第一篇：上海鋪鋪旺總結(jié)六步快速開餐飲店

上海鋪鋪旺總結(jié)六步快速開餐飲店

上海鋪鋪旺報(bào)道：想開一家餐飲店，前期還是有不少工作要做的，上海鋪鋪旺總結(jié)要分六步走。第一步：選店面

兩種地方是最好的選擇：一是公司寫字樓比較多的地方，二是居民居住密集位置相對繁華的地方。選擇在公司寫字樓比較多的地方，可以保證中午生意。一些餐館經(jīng)常出現(xiàn)中午空位太多、晚上卻不夠坐的情況。選擇店面的渠道有很多種，可以通過媒體廣告、門店前的轉(zhuǎn)手廣告，也可以直接找新開發(fā)的房子，和房東談。還有一種方式是選擇好大致地段后，直接找上門和店面業(yè)主聯(lián)系，不管對方現(xiàn)在做什么。這種方式雖然比較累，但是效果比較好。

可以利用店多隆市的效應(yīng)。不要以為店多的地方就不宜進(jìn)入，一條街上如果特色小飯店多了，會造成店多隆市的效應(yīng)，生意反而比單槍匹馬更容易做。關(guān)鍵是在這么多的店之間，要和別的店做出差異來。另外上海鋪鋪旺說下，轉(zhuǎn)租店面要慎重：

借轉(zhuǎn)租的時(shí)候賺取一部分轉(zhuǎn)租費(fèi)，這幾乎是餐飲業(yè)內(nèi)公開的秘密。所以，初入行的人在轉(zhuǎn)租別人店面時(shí)一定要小心。

上海鋪鋪旺提醒轉(zhuǎn)租店面注意事項(xiàng)：

第一，因轉(zhuǎn)租方遇到道路拆遷工程，本身已經(jīng)開不下去了，只想借轉(zhuǎn)租收回一些初期投入的。所以找店面時(shí)必須先向附近店家仔細(xì)打聽，最好是到規(guī)劃、房管或工商等部門詢問一下。如果一個(gè)地方即將拆遷，當(dāng)?shù)毓ど趟话銜拥酵ㄖ?/p>

第二，原先的餐館在排污、消防等問題上受到限制，已經(jīng)被有關(guān)部門要求不能再開下去的，但是承租方并不知道內(nèi)情，等到轉(zhuǎn)租費(fèi)全都交了以后，卻發(fā)現(xiàn)這里根本不能開店。這種情況最多見于居民住宅樓下。第三，租下來后，對方卻提供不了房產(chǎn)證的，這種情況工商所也不會給營業(yè)執(zhí)照。第四種情況是，對方把門店生意炒旺后就轉(zhuǎn)租，目的只在于賺取轉(zhuǎn)租的費(fèi)用。杭州市區(qū)有個(gè)別餐飲老板喜歡這樣操作。接手后，卻發(fā)現(xiàn)這家店已經(jīng)走向衰退期了，再想做旺，難度已是非常大。

如果一個(gè)店面在一個(gè)不長的時(shí)間里接二連三地被轉(zhuǎn)租，也必須非常小心，主要是指那種已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手的店面，再想把它做好很困難。有時(shí)候，這一店面看上去符合地段好的許多特征，但是一些隱性的弱點(diǎn)很難被看出。比如，它雖然位于市中心、車流量大，邊上商務(wù)樓也不少。但是，它可能存在停車不便、進(jìn)出不便等問題，結(jié)果可能是生意怎么也做不好。第二步：產(chǎn)品定位

選好門面后，就要開始進(jìn)行產(chǎn)品定位了。以開一家300平方米的特色飯店為例。一種比較保險(xiǎn)的做法是跟牢一個(gè)城市的美食流行大趨勢。如果做的是省外的特色餐飲，采購上有一定困難，難以做到原材料的完全正宗但口味新鮮但區(qū)別于本地傳統(tǒng)菜品。目前省內(nèi)交通便捷，采購方便，很多各地的風(fēng)味小飯店連常見的蔬菜當(dāng)?shù)匾灿兄皇琴|(zhì)量上的大小差距和口味不同。有了定位，就可以確定店名和訂制菜單了。直接用特色主打菜或地名來定店名，簡單明了且效果明顯或者直接以地名來定店名，這兩個(gè)效果都不錯(cuò)。第三步：裝修

在確定了店面和定位后，就可以進(jìn)行裝修了。顧客的消費(fèi)需求在上升，店面環(huán)境在餐館中的地位已經(jīng)越來越高，一個(gè)好的環(huán)境，有時(shí)候可以成為開店成敗的關(guān)鍵因素。店面環(huán)境如何，并不等于投入越多就越好，更多地在于設(shè)計(jì)。有時(shí)候，花不多的錢設(shè)計(jì)出一堵泥巴墻，來體現(xiàn)自己的土家菜定位，反倒很能吸引顧客。裝修是一個(gè)很復(fù)雜的過程，餐館的裝修和一般的家庭裝修不一樣，還會涉及到環(huán)保、消防等專業(yè)問題，裝修的過程中請到專業(yè)人士，最好在裝修開始前就能找到廚師長或有餐館管理經(jīng)驗(yàn)的人一起來負(fù)責(zé)，他們能提供很多建議。第四步：招人

餐館開得好不好，人才也是關(guān)鍵一環(huán)。小餐館里的員工分兩塊，一是廚師，一是服務(wù)員，分別負(fù)責(zé)廚房出品和前廳服務(wù)。300平方米的特色餐館，廚房的員工數(shù)量要看菜品的多少來定，一般十多個(gè)人就可以了，包括了掌勺、墩頭（配菜）、打荷（做雜活）、洗菜各種工種。定位高些的餐館菜肴品種從中式的菜肴到各種西點(diǎn)都有，出品要求也很高，人員自然就需成倍增長了，但在這里，菜價(jià)卻會比普通餐館高出六七成。找廚師的四種常見途徑：一是老板直接點(diǎn)將。這種方式主要適用于面積很小的餐館。老板到和自己定位差不多的餐館去吃，如果覺得菜肴比較好，想辦法直接在這個(gè)店里挖人。點(diǎn)將的優(yōu)點(diǎn)是：老板可以了解每個(gè)廚師的技術(shù)，最大限度地發(fā)揮各自的價(jià)值。

另一種方式是承包給別人做。找到一個(gè)廚師長后，廚師長負(fù)責(zé)招人。300平方米的飯店，看菜肴品類多少、檔次定位如何，每個(gè)月給廚師長的承包費(fèi)在1萬元至4萬元，這些錢用于開支廚房員工的工資。老板會和廚師長簽訂一個(gè)合同，保證菜肴的出品、毛利率，同時(shí)還要保證主管部門的衛(wèi)生檢查、消防檢查都要過關(guān)。這種方式，對老板來說比較省心，只要管住一個(gè)廚師長就可以了。缺點(diǎn)在于：如果老板沒有管好廚師長，一旦有一天和廚師長的合作結(jié)束了，廚房的全班人馬都得換，給整個(gè)餐館運(yùn)行影響比較大。而且請個(gè)人來承包廚房，廚師長只有從廚房員工身上克扣更多的工錢，才能使自己賺取更多的錢。第五步：定制設(shè)備

廚房設(shè)備包括廚房三大件和小件物品：電器（主要是電冰箱）、爐灶、打荷臺。參考資深廚師推薦的購買地點(diǎn)小件物品主要指小五金：不銹鋼碗盆、砧板、鍋鏟等。

