第一篇：商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式有哪些

商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式有哪些

核心提示： 商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式

相對于國內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過于落后，未來幾年這個領域的創(chuàng)新將會取得長足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商將會采取的融資方式包括：

前端融資：自有資金+基金+銀行貸款+承建商墊資的組合

后端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權式商鋪散售/銀行經(jīng)營貸款。

這些多元化的融資組合將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發(fā)商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產(chǎn)融資將會慢慢減少。

在國內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)的門檻是相當高的，主要是融資很困難，這是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商頭疼的問題。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項目的融資相對住宅開發(fā)要復雜得多、也難得多。

一個典型的商業(yè)地產(chǎn)項目從開始籌備到完工開業(yè)至少要2-3年的時間，因為必須要做完市場分析.市場定位才能進行概念設計，概念設計出來還得進行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑要求以及機電設備要求，才能進行施工圖設計，即使操作再順利，在項目建設過程中把招商工作也完成了。還得留出3-6個月進行內(nèi)裝修和開業(yè)籌備，才能真正對外開業(yè)，這就導致了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投入到回收資金的過程較長，不像住宅物業(yè)，還是一片空地就能預售，就能回籠資金。

商業(yè)物業(yè)的建安成本要遠高于住宅物業(yè)，所以其建設資金占用額較大。再就是商業(yè)物業(yè)的資金回籠主要是通過每年的租金收入，這個租金收入持續(xù)時間很長，而且相對比較穩(wěn)定，這也跟住宅物業(yè)一次性回籠資金的特點不一樣。

正是由于上述現(xiàn)金流的三個缺點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資必須要考慮兩個問題：建設資金如何獲得以及這些資金如何償還的問題，涉及到兩個過程的融資：前端融資（建設期融資）和后端融資（經(jīng)營期融資或變現(xiàn)）

對于自有資金超強的開發(fā)商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發(fā)商不會為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業(yè)并長期投資回報。

對于自有資金實力不強，而又想去嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，那么他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發(fā)貸款的門檻后（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發(fā)商會考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。

那么對于自有資金不足的開發(fā)商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。

解決了建設資金的問題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數(shù)銀行還未開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款的業(yè)務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長投壓力下的大多數(shù)開發(fā)商只好選擇項目一建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，后來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數(shù)的產(chǎn)權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。

產(chǎn)權式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實際內(nèi)在價值已經(jīng)不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發(fā)商來講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會高于這個數(shù)，如果開發(fā)商是個現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現(xiàn)什么問題，因為房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資回報是要高于這個數(shù)字的。然而一旦開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時，產(chǎn)權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發(fā)商不能按時從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時，產(chǎn)權式商鋪自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產(chǎn)權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。

在產(chǎn)權式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開發(fā)成熟、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款，2005年10月農(nóng)行推出了《經(jīng)營性物業(yè)抵押物業(yè)貸款管理辦法》，允許以商業(yè)設施租金做抵押發(fā)放長達十年的貸款，其他銀行也陸續(xù)推出此類服務，這將為把銀行的短期開發(fā)貸款轉化為長期的經(jīng)營貸款提供了可能。質地不錯的北京商業(yè)物業(yè)還可以將物業(yè)整體出售給國外的機構投資者，包括凱德置地、摩根斯坦利在內(nèi)的國際知名投資者，正在醞釀對中國優(yōu)質商業(yè)物業(yè)進行大規(guī)模的收購行動。

另外，具備一定規(guī)模并且收益質量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS，為國內(nèi)優(yōu)質物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規(guī)模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規(guī)模、并且質地不錯的商業(yè)物業(yè)還可以通過CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬達在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過發(fā)行總價值1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來取得后端融資，這是國內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現(xiàn)金流，但CMBS是債權性質的證券產(chǎn)品，而REITS是股權性質的證券產(chǎn)品。REITS的銷售對象主要是個人投資者，CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），我預計CMBS在國內(nèi)的發(fā)展將會快于REITS，會被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所運用。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率比住宅開發(fā)高5-10%，對資本的吸引力十分可觀。自2004年起，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入一個高速發(fā)展期。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近5年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。同時，在2005年打擊住宅市場投機的作用下，資本向商業(yè)地產(chǎn)領域流動更明顯。

