第一篇：《找旺鋪——商業(yè)地產(chǎn)定位與實(shí)操》讀書筆記

《找旺鋪——商業(yè)地產(chǎn)定位與實(shí)操》

——呂波

購于2008年5月6日——臧緯彤老師薦

序

我是帶著很慚愧的心情來寫這本書的讀書筆記，是個(gè)兩年有余，才算是真正讀完這本書，借口既不必說也是羞于說，讀書也是，做事也是，我想我都缺乏一定的毅力??

曾經(jīng)在大2的課上第一次聽臧老師介紹“商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)名詞，很多時(shí)候怎么說我們都很熟悉的事物，但是卻沒有很準(zhǔn)確的詞匯來表達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)——就算是很多人心中所謂“商鋪”的學(xué)術(shù)性詞匯！大連萬達(dá)也首次以一個(gè)閃耀的姿態(tài)烙印在我的思想里。

作為工程管理的學(xué)生，主要還是學(xué)習(xí)施工階段的課程，地產(chǎn)類可以說并不是我的專業(yè)，但是即便很少那些選修課也著實(shí)的吸引了我的眼球，算是一種怦然心動(dòng)，眼界開闊了，又出現(xiàn)了一片新的世界，慢慢的開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的一些信息，也逐漸有了一些比較專業(yè)的思維?！墩彝仭虡I(yè)地產(chǎn)定位與實(shí)操》這本書適時(shí)的到來，我也是很認(rèn)真的學(xué)習(xí)了一陣子，但是最終沒有堅(jiān)持下去的主要原因，是我還是抱著實(shí)用主義的態(tài)度來讀書，我總希望它對我未來的就業(yè)起到一定的作用，但是一些學(xué)長們的建議讓我對這個(gè)方向失去了信心，個(gè)人優(yōu)勢并不明顯，學(xué)校的優(yōu)勢也很弱，專業(yè)要求有很高，想畢業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)真是毫無希望可言。

如今我仍在這個(gè)優(yōu)勢不是很強(qiáng)的學(xué)校讀研，卻不想再承認(rèn)自己的優(yōu)勢并不明顯，同屆的同學(xué)都工作，大家打電話問候時(shí)對我說的最多的話就是——多看點(diǎn)書吧！出來看到世界多大了之后才知道自己是多無知?。ㄔ诖艘哺兄x韓國梅同學(xué)對我鼓勵(lì)?。?/p>

也是因?yàn)楝F(xiàn)在懂得讀書，不是在學(xué)技術(shù)，是在開拓視野，培養(yǎng)自己的文化底蘊(yùn)，增強(qiáng)思想深度，因?yàn)槿松褪莻€(gè)厚積薄發(fā)的過程，書到用時(shí)方恨少帶來的可能不只是尷尬，也許是一個(gè)很好的成功的機(jī)會(huì)，我想這也是為什么說成功只給有準(zhǔn)備的人吧。

正文：

《找旺鋪——商業(yè)地產(chǎn)定位與實(shí)操》這本書是在2007年一月首次出版，我想自然就要回顧一下2007年一月前的房地產(chǎn)行業(yè)。

2006年國家政策強(qiáng)調(diào)增加普通住宅供應(yīng)，商品房投資占房地產(chǎn)投資的70.2%，比去年上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的17.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，全國商品房銷售面積60600萬平方米，房地產(chǎn)投資的增長勢頭得到控制。

2007年則開始出現(xiàn)一線城市房價(jià)漲幅巨大，07年12月份，深圳住宅價(jià)格同比漲幅為51%，北京45%，廣州達(dá)到了30%，津、渝、滬三地的同比漲幅也都超過了15%。

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比2006年多售出33113萬平方米。

回首看房地產(chǎn)的信息，大量的都是關(guān)于商品房的建設(shè)，即使是普通老百姓，也知道商品房市場現(xiàn)在才是真正的牛市，越來越多的人不是為了住而買房，而是為了投資。

說到這，我覺得呂波在越來越多的人開始關(guān)注商品房，商業(yè)地產(chǎn)少人問津的時(shí)候?qū)懥诉@本書也說明他的思維還是具有一定的前瞻性的，但也因此其內(nèi)容中的很多數(shù)據(jù)都已經(jīng)過時(shí)，相對近兩年房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變化，僅可用來做以前的依據(jù)。

本書分為十章，分別是：

第一章、國外商業(yè)地產(chǎn)政策的經(jīng)驗(yàn)與啟示

第二章、海外商業(yè)地產(chǎn)模式的分析與借鑒

第三章、商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與困惑

第四章、步步為商定位模式

第五章、商業(yè)地產(chǎn)定位總體分析

第六章、購物中心定位

第七章、商業(yè)街定位

第八章、社區(qū)商業(yè)定位

第九章、地下商業(yè)定位

第十章、定位與招商。

由于以前大致的泛讀過，所以這次我就慢慢讀了一遍，頗有收獲。

作者先對國外相對成熟的房地產(chǎn)的情況做了一些介紹，包括相應(yīng)的政策制度、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、融資渠道、開發(fā)流程等，又與目前的國內(nèi)的一些實(shí)際情況做了比較，然后是對其商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)做了探討，及各自的土地政策、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃等。

文中的例子很多，可以看出作者很強(qiáng)的實(shí)踐總結(jié)能力，對美國、日本、英國等很多的商業(yè)地產(chǎn)成功或不成功的案例都進(jìn)行了剖析，從超市到百貨公司，再到賣場，種類很多，但是雜而不亂，思路很清晰，個(gè)人感覺只是有些例子與句子略有重復(fù)。

