第一篇：商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)分類有哪幾種

商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)分類有哪幾種

一、商業(yè)地產(chǎn)分類

1.傳統(tǒng)商鋪

商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個角落，因?yàn)槠渚哂泻艽蟮撵`活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險能力低。2.專業(yè)市場

在上個世紀(jì)***十年代，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費(fèi)了，專業(yè)市場也就應(yīng)運(yùn)而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業(yè)市場如雨后春筍般在成都出現(xiàn)，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費(fèi)者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀(jì)電腦城、成都數(shù)碼廣場、富森美家居、金荷花等專業(yè)市場的誕生。專業(yè)市場是市場細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場一隅。這種市場現(xiàn)一般偏居城市四周，對區(qū)域的要求性不是很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。

3.市中心綜合商業(yè)市場

城市中心綜合商業(yè)市場基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的

“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣場所，這就保證了其超強(qiáng)的購買指數(shù)。鹽市口廣場、太平洋、王府井等是成都城市中心綜合商業(yè)市場的典型代表，但此類商業(yè)市場高昂的置業(yè)價格和經(jīng)營成本也讓很多“垂青者”望而止步。4.社區(qū)商業(yè)中心

成都城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費(fèi)需要，但這種消費(fèi)往往以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。5.休閑度假商業(yè)

現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場，最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時間檢驗(yàn)，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費(fèi)習(xí)慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成

都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。7.甲級寫字樓

作為商業(yè)地產(chǎn)的高級表現(xiàn)形式的甲級寫字樓在成都的歷史并不長遠(yuǎn)，也并不具備一定的規(guī)模，和東部沿海地區(qū)相比還有很長一段路要走，目前在成都僅僅有時代廣場、川信、冠城廣場、威斯頓聯(lián)邦等為數(shù)不多的項(xiàng)目，不過，正因?yàn)槭袌龅目杖焙艽螅郧熬耙埠芄饷鳌?.大型商業(yè)中心MALL 融區(qū)域中心、活動中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。

二、零售商業(yè)分類

中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業(yè)態(tài)。

1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

(2)商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。

(3)采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。

(4)選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

(5)商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。(6)商店規(guī)模大，在5000平方米以上(7)商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。

(8)目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時尚的年輕人。2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。(2)商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。(3)選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。(4)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。(5)商店面積在500平方米以上(6)目標(biāo)顧客以居民為主。3.大型綜合超市

(1)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式

(2)商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。(3)設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。(4)目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。(5)商圈范圍較大。

(6)商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。(7)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式。

(2)商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。(3)營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。

(4)選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。

(5)商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。(6)商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。(7)店堂明快、清潔、貨架豐滿。

(8)目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。(9)經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。

(10)便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。

(2)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。(3)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。

(4)選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。商圈范圍不定。

(5)營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定。

(6)目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費(fèi)者對某類商品的選擇性需求。6.大型專業(yè)店

(1)采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式

(2)以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大

(3)選址地區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近(4)經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主

(5)營業(yè)面積在3000平方米以上

(6)設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù) 7.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。

(2)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。

(3)注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)。(4)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。(5)商圈范圍不定。

(6)營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點(diǎn)而定。

(7)目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

8.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實(shí)行統(tǒng)一管理。

(2)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。

(3)服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

(4)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。(5)商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。

(6)設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。(7)目標(biāo)顧客，以流動顧客為主。

(8)根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。

9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

(1)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。(2)主要的商圈人口為5—7萬人。

(3)商店營業(yè)面積大，一般在4000 m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。

(4)商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。

(5)作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。

(6)作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品。(7)商店設(shè)施簡單化。

(8)將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。(9)可實(shí)行連鎖經(jīng)營。(10)設(shè)有一定規(guī)模的停車場。

三、商鋪分類

1.按照開發(fā)形式進(jìn)行分類(1)商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不

好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。(2)市場類商鋪

在這里，我們所說的“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。(3)社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。(4)住宅底層商鋪

住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。

(5)百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。(6)商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。(7)交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。

2.按照投資價值分類

商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。(1)“都市型”商鋪--績優(yōu)股

“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，“都市型”商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：“都市型”商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將“都市型”商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

“都市型”商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于“績優(yōu)股”商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！

“都市型”商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。(2)“社區(qū)型”商鋪--潛力股

“社區(qū)型”商鋪和我們上一部分談到的“社區(qū)型”商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為“潛力股”原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價

值提升無庸質(zhì)疑。

需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點(diǎn)并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?3)“便利型”商鋪--冷門小盤股

“便利型”商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為“便利型”商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營的商品均屬于“便利”類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

“便利型”商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事“便利型”商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營商，其市場規(guī)模極大。

“便利型”商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的“小盤股”特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！

之所以用“冷門”來形容“便利型”商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。(4)專業(yè)街市商鋪--高科技股

專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá)8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪“高科技股”。(5)其他商鋪-“一般股票” 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為“一般股票”，并不是說其投資價值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。