顧客用的碗筷：到陶瓷品市場和專業(yè)店去都可以。如果餐館定位較高，且以特色見長，可以定做和特色相配的碗筷。如果是排檔式的小餐館，為了盡量節(jié)約初期投入，有的人會買二手貨。一些大酒店經(jīng)常會更換碗筷，這些更換下來的碗筷拿到一些小餐館，貨色仍然顯得不錯(cuò)。有的店主會事先和這些酒店聯(lián)系好，只要花很低的價(jià)格就可以買下。

沒有做過餐飲行業(yè)的人，一般是在找到廚師長后，由廚師長負(fù)責(zé)指導(dǎo)設(shè)備采購。這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)槭忻嫔系膹N房設(shè)備很多，有一些廚房設(shè)備看起來有用，實(shí)際卻沒多少用處，有經(jīng)驗(yàn)的廚師長最明白應(yīng)該用什么設(shè)備。另外還有注意一點(diǎn)，有些店面，在造的時(shí)候就把廚房設(shè)備配套好了，這樣的設(shè)備并不是按照你要開的餐館來設(shè)計(jì)配備的，租用下來，往往是白付好多錢。轉(zhuǎn)租過來的飯店，有時(shí)可以省卻這一購置程序，但很多情況下，真正運(yùn)行起來時(shí)，會發(fā)現(xiàn)一些設(shè)備沒法用，所以也要請專業(yè)人士來看過才可以決定。否則只有把舊設(shè)備扔掉，白付一大筆轉(zhuǎn)租費(fèi)。第六步：原料采購 小店開出來后，采購這環(huán)是老板抓得最牢的，在很多小餐館，老板兼任采購員、收銀員，也就管牢了錢的一出一進(jìn)。即使自己不能親任，也要找一個(gè)親信做這兩項(xiàng)工作才對。飲料、調(diào)料：

方式一：自己去食品市場、超市購買。選擇自由度比較大，因?yàn)楝F(xiàn)款結(jié)算，有時(shí)候可以挑選到一些比較便宜的價(jià)格。

方式二：直接讓專業(yè)公司承包，這種做法最為普遍。所有的飲料和調(diào)料都由一家公司承包供應(yīng)，負(fù)責(zé)隨時(shí)送貨。老板們看中這種方式的一個(gè)最主要原因是可以掛賬，一般行業(yè)內(nèi)的做法是供貨后一至兩個(gè)月后結(jié)一次賬。專業(yè)公司還有一定的銷售返利，這要看銷售量的不同。如果加上銷售返利，采購成本不會比去市場和超市貴。返利的比例，少則是銷售額的5％，高則可達(dá)12％，這要看你自己去和供貨商談了。有的餐館不接受返利，而是向供應(yīng)商要進(jìn)場費(fèi)，業(yè)內(nèi)一些人士認(rèn)為這種做法弊端比較多，供應(yīng)商和餐館之間的利益不能捆在一起，合作不會像返利銷售那樣緊密。

第二篇：旺鋪?zhàn)赓U合同

旺鋪?zhàn)赓U合同

甲方：身份證號：住址：

乙方：身份證號：住址：

下面就租賃事項(xiàng)雙方協(xié)商如下：

1．簽交合同與商鋪鑰匙時(shí)，乙方必須先預(yù)交元整房屋租金和押金（保質(zhì)證）元整。

2．簽合同后，甲方交給乙方卷閘門鑰匙，并開通水電。（原水表數(shù)為噸，電表數(shù)為度）

3．從租賃之日起，乙方必須對鋪面水電費(fèi)全權(quán)負(fù)責(zé)，以及對城管環(huán)衛(wèi)稅務(wù)等部門應(yīng)繳納費(fèi)用承擔(dān)繳費(fèi)責(zé)任，甲方概不負(fù)責(zé)。

4．從租賃之時(shí)起，乙方必須保護(hù)好房內(nèi)、房外各項(xiàng)設(shè)施，不得損壞墻面、地面、門窗、燈具、水管。保證房內(nèi)電路、下水道暢通及房前路基完好。如有損傷，乙方須及時(shí)修繕好，保證質(zhì)量。

5．租賃之后，乙方不得隨意更改房屋上述用途，不得利用該房屋作其他非法目的?；蛟俎D(zhuǎn)租他人或給第三方作其他非法用途。

6．合同到期后，乙方必須把鋪面修繕如初，如無損壞，乙方交好鑰匙后，甲方滿意方可退還押金（保質(zhì)證）。否則，拒退押金。

7．租期未滿之前，乙方不愿意再承租，甲方可拒退租金及保質(zhì)證，以作商鋪修繕、誤工等費(fèi)用。租期完滿之后，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)。

8．鋪面租金須提前交付。以簽合同日期為基礎(chǔ)，按順序個(gè)月付一次。如乙方拒付，延付，甲方有權(quán)終止合同，收回鋪面，另行出租。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

年月日

甲方：聯(lián)系電話：

乙方：聯(lián)系電話：

第三篇：淘寶旺鋪網(wǎng)店策劃書

淘寶網(wǎng)店項(xiàng)目策劃

一、項(xiàng)目背景

近日，權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)艾瑞咨詢發(fā)布最新的調(diào)查報(bào)告稱，2011Q1中國網(wǎng)絡(luò)購物市場整體交易規(guī)模達(dá)到1700億元，同比增長100.9%，其市場規(guī)模增長再次提速。而之前艾瑞研究院在網(wǎng)商大會上公布的《2010網(wǎng)絡(luò)零售報(bào)告》稱，2010年中國整個(gè)網(wǎng)購交易規(guī)模接近5000億元，增長率同比2009年接近89.4%，占社會消費(fèi)品零售總額比重的3.2%。網(wǎng)購客戶在網(wǎng)上購買過一次的總數(shù)達(dá)到1.48億，同比增長35.8%。在2010年末，由于到達(dá)網(wǎng)購的高峰期快遞公司更是出現(xiàn)了爆倉的場面。由此可見，中國網(wǎng)絡(luò)購物的春天已經(jīng)到來，發(fā)展前景十分廣闊。

在網(wǎng)購市場中C2C市場仍為網(wǎng)民主要購物平臺，交易規(guī)模增速平穩(wěn)，領(lǐng)頭羊淘寶網(wǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大了自己在該領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，其份額達(dá)到了90.5%，騰訊旗下的拍拍網(wǎng)以8.9%的市場占有率排名第二，排名第三的易趣占0.6%。這些網(wǎng)購平臺還提供個(gè)人網(wǎng)店平臺，而且有很多是免費(fèi)提供的，這就更為大學(xué)生在網(wǎng)上開店提供了方便。在創(chuàng)業(yè)欲望的驅(qū)使下，我們決定在淘寶網(wǎng)上創(chuàng)建一家屬于自己的網(wǎng)店，給自己更多學(xué)習(xí)和實(shí)踐的機(jī)會。

二、項(xiàng)目介紹

（一）網(wǎng)店基本情況：

1．網(wǎng)店名稱：

2．網(wǎng)店店址：

3．客服旺旺：

4．E-mail：

（二）經(jīng)營模式：網(wǎng)上采購然后直接發(fā)貨至買家，賺取差價(jià)。

（三）主營商品（參考）： 女性服裝，服裝搭配飾件

（四）產(chǎn)品特點(diǎn)：物美價(jià)廉，時(shí)尚有特色，引領(lǐng)潮流

（五）網(wǎng)店定位：網(wǎng)店只是我們企業(yè)的一個(gè)專賣店或銷售平臺，主要銷售自己的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品都是我們精選出來的，更物美價(jià)廉，更容易取得消費(fèi)者的認(rèn)可與信任；有了企業(yè)的支持，只要把網(wǎng)店做精做實(shí)，我們就可以擁有比較大的銷售量。