商業(yè)房地產(chǎn)自身具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而租金收入的穩(wěn)定主要取決于物業(yè)價值。目前商業(yè)競爭的不斷加劇使商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。

投資規(guī)模大、投資回收期長是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求特征。大型商業(yè)街區(qū)、MALL等建設一般都需要大量的資金。而且，商業(yè)房地產(chǎn)投入運營后還要經(jīng)過2-3年的過渡期。因此，資金問題對商業(yè)地產(chǎn)項目的重要性不言而喻。除了技術資本、管理經(jīng)驗以及在其他房地產(chǎn)領域的商譽外，籌措資金的能力成為開發(fā)商進入商業(yè)房地產(chǎn)市場的門檻。

中國人民銀行統(tǒng)調司提供的數(shù)據(jù)還顯示，2005年上半年，全國商業(yè)用房開發(fā)貸款同比增長46％，是同期住宅開發(fā)貸款增幅的三倍多。在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資渠道有限這種客觀的金融環(huán)境下，加之商業(yè)地產(chǎn)自身的資金需求特點，可以肯定，大體量商業(yè)地產(chǎn)必然會遇到發(fā)展的融資瓶頸。解決這一問題需要創(chuàng)新融資方式的引用。

項目融資

項目融資的基本運作方式

項目融資在我國金融界的定義是，項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。

項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方3方參與。項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金(或投資者購買項目債券)；資金提供方(債券投資者)主要依靠項目本身資產(chǎn)和未來現(xiàn)金流作為還款保證。原則上，對項目發(fā)起方項目以外的資產(chǎn)沒有追索權或僅有有限追索權。

項目融資方式的特征

與傳統(tǒng)的融資方式不同的是，項目融資不以開發(fā)商整體資信能力為融資授信的主要依據(jù)，而是為一個特定項目安排的融資。貸款方在最初考慮貸款時，以特定項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。當項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。

其根本特征就是項目融資風險的分擔。對項目融資采取周密的金融安排，不使任何一方承擔項目全部風險。

須要解決的問題

項目融資方式目前大多應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的項目，如發(fā)電、道路等大型基建項目，在存在較高風險的房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目中的應用有限。因此，將項目融資應用于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，需要解決幾個主要問題： 有限追索的實現(xiàn)。追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險評價以及項目融資結構的設計，尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。

項目風險的分擔。投資者、貸款銀行以及第3方之間的風險分擔程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。

此外，還有投資者對項目資金要求的實現(xiàn)、項目融資與市場安排之間的關系處理、利用項目的稅務虧損降低投資和融資成本、實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求等問題。

本篇文章來源于中國地產(chǎn)商 原文鏈接：http://

第二篇：我國商業(yè)地產(chǎn)融資方式的探討

我國商業(yè)地產(chǎn)融資方式的探討

蘇州相城建設監(jiān)理有限公司 □ 章 燕 蘇州市相城城市建設有限責任公司

□

莊棟明 蘇州市立欣市政工程有限公司

□

沈 黎

【摘要】近年來，國內(nèi)掀起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，但其目前的融資工具較為單一，其缺陷嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。本文就目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資渠道進行了分析，并探討了CMBS融資模式在我國的發(fā)展前景。

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；融資渠道；CMBS 引言

近年來，我國出臺了一系列措施對房地產(chǎn)進行了緊縮性的宏觀調控。調控重點主要是針對住宅地產(chǎn)，于是國內(nèi)以住宅投資開發(fā)為主的開發(fā)企業(yè)、尤其是一些中小開發(fā)公司倍感壓力，開始尋找新的出路，紛紛宣稱向商業(yè)地產(chǎn)轉型，陸續(xù)加大了對商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。在新的宏觀調控格局和資金工具格局下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有合理選擇金融創(chuàng)新工具進行融資，才可以獲得相對寬裕的資金，并在宏觀調控中生存下來。我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀分析

2.1 銀行貸款

一直以來，我國房地產(chǎn)融資渠道較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在７０％～８０％左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金３３．５％。而有些城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過了９０％，大大超過５０％的風險貼現(xiàn)。融資渠道的單一性不但增加了金融風險，資金壓力也使一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重銷售、輕經(jīng)營，以高價拋售物業(yè)為最終目的，給商業(yè)地產(chǎn)帶來信任危機。拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風險，已成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的根本問題。2.2房地產(chǎn)信托（REITs）

REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報。REITs一般可以分為三種類型，權益型投資信托（equity REITs）、抵押型投資信托（mortgage REITs）和混合型投資信托（hybrid REITs）。其中，權益型投資信托通過控制房地產(chǎn)資產(chǎn)來獲利，主要利潤來源于租金。抵押型投資信托則主要投資于房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來源于抵押貸款的利息收入，混合型投資信托則兼有上述兩種類型的業(yè)務。與其他融資方式相比, REITs是一種面向中小投資者的融資方式,具有相當高的流動性、穩(wěn)定性和投資回報,同時還能有效地分散風險和投資組合管理,對不擅于經(jīng)營股票等金融資產(chǎn)且對未來現(xiàn)金支出又不確定的中小投資者來說,投資REITs是一個比較理想的選擇。

REITs在歐美的發(fā)展已經(jīng)十分成熟，但在中國內(nèi)地仍屬嘗試階段。2005 年12月21日，越秀REITs作為中國大陸的第一個跨境REITs在港公開招股，開創(chuàng)了內(nèi)地REITs上市融資的先河。另外，2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地、北辰實業(yè)等。但是,目前我國在發(fā)展REITs方面缺乏相關經(jīng)驗,要實現(xiàn)REITs與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功對接,單純依靠開發(fā)商的努力是不夠的,還需要政府相關管理部門的參與，建立相應的法律法規(guī)，培育良好的資金市場環(huán)境。2.3 金融租賃

金融租賃是20世紀50年代興起于美國的新型租賃方式，是指出租人根據(jù)承租人對租賃物的要求，向承租人選擇指定的供貨商購買租賃物，承租人按約定的條件支付租金，取得租賃物的使用權。租賃期滿后，承租人可采取續(xù)租或殘值購留出租物，或按約定向出租人交還租賃物三種方式處理，簡稱續(xù)租、留購和退租。

金融租賃具有其自身的特點。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權，比較安全。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業(yè)也有較強的約束力。其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借入資金，自行購買設備資產(chǎn)等，設備資產(chǎn)所有權與使用權統(tǒng)一于借款人（企業(yè)）一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬于出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續(xù)租。退還設備的選擇權，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設備的使用權。

金融租賃這種方式在中國資本市場上并非是全新的概念，但是中國固定資產(chǎn)投資中金融租賃所占的比例不過1%。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是相關的法律、法規(guī)還不完善，整個金融租賃行業(yè)的運作尚存在不規(guī)范的地方，近幾年一些金融租賃機構也出現(xiàn)了一些問題，對金融租賃在中國的發(fā)展起到了一些阻礙，另一方面是金融租賃的認知度和接受程度不高，同時認知上也存在著一定的偏差，更多的是把金融租賃看作是一種貿(mào)易或者商品銷售方式，而從行業(yè)的角度，則更多的是把金融和公共設施聯(lián)系在一起，大部分企業(yè)在進行融資決策和實施的過程中沒有考慮到金融租賃這種工具。盡管金融租賃這種融資工具在目前還不是很普遍，同時也存在著一些法律和政策上的變數(shù)，但是這些都不妨礙它成為各個企業(yè)，特別是中小企業(yè)的一種有效的選擇。

2.4境外基金投資

境外基金介入商業(yè)地產(chǎn)一般有以下兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金目前關注國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的熱情很高，尤其是成熟商業(yè)物業(yè)，對于那些擁有成熟物業(yè)資產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)，通過整體出讓商業(yè)物業(yè)給海外基金無疑是一種極佳的變現(xiàn)融資方式。

目前在中國市場上的海外基金投資中國市場的模式多數(shù)為：海外的投資載體進入中國帶來一定的資金，合作伙伴（當?shù)毓荆┮愿鞣N方式出資一定比例的資金，共同成立項目公司，然后一起開發(fā)地塊。進入中國的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運作方式。在歐美，地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項目，股份一般也不超過30%，參股后再委托相關專業(yè)公司經(jīng)營管理，因此獨立性和專業(yè)性是基金運作的主要特點和要求。進入中

國后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，只在被投資企業(yè)的董事會層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開發(fā)商，由參股變控股。