我城市走的很少，家在吉林省洮南市，是個(gè)總面積5103平方公里，全市總?cè)丝诩s為46萬人的小城鎮(zhèn)，工業(yè)相對發(fā)達(dá)，有些原有的“洮南鄉(xiāng)”酒廠、紡織廠、藥廠等本地企業(yè)，還有就是近幾年招商引資的馬應(yīng)龍、吉糧等公司以當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的企業(yè)，2007年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.7億元，近幾年增長顯著。高中就在外地就讀的我每次回家可以說都有新的變化，住宅樓的建設(shè)、道路的翻新，當(dāng)然最突出的就是它的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)。東西相繼開業(yè)的大型超市、步行街的建設(shè)、各種牌連鎖店的入駐等，慢慢有了城市的感覺。

在長春就很不一樣了，每個(gè)區(qū)都有自己的大賣場、高端百貨公司、寫字樓等，一些高端小區(qū)還有自己的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。尤其是在紅旗街附近讀書的時(shí)候，我親身感覺到它的變化是巨大的，原來臨街的平房商店，現(xiàn)在一躍建設(shè)為每平方米價(jià)值近萬的住宅和商業(yè)，萬達(dá)的進(jìn)入，盛世城的開業(yè)，華億紅府的開盤，再加之原來的巴黎春天、歐亞商都、亞細(xì)亞、百腦匯??紅旗街一下子繁華至極。

亂花漸欲迷人眼，大家都對這樣的商圈評論紛紛，幾大店鋪相距不足千米，簡直就是近身肉搏，這是要“狹路相逢勇者勝”嗎？還是要大家尋求到了共生之路？

我也一直抱著這樣的疑問，看完《找旺鋪》，我覺得多少對整個(gè)市場有了基本的了解，無論從選址上看，這是個(gè)有力的地理位置，交通便利，地段繁華，離南湖近，周邊的消費(fèi)水平高，中高收入人群居多，各個(gè)商圈的主題明確，這又和其主體營業(yè)定位有關(guān)系，除了盛世城的定位目前我還不是很明確之外，我個(gè)人感覺萬達(dá)的購物廣場理念、歐亞/巴黎春天的高端銷售,亞西亞的中層消費(fèi)來看，似乎每個(gè)點(diǎn)各有各的特色，但是還是避免不了交叉的商業(yè)氛圍，尤其是在超市這一方面，歐亞超市，華潤萬家，家樂福，雖說是三足鼎立，各對一方，還是營銷等方面來看，三家的有類似之處，這要估計(jì)要看以后如何調(diào)整定位了。

以上就是我通過這本書對本人比較了解的一些實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)的情況進(jìn)行了簡單的分析，個(gè)人認(rèn)為，城市每一階段的發(fā)展都對應(yīng)不同的商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)等，尤其是目前2、3線城市的迅猛發(fā)展，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機(jī)會(huì)，一個(gè)良好的開端，有序的規(guī)劃，對于以后的市場占有領(lǐng)先時(shí)具有關(guān)鍵意義~！特別是文章的最后有一小部分提到社區(qū)商業(yè)的問題，這部分雖和前邊有重復(fù)的部分，但是也是具有前瞻性的，當(dāng)住宅價(jià)格和商鋪價(jià)格接近時(shí)，大家可能會(huì)投資商鋪，當(dāng)一線城市中心的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到限制時(shí)，人們開始向城郊移動(dòng)，當(dāng)一線城市接近飽和時(shí)，正是2、3線城市發(fā)展正紅時(shí)~！

好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作是不可能靠著幾本書就能成功的，經(jīng)驗(yàn)很重要，政策很重要，團(tuán)隊(duì)也很重要！

真本書的讀書筆記就到這里了！也許以后還會(huì)有補(bǔ)充，溫故而知新嘛~~嘿嘿

第二篇：【北京】萬達(dá)、龍湖商業(yè)地產(chǎn)定位設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營實(shí)操技巧研修班

【北京】萬達(dá)、龍湖商業(yè)地產(chǎn)定位設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營實(shí)操技巧研修班

【課程說明】

? 主

辦：中房商學(xué)院

中房博越地產(chǎn)機(jī)構(gòu) ? 時(shí)

間：2014年3月15-16日 ? 地

點(diǎn)：北

京

【課程背景】

兩位講師具備外企、民企、國企多年商業(yè)項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，融匯萬達(dá)、龍湖、新世界等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)優(yōu)秀經(jīng)營理念：通過2天學(xué)習(xí)，可以系統(tǒng)學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商及后期經(jīng)營等全過程的操盤技巧。本課程對于新涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或招商運(yùn)營的企業(yè)，在理清開發(fā)思路，建立招商運(yùn)營模式，提升實(shí)際操盤能力等方面具有非常重要的意義。

【課程對象】

1、商業(yè)招商與運(yùn)營從業(yè)人員

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中高層

【講師介紹】

張老師

萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)股份公司高管職務(wù)，分管20多個(gè)萬達(dá)廣場的經(jīng)營管理工作;

曾供職于香港晨興集團(tuán)、上海北孚集團(tuán)、上海天啟&開啟營銷機(jī)構(gòu)、文博堂(中國)歷任企劃部經(jīng)理、市場部經(jīng)理、策劃總監(jiān)、銷售總監(jiān)、招商總監(jiān)、購物中心總經(jīng)理等職。

[操盤成功商業(yè)及綜合體項(xiàng)目] 上海江橋萬達(dá)廣場、昆山亞太廣場、宜興現(xiàn)代生活廣場等30多個(gè)項(xiàng)目

[操盤成功高端住宅項(xiàng)目] 昆山天使灣別墅、合肥和地藍(lán)灣國際社區(qū)、大連乾豪東城天下社區(qū)等

[專業(yè)特長]

13年50多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目深度涉獵，項(xiàng)目涵蓋1-4線城市不同地段，業(yè)態(tài)包括大型綜合體、購物中心、主題市場等不同類型，行業(yè)內(nèi)罕見的完整的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈操盤經(jīng)驗(yàn)。使張老師在商業(yè)地產(chǎn)全程開發(fā)、購物中心招商運(yùn)營等領(lǐng)域積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，使其教學(xué)有系統(tǒng)的理論，同時(shí)對理論的詮釋深入淺出，把教學(xué)內(nèi)容與實(shí)戰(zhàn)能力充分結(jié)合。他的培訓(xùn)生動(dòng)而賦有創(chuàng)意，善于現(xiàn)場點(diǎn)評剖析學(xué)員的案例，給予極具針對性的解決措施。