（七）客戶定位：18歲～25歲的女性：這個(gè)年齡段的消費(fèi)群，主要是學(xué)生和剛走上社會工作不久的人，她們喜歡并有時(shí)間上網(wǎng)，但經(jīng)濟(jì)大都不獨(dú)立或不完全獨(dú)立。這群人對服裝的追求標(biāo)準(zhǔn)主要是在流行和新穎性上，是更換服裝最快的一群，他們對品牌有一定的認(rèn)知，但大多無力購買名牌服裝，正是我們網(wǎng)店的目標(biāo)客戶。

（八）價(jià)格定位：

現(xiàn)在網(wǎng)店銷售的貨物都大同小異，所以大家拼價(jià)格十分厲害。對于我們這樣剛起步的網(wǎng)店，可以采取這樣的定價(jià)方式：根據(jù)成本價(jià)，在網(wǎng)上同類商品中取一個(gè)中等偏低的價(jià)格。用完善的銷售服務(wù)來彌補(bǔ)網(wǎng)店人氣不足的缺點(diǎn)。

1．主銷產(chǎn)品價(jià)位：女裝 100元以內(nèi)

2．次銷產(chǎn)品價(jià)位：配飾 20元以內(nèi)

原則：不要追求暴利，但也不能無利，更不能貼利。

三、市場分析

（一）市場需求分析：人們對于時(shí)尚的追求越來越強(qiáng)烈，對于美的定義也不在單一化，時(shí)尚潮人們對各種新版服飾及配飾更是愛不釋手。所以，我店經(jīng)營的時(shí)尚服飾和各種精美飾品必然是極有發(fā)展的。

（二）競爭分析：服飾和飾品對于每個(gè)商家來說，都是一項(xiàng)熱門的選擇，市場競爭對手也必然數(shù)不勝數(shù)，所以，如果要在淘寶中脫穎而出，必須打出我們店鋪獨(dú)有的，與眾不同的特色，突出我店鋪中服飾和飾品的風(fēng)格，永遠(yuǎn)保持在時(shí)尚的前沿，引領(lǐng)潮流。

1、優(yōu)勢：我們采取網(wǎng)上訂貨然后直接發(fā)給買家，這樣一方面可以減少前期投入，另一方面還可以減少管理中的復(fù)雜環(huán)節(jié)，使我們能專心去做店鋪的宣傳。

2、劣勢：一個(gè)尚未被認(rèn)知的新網(wǎng)店、新品牌，知名度不高，創(chuàng)新能力欠缺，管理團(tuán)隊(duì)初步建立，需要磨合，銷售渠道尚待建立。特別是才開始經(jīng)營的網(wǎng)店信譽(yù)度低顧客不太敢在這樣的店鋪購買商品。

（三）風(fēng)險(xiǎn)分析：淘寶店的客戶屬于我們的，也屬于競爭對手的，這對客戶的穩(wěn)定積累很不利。更殘酷的是，如果我們遇上不懷好意的買家或者競爭對手的故意搗亂，幾個(gè)“差評”能使我們的信譽(yù)嚴(yán)重受損，網(wǎng)店生存發(fā)展靠的就是信譽(yù)。

四、運(yùn)作管理

（一）店鋪管理

1、店鋪裝修： 可以按照淘寶店鋪裝修教程

2、．登錄商品：在淘寶、拍拍等網(wǎng)站的網(wǎng)店里選一些物美價(jià)廉、時(shí)尚有特色的女裝及飾品，然后展示到自己的網(wǎng)店里，并定期檢查跟新。

①．所有商品的在線時(shí)間是1周（淘寶網(wǎng)店默認(rèn)快結(jié)束的商品顯示在最前面,商品在快結(jié)束時(shí)瀏覽量也是最高），保證每天都有商品上架和下架。

②．選擇上網(wǎng)人次最多的時(shí)段登錄商品，最合適的時(shí)間：10:30-12:00，12:30-14:00，15:30-18:30，19:30-23:30。

③．選擇好時(shí)間段后，每隔10-15分鐘登一件商品。

④．旺旺要經(jīng)常保持在線，特別是商品下架前1-2個(gè)小時(shí)，越是接近下架時(shí)間，我們的商品在搜索結(jié)果中越是靠前，這個(gè)時(shí)間段是成交量最高的時(shí)候。

（二）促銷策略：

1、產(chǎn)品策略：找到自己的特色，做出自己的風(fēng)格！創(chuàng)造自己的品牌！質(zhì)量走高，價(jià)格走低。

2、價(jià)格策略：在網(wǎng)店銷售商品，由于比傳統(tǒng)市場銷售渠道的費(fèi)用低，因此一般是采取低價(jià)策略；就是定價(jià)時(shí)大多采用成本加一定利潤，甚至是零利潤，要比傳統(tǒng)市場上同類產(chǎn)品的價(jià)格低。采用這一策略也是為了擴(kuò)大宣傳、并快速打開網(wǎng)絡(luò)市場新局面。

3、網(wǎng)上促銷策略

①．網(wǎng)上折價(jià)促銷：由于網(wǎng)上銷售商品不能給人全面、直觀的印象、也不可試用、觸摸等原因，再加上配送成本和付款方式的復(fù)雜性，造成網(wǎng)上購物和訂貨的熱情遠(yuǎn)低于商場、超市等傳統(tǒng)購物場所。我們擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)降低價(jià)格，既可吸引更多的消費(fèi)者，又可打擊競爭者。

②．設(shè)一個(gè)特價(jià)區(qū)：我們可以專門設(shè)一個(gè)特價(jià)區(qū)，每周拿出一些熱銷的產(chǎn)品來低價(jià)促銷，雖然此款產(chǎn)品的利潤低，但可以帶旺鋪人氣，增加其它產(chǎn)品的銷量，業(yè)績自然就會上來了。

③．限期供應(yīng)：這對消費(fèi)者總是具有不同的感受。像“特價(jià)只剩2天！”這樣的促銷口號。但是要真實(shí)，否則最終失去消費(fèi)者信任。

（三）物流管理：根據(jù)顧客的需求選擇快遞公司

申通快遞： 8~15元，2~3天到達(dá)。

順豐快遞：20元起，1~2天到達(dá)。

EMS：20元起，每公斤續(xù)6元（可供快遞不能到達(dá)的地方選擇）。

平郵：5~12元，7~15天到達(dá)（可供快遞不能到達(dá)的地方選擇）。

（四）財(cái)務(wù)管理：

1、定時(shí)檢查貨款狀況（12:00和23:00），在買家確認(rèn)收貨付款后向進(jìn)貨商付款.2、利用Excel工具建立賬本。設(shè)計(jì)好網(wǎng)店的銷售報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表、客戶管理、貨品統(tǒng)計(jì)與分類表等，每天用一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間做好填好各種統(tǒng)計(jì)表格，每周小結(jié)一次，每月做一個(gè)認(rèn)真的總結(jié)

（五）客戶管理：建立客戶資料庫，有助于我們維系客戶。

1、在交易過程中了解買家的職業(yè)或者城市等其他的背景，能幫助我們總結(jié)不同的人群所適合的物品；

2、購買能力很強(qiáng)的買家更要作為我們總結(jié)的重點(diǎn)，發(fā)展這批群體成為忠實(shí)的買家有助于拓展我們的生意；

3、把忠實(shí)買家設(shè)定為我們的VIP客戶群體，在店鋪內(nèi)制定出相應(yīng)的優(yōu)惠政策，讓他們享受商品8折優(yōu)惠等等。

