筑。教師進行簡單的講評。教師：我們都可以成為設(shè)計師，你準備怎樣來設(shè)計未來的建筑呢？

嘗試利用自己身邊的物品，看一看能做出哪些精美的建筑設(shè)計學(xué)生分小組合作設(shè)計：想一想、做一做、評一評、改一改。

學(xué)生相互觀摩作品。學(xué)生談自己的設(shè)計設(shè)想。

4、小結(jié)作業(yè)：

教師：現(xiàn)代建筑由于建筑新材料的不斷問世，造型方面限制越來越少。你打算用什么形式來表現(xiàn)你奇、特、新的設(shè)計。（可以用繪畫作品，也可以用廢舊物品等來制作建筑模型）今天我們一起來設(shè)計一座歡樂島，大家討論一下需要設(shè)置哪些設(shè)施。

課件展示大致的建筑項目：軍體訓(xùn)練場、游樂場、衛(wèi)生站、自助餐廳、休閑會所、賓館等。分小組選擇設(shè)計項目進行設(shè)計。教師巡回指導(dǎo)。

各小組將自己的設(shè)計圖稿貼在歡樂島的相應(yīng)位置，大家參觀評價。師生共同進行評價修改。

第二篇：未來的建筑教案（最終版）

未來的建筑教案

課題：未來的建筑 領(lǐng)域：造型．表現(xiàn) 課時：1課時 教學(xué)目標：

1、通過對古今建筑的發(fā)展變化的觀察，啟發(fā)學(xué)生對未來建筑的造型展開想象。

2、想象未來的建筑可以建在哪里。了解建筑的功能。

3、指導(dǎo)學(xué)生表現(xiàn)不同造型的建筑。教學(xué)重難點：

運用古今建筑的發(fā)展，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)作欲望，拓展學(xué)生的設(shè)計思路，大膽表現(xiàn)自己的設(shè)計意圖。

教學(xué)準備：

教具：課件、彩筆，紙、建筑設(shè)計師證。

學(xué)具：彩筆、剪刀、畫紙。教學(xué)過程：

一、激發(fā)興趣：放松未來科技影片片段，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

二、引導(dǎo)學(xué)生談自己對建筑的了解。

要做一名優(yōu)秀的建筑設(shè)計師可不是一件簡單的事，需要了解很多建筑知識，還要有豐富的想象力，你們都了解哪些建筑方面的知識？

三、了解建筑歷史發(fā)展，加強對建筑知識的掌握。

1、跟著PPT時空列車一起穿越時空一起欣賞不同時代的建筑圖片，引導(dǎo)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題：小組討論一下，在剛才的旅行中，隨著時代的發(fā)展，建筑都發(fā)生了什么樣的變化。（引導(dǎo)學(xué)生從建筑的外形、建筑的材料等方面進行分析）

（1）材料：材料發(fā)生了什么樣的變化？你認為還可以用什么材料來做呢？

（2）形狀：那讓我們再一次走近這些建筑，看看都有什么形狀。你發(fā)現(xiàn)了什么形狀？（點擊課件）原來用這些基本形我們就可以設(shè)計出這么復(fù)雜的建筑。

2、欣賞奇特形狀建筑，拓寬學(xué)生思路。

這些建筑都是設(shè)計師們根據(jù)日常生活中的事物想象創(chuàng)作出來的?？戳诉@些建筑，你們還能想象出更多的奇特形狀嗎？

3、引導(dǎo)學(xué)生欣賞北京2008年奧運會的兩座建筑——鳥巢，進一步加深學(xué)生對現(xiàn)代建筑在造型、材料的運用上的理解。

4、引導(dǎo)學(xué)生分析現(xiàn)代建筑為什么要提倡環(huán)保和節(jié)能？

四、引導(dǎo)學(xué)生想象：如果地球上的陸地資源缺乏，你會把建筑建在什么地方？

五、學(xué)生想象未來建筑。

我們了解了這么多建筑知識，有的小設(shè)計師已經(jīng)開始想象自己的設(shè)計了，那讓我們一起來閉上眼睛，在想象中設(shè)計未來的建筑。想一想，你設(shè)計的建筑是什么形狀的？（板書：形狀）它是建在什么地方的？（板書：位置）它是用什么材料制作的？（板書：材料）它還有什么特別的功能嗎？出示微課或者現(xiàn)場繪畫簡單建筑。