其根據(jù)實(shí)踐總結(jié)的“商業(yè)地產(chǎn)4+2全程戰(zhàn)略”體系和“房地產(chǎn)一心三核四環(huán)、四步曲十八班兵器全程營銷戰(zhàn)略”體系深受學(xué)員好評。

王老師

臺(tái)灣第一代購物中心人才，內(nèi)地現(xiàn)職商業(yè)地產(chǎn)人才，龍湖商業(yè)地產(chǎn)總部高管職務(wù)，管理12個(gè)已運(yùn)營購物中心、8個(gè)籌備項(xiàng)目。

[既往供職企業(yè)]

臺(tái)灣：大江國際購物中心、育冠企業(yè)、東森購物

內(nèi)地：新世界百貨集團(tuán)、萬達(dá)商業(yè)管理公司、北京金融街商業(yè)管理公司、XX商業(yè)地產(chǎn)

歷任企劃部經(jīng)理、市場部經(jīng)理、運(yùn)營推廣總監(jiān)、招商總監(jiān)、購物中心總經(jīng)理等職

[操盤成功商業(yè)及綜合體項(xiàng)目]

北京金融街：管理全國8個(gè)區(qū)域公司、1個(gè)已運(yùn)營購物中心、4個(gè)籌備商業(yè)項(xiàng)目

萬達(dá)：管理全國23個(gè)區(qū)域公司、55個(gè)廣場

新世界：管理東北區(qū)域4個(gè)已運(yùn)營百貨、3個(gè)籌備商業(yè)項(xiàng)目

[專業(yè)特長]

國內(nèi)少數(shù)同時(shí)兼具兩岸購物中心實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)培訓(xùn)師，十余年在知名房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)零售企業(yè)累積的行業(yè)背景和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，除了項(xiàng)目經(jīng)營心得外，歷練區(qū)域公司、商管總部管理職位，使王老師有國際視角、總部與項(xiàng)目垂直管理豐富知識。王老師的培訓(xùn)技能總能在實(shí)踐與理論、策略與執(zhí)行之間得到平衡。除購物中心招商運(yùn)營等領(lǐng)域外，王老師曾任職電子商務(wù)公司，并深入?yún)⑴c萬達(dá)公司信息化建設(shè)，對于當(dāng)前電商對實(shí)體商業(yè)的影響有獨(dú)到見解，購物中心下一階段信息化建設(shè)亦能夠提出有價(jià)值預(yù)判。他的培訓(xùn)生動(dòng)而賦有創(chuàng)意，善于把握課程現(xiàn)場節(jié)奏，更注重學(xué)員的互動(dòng)交流來激發(fā)學(xué)員的最佳學(xué)習(xí)效果。

【課程大綱】

一、商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀(1小時(shí))

1、商業(yè)地產(chǎn)國內(nèi)發(fā)展簡史

2、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗原因

二、商業(yè)地產(chǎn)的定位與設(shè)計(jì)(2小時(shí))

1、理解所在城市

2、理解城市規(guī)劃與商圈規(guī)劃

3、讀懂土地

4、理解項(xiàng)目三級商圈

5、如何確定面積與業(yè)態(tài)組合

6、購物中心動(dòng)線設(shè)計(jì)

三、商業(yè)地產(chǎn)招商要?jiǎng)?wù)(3小時(shí))

1、招商基本8大原則

2、各業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件

3、各業(yè)態(tài)及其主流品牌在不同城市的商務(wù)條件

4、不同形態(tài)購物中心的招商進(jìn)度排期

5、招商團(tuán)隊(duì)組建與管理

6、主力店的招商談判要領(lǐng)

7、服裝業(yè)態(tài)的招商要領(lǐng)

8、餐飲業(yè)態(tài)的招商要領(lǐng)

9、其他主要商業(yè)業(yè)態(tài)的招商要領(lǐng)

10、招商推廣工作要領(lǐng)

四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營期的經(jīng)營實(shí)務(wù)(3小時(shí))

1﹜商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)生命周期(培育期、成長期、成熟期)

2﹜各周期經(jīng)營關(guān)鍵重心

a)培育期的關(guān)鍵

b)成長期的關(guān)鍵

c)成熟期的關(guān)鍵

3﹜各周期現(xiàn)場管理的要領(lǐng)

4﹜各周期營銷推廣的要領(lǐng)

5﹜各周期招商調(diào)整的要領(lǐng)

五、商業(yè)地產(chǎn)電商與信息化建設(shè)思維(3小時(shí))

1、商業(yè)地產(chǎn)電商思維

2、智能商業(yè)與體驗(yàn)、O2O、微信、微博、APP運(yùn)用

3、案例分享：朝北大悅城、銀泰、萬達(dá)電商核心

六、招商或運(yùn)營項(xiàng)目輔導(dǎo)(互動(dòng)環(huán)節(jié))

【課程說明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院 中房博越

[時(shí)間地點(diǎn)]：2014年3月15-16日 北京(詳見報(bào)到通知)

[培訓(xùn)費(fèi)用]：3800元/人(含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、午餐費(fèi))住宿代訂，費(fèi)用自理。

??預(yù)想報(bào)名此課程請到中房商學(xué)院官網(wǎng)報(bào)名

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)的定位與業(yè)態(tài)組合分析

商業(yè)地產(chǎn)的定位與業(yè)態(tài)組合分析

一、商業(yè)地產(chǎn)的定位

商業(yè)地產(chǎn)的成敗首先取決于商業(yè)地產(chǎn)的定位。而商業(yè)地產(chǎn)的定位是基于對國家政策的判斷，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷，對項(xiàng)目周邊的詳盡調(diào)查。