（六）售后管理：

1、買家的評價(jià)引導(dǎo)：評價(jià)是買賣雙方對于一筆交易最終的看法，也是準(zhǔn)買家們參考的一個(gè)重要因素。好的信用會讓買家放心購買，差的評價(jià)往往讓準(zhǔn)買家們望而卻步。因此，在完成交易后，我們要友善地提醒買家作出如實(shí)、良好的評價(jià)。

2、平和心態(tài)處理投訴：正如前面所說，任何賣家都不可能讓買家100%滿意，都會發(fā)生顧客投訴。處理客戶投訴是傾聽他們的不滿，不斷糾正我們的失誤，維護(hù)我們的信譽(yù)。方法運(yùn)用得當(dāng)，不但可以增進(jìn)和鞏固與客戶的關(guān)系，甚至還可以促進(jìn)銷售的增長。

五、店鋪投入分析

1、店鋪建立成本

初期（第一年）的投資主要是淘寶消費(fèi)者保障服務(wù)保證金、代銷加盟費(fèi)（或預(yù)存款）、宣傳推廣費(fèi)用等，還要一定的流動資金用于物流配送等。預(yù)計(jì)人民幣3500元。

2、店鋪日常運(yùn)營成本

這一階段業(yè)務(wù)量會有較大的擴(kuò)大，需要有較多的流動資金用于進(jìn)貨、發(fā)貨等，有必要的時(shí)候還要聘請員工。鑒于淘寶網(wǎng)店自己流動較快，預(yù)計(jì)人民幣20000元即可。

3、其他成本

電腦：4000元； 數(shù)碼相機(jī)：1500元； 網(wǎng)費(fèi)：100元/月； 淘寶增值服務(wù)和營銷工具軟件：80元/月

第四篇：開店租鋪須知

開店不是簡單的加減乘除，它要牽涉到選址、融資、進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)。開業(yè)伊始，資金、銷售的貨物（服務(wù)）和渠道等都定下來后，選一個(gè)好的門面成了生意成功與否重要的一環(huán)。有的從業(yè)者，由于眼光獨(dú)到，門面的位置選擇得當(dāng)，或走出逆境，或重振輝煌，生意越做越好。但是，一些初涉商場的新手，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足，或吃虧上當(dāng)；或受人蒙騙，“出師未捷身先死”，空留下懊悔和茫然。在店鋪運(yùn)營過程中，終端店鋪的選址無疑是頭等大事。到底怎樣選擇旺鋪呢？既要有宏觀的打算，又要有細(xì)節(jié)的追求。戰(zhàn)略上得具備長遠(yuǎn)的眼光、廣闊的胸懷和過人的魄力――“大選址”，戰(zhàn)術(shù)上要因地制宜、靈活運(yùn)用?！巴?，非單一元素能夠決定，下面就跟大家分享一下選址的“戰(zhàn)略”、“戰(zhàn)術(shù)”。

取鬧避靜選商圈

所謂“取鬧避靜”就是在確定店址時(shí)，根據(jù)店鋪的定位，選擇人流密集、商業(yè)活動頻繁的商圈，避免偏僻的環(huán)境。“商圈”即以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈。交通條件、地形和地域風(fēng)光、顧客各層的活動特點(diǎn)和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。商圈一般分為三類：成熟的中央商務(wù)圈、成型的商圈和社區(qū)型商圈。第一類是城市的核心商業(yè)區(qū)域，無論是本市人還是外地人都會去；成型的商圈一般是區(qū)域性的商務(wù)辦公樓或開發(fā)區(qū)，來購物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時(shí)尚潮流的年輕人；社區(qū)型商圈的主要消費(fèi)人群則是社區(qū)周邊居住的消費(fèi)者。

商圈受各種影響的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但從理論上說，商圈結(jié)構(gòu)的三個(gè)層次可以用三個(gè)大小不等的同心圓來表示。其關(guān)鍵在于確定各層次的半徑距離。以位于居民小區(qū)的店鋪為例，一般以半徑500米為主商圈，半徑1000米為次商圈，半徑1500米為第三商圈，步行所需時(shí)間分別為8、15、20分鐘左右。此外也有來自商圈之外的購買力，如流動購買力、特殊關(guān)系購買力等，但所占比重很小。當(dāng)然，上述數(shù)字是經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，具體落實(shí)到每一間店鋪，則需要第一手的居民調(diào)查數(shù)據(jù)作為修正依據(jù)。因?yàn)榈赇伣?jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種不同，店鋪規(guī)模大小不一，其商圈半徑也會有很大的差別，并不是一成不變的。

成行成市

相關(guān)店鋪的聚集有助于提高相同目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注，人們一想到購買某商品就會自然而然想起這條街，比如泉城路，芙蓉街等。因此，選擇同類服裝中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū)，消費(fèi)者的購買目標(biāo)很明確，既能夠提升店鋪的形象，又有助于提高店鋪人氣。

根據(jù)城市中環(huán)境、商圈、街道要素的不同，客層定位不同，在店鋪選址時(shí)，要根據(jù)客層的定位和品牌的定位確定店鋪地址。選址地點(diǎn)要和品牌定位相協(xié)調(diào)，應(yīng)該不怕跟著對手一起走，甚至要和對手聯(lián)合起來。共同合作，創(chuàng)造市場，這在當(dāng)前“租金太貴”的條件下，不失為一劑變通的良方。

選址要有前瞻性

并不是所有的好地點(diǎn)都一定好賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。當(dāng)然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。

注意鋪位的性價(jià)比

不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，鋪位的價(jià)格會有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對創(chuàng)業(yè)者來說，應(yīng)考慮整個(gè)店鋪的性價(jià)比問題。對進(jìn)駐商業(yè)廣場的創(chuàng)業(yè)者來說，鋪位的租金價(jià)格很重要，但整個(gè)商場的管理經(jīng)營更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營管理、保證投資者有得賺是一個(gè)長期的運(yùn)營過程，因此創(chuàng)業(yè)者必須把商家的后期運(yùn)營操控重視起來。

小城市開大店，搶占第一原則 人們往往容易記住世界上最高的山，很少有人會對第二高的山記憶深刻?！暗谝辉瓌t”在營銷中無處不在，如購買去屑洗發(fā)水會立刻想到“海飛絲”，這是因?yàn)楹ｏw絲在進(jìn)入中國市場時(shí)，第一個(gè)推出去屑的概念。又如談到“九牧王”，就會想到“專業(yè)西褲”，這都是“第一原則”與品牌定位緊密結(jié)合的成功案例。

中國加入wto后引起國內(nèi)市場競爭的變化，國外的二、三線品牌紛紛進(jìn)入內(nèi)地，進(jìn)入中國后首占大城市；而相對于大城市品牌的日漸飽和，小城市會成為未來重要的爭奪位置。根據(jù)第一原則，在國外品牌進(jìn)入小城市之前，如果能夠把握機(jī)會，把店鋪開在小城市，就等于穩(wěn)健邁出決勝終端的第一步。同時(shí)，小城市具有租金優(yōu)勢，在投入額不變的情況下，小城市開店，店鋪面積更大，一能直觀有效地集中顧客的注意力，吸引顧客光臨；二是入口也相對寬，顧客容易進(jìn)入店內(nèi)，并且能夠較多滯留顧客，成交的機(jī)會就越大。當(dāng)然，小城市開大店還應(yīng)該考慮與城市的規(guī)格相協(xié)調(diào)。

