第一篇：融創(chuàng)集團(tuán)成本管理制度

成本管理制度

第一章 成本管理規(guī)定

第一條 總則

1、所有開發(fā)項(xiàng)目的成本管理均必須明確目標(biāo)成本，并分階段進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。

2、項(xiàng)目公司在項(xiàng)目前期應(yīng)及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。

3、為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，項(xiàng)目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制。

4、所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運(yùn)營部審核，管理費(fèi)用及貸款利息支出必須經(jīng)財(cái)務(wù)部審核。

5、天津公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過集團(tuán)運(yùn)營中心審核，異地公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過公司運(yùn)營審核。

6、項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司運(yùn)營部人員持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。

7、對(duì)于已經(jīng)市場化、社會(huì)化的設(shè)計(jì)費(fèi)用，研發(fā)部門必須嚴(yán)格控制，確保設(shè)計(jì)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不高于市場平均水平。

第二條 目標(biāo)成本確定

1、目標(biāo)成本由集團(tuán)運(yùn)營中心下達(dá)。集團(tuán)運(yùn)營中心、項(xiàng)目公司運(yùn)營部在不同階段制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報(bào)批程序，包括：

★項(xiàng)目投資決策階段，集團(tuán)運(yùn)營中心依據(jù)方案編制投資估算，經(jīng)

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集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審定、批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目總目標(biāo)成本；

★方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案、建筑方案設(shè)計(jì)，由各項(xiàng)目公司編制目標(biāo)成本表，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審核后，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審批，審批后的目標(biāo)成本作為項(xiàng)目公司的成本控制指標(biāo)；

★施工圖階段，由各項(xiàng)目公司將成本控制表細(xì)分，作為項(xiàng)目公司對(duì)各分項(xiàng)成本考核依據(jù)，同時(shí)上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心備案；

第三條 成本動(dòng)態(tài)控制

1、各項(xiàng)目公司必須依據(jù)已批準(zhǔn)的成本指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案。

2、項(xiàng)目公司運(yùn)營部必須參與和控制所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括，但不限于：

★設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； ★業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）； ★材料設(shè)備采購比價(jià)、限價(jià)； ★合同簽訂；

★設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證； ★合同付款等。

3、項(xiàng)目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬（包括合同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳和現(xiàn)場簽證臺(tái)帳），項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺(tái)賬，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部建立天津公司銷售費(fèi)用臺(tái)帳，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。

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第四條 成本核算與分析

1、項(xiàng)目公司必須按《項(xiàng)目成本核算與分析》的規(guī)定，每月進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)成本指標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。

2、項(xiàng)目公司成本核算與分析報(bào)告，作為項(xiàng)目公司月度經(jīng)營分析報(bào)告的組成部分。

第五條 項(xiàng)目成本超支處理及調(diào)整

1、成本超支的處理措施由項(xiàng)目公司運(yùn)營部按《成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警的范圍和要求》、填寫《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》，以書面形式報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心備案或?qū)徟?/p>

★不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，由公司總經(jīng)理審批；

★擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項(xiàng)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批；

★需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

2、在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)及時(shí)報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審查，并根據(jù)第五條

1、款規(guī)定進(jìn)行處理。

第二章

項(xiàng)目成本核算與分析

第一條 成本核算及經(jīng)營情況分析要求

1、項(xiàng)目公司每月1—3日對(duì)上月度成本核算及經(jīng)營情況進(jìn)行分析，同時(shí)上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心。

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2、項(xiàng)目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是直接成本（不含貸款利息）核算和經(jīng)營情況分析的的責(zé)任人，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是管理費(fèi)用及貸款利息核算責(zé)任人，其余各部門均是配合部門。

3、異地公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是銷售費(fèi)用核算的責(zé)任人，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部負(fù)責(zé)人是天津公司銷售費(fèi)用核算的責(zé)任人。

第二條 成本差異分析表的編制方法

1、《成本差異分析表》是進(jìn)行成本核算及經(jīng)營情況分析的主要文件，由各公司運(yùn)營部依據(jù)《月度成本動(dòng)態(tài)控制表》于每月3日前完成，同時(shí)上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部。

2、項(xiàng)目公司在完成《成本差異分析表》的同時(shí)，應(yīng)提出上月成本核算意見，以供進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：

★直接成本和非直接成本上月的總體變動(dòng)情況（超支或節(jié)?。┘摆厔?shì)判斷。

★直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動(dòng)（超支或節(jié)省）的成本細(xì)項(xiàng)的變動(dòng)情況及趨勢(shì)判斷。

★實(shí)際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議。

第三條 動(dòng)態(tài)成本的控制

1、動(dòng)態(tài)成本的控制由《月度成本動(dòng)態(tài)控制表》、《合同臺(tái)帳》、《設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳》和《現(xiàn)場簽證臺(tái)帳》實(shí)現(xiàn)。

2、根據(jù)簽訂的各類分包合同的內(nèi)容確定《合同臺(tái)帳》項(xiàng)目的分類明細(xì)劃分，合同金額應(yīng)為合同價(jià)款真實(shí)值，如簽訂合同時(shí)為暫定金額，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)確定真實(shí)的合同價(jià)款后，填入合同金額表內(nèi)。

3、《設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳》和《現(xiàn)場簽證臺(tái)帳》的項(xiàng)目，按照《合同臺(tái)帳》的分類明細(xì)進(jìn)行劃分，同《合同臺(tái)帳》建立一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。

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4、《月度成本動(dòng)態(tài)控制表》根據(jù)《合同臺(tái)帳》、《設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳》和《現(xiàn)場簽證臺(tái)帳》匯總而成。

第四條 月度經(jīng)營情況分析

1、經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容

★項(xiàng)目公司運(yùn)營部對(duì)預(yù)算外工程成本增減情況分析，包括變更設(shè)計(jì)、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價(jià)格變動(dòng)等方面的控制情況。

★項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用和貸款利息，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

★異地公司運(yùn)營部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部統(tǒng)計(jì)天津公司核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度成本計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因

2、對(duì)超支或即將發(fā)生超支的成本細(xì)項(xiàng)，分析找出原因，制訂相應(yīng)的控制成本措施。

3、針對(duì)節(jié)省成本的成本細(xì)項(xiàng)，提出調(diào)整成本指標(biāo)的意見。

4、項(xiàng)目公司完成月度經(jīng)營情況分析報(bào)告，該報(bào)告應(yīng)對(duì)主要經(jīng)營情況（如融資、銷售等）對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本和效益的影響做出評(píng)估，并同時(shí)下達(dá)下月度成本管理工作計(jì)劃，明確成本控制重點(diǎn)和主要措施，于每月3日將公司月度經(jīng)營情況分析報(bào)告上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部。

5、集團(tuán)運(yùn)營中心于每月6日完成集團(tuán)月度經(jīng)營情況分析報(bào)告，提交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)。

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第三章 成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警范圍和要求

第一條 成本預(yù)警的適用范圍

1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，由預(yù)警人向項(xiàng)目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。

2、不可預(yù)見的事項(xiàng)范圍：

發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動(dòng)中的事故；

★發(fā)生法律訴訟；

★因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛； ★因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；

★發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任；

★出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)； ★目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確； ★發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更；

★其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。

3、管理不善的范圍：

★作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶； ★計(jì)算不精發(fā)生多余采購物資； ★為無效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬；

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★工作質(zhì)量低劣引起的返工開支； ★使用過程中的浪費(fèi)； ★非必需的計(jì)劃外開支；

★未能以市場最合理的價(jià)格購物或價(jià)與質(zhì)不匹配； ★工期拖延造成的費(fèi)用增加； ★其他管理不嚴(yán)的情況。

第二條 預(yù)警操作要求

1、只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很大可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價(jià)已超支，變更設(shè)計(jì)測(cè)算已超支等）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。

2、運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是直接成本（不含貸款利息）超支的預(yù)警責(zé)任人，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人是管理費(fèi)用及貸款利息超支預(yù)警責(zé)任人。

3、異地公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)人是銷售費(fèi)用超支的預(yù)警責(zé)任人，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部負(fù)責(zé)人是天津公司銷售費(fèi)用超支的預(yù)警責(zé)任人。

4、直接成本項(xiàng)（不含貸款利息），針對(duì)每一開發(fā)項(xiàng)目由運(yùn)營部按項(xiàng)目計(jì)劃將目標(biāo)成本分解，設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個(gè)階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，運(yùn)營部進(jìn)行成本預(yù)警。

5、管理費(fèi)用及貸款利息項(xiàng)，由項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部按經(jīng)營計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項(xiàng)，財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本預(yù)警。

6、異地公司銷售費(fèi)用由運(yùn)營部按銷售費(fèi)用計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項(xiàng)，運(yùn)營部進(jìn)行成本預(yù)警。

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7、天津公司銷售費(fèi)用由集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部按銷售費(fèi)用計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項(xiàng)，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部進(jìn)行成本預(yù)警。

8、所有成本預(yù)警均應(yīng)填寫《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。

第三條 預(yù)警處理

成本細(xì)項(xiàng)的超支預(yù)警由項(xiàng)目公司運(yùn)營部或集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部負(fù)責(zé)處理，一般情況可以分別選擇以下三種方式：

1、不使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，采取有效降低成本措施解決，經(jīng)公司總經(jīng)理審批。

2、對(duì)已經(jīng)超支的或通過努力也無法避免的即將超支，需要使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批。

3、當(dāng)不可預(yù)見費(fèi)已經(jīng)用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)預(yù)留它用，不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目目標(biāo)成本將被突破，此時(shí)應(yīng)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報(bào)告，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第四章

項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求

第一條 適用范圍

除成本報(bào)警以外的任何原因引起的成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加和減少。第二條 目標(biāo)成本調(diào)整的范圍