（一）市場條件判斷

項(xiàng)目定位首先要解決這個(gè)區(qū)域是否適合做商業(yè)地產(chǎn)。

大、中型項(xiàng)目，投資商需要在項(xiàng)目初期，首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。小型項(xiàng)目也存在這樣的問題，只是國內(nèi)開發(fā)商往往對自己的判斷力信心百倍，不愿花時(shí)間、資金去做他們認(rèn)為的“低價(jià)值”事情。

市場條件判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或區(qū)域發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

1．判斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選定的發(fā)展區(qū)域是否具備相應(yīng)市場條件

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有勢力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣做的話，項(xiàng)目動(dòng)工之時(shí)，就是項(xiàng)目失敗之日。

2．判斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選址地區(qū)的市場條件：

在確認(rèn)擬選定的發(fā)展區(qū)域具備相應(yīng)市場條件后，需通過市場調(diào)查、市場預(yù)測、建立數(shù)學(xué)模型，或以所在區(qū)域當(dāng)前商業(yè)市場規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)及發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受發(fā)展規(guī)模。

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址 在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前，一定要做好選址論證工作，而且要站在商家的角度來看。事實(shí)上商業(yè)項(xiàng)目選址論證是一件非常復(fù)雜、也非常專業(yè)的工作，也是一件最容易被忽視的工作，但它往往在項(xiàng)目的可行性報(bào)告中被一筆帶過或被輕描淡寫，結(jié)論過于簡單化或程式化，因而也就難保其科學(xué)性與合理性。如果將這項(xiàng)工作交給專業(yè)商業(yè)顧問公司去做，也許能得到更準(zhǔn)確的結(jié)論。

1． 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功將是決定性的。我們不能想象一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)沒有必須的交通設(shè)施以及必要的停車場，它將如何面對市場需要及迎接市場競爭？實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

房地產(chǎn)投資極為強(qiáng)調(diào)地段的重要性，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置和周邊條件的要求有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。

以XX瑪進(jìn)駐石景山為例，就是一失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例。XX瑪當(dāng)初選址的時(shí)候，套用了美國的觀點(diǎn)，認(rèn)為有錢人是住在郊區(qū)的，周末會(huì)開車到超市大量采購。建成后，大量去XX瑪?shù)膮s不是原來預(yù)想中的人群，因?yàn)槭吧礁浇幼〉氖菍哟伪容^低的人群，只有他們會(huì)就近購買，有錢人誰也不會(huì)為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對XX瑪200元的會(huì)員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)在選址時(shí)不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。

一個(gè)成功的案例就是X家在北京開的第一家分店選址在望京。X家的產(chǎn)品主要是拼接的、時(shí)尚的家具，過兩年就扔了，不是傳世的。這類消費(fèi)人群主要是時(shí)尚的年輕人，望京就居住了大量的這類人群，他們是時(shí)尚的，年輕的，經(jīng)常要搬家的。

2.不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有不同的要求：

不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對位置的要求也不同，如超級購物中心、百貨業(yè)、商業(yè)街、社區(qū)商鋪等各不相同。如果開發(fā)商不能準(zhǔn)確判斷，項(xiàng)目發(fā)生運(yùn)營問題幾乎是難以避免的。

下面是某跨國商業(yè)機(jī)構(gòu)在考察2萬平方米左右的購物中心店址時(shí)，提出的“一般條件”： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括所在城市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。

人口指標(biāo)：包括所屬全市的人口330萬以上，市區(qū)人口100萬以上，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)人口25萬以上，項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口50萬以上……。

道路交通指標(biāo)：主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。項(xiàng)目要求：地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬平方米，地塊形狀為長方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場800kg/平方米，后倉與冷庫1200kg/平方米；地板表面：倉庫地面硬化而磨平，賣場內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米；斜頂建筑：邊部梁下凈高4.5米，頂部梁下凈高6米；后倉凈高不小于9米。

配套指標(biāo)：停車位在300輛—400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時(shí)，電話與寬帶30門直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進(jìn)10出），設(shè)備容量128門……

以上列舉的僅僅是一部分，作為開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)的營銷者，還需要更多地了解商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的需求。

作為發(fā)展商或代理公司對商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目選址論證時(shí)一定要有商家或經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)顧問公司參與，策劃人員更應(yīng)該學(xué)習(xí)這方面的知識。國外許多知名的大商家都有自己的專業(yè)選址人員（開發(fā)專員），擁有專業(yè)的選址軟件。在選址論證上不光靠經(jīng)驗(yàn)，還要有大量的定量分析。既然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值要靠招商來實(shí)現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有“共同語言”，那么就要從商家的角度來論證商業(yè)項(xiàng)目選址的合理性，而不是一廂情愿的“單相思”，否則就是“雞同鴨講”，這怎么會(huì)有合作的可能呢？

不同的商家對選址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之處。從商家的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址論證應(yīng)至少包括以下方面的內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目所處城市或區(qū)域的區(qū)位分析；(2)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局分析；

(3)基于市場環(huán)境的商圈分析（包括商圈人口、消費(fèi)能力、交通動(dòng)線、商業(yè)飽和度、商圈吸引力、競爭店?duì)顩r、社區(qū)發(fā)展等）；

(4)地塊與設(shè)想主力店的適應(yīng)度分析（包括地塊可見度、可達(dá)性、近便性、業(yè)態(tài)組合、商店特性、商店組合等）；

(5)綜合因素評價(jià)及結(jié)論。

針對不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，投資商需要自己組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，或者委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

綜上所述，選址是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是商業(yè)地產(chǎn)策劃中必須考慮的一個(gè)重要內(nèi)容，其專業(yè)性和科學(xué)性不容置疑。作為房地產(chǎn)策劃人員，我們必須掌握這一分析方法，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更注重理性而不失偏頗。