境外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。同時，海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，但往往可以對地產(chǎn)企業(yè)或者項目起到無形的“信用增級”的積極效應。

在目前中國的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達、會計制度嚴重不透明和信息披露嚴重不對稱、缺乏專業(yè)管理隊伍的情況下，很多海外基金無法通過一個完整的政策框架與國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行有效的對接，這也會給海外基金帶來不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運作模式進入中國，是其必須重點考慮的問題。2.5 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大，投資期限較長，上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流，保證開發(fā)期間的資金需求。

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市審批嚴格。2003年9 月，中國證監(jiān)會又公布了《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，自2004年1 月1 日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3 年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近3 年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內(nèi)不能發(fā)生重大變化、實際控制人不能發(fā)生變更。然而，目前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法達到要求，因此上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。

2.6 商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）在中國的發(fā)展前景分析

商業(yè)抵押擔保證券為一種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行。與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢在于發(fā)行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持未來增長潛力及資產(chǎn)負債表表外融資等。因此問世25年來，在全球不動產(chǎn)金融市場迅速成長，為傳統(tǒng)銀行貸款之外，地產(chǎn)開發(fā)商籌資的新選擇。以美國區(qū)域為例，目前商業(yè)抵押擔保證券占商用地產(chǎn)融資市場的三分之一比例。

隨著國際投資者對中國市場的關注，美國紐約大學房地產(chǎn)學院勞倫斯·朗瓦教授表示，在中國推行CMBS比REITS更容易。但是，CMBS的資金來源是銀行或者類似銀行的信貸機構給房地產(chǎn)開發(fā)商以及物業(yè)經(jīng)營商提供的中、長期貸款。CMBS在中國的資產(chǎn)量不夠大，銀行沒有動力去實施證券化，此外，資產(chǎn)沒有辦法被標準化也是目前阻礙CMBS在我國發(fā)展的原因之一。對于我國商業(yè)地產(chǎn)融資模式的幾點建議

3.1完善相關法律法規(guī)

產(chǎn)業(yè)基金法的出臺，稅法的修訂，住房保險市場的完善，物權法的頒布，都為房產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了一個好的制度環(huán)境。但由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控政策的實施，許多金融產(chǎn)品的法律、法規(guī)政策還很不完善，比如房地產(chǎn)投資基金、債券融資等，在很大程度上影響了這些房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展。因此要進一步發(fā)展和完善房地產(chǎn)融資渠道，完善相關法律、法規(guī)，是亟需要解決的問題。3.2 多種融資模式組合使用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極拓寬融資渠道，根據(jù)企業(yè)自身特點，采用多種融資途徑方法。比如可以使用自有資金+ 銀行貸款、自有資金+ 機構投資、自有資金+ 基金、自有資金+ 信托計劃及股權融資+ 銀行貸款等融資組合。多種金融工具組合使用，有它的自身優(yōu)勢：一方面可以增加融資途徑，減少對銀行的依賴，緩解了資金壓力；另一方面可以增加金融抗風險能力，減少企業(yè)的融資風險。

參考文獻

[1]李健飛,王晶.宏觀調控背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].宏觀經(jīng)濟研究,2005,3 [2]曹勇,李偉.房地產(chǎn)投資信托在我國發(fā)展前景[J].西南金融,2005年第3期.[3]王秀玲.我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析[J].金融，2006年第12期

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

一、擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場來看，除了以股權轉讓或質押等方式與其他企業(yè)或個人合作開發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來自大陸，四條來自海外。大陸融資渠道主要為：商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、民間私募基金以及典當。海外融資渠道主要有：外資商業(yè)銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇將幾條融資渠道結合在一起使用，以保證項目開發(fā)資金的及時到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內(nèi)商業(yè)銀行貸款

就與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的親密程度來看，境內(nèi)商業(yè)銀行無疑曾經(jīng)是開發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內(nèi)宏觀金融政策調整，商業(yè)銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強了對房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內(nèi)人士戲稱地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結束了。

2、信托投資公司發(fā)行信托計劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺，信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃—法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金短缺問題。僅北京國投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等，這些信托產(chǎn)品都是靈活運用信托手段設計出來的優(yōu)良產(chǎn)品。