1、因經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，如：

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1）由于市場因素或公司主動(dòng)調(diào)整競爭策略、項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減； 2）3）4）調(diào)整銷售計(jì)劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減； 貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增減；

發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。

第三條 目標(biāo)成本調(diào)整的操作要求

1、項(xiàng)目公司運(yùn)營部是直接成本調(diào)整工作的經(jīng)辦部門，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部是管理費(fèi)用和貸款利息調(diào)整工作的經(jīng)辦部門，異地公司運(yùn)營部和集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部是銷售費(fèi)用調(diào)整工作的經(jīng)辦部門，具體操作按流程規(guī)定進(jìn)行。2、目標(biāo)成本調(diào)整處理選擇

目標(biāo)成本調(diào)整由項(xiàng)目公司運(yùn)營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：

1)不使用不可預(yù)見費(fèi)，采取有效措施在成本細(xì)項(xiàng)內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。

2)使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；

3)不可預(yù)見費(fèi)已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目目標(biāo)成本將被突破，此時(shí)應(yīng)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報(bào)告，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案，經(jīng)運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第五章

相關(guān)表格

1、項(xiàng)目目標(biāo)成本表

2、項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整表

3、成本差異分析表

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4、項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表

5、項(xiàng)目月度成本動(dòng)態(tài)控制表

6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳月度統(tǒng)計(jì)表

7、項(xiàng)目現(xiàn)場簽證臺(tái)帳月度統(tǒng)計(jì)表

第10頁

第二篇：融創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)劃和成本管理制度建設(shè)

融創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)劃體系及成本管理制度建設(shè)

一、環(huán)環(huán)相扣的項(xiàng)目計(jì)劃

融創(chuàng)的項(xiàng)目計(jì)劃制定，聚焦項(xiàng)目目標(biāo)，以銷售為核心，以設(shè)計(jì)為源頭，過程中進(jìn)行合理穿插，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行非常流暢。項(xiàng)目計(jì)劃形成如下圖：

其中尤為重視銷售開盤的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

融創(chuàng)的項(xiàng)目成本構(gòu)成如下：

而環(huán)環(huán)相扣的成本管理則主要體現(xiàn)在如下10點(diǎn)：

第一，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目前期應(yīng)及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。

第二，由運(yùn)營部門來統(tǒng)籌目標(biāo)成本控制，及實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督。

一方面，所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運(yùn)營部審核，管理費(fèi)用及貸款利息支出必須經(jīng)財(cái)務(wù)部審核。天津公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過集團(tuán)運(yùn)營中心審核，異地公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過公司運(yùn)營審核。

另一方面，項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司運(yùn)營部人員持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。

第三，對(duì)于已經(jīng)市場化、社會(huì)化的設(shè)計(jì)費(fèi)用，研發(fā)部門必須嚴(yán)格控制，確保設(shè)計(jì)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不高于市場平均水平。

第四，成本動(dòng)態(tài)控制上，項(xiàng)目公司運(yùn)營部必須參與和控制所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）、材料設(shè)備采購比價(jià)和限價(jià)、合同簽訂、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證、合同付款等。項(xiàng)目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬（包括合同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳和現(xiàn)場簽證臺(tái)帳），項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺(tái)賬，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部建立天津公司銷售費(fèi)用臺(tái)帳，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。

第五，項(xiàng)目成本一旦超支，則相應(yīng)進(jìn)行以下處理及調(diào)整：不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，由公司總經(jīng)理審批；擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項(xiàng)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批；需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第六，項(xiàng)目公司在完成《成本差異分析表》的同時(shí)，應(yīng)提出上月成本核算意見，以供進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：直接成本和非直接成本上月的總體變動(dòng)情況（超支或節(jié)?。┘摆?勢(shì)判斷；直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動(dòng)（超支或節(jié)?。┑某杀炯?xì)項(xiàng)的變動(dòng)情況及趨勢(shì)判斷；實(shí)際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議。第七，經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容：

融創(chuàng)項(xiàng)目公司運(yùn)營部對(duì)預(yù)算外工程成本增減情況分析，包括變更設(shè)計(jì)、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價(jià)格變動(dòng)等方面的控制情況。

項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用和貸款利息，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

異地公司運(yùn)營部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部統(tǒng)計(jì)天津公司核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度成本計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

第八，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，由預(yù)警人向項(xiàng)目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。不可預(yù)見的事項(xiàng)范圍：

發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動(dòng)中的事故；發(fā)生法律訴訟；因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié) 6 議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任；出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)；目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確；發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更；其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。此外還有管理不善的情況，如作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶；計(jì)算不精發(fā)生多余采購物資；為無效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬；工作質(zhì)量低劣引起的返工開支；使用過程中的浪費(fèi)；非必需的計(jì)劃外開支；未能以市場最合理的價(jià)格購物或價(jià)與質(zhì)不匹配；工期拖延造成的費(fèi)用增加；其他管理不嚴(yán)的情況。

第九，規(guī)定了目標(biāo)成本調(diào)整的范圍。因經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，如：

由于市場因素或公司主動(dòng)調(diào)整競爭策略、項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；

調(diào)整銷售計(jì)劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減； 貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增減；

發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。

第十，目標(biāo)成本調(diào)整由項(xiàng)目公司運(yùn)營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：

一是不使用不可預(yù)見費(fèi)，采取有效措施在成本細(xì)項(xiàng)內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。

二是使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；

三是不可預(yù)見費(fèi)已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目目標(biāo)成本將被突破，此時(shí)應(yīng)編制 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報(bào)告，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案，經(jīng)運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

二、漸進(jìn)明細(xì)的設(shè)計(jì)階段管控

融創(chuàng)的設(shè)計(jì)管理本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，做到“適用經(jīng)濟(jì)、安全美觀、防災(zāi)抗災(zāi)、環(huán)境協(xié)調(diào)”。

部門歸口上，天津地區(qū)項(xiàng)目由研發(fā)中心設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)管理工作，施工圖部分的設(shè)計(jì)組織由天津地區(qū)各項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)管理完成。規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)成果經(jīng)方案評(píng)審委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^后即移交項(xiàng)目公司研展部，并填報(bào)《方案成果移交施工圖交接單》，由項(xiàng)目公司研展部配合項(xiàng)目公司開發(fā)部進(jìn)行報(bào)建工作，并完成施工圖組織設(shè)計(jì)，研發(fā)中心設(shè)計(jì)部提供相關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)支持。

設(shè)計(jì)進(jìn)度上，必須嚴(yán)格按照研發(fā)中心時(shí)間計(jì)劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時(shí)間要求。如有重大變動(dòng)，必須報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心備案。設(shè)計(jì)委托上，項(xiàng)目公司研展部須將項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算及各階段設(shè)計(jì)費(fèi)構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖階段等，含景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)部份）上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審批通過后方可簽訂委托設(shè)計(jì)合同。

方案設(shè)計(jì)上，研發(fā)中心對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及建筑的單體設(shè)計(jì)方案的審核，對(duì)于重要公共區(qū)間、部位的建筑效 果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。對(duì)于天津本地項(xiàng)目，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀以及重要建筑的單體的方案設(shè)計(jì)，對(duì)于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。

單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)審核上，影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項(xiàng)目公司研展部組織方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行匯報(bào)，并由項(xiàng)目公司的策劃、銷售、工程、運(yùn)營等部門及項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行評(píng)審、會(huì)簽，最終方案以及評(píng)審意見以書面形式上報(bào)研發(fā)中心審批，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見；其他單項(xiàng)工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運(yùn)營部、銷售部、工程部等相關(guān)人員進(jìn)行審核，審核結(jié)果以書面形式進(jìn)行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報(bào)研發(fā)中心備案，2個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

設(shè)計(jì)及施工交樓標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)經(jīng)審批最終完成后，住宅、會(huì)所、住宅大堂、電梯間、走道等重點(diǎn)部位的施工圖設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，首先由項(xiàng)目公司研展部初步制定，并牽頭組織項(xiàng)目公司相關(guān)部門進(jìn)行初步評(píng)審，形成初步評(píng)審決議后報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請(qǐng)后組織相關(guān)部門進(jìn)行最終審批，3個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)意見。

交樓標(biāo)準(zhǔn)審批由集團(tuán)研發(fā)中心、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)運(yùn)營中心組成方案評(píng)審小組。運(yùn)營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預(yù)算，并有權(quán)建議設(shè)計(jì)人員使用集團(tuán)采購中標(biāo)產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求，最后形成審批 意見。項(xiàng)目公司研展部依據(jù)集團(tuán)審批意見形成最終設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)研發(fā)中心確認(rèn)備案。

初步設(shè)計(jì)上，所有大型項(xiàng)目工程，如大型商業(yè)設(shè)施、寫字樓、星級(jí)酒店等各類大型公建），必須進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)深度應(yīng)符合地方設(shè)計(jì)文件編制深度；住宅設(shè)計(jì)原則上也須進(jìn)行建筑初步設(shè)計(jì)。如由于其他因素，項(xiàng)目公司決定不做初步設(shè)計(jì)，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準(zhǔn)后方可直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。

報(bào)建圖上，報(bào)建后如政府部門提出修改，按如下程序管理： 修改對(duì)公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項(xiàng)目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。

修改對(duì)公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項(xiàng)目公司提交研發(fā)中心審核后，集團(tuán)相關(guān)部門會(huì)簽，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。修改完成后重新報(bào)研發(fā)中心及集團(tuán)相關(guān)部門審批通過，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見后，再進(jìn)行報(bào)建。經(jīng)政府部門批復(fù)的報(bào)建圖及文件，由項(xiàng)目公司及時(shí)歸檔。

