第一篇：資產(chǎn)評估學(xué)教案(最新版)

《資產(chǎn)評估學(xué)》教案

課程編號：

一、課程說明

1.課程代碼

2.課程類別 選修

3.適應(yīng)專業(yè)及課程性質(zhì) 財務(wù)管理專業(yè)

專業(yè)課

4.課程目的（1）通過學(xué)習(xí)本課程，學(xué)生將重點掌握成本法、市場法、收益法等基本評估方法的思路和應(yīng)用程序，能靈活運用基本的評估方法對房地產(chǎn)、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值等進行評估。

（2）通過本課程的教學(xué)和學(xué)習(xí)，使學(xué)生對資產(chǎn)評估的基本理論，評估業(yè)務(wù)實踐有較全面的認(rèn)識和理解；

（3）通過本課程的教學(xué)和學(xué)習(xí)，使學(xué)生能從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，運用資產(chǎn)評估活動分析、評價經(jīng)濟運行中的相關(guān)經(jīng)濟行為。

5.學(xué)時與學(xué)分

學(xué)時為36，學(xué)分為2.6.建議先修課程

《中級財務(wù)會計》、《財務(wù)管理》

二、課程教案

第一章

總論

計劃學(xué)時：2學(xué)時 教學(xué)目標(biāo)與要求：

（1）掌握資產(chǎn)評估的涵義及特點，資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則；

（2）熟悉資產(chǎn)評估的價值類型；了解資產(chǎn)評估的主體與客體，資產(chǎn)評估的分類。

（3）了解資產(chǎn)評估的基本程序。教學(xué)重點及難點：

（1）資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則（2）資產(chǎn)評估的基本程序 教學(xué)基本內(nèi)容：

第一節(jié) 資產(chǎn)評估的基本概念

一、資產(chǎn)的基本概念

（一）會計學(xué)中的資產(chǎn)概念

會計學(xué)中的資產(chǎn)定義是：資產(chǎn)是指從企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。

這個定義具有以下幾個特點：

1.資產(chǎn)是由過去的交易或者事項形成的。2.資產(chǎn)是由企業(yè)擁有或者控制的資源。3.資產(chǎn)預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。

（二）評估學(xué)中的資產(chǎn)概念 1.與資產(chǎn)相關(guān)的名詞概念

（1）財產(chǎn)。財產(chǎn)的一般意義是指金錢、財物及民事權(quán)利義務(wù)的總和。財產(chǎn)既是一個經(jīng)濟概念，又是一個法律概念。

（2）財富。財富的一般意義是指具有價值的東西，與財產(chǎn)相比，財富的涵義更抽象一些，即可指有形的實物，也可指無形的權(quán)利；即可指物質(zhì)的領(lǐng)域，也可指精神的領(lǐng)域。

（3）資源。資源有多種解釋，一般來講，可以從廣義和狹義兩個方面去理解。廣義的資源包括自然資源、經(jīng)濟資源和人文社會資源等；狹義的資源，則僅指自然資源。一般來說，資源都會給人類帶來預(yù)期經(jīng)濟利益，從這點來看，資源與資產(chǎn)的涵義相同。但如果有的資源的使用價值尚未被發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)后尚不能被當(dāng)時的科學(xué)技術(shù)所開發(fā)利用，那么，這些資源便不能被稱為資產(chǎn)，因為它們還不能被確定可以在較短的未來時期內(nèi)給人類帶來經(jīng)濟利益。

2.評估學(xué)中的資產(chǎn)概念（1）評估學(xué)中廣義的資產(chǎn)定義

資產(chǎn)是具有一定稀釋性、目前能夠被開發(fā)利用的資源以及相關(guān)的權(quán)利。該定義具有以下幾個特點：

第一，具有一定的稀缺性。第二，目前能夠被開發(fā)利用。第三，相關(guān)的權(quán)利。

（2）評估學(xué)中狹義的資產(chǎn)定義是：資產(chǎn)是實體或個人所擁有或控制的、能以貨幣計量的、能夠帶來預(yù)期經(jīng)濟利益的資源。該定義具有以下幾個特點：

第一，采用了“實體”的概念。第二，采用了“個人”的概念 第三，能以貨幣計量。

從以上可見，評估學(xué)中資產(chǎn)概念的含義比會計學(xué)中資產(chǎn)概念的含義要廣得多，會計學(xué)中的資產(chǎn)概念目前僅限于經(jīng)濟實體中企業(yè)組織所擁有的資源。

二、資產(chǎn)評估的基本概念

（一）資產(chǎn)評估的定義

基本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。該定義包括以下幾個方面的內(nèi)容：

第一，評估主體。

第二，相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。第三，對評估對象價值進行分析和估算。第四，發(fā)表專業(yè)意見。

（二）資產(chǎn)評估的基本要素

主要包括：評估主體、評估對象、評估目的、評估價值類型、評估原則、評估依據(jù)、評估程序和評估方法等。

（三）資產(chǎn)評估的特點 1．市場性

市場性是指資產(chǎn)評估工作是以市場競爭活動為假設(shè)前提進行的。可從兩個方面加以理解：（1）資產(chǎn)評估時市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。（2）資產(chǎn)評估以市場信息為依據(jù)。

2．公正性 公正性是資產(chǎn)評估工作賴以存在的最重要的前提條件之一。3．專業(yè)性 4．咨詢性

第二節(jié) 資產(chǎn)評估主體和對象

一、資產(chǎn)評估主體

資產(chǎn)評估主體是指從事資產(chǎn)評估工作的機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師。

（一）資產(chǎn)評估機構(gòu)

資產(chǎn)評估機構(gòu)是指具備一定條件、經(jīng)過申報和主管部門批準(zhǔn)、依法取得資產(chǎn)評估資格證書的中介機構(gòu)。

（二）注冊資產(chǎn)評估師

注冊資產(chǎn)評估師是指經(jīng)過國家統(tǒng)一考試或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格并依法注冊的資產(chǎn)評估專業(yè)人員。

二、資產(chǎn)評估對象

（一）資產(chǎn)評估對象的基本概念

資產(chǎn)評估對象又稱為資產(chǎn)評估客體，它是指被評估的資產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)評估對象的種類

1.按資產(chǎn)存在的形態(tài)劃分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

2.按與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系劃分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。3.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力劃分可分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

4.按資產(chǎn)能否獨立存在可以劃分為可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。

第三節(jié) 資產(chǎn)評估目的

一、資產(chǎn)評估目的的概念

資產(chǎn)評估目的是指評估委托人要求對評估對象的價值進行評估后所要從事的行為。評估目的要解決的是為什么要進行資產(chǎn)評估，這時資產(chǎn)評估工作進入實質(zhì)性階段后首先要考慮的重要因素。

二、資產(chǎn)評估目的的類型

（一）資產(chǎn)評估的一般目的

資產(chǎn)評估的一般目的是取得資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值。這個價值既符合評估當(dāng)事人的利益，也不會損害其他人的利益。

（二）資產(chǎn)評估的具體目的 1.資產(chǎn)交易 1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2）資產(chǎn)置換 2.股權(quán)變動 1）公司合并 2）股權(quán)變更 3）股份經(jīng)營 4）其他股權(quán)投資 5）債務(wù)重組 3.企業(yè)清算 4.融資服務(wù) 1）抵押 2）租賃 3）典當(dāng) 5.納稅服務(wù) 6.咨詢服務(wù) 1）業(yè)績評價

2）以財務(wù)報告為目的的評估 3）訴訟

4）取得資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

三、確定資產(chǎn)評估目的的作用

在對被評估資產(chǎn)進行評估時，首先要明確被評估資產(chǎn)的目的。目的不同，用途也就不同，資產(chǎn)在使用時所需要具備的條件也就不相同，其產(chǎn)生的預(yù)期收益也將會不同，上述這些不同，就會影響到評估方法的運用。評估方法不同，評估結(jié)果也就不同了。因而，從這個角度講，不同的資產(chǎn)評估目的，會導(dǎo)致不同的資產(chǎn)評估結(jié)果。不同的資產(chǎn)評估結(jié)果，會對評估事項當(dāng)事人的經(jīng)濟利益產(chǎn)生影響。這就是確定資產(chǎn)評估目的的重要性。

第四節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)和原則

一、資產(chǎn)評估假設(shè)

（一）資產(chǎn)評估假設(shè)的類型 1.公開市場假設(shè)

公開市場是指一個自由競爭的市場，在這個市場中，交易雙方進行交易的目的都是最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充分的時間考慮，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易雙方的交易行為都是自愿的，交易條件公開并不受限制。

2.繼續(xù)使用假設(shè)

單項資產(chǎn)的繼續(xù)使用一般可分為在用續(xù)用，轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用。3．清算假設(shè) 清算假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一種特殊假設(shè)。由于被評估資產(chǎn)需要強制出售或快速變現(xiàn)，因此，在評估時不能再采用繼續(xù)使用假設(shè)。又由于在這種狀態(tài)下交易雙方的地位不平等，因此又不能再采用公開市場假設(shè)。由此可見，清算假設(shè)是一種特殊情況下的特殊假設(shè)。

（二）資產(chǎn)評估假設(shè)的作用

1.資產(chǎn)評估假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個特定的環(huán)境。2.資產(chǎn)評估假設(shè)是實現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的的必要條件。3.資產(chǎn)評估假設(shè)是確定評估方法的前提條件。

二、資產(chǎn)評估原則

（一）資產(chǎn)評估工作原則

資產(chǎn)評估工作原則是指資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范。主要包括：

1．客觀性原則。包括三層涵義：①評估對象客觀存在；②評估中采用數(shù)據(jù)和指標(biāo)等式客觀的，即有一定的依據(jù)和來源；③評估結(jié)論經(jīng)得起檢驗。

2．公正性原則。

3．科學(xué)性原則。

4．可行性原則。資產(chǎn)評估的可行性是指在不違背執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合考慮資產(chǎn)評估的技術(shù)和經(jīng)濟等方面因素，采用適當(dāng)?shù)?、可行的評估方法進行評估。

（二）資產(chǎn)評估的技術(shù)原則 1．預(yù)測原則。

預(yù)測是指對資產(chǎn)的未來收益進行預(yù)測。2．替代原則。

替代是指在資產(chǎn)評估中選擇替代物的行為。3．貢獻原則。

資產(chǎn)評估中的貢獻是指某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性。4．評估基準(zhǔn)日原則。

評估基準(zhǔn)日是指為評估資產(chǎn)的價值而確定的一個時點。

第五節(jié) 資產(chǎn)評估價值類型

一、資產(chǎn)評估中的價值的基本含義

（一）資產(chǎn)評估中的價值不是凝結(jié)在商品中的一般無差別的人類勞動。

（二）資產(chǎn)評估中的價值不完全是市場價格。

（三）資產(chǎn)評估中的價值反映的是一種公允價值。

二、資產(chǎn)評估價值類型的基本概念及類別

（一）資產(chǎn)評估價值類型的基本概念 資產(chǎn)評估價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性，也就是被評估資產(chǎn)價值的性質(zhì)。

（二）資產(chǎn)評估價值類型的類別 1．市場價值

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

2．市場價值以外的價值類型

（1）投資價值。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。

（2）在用價值。在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。

（3）清算價值。清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。

（4）殘余價值。殘余價值是指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。

（三）價值類型運用中的一些特殊考慮 1.以抵（質(zhì)）押為目的的評估業(yè)務(wù) 2.以稅收為目的的評估業(yè)務(wù) 3.以保險為目的的評估業(yè)務(wù)

4.以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)

三、明確資產(chǎn)評估價值類型的意義

（一）價值類型表明了被評估資產(chǎn)價值的性質(zhì)

（二）明確價值類型有利于評估結(jié)果的正確利用

第六節(jié) 資產(chǎn)評估依據(jù)和程序

一、資產(chǎn)評估的依據(jù)

（一）行為依據(jù)

行為依據(jù)是指評估委托人和評估人員據(jù)以從事資產(chǎn)評估活動的依據(jù)。

（二）法規(guī)依據(jù)

（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)

（四）取價依據(jù)

取價依據(jù)是指評估人員確定被評估資產(chǎn)價值的依據(jù)，這類依據(jù)包括兩部分：一部分是由評估委托人提供的相關(guān)資料；另一部分是由評估人員搜集的市場價格資料、統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料以及其他參數(shù)資料等。

二、資產(chǎn)評估的程序

（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項

這一程序包括：明確評估業(yè)務(wù)的委托方和資產(chǎn)占有方及其相互關(guān)系、明確評估目的、確定評估范圍和對象、明確評估基準(zhǔn)日、了解評估委托方有關(guān)資產(chǎn)評估的決議、評估人員對評估事項進行風(fēng)險評價等。

（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書

資產(chǎn)評估中所指的業(yè)務(wù)約定書，是指評估機構(gòu)與委托方簽訂的，明確評估業(yè)務(wù)基本事項，約定評估機構(gòu)和委托方權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭議解決等內(nèi)容的書面合同。

（三）編制評估計劃

評估計劃的具體內(nèi)容通常包括評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。

（四）現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查是指對被評估資產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)該通過詢問、函證、核對、勘查、檢查等方式進行調(diào)查。

（五）搜集評估資料

（六）評定估算

注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論；然后對初步評估結(jié)論進行綜合分析，形成最終評估結(jié)論。

（七）編制和提交評估報告

（八）工作底稿歸檔

第七節(jié) 資產(chǎn)評估行業(yè)及其發(fā)展

資產(chǎn)評估起始于19世紀(jì)中后期；20世紀(jì)80年代以來，世界各國的資產(chǎn)評估活動開始趨于規(guī)范化和國際化。

在我國資產(chǎn)評估的發(fā)展如下：

（1）20世紀(jì)80年代末期，出現(xiàn)了資產(chǎn)評估活動，這時資產(chǎn)評估對象主要是國有資產(chǎn)；

（2）1989年，頒發(fā)《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估被正式確認(rèn)為合法的社會中介服務(wù)活動；

（3）1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估中心，負責(zé)全國的國有資產(chǎn)評估工作；

（4）1991年11月，頒布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，該法規(guī)是我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成的重要標(biāo)志；

（5）1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立；（6）1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會加入了國際評估準(zhǔn)則委員會；（7）1999年10月，中國成為國際評估準(zhǔn)則委員會常務(wù)理事國；（8）2001年，頒發(fā)了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》；