案例：上世紀(jì)90年代，定價(jià)在四五千元的“觀奇洋服”是烏魯木齊消費(fèi)者心目中最高檔的西服品牌，在當(dāng)?shù)刈罘比A的街道中山路上有一個(gè)鋪位；曾經(jīng)有一段時(shí)間店鋪被圍擋住，進(jìn)行裝修，而當(dāng)裝修完畢拉開圍擋后，消費(fèi)者看到熟悉的高檔男裝“觀奇洋服”變?yōu)槟吧摹皥?bào)喜鳥”，不為人熟知的“報(bào)喜鳥”的店面甚至比“觀奇洋服”還要大，來勢洶洶、裝修到位、場面宏大。這時(shí)，“報(bào)喜烏”占領(lǐng)了在消費(fèi)者心目最好位置品牌的店鋪，瞬間這只鳥也以高檔品牌的形象飛進(jìn)了人們心里?！皥?bào)喜鳥”以小城市開大店、搶占第一原則贏得了烏魯木

齊高檔男裝市場。大城市開旗艦店或多開店

小城市開大店，搶占第一原則為店鋪運(yùn)營提出了新的思路，而在大城市中的選址和開店應(yīng)該運(yùn)用怎樣的戰(zhàn)術(shù)呢，那就是大城市開旗艦店或多開店。同一品牌在同一條步行街一口氣開5、6家店是現(xiàn)在比較流行的做法，這樣的案例不勝枚舉：石家莊的中山路有六家“真維斯”店鋪，天津?yàn)I江道有五家“應(yīng)大”專賣店，“耐克”在長春最旺的一條街有四家店，貴陽的一條街150米之內(nèi)有兩家“肯德基”……

大城市多開店針對了大城市的特點(diǎn)和消費(fèi)者的購物心理：大城市店多，信息豐富，消費(fèi)者喜歡比較同類服裝后再進(jìn)行購買。同一品牌在一條街上連開幾家店，就形成了品牌的“大造勢”，強(qiáng)化了品牌在消費(fèi)者心目中的印象，增加成交的機(jī)率。常見的多開店的方式，以位置錯(cuò)落、互相呼應(yīng)為宜。

總之，終端店鋪選址是一項(xiàng)系統(tǒng)而縝密的工程，宏觀上區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢都應(yīng)是考慮的因素。此外店鋪所在道路的性格、店鋪的構(gòu)型都是“旺”鋪的構(gòu)成條件，應(yīng)綜合考

量，切不可盲目投資。

開店選址好，等于成功了60%。如何做足選址前的市場調(diào)查？您可能會說，我沒錢請專業(yè)機(jī)構(gòu)。但武漢市江岸區(qū)勞動局創(chuàng)業(yè)診斷專家王輝光說，自己的眼睛也能看，既要看人氣，也要看財(cái)氣。

一看樓盤價(jià)格。高檔樓盤的業(yè)主消費(fèi)水平也高，老城區(qū)也可看二手房價(jià)格。

二看晚上亮燈數(shù)。亮燈少說明入住率不高，人氣不旺。

三看空調(diào)。裝空調(diào)的房間多不多，甚至可看看空調(diào)的種類、牌子。

四看垃圾箱。例如高檔香煙盒多，說明社區(qū)收入高的男性多。

五看菜場?？从袥]有賣甲魚、基圍蝦、螃蟹等高檔生鮮的攤位，估算一下居民手中拎的菜值多少錢，還可

看討價(jià)還價(jià)的人多不多。

六看人口結(jié)構(gòu)。如年齡、男女比例等，容易賺錢的群體依次是：小孩、年輕女人、老人和男人。

七看現(xiàn)有店鋪。如果大多數(shù)店鋪經(jīng)營不好，說明該社區(qū)人氣不旺。如果整體經(jīng)營狀況不錯(cuò)，可以“拾遺補(bǔ)闕”、與現(xiàn)有項(xiàng)目互補(bǔ)，形成錯(cuò)位競爭。王輝光說，店鋪選在社區(qū)哪個(gè)位置也有講究?？蛇x社區(qū)出口、入口、廣場等人流量大的地段，還可沿社區(qū)

居民出行路線選址。

正確選擇店址，是開店賺錢的首先條件。一個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目很好的店鋪，若選錯(cuò)了店址，那小則影響生意興隆，大則還可能導(dǎo)致“關(guān)門大吉”。因此，開店選址很重要，這一步走得對與否，決定了日后店鋪的賺

與賠。

常有創(chuàng)業(yè)者抱怨，項(xiàng)目確定了，資金到位了，合作人找好了，萬事具備，只欠落實(shí)店鋪這股“東風(fēng)”了。特別對初次開店的創(chuàng)業(yè)者來說，要在短時(shí)間內(nèi)找到地段、租金等各方面都合適的店鋪，真是難上加難。

那么，如何尋找創(chuàng)業(yè)的這份“黃金寶地”呢？

近來年，隨著市場需求的增速，導(dǎo)致商鋪空置率下降，租金不斷上揚(yáng)，特別是市中心區(qū)域，這種情況下，創(chuàng)業(yè)者尋找店鋪?zhàn)詈帽荛_鬧市區(qū)，選擇一些初具規(guī)模但尚未形成熱點(diǎn)區(qū)域，這樣才能有效降低創(chuàng)業(yè)

成本，走穩(wěn)關(guān)鍵的第一步。

八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)店

對店鋪選擇頗有研究的上海全明經(jīng)濟(jì)技術(shù)有限公司董事長姚允濤總結(jié)八大八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)店鋪，這八大區(qū)域是：

創(chuàng)業(yè)園區(qū)：這是為創(chuàng)業(yè)者度身定制的創(chuàng)業(yè)場所，配套設(shè)施齊全，還有政府優(yōu)惠政策支持?，F(xiàn)在很多城市都有不少創(chuàng)業(yè)園區(qū)，這些創(chuàng)業(yè)園的定位各不相同，創(chuàng)業(yè)者可根據(jù)自己的創(chuàng)業(yè)方向選擇。大學(xué)園區(qū)：最近幾年，市區(qū)大學(xué)向郊區(qū)分散，很多城市的大學(xué)城充滿了商機(jī)，商業(yè)生態(tài)也初步形成。城鎮(zhèn)商業(yè)中心：隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城鎮(zhèn)配套商業(yè)也蘊(yùn)藏著豐富的商機(jī)，這些區(qū)域中心有著巨大的潛在市場，而且租金相對比較便宜，唯一不足就是這塊市場有很大的不穩(wěn)定性，人口流動性很大，所以在前期也要充分了解整個(gè)中心的人口成分。

國際化居住區(qū)：一些一線城市已經(jīng)形成一批成熟的涉外高級住宅區(qū)，對有意涉足高層次服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者來說，這些地區(qū)都有著諸多的商機(jī)。

平價(jià)房開發(fā)區(qū)：近年來由于居民不斷遷入而成為新的人口聚集地，在日常生活服務(wù)、零售、餐飲、教育等領(lǐng)域，為創(chuàng)業(yè)者提供了大量的機(jī)會。

大型開發(fā)區(qū)：很多大型開發(fā)區(qū)和大學(xué)城一樣，也蘊(yùn)含著豐富的商機(jī)，雖然有些尚未形成氣候，但從

今后的趨勢看，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三大途徑獲得專業(yè)信息

很多創(chuàng)業(yè)者都習(xí)慣穿街走巷地尋找店鋪，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且效率較低。以下三條是創(chuàng)業(yè)者獲取店鋪信