施工圖上，設(shè)計(jì)單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。專業(yè)配套圖紙的設(shè)計(jì)（如：綜合管網(wǎng)）的設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司開發(fā)部全部完成，項(xiàng)目公司研展部配合并提供相應(yīng)技術(shù)支持；鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一完成，設(shè)計(jì)單位 10 作為設(shè)計(jì)主負(fù)責(zé)人的原則不變，一般不進(jìn)行設(shè)計(jì)分包。如必須進(jìn)行分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)分包也由設(shè)計(jì)單位牽頭并最終負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)質(zhì)量把控上，首先，方案設(shè)計(jì)的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性及設(shè)計(jì)效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要管理內(nèi)容；其次，方案設(shè)計(jì)應(yīng)以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果應(yīng)以其具有的商業(yè)價(jià)值衡量，以為公司創(chuàng)造最大價(jià)值為目標(biāo)；再次，出圖質(zhì)量應(yīng)保證其設(shè)計(jì)深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，杜絕設(shè)計(jì)事故。

設(shè)計(jì)變更管理上，施工圖紙的設(shè)計(jì)變更需由項(xiàng)目公司上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，一般設(shè)計(jì)變更一個(gè)工作日反饋意見，重大設(shè)計(jì)變更五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。關(guān)于設(shè)計(jì)變更和工程簽證，后面有詳細(xì)闡述。

樣板房施工完成后，必須由項(xiàng)目公司研展部組織營銷部、工程部門進(jìn)行評(píng)審，其工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)效果滿足要求后，方可進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后交給項(xiàng)目公司或營銷部門管理。

三、巨細(xì)靡遺的設(shè)計(jì)變更與工程簽證

由于設(shè)計(jì)變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例較高，設(shè)計(jì)變更、工程簽證是施工圖內(nèi)容的完善和補(bǔ)充，也是承包商的主要索賠手段，設(shè)計(jì)變更、工程簽證對(duì)工程安全度、使用功能、外觀造型、付款、造價(jià)等均會(huì)產(chǎn)生直接影響。為保障工程的順暢進(jìn)行，達(dá)到工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本目標(biāo)，融 11 創(chuàng)將設(shè)計(jì)變更和工程簽證的強(qiáng)化管理作為從集團(tuán)到項(xiàng)目公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，可謂巨細(xì)靡遺。

設(shè)計(jì)變更一般包括由原設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)變更通知單和由施工單位征得由原設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更聯(lián)絡(luò)單兩種。1.融創(chuàng)設(shè)計(jì)變更與工程簽證管控原則

工程簽證主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。

融創(chuàng)在設(shè)計(jì)變更和工程簽證方面的管控主要有如下幾個(gè)方面： 所有設(shè)計(jì)變更、工程簽證在于其必要性由提出部門說明；設(shè)計(jì)變更、工程簽證相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)變更，分別由甲方或承包商（供貨商）作出有效證明；

所有設(shè)計(jì)變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)否決權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部，所有設(shè)計(jì)變更簽發(fā)權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部；工程簽證的簽發(fā)權(quán)按變更金額分別由項(xiàng)目公司總經(jīng)理及集團(tuán)公司簽發(fā)。工程開工前，項(xiàng)目公司（包括集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部、運(yùn)營中心成本管理部、研發(fā)中心、銷售、物業(yè)）、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司與承包商（供貨商）

雙方專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真審閱施工圖紙，進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，減少設(shè)計(jì)修改和圖紙補(bǔ)充，降低因設(shè)計(jì)變更和工程簽證而增加的工程造價(jià)。所有的設(shè)計(jì)變更（含工程簽證），必須由項(xiàng)目公司工程部所有專業(yè)工程師、研展部建筑師會(huì)審并簽字，確保所有的變更（含簽證）的連鎖變更（簽證）一次性完成，必須避免某專業(yè)變更帶動(dòng)的其他專業(yè)變更不同步，反復(fù)變更及返工。

所有變更或簽證的每一單（以后稱單項(xiàng)），均指有此項(xiàng)變更或簽證所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某單位工程。2.設(shè)計(jì)變更的變更程序

首先，因設(shè)計(jì)單位認(rèn)為施工圖設(shè)計(jì)不合理，設(shè)計(jì)單位要求變更的，由設(shè)計(jì)單位填寫《工程設(shè)計(jì)變更通知單》，經(jīng)運(yùn)營中心成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定、運(yùn)營中心工程管理部批準(zhǔn)后作為技術(shù)文件實(shí)施，其設(shè)計(jì)變更損失按設(shè)計(jì)合同規(guī)定處理。對(duì)于不涉及經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)變更及洽商，要注明技術(shù)洽商字樣；

其次，因項(xiàng)目公司研展、工程、銷售、商業(yè)、物業(yè)等部門及領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為原設(shè)計(jì)不合理，認(rèn)為有必要變更的，首先經(jīng)項(xiàng)目公司工程部所有專業(yè)會(huì)簽、確定所有專業(yè)的連鎖變更均完成后，然后進(jìn)行項(xiàng)目公司各部門內(nèi)部會(huì)簽，最后經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審批；項(xiàng)目公司審批后的變更文件須報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心，由成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定后，工程管理部通知項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)變更； 再次，因施工單位認(rèn)為原設(shè)計(jì)不合理（如施工難度大，成本高等），施工單位提出《工程變更申請(qǐng)》，并說明工程量及價(jià)格，變更內(nèi)容、原因，由項(xiàng)目工程部初審、經(jīng)項(xiàng)目公司相關(guān)部門審核變更費(fèi)用，項(xiàng)目總經(jīng)理審批；項(xiàng)目公司審批后的變更文件須報(bào)集團(tuán)運(yùn)營 中心，經(jīng)運(yùn)營中心工程管理部、成本管理部、研發(fā)中心研究，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定確認(rèn)后，按以下程序處理： 不影響使用功能、設(shè)計(jì)效果及結(jié)構(gòu)安全的，由運(yùn)營中心工程管理部在《工程變更申請(qǐng)》表中直接簽章，項(xiàng)目公司按工程技術(shù)文件處置；影響使用功能、設(shè)計(jì)效果及結(jié)構(gòu)安全的，由工程管理中心簽署意見，項(xiàng)目公司通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。

此外，所有的設(shè)計(jì)變更必須寫明產(chǎn)生的原因、變更內(nèi)容、技術(shù)要求，能用圖示的必須用圖示說明，文字及圖示均要表達(dá)清楚，以達(dá)到設(shè)計(jì)變更及工程簽證的準(zhǔn)確性，并由項(xiàng)目公司工程部統(tǒng)一編號(hào)下發(fā)。所有的設(shè)計(jì)變更均采用電腦打印，但不得打印姓名，姓名部分必須由本人親自簽字。3.工程簽證簽發(fā)原則

首先，嚴(yán)格現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)簽證。凡涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停工、窩工、用工簽證、機(jī)械臺(tái)班簽證等，由項(xiàng)目公司現(xiàn)場工程師認(rèn)真核實(shí)、工程副總經(jīng)理審定后簽證，并注明原因、背景、時(shí)間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工單位的原因造成機(jī)械臺(tái)班窩工，我司只承擔(dān)租賃費(fèi)或攤銷費(fèi)而不是機(jī)械臺(tái)班費(fèi)。

其次，應(yīng)在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動(dòng)工資、議價(jià)項(xiàng)目、材料價(jià)格等；合同中沒約定的，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。項(xiàng)目公司現(xiàn)場工程師不能以工程簽證的形式取代。

再次，已在投標(biāo)報(bào)價(jià)方案中明確的、或在施工組織方案中審批的內(nèi)容，不能做簽證處理。例如：臨設(shè)的布局、塔吊數(shù)量、挖土方式、鋼筋搭接方式等，已在投標(biāo)方案中明確、在施工組織方案中嚴(yán)格審查，不再做工程簽證處理。

此外，工程簽證單必需采用打字文件并即時(shí)統(tǒng)一編號(hào)報(bào)審，以避免重復(fù)簽證和添加涂改等現(xiàn)象。材料價(jià)格的確認(rèn)要注明采購價(jià)還是預(yù)算價(jià)，以避免采購保管費(fèi)重復(fù)計(jì)取。4.設(shè)計(jì)變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)處置 設(shè)計(jì)變更經(jīng)濟(jì)處置程序如下：

單項(xiàng)變更損失（含返工）在5萬元以內(nèi)（含5萬元）的，由運(yùn)營中心工程管理部確認(rèn)是否變更；

單項(xiàng)變更損失（含返工）在30萬元以內(nèi)（含30萬元）的，由工程總監(jiān)確定是否變更，送集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案； 單項(xiàng)變更損失（含返工）在30萬元以上的，報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后方可變更。

工程簽證經(jīng)濟(jì)處置程序如下：

單項(xiàng)簽證工程造價(jià)在5萬元（含5萬元）以內(nèi)的，由項(xiàng)目工程部填寫《工程通知單》，項(xiàng)目運(yùn)營部核價(jià)后，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批同意后施工，送運(yùn)營中心備案。

單項(xiàng)簽證工程造價(jià)在5萬元～30萬元（含30萬元）的，項(xiàng)目運(yùn)營部核價(jià)、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核同意，報(bào)運(yùn)營中心成本管理部核價(jià)、工程管理部批準(zhǔn)后，方可安排施工。單項(xiàng)簽證工程造價(jià)在30萬元以上的，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理同意、運(yùn)營中心總經(jīng)理批準(zhǔn)并集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后，方可安排施工。對(duì)于處理緊急情況和搶險(xiǎn)、救災(zāi)，項(xiàng)目公司可突破5萬元的限制，但須事中（事后）補(bǔ)辦相應(yīng)審批手續(xù)。5.設(shè)計(jì)變更、工程簽證審核簽發(fā)時(shí)限

一般的設(shè)計(jì)變更、工程簽證應(yīng)在提交之日起5日內(nèi)審核簽字下發(fā)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。