從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項(xiàng)目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城

商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的“績優(yōu)股”。

從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從“一般股票”轉(zhuǎn)變成“績優(yōu)股”。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營商對項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。

3.按照商鋪的位置形式分類

按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。

鋪 位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。(1)唯一性差異

鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。(2)商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異

鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。

(3)營業(yè)時間差異

鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。(4)行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異

鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。(5)物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異

對于整個商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。

二、(6)物業(yè)出租選擇范圍差異

相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉 的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。(7)投資風(fēng)險差異

時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了“錢”途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。

其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著“一鋪養(yǎng)三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了。

另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險就更大了。(8)炒作難易程度差異

鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被“復(fù)制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

四、社區(qū)商業(yè)主要形式

（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新

建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！?/p>

國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。

西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1.社區(qū)商業(yè)的功能

國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。

社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。

而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也

包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。

2.社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。

3.社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的 其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都

實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

4.社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計

國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。

（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況 1.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀

我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。

總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。2.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)

居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成

各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)

對象主要是社區(qū)居民。

社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點(diǎn)店200個，中小超市、便利店300個。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。

五、MALL的各種模式

1.按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類：(1)物業(yè)型購物中心

定義：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。

(2)物業(yè)型摩爾購物中心MALL

定義：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營，而是將場地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時間。

特點(diǎn)：普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。案例

物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣場（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（World Trade Center）、暹羅廣場（Siam Center）、River City、The Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈門“SM城市廣場”。

海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。

國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦

投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。

國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個困境。

a)困境之一：客流不旺。諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。

b)困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營，就是開發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。c)困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動等。如果協(xié)調(diào)無效，就會損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。

(3)百貨公司型購物中心

由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但

業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心--新光三越百貨臺南新店，面積達(dá)16萬平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。

百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶關(guān)系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績一般也較佳。其代表有：臺灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。(4)連鎖摩爾購物中心MALL 定義：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營

特點(diǎn)：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我

國而言，由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。但專業(yè)連鎖購物中心的經(jīng)營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)。如菲律賓的SM SUPER MALL集團(tuán)（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團(tuán)的THE MALL集團(tuán)（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。2.按購物中心的商場面積規(guī)模分類：

(1)巨型/超級購物中心SUPER MALL/CITY MALL 面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港海港城。(2)大型購物中心

面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。

“摩爾” 就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進(jìn)行調(diào)整。(3)中型購物中心

面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰

百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。(4)小型購物中心

面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。3.按購物中心的定位檔次分類

真正的“摩爾”由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3︰中5︰低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。

(1)以高檔商品為主

如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營高檔商品，則這個購物中心一般最大只能作到10萬㎡。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾購物中心MALL）

(2)以中高檔商品為主

即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3︰中5︰低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL，臺北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場。(3)以中低檔商品為主

如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品

市場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心MALL了。

4.按購物中心的選址地點(diǎn)分類：

(1)都會型購物中心

東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車場。

如馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港時代廣場。

(2)地區(qū)型購物中心

位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。(3)城郊型購物中心

歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SM MALL購物中心較為美式，且同時經(jīng)營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心： 如馬尼拉24萬㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17萬㎡的莘莊購物中心。(4)社區(qū)購物中心

位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。5.依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，大型購物中心共分為8類：(1)按商圈輻射范圍分類：

1)鄰里型購物中心:建筑面積多在三萬平方尺至十五萬平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級市場(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購買日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以內(nèi)。

2)社區(qū)型購物中心：建筑面積多由十萬平方尺至三十五萬平方尺左右，占地十至四十畝。主鋪商一般會有三個，包括超級市場、配藥店(Drugstores)、家居修建工具店(Home Improvements Stores)等，而且占用一半建筑面積。整體功用及概念為“方便購買家居用品”，兼客源多在六里范圍以內(nèi)。

3)“區(qū)域”購物中心 ：建筑面積多在四十萬平方尺至八十萬平方尺左右，占地四十至一百畝。主鋪商一般起碼有數(shù)個，包括百貨公司、時裝店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面積。整體功用及概念為“百貨時裝」”等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以內(nèi)。

4)“超級區(qū)域”購物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”）：建筑面積多在八十萬平方尺以上，而占地六十至一百二十畝左右。主鋪商一般也會有多個，而且種類規(guī)模比區(qū)域購物中心還要多，也包括百貨公司等，可占用七成建筑面積。整體功用及慨念和區(qū)域購物中心相近，客源可遠(yuǎn)至二十五里范圍以內(nèi)。(2)按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類：

1)“時裝/專門”購物中心：建筑面積多在八萬平方尺至二十五萬平方尺左右，占地五至二十五畝。主鋪商一般可有數(shù)個，包括高級時裝店等，而且占用絕大部份建筑面積。整體功用及慨念為“高級時裝或?qū)ｉT店”等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以內(nèi)。2)大型量販購物中心：建筑面積多在二十五萬至六十萬平方尺左右，占地二十五