息的有效途徑：

一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)部門的服務(wù)。很多市、區(qū)就業(yè)促進(jìn)中心等部門都提供免費(fèi)的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服

務(wù)，包括如何選擇創(chuàng)業(yè)場所。

二、委托專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。與住房中介機(jī)構(gòu)相比，能提供針對性更強(qiáng)的信息。

三、登陸商鋪?zhàn)赓U專業(yè)網(wǎng)站。如今有不少商鋪?zhàn)赓U網(wǎng)站，信息豐富，搜索方便。此外，參加房地產(chǎn)

交易會也能獲得大量的商鋪信息。

四大技巧落實(shí)創(chuàng)業(yè)場所 對創(chuàng)業(yè)者來說，雖然只是租個(gè)店鋪，但其實(shí)就像買房子一樣麻煩，有時(shí)候甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多問題，而這些都會影響創(chuàng)業(yè)的成敗。

一、有的放矢選店鋪。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的特性和所在區(qū)域特色來確定商鋪落點(diǎn)，如涉足服務(wù)領(lǐng)域的一般應(yīng)選在居民區(qū)，涉足餐飲行業(yè)應(yīng)選在人流密集地區(qū)，這樣才能保證一定的消費(fèi)客流。

二、由下至上談租金。許多創(chuàng)業(yè)者習(xí)慣根據(jù)店鋪業(yè)主開出的價(jià)格由上至下砍價(jià)，結(jié)果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市場行情的基礎(chǔ)上預(yù)先設(shè)定租金上下限，然后從最低心理價(jià)位談起，這

樣有利于擠出價(jià)格“水份”。

三、不宜選擇轉(zhuǎn)租店鋪。如今市場上有不少二次轉(zhuǎn)租甚至三次轉(zhuǎn)租的店鋪，這些店鋪在原價(jià)上加了多次轉(zhuǎn)租利潤，因此價(jià)格比同類商鋪高出很多，建議初次創(chuàng)業(yè)者謹(jǐn)慎選擇。

四、租賃期限越長越好。在店鋪?zhàn)饨鹦星椴粩嗌蠞q的形勢下，租賃期限越長越好，否則將不利于控

制預(yù)算，無形中加大了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)例演練：如何投資餐飲店

投資餐飲店，地址的選擇至關(guān)重要，怎樣科學(xué)地選擇具有收益性的店鋪呢？

一、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)

面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。很多投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。

例如，北京一位姓李的先生，兩年前購買了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤底商鋪打算長期用于餐飲店鋪出租。購買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份北京市工商局第“14號文”對住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳。

這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會續(xù)租。通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。

二、硬件要“過硬”

或許人們會發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。

餐飲類店鋪的投資者一定要弄明白整個(gè)樓盤及所購買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費(fèi)用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。三、六大地段選址秘訣

由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求，不同地段的特征對餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店

鋪選址。

1.如果經(jīng)營者選擇在車站附近經(jīng)營，其主要顧客群便是來往的乘客，包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開設(shè)快餐店，并慎重處理的是定價(jià)問題，要分不同對象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。2.如果商鋪開在公司集中區(qū)，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此，開在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時(shí)期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時(shí)的局面成為選擇該地段要考慮的重點(diǎn)。如九州漁港（茶餐廳）、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?/p>

3.如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營餐飲，學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒有明顯的高峰與清淡時(shí)段的差異，但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動機(jī)，除了聊天、消遣之外，還有同學(xué)聚會或看書等。所以必須注意桌椅移動的便利，并準(zhǔn)備書報(bào)雜志。如小土豆、麥當(dāng)勞、肯德基等。

4.如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營餐飲，此地段是約會、聊天、逛街、休息的場所，當(dāng)然是開店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)。該地段無論對什么類型的店都較適合，但要有自己的特色。如星巴克、麥當(dāng)勞及各類西餐廳等。5.如果選擇在住宅區(qū)開餐飲店，必須明確體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設(shè)置布告欄，主辦交友、比賽等趣味性活動。如天外天烤鴨店，好利來蛋糕等。

6.如果選擇在市郊路段經(jīng)營餐飲，在該地段餐飲店必須設(shè)有停車場，并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營業(yè)重點(diǎn)。如大宅門中式酒店、樹吧等各類

農(nóng)家院及主題休閑餐飲場所。店鋪轉(zhuǎn)讓大致分以下幾個(gè)步驟：

一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，如果店鋪經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租

金情況。

二、若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店鋪的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。

三、雙方鑒定《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。

四、合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。

六、如果店鋪經(jīng)營者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場并鑒字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、接手者）

七、務(wù)必考察店鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。

八、還有重要一點(diǎn)：務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的店鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避

免上當(dāng)受騙。

以上便是我所了解到的店鋪?zhàn)⒁馐马?xiàng)，下面一個(gè)環(huán)節(jié)我們再一起來交流一下，關(guān)于開電玩店投資分析之裝

修篇。

服裝店換季陳列有哪些技巧

時(shí)尚服裝服飾消費(fèi)品零售業(yè)雖然以潮流變化為導(dǎo)向，但是更清晰的“日程表”卻是春夏秋冬的季節(jié)更替。服裝店鋪上貨換季時(shí)期的商品陳列，要發(fā)揮的關(guān)鍵功能是：如何迅速有效地傳遞產(chǎn)品換季的商業(yè)信息。

商品換季時(shí)，店鋪陳列的任務(wù)主要是向顧客主動傳播以下三方面的信息。1．消費(fèi)季節(jié)將改變（提示顧客可能需要應(yīng)季的服裝）；

2．品牌應(yīng)季新產(chǎn)品到店（推薦主題商品系列）；

3．新季節(jié)里將要流行的消費(fèi)趨勢（引導(dǎo)款式／面料／色彩／主題設(shè)計(jì)／風(fēng)格等消費(fèi)趨勢）。商品陳列在常規(guī)的物理區(qū)域劃分上，分為櫥窗陳列和貨場陳列，這兩個(gè)基本的設(shè)計(jì)區(qū)域在換季時(shí)期承擔(dān)著不同的使命，存在著承接互動的關(guān)系。其中，櫥窗換季陳列的設(shè)計(jì)主要目的是傳遞單向信息，而貨場陳列的規(guī)劃則主要是顧客購買。店鋪換季陳列的任務(wù)如果分配到櫥窗和貨場兩個(gè)部分的話，那么兩者將有不同的功能側(cè)重。季節(jié)改變看櫥窗

以季節(jié)為時(shí)間信號的時(shí)尚消費(fèi)品市場，季節(jié)信號也意味著競爭的信號。以潮流為導(dǎo)向的商家，往往可以比自然時(shí)間更快地傳遞季節(jié)信息。季節(jié)變化對于人類基本社會行為的影響已經(jīng)越來越小，但是季節(jié)對于服裝

零售的時(shí)間因素性影響依然顯著。

時(shí)尚品牌公司的設(shè)計(jì)師和買手團(tuán)隊(duì)仍然以季節(jié)時(shí)間作大自己的日程表。在比較領(lǐng)先的時(shí)裝公司中，品牌經(jīng)理、設(shè)計(jì)師和買手仍會以季節(jié)為時(shí)間基準(zhǔn)安排工作計(jì)劃，視覺形象部門在制定視覺營銷計(jì)劃時(shí)，也會首先

