第一篇：福利院護(hù)理等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（范文）

護(hù)理等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、普護(hù)

服務(wù)對(duì)象：生活基本能自理養(yǎng)員，輕度行為異常者

服務(wù)內(nèi)容：

1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。

2、督促更換并清洗床上用品及衣物。

3、幫忙清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進(jìn)行消毒。

4、督促養(yǎng)員做好個(gè)人衛(wèi)生，督促養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、清洗二便、更換衣物。

5、組織養(yǎng)員參加娛樂活動(dòng)、社區(qū)外出活動(dòng)。

二、半護(hù)

服務(wù)對(duì)象：生活部分不能自理養(yǎng)員，智力障礙患者、精神障礙患者

服務(wù)內(nèi)容：

1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。

2、幫助養(yǎng)員更換并清洗床上用品及衣物。

3、督促養(yǎng)員做口腔護(hù)理、洗臉。

4、幫忙清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進(jìn)行消毒。

5、監(jiān)督養(yǎng)員做好個(gè)人衛(wèi)生，督促養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、清洗二便、更換衣物。

6、督促養(yǎng)員登廁，保持經(jīng)期衛(wèi)生。

7、組織養(yǎng)員參加娛樂活動(dòng)、社區(qū)外出活動(dòng)。

8、開展康復(fù)訓(xùn)練活動(dòng)，進(jìn)行生活技能培訓(xùn)。

三、全護(hù)

服務(wù)對(duì)象：生活基本不能自理養(yǎng)員、肢體障礙患者、視力障礙患者病情較嚴(yán)重的精神障礙患者和行為障礙患者

服務(wù)內(nèi)容：

1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。

2、更換并清洗養(yǎng)員床上用品及衣物。

3、幫助養(yǎng)員做口腔護(hù)理、洗臉。

4、清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進(jìn)行消毒。

5、幫助養(yǎng)員做好個(gè)人衛(wèi)生，為養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、清洗二便、更換衣物。

6、做好養(yǎng)員二便處理及經(jīng)期衛(wèi)生，攙扶行走不便養(yǎng)員和個(gè)案養(yǎng)員登廁。

7、為養(yǎng)員送水、送飯、送藥，到床前進(jìn)行喂水、喂飯、喂藥服務(wù)。

8、組織養(yǎng)員參加娛樂活動(dòng)、社區(qū)外出活動(dòng)。

9、開展個(gè)案康復(fù)訓(xùn)練活動(dòng)，進(jìn)行生活技能培訓(xùn)。

四、特護(hù)

服務(wù)對(duì)象：生活完全不能自理養(yǎng)員，病情嚴(yán)重的精神障礙患者、行為障礙患者、肢體障礙患者和癱瘓病人

服務(wù)內(nèi)容：

1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。

2、更換并清洗養(yǎng)員床上用品及衣物。

3、為養(yǎng)員做口腔護(hù)理、洗臉。

4、清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進(jìn)行消毒。

5、做好養(yǎng)員個(gè)人衛(wèi)生，為養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、理發(fā)、剃須、清洗二便、更換衣物。

6、做好養(yǎng)員二便處理及經(jīng)期衛(wèi)生，攙扶行走不便養(yǎng)員和個(gè)案養(yǎng)員登廁，做到勤檢查、勤換尿布、勤擦洗，保持養(yǎng)員及房間清潔、無異味。

7、對(duì)長(zhǎng)期臥床不能自己翻身的養(yǎng)員，定時(shí)翻身，改善皮膚受壓狀況，防止褥瘡發(fā)生。

8、飯菜、茶水供應(yīng)到床邊，按時(shí)喂水、喂飯、喂藥。

9、細(xì)心觀察、了解、掌握養(yǎng)員飲食、起居及心理變化、思想動(dòng)態(tài)、情緒狀況、精神狀態(tài)等情況，及時(shí)與養(yǎng)員溝通。

10、對(duì)個(gè)案護(hù)理人員根據(jù)情況定時(shí)巡視，防止隨意外出或發(fā)生意外。

11、對(duì)病情嚴(yán)重的精神障礙患者，在其喪失意識(shí)、嚴(yán)重神志不清、狂躁不安、有翻墻現(xiàn)象的養(yǎng)員進(jìn)行監(jiān)管，并做好記錄。

12、組織養(yǎng)員參加娛樂活動(dòng)、社區(qū)外出活動(dòng)。

13、開展個(gè)案康復(fù)訓(xùn)練活動(dòng)，進(jìn)行生活技能培訓(xùn)。

備注：精神障礙患者的護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)最低為半護(hù)。

第二篇：工傷護(hù)理等級(jí)鑒定標(biāo)準(zhǔn)

工傷護(hù)理等級(jí)鑒定標(biāo)準(zhǔn)

工傷護(hù)理等級(jí)鑒定標(biāo)準(zhǔn)：工傷職工已經(jīng)評(píng)定傷殘等級(jí)(一般為一至四級(jí))并經(jīng)勞動(dòng)能力鑒定委員會(huì)確認(rèn)需要生活護(hù)理的，可按月領(lǐng)取生活護(hù)理費(fèi)，工傷護(hù)理等級(jí)鑒定標(biāo)準(zhǔn)。勞動(dòng)能力鑒定委員會(huì)在鑒定工傷職工是否達(dá)到護(hù)理等級(jí)依據(jù)以下五個(gè)生活自理范圍：

1、進(jìn)食;

2、翻身;

3、大、小便;

4、穿衣、洗漱;

5、自我移動(dòng)。生活護(hù)理分三級(jí)：

1、完全護(hù)理依賴：是指生活完全不能自理，上述五項(xiàng)均需護(hù)理者;

2、大部分護(hù)理依賴：是指生活大部分不能自理，上述五項(xiàng)中三項(xiàng)需要護(hù)理者;

3、部分護(hù)理依賴：是指生活部分不能護(hù)理，上述五項(xiàng)中一項(xiàng)需要護(hù)理者。生活護(hù)理依賴等級(jí)由勞動(dòng)能力鑒定委員會(huì)作出。

二、工傷護(hù)理等級(jí)賠償標(biāo)準(zhǔn)

《工傷保險(xiǎn)條例》第32條第2款規(guī)定：“生活護(hù)理費(fèi)按照生活完全不能自理、生活大部分不能自理或者生活部分不能自理3個(gè)不同等級(jí)支付，其標(biāo)準(zhǔn)分別為統(tǒng)籌地區(qū)上職工月平均工資的50%、40%或者30%。”

三、相關(guān)問題理解

1、工傷傷殘等級(jí)不能與工傷護(hù)理等級(jí)劃等號(hào)。

按照國(guó)家規(guī)定，工傷傷殘等級(jí)分為1-10級(jí)，其中1-4級(jí)為完全喪失勞動(dòng)能力、5-6級(jí)為大部分喪失勞動(dòng)能力、7-10級(jí)為部分喪失勞動(dòng)能力。一般來說，5-10級(jí)是沒有護(hù)理等級(jí)依賴的，但也不排除特殊情況。