至八十畝。主鋪商一般只有數(shù)個，而且種類多為家居修建工具店，批發(fā)價貨倉(Warehouse Stores)等，可占用四分之三建筑面積。整體功用及概念為“有我貨品多，沒我那么平宜，有我貨品平宜，沒我那么多選擇”，客源在十里范圍以內(nèi)。3)主題與節(jié)慶購物中心 ：建筑面積多在八萬平方尺至二十五萬平方尺左右，占地五至二十畝。商鋪一般為食市、餐飲、娛樂、游耍等，而且未必有主鋪。整體功用及概念為“娛樂旅游”等，客源較難界定，因可遠(yuǎn)從別的城市，省份或國家來。4)工廠直銷購物中心（“品牌專門店”購物中心）：建筑面積多在五萬至四十萬平方尺左右，占地十至五十畝。這多是由于品牌商自設(shè)店鋪，整體功用及慨念為“有名品牌以有折扣或批發(fā)價售賣貨品”，而客源可遠(yuǎn)至七十五里范圍之內(nèi)。這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨(dú)立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。6.按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：

(1)業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬㎡，即可稱真正的摩爾購物中心MALL。如泰國曼谷西康廣場/施康廣場（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。

(2)業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司； 或沒有大型影城）就稱不上摩爾購物中心MALL。7.按摩爾購物中心的外觀分類：

(1)美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SM MEGAMALL、廈門SM城市廣場、美國MALL OF AMERICA。

(2)童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺灣的臺貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS(3)華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIA-MALL、菲律賓香格里拉MALL(4)分散的多個商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場

(5)購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂天百貨集團(tuán)投資）

(6)交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心(7)美國式的小型購物中心：如青島佳世客JUSCO(8)附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心

第二篇：網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目有哪四種？

1.基礎(chǔ)類項(xiàng)目

基礎(chǔ)知識培訓(xùn)是用來培訓(xùn)大家解決基本的網(wǎng)站制作，廣告頁設(shè)計，客服系統(tǒng)使用等基本的技能的培訓(xùn)。比如你要做國內(nèi)廣告聯(lián)盟項(xiàng)目賺取廣告費(fèi)就需要一個網(wǎng)站，那么基礎(chǔ)知識類培訓(xùn)就是教你如何快速建立一個自己的網(wǎng)站，不管你是用源代碼建站，還是自己設(shè)計一個網(wǎng)站等這些都是基礎(chǔ)知識培訓(xùn)幫你解決的問題。再比如你要做網(wǎng)商雷的項(xiàng)目在網(wǎng)上出售產(chǎn)品賺錢，那么就需要設(shè)計一個產(chǎn)品廣告網(wǎng)頁，那么就是通過基礎(chǔ)知識培訓(xùn)來解決。包括一些克服系統(tǒng)的使用，一些軟件的適應(yīng)等等都可以通過基礎(chǔ)知識培訓(xùn)來解決?；A(chǔ)知識培訓(xùn)是用來解決網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)技術(shù)上的問題。

2技巧類項(xiàng)目

技巧類培訓(xùn)又分為國內(nèi)與國外廣告聯(lián)盟項(xiàng)目，流量買賣類項(xiàng)目。國內(nèi)廣告聯(lián)盟項(xiàng)目包括CPC點(diǎn)擊類廣告類項(xiàng)目，CPA注冊類廣告項(xiàng)目，CPS銷售提成類廣告項(xiàng)目。根據(jù)自己的興趣建立一個圖片或者鈴聲或者其他論壇類網(wǎng)站，通過SEO搜索引擎優(yōu)化或者發(fā)帖把流量做起來，一天有一萬IP流量的話，直接買流量也可以輕松賺錢。

3網(wǎng)絡(luò)營銷類項(xiàng)目培訓(xùn)分為網(wǎng)商賣產(chǎn)品類項(xiàng)目和軟文炒作類項(xiàng)目。網(wǎng)商賣產(chǎn)品類項(xiàng)目可以用一個簡單的產(chǎn)品廣告頁網(wǎng)站，但產(chǎn)品都需要上千元的。軟文炒作類項(xiàng)目可以用來炒紅一個人，或者一個產(chǎn)品，比如天仙妹妹就是這樣的專業(yè)隊伍炒出來并實(shí)現(xiàn)盈利。網(wǎng)絡(luò)營銷類項(xiàng)目是網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)的主要項(xiàng)目，是網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)發(fā)展的趨勢！