對(duì)于事關(guān)工程進(jìn)度須加急辦理的洽商，由承辦部門注明，運(yùn)營中心工程管理部負(fù)責(zé)在標(biāo)定時(shí)間內(nèi)審核簽發(fā)。

對(duì)于重大設(shè)計(jì)變更，將根據(jù)進(jìn)度確定下發(fā)時(shí)間，一般控制在15日內(nèi)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。6.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理措施

首先，嚴(yán)格遵循企業(yè)的管理制度。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、施工技術(shù)、予結(jié)算等有關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)必須明確，只有責(zé)權(quán)利明確了，才能規(guī)范各級(jí)工程管理人員在設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理行為，提高其履行職責(zé)的積極性。

其次，建立合同交底制度。讓每一個(gè)參與項(xiàng)目管理的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時(shí)將合同復(fù)印件分發(fā)給有關(guān)人員，使大家對(duì)合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)責(zé)任，便于實(shí)際工作中運(yùn)用。

再次，嚴(yán)格區(qū)分設(shè)計(jì)變更和工程簽證。根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定，設(shè)計(jì)變更與工程簽證是有嚴(yán)格的區(qū)別和劃分的。屬于設(shè)計(jì)變更范疇 的就應(yīng)該設(shè)計(jì)單位下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，所發(fā)生的費(fèi)用按設(shè)計(jì)變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場工程管理工程師簽發(fā)，所發(fā)生費(fèi)用按發(fā)生原因處理。

第四，提高責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更和工程簽證關(guān)。有關(guān)人員每接受一項(xiàng)工程時(shí)，首先要對(duì)施工圖及合同等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)和了解，其次要經(jīng)常深人施工現(xiàn)場，了解施工中的異常情況或施工工藝的變動(dòng)對(duì)工程造價(jià)的影響。

最后，加強(qiáng)獎(jiǎng)懲管理，對(duì)在設(shè)計(jì)變更的審核及實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決的人員，按企業(yè)的相關(guān)規(guī)定予以獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不負(fù)責(zé)任、設(shè)計(jì)審查不力、簽證事實(shí)不符、造成企業(yè)損失的管理人員，將嚴(yán)厲追究其責(zé)任；造成企業(yè)重大損失的將追究其刑事責(zé)任。

四、營銷——要效率，也要控費(fèi)用

首先了解一下融創(chuàng)的銷售費(fèi)用組成，以明確口徑，如下圖：

融創(chuàng)的費(fèi)用預(yù)算編制及評(píng)審小組架構(gòu)如下圖：

1.費(fèi)用預(yù)算編制步驟

首先，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)該集團(tuán)項(xiàng)目銷售費(fèi)用總指標(biāo)，銷售費(fèi)用總指標(biāo)是指銷售費(fèi)用占項(xiàng)目銷售收入的百分比；

其次，集團(tuán)運(yùn)營中心通過招標(biāo)等方式，確定天津地區(qū)各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以供項(xiàng)目公司編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用；異地項(xiàng)目公司運(yùn)營部確定所在地各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

再次，項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)營中心確定的銷售費(fèi)用指標(biāo)，并根據(jù)各類單項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，每年一月中旬前擬定銷售費(fèi)用預(yù)算，報(bào)集團(tuán)備案；

此外，同一季度三個(gè)月的銷售費(fèi)用可相互挪用，但須做好整季度的費(fèi)用計(jì)劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費(fèi)用可結(jié)轉(zhuǎn)至下一季度使用。2.預(yù)算編制 首先，運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心對(duì)項(xiàng)目公司擬定的預(yù)算方案進(jìn)行會(huì)審，并提出相應(yīng)的建議措施；

其次，項(xiàng)目公司根據(jù)建議對(duì)原方案作出調(diào)整；

再次，經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由運(yùn)營中心及項(xiàng)目公司再次組織預(yù)算評(píng)審小組對(duì)新方案進(jìn)行二次會(huì)審，最終決定預(yù)算方案； 最后，預(yù)算方案確定后，項(xiàng)目公司與集團(tuán)簽訂《全年銷售費(fèi)用計(jì)劃責(zé)任書》，作為考核項(xiàng)目公司的依據(jù)。預(yù)算表頭如下圖：

3.月度預(yù)算編制

首先，預(yù)算單位根據(jù)預(yù)算計(jì)劃，于每月20日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算計(jì)劃；

其次，天津項(xiàng)目公司每月20日將擬定的月度預(yù)算計(jì)劃報(bào)送運(yùn)營中心會(huì)簽；異地項(xiàng)目公司截止在每季度最后 5 天之前向運(yùn)營中心上報(bào)下季度費(fèi)用計(jì)劃，運(yùn)營中心每季度前5天審計(jì)異地項(xiàng)目上季度費(fèi)用使用情況。

再次，天津項(xiàng)目公司編制的月度預(yù)算計(jì)劃經(jīng)運(yùn)營中心及項(xiàng)目總經(jīng)理會(huì)簽后，報(bào)主管副總裁審閱；天津項(xiàng)目公司計(jì)劃經(jīng)主管副總裁審閱后返回預(yù)算單位。

月度預(yù)算方案實(shí)施流程如下：

此外，預(yù)算單位根據(jù)月度預(yù)算方案，確定近期即將開展的銷售推廣項(xiàng)目，即立項(xiàng)，并針對(duì)每一個(gè)立項(xiàng)制定具體的實(shí)施方案。銷售費(fèi)用立項(xiàng)的具體內(nèi)容主要分如下幾類：

計(jì)劃類：主要是指媒體廣告投放計(jì)劃，如：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等廣告投放計(jì)劃。

合同類：開展促銷活動(dòng)、制作、印刷宣傳物料等所需簽訂各類合同。

說明類：是指無須以計(jì)劃或合同形式操作的立項(xiàng)。審批時(shí)間的規(guī)定上：

計(jì)劃類立項(xiàng)，經(jīng)辦單位須于每月 20 日前制定月度費(fèi)用計(jì)劃，其中包含下月的媒介投放計(jì)劃，并送至運(yùn)營中心，經(jīng)運(yùn)營中心會(huì)簽后報(bào)主管副總裁審閱。

合同類、說明類立項(xiàng)，待月度計(jì)劃審批通過后，則根據(jù)具體時(shí)間要求開展工作，原則上不允許在合同、說明通過審批之前發(fā)生業(yè)務(wù)。

計(jì)劃類立項(xiàng)按上述程序會(huì)簽后，根據(jù)會(huì)簽意見落實(shí)；合同類、說明類，經(jīng)上述程序會(huì)簽，按會(huì)簽意見執(zhí)行。

結(jié)算上，計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；合同類、說明類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)《驗(yàn)收制度》驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)。4.預(yù)算方案調(diào)整與執(zhí)行監(jiān)督 預(yù)算方案調(diào)整的操作流程如下圖：

在具體的操作規(guī)定上，首先，預(yù)算單位在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算方案調(diào)整，或運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心、項(xiàng)目公司運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部等有關(guān)單位在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議； 其次，評(píng)審小組對(duì)預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行。

預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督方面，各財(cái)務(wù)部門及費(fèi)用使用單位應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺(tái)帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（如下），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度。

每月1~2日費(fèi)用使用單位（項(xiàng)目策劃部）將上月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)所在單位的財(cái)務(wù)復(fù)核，每月 3 日各單位財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)運(yùn)營中心，抄報(bào)財(cái)務(wù)中心，每月 5 日運(yùn)營中心將編制好的《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)主管運(yùn)營副總裁。

每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：每月1日至月末最后一天，由運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心聯(lián)合對(duì)各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；

預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動(dòng)，但不可挪作銷售費(fèi)用以外的用途。5.預(yù)算編制考核

預(yù)算單位必須于每年12月10日前將下預(yù)算方案報(bào)評(píng)審小組，評(píng)審小組必須及時(shí)組織會(huì)審，并在12月20日前完成各預(yù)算單位的初審工作，12月31日前完成二次會(huì)審，1 月份簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；

預(yù)算單位收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1 個(gè)工作日內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送項(xiàng)目公司及地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；

對(duì)于未能按規(guī)定時(shí)間擬定、報(bào)送、會(huì)簽預(yù)算方案的單位或部門，每延遲一天，扣罰單位或部門責(zé)任人當(dāng)月獎(jiǎng)金的 5%，超過三天，且無正當(dāng)理由的，扣罰責(zé)任人全月獎(jiǎng)金。

銷售費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體在后面有詳述。6.銷售費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì)與處罰

在銷售收入、銷售率、目標(biāo)實(shí)收均價(jià)三項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)標(biāo)的情況下，可獲得營銷費(fèi)用節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)：

獎(jiǎng)勵(lì)以獎(jiǎng)金形式發(fā)放，作為集團(tuán)已有獎(jiǎng)金制度的補(bǔ)充； 獎(jiǎng)金來源為每年在完成任務(wù)情況下節(jié)省的銷售費(fèi)用，獎(jiǎng)金總額提取比例為該所節(jié)省銷售費(fèi)用的10％；

獎(jiǎng)金與年終獎(jiǎng)一起發(fā)放，各公司將發(fā)放情況報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心和人力資源部備案。處罰分季度和： 季度考核上：

超出部分≤季度預(yù)算 10％，扣發(fā)考核對(duì)象當(dāng)季度最后一月 50％效績工資；

季度預(yù)算 10％<超出部分≤季度銷售費(fèi)用預(yù)算 30％，扣發(fā)考核對(duì)象當(dāng)季度最后一月 100％效績工資；

季度預(yù)算 30％<超出部分≤季度預(yù)算 50％，扣發(fā)考核對(duì)象當(dāng)季度最后一月全部工資。考核上： 超出部分≤預(yù)算的 10％，扣發(fā)考核對(duì)象 10％年終獎(jiǎng)； 預(yù)算 10％<超出部分≤預(yù)算 30％，扣發(fā)考核對(duì)象 30％年終獎(jiǎng)；