（9）2004年2月25日，財政部發(fā)布了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；

（10）2007年11月28日，發(fā)布了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》等。

第八節(jié) 中國資產(chǎn)評估行業(yè)的法律規(guī)范體系

一、資產(chǎn)評估的專門法律與相關(guān)法律

（一）資產(chǎn)評估的專門法律

目前我國尚未制定和頒布資產(chǎn)評估行業(yè)的專門法律。

（二）資產(chǎn)評估的相關(guān)法律

《公司法》、《證劵法》、《合伙企業(yè)法》、《拍賣法》和刑法等。

二、資產(chǎn)評估的行政法規(guī)

國務(wù)院于1991年11月16日發(fā)布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，這是我國第一部關(guān)于資產(chǎn)評估的行政法規(guī)，它標(biāo)志著中國的資產(chǎn)評估工作正式被納為法制化的軌道，也標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估制度的初步形成。

三、資產(chǎn)評估的部門規(guī)章

資產(chǎn)評估的部門規(guī)章包括綜合管理、資格考試、注冊管理、機構(gòu)管理、后續(xù)教育、執(zhí)業(yè)規(guī)范、評估收費等方面的內(nèi)容。主要的部門規(guī)章有：

（1）1992年7月18日下達的關(guān)于印發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》的通知；

（2）1995年5月10日頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；（3）1996年5月7日下達的關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）的通知》；

（4）1999年3月2日頒發(fā)的《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；

（5）2001年12月31日頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》以及相應(yīng)制定發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)管理辦法》、《國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法》。

第九節(jié) 中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系

一、中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的基本框架

中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則制定的啟動工作始于20世紀(jì)90年代中期。中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系包括職業(yè)道德準(zhǔn)則和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則兩部分。職業(yè)道德準(zhǔn)則分為基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則兩個部分。業(yè)務(wù)準(zhǔn)則分為基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則、評估指南、指導(dǎo)意見四個層次。

二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的具體內(nèi)容

從2000年以來，財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會已先后制定并發(fā)布了15項評估準(zhǔn)則：

（一）由財政部發(fā)布的準(zhǔn)則

（1）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（2004）

（2）《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（2004）（3）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》（2001）

（二）由中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的準(zhǔn)則

1．屬具體準(zhǔn)則層次的程序性準(zhǔn)則（1）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》（2007）（2）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》（2007）（3）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》（2007）（4）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》（2007）2．屬具體準(zhǔn)則層次的實體性準(zhǔn)則

（1）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機器設(shè)備》（2007）（2）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》（2007）3．評估指南

《財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》（2007）4．指導(dǎo)意見

（1）《注冊資產(chǎn)評估時關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（2003）（2）《珠寶首飾評估指導(dǎo)意見》（2003）

（3）《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》（2004）（4）《金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（2005）（5）《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（2007）

第十節(jié) 注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范

一、注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的基本概念

注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德是指注冊資產(chǎn)評估師從事資產(chǎn)評估工作應(yīng)當(dāng)遵守的職業(yè)品德、執(zhí)業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力等的職業(yè)行為規(guī)范。

二、注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的基本內(nèi)容

（一）基本職業(yè)道德規(guī)范

注冊資產(chǎn)評估師基本職業(yè)道德規(guī)范是指注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)遵循的貫穿于整個資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)全過程的基本行為規(guī)范。具體包括以下內(nèi)容： 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。

注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)誠實正直、勤勉盡責(zé)、恪守獨立、客觀、公正的原則。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。

（二）具體職業(yè)道德規(guī)范

1.注冊資產(chǎn)評估師在承接業(yè)務(wù)過程中的具體職業(yè)道德規(guī)范

（1）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得以個人名義執(zhí)業(yè)，也不得同時在兩家或兩家以上評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)。

（2）注冊資產(chǎn)評估師不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。（3）注冊資產(chǎn)評估師不得以惡意降低服務(wù)費等不正當(dāng)?shù)氖侄闻c其他注冊資產(chǎn)評估師爭攬業(yè)務(wù)。

（4）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)如實申明其具有的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，不得對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗進行夸張、虛假和誤導(dǎo)性宣傳。

（5）注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關(guān)當(dāng)事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系時，應(yīng)當(dāng)予以回避。

2.注冊資產(chǎn)評估師在評定價值過程中的具體職業(yè)道德規(guī)范

（1）注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關(guān)當(dāng)事方的影響，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。

（2）注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。

3．執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)在出具報告方面的具體職業(yè)道德

（1）執(zhí)行資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告。

（2）執(zhí)行資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

（3）執(zhí)行資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。

4．執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)在公共關(guān)系方面的具體職業(yè)道德

（1）注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，不得對委托方和相關(guān)當(dāng)事方進行誤導(dǎo)和欺詐。

（2）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)履行業(yè)務(wù)約定書中規(guī)定的義務(wù)，竭誠為委托方服務(wù)。（3）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)遵守保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

（4）注冊資產(chǎn)評估師不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事方索取約定服務(wù)費之外的不正當(dāng)利益。

（5）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)與委托方進行必要溝通，提示評估報告使用者合理理解并恰當(dāng)使用評估報告，并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。

（6）注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)與其他注冊資產(chǎn)評估師保持良好的工作關(guān)系。

（7）注冊資產(chǎn)評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產(chǎn)評估師。思考題：

（1）什么是資產(chǎn)評估？它有哪些特點？

（2）資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些工作原則和技術(shù)經(jīng)濟原則？（3）資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些？

第二章

資產(chǎn)評估的基本方法

計劃學(xué)時：6學(xué)時 教學(xué)目標(biāo)與要求：

（1）掌握收益法的基本公式與相關(guān)參數(shù)的確定，收益法評估資產(chǎn)的程序；（2）理解市場法的基本含義與基本公式，市場法的評估程序；（3）熟悉清算價格的評估方法，重置成本法的含義與基本公式；（4）了解各種資產(chǎn)評估方法的前提條件和適用范圍。教學(xué)重點及難點：

（1）成本法的基本原理、計算公式（2）市場法的基本原理、計算公式

教學(xué)基本內(nèi)容：

第一節(jié) 市場法

一、市場的基本含義

市場的一般含義是指商品買賣的場所。在這個場所中，商品和服務(wù)進行交易。市場按地域性劃分，可以分為地方市場、國內(nèi)市場和國際市場。

二、市場法的基本含義

市場法是指在市場上選擇若干與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評估資產(chǎn)與參照物進行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進行調(diào)整，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

三、市場法應(yīng)用的前提

（一）市場上存在參照物：參照物是指與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。

（二）參照物的交易是在公開市場條件下進行的

公開市場意味著交易雙方是在平等條件下進行交易的，交易價格具有合理性，能夠作為被估算資產(chǎn)價值的依據(jù)。交易價格是指在公開市場上參照物的成交價或標(biāo)價。成交價是市場上與評估基準(zhǔn)日最為接近的時間的參照物的已經(jīng)實現(xiàn)的價格。這個價格是最合理的參照物價格。標(biāo)價是指在公開市場上標(biāo)出的參照物的售價，或者可以說是商品的出售方或勞務(wù)的提供方單方面所劃定的交易價格，這個價格并未得到商品或勞務(wù)的受讓方的認(rèn)同。

（三）價格影響因素明確，并且可以量化

這里的價格是指參照物的價格。價格影響因素包括功能差異、時間差異和地域差異等。功能差異是指參照物與被評估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異。時間差異是指參照物的成交時間與被評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔差異。地域差異是指參照物的成交價與被評估資產(chǎn)所處地域之間的差異。就動產(chǎn)而言，如果參照物的成交地域在異地，則會與被評估資產(chǎn)存在運輸費、途中保險費及其他費用等之間的差異；就不動產(chǎn)而言，不同地域或地段的資產(chǎn)的價格是大不相同的，因此，就更需要對參照物價格進行地域性差異的調(diào)整。

四、市場法應(yīng)用的基本程序

（一）選擇參照物；選擇參照物要注意以下幾點：

1、具有可比性：可比性是指被選擇的參照物與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件、成交地域與時間等方面可以相互比照。

2、數(shù)量方面的要求：參照物應(yīng)選擇三個以上，這是因為參照物的交易價格受多種因素的影響，為了避免評估人員收到偶然因素的影響，在選擇參照物時，應(yīng)盡可能選擇多個參照物，并對多個交易價格進行分析，從中確定一個較為理想的參照物及其所代表的價格。

（二）差異調(diào)整

一般來講，要在市場上找到與被評估資產(chǎn)在成交時間、成交地域、功能、使用條件等方面都完全相同的參照物，是十分困難的。因此，客觀上參照物與被評估資產(chǎn)存在差異。運用市場法時，需要對這些差異進行分析，加以量化，確定出一個差異調(diào)整系數(shù)。

（三）確定評估價值

根據(jù)選定的參照物的價格和已經(jīng)計算出的差異調(diào)整系數(shù)，確定被評估資產(chǎn)的價值。

五、市場法應(yīng)用的具體模式

（一）直接比較法

直接比較法是指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時間與評估基準(zhǔn)日的時間（以下簡稱時間條件）等方面相同的情況下所采用的一種評估方法。

這種方法通常適用于動產(chǎn)（如機器設(shè)備、存貨等），一般不適用于不動產(chǎn)（如房地產(chǎn)、構(gòu)筑物等）。因為不動產(chǎn)具有不可移動性，因此，不會存在兩個條件完全相同的不動產(chǎn)。

直接比較法可運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）完全相同；

例如，被評估資產(chǎn)為一輛A型汽車，成新率為70%?，F(xiàn)選擇一A型汽車參照物，成新率也為70%，則參照物的成交價格可以直接作為被評估的A型汽車的評估值（交易稅、費等視評估目的另行考慮）。

在這種情況下的評估計算公司為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格

2、被評估的舊資產(chǎn)與市場上全新資產(chǎn)（參照物）完全相同 被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×被評估資產(chǎn)成新率

（二）類比調(diào)整法

類比調(diào)整法是指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況所采用的一種評估方法。這種評估方法是用于所有資產(chǎn)（包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）的評估。

類比調(diào)整法可以運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）類似：

此處所謂類似，是指被評估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行類似，而且成新度也類似。在這種情況下，進行以下幾個步驟：

1）取得參照物價格。

2）將被評估資產(chǎn)與參照物在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行對比，取得綜合調(diào)整系數(shù)。

3）根據(jù)被評估資產(chǎn)與參照物各自的成新度，計算出成新度調(diào)整系數(shù)。4）根據(jù)參照物的價格、綜合調(diào)整系數(shù)以及成新度調(diào)整系數(shù)，估算被評估資產(chǎn)的價值。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×（1±成新度調(diào)整系數(shù)）

2、被評估資產(chǎn)與市場上的全新資產(chǎn)（參照物）類似 這種情況下與上一種情況的區(qū)別僅在于參照物為全新資產(chǎn)。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×被評估資產(chǎn)成新率

【例1】被評估資產(chǎn)為一輛A型汽車，成新率為70%?，F(xiàn)選擇一B型汽車參照物，交易價格為30萬元。經(jīng)分析，B型汽車在功能、外觀、使用條件等方面由于A型汽車。經(jīng)測算，綜合調(diào)整系數(shù)取為10%，則：A型汽車評估值=B型汽車交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×成新率=30萬元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易稅、費等因素視評估目的另行考慮）

六、對市場法適用范圍的評價

市場法的優(yōu)點是直觀、簡單、合理，采用市場法評估的數(shù)據(jù)直接從市場獲取，以市場交易價格作為估算對象價值的基礎(chǔ)，是評估價值具有客觀性和公允性，評估結(jié)果易于被評估當(dāng)事各方理解和接受。因此，在評估實踐中，凡是能運用市場法評估的，都盡量運用市場法。

但市場法的運用范圍也受到一定限制。市場法不適用于以下幾種情況：（1）找不到或難以找到可比參照物的資產(chǎn)。如某些構(gòu)筑物、自制設(shè)備、某些專門定制的設(shè)備和絕大部分無形資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)在市場上找不到或很難找到可比參照物。

（2）沒有市價的資產(chǎn)。如在某些產(chǎn)品、構(gòu)筑物、自制設(shè)備、管網(wǎng)等，對這些資產(chǎn)，就不能采用市場法評估，而要采用其他評估方法加以評估。

第二節(jié) 成本法

一、成本概述

（一）成本的基本含義

成本這個概念，在不同的學(xué)科或不同學(xué)科的不同分支中，有著不同的理解。

（1）在經(jīng)濟學(xué)中，成本是指商品價值中已經(jīng)耗費的需要在產(chǎn)品銷售收入中獲得補償?shù)哪遣糠謨r值，即已經(jīng)消耗的生產(chǎn)資料的轉(zhuǎn)移價值和活勞動價值。經(jīng)濟學(xué)中強調(diào)的成本是指產(chǎn)品的成本。

（2）在會計學(xué)中，成本則是指企業(yè)為了取得某項資產(chǎn)所遭致的價值犧牲。會計學(xué)中的成本可能是以犧牲另一項資產(chǎn)而產(chǎn)生（如以現(xiàn)金購買機器設(shè)備），也可能因產(chǎn)生某項負債而導(dǎo)致將來的價值犧牲而產(chǎn)生（如以賒購方式購入機器設(shè)備）。無論哪種情況，會計學(xué)的成本概念都是一個資產(chǎn)的價值的概念。

（3）在成本會計中，成本是指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各種經(jīng)濟資源價值犧牲進行對象化計算的數(shù)額。成本會計中強調(diào)的成本是鏟平的成本，尤其是產(chǎn)品的單位成本。

資產(chǎn)評估中的成本概念與會計學(xué)中的成本概念相似，強調(diào)的是資產(chǎn)的價值，而不是強調(diào)產(chǎn)品的成本。

（二）成本的類型

成本可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干類型，但與資產(chǎn)評估有關(guān)的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。

1.歷史成本

歷史成本是指過去發(fā)生的成本，它又分成兩種類型：

（1）原始成本。原始成本是指資產(chǎn)取得時實際所發(fā)生的成本，這部分資料可以從會計核算資料中取得。

（2）國家統(tǒng)一清產(chǎn)核資時的評估成本。由于物價變動等原因，為了真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的價值，國家會根據(jù)情況，統(tǒng)一組織全國性的清產(chǎn)核資工作，規(guī)定企業(yè)對某些資產(chǎn)（主要是固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)等）的賬面價值按一定的比例進行調(diào)整。這對資產(chǎn)的一種特殊的價值評估，故本書稱為評估成本。評估成本的特點是在原始成本的基礎(chǔ)上經(jīng)過調(diào)整的成本。