4.創(chuàng)意點(diǎn)子類項(xiàng)目，很多實(shí)業(yè)的項(xiàng)目跟網(wǎng)絡(luò)一結(jié)合就會實(shí)現(xiàn)翻倍的利潤，或者一個很有創(chuàng)意的網(wǎng)站會拿到不菲的風(fēng)險投資進(jìn)而做大，該項(xiàng)目就是主講一些跟網(wǎng)絡(luò)結(jié)合的實(shí)業(yè)笑項(xiàng)目以及一些做網(wǎng)站通過SEO做到了當(dāng)?shù)氐乃阉饕媸醉?，為自己帶來了很多業(yè)務(wù)。你可以在百度或者GG上搜索：城市名+搬家公司，而他們就拍在第一，多半都會直接進(jìn)行電話聯(lián)系，成功率很高，但是很多人采用了這種方式，所以還是不適合新手發(fā)展！

第三篇：講稿-2食用菌的形態(tài)與分類

第2章 食用菌的形態(tài)與分類

1、目的

認(rèn)識食用菌的形態(tài)結(jié)構(gòu)，能區(qū)分三種菌絲體的形態(tài)與功能，找出相互之間的異同點(diǎn)。

2、重點(diǎn)與難點(diǎn)

重點(diǎn)：菌絲體、菌絲的組織體、子實(shí)體

難點(diǎn)：一級菌絲與二級菌絲、二級菌絲與子實(shí)體、擔(dān)子及擔(dān)孢子間的異同點(diǎn)

3、主要內(nèi)容

形態(tài)結(jié)構(gòu)與生活史；食用菌分類

第一節(jié) 形態(tài)結(jié)構(gòu)與生活史

食用菌的特點(diǎn)：1）無光合作用；2）主要進(jìn)行有性繁殖；3）多營腐生生活；4）前期為多細(xì)胞絲狀體；5）后期為大型子實(shí)體。

一、形態(tài)結(jié)構(gòu)

成熟的食用菌主要有菌絲體、子實(shí)體、有性孢子（多為擔(dān)孢子，少為子囊孢子）三部分組成。盡管形態(tài)不同，顏色不一，但基本結(jié)構(gòu)大致相同，如同植物，雖樣子顏色、千差萬別，但都少不了根、莖、葉、花、果、實(shí)幾部分。

（一）菌絲體

1、菌絲一般形態(tài)

特征：量少時看不見，積聚時多呈白色絨毛狀；

來源：來于擔(dān)孢子的萌發(fā)，其片斷也能再萌發(fā)為菌絲體； 作用：生長于營養(yǎng)基質(zhì)中，吸水和養(yǎng)料，是營養(yǎng)器官。

菌絲是組成菌絲體的基本單位，交錯于營養(yǎng)基質(zhì)中，有強(qiáng)烈的吸收功能，菌絲生長點(diǎn)在尖端，通常以一點(diǎn)出發(fā)向四周呈輻射狀擴(kuò)展，結(jié)果是在固體培養(yǎng)基上形成圓形菌落，在液體培養(yǎng)基中產(chǎn)生菌絲球，在草地上易形成磨菇圈（由外圍菌絲形成的子實(shí)體有時呈圈狀，稱為蘑菇圈或仙人環(huán)）。蘑菇圈多發(fā)生在草原或森林邊緣地。所以自然界的蘑菇總是長在老蘑菇區(qū)的外圍。仙人環(huán)，認(rèn)為是仙人跳舞的地方。菌絲有很強(qiáng)的生命力，只要條件適宜就能無休止生長，可持續(xù)多年產(chǎn)生子實(shí)體。由于菌絲體在土壤中逐年擴(kuò)展，致使蘑菇圈直徑可達(dá)幾米至幾百米。根據(jù)蘑菇圈的大小可推算出蘑菇圈的年齡。如草原蘑菇圈平均每年擴(kuò)展12cm，若測得該菌的蘑菇圈為60cm，則該蘑菇圈的年齡為5年。蘑菇圈的年齡一般為250～400年，最高可達(dá)600年。能形成蘑菇圈的種類約60余種。

菌絲體按生長部位分為基內(nèi)菌絲和氣生菌絲；按行程過程分為初生菌絲、次生菌絲和三生菌絲。

（1）初生菌絲（一級菌絲）

擔(dān)孢子萌發(fā)成；單倍、有性；初為單胞多核，很快生隔為多細(xì)胞單核；弱、慢、一般不長子實(shí)體；生長期短。

（2）次生菌絲（二級菌絲）

兩一級菌絲質(zhì)配成，雙核、多靠鎖狀聯(lián)合分裂，粗壯、快、能長子實(shí)體。

質(zhì)配：兩細(xì)胞接觸處壁溶解，其胞質(zhì)發(fā)生融合，細(xì)胞核獨(dú)立存在于一個細(xì)胞中。質(zhì)配是有性過程發(fā)生的第一步驟。

次生菌絲的鎖狀聯(lián)合過程：兩核間生一突起→ 一核進(jìn)入突起→雙核同時分裂→兩個異性核移至前端→ 隔成2個細(xì)胞→雙核菌絲

（3）三生菌絲（三級菌絲）

次生菌絲在不良條件下或到達(dá)生理成熟時，就緊密扭結(jié)、分化成特殊菌絲組織體，菌絲組織體中的菌絲為三生菌絲。如菌核、菌索、子實(shí)體中的菌絲。尚未組織化的雙核茵絲稱為次生菌絲，已組織化了的雙核茵絲體稱為三級菌絲。