2、并非1-4級(jí)工傷傷殘等級(jí)都會(huì)評(píng)上護(hù)理等級(jí)依賴。

一般情況下，只有1-4級(jí)的才有可能評(píng)上護(hù)理等級(jí)依賴，但不能機(jī)械地、片面地認(rèn)為評(píng)為1級(jí)傷殘的就應(yīng)完全護(hù)理依賴，評(píng)為2級(jí)傷殘的就應(yīng)大部分護(hù)理依賴，評(píng)為3-4級(jí)傷殘的就應(yīng)部分護(hù)理依賴，自然享受護(hù)理費(fèi)待遇。例如，面部重度毀容評(píng)為3級(jí)，大家都清楚不需要護(hù)理依賴。而雙膝以下缺失或無功能，雖然評(píng)為傷殘等級(jí)為4級(jí)，但其不能自我移動(dòng)，就應(yīng)給予部分護(hù)理依賴。這就是說需要護(hù)理的一般在工傷傷殘1-4級(jí)中產(chǎn)生，井非評(píng)為工傷傷殘1--4級(jí)的工傷職工就必須相應(yīng)需要完全護(hù)理依賴、大部分護(hù)理依賴，部分護(hù)理依賴。傷殘等級(jí)與是否需要護(hù)理依賴之間并不存在必然的關(guān)系，即不能簡(jiǎn)單劃等號(hào)。

2..一、本標(biāo)準(zhǔn)是為了適應(yīng)工傷保險(xiǎn)制度改革，保護(hù)職工合法權(quán)益，加強(qiáng)安全生產(chǎn)和維護(hù)國(guó)家整體利益而制訂的。

二、本標(biāo)準(zhǔn)適用于職工中經(jīng)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門證明屬于工傷，或經(jīng)衛(wèi)生行政部門批準(zhǔn)具有職業(yè)病診斷權(quán)的醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)診斷為職業(yè)病后，經(jīng)醫(yī)療單位確定醫(yī)療終結(jié)時(shí)，需進(jìn)行傷殘醫(yī)療檢查及勞動(dòng)能力鑒定者。

三、本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)傷病者醫(yī)療終結(jié)時(shí)的器官損傷、功能障礙及其對(duì)醫(yī)療與護(hù)理的依賴程度，適當(dāng)考慮了由于傷殘引起的社會(huì)心理因素影響，對(duì)傷殘程度進(jìn)行分級(jí)。

1.器官損傷是工傷的直接的后果，但職業(yè)病不一定有器官缺損。

2.功能障礙工傷后功能障礙的程度與器官缺損的部位及嚴(yán)重程度有關(guān)，職業(yè)病所致的器官功能障礙與疾病的嚴(yán)重程度相關(guān)。對(duì)功能障礙的判定，應(yīng)以醫(yī)療終結(jié)時(shí)的醫(yī)療檢查結(jié)果為依據(jù)，根據(jù)評(píng)殘對(duì)象逐個(gè)確定。本標(biāo)準(zhǔn)在附錄A、C、E、G、I中對(duì)一些傷殘類別的定義以及所造成功能障礙的分級(jí)判定基準(zhǔn)，作了交代和說明，工傷鑒定《工傷護(hù)理等級(jí)鑒定標(biāo)準(zhǔn)》。

3.醫(yī)療依賴指?jìng)⒉≈職埡?，于醫(yī)療終結(jié)時(shí)仍然不能脫離治療者。

4.護(hù)理依賴指?jìng)?、病致殘者因生活不能自理需依賴他人護(hù)理者。生活自理范圍主要包括下列五項(xiàng)：

(1)進(jìn)食(2)翻身(3)大、小便(4)穿衣、洗漱(5)自我移動(dòng)

護(hù)理依賴的程度分三級(jí)：

a.完全護(hù)理依賴指上述五項(xiàng)均需護(hù)理者。

b.大部分護(hù)理依賴指上述五項(xiàng)中三項(xiàng)需要護(hù)理者。

c.部分護(hù)理依賴指上述五項(xiàng)中一項(xiàng)需要護(hù)理者。

5.心理障礙一些特殊殘情，在器官缺損或功能障礙的基礎(chǔ)上雖不造成醫(yī)療依賴，但卻導(dǎo)致心理障礙或減損傷殘者的生活質(zhì)量，在評(píng)定殘情時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮這些后果。

四、依據(jù)上述原則將工傷及職業(yè)病傷殘?jiān)斐墒艿那闆r分為十級(jí)，列于甲表。

由于傷殘類型復(fù)雜，有的類型分級(jí)可以由最重(一級(jí))到最輕(十級(jí))覆蓋十級(jí)，有的類型可以不足十級(jí)，或者空級(jí)。對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)未列載的個(gè)別傷殘情況，可根據(jù)上述原則，參照本標(biāo)準(zhǔn)中相應(yīng)等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。

五、本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同系統(tǒng)和器官致殘類別分為五個(gè)部分制訂，每個(gè)部分均包含有標(biāo)準(zhǔn)正文(工傷及職業(yè)病致殘程度分級(jí)表)、補(bǔ)充件(分級(jí)依據(jù)或判定基準(zhǔn))及參考件(正確使用標(biāo)準(zhǔn)的說明)，如乙表所示。為便于使用，后附分級(jí)系列。

由職業(yè)因素所致內(nèi)科以外的，且屬于衛(wèi)生部頒布的職業(yè)病名單中的病傷，于醫(yī)療終結(jié)時(shí)其致殘等級(jí)皆根據(jù)表1～4部分中相應(yīng)的殘情進(jìn)行鑒定，其中因職業(yè)腫瘤手術(shù)所致的殘情參照主要受損器官的相應(yīng)條目進(jìn)行評(píng)定。

六、在使用本標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循補(bǔ)充件中各類傷殘的分級(jí)依據(jù)或判定基準(zhǔn)，依照參考件中正確使用標(biāo)準(zhǔn)的說明，根據(jù)傷殘的具體情況，掌握本標(biāo)準(zhǔn)的分級(jí)，進(jìn)行工傷及職業(yè)病致殘程度的鑒定。

七、對(duì)于同一器官或系統(tǒng)多處損傷，或一個(gè)以上器官同時(shí)受到損傷者，應(yīng)先對(duì)單項(xiàng)傷殘程度進(jìn)行鑒定。如幾項(xiàng)傷殘等級(jí)不同，以重者定級(jí);多項(xiàng)等級(jí)相同，晉升一級(jí)。

八、如受工傷損害的器官原有傷殘和疾病史，其致殘等級(jí)的評(píng)定，以醫(yī)療終結(jié)時(shí)本次實(shí)際的致殘結(jié)局為依據(jù)。

十級(jí)傷殘等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) :