預(yù)算 30％<超出部分≤預(yù)算 50％，扣發(fā)考核對(duì)象 50％年終獎(jiǎng)。

五、融創(chuàng)的工程結(jié)算審核與管理

項(xiàng)目公司合同履行完畢并驗(yàn)收合格后，合同主辦部門向承包單位發(fā)放結(jié)算通知書；承包單位收到通知后在約定時(shí)間內(nèi)向主辦部門提報(bào)竣工結(jié)算書及相關(guān)結(jié)算資料；主辦部門將以下相關(guān)資料匯總后，填報(bào)結(jié)算申請(qǐng)單：

合同工期的完成情況；工程質(zhì)量情況判斷；現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳的比較核對(duì)；設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)；工程款支付情況的確認(rèn)；業(yè)主索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；業(yè)主索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品…… 及竣工圖紙的審核確認(rèn)。

主辦部門將核查完畢的結(jié)算資料及核查結(jié)果連同承包單位提交的結(jié)算書，提交運(yùn)營部，運(yùn)營部根據(jù)結(jié)算資料，編制結(jié)算書。結(jié)算資料至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：招投標(biāo)文件有關(guān)資料；工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書；工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）；設(shè)計(jì)變更圖紙、設(shè)計(jì)變更簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要；施工組織設(shè)計(jì)；施工過程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）；地質(zhì)勘探報(bào)告；工程預(yù)（結(jié)）算書（加蓋編制單位公章、預(yù)算員簽章）；甲供料、甲控材清單；主要材料分析表；主要材料差價(jià)證明材料；施工形象進(jìn)度月報(bào)表；其他。運(yùn)營部預(yù)算工程師根據(jù)編制的結(jié)算書對(duì)承包單位的結(jié)算進(jìn)行核定，并確定結(jié)算價(jià)款報(bào)部 門負(fù)責(zé)人審核；運(yùn)營部負(fù)責(zé)人簽署審核意見后，將結(jié)算書及結(jié)算資料一并報(bào)公司總經(jīng)理審批；結(jié)算書經(jīng)公司總經(jīng)理審批后報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審核；異地公司結(jié)算書及相關(guān)資料一般情況通過快遞方式報(bào)送集團(tuán)運(yùn)營中心，特殊情況另議。

審查項(xiàng)目公司結(jié)算流程執(zhí)行情況及結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，對(duì)于工程量計(jì)算誤差超過1.5%，材料、設(shè)備及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于市場平均水平的結(jié)算，有權(quán)要求項(xiàng)目公司重新結(jié)算。

經(jīng)運(yùn)營中心審核后的結(jié)算，滿足如下額度的要報(bào)運(yùn)營中心總經(jīng)理審批：

銷售費(fèi)用中與工程相關(guān)的，如售樓處及樣板間建安工程、現(xiàn)場圍檔、裝修工程、鋼結(jié)構(gòu)工程）結(jié)算金額在50萬元以上的，經(jīng)運(yùn)營中心審核后，報(bào)運(yùn)營中心總經(jīng)理審批；

其他合同結(jié)算金額在100萬元以上的結(jié)算書，經(jīng)運(yùn)營中心審核后報(bào)運(yùn)營中心總經(jīng)理簽字審批。

第三篇：融創(chuàng)：設(shè)計(jì)管理制度

設(shè)計(jì)管理制度

總則

第一條

為貫徹執(zhí)行集團(tuán)利潤率戰(zhàn)略，強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理，促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理標(biāo)

準(zhǔn)化、規(guī)范化，提高項(xiàng)目操作管理水平，有效控制項(xiàng)目成本，確保獲得

最佳的投資效益，特制定本辦法。

第二條

設(shè)計(jì)管理應(yīng)本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，做到“適用經(jīng)濟(jì)、安全美觀、防災(zāi)抗災(zāi)、環(huán)境協(xié)調(diào)”，充分發(fā)揮項(xiàng)目的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

第三條

天津地區(qū)項(xiàng)目由研發(fā)中心設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)管理工作，其管理辦法同下。施工圖部分的設(shè)計(jì)組織由天津地區(qū)各項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)管理完成。規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)成果經(jīng)方案評(píng)審委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^后即移交項(xiàng)目公司研展部，并填報(bào)《方案成果移交施工圖交接單》（附錄01），由項(xiàng)目公司研展部配合項(xiàng)目公司開發(fā)部進(jìn)行報(bào)建工作，并完成施工圖組織設(shè)計(jì)，研發(fā)中心設(shè)計(jì)部提供相關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)支持。

第四條

設(shè)計(jì)進(jìn)度必須嚴(yán)格按照研發(fā)中心時(shí)間計(jì)劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時(shí)間要求。如有重大變動(dòng)，必須報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心備案。

第五條

本辦法如與國家規(guī)范、地方法規(guī)矛盾的，應(yīng)以國家規(guī)范、地方法規(guī)為準(zhǔn)。

第六條

辦法中所涉及上報(bào)集團(tuán)的審批或者審核材料，一般情況在二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見，影響重大的設(shè)計(jì)（如：總體規(guī)劃、單體方案設(shè)計(jì)等）上報(bào)集團(tuán)后在五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第一章 設(shè)計(jì)委托

第七條

總體、單位、單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)委托，統(tǒng)一由各項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)。

第1頁

第八條

選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)單位選擇知會(huì)單》（詳附錄02），上報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批并上報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心，在二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見，審定通過后方可進(jìn)入設(shè)計(jì)委托合同審批階段，集團(tuán)掌握設(shè)計(jì)單位的最終的評(píng)定權(quán)。設(shè)計(jì)合同中必須附有《設(shè)計(jì)任務(wù)書》（詳附錄03）?！对O(shè)計(jì)任務(wù)書》依據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編訂?！对O(shè)計(jì)任務(wù)書》必須經(jīng)過集團(tuán)研發(fā)中心審定后方可正式下發(fā)設(shè)計(jì)公司，兩個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

居住區(qū)及小區(qū)的總體規(guī)劃及單體方案，必須根據(jù)項(xiàng)目公司市場部編制的《初步產(chǎn)品建議書》市場定位及營銷方案（經(jīng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)參加論證確定）進(jìn)行設(shè)計(jì)委托。

項(xiàng)目公司研展部須將項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算及各階段設(shè)計(jì)費(fèi)構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖階段等，含景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)部份）上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審批通過后方可簽訂委托設(shè)計(jì)合同。

第九條

設(shè)計(jì)合同必須采用集團(tuán)的合同范本；所有設(shè)計(jì)項(xiàng)目應(yīng)先簽訂合同后再安排設(shè)計(jì)。

第二章 方案設(shè)計(jì)管理

第十條

研發(fā)中心的職責(zé)范圍：對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及建筑的單體設(shè)計(jì)方案的審核，對(duì)于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。對(duì)于天津本地項(xiàng)目，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀以及重要建筑的單體的方案設(shè)計(jì)，對(duì)于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。

第十一條

各項(xiàng)目公司須組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的總體方案、建筑方案、初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核，各階段審核內(nèi)容詳見附錄15。審核結(jié)果上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心及研發(fā)中心備案，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第2頁

第十二條

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須經(jīng)集團(tuán)研發(fā)中心組織集團(tuán)運(yùn)營中心以及相關(guān)公司的負(fù)責(zé)人評(píng)審、認(rèn)定、會(huì)簽后，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見后，方可進(jìn)行下一步工作。

第十三條 項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)評(píng)審，由項(xiàng)目公司研展部結(jié)合方案設(shè)計(jì)公司

組織方案匯報(bào)文件（匯報(bào)文件具體格式見附錄04）。由項(xiàng)目公司研展部提供文件給研發(fā)中心，進(jìn)行方案的初步評(píng)審。項(xiàng)目公司研展部根據(jù)研發(fā)中心意見對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。

原則確定基本修改時(shí)間，為7至14個(gè)工作日。如遇到重大修改，時(shí)間請(qǐng)?zhí)崆爸獣?huì)，協(xié)商確定。

第十四條

經(jīng)集團(tuán)研發(fā)中心確認(rèn)的方案，由項(xiàng)目公司研展部進(jìn)行匯報(bào)，集團(tuán)研發(fā)中心組織方案評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。方案評(píng)審委員會(huì)由集團(tuán)管理層、專家，研發(fā)中心及項(xiàng)目公司總經(jīng)理組成。方案經(jīng)評(píng)審、集團(tuán)相關(guān)部門會(huì)簽、確認(rèn)后集團(tuán)下發(fā)《方案最終審定通知單》（附錄14），二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見，方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。

第十五條

單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)審核：影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項(xiàng)目公司研展部組織方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行匯報(bào)，并由項(xiàng)目公司的策劃、銷售、工程、運(yùn)營等部門及項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行評(píng)審、會(huì)簽，最終方案以及評(píng)審意見以書面形式上報(bào)研發(fā)中心審批，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見；其他單項(xiàng)工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運(yùn)營部、銷售部、工程部等相關(guān)人員進(jìn)行審核，審核結(jié)果以書面形式進(jìn)行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報(bào)研發(fā)中心備案，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第十六條

方案設(shè)計(jì)經(jīng)評(píng)審或?qū)徍撕?，?xiàng)目公司研展部組織設(shè)計(jì)單位必須按

評(píng)審或?qū)徍艘庖娺M(jìn)行修改，修改后重新送研發(fā)中心復(fù)核，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。單體平面方案必須經(jīng)過項(xiàng)目公司的策劃部、銷售部、開發(fā)部等相關(guān)部門確認(rèn)、會(huì)簽后，重新申報(bào)研發(fā)中心復(fù)核，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第3頁