（三）商業(yè)定位及商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)定位的實(shí)質(zhì)就是決定該商業(yè)地產(chǎn)將來經(jīng)營什么，靠什么去吸引消費(fèi)者。商業(yè)定位很關(guān)鍵，擬建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。如果是服務(wù)于本小區(qū)的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務(wù)于全市的，那么差異化經(jīng)營非常重要，北京東有X莎、X特，南有XXGO，西有X安、X代，北有X辰、X亮，大家憑什么就去你那里，一定是有特別吸引人的地方。

在談到此問題時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：北京每年的固定消費(fèi)人口大致維持在一定水平上，當(dāng)然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業(yè)面積，這個(gè)比例也會(huì)有太大的波動(dòng)。實(shí)際上若要成功，還需要與現(xiàn)有的商業(yè)去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數(shù)一部分。所以發(fā)展商做項(xiàng)目時(shí)，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。

再好的地段，沒有準(zhǔn)確的商業(yè)定位的項(xiàng)目注定是失敗的，如北京站附近一個(gè)香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)部分，開業(yè)幾年調(diào)整過多次經(jīng)營業(yè)態(tài)，但始終經(jīng)營不好，在2002年一年時(shí)間里，換了六任總經(jīng)理，但效果還是不好。（該項(xiàng)目除了定位不準(zhǔn)確，而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵，本身對北京市場，還需有一個(gè)了解的過程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個(gè)地區(qū)每個(gè)城市的消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)都有很大的差異，并不是將一個(gè)地區(qū)、城市的成功經(jīng)驗(yàn)、成功模式簡單的COPY到另一個(gè)城市就可以確保成功）。還有廣東的一個(gè)城市，也有面積接近40萬的X南 MALL，發(fā)展商在之前是否經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，一個(gè)40萬的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，而這個(gè)城市還是由分散的幾十個(gè)鎮(zhèn)組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長期的來消費(fèi)可真不是一件容易的事。就算最后重新定位能夠經(jīng)營好，所費(fèi)的時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本也很高。

商業(yè)業(yè)態(tài)一般包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、超級購物中心（SHOPPINGMAIL）和倉儲(chǔ)式商場等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1．百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

（5）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。（7）服務(wù)功能齊全。2．超市

自選市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）店址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。（3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。（6）營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。（7）有一定面積的停車場地。3．大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。（2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。4．便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（3）居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。（5）營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。（6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。5．超級購物中心（SHOPPINGMAIL）購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。（1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。6．倉儲(chǔ)式商場

倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。

（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

（5）店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用。（6）采取倉儲(chǔ)式陳列。（7）開展自選式的銷售。（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。

除按照功能區(qū)分商業(yè)業(yè)態(tài)之外，還可以按照實(shí)際經(jīng)營內(nèi)容進(jìn)行劃分。如餐飲、休閑娛樂、保健按摩、商品零售、家居建材、專業(yè)批發(fā)市場等。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等因素對擬開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場可測量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競爭策略。

（四）商業(yè)業(yè)態(tài)組合

在運(yùn)作規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，單一的商業(yè)業(yè)態(tài)并不可以完全支撐整個(gè)商業(yè)，多個(gè)業(yè)態(tài)的組合才能更好的化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，滿足客戶需要。因此必須對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行組合。到底進(jìn)行哪些業(yè)態(tài)組合，取決于項(xiàng)目本身的各項(xiàng)條件。各種類型的商業(yè)地產(chǎn)比如購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商鋪等的業(yè)態(tài)組合各有其特點(diǎn)，不能一概而論。不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)出于商業(yè)定位的考慮，其業(yè)態(tài)組合也有很大的差別，要具體問題具體分析看待。

一般來說在購物中心中,主力店所占的比重要大過商業(yè)街。

一位商業(yè)街研究的權(quán)威專家認(rèn)為，在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營店要占50％，餐飲要占25％，綜合商場要占15％，綜合娛樂要占10％。具體到某個(gè)地段、某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，各種業(yè)態(tài)的比重應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況做調(diào)整。比如，定位于CBD商業(yè)中心的X達(dá)廣場，大的主力店的比例就高達(dá)50％－60%。

許多人認(rèn)為主力店對一個(gè)購物中心起著至關(guān)重要的作用，但是現(xiàn)實(shí)未必如此。從全國一些大型百貨主力店在進(jìn)駐不同城市的不同表現(xiàn)，有的經(jīng)營得很好，有的卻不得不退出，就可以說明沒有主力店是不行的，但主力店也并非是萬能的，主力店不是神話。

商場經(jīng)營有一個(gè)本土化的問題必須解決，否則就會(huì)因“水土不服”導(dǎo)致經(jīng)營不利，主力店尤其要克服“水土不服”的問題。主力店要依托于一個(gè)和諧的業(yè)態(tài)組合，才會(huì)發(fā)揮出各自的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)1+1>2的商業(yè)效應(yīng)。

1．商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合主要考慮以下因素：

（１）現(xiàn)代人的消費(fèi)觀念。一個(gè)城市的商業(yè)街代表市場的消費(fèi)主流，而現(xiàn)在城市的消費(fèi)主流是年輕人，他們的消費(fèi)觀念集中體現(xiàn)為６個(gè)字：“情趣”：根據(jù)自己的意愿消費(fèi)；“時(shí)尚”：北京的X友商場只有6000平米，其最新定位是“為25歲的女孩子服務(wù)”，因?yàn)檫@個(gè)階段的女性最講究時(shí)尚；“攀比”：

（２）現(xiàn)代人的追求目標(biāo)。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商業(yè)街。二是價(jià)格。大多數(shù)消費(fèi)者對價(jià)格是非常敏感的。商業(yè)街上的商品不一定在打折上下工夫，但強(qiáng)調(diào)物有所值。

（３）組合的合理化。在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營店要占50％，餐飲占25％，綜合性商場占15％，10％是綜合的娛樂業(yè)。商業(yè)街能否留住年輕人和兒童，關(guān)鍵在娛樂業(yè)。

1． 商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要考慮以下幾種

（１）餐飲業(yè)。將來到商業(yè)街來的消費(fèi)者，吃是第一項(xiàng)，購物是第二項(xiàng)。在進(jìn)行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，外地游客到X府井不想吃飯的人只占9.8％，外國人不想品嘗北京小吃的只占17.3％。