傷殘的等級(jí)分為一級(jí)到十級(jí)傷殘。

一級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活完全不能自理，全靠別人幫助或采用專門設(shè)施，否則生命無法維持;

b.意識(shí)消失;

c.各種活動(dòng)均受到限制而臥床;

d.社會(huì)交往完全喪失。

二級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活需要隨時(shí)有人幫助;

b.各種活動(dòng)受限，僅限于床上或椅上的活動(dòng);

c.不能工作;

d.社會(huì)交往極度困難。

三級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.不能完全獨(dú)立生活，需經(jīng)常有人監(jiān)護(hù);

b.各種活動(dòng)受限，僅限于室內(nèi)的活動(dòng);

c.明顯職業(yè)受限;

d.社會(huì)交往困難。

四級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活能力嚴(yán)重受限，間或需要幫助;

b.各種活動(dòng)受限，僅限于居住范圍內(nèi)的活動(dòng);

c.職業(yè)種類受限;

d.社會(huì)交往嚴(yán)重受限。

五級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活能力部分受限，偶爾需要監(jiān)護(hù);

b.各種活動(dòng)受限，僅限于就近的活動(dòng);

c.需要明顯減輕工作;

d.社會(huì)交往貧乏。

六級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活能力部分受限，但能部分代償，條件性需要幫助;

b.各種活動(dòng)降低;

c.不能勝任原工作;

d.社會(huì)交往狹窄。

七級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活有關(guān)的活動(dòng)能力嚴(yán)重受限;

b.短暫活動(dòng)不受限，長(zhǎng)時(shí)間活動(dòng)受限;

c.工作時(shí)間需要明顯縮短;

d.社會(huì)交往降低。

八級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常生活有關(guān)的活動(dòng)能力部分受限;

b.遠(yuǎn)距離流動(dòng)受限;

c.斷續(xù)工作;

d.社會(huì)交往受約束。

九級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日常活動(dòng)能力大部分受限;

b.工作和學(xué)習(xí)能力下降;

c.社會(huì)交往能力大部分受限;

十級(jí)傷殘劃分依據(jù)

a.日?；顒?dòng)能力部分受限;

b.工作和學(xué)習(xí)能力有所下降;

c.社會(huì)交往能力部分受限。

第三篇：物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)5級(jí)最新

總則

1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服

務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn) 外，尚應(yīng)符合國(guó)家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)定。2 術(shù)語和定義

2.0.1 物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相 關(guān)場(chǎng)地，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動(dòng)。

2.0.2 物業(yè)共用部分

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共 同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要 包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

2.0.3 專項(xiàng)服務(wù)

接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化、環(huán) 境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。

2.0.4 特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。

2.0.5 突發(fā)公共事件

突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損 失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急 事件。3 基本規(guī)定

3.0.1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維 修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和 改造工作。

3.0.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。

3.0.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其 他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè) 管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人 員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。

4.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、7 雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 8 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周 內(nèi)修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃。控制柜

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi) 部除塵1 次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表 面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。

云臺(tái)

每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面 清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每半 年表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分

鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

4.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防 安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 13 池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機(jī)柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排

煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 14 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重 旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春 后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的 植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長(zhǎng)季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，15 不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬 和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1 次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。

4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺(tái)、屋面

雨季前清掃1 次天臺(tái)、屋面。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護(hù)

4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

4.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存30 日備查。

4.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。5 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

5.1 基本要求

5.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其 他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng) 歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全

防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。

5.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

5.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。

5.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、22 雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每半年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每2 月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每半年切換1 次備用水泵。4 每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

5.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每2周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)

行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。樓外照明

每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi) 修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜每日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃。控制柜

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

5.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每2月檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2月表面清潔1次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內(nèi)部除塵1次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每半年檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲(chǔ) 巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤(rùn)滑情況； 每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。8 滅火器

每周巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

5.4 綠化養(yǎng)護(hù)

5.4.1 基本要求 喬木

生長(zhǎng)基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木

生長(zhǎng)基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊

植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。草坪

保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。

5.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死 亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌

木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。整形修剪

喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和 色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草

每年全面除草2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的20%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 2 次。

5.4.3 工作檢查和記錄 生長(zhǎng)季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。

5.5 環(huán)境衛(wèi)生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每3 日噴灑1 次殺蟲藥。

4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。

每月擦拭2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。

每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺(tái)、屋面

雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺(tái)、屋面。

每季度巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。

每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

5.5.3 工作檢查和記錄

每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

5.6 公共秩序維護(hù)

5.6.1 主要出入口有專人值守。

5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

5.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

5.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存30 日備查。

5.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

5.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

5.7 裝飾裝修管理

5.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 33 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

5.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

6 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

6.1 基本要求

6.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè) 備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其 他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

6.1.4 檔案

1 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資 料、收費(fèi)資料等。

6.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

6.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。報(bào)修進(jìn)行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織1 次社區(qū)文化活動(dòng)。

設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 36 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

6.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。

6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 37 防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

6.2.2 共用部位

房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每月巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每季度檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每季度切換1 次備用水泵。每年檢查 2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

6.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 39 狀態(tài)；每2 周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi) 修復(fù)。樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)；每月調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃?？刂乒?/p>

每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年活化1次蓄電池； 每周巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。

9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。

6.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每季度檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每季度 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備

每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。

8 云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更 記錄。讀卡器

每月檢查1 次外觀； 每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。

6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

5

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 44 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

6.4 綠化養(yǎng)護(hù)

6.4.1 基本要求 喬木

植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 85%。灌木

植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能 及時(shí)補(bǔ)栽或更換。草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

6.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇 情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；

灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的 依賴。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病 蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提 前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪 46 1 次；綠籬和色塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草

每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有 效控制。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。

6.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。有綠化檔案。

6.5 環(huán)境衛(wèi)生

6.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。

每日巡視保潔2 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每季度清掃 1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1 次天臺(tái)、屋面。

每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。

雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

6.6 公共秩序維護(hù)

6.6.1 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。

6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。

6.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

6.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄，應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯 著位置。

6.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

6.6.7 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

6.6.8 備勤人員 24 小時(shí)待崗。

6.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

6.7 裝飾裝修管理

6.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄

7.1.4 檔案

1 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

7.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

7.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動(dòng)。重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。

11 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

7.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

7.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）

每2 周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每2 月檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷

器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑?消毒1次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，55 組織清理、疏通。

每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故 障3 日內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5

日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。控制柜

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年1 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

7.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。

網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。

紅外對(duì)射探測(cè)器

每2 月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備

每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。

云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ) 巡更記錄。讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。

7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 58 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

7.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，59 逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定

每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

7.4 綠化養(yǎng)護(hù)

7.4.1 基本要求 喬木

植株生長(zhǎng)良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 90%。灌木

植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能 及時(shí)補(bǔ)栽。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。

7.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌

溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土 壤情況合理灌溉。施肥

喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和

草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行 追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪

喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪； 灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草

每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜 草應(yīng)及時(shí)清除。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。

7.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。綠化檔案齊全。

7.5 環(huán)境衛(wèi)生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。

7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭2 次信報(bào)箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。

每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每季度清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃1 次 天臺(tái)、屋面。

每2 周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。

每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要

道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

7.6 公共秩序維護(hù)

7.6.1 出入口有專人24 小時(shí)值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。

7.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

7.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。

7.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.6.7 每年進(jìn)行3 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

7.6.8 備勤人員 24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人 員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。

7.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

7.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

8 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

8.1 基本要求

8.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于12 小時(shí)、節(jié) 假日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。按需求配備具有外語會(huì)話能力的管理人員。

8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

8.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

8.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

8.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情

況、收支情況、本收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年 物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。

每月公示上月主要工作計(jì)劃完成情況及下月主要工作 計(jì)劃。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 15 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 1 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 85% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 69 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織3 次社區(qū)文化活動(dòng)。重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部 門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