六、學(xué)生創(chuàng)作，教師指導(dǎo)：

1、學(xué)生在創(chuàng)作過程中及時講評，針對學(xué)生創(chuàng)作過程中出現(xiàn)的問題及時幫助解決，及時表揚有個性的設(shè)計。

誰想給大家介紹一下自己的設(shè)計。你們認為他設(shè)計的怎么樣？你有什么更好的想法想告訴他嗎？

2、引導(dǎo)學(xué)生評價作品：假如你現(xiàn)在是多拉A夢，你最喜歡哪座建筑？為什么？

七、總結(jié)拓展：

送給學(xué)生的話：人有兩件寶，雙手和大腦，雙手能勞動，大腦來創(chuàng)造。課后請學(xué)生發(fā)揮想象去用手工的形式設(shè)計未來的建筑。

第三篇：三年級美術(shù)教案(未來的建筑)

8、未來的建筑

課時：2課時 課堂類型：造型 表現(xiàn) 教學(xué)目標：

1、通過欣賞大師的建筑，認識建筑的外觀和結(jié)構(gòu)美、藝術(shù)美、特點、文化背景等等。

2、通過學(xué)習(xí)感受建筑帶來的奇特美妙的感覺，培養(yǎng)對建筑藝術(shù)的喜愛之情，對大自然的熱愛。

3、學(xué)會觀察生物的外形特點，運用想像力發(fā)現(xiàn)大自然與建筑設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，大膽模仿生物的樣子設(shè)計出有趣的建筑；培養(yǎng)學(xué)生想象力，觀察力，創(chuàng)造力。

教學(xué)重點：

生物外形與建筑外形的聯(lián)想 建筑的外觀和結(jié)構(gòu)觀察。教學(xué)難點：

如何表現(xiàn)奇特的建筑。

個性探究：構(gòu)思與眾不同，線條、色彩表現(xiàn)細致豐富。教學(xué)準備：

教學(xué)課件、紙材、彩筆、油畫棒、教師示范作品若干件。

水果卡片（把全班分成若干小組，以水果名稱命名，如：蘋果組、桔子組等）。教學(xué)過程：

一、引導(dǎo)階段

PPT圖片展示世界著名建筑 師：這些建筑漂亮嗎？請談?wù)勀愕母惺埽?教師小結(jié)：古代的建筑越來越多的被現(xiàn)代建筑取而代之，現(xiàn)代建筑也會被未來建筑取代，從古至今，建筑在不停的發(fā)展著，變化著，未來的二十二世紀的建筑會是什么樣的呢？想去看看嗎？

二、發(fā)展階段

1、探討、交流 人類越來越多，對居住的環(huán)境要求越來越高。也許二十二世紀的房屋將會長上翅膀，在星球間自由飛翔，也許……

2、作品欣賞（1）欣賞科幻片中的建筑。(課件演示)同樣觀察它們的外形、顏色、建筑的地點。

（2）欣賞設(shè)計師設(shè)計的建筑。認真觀察它們的外形、顏色、建筑的地點。師：你喜歡哪個建筑？它什么地方最吸引你？可以從建筑的形狀、顏色、結(jié)構(gòu)來談一談。（板書：建筑____形狀、顏色、結(jié)構(gòu)）

（3）欣賞學(xué)生作品 教師講解：@深藍的大海里，魚兒是我們的鄰居，機器式的建筑能吸納海中的垃圾，凈化空氣，節(jié)約能源。@陸地上神奇的建筑，可以吸收噪音、廢氣、污水，然后再處理掉，為農(nóng)民伯伯澆水除草，為人類服務(wù)，多功能的建筑還可以征服一些自然災(zāi)害，為人類造福。@太空中，我們與星月為伴，節(jié)能，環(huán)保的建筑可以在空中自由的遨游，這里沒有戰(zhàn)爭，一切都是和平的，大家可以和平相處。

3、教師小結(jié)：這就是二十二世紀，建筑的外型千變?nèi)f化，色彩五顏六色，建筑地點是隨心所欲，可以建在海底、天空、山澗、外星球等等，他們的外型奇特有趣，可以是你想到的各種形狀。、教師示范：看了這么多圖片，老師也忽然有了靈感，也想來設(shè)計一座建筑。（教師設(shè)計，且講解。）