2.重置成本

重置成本是指重新購置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費的全部支出。與歷史成本不同的是，重置成本不是已經(jīng)發(fā)生的成本，而是未來可能發(fā)生的成本。因此，重置成本與會計核算沒有多大關(guān)系，但在資產(chǎn)評估中這個概念卻非常重要。

二、成本法的基本涵義

成本法是指通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本，并扣減其各項貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

該評估思路可以通過以下兩個計算式加以概括：

第一個計算式：資產(chǎn)評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

該計算式有以下幾個特點：

1.計算式的表達方式與成本法定義的表達方式基本一致。2.公式中的各個因素都以金額反映，即只有絕對數(shù)，沒有相對數(shù)。3.計算式是成本法評估思路的基本表達。第二個計算式：資產(chǎn)評估價值=重置成本×成新率 該計算式有以下幾個特點：

1.被評估資產(chǎn)的各種貶值因素是通過成新率來反映的。

第二個計算式可以改寫成：資產(chǎn)評估價值=重置成本×（1-各種貶值率之和）2.以成新率這樣的相對數(shù)來估測資產(chǎn)的價值，在評估實踐中比較方便，具有可操作性，也易為理解。

三、成本法的應(yīng)用前提

（一）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用

（二）某些情況下需要借助于歷史成本資料

四、成本法應(yīng)用的基本程序

1.搜集與被評估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史成本資料； 2.確定被評估資產(chǎn)的重置成本； 3.估算被評估資產(chǎn)的各種貶值； 4.確定被評估資產(chǎn)的成新率； 5.確定被評估資產(chǎn)的價值。

五、成本法中各項指標(biāo)的估算

（一）重置成本的估算 重置成本的一般涵義是指在現(xiàn)行市場條件下重新購置和建造與被評估資產(chǎn)相同的資產(chǎn)所需的全部貨幣總額。

1.重置成本的類型

（1）復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本是指運用與被評估資產(chǎn)相同的材料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等在現(xiàn)行市場條件下重新購建該項全新資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。

（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市場價格的條件下，重新購建具有與被評估資產(chǎn)相同功能的資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。

2.重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置核算法又稱為細節(jié)分析法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新構(gòu)建資產(chǎn)所應(yīng)發(fā)生的成本項目逐項計算并加以匯總，從而估算出資產(chǎn)的重置成本的一種評估方法。

重置核算法一般適用于對建筑物、大中型機器設(shè)備的評估。（2）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法。物價指數(shù)法是反映各個時期商品價格水準(zhǔn)變動情況的指數(shù)。根據(jù)物價指數(shù)估算資產(chǎn)重置成本的具體評估方法稱為物價指數(shù)法。物價指數(shù)法的一般計算公式為：

重置成本=被評估資產(chǎn)的賬面原值×使用的物價變動指數(shù) 物價變動指數(shù)包括定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。（3）功能成本法

功能成本法是指尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物，根據(jù)功能與成本之間的關(guān)系，推算被評估資產(chǎn)重置成本的一種具體評估方法。

這種評估方法假定資產(chǎn)的功能表現(xiàn)為生產(chǎn)能力。資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與構(gòu)建成本存在一種比例關(guān)系，即資產(chǎn)具有的功能越大，其構(gòu)建成本也越大。確定重置成本的目的并不一定是重置外觀相同或類似的資產(chǎn)的成本，二是要重置功能相同的或相似的資產(chǎn)的成本，因此，其基本思路不是重置資產(chǎn)，而是重置功能。

假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本成線性關(guān)系。在這種情況下其計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本?參照物重置成本?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量

參照物年產(chǎn)量假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本與成本成非線性關(guān)系。在這種情況下其計算公式為：

?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量?被評估資產(chǎn)重置成本?參照物重置成本????參照物年產(chǎn)量?x 上式，X是規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

（二）實體性貶值的估算 1.實體性編制的基本概念

資產(chǎn)的實體性貶值又稱為有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損或受自然力影響而導(dǎo)致的價值損失。實體性貶值可以用絕對數(shù)即實體性貶值和相對數(shù)即實體性貶值率兩種方式加以表示。

2.實體性編制的估算方法（1）觀察法

（2）使用年限法。使用年限法是指通過確定被評估資產(chǎn)的已使用年限與總使用年限來估算其實體性貶值程度的一種具體評估方法。其計算公式為：

實體性貶值額?重置成本?已使用年限

總使用年限

（三）功能性貶值的估算 1.功能性貶值的基本概念：

功能性貶值是指由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)而導(dǎo)致原有資產(chǎn)的功能相對過時而產(chǎn)生的價值損失。它是由于技術(shù)進步而引起的原有資產(chǎn)的價值損耗，是一種無形損耗。在科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的今天，資產(chǎn)的功能性貶值日益突出。

2、功能性貶值的估算方法

功能性貶值可以用功能性貶值額和功能性貶值率兩種方式加以表示。1）功能性貶值額的計算。資產(chǎn)的功能性貶值額可以通過測算超額運營成本和超額投資成本等幾種形式來加以測算。

（1）超額運行成本法

被評估資產(chǎn)功能性貶值額??被評估資產(chǎn)超額運營成本?折現(xiàn)系數(shù)（2）超額投資成本法

超額投資成本是指由于技術(shù)進步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新資產(chǎn)的制造成本低于原有資產(chǎn)的制造成本而形成的原有資產(chǎn)的價值貶值額。

由此可見，超額投資成本實質(zhì)上是復(fù)原重置成本與更新重置成本之間的差額。

2）功能性貶值率的計算

功能性貶值率?功能性貶值額

重置成本

（四）經(jīng)濟性貶值的估算 1.經(jīng)濟性貶值的基本概念 經(jīng)濟性貶值是指由于客觀環(huán)境的變化的影響而造成的資產(chǎn)的貶值?？陀^環(huán)境的變化較多，例如，宏觀政策及市場的變化、新的法律法規(guī)的出臺以及其他社會經(jīng)濟因素等。這些因素的變化，都可能造成產(chǎn)品銷售困難、資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置、資產(chǎn)的運營收益減少等，從而導(dǎo)致資產(chǎn)的貶值。

2.經(jīng)濟性貶值的估算方法 1）經(jīng)濟性貶值率

資產(chǎn)在評估時點的生產(chǎn)能力x??經(jīng)濟性貶值率??1?（）??100%

資產(chǎn)的設(shè)計生產(chǎn)能力??式中，X 為生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)。當(dāng)存在經(jīng)濟性貶值時，其指數(shù)應(yīng)小于1，具體取值視情況而定。

2）經(jīng)濟性貶值額

經(jīng)濟性貶值額=重置成本*經(jīng)濟性貶值率 或：

經(jīng)濟性貶值額??被評估資產(chǎn)年收益損失額?（1-所得稅率）?折現(xiàn)系數(shù)

（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念

成新率是反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)下重置成本之間的關(guān)系的比率。它是綜合考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗以后的比率。其計算公式為：

成新率?資產(chǎn)的現(xiàn)行價值

重置成本或：

成新率=1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率 2.成新率的估算方法（1）觀察法

觀察法是指由評估人員對被評估資產(chǎn)進行現(xiàn)場察看，按照有關(guān)規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮各種貶值因素，從而判定被評估資產(chǎn)成新率的一種評估方法。

（2）使用年限法

使用年限法是根據(jù)資產(chǎn)與使用年限有關(guān)的指標(biāo)來確定成新率的一種評估方法。其計算公式為：

成新率?預(yù)計尚可使用年限

預(yù)計尚可使用年限?已使用年限（3）修復(fù)費用法 修復(fù)費用法是指通過估算將資產(chǎn)恢復(fù)到原有功能所需要的修復(fù)費用來確定成新率的一種具體評估方法。其計算公式為：

?修復(fù)費用?成新率??1-?100% ??重置成本?

六、對成本法適用范圍的評價

成本法是在某項資產(chǎn)既不能采用市場法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。從這個意義上看，成本法實際上是彌補了市場法和收益法的不足。

成本法的不足之處在于不能充分考慮被評估資產(chǎn)的未來獲利能力。

第三節(jié) 收益法

一、收益的基本概念

收益的基本涵義是一定期間內(nèi)收入超過費用的部分。但在理解資產(chǎn)評估中的收益涵義時，要注意以下幾點：

（1）從資產(chǎn)種類上去認(rèn)識。（2）從時間上去認(rèn)識。（3）從主、客觀去認(rèn)識。

（4）從繼續(xù)使用假設(shè)去認(rèn)識。

二、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

三、收益法的應(yīng)用前提

運用收益法需要具備以下前提條件：

（1）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用。資產(chǎn)只有在繼續(xù)使用過程中才能帶來預(yù)期收益。

（2）資產(chǎn)的未來收益可以測算。

（3）資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限是可以預(yù)測的。

（4）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險是可以預(yù)測的。

四、收益法應(yīng)用的基本程序（1）收益預(yù)測。

（2）確定折現(xiàn)率或本金化率。

（3）將被評估資產(chǎn)的未來收益通過折現(xiàn)率或本金化率折算成現(xiàn)值，該現(xiàn)值即為被評估資產(chǎn)的評估價值。

（4）確定評估結(jié)果，并對評估結(jié)果加以分析說明。

五、收益法應(yīng)用的基本形式

（一）每年收益相同，未來年期無限

被評估資產(chǎn)評估價值?每年收益額

本金化率即：

AP?

r

（二）每年收益相同，未來年期有限 資產(chǎn)評估價值=每年收益額×年金折現(xiàn)系數(shù)

（三）每年收益不同，未來年期無限

在假設(shè)未來年期無限的情況下，測算每年不同的收益額，實際上是做不到的。因此，通常采用一種變通的方法——分段法，來對未來收益進行預(yù)測。所謂分段，是指先對未來若干有限年內(nèi)的各年收益額進行預(yù)測，然后假設(shè)從該有限年期的最后一年起，以后各年的預(yù)期收益額均相同，對著兩部分收益額分別進行折現(xiàn)?；居嬎愎綖?：

資產(chǎn)評估價值?以后每年收益額/本金化率?前若干年最后一年折現(xiàn)系數(shù)??前若干年各年收益額?各年折現(xiàn)系數(shù)

（四）每年收益不同，未來年期有限 資產(chǎn)評估價值=∑每年收益額×折現(xiàn)系數(shù)

六、對收益法適用范圍的評價

收益法的優(yōu)點是通過預(yù)測資產(chǎn)的未來收益，來折算資產(chǎn)的價值，其思路是清晰的，方法是可行的，評估結(jié)果是合理的，易于被評估結(jié)果使用者理解和接受。

但在采用收益法時，需要注意以下兩個問題：

（1）在評估數(shù)據(jù)的采用方面，主觀分析判斷的比重較大。

（2）對于一些不能較為準(zhǔn)備地估算其收益的資產(chǎn)，不能采用收益法。

第四節(jié) 應(yīng)用資產(chǎn)評估方法需注意的問題

一、資產(chǎn)評估方法的選擇

選擇資產(chǎn)評估方法要考慮以下一些因素：

（一）資產(chǎn)評估目的

（二）資產(chǎn)評估假設(shè)

（三）資產(chǎn)評估對象

二、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系是指資產(chǎn)評估方法之間的替代性問題，也就是說，對某項評估對象，能否采用兩種以上的方法同時進行評估。由于資產(chǎn)評估方法受到評估目的、評估假設(shè)、評估對象等的制約。因此，當(dāng)評估目的、評估假設(shè)、評估對象一經(jīng)確定后，選擇評估方法的思路也就基本確定了。即使有多種評估方法可供選擇，但只有一種是相對最合理的評估方法。通過這種評估方法評估出來的結(jié)果，理論上市最為合理的評估結(jié)果。但由于每種評估方法都有其局限性，因此，不排除可以運用其他的評估方法加以評估，這樣，就會出現(xiàn)兩個或兩個以上的評估結(jié)果。評估人員也可以根據(jù)情況，通過對這些評估結(jié)果進行分析，最后確定一個相對合理的評估結(jié)果。

思考題：

（1）分析三種評估方法的聯(lián)系和區(qū)別？

（2）分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和使用條件？

第三章

機器設(shè)備評估

計劃學(xué)時：6學(xué)時 教學(xué)目的與要求：

（1）要求熟悉機器設(shè)備的概念、分類及其評估特點，了解其評估程序。（2）掌握重置成本法、市場法在機器設(shè)備評估中的相關(guān)應(yīng)用。教學(xué)重點及難點：

（1）成本法在機器設(shè)備評估中的運用（2）市場法在機器設(shè)備評估中的運用

教學(xué)基本內(nèi)容：

第一節(jié) 機器設(shè)備概述

一、機器設(shè)備的定義

機器設(shè)備的定義可以從技術(shù)、會計、資產(chǎn)評估三方面加以認(rèn)識：

技術(shù)上，機器設(shè)備是指利用機械原理以及其他科學(xué)原理制造的裝置，并由零件、部件組成的獨立或成套裝置。

會計上，機器設(shè)備是指符合固定資產(chǎn)條件的機器、設(shè)備、裝置、儀器、工具或器皿等。（使用年限超過一年，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)）。

資產(chǎn)評估上，機器設(shè)備室指人類利用機械原理以及其他科學(xué)原理制造的、被特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)，包括機器、儀器、器械、裝置附屬的特殊建筑物等。

二、機器設(shè)備評估的特點

（一）機器設(shè)備的特點（1）計量單位的多樣性。（2）移動后使用方面的復(fù)雜性。（3）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的混雜性。

（二）機器設(shè)備評估的特點

1.某些因素較難確定（尚可使用年限、成新率以及市場價值等）。2.評估時要綜合考慮機器設(shè)備與無形資產(chǎn)之間的關(guān)系。3.需采用多種估價標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果差異較大。4.必須通過現(xiàn)場鑒定來確定機器設(shè)備的損耗程度。5.機器設(shè)備的價值受多因素的影響。

三、機器設(shè)備的分類

（一）按固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)劃分

分為通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子及通信設(shè)備、儀器儀表、計量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。

（二）按有關(guān)會計制度分類

分為生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用、租出、未使用、不需用和融資租入機器設(shè)備六種類型。