原則確定基本修改時(shí)間，為7至14個(gè)工作日。如遇到重大修改，請(qǐng)?zhí)崆爸獣?huì)，協(xié)商確定。

第十七條

方案設(shè)計(jì)經(jīng)政府部門審批后，項(xiàng)目公司研展部應(yīng)按《階段設(shè)計(jì)文

件確認(rèn)表》（詳附錄05）進(jìn)行確認(rèn)，作為設(shè)計(jì)結(jié)算依據(jù)。方案設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)跟蹤，并保留相關(guān)重要文字記錄，以備復(fù)核、存檔備案。

第三章（設(shè)計(jì)及施工）交樓標(biāo)準(zhǔn)管理辦法

第十八條 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)經(jīng)審批最終完成后，住宅、會(huì)所、住宅大堂、電梯間、走道等重點(diǎn)部位的施工圖設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，首先由項(xiàng)目公司研展部初步制定，并牽頭組織項(xiàng)目公司相關(guān)部門進(jìn)行初步評(píng)審，形成初步評(píng)審決議后報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請(qǐng)后組織相關(guān)部門進(jìn)行最終審批，3個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)意見。

第十九條 交樓標(biāo)準(zhǔn)審批由集團(tuán)研發(fā)中心、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)運(yùn)營中心組成方案評(píng)審小組。運(yùn)營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預(yù)算，并有權(quán)建議設(shè)計(jì)人員使用集團(tuán)采購中標(biāo)產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求。最后形成審批意見。

第二十條 項(xiàng)目公司研展部依據(jù)集團(tuán)審批意見形成最終設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)研發(fā)中心確認(rèn)備案。

第四章 初步設(shè)計(jì)管理

第二十一條 所有大型項(xiàng)目工程，如各類大型公建（大型商業(yè)設(shè)施、寫字樓、星級(jí)酒店等），必須進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)深度應(yīng)符合地方設(shè)計(jì)文件編制深度；住宅設(shè)計(jì)原則上也須進(jìn)行建筑初步設(shè)計(jì)。

如由于其他因素，項(xiàng)目公司決定不做初步設(shè)計(jì)，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準(zhǔn)后方可直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。

第4頁

第二十二條 設(shè)計(jì)單位的初步設(shè)計(jì)完成后，由項(xiàng)目公司研展部組織專業(yè)人員進(jìn)行審核，并報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心審核，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。研發(fā)中心組織運(yùn)營中心及相關(guān)部門對(duì)結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備系統(tǒng)及建筑材料選擇進(jìn)行審核，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見，經(jīng)審核符合要求后，集團(tuán)相關(guān)部門會(huì)簽，交項(xiàng)目公司相關(guān)部門送政府部門審批。

第五章 報(bào)建圖管理

第二十三條 報(bào)建圖（方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖）的圖紙跟蹤及技術(shù)把關(guān)，項(xiàng)目公司研展部門專人負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)向項(xiàng)目公司開發(fā)部提供報(bào)建圖紙。項(xiàng)目公司研展部協(xié)助跟蹤。

第二十四條 報(bào)建圖報(bào)建后，如政府部門提出修改，按如下程序管理：

☆修改對(duì)公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項(xiàng)目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。

☆修改對(duì)公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項(xiàng)目公司提交研發(fā)中心審核后，集團(tuán)相關(guān)部門會(huì)簽，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。修改完成后重新報(bào)研發(fā)中心及集團(tuán)相關(guān)部門審批通過，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見后，再進(jìn)行報(bào)建。經(jīng)政府部門批復(fù)的報(bào)建圖及文件，由項(xiàng)目公司及時(shí)歸檔。

第六章 施工圖管理

第二十五條 設(shè)計(jì)單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。

第二十六條 專業(yè)配套圖紙的設(shè)計(jì)（如：綜合管網(wǎng)）的設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司開發(fā)部全部完成，項(xiàng)目公司研展部配合并提供相應(yīng)技術(shù)支持。

第二十七條 鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一完成，設(shè)計(jì)單位作為設(shè)計(jì)主負(fù)責(zé)人的原則不變，一般不進(jìn)行設(shè)計(jì)分包。如必須進(jìn)行分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)分包也由設(shè)計(jì)單位牽頭并最終負(fù)責(zé)。

第5頁

第二十八條 施工圖紙的會(huì)審，按運(yùn)營中心所編制相關(guān)文件執(zhí)行，由項(xiàng)目公司研展部組織會(huì)審。

第二十九條 施工圖經(jīng)會(huì)審?fù)ㄟ^后，由運(yùn)營中心進(jìn)行確認(rèn)。施工圖的出圖進(jìn)度跟蹤，由項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)，施工圖應(yīng)確保滿足工程施工進(jìn)度要求。

第七章 設(shè)計(jì)質(zhì)量

第三十條

方案設(shè)計(jì)的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性及設(shè)計(jì)效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要管理內(nèi)容。

第三十一條 方案設(shè)計(jì)應(yīng)以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果應(yīng)以其具有的商業(yè)價(jià)值衡量，能為公司創(chuàng)造最大價(jià)值的就是好的方案設(shè)計(jì)。

第三十二條 出圖質(zhì)量應(yīng)保證其設(shè)計(jì)深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，杜絕設(shè)計(jì)事故。

第八章 設(shè)計(jì)變更管理

第三十三條 規(guī)劃、建筑方案調(diào)整需填報(bào)《方案修改變更申請(qǐng)通知單》（詳附錄06），上報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心審批，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第三十四條 施工圖紙的設(shè)計(jì)變更需由項(xiàng)目公司上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，一般設(shè)計(jì)變更一個(gè)工作日反饋意見，重大設(shè)計(jì)變更五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第九章 配套建筑及設(shè)備專業(yè)用房的設(shè)計(jì)管理

第三十五條 城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)必須嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模及投資成本，按附錄07《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（說明）》及附錄08《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（表格）》執(zhí)行。項(xiàng)目公司填寫后上報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心審批，五個(gè)工作日內(nèi)反饋意見。

第三十六條 樣板房施工完成后，必須由項(xiàng)目公司研展部組織營銷部、工程部門進(jìn)

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行評(píng)審，其工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)效果滿足要求后，方可進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后交給項(xiàng)目公司或營銷部門管理。

第十章 成本控制

第三十七條 在進(jìn)行設(shè)計(jì)委托時(shí)，設(shè)計(jì)合同必須要有平米造價(jià)及材料、設(shè)備選用要求。

第三十八條 設(shè)計(jì)單位在提交設(shè)計(jì)文件時(shí)，☆方案設(shè)計(jì)必須有工程估算； ☆初步設(shè)計(jì)必須有工程概算； ☆施工圖設(shè)計(jì)宜有工程預(yù)算。

第三十九條 各階段的設(shè)計(jì)超出設(shè)計(jì)限額時(shí)，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審核，二個(gè)工作日內(nèi)反饋意見，項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)或?qū)嵤?/p>

第四十條

材料、設(shè)備選用，必須以“安全、合理、經(jīng)濟(jì)”為原則，“價(jià)廉物美”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選用，避免材料、設(shè)備選用不合理造成浪費(fèi)損失。

第四十一條 施工圖的設(shè)計(jì)，必須在滿足規(guī)范、法規(guī)的前提下，以最經(jīng)濟(jì)的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。各項(xiàng)目公司必須加強(qiáng)施工圖會(huì)審，減少各專業(yè)矛盾，造成返工損失。

第四十二條 應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更。

第十一章 附錄

本附錄包含上述管理辦法所需的范本、表格及日常設(shè)計(jì)管理中所需模板。

1、附錄01《方案成果移交施工圖交接單》

2、附錄02《設(shè)計(jì)單位選擇知會(huì)審批單》

第7頁

3、附錄03《規(guī)劃、建筑方案、擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)范本》（待發(fā)）

4、附錄04《上報(bào)集團(tuán)審核的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案匯報(bào)內(nèi)容》

5、附錄05《階段設(shè)計(jì)文件成果確認(rèn)表》（待發(fā)）

6、附錄06《方案修改變更申請(qǐng)通知單》（待發(fā)）

7、附錄07《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（說明）》

8、附錄08《城市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)分類標(biāo)準(zhǔn)（表格）》

9、附錄09《周報(bào)模板》10、11、12、13、14、15、附錄10《月報(bào)模板》 附錄11《會(huì)議通知模板》 附錄12《內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單模板》 附錄13《會(huì)議紀(jì)要模板》 附錄14《方案最終審定通知單》 附錄15《方案及初步設(shè)計(jì)審核內(nèi)容》

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第四篇：集團(tuán)成本管理制度

集團(tuán)成本管理制度

目 錄

第一章 總則

第二章 適用范圍

第三章 管理程序

第四章 附則

第一章 總則

第一條 目的：通過建立有效的目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系，規(guī)范集團(tuán)的成本管理工作。

第二條 術(shù)語與解釋

（一）集團(tuán)：除非特別指出，本制度中集團(tuán)指河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司；

（二）集團(tuán)總部：指包括集團(tuán)各職能部門在內(nèi)的行政管理范圍；

（三）城市公司：集團(tuán)下轄的各城市公司；

第二章 適用范圍

第三條 適用于偉業(yè)集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作（合作開發(fā)項(xiàng)目可參考執(zhí)行）。

第三章 管理程序

第四條 項(xiàng)目可研階段

（一）根據(jù)城市公司或儲(chǔ)備中心提供的土地信息、市場調(diào)研報(bào)告，由營銷中心確定擬（或已）取得地塊的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議書；且通過評(píng)審、審批。