8.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

8.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）

每周巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每月檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測(cè) 1 次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí) 電涌保護(hù)器。

8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷

器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗 消毒1次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每月切換1次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

8.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。

每次降雨前后及過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

8.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每班巡視1 次，一般故障8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日 內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視3 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年 檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，內(nèi)容包 括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)?？刂乒?/p>

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝 置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能 裝置。發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年2 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

8.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每日表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。

網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。

紅外對(duì)射探測(cè)器

每月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面 清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備

每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次； 每日存儲(chǔ)巡更記錄。

讀卡器

每周檢查1 次外觀； 每周表面清潔1 次，查看防水狀況。

電磁鎖門鎖

每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。

8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相

關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 75 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

8.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

8.3 消防安全防范

8.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 2 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

8.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 77 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)防2 次排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 78 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

8.4 綠化養(yǎng)護(hù)

8.4.1 基本要求

喬木

植株生長(zhǎng)健壯，樹冠完整，出現(xiàn)死亡或缺株后應(yīng)及時(shí)補(bǔ) 栽，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 95%。灌木

植株生長(zhǎng)健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效 果好，符合植物品種的造型特點(diǎn)。綠籬和色塊

造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時(shí)，出現(xiàn) 死亡或缺株應(yīng)及時(shí)補(bǔ)栽。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于99%，花壇植物死亡率超過1%后能 及時(shí)補(bǔ)栽更換。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 99%。

8.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

有灌溉計(jì)劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采 用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水資源進(jìn)行灌溉；確保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其他時(shí)間根據(jù)植 79 物種類、生長(zhǎng)情況和土壤墑情合理安排灌溉。施肥

喬木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情 況進(jìn)行追肥；通過有機(jī)覆蓋等方法，逐年增加土壤有機(jī)質(zhì)。病蟲害防治

采取預(yù)防為主，綜合防治的方針；及時(shí)掌控病蟲害的發(fā) 生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使 用化學(xué)農(nóng)藥對(duì)環(huán)境的影響。整形修剪

喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時(shí)，全年

至少修剪3 次；綠籬和色塊每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生長(zhǎng)季節(jié)至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草

每年全面除草5 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的2%，局部雜草覆蓋率不超過 綠地面積的30%，不出現(xiàn) 20 厘米以上的雜草。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物應(yīng)隨時(shí)清理 干凈。

8.4.3

工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作。編制每周綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。綠化檔案齊全、準(zhǔn)確。

8.5 環(huán)境衛(wèi)生

8.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。配有專用垃圾清運(yùn)車清運(yùn)垃圾，密閉運(yùn)輸、外觀整 潔。

8.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃、清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每日擦拭1 次信報(bào)箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

配有家具的，每月護(hù)理1 次。

每日巡視保潔3 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每日清掃并清拖1 次樓道、樓梯地面。

每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。

2 電梯轎箱

每日擦拭2 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖2 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護(hù)理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護(hù)1 次。

每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每月清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃2 次天 臺(tái)、屋面。

每周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔4 次樓外道路。

每周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月清潔1 次 雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃；雨后4小時(shí)道 路無成片積水，雨后天晴1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔水平。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。晝間降雪的，隨時(shí) 清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在次日 10：00 前清掃干凈。82

8.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每2 周全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

8.6 公共秩序維護(hù)

8.6.1 出入口有專人24 小時(shí)值守。

8.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視 4 次，其中樓內(nèi)巡視 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。

8.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

8.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

8.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。

8.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

8.6.7 每年進(jìn)行 4 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，其中有業(yè)主或使 用人參與的演習(xí)不少于1 次，做好記錄。

8.6.8 備勤人員 24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)人員的 25%，配備必要的應(yīng)急工具。

8.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。

檔案齊全。

8.7 裝飾裝修管理

8.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

8.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

8.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

8.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

8.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

8.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄

DB11/T 391-2006 物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系管理標(biāo)準(zhǔn)體系

GA503-2004

建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程

GA587-2005

建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理

GB50140-2005

建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范

GB50084-2001

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（2005 版）

GB50261-2005

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范

GB50354-2005

建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗(yàn)收規(guī)范

GB50016-2006

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GB50166-2007

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范

GB50263-2007

氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范

GB50303-2002

建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GA308-2001

安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范

GA767-2008

消防控制室通用技術(shù)要求

GB50242-2002

建筑給水排水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GB50243-2002

通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GB50365-2005

空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范

GB 17051-1997

二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

CJ/T 48-1999

生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

GB50310-2002

電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GB50339-2003

智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GB50057-1994

建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（2000 版）

GB50343-2004

建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范

GB50198-94

民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范

GB50054-95

低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范

JGJ/T16-92

民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范

GBT 21741-2008

住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術(shù)條件

DB11/T 213-2003

城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

北京市地方標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Residential Property Service Standard

（報(bào)批稿）

DBXXX-2010

條文說明

2010

北京

1 基本要求

1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)設(shè)置專用的客戶服務(wù)場(chǎng)所，有

明顯標(biāo)志、固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式； 三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)辦公家具、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備分別提出了要求。四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求客戶服務(wù)中心公示主要服務(wù)人員 照片?？蛻舴?wù)場(chǎng)所根據(jù)項(xiàng)目類型和特點(diǎn)制定業(yè)務(wù)接待時(shí) 間。在客戶服務(wù)場(chǎng)所的顯著位置公示24 小時(shí)服務(wù)電話，有專人接聽，處理業(yè)主或使用人的報(bào)修、投訴等。

1.2 人員 從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書，如：電梯維修、空

調(diào)制冷維修、強(qiáng)電運(yùn)行維修、消防監(jiān)控等專業(yè)人員均應(yīng)持證 上崗；直接從事供水工作的人員應(yīng)取得健康體檢合格證。從業(yè)人員應(yīng)遵守本企業(yè)制定的行為規(guī)范，佩戴明顯 標(biāo)志；二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求統(tǒng)一著裝。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域均應(yīng)配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及 房屋建筑安全管理員。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任職條件分別提出要

求，最低要求為2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作 經(jīng)歷，經(jīng)培訓(xùn)考核成為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在 冊(cè)人員。五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提出可以根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和業(yè)主需求，配備 具有外語會(huì)話能力的管理人員。

1.3 制度 根據(jù)項(xiàng)目情況制定各項(xiàng)管理制度，如：房屋管理制

度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消 防安全防范制度、綠化養(yǎng)護(hù)制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、公共 秩序維護(hù)管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財(cái)務(wù)管 理制度、收費(fèi)管理制度、培訓(xùn)與考核制度等。根據(jù)項(xiàng)目情況制定突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，如：火

災(zāi)、水、電、氣、電梯、公共衛(wèi)生事件、極端氣象災(zāi)害等應(yīng) 急預(yù)案。員工的培訓(xùn)、考核包括以下內(nèi)容：

員工入職培訓(xùn)，即針對(duì)企業(yè)文化、規(guī)章制度、服務(wù)理念 等進(jìn)行培訓(xùn)、考核。

員工崗位培訓(xùn)，即針對(duì)不同的專業(yè)、崗位制定培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施并考核。建立巡視、檢查、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)工作 記錄，記錄應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確。