2、菌絲特殊形態(tài)

在不良條件或繁殖時，菌絲緊密纏結(jié)成的變態(tài)菌絲體，稱為菌絲組織體。常見的有菌核、子座、菌索等，有利于食用菌的繁殖或增強(qiáng)對環(huán)境適應(yīng)性。

（1）菌索菌絲纏結(jié)成的形似繩索狀的菌絲組織體。對不良條件有較強(qiáng)抵抗力，遇適宜條件又可從生長點(diǎn)恢復(fù)生長。菌索也是一種疏導(dǎo)組織，如天麻的生長就是靠蜜環(huán)菌的菌索輸送養(yǎng)分。

（2）菌核菌絲密集成的具有一定形狀、大小不

一、堅硬塊狀物的休眠體。小的形如鼠糞，大的比人頭還大。菌核初形形成時顏色較淺，成熟后多呈現(xiàn)較深的黑色或褐色。菌核中貯存較多養(yǎng)分，對不良環(huán)境有較強(qiáng)抵抗力，條件適宜時，菌核中可再度萌發(fā)出新菌絲，或直接長出子實(shí)體。如茯苓、雷丸、豬苓等中藥材都是利用的菌核。

（3）子座是由菌絲組織構(gòu)成的可容納子實(shí)體的棒狀或頭狀結(jié)構(gòu)。如麥角菌的子座呈頭狀，冬蟲夏草的子座（草）成棒狀。

（二）子實(shí)體

1、概況

能產(chǎn)生有性孢子的肉質(zhì)或膠質(zhì)的大型菌絲組織體，稱為子實(shí)體。來源：成熟的次生菌絲扭結(jié)分化形成的。

其作用為：1）是食用菌的繁殖企管，孕育擔(dān)孢子的部位；2）是人們的食用部位。

2、傘菌子實(shí)體（1）菌蓋

是子實(shí)體的帽狀部分，多位于菌柄上端，是人們主要的食用部位，也是食用菌的主要繁殖部分。

①表皮

菌蓋表面的顏色；干或濕；光滑或粗糙；附生物是鱗片、纖毛或粉末等特征因種而異，是進(jìn)行種類鑒定的重要依據(jù)。

②菌肉

菌肉是食用、藥用的主要部分。多數(shù)食用菌的菌肉是由絲狀菌絲組成，少數(shù)菌肉由泡囊狀菌絲組成（菌絲的分支膨大成泡囊，只在間隙內(nèi)分布少許菌絲）。

食用菌的茵肉大部分為白色，受傷后也不變色．但部分食用菌受傷后菌肉會變色。有些食用菌的菌肉受傷后常有無色或有色的汁液流出。

③菌褶和菌管

菌蓋下面輻射狀生長的薄片叫菌褶。若在菌蓋下面是向下垂直的管狀結(jié)構(gòu)，則叫菌管（如牛肝菌、靈芝、多孔菌等）。菌褶的兩個面及菌管內(nèi)壁上生有子實(shí)層。

子實(shí)層是子囊菌或擔(dān)子菌的產(chǎn)孢表面。在子囊菌中，它是由子囊和側(cè)絲組成；在擔(dān)子菌中，子實(shí)層內(nèi)由無數(shù)呈柵欄狀排列著的擔(dān)子和囊狀體（不孕細(xì)胞，比擔(dān)子大而少）組成。無論側(cè)絲或囊狀體都是不孕細(xì)胞，只有子囊和擔(dān)子細(xì)胞才能產(chǎn)生子孢囊子和擔(dān)孢子。菌褶及菌管是產(chǎn)生擔(dān)孢子的部位。其顏色常隨孢子的成熟而呈現(xiàn)不同顏色。

菌褶與菌柄的著生關(guān)系，通常有下面四種：

離生：菌褶不與菌柄連接，因而在菌褶與菌柄之間有距離。彎生：菌褶與菌柄連接處稍微向上彎。

直生：菌褶直接與菌柄連接，不向下延長，也不向上彎曲。延生：菌褶沿菌柄向下延伸。

（2）菌柄菌柄生長于菌蓋下面，是輸送養(yǎng)分、水分及支撐菌蓋的部分。其形狀、與菌蓋的著生方式、粗細(xì)、顏色、長短、內(nèi)部空實(shí)等因種而異。多數(shù)是肉質(zhì)，少數(shù)為纖維質(zhì)、蠟質(zhì)、脆骨質(zhì)等。也是可食用的部分，有的則是主要食用部位（如金針菇等）。

（3）菌幕、菌托與菌環(huán)