（二）根據(jù)營銷中心確定的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議書，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心總工辦負(fù)責(zé)完成概念方案設(shè)計(jì)【含產(chǎn)品系列、檔次（建筑、景觀）】并提供《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（可研）》、產(chǎn)品建標(biāo)（或參考對(duì)象），集團(tuán)儲(chǔ)備中心或城市公司工程部負(fù)責(zé)提供周邊市政配套及報(bào)批報(bào)建費(fèi)用情況、提供可供參考的周邊地塊地勘、文勘信息及目標(biāo)宗地現(xiàn)場情況資料，成本部負(fù)責(zé)提供主要材料價(jià)格及當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)信息等；

（三）根據(jù)項(xiàng)目定位、《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（可研）》、周邊市政配套、當(dāng)?shù)馗鞣N費(fèi)用情況及產(chǎn)品建標(biāo)（或參考對(duì)象）及建安造價(jià)信息等，成本部負(fù)責(zé)組織城市公司相關(guān)部門按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求，在10個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）各分項(xiàng)的編制（其中：成本部負(fù)責(zé)土地、前期、基礎(chǔ)、建安、公建費(fèi)用分項(xiàng)的編制，營銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用分項(xiàng)的編制，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的編制）；項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）各分項(xiàng)編制完成后，成本部負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）》的整理、匯總，并提報(bào)集團(tuán)進(jìn)行審核；

（四）項(xiàng)目管理中心成本部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的審核意見，組織集團(tuán)相關(guān)部門對(duì)《項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）》進(jìn)行修訂；

（五）修訂后的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）》，作為項(xiàng)目投資論證資料的一部分，和其他資料一起由城市公司提交集團(tuán)組織評(píng)審，集團(tuán)總裁審批；若不能滿足拿地要求，由集團(tuán)總裁給定一個(gè)成本限值，有關(guān)各方按此限值去重新規(guī)劃和測(cè)算。

（六）若成功獲取目標(biāo)宗地，《項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）》將作為項(xiàng)目后續(xù)階段目標(biāo)成本設(shè)定的基本依據(jù)；否則由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心成本部存檔。

（七）根據(jù)審批后的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）》，城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員一起研討，最后成本部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一的模版要求，完成《方案設(shè)計(jì)階段成本控制指導(dǎo)書》，集團(tuán)總裁簽發(fā)執(zhí)行。

（八）根據(jù)《方案設(shè)計(jì)階段成本控制指導(dǎo)書》，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心成本部負(fù)責(zé)完成《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件》，作為《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》的附件。

第五條 方案設(shè)計(jì)階段

（一）方案設(shè)計(jì)完成后15個(gè)工作日內(nèi)，由城市公司總經(jīng)理組織，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心總工辦完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案版）》和《項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）》，并經(jīng)城市公司總經(jīng)理及集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)中心審核后，報(bào)總裁批準(zhǔn)；根據(jù)集團(tuán)確認(rèn)的《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案版）》、項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）》和《項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版）》，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）各分項(xiàng)的編制（其中：成本部負(fù)責(zé)土地、前期、基礎(chǔ)、建安、公建費(fèi)用分項(xiàng)的編制，營銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用分項(xiàng)的編制，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的編制）；

（二）根據(jù)審核意見修訂后的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》由城市公司總經(jīng)理審核后，作為《項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)書》論證文件的一部分，和其他資料一起由城市公司提交集團(tuán)組織聽證，集團(tuán)總裁審批；若項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）超可研版，須報(bào)集團(tuán)總裁審批。

（三）根據(jù)審批后的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心總工辦對(duì)方案設(shè)計(jì)階段所做的成本控制工作進(jìn)行總結(jié)，形成《方案設(shè)計(jì)階段成本執(zhí)行報(bào)告》，報(bào)集團(tuán)總裁審批。

第六條 施工圖設(shè)計(jì)階段

（一）在施工圖設(shè)計(jì)開始前10日內(nèi)，根據(jù)審批后的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》，由城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織召集項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、協(xié)調(diào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心開會(huì)討論施工圖設(shè)計(jì)階段的成本限額、設(shè)計(jì)要求及成本控制的初步建議，最后由成本部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一的模版要求，形成《施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制指導(dǎo)書》，經(jīng)城市公司總經(jīng)理審核、集團(tuán)總裁審批后，作為施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制的依據(jù)，由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心具體實(shí)施。

（二）施工圖設(shè)計(jì)完成后35個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目管理中心成本部負(fù)責(zé)組織完成施工圖預(yù)算；并根據(jù)集團(tuán)確認(rèn)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》和施工圖紙，成本部負(fù)責(zé)組織城市公司相關(guān)部門按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求，完成項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）各分項(xiàng)的編制（其中：成本部負(fù)責(zé)土地、前期、基礎(chǔ)、建安、公建費(fèi)用分項(xiàng)的編制，營

銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用分項(xiàng)的編制，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的編制）；項(xiàng)目目標(biāo)成本各分項(xiàng)（執(zhí)行版）編制完成后，成本部負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目施工圖階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》的整理、匯總，并提報(bào)集團(tuán)審批。

（三）根據(jù)審核意見修訂后的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》，由城市公司總經(jīng)理審核，集團(tuán)總裁審批后執(zhí)行；若項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）超方案版，須報(bào)集團(tuán)總裁審批。

（四）施工圖設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目管理中心成本部負(fù)責(zé)組織對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制工作進(jìn)行總結(jié)，形成《施工圖設(shè)計(jì)階段成本執(zhí)行報(bào)告》，經(jīng)集團(tuán)總裁簽批。

第七條 工程實(shí)施階段

（一）成本分解及合約規(guī)劃

1、項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后30日內(nèi)，由成本部項(xiàng)目對(duì)接人負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》進(jìn)行分解，形成《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解》；

2、《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解》由城市公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任控制的參考依據(jù)；

（二）動(dòng)態(tài)成本跟蹤

1、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤由《合同臺(tái)賬》、《合同變更臺(tái)賬》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表》（月度）》實(shí)現(xiàn)。

2、根據(jù)簽訂的各類分包合同的內(nèi)容確定《合同臺(tái)賬》項(xiàng)目的分類明細(xì)，合同金額應(yīng)為合同價(jià)款的真實(shí)值，如簽訂合同為暫定金額，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)確定真實(shí)的合同價(jià)款后，填入合同金額表內(nèi)。

3、《合同變更臺(tái)賬》的項(xiàng)目，按照《合同臺(tái)賬》的分類明細(xì)進(jìn)行劃分，同《合同臺(tái)賬》建立一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。

4、合同變更（包括：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、材差調(diào)整等內(nèi)容）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行審核及確認(rèn)后7日內(nèi)，由成本人員負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。

5、每月5日前，由項(xiàng)目成本對(duì)接負(fù)責(zé)人對(duì)本項(xiàng)目上個(gè)月未發(fā)生合同金額進(jìn)行清理、預(yù)估，對(duì)己發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）、費(fèi)用變動(dòng)情況進(jìn)行確認(rèn)、匯總，完成《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表（月度）》。

6、每季度第一個(gè)月7日前，由成本部對(duì)接人負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表（月度）》編制完成上一季度的《城市公司成本分析報(bào)告（季度）》，提報(bào)城市公司總經(jīng)理審批。

7、《城市公司成本分析報(bào)告（季度）》由集團(tuán)成本部統(tǒng)一指定模板。

（三）目標(biāo)成本的超支處理與調(diào)整

1、在項(xiàng)目開發(fā)過程中，若發(fā)生了不可預(yù)見的事項(xiàng)、預(yù)測(cè)條件發(fā)生改變或因管理不善，導(dǎo)致成本費(fèi)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，成本部應(yīng)按照要求填寫《項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)超支預(yù)警表》，向城市公司總經(jīng)理發(fā)出預(yù)警，并按照如下程序進(jìn)行超支額度的審批：

（1）在不需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額的前提下，通過調(diào)劑項(xiàng)目成本的費(fèi)項(xiàng)指標(biāo)得以平衡。

（2）必須要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額的，由城市公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦，報(bào)集團(tuán)總裁審批，同時(shí)，由城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析，并提出優(yōu)化建議報(bào)告，與項(xiàng)目目標(biāo)總成本（執(zhí)行版）調(diào)整申請(qǐng)一同上報(bào)集團(tuán)，總成本追加5%以下的，集團(tuán)總裁審批；總成本追加5%以上的，須報(bào)董事長審批。

2、項(xiàng)目目標(biāo)總成本（執(zhí)行版）的調(diào)整條件及范圍：

（1）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃調(diào)整（例如：產(chǎn)品形式有調(diào)整、分期開發(fā)有調(diào)整等）；

（2）項(xiàng)目本身基本條件發(fā)生重大變化【如：土地面積增減、合作方式改變、規(guī)劃定位改變、建筑面積的增減等】；

（3）重大設(shè)計(jì)變更、政策性調(diào)整。

第八條 工程結(jié)算

（一）分包工程（含室外配套及零星工程）竣工驗(yàn)收后15日內(nèi)，由城市公司工程部提供結(jié)算資料，填寫《工程結(jié)算工作交接單》；成本部在收到結(jié)算資料后一個(gè)月內(nèi)完成工程結(jié)算。

（二）主體工程竣工驗(yàn)收后30日內(nèi)，由城市公司工程部提供結(jié)算資料，填寫《工程結(jié)算工作交接單》；成本部在收到結(jié)算資料后按合同約定完成工程結(jié)算。

（三）對(duì)項(xiàng)目工程結(jié)算價(jià)超合同價(jià)10%或結(jié)算價(jià)減合同價(jià)不小于10萬元的，應(yīng)報(bào)集團(tuán)分管負(fù)責(zé)人審批。

第九條 項(xiàng)目決算

（一）在項(xiàng)目達(dá)到清盤條件后，由成本部負(fù)責(zé)提供開發(fā)建安成本數(shù)據(jù)，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營銷費(fèi)用由城市公司匯總形成《項(xiàng)目竣工成本》。