然而，由于信托融資的資金來源主要集中于社會中小投資人，且受到314號文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過200份的限制，單個集合資金信托計劃的融資額度一般不能超過億元，自2002年314號文件出臺后，全國大部分集合類房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的發(fā)行額度都在1500萬到一億元之間。這對于大中型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目而言無異于杯水車薪。

此外，銀監(jiān)會在今年年初又一次加大了對信托行業(yè)的監(jiān)管力度，所有項目必須要報送銀監(jiān)局審查，審查手續(xù)相當繁瑣，時間拉長，這樣一來信托快速而靈活的小規(guī)模融資優(yōu)勢蕩然無存。

3、境內(nèi)公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負債率低于70%，所有者權益至少5000萬等。而目前大部分商業(yè)項目的建設都是由一家項目公司完成，成立項目公司的目的主要是定向管理、專業(yè)分工、財務分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產(chǎn)項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好，就成為一個值得商榷的問題。

從近年來房地產(chǎn)公司上市寥寥無幾的現(xiàn)實來看，大部分權衡利弊后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商顯然已經(jīng)放棄了境內(nèi)公司上市的想法。

4、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內(nèi)劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金。即便房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司結構上滿足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過《企業(yè)債券管理條例》對企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務院證券委員會納入下一全國發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時還要經(jīng)過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批。其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十?！?。有鑒于此，在未來的一定時期內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債無論從政策理論上還是從企業(yè)實際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務建立保理業(yè)務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類似。兩者的具體區(qū)別在于：

一、金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量?。?/p>

三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。

房地產(chǎn)金融租賃對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項目的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業(yè)務，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標，即分散商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風險。

6、典當

典當融資手續(xù)簡便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融通資金的過程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點。然而，相信大部分開發(fā)商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融通資金的。2004年我所接觸過的一個項目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達年50%?？梢哉f，這個項目一段時期內(nèi)的利潤全部讓渡給了典當行，開發(fā)商損失慘重。

此外，由于受到典當行業(yè)自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過注冊資本的10%?！?/p>

進一步限制了房地產(chǎn)典當?shù)目傤~。對于動輒上億的房地產(chǎn)融資來說，典當金額限制在如此小規(guī)模內(nèi)，顯然無法滿足地產(chǎn)開發(fā)需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產(chǎn)市場積極運作。特別是在以溫州為中心的江浙地區(qū)、福建地區(qū)，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)達到了近千億的規(guī)模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。

8、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業(yè)務，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務。2005年5月底，渣打銀行成為首個推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商拓寬融資渠道帶來了新的希望。一般來說，外資商業(yè)銀行對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的貸款和境內(nèi)商業(yè)銀行相似，都是以商業(yè)物業(yè)作為抵押，以抵押標的物評估價或成本價的60%到70%作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會聯(lián)手央行又頒布了《境內(nèi)外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規(guī)模進行控制。同時，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務也主要是面對中小客戶，額度一般不大?？傊赓Y銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠遠不能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數(shù)投資者資金設立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進行的。近年來，海外私募基金在國內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，國際基金機構紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購了位于北京CBD的福力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購成熟物業(yè)。海外私募基金的投放主要集中在三個方面：

一、收購成熟物業(yè)，二、與國內(nèi)開發(fā)商股權方式合作，三、獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內(nèi)地成熟物業(yè)。

對于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。

10、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產(chǎn)投資信托基金。REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

通過REITs方式融資，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優(yōu)勢：

1)可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來源豐富。海外REITs市場的投資人主要是當?shù)貦C構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者、3)通過境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產(chǎn)項目，不參與房地產(chǎn)項目的開發(fā)，因此，不直接受限于房地產(chǎn)投資和貸款的相關政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過物業(yè)抵押貸款金額，交易價接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價60%到70%的資金，同時支付較高的財務費用或租賃費等手續(xù)費用。REITs則是根據(jù)市場標準綜合物業(yè)整體考慮，對物業(yè)進行整體定價，吸引投資。從實際操作過程中我們發(fā)現(xiàn)，通過上市融集到的資金總額超過抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助以物業(yè)業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外的上市。對于規(guī)模較小的物業(yè)業(yè)主，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。

6)長期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽，擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

9)由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開，管理規(guī)范，通過REITs運作可以帶動企業(yè)完善治理結構調整，規(guī)范經(jīng)營管理。