①菌幕分為外菌幕及內(nèi)菌幕。包被于整個幼小子實(shí)體外面的菌膜，稱為外菌幕。連接于菌蓋與菌柄間的膜為內(nèi)菌幕。隨著子實(shí)體的長大，菌幕會被撐破，消失，但在一些傘菌中會殘留，分別發(fā)育成菌環(huán)或菌托。

②菌環(huán)隨著子實(shí)體的長大，內(nèi)菌幕破裂，殘留在菌柄上的單層或雙層環(huán)狀膜，稱為菌環(huán)。在子實(shí)體成熟時消失，有的可在菌柄上滑動（如環(huán)柄菇屬）。

③菌托隨著子實(shí)體的長大，外菌幕被撐裂，殘留于菌柄基部發(fā)育成的杯狀、苞狀或環(huán)圈狀的構(gòu)造，稱為菌托（如草菇）。

子實(shí)體的壽命僅占其生活史1/3的時間。一旦形成，就意味著一個生活周期的即將結(jié)束。從誕生到采收約3～5天，或者7～8天，有的朝生暮死，曇花一現(xiàn)。鬼傘屬食用菌，成熟后幾小時即水解自溶 多數(shù)子實(shí)體形成幾天內(nèi)萎縮死亡。少數(shù)可長壽花開為的是結(jié)果，隨著子實(shí)體的長大，大量擔(dān)孢子相繼形成。

（三）有性孢子（擔(dān)孢子或子囊孢子）

擔(dān)孢子是食用菌繁殖的基本單位。如同高等植物的種子。是擔(dān)子細(xì)胞上產(chǎn)生的外生孢子（1個擔(dān)子一般生4個擔(dān)孢子）。是經(jīng)過質(zhì)配、核配、減數(shù)分裂形成的單細(xì)胞、單倍體的有性孢子。

1、形成

次生菌絲的頂端細(xì)胞膨大、雙核核配成為擔(dān)子→經(jīng)減數(shù)分裂產(chǎn)生4個單倍體核→擔(dān)子頂端生4個小梗，小梗頂端膨大成幼擔(dān)子→4核進(jìn)入幼擔(dān)子內(nèi)發(fā)育成擔(dān)孢子。

2、形態(tài)特征

孢子形狀、顏色、大小、表面飾紋等因種類不同而有較大差異。形狀多為球形、卵形、臘腸形等。

孢子在顯微鏡下是無色透明的，但大量孢子聚集成堆時會呈現(xiàn)各自的群體色彩。孢子堆的顏色可通過制備孢子印來檢驗(yàn)。孢子印是成熟傘菌在靜止空氣中釋放出的孢子，按照菌褶的排列方式散落在紙，所形成的圖紋。孢子印的顏色是傘菌分類鑒定的重要依據(jù)。

擔(dān)孢子成熟后以以彈射的方式脫離子實(shí)體，完成一個生活周期。菌蓋的產(chǎn)孢量是很大的，1個蘑菇菌蓋約產(chǎn)1.6×1010個。在自然界靠風(fēng)、雨水、昆蟲或動物進(jìn)行傳播。擔(dān)孢子比菌絲體、子實(shí)體有更強(qiáng)的抗逆性，條件不利時呈休眠狀態(tài)，條件適宜時就吸水、發(fā)芽、分支，再形成新的菌絲體。

二、生活史

食用菌完整生活史包括無性及有性兩個階段，主要進(jìn)行從擔(dān)孢子萌發(fā)再到新一代擔(dān)孢子產(chǎn)生的有性繁殖過程，其間要經(jīng)過質(zhì)配、核配及減數(shù)分裂三大步驟。質(zhì)配存在著同宗及異宗兩種情況。

（一）有性繁殖

1、同宗

質(zhì)配的兩一級菌絲來源于同一個擔(dān)孢子，不需與異性結(jié)合，這種自交可育的繁殖方式稱為同宗結(jié)合。同宗結(jié)合的菌類僅占10％，如草菇、雙孢菇等。

2、異宗

多數(shù)食用菌的一級菌絲或擔(dān)孢子有雌雄之分，同性菌絲永不親和，無法完成有性繁殖過程。質(zhì)配的兩一級菌絲來源于兩個不同性別的擔(dān)孢子，即必須由不同性別的菌絲質(zhì)配成雙核菌絲才具有結(jié)實(shí)性，這種自交不育的繁殖方式稱為異宗結(jié)合。90％的菌類屬異宗結(jié)合。

（二）無性繁殖

無性繁殖包括有菌絲片段伸長分支、二級菌絲→子實(shí)體、一級菌絲→二級菌絲等。

除了有性繁殖的大循環(huán)外，還有無性繁殖小循環(huán)。無性繁殖是不經(jīng)過兩性細(xì)胞的結(jié)合，有菌絲直接產(chǎn)生無性孢子（分生孢子、芽孢子、厚垣孢子、粉孢子等）的過程。它雖不是主要方式，但在食用菌生活史中有重要意義。無性繁殖能反復(fù)進(jìn)行，產(chǎn)生無性孢子快、多。無性孢子在不良條件下有較強(qiáng)抗性，在適宜條件下可再萌發(fā)為原來的一級菌絲或二極菌絲，繼續(xù)進(jìn)行有性生活過程。