（２）專賣店和專營店。（３）通訊服務(wù)業(yè)。（４）百貨業(yè)。

（５）大眾娛樂業(yè)。必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂業(yè)不適合商業(yè)街。3．商業(yè)街排斥的業(yè)態(tài)有（１）平價(jià)購物中心。平價(jià)購物中心要求低廉的地價(jià)，寬闊的停車場。這在市中心寸土寸金的地方不可能滿足。

（２）超市。超市的優(yōu)勢在于低價(jià)位，而商業(yè)街上的商品要求高毛利。

（３）小商品批發(fā)（貨倉式商場）。商業(yè)街沒有大吞吐能力，有的地方限制交通。在王府井X東安背后有一個(gè)小商品批發(fā)市場，申辦至今5年，招商沒有成功過，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐慕煌ú块T規(guī)定24小時(shí)不能進(jìn)車。

3．業(yè)態(tài)組合的原則

（1）盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心；

（2）要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；

（3）現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營；

（4）首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；

（5）大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項(xiàng)目運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；

（6）現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

4．業(yè)態(tài)要有所舍棄

按照國內(nèi)外專業(yè)人士的總結(jié)，顧客在選擇各種購物地點(diǎn)時(shí)所考慮的主要因素有8個(gè)： a．價(jià)格；b．便利性；c．選擇性；d．產(chǎn)品質(zhì)量；e．售中服務(wù)；f．商譽(yù)及公正性；g．附加服務(wù)（包括停車、送貨、信用、退貨等）；h．物有所值感。

為了吸引更多的顧客，一個(gè)業(yè)態(tài)的門店擁有的要素肯定是越多越好。但是，當(dāng)你為了滿足顧客的精神追求而大力裝修店面時(shí)，如果你不是慈善家，一定要把裝修費(fèi)用打在零售價(jià)格中，這本身就拋棄了一部分重視價(jià)格的顧客。所以，對業(yè)態(tài)的營銷管理就是零售企業(yè)對目標(biāo)市場的營銷管理，有目標(biāo)，就要有所舍棄。

5.業(yè)態(tài)如何與目標(biāo)顧客相匹配 零售商在業(yè)態(tài)決策時(shí)，首先要進(jìn)行目標(biāo)市場的細(xì)分，對顧客群做有效分類。這些可以通過市場調(diào)查和購物者調(diào)查，以及通過以往門店P(guān)OS數(shù)據(jù)和會(huì)員消費(fèi)數(shù)據(jù)中獲取的相關(guān)信息，通過統(tǒng)計(jì)分析整理出相關(guān)商圈目標(biāo)顧客的消費(fèi)需求特征。

其中最重要的是：在目標(biāo)顧客和業(yè)態(tài)之間首先需要定義標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求屬性，才能有效地將目標(biāo)顧客與特定業(yè)態(tài)相匹配。

第四篇：【鄭州】商業(yè)地產(chǎn)全流程策劃定位、招商運(yùn)營實(shí)操心法與實(shí)體O2O電商經(jīng)驗(yàn)借鑒

【鄭州】商業(yè)地產(chǎn)全流程策劃定位、招商運(yùn)營實(shí)操心法與實(shí)體

O2O電商經(jīng)驗(yàn)借鑒 2015年3月28-29日

中房商學(xué)院官方微信平臺(tái)已正式啟動(dòng)，歡迎新老客戶關(guān)注我們。我們將會(huì)為您提供最新、最全、最優(yōu)質(zhì)的培訓(xùn)信息。

中房商學(xué)院將秉承 “唯有實(shí)戰(zhàn)、方有實(shí)效”的宗旨，將提供房地產(chǎn)全方位和全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送實(shí)戰(zhàn)型的高端人才，領(lǐng)跑房地產(chǎn)培訓(xùn)行業(yè)。

微信公共賬號：zfxedu

【課程背景】

商業(yè)地產(chǎn)大量涌進(jìn)時(shí)代，競爭激烈前所未有，無論是老牌開發(fā)商或是新生代開發(fā)商都遭遇不少問題。尤其是后者更陷入專業(yè)知識不足、人才窘困、資金沉淀、成本上揚(yáng)等多樣困難。

中國當(dāng)前困難主因是缺乏一套有效的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識，致使土法煉鋼、亂象紛生。如何能夠快速透過成功境外經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)有價(jià)值的管理方法，解決現(xiàn)階段公司困境，迎接未來營利的契機(jī)？

此次課程由臺(tái)灣第一代購物中心成功團(tuán)隊(duì)引進(jìn)，結(jié)合內(nèi)地?cái)?shù)家領(lǐng)頭品牌集團(tuán)實(shí)務(wù)管理核心知識，兼具境外成功經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地落地實(shí)操作法，提供一整套全流程的產(chǎn)品定位、品牌經(jīng)營、招商管理、后期運(yùn)營心法。

面對電商威脅，本次課程首次提供萬達(dá)、銀泰、蘇寧等公司集團(tuán)內(nèi)部超過二年的O2O戰(zhàn)略與落地的經(jīng)驗(yàn)，揭開數(shù)億投資背后的真實(shí)案例分享。

【課程收益】

1、臺(tái)灣成功商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵經(jīng)營心法：場景式經(jīng)營、大數(shù)據(jù)透析、科技工具善用、消費(fèi)者掌控、品牌商經(jīng)營。

2、商業(yè)地產(chǎn)全流程7階段、6項(xiàng)定位、3項(xiàng)前置招商對接、3項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、15項(xiàng)招商實(shí)施要點(diǎn)、2項(xiàng)致勝招商策略、3階段生命周期經(jīng)營要領(lǐng)，科學(xué)化詮釋境外與內(nèi)地高級操盤作法。