根據(jù)季節(jié)時(shí)間因素。

換季陳列的提前性表現(xiàn)為真正的時(shí)尚商品總是會領(lǐng)先于季節(jié)的變化。在大雪紛飛的新年過后不久，顧客就可以在巴黎名店街的櫥窗中感受到春季時(shí)裝的流行趨勢信息。時(shí)尚往往領(lǐng)先于潮流，時(shí)尚產(chǎn)業(yè)的季節(jié)，往往也領(lǐng)先于自然季節(jié)的時(shí)間表。以自然季節(jié)為參照，提前預(yù)演下一季的商品流行，體現(xiàn)著品牌對時(shí)尚潮流的引導(dǎo)能力和自信，也會在紛至沓來的櫥窗換季高峰期之前首先樹立起領(lǐng)先的形象。

櫥窗換季看植物

櫥窗換季主題的設(shè)計(jì)思路可以優(yōu)先考慮將商品與季節(jié)屬性明顯的陳列道具相結(jié)合。道具選擇優(yōu)先考慮那些對自然季節(jié)變化最為敏感的事物－－植物。最常見的植物道具是花卉和樹木，其中又因花卉體積較小，易于做設(shè)計(jì)處理，所以更適合在櫥窗換季時(shí)使用。而大型喬木道具的使用，往往必須變化形式才能解決體積的問題。

在植物道具選擇上，陳列設(shè)計(jì)人員必須有一定的植物學(xué)基礎(chǔ)常識，比如以季節(jié)作為生長周期的花卉有哪些？喬木有哪些？相應(yīng)的花卉和喬木發(fā)源和遷移的生長地區(qū)在哪里？掌握這些信息之后才能夠在相應(yīng)的季節(jié)將恰當(dāng)?shù)闹参锏谰呤褂玫绞袌龆ㄎ缓线m的時(shí)尚品牌櫥窗中。

在道具形式設(shè)計(jì)上。陳列設(shè)計(jì)人員必須考慮可執(zhí)行性。并不是所有的自然植物都可以在有限的櫥窗中呈現(xiàn)，但是陳列師的設(shè)計(jì)智慧可以解決這個(gè)問題。對于體積較小、方便購買的植物，可以使用真實(shí)道具，這也是效果最好的設(shè)計(jì)。對于體積較大、購買困難的植物道具，可以通過藝術(shù)化的模擬轉(zhuǎn)換來演繹櫥窗換季。KOOKAI品牌用野花和干枯的藤蔓道具編織成的花盆，巧妙地演繹著冬去春來的季節(jié)過渡信息。植物本身的綠色與商品的顏色形成對比，突出商品主角又顯得和諧。

StellaLuna的“后花園”主題設(shè)計(jì)，采用的全部是高仿真花卉，為了產(chǎn)生更接近真實(shí)的“花園”效果，設(shè)計(jì)師專門購買了對應(yīng)的香氛，要求店鋪員工必須每天開業(yè)前噴灑，季節(jié)信息提示明確，襯托高品主角形象，塑造

曼妙的購物氛圍，深得女性顧客的芳心。

貨場換季看組合

從櫥窗到貨場，顧客通過視覺經(jīng)歷了從夢想到現(xiàn)實(shí)的旅行。如果說櫥窗的換季主題充滿浪漫主義色彩，那么出于商業(yè)理性，貨場陳列必須以現(xiàn)實(shí)主義為中心?C?C突出新季節(jié)主推的商品主題系列。店鋪的引導(dǎo)區(qū)域和通透櫥窗背景區(qū)域的商品，必須以同主題同系列的原則與櫥窗主題相組合，切忌“櫥窗里

一派春光，貨場望去滿眼蒼涼”。

商品換季時(shí)讓商家頭疼的問題是新舊貨品的更替。往往是過季貨品舍不得放棄主銷位置，新季產(chǎn)品上市之前舉步躊躇。商品的促銷功能之一就是通過商品組合出樣的周轉(zhuǎn)變化，提高店鋪整盤貨品的存轉(zhuǎn)率，在不同的時(shí)間推銷不同的主力商品系列，讓所有在銷售計(jì)劃中的商品角色都要有當(dāng)主角的機(jī)會。在換季陳列時(shí)，應(yīng)該將新品有計(jì)劃地在不同時(shí)間內(nèi)出樣，伴隨時(shí)間發(fā)展逐漸取代所有過季產(chǎn)品。過季產(chǎn)品在設(shè)計(jì)研發(fā)時(shí)一般也會考慮季節(jié)的產(chǎn)品過渡問題，這時(shí)過季產(chǎn)品也不要急于退出銷售舞臺，首先在櫥窗換季主題更換的時(shí)候讓出引導(dǎo)區(qū)和櫥窗組合區(qū)，將店鋪劇情的導(dǎo)演權(quán)移交給新季產(chǎn)品，有計(jì)劃有批次地退出貨區(qū)。某運(yùn)動時(shí)尚品牌在做夏季主推系列換季陳列時(shí)，在開放式入口的櫥窗主題區(qū)用引導(dǎo)臺的形式主推夏季的航海系列產(chǎn)品，最近的板墻貨架則陳列同系列的主題產(chǎn)品，通過主題系列的貨區(qū)組合，傳遞強(qiáng)勢的新季產(chǎn)品主題信息。而貨場內(nèi)部則陳列有過渡性質(zhì)的春季基礎(chǔ)系列產(chǎn)品。

商品換季看主角

換季陳列的櫥窗主題設(shè)計(jì)和貨區(qū)組合的設(shè)計(jì)的最終目的，仍然是視覺營銷的核心任務(wù)?C?C達(dá)成銷售。顧客在換季主題陳列的設(shè)計(jì)面前，最終的注意力和關(guān)注焦點(diǎn)都必須轉(zhuǎn)移到商家計(jì)劃推薦的商品身上。如果我們結(jié)合(A.I.D.C.A)購買法則去分析季節(jié)主題信息傳遞的功能，就可以一目了然地發(fā)現(xiàn)換季陳列的本質(zhì)內(nèi)容。如何將所有的努力最終歸結(jié)到商品本身？關(guān)鍵是從櫥窗換季主題設(shè)計(jì)到貨區(qū)組合最后到商品主推的視覺邏輯指向性要清晰明確。如果能夠做到同系列同主題的貨品與相應(yīng)視覺主題區(qū)域緊密組合，就可以將顧客的注意力集中到這個(gè)主題上。

服裝產(chǎn)品的季節(jié)屬性表現(xiàn)為不同的季節(jié)有不同的款型和色彩特點(diǎn)，而款型和色彩特點(diǎn)是實(shí)戰(zhàn)陳列手法的基礎(chǔ)。簡單易記的原則是：每次舞臺上只出現(xiàn)1－2個(gè)被觀眾全神貫注盯住的角色，貨場的每個(gè)有效購買視野里只出現(xiàn)1－2個(gè)被顧客全神貫注盯住的商品主角。大視野（貨架組臺或面墻）看色彩，小視野（面墻或貨

架局部）看款式。

店鋪換季陳列設(shè)計(jì)的方法總結(jié)來說就是巧用道具、合理分區(qū)，可以通過櫥窗季節(jié)主題演繹、貨場季節(jié)主題產(chǎn)品組合和商品季節(jié)主角推薦的思路進(jìn)行規(guī)劃，在每個(gè)環(huán)節(jié)注意具體的操作執(zhí)行方式，整體上實(shí)現(xiàn)主題統(tǒng)一有機(jī)聯(lián)系，并按照時(shí)間和空間上安排商品演出的順序和步驟，就可以在有限的換季時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡的產(chǎn)