（三）按機器設(shè)備的取得方式和渠道劃分

分為外購機器設(shè)備和自制機器設(shè)備兩種，外購設(shè)備中又有國內(nèi)購置和國外進口之分。

（四）按評估對象分類

根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--機器設(shè)備》，按機器設(shè)備的評估對象分為單臺機器設(shè)備和機器設(shè)備組合。

此外，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，將作為固定資產(chǎn)組成部分的設(shè)備類資產(chǎn)分為機器設(shè)備、運輸車輛及電子設(shè)備等。

四、機器設(shè)備評估的程序

（一）評估準(zhǔn)備

（二）現(xiàn)場評估

（三）評定估算

（四）撰寫評估說明及評估報告

（五）評估報告的審核和報出

第二節(jié) 成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

機器設(shè)備評估的成本法是根據(jù)被評估機器設(shè)備全新狀態(tài)下的重置成本，扣減實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，將所得差額最為機器設(shè)備評估值的一種方法。其基本公式是：

機器設(shè)備評估價值=重置成本－實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值

一、重置成本的確定

（一）由各種費用組成重置成本

這里指分別估算機器設(shè)備各部分價值并加和后得到重置成本的方法。下面分別按不同情況說明其應(yīng)用。

1.外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

對不需安裝的一般設(shè)備，若為小型、單價不高的設(shè)備，可按評估基準(zhǔn)日有效的市場購置價作為其重置成本，若為體積大的設(shè)備，則應(yīng)考慮運雜費。其計算公式為：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效的公開市場價格+運雜費

或：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效的公開市場價格×（1+運雜費率）2.外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

對于需要安裝的一般設(shè)備，應(yīng)在購置價的基礎(chǔ)上，再加上運雜費和安裝調(diào)試費確定重置成本。其計算公式為：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效地公開市場價格+運雜費+安裝調(diào)試費 或：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效地公開市場價格×（1+運雜費率+安裝調(diào)試費率）

3.外購單臺需安裝的進口設(shè)備重置成本

重置成本=（FOB價格+國外運雜費+途中保險費）×基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費+銀行及外貿(mào)手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本

或：

重置成本=CIF價格×基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費+銀行及外貿(mào)手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本

4.外購成套需安裝設(shè)備重置成本

外購成套設(shè)備是指由多臺設(shè)備組成的、具有相對獨立的生產(chǎn)能力和一定收益能力的生產(chǎn)裝置。對于這種成套設(shè)備，重置成本可采用一般單臺設(shè)備重置成本的估算方法，即先評估各單臺設(shè)備的重置成本，再計算求和。也可將其作為一個完整的生產(chǎn)系統(tǒng)，以整體方式估算成套設(shè)備的重置成本。其計算公式為：

重置成本=成套設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本+其他費用 5.車輛重置成本

車輛重置成本的確定，主要是根據(jù)市場上同類型車輛的現(xiàn)行價格，在此基礎(chǔ)上，加上車輛的購置附加稅及牌照費等費用組成，計算公式為：

車輛重置成本=車輛市場價格+購置附加稅+牌照費及其他費用 6.自制通用設(shè)備重置成本

參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的通用設(shè)備價格。7.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本

非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備是指設(shè)備中不定型、不成系列、需先進行設(shè)計再進行單臺或小批量制造的設(shè)備。

（1）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的重置成本構(gòu)成。

①直接材料，②燃料和動力，③直接人工，④制造費用，⑤期間費用的分?jǐn)?，⑥利潤和稅金，⑦非?biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費，⑧對制造、安裝調(diào)試周期較長的，需考慮占用資金的資金成本。

（2）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計算方法。其計算公式為： P=(Cml÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)式中：P——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本

Cml——主要材料費（不含主要外購件費）

Km——不含主要外購件費的成本主要材料費率

Cm2——主要外購件費

Kp——成本利潤率

Kt——流轉(zhuǎn)稅率

Kd——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費率

n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量 8.大型復(fù)雜的自制設(shè)備

對大型復(fù)雜的自建工程項目的設(shè)備，可通過收集項目的決算資料，根據(jù)行業(yè)機械設(shè)備工程定額和各地取費標(biāo)準(zhǔn)，采用概算方法估算重置成本。

（二）由物價指數(shù)推算重置成本

由物價指數(shù)推算重置成本就是以設(shè)備的原始購買價格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價格漲跌指數(shù)來確定機器設(shè)備的重置成本。

1.采用定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)確定重置成本的計算公式

設(shè)備重置成本=設(shè)備賬面原值×（評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)÷設(shè)備購建時定基物價指數(shù)）

設(shè)備重置成本=設(shè)備賬面原值×

t2t1t??1?環(huán)比物價指數(shù)

式中：t1——資產(chǎn)購置年，t2——資產(chǎn)評估年 2.應(yīng)注意的問題

用物價指數(shù)計算重置成本，是機器設(shè)備評估中經(jīng)常采用的方法，特別是對于一些難以獲得市場價格的機器設(shè)備。使用時，應(yīng)注意以下問題：

①物價指數(shù)的選取。②歷史成本的確定。

③通過物價指數(shù)確定的重置成本是復(fù)原重置成本，而不是更新重置成本，也不能成為衡量復(fù)原重置成本和更新重置成本差異的手段。

④對于購買時間較長以及在高通貨膨脹時期購置的設(shè)備采用物價指數(shù)法評估時，應(yīng)盡可能采用其他方法加以驗證。

⑤用物價指數(shù)法計算進口設(shè)備的重置成本時，應(yīng)使用設(shè)備生產(chǎn)國的分類物價指數(shù)。

（三）通過規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)計算重置成本

某些特定的設(shè)備，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的價格變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系，這種指數(shù)叫做規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

P1/P2=（A1/A2）X 式中：A1，A2——不同設(shè)備的生產(chǎn)能力

P1，P2——相應(yīng)設(shè)備的價格

X——規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)

二、實體性貶值的估算

（一）觀察法 1.專家判斷法 2.德爾菲法

（二）比率法 1.工作量比率法

公式為：實體性貶值率=已完成工作量÷可完成工作總量

或： 實體性貶值率=已完成工作量÷（已完成工作量+尚可完成工作量）2.年限法

采用年限法評估機器設(shè)備的貶值率，是建立在假設(shè)機器設(shè)備在整個壽命期內(nèi)，實體性損耗是隨時間線性遞增的，設(shè)備價值的降低與其損耗大小成正比。其數(shù)學(xué)公式為：

實體性貶值率=已使用年限÷（已完成工作量+尚可完成工作量）或：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）

（三）修復(fù)費用法

機器設(shè)備的實體性損耗可分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩種。對可修復(fù)的實體性損耗，以修復(fù)費用直接作為實體性貶值；對不可修復(fù)實體性損耗，采用前述方法確定實體性貶值，這兩部分之和就是被評估設(shè)備的全部實體性貶值。計算公式如下：

實體性貶值率=（可修復(fù)部分實體貶值+不可修復(fù)部分實體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成本

三、功能性貶值的估算

（一）超額投資成本形成的功能性貶值的估算

超額投資成本的確定一般是以設(shè)備的復(fù)原重置成本與更新重置成本之間的差額估算。即：

設(shè)備超額投資成本=設(shè)備復(fù)原重置成本—設(shè)備更新重置成本在基本功能相同的情況下，由于技術(shù)進步，設(shè)備的更新重置成本應(yīng)該小于其復(fù)原重置成本。對于大部分設(shè)備，重置成本一般根據(jù)現(xiàn)行市場價格確定，這個價格中包括了超額投資成本造成的功能性貶值。

（二）超額運營成本形成的功能性貶值的估算

一般情況下，超額運營性功能性貶值就是設(shè)備在未來使用過程中超額運營成本的現(xiàn)值。

（三）功能性貶值估算中應(yīng)注意的幾點因素

在機器設(shè)備評估中，估算功能性貶值主要是在成本法中應(yīng)用，因為在市場法與收益法中，功能性貶值因素已被綜合考慮了。但是，在使用成本法時，功能性貶值的估算也應(yīng)注意以下幾點：

1）如果在評估時采用的是復(fù)原重置成本，一般應(yīng)考慮功能性貶值。2）對采用了更新重置成本的設(shè)備，有時也要考慮其運營性的功能性貶值。3）功能性貶值的扣除問題。

4）在評估實務(wù)中，被評估的設(shè)備可能已經(jīng)停止生產(chǎn)，評估時只能參照其替代設(shè)備，而這些替代設(shè)備的特性和功能通常要比被評估設(shè)備更先進，其價格通常也會高于被評估設(shè)備的復(fù)原重置成本。

四、經(jīng)濟性貶值及其估算

1.因設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟性貶值的估算

當(dāng)機器設(shè)備因外部因素影響出現(xiàn)開工不足、設(shè)備相對閑置，即實際生產(chǎn)能力顯著低于其額定生產(chǎn)能力，從而使最終收益減少時，便會導(dǎo)致經(jīng)濟性貶值。其計算公式如下：

經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X] ×100% 式中：X為規(guī)模效益指數(shù)，實踐中多為經(jīng)驗數(shù)據(jù)。對機器設(shè)備，X一般取0.6~0.7之間。

經(jīng)濟性貶值額=（重置成本—實體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率 2.因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算 其計算公式為：

經(jīng)濟性貶值額=設(shè)備年收益損失額×（1—所得稅稅率）×（P/A,r,n）3.因使用壽命縮短造成的經(jīng)濟性貶值的估算

第三節(jié) 市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

一、市場法的評估步驟

（一）鑒定被評估對象

（二）選擇參照物

（三）對評估設(shè)備和參照物之間的差異進行比較和調(diào)整（1）銷售時間差異的比較和調(diào)整。（2）結(jié)構(gòu)、性能、品牌差異的比較和調(diào)整。（3）新舊程度差異的比較和調(diào)整。

（4）銷售數(shù)量、結(jié)算方式差異的比較和調(diào)整。

（四）匯總各因素差異調(diào)整值，計算出評估值

二、市場法評估機器設(shè)備的具體方法

（一）直接比較法

直接比較法是根據(jù)與評估對象相同的市場參照物，按照參照物的市場價格來直接確定評估對象的價值。直接比較法比較簡單，對市場的反映較為客觀，能較為準(zhǔn)確地反映設(shè)備的市場價值。

大多數(shù)情況下，要找到完全相同的兩臺設(shè)備是很困難的，這就需要對評估對象與參照物之間的細微差異做出調(diào)整。需要注意的是，評估對象與參照物之間的差異必須是很小的，價值量的調(diào)整應(yīng)該很小且容易直接確定，否則不能使用直接比較法。

（二）相似比較法

相似比較法是以相似參照物的市場銷售價格為基礎(chǔ)，通過對效用、能力、質(zhì)量、新舊程度等方面的比較，按一定的方法對其差異做出調(diào)整，從而確定評估對象的價值的一種方法。

公式：評估價值=參照物價格±被評估設(shè)備與參照物差異的量化合計金額 調(diào)整的因素和方法如下：

（1）制造商因素?？梢愿鶕?jù)新設(shè)備的價格差異率作為舊設(shè)備的調(diào)整比率。（2）生產(chǎn)能力。調(diào)整方法一般為兩種：一是按新設(shè)備的價格差異率調(diào)整，二是用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法調(diào)整。

（3）出廠日期和服役年齡調(diào)整。通過二手設(shè)備交易市場的成交價資料統(tǒng)計，設(shè)備的出廠日期是影響設(shè)備價格的主要因素。

（4）銷售時間。調(diào)整額=參照物的售價×價格變動率

（5）地理位置。地理位置差異可能影響價格，因為評估對象需要發(fā)生部分拆卸和移動成本。

（6）安裝方式。安裝方式是影響價格的另一因素。如果參照物的價格是已拆卸完畢并在交易市場提貨的價格，而評估對象是安裝在原使用者所在的地點未進行拆卸的，則需要考慮該因素的影響，從參照物的價格中扣減拆卸設(shè)備所要發(fā)生的費用。

（7）附件。一些老設(shè)備的附件以及易損備件等也是要考慮的重要因素，因為這些備件可能在市場是難以買到，如果出售方?jīng)]有足夠的備件，設(shè)備的價格會大大的降低。（8）實體狀態(tài)。由于設(shè)備的使用環(huán)境、使用條件各不相同，因此，實體狀態(tài)一般都有差異，需要對評估對象和市場參照物進行比較調(diào)整。

（9）交易背景。（10）交易方式。（11）市場。

第四節(jié) 收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

收益法是根據(jù)資產(chǎn)的獲利能力來確定資產(chǎn)價值的一種方法。在機器設(shè)備評估中，使用收益法的前提條件是：

①機器設(shè)備必須具備獨立獲利能力并可以量化； ②能確定合理的折現(xiàn)率。

第五節(jié) 機器設(shè)備評估的特殊問題研究

一、關(guān)于水輪機的評估

水輪機是水電站的主要設(shè)備，是針對不同河流、不同地理位置、不同水流量設(shè)計制造的專用設(shè)備。在對水輪機進行評估時，不能能簡單按出廠價加各種費用的方法確定其重置成本，而應(yīng)根據(jù)技術(shù)參數(shù)和運行狀態(tài)（如：立軸還是臥軸，臥流還是混流，設(shè)計水頭，額定轉(zhuǎn)速等），按工程量以及對應(yīng)的各種費用計算評估值。

二、關(guān)于有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)的評估

有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)主要是指動力輸電網(wǎng)、通信和有線電視網(wǎng)絡(luò)等通過埋設(shè)和架空電纜、光纜所形成的固定資產(chǎn)。有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)在評估方面的特殊性表現(xiàn)在其與通常的機器設(shè)備不一樣，是一種對電力或信息進行傳輸?shù)木€路或裝置，這類資產(chǎn)主要分布在野外，有的建設(shè)在山上，有的埋設(shè)在地下，并且覆蓋范圍廣，給核實清查帶來很大難度；在評估時，常常是根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)實際竣工的工程量等有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合評估基準(zhǔn)日人工價格及材料價格等確定這類資產(chǎn)的價值。