3、萬達(dá)、銀泰、蘇寧、星巴克集團(tuán)內(nèi)部O2O戰(zhàn)略與超過二年現(xiàn)場實(shí)施經(jīng)驗(yàn)分享。

4、結(jié)合境外與國內(nèi)超過個(gè)40個(gè)城市、200個(gè)項(xiàng)目案例分享，現(xiàn)場圖文與照片演示成功與失敗細(xì)節(jié)剖析。

5、張老師風(fēng)趣幽默授課方式毫無冷場、因應(yīng)學(xué)員業(yè)務(wù)與職位靈活調(diào)整課件內(nèi)容、直接學(xué)員及時(shí)需求。

【課程對象】

董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷運(yùn)營總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員;各類商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷及相關(guān)業(yè)界人士。

【金牌講師】

張老師：現(xiàn)任職國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強(qiáng)，集團(tuán)商業(yè)高管

多家商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院高級顧問、全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌公司商業(yè)地產(chǎn)操盤手。國內(nèi)少數(shù)同時(shí)兼具兩岸購物中心實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和同時(shí)任職過外企、民企與國企高管的專業(yè)培訓(xùn)師，十余年在知名房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)零售企業(yè)累積的行業(yè)背景和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，除了項(xiàng)目經(jīng)營心得外，歷練區(qū)域公司、商管總部管理職位，使張老師有國際視角、總部與項(xiàng)目垂直管理豐富知識。張老師的培訓(xùn)技能總能在實(shí)踐與理論、策略與執(zhí)行之間得到平衡。除購物中心招商運(yùn)營等領(lǐng)域外，張老師曾任職電子商務(wù)、型錄與電視購物公司，并深入?yún)⑴c萬達(dá)公司信息化建設(shè)，對于當(dāng)前電商對實(shí)體商業(yè)的影響有獨(dú)到見解，購物中心下一階段信息化建設(shè)亦能夠提出有價(jià)值預(yù)判。

實(shí)力操盤、張顯魅力，主要操盤項(xiàng)目展示：

臺(tái)灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網(wǎng)路、型錄、電視）。

萬達(dá)廣場44家，已開業(yè)24家廣場，包括上海五角場、周浦、北京石景山、廣州白云、成都錦華路、西安碑林、沈陽太原街、哈爾濱香坊、天津河?xùn)|、武漢菱角湖、寧波江北、包頭青山、無錫濱湖、南京建鄴、青島CBD、重慶南坪、福州金融街等；籌備期20家廣場，包括石家莊裕華、廈門湖里、鄭州中原、河北廊坊、銀川金鳳、江蘇鎮(zhèn)江、唐山路南等。

培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)豐富、資歷顯赫、學(xué)生過萬：

擁有超過12年培訓(xùn)講師資歷，學(xué)生人數(shù)近萬人。長期擔(dān)任臺(tái)灣與內(nèi)地各大企業(yè)內(nèi)訓(xùn)導(dǎo)師，臺(tái)灣中華培訓(xùn)機(jī)構(gòu)認(rèn)證講師，并主要負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場20個(gè)籌備期項(xiàng)目與營運(yùn)期44個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，全國商業(yè)總經(jīng)理與副總經(jīng)理入職培訓(xùn)。

【課程大綱】

一、商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

1、國內(nèi)購物中心2015年前市場現(xiàn)狀，2020年前并購與倒閉風(fēng)潮的來臨

2、商業(yè)地產(chǎn)4大困境：數(shù)量躍增、同質(zhì)化超60%、品牌拓展緩、人才不給力

3、因應(yīng)困境6大調(diào)整：定位準(zhǔn)與滿鋪率、人才招募方向、商家服務(wù)與存活、搶奪品牌、透市場懂客人

二、商業(yè)地產(chǎn)的籌備期招商

1、籌備期的品牌招商

a.招商三大核心

b.招商三大原則

c.招商三大思維

d.招商八大實(shí)施

e.招商七大管控

f.招商二大法寶

三、商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)期招商

1、開業(yè)期的品牌調(diào)整

a.購物中心的三個(gè)生命周期與經(jīng)營重心

b.培育期的品牌調(diào)整

c.成長期的品牌調(diào)整

d.成熟期的品牌調(diào)整

四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營實(shí)操心法

1、臺(tái)灣成功商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵經(jīng)營心法：

a.場景式經(jīng)營：從消費(fèi)者與商戶日常場景挖掘經(jīng)營秘訣

b.大數(shù)據(jù)透析：全面且深入、淺顯易懂介紹大數(shù)據(jù)的經(jīng)營魅力

c.科技工具善用：當(dāng)前事半功倍信息化系統(tǒng)在商場的運(yùn)用

d.消費(fèi)者掌控：簡易分享消費(fèi)者面貌、消費(fèi)行為的成功獲取

e.品牌商經(jīng)營：供應(yīng)商搶奪的步驟與方法

2、三項(xiàng)問題經(jīng)營團(tuán)隊(duì)自我省視

a.我和商戶是什么關(guān)系：房東與房客？收租與繳租？管理與服從？下令與接收？

b.我的招商很困難：找得到原因？完全摸不著？有些模糊有些確定？

c.我的服務(wù)怎么做：消費(fèi)者與商戶要什么服務(wù)？我們投入多少資源與重視？服務(wù)真的到位？

3、經(jīng)營五大核心與理念

a.主力店指導(dǎo)經(jīng)營策略：主力店決定項(xiàng)目客群、影響經(jīng)營策略、左右日常作為

b.核心商圈客群指導(dǎo)日常管理：核心商圈真正畫法、核心商圈機(jī)會(huì)區(qū)域、核心商圈客群研究

c.內(nèi)外動(dòng)線指導(dǎo)關(guān)注焦點(diǎn)：內(nèi)外動(dòng)線理解主要入口、內(nèi)外動(dòng)線理解項(xiàng)目冷區(qū)、內(nèi)外動(dòng)線認(rèn)知客人路線