5、布置作業(yè) 教師：你們欣賞完了這么多奇妙的作品，老師看到有幾個孩子已經(jīng)迫不及待的想要設(shè)計了，那就請同學(xué)們先來看作業(yè)要求：： 1.構(gòu)思。（強調(diào)構(gòu)圖）。2.用各種形狀來畫二十二世紀的建筑，體現(xiàn)奇妙的功能和不同建筑地點。3.展開大膽想象，比比誰的建筑更有創(chuàng)意。

三、學(xué)生練習(xí)、教師巡視輔導(dǎo)，隨時指出構(gòu)圖及畫法設(shè)計上的缺陷。

四、作品展評。1.學(xué)生自由講說自己畫的含義。點評：造型獨特新穎、色彩豐富，建筑物和背景、環(huán)境對比非常的強烈和諧。2.學(xué)生互評，教師點評。

五、小結(jié)；今天你們用手中的畫筆和自己的聰明才智，為遙遠的二十二世紀設(shè)計了美麗宏偉的建筑，我希望你們能努力的學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，實現(xiàn)自己的理想，為我們的偉大祖國貢獻自己的力量！

板書： 未來的建筑

1、外形___千變?nèi)f化

2、色彩____五顏六色

3、地點____隨心所欲

4、功能____無所不能

第四篇：未來的建筑教案

未來的建筑教案

課題：未來的建筑 領(lǐng)域：造型．表現(xiàn) 課時：1課時 教學(xué)目標：

1、通過對古今建筑的發(fā)展變化的觀察，啟發(fā)學(xué)生對未來建筑的造型展開想象。

2、想象未來的建筑可以建在哪里。

3、指導(dǎo)學(xué)生表現(xiàn)不同造型的建筑。教學(xué)重難點：

運用古今建筑的發(fā)展，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)作欲望，拓展學(xué)生的設(shè)計思路，大膽表現(xiàn)自己的設(shè)計意圖。

教學(xué)準備：

教具：課件、色卡紙制作的立體建筑、建筑設(shè)計師證、學(xué)生自我評價表。

學(xué)具：彩筆、剪刀、畫紙。教學(xué)過程：

一、激發(fā)興趣：運用多拉A夢帶來學(xué)生熟悉的建筑照片引起學(xué) 生的學(xué)習(xí)興趣，請學(xué)生來做未來的建筑設(shè)計師，一起參與設(shè)計活動。

二、引導(dǎo)學(xué)生談自己對建筑的了解。

要做一名優(yōu)秀的建筑設(shè)計師可不是一件簡單的事，需要了解很多建筑知識，還要有豐富的想象力，你們都了解哪些建筑方面的知識？

三、了解建筑歷史發(fā)展，加強對建筑知識的掌握。

1、跟多拉A夢一起欣賞不同時代的建筑圖片，引導(dǎo)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題：小組討論一下，在剛才的旅行中，隨著時代的發(fā)展，建筑都發(fā)生了什么樣的變化。（引導(dǎo)學(xué)生從建筑的外形、建筑的材料等方面進行分析）

（1）材料：材料發(fā)生了什么樣的變化？你認為還可以用什么材料來做呢？

（2）形狀：那讓我們再一次走近這些建筑，看看都有什么形狀。你發(fā)現(xiàn)了什么形狀？（點擊課件）原來用這些基本形我們就可以設(shè)計出這么復(fù)雜的建筑。

2、欣賞奇特形狀建筑，拓寬學(xué)生思路。

這些建筑都是設(shè)計師們根據(jù)日常生活中的事物想象創(chuàng)作出來的?？戳诉@些建筑，你們還能想象出更多的奇特形狀嗎？

3、引導(dǎo)學(xué)生欣賞北京2008年奧運會的兩座建筑——鳥巢和水立方，進一步加深學(xué)生對現(xiàn)代建筑在造型、材料的運用上的理解。

4、引導(dǎo)學(xué)生分析現(xiàn)代建筑為什么要提倡環(huán)保和節(jié)能？

四、引導(dǎo)學(xué)生想象：如果地球上的陸地資源缺乏，你會把建筑建在什么地方？

五、學(xué)生想象未來建筑。

我們了解了這么多建筑知識，有的小設(shè)計師已經(jīng)開始想象自己的設(shè)計了，那讓我們一起來閉上眼睛，在想象中設(shè)計未來的建筑。想一想，你設(shè)計的建筑是什么形狀的？（板書：形狀）它是建在什么地方的？（板書：位置）它是用什么材料制作的？（板書：材料）它還有什么特別的功能嗎？