（二）城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)將《項(xiàng)目竣工成本》與《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》進(jìn)行對(duì)比分析，形成《項(xiàng)目成本總結(jié)與分析》，并同《項(xiàng)目竣工成本》報(bào)表一起書面提報(bào)集團(tuán)總裁審批。

第四章 附則

第十條 本制度由項(xiàng)目管理中心進(jìn)行起草與修訂，由各職能中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核，總裁批準(zhǔn)后發(fā)布。

第十一條 本制度自發(fā)布之日起生效，原有相關(guān)制度同時(shí)廢止，相關(guān)事項(xiàng)以本制度為準(zhǔn)。

第十二條 本制度的解釋權(quán)屬于項(xiàng)目管理中心。

第五篇：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)成本管理制度

附件

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目工程成本管理制度

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目公司的工程成本管理，使各項(xiàng)目的工程成本得到有效控制，明確責(zé)權(quán)，提高工作效率，特制定本制度。

第二條 本制度適用于綠城房地產(chǎn)集團(tuán)范圍內(nèi)各全資、控股項(xiàng)目的工程成本管理。

第二章 人事管理

第三條 項(xiàng)目公司配備兩名及以上工程成本管理人員的，原則上須設(shè)立項(xiàng)目公司工程成本管理部，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的工程成本管理工作。工程成本管理部的設(shè)立需由項(xiàng)目公司提出申請(qǐng)，集團(tuán)公司工程成本管理部及人力資源部審核，項(xiàng)目分管執(zhí)行總經(jīng)理審批。

項(xiàng)目公司只配備一名工程成本管理人員的，作為負(fù)責(zé)人由其負(fù)責(zé)本項(xiàng)目工程成本管理過程中的相關(guān)工作，其編制可納入項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部，日常行政管理由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，其余由集團(tuán)公司工程成本管理部按本制度規(guī)定進(jìn)行管理。

第四條 各項(xiàng)目公司工程成本管理（部）負(fù)責(zé)人由集團(tuán)公司工程成本管理部統(tǒng)一招聘或由項(xiàng)目公司協(xié)助集團(tuán)公司人力資源部、工程成本管理部招聘；其余工程成本管理人員由項(xiàng)目公司招聘，集團(tuán)公司人力資源部、工程成本管理部參與。工程成本管理人員的招聘、錄用、定級(jí)等由集團(tuán)公司工程成本管理部按集團(tuán)公司人力資源管理有關(guān)制度執(zhí)行。

報(bào)告》以及《工程成本管理系統(tǒng)分析報(bào)告》，經(jīng)所在項(xiàng)目公司總經(jīng)理或其授權(quán)人審定后報(bào)集團(tuán)公司工程成本管理部。

第十一條 各工程成本管理（部）負(fù)責(zé)人須按要求參加集團(tuán)公司每季度工程成本管理工作會(huì)議。對(duì)工作中遇到的困難或其他問題，除日常電話聯(lián)系外，也可在工作會(huì)議上提出供會(huì)議討論解決。集團(tuán)公司工程成本管理部應(yīng)針對(duì)各有關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，并及時(shí)給予指導(dǎo)和解決。

第十二條 集團(tuán)公司工程成本管理部各分管人員每年不少于兩次到所管轄項(xiàng)目公司進(jìn)行工程成本管理工作的指導(dǎo)、服務(wù)和檢查，并將檢查情況形成書面材料,反饋給項(xiàng)目公司。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，項(xiàng)目公司應(yīng)認(rèn)真加以改正，并將整改情況以書面形式報(bào)集團(tuán)公司工程成本管理部。對(duì)不積極整改或在檢查中發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重問題的，集團(tuán)公司工程成本管理部將及時(shí)報(bào)請(qǐng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。

第十三條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理或其授權(quán)人對(duì)本公司工程成本管理人員工作不勝任或出現(xiàn)重大失誤、違紀(jì)等行為的，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)公司工程成本管理部反映。集團(tuán)公司工程成本管理部將會(huì)同集團(tuán)公司人力資源部組成調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)后視情況進(jìn)行處理。

第十四條 項(xiàng)目公司工程成本管理人員按職級(jí)參加集團(tuán)公司組織的季度和考評(píng)。考核辦法按《績效考核管理制度》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。所在公司總經(jīng)理或其授權(quán)人對(duì)工程成本管理人員的工作完成情況進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)，并在考核表中做出考評(píng)意見，作為集團(tuán)公司工程成本管理部考評(píng)的依據(jù)之一。

第十五條 對(duì)于經(jīng)考核結(jié)果優(yōu)秀、做出顯著成績或特殊貢獻(xiàn)的工程成本管理人員，將給予嘉獎(jiǎng)、晉級(jí)；對(duì)考核不合格的，按《員工退出管理制度》予以降薪、降職、調(diào)崗或勸退等形式的退出處理。

第十六條 各項(xiàng)目公司工程成本管理人員的日?？记谟伤陧?xiàng)目公司負(fù)

文本須按規(guī)定報(bào)集團(tuán)公司審核、審批。具體流程按照《綠城集團(tuán)管理審批權(quán)限（E/0版）》執(zhí)行。

6.項(xiàng)目公司工程管理部會(huì)同工程成本管理部根據(jù)審核后的合同文本與施工單位洽談，若有原則性分歧，項(xiàng)目公司須以書面形式說明情況并提出修改意見，報(bào)集團(tuán)公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核，項(xiàng)目分管執(zhí)行總經(jīng)理審批。

7.招標(biāo)文件和施工合同原則上要求采用集團(tuán)公司統(tǒng)一參考文本。招標(biāo)方案、招標(biāo)文件、決標(biāo)報(bào)告以及合同文本、協(xié)議書須在合同簽訂后以書面及電子文檔形式報(bào)送集團(tuán)公司工程成本管理部備案。

（二）施工階段的工程成本管理

1.項(xiàng)目公司按《項(xiàng)目工程成本管理工作規(guī)程》規(guī)定，負(fù)責(zé)審核所在項(xiàng)目變更聯(lián)系單并進(jìn)行費(fèi)用簽證。對(duì)于變更金額在50萬元及以上的單項(xiàng)變更，須按規(guī)定報(bào)集團(tuán)公司工程成本管理部和總工程師辦公室會(huì)簽、集團(tuán)公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核、項(xiàng)目分管執(zhí)行總經(jīng)理審批。

2.項(xiàng)目公司按《項(xiàng)目工程成本管理工作規(guī)程》規(guī)定，負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目工程款的審核與支付，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審批。對(duì)于合同外工程款的支付（包括提前、超額以及無合同支付等）須以書面說明情況和原因，經(jīng)集團(tuán)公司工程成本管理部會(huì)簽，報(bào)集團(tuán)公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核，項(xiàng)目分管執(zhí)行總經(jīng)理審批后方可支付。

3.項(xiàng)目公司工程成本管理部按集團(tuán)公司統(tǒng)一表式編制《項(xiàng)目支付工程款統(tǒng)計(jì)表》、《材料、設(shè)備及工程款支付匯總表》、《工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤表》、《工程成本管理者報(bào)告》以及《工程成本管理系統(tǒng)分析報(bào)告》等報(bào)表，并于次月1日前（節(jié)假日順延）以電子郵件的形式報(bào)集團(tuán)公司工程成本管理部。

4.項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目交付時(shí)間分期編制《項(xiàng)目工程預(yù)算費(fèi)用表》，原則上在建安工程施工合同簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)完成；若采用費(fèi)率招標(biāo)的在收

（四）其它

第十九條 項(xiàng)目公司工程成本管理部以慎重、擇優(yōu)的原則，負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢單位的選擇，造價(jià)咨詢合同在簽訂前須報(bào)集團(tuán)公司工程成本管理部審核。

第二十條 項(xiàng)目公司工程成本管理部負(fù)責(zé)完成所在項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售面積和測(cè)繪面積的復(fù)核工作，并將核對(duì)情況以書面形式報(bào)集團(tuán)公司工程成本管理備案，集團(tuán)公司工程成本管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)。

第二十一條 項(xiàng)目公司成本管理部應(yīng)按要求做好工程成本管理資料的歸檔和管理工作。資料要求分類歸檔，整潔有序。

第二十二條 集團(tuán)公司工程成本管理部以檢查、抽查的方式審核各項(xiàng)目公司的竣工結(jié)算、聯(lián)系單簽證和招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司有關(guān)人員應(yīng)積極配合。若發(fā)現(xiàn)不嚴(yán)格執(zhí)行公司制度和規(guī)程的，將按照公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十三條 集團(tuán)公司工程成本管理部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目工程成本管理工作的指導(dǎo)和服務(wù)工作，進(jìn)行必要的技術(shù)支持。要及時(shí)解答各項(xiàng)目公司提出的問題，定期和不定期到項(xiàng)目公司進(jìn)行指導(dǎo)和服務(wù)，經(jīng)常性電話溝通了解，重大事項(xiàng)進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。

第二十四條 項(xiàng)目公司工程成本管理部人員對(duì)有關(guān)人員在處理合同、聯(lián)系單以及有關(guān)事項(xiàng)過程中出現(xiàn)不符合集團(tuán)和項(xiàng)目公司有關(guān)規(guī)定或不合常規(guī)的情況須及時(shí)指出，若不被采納，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)公司工程成本管理部如實(shí)反映，由集團(tuán)公司工程成本管理部與項(xiàng)目公司進(jìn)行協(xié)調(diào)；若協(xié)調(diào)不成，集團(tuán)公司工程成本管理部須及時(shí)向集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；同時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部及時(shí)做好備忘錄，以便總結(jié)學(xué)習(xí)。

第二十五條 項(xiàng)目公司和集團(tuán)公司工程成本管理部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程成本管理人員的職業(yè)道德教育。若發(fā)生有違規(guī)違紀(jì)事件，按集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)定處理。