d.數(shù)據(jù)分析指導(dǎo)精細(xì)經(jīng)營：科技化系統(tǒng)工具收集數(shù)據(jù)、多樣數(shù)據(jù)有效解讀、數(shù)據(jù)指導(dǎo)業(yè)務(wù)實(shí)施

e.三大業(yè)務(wù)合作指導(dǎo)商戶服務(wù)：招商、運(yùn)營、推廣組合拳出擊

五、商業(yè)地產(chǎn)三周期經(jīng)營心法

1、推廣

a.主力店效應(yīng)

b.核心商圈掌握

c.內(nèi)外動(dòng)線理解

d.數(shù)據(jù)系統(tǒng)善用

e.臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)分享

f.三周期經(jīng)營關(guān)鍵

2、運(yùn)營

a.主力店效應(yīng)

b.內(nèi)外動(dòng)線理解

c.數(shù)據(jù)系統(tǒng)善用

d.建立巡場與預(yù)警機(jī)制

e.善用會(huì)議與報(bào)表管理

f.臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)分享

g.三周期經(jīng)營關(guān)鍵

3、招商

a.主力店效應(yīng)

b.內(nèi)外動(dòng)線理解

c.數(shù)據(jù)系統(tǒng)善用

d.預(yù)警預(yù)招商機(jī)制

e.臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)分享

f.三周期經(jīng)營關(guān)鍵

六、實(shí)體O2O電商經(jīng)驗(yàn)借鑒

1、商業(yè)地產(chǎn)與電商的八堂課：

a.多大威脅？

b.B2B、B2C、C2C、O2O、O2M玩那個(gè)？

c.成本比較低？

d.影響品類？

e.優(yōu)勢與劣勢？

f.銷售取代？

g.擅長與不擅長？

h.四大基本條件？

2、商業(yè)地產(chǎn)與體驗(yàn)、O2O、微信、微博、APP運(yùn)用

a.選擇那個(gè)平臺(tái)？

b.如何打一個(gè)組合拳？

3、智能商業(yè)九步驟

a.WIFI＋LBS

b.APP與微信

c.商戶引入

d.視頻停車系統(tǒng)

e.會(huì)員系統(tǒng)

f.支付系統(tǒng)

g.相關(guān)導(dǎo)航

h.社交網(wǎng)站

i.送貨到府

4、品牌案例分享：星巴克

5、商場案例分享：上品折扣、萬達(dá)、銀泰、蘇寧、王府井

七、案例分享

境外與國內(nèi)超過個(gè)40個(gè)城市、200個(gè)項(xiàng)目案例分享，現(xiàn)場圖文與照片演示成功與失敗細(xì)節(jié)剖析

八、現(xiàn)場解惑

【課程說明】

【主辦機(jī)構(gòu)】中房商學(xué)院

【時(shí)間地點(diǎn)】2015年3月28-29日

鄭州（具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請咨詢會(huì)務(wù)組）

【培訓(xùn)費(fèi)用】人民幣3680元/人（含學(xué)習(xí)費(fèi)、場地費(fèi)、資料費(fèi)、茶歇），會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

詳情登錄中房商學(xué)院官網(wǎng)，直接在百度搜“中房商學(xué)院”，登陸官網(wǎng)報(bào)名咨詢

第五篇：防火與滅火實(shí)操

防火與滅火實(shí)操評估參考答案1、2、CO2滅火器的使用方法。使用CO2滅火器的注意事項(xiàng)：

1）防止凍傷2）室外使用站在上風(fēng)3）室外大風(fēng)使用，滅火效果變差4）在狹小的室內(nèi)外

使用，應(yīng)迅速撤離5）使用時(shí)應(yīng)保持直立狀態(tài)，不可將滅火器顛倒使用

3、水滅火器使用方法。

4、水滅火器使用的注意事項(xiàng)：

1）距燃燒物大約10ｍ處2）將滅火器豎直放穩(wěn)，拉出保險(xiǎn)銷，用手掌壓下開啟桿頂端的凸頭3）滅火劑量大約9L，噴射時(shí)間大約50S，有效噴射距離大約7.0ｍ

5、干粉滅火器使用方法。

6、干粉滅火器使用注意事項(xiàng)：

1）豎直提至火場，上下顛倒幾次，拉出保險(xiǎn)插銷。

2）撲救可燃固體時(shí)，應(yīng)從火焰?zhèn)让?，對?zhǔn)火焰根部，水平噴射。

3）撲救可燃液體時(shí)，從側(cè)面對準(zhǔn)火焰根部左右掃射，應(yīng)快速向前，將余火全部撲滅。

4）噴在燃燒物面上，從而抑制燃燒。

5）盡可能站在上風(fēng)施放。

7、化學(xué)泡沫滅火器使用方法。

8、化學(xué)泡沫滅火器使用方法注意事項(xiàng)：

1）平穩(wěn)提到現(xiàn)場。2）將滅火器倒置，將兩種溶液相混產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。3）撲滅液體火災(zāi)時(shí)，要從火場的一側(cè)向前平推，平穩(wěn)地將燃燒液面全部覆蓋。

9、消防員裝備有哪些

消防員裝備品有防護(hù)服、消防靴、手套、頭盔、防爆手電、太平斧、呼吸器、安全繩等。

一、有哪些固定滅火系統(tǒng)

答；固定式水滅火系統(tǒng)

自動(dòng)噴水系統(tǒng)

固定式二氧化碳滅火系統(tǒng)

固定式泡沫滅火系統(tǒng)

化學(xué)干粉滅火系統(tǒng)

二、有那些手提式滅火器

答；二氧化碳滅火器

水滅火器

干粉滅火器

化學(xué)泡沫滅火器

水成膜泡沫滅火器

三、有哪些消防設(shè)備

答；防護(hù)服、長筒靴和手套、頭盔、太平斧、安全燈、呼吸器、耐火繩

四、有哪些其他消防器材

答；沙箱、太平斧、消防鉤、安全帶、安全繩、保險(xiǎn)鉤、防火毯、緊急逃生呼吸器