思考題：

（1）機器設(shè)備評估中應(yīng)用成本法，其思路和基本步驟是什么？（2）如何理解和測算機器設(shè)備的功能性貶值？

（3）用收益法評估機器設(shè)備時，應(yīng)如何考慮收益額的確定？

第四章

房地產(chǎn)評估

計劃學(xué)時：4學(xué)時+2學(xué)時 教學(xué)目的與要求：

（1）了解房地產(chǎn)及其市場特征

（2）理解房地產(chǎn)的評估程序，重點掌握房地產(chǎn)價格評估的市場法、收益現(xiàn)值法、成本法、剩余法。

教學(xué)重點及難點：

（1）房地產(chǎn)評估中收益法的運用（2）房地產(chǎn)評估中市場法的運用 教學(xué)基本內(nèi)容：

第一節(jié) 土地使用權(quán)評估

一、土地概述

（一）土地的概念

廣義的土地是一個垂直剖面的概念，即土地是一個應(yīng)當(dāng)包括以地球表面為基點，上至大氣層、下至地心的廣闊領(lǐng)域。

狹義的土地則是一個平面區(qū)域概念，即土地僅指地球表面構(gòu)成陸地部分的土壤層。

本書所講的土地概念是狹義的土地概念。

（二）土地的特性 1.土地的自然特性（1）位置的不可移動性。

（2）數(shù)量的固定性。從總量來講，土地的供給是不具有彈性的。

（3）效用的持久性。在沒有特別限制的條件下，土地可產(chǎn)生持久不斷的使用效應(yīng)。

2.土地的社會經(jīng)濟特性

（1）用途的多樣性。在市場經(jīng)濟中，土地的用途直接影響其市場價格。（2）經(jīng)濟地理環(huán)境的可變性。經(jīng)濟地理環(huán)境取決于土地的周邊環(huán)境、距離商業(yè)服務(wù)中心的遠近、交通條件等。土地的經(jīng)濟地理環(huán)境的變化對土地的價值影響極大。

（3）可壟斷性。通過一定法律關(guān)系，特定主體可將土地的所有權(quán)壟斷，以形成特定的土地制度。土地所有權(quán)的可壟斷性構(gòu)成了土地使用權(quán)的市場價格的基礎(chǔ)。

（三）土地的分類

（1）以土地的經(jīng)濟地理位置為標(biāo)準(zhǔn)：市中心區(qū)土地；一般市區(qū)土地；市區(qū)邊沿區(qū)土地；近郊區(qū)土地；遠郊區(qū)土地；邊遠區(qū)土地。

（2）以土地的社會經(jīng)濟作用為標(biāo)準(zhǔn)：工業(yè)用地；商業(yè)用地；住宅用地；交通用地；公用事業(yè)用地。

（3）以土地開發(fā)程度為標(biāo)準(zhǔn)：熟地（已開發(fā)土地）；生地（未開發(fā)土地）；毛地（已部分開發(fā)土地）；列入城鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。

（4）以所有權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)：國家所有土地；集體所有土地。

二、土地使用權(quán)概述

（一）土地使用權(quán)的概念

土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)衍生，并與土地所有權(quán)相分離，依照法律法規(guī)或合同約定而非自由發(fā)生的受限制的物權(quán)，可以通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃等方式獲得。

（二）與土地使用權(quán)相關(guān)的法律規(guī)定 1.國有土地使用權(quán)

可以通過劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式獲得。由于依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，針對國有土地使用者而言，也可通過轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)。

2.集體所有土地的承包經(jīng)營權(quán)

單位或個人可通過土地承包經(jīng)營方式取得集體所有土地的使用權(quán)。

（三）土地使用權(quán)的特性 1.對土地使用權(quán)本身的限制

任何單位或個人均可依法取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營，但取得的土地使用權(quán)不包含該土地范圍內(nèi)的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)備。

2.土地使用的管制

對城市國有土地使用權(quán)而言，其使用管制主要指針對它的城市規(guī)劃限制條件等。

（四）土地的權(quán)屬分類 1.土地所有權(quán)

指土地使用者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分其土地，并從土地上獲得合法收益的權(quán)利。

2.土地使用權(quán)

指土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。在我國，按土地使用權(quán)性質(zhì)，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)三類。

（五）土地使用權(quán)的價格類型 1.基準(zhǔn)地價

按土地用途、級別或區(qū)段、用地條件相同或相近為依據(jù)估測出的一定時期的區(qū)域性土地使用權(quán)評價單價。基準(zhǔn)地價由政府以公告形式發(fā)布。

2.標(biāo)定地價

在一定時期和條件下，能夠代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

3.出讓底價、出讓價格

出讓底價通常是由政府出讓土地確定的最低價格；出讓價格是由政府將土地出讓給土地使用者的成交價格。

4.轉(zhuǎn)讓價格

土地使用者將已取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給第三者的交易價格，具體包括：買賣價格、租賃價格、征用價格。

5.其他價格

其他價格主要包括抵押價格和課稅價格。

（六）影響土地使用權(quán)價格的因素 1.一般因素

（1）人口因素：主要有人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模等。

（2）行政因素：主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

（3）經(jīng)濟因素：主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動等。

（4）社會因素：主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化程度四個方面。

（5）心理因素：主要有買賣的心態(tài)、個人偏好、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、吉祥號碼等。

（6）國際因素：主要有世界經(jīng)濟狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況等。2.區(qū)域因素

指影響城鎮(zhèn)（市）內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商業(yè)繁華程度及該區(qū)域在城鎮(zhèn)（市）中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。針對不同用途的土地，影響它們價格的區(qū)域因素也會有所差別。

3.個別因素 指該宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長寬、面積、宗地使用限制和宗地臨街條件等。針對不同用途的土地，影響其價格的個別因素也存在差別。

三、土地使用權(quán)評估的原則

（一）土地使用權(quán)評估的基本原則 1.供需原則 2.替代原則 3.最有效利用原則 4.預(yù)期原則

（二）土地使用權(quán)價格評估的相關(guān)應(yīng)用原則

1.與供求原則相關(guān)的應(yīng)用原則有競爭原則，或叫競爭與超額利潤原則。2.與預(yù)期原則相關(guān)的應(yīng)用原則有預(yù)期收益原則、變化原則、變動原則、評估基準(zhǔn)日原則等。

3.與最有效利用原則相關(guān)的應(yīng)用原則有貢獻原則、報酬遞增遞減原則、均衡原則等。

（三）土地使用權(quán)評估的基本原則、相關(guān)應(yīng)用原則間的關(guān)系

基本原則 供求原則 供求原則 最有效利用原則（最高最佳利用原則）

四、土地使用權(quán)價格評估方法及其應(yīng)用

（一）土地使用權(quán)價格評估方法

土地評估方法分為基本評估方法和應(yīng)用評估方法。

通常認(rèn)為，市場法、收益法、成本法為三大基本評估方法，剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價評估法等為應(yīng)用評估方法?；驹u估法可相對獨立使用，而應(yīng)用評估法在基本評估法下進行評估實踐時組合使用。

（二）土地使用權(quán)價格定義

主要依據(jù)的經(jīng)濟學(xué)

原理

供求原理、稀缺原理

預(yù)期原理 生產(chǎn)費用價值理論、邊際效益遞增遞減原理

相關(guān)應(yīng)用原則 競爭原則、競爭與超額利潤

原則

預(yù)期收益原則、變化原則、變動原則、評估基準(zhǔn)日原則 貢獻原則、報酬遞增遞減原則、收益分配原則、均衡原則 指土地使用權(quán)評估結(jié)果的內(nèi)涵，即按評估基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下設(shè)定的開發(fā)程度與用途，法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（包括其他內(nèi)容）價格。

（三）成本法在土地使用權(quán)價格評估中的應(yīng)用 1.基本概念

又稱為成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。

2.基本公式

V??Ea?Ed?T?R1?R2?R3??Kn??K??VE?R3???K

V--土地價格；Ea??土地取得費；Ed??土地開發(fā)費；T??稅費；其中：R1??利息； R2??利潤；R3??土地增值收益；VE??土地成本價格；?K??個別因素修正系數(shù)；K3.適用范圍

n??使用年期修正系數(shù)。一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)或區(qū)域的土地評估。

4.評估程序

（1）判斷待估土地是否適用成本法；

（2）收集與估價相關(guān)的成本費用、利息、利潤及土地增值收益等資料；（3）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤；

（4）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額（土地增值收益）；（5）按公式求取待估土地的價格；

（6）對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。5.操作步驟

（1）確定土地取得費；（2）確定土地開發(fā)費；（3）確定各種稅費；

（4）確定土地開發(fā)利息；

（5）確定土地開發(fā)利潤；（6）確定土地增值收益。6.價格修正與確定（1）個別因素修正；（2）年期修正：

式中，Kn—年期修正系數(shù)；r—土地還原利率；n—土地使用年期

（四）市場法在土地使用權(quán)價格評估中的應(yīng)用 1.基本概念

又稱市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在評估基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。

2.基本公式 Kn?1?1/?1?r?nV?VB?A?B?D?EA?待估宗地情況指數(shù)（/比較實例宗地情況指數(shù)（EE）Ep）?正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)B?待估宗地評估基準(zhǔn)日地價指數(shù)（Q）/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)（Q）OD?待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)（DP）/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)（DE）E?待估宗地個別因素條件指數(shù)（SP）/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)（SE）式中，V??待估宗地比準(zhǔn)價格；VB??比較實例價格；A??交易情況修正系數(shù)；B??評估基準(zhǔn)日修正系數(shù)；D??區(qū)域修正系數(shù)；E??個別因素修正系數(shù)。

3.評估程序

（1）收集宗地交易實例；（2）確定比較實例；（3）建立價格可比基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行評估基準(zhǔn)日修正；（6）進行區(qū)域因素修正；（7）進行個別因素修正；（8）進行使用年期等修正；（9）求出比準(zhǔn)價格；（10）決定土地評估結(jié)論。4.適用范圍

主要適用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的可替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場法除直接用于評估價值外，還可用于其它評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

5.操作步驟

（1）收集宗地交易實例；（2）確定比較實例；（3）建立價格可比基礎(chǔ)；（4）交易情況修正；（5）評估基準(zhǔn)日修正；（6）區(qū)域因素修正；（7）個別因素修正；（8）土地使用年期修正；（9）比準(zhǔn)價格確定。

（五）收益法在土地使用權(quán)價格評估中的應(yīng)用 1.基本概念

又稱收益還原法，是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。

2.基本公式

（1）土地收益為無限年期時。

V?a/r 式中，V??土地價格；a??土地純收益；r??土地還原利率。（2）土地收益為有限年期時。

nV??a/r??1?1/1?r?????

式中，V、a、r含義同上；n??土地剩余年期。??3.評估程序

（1）收集相關(guān)資料；（2）測算年土地總收益；（3）確定年土地總費用；（4）確定土地年純收益；（5）確定土地還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎?；?）計算土地收益價格；（8）確定待估宗地地價。4.適用范圍

適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)的評估。5.操作步驟

（1）收集相關(guān)資料；（2）估算年土地總收益；（3）確定年土地總費用；（4）確定土地純收益；（5）確定土地還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎剑唬?）計算土地收益價格。

（六）剩余法在土地使用權(quán)評估中的應(yīng)用 1.基本概念

又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

2.計算公式

V?A?B?C式中，V??待估土地價格；A??開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；B??整個項目的開發(fā)成本；C??開發(fā)商合理利潤。

3.評估程序

（1）調(diào)查待估宗地的基本情況；（2）確定待估宗地的最高最佳利用方式；（3）估計開發(fā)周期和投資進度安排；

（4）估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；（5）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；（6）確定待估宗地的土地價格。4.適用范圍

適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地評估。常見于以下情形：待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地評估；僅將生地或毛地整理成可供可供直接利用的土地評估；現(xiàn)有房地產(chǎn)中土地價格的單獨評估。

5.操作步驟

（1）估算開發(fā)完成后的土地或房產(chǎn)總價值；（2）確定開發(fā)周期和投資進度安排；（3）確定開發(fā)成本；（4）計算利息；（5）計算利潤；

（6）現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地評估。

（七）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 1.基本概念

利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日價格的方法。

2.基本公式

V?V1b??1??ki???kj 式中，V??土地價格；?ki??宗地地價修正系數(shù)；V1b??基準(zhǔn)地價；土地使用年期等其他修正系數(shù)。?kj??評估基準(zhǔn)日、容積率、3.評估程序與操作步驟（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；

（2）確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途土地的基準(zhǔn)地價；（3）分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；

（4）依據(jù)宗地地價影響因素指標(biāo)說明和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表，確定待估宗地地價修正系數(shù)；

（5）進行評估基準(zhǔn)日、容積率、土地使用年期等其他修正；（6）求出待估宗地地價。4.適用范圍

適用于已制定和公布了基準(zhǔn)地價的區(qū)域范圍內(nèi)的土地的價格評估。

（八）路線價評估法 1.基本概念

即在已知路線價的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身條件進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等因素修正來求取宗地地價的方法。路線價指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價。

2.基本公式

V?u?dv?k1?k2?...?ki?...?kn式中，V??待估宗地低價；u??路線價；dv??深度修正率； i?1?n）。k??差異因素修正系數(shù)（i3.評估程序

（1）收集有關(guān)路線價資料；

（2）確定待估宗地所在街道的路線價；

（3）收集待估宗地深度、形狀、寬度、寬深比率、容積率等參數(shù)；（4）對照路價資料進行宗地深度、形狀、寬度、寬深比率、容積率等修正；（5）求取待估宗地價格。4.操作步驟（1）劃分路線價區(qū)段（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨界深度（3）選取標(biāo)準(zhǔn)臨界宗地（4）調(diào)查評估路線價（5）制作價格修正率表（6）計算臨街土地的價值 5.適用范圍

適用于已建立路線價的區(qū)域范圍內(nèi)的土地價格評估，是評估大量土地的一種常用方法，特別適用于土地課稅、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進行評估的場合。

第二節(jié) 建筑物評估

一、建筑物

（一）建筑物的概念

物質(zhì)形態(tài)的建筑物是指附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。權(quán)益形態(tài)的建筑物是指建筑物所有人在法律范圍內(nèi)對建筑物擁有的占有、使用、收益和處分的權(quán)益。

（二）建筑物的分類 1.按經(jīng)濟用途分類

可分為商業(yè)用房、民用建筑、工業(yè)建筑、公共建筑、公用設(shè)施。建筑物的經(jīng)濟用途不同，影響其價值的因素就有差異，獲利能力也就有所差異，導(dǎo)致采用的評估方法也可能有所不同。