1.4 檔案

建立物業(yè)管理檔案，包括：基礎(chǔ)資料、業(yè)主資料、運(yùn)行

維護(hù)資料?；A(chǔ)資料包括竣工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。業(yè)主資料包括業(yè) 主或使用人的基本信息、物業(yè)權(quán)屬資料等。運(yùn)行維護(hù)資料包 括房屋及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄、服務(wù)和管理資 料等。

檔案管理應(yīng)遵守有關(guān)保密規(guī)定，不得外泄業(yè)主資料。

四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)有檔案資料室及專職檔案管理人 員。

四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件管理物業(yè)管 理檔案。

1.5 標(biāo)志

消防、逃生通道、安全出口等重點(diǎn)部位和設(shè)施設(shè)備應(yīng)設(shè) 置專用標(biāo)志；作業(yè)施工期間應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志；綠地、水景等 部位設(shè)置溫馨提示。

標(biāo)志應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確，不得遮擋、轉(zhuǎn)向、涂改、移 位或轉(zhuǎn)為他用。

1.6 客戶服務(wù) 五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求每半年向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)合同履行 情況和收支情況等；每月公示主要工作計(jì)劃和完成情況。對(duì)停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等，涉及業(yè)主和使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)履行告知義務(wù)。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)報(bào)修、投訴進(jìn)行回訪。四級(jí)以 上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)回訪比例提出要求。

回訪率是指回訪數(shù)量占業(yè)主或使用人報(bào)修數(shù)量或投訴 數(shù)量的百分比。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年公開征集物業(yè)服務(wù)意見，保

留征詢意見問卷、滿意率統(tǒng)計(jì)表、整改措施及實(shí)施方案、公 示情況記錄等資料。

問卷率是指實(shí)際回收的有效問卷數(shù)量占業(yè)主數(shù)量的百 分比。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每月檢查 1 次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，重

要節(jié)假前組織房屋及共用設(shè)施設(shè)備檢查、消防安全檢查等，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題、整改措施、整改結(jié)果等進(jìn)行記錄。

5 三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī) 房。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織社區(qū)文化活動(dòng)，并應(yīng)充分考 慮活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)生意外。四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)立公共信息欄用于宣傳，宣傳 材料應(yīng)張貼有序、更新及時(shí)、保持美觀。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求提供特約服務(wù)，為業(yè)主提供便利。

1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理

要求建立專項(xiàng)服務(wù)委托管理制度，對(duì)共用設(shè)施設(shè)備維修 養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、操 作人員的職業(yè)資格證書進(jìn)行確認(rèn)，簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，并對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

其中涉及到電梯作業(yè)、有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、壓力 容器操作等特種作業(yè)的，委托工作實(shí)施前應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行

交底，并履行相應(yīng)的審批手續(xù)。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

本標(biāo)準(zhǔn)描述的維修工作是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 日常維修服務(wù)，需使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的，按照《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《北 京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》等執(zhí)行。

2.1 綜合管理 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)建立完整的房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔

案，包括設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄等。

2 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》 的規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估、鑒定。明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查的內(nèi)容、路

線、頻次等要求，制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù) 要做好記錄；每年第四季度制定下一房屋及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，特種設(shè)備應(yīng)定期檢驗(yàn)檢測(cè)并有 相應(yīng)記錄。在發(fā)生雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前

后，要對(duì)防雷裝置、屋面防水、排水系統(tǒng)等組織專項(xiàng)檢查并 做好記錄。

2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度由房屋建筑安全檢查員以目測(cè)方式對(duì)基礎(chǔ)、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查；其中每年第四季度的檢查應(yīng)配 合每年的房屋檢查工作進(jìn)行。建筑部件

1）

定期對(duì)建筑部件進(jìn)行巡視檢查，按照責(zé)任范圍進(jìn) 行維修養(yǎng)護(hù)。

標(biāo)準(zhǔn)中描述建筑部件的雨罩、空調(diào)室外機(jī)臺(tái)架是指和主 體結(jié)構(gòu)形成整體的構(gòu)件，業(yè)主自裝的除外。

2）

巡視時(shí)如發(fā)現(xiàn)窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、糟

朽、開焊、小五金缺損等情況應(yīng)修補(bǔ)。修補(bǔ)后的鋼木門窗應(yīng) 開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全；玻璃裝釘 牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差別。

3）

物業(yè)共用部分的室內(nèi)墻面及頂棚不應(yīng)出現(xiàn)空鼓、剝落現(xiàn)象，修繕后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)原有功能，抹面應(yīng) 接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。吊頂?shù)?龍骨應(yīng)整齊，無明顯變形。吊頂板整潔無污漬，不缺邊角。

室內(nèi)地面、散水不應(yīng)出現(xiàn)起砂、空鼓、松動(dòng)的情況，維 修后應(yīng)平整、光滑、接搓平順。

外墻面應(yīng)保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻 磚不松動(dòng)，不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴(yán)重空鼓有 脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)及時(shí)排除險(xiǎn)情，排除后應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。在冬、夏季節(jié)交換的高溫差時(shí)期，要特別加強(qiáng)對(duì)墻面裝飾材 料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現(xiàn)象發(fā)生。

煙道不應(yīng)有裂縫、破損、堵塞，修繕后應(yīng)保持通暢。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)檢查頻次有差異。

4）

定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干

凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換，修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。

屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍，補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。陽臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn) 保護(hù)層開裂，應(yīng)及時(shí)封堵裂縫，維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有 裂縫及露筋現(xiàn)象。附屬構(gòu)筑物

1）

定期巡查道路、路面、側(cè)石、管井、溝渠等，發(fā) 現(xiàn)陷落、損壞、松動(dòng)、丟失等現(xiàn)象應(yīng)安排修復(fù)。

2）

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)檢查雨、污水管井的頻次有差異。

3）

定期對(duì)大門、圍墻等進(jìn)行巡查，如存在開裂，倒

塌，基礎(chǔ)松動(dòng)等現(xiàn)象，應(yīng)安排修復(fù)。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)巡查頻 次有差異。

4）

定期對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡

查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保證其安全使用；不能及時(shí)修復(fù)的 要進(jìn)行圍護(hù)，并設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志。

5）

防雷裝置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成檢測(cè)。

每次出現(xiàn)雷電后對(duì)防雷裝置進(jìn)行專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng) 立即修復(fù)或更換。

在檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)的不符合項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)采取措施處理。

2.3 空調(diào)系統(tǒng) 根據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標(biāo)準(zhǔn)的 通知》（國(guó)發(fā)[2006]28 號(hào)）控制室內(nèi)溫度，夏季不低于 26 攝氏度，冬季不高于20 攝氏度。根據(jù)衛(wèi)生部《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理 辦法》（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)[2006]53 號(hào)）的要求，建立空調(diào)衛(wèi)生管理 制度和應(yīng)急預(yù)案。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年檢查1 次管道、閥門并除銹。

三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)冷卻塔噪聲提出檢測(cè)要求。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的清洗消毒頻次有 差異。一至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)定期對(duì)冷凍水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)。

2.4 二次供水設(shè)施

二次供水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到以下要求： 運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染； 水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)； 水箱及管道無銹蝕、水箱間保持清潔； 做好日常巡視、維修、養(yǎng)護(hù)、水箱清洗、消毒記錄。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)水箱間的巡視頻次有差異。