六、學(xué)生創(chuàng)作，教師指導(dǎo)：

1、學(xué)生在創(chuàng)作過程中及時講評，針對學(xué)生創(chuàng)作過程中出現(xiàn)的問題及時幫助解決，及時表揚有個性的設(shè)計。

誰想給大家介紹一下自己的設(shè)計。你們認為他設(shè)計的怎么樣？你有什么更好的想法想告訴他嗎？

2、作品設(shè)計完成，根據(jù)學(xué)生設(shè)計的不同位置出示不同的背景進行展示，最后組合成一幅完整畫面。

3、引導(dǎo)學(xué)生評價作品：假如你現(xiàn)在是多拉A夢，你最喜歡哪座建筑？為什么？

七、總結(jié)拓展：

同學(xué)們發(fā)揮自己的想象力，設(shè)計了這么多不同風(fēng)格的建筑，這里也有幾座建筑，看看它和你設(shè)計的建筑有什么不同？（出示用卡紙制作的半立體建筑）

八、送給學(xué)生的話：人有兩件寶，雙手和大腦，雙手能勞動，大腦來創(chuàng)造。

課后請學(xué)生將自己在這節(jié)課的表現(xiàn)添涂在自我評價表上，對自己

進行一個綜合的評價。

第五篇：項目融資未來建筑發(fā)展方向

項目融資--商業(yè)房地產(chǎn)融資的發(fā)展方向

《中經(jīng)BP社》(日期：2004-07-29 10:05)

項目融資的概念和特點

項目融資理論國際上產(chǎn)生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用，一直是國際金融界關(guān)注的熱點之一?！绊椖咳谫Y”是一個特定的金融術(shù)語。中國銀行的網(wǎng)站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項目上”。

傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。

項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方3方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金(或投資者購買項目債券)；資金提供方(債券投資者)主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方項目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。項目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風(fēng)險分擔(dān)，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8%。一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營一般還要經(jīng)過2-3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險相當大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。

商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。

項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險分擔(dān)的特點，對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風(fēng)險屏蔽的作用。

目前，項目融資在我國處于起步階段，項目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，主要用于3大類項目：一是資源開發(fā)項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項目融資的對象。二是基礎(chǔ)設(shè)施項目。三是制造業(yè)項目，如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項目?！眰鹘y(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項目融資模式是解決問題關(guān)鍵所在。

在進行房地產(chǎn)項目融資模式設(shè)計時，應(yīng)考慮以下主要內(nèi)容：

(1)如何實現(xiàn)有限追索。追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風(fēng)險評價以及項目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。

(2)如何分擔(dān)項目風(fēng)險。風(fēng)險分擔(dān)是項目融資的突出優(yōu)點，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關(guān)的第3方間有效地劃分項目的風(fēng)險，風(fēng)險分擔(dān)的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。

(3)如何利用項目的稅務(wù)虧損來降低投資和融資成本。商業(yè)房地產(chǎn)項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。

(4)如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求。項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。

(5)如何處理項目融資與市場安排之間的關(guān)系。對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風(fēng)險分擔(dān)時，項目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人

一定的保證。

(6)如何結(jié)合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融資戰(zhàn)略。長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹慎之策僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到重新融資問題，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。

(7)如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求，這是商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的核心內(nèi)容。一般而言項目融資模式有以下3個特征：

A.在貸款形式上。(a)一個有限追索或無追索的貸款；(b)購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品。

B.在信用保證上。(a)要求對項目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制;(b)要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行;(c)要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務(wù)資金;(d)對于從建設(shè)期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證;(e)市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的市場合約安排。

C.時間結(jié)構(gòu)上。無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個階段是：項目的建設(shè)、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：(a)投資者直接安排融資的模式;(b)投資者通過項目公司安排融資的模式;(c)以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式;(d)以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式;(e)以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式;(f)以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式;(g)BOT 項目融資模式。

筆者認為在這些融資方式當中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)3種模式：

(1)通過項目公司安排融資

由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。

(2)通過項目子公司安排融資

建立項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項目的債務(wù)責(zé)任。第二，項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。

(3)通過合伙制項目安排融資

通過項目公司安排項目融資的優(yōu)點：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚，項目融資的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件，項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，便于管理，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托給另外的管理公司。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要

表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由于投資者難以直接控制項目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨選擇債務(wù)形式。