品過渡和新品促銷。

第五篇：淺談商業(yè)物業(yè)管理之旺鋪經(jīng)營 論文

淺談商業(yè)物業(yè)管理之旺場經(jīng)營

摘要

旺鋪經(jīng)營是所有商家追求的目標(biāo)，都在不斷地朝這個(gè)方向努力。隨著物業(yè)管理在人們心中地位的不斷上升，物業(yè)管理的好壞直接影響到旺鋪的出現(xiàn)、成長。本文就“以旺鋪經(jīng)營為目的”，從商業(yè)物業(yè)管理在商場經(jīng)營中的作用，出現(xiàn)的問題，以及使商場成為“旺場”提出一些建議。

關(guān)鍵字：商業(yè)物業(yè)，物業(yè)管理，旺鋪經(jīng)營

商業(yè)物業(yè)管理是指專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對房地產(chǎn)的豐富的知識和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)物業(yè)管理在簡單的物業(yè)管理上又多了一層意義，就是還需要有利于商場運(yùn)營。由此可見，商業(yè)物業(yè)管理的好壞直接影響到這個(gè)商場能不能成為“旺場”，某些商鋪能不能成為“旺鋪”，下面就來具體談一下商業(yè)物業(yè)管理在商場運(yùn)營中的作用、現(xiàn)狀，以及提出一些建議。

一、商業(yè)物業(yè)管理在商場運(yùn)營中的作用

主要從設(shè)計(jì)開發(fā)階段和投入使用后的日常管理階段兩個(gè)階段分別闡述

1、設(shè)計(jì)開發(fā)階段

首先，在商場的前期開發(fā)之時(shí)充當(dāng)顧問角色。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)管理，在設(shè)計(jì)開發(fā)階段就應(yīng)該介入了，尤其是對商場運(yùn)營的定位，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理公司有較多經(jīng)營，對周邊消費(fèi)群體的確定、對消費(fèi)者的偏好、對周邊競爭者的了解等等都會比較熟悉。

其次，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。商場環(huán)境給消費(fèi)者的印象是十分重要的，都希望是清新開放、閑雅舒適等，而商業(yè)物業(yè)管理公司因?yàn)橛胸S富的經(jīng)驗(yàn)，可以給予一些合理建議，如整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)達(dá)到突出主題和差異化目標(biāo)等。

2、日常管理階段

首先，裝修時(shí)應(yīng)該有統(tǒng)一的外觀裝飾。商業(yè)物業(yè)管理可以保證各商鋪在裝修時(shí)能夠統(tǒng)一按照規(guī)劃，給消費(fèi)者呈現(xiàn)出一種整體感覺統(tǒng)一，又有一些小特色，不失個(gè)性，這是十分重要的。

其次，給消費(fèi)者一個(gè)好的舒適購物環(huán)境。商業(yè)物業(yè)管理可以通過日常管理來保證商場的正常運(yùn)營，如果管理的好，還能促進(jìn)運(yùn)營。主要是通過保證商場內(nèi)外

設(shè)施完好、整潔；安保工作有效落實(shí)，無安全隱患；強(qiáng)化保潔，保持清潔的購物環(huán)境等。

二、現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)管理在商場運(yùn)營中的一些問題

1、商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)營很盲目沒有較先進(jìn)的管理理念和技術(shù)。因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)物業(yè)本身建立的時(shí)候缺乏市場調(diào)研，缺乏客觀依據(jù)，所以商業(yè)物業(yè)管理帶有很大的盲目性。商業(yè)物業(yè)管理本身難度較大，有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，所以管理經(jīng)營理念和技術(shù)的落后很大程度上會影響商場的發(fā)展。

2、商業(yè)物業(yè)管理和地產(chǎn)之間不能高效有機(jī)結(jié)合?，F(xiàn)階段雖然商場建設(shè)的初期引入了商業(yè)物業(yè)管理的理念，可是更多的開發(fā)商重視的是多少商場面積已經(jīng)出售了而沒有更好的考慮到商業(yè)物業(yè)的綜合狀況，這樣讓商業(yè)物業(yè)的管理顯得有些復(fù)雜，所以出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)管理沒有很好高效的結(jié)合，沒有發(fā)揮它們最大的優(yōu)勢。

3、商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)營缺乏特色。在很多商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中，為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的組合，為未來的商業(yè)物業(yè)管理埋下隱患。很多商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營都是相似的，很少會給人以一種耳目一新的感覺，很容易使顧客審美疲勞，所以會出現(xiàn)開店時(shí)很熱鬧，過了一陣子就沒什么大的人流出現(xiàn)的情況。

4、租戶之間缺乏協(xié)調(diào)性，給商業(yè)物業(yè)管理帶來后期隱患。前期開發(fā)商在售賣或出租的時(shí)候，更多的時(shí)候是想要把一些鋪面賣出去或租住去，所以對一些租戶的限制就沒那么多，也沒有很好讓各租戶之間相互協(xié)調(diào)，所以給后期商業(yè)物業(yè)管理帶來一定的難度。

三、針對以上幾個(gè)問題，使商場變?yōu)椤巴鷪觥钡囊恍┙ㄗh

1、學(xué)習(xí)先進(jìn)國家的一些管理經(jīng)驗(yàn)，建立較先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)管理理念和管理技術(shù)。開發(fā)商應(yīng)該多引進(jìn)一些優(yōu)秀人才，尤其可以吸收一些國外的優(yōu)秀人才。建立一支專業(yè)高效的隊(duì)伍是“旺場”的必要條件，建立一套超前的商業(yè)物業(yè)管理的管理理念和管理技術(shù)，通過提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù)，從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。贏在起跑線上。

2、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)模式，使得物業(yè)和地產(chǎn)能夠高效有機(jī)結(jié)合。在現(xiàn)代化的商業(yè)模式競爭中，不僅僅是通過銷售商鋪獲得的利潤，更重要的是通過商業(yè)物業(yè)管理使得商場能夠持續(xù)運(yùn)營，或者實(shí)現(xiàn)增值保值。在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃之前，應(yīng)先確定其經(jīng)營模式、消費(fèi)群體等，然后要和租戶或業(yè)主簽訂合同，譬如裝修合同、物業(yè)費(fèi)合同等。免去以后給商業(yè)物業(yè)管理帶來的一些隱患，使得商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)管理可以有效結(jié)合，相互促進(jìn)。

3、準(zhǔn)確把握商業(yè)物業(yè)的定位，確立自己獨(dú)特的品牌和特色。要想在茫茫的競爭對手中脫穎而出或是讓消費(fèi)者對你過目不忘，就必須得確立自己的品牌特色。一方面應(yīng)該要定位準(zhǔn)確，即確定消費(fèi)群體，并迎合這消費(fèi)群體的一些需求，做到有需求就有供給，無需求就不供給。另一方面應(yīng)該要符合企業(yè)自身的實(shí)力和資源，免的浪費(fèi)一些不必要的資源去增加成本。

4、完善招商制度，豐富商場文化。招商制度若是不完善，存在的隱患就非常多，譬如裝修的不一致，上下班時(shí)間的不一致等，所以統(tǒng)一招商制度，建立一個(gè)招商基準(zhǔn)，不隨隨便便招商，招商好之后要簽訂合同，要豐富商場文化，多開展一些活動，來促進(jìn)各租戶之間的聯(lián)系，形成一個(gè)友好和諧的氛圍。如此一來，有利于商業(yè)物業(yè)管理的開展和各租戶之間的溝通，最終使得商場變“旺場”。

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[4] 淺析商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營問題有哪些

[5] 【關(guān)于物業(yè)管理】目前商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展中存在問題

http://news.9ask.cn/fcjf/wuye/tiaoli/201112/1583785.shtml