2.5 排水系統(tǒng) 排水、排污管道應(yīng)通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。

三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對(duì)主 要排水口、管井進(jìn)行檢查。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)污水泵的巡視頻次有差異?；S池、污水井的清掏工作應(yīng)由具備安全生產(chǎn)條件 的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)其資質(zhì)，對(duì)清掏

作業(yè)的過程進(jìn)行監(jiān)督。

2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

樓內(nèi)照明是指建筑物內(nèi)共用部位的照明。

電光源和照明燈具完好，當(dāng)照度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%時(shí)，應(yīng)進(jìn)行維修。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓內(nèi)照明的巡視頻次和修復(fù)時(shí)限有 差異。樓外照明

樓外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：園區(qū)照 明、園區(qū)道路照明、圍墻照明、景觀照明，航空障礙標(biāo)志燈 等。

照度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)80%時(shí)，應(yīng)進(jìn)行維修。

保證燈具和附屬配電箱的防水性能應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)的防護(hù) 等級(jí)（IP 等級(jí)）。

景觀照明、園區(qū)照明以照明效果是否明顯受到影響作維 修的依據(jù)。

光控開關(guān)和時(shí)間控制器應(yīng)保持完好并根據(jù)季節(jié)變化對(duì) 開啟和關(guān)閉的時(shí)間進(jìn)行定期調(diào)整。

共用部位道路照明的開閉時(shí)間應(yīng)與本市路燈的開閉時(shí) 間基本同步。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓外照明的巡視頻次和修復(fù)時(shí)限有 差異。應(yīng)急照明

應(yīng)急照明包括安全照明燈、疏散照明燈、疏散指示燈、樓層指示燈。

高于100 米的建筑物內(nèi)的應(yīng)急照明斷電后，依靠蓄電池

維持時(shí)間應(yīng)不少于30分鐘，低于100米的應(yīng)不少于20分鐘。

應(yīng)急照明燈具的集中式或自帶式蓄電池都應(yīng)定期進(jìn)行 充放電。低壓柜、低壓配電箱、控制柜

檢查低壓柜各個(gè)支路的負(fù)荷情況，電氣元件和連接點(diǎn)溫 度，各種表計(jì)異常誤差，柜內(nèi)積塵情況，異常噪聲和氣味，各類電氣元件的設(shè)定值的異常變化，進(jìn)出線的護(hù)口，鎖具、柜體，各種標(biāo)志標(biāo)牌，指示燈，各種電器裝置或控制設(shè)備的 設(shè)定參數(shù)，按鈕，轉(zhuǎn)換開關(guān)，遠(yuǎn)控裝置。

定期切換 EPS 主備電源和末端雙路電源互投開關(guān)，定期 對(duì)蓄電池充放電。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差異。發(fā)電機(jī)

啟動(dòng)前檢查燃油位、潤(rùn)滑油位、水位、啟動(dòng)電池、充電 機(jī)的輸出電壓和電流、發(fā)電機(jī)饋線柜。

運(yùn)行時(shí)檢查發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)速的平穩(wěn)度和機(jī)體振動(dòng)情況、各類 表計(jì)的顯示、排煙口、進(jìn)風(fēng)口的動(dòng)作、排煙顏色。

定期試運(yùn)行的時(shí)間應(yīng)不少于 15 分鐘，定期帶載運(yùn)行的 時(shí)間應(yīng)不少于1 小時(shí)，做好記錄。

定期檢查油料質(zhì)量，油料儲(chǔ)存間通氣管；現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)油量不 得超過1 噸。

入冬前檢查水箱內(nèi)防凍液的加注情況。

按照生產(chǎn)廠家的規(guī)定進(jìn)行周期性等級(jí)保養(yǎng)。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)試運(yùn)行周期有差異。配電室、樓層配電間

配電室的門口應(yīng)設(shè)置擋鼠板，其高度不低于 0.6 米。

所有穿過變電室墻壁、頂棚和地面的線槽，線管周圍的 空隙應(yīng)嚴(yán)密封堵。

配電室應(yīng)保持干燥。

室內(nèi)各種標(biāo)志標(biāo)牌完備。

2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

報(bào)警控制管理主機(jī)應(yīng)每日巡視，及時(shí)排除各類故障。

檢查設(shè)備表面和內(nèi)部線路板、電子元器件表面的積塵情 況。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔周期提出了不同要求。應(yīng)使用投 涮干凈擰干無滴水的抹布擦拭設(shè)備表面；用吹吸風(fēng)機(jī)，吹除 或吸取內(nèi)部灰塵，對(duì)頑垢可先用軟毛刷清除。對(duì)講門口機(jī)

要求按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定 牢固、防水狀況良好。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔周期提出了不同要求，參照上一 條款中介紹的方法對(duì)設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。網(wǎng)絡(luò)控制箱

外觀無變形，接線緊固。紅外對(duì)射探測(cè)器

固定牢固，防水良好，探測(cè)范圍有效、無誤報(bào)，接線緊 固。圖像采集設(shè)備

要求監(jiān)視畫面圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開關(guān)搖桿 靈活有效，圖像切換正常。

攝像機(jī)

攝像機(jī)鏡頭表面清潔時(shí)要用鏡頭紙擦拭，要求聚焦清

晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠、接線連接正 常。環(huán)境惡劣時(shí)，表面清潔可縮短周期增加頻次。解碼器

要求防雨罩牢固，接線可靠。云臺(tái)

云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)部位銹澀，會(huì)增加電機(jī)工作負(fù)荷甚至損壞，因 此要求運(yùn)轉(zhuǎn)靈活無噪音，接線可靠。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)上潤(rùn)滑油的周期提出不同要求。巡更點(diǎn)

要求固定牢固、外觀良好、存儲(chǔ)記錄有效可靠。讀卡器

要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時(shí)蜂鳴器聲音正常、防水狀況良好。電磁鎖門鎖

要求固定牢固、吸力達(dá)標(biāo)、外觀無變形、接線緊固。

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第四篇：北京市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

北京市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

北京市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Residential Property Service Standard 編號(hào)：DB11/T 751-2010 主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 批準(zhǔn)部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局

實(shí)施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言

本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是：1.總則；2.術(shù)語和定義；3.基本 規(guī)定；4.住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；5.住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 6.住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；7.住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；8.住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)及北京市質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督局共同管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé) 解釋工作。

主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司 北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司 北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司 北京順天通物業(yè)管理有限公司

主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭 冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛(wèi)東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國(guó)安 審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹 紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲

目 次 總 則.................................................1 2 術(shù)語和定義............................................2 3 基本規(guī)定..............................................3 4 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................14 4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................15 4.6 公共秩序維護(hù).......................................16 4.7 裝飾裝修管理.......................................17 5 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn).................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................29 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................30 5.6 公共秩序維護(hù).......................................32 5.7 裝飾裝修管理.......................................32 6 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn).................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 綠化養(yǎng)護(hù)..........................................44 6.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................46 6.6 公共秩序維護(hù)......................................48 6.7 裝飾裝修管理......................................49 7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)..........................................61 7.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................62 7.6 公共秩序維護(hù)......................................65 7.7 裝飾裝修管理......................................65 8 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 綠化養(yǎng)護(hù)..........................................78 8.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................79 8.6 公共秩序維護(hù)......................................82 8.7 裝飾裝修管理......................................82 引用標(biāo)準(zhǔn)名錄..........................................84 條文說明..............................................86 1 總則