當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要有相當?shù)膶嵙?、必須要有已?jīng)開發(fā)完成的超過5萬平米以上的或者總資產(chǎn)價值超過3億元人民幣的、已經(jīng)營運并開始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內(nèi)地企業(yè)上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認同中國的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場報以樂觀的期望。

中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。

主板上市又分為發(fā)行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元（其中最近一年需達到2000萬港元）、上市市值須達到1億港元、近三年管理層及所有權變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過國內(nèi)相關機構層層審批，且未來公司股份轉讓等方面受國內(nèi)法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對主板上市中的買殼上市現(xiàn)象作了嚴格限制。

創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市。創(chuàng)業(yè)板上市要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務，或圍繞單一業(yè)務的周邊業(yè)務活動。雖沒有最低市值規(guī)定，但實際上在上市時不能少于4600萬港幣。

此外，無論選擇哪個板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產(chǎn)集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。通過以上比較可以做出這樣的評價，當融資規(guī)模在百萬元到千萬元之間時，采用典當?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。當融資規(guī)模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目而言，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場融資的主流渠道。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發(fā)投資熱點。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉型，經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題

土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設完不成，而且即使開發(fā)成后期的運營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題?，F(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項目中普遍存在的產(chǎn)權分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導致項目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國內(nèi)外關于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)營場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動主要是指商業(yè)零售和其他實物交易或提供有償服務的經(jīng)營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長 投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。因為商業(yè)用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計水準高，建筑結構復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴重的次級債務危機，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴張發(fā)展。

3.2 美國商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國房地產(chǎn)在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務和權益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴大自有資金基礎。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機構發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機構的融資：是指從銀行外的其他機構融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機構，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機構出資，開發(fā)商出地和技術，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔風險。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內(nèi)購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。這種方式在于開發(fā)商作為某項物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權以獲得該項物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業(yè)。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質的收益，又可獲得股份性質的分紅，還可以實現(xiàn)債轉股，類似于優(yōu)先股和可轉債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構復雜。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

4.1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款發(fā)放。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)

質物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者不斷增加。

4.3 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機構的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風險較大的經(jīng)濟活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項目則是一種良好的“信號發(fā)射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發(fā)成了檢驗開發(fā)商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預租預售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來源。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風險。預租預售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結合，開發(fā)商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進而在全國進行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預售資金監(jiān)管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運營的重視，商鋪分割產(chǎn)權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小?？偟膩砜?，預租預售款和定金的再投資對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長期經(jīng)濟的條件下充分利用這一方式會對開發(fā)活動產(chǎn)生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關。經(jīng)過幾年的摸索實踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市；(2)國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市；(3)國內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業(yè)的財務結構：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結構，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。

第九，便于公司進行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發(fā)展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務，對受資企業(yè)或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續(xù)經(jīng)營?；鸩粎⑴c項目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。當前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場。2005年7月，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場來看，海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高，具有經(jīng)營特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，再進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務業(yè)市場的對外開放，國內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會有持續(xù)的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會有松動，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。在中國經(jīng)濟日益與世界經(jīng)濟接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標志的房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》中關于“房地產(chǎn)信托業(yè)務”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權、物業(yè)管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權，與之共享開發(fā)收益，待開發(fā)完成后，由開發(fā)商回購股權；三是財產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財產(chǎn)形式委托經(jīng)營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒有本質區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業(yè)銀行的貸款標準執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發(fā)商的部分股權，甚至在有的項目中對開發(fā)商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權益，并以轉讓或受讓開發(fā)商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規(guī)定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業(yè)擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優(yōu)先股性質，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托公司，設立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉讓給投資者，實現(xiàn)融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢和劣勢：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發(fā)商達到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財務成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉變?yōu)閲鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產(chǎn)信托業(yè)務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展遠遠跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段?？傮w而言，我國的房地產(chǎn)信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發(fā)展空間。

第五篇：融資方式

八、其他方式

1、夾層融資。夾層融資(mezzanine financing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金，因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權中，然后再回購；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新，即在債權、股權、收益權方面進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產(chǎn)信托投資基金，是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。

3、典當融資。房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段目前已進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。因此典當融資可作為解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一種融資方式。

4、合作開發(fā)。隨著土地供應量減少，開發(fā)商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨特的合作開發(fā)融資方式。