2.按結(jié)構(gòu)件材質(zhì)分類

可分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的經(jīng)濟耐用年限與殘值率是不相同的，且其所處的使用環(huán)境也直接影響其經(jīng)濟耐用年限，這是評估中要考慮的問題。

（三）建筑物的特性 1.不能脫離土地而單獨存在； 2.建筑物的使用期限是有限的； 3.建筑物屬于可再生社會資源；

4.建筑物所有權(quán)受其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)性質(zhì)與年限限制。

（四）影響建筑物價值的個別因素 1.面積 2.建筑結(jié)構(gòu) 3.建筑高度 4.附屬設(shè)施 5.建造質(zhì)量

6.建成及投入使用時間 7.平面布局 8.外觀 9.產(chǎn)權(quán) 10.其他

二、建筑物評估的特點

（一）建筑物評估應(yīng)在合法的前提下進行

（二）建筑物評估應(yīng)考慮其所有權(quán)受土地使用權(quán)使用年限限制的特性

（三）房地分估

三、建筑物評估中的成本法

估算待估建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素所造長的貶值，從而求得建筑物價值的評估方法?；竟剑涸u估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值。

（一）建筑物重置成本的構(gòu)成

重置成本=建設(shè)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

（二）建筑物重置成本的測算方法 1.重編預(yù)算法

借助編制工程預(yù)算的思路，對待估建筑物的重置成本構(gòu)成項目按重新編制預(yù)算的方法進行分別估算，加總求取重置成本。

建筑物重置成本=建安工程投資+∑按評估基準(zhǔn)日標(biāo)準(zhǔn)估算的其他重置成本構(gòu)成項目價值

特點：評估思路及所用經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)符合估算更新重置成本的要求；估算重置成本的準(zhǔn)確性較高；估算的工作量大。

2.預(yù)決算調(diào)整法

指以待估建筑物的工程決算工程量為基礎(chǔ)，按評估基準(zhǔn)日的工料價格、適用定額及費用率標(biāo)準(zhǔn)估算出建安工程成本，再按評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)估算出建筑物重置成本的其他構(gòu)成項目，加總求取重置成本的方法。相對重編預(yù)算法，這種方法更高效，但要求能取得待估建筑物比較完整的建筑工程預(yù)決算資料。

3.價格指數(shù)調(diào)整法

指根據(jù)待估建筑物的歷史成本，運用相關(guān)價格指數(shù)求取建筑物重置成本的方法。待估建筑物歷史成本不清、不準(zhǔn)、不實的不宜采用此法；不具備收集建立相應(yīng)價格指數(shù)條件的也不能使用這種方法。4.單位比較法

指將與待估建筑物類似的建筑物的單位（通常指建筑面積）重置成本經(jīng)過與待估建筑物的比較、修正，求得待估建筑物的單位重置成本，再乘以數(shù)量來求取重置成本的測算方法。

（三）建筑物實體性貶值的測算

實體性貶值是指建筑物在使用過程中由物理、化學(xué)因素引起的，因人工使用或自然力影響而形成的價值損失。估計實體性貶值的方法主要有年限法和觀察打分法兩種。

1.年限法

建筑物實體性貶值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 運用此法的關(guān)鍵在于測定建筑物的尚可使用年限。通常是以正常情況下同類建筑物的經(jīng)濟壽命年限為參考，結(jié)合對待估建筑物的現(xiàn)狀勘察和其維護保養(yǎng)情況、使用環(huán)境、使用強度等因素，綜合判斷確定。

2.實體性貶值率=1－實體性成新率

實體性成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B 其中：G——結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)

S——裝修部分的評分修正系數(shù)

B——設(shè)備部分的評分修正系數(shù)

G+S+B=100%

（四）建筑物功能性貶值的測算 1.建筑物功能性貶值的概念

功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理因素造成建筑物功能缺陷或浪費而導(dǎo)致的價值損失。

2.建筑物功能性貶值的常見情形

（1）建筑物用途與使用強度不合理形成的功能性貶值

（2）建筑物的設(shè)計及結(jié)構(gòu)上的缺陷形成的功能性貶值

（3）建筑物的裝修及其配套設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值

（五）建筑物經(jīng)濟性貶值的測算

經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，從而導(dǎo)致的價值損失。建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值一般都伴隨著利用率下降，最終都會導(dǎo)致建筑物的收益下降。經(jīng)濟性貶值??Rii?1n?1?r??i式中，額；Ri??第i年的建筑物年收益損失

四、建筑物評估中的殘余法

r??折現(xiàn)率；n??預(yù)計建筑物經(jīng)濟性貶值的年限。殘余法（又稱剩余法），是指先計算建筑物與其占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的方法估算出土地價格，再從共同收益中扣除屬于土地的收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，通過建筑物的折現(xiàn)率還原，從而取得建筑物價值的評估方法。

a?Lr1B??a2r2?dr2?d式中，B??建筑物價值；a??房地總收益；L??土地價格；a??建筑物收益；r??土地還原利率；r??建筑物還原利率；d??建筑物的折舊率。122

第三節(jié) 房地產(chǎn)評估

一、房地產(chǎn)概述

（一）房地產(chǎn)的概念 1.從物質(zhì)形態(tài)角度去認(rèn)識

房地產(chǎn)是指物質(zhì)形態(tài)的土地和附著于地上或（和）地下的人工建造的建筑物及其他定著物。其他定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離或分離后其經(jīng)濟價值會受影響，或分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物體。如埋在地下的管線，在地上建成的庭院。

2.從財產(chǎn)權(quán)益角度去認(rèn)識

房地產(chǎn)是指一切與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)益的載體。

權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益、如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。典權(quán)是指通過支付典價而占有他人房地產(chǎn)加以使用和取得收益的權(quán)利。地役權(quán)是指土地所有人或土地使用權(quán)人為便于使用土地與獲得利益而利用他人土地的權(quán)利，最典型的地役權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。

（二）房地產(chǎn)的特性 1.房地產(chǎn)位置的固定性； 2.房地產(chǎn)效用的長久性；

3.房地產(chǎn)價值影響因素的多樣性； 4.房地產(chǎn)投資數(shù)額的巨大性； 5.房地產(chǎn)的保值增值性。

（三）房地產(chǎn)的分類

1.按經(jīng)濟用途分類可劃分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)。

2.按是否產(chǎn)生收益劃分為收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)。

3.按經(jīng)營使用方式劃分為出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)、自用型房地產(chǎn)。

（四）房地產(chǎn)價格 1.房地產(chǎn)價格的基本概念

房地產(chǎn)價格是指合法獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者結(jié)合而產(chǎn)生的。

2.房地產(chǎn)價格的基本特征

（1）實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的交易價格，其物質(zhì)實體并不轉(zhuǎn)移。（2）已有交換代價的價格，也有使用代價的租金。

（3）價格通常是個別形成，易受買賣雙方的個別因素（如偏好、討價還價能力、感情沖動等）的影響。

3.房地產(chǎn)價格的分類（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格（2）房地產(chǎn)抵押價格（3）房地產(chǎn)租賃價格

（五）影響房地產(chǎn)價格的因素 與前述土地使用權(quán)、建筑物類似。

二、房地產(chǎn)評估原則

（一）合法原則

（1）評估對象的產(chǎn)權(quán)合法

無法確認(rèn)評估對象產(chǎn)權(quán)的合法性情況下，必須在評估報告中加以披露，明示評估報告使用人對此充分注意。

（2）評估對象的用途合法（3）交易或處分方式合法

（二）最高最佳使用原則

（三）替代原則

（四）估價時點原則

強調(diào)的是評估結(jié)論具有很強的時間性和時效性。

（五）供求原則

（六）預(yù)期原則

三、房地產(chǎn)價格評估方法

房地產(chǎn)價格評估方法主要有市場法、收益法、成本法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）。

四、房地產(chǎn)價格評估方法的應(yīng)用

（一）市場法 1.收集交易實例 2.可比實例的選取標(biāo)準(zhǔn)

（1）與評估對象所處地區(qū)相同或相似（2）與評估對象用途相同（3）與評估對象建筑結(jié)構(gòu)相同（4）與評估對象規(guī)模相當(dāng)

（5）與評估對象權(quán)利性質(zhì)相同，或可修正為一致（6）可比實例的交易類型與評估目的吻合（7）可比實例的交易日期與評估基準(zhǔn)日接近（8）為正常交易價格，或可修正為正常交易價格 3.因素修正方法

可采用百分率法、差額法或者回歸分析法等進行修正。4.修正幅度

對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素進行修正，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

（二）成本法

1.適用于單純土地評估的成本法公式

評估價值=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×個別因素修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

2.適用于房地合一評估的成本法公式

評估價值=土地評估價值+地上建筑物評估價值

建筑物評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

（三）收益法 1.基本公式

（1）房地收益為無限年期

a r式中，P??評估價格；a??房地產(chǎn)凈收益；r??折現(xiàn)率。P?（2）房地收益為有限年期

V??i?1n?1?r?ai

式中，n??收益年期。2.凈收益測算的基本原理

（1）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用

=有效毛收入－運營費用

潛在毛租金收入=可出租面積×最可能的租金水平；（2）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。

3.不同收益類型房地產(chǎn)收益的估算（1）出租型房地產(chǎn)的凈收益估算（2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益估算

五、不同評估目的下的房地產(chǎn)估價

（一）土地使用權(quán)出讓價格評估

土地使用權(quán)出讓的估價結(jié)果不得低于國家規(guī)定所確定的最低價，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度所對應(yīng)的正常成本價格。協(xié)議出讓的土地使用權(quán)評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)；拍賣方式出讓的，應(yīng)在公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定的客觀合理價格的基礎(chǔ)上再考慮快速變現(xiàn)、競價得地等因素對拍賣底價的影響。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

價值類型應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。評估方法一般采用市場法和收益法，也可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用剩余法。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需得到政府批準(zhǔn)，在設(shè)定土地為出讓方式而得出的房地產(chǎn)評估價格中，應(yīng)再扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金。不能確定出讓金標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在評估報告中特別說明。

（三）房地產(chǎn)租賃價格評估

價值類型應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。評估方法宜采用收益法或市場法，出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中應(yīng)包含的土地收益值（即出讓金），同時在評估報告中予以說明。

（四）房地產(chǎn)抵押價值評估

（1）實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。（2）價值類型應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

（3）應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。

（4）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。

（5）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時，土地使用權(quán)的聲譽使用年限過短對抵押價值的影響。

（6）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)考慮相關(guān)政策規(guī)定對其轉(zhuǎn)讓價值的影響，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。

（7）以按份額共有的房地產(chǎn)的部分份額抵押的，其抵押價值為抵押所享有的份額部分的價值。

（8）以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值，但抵押應(yīng)經(jīng)共同共有人用意。

（五）房地產(chǎn)保險價值評估

房地產(chǎn)投保時的保險價值應(yīng)是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標(biāo)的的價值。

保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度應(yīng)把握保險標(biāo)的在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)，對于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需費用作為其損失價值。

（六）房地產(chǎn)課稅評估

（1）對核征營業(yè)稅而進行的房地產(chǎn)評估

按納稅人當(dāng)月銷售或近期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或成本加利潤，核定其營業(yè)額。

（2）對核征城鎮(zhèn)土地使用稅而進行的房地產(chǎn)課稅評估

按土地等級、土地面積、單位土地面積進行征稅額評估。（3）對核征土地增值稅而進行的房地產(chǎn)評估 土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額；

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目金額。（4）對核征房產(chǎn)稅而進行的房地產(chǎn)課稅評估（5）對核征契稅而進行的房地產(chǎn)課稅評估

（七）征地和房屋拆遷補償評估

評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償，其評估價值為零。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑給予適當(dāng)補償，通常依據(jù)其重置成本與剩余期限占批準(zhǔn)期限的比例之積確定。

（八）房地產(chǎn)分割、合并評估 分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之差或之和。分割評估應(yīng)對分割后的各部分房地產(chǎn)分別評估，合并評估應(yīng)對合并后的整體房地產(chǎn)進行評估。

（九）房地產(chǎn)拍賣底價評估

首先應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，其次再考慮短期強制處分、競價得標(biāo)等因素的影響，分析市場狀況后確定拍賣標(biāo)的的評估價值。

（十）企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)評估

包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改造、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債、財務(wù)報告等經(jīng)濟行為中的房地產(chǎn)評估。評估時首先了解房地產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行評估；其次應(yīng)了解是否改變用途以及這種改變是否合法，根據(jù)用途是否改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”評估。

對企業(yè)整體資產(chǎn)采用收益法、市場法等進行整體評估的，房地產(chǎn)則不進行單獨評估。

第四節(jié) 在建工程評估

一、在建工程的概念及特點

（一）在建工程的概念

在建工程是指在評估基準(zhǔn)日尚未完工的建設(shè)項目形成的資產(chǎn)，或者雖然已經(jīng)完工但尚未交付使用的建設(shè)項目形成的資產(chǎn)，以及建設(shè)項目需用的材料、物資等。

（二）在建工程的特點

1.在建工程種類多，情況復(fù)雜；

2.在建工程的形象進度以及資產(chǎn)功能差別很大；

3.在建工程的會計核算投資金額與在建工程實際完成投資金額較難一致； 4.在建工程建設(shè)周期的長短差別大。

（三）在建工程評估的特點

（1）對于建設(shè)周期較短，會計核算在建工程投資構(gòu)成項目與在建工程實際完成進度基本一致，且賬列在建工程投資構(gòu)成項目與重置成本構(gòu)成項目一致的，評估時可考慮以在建工程賬面價值作為評估價值。若賬列在建工程投資構(gòu)成項目與重置成本構(gòu)成項目不一致的，應(yīng)將在建工程賬面價值進行相應(yīng)調(diào)整后確定評估價值。

（2）若在建工程完工或接近完工交付使用，可按完工后形成的建筑物或其他固定資產(chǎn)的評估思路進行評估。

（3）對于停建的在建工程，用成本法評估時要考慮其存在的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。（4）對于正常的在建工程，一般應(yīng)按在建工程的重置成本作為評估價值。

二、在建工程的評估方法

（一）成本法在在建工程評估中的應(yīng)用 1.工程進度法

以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察確定的評估基準(zhǔn)日的完工程度估算在建工程資產(chǎn)價值的方法。主要適用于建設(shè)期較短且在建設(shè)期間其重置成本構(gòu)成項目的價格變化較小的在建工程評估。