1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)

外，尚應(yīng)符合國(guó)家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 術(shù)語和定義 2.0.1 物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動(dòng)。2.0.2 物業(yè)共用部分

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.0.3 專項(xiàng)服務(wù)

接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。2.0.4 特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。2.0.5 突發(fā)公共事件

突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急事件。3 基本規(guī)定

3.0.1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維

修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。

3.0.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。3.0.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 4.1 基本要求 4.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，記在冊(cè)人員。4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。4.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。4.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每月巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。4.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜 每季度巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。4.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1 次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。4.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機(jī)柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù) 4.4.1 基本要求 1 喬木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 綠籬和色塊

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪 保證基本成活。4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。2 施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治

植物生長(zhǎng)季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。4 整形修剪

一般喬木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草

每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理1次。4.4.3 工作檢查和記錄

生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺(tái)、屋面

雨季前清掃1 次天臺(tái)、屋面。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。4.6 公共秩序維護(hù)

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。4.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。4.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運(yùn)。5 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 5.1 基本要求 5.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。5.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。5.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。5.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每半年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每2 月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

5.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每2 周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。5.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。5.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每2 月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每半年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1 次開鎖功能、接線。5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電

控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

5.4 綠化養(yǎng)護(hù) 5.4.1 基本要求 1 喬木

生長(zhǎng)基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木

生長(zhǎng)基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 草坪

保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。5.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪

喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草

每年全面除草2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2次。5.4.3 工作檢查和記錄 生長(zhǎng)季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。2 編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。5.5 環(huán)境衛(wèi)生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯

每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。

每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺(tái)、屋面

雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺(tái)、屋面。每季度巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。

每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。5.5.3 工作檢查和記錄

每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。5.6 公共秩序維護(hù)

5.6.1 主要出入口有專人值守。

5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

5.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。5.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。5.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。5.7 裝飾裝修管理

5.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。5.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。6 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 6.1 基本要求 6.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。6.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。6.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織1 次社區(qū)文化活動(dòng)。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。6.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

6.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2 周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。6.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜

每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化1 次蓄電池； 每周巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè)

每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。6.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每季度檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電

控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

6.4 綠化養(yǎng)護(hù) 6.4.1 基本要求 1 喬木

植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木

植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時(shí)補(bǔ)栽或更換。5 草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。6.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。2 施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的 依賴。3 病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪1 次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草

每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。6.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3 有綠化檔案。6.5 環(huán)境衛(wèi)生

6.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎箱。3 天臺(tái)、屋面

每季度清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每2 月清掃1次天臺(tái)、屋面。每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6.6 公共秩序維護(hù)

6.6.1 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。

6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。6.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。6.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)留存30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

6.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.6.7 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.6.8 備勤人員24 小時(shí)待崗。6.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。6.7 裝飾裝修管理

6.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。6.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運(yùn)。7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 7.1 基本要求 7.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 7.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案，2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。7.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。7.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織2 次社區(qū)文化活動(dòng)。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。7.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每2 周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪? 次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每2 月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。7.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每日巡視1 次，一般故障12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每周巡視3 次；一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。7 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年1 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè)

每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。7.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 周表面清潔1 次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每2 月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。7.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定

每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

7.4 綠化養(yǎng)護(hù) 7.4.1 基本要求 1 喬木

植株生長(zhǎng)良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于90%。2 灌木

植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。5 草坪

草坪整齊，覆蓋率高于95%。7.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土 壤情況合理灌溉。2 施肥

喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。3 病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。4 整形修剪

喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草

每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50 厘米以上的雜草應(yīng)及時(shí)清除。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。2 編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3 綠化檔案齊全。7.5 環(huán)境衛(wèi)生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2 次信報(bào)箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯

每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。

根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。每日巡視保潔3 次電梯轎箱。3 天臺(tái)、屋面

每季度清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃1 次天臺(tái)、屋面。每2 周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。

每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。7.6 公共秩序維護(hù)

7.6.1 出入口有專人24 小時(shí)值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視3 次、其中樓內(nèi)巡視1 次；22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。7.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。7.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

7.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。7.6.7 每年進(jìn)行3 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

7.6.8 備勤人員24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。7.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。7.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運(yùn)。8 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 8.1 基本要求 8.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于12 小時(shí)、節(jié)假日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。按需求配備具有外語會(huì)話能力的管理人員。8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。8.1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。8.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。8.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計(jì)劃完成情況及下月主要工作計(jì)劃。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修15 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在1 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率85%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織3 次社區(qū)文化活動(dòng)。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。8.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每月檢查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí)電涌保護(hù)器。8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗消毒1 次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。5 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

8.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每日巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。8.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每班巡視1 次，一般故障8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每日巡視1 次，一般故障12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視3 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能 裝置。7 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年2 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè)

每年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。8.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每周檢查1 次外觀；每周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在

第五篇：江蘇省物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

江蘇省物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（一級(jí)）

一、房屋及共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)：

1、房屋完好率95%以上

;2、房屋零修、急修及時(shí)率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面較整潔，無重大缺損；5、房屋裝修符合管理規(guī)定；6、協(xié)調(diào)水、電、氣等部門的正常保障；7、環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好；8、道路暢通，路面較平整；9、消防設(shè)施基本完好，可隨時(shí)啟用。

二、安全保衛(wèi)：1、安全入口24小時(shí)值班；2、安全護(hù)衛(wèi)人員定時(shí)巡查；3、交通車輛管理有序；4、有應(yīng)急處理計(jì)劃，遇險(xiǎn)及時(shí)報(bào)警。

三、綠化環(huán)境衛(wèi)生：1、綠化覆蓋率15%以上；2、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，無大面積蟲害現(xiàn)象；3、建立清掃保潔制度，專人定時(shí)保潔清掃，定時(shí)殺蟲滅鼠，垃圾日產(chǎn)日清。4、院內(nèi)通路基本整潔；5、公共設(shè)備、環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔；6、無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼畫現(xiàn)象。

四、經(jīng)營(yíng)服務(wù)與文體服務(wù)：1、能提供基本的生活服務(wù)、維修服務(wù)，如房屋自用部位設(shè)施、設(shè)備的維修等；2、公共娛樂文體活動(dòng)常年開展3項(xiàng)以上。

五、服務(wù)質(zhì)量、效果：1、服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)明確，服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格公布；2、公共服務(wù)費(fèi)收支情況定期（1－2次/年）公布；3、維修基金帳務(wù)報(bào)業(yè)委會(huì)審核，并定期向業(yè)主通報(bào)；4、建立投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率在80%以上，回訪率95%以上；5、業(yè)主意見反饋、滿意率60%以上。

六、硬件環(huán)境：1、小區(qū)符合規(guī)劃要求，容貌完好，無違章搭建現(xiàn)象；2、主出入口有小區(qū)平面示意圖，標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；3、水、電、排水、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全；4、停車場(chǎng)；5、主出入口設(shè)有值班室。