第二節(jié) 食用菌的分類

食用菌的分類是認(rèn)識和研究食用菌的基礎(chǔ)。野生食用菌的采集、馴化、鑒定、雜交育種等工作都需要一定的分類學(xué)知識。

食用菌的分類單位與其它生物基本一致。通常劃分為門、亞門、綱、目、科、屬、種。其中“種”為分類的基本單位。把具有近似特征的種歸為一類稱為屬，把具有相近似特征的屬歸為一類稱為科，以后依次類推直到門。食用菌屬于生物中的微生物界（菌物界）、真菌門中的擔(dān)子菌綱和子囊菌綱。約95%的食用菌屬于擔(dān)子菌。我國現(xiàn)已報道的約981種，隸屬于48個科，144個屬。

一、在真核生物中的分類位置

圖略

二、主要種類

（一）子囊菌亞門

子囊菌亞門中著名的食用菌有馬鞍菌、羊肚菌、地菇菌和塊菌等，它們的子實(shí)體大都是盤狀、鞍狀、鐘狀或腦狀。種類少，經(jīng)濟(jì)價值高，多為野生菌。如塊菌是極名貴的菌類，在西歐和北美約200美元/kg。屬菌中之王。

主要包括麥角菌目、盤菌目和塊菌目中的4個科。

（二）擔(dān)子菌亞門

主要有傘菌目、銀耳目、多孔菌目、鬼筆目和腹菌目等，隸屬于40個科，大致分為四大類。

三、毒菌

毒菌：含有毒性物質(zhì)，誤食后產(chǎn)生中毒反應(yīng)的大型真菌（毒蕈、毒蘑菇）。

毒菌極少為子囊菌，絕大多數(shù)屬于擔(dān)子菌亞門的傘菌目，其中以鵝膏科的鵝膏屬、絲膜菌科的絲蓋傘屬、傘菌科的花蓋傘菌屬、紅菇科的有毒種類最多。已知自然界有毒菌約250種，中國已知190種，隸屬于26科，58屬，其中能使人致死的30多種，約20多種含微毒，經(jīng)加工處理后方可食用（稱為條件食用菌，如鹿花菌）。

主要毒素類型：

1、神經(jīng)致幻毒素：已知有60余種?；颊叱霈F(xiàn)精神興奮，精神錯亂或精神抑制。

2、血液毒素：溶解紅血球，引起溶血性貧血癥狀。

3、胃腸毒素：已知有80余種急性胃腸炎癥狀。

4、損肝毒素：約20余種。加熱不易破壞，毒性快，死亡率高。

第四篇：MBA面試環(huán)節(jié)有哪幾步？

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MBA面試環(huán)節(jié)有哪幾步？

MBA面試開場問候

進(jìn)門要面帶微笑說“老師好!”稱呼“老師好”非常親切自然。開場白有可能決定整個面試的基調(diào)。所謂“前三分鐘定終身”，即你給面試考官的第一印象，從言談舉止到穿著打扮將直接影響到你被錄取的機(jī)會。要彬彬有禮，但不要顯得過分殷勤;要大方得體，不要拘謹(jǐn)或過分謙讓。

自我介紹

面試中一般要求考生作簡單的自我介紹，自我介紹的時間一般為2-3分鐘左右。自我介紹是很好的表現(xiàn)自我的機(jī)會。

準(zhǔn)備向面試官提問

南山區(qū)

地址：深圳市南山區(qū)科苑南路武漢大學(xué)產(chǎn)學(xué)研大樓B209室

電話：0755-86393036 86393046 86393056 傳真：0755-86615125

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電話：0755-83232826 0755-83235800 傳真：0755-83232726

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一定要準(zhǔn)備幾個問題以便提問面試官。如果你面試的過程比較順利，面試官可能會給你機(jī)會讓你提出幾個問題，這時你能根據(jù)現(xiàn)場的氛圍提出一些合適的問題最好，否則，直接調(diào)動你準(zhǔn)備好的問題提問，也能應(yīng)付，總比提不出任何問題好。

向面試官告別

面試結(jié)束時要根據(jù)場景，根據(jù)自己的表現(xiàn)及面試官當(dāng)時的話語，說再見或感謝之類的話，沒有統(tǒng)一的模式。比如，我在面試時由于當(dāng)時的發(fā)揮較好，整個面試過程流暢，所以當(dāng)面試官告訴我時間到了的時候，我脫口而出說：“噢，沒想到時間過得這么快，真想再有更多的時間和老師們探討這些有意義的話題，希望今后能有機(jī)會在學(xué)校接受老師們的教導(dǎo)。謝謝各位老師，再見!”