在建工程評估價值=∑各重置成本構(gòu)成項目的預(yù)算價格×相應(yīng)的完工程度 2.變動因素調(diào)整法

首先對在建工程實際完成部分因價格變化、設(shè)計變更等因素引起的調(diào)整金額進行計算，與在建工程實際支出相加或相減；其次，將實際支出構(gòu)成項目與重置成本構(gòu)成項目的差異進行調(diào)整，從而確定在建工程的評估價值。適用于工期較長、設(shè)計變更及價格變化對在建工程成本影響較大的項目。

在建工程評估價值=在建工程實際支出±∑各項調(diào)整金額±∑實際支出構(gòu)成項目與重置成本構(gòu)成項目的差異金額

3.重編預(yù)算工程進度法

采用重新編制工程預(yù)算的思路確定重置成本金額，再按工程進度法估算在建工程的評估價值。適用于建設(shè)工期較長、設(shè)計變更較多、價格變化較大、實際工程成本與工程預(yù)算差距較大的在建工程評估。

（二）剩余法在在建工程評估中的應(yīng)用

對于建成后的預(yù)期價值能夠以市場比較法或收益法確定的在建工程，可以采用剩余法評估。

（三）功能性貶值、經(jīng)濟性貶值的估算

當(dāng)在建工程的預(yù)期收益率低于或高于行業(yè)平均收益率時，就存在功能性貶值或（和）經(jīng)濟性貶值。

三、企業(yè)整體資產(chǎn)評估中的在建工程價值評估

采用成本法評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值時，若不考慮在建工程會計核算已完成投資金額與實際已完成投資金額不一致產(chǎn)生的時差或（和）量差，極易高評或低評凈資產(chǎn)價值。

四、在建工程評價值估應(yīng)關(guān)注的問題

（一）在建工程的預(yù)期前景

（二）建設(shè)工期是否合理

（三）在建工程貸款利率是否合理

（四）在建工程重置成本構(gòu)成項目與其預(yù)算構(gòu)成項目是否一致

第二篇：資產(chǎn)評估 教案··

機器設(shè)備評估

計劃學(xué)時：6學(xué)時 教學(xué)目的與要求：

（1）要求熟悉機器設(shè)備的概念、分類及其評估特點，了解其評估程序。（2）掌握重置成本法、市場法在機器設(shè)備評估中的相關(guān)應(yīng)用。教學(xué)重點及難點：

（1）成本法在機器設(shè)備評估中的運用（2）市場法在機器設(shè)備評估中的運用

教學(xué)基本內(nèi)容：

第一節(jié) 機器設(shè)備概述

一、機器設(shè)備的定義

機器設(shè)備的定義可以從技術(shù)、會計、資產(chǎn)評估三方面加以認(rèn)識：

技術(shù)上，機器設(shè)備是指利用機械原理以及其他科學(xué)原理制造的裝置，并由零件、部件組成的獨立或成套裝置。

會計上，機器設(shè)備是指符合固定資產(chǎn)條件的機器、設(shè)備、裝置、儀器、工具或器皿等。（使用年限超過一年，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)）。

資產(chǎn)評估上，機器設(shè)備室指人類利用機械原理以及其他科學(xué)原理制造的、被特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)，包括機器、儀器、器械、裝置附屬的特殊建筑物等。

二、機器設(shè)備評估的特點

（一）機器設(shè)備的特點（1）計量單位的多樣性。（2）移動后使用方面的復(fù)雜性。（3）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的混雜性。

（二）機器設(shè)備評估的特點

1.某些因素較難確定（尚可使用年限、成新率以及市場價值等）。2.評估時要綜合考慮機器設(shè)備與無形資產(chǎn)之間的關(guān)系。3.需采用多種估價標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果差異較大。4.必須通過現(xiàn)場鑒定來確定機器設(shè)備的損耗程度。5.機器設(shè)備的價值受多因素的影響。

三、機器設(shè)備的分類

（一）按固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)劃分

分為通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子及通信設(shè)備、儀器儀表、計量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。

（二）按有關(guān)會計制度分類

分為生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用、租出、未使用、不需用和融資租入機器設(shè)備六種類型。

（三）按機器設(shè)備的取得方式和渠道劃分

分為外購機器設(shè)備和自制機器設(shè)備兩種，外購設(shè)備中又有國內(nèi)購置和國外進口之分。

（四）按評估對象分類

根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--機器設(shè)備》，按機器設(shè)備的評估對象分為單臺機器設(shè)備和機器設(shè)備組合。

此外，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，將作為固定資產(chǎn)組成部分的設(shè)備類資產(chǎn)分為機器設(shè)備、運輸車輛及電子設(shè)備等。

四、機器設(shè)備評估的程序

（一）評估準(zhǔn)備

（二）現(xiàn)場評估

（三）評定估算

（四）撰寫評估說明及評估報告

（五）評估報告的審核和報出

第二節(jié) 成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

機器設(shè)備評估的成本法是根據(jù)被評估機器設(shè)備全新狀態(tài)下的重置成本，扣減實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，將所得差額最為機器設(shè)備評估值的一種方法。其基本公式是：

機器設(shè)備評估價值=重置成本－實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值

一、重置成本的確定

（一）由各種費用組成重置成本

這里指分別估算機器設(shè)備各部分價值并加和后得到重置成本的方法。下面分別按不同情況說明其應(yīng)用。

1.外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

對不需安裝的一般設(shè)備，若為小型、單價不高的設(shè)備，可按評估基準(zhǔn)日有效的市場購置價作為其重置成本，若為體積大的設(shè)備，則應(yīng)考慮運雜費。其計算公式為：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效的公開市場價格+運雜費

或：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效的公開市場價格×（1+運雜費率）2.外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

對于需要安裝的一般設(shè)備，應(yīng)在購置價的基礎(chǔ)上，再加上運雜費和安裝調(diào)試費確定重置成本。其計算公式為：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效地公開市場價格+運雜費+安裝調(diào)試費 或：

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日有效地公開市場價格×（1+運雜費率+安裝調(diào)試費率）

3.外購單臺需安裝的進口設(shè)備重置成本

重置成本=（FOB價格+國外運雜費+途中保險費）×基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費+銀行及外貿(mào)手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本

或：

重置成本=CIF價格×基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費+銀行及外貿(mào)手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本

4.外購成套需安裝設(shè)備重置成本

外購成套設(shè)備是指由多臺設(shè)備組成的、具有相對獨立的生產(chǎn)能力和一定收益能力的生產(chǎn)裝置。對于這種成套設(shè)備，重置成本可采用一般單臺設(shè)備重置成本的估算方法，即先評估各單臺設(shè)備的重置成本，再計算求和。也可將其作為一個完整的生產(chǎn)系統(tǒng)，以整體方式估算成套設(shè)備的重置成本。其計算公式為：

重置成本=成套設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本+其他費用 5.車輛重置成本

車輛重置成本的確定，主要是根據(jù)市場上同類型車輛的現(xiàn)行價格，在此基礎(chǔ)上，加上車輛的購置附加稅及牌照費等費用組成，計算公式為：

車輛重置成本=車輛市場價格+購置附加稅+牌照費及其他費用 6.自制通用設(shè)備重置成本

參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的通用設(shè)備價格。7.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本

非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備是指設(shè)備中不定型、不成系列、需先進行設(shè)計再進行單臺或小批量制造的設(shè)備。

（1）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的重置成本構(gòu)成。

①直接材料，②燃料和動力，③直接人工，④制造費用，⑤期間費用的分?jǐn)偅蘩麧櫤投惤?，⑦非?biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費，⑧對制造、安裝調(diào)試周期較長的，需考慮占用資金的資金成本。

（2）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計算方法。其計算公式為： P=(Cml÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)式中：P——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本

Cml——主要材料費（不含主要外購件費）

Km——不含主要外購件費的成本主要材料費率

Cm2——主要外購件費

Kp——成本利潤率

Kt——流轉(zhuǎn)稅率

Kd——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費率

n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量 8.大型復(fù)雜的自制設(shè)備

對大型復(fù)雜的自建工程項目的設(shè)備，可通過收集項目的決算資料，根據(jù)行業(yè)機械設(shè)備工程定額和各地取費標(biāo)準(zhǔn)，采用概算方法估算重置成本。

（二）由物價指數(shù)推算重置成本

由物價指數(shù)推算重置成本就是以設(shè)備的原始購買價格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價格漲跌指數(shù)來確定機器設(shè)備的重置成本。

1.采用定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)確定重置成本的計算公式

設(shè)備重置成本=設(shè)備賬面原值×（評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)÷設(shè)備購建時定基物價指數(shù)）

設(shè)備重置成本=設(shè)備賬面原值×

t2t1t??1?環(huán)比物價指數(shù)

式中：t1——資產(chǎn)購置年，t2——資產(chǎn)評估年 2.應(yīng)注意的問題

用物價指數(shù)計算重置成本，是機器設(shè)備評估中經(jīng)常采用的方法，特別是對于一些難以獲得市場價格的機器設(shè)備。使用時，應(yīng)注意以下問題：

①物價指數(shù)的選取。②歷史成本的確定。

③通過物價指數(shù)確定的重置成本是復(fù)原重置成本，而不是更新重置成本，也不能成為衡量復(fù)原重置成本和更新重置成本差異的手段。

④對于購買時間較長以及在高通貨膨脹時期購置的設(shè)備采用物價指數(shù)法評估時，應(yīng)盡可能采用其他方法加以驗證。

⑤用物價指數(shù)法計算進口設(shè)備的重置成本時，應(yīng)使用設(shè)備生產(chǎn)國的分類物價指數(shù)。

（三）通過規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)計算重置成本

某些特定的設(shè)備，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的價格變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系，這種指數(shù)叫做規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

P1/P2=（A1/A2）X 式中：A1，A2——不同設(shè)備的生產(chǎn)能力

P1，P2——相應(yīng)設(shè)備的價格

X——規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)

二、實體性貶值的估算

（一）觀察法 1.專家判斷法 2.德爾菲法

（二）比率法 1.工作量比率法

公式為：實體性貶值率=已完成工作量÷可完成工作總量

或： 實體性貶值率=已完成工作量÷（已完成工作量+尚可完成工作量）2.年限法

采用年限法評估機器設(shè)備的貶值率，是建立在假設(shè)機器設(shè)備在整個壽命期內(nèi)，實體性損耗是隨時間線性遞增的，設(shè)備價值的降低與其損耗大小成正比。其數(shù)學(xué)公式為：

實體性貶值率=已使用年限÷（已完成工作量+尚可完成工作量）或：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）

（三）修復(fù)費用法

機器設(shè)備的實體性損耗可分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩種。對可修復(fù)的實體性損耗，以修復(fù)費用直接作為實體性貶值；對不可修復(fù)實體性損耗，采用前述方法確定實體性貶值，這兩部分之和就是被評估設(shè)備的全部實體性貶值。計算公式如下：

實體性貶值率=（可修復(fù)部分實體貶值+不可修復(fù)部分實體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成本

三、功能性貶值的估算

（一）超額投資成本形成的功能性貶值的估算

超額投資成本的確定一般是以設(shè)備的復(fù)原重置成本與更新重置成本之間的差額估算。即：

設(shè)備超額投資成本=設(shè)備復(fù)原重置成本—設(shè)備更新重置成本在基本功能相同的情況下，由于技術(shù)進步，設(shè)備的更新重置成本應(yīng)該小于其復(fù)原重置成本。對于大部分設(shè)備，重置成本一般根據(jù)現(xiàn)行市場價格確定，這個價格中包括了超額投資成本造成的功能性貶值。

（二）超額運營成本形成的功能性貶值的估算

一般情況下，超額運營性功能性貶值就是設(shè)備在未來使用過程中超額運營成本的現(xiàn)值。

（三）功能性貶值估算中應(yīng)注意的幾點因素

在機器設(shè)備評估中，估算功能性貶值主要是在成本法中應(yīng)用，因為在市場法與收益法中，功能性貶值因素已被綜合考慮了。但是，在使用成本法時，功能性貶值的估算也應(yīng)注意以下幾點：

1）如果在評估時采用的是復(fù)原重置成本，一般應(yīng)考慮功能性貶值。2）對采用了更新重置成本的設(shè)備，有時也要考慮其運營性的功能性貶值。3）功能性貶值的扣除問題。

4）在評估實務(wù)中，被評估的設(shè)備可能已經(jīng)停止生產(chǎn)，評估時只能參照其替代設(shè)備，而這些替代設(shè)備的特性和功能通常要比被評估設(shè)備更先進，其價格通常也會高于被評估設(shè)備的復(fù)原重置成本。

四、經(jīng)濟性貶值及其估算

1.因設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟性貶值的估算

當(dāng)機器設(shè)備因外部因素影響出現(xiàn)開工不足、設(shè)備相對閑置，即實際生產(chǎn)能力顯著低于其額定生產(chǎn)能力，從而使最終收益減少時，便會導(dǎo)致經(jīng)濟性貶值。其計算公式如下：

經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X] ×100% 式中：X為規(guī)模效益指數(shù)，實踐中多為經(jīng)驗數(shù)據(jù)。對機器設(shè)備，X一般取0.6~0.7之間。

經(jīng)濟性貶值額=（重置成本—實體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率 2.因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算 其計算公式為：

經(jīng)濟性貶值額=設(shè)備年收益損失額×（1—所得稅稅率）×（P/A,r,n）3.因使用壽命縮短造成的經(jīng)濟性貶值的估算

第三節(jié) 市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

一、市場法的評估步驟

（一）鑒定被評估對象

（二）選擇參照物

（三）對評估設(shè)備和參照物之間的差異進行比較和調(diào)整（1）銷售時間差異的比較和調(diào)整。（2）結(jié)構(gòu)、性能、品牌差異的比較和調(diào)整。（3）新舊程度差異的比較和調(diào)整。

（4）銷售數(shù)量、結(jié)算方式差異的比較和調(diào)整。

（四）匯總各因素差異調(diào)整值，計算出評估值

二、市場法評估機器設(shè)備的具體方法

（一）直接比較法

直接比較法是根據(jù)與評估對象相同的市場參照物，按照參照物的市場價格來直接確定評估對象的價值。直接比較法比較簡單，對市場的反映較為客觀，能較為準(zhǔn)確地反映設(shè)備的市場價值。