七、物業(yè)管理企業(yè)：1、有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；2、企業(yè)有內(nèi)部考核制度，崗位職責(zé)明確；3、人員持證上崗率80%以上，經(jīng)理持有物業(yè)崗位證書；4、安全護(hù)衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。

八、業(yè)主委員會(huì)：具備條件的應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。（目前東院沒有專項(xiàng)維修資金，中大修、維修、更新有困難）

江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例19條：物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容

（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和管理。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生綠化的管理。

（三）協(xié)助管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)。

（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能，垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)。

（五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特殊維護(hù)服務(wù)。

（六）物業(yè)檔案資料的管理。

東院委托服務(wù)事項(xiàng)

（摘《合同》第二章）

一、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、基礎(chǔ)、柱、梁、內(nèi)外墻體等承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、戶外墻面、走廊通道、門廳等。

二、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天線、垃圾道、天然氣、暖氣干道、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、小區(qū)自管公共廁所、樓內(nèi)消防設(shè)備等。

三、公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：道路、廣場(chǎng)、室外上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、地下停車庫、路面停車位、變電室、設(shè)備間、公共門廳過道、地下室、窨井、警衛(wèi)值班室等。

四、公用綠地、花草、樹木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。

五、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、攤位、文化娛樂場(chǎng)所等。

六、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：房屋共用部位和公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清運(yùn)等。

七、交通與車輛行駛、停放秩序的管理。確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放有序、交通順暢（不承擔(dān)人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。

八、維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序，包括安全監(jiān)控、門崗值勤、巡視，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作等（不承擔(dān)人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。

九、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、物品等。

十、負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人按規(guī)定收取有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等。

十一、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

十二、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并按規(guī)定收費(fèi)。

十三、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，根據(jù)具體情況，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、向物業(yè)主管部門報(bào)告等措施。

東院物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（摘《合同》第五章）

乙方須按下列規(guī)定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1、房屋外觀：清潔衛(wèi)生、完好無損；

2、設(shè)備運(yùn)行：協(xié)調(diào)好水、電、汽部門的正常保障，滿足正常使用；

3、房屋及設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)：房屋完好無重大缺陷、零修及時(shí)率90%以上；

4、公共衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生，無死角，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象；

5、綠化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及時(shí)做好病蟲害防治工作，花木長(zhǎng)勢(shì)良好；

6、交通秩序：劃線停放，管理有序，道路順暢；

7、治安：維護(hù)小區(qū)正常秩序，治安形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)；

8、急修：24小時(shí)接受報(bào)修，零修合格率90%以上，隨報(bào)隨修；

9、乙方執(zhí)行江蘇省一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主和使用人滿意率達(dá)到65%以上。

補(bǔ)充說明：（東大院至今沒有專項(xiàng)維修資金，大、中修和更新有困難）

補(bǔ)充以下意見：

1、做好物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)工作。

（1）對(duì)于公用部位、公用設(shè)施設(shè)備發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理；

（2）雨季來臨前，對(duì)房屋漏雨情況作一次調(diào)查，分別情況及時(shí)作出處理。急修、小修要及時(shí)，中修、大修報(bào)業(yè)主委員會(huì)研究處理。

（3）做好與水、電、汽等有關(guān)部門的密切配合，確保東院生活區(qū)水、電、汽供應(yīng)順暢。

（4）對(duì)于坑凹不平的路面，要有計(jì)劃地修補(bǔ)，做到路面平整。

2、做好治安防范工作

（1）西門、南門有專人24小時(shí)值勤，做到規(guī)范認(rèn)真，禮貌文明；東小門定時(shí)開放，專人值班，以防閑雜人員自由進(jìn)出物業(yè)小區(qū)。

（2）東院24小時(shí)內(nèi)有專人值班，巡邏，白天巡邏不少于4次，晚上巡邏不少于6次，做到機(jī)警、細(xì)心，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，排除治安隱患，有電話記錄。

（3）對(duì)陌生人和車輛進(jìn)入東院要進(jìn)行必要的查詢和登記；對(duì)拖物外出者要登記。

（4）值勤人員要統(tǒng)一著裝，注意形象。

（5）東院生活區(qū)發(fā)現(xiàn)安全事故要采取應(yīng)急措施，并報(bào)有關(guān)部門。

3、維護(hù)好交通秩序。

（1）有交通管理標(biāo)志牌。

（2）進(jìn)入東院的車輛要分別進(jìn)行疏導(dǎo)。

原東院汽車停放指定泊位，外面因事進(jìn)入東院汽車停放指定地點(diǎn)，并收臨時(shí)停車費(fèi)；幼兒園門口一律不得停放汽車、摩托車、自行車、電瓶車要停放入棚?？朔y停放現(xiàn)象，讓道路順暢。

4、創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境。

（1）及時(shí)清掃。對(duì)路面、廣場(chǎng)、花園每天清晨和下午各打掃一次，要清除花園內(nèi)的雜物、雜草、廢品，每周樓道清掃一次、每周樓道扶手擦拭一次?；緹o垃圾、無雜物、無亂堆放、無死角現(xiàn)象，垃圾日產(chǎn)日清。遇暴雨、暴雪必須組織人員及時(shí)清掃，1小時(shí)內(nèi)清除積水、積雪。

（2）加強(qiáng)對(duì)廣告、攤販、小店的環(huán)境衛(wèi)生管理監(jiān)督，店面招牌整齊、無外溢現(xiàn)象。無噪音、油煙等污染業(yè)主生活。

（3）下水道、化糞池上半年各清理一次，下半年重點(diǎn)檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做到及時(shí)疏通，無堵塞外溢現(xiàn)象，確保公共廁所的衛(wèi)生、安全。無明顯異味，要有足夠的保潔人員，不得中途減少。

（4）衛(wèi)生環(huán)境要達(dá)到創(chuàng)衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

5、做好綠化工作

（1）每年一次開展對(duì)樹木的整枝、花圃的培植、護(hù)理。

（2）每年兩次及時(shí)噴灑藥水，防止病蟲害，做到無枯死、無破壞、花木長(zhǎng)勢(shì)良好。

（3）定期剪修草坪、花木、樹枝，無雜草、無裸露，保護(hù)建筑小品，確保環(huán)境優(yōu)美。

（4）綠化帶每天清掃一次，無果皮、紙屑、石塊。

6、做好攤位、廣告的管理工作

總的要求：規(guī)范、限量。東院攤位不超過20個(gè)，幼兒園對(duì)面原則上不設(shè)點(diǎn)，最多不超過5個(gè)，院內(nèi)不允許攤位過夜。合同以三個(gè)月或半年為期限，一人一位。攤位必須有臨時(shí)攤位證，服從管理。

做到三不：不影響交通，不影響環(huán)衛(wèi)，不影響院容。

7、人員組織：總建制不少于35人——其中治保不少于15人，環(huán)衛(wèi)不少于11人，水、電、瓦、綠化各1人，辦公室4－5人（總經(jīng)理、總監(jiān)、會(huì)計(jì)、收費(fèi)員）。

廣告要定地段、定時(shí)間，規(guī)范整齊。

做到人力配齊，崗位明確，骨干相對(duì)穩(wěn)定，不隨意中途裁人，持證上崗，統(tǒng)一著裝，文明服務(wù)。