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第五篇：散文的表現(xiàn)手法有哪四種

散文的表現(xiàn)手法都有哪些呢？下面小編整理了散文的表現(xiàn)手法，歡迎大家學(xué)習(xí)！

散文的表現(xiàn)手法有哪四種

1、描寫是指作者用形象化的、滲透著感情的語言，具體生動地再現(xiàn)人物、事件、環(huán)境的多方面面貌和特征。描寫手法從對象上可分為人物(肖像、心理、語言、行動)描寫，環(huán)境(社會環(huán)境、自然環(huán)境)描寫，細(xì)節(jié)描寫;從方式上可分為概括描寫，直接描寫，間接描寫;從風(fēng)格上可分為白描，細(xì)描等。描寫可使表現(xiàn)對象形象化，產(chǎn)生藝術(shù)感染力，使讀者能直接感受到，從而引起激動，得到某種程度的美感享受。散文的描寫，并非纖毫畢現(xiàn)的機(jī)械客觀的描摹，而是滲透著作者的見解，灌注著作者的情感，顯示著鮮明的傾向性。

2、敘述是指作者對人物、事件、環(huán)境所作的概括的說明和交代，如時間、地點(diǎn)、人物之間的關(guān)系和經(jīng)歷、事件的進(jìn)展、環(huán)境和擺設(shè)等等。在敘事性散文中，它經(jīng)常與描寫交錯使用。以蘇軾的《前赤壁賦》為例，其第一句：“壬戌之秋，七月既望，蘇子與客泛舟游于赤壁之下。”這一句就是典型的敘述語言。時間：壬戌之秋，七月既望。地點(diǎn)：赤壁。人物：蘇子與客。環(huán)境：大江(因有“泛舟”二字)、赤壁。敘述的手法有順敘，即按照事物在時間上發(fā)生、發(fā)展的的先后次序進(jìn)行敘述;有倒敘，即把事件的結(jié)局或事件最突出的部分提前記述，然后再敘述事件的發(fā)展經(jīng)過;有插敘，即在敘述中，暫時把順敘的線索中斷，插入與主要情節(jié)有關(guān)的另一件事的敘述方法。

3、抒情是指作者對所描寫的事物有感觸而流露出來的情感和思想。在散文創(chuàng)作中是常用的表達(dá)方式?？芍笔阈匾?，叫作直接抒情。直接抒情是通過議論和感嘆方式來表達(dá)的。也可以寓情于景，叫作間接抒情。間接抒情是通過對人物事件的敘述和描寫來表達(dá)的。它帶有作者鮮明的個性特點(diǎn)，并反映一定時代、一定人群某種共同的感情。白居易說：“感人心者，莫先乎情?！焙玫氖闱槟苌罨髌分黝}，引起讀者強(qiáng)烈的共鳴，收到良好的藝術(shù)效果。在散文創(chuàng)作中，抒情手法通常與敘述、描寫、議論等結(jié)合使用，以渲染環(huán)境氣氛、刻畫人物性格、表達(dá)作者的思想感情。

4、議論也是文學(xué)創(chuàng)作的基本藝術(shù)手法之一。它是指作者對所描寫的事物，直接表明自己的認(rèn)識和看法。在文學(xué)作品中，議論往往與敘述、描寫、抒情交相并用，能起到強(qiáng)化主題、畫龍點(diǎn)睛的作用。在散文尤為常見。如散文的重要樣式之一雜文，就幾乎都是議論性的文字。再如上面提到的蘇軾的《前赤壁賦》，里面除了描寫、敘述、抒情之外，也有議論的成分。不過此種議論與科學(xué)論文中的議論不同。后者常用概念、判斷、推理的邏輯形式，且常貫穿于論文的始終。前者則常與形象化的描寫相結(jié)合，并具有強(qiáng)烈的抒情性和深刻的哲理性。后者重在說服讀者，前者則重在感染讀者。

描寫、敘述、抒情、議論都是文學(xué)創(chuàng)作的基本藝術(shù)手法。在具體的文學(xué)創(chuàng)作中，這四種手法并不是截然分開、界限分明的，而往往是緊密結(jié)合、交相并用。任何一種體裁，任何一部作品都不能僅僅使用一種藝術(shù)表現(xiàn)手法來創(chuàng)作完成。不過，也因?yàn)楦鞣N文學(xué)體裁特點(diǎn)的不同，上述四種表現(xiàn)手法在各種體裁的創(chuàng)作中的運(yùn)用也各有偏重。比如小說創(chuàng)作中，描寫和敘述就運(yùn)用得多些。詩歌作品則偏重抒情――盡管也有敘事詩和哲理詩，但詩歌的主要特點(diǎn)還在于抒情。戲劇文學(xué)也重在描寫與敘述。而在散文作品中，上述四種表現(xiàn)手法的使用則幾乎是并重的。敘述，則有敘事散文;抒情，則有抒情散文;議論，有議論性散文。因此，在散文創(chuàng)作中，各種藝術(shù)表現(xiàn)手法的使用最自由，最具兼容性。