大多數(shù)情況下，要找到完全相同的兩臺設(shè)備是很困難的，這就需要對評估對象與參照物之間的細微差異做出調(diào)整。需要注意的是，評估對象與參照物之間的差異必須是很小的，價值量的調(diào)整應(yīng)該很小且容易直接確定，否則不能使用直接比較法。

（二）相似比較法

相似比較法是以相似參照物的市場銷售價格為基礎(chǔ)，通過對效用、能力、質(zhì)量、新舊程度等方面的比較，按一定的方法對其差異做出調(diào)整，從而確定評估對象的價值的一種方法。

公式：評估價值=參照物價格±被評估設(shè)備與參照物差異的量化合計金額 調(diào)整的因素和方法如下：

（1）制造商因素?？梢愿鶕?jù)新設(shè)備的價格差異率作為舊設(shè)備的調(diào)整比率。（2）生產(chǎn)能力。調(diào)整方法一般為兩種：一是按新設(shè)備的價格差異率調(diào)整，二是用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法調(diào)整。

（3）出廠日期和服役年齡調(diào)整。通過二手設(shè)備交易市場的成交價資料統(tǒng)計，設(shè)備的出廠日期是影響設(shè)備價格的主要因素。

（4）銷售時間。調(diào)整額=參照物的售價×價格變動率

（5）地理位置。地理位置差異可能影響價格，因為評估對象需要發(fā)生部分拆卸和移動成本。

（6）安裝方式。安裝方式是影響價格的另一因素。如果參照物的價格是已拆卸完畢并在交易市場提貨的價格，而評估對象是安裝在原使用者所在的地點未進行拆卸的，則需要考慮該因素的影響，從參照物的價格中扣減拆卸設(shè)備所要發(fā)生的費用。

（7）附件。一些老設(shè)備的附件以及易損備件等也是要考慮的重要因素，因為這些備件可能在市場是難以買到，如果出售方?jīng)]有足夠的備件，設(shè)備的價格會大大的降低。（8）實體狀態(tài)。由于設(shè)備的使用環(huán)境、使用條件各不相同，因此，實體狀態(tài)一般都有差異，需要對評估對象和市場參照物進行比較調(diào)整。

（9）交易背景。（10）交易方式。（11）市場。

第四節(jié) 收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

收益法是根據(jù)資產(chǎn)的獲利能力來確定資產(chǎn)價值的一種方法。在機器設(shè)備評估中，使用收益法的前提條件是：

①機器設(shè)備必須具備獨立獲利能力并可以量化； ②能確定合理的折現(xiàn)率。

第五節(jié) 機器設(shè)備評估的特殊問題研究

一、關(guān)于水輪機的評估

水輪機是水電站的主要設(shè)備，是針對不同河流、不同地理位置、不同水流量設(shè)計制造的專用設(shè)備。在對水輪機進行評估時，不能能簡單按出廠價加各種費用的方法確定其重置成本，而應(yīng)根據(jù)技術(shù)參數(shù)和運行狀態(tài)（如：立軸還是臥軸，臥流還是混流，設(shè)計水頭，額定轉(zhuǎn)速等），按工程量以及對應(yīng)的各種費用計算評估值。

二、關(guān)于有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)的評估

有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)主要是指動力輸電網(wǎng)、通信和有線電視網(wǎng)絡(luò)等通過埋設(shè)和架空電纜、光纜所形成的固定資產(chǎn)。有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)在評估方面的特殊性表現(xiàn)在其與通常的機器設(shè)備不一樣，是一種對電力或信息進行傳輸?shù)木€路或裝置，這類資產(chǎn)主要分布在野外，有的建設(shè)在山上，有的埋設(shè)在地下，并且覆蓋范圍廣，給核實清查帶來很大難度；在評估時，常常是根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)實際竣工的工程量等有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合評估基準(zhǔn)日人工價格及材料價格等確定這類資產(chǎn)的價值。

思考題：

（1）機器設(shè)備評估中應(yīng)用成本法，其思路和基本步驟是什么？（2）如何理解和測算機器設(shè)備的功能性貶值？

（3）用收益法評估機器設(shè)備時，應(yīng)如何考慮收益額的確定？

第三篇：資產(chǎn)評估

可行性研究報告是申辦者向有權(quán)審批機關(guān)提出立項申請的文件之一，起草時應(yīng)從：

1、企業(yè)的名稱、性質(zhì)、注冊資金；

2、經(jīng)營范圍和生產(chǎn)規(guī)模；

3、產(chǎn)品市場分布；

4、經(jīng)營期限；

5、原材料的采購、生產(chǎn)流程、環(huán)保；

6、成本結(jié)算和經(jīng)濟效益分析等六方面進行論證。其目的在于說明該項目的開發(fā)是具可行性的，不僅可以充分利用國內(nèi)資源，生產(chǎn)暢銷國際市場的新產(chǎn)品，同時能引進外國先進技術(shù)、科學(xué)管理方法以及擴大就業(yè)?？尚行匝芯繄蟾娴淖饔迷谟谑箤徟鷻C關(guān)了解該項目的基本情況和優(yōu)勢，使立項能順利獲準(zhǔn)，所以可行性研究報告應(yīng)具體翔實，最好能羅列數(shù)據(jù)來說明問題。分兩種情況：

1、報關(guān)企業(yè)登記，先到直屬海關(guān)的企管處或者企管科得到許可，再到企業(yè)所在地隸屬海關(guān)辦理登記。

《中華人民共和國海關(guān)對報關(guān)單位注冊登記管理規(guī)定》

第十條 申請報關(guān)企業(yè)注冊登記許可，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）報關(guān)企業(yè)注冊登記許可申請書；

（二）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本或者《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》復(fù)印件；

（三）企業(yè)章程；

（四）出資證明文件復(fù)印件；

（五）所聘報關(guān)從業(yè)人員的《報關(guān)員資格證》復(fù)印件；

（六）從事報關(guān)服務(wù)業(yè)可行性研究報告；

（七）報關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人工作簡歷；

（八）報關(guān)服務(wù)營業(yè)場所所有權(quán)證明、租賃證明；

（九）其他與申請注冊登記許可相關(guān)的材料。

第三十四條 報關(guān)企業(yè)申請辦理注冊登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）直屬海關(guān)注冊登記許可文件復(fù)印件；

（二）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件（分支機構(gòu)提交營業(yè)執(zhí)照）；

（三）稅務(wù)登記證書副本復(fù)印件；

（四）銀行開戶證明復(fù)印件；

（五）組織機構(gòu)代碼證書副本復(fù)印件；

（六）《報關(guān)單位情況登記表》、《報關(guān)單位管理人員情況登記表》（見附件3）；

（七）報關(guān)企業(yè)與所聘報關(guān)員簽訂的用工勞動合同復(fù)印件；

（八）其他與報關(guān)注冊登記有關(guān)的文件材料。

2、收發(fā)貨人登記直接到所在地隸屬海關(guān)就行了。

第三十五條 進出口貨物收發(fā)貨人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到所在地海關(guān)辦理報關(guān)單位注冊登記手續(xù)。

進出口貨物收發(fā)貨人在海關(guān)辦理注冊登記后可以在中華人民共和國關(guān)境內(nèi)各個口岸地或者海關(guān)監(jiān)管業(yè)務(wù)集中的地點辦理本企業(yè)的報關(guān)業(yè)務(wù)。

第三十六條 進出口貨物收發(fā)貨人申請辦理注冊登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（個人獨資、合伙企業(yè)或者個體工商戶提交營業(yè)執(zhí)照）；

（二）對外貿(mào)易經(jīng)營者登記備案表復(fù)印件（法律、行政法規(guī)或者商務(wù)部規(guī)定不需要備案登記的除外）；

（三）企業(yè)章程復(fù)印件（非企業(yè)法人免提交）；

（四）本規(guī)定第三十四條

（三）、（五）、（六）項規(guī)定的文件材料；

（五）其他與注冊登記有關(guān)的文件材料。

（四）、

第四篇：資產(chǎn)評估

31三通一平是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。一般合同條件下，三通一平的費用已包含在報價中，業(yè)主負責(zé)外圍協(xié)助，主要工作內(nèi)容由承包商負責(zé)完成，特殊環(huán)境下可能分包出去，比如進場道路過長且業(yè)主對此有明確等級要求，現(xiàn)場鉆井時地下水層過深，巖石等級過高等。32經(jīng)濟性貶值，是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。

33公開市場假設(shè)(Open Market)，假定 資產(chǎn)擬進入的市場是一個公開市場。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地 位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信 息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自 愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進 行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能、用途及其交 易價格等作出理智的判斷。

34超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后 于新設(shè)備，新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè) 備。超額運營成本＝Σ各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)

35市場法的含義：是指利用市場上類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

理論基礎(chǔ)：市場競爭原理

資產(chǎn)價價格由關(guān)鍵因素決定，并呈正比例關(guān)系。

使用前提：需要有充分發(fā)育活躍的公開市場。公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動?？梢允占浇灰谆顒拥男畔?/p>

市場法的優(yōu)缺點：

優(yōu)點：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參 數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場 現(xiàn)實價格。評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

缺點：需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可 對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以 及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。

37例題：

被評估設(shè)備購置于2005年4月，賬面原值100萬元，2008年4月對該設(shè)備進行技術(shù)改造，改造費用為20萬元，2009年4月對該設(shè)備進行評估，得到以下數(shù)據(jù)：(1)2005年至2009年該類數(shù)控機床的定基價格指數(shù)分別為105％、110％、112％、109％、106％；(2)被評估設(shè)備的月人：工成本比同類新型設(shè)備超支1000元；(3)被評估設(shè)備所在企業(yè)的行業(yè)投資報酬率為10％，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，企業(yè)所得稅率為25％；

(4)被評估設(shè)備在評估之前實際利用率僅為60％，預(yù)計該設(shè)備尚可使用1O年。

要求：(1)計算被評估設(shè)備的重置成本；(2)計算被評估設(shè)備的各項損耗及評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))

（1）設(shè)備重置成本（現(xiàn)行成本）：將設(shè)備購置成本和改良成本采用定基物價指數(shù)，計算在評估日重置成本； 設(shè)備在評估日重置成本=100×106%÷105%=100.95萬元；

改良支出在評估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45萬元；

改良后設(shè)備在評估日重置成本=100.95+19.45=120.4萬元；

（2）設(shè)備功能性貶值：

性貶值：

凈超額運營成本=1000 ×12 ×（1-25%）=0.9萬元

凈超額運營成本造成功能性貶值=0.9*（P/A,10%,10）

3）設(shè)備實體性貶值：（設(shè)備更新改造，用加權(quán)使用年限計算成新率）；

實際使用年限=3.52*60%=2.11年（=加權(quán)使用年限*資產(chǎn)利用率）

成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此，實體性貶值=120.4*（1-82.58%）

=20.97萬元；

（4）設(shè)備經(jīng)濟性貶值 經(jīng)濟性貶值=重置成本*經(jīng)濟性貶值率=120.4*30%=36.12萬元

(1)逐年折現(xiàn)加和：

評估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×

0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855

＝9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55

＝137.2562(萬元)

＝1372562(元)(2)前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：

評估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855

＝1372562(元

第五篇：資產(chǎn)評估學(xué)(A)（范文模版）

北 京 交 通 大 學(xué)

遠程與繼續(xù)教育學(xué)院〈夜大〉2011～2012學(xué)年第二學(xué)期 所在函授站或辦學(xué)點 京 煤姓名學(xué)號年級 2011層次本科專業(yè)會計分?jǐn)?shù)

資產(chǎn)評估課考試題（A）考試方式：閉卷

一、名詞解釋（每題4分，共20分）

1、資產(chǎn)評估

2、重置成本

3、固定資產(chǎn)

4、土地價格評估的收益現(xiàn)值法

5、無形資產(chǎn)

二、填空（每空1分，共10分）

1、根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為________________和_________。

2、資產(chǎn)評估的假設(shè)有三種___________、____________、___________。

3、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則_____________、_____________、_____________。

4、企業(yè)整體資產(chǎn)評估建筑于以下兩個假設(shè)條件之上____________、_________________。

三、單項選擇（每題2分，共20分）

1、成本法主要適用于評估（）。

A．可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備

B．可正常變現(xiàn)的設(shè)備

C．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備

D.續(xù)用，但無法預(yù)測未來收益的設(shè)備

2、機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指（）。

A． 從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算的時間

B． 機器設(shè)備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間

C． 機器設(shè)備從使用到報廢為止的時間

D．機器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間

3、已知資產(chǎn)的價值與功能之間存在線性關(guān)系，重置全新機器設(shè)備一臺，其價值為5萬元，年產(chǎn)量為5000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，其重置成本為（）。

A.4萬元B.5萬元C.4至5萬元D.無法確定

4、某資產(chǎn)可以持續(xù)使用，年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則其評估值為（）。

A.200萬元B.250萬元C.300萬元D.350萬元

5、被評估機組的評估值為（）。

A.168000萬元B.135382萬元C.210000萬元

D.177382萬元

6、待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為100%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）。

A.1048000元B.1910000元C.1480000元

D.19100000元

7、對土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失一般是以（）體現(xiàn)的。

A.土地的功能性貶值B.建筑物的功能性貶值

C.土地的經(jīng)濟性貶值C.建筑物的經(jīng)濟性貶值

8、建筑物殘余估價法屬于（）中的一種具體方法。

A.收益還原法B.成本法C.市場法D.功能價值法

9、使用殘余估價評估建筑物的前提條件是，建筑（）。

A.用途合理B.使用強度合理C.能獲得正常收益 D.年獲得超額收益

10、被評估債券為1992年發(fā)行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年評估時，債券市場上同種同期債券交易價，面值100元的交易價為110元，該債券的評估值應(yīng)為（）。

A.120元B.118元C.98元D.110元

四、簡答題（每題10分，共20分）

1、簡述資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中的功能

2、簡述影響房地產(chǎn)價格的因素

五、業(yè)務(wù)題（每題10分，共30分）

1．被評估設(shè)備購建于1985年，帳面原值100000元，1990年和1993年分別進行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，1995年對該設(shè)備進行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測其成新率。

2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費為7600元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元,試用殘余法估測建筑物的價值.3．被評估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價格的10%左右，并且明年仍將維持這個水平。評估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實現(xiàn)利潤中拿出20%用于擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的股本利潤率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的D公司股票。